房地產(chǎn)策劃教案

房地產(chǎn)籌劃教案教學(xué)章節(jié)：第一章房地產(chǎn)的根本知識(shí)教學(xué)重點(diǎn)：1、根據(jù)房地產(chǎn)的用途、開(kāi)發(fā)程度、結(jié)構(gòu)形式等劃分的房地產(chǎn)類型；2、房地產(chǎn)籌劃領(lǐng)域涉及的房屋結(jié)構(gòu)類、建設(shè)主體類、建筑規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)類、建筑施工及建筑材料類等房地產(chǎn)根底術(shù)語(yǔ)。教學(xué)難點(diǎn)：房地產(chǎn)籌劃領(lǐng)域涉及的房屋結(jié)構(gòu)類、建設(shè)主體類、建筑規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)類、建筑施工及建筑材料類等房地產(chǎn)根底術(shù)語(yǔ)的理解。教學(xué)內(nèi)容：

第一章房地產(chǎn)的根本知識(shí)1.1房地產(chǎn)的根本概念1.1.1房地產(chǎn)的定義房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的合稱，是指土地、建筑物、其它地上附著物以及其附帶的各種權(quán)益。在現(xiàn)實(shí)中，由于其它地上附著物往往可以視為土地或建筑物的組成或附屬局部，因此，通常講的房地產(chǎn)包括土地和建筑物兩大局部。1.1.2房地產(chǎn)的特征房地產(chǎn)的特性主要表達(dá)在以下幾個(gè)方面：一、不可移動(dòng)性；二、獨(dú)一無(wú)二性；三、壽命長(zhǎng)久性；四、數(shù)量有限性；五、用途多樣性；六、相互影響性；七、易受限制性；八、價(jià)值高大性；九、難以變現(xiàn)性；十、保值增值性1.1.3房地產(chǎn)的類型房地產(chǎn)的類型非常豐富，可以從不同的角度來(lái)進(jìn)行劃分。一、按照房地產(chǎn)的用途來(lái)劃分1.居住房地產(chǎn)；2.商業(yè)房地產(chǎn)；3.辦公房地產(chǎn)；4.旅館房地產(chǎn)；5.餐飲房地產(chǎn)；6.娛樂(lè)房地產(chǎn)；7.體育房地產(chǎn)；8.公益性房地產(chǎn)；9.工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)房地產(chǎn)；10.農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)；11.特殊用途房地產(chǎn)；12.綜合房地產(chǎn)。二、按照房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)程度來(lái)劃分生地、毛地、熟地、在建工程、現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房、毛坯房、期房三、按照房屋的結(jié)構(gòu)形式來(lái)劃分木結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)、空間結(jié)構(gòu)房屋、其它結(jié)構(gòu)房屋〔如竹結(jié)構(gòu)、磚拱結(jié)構(gòu)、窯洞等〕。四、按照房地產(chǎn)的權(quán)屬性質(zhì)來(lái)劃分普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、經(jīng)濟(jì)租賃房、廉租房、兩限房、房改房、集資房、微利房五、按照房地產(chǎn)是否產(chǎn)生收益來(lái)劃分收益性房地產(chǎn)、非收益性房地產(chǎn)六、按照房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)使用方式來(lái)劃分出售型房地產(chǎn)、出租型房地產(chǎn)、營(yíng)業(yè)型房地產(chǎn)、自用型房地產(chǎn)1.1.4房地產(chǎn)的相關(guān)行業(yè)房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、效勞以及管理的行業(yè)。在國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)分類中，房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，是為工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和人民生活效勞的部門(mén)。房地產(chǎn)業(yè)的范圍比擬廣泛，它可以分為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)和房地產(chǎn)效勞業(yè)，房地產(chǎn)效勞業(yè)又可分為物業(yè)管理業(yè)和房地產(chǎn)中介效勞業(yè)，房地產(chǎn)中介效勞業(yè)又可分為房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)銷售、房地產(chǎn)咨詢等行業(yè)，房地產(chǎn)籌劃是房地產(chǎn)咨詢業(yè)的一個(gè)重要組成局部。目前房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。從中長(zhǎng)期來(lái)看，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)人仍有很大的開(kāi)展?jié)摿涂臻g。由于我國(guó)在處于快速城市化的進(jìn)程中，因此開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)目前占房地產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)地位。但隨著市場(chǎng)的逐步成熟，房地產(chǎn)效勞業(yè)所占比例將會(huì)越來(lái)越高。一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；二、房地產(chǎn)銷售；三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)；四、房地產(chǎn)估價(jià)；五、房地產(chǎn)咨詢；六、物業(yè)管理1.2房地產(chǎn)的常用術(shù)語(yǔ)1.2.1房屋結(jié)構(gòu)類一、根底、地基、復(fù)合地基；二、上部結(jié)構(gòu)、柱、墻、梁、樓板、屋蓋、女兒墻；三、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、框架—剪力墻結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)、框架—筒體結(jié)構(gòu)；四、垂直交通1.2.2建設(shè)主體類1.開(kāi)發(fā)商、開(kāi)展商、建設(shè)單位、業(yè)主、甲方；2.承包商、施工單位、監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位、設(shè)備材料供給商1.2.3建筑規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)類一、城市居住區(qū)、居住小區(qū)、居住組團(tuán)；二、用地紅線、建筑紅線、道路紅線；三、建筑面積、套內(nèi)建筑面積、公攤面積、得房率；四、容積率、建筑密度、綠地率、停車率；五、建筑間距、日照間距、日照分析；六、建筑平面圖、立面圖、剖面圖；七、標(biāo)高、建筑總高度、建筑控制高度、層高、凈高；八、標(biāo)準(zhǔn)層、技術(shù)層、假層、附屬層、避難層、結(jié)構(gòu)(設(shè)備)轉(zhuǎn)換層、架空層、層數(shù)；九、建筑軸線、開(kāi)間、進(jìn)深；十、陽(yáng)臺(tái)、平臺(tái)、露臺(tái)；十一、玄關(guān)、過(guò)道、走廊、閣樓、騎樓、飄窗、雙入戶門(mén)；十二、戶型、平層戶型、躍層戶型、錯(cuò)層戶型、復(fù)式戶型、母子戶型；十三、配套公建、會(huì)所、建筑小品1.2.4建筑施工及建筑材料類建筑施工、施工許可、施工許可證；三通一平、五通一平、七通一平；工地、臨時(shí)設(shè)施、施工圍墻；開(kāi)工、結(jié)構(gòu)結(jié)頂、竣工、竣工驗(yàn)收、綜合驗(yàn)收；工程質(zhì)量、進(jìn)度、投資、平安1.2.5房地產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新類SOHO住宅、LOFT住宅；酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式公寓酒店；挑高陽(yáng)臺(tái)、入戶花園；雙拼戶型、母子戶型、親情戶型1.2.6房地產(chǎn)銷售類1.2.7房地產(chǎn)權(quán)屬類一、土地所有權(quán)、使用權(quán)二、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、大產(chǎn)權(quán)、小產(chǎn)權(quán)、房屋他項(xiàng)權(quán)利三、房屋權(quán)屬登記、權(quán)屬證書(shū)1.2.8房地產(chǎn)政策類一、土地出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥二、“招、牌、掛”政策三、住房保障、住房公積金四、70/90政策1.2.9房地產(chǎn)稅費(fèi)類一、土地出讓金二、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅、印花稅三、營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加(“兩稅一費(fèi)”)四、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅五、房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)、房屋權(quán)屬登記費(fèi)

教學(xué)章節(jié)：第二章房地產(chǎn)籌劃導(dǎo)論教學(xué)重點(diǎn)：1、籌劃的概念、對(duì)象、原那么、方法及程序；2、房地產(chǎn)籌劃的特征、地位和作用，房地產(chǎn)籌劃的常見(jiàn)模式；教學(xué)難點(diǎn)：房地產(chǎn)籌劃的概念、房地產(chǎn)籌劃的特征。教學(xué)內(nèi)容：第二章房地產(chǎn)籌劃導(dǎo)論第一節(jié)籌劃的根本知識(shí)一、籌劃的概念籌劃具有悠久的歷史,但不同學(xué)科的學(xué)者對(duì)籌劃有著不同的理解和研究重點(diǎn)，較典型的說(shuō)法有：事前設(shè)計(jì)說(shuō)－為實(shí)現(xiàn)特定目標(biāo)而設(shè)計(jì)的方案管理行為說(shuō)－籌劃是一種有效的管理方法選擇決定說(shuō)－籌劃是一種選擇和決定思維程序說(shuō)－籌劃是一種思維活動(dòng)過(guò)程總結(jié)：籌劃是人們?cè)趯?duì)事物進(jìn)行充分調(diào)研、論證與判斷的根底上，采用各種科學(xué)的方法，為實(shí)現(xiàn)某特定目標(biāo)而事先進(jìn)行的系統(tǒng)思考與規(guī)劃，制定并選擇合理可行的行動(dòng)方案的創(chuàng)造性思維活動(dòng)過(guò)程。二、籌劃的對(duì)象1.籌劃效勞的對(duì)象：個(gè)人、企業(yè)、政府…2.籌劃的工作對(duì)象：組織、工程、活動(dòng)…三、籌劃的原那么1.創(chuàng)新性原那么2.目的性原那么3.客觀性原那么4.可性性原那么5.效益性原那么6.應(yīng)變性原那么三、籌劃的方法1.一般方法歸納法、演繹法、分析法、綜合法、排除法、推理法、…2.具體方法頭腦風(fēng)暴法、德?tīng)柗品ā?chuàng)意籌劃法、逆向籌劃法、籌劃樹(shù)方法…四、籌劃的程序1.發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，分析問(wèn)題2.明確任務(wù)，確立目標(biāo)3.擬定方案，編寫(xiě)報(bào)告4.方案評(píng)價(jià)，方案優(yōu)選5.跟蹤實(shí)施，調(diào)整方案第二節(jié)房地產(chǎn)籌劃概述一、房地產(chǎn)籌劃的概念房地產(chǎn)籌劃是房地產(chǎn)籌劃師根據(jù)房地產(chǎn)工程的具體開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，在充分的市場(chǎng)調(diào)研和科學(xué)的市場(chǎng)定位的根底上，以獨(dú)特的主題概念為中心，綜合運(yùn)用各種籌劃手段，按照一定的程序?qū)Ψ康禺a(chǎn)工程進(jìn)行創(chuàng)造性的規(guī)劃，制定具體可實(shí)施的方案方案，并可根據(jù)籌劃目標(biāo)和市場(chǎng)環(huán)境的改變對(duì)方案進(jìn)行調(diào)整，最后以具有可操作性的房地產(chǎn)籌劃文本作為結(jié)果的活動(dòng)。二、房地產(chǎn)籌劃的特征1.地域性房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性(不動(dòng)產(chǎn))決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和籌劃活動(dòng)具有地域性的特征。房地產(chǎn)籌劃的地域性表達(dá)為三個(gè)層次：(1)工程所在區(qū)域的地理位置、自然環(huán)境及文化傳統(tǒng)、消費(fèi)習(xí)俗等；(2)工程所在城市的地域特征；(3)工程所在地段的功能定位。2.政策性房地產(chǎn)業(yè)的政策性主要源于兩個(gè)方面：(1)房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，政府往往通過(guò)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展來(lái)實(shí)現(xiàn)宏觀調(diào)控的目的；(2)房地產(chǎn)市場(chǎng)還很不標(biāo)準(zhǔn)，政府行業(yè)主管部門(mén)會(huì)運(yùn)用各種政策或法規(guī)來(lái)標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展。因此房地產(chǎn)籌劃必須關(guān)注國(guó)家政策、法規(guī)及標(biāo)準(zhǔn)的變化，才能在市場(chǎng)中立于不敗之地。3.市場(chǎng)性房地產(chǎn)籌劃的市場(chǎng)性表達(dá)在三個(gè)方面：(1)房地產(chǎn)籌劃自始至終要以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以市場(chǎng)的需求為依據(jù)；(2)房地產(chǎn)籌劃要隨市場(chǎng)的變化而變化；(3)房地產(chǎn)籌劃不能完全被動(dòng)地迎合市場(chǎng)需求，要善于引導(dǎo)市場(chǎng)、創(chuàng)造市場(chǎng)。4.創(chuàng)新性創(chuàng)新是房地產(chǎn)籌劃的靈魂。創(chuàng)新表達(dá)在概念(主題)創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新、營(yíng)銷手段創(chuàng)新等方面。比方，北京SOHO現(xiàn)代城、廣東順德碧桂園等房地產(chǎn)工程都因?yàn)閯?chuàng)新而大獲成功!5.前瞻性房地產(chǎn)籌劃必須密切關(guān)注并預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)開(kāi)展趨勢(shì)、國(guó)家宏觀政策的走勢(shì)及其影響，籌劃理念、創(chuàng)意、手段及內(nèi)容應(yīng)該具有一定的超前性和預(yù)見(jiàn)性。房地產(chǎn)籌劃的前瞻性可表達(dá)在市場(chǎng)調(diào)研、投資分析、規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷推廣以及物業(yè)管理等諸多方面。比方著名房地產(chǎn)企業(yè)萬(wàn)科基于將來(lái)會(huì)“像造汽車一樣建房子”的預(yù)測(cè)，于1999年率先提出住宅產(chǎn)業(yè)化理念并進(jìn)行試點(diǎn)實(shí)踐，表達(dá)了很強(qiáng)的前瞻性。6.系統(tǒng)性從全程籌劃的觀點(diǎn)看，房地產(chǎn)籌劃包括市場(chǎng)調(diào)研、工程定位、投資分析、規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷推廣、物業(yè)管理籌劃等階段，每個(gè)階段構(gòu)成籌劃的子系統(tǒng)，各子系統(tǒng)又由更小的子系統(tǒng)組成，各子系統(tǒng)之間有機(jī)統(tǒng)一，共同構(gòu)成房地產(chǎn)籌劃這個(gè)大系統(tǒng)。正確理解房地產(chǎn)籌劃系統(tǒng)性需要把握如下要點(diǎn)：(1)系統(tǒng)性更多地表達(dá)在全程籌劃的過(guò)程中；(2)籌劃?rùn)C(jī)構(gòu)在各籌劃階段的籌劃內(nèi)容、籌劃手段、參與程度等均有所不同。7.程序性程序性要求籌劃活動(dòng)遵循一定的先后順序關(guān)系。房地產(chǎn)籌劃是一門(mén)科學(xué)，具有自身的規(guī)律性和邏輯性。要保證房地產(chǎn)籌劃活動(dòng)的成功，必須按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的客觀程序以及籌劃活動(dòng)自身的規(guī)律來(lái)進(jìn)行。8.多樣性房地產(chǎn)籌劃本質(zhì)上是一個(gè)思維創(chuàng)新過(guò)程，思維具有多樣性的特點(diǎn)。房地產(chǎn)籌劃的多樣性表達(dá)在：(1)需要擬定多種方案，以便讓決策者抉擇；(2)籌劃方案需要根據(jù)市場(chǎng)變化調(diào)整和變動(dòng)；(3)籌劃理念、模式以及手段具有多樣性。三、房地產(chǎn)籌劃的地位1.從經(jīng)濟(jì)形態(tài)看，房地產(chǎn)籌劃屬新興的智力產(chǎn)業(yè)2.從行業(yè)分工看，房地產(chǎn)籌劃屬房地產(chǎn)中介效勞業(yè)3.從角色定位看，房地產(chǎn)籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)工程經(jīng)營(yíng)決策的助手四、房地產(chǎn)籌劃的作用1.房地產(chǎn)籌劃能夠防止并糾正工程運(yùn)作出現(xiàn)的偏差2.房地產(chǎn)籌劃能夠?yàn)槠髽I(yè)提供各種專業(yè)的咨詢效勞3.房地產(chǎn)籌劃師能與開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)思維上的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)4.房地產(chǎn)籌劃能夠有效地整合房地產(chǎn)工程各種資源五、房地產(chǎn)籌劃的原那么1.創(chuàng)新性原那么創(chuàng)新原那么要求房地產(chǎn)籌劃不因循守舊、墨守陳規(guī)，而要勇于標(biāo)新立異、獨(dú)辟蹊徑，講求籌劃的獨(dú)特性和原創(chuàng)性，創(chuàng)新是房地產(chǎn)籌劃最重要的原那么之一。房地產(chǎn)籌劃的創(chuàng)新原那么表達(dá)在以下幾個(gè)方面：(1)房地產(chǎn)的主題(概念)及理念創(chuàng)新；(2)房地產(chǎn)產(chǎn)品(設(shè)計(jì))的創(chuàng)新；(3)房地產(chǎn)營(yíng)銷手段與方法的創(chuàng)新。2.客觀性原那么客觀性原那么是指在房地產(chǎn)籌劃過(guò)程中，要求籌劃師將自己的主觀意志自覺(jué)能動(dòng)地符合籌劃對(duì)象的客觀實(shí)際，籌劃方案必須實(shí)事求是、量力而行。遵循客觀性原那么必須注意以下幾點(diǎn)：(1)必須重視市場(chǎng)調(diào)研、分析與預(yù)測(cè)；(2)主題概念要有產(chǎn)品品質(zhì)支撐，防止炒作；(3)籌劃理念既符合實(shí)際又應(yīng)適度超前。3.定位原那么定位原那么要求根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)和工程自身的特點(diǎn)，確定企業(yè)經(jīng)營(yíng)和工程開(kāi)發(fā)的具體目標(biāo)和方向。定位原那么應(yīng)該包括三個(gè)層次：(1)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)定位；(2)房地產(chǎn)工程的總體定位；(3)房地產(chǎn)籌劃手段的定位。4.可行性原那么可行原那么要求籌劃方案必須切實(shí)可行，房地產(chǎn)籌劃方案要具有經(jīng)濟(jì)性和易于操作性。貫徹籌劃的可行原那么需要注意以下幾方面：(1)籌劃方案本身在技術(shù)上是否可行；(2)籌劃方案在經(jīng)濟(jì)上是否可行；(3)籌劃方案實(shí)施后的效果是否最優(yōu)。5.全局性原那么全局原那么又稱為整體原那么，要求在房地產(chǎn)籌劃過(guò)程中注重工程運(yùn)作的整體性，防止因局部利益、眼前利益而影響全局利益和長(zhǎng)期利益。房地產(chǎn)籌劃的全局原那么要求：(1)處理好局部利益和全局利益的關(guān)系；(2)處理好眼前利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的關(guān)系。6.整合原那么整合原那么要求將工程各種資源整合在一起，形成圍繞中心主題的有效資源，為工程開(kāi)展目標(biāo)效勞。把握整合原那么如要注意以下幾個(gè)方面：(1)將各種資源緊密圍繞工程主題展開(kāi)；(2)要善于挖掘、發(fā)現(xiàn)各種隱性資源；(3)要把握資源整合的技巧。7.人文原那么房地產(chǎn)籌劃的人文原那么強(qiáng)調(diào)以下兩點(diǎn)：(1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和籌劃要堅(jiān)持以人為本以人為本就是要求籌劃人員在進(jìn)行房地產(chǎn)工程的功能、布局、環(huán)境、設(shè)施等籌劃時(shí)要以滿足人的需求、實(shí)現(xiàn)人的價(jià)值、追求人的開(kāi)展、表達(dá)人文關(guān)心、最大限度地滿足居住者的需求為出發(fā)點(diǎn)和歸宿點(diǎn)。(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和籌劃要滲透文化的因素就是要求在房地產(chǎn)籌劃時(shí)將文化的因素滲透到房地產(chǎn)工程中去，使得房地產(chǎn)工程表達(dá)出特定地區(qū)的傳統(tǒng)文化、風(fēng)俗習(xí)慣、價(jià)值觀念甚至宗教信仰等。8.應(yīng)變?cè)敲磻?yīng)變?cè)敲匆蠓康禺a(chǎn)籌劃要在動(dòng)態(tài)變化的市場(chǎng)環(huán)境中，及時(shí)準(zhǔn)確地把握房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展變化的方向與軌跡，并以此為依據(jù)來(lái)調(diào)整籌劃方案與目標(biāo)。遵循應(yīng)變?cè)敲葱枰⒁庖幌聨c(diǎn)：(1)要樹(shù)立動(dòng)態(tài)意識(shí)和應(yīng)變觀念；(2)全面掌握市場(chǎng)與政策環(huán)境的現(xiàn)狀；(3)準(zhǔn)確預(yù)測(cè)市場(chǎng)與政策的變化趨勢(shì)；(4)及時(shí)調(diào)整籌劃方案與籌劃目標(biāo)。房地產(chǎn)籌劃的開(kāi)展歷程一、房地產(chǎn)籌劃產(chǎn)生的背景二、房地產(chǎn)籌劃的開(kāi)展階段從1993年算起，房地產(chǎn)籌劃行業(yè)從萌芽、起步直至開(kāi)展到現(xiàn)在，已走過(guò)了十多年的歷程。不同學(xué)者對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)籌劃行業(yè)有不同的階段劃分。黃福新從籌劃技術(shù)的角度將1993年以來(lái)的房地產(chǎn)籌劃行業(yè)劃分為如下幾個(gè)階段：?jiǎn)雾?xiàng)籌劃階段、綜合籌劃階段、復(fù)合籌劃階段、整合籌劃階段?；I劃階段

時(shí)間

特點(diǎn)

代表人物

代表樓盤(pán)

單項(xiàng)籌劃階段

約1993-1997年間

運(yùn)用單項(xiàng)籌劃手段和買(mǎi)點(diǎn)

王志剛等

廣東順德碧桂園等

綜合籌劃階段

約1997-1999年間

綜合運(yùn)用各種籌劃手段

馮佳、曾憲斌等

廣州錦城花園等

復(fù)合籌劃階段

約1999-2001年間

結(jié)合體育、旅游等其他行業(yè)提出復(fù)合地產(chǎn)概念

郭梓文、陳妙林等

廣州奧林匹克花園、杭州千島湖開(kāi)元度假村等

整合籌劃階段

2001年以后

整合房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)、外的各種籌劃手段和籌劃理念

王志剛等

廣州星河灣、廣州華南新城、廣州南國(guó)奧園等

三、房地產(chǎn)籌劃的開(kāi)展現(xiàn)狀1.房地產(chǎn)籌劃的價(jià)值已根本得到市場(chǎng)的肯定2.房地產(chǎn)籌劃的理念與籌劃模式比擬多元化3.各個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)籌劃開(kāi)展水平很不平衡4.房地產(chǎn)籌劃過(guò)程仍以定性為主、定量為輔5.房地產(chǎn)籌劃領(lǐng)域的名人效應(yīng)比擬顯著6.房地產(chǎn)籌劃行業(yè)的整體水平還有待提高7.房地產(chǎn)籌劃還未建立行業(yè)協(xié)會(huì)組織及其規(guī)程四、房地產(chǎn)籌劃的開(kāi)展趨勢(shì)1.從概念籌劃向概念與產(chǎn)品并重方向轉(zhuǎn)變2.籌劃手段將向多元化、立體化方向開(kāi)展3.從定性分析向定性與定量相結(jié)合方向開(kāi)展4.籌劃組織將從“個(gè)人”向群體組織轉(zhuǎn)變5.將形成全面、科學(xué)的房地產(chǎn)籌劃理論房地產(chǎn)籌劃師職業(yè)概況地產(chǎn)籌劃師是指從事房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研、工程定位、融資、營(yíng)銷等籌劃工作的房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T。據(jù)報(bào)道，房地產(chǎn)籌劃相關(guān)行業(yè)的人員數(shù)以百萬(wàn)計(jì)，其中專門(mén)從事房地產(chǎn)籌劃的人員約十多萬(wàn)人。2005年3月，勞動(dòng)和社會(huì)保障部公示了第三批新興熱門(mén)職業(yè)名單，房地產(chǎn)籌劃師榜上有名。2006年1月，勞動(dòng)和社會(huì)保障部發(fā)布了“房地產(chǎn)籌劃師”國(guó)家職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，標(biāo)志著房地產(chǎn)籌劃師作為一個(gè)新興職業(yè)正是受到社會(huì)的廣泛認(rèn)可。目前，相關(guān)機(jī)構(gòu)根據(jù)“房地產(chǎn)籌劃師”國(guó)家職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)展了房地產(chǎn)籌劃師職業(yè)資格證書(shū)考試，該職業(yè)資格證書(shū)分為房地產(chǎn)籌劃員、助理房地產(chǎn)籌劃師、房地產(chǎn)籌劃師及高級(jí)房地產(chǎn)籌劃師共四個(gè)等級(jí)。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是世界上開(kāi)展最快、規(guī)模最大、最有潛力的房地產(chǎn)市場(chǎng)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷開(kāi)展，房地產(chǎn)籌劃師的職業(yè)前景看好。教學(xué)章節(jié)：第三章房地產(chǎn)工程主題籌劃教學(xué)重點(diǎn)：房地產(chǎn)工程主題的概念，房地產(chǎn)主題籌劃的步驟教學(xué)難點(diǎn)：房地產(chǎn)工程案名的作用、命名方式及應(yīng)注意的問(wèn)題教學(xué)內(nèi)容：第三章房地產(chǎn)工程主題籌劃第一節(jié)房地產(chǎn)工程主題籌劃的概念一、房地產(chǎn)工程主題的概念房地產(chǎn)工程主題就是開(kāi)發(fā)商所倡導(dǎo)的獨(dú)特的開(kāi)發(fā)理念、居住文化和生活方式，是房地產(chǎn)工程的主要買(mǎi)點(diǎn)和特殊優(yōu)勢(shì)，是貫穿于房地產(chǎn)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷推廣等各個(gè)環(huán)節(jié)的總體指導(dǎo)思想。房地產(chǎn)工程主題常用廣告語(yǔ)的形式表現(xiàn)出來(lái)。工程名稱工程廣告語(yǔ)工程主題廣州奧林匹克花園運(yùn)動(dòng)就在家門(mén)口科學(xué)運(yùn)動(dòng)、健康生活廣東順德碧桂園給你一個(gè)五星級(jí)的家高質(zhì)量的社區(qū)生活廣州雅居樂(lè)體驗(yàn)國(guó)際化的生活國(guó)際化社區(qū)廣州華南新城江山湖泊共同擁有景觀環(huán)境好杭州中大吳莊曾經(jīng)是帝王的家地段尊貴，歷史文脈積淀深厚杭州陽(yáng)明谷一山，一水，一世家景觀環(huán)境好，豪宅別墅二、房地產(chǎn)工程主題籌劃的概念主題籌劃又稱為主題設(shè)計(jì)、概念籌劃、概念設(shè)計(jì)，是籌劃師根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)及消費(fèi)者的需求狀況以及房地產(chǎn)工程本身的特點(diǎn)來(lái)提煉并確定工程的主題，通過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)來(lái)表達(dá)工程的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)以及開(kāi)發(fā)理念，并通過(guò)主題概念將這種獨(dú)特優(yōu)勢(shì)及開(kāi)發(fā)理念準(zhǔn)確地傳達(dá)給市場(chǎng)及消費(fèi)者，樹(shù)立工程特定市場(chǎng)形象的過(guò)程。第二節(jié)房地產(chǎn)工程主題籌劃的作用一、主題籌劃能統(tǒng)率工程開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)主題籌劃通過(guò)樹(shù)立工程開(kāi)發(fā)理念，能夠統(tǒng)率、貫穿房地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)，保證房地產(chǎn)工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷推廣、物業(yè)管理、社區(qū)文化建設(shè)等環(huán)節(jié)始終圍繞著預(yù)定的目標(biāo)和方向進(jìn)行而不致產(chǎn)生偏差。二、主題籌劃能突出工程的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在競(jìng)爭(zhēng)劇烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，每個(gè)工程都應(yīng)該具有自己的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，這些優(yōu)勢(shì)需要通過(guò)主題籌劃表現(xiàn)出來(lái)，從而引起市場(chǎng)的注意、得到消費(fèi)者的認(rèn)可。三、主題籌劃能展示工程的獨(dú)特個(gè)性房地產(chǎn)主題籌劃能夠賦予房地產(chǎn)工程鮮明的特色與個(gè)性，加深市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)工程的印象，滿足消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品個(gè)性化的追求。主題所表達(dá)出來(lái)的個(gè)性，在內(nèi)容、氣質(zhì)、形式及手段上均應(yīng)獨(dú)具一格，使別人難以模仿與抄襲。四、主題籌劃能滿足住戶的精神需求主題籌劃可賦予房地產(chǎn)工程以文化、理念以及其它精神層面上的內(nèi)涵，使房地產(chǎn)工程充滿活力、具有生命與靈魂，使居住者獲得精神上的滿足與享受。通過(guò)滿足客戶的精神需求可以極大地提高產(chǎn)品的附加值,甚至掩蓋產(chǎn)品本身的缺陷。五、主題籌劃能塑造工程的品牌形象主題籌劃能夠展現(xiàn)工程的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和獨(dú)特個(gè)性，有助于加深消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)工程的印象，長(zhǎng)期以往便能塑造房地產(chǎn)工程和企業(yè)的品牌形象。六、主題籌劃能提升工程的市場(chǎng)價(jià)值建筑從物質(zhì)形態(tài)上看是鋼筋水泥等合成體，主題籌劃通過(guò)賦予沒(méi)有生命的建筑以個(gè)性鮮明的、富有文化以及鮮活生命力的內(nèi)涵與形象，從而增加房地產(chǎn)產(chǎn)品的附加值，甚至有些時(shí)候還能掩蓋產(chǎn)品本身的某些缺陷，最終實(shí)現(xiàn)提升工程經(jīng)濟(jì)價(jià)值的終極目標(biāo)。房地產(chǎn)工程主題籌劃的步驟一、準(zhǔn)確理解消費(fèi)者的需求主題籌劃必須要契合消費(fèi)者的需求狀況，因此進(jìn)行主題籌劃的前提是要能準(zhǔn)確理解消費(fèi)者的需求，而這必須建立在充分市場(chǎng)調(diào)研的根底上。二、籌劃主題的開(kāi)掘與提煉1.從工程所在區(qū)塊的歷史文化積淀中開(kāi)掘2.從與競(jìng)爭(zhēng)性工程的比照中去開(kāi)掘3.從市場(chǎng)及消費(fèi)者的需求中去開(kāi)掘4.從工程自身的資源優(yōu)勢(shì)去開(kāi)掘5.從社會(huì)、經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展變化中去開(kāi)掘工程主題的提煉需要注意幾點(diǎn)：(1)主題的立意要新穎、概念要獨(dú)特，充分展示工程個(gè)性，防止主題陳舊及流于形式；(2)主題的內(nèi)涵要豐富、含義要深刻、外延要寬廣，便于后期的深入挖掘和展開(kāi)；(3)主題的形式要簡(jiǎn)潔、表達(dá)要流暢，廣告語(yǔ)要朗朗上口，要易于流傳、便于傳播推廣。三、籌劃主題的表達(dá)與支撐工程主題經(jīng)過(guò)提煉與確定以后，為不使主題概念流于虛泛與形式，需要在工程開(kāi)發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)中尋求具體的品質(zhì)支撐，這是主題籌劃最重要的工作之一。完善的支撐體系是房地產(chǎn)工程主題得以實(shí)現(xiàn)的有力保證，否那么主題僅僅是一種包裝。四、籌劃主題的推廣與傳播在確定工程主題并且通過(guò)工程實(shí)體的規(guī)劃設(shè)計(jì)將主題得到定位以后，接下去的工作就是要將籌劃主題進(jìn)行推廣與傳播，也就是要在消費(fèi)者心目中樹(shù)立工程主題的知名度及美譽(yù)度以及工程品牌形象的問(wèn)題，這一步工作主要通過(guò)廣告宣傳等手段來(lái)完成。五、籌劃主題的檢驗(yàn)與修正主題籌劃能否到達(dá)預(yù)期效果需要通過(guò)市場(chǎng)的檢驗(yàn)，根據(jù)市場(chǎng)檢驗(yàn)和反響的結(jié)果，籌劃師應(yīng)該對(duì)工程主題進(jìn)行及時(shí)修正與調(diào)整以便符合消費(fèi)者的需求。房地產(chǎn)工程籌劃主題的分類一、從復(fù)合地產(chǎn)角度劃分可分為旅游地產(chǎn)主題、體育地產(chǎn)主題、商住兩用主題、教育地產(chǎn)主題…等等。二、從人文歷史角度劃分可以分為歷史主題和文化主題。三、從人居環(huán)境角度劃分可分為康居工程主題、建筑節(jié)能主題、綠色環(huán)保主題、住宅科技主題…等等。四、從景觀角度劃分可分為山景、江景、湖景、海景主題…等等。五、從建筑風(fēng)格角度劃分可分為傳統(tǒng)民居主題、傳統(tǒng)園林主題、現(xiàn)代建筑主題、異域風(fēng)情主題…等等。六、從社區(qū)配套角度劃分可分為豪華會(huì)所主題、星級(jí)物主題…等等。七、從生活方式角度劃分可分為體育運(yùn)動(dòng)主題、單身公寓主題、白領(lǐng)生活主題、富豪生活主題、老齡生活主題…等等。其他的主題類型還有區(qū)位主題(CBD主題、地鐵主題等)、戶型主題、價(jià)格主題、親情主題等。在主題籌劃中，為了使工程主題更加豐富和飽滿，對(duì)同一個(gè)工程經(jīng)常設(shè)計(jì)多個(gè)主題。房地產(chǎn)工程案名確實(shí)定房地產(chǎn)工程案名作為樓盤(pán)的識(shí)別符號(hào)，是房地產(chǎn)廣告的第一要素，是樓盤(pán)廣告使用頻率最高、消費(fèi)者接觸最多的樓盤(pán)文字，是樓盤(pán)寓意的象征，也是房地產(chǎn)工程主題的核心表達(dá)。因此，房地產(chǎn)工程案名籌劃是房地產(chǎn)工程主題籌劃的重要內(nèi)容。一、房地產(chǎn)工程案名的作用工程案名能表達(dá)房地產(chǎn)工程的核心主題，反映其獨(dú)特的個(gè)性與居住理念；好的工程案名能夠“吸引眼球”，引起市場(chǎng)的關(guān)注，起到先入為主的作用；工程案名能夠給消費(fèi)者以心里暗示，是聯(lián)系消費(fèi)者和房地產(chǎn)工程之間的橋梁與紐帶；工程案名是展示工程品牌的重要手段。二、房地產(chǎn)工程命名的方式房地產(chǎn)工程的命名方式一般可分為兩種：通用命名(簡(jiǎn)稱通名)和自由命名。1.工程通名工程通名由“修飾語(yǔ)+中心語(yǔ)”構(gòu)成，工程通名應(yīng)該符合現(xiàn)代漢語(yǔ)詞匯的根本構(gòu)詞規(guī)那么。“中心語(yǔ)”分現(xiàn)代式和傳統(tǒng)式兩類?，F(xiàn)代式的中心語(yǔ)有：“花園”、“公寓”、“別墅”、“廣場(chǎng)”、“大廈”、“街區(qū)”、“社區(qū)”、“中心”、“海岸”、“國(guó)際”…等。傳統(tǒng)式的中心語(yǔ)有：“苑”、“庭”、“灣”、“邸”、“居”、“館”、“閣”、“坊”、“軒”、“筑”、“廬”、“座”、“第”、“都”、“谷”、“居”、“府”、“園”、“人家”等通名中的修飾語(yǔ)一般采用地名、開(kāi)發(fā)商名、植物名、自然現(xiàn)象以及傳統(tǒng)桔祥語(yǔ)、歐美地名、時(shí)尚式用語(yǔ)等。2.自由命名自由命名不受通名構(gòu)詞規(guī)那么的限制，采用自由命名的房地產(chǎn)工程應(yīng)該具有個(gè)性，別具一格。但自由命名也不能過(guò)于標(biāo)新立異、華而不實(shí)，否那么會(huì)對(duì)消費(fèi)者造成不必要的誤導(dǎo)。三、工程案名籌劃應(yīng)該注意的問(wèn)題1.工程案名應(yīng)該簡(jiǎn)潔、明確、易于記憶；2.工程案名應(yīng)在音、形、意方面追求和諧統(tǒng)一；3.工程案名應(yīng)該與工程所在地的地理環(huán)境、文化背景以及工程的產(chǎn)品定位、建筑風(fēng)格等相吻合，反映工程的核心價(jià)值與主題；4.工程命名要符合當(dāng)?shù)胤煞ㄒ?guī)的規(guī)定；5.好的案名是房地產(chǎn)工程不可多得的品牌資源，適合進(jìn)行品牌連鎖經(jīng)營(yíng)。教學(xué)章節(jié)：第四章房地產(chǎn)工程市場(chǎng)籌劃教學(xué)重點(diǎn)：1、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法。2、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的原那么及類型。教學(xué)難點(diǎn)：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法。教學(xué)內(nèi)容：第四章房地產(chǎn)工程市場(chǎng)籌劃房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的概念房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查是房地產(chǎn)企業(yè)(或籌劃?rùn)C(jī)構(gòu))為實(shí)現(xiàn)企業(yè)(工程)特定的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，運(yùn)用科學(xué)的理論與方法，以現(xiàn)代化的調(diào)查手段，通過(guò)各種途徑收集、整理、分析有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的資料信息，正確判斷和把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀以及開(kāi)展趨勢(shì)，為房地產(chǎn)企業(yè)的科學(xué)決策提供正確依據(jù)的一種結(jié)果活動(dòng)。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查中的常見(jiàn)問(wèn)題1.市場(chǎng)調(diào)查行為不標(biāo)準(zhǔn)，流于形式甚至弄虛作假2.市場(chǎng)調(diào)查針對(duì)性不強(qiáng)3.盲目信任“市場(chǎng)調(diào)查”結(jié)果三、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的原那么為保證市場(chǎng)調(diào)查的效果，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查通常需要遵循如下原那么：客觀性、針對(duì)性、科學(xué)性、系統(tǒng)性、效益性、時(shí)效性、保密性以及參考性原那么等。四、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的類型分類標(biāo)準(zhǔn)調(diào)查種類按照調(diào)查目的

探測(cè)性調(diào)查描述性調(diào)查因果性調(diào)查預(yù)測(cè)性調(diào)查按照調(diào)查范圍與對(duì)象

全面普查重點(diǎn)調(diào)查隨機(jī)抽樣調(diào)查非隨即抽樣調(diào)查按照調(diào)查結(jié)果的性質(zhì)定性調(diào)查定量調(diào)查五、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法1.文獻(xiàn)調(diào)查法■優(yōu)點(diǎn)：(1)文獻(xiàn)資料豐富；(2)調(diào)查費(fèi)用低廉；(3)可以節(jié)省調(diào)查時(shí)間。■缺點(diǎn)：(1)數(shù)據(jù)的完整性和時(shí)效性問(wèn)題；(2)缺乏針對(duì)性；(3)數(shù)據(jù)資料不能保證其權(quán)威性和質(zhì)量?！鲑Y料來(lái)源：(1)出版物；(2)報(bào)紙；(3)學(xué)術(shù)期刊；(4)雜志；(5)網(wǎng)絡(luò)資源。2.問(wèn)卷調(diào)查法(1)問(wèn)卷調(diào)查的類型問(wèn)卷調(diào)查分為入戶問(wèn)卷法、攔截問(wèn)卷法、郵寄問(wèn)卷法、留置問(wèn)卷法、網(wǎng)絡(luò)問(wèn)卷法、媒體問(wèn)卷法等。(2)調(diào)查問(wèn)卷的構(gòu)成一般由開(kāi)頭、正文和結(jié)尾三個(gè)局部構(gòu)成。1)開(kāi)頭局部開(kāi)頭局部主要包括問(wèn)候語(yǔ)、調(diào)查簡(jiǎn)介、填表說(shuō)明以及問(wèn)卷編號(hào)。調(diào)查簡(jiǎn)介應(yīng)該說(shuō)明本次調(diào)查的目的、調(diào)查者的身份、保密原那么及獎(jiǎng)勵(lì)措施等。2)正文局部正文局部主要包括被調(diào)查者背景資料和被調(diào)查者對(duì)相關(guān)問(wèn)題的看法兩局部，后者是調(diào)查問(wèn)卷的重點(diǎn)和主體。在正文的開(kāi)頭應(yīng)該設(shè)置過(guò)濾性問(wèn)題，以便剔除不適合的調(diào)查對(duì)象。3)結(jié)尾局部結(jié)尾可設(shè)置開(kāi)放式問(wèn)題，或記錄調(diào)查情況，也可以是感謝語(yǔ)以及其他補(bǔ)充說(shuō)明等。3.訪問(wèn)調(diào)查法訪問(wèn)調(diào)查法又可分為座談法、深度訪談法、調(diào)查法等。(1)座談法座談法又稱為集體訪談法?！鰞?yōu)點(diǎn):是抽樣人數(shù)少、本錢(qián)低、周期短，能激發(fā)人們的想象從而獲得大量的建議；■缺點(diǎn):是由于抽樣人數(shù)少，誤差可能較大，調(diào)查結(jié)果量化處理困難。(2)深度訪談法深度訪談法類似于記者采訪的一對(duì)一訪問(wèn)。■優(yōu)點(diǎn)：可獲得較全面的資料，保證調(diào)查資料的效度和信度；■缺點(diǎn)：對(duì)調(diào)查者素質(zhì)和訪問(wèn)技巧要求較高、調(diào)查樣本少誤差較大，調(diào)查結(jié)果難以量化處理和推論等。(3)調(diào)查法■優(yōu)點(diǎn)：速度塊、費(fèi)用低、覆蓋面廣。■缺點(diǎn)：調(diào)查受時(shí)間限制、調(diào)查內(nèi)容不能太復(fù)雜、不能控制被調(diào)查者情緒等。4.其他調(diào)查法(1)觀察調(diào)查法■優(yōu)點(diǎn)：直觀可靠，被調(diào)查者表現(xiàn)自然無(wú)壓力，可以獲得那些被調(diào)查者不愿言及和無(wú)法提供的信息，信息資料的準(zhǔn)確率較高?！鋈秉c(diǎn)：調(diào)查范圍較小、調(diào)查時(shí)間較長(zhǎng)，或僅能觀察一些表象。(2)實(shí)驗(yàn)調(diào)查法實(shí)驗(yàn)法是將調(diào)查縮小到一個(gè)較小的規(guī)模，通過(guò)實(shí)驗(yàn)得出一定的結(jié)果，再對(duì)整個(gè)市場(chǎng)進(jìn)行推測(cè)。實(shí)驗(yàn)法的優(yōu)點(diǎn)是準(zhǔn)確率高；缺點(diǎn)是本錢(qián)高、時(shí)間長(zhǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的步驟1.調(diào)查準(zhǔn)備階段調(diào)查準(zhǔn)備包括確定調(diào)查目的、擬定調(diào)查方案、調(diào)查人員培訓(xùn)、設(shè)計(jì)調(diào)查問(wèn)卷等內(nèi)容。2.調(diào)查實(shí)施階段包括文獻(xiàn)調(diào)查和實(shí)地調(diào)查等過(guò)程。3.分析總結(jié)階段包括整理資料、撰寫(xiě)調(diào)查報(bào)告等工作。房地產(chǎn)調(diào)查問(wèn)卷的設(shè)計(jì)1.問(wèn)卷設(shè)計(jì)的原那么問(wèn)卷設(shè)計(jì)的原那么包括：一致性原那么、完整性原那么、準(zhǔn)確性原那么、效率性原那么和模塊化原那么。2.問(wèn)卷設(shè)計(jì)的技巧(1)防止專業(yè)術(shù)語(yǔ)和縮略語(yǔ)；(2)防止含義模糊的用詞；(3)防止斷定性的問(wèn)題；(4)防止傾向性的問(wèn)題；(5)防止雙重否認(rèn)的問(wèn)題;(6)防止一問(wèn)多答的問(wèn)題；(7)問(wèn)題要考慮時(shí)間性；(8)問(wèn)題要有明確的界限；(9)防止敏感性的問(wèn)題；(10)注意問(wèn)題的順序；(11)備選答案要窮盡；(12)備選答案要互斥；(13)根據(jù)不同問(wèn)題選擇不同的答案形式；(14)對(duì)敏感性問(wèn)題盡量采用定距或等比答案，設(shè)置一定的范圍等。八、房地產(chǎn)調(diào)查問(wèn)卷的設(shè)計(jì)1.調(diào)查報(bào)告的組成(1)封面(2)目錄(3)索引(4)摘要(5)正文：包括調(diào)查背景、調(diào)查目的、調(diào)查內(nèi)容、調(diào)查方法、調(diào)查結(jié)果、結(jié)論與建議等局部。(6)附錄2.調(diào)查報(bào)告的寫(xiě)作要求(1)語(yǔ)言通順、簡(jiǎn)潔、客觀(2)結(jié)構(gòu)嚴(yán)謹(jǐn)，重點(diǎn)突出，邏輯性強(qiáng)(3)內(nèi)容全面(4)資料翔實(shí)(5)結(jié)論明確第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析中的常見(jiàn)問(wèn)題1.對(duì)市場(chǎng)需求的分析不夠深入2.對(duì)市場(chǎng)供給的預(yù)測(cè)不夠準(zhǔn)確3.不進(jìn)行市場(chǎng)供求的比照分析4.定量分析方法的運(yùn)用不當(dāng)5.市場(chǎng)定位過(guò)于寬泛6.對(duì)市場(chǎng)份額估計(jì)過(guò)高7.過(guò)于依賴二手資料，缺少對(duì)消費(fèi)者的跟蹤調(diào)查二、房地產(chǎn)市場(chǎng)供需分析1.供給分析(1)供給量分析：現(xiàn)有供給量、潛在供給量。(2)供給結(jié)構(gòu)分析：按區(qū)塊和物業(yè)類型進(jìn)行。2.需求分析(1)成交量分析：按區(qū)塊和物業(yè)類型進(jìn)行。(2)潛在需求分析：根據(jù)人口和收入等統(tǒng)計(jì)資料。房地產(chǎn)工程分析房地產(chǎn)工程分析就是從資源、產(chǎn)品、價(jià)格、管理、效勞、品牌等方面對(duì)本工程及周邊競(jìng)爭(zhēng)性工程進(jìn)行比擬，在比擬中明確本工程的優(yōu)勢(shì)與缺乏、時(shí)機(jī)與挑戰(zhàn)，并據(jù)此制定相應(yīng)的對(duì)策。工程分析主要采用SWOT分析方法。SWOT分析分為分析環(huán)境因素、構(gòu)造SWOT矩陣、制定相應(yīng)對(duì)策等步驟。第三節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的概念房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分是指在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的根底上，根據(jù)消費(fèi)者個(gè)人情況、消費(fèi)需要、欲望、購(gòu)置動(dòng)機(jī)和購(gòu)置行為等因素，將房地產(chǎn)整體市場(chǎng)細(xì)分為假設(shè)干個(gè)具有相似需求的目標(biāo)客戶群體的過(guò)程。市場(chǎng)細(xì)分是對(duì)消費(fèi)群體的細(xì)分，其實(shí)質(zhì)是將異質(zhì)市場(chǎng)劃分為同質(zhì)市場(chǎng)的過(guò)程。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的作用1.有利于企業(yè)發(fā)現(xiàn)新的市場(chǎng)時(shí)機(jī)2.有利于企業(yè)制定及調(diào)整營(yíng)銷策略3.有利于企業(yè)集中人力、物力及資源三、房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的依據(jù)(1)人口因素：年齡、職業(yè)、收入、文化程度、家庭規(guī)模、家庭類型、家庭代際數(shù)、社會(huì)階層等。(2)心理因素：購(gòu)置動(dòng)機(jī)、偏好等。(3)行為因素：決策原那么、購(gòu)置或使用時(shí)機(jī)、付款方式。(4)環(huán)境因素：地理、自然和人文環(huán)境等。四、房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的步驟1.依據(jù)需求選定市場(chǎng)細(xì)分的范圍2.分析潛在客戶的共同需求3.移去潛在客戶的共同需求4.進(jìn)一步認(rèn)識(shí)各個(gè)細(xì)分市場(chǎng)的特點(diǎn)5.預(yù)測(cè)不同細(xì)分市場(chǎng)的規(guī)模第四節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)定位一、房地產(chǎn)市場(chǎng)定位的概念房地產(chǎn)市場(chǎng)定位就是房地產(chǎn)工程在目標(biāo)市場(chǎng)上所處的位置，其目的是確定一個(gè)適宜的目標(biāo)市場(chǎng)。市場(chǎng)定位的實(shí)質(zhì)是將本工程與其它工程區(qū)別開(kāi)來(lái)，使顧客感覺(jué)和認(rèn)識(shí)到這種差異，從而在顧客心目中占有特殊的位置。二、市場(chǎng)定位的模式選擇1.單一產(chǎn)品單一目標(biāo)市場(chǎng)模式2.多種產(chǎn)品單一目標(biāo)市場(chǎng)模式3.單一產(chǎn)品多個(gè)目標(biāo)市場(chǎng)模式4.多個(gè)產(chǎn)品多個(gè)目標(biāo)市場(chǎng)模式三、房地產(chǎn)市場(chǎng)定位的原那么1.客戶導(dǎo)向原那么2.一致性原那么3.可行性原那么4.差異性原那么：產(chǎn)品、主題、價(jià)格、效勞。四、房地產(chǎn)市場(chǎng)定位的內(nèi)容1.客戶定位2.主題定位3.產(chǎn)品定位4.價(jià)格定位教學(xué)章節(jié)：第五章房地產(chǎn)工程投資籌劃教學(xué)重點(diǎn)：房地產(chǎn)投資的作用。2、房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的內(nèi)容及方法。教學(xué)難點(diǎn)：投資效果評(píng)價(jià)分析。教學(xué)內(nèi)容：第五章房地產(chǎn)工程投資籌劃房地產(chǎn)投資籌劃概述一、房地產(chǎn)投資的概念房地產(chǎn)投資是指國(guó)家、企業(yè)或個(gè)人為實(shí)現(xiàn)某種預(yù)定的目標(biāo)，直接或間接地對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、效勞和消費(fèi)所進(jìn)行的投資活動(dòng)。房地產(chǎn)投資所涉及的領(lǐng)域有土地開(kāi)發(fā)、舊城改造、房屋建設(shè)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、置業(yè)等。房地產(chǎn)投資是我國(guó)社會(huì)固定資產(chǎn)投資的主要組成局部之一。二、房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)1.房地產(chǎn)投資數(shù)量龐大2.房地產(chǎn)投資回收期較長(zhǎng)3.資產(chǎn)的流動(dòng)性較差4.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)較高5.投資收益率高6.房地產(chǎn)投資運(yùn)作難度較大三、房地產(chǎn)投資的作用1.從國(guó)家和社會(huì)的角度看(1)改善城市根底設(shè)施和城市面貌，推動(dòng)城市建設(shè)(2)提高居民的居住水平(3)增加政府財(cái)政收入(4)帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)的開(kāi)展2.從投資者的角度看房地產(chǎn)具有良好的保值增值功能。四、房地產(chǎn)投資的分類分類標(biāo)準(zhǔn)投資種類按投資形式劃分直接投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資房地產(chǎn)置業(yè)投資間接投資購(gòu)置房地產(chǎn)股票、債權(quán)、信托產(chǎn)品等按房地產(chǎn)類型劃分地產(chǎn)投資住宅房地產(chǎn)投資商業(yè)房地產(chǎn)投資工業(yè)房地產(chǎn)投資按投資經(jīng)營(yíng)方式劃分出售型房地產(chǎn)投資出租型房地產(chǎn)投資混合型房地產(chǎn)投資五、房地產(chǎn)投資籌劃的概念1.房地產(chǎn)投資籌劃的含義房地產(chǎn)投資籌劃是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或籌劃?rùn)C(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)工程投資開(kāi)發(fā)之前，在市場(chǎng)調(diào)研與預(yù)測(cè)的根底上，以投資效益最大化為目標(biāo)，針對(duì)某個(gè)工程形成具體的投資方案的創(chuàng)造性活動(dòng)。2.房地產(chǎn)投資籌劃的目的(1)對(duì)房地產(chǎn)工程的各種投資方案進(jìn)行比選(2)為工程投資決策提供可靠依據(jù)，防止投資失誤(3)保證房地產(chǎn)投資獲得預(yù)期效益3.房地產(chǎn)投資籌劃的內(nèi)容房地產(chǎn)投資籌劃通常應(yīng)該包括房地產(chǎn)投資環(huán)境分析、工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、工程融資籌劃等內(nèi)容。房地產(chǎn)投資環(huán)境分析一、房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的概念房地產(chǎn)投資環(huán)境是指房地產(chǎn)工程生存開(kāi)展所必須依賴的外部條件的總稱。房地產(chǎn)投資環(huán)境包括硬投資環(huán)境和軟投資環(huán)境。硬投資環(huán)境是指工程所在地及周邊區(qū)域的自然地理?xiàng)l件、根底設(shè)施等。軟投資環(huán)境就是該工程所面臨的政治、經(jīng)濟(jì)、法律、科技、文化環(huán)境等。二、房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的內(nèi)容1.社會(huì)環(huán)境：社會(huì)制度、社會(huì)秩序、社會(huì)信譽(yù)2.政治環(huán)境：政治體制、政治局勢(shì)、相關(guān)政策3.法律環(huán)境：法律的完備性、穩(wěn)定性及公正性4.經(jīng)濟(jì)環(huán)境：宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境、財(cái)務(wù)環(huán)境、資源環(huán)境等5.文化環(huán)境：風(fēng)俗習(xí)慣、價(jià)值觀念、文化傳統(tǒng)、語(yǔ)言文字、教育水平、宗教信仰等6.自然地理環(huán)境：地理位置、地質(zhì)地貌、自然風(fēng)光、氣候條件7.根底設(shè)施環(huán)境：能源供給、給排水、交通運(yùn)輸、郵電通訊、生態(tài)及防災(zāi)等8.社會(huì)效勞環(huán)境：生活、金融、交通、信息、法律、通訊、咨詢等效勞內(nèi)容、態(tài)度及效率。房地產(chǎn)工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)一、房地產(chǎn)工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的概念工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分為財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和綜合評(píng)價(jià)。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)根據(jù)現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系，計(jì)算房地產(chǎn)工程的財(cái)務(wù)收入和支出，分析工程的盈利能力、清償能力及資金平衡狀況，判斷工程的財(cái)務(wù)可行性。綜合評(píng)價(jià)從社會(huì)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的角度，分析房地產(chǎn)工程對(duì)區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)的效益和費(fèi)用，考察工程對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的凈奉獻(xiàn)，判斷工程的社會(huì)經(jīng)濟(jì)合理性。本節(jié)主要介紹工程財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。二、房地產(chǎn)工程的本錢(qián)費(fèi)用與投資估算根據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》，房地產(chǎn)工程本錢(qián)費(fèi)用包括：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、間接費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)以及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用等。投資估算除了要確定工程投資額以外，還要根據(jù)工程開(kāi)發(fā)進(jìn)度方案、預(yù)計(jì)的付款時(shí)間及金額，編制工程資金使用方案表，作為資金籌措的依據(jù)。三、房地產(chǎn)工程的收入估算與資金籌措1.房地產(chǎn)工程收入估算(1)確定租售方案要在工程籌劃方案的根底上，制定切實(shí)可行的出售、出租、自營(yíng)等方案，具體包括房地產(chǎn)租售的類型、時(shí)間、數(shù)量、價(jià)格及收款方式等。(2)估算經(jīng)營(yíng)收入主要包括房地產(chǎn)工程的銷售收入、租賃收入、土地轉(zhuǎn)讓收入以及自營(yíng)收入等。2.房地產(chǎn)工程資金籌措資金籌措就是根據(jù)房地產(chǎn)工程對(duì)資金的需求以及資金使用方案，確定資金的來(lái)源和相應(yīng)的數(shù)量。在制定工程資金籌措方案時(shí)應(yīng)該注意：(1)嚴(yán)格按照資金的使用方案來(lái)確定籌資額；(2)合理把握自有資金和外部融資的比例；(3)資金籌措應(yīng)該符合國(guó)家的相關(guān)金融政策。四、房地產(chǎn)工程財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)1.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的程序(1)收集、整理和計(jì)算有關(guān)根底財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)資料；(2)編制工程根本財(cái)務(wù)報(bào)表；(3)計(jì)算工程財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)；(4)進(jìn)行工程不確定性分析及風(fēng)險(xiǎn)分析；(5)作出工程在財(cái)務(wù)上是否可行的評(píng)價(jià)與結(jié)論。2.根本財(cái)務(wù)報(bào)表根本財(cái)務(wù)報(bào)表包括現(xiàn)金流量表、資金來(lái)源與運(yùn)用表、損益表以及資產(chǎn)負(fù)債表等。房地產(chǎn)工程財(cái)務(wù)報(bào)表按照獨(dú)立法人房地產(chǎn)工程(工程公司)的要求進(jìn)行科目設(shè)置；非獨(dú)立法人房地產(chǎn)工程根本財(cái)務(wù)報(bào)表的科目設(shè)置，可參照獨(dú)立法人工程進(jìn)行，但應(yīng)注意費(fèi)用與效益在工程上的合理分?jǐn)偂?)現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流量表是反映房地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)現(xiàn)金流入、流出及凈現(xiàn)金流量的計(jì)算報(bào)表?，F(xiàn)金流量表按期編制，主要用來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)工程財(cái)務(wù)盈利能力分析?，F(xiàn)金流量表可分為：①全部投資現(xiàn)金流量表②資本金現(xiàn)金流量表③投資者各方現(xiàn)金流量表(2)資金來(lái)源與運(yùn)用表資金來(lái)源與運(yùn)用表是反映房地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期各年的資金盈余或短缺情況以及工程資金籌措方案和貸款歸還方案的財(cái)務(wù)報(bào)表，為工程資產(chǎn)負(fù)債表的編制和資金平衡分析提供了重要的財(cái)務(wù)信息。(3)損益表?yè)p益表是反映房地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期的利潤(rùn)總額、所得稅及各期稅后利潤(rùn)的分配情況的財(cái)務(wù)報(bào)表。通過(guò)該表提供的投資工程經(jīng)濟(jì)效益靜態(tài)分析資料，可以計(jì)算工程投資利潤(rùn)率、投資利稅率、資本金利潤(rùn)率、資本金利潤(rùn)率等評(píng)價(jià)指標(biāo)。(4)資產(chǎn)負(fù)債表資產(chǎn)負(fù)債表是反映房地產(chǎn)投資工程在計(jì)算期內(nèi)各年末資產(chǎn)、負(fù)載與所有者權(quán)益變化及對(duì)應(yīng)關(guān)系的報(bào)表。資產(chǎn)負(fù)債表主要用于考察工程資產(chǎn)、負(fù)載、所有者權(quán)益的結(jié)構(gòu)，進(jìn)行工程清償能力分析。3.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)通常包括盈利能力指標(biāo)和償債能力指標(biāo)兩類。(1)盈利能力指標(biāo)盈利能力指標(biāo)包括財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、投資利潤(rùn)率、資本金利潤(rùn)率等。(2)償債能力指標(biāo)償債能力指標(biāo)包括借款歸還期、利息備付率、償債備付率、資產(chǎn)負(fù)債率等。4.工程不確定性分析房地產(chǎn)工程不確定性分析的內(nèi)容主要包括敏感性分析、盈虧平衡分析和概率分析。(1)敏感性分析通過(guò)敏感性分析，判斷房地產(chǎn)工程經(jīng)濟(jì)效益對(duì)于各個(gè)影響因素的敏感性，并從中找出對(duì)于房地產(chǎn)工程經(jīng)濟(jì)效益影響較大的不確定性因素。用于敏感性分析的房地產(chǎn)工程財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)通常采用內(nèi)部收益率，必要時(shí)也可選用凈現(xiàn)值等其它指標(biāo)。(2)盈虧平衡分析盈虧平衡分析是測(cè)算一個(gè)或多個(gè)不確定性因素變化時(shí)，房地產(chǎn)工程到達(dá)允許的最低經(jīng)濟(jì)效益時(shí)的極限值，并以不確定性因素的臨界值組合顯示工程的風(fēng)險(xiǎn)程度。通過(guò)盈虧平衡分析，投資者可以判斷房地產(chǎn)工程對(duì)市場(chǎng)需求變化的適應(yīng)能力、盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。通?？蛇M(jìn)行盈虧平衡分析的因素有房屋售價(jià)、銷售量、租金、出租率、土地價(jià)格、工程費(fèi)用等。(3)概率分析概率分析是使用概率的方法研究預(yù)測(cè)不確定性因素對(duì)房地產(chǎn)工程經(jīng)濟(jì)效益影響的一種定量分析方法。通過(guò)分析不確定性因素的變化情況和發(fā)生的概率，計(jì)算在不同概率條件下房地產(chǎn)工程的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)，說(shuō)明房地產(chǎn)工程在特定收益狀態(tài)下的風(fēng)險(xiǎn)程度。5.房地產(chǎn)工程風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)工程風(fēng)險(xiǎn)分析可以分為風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)等步驟。(1)風(fēng)險(xiǎn)設(shè)別通過(guò)對(duì)工程進(jìn)行全面考察，找出潛在的各種風(fēng)險(xiǎn)因素，并判斷其發(fā)生的可能性及對(duì)工程的影響程度。房地產(chǎn)工程的風(fēng)險(xiǎn)類型有收益風(fēng)險(xiǎn)、建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)以及政策風(fēng)險(xiǎn)等。(2)風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)確定風(fēng)險(xiǎn)因素的概率分布，計(jì)算工程評(píng)價(jià)指標(biāo)相應(yīng)的概率分布或累計(jì)概率、期望值、標(biāo)準(zhǔn)差。(3)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)根據(jù)工程風(fēng)險(xiǎn)判別標(biāo)準(zhǔn)，找出影響工程成敗的關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)因素。工程風(fēng)險(xiǎn)判別標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生的可能性及其造成的損失來(lái)確定。(4)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)指根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的結(jié)果，研究躲避、控制與防范風(fēng)險(xiǎn)的措施，為工程全過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)管理提供依據(jù)。風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)的措施有：進(jìn)行多方案比選；對(duì)投資估算與財(cái)務(wù)分析應(yīng)留有余地；對(duì)工程開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的潛在風(fēng)險(xiǎn)因素采取回避、轉(zhuǎn)移、分擔(dān)和自擔(dān)等。第四節(jié)房地產(chǎn)工程融資籌劃一、確定融資方式房地產(chǎn)融資分為公司融資和工程融資兩種方式。這兩類融資方式所形成的工程，在投資者與工程的關(guān)系、投資決策與信貸決策、風(fēng)險(xiǎn)約束程度及約束機(jī)制、財(cái)務(wù)指標(biāo)等方面都有顯著區(qū)別。二、選擇融資渠道我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)或工程除了自有資金以外，主要的外部融資渠道有銀行貸款、股票上市融資、債券融資、信托融資、民間融資及其它融資渠道。各種融資渠道具有其相應(yīng)的優(yōu)缺點(diǎn)及適用條件，房地產(chǎn)融資籌劃需要選擇適宜的融資渠道。但是從總體上看，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道比擬單一，主要依賴于銀行貸款，這不僅影響了房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)開(kāi)展，而其也給金融業(yè)帶來(lái)了風(fēng)險(xiǎn)。三、分析融資方案在確定融資方式和融資渠道后，開(kāi)發(fā)商或籌劃?rùn)C(jī)構(gòu)需要把它們綜合成完整的融資方案并進(jìn)行分析。融資方案分析的內(nèi)容及步驟：1.確定融資結(jié)構(gòu)確定融資結(jié)構(gòu)就是確定由不同融資渠道取得的資金之間的有機(jī)構(gòu)成及其比重關(guān)系。確定融資結(jié)構(gòu)應(yīng)以投資效益最大化及綜合融資本錢(qián)最低為標(biāo)準(zhǔn)。2.比選融資方案根本思路是在融資方式可以實(shí)現(xiàn)、融資條件可以滿足、融資風(fēng)險(xiǎn)可以接受的前提下，優(yōu)選能夠確保企業(yè)價(jià)值最大化或股東財(cái)富最大化的方案。3.分析融資風(fēng)險(xiǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)是指工程籌措了債務(wù)資金之后，因各種因素的惡化所導(dǎo)致的債務(wù)歸還的不確定性。教學(xué)章節(jié)：第六章房地產(chǎn)工程設(shè)計(jì)籌劃教學(xué)重點(diǎn)：房地產(chǎn)工程設(shè)計(jì)籌劃的內(nèi)容，房地產(chǎn)工程豎向設(shè)計(jì)，道路交通規(guī)劃，住宅戶型籌劃的具體要求。教學(xué)難點(diǎn)：中西方建筑風(fēng)格的特點(diǎn)；景觀設(shè)計(jì)的原那么及具體要求。教學(xué)內(nèi)容：第六章房地產(chǎn)工程設(shè)計(jì)籌劃第一節(jié)房地產(chǎn)工程總體規(guī)劃籌劃一、房地產(chǎn)工程平面布局1.建筑單體的平面布局住宅平面布局有塔式、單元式和通廊式等形式。塔式和單元式布局在住宅中最為常見(jiàn)，而通廊式布局那么在單身公寓、酒店式公寓等建筑中采用較多。塔式建筑又可分為方形、T形、碟形、十字形、工字形、蛙形、風(fēng)車形、井字形等不同類型。建筑群體的平面布局建筑群體平面布局的形式有行列式、圍合式、組團(tuán)式、點(diǎn)群式、開(kāi)放式以及混合式等。二、房地產(chǎn)工程豎向設(shè)計(jì)1.豎向設(shè)計(jì)的目的充分合理地利用工程的地形地勢(shì)條件，到達(dá)功能合理、造價(jià)經(jīng)濟(jì)、景觀美好的效果。2.豎向設(shè)計(jì)的內(nèi)容(1)分析場(chǎng)地的坡度、坡向、高程及縱橫剖面；(2)制定合理的利用與改造地形方案；(3)確定道路坐標(biāo)、標(biāo)高、坡度、曲率等；(4)確定建筑坐標(biāo)及標(biāo)高；(5)結(jié)合建筑布置、道路規(guī)劃與工程管線敷設(shè)，確定居住區(qū)內(nèi)其它用地的標(biāo)高與坡度;(6)確定擋土墻、護(hù)坡等室外防護(hù)工程的類型、位置、規(guī)模；(7)估算土方及防護(hù)工程量，進(jìn)行土方平衡。3.豎向設(shè)計(jì)的原那么(1)豎向設(shè)計(jì)應(yīng)與用地選擇及建筑布局同時(shí)進(jìn)行，使各項(xiàng)建設(shè)在平面上統(tǒng)一和諧、豎向上相互協(xié)調(diào)；(2)豎向設(shè)計(jì)應(yīng)有利于居住區(qū)建筑的布置及空間環(huán)境的規(guī)劃和設(shè)計(jì)；(3)豎向設(shè)計(jì)應(yīng)滿足各項(xiàng)建設(shè)用地及工程管線敷設(shè)的高程要求，滿足道路布置、車輛交通與人行交通的技術(shù)要求，滿足地面排水及防洪、排澇的要求；(4)豎向設(shè)計(jì)在滿足各項(xiàng)用地功能要求的條件下，應(yīng)防止高填、深挖，減少土石方、建(構(gòu))筑物及擋土墻、護(hù)坡等防護(hù)工程數(shù)量。4.豎向設(shè)計(jì)的具體要求道路豎向設(shè)計(jì)的要求：(1)應(yīng)結(jié)合地形，符合縱橫斷面設(shè)計(jì)的技術(shù)要求。(2)主要道路均應(yīng)先作縱、橫斷面設(shè)計(jì)。(3)道路交叉口的豎向設(shè)計(jì)因地形及道路交叉的主次狀況不同而有多種處理形式。(4)不同等級(jí)的道路要求有不同的坡度要求。場(chǎng)地豎向設(shè)計(jì)的要求：(1)同一場(chǎng)地可以設(shè)計(jì)成不同的豎向形式，以滿足使用要求和景觀效果。(2)場(chǎng)地坡度要符合地塊使用的要求。(3)場(chǎng)地要保證良好的排水條件，防止出現(xiàn)凹地。其他豎向設(shè)計(jì)要求：(1)廣場(chǎng)可設(shè)計(jì)成多種豎向形式，既使得廣場(chǎng)生動(dòng)有趣，又適合人們活動(dòng)、散步、游憩。(2)宅旁用地豎向設(shè)計(jì)要注意排水組織。(3)綠地的豎向設(shè)計(jì)應(yīng)自然起伏以便更生動(dòng)宜人。5.豎向設(shè)計(jì)的方法(1)設(shè)計(jì)等高線法(2)高層箭頭法(3)縱橫斷面法三、房地產(chǎn)工程道路交通設(shè)計(jì)1.房地產(chǎn)工程道路交通系統(tǒng)的分類2.道路交通設(shè)計(jì)的原那么(1)因地制宜的原那么(2)通而不暢的原那么(3)人車分流原那么(4)功能多樣化原那么3.道路交通設(shè)計(jì)的要求(1)為保證平安，不應(yīng)有過(guò)境交通穿越居住區(qū)，不宜有過(guò)多的車道出口通向城市交通干道。(2)考慮對(duì)周邊城市交通可能產(chǎn)生的不利影響。(3)道路的寬度除滿足人流、車流交通通行外，還應(yīng)滿足日照間距、通風(fēng)和工程管線的埋設(shè)要求。(4)道路邊緣至建筑物要保持一定距離。(5)必須配置足夠數(shù)量的停車場(chǎng)所。房地產(chǎn)工程建筑風(fēng)格籌劃一、建筑風(fēng)格的概念建筑風(fēng)格是指建筑物在內(nèi)容和外觀等方面所反映的特征，是建筑物的個(gè)性和獨(dú)特表征，是建筑師價(jià)值觀和美學(xué)觀的反映，是建筑藝術(shù)和審美價(jià)值的重要表達(dá)，也是城市空間景觀的重要組成局部。建筑風(fēng)格主要表達(dá)在建筑物的平面布局、空間形態(tài)、立面色彩、細(xì)部構(gòu)造、建筑材料等方面。二、建筑風(fēng)格的作用1.建筑風(fēng)格具有審美價(jià)值2.建筑風(fēng)格具有識(shí)別功能3.建筑風(fēng)格具有廣告效果三、建筑風(fēng)格的分類1.西方建筑風(fēng)格(1)西方建筑風(fēng)格的類型(按歷史開(kāi)展階段劃分)按照西方建筑風(fēng)格的歷史開(kāi)展階段劃分，可以將其分為古希臘建筑風(fēng)格、古羅馬建筑風(fēng)格、羅曼建筑風(fēng)格、哥特式建筑風(fēng)格、文藝復(fù)興建筑風(fēng)格、古典主義建筑風(fēng)格、巴洛克建筑風(fēng)格、洛可可建筑風(fēng)格、折中主義建筑風(fēng)格、古典復(fù)興主義建筑風(fēng)格、浪漫主義建筑風(fēng)格、功能主義建筑風(fēng)格、現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格、有機(jī)建筑風(fēng)格、后現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格等。2.中國(guó)傳統(tǒng)建筑風(fēng)格(1)中國(guó)傳統(tǒng)建筑風(fēng)格的一般特征①建筑組群布局主次清楚②平面圍合空間封閉內(nèi)向③具有明顯的等級(jí)規(guī)定特征④結(jié)構(gòu)體系以木結(jié)構(gòu)為主⑤注重建筑色彩的搭配(2)中國(guó)傳統(tǒng)建筑風(fēng)格的類型①按建筑物的用途及功能劃分■莊重嚴(yán)肅的紀(jì)念型風(fēng)格■雍容華美的宮室型風(fēng)格■親切宜人的住宅型風(fēng)格■自由委婉的園林型風(fēng)格②按地域及民族劃分■北方傳統(tǒng)建筑風(fēng)格■西北傳統(tǒng)建筑風(fēng)格■江南傳統(tǒng)建筑風(fēng)格■嶺南傳統(tǒng)建筑風(fēng)格■西南傳統(tǒng)建筑風(fēng)格■藏族傳統(tǒng)建筑風(fēng)格■蒙古族傳統(tǒng)建筑風(fēng)格■維吾爾族傳統(tǒng)建筑風(fēng)格③按歷史開(kāi)展階段劃分■商周建筑風(fēng)格■秦漢建筑風(fēng)格■隋唐建筑風(fēng)格■宋元建筑風(fēng)格■明清建筑風(fēng)格■現(xiàn)代建筑風(fēng)格房地產(chǎn)工程戶型設(shè)計(jì)籌劃一、住宅戶型籌劃的內(nèi)容1.確定戶型的類型比方是采用平面戶型還是立體戶型？獨(dú)立戶型還是雙拼戶型？錯(cuò)層戶型還是躍層戶型？等等2.確定戶型的面積大小按照戶型大小通?？蓪粜头譃閷?shí)用型、舒適型和豪華型等類型。但戶型大小并不是絕對(duì)的，不同時(shí)期、不同地區(qū)具有不同的“大”、“小”標(biāo)準(zhǔn)。3.確定戶型組合戶型組合是指一個(gè)工程中不同類型、大小、位置的戶型搭配組合及其比例關(guān)系。一個(gè)房地產(chǎn)工程應(yīng)該確定一個(gè)主力戶型，再加上一些輔助戶型。4.確定戶型的平面布局戶型平面布局包括兩個(gè)層次的含義，一是指各種戶型在小區(qū)總平面、樓層、平面上的位置；二是指一個(gè)戶型之內(nèi)不同功能房間的平面布置。二、住宅戶型籌劃的原那么1.功能分區(qū)原那么住宅戶型的設(shè)計(jì)及籌劃通常遵循動(dòng)靜分區(qū)、公私分區(qū)、主次分區(qū)、干濕分區(qū)、潔污分區(qū)等要求。2.流線設(shè)計(jì)原那么流線是指住宅中日?；顒?dòng)的路線(又稱為動(dòng)線)，通過(guò)流線設(shè)計(jì)可以有意識(shí)地將人們的居住行為加以組織和引導(dǎo)，從而到達(dá)劃分不同功能區(qū)域的目的。常用的流線包括家務(wù)流線、家人流線及訪客流線。流線設(shè)計(jì)要求盡量不要交叉。其他戶型設(shè)計(jì)原那么還有地域性原那么、均好性原那么、靈活性原那么、經(jīng)濟(jì)性原那么、風(fēng)俗性原那么等。三、住宅戶型籌劃的具體要求1.客廳(1)應(yīng)具有一定的獨(dú)立性與完整性。(2)盡量方正，大小適中，進(jìn)深與開(kāi)間比例適當(dāng)。(3)客廳應(yīng)具有良好的通風(fēng)與采光。(4)客廳與進(jìn)戶們之間應(yīng)設(shè)置一定的過(guò)渡空間。(5)有條件的情況下可以設(shè)置單獨(dú)的會(huì)客室。2.臥室(1)臥室必須要有自然采光和通風(fēng)；(2)主臥應(yīng)具有獨(dú)立性與私密性；(3)主臥面積應(yīng)該相對(duì)較大；(4)大戶型宜設(shè)置“次主臥”；(5)兒童房和傭人房可相對(duì)較小，傭人房最好與與放置洗衣機(jī)的工作陽(yáng)臺(tái)相連。3.餐廳(1)餐廳與廚房應(yīng)該緊密相連，西式廚房可以與餐廳實(shí)現(xiàn)一體化。(2)餐廳應(yīng)具有良好的通風(fēng)采光，一般以處于戶型北側(cè)為宜。(3)餐廳應(yīng)與客廳宜適當(dāng)分隔。4.廚房(1)在位置方面，廚房應(yīng)遠(yuǎn)離臥室、客廳，防止油煙污染；盡可能接近入戶門(mén)以便食品、垃圾進(jìn)出；廚房要具備良好的通風(fēng)采光，盡量靠近北面窗戶；盡量應(yīng)與餐廳相鄰；廚房宜設(shè)置效勞陽(yáng)臺(tái)；從管道檢修、水電煤氣抄表以及施工本錢(qián)、能源利用、熱水器安裝等問(wèn)題考慮，廚房應(yīng)該與公共衛(wèi)生間盡量相連。(2)在面積方面，廚房必須具備足夠的面積，設(shè)計(jì)計(jì)尺寸應(yīng)盡量滿足模數(shù)化要求，以利于設(shè)備擺設(shè)。(3)在形狀方面，“L”型和“U”型廚房要比“I”型廚房更能減少步伐移動(dòng)、節(jié)省時(shí)間、提高效率，降低勞動(dòng)強(qiáng)度，也更有利于廚房操作臺(tái)面的布置擺放。(4)在功能方面，可以考慮將廚房的清洗加工區(qū)和烹飪區(qū)別離,既可降低油煙污染，又可使揀菜、洗菜、切菜在更為寬松愜意的空間進(jìn)行。(5)在住宅科技方面，廚房是住宅內(nèi)設(shè)備和科技運(yùn)用最集中的空間之一，設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)具有一定的前瞻性，比方應(yīng)預(yù)留足夠多的管線，以便日后更新改造。(6)各種豎向管道和管線宜集中敷設(shè)，在墻角處形成管線區(qū)，便于廚房的裝修改造。5.衛(wèi)生間(1)在位置方面，衛(wèi)生間要布置在通風(fēng)采光良好的地方；如果只有一個(gè)衛(wèi)生間，那么衛(wèi)生間應(yīng)布置在動(dòng)靜分區(qū)或者公私分區(qū)之間并靠近臥室區(qū)尤其是主臥，防止穿堂越室；有兩個(gè)或兩個(gè)以上衛(wèi)生間時(shí)，公共衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)在公共使用方便的位置，但入口不宜對(duì)著入戶門(mén)和起居室，也不應(yīng)該針對(duì)餐廳；衛(wèi)生間中的座便器不能正對(duì)著衛(wèi)生間門(mén)。(2)在面積方面，衛(wèi)生間的面積一般不應(yīng)少于6平方米，如果有兩個(gè)及以上衛(wèi)生間，那么主臥衛(wèi)生間的面積一般要大于公共衛(wèi)生間。如果中小戶型要設(shè)置兩個(gè)衛(wèi)生間，那么公共衛(wèi)生間可以做成只有馬桶和洗手池的迷你型衛(wèi)生間，以解決客人的如廁需求。(3)在功能方面，衛(wèi)生間要具有便溺、淋浴、盥洗等功能，這些功能干濕、潔污等情況均有所不同，因此盡量實(shí)現(xiàn)干濕分區(qū)和潔污分區(qū)。(4)在數(shù)量方面，三室及以上的大戶型應(yīng)該有一個(gè)以上的衛(wèi)生間，其中一個(gè)是主臥中的獨(dú)立衛(wèi)生間。(5)在住宅科技方面，設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)具有一定的前瞻性，預(yù)留足夠多的管線，以便日后更新改造；設(shè)計(jì)尺寸盡量符合建筑模數(shù)的要求。(6)各種豎向管道和管線宜集中敷設(shè)，在墻角處形成管線區(qū)，便于衛(wèi)生間的裝修改造。6.玄關(guān)(門(mén)廳)(1)門(mén)廳應(yīng)具有相對(duì)完整性，既防止對(duì)客廳的一覽無(wú)遺，保證住宅內(nèi)部的私密性，又能形成一個(gè)過(guò)渡空間，有利于增強(qiáng)住宅內(nèi)部空間的層次感。(2)門(mén)廳應(yīng)該具有足夠的面積，以滿足入戶換鞋、穿衣戴帽、整理著裝、放置文件包、雨傘、鑰匙及其他物品等行為的需要。(3)門(mén)廳最好應(yīng)該布置鞋柜、衣柜、儲(chǔ)藏室等空間以及凳子、穿衣鏡等空間及家具。7.陽(yáng)臺(tái)(1)陽(yáng)臺(tái)具有通風(fēng)、采光、觀景、晾曬衣物等功能，各個(gè)功能應(yīng)該有所區(qū)分，數(shù)量也應(yīng)有足夠保證。(2)在北側(cè)宜設(shè)置效勞陽(yáng)臺(tái)并于廚房相連，便于置放蔬菜及其他雜物。(3)晾曬衣物的陽(yáng)臺(tái)盡量不要與觀景陽(yáng)臺(tái)(一般與客廳相連)合而為一，否那么有礙觀瞻。(4)陽(yáng)臺(tái)的平面和材料應(yīng)該多樣化，不能局限于過(guò)去千遍一律的長(zhǎng)方形以及磚頭、水泥材料。(5)可布置一些不上人的特殊功能陽(yáng)臺(tái)，比方為了防止立面單調(diào)而設(shè)置一些裝飾小陽(yáng)臺(tái)，或者處于平安考慮用于安置空調(diào)主機(jī)、燃?xì)鉄崴鞯取?.儲(chǔ)藏室儲(chǔ)藏空間在我國(guó)以往的戶型設(shè)計(jì)中一直沒(méi)有受到足夠的重視。直到近年來(lái)在面積較大的戶型中，才開(kāi)始正式出現(xiàn)儲(chǔ)藏間等設(shè)計(jì)。在加大儲(chǔ)藏面積的同時(shí)，戶型設(shè)計(jì)中儲(chǔ)藏空間的分類細(xì)化也是有必要的。房地產(chǎn)工程景觀設(shè)計(jì)籌劃一、住宅房地產(chǎn)景觀的分類住宅房地產(chǎn)景觀可以分為：綠化種植景觀、道路景觀、場(chǎng)所景觀、硬質(zhì)景觀、水景景觀、庇護(hù)性景觀、模擬景觀、高視點(diǎn)景觀、照明景觀等類別。二、住宅景觀設(shè)計(jì)的原那么1.社會(huì)性原那么社會(huì)性原那么要求通過(guò)美化居住環(huán)境，營(yíng)造優(yōu)良的社區(qū)文化，促進(jìn)精神文明建設(shè)，使居住區(qū)真正成為居民生活的精神樂(lè)園。2.經(jīng)濟(jì)性原那么經(jīng)濟(jì)性原那么要求景觀設(shè)計(jì)要以建設(shè)節(jié)約型社會(huì)為目標(biāo)，順應(yīng)市場(chǎng)開(kāi)展需求及地方經(jīng)濟(jì)狀況，注重節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材，注重合理使用土地資源。3.生態(tài)性原那么生態(tài)性原那么要求景觀設(shè)計(jì)要尊重自然、順應(yīng)自然，追求人與環(huán)境的和諧統(tǒng)一，盡量保持現(xiàn)存的良好生態(tài)環(huán)境，改善原有的不良生態(tài)環(huán)境。4.地域性原那么地域性原那么要求景觀設(shè)計(jì)表達(dá)工程所在地的自然環(huán)境特征，因地制宜地創(chuàng)造出具有地域特征的空間環(huán)境，盡量使用當(dāng)?shù)氐闹参?，防止盲目移植。歷史性原那么歷史性原那么要求景觀設(shè)計(jì)要尊重歷史與傳統(tǒng)文化，保護(hù)和利用歷史性景觀，使景觀設(shè)計(jì)既延續(xù)城市歷史文脈，又具有較鮮明的時(shí)代特征。6.協(xié)調(diào)性原那么協(xié)調(diào)性原那么要求各種景觀要素的大小、數(shù)量、風(fēng)格等應(yīng)該和諧統(tǒng)一。通過(guò)借景、組景、分景、添景多種手法，使居住區(qū)內(nèi)外環(huán)境相協(xié)調(diào)。第五節(jié)房地產(chǎn)工程配套設(shè)施籌劃一、住宅區(qū)配套設(shè)施的類型分類標(biāo)準(zhǔn)配套設(shè)施類型具體配套設(shè)施按使用功能劃分

教育設(shè)施托兒所、幼兒園、小學(xué)、初中、高中等文體設(shè)施圖書(shū)館、體育場(chǎng)、綜合活動(dòng)中心(會(huì)所)醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施醫(yī)院、門(mén)診部、社區(qū)衛(wèi)生站等商業(yè)設(shè)施超市、菜場(chǎng)、酒店、旅館等金融郵電設(shè)施銀行、郵局等社區(qū)效勞設(shè)施物業(yè)管理處、敬老院、殘疾人康復(fù)托養(yǎng)所、停車場(chǎng)(庫(kù))、自行車庫(kù)等行政管理設(shè)施街道辦事處、派出所、居委會(huì)等市政公用設(shè)施公廁、垃圾站、公交車站、加油站等二、住宅區(qū)配套設(shè)施建設(shè)存在的問(wèn)題1.配套建設(shè)滯后2.缺乏統(tǒng)一規(guī)劃3.建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)單一4.經(jīng)濟(jì)實(shí)用性差三、住宅區(qū)配套設(shè)施設(shè)計(jì)的原那么1.配套設(shè)施應(yīng)充分利用社會(huì)資源2.配套設(shè)施應(yīng)努力實(shí)現(xiàn)共享3.配套設(shè)施既要經(jīng)濟(jì)適用又要適當(dāng)超前4.配套設(shè)施要與住宅同步甚至先行建設(shè)教學(xué)章節(jié)：第七章房地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃教學(xué)重點(diǎn)：1、開(kāi)盤(pán)定價(jià)、過(guò)程定價(jià)、時(shí)點(diǎn)定價(jià)及尾盤(pán)定價(jià)策略；2、營(yíng)銷籌劃的概念及內(nèi)容，房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道的種類、各自的優(yōu)缺點(diǎn)；教學(xué)難點(diǎn)：房地產(chǎn)廣告預(yù)算的組成，廣告效果的評(píng)價(jià)方法。教學(xué)內(nèi)容：第七章房地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃房地產(chǎn)營(yíng)銷籌劃概述一、市場(chǎng)營(yíng)銷的概念市場(chǎng)營(yíng)銷是個(gè)人或集體通過(guò)創(chuàng)造并同他人交換產(chǎn)品和價(jià)值以滿足需求和欲望的社會(huì)活動(dòng)和管理過(guò)程。房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷是指將房地產(chǎn)產(chǎn)品從開(kāi)發(fā)商引導(dǎo)至消費(fèi)者從而使得企業(yè)獲得利潤(rùn)所進(jìn)行的一切業(yè)務(wù)活動(dòng)，包括營(yíng)銷籌劃和營(yíng)銷執(zhí)行兩大工作內(nèi)容。二、營(yíng)銷策略的概念營(yíng)銷策略是指為實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷目的，針對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)采用一系列旨在提高產(chǎn)品銷售及廠商聲譽(yù)的活動(dòng)。房地產(chǎn)工程市場(chǎng)營(yíng)銷是一個(gè)系統(tǒng)工程，需要整合多方面的資源、綜合運(yùn)用多種營(yíng)銷方法。相比照擬成熟的營(yíng)銷策略有4P營(yíng)銷策略、4C營(yíng)銷策略、4R營(yíng)銷策略以及4V營(yíng)銷策略等。三、營(yíng)銷籌劃的概念房地產(chǎn)營(yíng)銷籌劃是對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷活動(dòng)的概念構(gòu)造過(guò)程，是對(duì)將要發(fā)生的營(yíng)銷活動(dòng)所作的謀劃與方案。房地產(chǎn)營(yíng)銷籌劃不同于營(yíng)銷執(zhí)行，前者側(cè)重于謀劃，后者側(cè)重于落實(shí)。房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道籌劃一、營(yíng)銷渠道的概念營(yíng)銷渠道是指將產(chǎn)品由制造者手中轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者手中所經(jīng)過(guò)的各個(gè)中間商連接起來(lái)形成的通道。中間商包括批發(fā)商、零售商、代理商和經(jīng)紀(jì)人等。中間商層次的多少稱為營(yíng)銷渠道的長(zhǎng)度。房地產(chǎn)工程定價(jià)籌劃一、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成1.土地取得本錢(qián)：最主要是土地出讓金。2.開(kāi)發(fā)建設(shè)本錢(qián)：勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、開(kāi)發(fā)過(guò)程中的稅費(fèi)等。3.財(cái)務(wù)本錢(qián)：投資利息等。4.銷售稅費(fèi)：銷售費(fèi)用、銷售稅金及附加等。5.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)：開(kāi)發(fā)商的預(yù)期利潤(rùn)。二、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素1.地段因素：是價(jià)格的決定性因素之一。2.權(quán)益因素：權(quán)利狀況、使用管制及相鄰關(guān)系。3.實(shí)物狀況因素：質(zhì)量、外觀、風(fēng)格、配套等。4.本錢(qián)因素5.市場(chǎng)供求因素6.環(huán)境因素：大氣、聲覺(jué)、視覺(jué)、水文環(huán)境等。7.人口因素：數(shù)量、素質(zhì)、家庭規(guī)模等。8.經(jīng)濟(jì)因素：經(jīng)濟(jì)開(kāi)展、利率、物價(jià)、收入等。9.社會(huì)因素：政治、治安、城市化等。10.行政因素：城市規(guī)劃、價(jià)格及稅收政策等。11.心理因素：比方風(fēng)水等。三、房地產(chǎn)工程的定價(jià)目標(biāo)1.利潤(rùn)導(dǎo)向目標(biāo)(1)最大利潤(rùn)導(dǎo)向目標(biāo)：當(dāng)市場(chǎng)前景看好、市場(chǎng)容量大、產(chǎn)品具有明顯優(yōu)勢(shì)時(shí)。(2)預(yù)期利潤(rùn)導(dǎo)向目標(biāo)：當(dāng)市場(chǎng)行情穩(wěn)定、企業(yè)具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力但產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)不是特別明顯時(shí)。(3)適當(dāng)利潤(rùn)導(dǎo)向目標(biāo)：當(dāng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)劇烈、企業(yè)實(shí)力缺乏時(shí)，為穩(wěn)妥起見(jiàn)可采用該定價(jià)目標(biāo)。2.銷量導(dǎo)向目標(biāo)(市場(chǎng)占有率目標(biāo))銷量導(dǎo)向定價(jià)目標(biāo)是以較低的價(jià)格進(jìn)入市場(chǎng)，迅速翻開(kāi)銷路，提高市場(chǎng)占有率。市場(chǎng)占有率與利潤(rùn)具有一定的相關(guān)性。對(duì)于需求彈性較大的產(chǎn)品，較高的市場(chǎng)占有率一般會(huì)帶來(lái)較高的利潤(rùn)。成長(zhǎng)性企業(yè)經(jīng)常采用銷量導(dǎo)向定價(jià)目標(biāo)。3.競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向目標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向是以市場(chǎng)中對(duì)產(chǎn)品價(jià)格有決定性影響的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手或市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的價(jià)格為根底，采取高、等或等于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格作為本工程的定價(jià)目標(biāo)。4.生存導(dǎo)向目標(biāo)當(dāng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)劇烈、企業(yè)面臨著經(jīng)營(yíng)困難時(shí)，維持生存比獲得利潤(rùn)更為重要。此時(shí)應(yīng)該采用降價(jià)銷售加快資金回籠，減少貸款利息支出，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)工程促銷籌劃產(chǎn)品促銷是指企業(yè)通過(guò)各種方式將產(chǎn)品信息傳遞給消費(fèi)者，激發(fā)消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的興趣與購(gòu)置欲望，促使其產(chǎn)生購(gòu)置行為的活動(dòng)。房地產(chǎn)的促銷方式有很多，本節(jié)僅對(duì)市場(chǎng)上常見(jiàn)的幾種促銷方式進(jìn)行簡(jiǎn)單介紹。一、市場(chǎng)預(yù)熱市場(chǎng)預(yù)熱是在取得預(yù)售許可證之前、不能發(fā)布房地產(chǎn)廣告時(shí)所進(jìn)行的促銷活動(dòng)。市場(chǎng)預(yù)熱的方式有多種，比方采用新聞報(bào)道的形式進(jìn)行間接宣傳，或者組織一些客戶參與活動(dòng)等。由于新聞報(bào)道的形式具有一定的權(quán)威性，因此成為越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商所熱衷的形式。市場(chǎng)預(yù)熱要把握好節(jié)奏，防止忽冷忽熱以及長(zhǎng)時(shí)間的等待，一般以兩三個(gè)月為宜。二、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)在經(jīng)過(guò)市場(chǎng)預(yù)熱以后，可以通過(guò)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的形式進(jìn)一步試探市場(chǎng)的反映，并積累客戶資源。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的對(duì)象主要有本企業(yè)的員工和局部關(guān)系客戶。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)已成為開(kāi)發(fā)商慣用的促銷手段。進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)活動(dòng)主要有如下幾個(gè)問(wèn)題：如何制定認(rèn)購(gòu)價(jià)格；是否收取定金；是否按照認(rèn)購(gòu)順序選房；如何掌控內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的數(shù)量。三、開(kāi)盤(pán)活動(dòng)開(kāi)盤(pán)是工程正式向市場(chǎng)亮相的第一步。傳統(tǒng)的領(lǐng)導(dǎo)講話、揭幕剪彩及舞獅奏樂(lè)等常規(guī)手段，已經(jīng)很難引起媒體和市場(chǎng)的關(guān)注。目前比擬流行的做法是舉行新聞發(fā)布會(huì)、產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)或招待酒會(huì)等，且形式上從過(guò)去以開(kāi)發(fā)商為主角開(kāi)展到目前以規(guī)劃設(shè)計(jì)人員為活動(dòng)主角。四、價(jià)格促銷工程開(kāi)盤(pán)以后，當(dāng)產(chǎn)品缺乏競(jìng)爭(zhēng)力而銷售受阻，或前期定價(jià)過(guò)高，或工程接近尾盤(pán)急需收回資金時(shí)，可采用價(jià)格促銷手段。五、公關(guān)促銷公關(guān)促銷以樹(shù)立企業(yè)和工程良好的社會(huì)公眾形象和品牌形象為目的，而不是立竿見(jiàn)影的銷售業(yè)績(jī)，但公關(guān)促銷能間接起到促進(jìn)銷售的作用。公關(guān)促銷活動(dòng)可以開(kāi)發(fā)商單獨(dú)組織，也可以與政府或媒體等聯(lián)手組織，但不管以何種形式，開(kāi)發(fā)商都不必陷入太深的事務(wù)性工作。六、交房入住交房入住階段是工程銷售的結(jié)束，也是物業(yè)管理(售后效勞)的開(kāi)始,是物業(yè)管理公司的第一次亮相。交房時(shí)應(yīng)該組織一些簡(jiǎn)單的儀式，讓業(yè)主和物管人員、保安人員、清潔人員等有一個(gè)彼此認(rèn)識(shí)和交流溝通的時(shí)機(jī)，為以后的和諧關(guān)系打下根底。對(duì)于大型分期開(kāi)發(fā)的工程來(lái)說(shuō)，交房入住也應(yīng)該看成是整體工程銷售過(guò)程的一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)，對(duì)后期工程的營(yíng)銷和公司品牌的樹(shù)立具有重要的影響。七、其他主題活動(dòng)在銷售期間，開(kāi)發(fā)商還可采取形式多樣的主題活動(dòng)，如各種體育健身活動(dòng)、游樂(lè)活動(dòng)、文藝晚會(huì)、興趣比賽等，以保持市場(chǎng)對(duì)本工程的持續(xù)關(guān)注。主題活動(dòng)主要面向有意向的客戶和潛在客戶。房地產(chǎn)工程廣告籌劃一、廣告目標(biāo)廣告目標(biāo)是廣告所要到達(dá)的目的，即在一定的時(shí)間段內(nèi)，對(duì)特定的目標(biāo)客戶所要完成的溝通任務(wù)和銷售目標(biāo)。確定廣告目標(biāo)是廣告籌劃的第一步。1.長(zhǎng)期目標(biāo)：擴(kuò)大產(chǎn)品銷售、獲取更大利潤(rùn)。2.中期目標(biāo)：擴(kuò)大知名度、市場(chǎng)占有率等。3.短期目標(biāo)：把潛在的客戶吸引到銷售現(xiàn)場(chǎng)。二、廣告主題廣告主題是貫穿于廣告活動(dòng)過(guò)程的中心思想，是房地產(chǎn)工程的主題概念在廣告活動(dòng)中的具體表達(dá)。廣告主題表達(dá)在廣告內(nèi)容和廣告形式兩個(gè)方面，內(nèi)容包括廣告標(biāo)語(yǔ)、廣告正文等，形式包括廣告版式、尺寸、色彩、基調(diào)等各個(gè)方面。為增強(qiáng)宣傳效果，廣告主題應(yīng)具有一定的連貫性和一致性，建議采用系列廣告的表現(xiàn)形式。三、廣告訴求廣告訴求就是廣告要告訴受眾的是什么，是廣告廣告主題的切入點(diǎn)，是對(duì)廣告賣點(diǎn)的提煉與深化。(1)理性訴求理性訴求強(qiáng)調(diào)消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品實(shí)際的、功能性的需求以及擁有該產(chǎn)品后對(duì)消費(fèi)者具有何種實(shí)際利益與好處。比方地段、價(jià)格、戶型、環(huán)境、交通、配套