春節(jié)期間房地產(chǎn)情況交流20240218

2024-2-18春節(jié)期間房地產(chǎn)情況交流招商證券會議實錄1.多元因素引發(fā)市場分化尊重的各位投資人朋友，新年好，預(yù)祝大家工作順利。我是來自招商證券房地產(chǎn)組的趙可，我的同事是歐宇軒。今天的會議主題是房地產(chǎn)市場，這是今年備受關(guān)注的要點之一，因為它對整個經(jīng)濟和消費有著重大影響。市場的變化從去年至今都在被緊密追蹤，同樣，節(jié)假日的表現(xiàn)也被看作是關(guān)鍵指標(biāo)，這也是我們召開會議的初衷。同時，不少相關(guān)政策也在節(jié)前落地，包括供應(yīng)端針對項目白名單的政策，一些地方的三大工程的推進，以及一線城市陸續(xù)放寬的政策。因此，在此，我們再次邀請了中國指數(shù)研究院的孟總來進行分享，對后續(xù)市場展望進行展望。大家都非常關(guān)注來自所謂的“小陽春”可能會帶來怎樣的表現(xiàn)，未來的走向如何。會議將分為兩個環(huán)節(jié)。首先由孟總來介紹整體的市場情況，然后交給投資人朋友進行問答。首先，請孟總開始。非常高興再次與大家交流。今天的分享點主要分為兩塊。第一塊是全國重點城市在春節(jié)交易期間的表現(xiàn)，包括成交和認(rèn)購情況，特別關(guān)注那些重大變化。在政策的推動下，像北京、上海、廣州、深圳等城市，其影響力如何，這些都將與大家分享。第二部分是對返鄉(xiāng)置業(yè)的探討，這個詞已經(jīng)被提起兩三年了，我認(rèn)為這也是個重要的話題。我們今天將分享一些調(diào)研數(shù)據(jù)和對這個概念的看法?？偟膩碚f，我們關(guān)注一些重要的現(xiàn)象，比如，市場預(yù)期如何？如果今年全國樓市運行順利，能達到哪種階段？反之，如果運行不順，又能到達什么階段？這是我與大家分享的三個問題。首先，讓我們來談?wù)劷衲甏汗?jié)假期樓市的表現(xiàn)。我們選取了全國共25個重點城市，包括四個一線，九個二線，和12個34線城市。今年假期期間，與去年相比，成交量平均下降了27%。這個降幅實際上對我們而言，相比其他機構(gòu)的數(shù)據(jù)，算得上比較樂觀，沒有下降太多。其他的很多降幅甚至達到了40%，甚至50%，當(dāng)然也有20%多的。總的來說，我們并不那么悲觀的看待市場。盡管今年假期成交量下降了27%，但我認(rèn)為這是我們可以接受的范圍內(nèi)。這是因為，從2021年下半年到現(xiàn)在，已經(jīng)將近三年半的時間，房地產(chǎn)市場一直處在調(diào)整的狀態(tài)。盡管政策在不斷調(diào)整，但由于這個政策和人們的預(yù)期并不總是一致，整個市場都處于調(diào)整的狀態(tài)。造成的現(xiàn)象就是大家對市場的觀望情緒特別重，甚至有人現(xiàn)在不想買房，積極性不足，這反映在整個成交上就是有所下降。例如，從2022年的春節(jié)，2023年的春節(jié)到2024年的春節(jié)，這三年的春節(jié)的銷售數(shù)據(jù)都在下降。2022年大約下降了50%，然后2023年又降了21%，然后今年降了27%。它下降的原因主要有幾個，我覺得首先是今年的人們出行頻率，比如我們前次分享到的國慶。我覺得今年春節(jié)的出行情況比國慶更有影響，像北京、上海，包括杭州、成都、廣州，還有深圳這些大城市的出游比重是非常高的。其次，假期的備案有所延期，我們可以看到無論是終止的數(shù)據(jù)或者其他機構(gòu)的數(shù)據(jù)，成交量都非常低。接著我們提到市場分化，除了北京、深圳和廣州暫時呈現(xiàn)增長以外，其他城市基本都在下降。綜合上述原因，面對整體成交量下降27%，我認(rèn)為這是符合預(yù)期的，我給它打了一個及格的分?jǐn)?shù)。了解今年春節(jié)假期與往年相比的情況，例如去年（2023年）春節(jié)假期的水平達到2019年的75%，而今年的假期，我預(yù)計可達到2019年的60%。我們可以看到市場在下行，但我覺得這個降幅可以接受。另外我想說一下購房預(yù)期。我認(rèn)為幾個我前面提到的點可能都是外在因素，但實際內(nèi)在因素還在購房者的預(yù)期。人們對購房預(yù)期的趨勢可能會對房地產(chǎn)市場有影響。最后借此機會分享我們一些市場調(diào)研結(jié)果。例如，在北京，觀察了三到五個項目，我們發(fā)現(xiàn)平均每天有70到80組人參觀。在廣州，每日大約有30組人參觀，這與去年基本持平。在一些像蘇州、濟南這樣的城市，我們也觀察到春節(jié)期間的參觀量比去年還要有所提升。在另一些城市，如西安、鄭州、青島、天津、武漢和重慶，我們觀察到每天的參觀量在30到40組，整體來說下降了。所以，整個市場的分化現(xiàn)象依然存在，但我認(rèn)為現(xiàn)階段這是可以接受的，這是市場在正常運行。希望大家可以更理性地看待這一現(xiàn)象。2.春節(jié)期間房地產(chǎn)市場深度解析首先，我們想要額外強調(diào)一些重點城市的情況。以北京為例，根據(jù)我們審查的備案數(shù)據(jù)，北京今年的備案數(shù)據(jù)為0.21萬平方米。這個量級大致等于2到20多套房子，證明這個市場的交易量并不高。然而，我之前對北京的實地調(diào)研結(jié)果與這個數(shù)據(jù)有些出入。我在春節(jié)期間訪問了通州，主要考察了三個項目，包括萬科東路，招商存在時代，以及北京城建的國譽朝華。事實上，在實地調(diào)研后，我發(fā)現(xiàn)數(shù)據(jù)備案信息的確存在一定的延遲性。以萬科東路為例，當(dāng)時的項目顧問告訴我在春節(jié)期間的四天里，28、29和初二、初三這四天，他們每天的成交量能夠達到大約十套的水平，這個交易量相當(dāng)高。即使我們對這一數(shù)據(jù)打七折，真實成交量也有六七套，對于春節(jié)期間來說，這樣的交易量十分可觀。再比如國譽朝華的情況，春節(jié)期間很多銷售人員在休假，但僅有一個銷售人員在崗的情況下，也成功達成了六套房產(chǎn)的成交。因此，我們可以看到即使政策有一定的推動效應(yīng)，特別是在一線城市，可能會有人質(zhì)疑為什么在其他城市的政策效應(yīng)并沒有那么明顯。我認(rèn)為主要有兩個原因。首先，這取決于城市的規(guī)模。城市的規(guī)模實質(zhì)上決定了供需關(guān)系，很多城市并不能與北京或者上海相比。其次，預(yù)期的政策也是一個原因。在當(dāng)前的市場環(huán)境下，只有超預(yù)期的政策才能帶來超預(yù)期的市場反饋。如果一個地方出臺的政策并未直接解決買房人的痛點，那么這一政策所能帶來的效果可能會有限，即使有效應(yīng)，也可能無法持續(xù)。關(guān)于上海和廣州的情況，我覺得需要額外說明。事實上，上海的情況和北京類似，受到春節(jié)出游的影響較為嚴(yán)重，尤其是超過了北京的出游影響程度。因此，上海的總體成交表現(xiàn)可能并不理想。我聽聞有一些數(shù)據(jù)顯示，上海春節(jié)期間只成交了一套房子，然而我認(rèn)為這個數(shù)據(jù)過于低。從官方數(shù)據(jù)來看，上海大約成交了26套房子。雖然整體交易量疲軟，但數(shù)據(jù)依然存在延遲備案的因素。另一個值得注意的點是，上海的改善客戶的購房意愿仍然較強。我們在就業(yè)意愿調(diào)查中也看到了上海的就業(yè)意愿呈現(xiàn)上升趨勢，證明了人們購房意愿的提高。畢竟現(xiàn)在的關(guān)鍵問題是能否買得起房子而不是是否有購買需求。廣州的情況和北京、上海比較不同。事實上，廣州也受到了年度因素的影響，但其影響程度小于北京和上海。另一點是政策驅(qū)動力，即使廣州放松了120平米以上的限購政策，該政策的影響力并不大?，F(xiàn)在我們再來談?wù)勆钲诘那闆r。顯然，深圳和北上廣有明顯的區(qū)別。因為深圳的政策出臺后，瀏覽量上升，高達50組以上，并且這個量級是在上升的。但是到了春節(jié)初一、初二之后到初六的這段時間，瀏覽量下降非常明顯?？赡苁艿椒掂l(xiāng)、出游等因素的影響，項目的動作量約在8組到10組之間。關(guān)于成都，它和一線城市一樣，每年春節(jié)期間的返鄉(xiāng)和出游是十分常見的現(xiàn)象。因此，今年春節(jié)期間，成都的房地產(chǎn)市場也受到了一定的影響，整體的項目瀏覽量有所減少。就像深圳一樣，等到節(jié)后人們回來后，項目的瀏覽量可能會有所提升。至于其它的一些城市，我這里不一一列舉，將他們歸為一個類別。比如天津、青島、鄭州、武漢，這些城市都面臨著一個共性問題，就是庫存量過大，屬于結(jié)構(gòu)性的問題。再加上現(xiàn)在的就業(yè)環(huán)境并未明顯好轉(zhuǎn)，短期來看，這些城市的整個市場壓力依然較大。然后我想再談?wù)撘幌禄剜l(xiāng)置業(yè)的情況。我認(rèn)為回鄉(xiāng)置業(yè)這個口號，我們無論是國家還是行業(yè)內(nèi)人士都喊了好多年了。大約有兩三年的時間，但這兩年的表現(xiàn)并不夠理想。我們今年的調(diào)研顯示，在約3000份的問卷中，23%的受訪者在春節(jié)期間已經(jīng)買了房，47%的人在春節(jié)期間看過房，但目前還在觀望，18%的人春節(jié)期間沒有看房，但他們有購房計劃，而只有13%的人沒有購房計劃。所以我們整體來看的話，想買和不想買的人數(shù)比例為87%對13%，意味著大部分的人仍有買房的意愿。3.政策、觀望與交付難題首先，我們討論的是交付問題和產(chǎn)品力。在一二線城市中，這些問題可能沒那么突出。然而，當(dāng)我們關(guān)注三線城市，尤其是出于“返鄉(xiāng)置業(yè)”的需求，交付和產(chǎn)品力顯得尤為重要。讓我們想想那些為了結(jié)婚購買房產(chǎn)，或者是準(zhǔn)備在未來幾十年里只能購買一次房產(chǎn)的人，他們會特別關(guān)注這些問題。但是在三四線城市，項目停工及房企負(fù)面新聞等問題可能會使購房者短期內(nèi)敬而遠(yuǎn)之，保持觀望態(tài)度。第二個原因是房價下降，我認(rèn)為這個現(xiàn)象在全國所有城市中都有體現(xiàn)。我們現(xiàn)在都面臨著城市房價下跌的問題。對于三線城市的大眾來說，他們可能順理成章地采取"買漲不買跌"的態(tài)度。但是，目前的房價確實是在下跌趨勢之中。最讓人擔(dān)憂的部分并非當(dāng)前房價的下降，而是人們對未來房價的預(yù)期。如果人們對于未來幾年，甚至更長時間周期里的房價持悲觀態(tài)度，這可能會加重他們的觀望情緒，甚至從不敢買變?yōu)椴幌胭I。第三個因素是就業(yè)問題。在我看來，現(xiàn)在的房地產(chǎn)問題不僅僅是經(jīng)濟問題，更多的是社會問題。人們的預(yù)期收入和就業(yè)預(yù)期會對他們的積極性產(chǎn)生很大影響。比方說，對于那些打算在三線城市返鄉(xiāng)置業(yè)的人來說，就業(yè)狀況或他們的收入可能會對他們購買房產(chǎn)的緊迫程度產(chǎn)生一定的影響。第四個因素是人們的購房觀念問題。在過去，購房可能更多地是投資需求，而現(xiàn)在更多的人是基于上學(xué)、結(jié)婚或生活改善的需求來購買房產(chǎn)。對于學(xué)區(qū)房的需求，人們可能會更加關(guān)注價格，即使未來的價格下跌幅度在10%以內(nèi)，他們也可能愿意購買。對于結(jié)婚和生活改善需求，人們可能會更注重房子的居住屬性和產(chǎn)品力，如果他們對未來的房價持有悲觀態(tài)度，這可能會影響他們的購買決定。你們可能會問，什么時候會認(rèn)為是購買房子的合適時機呢？他們可能會等到房價跌到2016年的水平時才會下手購買。我認(rèn)為房價在下降，但如果真的回到2016年的價格水平，我認(rèn)為是不太可能的。如果這種情況真的發(fā)生了，我擔(dān)心整個房地產(chǎn)市場可能會面臨巨大的矯正風(fēng)險。針對改善類需求的客戶，他們可能會更加注重項目的產(chǎn)品力、交付力以及市場何時會穩(wěn)定?，F(xiàn)在，許多改善類的客人需要先將手中的房產(chǎn)出售，然后才能購買新房。比如說我現(xiàn)在在北京，我在天津有一套房子，我老家是滄州的，我想去滄州返鄉(xiāng)置業(yè)，我需要先將天津的房子賣掉，然后才能購買我在滄州的房子。他們的購房決定也會非常依賴一二線城市的市場狀況。什么時候這個市場會穩(wěn)定下來呢？一旦市場穩(wěn)定，他們就可以順利地將手中的房產(chǎn)出手，對他們的返鄉(xiāng)置業(yè)可能會有很大的帶動作用。多數(shù)內(nèi)容反映的就是關(guān)于購房的問題。我想最后再做一個總結(jié)和展望。春節(jié)后的行情也是我們很關(guān)心的問題。誠實地說，我認(rèn)為今年的成交量肯定會比去年要下降，并且不論是新房還是二手房，同比肯定是下降的。這是因為去年的市場活躍度表現(xiàn)非常好，例如疫情期間積壓的需求在去年2月和3月期間有了集中釋放，所以去年的基數(shù)很高。今年一月份的表現(xiàn)并不是特別好。再加上春節(jié)，看來二月份已經(jīng)過半，整個市場并沒有特別好的起色。因此，我認(rèn)為二月底或甚至一到三月初成交量應(yīng)該到不了去年的水平。在二月底到三月初，很多城市可能還會進一步放寬政策，可能會沖刺整個一季度的成交量。三月份的行情應(yīng)該會有所變化，環(huán)比可能還要上升，可能比12月，比1月、比2月高，但同比降幅仍將很大。所以我認(rèn)為今年的行情雖然有些惋惜，但我覺得它是會到來的，而且整個市場的政策力度，我相信到了三月份可能會加強。但是如果與去年進行比較，我認(rèn)為整個可能還是會存在降幅的。補充一下我個人的觀點，我個人認(rèn)為今年房地產(chǎn)市場可能還會繼續(xù)調(diào)整。但如果順利的話，像一二線城市可能會達到底部企穩(wěn)階段，這個階段可能會在二季度之后逐漸顯現(xiàn)。然后在三線城市，可能會在三季度迎來一波回升。最后，我想和大家分享我個人的觀點，無論我們作為從業(yè)者還是投資者，好壞，或者說對未來改善的預(yù)期是個人的問題。也許明年，如果房地產(chǎn)銷售面積同比增長了3%，我們不能說它好。如果按2024年的數(shù)據(jù)來看，銷售面積下降了2%，我們也不能說它不好。所以，無論好壞，都是投資者或者業(yè)者的一個預(yù)期。我們都有預(yù)期，這是市場真實表現(xiàn)。我們的預(yù)期和市場真實表現(xiàn)之間的預(yù)期差，可能才是我們對市場真正的看法。打個比方，我認(rèn)為房地產(chǎn)市場的底盤還是在的。它每年至少能保持一個10億到12億的水平。另一方面，我們要相信市場，對市場有期待。這是因為無論我是在哪里，無論我在與政府還是金融機構(gòu)對接，房地產(chǎn)市場始終占據(jù)了一個非常重要的地位。我覺得無論在什么時候，我們都需要給市場一些時間，還需要有耐心。這就是我對春節(jié)期間房地產(chǎn)市場的一些看法和觀點。孟總非常詳細(xì)的分享了他對眾多城市具體情況的了解。我覺得我還是先問幾個通性的問題，然后剩下的時間可能就交給投資人提問。你剛才提到今年整個成交數(shù)據(jù)可能會有較大幅度的下行，那其中就是出行的影響會比較大。我們對出行影響的幅度以及什么時候能恢復(fù)還有疑問。能否為我們詳細(xì)解析一下？4.春節(jié)期間房地產(chǎn)市場分析與預(yù)測首先，對于短期趨勢的預(yù)測，我認(rèn)為北京市場可能會有所改善，尤其是3月份會對比2月份有所好轉(zhuǎn)。因為北京只放松了通州區(qū)的限制，這個區(qū)域相較于像上海整個外環(huán)的放松幅度較小。北京市場可能更多的是受出行因素影響，而不僅僅是政策的推動。比如，粗略的預(yù)計，我覺得3月份可能環(huán)比2月會有10%到20%的增長，但理應(yīng)不會超過20%。如果剔除春節(jié)的影響，以及考慮春節(jié)因素對市場的影響，環(huán)比增幅可能會更高。但若我們進行剔除的話，我仍然預(yù)計大致在20%左右。繼而，對于上海和蘇州市場，我認(rèn)為政策的推動力度可能會比北京更大，預(yù)計環(huán)比增長可能達到30%以上。再看蘇州，蘇州取消了全面的限購，但實際上，節(jié)前表現(xiàn)并未達到預(yù)期。春節(jié)期間，蘇州市場的表現(xiàn)大概在17-18套房子的銷售量，而與去年假期相比，銷量下降了24%。當(dāng)人們的出行回歸正常，以及在政策的推動下，我預(yù)測蘇州市場可能會有20%到25%的增長，相比北京要高出一些，但比上海會稍微低一些。實際上，我們可以看到，因為各個城市出臺的政策不一樣，有的是區(qū)域性放松，有的是全面取消限購，因此又會受到城市本身行情的影響。例如，三月份市場如果仍在下降，那么我認(rèn)為可能還會有相應(yīng)的新措施跟進。關(guān)于政策放寬對購房群體的影響，我們在與市場中介的交流中了解到，往往是那些正在觀望的購房群體受到影響最大，政策變動往往會給這些人提供一個致命的吸引力。這種情況我們應(yīng)該如何看待？例如對于最新一輪的政策放松，我們預(yù)期北京放松通州區(qū)限制的主要帶動群體或帶動面會是怎樣的呢？我認(rèn)同這個觀點。首先因為去年，像北京這樣的城市，在政策出臺前的那兩周市場表現(xiàn)非常好，新房甚至比二手房還要好，市場非?；馃?。這是因為很多購房者在等待政策出臺，這部分群體本身就想買房，政策一出來，他們就會進行購買，隨后市場趨于平靜。所以我們可以看出，政策不會影響所有的購房者，而是那些原本就打算買房，或者是有購買能力的人。然后，我想再談?wù)務(wù)吆褪袌龅耐絾栴}。因為我認(rèn)為政策和市場沒有同步，一方面是政策出臺晚了。如果政策能出臺早一些，市場可能會恢復(fù)的節(jié)奏要快一些。因為這樣一些人就會覺得，早晚政策要放松，我現(xiàn)在買房不著急，大家都在等待政策。因此，在政策出臺后，比如取消一個區(qū)域的限購，就會影響那些剛好需求被限制的群體，會有一些人出來購買。這樣會造成市場交易量忽上忽下，就沒有那么持續(xù)。每次政策出臺都會影響那些剛好受這種政策影響的人，其中的前提是，這些人都是原本就要買房的，而不是說他本身不想買房，政策出臺了我就想買房。我認(rèn)為這種情況很少出現(xiàn)。接下來，請會議助理播報提問流程。會議助理回應(yīng)：大家好，如需提問，請在話機上按星一鍵等候。先按星號鍵，再按數(shù)字一。請在聽到提示音后開始提問，謝謝。下面請電話尾號5690的參會者提問。我有兩個問題。第一，你強調(diào)了成都和深圳過年之后市場會有所改善，但是其實所有城市都過了同樣的春節(jié)，為何單獨強調(diào)這兩個城市呢？第二，有些人希望把新房和二手房一起考慮，因為如果二手房市場表現(xiàn)較好，可能新房的需求就會被吸走。我們應(yīng)該如何理解新舊房共同影響市場的現(xiàn)象？或者，你可以一并解釋我們主要關(guān)注的城市的大致情況嗎？首先，我強調(diào)成都和深圳的原因是，這兩個城市受出行影響比較嚴(yán)重，尤其是成都，它是一個旅游城市，無論是人們返鄉(xiāng)還是去成都旅游，每年都會出現(xiàn)這個現(xiàn)象。正是因為這個原因，每年春節(jié)回來，這兩個城市的房地產(chǎn)交易量都回出現(xiàn)上升的趨勢。對于你的第二個問題，我認(rèn)為提出將新房和二手房一起考慮的想法非常好。但是我建議2023年應(yīng)該分別考慮，因為2023年的二手房表現(xiàn)非常好。如果將這兩者放在一起考慮，就會對整個市場情況過于樂觀，或者不夠客觀。所以，在2023年的市場報告中，我把新房和二手房分開來討論。你提到了成都12月份新舊房交易量創(chuàng)了歷史新高的現(xiàn)象，這主要是因為成都推出了很多改善樓盤，以及5%的首付比例，降到兩成，使得整個市場交易量大幅增加。但我覺得一個月的成交量并不能代表整個市場的狀況，事實上，12月份大量交易是因為二手房降價銷售，很多客戶都用以價換量的方式達成交易。雖然這樣使樂觀的交易量，但我覺得真正的市場好轉(zhuǎn)，應(yīng)該價格和交易量兩者平衡，各有起色。5.春節(jié)樓市走向與未來趨勢洞察好的，那我先回答第一個問題，就是我對今年春節(jié)期間的房價折扣力度的預(yù)期。實際上，從2023年來看，新房價格相對穩(wěn)居。這是因為新房可能會受一些市場改善，它的入市結(jié)構(gòu)性拉升，在此背景下，新房整體環(huán)比變化比較平穩(wěn)。然而，二手房市場整體處在下調(diào)階段。今年春節(jié)期間的折扣力度與去年春節(jié)或春節(jié)前沒有明顯的增大，仍然延續(xù)了春節(jié)之前的水平。我注意到最低的折扣是一個85折，好像是在徐州或西安的一個萬科樓盤打出的，我認(rèn)為這是最激進的。但通常，大多數(shù)樓盤的折扣在95折和98折之間，這個區(qū)間的折扣已經(jīng)相當(dāng)大。這是因為現(xiàn)在很多房地產(chǎn)項目，雖然換量抵價，但