2024年土地儲(chǔ)備行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告

2022年土地儲(chǔ)備行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告PAGEPAGE85摘要一、土地儲(chǔ)備行業(yè)基本情況（一）土地儲(chǔ)備的定義土地儲(chǔ)備，是指市、縣人民政府國(guó)土資源管理部門(mén)為實(shí)現(xiàn)調(diào)控土地市場(chǎng)、促進(jìn)土地資源合理利用目標(biāo)，依法取得土地，進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)、儲(chǔ)存以備供應(yīng)土地的行為。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)為市、縣人民政府批準(zhǔn)成立、具有獨(dú)立的法人資格、隸屬于國(guó)土資源管理部門(mén)、統(tǒng)一承擔(dān)本行政轄區(qū)內(nèi)土地儲(chǔ)備工作的事業(yè)單位。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的定位是不以盈利為目的，并積極服務(wù)于政府。（二）土地儲(chǔ)備的方式土地儲(chǔ)備的方式，就是土地使用權(quán)由集體或城市其他使用者手中向政府集中的實(shí)現(xiàn)形式?，F(xiàn)階段，有以下幾種形式：征用、收回、收購(gòu)、置換。二、土地儲(chǔ)備行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位土地儲(chǔ)備行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用通過(guò)土地儲(chǔ)備制度體現(xiàn)出來(lái)。土地儲(chǔ)備制度是指政府依照法律程序，運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制，按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，對(duì)通過(guò)收回、收購(gòu)、置換、征用等方法對(duì)取得的土地進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)、整理，并進(jìn)行儲(chǔ)備，以供應(yīng)和調(diào)控城市各類(lèi)建設(shè)用地的需求，確保政府能壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)的一種土地管理制度。（一）土地儲(chǔ)備制度在城市土地管理中的主要作用提高政府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控能力；優(yōu)化城市土地利用結(jié)構(gòu)，提高土地利用效率；增加政府財(cái)政收入；落實(shí)耕地保護(hù)政策。（二）土地儲(chǔ)備制度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控作用土地儲(chǔ)備制度所形成的政府壟斷供給解決房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)失衡和市場(chǎng)價(jià)格畸形問(wèn)題。土地儲(chǔ)備制度采用市場(chǎng)機(jī)制對(duì)城市土地開(kāi)展資本運(yùn)營(yíng)將限制城市土地供應(yīng)總量，消除“零地價(jià)”現(xiàn)象。土地儲(chǔ)備制度對(duì)土地實(shí)行“統(tǒng)一管理”將解決房地產(chǎn)市場(chǎng)管理問(wèn)題。三、土地儲(chǔ)備行業(yè)發(fā)展環(huán)境（一）宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境1.宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行宏觀調(diào)控政策轉(zhuǎn)變；宏觀經(jīng)濟(jì)總量增長(zhǎng)速度下降；工業(yè)生產(chǎn)增長(zhǎng)放緩，企業(yè)利潤(rùn)增速回落；投資保持較快增長(zhǎng)，投資結(jié)構(gòu)有所改善；國(guó)內(nèi)市場(chǎng)銷(xiāo)售增長(zhǎng)較快，城鄉(xiāng)消費(fèi)旺盛；價(jià)格漲幅前高后低，下半年逐步回穩(wěn)；進(jìn)出口全年保持平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，四季度增速回落較多。2.金融運(yùn)行情況在金融方面，儲(chǔ)蓄存款持續(xù)向銀行體系回流，居民在資產(chǎn)選擇方面的流動(dòng)性偏好特征明顯。2024年的貨幣政策出現(xiàn)了從“從緊”到“適度寬松”的巨大轉(zhuǎn)變。四、土地儲(chǔ)備行業(yè)政策環(huán)境分析（一）重點(diǎn)政策《土地儲(chǔ)備管理辦法》新增的內(nèi)容亮點(diǎn)有：對(duì)土地儲(chǔ)備的內(nèi)涵進(jìn)行了界定；允許土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資；允許臨時(shí)使用儲(chǔ)備土地；規(guī)定財(cái)政性資金依法不得用于土地儲(chǔ)備貸款擔(dān)保?！秶?guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，重點(diǎn)明確了五個(gè)方面的政策措施：按照節(jié)約集約用地原則，審查調(diào)整各類(lèi)相關(guān)規(guī)劃和用地標(biāo)準(zhǔn)；充分利用現(xiàn)有建設(shè)用地，大力提高建設(shè)用地利用效率；充分發(fā)揮市場(chǎng)配置土地資源基礎(chǔ)性作用，健全節(jié)約集約用地長(zhǎng)效機(jī)制；強(qiáng)化農(nóng)村土地管理，穩(wěn)步推進(jìn)農(nóng)村集體建設(shè)用地節(jié)約集約利用；加強(qiáng)監(jiān)督檢查，全面落實(shí)節(jié)約集約用地責(zé)任。《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》要求，嚴(yán)格商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理，嚴(yán)格農(nóng)村集體建設(shè)用地項(xiàng)目貸款管理，同時(shí)加強(qiáng)金融支持，切實(shí)促進(jìn)節(jié)約集約用地。（二）政策未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)一步完善和健全土地儲(chǔ)備制度的法律法規(guī)體系；進(jìn)一步細(xì)化和明確有關(guān)文件內(nèi)容，增強(qiáng)土地儲(chǔ)備政策的可操作性；加強(qiáng)土地市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)，制定土地供應(yīng)計(jì)劃；建立土地儲(chǔ)備的運(yùn)行績(jī)效評(píng)價(jià)監(jiān)控體系。五、土地儲(chǔ)備行業(yè)發(fā)展情況（一）土地供給分析及預(yù)測(cè)土地的供給通常分為自然供給和經(jīng)濟(jì)供給。自然供給是相對(duì)穩(wěn)定的,不受任何人為因素或社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素的影響,因此它是無(wú)彈性的。經(jīng)濟(jì)供給是變化的,有彈性的,并且不同用途土地的供給彈性是不同的。土地經(jīng)濟(jì)供給的影響因素有：各類(lèi)土地的自然供給；利用土地的知識(shí)和技能；社會(huì)需求；產(chǎn)品價(jià)格；土地利用計(jì)劃；土地供給者的行為。增加土地經(jīng)濟(jì)供給的措施有：擴(kuò)大土地利用面積；提高集約經(jīng)營(yíng)水平；建立合理的土地制度；調(diào)節(jié)悄費(fèi)結(jié)構(gòu)；利用新技術(shù)；保護(hù)土地資源。我國(guó)土地的人口承載力使中國(guó)土地的自然供給極其有限。但建國(guó)以來(lái)，我國(guó)的國(guó)土資源得到了極大地開(kāi)發(fā)、利用和治理、保護(hù)。但土地利用尚存在許多問(wèn)題。只要積極清理和處置閑置地，土地儲(chǔ)備的供應(yīng)在未來(lái)2024—2024年的時(shí)間里還是有保障的，但國(guó)土資源總量十分有限，關(guān)鍵是要提高土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的土地處理效率和下游行業(yè)的土地利用效率，同時(shí)規(guī)范土地征收的制度和執(zhí)行過(guò)程。2024年土地供給情況可能會(huì)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：房?jī)r(jià)地價(jià)雙重下降；土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡；嚴(yán)守耕地紅線。（二）土地需求分析及預(yù)測(cè)2024—2024年，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)土地購(gòu)置面積一直保持增長(zhǎng)，但增長(zhǎng)率趨于下降，2024、2024年土地購(gòu)置面積出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，2024年又強(qiáng)勁增長(zhǎng)，達(dá)到近十年來(lái)的峰值。與2024年瘋狂搶地以及“地王”不斷涌現(xiàn)相比，2024年土地市場(chǎng)開(kāi)始恢復(fù)理性，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)置與完成開(kāi)發(fā)土地面積增速持續(xù)回落。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示：2024年1-12月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積36785萬(wàn)平方米，同比下降8.6%，增幅同比下降19.6個(gè)百分點(diǎn)；完成開(kāi)發(fā)土地面積26033萬(wàn)平方米，同比下降5.6%，增幅同比下降6.3個(gè)百分點(diǎn)，隨著行業(yè)景氣度的回落，房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置和拓展土地儲(chǔ)備的速度正在放緩。因此，土地儲(chǔ)備行業(yè)的需求在經(jīng)歷了長(zhǎng)期持續(xù)性高增長(zhǎng)之后，增長(zhǎng)速度正在減慢。受全球金融危機(jī)沖擊和中國(guó)拉動(dòng)內(nèi)需經(jīng)濟(jì)政策的綜合影響，預(yù)計(jì)2024年土地需求仍將低迷，但中國(guó)城市地價(jià)有望在持續(xù)低迷后趨于平穩(wěn)。（三）土地市場(chǎng)運(yùn)行主要特點(diǎn)我國(guó)的土地市場(chǎng)同經(jīng)濟(jì)的發(fā)展呈正態(tài)相關(guān)關(guān)系，土地市場(chǎng)化的演進(jìn)軌跡就是市場(chǎng)配置土地的范圍擴(kuò)大和市場(chǎng)行為規(guī)范的過(guò)程。土地的市場(chǎng)化進(jìn)一步加深，土地作為宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控手段的作用日益加強(qiáng)，國(guó)家對(duì)土地監(jiān)控力度加大。（四）土地市場(chǎng)總體發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)市場(chǎng)化配置土地資源進(jìn)一步完善，市場(chǎng)形成土地價(jià)格的范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，土地市場(chǎng)的制度建設(shè)將取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。土地作為宏觀調(diào)控的重要手段將會(huì)發(fā)揮更大作用。土地的價(jià)格在中國(guó)的工業(yè)化、城市化進(jìn)程中將呈不斷上升趨勢(shì)。六、2024年重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)情況分析2024年北京市土地市場(chǎng)近10%的商業(yè)住宅地塊流拍，保障性住房用地交易不活躍；成交結(jié)構(gòu)明顯調(diào)整，住宅類(lèi)地塊增兩成；樓面價(jià)格波動(dòng)幅度不大，同比略有上升；底價(jià)拿地現(xiàn)象增多，開(kāi)發(fā)商拿地更加謹(jǐn)慎；老城區(qū)地塊規(guī)劃限制多，遠(yuǎn)郊區(qū)地塊被看好；土地成交價(jià)格走勢(shì)呈小W字形，特殊月份價(jià)格波動(dòng)較大。2024年上海市共出讓土地317.9035公頃，地塊共計(jì)62宗。2024年上海市土地市場(chǎng)展望：經(jīng)適房對(duì)地價(jià)有沖擊；地價(jià)下調(diào)暫不影響房?jī)r(jià)；儲(chǔ)備充足，回暖還需時(shí)日。七、土地儲(chǔ)備行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析2024年宏觀經(jīng)濟(jì)具有下滑的風(fēng)險(xiǎn)，而土地儲(chǔ)備行業(yè)特有的信貸風(fēng)險(xiǎn)為：政府信用風(fēng)險(xiǎn)、政策性風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)和資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)。八、信貸建議（一）行業(yè)總體授信原則出于對(duì)土地儲(chǔ)備行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)及房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣程度的考慮，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)限制向欠發(fā)達(dá)地區(qū)中小城市的土地儲(chǔ)備中心貸款；針對(duì)具體項(xiàng)目，采用土地抵押方式，選擇在收購(gòu)時(shí)就已經(jīng)有意向下家的項(xiàng)目，拍賣(mài)一筆，回收一筆，保證銀行在行使債權(quán)時(shí)始終處于主動(dòng)地位；盡可能實(shí)現(xiàn)資金的封閉運(yùn)作，限定地方土地局及財(cái)政部門(mén)的土地出讓金專(zhuān)戶在授信行開(kāi)立；注重對(duì)儲(chǔ)備中心經(jīng)營(yíng)情況的動(dòng)態(tài)監(jiān)控，如負(fù)債規(guī)模的變化，地產(chǎn)市場(chǎng)的大環(huán)境，政府的負(fù)面干預(yù)，儲(chǔ)備地塊優(yōu)劣及來(lái)源等。（二）風(fēng)險(xiǎn)防范建議加強(qiáng)貸前調(diào)查評(píng)估，合理確定貸款額度；完善貸款擔(dān)保手續(xù)，落實(shí)第一還款來(lái)源；落實(shí)貸款用途監(jiān)控；落實(shí)土地拍賣(mài)款；探索多渠道融資，合理分散信貸風(fēng)險(xiǎn)。

目錄TOC\h\z\t"標(biāo)題1,1,標(biāo)題2,2,標(biāo)題3,3"第一章土地儲(chǔ)備行業(yè)基本情況 PAGEREFToc232224897\h1第一節(jié)土地儲(chǔ)備的概念 PAGEREFToc232224898\h1一、土地儲(chǔ)備的定義 PAGEREFToc232224899\h1二、土地儲(chǔ)備的方式 PAGEREFToc232224900\h1第二節(jié)2024年土地儲(chǔ)備行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位 PAGEREFToc232224901\h2一、土地儲(chǔ)備制度在城市土地管理中的主要作用 PAGEREFToc232224902\h2二、土地儲(chǔ)備制度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控作用 PAGEREFToc232224903\h3第二章2024年土地儲(chǔ)備行業(yè)發(fā)展環(huán)境分析 PAGEREFToc232224904\h4第一節(jié)2024年宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 PAGEREFToc232224905\h4一、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分析 PAGEREFToc232224906\h4二、金融層面分析 PAGEREFToc232224907\h6第二節(jié)2024年土地儲(chǔ)備行業(yè)政策環(huán)境分析 PAGEREFToc232224908\h11一、重點(diǎn)政策匯總 PAGEREFToc232224909\h11二、重點(diǎn)政策及重大事件分析 PAGEREFToc232224910\h12三、政策未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) PAGEREFToc232224911\h14第三章2024年土地儲(chǔ)備行業(yè)發(fā)展情況分析 PAGEREFToc232224912\h16第一節(jié)2024年土地供給分析及預(yù)測(cè) PAGEREFToc232224913\h16一、供給情況分析 PAGEREFToc232224914\h16二、供給情況預(yù)測(cè) PAGEREFToc232224915\h22第二節(jié)2024年土地需求分析及預(yù)測(cè) PAGEREFToc232224916\h25一、需求情況分析 PAGEREFToc232224917\h25二、需求情況預(yù)測(cè) PAGEREFToc232224918\h26第三節(jié)土地市場(chǎng)運(yùn)行主要特點(diǎn) PAGEREFToc232224919\h28第四節(jié)土地市場(chǎng)總體發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) PAGEREFToc232224920\h31第四章2024年土地儲(chǔ)備行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈分析 PAGEREFToc232224921\h32第一節(jié)從土地供應(yīng)解讀我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng) PAGEREFToc232224922\h32一、房地產(chǎn)市場(chǎng)和土地市場(chǎng)的關(guān)系 PAGEREFToc232224923\h32二、我國(guó)采取的土地政策 PAGEREFToc232224924\h32三、我國(guó)土地政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響作用分析 PAGEREFToc232224925\h34四、結(jié)論 PAGEREFToc232224926\h38第二節(jié)2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況 PAGEREFToc232224927\h39一、房地產(chǎn)行業(yè)綜合景氣度分析 PAGEREFToc232224928\h39二、房地產(chǎn)市場(chǎng)供給情況分析 PAGEREFToc232224929\h41三、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求情況分析 PAGEREFToc232224930\h47第三節(jié)2024年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) PAGEREFToc232224931\h55一、房地產(chǎn)市場(chǎng)將步入較長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)整期 PAGEREFToc232224932\h55二、房地產(chǎn)行業(yè)主要調(diào)控政策預(yù)測(cè) PAGEREFToc232224933\h55三、房地產(chǎn)投資增速繼續(xù)下滑短期內(nèi)房?jī)r(jià)將進(jìn)一步下調(diào) PAGEREFToc232224934\h57第五章2024年重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)情況分析 PAGEREFToc232224935\h59第一節(jié)北京市土地市場(chǎng)分析 PAGEREFToc232224936\h59一、2024年北京土地市場(chǎng)成交情況綜述 PAGEREFToc232224937\h59二、2024年北京土地市場(chǎng)特征分析 PAGEREFToc232224938\h59第二節(jié)上海市土地市場(chǎng)分析 PAGEREFToc232224939\h64一、2024年上海土地市場(chǎng)回顧 PAGEREFToc232224940\h64二、2024年上海市土地市場(chǎng)展望 PAGEREFToc232224941\h64第三節(jié)大連市土地市場(chǎng)分析 PAGEREFToc232224942\h66一、大連市土地成交情況概述 PAGEREFToc232224943\h66二、2024年大連市土地儲(chǔ)備中心完成的主要工作及特點(diǎn) PAGEREFToc232224944\h66三、2024年大連市土地儲(chǔ)備中心主要工作任務(wù) PAGEREFToc232224945\h67第四節(jié)深圳市土地市場(chǎng)分析 PAGEREFToc232224946\h69一、2024年深圳市土地招拍掛情況分析 PAGEREFToc232224947\h69二、2024年深圳市土地供應(yīng)計(jì)劃 PAGEREFToc232224948\h70第五節(jié)南京市土地市場(chǎng)分析 PAGEREFToc232224949\h71一、2024年南京市土地交易概況 PAGEREFToc232224950\h71二、2024年南京土地市場(chǎng)展望 PAGEREFToc232224951\h72第六章2024年土地儲(chǔ)備行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析 PAGEREFToc232224952\h74第一節(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn) PAGEREFToc232224953\h74第二節(jié)土地儲(chǔ)備信貸風(fēng)險(xiǎn) PAGEREFToc232224954\h75一、政府信用風(fēng)險(xiǎn) PAGEREFToc232224955\h75二、政策性風(fēng)險(xiǎn) PAGEREFToc232224956\h75三、法律風(fēng)險(xiǎn) PAGEREFToc232224957\h76四、操作風(fēng)險(xiǎn) PAGEREFToc232224958\h76五、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn) PAGEREFToc232224959\h77第七章信貸建議 PAGEREFToc232224960\h78第一節(jié)行業(yè)總體授信原則 PAGEREFToc232224961\h78第二節(jié)風(fēng)險(xiǎn)防范建議 PAGEREFToc232224962\h79一、加強(qiáng)貸前調(diào)查評(píng)估，合理確定貸款額度 PAGEREFToc232224963\h79二、完善貸款擔(dān)保手續(xù)，落實(shí)第一還款來(lái)源 PAGEREFToc232224964\h79三、落實(shí)貸款用途監(jiān)控 PAGEREFToc232224965\h79四、落實(shí)土地拍賣(mài)款 PAGEREFToc232224966\h79五、探索多渠道融資，合理分散信貸風(fēng)險(xiǎn) PAGEREFToc232224967\h80

附表TOC\h\z\t"表題"\c表1 2024-2024年國(guó)家土地儲(chǔ)備相關(guān)政策與規(guī)范化文件匯總 PAGEREFToc232224968\h11表2 2024年中國(guó)土地狀況 PAGEREFToc232224969\h17表3 2024年各地區(qū)土地利用情況 PAGEREFToc232224970\h19表4 全國(guó)部分城市2024年供地計(jì)劃 PAGEREFToc232224971\h21表5 我國(guó)出臺(tái)的主要土地政策、內(nèi)容及其政策效果（2024-2024） PAGEREFToc232224972\h33表6 2024年4季度-2024年4季度全國(guó)企業(yè)及房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù) PAGEREFToc232224973\h39表7 2024年12月-2024年12月房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)及主要分類(lèi)指數(shù)走勢(shì) PAGEREFToc232224974\h40表8 2024年12月-2024年12月城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資/房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資及同比增長(zhǎng)情況 PAGEREFToc232224975\h42表9 2024年1-12月不同用途房地產(chǎn)投資完成額及同比增長(zhǎng)情況 PAGEREFToc232224976\h43表10 2024年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源及同比增長(zhǎng)情況 PAGEREFToc232224977\h45表11 2024年12月-2024年12月累計(jì)全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積及同比增長(zhǎng)情況 PAGEREFToc232224978\h48表12 2024年12月-2024年12月累計(jì)全國(guó)商品房銷(xiāo)售額及同比增長(zhǎng)情況 PAGEREFToc232224979\h49表13 2024年4季度70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù) PAGEREFToc232224980\h52表14 北京2024年成交地塊情況 PAGEREFToc232224981\h59表15 北京2024年商住類(lèi)地塊情況 PAGEREFToc232224982\h59表16 北京2024年保障性住房地塊市場(chǎng)交易情況 PAGEREFToc232224983\h60表17 北京2024年成交地塊變化情況 PAGEREFToc232224984\h60表18 2024年北京商住地塊成交價(jià)格情況 PAGEREFToc232224985\h61表19 2024年1-12月份北京成交地塊價(jià)格走勢(shì) PAGEREFToc232224986\h62表20 大連市內(nèi)四區(qū)和高新園區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目出讓情況與上年對(duì)比表 PAGEREFToc232224987\h66

附圖TOC\h\z\t"圖題"\c圖1 2024—2024年全國(guó)城市建設(shè)征用土地面積 PAGEREFToc232224988\h25圖2 2024—2024年全國(guó)建成區(qū)面積和增長(zhǎng)率 PAGEREFToc232224989\h25圖3 2024—2024年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積和增速 PAGEREFToc232224990\h26圖4 全國(guó)土地購(gòu)置面積（2024年2月-2024年9月） PAGEREFToc232224991\h35圖5 全國(guó)完成土地開(kāi)發(fā)面積（2024年2月-2024年9月） PAGEREFToc232224992\h36圖6 全國(guó)、北京、上海、深圳土地交易價(jià)格指數(shù)（2024第1季度-2024第1季度） PAGEREFToc232224993\h37圖7 全國(guó)、北京、上海、深圳房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)（2024第1季度-2024第1季度） PAGEREFToc232224994\h37圖8 2024年4季度-2024年4季度全國(guó)行業(yè)企業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù)走勢(shì) PAGEREFToc232224995\h40圖9 2024年12月-2024年12月國(guó)房景氣指數(shù)及主要分類(lèi)指數(shù)走勢(shì) PAGEREFToc232224996\h41圖10 2024年-2024年固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速變動(dòng)情況 PAGEREFToc232224997\h42圖11 2024年1-12月不同用途房地產(chǎn)投資完成額比重情況 PAGEREFToc232224998\h43圖12 2024-2024年各月累計(jì)東、中、西部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率變化情況 PAGEREFToc232224999\h44圖13 2024年12月-2024年12月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源結(jié)構(gòu)運(yùn)行趨勢(shì) PAGEREFToc232225000\h45圖14 2024-2024年各月累計(jì)全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置與完成開(kāi)發(fā)土地面積及同比增長(zhǎng)情況 PAGEREFToc232225001\h46圖15 2024-2024年各月累計(jì)全國(guó)商品房、商品住宅施工面積及同比增長(zhǎng)情況 PAGEREFToc232225002\h47圖16 2024-2024年各月累計(jì)全國(guó)商品房、商品住宅竣工面積及同比增長(zhǎng)情況 PAGEREFToc232225003\h47圖17 2024-2024年各月累計(jì)全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積及同比增長(zhǎng)情況 PAGEREFToc232225004\h49圖18 2024-2024年各月累計(jì)全國(guó)商品房銷(xiāo)售額及同比增長(zhǎng)情況 PAGEREFToc232225005\h50圖19 2024-2024年累計(jì)全國(guó)商品房空置情況 PAGEREFToc232225006\h50圖20 2024-2024年各月全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)變動(dòng)情況 PAGEREFToc232225007\h51圖21 2024年北京成交地塊結(jié)構(gòu)及比重 PAGEREFToc232225008\h59圖22 北京2024、2024年成交地塊面積對(duì)比 PAGEREFToc232225009\h61圖23 北京2024、2024年成交地塊價(jià)格對(duì)比 PAGEREFToc232225010\h61圖24 2024年1-12月份北京成交地塊價(jià)格走勢(shì) PAGEREFToc232225011\h62圖25 2024年1-12月深圳市掛牌或招標(biāo)土地?cái)?shù)量和成交量 PAGEREFToc232225012\h69圖26 2024年深圳市土地交易結(jié)構(gòu)比例 PAGEREFToc232225013\h69圖27 2024年1-12月南京市土地成交面積 PAGEREFToc232225014\h71圖28 2024年南京市53宗土地每平米成交價(jià)格走勢(shì) PAGEREFToc232225015\h71第一章土地儲(chǔ)備行業(yè)基本情況第一節(jié)土地儲(chǔ)備的概念一、土地儲(chǔ)備的定義根據(jù)國(guó)土資源部、財(cái)政部和中國(guó)人民銀行二○○七年十一月十九日聯(lián)合制定發(fā)布的《土地儲(chǔ)備管理辦法》第一章第二條規(guī)定：土地儲(chǔ)備，是指市、縣人民政府國(guó)土資源管理部門(mén)為實(shí)現(xiàn)調(diào)控土地市場(chǎng)、促進(jìn)土地資源合理利用目標(biāo)，依法取得土地，進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)、儲(chǔ)存以備供應(yīng)土地的行為。土地儲(chǔ)備的定義分為四個(gè)要素，即儲(chǔ)備主體、對(duì)象、手段和目的。儲(chǔ)備主體，即地方政府國(guó)土資源管理部門(mén)，這決定了土地儲(chǔ)備不僅僅是一種市場(chǎng)行為，而且是一種管理制度；儲(chǔ)備對(duì)象，按中國(guó)的現(xiàn)狀，可以理解為依法納入儲(chǔ)備范圍的土地；儲(chǔ)備手段，可依照法律程序、運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制、按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃；目的就是供應(yīng)和調(diào)控城市各類(lèi)建設(shè)用地的需求，確保政府能壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)。土地儲(chǔ)備工作的具體實(shí)施，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)承擔(dān)。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)為市、縣人民政府批準(zhǔn)成立、具有獨(dú)立的法人資格、隸屬于國(guó)土資源管理部門(mén)、統(tǒng)一承擔(dān)本行政轄區(qū)內(nèi)土地儲(chǔ)備工作的事業(yè)單位。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的定位是不以盈利為目的，并積極服務(wù)于政府。二、土地儲(chǔ)備的方式土地儲(chǔ)備的方式，就是土地使用權(quán)由集體或城市其他使用者手中向政府集中的實(shí)現(xiàn)形式。現(xiàn)階段，有以下幾種形式：一是征用，即通過(guò)征用將列入城市發(fā)展規(guī)劃的集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地；二是收回，按《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，兩年內(nèi)沒(méi)有使用的土地、改變用途的土地、單位搬遷及違法使用土地的土地，政府可以依法將土地使用權(quán)收回。三是收購(gòu)，對(duì)于部分地段好、級(jí)差高，但使用不合理的土地，可以通過(guò)市場(chǎng)的方式從原土地使用者手中購(gòu)回土地使用權(quán)，重新開(kāi)發(fā)后，調(diào)整土地使用功能。四是置換，即運(yùn)用價(jià)值杠桿，實(shí)現(xiàn)不同土地使用權(quán)的置換，使政府達(dá)到收回土地使用權(quán)的目的。

第二節(jié)2024年土地儲(chǔ)備行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位土地儲(chǔ)備包括土地征購(gòu)、土地整理和土地出讓?zhuān)恋厥召?gòu)是指通過(guò)征用集體土地、收回閑置土地、調(diào)整不合理配置用地和土地置換等行為取得土地使用權(quán)，土地整理是指通過(guò)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一拆遷、統(tǒng)一配套和統(tǒng)一開(kāi)發(fā)等方式對(duì)所收購(gòu)?fù)恋剡M(jìn)行的整理與包裝，土地供應(yīng)則是指根據(jù)社會(huì)發(fā)展、城市規(guī)劃和供地計(jì)劃而采取向社會(huì)公告、開(kāi)展招商活動(dòng)、建立土地招標(biāo)拍賣(mài)制度等多種形式出讓土地使用權(quán)。由此可以看出土地儲(chǔ)備行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中處于關(guān)鍵的源頭地位。土地儲(chǔ)備是支撐房地產(chǎn)行業(yè)生存的供給方，并對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有指導(dǎo)和調(diào)控作用。土地儲(chǔ)備行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用通過(guò)土地儲(chǔ)備制度體現(xiàn)出來(lái)。土地儲(chǔ)備制度是指政府依照法律程序，運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制，按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，對(duì)通過(guò)收回、收購(gòu)、置換、征用等方法對(duì)取得的土地進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)、整理，并進(jìn)行儲(chǔ)備，以供應(yīng)和調(diào)控城市各類(lèi)建設(shè)用地的需求，確保政府能壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)的一種土地管理制度。一、土地儲(chǔ)備制度在城市土地管理中的主要作用（一）提高政府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控能力土地市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)，乃至整個(gè)城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)作的基礎(chǔ)性影響因素，土地儲(chǔ)備制度就是通過(guò)政府對(duì)土地市場(chǎng)的壟斷，增加政府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控能力，平抑地價(jià)，確保土地市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)作，為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展及城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)提供保障作用。（二）優(yōu)化城市土地利用結(jié)構(gòu)，提高土地利用率土地儲(chǔ)備制度對(duì)統(tǒng)一收回的土地進(jìn)行儲(chǔ)存以后，首先按照土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃的要求開(kāi)展統(tǒng)一規(guī)劃，這種規(guī)劃優(yōu)先制度保證了總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的實(shí)施，改變了過(guò)去用地單位自行開(kāi)發(fā)利用所引起的散、亂狀況，優(yōu)化了城市土地利用結(jié)構(gòu)，提高了土地利用率。（三）增加政府財(cái)政收入土地儲(chǔ)備制度對(duì)城市存量土地進(jìn)行統(tǒng)一收購(gòu)和壟斷供應(yīng)以后，可以有效地消除土地灰色市場(chǎng)，通過(guò)城市存量土地的盤(pán)活和土地增值收益的壟斷，增加了政府財(cái)政收入。（四）落實(shí)耕地保護(hù)政策保護(hù)耕地是我國(guó)的一項(xiàng)基本國(guó)策。由于過(guò)去我國(guó)的法定土地征用成本較低，城市土地利用以外延利用為主。但城市土地儲(chǔ)備制度加強(qiáng)了土地供應(yīng)計(jì)劃，對(duì)城市存量土地進(jìn)行了盤(pán)活，提高了存量土地的利用率，減少了城市發(fā)展占用耕地的數(shù)量，因而進(jìn)一步落實(shí)了耕地保護(hù)政策。二、土地儲(chǔ)備制度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控作用（一）土地儲(chǔ)備制度所形成的政府壟斷供給解決房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)失衡和市場(chǎng)價(jià)格畸形問(wèn)題。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)通過(guò)收回、收購(gòu)、征用等措施對(duì)城市土地進(jìn)行統(tǒng)一儲(chǔ)備以后，由政府進(jìn)行統(tǒng)一出讓?zhuān)瑢?shí)現(xiàn)了政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷。這種壟斷性的土地供應(yīng)消除了土地市場(chǎng)中的投機(jī)活動(dòng)。這首先還原了地價(jià)，解決了地價(jià)偏低問(wèn)題。其次，其又促使了二級(jí)和三級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展，提高了城市土地利用率。最后，其還迫使了地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)開(kāi)發(fā)資金向物業(yè)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移，從而促進(jìn)物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展。二、三級(jí)市場(chǎng)的活躍和物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展就平衡了房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)。（二）土地儲(chǔ)備制度采用市場(chǎng)機(jī)制對(duì)城市土地開(kāi)展資本運(yùn)營(yíng)將限制城市土地供應(yīng)總量，消除“零地價(jià)”現(xiàn)象。零地價(jià)供應(yīng)土地，土地總量無(wú)限擴(kuò)張，最終只能形成城市產(chǎn)業(yè)布局混亂，土地總體價(jià)值難以提升的結(jié)果。城市的功能就在于產(chǎn)業(yè)的吸引和積聚。只有政府樹(shù)立土地資產(chǎn)觀念，限制供應(yīng)總量，對(duì)土地進(jìn)行合理規(guī)劃，開(kāi)展土地資本運(yùn)營(yíng)，為企業(yè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的公平競(jìng)爭(zhēng)提供一個(gè)良好的社會(huì)環(huán)境，這樣才能引發(fā)企業(yè)對(duì)土地進(jìn)行資產(chǎn)投資的熱情，進(jìn)而擴(kuò)大土地投入，獲取土地增值效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的目的。因此，土地儲(chǔ)備制度在糾正房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)存問(wèn)題的同時(shí)，也實(shí)現(xiàn)了城市總體價(jià)值提升。（三)土地儲(chǔ)備制度對(duì)土地實(shí)行“統(tǒng)一管理”將解決房地產(chǎn)市場(chǎng)管理問(wèn)題。土地儲(chǔ)備在對(duì)儲(chǔ)存土地進(jìn)行統(tǒng)一管理過(guò)程中，先對(duì)城市土地進(jìn)行統(tǒng)一開(kāi)發(fā)，統(tǒng)一規(guī)劃以后才予以出讓?zhuān)畽C(jī)構(gòu)在這一過(guò)程中加強(qiáng)了規(guī)劃、土地等部門(mén)之間的合作，廢除了過(guò)去分頭工作、共同管理的舊體制，減少了部門(mén)之間的摩擦，解決了過(guò)去房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)中的那些關(guān)于“要么等規(guī)劃，要么等土地”損失效率問(wèn)題。這種城市土地管理制度在提高了政府工作效率的同時(shí)，也提高了房地產(chǎn)運(yùn)行效率，加強(qiáng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理?；谕恋貎?chǔ)備行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中起到了調(diào)控作用，其地位將得到更規(guī)范的法律確認(rèn)和鞏固，其未來(lái)也將在更健全完善的管理體制下運(yùn)行。第二章2024年土地儲(chǔ)備行業(yè)發(fā)展環(huán)境分析第一節(jié)2024年宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析2024年國(guó)內(nèi)外不確定性因素增加，美國(guó)次貸危機(jī)、越南金融危機(jī)相繼出現(xiàn)，雪災(zāi)、地震等突發(fā)事件接踵而至，中國(guó)在實(shí)現(xiàn)了長(zhǎng)達(dá)5年的高增長(zhǎng)之后，通貨膨脹率也高達(dá)8%以上。2024年是中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生轉(zhuǎn)變的一年。2024年和2024年上半年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)是在過(guò)去10年“高增長(zhǎng)、低通脹”基礎(chǔ)上轉(zhuǎn)變到“高增長(zhǎng)、高通脹”的軌道上的。溫家寶總理曾經(jīng)在2024年上半年國(guó)務(wù)院的一次經(jīng)濟(jì)會(huì)議上講，2024年是中國(guó)經(jīng)濟(jì)“最困難的一年”。當(dāng)時(shí)講“最困難”，主要是中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有從偏快走向過(guò)熱的趨勢(shì)，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)上升較快，年初南方遭遇了歷史上罕見(jiàn)冰雨災(zāi)害，5月遭遇了人類(lèi)歷史上最嚴(yán)重的地震災(zāi)害之一——汶川大地震，奧運(yùn)會(huì)安保任務(wù)重，但對(duì)美國(guó)次貸危機(jī)可能對(duì)中國(guó)帶來(lái)的影響并沒(méi)有被納入主要議事日程而提前采取重大對(duì)策。因此，上半年宏觀調(diào)控的基本取向仍然是“防過(guò)熱防通脹”。只是到了下半年，在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)出現(xiàn)日益嚴(yán)重的滑坡之后，宏觀調(diào)控政策才改變了方向。一、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分析（一）宏觀調(diào)控政策轉(zhuǎn)變2024年上半年在“雙防”政策下，GDP增長(zhǎng)10.4%，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)上漲超過(guò)7%，是2024年以來(lái)的最高位。我們的調(diào)控政策仍然把防通脹作為主要目標(biāo)。而在西方世界，美國(guó)的次貸危機(jī)正向著全面的金融危機(jī)轉(zhuǎn)變：各大銀行、住房基金、保險(xiǎn)公司紛紛大規(guī)模受損，甚至倒閉：金融危機(jī)演變成為“金融海嘯”并向整個(gè)世界，尤其是購(gòu)買(mǎi)美國(guó)次貸相關(guān)的CDO證券較多的發(fā)達(dá)國(guó)家快速擴(kuò)散，且開(kāi)始影響消費(fèi)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)；各國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度都開(kāi)始較大幅度下降，失業(yè)率上升，對(duì)中國(guó)產(chǎn)品的進(jìn)口需求增長(zhǎng)速度下降；一些與中國(guó)來(lái)料加工相關(guān)的企業(yè)出現(xiàn)困境，導(dǎo)致中國(guó)大量與來(lái)料加工相關(guān)的中小出口型企業(yè)倒閉，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度出現(xiàn)了明顯的下滑。第三季度中國(guó)在奧運(yùn)會(huì)結(jié)束后，意識(shí)到了宏觀經(jīng)濟(jì)下滑和國(guó)際金融危機(jī)的嚴(yán)重性，對(duì)宏觀調(diào)控政策的方向進(jìn)行了調(diào)整，由“雙防”轉(zhuǎn)變?yōu)椤耙槐Ｒ环馈?，即保增長(zhǎng)，防通脹，仍然把通貨膨脹視為重大威脅。直到10月份，我們的宏觀調(diào)控政策才真正把防止經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)嚴(yán)重滑坡作為宏觀調(diào)控的主要目標(biāo)，才真正重視起國(guó)際金融危機(jī)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來(lái)沖擊的嚴(yán)重性，宏觀調(diào)控的內(nèi)容和重點(diǎn)調(diào)整為“保增長(zhǎng)、控通脹、防風(fēng)險(xiǎn)、調(diào)結(jié)構(gòu)”。（二）宏觀經(jīng)濟(jì)總量增長(zhǎng)速度下降全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值300670億元，比上年增長(zhǎng)9.0%。分季度看，一季度增長(zhǎng)10.6%，二季度增長(zhǎng)10.1%，三季度增長(zhǎng)9.0%，四季度增長(zhǎng)6.8%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值34000億元，增長(zhǎng)5.5%；第二產(chǎn)業(yè)增加值146183億元，增長(zhǎng)9.3%；第三產(chǎn)業(yè)增加值120487億元，增長(zhǎng)9.5%。（三）工業(yè)生產(chǎn)增長(zhǎng)放緩，企業(yè)利潤(rùn)增速回落全年規(guī)模以上工業(yè)增加值比上年增長(zhǎng)12.9%，增速比上年回落5.6個(gè)百分點(diǎn)。分所有制看，國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)增長(zhǎng)9.1%；集體企業(yè)增長(zhǎng)8.1%；股份制企業(yè)增長(zhǎng)15.0%；外商及港澳臺(tái)投資企業(yè)增長(zhǎng)9.9%。分輕重工業(yè)看，重工業(yè)增長(zhǎng)13.2%，輕工業(yè)增長(zhǎng)12.3%。分地區(qū)看，東、中、西部地區(qū)分別增長(zhǎng)11.6%、15.8%和15.0%。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)銷(xiāo)率達(dá)到97.7%。1-11月份，全國(guó)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)24066億元，同比增長(zhǎng)4.9%。在39個(gè)工業(yè)大類(lèi)中，31個(gè)行業(yè)利潤(rùn)同比增長(zhǎng)。實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最多的5個(gè)行業(yè)是：石油和天然氣開(kāi)采業(yè)、煤炭開(kāi)采和洗選業(yè)、交通運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè)、化學(xué)原料及化學(xué)制品制造業(yè)、黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè)。（四）投資保持較快增長(zhǎng)，投資結(jié)構(gòu)有所改善全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資172291億元，比上年增長(zhǎng)25.5%，增速比上年加快0.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資148167億元，增長(zhǎng)26.1%，加快0.3個(gè)百分點(diǎn)；農(nóng)村固定資產(chǎn)投資24124億元，增長(zhǎng)21.5%。在城鎮(zhèn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資2256億元，增長(zhǎng)54.5%；第二產(chǎn)業(yè)投資65036億元，增長(zhǎng)28.0%；第三產(chǎn)業(yè)投資80875億元，增長(zhǎng)24.1%。分地區(qū)看，東、中、西部地區(qū)城鎮(zhèn)投資分別增長(zhǎng)21.3%、33.5%和26.7%。全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資30580億元，比上年增長(zhǎng)20.9%。（五）國(guó)內(nèi)市場(chǎng)銷(xiāo)售增長(zhǎng)較快，城鄉(xiāng)消費(fèi)旺盛全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額108488億元，比上年增長(zhǎng)21.6%，增速比上年加快4.8個(gè)百分點(diǎn)。分城鄉(xiāng)看，城市消費(fèi)品零售額73735億元，增長(zhǎng)22.1%，加快4.9個(gè)百分點(diǎn)；縣及縣以下消費(fèi)品零售額34753億元，增長(zhǎng)20.7%，加快4.9個(gè)百分點(diǎn)。分行業(yè)看，批發(fā)和零售業(yè)消費(fèi)品零售額91199億元，增長(zhǎng)21.5%；住宿和餐飲業(yè)消費(fèi)品零售額15404億元，增長(zhǎng)24.7%。（六）價(jià)格漲幅前高后低，下半年逐步回穩(wěn)全年居民消費(fèi)價(jià)格上漲5.9%，漲幅比上年提高1.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，城市上漲5.6%，農(nóng)村上漲6.5%。分類(lèi)別看，食品價(jià)格上漲14.3%，拉動(dòng)價(jià)格總水平上漲4.65個(gè)百分點(diǎn)；居住價(jià)格上漲5.5%，拉動(dòng)價(jià)格總水平上漲0.82個(gè)百分點(diǎn)；其余各類(lèi)商品價(jià)格有漲有落。工業(yè)品出廠價(jià)格比上年上漲6.9%，12月同比下降1.1%，全年漲幅比上年提高3.8個(gè)百分點(diǎn)。原材料、燃料、動(dòng)力購(gòu)進(jìn)價(jià)格上漲10.5%，漲幅比上年提高6.1個(gè)百分點(diǎn)。70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格比上年上漲6.5%，12月同比下降0.4%，全年漲幅比上年回落1.1個(gè)百分點(diǎn)。（七）進(jìn)出口全年保持平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，四季度增速回落較多全年進(jìn)出口總額25616億美元，比上年增長(zhǎng)17.8%。其中，出口14285億美元，增長(zhǎng)17.2%；進(jìn)口11331億美元，增長(zhǎng)18.5%。進(jìn)出口相抵，貿(mào)易順差2955億美元，比上年增加328億美元。受?chē)?guó)際市場(chǎng)需求萎縮、國(guó)際初級(jí)產(chǎn)品大幅下跌等因素影響，四季度進(jìn)口同比下降8.8%，出口同比增長(zhǎng)4.3%。全年實(shí)際使用外資金額923.95億美元，比上年增長(zhǎng)23.6%。年末國(guó)家外匯儲(chǔ)備余額達(dá)到1.95萬(wàn)億美元，比上年增長(zhǎng)27.3%。二、金融層面分析（一）金融運(yùn)行情況在金融方面，儲(chǔ)蓄存款持續(xù)向銀行體系回流，居民在資產(chǎn)選擇方面的流動(dòng)性偏好特征明顯。這表現(xiàn)在居民儲(chǔ)蓄存款增長(zhǎng)率一直維持在近20%的水平。但是，銀行信貸增長(zhǎng)率略有下降，年初信貸增長(zhǎng)率保持在17%左右，到了10月份，人民幣貸款增長(zhǎng)率下降到了14.58%。金融機(jī)構(gòu)的超額準(zhǔn)備金比率在第一季度曾下降到了2%以下，金融機(jī)構(gòu)的流動(dòng)性略顯緊張。與此同時(shí)，兩個(gè)層次的貨幣供應(yīng)量增長(zhǎng)率持續(xù)下降，尤其是狹義貨幣供應(yīng)量M1的增長(zhǎng)率下降之快，更是始料未及。年初，M1的增長(zhǎng)率一度達(dá)到21%以上，到10月份，M1的增長(zhǎng)率就下降到了8.85%，11月份進(jìn)一步下降到了6.8%。到11月份，廣義貨幣M2的增長(zhǎng)率為14.8%。（二）貨幣政策分析2024年的貨幣政策出現(xiàn)了從“從緊”到“適度寬松”的巨大轉(zhuǎn)變。貨幣政策操作可以分為兩個(gè)截然相反的階段。上半年貨幣政策的基調(diào)為“從緊”，7月份之后貨幣政策開(kāi)始出現(xiàn)轉(zhuǎn)變，9月中旬貨幣政策出現(xiàn)方向性的大轉(zhuǎn)折。同時(shí)，在貨幣政策的立場(chǎng)方面，2024年上半年的貨幣政策操作主要著眼于國(guó)內(nèi)的通脹壓力和所謂的流動(dòng)性過(guò)剩，到9月份之后，貨幣政策不僅有保國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、促進(jìn)就業(yè)的需要，同時(shí)也是維護(hù)金融體系穩(wěn)定，參與全球主要中央銀行危機(jī)管制的協(xié)調(diào)政策行動(dòng)的一部分。2024年上半年的貨幣政策操作主要著眼于國(guó)內(nèi)的通脹壓力和所謂的流動(dòng)性過(guò)剩，到9月份之后，貨幣政策不僅有保國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、促進(jìn)就業(yè)的需要，同時(shí)也是維護(hù)金融體系穩(wěn)定，參與全球主要中央銀行危機(jī)管制的協(xié)調(diào)政策行動(dòng)的一部分。1.利率的調(diào)整在2024年上半年，利率政策在中國(guó)的貨幣政策操作中基本上沒(méi)有發(fā)揮作用，盡管物價(jià)水平在上半年處于高位，但央行寄希望于通過(guò)人民幣升值來(lái)抑制通貨膨脹，因此，存貸款利率水平并未相應(yīng)調(diào)整，利率并未像往常一樣擔(dān)當(dāng)起“從緊貨幣政策”的重任。9月15日，雷曼兄弟公司宣布申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù)，全球金融市場(chǎng)陷入緊急狀態(tài)，在金融股的帶領(lǐng)下，股票市場(chǎng)大幅下挫。鑒于雷曼事件給金融市場(chǎng)的打擊，中國(guó)人民銀行也緊急降息。在雷曼事件的當(dāng)天，央行就宣布，從2024年9月16日起，下調(diào)一年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率0.27個(gè)百分點(diǎn)，其他期限檔次貸款基準(zhǔn)利率按照短期多調(diào)、長(zhǎng)期少調(diào)的原則作相應(yīng)調(diào)整。然而，此次利率的調(diào)整是非對(duì)稱(chēng)的，央行只降低了金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率，存款利率并未做任何調(diào)整，這與原來(lái)每次利率調(diào)整均有意無(wú)意地?cái)U(kuò)大銀行凈利差的利率調(diào)整相去甚遠(yuǎn)，這對(duì)銀行盈利前景帶來(lái)了一定的不利沖擊，結(jié)果，在利率調(diào)整的當(dāng)天及接下來(lái)的兩個(gè)交易日，金融股被大量拋空。在中國(guó)國(guó)慶長(zhǎng)假期間，歐洲的形勢(shì)驟然惡化，美國(guó)國(guó)會(huì)通過(guò)了布什政府提交的7000億美元救市計(jì)劃之后，全球金融市場(chǎng)再度陷入恐慌之中。鑒于此，在10月8日前后，全球主要央行掀起了一輪協(xié)同降息的高潮。由于中國(guó)金融全球化加深，中國(guó)自然不能置身事外，于是，10月8日，中國(guó)人民銀行再次降息27個(gè)基點(diǎn)，這次同時(shí)降低了存貸款的基準(zhǔn)利率。10月29日，在美聯(lián)儲(chǔ)聯(lián)邦公開(kāi)市場(chǎng)委員會(huì)利率決策之前，中國(guó)第三次降低存貸款基準(zhǔn)利率。11月初，中國(guó)政府提出了要實(shí)行積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策。為了進(jìn)一步貫徹適度寬松的貨幣政策，11月27日，中國(guó)人民銀行實(shí)施了3個(gè)月之內(nèi)的第四次利率調(diào)整，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率1.08個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)將活期存款利率由原來(lái)的0.72%下調(diào)至0.36%。12在調(diào)整存貸款基準(zhǔn)利率的同時(shí)，央行還推進(jìn)了利率市場(chǎng)化改革。這主要是在住房抵押貸款領(lǐng)域進(jìn)行的。10月22日，人民銀行決定自2024年10月27日起，將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍；最低首付款比例調(diào)整為20%。這意味著，商業(yè)銀行可在中國(guó)人民銀行規(guī)定的同期限檔次基準(zhǔn)利率之上，對(duì)居民住房抵押貸款的利率向下浮動(dòng)30%。此前擴(kuò)大商業(yè)銀行住房抵押貸款利率的下浮區(qū)間是在2024年3月，商業(yè)銀行可向下浮動(dòng)的范圍為2.法定存款準(zhǔn)備金比率的調(diào)整2024年后，提高法定存款準(zhǔn)備金比率成了我國(guó)央行沖銷(xiāo)流動(dòng)性的主要工具。2024年上半年，央行法定存款準(zhǔn)備金政策的實(shí)施依然是在這一主導(dǎo)思想下展開(kāi)的。為了沖銷(xiāo)流動(dòng)性和實(shí)施從緊的貨幣政策，2024年上半年，央行還先后多次提高法定存款準(zhǔn)備金比率，法定存款準(zhǔn)備金比率最高一度提高到了17.5%。2024年的最后一次宣布提高法定存款準(zhǔn)備金比率是在6月7日。當(dāng)日，中國(guó)人民銀行決定上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，于2024年6月15日和25日分別按0.5個(gè)百分點(diǎn)繳款。一次宣布提高法定存款準(zhǔn)備金比率1實(shí)際上，在央行連續(xù)多次提高法定存款準(zhǔn)備金比率后，商業(yè)銀行體系的超額準(zhǔn)備金比率已捉襟見(jiàn)肘。根據(jù)央行的統(tǒng)計(jì)，到2024年第三季度末，全部金融機(jī)構(gòu)的超額準(zhǔn)備金比率只有2.08%，其中，國(guó)家控股的商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行和農(nóng)村信用社的超額準(zhǔn)備金比率分別為1.68%、2.04%和3.83%。再加上受全球金融危機(jī)沖擊的影響，中國(guó)金融體系的流動(dòng)性也略顯緊張。在內(nèi)外因素的夾擊下，央行宣布從2024年9月25日起，除工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行暫不下調(diào)外，其他存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率下調(diào)1個(gè)百分點(diǎn)，汶川地震重災(zāi)區(qū)地方法人金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率下調(diào)2個(gè)百分點(diǎn)。之后，在10月8日全球主要央行協(xié)調(diào)降息和向金融體系提供流動(dòng)性支持的背景下，我國(guó)央行再次宣布從2024年10月15日起下調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。隨后，11月26日央行又第三次宣布下調(diào)法定存款準(zhǔn)備金比率，即，從2024年12月5日起，下調(diào)工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行等大型存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，下調(diào)中小型存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率2個(gè)百分點(diǎn)。12月23日法定存款準(zhǔn)備金比率的下調(diào)，是國(guó)內(nèi)實(shí)體經(jīng)濟(jì)逆轉(zhuǎn)、國(guó)際金融市場(chǎng)動(dòng)蕩影響到中國(guó)金融體系流動(dòng)性的結(jié)果，在某種程度上也是對(duì)過(guò)去過(guò)于積極地提高法定存款準(zhǔn)備金比率政策的反向修正，同時(shí)，其他一些因素的變化，也為法定存款準(zhǔn)備金比率的下調(diào)提供了空間和條件。例如，貿(mào)易順差增長(zhǎng)率的下降，7月份之后人民幣匯率停止了加速升值的態(tài)勢(shì)，境外機(jī)構(gòu)為了應(yīng)對(duì)流動(dòng)性需求而變現(xiàn)人民幣資產(chǎn)等，使得國(guó)際收支對(duì)國(guó)內(nèi)貨幣供給的沖擊減弱了。另外一個(gè)重大的制度變化也在一定程度上減弱了貿(mào)易與資本流動(dòng)對(duì)中國(guó)貨幣政策的不利影響，那就是，國(guó)務(wù)院在7月份新頒布的外匯管理?xiàng)l例中，增強(qiáng)了國(guó)內(nèi)貨幣政策的自主性，為人民銀行更加靈活的準(zhǔn)備金政策提供了空間。3.公開(kāi)市場(chǎng)操作公開(kāi)市場(chǎng)操作是中國(guó)人民銀行日常管理流動(dòng)性的基本手段。公開(kāi)市場(chǎng)操作包括發(fā)行央行票據(jù)和債券回購(gòu)。2024年1～11月份，中國(guó)人民銀行共發(fā)行各期限央行票據(jù)41290億元，各期限正回購(gòu)操作28100億元。央行票據(jù)期限以一年期和3個(gè)月期為主，從7月份起再?zèng)]有發(fā)行期限較長(zhǎng)的三年期央行票據(jù)了。在9月份之前，公開(kāi)市場(chǎng)操作依然以沖銷(xiāo)和回收流動(dòng)性為主，所以各月央行票據(jù)發(fā)行規(guī)模較大。但是，9月份之后，隨著提高法定存款準(zhǔn)備金比率的累積效應(yīng)的顯現(xiàn)和全球金融危機(jī)的加劇，金融體系的流動(dòng)性偏緊，央行公開(kāi)市場(chǎng)操作的主要任務(wù)不再是回收和沖銷(xiāo)流動(dòng)性了，而是為了維護(hù)金融體系穩(wěn)定的流動(dòng)性供給和貫徹適度寬松的貨幣政策，因此，央行票據(jù)的發(fā)行頻率和發(fā)行規(guī)模都大幅下降。這在12月8日4.信貸政策的轉(zhuǎn)變2024年前三個(gè)季度，商業(yè)銀行的信貸增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)過(guò)了政府的預(yù)期。為了加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行的信貸控制，在2024年第四季度開(kāi)始，央行采取了更為嚴(yán)厲的信貸規(guī)?？刂普?。這一政策在2024年上半年得到了延續(xù)。在相當(dāng)程度上，過(guò)去舊體制下的信貸控制措施出現(xiàn)了復(fù)歸。但是，在連續(xù)多次提高法定存款準(zhǔn)備金比率和信貸規(guī)?？刂频淖饔孟?，許多商業(yè)銀行的超額準(zhǔn)備金比率大幅下降，可貸資金急劇減少，企業(yè)融資難，尤其是中小企業(yè)融資難的問(wèn)題再次凸現(xiàn)出來(lái)。于是，在2024年8月，中國(guó)人民銀行與財(cái)政部、人力資源和社會(huì)保障部共同刺激金融機(jī)構(gòu)的小額擔(dān)保貸款，主要采取了以下幾個(gè)方面的措施：第一，擴(kuò)大了小額擔(dān)保貸款的范圍，提高了小額擔(dān)保貸款的額度，經(jīng)辦金融機(jī)構(gòu)對(duì)個(gè)人新發(fā)放的小額擔(dān)保貸款最高額度由2萬(wàn)元提高到5萬(wàn)元，對(duì)符合條件的勞動(dòng)密集型小企業(yè)的小額擔(dān)保貸款最高額度由不超過(guò)100萬(wàn)元提高到不超過(guò)200萬(wàn)元。允許小額擔(dān)保貸款利率按規(guī)定實(shí)施上浮。第二，自2024年1月1日起，經(jīng)辦金融機(jī)構(gòu)對(duì)個(gè)人新發(fā)放的小額擔(dān)保貸款的利率可在中國(guó)人民銀行公布的貸款基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮3個(gè)百分點(diǎn)。第三，改進(jìn)財(cái)政貼息資金管理。放寬對(duì)勞動(dòng)密集型小企業(yè)的小額擔(dān)保貸款政策。隨著金融危機(jī)的加劇，商業(yè)銀行的信用風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始顯現(xiàn)出來(lái)。為了控制信用風(fēng)險(xiǎn)和資產(chǎn)質(zhì)量，過(guò)去商業(yè)銀行的信貸擴(kuò)張傾向發(fā)生了較大的轉(zhuǎn)變，惜貸偏好日益明顯，銀行信貸增長(zhǎng)率持續(xù)回落，實(shí)際的信貸增加額低于年初設(shè)定的目標(biāo)。有鑒于此，央行在10月份取消了過(guò)去一年左右時(shí)間里對(duì)商業(yè)銀行信貸規(guī)模的嚴(yán)厲控制，12月8日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于當(dāng)前金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見(jiàn)》，強(qiáng)調(diào)了要認(rèn)真執(zhí)行適度寬松的貨幣政策，加大金融支持力度，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展。為此，信貸政策也做了相應(yīng)地調(diào)整，追加政策性銀行2024年度貸款規(guī)模1000億元，鼓勵(lì)商業(yè)銀行發(fā)放中央投資項(xiàng)目配套貸款，力爭(zhēng)20245.匯率政策央行在2024年第三季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中指出，要加強(qiáng)利率與匯率的協(xié)調(diào)作用。至此之后，匯率在相當(dāng)程度上取代了利率，擔(dān)當(dāng)了反通脹的重任。為了抑制當(dāng)時(shí)貿(mào)易順差的快速增長(zhǎng)及由此帶來(lái)的國(guó)內(nèi)外匯占款的增加，進(jìn)入2024年第四季度之后，人民幣匯率就呈現(xiàn)加速升值之勢(shì)。2024年上半年，人民幣兌美元升值的幅度就達(dá)到了6.5%左右，人民幣兌美元匯率一度接近6.80的水平。若從2024年人民幣匯率形成機(jī)制改革算起，人民幣兌美元匯率累計(jì)升值了20%以上。人民幣匯加速升值和金融危機(jī)對(duì)國(guó)外需求不振的雙重打擊，給中國(guó)那些依賴(lài)于出口的中小企業(yè)帶來(lái)了沉重的打擊。也正因?yàn)槿绱?，美?guó)次貸危機(jī)給中國(guó)的影響尚未全面顯現(xiàn)之際，那些出口導(dǎo)向型地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)早已舉步維艱了。另外，人民幣加速升值的結(jié)果，不僅對(duì)中國(guó)出口帶來(lái)了影響，而且也帶來(lái)了更多的資本流入，其結(jié)果是，外匯占款不僅沒(méi)有減少，反而還保持了高速增長(zhǎng)。更有甚者，人民幣加速升值還導(dǎo)致了中國(guó)境內(nèi)對(duì)外匯貸款需求的猛增，上半年的外匯貸款增長(zhǎng)率一度達(dá)到60%左右的水平。受金融危機(jī)向全球擴(kuò)散、年初國(guó)際社會(huì)極力倡導(dǎo)的強(qiáng)勢(shì)美元政策的影響，進(jìn)入7月份之后，英鎊、歐元、澳元等兌美元的匯率開(kāi)始大幅貶值，在參考一籃子貨幣的匯率機(jī)制下，人民幣兌美元的匯率升值勢(shì)頭得到了一定抑制。隨著危機(jī)的加深，中國(guó)的出口增速日益疲弱，市場(chǎng)上對(duì)人民幣匯率貶值的預(yù)期也有所增強(qiáng)。隨后不久，人民幣兌美元匯率出現(xiàn)了少見(jiàn)的跌停，人民幣升值正式告一段落。由于房地產(chǎn)行業(yè)是土地儲(chǔ)備行業(yè)最主要的需求者，因此，2024年宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)土地儲(chǔ)備行業(yè)的影響可從對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析中判斷出來(lái)。受全球金融風(fēng)暴、經(jīng)濟(jì)增速放緩、財(cái)富效應(yīng)收縮等因素影響，2024年下半年中國(guó)整體房地產(chǎn)行業(yè)成交量低迷，價(jià)格由升轉(zhuǎn)跌。宏觀經(jīng)濟(jì)政策轉(zhuǎn)向意在保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，同時(shí)鼓勵(lì)住房消費(fèi)，但加速推動(dòng)保障住房建設(shè)，將會(huì)改變行業(yè)結(jié)構(gòu)。2024年房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格將繼續(xù)下調(diào)，成交量最早有望在09年下半年企穩(wěn)。受房地產(chǎn)市場(chǎng)萎靡的影響，土地儲(chǔ)備需求下降，但國(guó)家政策的鼓勵(lì)和支持有利于加快房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖和擴(kuò)大土地儲(chǔ)備需求。

第二節(jié)2024年土地儲(chǔ)備行業(yè)政策環(huán)境分析一、重點(diǎn)政策匯總2024-2024年國(guó)家土地儲(chǔ)備相關(guān)政策與規(guī)范化文件匯總時(shí)間政策名稱(chēng)政策目的2024/12/22《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》加大保障性住房建設(shè)力度2024/08/13《全國(guó)土地利用總體規(guī)劃綱要》緊縮耕地農(nóng)轉(zhuǎn)非指標(biāo)2024/07/29《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》2024/06/01《違反土地管理規(guī)定行為處分辦法》加強(qiáng)土地管理，懲處違反土地管理規(guī)定的行為2024/04/30《土地違法案件查處辦法》保證土地管理部門(mén)正確,及時(shí)查處土地違法案件2024/02/07《土地調(diào)查條例》全面查清土地資源和利用狀況，掌握真實(shí)準(zhǔn)確的土地基礎(chǔ)數(shù)據(jù)2024/02/01《土地登記辦法》規(guī)范土地登記行為，保護(hù)土地權(quán)利人的合法權(quán)益2024/01/03《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》保護(hù)耕地，促進(jìn)節(jié)約集約用地2024/12/30《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策，遏制并依法糾正亂占農(nóng)用地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)2024/12/11《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》進(jìn)一步貫徹落實(shí)《中國(guó)人民銀行中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》2024/11/19《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房制度，保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益2024/11/19《土地儲(chǔ)備管理辦法》加強(qiáng)土地管理，規(guī)范土地儲(chǔ)備管理行為2024/11/17《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)和規(guī)范新開(kāi)工項(xiàng)目管理的通知》加強(qiáng)和規(guī)范新開(kāi)工項(xiàng)目管理2024/11/01《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》規(guī)范國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓行為2024/09/30《關(guān)于認(rèn)真貫徹<國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)>進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的通知》進(jìn)一步加大土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，保證用于解決城市低收入家庭住房困難的住房用地供應(yīng)2024/08/07《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》切實(shí)加大解決城市低收入家庭住房困難工作力度2024/01/01《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改<中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例>的決定》合理利用城鎮(zhèn)土地，加強(qiáng)土地管理數(shù)據(jù)來(lái)源：相關(guān)部委、世經(jīng)未來(lái)整理二、重點(diǎn)政策及重大事件分析（一）《土地儲(chǔ)備管理辦法》首先，從新增的內(nèi)容亮點(diǎn)看，一是對(duì)土地儲(chǔ)備的內(nèi)涵進(jìn)行了界定：土地儲(chǔ)備是指市、縣人民政府國(guó)土資源管理部門(mén)為實(shí)現(xiàn)調(diào)控土地市場(chǎng)、促進(jìn)土地資源合理利用目標(biāo)，依法取得土地，進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)、儲(chǔ)存以備供應(yīng)土地的行為。二是允許土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資（第十六條)。這將為土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)提供更多的資金來(lái)源渠道，將有利于提高土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)工作的效率。三是允許臨時(shí)使用儲(chǔ)備土地，但一般不超過(guò)兩年（第二十一條)。這樣既保證了儲(chǔ)備土地的充分有效利用，又避免閑置和囤積土地現(xiàn)象的出現(xiàn)。四是規(guī)定財(cái)政性資金依法不得用于土地儲(chǔ)備貸款擔(dān)保（見(jiàn)《管理辦法》第二十七條)。據(jù)了解，有些地方存在以政府財(cái)政作擔(dān)保情況，《管理辦法》對(duì)這個(gè)問(wèn)題首次表明了態(tài)度，部分地方需要進(jìn)行糾正。新的《管理辦法》由三部門(mén)聯(lián)合出臺(tái)，說(shuō)明了土地儲(chǔ)備與銀行信貸、政府財(cái)政撥款之間密切相關(guān)，土地儲(chǔ)備中的信貸風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題引起了許多政府部門(mén)的高度重視。同時(shí)近幾年的金融政策表明央行已確定把金融資源的優(yōu)化配置當(dāng)作當(dāng)前重點(diǎn)工作來(lái)安排?？梢钥闯?，金融機(jī)構(gòu)對(duì)土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)注程度將開(kāi)始逐漸升溫。因此，不排除今后出臺(tái)更加嚴(yán)格地規(guī)范土地儲(chǔ)備信貸的政策文件。從今后的發(fā)展方向看，《管理辦法》明確了土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的定性和定位問(wèn)題?！豆芾磙k法》明確規(guī)定，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的定位不能以盈利為目的，要積極服務(wù)于政府，是隸屬于國(guó)土資源管理部門(mén)的事業(yè)單位。其工作目標(biāo)有兩點(diǎn)：即調(diào)控土地市場(chǎng)和促進(jìn)土地資源合理利用。（二）《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》2024年1月7日，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，《通知》重點(diǎn)明確了五個(gè)方面的政策措施：按照節(jié)約集約用地原則，審查調(diào)整各類(lèi)相關(guān)規(guī)劃和用地標(biāo)準(zhǔn)；充分利用現(xiàn)有建設(shè)用地，大力提高建設(shè)用地利用效率；充分發(fā)揮市場(chǎng)配置土地資源基礎(chǔ)性作用，健全節(jié)約集約用地長(zhǎng)效機(jī)制；強(qiáng)化農(nóng)村土地管理，穩(wěn)步推進(jìn)農(nóng)村集體建設(shè)用地節(jié)約集約利用；加強(qiáng)監(jiān)督檢查，全面落實(shí)節(jié)約集約用地責(zé)任。通知指出：（1）優(yōu)先開(kāi)發(fā)利用空閑、廢棄、閑置和低效利用的土地，努力提高建設(shè)用地利用效率。（2）嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地處置政策，即土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無(wú)償收回的，堅(jiān)決無(wú)償收回，重新安排使用；土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)。對(duì)閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價(jià)，國(guó)土資源部要會(huì)同有關(guān)部門(mén)抓緊研究制訂具體辦法。通知還要求，2024年6月底前，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府要將閑置土地清理處置情況向國(guó)務(wù)院做出專(zhuān)題報(bào)告。（3）優(yōu)化住宅用地結(jié)構(gòu)。合理安排住宅用地，繼續(xù)停止別墅類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地供應(yīng)。確保不低于70%的住宅用地用于廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和90平方米對(duì)該調(diào)控政策的解讀：促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在規(guī)定期限內(nèi)開(kāi)發(fā)土地，增加房屋供給，打擊開(kāi)發(fā)商過(guò)度囤地行為，是國(guó)家實(shí)行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)“增加供給、抑制需求”的調(diào)控思路的具體表現(xiàn)。該調(diào)控政策對(duì)市場(chǎng)和房地產(chǎn)上市公司的影響：土地儲(chǔ)備豐富的上市公司有可能采取加快開(kāi)發(fā)速度、放慢拿地速度、轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目土地使用權(quán)等方式來(lái)減少上述通知對(duì)公司的影響。加快開(kāi)發(fā)速度，一方面對(duì)公司資金實(shí)力和融資能力提出更高要求，一方面增加了房屋的供給，有助于緩解目前房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的矛盾，并對(duì)商品房的價(jià)格特別是中檔商品房的價(jià)格造成一定沖擊。放慢拿地速度會(huì)減少上市公司的土地儲(chǔ)備，降低公司資產(chǎn)凈值（NAV）。沒(méi)有土地儲(chǔ)備做支撐，市盈率（PE）的估值倍數(shù)也受到一定制約，大多數(shù)公司的PE將向下浮動(dòng)，帶動(dòng)整個(gè)行業(yè)的PE下降。該通知凸顯了土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的地位和作用，為貫徹落實(shí)該通知，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)需要增強(qiáng)土地管理，引導(dǎo)和監(jiān)督土地使用效率的提高，增加土地供給。（三）《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》《通知》要求，嚴(yán)格商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理，金融機(jī)構(gòu)禁止向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放專(zhuān)門(mén)用于繳交土地出讓價(jià)款的貸款。規(guī)定銀行不能籌措資金買(mǎi)地，因?yàn)殂y行參與房企購(gòu)地，增加了銀行連帶風(fēng)險(xiǎn)，央行和銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)此政策是規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)。此外，該政策嚴(yán)格農(nóng)村集體建設(shè)用地項(xiàng)目貸款管理。對(duì)利用農(nóng)村集體土地開(kāi)發(fā)商業(yè)性房地產(chǎn)的，不得發(fā)放任何形式的貸款；對(duì)購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村集體土地上建設(shè)住房的城鎮(zhèn)居民，不得發(fā)放住房貸款。該通知的出臺(tái)，說(shuō)明政府在要求銀行收縮房貸資金，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)講具有一定不利影響。該政策出臺(tái)對(duì)全國(guó)各地房企的影響很大，對(duì)于城市分布比較廣泛的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，融資機(jī)會(huì)相對(duì)大一些，而單個(gè)項(xiàng)目融資的房地產(chǎn)企業(yè)以后融資會(huì)越來(lái)越難。該政策使得房地產(chǎn)企業(yè)融資門(mén)檻越來(lái)越高。在強(qiáng)化政策要求，嚴(yán)格建設(shè)用地項(xiàng)目貸款管理的同時(shí)，《通知》要求加強(qiáng)金融支持，切實(shí)促進(jìn)節(jié)約集約用地。其中第九條規(guī)定：“積極支持土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)盤(pán)活存量建設(shè)用地。對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)儲(chǔ)備符合規(guī)劃（計(jì)劃）且空閑、廢棄、閑置和低效利用的國(guó)有存量建設(shè)用地的，要積極予以貸款支持?！痹撘?guī)定有利于土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)從銀行貸款融資，更好地發(fā)揮盤(pán)活存量建設(shè)用地的職能。（四）財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局10月22日宣布，自2024年11政策要點(diǎn)：1.個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)90平米以下住房，契稅稅率下調(diào)到1%2.個(gè)人買(mǎi)賣(mài)住房暫免征收印花稅3.個(gè)人賣(mài)房暫免征收土地增值稅4.最低首付款比例調(diào)整為20%5.商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍6.個(gè)人住房公積金貸款利率下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)2024年下半年，國(guó)家出臺(tái)了一系列刺激房地產(chǎn)行業(yè)振興的政策，很大程度上抑制了房地產(chǎn)行業(yè)下行的趨勢(shì)，穩(wěn)定了樓市，增強(qiáng)了人們購(gòu)房的積極性，這些政策從而擴(kuò)大了市場(chǎng)對(duì)土地儲(chǔ)備的需求。三、政策未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)（一）進(jìn)一步完善和健全土地儲(chǔ)備制度的法律法規(guī)體系土地儲(chǔ)備制度作為土地管理中的一項(xiàng)重要?jiǎng)?chuàng)新制度，它對(duì)于培育和規(guī)范土地市場(chǎng)盤(pán)活存量土地資產(chǎn)，優(yōu)化土地資源配置，有效控制土地供給以及加強(qiáng)政府對(duì)土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控具有積極作用。但土地儲(chǔ)備制度的建立和順利運(yùn)行，需要完善的法律體系和嚴(yán)格的審批程序，在具體的土地收購(gòu)、儲(chǔ)備過(guò)程中，都需要制定出嚴(yán)格的措施。《土地儲(chǔ)備管理辦法》的出臺(tái)，在政府規(guī)章層面上對(duì)我國(guó)土地儲(chǔ)備制度進(jìn)行了規(guī)定，有力地促進(jìn)了我國(guó)土地制度的發(fā)展。在此基礎(chǔ)上，我們需要結(jié)合我國(guó)實(shí)際，進(jìn)一步完善我國(guó)土地儲(chǔ)備制度的法律法規(guī)體系。目前，土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃、村鎮(zhèn)規(guī)劃等每一項(xiàng)規(guī)劃，在規(guī)劃的要求、程度、程序上都有法律規(guī)定，但尚缺乏一個(gè)能將以上各類(lèi)規(guī)劃主管部門(mén)的職責(zé)、權(quán)利、之間的關(guān)系，各類(lèi)規(guī)定制定、審批的先后順序，各類(lèi)規(guī)劃之間的銜接方法等加以明確化的法律。將來(lái)政策層面會(huì)進(jìn)一步制定法律，將規(guī)劃管理體制加以法制化，從而強(qiáng)化土地利用總體規(guī)劃在國(guó)土規(guī)劃體系中的“龍頭”地位，確保土地利用總體規(guī)劃在國(guó)土資源合理配置和國(guó)民經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展中的作用。（二）進(jìn)一步細(xì)化和明確有關(guān)文件內(nèi)容，增強(qiáng)土地儲(chǔ)備政策的可操作性比如在《土地儲(chǔ)備管理辦法》中提到的“土地優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)”的實(shí)現(xiàn)條件和適用條件問(wèn)題。1990年《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十六條規(guī)定“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)?！钡?，從實(shí)現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置和高效利用角度看，僅局限于轉(zhuǎn)讓價(jià)明顯低于市場(chǎng)價(jià)時(shí)才擁有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。但是優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)也不能過(guò)于寬泛，否則會(huì)破壞國(guó)家所確立的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓制度。因此，存在著優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)行使范圍如何界定的問(wèn)題。法國(guó)、德國(guó)、日本等國(guó)有土地優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，其經(jīng)驗(yàn)值得參考和借鑒。還有，對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的監(jiān)督制約機(jī)制尚待研究制定。（三）加強(qiáng)土地市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)，制定土地供應(yīng)計(jì)劃要真正實(shí)現(xiàn)國(guó)土資源部門(mén)的宏觀調(diào)控職能，土地儲(chǔ)備中心必須要實(shí)行市場(chǎng)化調(diào)控，適時(shí)適量地將土地投向市場(chǎng)，促進(jìn)土地市場(chǎng)健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。要達(dá)到上述目的，必須進(jìn)行土地市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)，不僅要了解土地市場(chǎng)的總量需求，而且要重視不同用地結(jié)構(gòu)之間的平衡。這一切是以及時(shí)、準(zhǔn)確地獲取土地供應(yīng)和交易信息為前提的。為了增強(qiáng)獲取信息、研究分析和參與宏觀調(diào)控能力，未來(lái)很可能會(huì)盡快運(yùn)行土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，建立快速反應(yīng)機(jī)制，根據(jù)土地市場(chǎng)需求狀況的預(yù)測(cè)，考慮城市規(guī)劃、國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、土地利用集約性，制定土地供應(yīng)計(jì)劃。（四）建立土地儲(chǔ)備的運(yùn)行績(jī)效評(píng)價(jià)監(jiān)控體系土地收購(gòu)儲(chǔ)備其有一定的行政行為，如果沒(méi)有有效的監(jiān)督制度，則這種行政權(quán)力很有可能被放大、被濫用，因此必須明確土地儲(chǔ)備的監(jiān)督機(jī)構(gòu)及其可采用的監(jiān)督措施。將來(lái)很可能會(huì)成立一個(gè)由專(zhuān)家、政府官員、企事業(yè)單位代表等組成的咨詢決策機(jī)構(gòu)，對(duì)土地儲(chǔ)備的中長(zhǎng)期目標(biāo)進(jìn)行規(guī)劃，對(duì)近期目標(biāo)進(jìn)行監(jiān)控，對(duì)重大事項(xiàng)舉行聽(tīng)證，建立一套以目標(biāo)考核為基礎(chǔ)的，集社會(huì)效益、公共利益、經(jīng)濟(jì)效益等為一體的多元化評(píng)價(jià)體系，實(shí)現(xiàn)監(jiān)督考核標(biāo)準(zhǔn)的多元化和管理的制度化，既讓土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)作規(guī)律進(jìn)行，又能保證其按照公共利益的要求進(jìn)行科學(xué)運(yùn)作。第三章2024年土地儲(chǔ)備行業(yè)發(fā)展情況分析第一節(jié)2024年土地供給分析及預(yù)測(cè)一、供給情況分析土地供給就是指可利用土地的供給,即地球所能提供給社會(huì)利用的各種生產(chǎn)和生活用地的數(shù)量。土地的供給通常分為自然供給和經(jīng)濟(jì)供給。（一）自然供給概念土地天生的可供人類(lèi)利用的部分就叫土地的自然供給，包括已利用的土地資源和未來(lái)可利用的土地資源,即后備土地資源。土地的自然供給是相對(duì)穩(wěn)定的,不受任何人為因素或社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素的影響,因此它是無(wú)彈性的。土地的自然供給受下列因素的制約：適宜于人類(lèi)生產(chǎn)生活的氣候條件；適宜于植物生長(zhǎng)的土壤質(zhì)地和氣候條件；具有可資利用的淡水資源；具有可供人類(lèi)利用的生產(chǎn)資源；具有一定的交通條件。（二）經(jīng)濟(jì)供給概念土地的經(jīng)濟(jì)供給，是指在土地自然供給的基礎(chǔ)上，投入勞動(dòng)進(jìn)行開(kāi)發(fā)以后，成為人類(lèi)可直接用于生產(chǎn)、生活各種用途土地的供給。土地經(jīng)濟(jì)供給是有效供給。土地的經(jīng)濟(jì)供給是變化的，有彈性的，并且不同用途土地的供給彈性是不同的。例如，用于農(nóng)作物生產(chǎn)的土地，因受自然條件的限制較多，其供給彈性較小，而建筑用地的經(jīng)濟(jì)供給彈性則較大。土地經(jīng)濟(jì)供給的影響因素有：各類(lèi)土地的自然供給；利用土地的知識(shí)和技能；社會(huì)需求；產(chǎn)品價(jià)格；土地利用計(jì)劃；土地供給者的行為。增加土地經(jīng)濟(jì)供給的措施有：擴(kuò)大土地利用面積；提高集約經(jīng)營(yíng)水平；建立合理的土地制度；調(diào)節(jié)消費(fèi)結(jié)構(gòu)；利用新技術(shù)；保護(hù)土地資源。（三）我國(guó)土地自然供給情況我國(guó)土地的人口承載力使中國(guó)土地的自然供給極其有限。從熱量條件看，大部分地區(qū)屬中緯度地帶，熱量條件優(yōu)越。除占土地面積1.2%的寒溫帶，以及占26.7%的青藏高寒氣候帶外，其余70%以上的地區(qū)農(nóng)作物生長(zhǎng)期的熱量條件都較好。全年日平均氣溫注10℃穩(wěn)定期的累積氣溫，由北到南自2024℃~9500℃，無(wú)霜期自120天到全年無(wú)霜，從一年一熟到一年三熟。從雨水條件看：中國(guó)東南部受季風(fēng)影響強(qiáng)烈，氣候溫暖濕潤(rùn)。其中，濕潤(rùn)區(qū)占32.3%，半濕潤(rùn)區(qū)占173%，年降水量在400~2024毫米以上，干燥度不超過(guò)1.5，全年降水量的80%以上集中在作物生長(zhǎng)期內(nèi)，有利于作物生長(zhǎng)。中國(guó)西北部為干旱和半干旱地區(qū)，分別占30.8%和19.2%，年降水量在400毫米以下，干燥度在13以上。西北部干早、半干旱地區(qū)和青藏高原區(qū)占全國(guó)總面積的53.8%，但年生物產(chǎn)量?jī)H占全國(guó)的根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2024中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒，2024年我國(guó)土地狀況如下表所示：2024年中國(guó)土地狀況項(xiàng)目面積占總面積（％）總面積（萬(wàn)平方公里）960100.00按地形分（萬(wàn)平方公里）山地32033.33高原25026.04盆地18018.75平原11511.98丘陵959.90按地高分（萬(wàn)平方公里）500米以下241.725.18500-1000米162.516.931000-2024米239.924.992024-3000米67.67.043000米以上248.325.86按特征分（萬(wàn)公頃）耕地1300413.54森林1749118.22內(nèi)陸水域面積17471.82草地4000041.67#可利用草地3133332.64其他2375824.75數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局我國(guó)土地總面積大，人均量小，人均占有土地只占世界人均數(shù)的29%；人均耕地更少，僅1.5畝，相當(dāng)于世界人均水平的43%，有666個(gè)縣低于聯(lián)合國(guó)糧農(nóng)組織確定的人均耕地0.8畝的警戒線。我國(guó)土地的33.33%為山地，開(kāi)發(fā)利用難度大、成本高。因此，從全國(guó)土地資源上看，土地儲(chǔ)備的供給資源并不十分豐富。（四）我國(guó)土地經(jīng)濟(jì)供給情況我國(guó)土地的經(jīng)濟(jì)供給主要由土地供給者——國(guó)家來(lái)決定。我國(guó)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)屬于政府部門(mén)，是國(guó)家土地政策的執(zhí)行者。由于土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)性質(zhì)的特殊性，其決定了整個(gè)社會(huì)土地的經(jīng)濟(jì)供給。我國(guó)土地利用現(xiàn)狀和未來(lái)的規(guī)劃，是反應(yīng)我國(guó)土地經(jīng)濟(jì)供給情況的主要內(nèi)容。1.我國(guó)規(guī)范土地利用的歷史建國(guó)五十年來(lái)，我國(guó)的國(guó)土資源得到了極大的開(kāi)發(fā)、利用和治理、保護(hù)。新中國(guó)成立后，中國(guó)人民第一次擁有了自己的政權(quán)和自己的土地。人們高漲的生產(chǎn)積極性，使大面積被撂荒的耕地被重新耕種起來(lái)，使新中國(guó)的經(jīng)濟(jì)在較短的時(shí)間里迅速得到恢復(fù)與發(fā)展。但是，在當(dāng)時(shí)的歷史環(huán)境下，人們還不可能全面地從合理和高效利用土地資源的角度來(lái)對(duì)待土地問(wèn)題。土地的合理利用和優(yōu)化配置還遠(yuǎn)未達(dá)到先進(jìn)水平。改革開(kāi)放以后，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，國(guó)家各項(xiàng)建設(shè)加大了對(duì)土地乃至耕地的需求量。1985年全國(guó)出現(xiàn)耕地減少1500萬(wàn)畝的高峰，敲響了中國(guó)耕地危機(jī)的警鐘。面對(duì)人口將繼續(xù)增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)建設(shè)仍需繼續(xù)占用耕地，而耕地后備資源卻又十分有限的嚴(yán)峻現(xiàn)實(shí)，黨中央、國(guó)務(wù)院及時(shí)地采取了一系列強(qiáng)有力的措施。1986年，中共中央、國(guó)務(wù)院發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)土地管理，制止亂占濫用耕地的通知》，全國(guó)人大頒布了《中華人民共和國(guó)土地管理法》，成立了實(shí)行城鄉(xiāng)土地統(tǒng)一管理的各級(jí)土地管理機(jī)構(gòu)。1991年，國(guó)務(wù)院確定每年6月25日為全國(guó)土地日；“十分珍惜和合理利用每寸土地，切實(shí)保護(hù)耕地”的基本國(guó)策逐步得到落實(shí)，從而有效地遏制了耕地銳減的勢(shì)頭，開(kāi)創(chuàng)了依法、統(tǒng)一、全面、科學(xué)管理土地的新局面。但是，舊體制和舊觀念的巨大慣性，使得新體制和新觀念的建立成為一個(gè)較長(zhǎng)的過(guò)程；即使在新的體制和觀念確立后，具體工作中也還會(huì)出現(xiàn)新的問(wèn)題，甚至錯(cuò)誤。80年代末，受片面的“以地生財(cái)”觀念的影響，一些地方在局部和短期利益的驅(qū)使下，不顧主客觀實(shí)際的可能，出現(xiàn)了“房地產(chǎn)熱”，盲目占地造成耕地資源的極大浪費(fèi)。有的地方甚至提出“保護(hù)耕地就是保護(hù)落后”的錯(cuò)誤口號(hào)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在19861995年十年間，全國(guó)耕地每年以近300萬(wàn)畝的速度遞減，引起了社會(huì)的關(guān)注。土地能否高效合理利用，耕地能否得到嚴(yán)格的保護(hù)，不僅關(guān)系到農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)地位能否鞏固和經(jīng)濟(jì)能否協(xié)調(diào)健康發(fā)展，更關(guān)系到中華民族的生存和發(fā)展。因此，土地問(wèn)題引起了黨中央、國(guó)務(wù)院的高度重視。針對(duì)土地這一關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的根本問(wèn)題，黨中央、國(guó)務(wù)院作出了一系列重要指示和批示，先后召開(kāi)了全國(guó)土地使用制度改革和耕地保護(hù)會(huì)議。黨的十四屆五中全會(huì)和八屆全國(guó)人大四次會(huì)議以后，根據(jù)“在我國(guó)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)中，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)相互協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā)展作為重要的戰(zhàn)略”和實(shí)現(xiàn)“兩個(gè)根本性轉(zhuǎn)變”的總方針，