高鐵對(duì)房地產(chǎn)的影響

高速鐵路對(duì)房地產(chǎn)的影響主要內(nèi)容高速鐵路概要對(duì)房地產(chǎn)的影響成功高速鐵路案例國(guó)內(nèi)高鐵存在的問(wèn)題高速鐵路概要高速鐵路是指通過(guò)改造原有線路（直線化、軌距標(biāo)準(zhǔn)化），使?fàn)I運(yùn)速率達(dá)到每小時(shí)200公里以上，或者專門(mén)修建新的“高速新線”，使?fàn)I運(yùn)速率達(dá)到每小時(shí)250公里以上的鐵路系統(tǒng)。1.“四縱”客運(yùn)專線：北京-上海（京滬高速鐵路）北京-武漢-廣州-深圳-香港（京港高速鐵路）北京-沈陽(yáng)-哈爾濱（大連）杭州-寧波-福州-深圳（沿海高速鐵路）北京-蚌埠-合肥-福州-臺(tái)北（京臺(tái)高速鐵路，大陸段叫京福高速鐵路）2.“四橫”客運(yùn)專線：徐州-鄭州-蘭州杭州-南昌-長(zhǎng)沙-昆明（滬昆高速鐵路）青島-石家莊-太原上海-南京-武漢-重慶-成都（滬漢蓉高速鐵路）。2010-2014年我國(guó)高速鐵路建設(shè)將進(jìn)入全面收獲時(shí)期。以“四縱四橫”為骨架的快速客運(yùn)網(wǎng)基本形成，旨在建立省會(huì)城市及大中城市間的快速客運(yùn)通道。如此大規(guī)模的高鐵的建設(shè)及建成運(yùn)營(yíng)，將對(duì)未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)區(qū)域及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生重大的影響,中國(guó)將進(jìn)入高鐵時(shí)代.從2010年開(kāi)始中國(guó)將正式進(jìn)入高鐵時(shí)代,高鐵的建設(shè)及運(yùn)營(yíng)將對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)帶來(lái)巨大的影響.世界高速鐵路回顧1、第一次浪潮：1964年~1990年1959年4月5日，世界上第一條真正意義上的高速鐵路東海道新干線在日本破土動(dòng)工，經(jīng)過(guò)5年建設(shè)，于1964年3月全線完成鋪軌，同年7月竣工，1964年10月1日正式通車。隨后法國(guó)、意大利、德國(guó)紛紛修建高速鐵路。第一代高速鐵路的建成大力推動(dòng)了沿線地區(qū)經(jīng)濟(jì)的均衡發(fā)展，促進(jìn)了房地產(chǎn)、工業(yè)機(jī)械、鋼鐵等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，降低了交通運(yùn)輸對(duì)環(huán)境的影響程度，鐵路市場(chǎng)份額大幅度回升，企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益明顯好轉(zhuǎn)。2、第二次浪潮：1990年至90年代中期法國(guó)、德國(guó)、意大利、西班牙、比利時(shí)、荷蘭、瑞典、英國(guó)等歐洲大部分國(guó)家，大規(guī)模修建本國(guó)或跨國(guó)界高速鐵路，逐步形成了歐洲高速鐵路網(wǎng)絡(luò)。這次高速鐵路的建設(shè)高潮，不僅僅是鐵路提高內(nèi)部企業(yè)效益的需要，更多的是國(guó)家能源、環(huán)境、交通政策的需要。3、第三次浪潮：從90年代中期至今在亞洲（韓國(guó)、中國(guó)臺(tái)北、中國(guó)）、北美洲（美國(guó)）、澳洲（澳大利亞）世界范圍內(nèi)掀起了建設(shè)高速鐵路的熱潮。主要體現(xiàn)在：一是修建高速鐵路得到了各國(guó)政府的大力支持，一般都有了全國(guó)性的整體修建規(guī)劃，并按照規(guī)劃逐步實(shí)施；二是修建高速鐵路的企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，得到了更廣層面的共識(shí)，特別是修建高速鐵路能夠節(jié)約能源、減少土地使用面積、減少環(huán)境污染、交通安全等方面的社會(huì)效益顯著，以及能夠促進(jìn)沿線地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整等等。從日本建成第一條高速鐵開(kāi)始,高鐵逐步得到全世界的認(rèn)可,修健高鐵成得到了各國(guó)政府的在力支持,經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益得到了共識(shí).全國(guó)高鐵的線路與各個(gè)經(jīng)濟(jì)圈相連通，沈陽(yáng)的京哈專線將于2011年先開(kāi)通哈大段.高速鐵路優(yōu)勢(shì)高速快捷客運(yùn)量巨大全天候無(wú)延誤污染小安全高速鐵路的最高運(yùn)行時(shí)速度300公里。高速公路一般限速120公里/小時(shí)。飛機(jī)比高速列車快,但機(jī)場(chǎng)一般遠(yuǎn)離市區(qū)，計(jì)算往來(lái)機(jī)場(chǎng)和登記時(shí)間在內(nèi),在300-700公里范圍內(nèi),高速鐵路有明顯優(yōu)勢(shì)。每小時(shí)單向輸送能力公共汽車為2000至5000人，輕軌為5000至40000人，地鐵達(dá)30000至70000人，軌道交通的客運(yùn)能力是公共汽車的2.5至14倍。高速鐵路由計(jì)算機(jī)控制運(yùn)行，它根據(jù)車內(nèi)信號(hào)行車,而不是根據(jù)地面信號(hào)，風(fēng)雨雪霧等惡劣天氣,對(duì)它沒(méi)有影響。列車按規(guī)定時(shí)刻到發(fā)與運(yùn)行,規(guī)律性很強(qiáng)。電氣化高速鐵路沒(méi)有粉塵,煤煙和其他廢氣污染;高速鐵路的噪音比公路要小5-10分次；它的噪音震動(dòng)，通過(guò)采取工程措施，都能夠控制在一定范圍內(nèi)。日本新干線建成運(yùn)營(yíng)三十多年,運(yùn)輸旅客三十五億人次,法國(guó)巴黎到里昂的1100多公里高速鐵路,每年運(yùn)輸幾千萬(wàn)人次,至今沒(méi)有發(fā)生一起傷亡事故。低能耗占地少舒適研究表明:若以普通鐵路每人公里消耗能源為1單位,則高速鐵路為1.3,公共汽車為1.5,小汽車為8.8,飛機(jī)為9.8與四車道的高速公路相比,高速鐵路的用地只有高速公路的一半。高速鐵路活動(dòng)空間大。旅客臥、坐、行都比其它運(yùn)輸方式舒適。-------八大優(yōu)勢(shì)-------高速鐵路與飛機(jī)、高速公路相比，在便利性、客運(yùn)量、運(yùn)行時(shí)間、安全性、節(jié)能性等八個(gè)方面優(yōu)勢(shì)十分的明顯.高速鐵路優(yōu)勢(shì)明顯，對(duì)經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)都將帶來(lái)較大的影響，中國(guó)已正式進(jìn)入高鐵時(shí)代.對(duì)房地產(chǎn)的影響加速人口流動(dòng)：高鐵布站的城市將吸引周邊城市人口，人口增加是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫的根本因素。拉動(dòng)就業(yè)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)：因建設(shè)高鐵，沿線城市建筑業(yè)最先被拉動(dòng)，建成投入使用后，周邊工業(yè)、房地產(chǎn)、批發(fā)零售業(yè)將有加速表現(xiàn)，因此建設(shè)過(guò)程中將產(chǎn)生臨時(shí)性就業(yè)，運(yùn)營(yíng)中將催生大量相關(guān)就業(yè)，特別是商服及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)。加劇大城市經(jīng)濟(jì)集聚：高鐵沿線城市中，大城市與周邊中小城市的交通可達(dá)性大大改善，將增強(qiáng)大城市的經(jīng)濟(jì)集聚效應(yīng)，因此，在推進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面對(duì)大城市的利好更強(qiáng)。抬高沿線城市房?jī)r(jià)：高鐵對(duì)沿線城市的房?jī)r(jià)有推動(dòng)作用，節(jié)點(diǎn)城市（區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心）更為明顯。高鐵建設(shè)對(duì)房地產(chǎn)的影響高鐵的建設(shè)將直接拉動(dòng)包括房地產(chǎn)業(yè)等多個(gè)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，提供大量的相關(guān)就業(yè)，客觀上也產(chǎn)生了對(duì)住房等多種物業(yè)的需求。結(jié)合日本新干線的經(jīng)驗(yàn)，從人口、就業(yè)、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、房?jī)r(jià)等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化情況判斷，高鐵對(duì)沿線城市的帶動(dòng)作用呈現(xiàn)“Ｓ”曲線特征，建設(shè)期帶動(dòng)作用有限，開(kāi)始使用后帶動(dòng)作用逐漸加強(qiáng)，但隨著使用期的延長(zhǎng)還動(dòng)作用逐漸減弱。就高鐵對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響而言，其推動(dòng)作用在投入使用后的首年到10年之間影響較為明顯，特別是首年至5年中，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)加速最為顯著。高鐵對(duì)城市房?jī)r(jià)的帶動(dòng)呈現(xiàn)“Ｓ”型作用，推動(dòng)作用在投入使用后的首年到10年間較明顯，前5年最為顯著。高鐵的建設(shè)拉動(dòng)人口增長(zhǎng)，增加就業(yè)機(jī)會(huì)，加大了城市經(jīng)濟(jì)的集聚，從而對(duì)房?jī)r(jià)提升起到了推動(dòng)作用。成功高速鐵路案例法國(guó)TGV對(duì)沿線城市發(fā)展的影響：促進(jìn)城市開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)的加速發(fā)展，吸引了企業(yè)、大學(xué)、科學(xué)園落戶巴黎南特勒芒旺多姆里昂南特距巴黎1.5小時(shí)（1989年TGV開(kāi)通）空間區(qū)位：旅行時(shí)間的減少使南特和巴黎的聯(lián)系更加緊密了，對(duì)企業(yè)選址、擴(kuò)張和遷移的影響非常大，許多公司將總部從巴黎遷到南特。城市形象：TGV車站建筑被更新為現(xiàn)代的流線型帆船造型寓意著高鐵連通了大西洋。另外，由于TGV的高科技性和其在商業(yè)上的成功，對(duì)南特產(chǎn)生了滲透性的影響。TGV開(kāi)通后南特開(kāi)始積極的招商，并幫助企業(yè)在南特扎下根來(lái)。直接影響：提高城市可達(dá)性、降低了旅行成本、提高了生產(chǎn)力、產(chǎn)生了企業(yè)選址的積聚效應(yīng)。里昂距巴黎2小時(shí)（1981年TGV開(kāi)通）從1983年至1990年，站區(qū)周邊區(qū)域辦公物業(yè)從17.5萬(wàn)平米增至25.1萬(wàn)平米，整體增長(zhǎng)43％，年均增長(zhǎng)5.2％。商務(wù)乘客人數(shù)增加最多的是服務(wù)、貿(mào)易相關(guān)行業(yè)的旅客。整體商務(wù)旅行乘客增加了約56％，其中與服務(wù)、貿(mào)易相關(guān)的乘客人數(shù)暴漲了112％。

案例研究：高鐵對(duì)城市發(fā)展的影響法國(guó)巴黎南特勒芒旺多姆里昂旺多姆距巴黎30分鐘（1989年TGV開(kāi)通）高鐵開(kāi)通前旺多姆只是一個(gè)不知名的小城鎮(zhèn)，高鐵開(kāi)通后3年內(nèi)旺多姆的房地產(chǎn)價(jià)格上升了35％，房地產(chǎn)交易量增長(zhǎng)了22％。1991年9月建成了一個(gè)占地150公頃的科學(xué)園，其中包括了歐洲設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)研發(fā)培訓(xùn)中心。勒芒距巴黎40分鐘（1989年TGV開(kāi)通）在車站區(qū)發(fā)展計(jì)劃的指導(dǎo)下，1989年車站區(qū)形成了1萬(wàn)平米的商務(wù)中心，到1991年又新增了2.2萬(wàn)平米辦公物業(yè)。在大學(xué)附近規(guī)劃了技術(shù)研究中心因?yàn)門(mén)GV勒芒還吸引了歐洲學(xué)院將擁有350個(gè)學(xué)生的音樂(lè)專業(yè)搬遷至此。城市宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)上升：3年內(nèi)土地和房產(chǎn)交易量增長(zhǎng)了2倍，4年內(nèi)土地價(jià)格從5000法郎/平米漲到10000法郎/平米，3年內(nèi)公寓價(jià)格從580法郎/平米漲到1100法郎/平米。法國(guó)TGV對(duì)沿線城市發(fā)展的影響：促進(jìn)城市開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)的加速發(fā)展，吸引了企業(yè)、大學(xué)、科學(xué)園落戶案例研究：高鐵對(duì)城市發(fā)展的影響法國(guó)對(duì)沿線城市的影響：促進(jìn)城市開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)的加速發(fā)展，吸引了企業(yè)、大學(xué)、科學(xué)園落戶高鐵對(duì)沿線城市的影響13421996年統(tǒng)計(jì)有23個(gè)大型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分布在TGV沿線。地方政府將與TGV網(wǎng)路接駁視為地方經(jīng)濟(jì)繁榮的象征，他們與私人業(yè)主一起在鐵路車站周邊地區(qū)展開(kāi)了的規(guī)模的城市開(kāi)發(fā)。高鐵沿線城市房地產(chǎn)交易量和價(jià)格的到了較大的提升，特別是站區(qū)周邊區(qū)域上升明顯。與大城市聯(lián)系的緊密性提高，吸引了大量生產(chǎn)企業(yè)和商貿(mào)服務(wù)業(yè)公司將總部搬遷至沿線中小城市TGV網(wǎng)的擴(kuò)張驅(qū)動(dòng)沿線城市開(kāi)發(fā)加速沿線城市房地產(chǎn)發(fā)展沿線文化教育產(chǎn)業(yè)的發(fā)展由于城市空間區(qū)位的改變，與大城市聯(lián)系的緊密性提高，吸引了大學(xué)、科學(xué)園等落戶。大企業(yè)落戶沿線中小城市促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展TGV是那些已經(jīng)存在發(fā)展條件的地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的催化劑。對(duì)企業(yè)選址和搬遷來(lái)說(shuō)TGV只是一個(gè)因素，城市整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境、交通網(wǎng)絡(luò)、政府公共服務(wù)等都是企業(yè)考慮的重要因素。日本新干線的建設(shè)目的：緊密3個(gè)沿海工業(yè)帶的聯(lián)系、加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)輻射力、緩解交通壓力20世紀(jì)50年代后半期，形成了東京、橫濱、名古屋、大阪、神戶等“沿海型”工業(yè)地帶，3大經(jīng)濟(jì)圈成為日本經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“火車頭”（以東京、橫濱為中心的關(guān)東經(jīng)濟(jì)圈，以名古屋為中心的中部經(jīng)濟(jì)圈，以大阪、神戶為中心的近畿經(jīng)濟(jì)圈）。當(dāng)時(shí)連接這些地區(qū)的東海道鐵路雖只占鐵路總長(zhǎng)的3%，卻承擔(dān)全國(guó)客運(yùn)總量的24%和貨運(yùn)總量的23%。新干線區(qū)間開(kāi)業(yè)時(shí)間距離1東京-大阪1964年515.42大阪-博多1975年553.73東京-盛岡1982年496.54大宮-新瀉1982年269.5案例研究：高鐵對(duì)城市發(fā)展的影響日本新干線帶來(lái)了人口、知識(shí)、技術(shù)的高速流動(dòng)性，促進(jìn)了沿線知識(shí)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展東北新干線沿線與非沿線城市就業(yè)人數(shù)統(tǒng)計(jì)年份1970年1982年（通車）1995年沿線城市就業(yè)人數(shù)1.01.31.85非沿線城市就業(yè)人數(shù)1.01.31.54通向仙臺(tái)、巖手的東北新干線1982年開(kāi)通后，沿線城市的人口和企業(yè)分別增加30%和45%，地方財(cái)政收入明顯增加。促進(jìn)了人員流動(dòng)，加速和擴(kuò)大了信息、知識(shí)和技術(shù)的傳播，從而帶動(dòng)了地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，縮小了城鄉(xiāng)差別。將沿線各城市連接成擴(kuò)張功能區(qū)或整體的經(jīng)濟(jì)走廊。沿線知識(shí)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展1、為沿線各城市資源、技術(shù)資源、生產(chǎn)資源和市場(chǎng)間的優(yōu)化組合提供便利條件；2、促進(jìn)新知識(shí)的產(chǎn)生和流動(dòng)；3、帶動(dòng)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。案例研究：高鐵對(duì)城市發(fā)展的影響日本對(duì)沿線產(chǎn)業(yè)的影響：促使二產(chǎn)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和升級(jí)、三產(chǎn)的快速發(fā)展高鐵對(duì)沿線產(chǎn)業(yè)的影響1234新干線將京濱、中京、阪神、北九州4大工商業(yè)地帶連接起來(lái)的靜岡、岡山、廣島等興建新的工業(yè)地帶，形成沿太平洋伸展的“太平洋工業(yè)帶”1975年新干線從大阪進(jìn)一步延伸到九州后，岡山、廣島、大分乃至福岡、熊本等沿線地帶的工業(yè)布局迅速發(fā)生變化，汽車、機(jī)電、家用電器等加工產(chǎn)業(yè)和集成電路等尖端產(chǎn)業(yè)逐步取代了傳統(tǒng)的鋼鐵、石化產(chǎn)業(yè)。東京229公里的大和市，在建成上越新干線浦佐站后，誕生了國(guó)際大學(xué)，觀賞戲劇會(huì)、茶道會(huì)的機(jī)會(huì)增多，美術(shù)館、音樂(lè)廳的建設(shè)也增多。東海道新干線和山陽(yáng)新干線，帶動(dòng)旅游人口每年2億人次，產(chǎn)生的食宿、旅游等的消費(fèi)支出約為5萬(wàn)億日元，增加就業(yè)50萬(wàn)人。高鐵建成后，客流量的誘發(fā)率平均為25%，促進(jìn)沿線產(chǎn)業(yè)帶的形成沿線城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整沿線文化教育產(chǎn)業(yè)的發(fā)展沿線旅游、商貿(mào)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展由案例我們可以預(yù)見(jiàn)高鐵的建設(shè)將為沿線產(chǎn)業(yè)帶來(lái)較大的發(fā)展空間國(guó)內(nèi)高鐵存在的問(wèn)題導(dǎo)出效應(yīng)比導(dǎo)入更為明顯對(duì)房?jī)r(jià)的影響不能一概而論同樣是節(jié)點(diǎn)區(qū)域，所在區(qū)域若是一線城市(北京、上海、廣州)或是二線大城市(武漢、長(zhǎng)沙、南京、)，這對(duì)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)帶動(dòng)效果不會(huì)太過(guò)明顯。因?yàn)檫@些城市在未建高鐵之前，房?jī)r(jià)相對(duì)其他城市漲幅已經(jīng)過(guò)高。再加上主城區(qū)受土地供給限制，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)趨于飽和，只能向作為城市后備用地的郊區(qū)及周邊地區(qū)發(fā)展

高鐵票價(jià)過(guò)高，難以成為主要出行工具為達(dá)到收支平衡，乘坐高鐵的每公里費(fèi)用預(yù)計(jì)為人民幣0.46元，是普通鐵路的三倍以上。如果按照武廣高鐵現(xiàn)行的票價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（每公里0.46元），沈陽(yáng)到大連約400公里，那么票價(jià)大概要180元。而目前，沈陽(yáng)到大連的特快列車，票價(jià)才87元，長(zhǎng)途大客也不過(guò)100多一點(diǎn)。也就是說(shuō)，高鐵的