第3章 房地產(chǎn)購(gòu)買行為分析

第三章

房地產(chǎn)購(gòu)買行為分析

內(nèi)容提要3.1消費(fèi)者購(gòu)房心里過(guò)程分析3.2房地產(chǎn)消費(fèi)者的個(gè)性心理3.3文化、家庭因素對(duì)購(gòu)房者的影響3.4房地產(chǎn)消費(fèi)者的購(gòu)買行為模式3.5

住宅購(gòu)買行為影響因素3.6

期房和現(xiàn)房選擇的影響因素分析3.7

寫(xiě)字樓購(gòu)買行為影響因素分析3.8

商業(yè)物業(yè)購(gòu)買行為影響因素分析3.7寫(xiě)字樓購(gòu)買行為影響因素分析

影響寫(xiě)字樓購(gòu)買行為的因素：

1、位置

寫(xiě)字樓建筑的吸引力很大程度上取決于它與另外的商業(yè)設(shè)施接近的程度，這種吸引力也會(huì)由于城市建設(shè)的發(fā)展而經(jīng)常發(fā)生變化。

寫(xiě)字樓建筑的位置還可能由于其鄰近某大公司或金融機(jī)構(gòu)的辦公大樓而增加購(gòu)買（承租）者的吸引力。良好的位置常常可以掩蓋寫(xiě)字樓建筑的許多缺陷。2、交通方便性

大型寫(xiě)字樓里辦公人數(shù)眾多，有無(wú)快捷有效的道路進(jìn)出寫(xiě)字樓，會(huì)極大地影響到寫(xiě)字樓的租售。寫(xiě)字樓建筑周圍若有多種交通方式可供選擇(公交、地鐵等)能極大方便在寫(xiě)字樓工作的人。

是否有足夠的停車位也會(huì)影響到寫(xiě)字樓的易接近性。中心商貿(mào)區(qū)的寫(xiě)字樓不能像郊區(qū)寫(xiě)字樓那樣提供足夠的停車位，但位于大城市中心商貿(mào)區(qū)的寫(xiě)字樓周圍往往有方便快捷的公共交通。3、建筑形式

一棟建筑物的建筑設(shè)計(jì)形式是影響物業(yè)吸引力的重要物理因素，在建筑形式上缺乏特點(diǎn)以至于難與其他建筑物區(qū)別，肯定會(huì)大大影響寫(xiě)字樓建筑的吸引力。

4、周圍市政配套設(shè)施狀況

寫(xiě)字樓作為日常辦公場(chǎng)所，對(duì)周圍的市政配套設(shè)施有較高要求。如：

對(duì)外道路交通是否便捷，是否有足夠的停車位;寫(xiě)字樓附近是否有與辦理商務(wù)緊密相關(guān)的機(jī)構(gòu)和服務(wù)設(shè)施，如政府有關(guān)辦事機(jī)構(gòu)、銀行、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、郵電局、打字復(fù)印社、餐飲設(shè)施、賓館、酒店等。

5、配套設(shè)施設(shè)備的數(shù)量與質(zhì)量

寫(xiě)字樓的電梯、衛(wèi)生設(shè)施、空調(diào)設(shè)備、通訊設(shè)備是否齊全有效，數(shù)量是否夠，質(zhì)量是否穩(wěn)定，能否確保正常運(yùn)行。對(duì)發(fā)揮寫(xiě)字樓的功能至關(guān)重要。

垂直交通對(duì)于高層或超高層建筑非常重要，樓層越高對(duì)快速有效的垂直交通服務(wù)的需求就越大。在影響電梯服務(wù)質(zhì)量的因素中，電梯的位置是最重要的因素之一。電梯服務(wù)最重要的標(biāo)準(zhǔn)是安全和快速，但電梯乘客并不是僅僅計(jì)算電梯每分鐘能上多少層，而是計(jì)算上電梯前的等待時(shí)間以及乘上電梯后在中間各樓層停留的次數(shù)。6、寫(xiě)字樓的空間尺寸與布局

空間尺寸：大多數(shù)商貿(mào)型公司都需要空間尺寸較大的空間，樓層上最好無(wú)強(qiáng)制分隔，利于公司根據(jù)實(shí)際進(jìn)行辦公室布局安排。層高不宜過(guò)低，以免在其中的工作人員有壓迫感。

布局：寫(xiě)字樓前有適當(dāng)廣場(chǎng)或綠地。寫(xiě)字樓主門(mén)廳裝修氣派，外觀齊整美觀，其投資價(jià)值往往十分理想。

7、寫(xiě)字樓的社會(huì)形象

良好的社會(huì)形象對(duì)于寫(xiě)字樓的購(gòu)買者和承租者來(lái)說(shuō)，是重要的決策因素。因有助襯托和提升其社會(huì)地位，為其發(fā)展創(chuàng)造出更多的機(jī)會(huì)。

8、物業(yè)管理服務(wù)

寫(xiě)字樓能否正常發(fā)揮使用價(jià)值，物業(yè)管理服務(wù)很重要。做得好，等于創(chuàng)造一個(gè)良好的工作環(huán)境，有利于寫(xiě)字樓內(nèi)各單位正常營(yíng)運(yùn)，并幫助它們維持企業(yè)形象和提高企業(yè)的信譽(yù)。3.8商業(yè)物業(yè)購(gòu)買行為影響因素分析

影響商業(yè)物業(yè)購(gòu)買行為的主要因素：1、區(qū)位商業(yè)物業(yè)的購(gòu)買者對(duì)于所購(gòu)物業(yè)的區(qū)位最為關(guān)注。如商業(yè)物業(yè)處在或臨近城市的中心商業(yè)區(qū)，或處在有商業(yè)發(fā)展?jié)摿Φ牡囟?，?gòu)得后進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)往往容易獲利。購(gòu)買者會(huì)注意商業(yè)物業(yè)是否臨近交通樞紐。交通樞紐所在之處，往往是商業(yè)經(jīng)營(yíng)必爭(zhēng)之地。交通樞紐附近的商業(yè)物業(yè)宜成為投資者較好的投資選擇對(duì)象。

還需考察一些重要的相關(guān)問(wèn)題。如，十字路口是人流匯聚之地，本是理想的投資位置，但如果興建地下通道或立交橋以后，其投資價(jià)值就會(huì)明顯不如以前。2、所處的總體商業(yè)環(huán)境具體包括:

商業(yè)區(qū)內(nèi)的人口密度、人口流量;

商業(yè)區(qū)的范圍及發(fā)展方向;

商業(yè)區(qū)內(nèi)消費(fèi)者的收入水平及消費(fèi)特性;

營(yíng)業(yè)范圍及時(shí)間是否受到某種限制;

商業(yè)區(qū)內(nèi)的商業(yè)繁華程度，主要指商業(yè)區(qū)級(jí)別、商業(yè)服務(wù)業(yè)店鋪總數(shù)(包括數(shù)目和面積)、營(yíng)業(yè)類型及競(jìng)爭(zhēng)情況、商業(yè)經(jīng)營(yíng)者的資歷及開(kāi)拓精神等。3、交通便捷程度

指顧客到達(dá)商業(yè)區(qū)的交通方便程度。

包括對(duì)內(nèi)和對(duì)外兩個(gè)方面。對(duì)內(nèi)交通便捷程度：主要考察商業(yè)區(qū)內(nèi)道路類型、道路寬度、路面狀況、公共交通站點(diǎn)總數(shù)及密度、平均車流量等。對(duì)外交通便捷程度：主要考察商業(yè)物業(yè)與火車站、港口、長(zhǎng)途汽車站等設(shè)施的空間距離和對(duì)外交通聯(lián)接的方便程度等。

4、建筑質(zhì)量

無(wú)論是購(gòu)物中心還是商店，設(shè)計(jì)風(fēng)格式樣應(yīng)獨(dú)特、新穎，具有外觀的吸引力。內(nèi)部設(shè)備要先進(jìn)、技術(shù)性能良好。

例如，兩個(gè)不同的購(gòu)物中心，從地段上看優(yōu)劣相近，且租戶經(jīng)營(yíng)類別和經(jīng)營(yíng)能力類似，市場(chǎng)大小也差不多，只是一家的主營(yíng)業(yè)樓有電梯，且運(yùn)轉(zhuǎn)良好；而另一家的主營(yíng)業(yè)樓沒(méi)有電梯或電梯因性能不好經(jīng)常停開(kāi)。這兩個(gè)購(gòu)物中心的營(yíng)業(yè)額就可能因上述差別而大不一樣。裝有良好電梯的購(gòu)物中心營(yíng)業(yè)額必然要比沒(méi)裝電梯或電梯不能正常運(yùn)轉(zhuǎn)的購(gòu)物中心營(yíng)業(yè)額大。內(nèi)部設(shè)備不好的購(gòu)物中心或商店物業(yè)必然在出租上有困難，即使有人租用，租金也低。選擇好了地段，還必須注意建筑的質(zhì)量包括外觀和內(nèi)部設(shè)備等等。5、店面的小環(huán)境店面小環(huán)境包括店面朝向，一般來(lái)說(shuō)，店面宜朝向陽(yáng)面，陽(yáng)面的店鋪人流較多，單行道通常是右側(cè)的營(yíng)業(yè)狀況不錯(cuò);

預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)的范圍與種類應(yīng)與周圍店鋪的經(jīng)營(yíng)范圍與種類存在某種互補(bǔ)和不同;

臨街長(zhǎng)度應(yīng)足夠；店面的采光應(yīng)充分；停車與行人步行均要方便。6、店面自身的配置具體注意以下要點(diǎn):

店面以兩面臨街為最佳；應(yīng)兼顧進(jìn)貨與出貨的方便性；店面在長(zhǎng)、寬、高三個(gè)方向上最好有充足的發(fā)展余地，以利于裝潢之用；要有放置廣告招牌的醒目位置；店面的展示面和臨街面應(yīng)較大，以便擁有較好的營(yíng)業(yè)優(yōu)勢(shì)；店面前不應(yīng)有任何障礙物，以免顧客出入不便。7、位置和停車

在商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場(chǎng)間位置的優(yōu)劣主要取決于消費(fèi)者到達(dá)該地點(diǎn)是否方便，即物業(yè)的易接近性或交通通達(dá)程度。由于購(gòu)物者越來(lái)越多地使用小汽車等私人交通工具，所以汽