世聯(lián)-深圳發(fā)展銀行培訓(xùn)課程住宅物業(yè)抵押評估相關(guān)知識-69P

住宅物業(yè)抵押貸款評估相關(guān)知識2010’深圳發(fā)展銀行培訓(xùn)課程2課程背景2010年4月17日

國務(wù)院調(diào)控房地產(chǎn)“新國十條”，提出地方政府對穩(wěn)定房價、推進(jìn)保障性住房建設(shè)工作不力，影響社會發(fā)展和穩(wěn)定的，要追究責(zé)任；2010年4月30日北京：率先發(fā)布“限購令”，家庭限新購一套房、停三套及以上房貸、首提個人購房計稅、限制外地人購房；2010年6月4日三部門明確在商業(yè)性個人住房貸款中按家庭成員名下實際擁有的住房數(shù)來認(rèn)定二套房；2010年7月18日上海：開發(fā)商要在拿地現(xiàn)場簽訂土地出讓合同，并要求30天內(nèi)全額付清土地款；2010年8月5日銀監(jiān)會：建議商業(yè)銀行暫停北京、上海、深圳、杭州第三套房貸，其他地區(qū)可自主決定；2010年9月2日上海：出臺“滬五條”，包括嚴(yán)格商品房預(yù)售許可制度、完善商品房銷售方案備案管理制度等；2010年9月29日五部委聯(lián)合發(fā)布“二次調(diào)控”新政，調(diào)整房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策，人民銀行、銀監(jiān)會也發(fā)布通知，全面叫停三套房貸；2010年9月30日深圳緊急出臺“限購令”，戶籍居民限購兩套房，非戶籍居民限購一套；2010年10月7日上海發(fā)布“滬十二條”，每戶限新購一套房，全面叫停三套房貸（包括公積金），房產(chǎn)稅引而待發(fā)，土地增值稅預(yù)征率與房價掛鉤；2010年10月19日央行近三年來首次宣布加息，一年期存貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個百分點，其他各檔利率據(jù)此相應(yīng)調(diào)整。3

本課程的主要內(nèi)容有住宅物業(yè)的主要類別常用估價方法簡介估價報告關(guān)鍵點解讀影響住宅物業(yè)價值的主要因素及風(fēng)險解析EVS自動估價系統(tǒng)簡介典型案例分享4住宅物業(yè)分類按建筑物層數(shù)與高度分：低層：1~3層多層：4~6層中高層：7~10層（也稱小高層）高層：11~30層超高層：30層（不包括30層）以上按建筑形態(tài)分：普通住宅：面積較小、建造標(biāo)準(zhǔn)較低、價格相對較低高級公寓：面積較大、建造標(biāo)準(zhǔn)較高、價格相對較高別墅：聯(lián)體、雙拼、獨棟按建筑結(jié)構(gòu)分：磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、鋼混結(jié)構(gòu)等。5住宅物業(yè)分類—按層數(shù)分多層住宅低層住宅6高層住宅住宅物業(yè)分類—按層數(shù)分中高層住宅7超高層住宅住宅物業(yè)分類—按層數(shù)分8住宅物業(yè)分類—按形態(tài)分高級公寓普通住宅9住宅物業(yè)分類—按形態(tài)分別墅-雙拼別墅-聯(lián)體10別墅-獨棟住宅物業(yè)分類—按形態(tài)分11住宅物業(yè)的分類—按結(jié)構(gòu)分磚混結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)12住宅物業(yè)的分類—按結(jié)構(gòu)分鋼混結(jié)構(gòu)13

本課程的主要內(nèi)容有住宅物業(yè)的主要類別常用估價方法簡介估價報告關(guān)鍵點解讀影響住宅物業(yè)價值的主要因素及風(fēng)險解析EVS自動估價系統(tǒng)簡介典型案例分享14理論依據(jù)：房地產(chǎn)價格形成的替代原理定義：將估價對象與估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格做適當(dāng)修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法基本公式：估價對象市場價值＝可比案例價格×交易情況修正系數(shù)×市場狀況調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)關(guān)鍵點：真實的可比案例選擇、因素修正和個別因素系數(shù)確定適用條件：市場成熟、交易案例資料可靠、具有替代性注意：評估價與實際成交價市場比較法（住宅優(yōu)先使用）15評估價≠成交價三級市場每套物業(yè)的成交價個案因素較強(qiáng)評估價格為公開市場價值，考慮的因素包括：有一段合理的洽談交易時間，可以通盤考慮物業(yè)性質(zhì)和市場情形進(jìn)行議價。在此期間物業(yè)價值將保持穩(wěn)定等對于存在特殊因素的成交價，其評估價格可能高于也可能低于成交價。16評估價≠成交價常見的個案因素舉例交易雙方存在特殊的利益關(guān)系有特殊的動機(jī)或偏好對交易對象或市場行情缺乏了解討價還價的能力不同裝修差異附送家具、家電付款方式的不同17理論依據(jù)：房地產(chǎn)價格形成的預(yù)期收益原理定義：將預(yù)期的估價對象房地產(chǎn)未來各期的正常純收益折算到估價時點上的現(xiàn)值，求其之和來確定估價對象房地產(chǎn)價格的一種估價方法。基本公式：V=A1/(1+R)1+A2/(1+R)2+……+An/(1+R)n關(guān)鍵點：確定合理的經(jīng)營模式、租金、租金遞增率、報酬率適用條件：有收益或潛在收益的房地產(chǎn)，投資估算注意：收益價值往往小于成交價收益法18部分銀行有評估物業(yè)租金的要求，作為貸款人收入證明的一部分，比如平安銀行，由于不需要出具正式評估報告，只需要預(yù)估單作為審批參考依據(jù)，存在評估公司按收益法原理倒算租金的情況存在；另有部分銀行雖不要求評估物業(yè)租金，但會自行使用評估市值按一定年限還本的方法模擬租金，比如花旗銀行；住宅租金與工商物業(yè)不同，裝修及家具家電配置對于租金的影響遠(yuǎn)大于工商物業(yè)，精裝全配的住宅租金相對毛坯房高出50%或更多是非常常見的；關(guān)鍵點：租售比，經(jīng)過近幾年房地產(chǎn)價格的快速上漲，目前中國一線城市住宅租售比已普遍達(dá)到1：400，甚至更高，按照常規(guī)三十年還本的方法倒算租金肯定是脫離市場的。住宅物業(yè)租金評估的風(fēng)險提示19理論依據(jù)：經(jīng)濟(jì)學(xué)中的生產(chǎn)費用價值論定義：是求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，然后扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法?；竟剑悍康禺a(chǎn)價值=土地價值+建筑物重新建造成本-折舊關(guān)鍵點：土地的重新取得價格、建筑物的重新建造成本及折舊（實體折舊、經(jīng)濟(jì)折舊）目前北京有這方面的要求，住宅評估需使用市場比較法和成本法按一定權(quán)重平均得出估值，所以北京住宅的評估價往往是低于市場成交價的成本法（配合使用）20抵押評估需要客戶提交的資料產(chǎn)權(quán)文件：《房地產(chǎn)權(quán)證》、《房地產(chǎn)預(yù)售合同》（一手樓）獲取地址、名稱、樓層、建筑面積、原值、竣工日期、用途、使用年限、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、土地取得方式等必要信息《租賃合同》租約對房地產(chǎn)價值有影響《買賣合同》或《成交確認(rèn)書》了解交易情況建筑平面圖：確定估價對象的微觀位置21

本課程的主要內(nèi)容有住宅物業(yè)的主要類別常用估價方法簡介估價報告關(guān)鍵點解讀影響住宅物業(yè)價值的主要因素及風(fēng)險解析EVS自動估價系統(tǒng)簡介典型案例分享22估價報告的封面估價報告名稱：估價目的：注意抵押報告須注明抵押二字報告類型：特別注意估價報告與價格咨詢報告的區(qū)別，國家對于估價報告有正式的規(guī)范要求，價格咨詢報告則沒有，建設(shè)部會定期對估價報告作抽檢，而價格咨詢報告則不在抽檢范圍內(nèi)估價項目名稱：地址：省、市、行政區(qū)、具體路名、幢號、單元號、室號物業(yè)類型：住宅、辦公、店鋪等等委托方：應(yīng)與主貸人一致作業(yè)日期：與報告中估價時點作核對，正常情況下，估價時點應(yīng)在估價作業(yè)日期范圍內(nèi)23致委托方函致委托方函包含了一份估價報告中的基本信息，包括委托方、估價對象、估價目的、估價時點、估價方法、價值定義以及估價結(jié)果明細(xì)，可以說是估價報告的摘要關(guān)鍵點：估價目的：對于同一套物業(yè)，不同的估價目的，估價結(jié)果可能是不一樣的估價方法：針對不同類型的估價對象，應(yīng)選用不同的估價方法，住宅優(yōu)先使用市場比較法估價時點：估價時點（評估基準(zhǔn)日）=現(xiàn)場查勘日期價值定義：區(qū)別公開市場價值與抵押價值估價結(jié)果：注意估價對象是否完整，是否包含其他附屬物價格，比如車位，估價結(jié)果中總價與單價是否匹配凈值：目前，絕大多數(shù)城市的絕大多數(shù)銀行使用評估總值按一定成數(shù)進(jìn)行貸款，深圳則要求在報告中計算凈值，扣除稅費、法定優(yōu)先受償款、拍賣手續(xù)費等相關(guān)費用24假設(shè)與限制條件由于客觀事物的無限變化和認(rèn)識主體有限能力的矛盾，人們不得不依據(jù)已掌握的數(shù)據(jù)資料對某一事物的某些特征或全部事實做出合乎邏輯的推斷，這種依據(jù)有限事實，通過一系列推理，對于所研究的事物做出合乎邏輯的假定說明就叫假設(shè)。估價的假設(shè)和限制條件主要包括以下方面：一是對委托人提供的有關(guān)情況和資料的真實性、合法性的假定；二是對估價對象有關(guān)狀況的假定（主要是其中的權(quán)益狀況和實物狀況）；三是對評估的價值前提的說明；四是對估價方法使用前提的說明。風(fēng)險提示：銀行應(yīng)注意評估報告是否作了不合適、不恰當(dāng)?shù)募僭O(shè)前提，比如法定用途為住宅，現(xiàn)狀出租做店鋪，正常情況下，抵押評估應(yīng)以合法性原則為主，按其法定用途進(jìn)行評估，如估價機(jī)構(gòu)在假設(shè)限制條件中將其假設(shè)為按現(xiàn)狀用途評估，則估值會存在較大風(fēng)險還有比如各地均有不少“小產(chǎn)權(quán)房”，比如安居房、軍產(chǎn)房、配套商品房（動遷安置房）、經(jīng)濟(jì)適用房、集體產(chǎn)權(quán)房等等，在轉(zhuǎn)讓時均存在一定的限制，如將其假設(shè)為完全產(chǎn)權(quán)，則存在較大的變現(xiàn)風(fēng)險25房地產(chǎn)權(quán)證信息的描述估價報告正文中首先會將估價對象的產(chǎn)權(quán)信息進(jìn)行描述，包括：基本信息：包括估價對象坐落、房地產(chǎn)權(quán)證編號、產(chǎn)權(quán)登記日期、權(quán)利人及共有情況等土地狀況：包括使用權(quán)取得方式、用途、地號、宗地面積、分?jǐn)偯娣e、土地使用期限等房屋狀況：包括幢數(shù)、幢號、室號及部位、建筑面積、類型、用途、層數(shù)、竣工日期等附記：包括其他附屬面積的說明（比如車位）等26常見產(chǎn)權(quán)證種類產(chǎn)權(quán)證名稱發(fā)證機(jī)關(guān)頒發(fā)時間外觀產(chǎn)權(quán)來源產(chǎn)權(quán)性質(zhì)轉(zhuǎn)讓條件《房地產(chǎn)證》深圳市國土局深圳市產(chǎn)權(quán)登記中心國土寶安區(qū)分局國土龍崗區(qū)分局福田保稅區(qū)管理局2003.1.1硬紅皮一張內(nèi)插頁有償、轉(zhuǎn)讓、協(xié)議（無減免地價）或購商品房商品房可抵押或轉(zhuǎn)讓硬綠皮一張內(nèi)插頁行政劃撥或協(xié)議（減免地價）、自建房、安居房、經(jīng)濟(jì)適用房等非商品房除安居房、經(jīng)適房外均可抵押，補(bǔ)地價后方可轉(zhuǎn)讓注：剛發(fā)證時有大概一個月的時間，權(quán)利證書的內(nèi)容上是沒注明登記價的。深圳：27常見產(chǎn)權(quán)證種類房地合一《房地產(chǎn)權(quán)證》同時記錄房屋信息和土地信息不能通過外觀判斷產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，一般要通過土地使用類型判斷是否繳納出讓金抵押登記僅需到產(chǎn)權(quán)登記部門辦理即可28其他城市產(chǎn)權(quán)證種類—房產(chǎn)《房屋所有權(quán)證》和《國有土地使用證》同時使用：分別記錄房屋信息和土地信息不能通過外觀判斷產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，一般要通過土地使用類型判斷是否繳納出讓金抵押登記僅需到i房管和國土部門分別辦理如果沒有《國有土地使用證》如何判斷產(chǎn)權(quán)性質(zhì)？到國土局查詢土地性質(zhì)，確定是否欠繳出讓金？房屋是否可以轉(zhuǎn)讓等問題？29查勘表及照片房地產(chǎn)估價規(guī)范及抵押估價指導(dǎo)意見中均明確規(guī)定，估價人員必須到估價對象現(xiàn)場，查勘估價對象的外觀、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等狀況，搜集估價所需資料，并對估價對象及其周圍環(huán)境或臨路狀況進(jìn)行拍照。風(fēng)險提示：部分銀行對于估價報告所附照片的要求比較簡單，只需室外照片即可，估價機(jī)構(gòu)為了節(jié)約成本，使用內(nèi)部積累的照片庫內(nèi)舊照片，可能無法真實反映估價對象的使用現(xiàn)狀甚至存在委托人偽造及更換估價報告中關(guān)鍵頁面的關(guān)鍵信息，使用非估價對象的照片，毛坯冒充豪裝的案例存在，特別提醒銀行注意流程風(fēng)險：實際操作中，目前絕大多數(shù)銀行對于零售業(yè)務(wù)使用預(yù)估單審批的制度，而預(yù)估階段，估價機(jī)構(gòu)是不進(jìn)行現(xiàn)場查勘的，只能根據(jù)委托方或者是銀行客戶經(jīng)理提供的信息進(jìn)行預(yù)估，而到出報告階段進(jìn)行現(xiàn)場查勘時可能發(fā)現(xiàn)與原先預(yù)估信息存在差異而影響估值。30資質(zhì)證書房地產(chǎn)估價報告的附件中除了查勘表及估價對象現(xiàn)場照片外，還應(yīng)包括估價人員的注冊證書和估價機(jī)構(gòu)的資質(zhì)證書風(fēng)險提示：注意估價師注冊證書的類型，專職還是兼職，兼職估價師就是所謂“掛靠”注意注冊證書和資質(zhì)證書的有效期，部分銀行缺少估價機(jī)構(gòu)年檢制度，存在估價機(jī)構(gòu)已不具備資質(zhì)，卻仍在開展業(yè)務(wù)，出具評估報告的現(xiàn)象，特別提醒銀行注意31

本課程的主要內(nèi)容有住宅物業(yè)的主要類別常用估價方法簡介估價報告關(guān)鍵點解讀影響住宅物業(yè)價值的主要因素及風(fēng)險解析EVS自動估價系統(tǒng)簡介典型案例分享32影響住宅物業(yè)價值的主要因素1、外部因素：人口、制度政策、經(jīng)濟(jì)、社會國際等因素

2、區(qū)位狀況：位置優(yōu)劣度交通便捷度外部配套完善程度商貿(mào)繁華程度環(huán)境質(zhì)量規(guī)劃發(fā)展3、實物狀況：使用現(xiàn)狀完損程度面積樓層層高朝向景觀設(shè)備設(shè)施狀況4、權(quán)益狀況：土地使用年限、取得方式等因素33住宅類物業(yè)價格影響維度權(quán)屬：完整、干凈；實物：土地達(dá)到住宅使用標(biāo)準(zhǔn)；建筑物質(zhì)量達(dá)到安全使用標(biāo)準(zhǔn)；不存在影響居住條件及功能的外部設(shè)施；

公開市場價格市場環(huán)境：政策穩(wěn)定；市場流通平臺健康34住宅類物業(yè)抵押評估風(fēng)控要素權(quán)屬已購公房為我國住宅商品化改革進(jìn)程中的遺留產(chǎn)物；個人具備部分或全部“房屋所有權(quán)”，而不具備“國有土地使用權(quán)”；上市需繳納土地出讓金；央產(chǎn)、校產(chǎn)等物業(yè)需相關(guān)機(jī)構(gòu)認(rèn)可后，才有條件進(jìn)行上市交易；覆蓋度高，區(qū)域配套完善，在存量房交易中比例約占20%已購公房保障性住房商品房經(jīng)濟(jì)適用住房：有條件的上市；回遷房：與商品房混居現(xiàn)象容易導(dǎo)致價格風(fēng)險；康居房、安居房、綠隔項目；

完整；干凈.35案例解析權(quán)屬風(fēng)險—回遷房與商品房混居，導(dǎo)致價格風(fēng)險

產(chǎn)權(quán)標(biāo)識風(fēng)險提示外立面差異東區(qū)1-7號樓、10號樓為商品房西區(qū)1-6號樓為回遷房原崇文區(qū)（目前劃入東城區(qū)）：“按經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)管理”審批建議：1仔細(xì)閱讀報告，重點關(guān)注樓號等區(qū)別性標(biāo)識2動態(tài)觀測兩類權(quán)屬物業(yè)的價格差異，避免由于對樓盤了解不詳，導(dǎo)致價格風(fēng)險其他行政轄區(qū)：“經(jīng)濟(jì)適用住房”樓宇分布新景家園商品房回遷房商品房：35000-36000元/平方米回遷房：30000-32000元/平方米36住宅類物業(yè)抵押評估風(fēng)控要素住宅立項寫字樓、辦公立項住宅；實際用途與區(qū)域規(guī)劃功能不符辦公立項住宅：50年產(chǎn)權(quán)；土地剩余使用年限、剩余經(jīng)濟(jì)耐用年限；配套公建立項外部經(jīng)濟(jì)與外部不經(jīng)濟(jì)樓盤內(nèi)微觀差異學(xué)區(qū)房：外部經(jīng)濟(jì)變電站、垃圾處理場：外部不經(jīng)濟(jì)景觀：城市公園、地標(biāo)性建筑物

戶型：平層與LOFT戶型區(qū)內(nèi)景觀樓宇位置實體實物37案例解析實體風(fēng)險—住宅立項寫字樓價格闡釋風(fēng)險提示外觀后現(xiàn)代城為住宅立項社區(qū)審批建議：1有效使用報告中實際用途“辦公”信息；對實質(zhì)“辦公”的界定以樓宇為標(biāo)準(zhǔn)2有效區(qū)分兩類物業(yè)價格差異住宅區(qū)內(nèi)設(shè)有寫字樓的樓盤，多為毗鄰核心商圈，交通便利；但受區(qū)域規(guī)劃及氛圍影響，價格低于常規(guī)住宅；整體流通性略低類別界定后現(xiàn)代城住宅：25000-27000元/平方米寫字樓：19000-20000元/平方米其中，4、5號樓實際用途為寫字樓其余樓宇實際用途與立項用途均吻合實際辦公實際住宅38案例解析3實體風(fēng)險—學(xué)區(qū)房價格闡釋風(fēng)險提示特征描述該類型社區(qū)以老舊社區(qū)為主，以片區(qū)或樓號為界定方式學(xué)區(qū)房相較于同區(qū)域中老舊住宅，溢價率在20%-30%之間審批建議：由于該類型物業(yè)在界定方面存在若干不確定性；對于該類型物業(yè)建議采取相對審慎的態(tài)度，尤其在面積小、總價低的物業(yè)中，價格波動的可能性較大學(xué)區(qū)房對由于政策預(yù)期造成的價格波動，敏感性較強(qiáng)，在受眾群體中，有一定比例的投資需求上地東里學(xué)區(qū)房：31000-33000元/平方米非學(xué)區(qū)房：26000-28000元/平方米學(xué)區(qū)房：a只有一代業(yè)主有重點小學(xué)名額b二代業(yè)主以后仍具備重點小學(xué)名額c首次使用后，N年內(nèi)不可重復(fù)使用（具體周期由學(xué)校界定）多以老舊住宅為主（1985-1995年）教育機(jī)構(gòu)以重點小學(xué)為主，個別重點中學(xué)具備同等效用在目前可觀測的老舊住房中，學(xué)區(qū)房占比約為5%類別界定39微觀差異——公寓影響因素影響程度判斷樓層多層住宅如無電梯均價一般出現(xiàn)在2、6層，3、4層最高、5層次之，無特殊情況頂層最低，首層比頂層略高，層差50～100元/平方米；小高層和高層住宅，均價層一般出現(xiàn)在住宅部分的中間層，從中間層往下遞減、往上遞增；頂層如無特殊情況與倒數(shù)第二層基本同價，層差30～50元/平方米朝向按主臥的朝向區(qū)別作相應(yīng)修正，一般差價范圍在10%以內(nèi)（可參考上海市關(guān)于動拆遷評估層次及朝向修正系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)：滬房地資市（2003）106號）面積對于普通住宅，小面積物業(yè)因為總價低、客戶群大、易成交，所以單價較高但對于豪宅，由于客戶對于價格敏感度相對較低，舒適氣派的大面積物業(yè)單價反而會更高戶型復(fù)躍式>方正實用大房>一般戶型>差戶型，價差范圍一般在±10%內(nèi)景觀一般小區(qū)景觀修正±5%以內(nèi)，大型公共綠地或公園修正±10%以內(nèi)城市標(biāo)志性建筑、江河湖海或山景需現(xiàn)場查勘并作市調(diào)環(huán)境、噪音臨街、臨變電站、高壓線、幼兒園、垃圾房等應(yīng)作適當(dāng)修正層高一般住宅層高差距不會太大，基本不用修正特殊層高（包括可作垂直分割或有閣樓）須作詳細(xì)調(diào)查并修正裝修住宅二次裝修折舊年限短，價值貶損快，抵押估價中不得過多考慮估價對象的裝修因素，可比案例成交價中如含有較多裝修因素，應(yīng)作扣除其他因素特殊物業(yè)需作特殊修正，比如歷史建筑是否為名人故居、是否掛銅牌等40微觀差異——別墅影響因素影響程度判斷花園面積花園面積=別墅獨用占地面積-建筑物占地面積花園面積越大，價值越高花園面積越集中，價值越高地下室地下室主要看層高、通風(fēng)、采光需特別注意分清選取的案例單價究竟是折合地上面積單價還是折合到總建筑面積單價設(shè)施有無電梯有無室內(nèi)車庫及車庫大小層高層高與價格呈正相關(guān)關(guān)鍵看別墅客廳挑空，挑空越高，別墅價值越高位置是否臨水、臨水面積是否臨街裝修別墅裝修檔次對物業(yè)價值的影響較大，必須進(jìn)行現(xiàn)場查勘，根據(jù)實際情況進(jìn)行判斷和修正其他因素是否有特殊景觀，比如高爾夫球場是否有特別設(shè)施，比如室內(nèi)外游泳池建筑風(fēng)格差異，小區(qū)內(nèi)不同風(fēng)格的外觀設(shè)計也會存在一定價差41住宅類物業(yè)抵押評估風(fēng)控要素經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)競爭充分、相對合規(guī)、不存在惡意的價格引導(dǎo)相關(guān)法律法規(guī)健全市場流通平臺健康政策穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)形勢金融政策相對穩(wěn)定稅收政策相對穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)形式穩(wěn)健發(fā)展市場環(huán)境42案例解析價格隨宏觀市場導(dǎo)向波動分析（2007-2009）次風(fēng)險型物業(yè)偏投資型物業(yè)穩(wěn)定性物業(yè)偏自住型物業(yè)在下行市場中，房價有一定跌幅，但是在上行市場中，房價出現(xiàn)明顯回調(diào)的樓盤，樓盤成長性較高無論在上下行市場中，價格表現(xiàn)較為平穩(wěn)，即為穩(wěn)定性物業(yè)

在下行與上行市場中，價格表現(xiàn)為同比震蕩，即房價隨宏觀調(diào)控的方向下行或上行發(fā)展風(fēng)險型物業(yè)偏投機(jī)型物業(yè)價格波動性分析穩(wěn)定型物業(yè)偏自住型物業(yè)在下行市場中，房價有一定跌幅，同時，在上行市場中，價格回調(diào)可能性仍較小的樓盤

市場類別價格波動性區(qū)域評價樓盤評價流通性評價高低高低高低低端區(qū)域下行市場價格下跌的可能性低高低高低高上行市場價格上漲的可能性高低高低高低中端區(qū)域下行市場價格下跌的可能性高低低高高低上行市場價格上漲的可能性高低低高低高高端區(qū)域下行市場價格下跌的可能性低高低高高低上行市場價格上漲的可能性高低低高高低下圖黃色部分下圖紅色部分下圖綠色部分下圖灰色部分43住宅物業(yè)變現(xiàn)能力及風(fēng)險排序1、變現(xiàn)能力：住宅因其市場流動性（包括通用性、獨立使用性或可分割轉(zhuǎn)讓性、體量、區(qū)位和開發(fā)程度等）較好，且目前市場發(fā)展?fàn)顩r好、景氣程度高，其變現(xiàn)能力也要優(yōu)于辦公及工商物業(yè)2、風(fēng)險排序：物業(yè)類型：公寓<別墅規(guī)模：小面積<大面積區(qū)域配套：成熟社區(qū)<不成熟區(qū)域空置率：自住為主小區(qū)<投資為主小區(qū)3、風(fēng)險提示：拆遷概念：因拆遷概念被炒作的小區(qū)，價格明顯高于同地區(qū)類似物業(yè)，雖有足夠成交案例，也存在較大風(fēng)險44貸后壓力測試中發(fā)現(xiàn)的問題世聯(lián)評估和華房數(shù)據(jù)為全國各地的各大銀行進(jìn)行過貸后壓力測試，在這方面具備豐富的實際操作經(jīng)驗，在其中發(fā)現(xiàn)了一些共同的特點，在此作簡單分享：不良貸款：理性不良與被動不良

理性不良是當(dāng)房地產(chǎn)市場發(fā)生重大變化時，客戶經(jīng)分析判斷，覺得繼續(xù)還貸的成本與資產(chǎn)本身的價值已不匹配時，發(fā)生的不良貸款

被動不良是因貸款人本身原因，不具備繼續(xù)還款的能力時，發(fā)生的不良貸款，貸款人多為收入不穩(wěn)定的人群實際測試中我們發(fā)現(xiàn)與我們認(rèn)為的物業(yè)風(fēng)險排序不同，豪宅發(fā)生不良貸款的比例反而要小于那些貸款數(shù)額較小的普通住宅，究其原因主要有兩方面，一方面是客戶前期付出的首付成本多少，另一方面是審批環(huán)節(jié)中因為貸款數(shù)額的多少造成的重視程度不同因此特別提醒銀行注意小額普通住宅貸款的風(fēng)險防范45

本課程的主要內(nèi)容有住宅物業(yè)的主要類別常用估價方法簡介估價報告關(guān)鍵點解讀影響住宅物業(yè)價值的主要因素及風(fēng)險解析EVS自動估價系統(tǒng)簡介典型案例分享46EVS系統(tǒng)發(fā)展歷程1999年：世聯(lián)評估數(shù)據(jù)部開始建立以房號為單位的標(biāo)準(zhǔn)化的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫，全國首創(chuàng)將數(shù)據(jù)系統(tǒng)應(yīng)用于評估領(lǐng)域。2001年：世聯(lián)評估數(shù)據(jù)部自主研發(fā)的《GIS輔助估價流程系統(tǒng)》在世聯(lián)評估部上線使用，關(guān)注樓盤的區(qū)域動態(tài)及價格變動體系。2003年：世聯(lián)評估數(shù)據(jù)部在Internet網(wǎng)上推出《世聯(lián)EVS自動估價信息系統(tǒng)V1.0版》，并獲得深圳市科技進(jìn)步獎，同時該產(chǎn)品成功推向市場。截止2010年：“世聯(lián)EVS自動估價系統(tǒng)V3.0版”升級版面市。世聯(lián)評估EVS數(shù)據(jù)庫在北京、上海、廣州等12個城市開始建立。深圳中資銀行使用覆蓋率100%。已研發(fā)出根據(jù)不同客戶需求的三大終端版本：銀行版、中介版、小業(yè)主版。47優(yōu)勢一：標(biāo)準(zhǔn)化的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)（GIS與估價理論相結(jié)合）以房號為細(xì)胞的數(shù)據(jù)庫建設(shè)能夠?qū)崿F(xiàn)不同戶型的、不同面積、不同價格的分類數(shù)據(jù)；根據(jù)房地產(chǎn)的聚焦特點劃分片區(qū)，實現(xiàn)從城市——行政區(qū)——片區(qū)——樓盤——樓棟——產(chǎn)權(quán)房號的6層次標(biāo)準(zhǔn)化分類；對進(jìn)入數(shù)據(jù)庫的所有數(shù)據(jù)都進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化審核；等同建設(shè)了基礎(chǔ)扎實的數(shù)據(jù)庫大廈。48優(yōu)勢二：基于業(yè)務(wù)的真實房地產(chǎn)數(shù)據(jù)來源于業(yè)務(wù)一手資料的原始數(shù)據(jù)；所有數(shù)據(jù)均經(jīng)過估價師專業(yè)審核；世聯(lián)內(nèi)部使用互動，實現(xiàn)“活性”良好循環(huán)。49——每套住宅十秒鐘自動估價、100％銀行使用幫助銀行了解城市片區(qū)更新最新資訊以及樓盤市場價值變動、快速響應(yīng)客戶、降低貸款成本、控制貸款風(fēng)險。我們的價值本系統(tǒng)已覆蓋深圳、北京、上海、廣州、天津、東莞等城市80%以上的不動產(chǎn)物業(yè)數(shù)據(jù)，交易案例已達(dá)800萬余條，每日全國上傳交易案例20,000條以上，可以實現(xiàn)中國熱點城市70%以上住宅物業(yè)的自動估價。物業(yè)買賣、抵押、拍賣等評估價值參考；歷年住宅交易案例及工商交易案例查詢；物業(yè)地圖定位、片區(qū)定位及未來規(guī)劃說明；樓盤基礎(chǔ)信息及配套設(shè)施等；每天各城市樓盤活躍度排行及價格漲跌幅排行52我們的價值幫助銀行在貸款期內(nèi)對存量資產(chǎn)進(jìn)行動態(tài)風(fēng)險監(jiān)測，定期進(jìn)行壓力測試控制貸款風(fēng)險。幫助金融機(jī)構(gòu)建立抵貸物業(yè)數(shù)據(jù)庫，便于查詢、統(tǒng)計和分析；對抵貸物業(yè)在貸款期內(nèi)的價格風(fēng)險進(jìn)行實時風(fēng)險預(yù)警；對抵貸物業(yè)的后期走勢進(jìn)行統(tǒng)計分析，形成報表，為金融機(jī)構(gòu)在制定貸款政策時提供參考?！鹑跈C(jī)構(gòu)抵貸物業(yè)的價格監(jiān)測、風(fēng)險預(yù)警和統(tǒng)計分析EVS的延伸產(chǎn)品本系統(tǒng)已覆蓋深圳、北京、上海、廣州、天津、東莞等20個城市的不動產(chǎn)物業(yè)數(shù)據(jù)，對其貸后存量資產(chǎn)數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化處理、物業(yè)價值風(fēng)險動態(tài)監(jiān)測、多維度分析與對應(yīng)城市細(xì)分市場趨勢對比數(shù)據(jù)服務(wù)。5354

本課程的主要內(nèi)容有住宅物業(yè)的主要類別常用估價方法簡介估價報告關(guān)鍵點解讀影響住宅物業(yè)價值的主要因素及風(fēng)險解析EVS自動估價系統(tǒng)簡介典型案例分享55特殊層高的住宅物業(yè)定價物業(yè)概況物業(yè)名稱：東南華庭所處板塊：上海市浦東新區(qū)塘橋板塊所處環(huán)線：內(nèi)環(huán)內(nèi)物業(yè)形態(tài)：高層公寓建筑結(jié)構(gòu)：鋼混小區(qū)均價：23000元/平方米左右估價對象市場價值：單價31000元/平方米特點層高約4.5米，垂直分割為2層，分割后上下層均可直立，其中2層略低，約2米產(chǎn)證登記建筑面積125平方米，經(jīng)分割后實際使用面積超過200平方米小區(qū)中只有1-3層為此類房型，因此市場房源非常稀少，缺少本小區(qū)可比案例定價要點注意現(xiàn)場查勘時與業(yè)主的溝通，了解業(yè)主原買入價及當(dāng)時該小區(qū)的均價參考其他區(qū)域類似的特殊房型相對小區(qū)均價的偏差幅度，綜合分析比較后，可得出結(jié)論，該類特殊層高的住宅市場價格一般比同小區(qū)正常層高的物業(yè)價格偏高30%-50%，視具體層高、房型、分割后的實際使用面積等個別因素而各有差別案例156特殊層高的住宅物業(yè)定價案例1物業(yè)外景室內(nèi)照片57附帶地下室的公寓定價物業(yè)概況物業(yè)名稱：綠庭尚城所處板塊：上海市松江區(qū)九亭板塊所處環(huán)線：外環(huán)外物業(yè)形態(tài)：高層公寓建筑結(jié)構(gòu)：鋼混小區(qū)均價：13000元/平方米左右估價對象市場價值：地上部分單價12000元/平方米，地下部分單價3500元/平方米特點產(chǎn)證登記面積141.95平方米，附記中記載其中含地下面積47.81平方米掛牌案例比較混亂，有的用總建筑面積掛牌，總價135萬，折合單價約9500元/平方米，有的則用地上面積94.14平方米掛牌，顯示單價14340元/平方米，很容易被誤導(dǎo)定價要點注意要求委托方提供完整的產(chǎn)權(quán)資料，尤其注意附記部分，有可能的話盡量讓委托方提供產(chǎn)證附圖或到交易中心查詢房地產(chǎn)登記信息碰到位于底層或頂層的物業(yè)，需要特別注意是否存在影響物業(yè)價值的特殊因素，應(yīng)要求評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行入室查勘，并在報告正文及查勘表中對特殊因素作詳細(xì)描述案例258附帶地下室的公寓定價案例2產(chǎn)證第二頁59附帶地下室的公寓定價案例2產(chǎn)證第三頁60特殊景觀對于住宅價格的影響物業(yè)概況物業(yè)名稱：仁恒濱江苑所處板塊：上海市浦東新區(qū)陸家嘴板塊所處環(huán)線：內(nèi)環(huán)內(nèi)物業(yè)形態(tài)：高層公寓建筑結(jié)構(gòu)：鋼混單價范圍：45000-100000元/平方米特點小區(qū)地處陸家嘴濱江板塊，距離黃浦江咫尺之遙，是該板塊的明星樓盤，且由于小區(qū)在平面上采用圍合式布局，各種面積、朝向的房型多達(dá)幾十種，每一套房的景觀都各不相同，真可謂是一房一價，所以定價上極難把握定價要點對于這類景觀差異非常大的小區(qū)，僅僅通過平面圖來分析景觀的好壞是缺乏依據(jù)的，因此強(qiáng)烈建議要入室查勘，只有站在房間里才能真正感受到估價對象的景觀究竟好在哪里可要求估價機(jī)構(gòu)在報告中附上室內(nèi)景觀照片，有助于判斷物業(yè)價值選取案例時盡量使用同一單元號、同一室號、相同面積、較接近樓層的房型進(jìn)行修正案例361特殊景觀對于住宅價格的影響案例3小區(qū)俯瞰圖

江景江景東方明珠金茂大廈東方明珠金茂大廈62如何通過平面圖分析別墅位置的優(yōu)劣物業(yè)概況物業(yè)名稱：棕櫚泉別墅所處板塊：上海市浦東新區(qū)東郊板塊所處環(huán)線：外環(huán)外物業(yè)形態(tài)：純別墅小區(qū)建筑結(jié)構(gòu)：鋼混單價范圍：30000-60000元/平方米特點小區(qū)地處浦東新區(qū)龍東大道，距離浦東機(jī)場約20公里，西面有東郊賓館、湯臣高爾夫，小區(qū)內(nèi)天然河道眾多，除一期部分沿路的之外，絕大部分都臨水定價要點對于別墅物業(yè)，除非特別熟悉的，否則建