某國際商城項目投資價值分析報告書

南京國際商城工程投資價值分析報告目錄一、南京國際商城工程概況…………21．開展商簡介…………………22．工程參與方…………………33．工程概況……………………3選址分析……………4南京國際商城總體規(guī)劃介紹………5南京國際商城首期工程介紹………6二、工程投資收益分析………………71．工程建設進度情況分析……………………72．工程資金投入情況分析……………………73．工程首期工程市值及收益預測……………9三、工程敏感性分析…………………12四、工程投資價值分析………………141．南京國際商城工程投資收益指標分析……142．工程投資價值判斷…………15備注：本分析報告有關工程數(shù)據(jù)以華東建筑設計研究院所作的工程初步設計方案為依據(jù)，最終須以的工程施工圖設計數(shù)據(jù)為準。南京國際商城工程概況1．開展商簡介南京國際集團股份〔以下簡稱公司〕于1993年6月發(fā)起設立。目前公司總股本27123萬股，每股凈資產元，資產負責率25.6%。在NET系統(tǒng)上定向募集法人股為萬股，后10送5，最新定向募集法人股萬股，由華夏證券包銷。公司主要股東單位南京國際商城建設武漢鋼鐵〔集團〕公司中國石化集團揚子石油化工有限責任公司恒通集團股份中國石化集團金陵石油化工有限責任公司南京南華北方實業(yè)有限責任公司中國人民保險公司江蘇省分公司中國城鄉(xiāng)建設開展總公司中國農房公司安徽省國際信托投資公司公司開展目標公司以建設和持有南京國際商城這一南京市中心區(qū)域綜合性超大型商用建筑群為主要開展目標，并在此根底上，拓展國內主要中心城市類似商業(yè)地產物業(yè)，成為以長期持有優(yōu)質商業(yè)物業(yè)為主要投資方向、以物業(yè)租賃業(yè)務為主要收益來源的收租股概念的大型公眾公司，為股東獲取長期穩(wěn)定豐厚的收益回報和資產增值。近期開展方案〔從2001年11月始36個月的時間〕：建成首期工程〔21萬㎡〕并開業(yè)；與工程建設同步實現(xiàn)公司發(fā)行社會公眾股并申請上市的目標。中期開展方案〔從2005年2月始30個月的時間〕：建成二期工程〔約16萬㎡〕并開業(yè)。長期開展方案：拓展國內主要中心城市類似商業(yè)地產物業(yè)，為股東獲取長期穩(wěn)定的收益回報和資產增值。2．工程參與方建筑師：美國洛翰建筑師事務所〔美國，芝加哥〕上海華東建筑設計研究院〔中國，上?！澄飿I(yè)管理：第一太平戴維斯牧業(yè)參謀〔中國，香港〕酒店管理：雅高國際酒店管理集團〔法國，巴黎〕物業(yè)代理：美聯(lián)物業(yè)〔香港聯(lián)交所上市公司〕〔中國，上海〕法律參謀：方和吳正和律師行〔中國，香港〕發(fā)展商：南京國際集團股份南京國際商城建設〔中外合資〕3．工程概況南京國際商城〔WorldTrade&ExhibitionCenter，Nanjing〕，是位于南京市城區(qū)中心區(qū)域綜合性超大型商用建筑群，工程總建筑面積為37萬平米?！?〕選址分析南京國際商城工程位于南京市城區(qū)西北部的鼓樓區(qū)。鼓樓區(qū)因建于明洪武十五年〔1382〕的“鼓樓〞而得名，區(qū)內有掃葉樓、江南水師學堂附設礦路學堂，民國臨時政府參議院舊址等文物古跡52處，其中市級以上文物保護單位9處，區(qū)域內的古林公園、國際園、江蘇電視塔、清涼山公園、烏龍?zhí)豆珗@等構成了南京市的“城西旅游風光帶〞，其中最著名的是石頭城，公元212年，東吳統(tǒng)潔者孫權建石頭城，作為建鄴的衛(wèi)城。蜿蜒雄峙的石頭城遺址，現(xiàn)為國家級文物保護單位。轄區(qū)內的山西路廣場地區(qū)是全市最繁華的商貿中心之一，其中湖南路精品一條街是南京名牌產品最多、質量最優(yōu)、款式最新的商業(yè)街之一，是“全國創(chuàng)立文明城市活動百家示范點〞之一，也是全國十五條“百家萬店無假貨活動示范街〞之一，緊鄰玄武飯店南側，東起中央路，西至山西路廣場，全長1100米，沿街共有大小商店174家，總營業(yè)面積56360平米，其中商場5家、名牌專賣店25家、特色商店40家、金融網點9家，湖南路東端將規(guī)劃建成全國規(guī)模最大的江蘇省書城。湖南路集商貿、金融、信息、旅游、娛樂等諸多功能于一體，以其獨具的風格特色，濃郁的現(xiàn)代氣息，形成未來都市風貌的雛型。鼓樓區(qū)高等院校集中，有南京大學、河海大學等高等院校28所，有五臺山體育中心和文體功能齊全的鼓樓區(qū)體育館。文化氣息濃、體育鍛煉熱情高，每兩年舉辦一次鼓樓金秋藝術節(jié)，文體活動豐富多彩。八十年代以來，改革開放使鼓樓區(qū)充滿了生機和活力。南京國際商城工程用地扼居南京市主軸線中央路最繁華地段，與華東地區(qū)經貿活動中心——江蘇展覽館隔街相對，緊鄰四星級玄武飯店，并與南京唯一的國家級商業(yè)示范街湖南路毗鄰。近鄰南京國際商城工程的還有南京最大的城市公園玄武湖，直線距離僅300余米。南京國際商城工程、南京市政府、江蘇省政府所在地構成南京城金三角區(qū)域，是南京商貿、政治、文化、通訊、交通及旅游中心區(qū)?；噩F(xiàn)狀南京國際商城基地位于南京市鼓樓區(qū)，占地32477平方米，基地北側為馬家街，東側為中央路，南側是童家巷。東望玄武湖及紫金山，向北可達寧滬高速巴士總站、南京火車站和長江二橋；往南直抵南京傳統(tǒng)商貿中心新街口。北面新模范馬路連接玄武湖湖底隧道，可直達新莊南京國際會展中心；在建的南京地鐵一期工程〔2005年竣工通車〕玄武門站與工程緊鄰。工程具有南京新商貿中心的地段優(yōu)勢，依托玄武湖秀麗的風景優(yōu)勢，擁有公交和地鐵構筑成的立體交通優(yōu)勢。地鐵概念、景觀物業(yè)、綜合功能、超大規(guī)模、CBD位置使工程其獨占鰲頭的市場優(yōu)勢顯而易見?！?〕南京國際商城總體規(guī)劃介紹南京國際商城作為一個多功能的綜合性大型建筑群，規(guī)劃建筑面積37萬平米?？傮w布局結合基地東向面對玄武湖、紫金山壯麗景觀這一得天獨厚的地理位置，組成以主塔南京國際大廈為主體的品字形布局，三幢超高層塔樓鼎足而立。平面布置的重點是在中央路開辟中心廣場，以與城市主干道形成良好的空間尺度關系。此面積達8000平米的弧形柱廊廣場，將成為進入商城裙樓超大型“ShoppingMall〞的主入口。南京國際商城即使以當今最先進的國際標準衡量也是一個巨大無比高水準的多功能開發(fā)工程，它將零售、娛樂、餐飲、展覽、辦公、酒店、高級公寓和公眾停車場融匯于統(tǒng)一規(guī)劃的建筑群體。南京國際商城的建成大大提升南京城市商業(yè)根底設施的檔次、水準，因而她被譽為南京市“十五〞方案期間首要標志性建筑，南京市2002年固定資產投資城建重大工程。〔3〕南京國際商城首期工程介紹南京國際商城工程分兩期開發(fā)，第一期包括南、北塔樓和裙樓，總計萬平米；第二期為主樓，約16萬平米。首期工程融匯以下四個建筑功能：裙樓位于八層裙樓〔約萬平米〕的“名店世界〞，是按北美標準設計的大型復合商業(yè)設施，它將中型精品百貨與眾多特色名牌專賣店、風格化餐廳，以及休閑娛樂等不同效勞業(yè)，復合于舒適宏大的共享室內公眾空間之中，提供“一站式〞的完善效勞。名店世界采光中庭廣場逾千平米，室內步行商業(yè)街寬達9米，休閑空間設施充裕。在這里，購物不再是唯一目的，“逛Mall“將成為都市人熱衷的生活方式。裙樓第八層世界貿易展覽中心，展覽大廳面積逾萬平米，透過二百米長的東向弧形落地玻璃，廣闊的景觀視野，一掃普通展館封閉、壓抑的傳統(tǒng)印象。在此舉行的商業(yè)展示、發(fā)布活動將變得輕松、愉快和更具魅力。南塔樓南塔樓35層，高度146米。南塔樓上部〔23層以上〕為南京諾富特國際酒店〔四星級〕，約300個房間〔含北塔樓局部酒店式效勞公寓〕，由法國雅高〔Accor〕國際酒店管理集團管理。南塔樓下部〔11-22層〕為面積約萬平米高科技商務辦公樓，按照國際公認的智能化建筑標準BACnet〔建筑自控網絡和數(shù)據(jù)通訊標準〕的要求定位；建筑并采用大跨度的框架結構，可任意改變間隔。北塔樓北塔樓38層，高度149米。北塔樓自11層-38層為面積約萬平米的高檔公寓，共有130套建筑面積在240平米-370平米之間的南北躍層復式單位，或者可稱為空中別墅。裙樓的天臺花園和雙塔的9-10層是酒店客商和公寓住戶所享有的俱樂部會所。首期工程含4萬多平米的兩層地庫，容納625個汽車車位。二、工程投資收益分析1．工程建設進度情況分析南京國際商城工程工程施工包括前后兩期，工程總建設期為年，合計66個月，工期從2001年11月開始，至2007年5月底結束。其中一期工程為南北塔樓以及裙樓建設，總建筑面積為213，617平方米，工期預計為36個月，2001年11月開工至2004年10月結束；二期工程為60層主塔以及裙樓建設，總建筑面積158，025平方米，工期預計為30個月。2．工程資金投入情況分析依據(jù)?南京國際商城工程可行性研究報告?，工程靜態(tài)總投資為242882萬元，其中一期工程靜態(tài)投資為119046萬元，二期工程靜態(tài)投資為123836萬元。一期工程投資情況如下：A．土地費用：16800萬元B．工程費用：79569萬元C．其他費用：17008萬元D．不可預見費〔5%〕：5669萬元總投資：119046萬元〔折合單位本錢5573元/㎡〕需要說明的是，在預計南京國際商城工程投資時考慮的是靜態(tài)因素，不考慮時間對投入的影響以及建筑原材料價格的可能變化。南京國際集團的資金投入方案：一期工程：公司自籌資金及工程總包單位融資，完成進度至裙樓結構四層頂，約億元；以工程在建工程抵押形式向銀行申請建設資金貸款約2億元；工程進度至±0時開始預售，以建設期銷售回籠資金〔依據(jù)美聯(lián)物業(yè)銷售方案及綜合市場各種潛在因素〕約為6億元；資金缺口局部或采用公司股東擴股增資或引進戰(zhàn)略投資者或其他投資者籌措資金。二期工程：以一期工程物業(yè)租售回款作為二期工程的建設投入資金完成二期工程的建設；資金缺口局部通過貸款、上市籌資或引進投資者。3．工程首期工程市值及收益預測一期工程市值預測預測依據(jù)南京市目前同類相似物業(yè)的售價水準表1各建筑功能銷售單位和總價建筑功能可售面積銷售價格銷售總價〔㎡〕〔元/㎡〕〔萬元〕北塔樓公寓42044800033635南塔樓辦公265981000026598南塔樓酒店221401300028782裙樓商場8422920000168454北塔樓會所572298005608地庫車位625〔個〕25〔萬元/個〕156625總計278702工程首期工程市值總價及凈現(xiàn)金收入首期工程物業(yè)總資產市值278702萬元〔2〕一期工程建成后收益預測南京國際商城工程自進入正負零時期，開始進行相關樓盤的預租、預售，這就意味著工程啟動后便會有現(xiàn)金流入。實施銷售依據(jù)：南京國際商城各功能局部的出租、出售價格的取值參照南京市目前同類物業(yè)出售、出租水準而定；出租率的取定：根本上按照第一、第二年以70-80%的比例，正常經營年按90%的比例取定；出售率的取定：商場、公寓式酒店按照建設期第二年預售50%、第三年預售30%、經營期第一年銷售20%的比例，而住宅分別按照30%、50%、20%的比例出售；各種稅費按國家標準計取；折舊年限取土地費用為50年，前期及配套費用、業(yè)主開辦費、室內裝飾、不可預見費及建設期利息折舊年限為5年，房屋建筑折舊年限為30年，設備、安裝為10年，均采用分大類直線折舊；出租物業(yè)經營本錢按租金收入的10%計??；一期工程物業(yè)租售模式：商場：15%銷售，85%出租；辦公樓：100%出租；公寓式酒店、北塔住宅均100%銷售。銷售收入：一期工程可提供出售的物業(yè)包括住宅、公寓式酒店、裙樓商場的15%的物業(yè)?？傆嬩N售收入為：99208萬元〔見表2〕。表2一期工程物業(yè)銷售收入?yún)R總〔詳見附表二〕建筑功能出售面積銷售基價銷售收入〔㎡〕〔元/㎡〕〔萬元〕裙樓商場126342000027268南塔公寓式酒店221401300031679北塔樓住宅42044800040261總計99208備注：表中銷售收入中已含各功能所配車庫的銷售收入出租收入：總計年均出租收入為：78838萬元表3一期工程物業(yè)出租收入?yún)R總〔以20年經營期計〕建筑功能出租面積出租基價租金總收入年均租金收入〔㎡〕〔元/㎡/日〕〔萬元〕〔萬元〕裙樓商場7159520134295367148南塔辦公樓2659881835079175會所572210502992515總計157675978838備注：表中租金收入中已含各功能所配車庫的出租收入各經營年度租金收入詳見附表二要說明的是：物業(yè)租金收入成為公司今后主要利潤來源一期工程牧業(yè)租售稅利預測〔詳見附表二〕根據(jù)附表二可知：首期工程以20年經營期計可實現(xiàn)稅后利潤716445萬元人民幣，年均稅后利潤為32566萬元人民幣。根據(jù)一期工程全投資現(xiàn)金流量分析：〔詳見附表三〕投資回收期：年〔含建設期〕內部收益率：%凈現(xiàn)值：178818萬元表4本報告中租售模式與?可研報告?中的租售模式比照匯總租售模式投資回收期內部收益率凈現(xiàn)值〔年〕〔萬元〕出租：商場70%可研報告測算出售：商場30%29.66%81991出售：辦公、酒店、住宅辦公樓出租：商場85%本報告測算辦公100%6.6423.19%178818出售：商場15%出售：酒店、住宅四、工程敏感性分析為了進一步說明南京國際商城工程的投資收益的穩(wěn)定可靠性，本分析報告以物業(yè)銷售價格、出租價格、租售比率、總投資以及商場物業(yè)出租的出租率等作為敏感性因子，對南京國際商城工程各有關收益指標進行了單因子敏感性分析。上述有關敏感性因子，價格因子的變化相對是敏感的，尤其是商場、辦公樓的租售價格更容易受到外界因素的影響并發(fā)生較大幅度的變動，從而影響南京國際商場的總體銷售收入、內部收益率以及投資回收期。從南京國際商城工程有關收益指標的敏感性測算結果看，該工程抗風險能力相對較強，各影響因素的變動對收益凈現(xiàn)值、內部收益率以及投資回收期的影響并不是很明顯。即使在投資增加10%的不利情形下，一期工程竣工后連續(xù)經營20年的稅后利潤總值有709846萬元，內部收益率高達21%，凈現(xiàn)值為165437萬元。表5給出了南京國際商城工程一期工程收益敏感性分析。表5一期工程敏感性分析測算指標變化比率凈現(xiàn)值〔萬元〕內部收益率投資回收期〔年〕利潤總和〔萬元〕一、售價商場售價基準值80.00%90.00%110.00%120.00%17881817616817749318014418146923.19%22.73%22.96%23.43%23.67%716445713196714820718069719694公寓式酒店售價基準值90.00%95.00%105.00%110.00%17881817730917806417957318032823.19%22.93%23.06%23.33%23.46%716445714595715520717370718295住宅(單層)售價基準值90.00%95.00%105.00%110.00%17881817875117878517885217888623.19%23.18%23.19%23.20%23.21%716445716362716403716487716528住宅(躍層)售價基準值90.00%95.00%105.00%110.00%17881817699817790317972818063823.19%22.88%23.04%23.35%23.51%716445714188715316717574718702二、出租價商場出租價格基準值90.00%95.00%105.00%110.00%17881815418016649919113820345723.19%21.33%22.26%24.11%25.02%716445654213685329747561778677辦公樓臺出租價格基準值90.00%95.00%105.00%110.00%17881817560717721318042418203023.19%22.97%23.08%23.30%23.41%716445708030712238720652724859會所出租價格基準值90.00%95.00%105.00%110.00%17881817792217837017926717971523.19%22.13%23.16%23.22%23.26%716445714102715273717617718788三、總投資基準值90.00%95.00%105.00%110.00%17881819214018548717213516543723.19%25.79%24.44%22.05%21.00%716445722957719712713156709846四、出租率商場出租率基準值90.00%95.00%105.00%110.00%17881815418016649919113820345723.19%21.33%22.26%24.11%25.02%716445654213685329747561778677辦公樓出租率基準值90.00%95.00%105.00%110.00%17881817560717721318042418203023.19%22.97%23.08%23.30%23.41%716445708030712238720652724859會所出租率基準值90.00%95.00%105.00%110.00%17881817792217837017926717971523.19%23.13%23.16%23.22%23.26%716445714102715273717617718788五、出租比例裙樓商場出租比例85%0%25%50%75%100%基準值0%29.41%58.82%88.23%117.65%178818-45984934510328815723021118623.19%7.13%14.54%18.96%22.14%24.61%716445180081337826495570653315811097備注:凈現(xiàn)值以貼現(xiàn)率為8%計算五、工程投資價值分析1、南京國際商城工程投資收益指標分析根據(jù)對一期工程工程開工后23年內收支稅利、現(xiàn)金流量以及凈現(xiàn)值的預測，南京國際商城工程一期工程未來財務指標的狀況良好，具有較好的投資價值。一期工程從第二年開始每年都有正的利潤，除第2年稅后利潤缺乏5000萬元外，第3年至第23年各年稅后利潤均高于2億元，從變化趨勢看，一期工程稅后利潤從第5年開始呈現(xiàn)出逐年增長的趨勢；工程凈現(xiàn)金流量前3年由于處于投入建設期出現(xiàn)負凈現(xiàn)金流外，其它各年度均有正的凈現(xiàn)金流，其中第4年始凈現(xiàn)金流量從2.3億元逐年遞增。這些數(shù)據(jù)均反映出南京國際商城工程較好的投資收益。通過動態(tài)財務分析預測可知工程一期工程的主要財務測算指標如下：投資回收期：3.64年(不含建設期)內部收益率:23.19%凈現(xiàn)值:178818萬元2、工程投資價值判斷通過對南京國際商城工程的投資規(guī)模、收益預測、投資回收期及