第13章-與建設(shè)工程相關(guān)的幾類合同-1013

第十三章與工程建設(shè)相關(guān)的幾類合同國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓合同城市房屋拆遷補(bǔ)償安置合同建設(shè)工程保險(xiǎn)合同建設(shè)工程擔(dān)保合同第一節(jié)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓合同土地使用權(quán)出讓合同概述——土地使用權(quán)出讓：指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為?！商卣鳎好袷滦袨樾再|(zhì)、行政行為性質(zhì)——土地使用權(quán)出讓方式：拍賣、招標(biāo)、雙方協(xié)議?！恋厥褂脵?quán)出讓合同的特征：

主體：人民政府土地行政管理部門、土地使用者。

客體：國有土地使用權(quán)內(nèi)容：由有關(guān)法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定組成。土地使用權(quán)出讓合同的分類1、宗地出讓合同項(xiàng)目用地出讓合同，出讓方將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，土地使用者按照使用規(guī)定支付出讓金的協(xié)議。2、成片開發(fā)土地出讓合同

外商投資企業(yè)土地使用合同，指出讓方將土地使用權(quán)出讓給外商，外商按照使用規(guī)定支付土地使用費(fèi)的協(xié)議。3、劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓合同指通過劃撥取得土地使用權(quán)的經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人，為了將劃撥用地上的建筑物和劃撥用地用于轉(zhuǎn)讓、出讓和抵押等經(jīng)營活動(dòng)，與出讓方再補(bǔ)簽的土地使用權(quán)出讓合同。注意：各類合同的特征（P231～P232）土地使用權(quán)出讓的報(bào)批——方案審核市、縣土地管理部門擬定方案；同級(jí)人民政府審核?！鷾?zhǔn)上級(jí)土地管理部門審查；人民政府批準(zhǔn)?！炗喓贤小⒖h土地管理部門與土地使用者簽訂土地使用權(quán)出讓合同。——核發(fā)土地使用證依法辦理土地使用權(quán)登記手續(xù)；核發(fā)土地使用證。二土地使用權(quán)出讓合同的主要內(nèi)容——總則：（P234）合同當(dāng)事人雙方；出讓人授權(quán)聲明——出讓土地的交付與出讓金的繳納宗地的基本情況、用途、交付宗地的日期、出讓年限、出讓金、支付方式等。——土地開發(fā)建設(shè)與利用——土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押——期限屆滿——不可抗力——違約責(zé)任——通知和說明——爭議解決——附則《國有土地使用權(quán)出讓合同》示范文本

GF-2000-2601三土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同——土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：指取得土地使用權(quán)的土地權(quán)利人依法將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為?！商卣鳎好袷滦袨樾再|(zhì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的是權(quán)利；必須依法辦理登記手續(xù)；當(dāng)事人不能擴(kuò)張權(quán)利。——土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式：

出售、交換、贈(zèng)與?！恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓合同的特征：合同當(dāng)事人：在我國注冊(cè)登記的法人單位、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人。合同標(biāo)的：土地使用權(quán)其他：（P241）四土地使用權(quán)租賃合同——土地使用權(quán)租賃：指土地使用權(quán)人將土地連同地上建筑物、其他附著物一并租賃給承租人使用，由承租人向土地使用權(quán)人交付租金的行為。——土地使用權(quán)租賃合同的特征：標(biāo)的：在合同約定的租賃期限內(nèi)土地的實(shí)際占有及使用權(quán)。雙務(wù)、諾成、要式合同。“買賣不破租賃約”的法律原則。法律允許出租的土地使用權(quán)?！贤饕獌?nèi)容：

P244相關(guān)規(guī)定1——第二十一條使用國有土地的建設(shè)項(xiàng)目除依法可以通過劃撥的方式取得外，應(yīng)當(dāng)通過出讓、租賃等有償使用方式取得。除經(jīng)濟(jì)適用住房用地以外的經(jīng)營性房地產(chǎn)項(xiàng)目用地使用權(quán)必須采取公開拍賣、招標(biāo)的方式出讓?！诙臈l國有企業(yè)使用的劃撥土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)依法逐步實(shí)行有償使用制度?！诙鍡l國有土地租賃，可以采用招標(biāo)、拍賣或者協(xié)議的方式。采取協(xié)議方式出租國有土地的，租金不得低于市人民政府規(guī)定的最低地價(jià)折算的租金標(biāo)準(zhǔn)，并向社會(huì)公布。——第二十六條轉(zhuǎn)讓以協(xié)議出讓方式取得的國有土地使用權(quán)，如土地使用權(quán)有償使用合同已載明限制該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件的，應(yīng)經(jīng)市人民政府審批；獲準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的，依照規(guī)定相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。相關(guān)規(guī)定2——第二十六條抵押以設(shè)定限制轉(zhuǎn)讓條件的協(xié)議出讓方式取得的國有土地使用權(quán)的，須報(bào)土地行政主管部門批準(zhǔn)；獲準(zhǔn)設(shè)定抵押的土地使用權(quán)依法處分時(shí)，應(yīng)從所得價(jià)款中補(bǔ)交相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償?！诙邨l轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，必須經(jīng)市人民政府審批；獲準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的，受讓方應(yīng)當(dāng)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并繳納土地使用權(quán)出讓金。

出租劃撥土地使用權(quán)的，必須經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)，并補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，繳納土地使用權(quán)出讓金。

以劃撥土地使用權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的，因債務(wù)清償或者其他原因終止抵押關(guān)系時(shí)，辦理注銷登記后可以保留劃撥土地使用權(quán)性質(zhì)；因抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)需要依法處分已抵押的劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)從所得價(jià)款中繳納土地使用權(quán)出讓金后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償；取得土地使用權(quán)的單位或者個(gè)人應(yīng)與土地行政主管部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同。第二節(jié)

城市房屋拆遷補(bǔ)償安置合同房屋拆遷：是指因國家建設(shè)、城市改造等需要，經(jīng)政府有關(guān)主管部門批準(zhǔn)，由建設(shè)單位對(duì)現(xiàn)有建設(shè)用地上的房屋及其附屬物進(jìn)行拆除，對(duì)房屋的所有者或使用者進(jìn)行遷移安置并視情況給予一定補(bǔ)償?shù)幕顒?dòng)。

一、房屋拆遷法律關(guān)系——拆遷當(dāng)事人：拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的單位。被拆遷人，是指被拆遷房屋的所有人?！课菟腥耍?/p>

對(duì)被拆遷房屋擁有所有權(quán)的人，包括自然人和法人。幾種特殊情況——相關(guān)規(guī)定：

《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（2001年11月1日施行）各地制定的關(guān)于房屋拆遷管理的地方性法規(guī)、我國《土地管理法》、《城市規(guī)劃法》中有關(guān)拆遷的法律規(guī)定。二、城市房屋拆遷補(bǔ)償安置合同——房屋拆遷補(bǔ)償安置合同的法律特征：

1）是雙務(wù)合同

2）是有償合同

3）是要式合同，應(yīng)采取書面形式，在特殊情況下還必須辦理公證。在拆遷房屋拆遷管理部門代管的房屋時(shí)，拆遷補(bǔ)償安置合同必須經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證。

4）是諾成合同，即雙方當(dāng)事人意思表示一致即可成立的合同，不以房屋及其附屬物交付拆除為成立要件。三、城市房屋拆遷補(bǔ)償與安置的實(shí)施——拆遷補(bǔ)償?shù)膶?duì)象和范圍對(duì)象：被拆遷房屋的所有人范圍：主體房屋和附屬物，合法建筑——拆遷補(bǔ)償?shù)男问?/p>

貨幣補(bǔ)償房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。第二十五條第二款：“拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補(bǔ)償。”

拆遷補(bǔ)償安置中的幾種特殊情況1——共有房屋的拆遷補(bǔ)償安置對(duì)全體共有人要求對(duì)共有房屋實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，應(yīng)予準(zhǔn)許，產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋和被拆遷房屋之間的差價(jià)，應(yīng)由全體共有人享有和承擔(dān)?！a(chǎn)權(quán)不明確的房屋的拆遷補(bǔ)償

拆遷人提出補(bǔ)償安置方案，房屋拆遷管理部門審核同意后實(shí)施拆遷。拆遷前，拆遷人應(yīng)當(dāng)向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。拆遷補(bǔ)償安置中的幾種特殊情況2——租賃房屋的拆遷補(bǔ)償安置拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。

解除租賃關(guān)系的，或者對(duì)房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償。不能解除租賃關(guān)系達(dá)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，重新訂立房屋租賃合同。拆遷補(bǔ)償安置中的幾種特殊情況3——設(shè)有抵押權(quán)的房屋的拆遷補(bǔ)償

在實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償情形下，抵押權(quán)人與抵押人不需就調(diào)換的房屋另簽抵押合同、再辦理登記，可以優(yōu)先受償。在實(shí)行貨幣補(bǔ)償情形下，抵押權(quán)應(yīng)申請(qǐng)法院采取適當(dāng)保全措施。——臨時(shí)建筑和違章建筑的拆遷補(bǔ)償

拆除超過批準(zhǔn)使用期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償；拆除未超過批準(zhǔn)使用期限的臨時(shí)建筑，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。拆除違章建筑一律不予補(bǔ)償。第三節(jié)

建設(shè)工程保險(xiǎn)合同建設(shè)工程項(xiàng)目的各種風(fēng)險(xiǎn)設(shè)計(jì)技術(shù)的風(fēng)險(xiǎn)施工技術(shù)的風(fēng)險(xiǎn)生產(chǎn)工藝及其它風(fēng)險(xiǎn)自然及環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)政治法律風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)組織協(xié)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)合同風(fēng)險(xiǎn)人員風(fēng)險(xiǎn)材料及設(shè)備風(fēng)險(xiǎn)······項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)技術(shù)性風(fēng)險(xiǎn)非技術(shù)性風(fēng)險(xiǎn)建設(shè)工程保險(xiǎn)概述建設(shè)工程保險(xiǎn)：指發(fā)包人或者承包人為了建設(shè)工程項(xiàng)目順利完成而對(duì)工程建設(shè)中可能產(chǎn)生的人身傷害或財(cái)產(chǎn)損失，而向保險(xiǎn)公司投保以化解風(fēng)險(xiǎn)的行為。強(qiáng)制性保險(xiǎn)自愿性保險(xiǎn)種類意外傷害險(xiǎn)建筑工程一切險(xiǎn)安裝工程一切險(xiǎn)職業(yè)責(zé)任險(xiǎn)信用保險(xiǎn)建筑工程一切險(xiǎn)——適用于：所有土木建筑工程；工業(yè)廠房；市政設(shè)施、交通道路、地下工程等。——投保人：一般由承包人負(fù)責(zé)投?！槐ｋU(xiǎn)人：發(fā)包人；總承包人；分包商；監(jiān)理工程師；其他與工程有密切關(guān)系的單位或個(gè)人?！斜?nèi)容：（P254）——除外責(zé)任：（P255）

——保險(xiǎn)期：自工程開工之日或在開工之前工程用料卸放于工地之日開始生效。（生效日、終止日、延展日）——保險(xiǎn)金額：不得超過保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)價(jià)值。保險(xiǎn)金額按照不同的保險(xiǎn)標(biāo)的來確定（P256）——免賠額：保險(xiǎn)事故發(fā)生后，按規(guī)定由被保險(xiǎn)人承擔(dān)的損失額。（P256）建筑工程一切險(xiǎn)承保的內(nèi)容——工程本身：指總承包商和分包商為履行合同而實(shí)施的全部工程。包括預(yù)備工程（土方、測(cè)量、臨時(shí)工程等）；全部存放于工地的為施工所必需的材料?！┕ぴO(shè)施：包括活動(dòng)房、存料庫、配料棚、攪拌站、腳手架、水電供應(yīng)及其他類似設(shè)施?！┕C(jī)具：包括大型陸上運(yùn)輸和施工機(jī)械、吊車及不能在公路上行駛的工地用車輛，不管這些機(jī)具是屬于承包商還是租賃的。——場(chǎng)地清理費(fèi)：指發(fā)生災(zāi)害后場(chǎng)地上產(chǎn)生了大量的廢物的清理費(fèi)用.——第三者責(zé)任：在保險(xiǎn)期內(nèi)因工程意外事故造成的依法應(yīng)由被保險(xiǎn)人負(fù)責(zé)的工地上及鄰近氣度的第三者人身傷亡、疾病或財(cái)產(chǎn)損失，以及被保險(xiǎn)人因此而支付的訴訟費(fèi)用和事先經(jīng)保險(xiǎn)公司書面同意支付的其他費(fèi)用。但被保險(xiǎn)人的職工的人身傷亡和財(cái)產(chǎn)損失應(yīng)予除外?！杀槐ｋU(xiǎn)人看管或監(jiān)護(hù)的停放于工地的財(cái)產(chǎn)。建筑工程一切險(xiǎn)的保險(xiǎn)費(fèi)率的確定——發(fā)包人提供的物料及項(xiàng)目、安裝工程項(xiàng)目、場(chǎng)地清理費(fèi)、工地內(nèi)現(xiàn)存的建筑物、發(fā)包人或承包人在工地的其他財(cái)產(chǎn)：按整個(gè)工期一次性費(fèi)率。——施工用機(jī)器、裝置及設(shè)備：單獨(dú)的年度費(fèi)率，費(fèi)率較高。——第三者責(zé)任險(xiǎn)費(fèi)率：按整個(gè)工期一次性費(fèi)率計(jì)取。——保證性費(fèi)率：按整個(gè)工期一次性費(fèi)率計(jì)取?！鞣N附加保障增收費(fèi)率或保費(fèi)：按整個(gè)工期一次性費(fèi)率計(jì)取。安裝工程一切險(xiǎn)——適用于：安裝各種各種工廠用的機(jī)器、設(shè)備、儲(chǔ)油罐、鋼結(jié)構(gòu)物、超重機(jī)、吊車以及包含機(jī)械工程因素的各種建造工程?！侗Ｈ耍阂话阌沙邪素?fù)責(zé)投保——被保險(xiǎn)人：發(fā)包人；總承包人；分包商；制造商或供應(yīng)商；技術(shù)咨詢顧問；安裝工程的信貸機(jī)構(gòu)；待安裝構(gòu)件的買受人等?！斜?nèi)容：（P259）——除外責(zé)任：（P260）——保險(xiǎn)期：自投保工程的動(dòng)工或第一批被保險(xiǎn)項(xiàng)目卸至施工地點(diǎn)時(shí)開始生效。（生效日、終止日、延展日、試車考核期）——保險(xiǎn)金額：物質(zhì)損失和第三者責(zé)任。（P261）安裝工程一切險(xiǎn)承保的內(nèi)容——安裝機(jī)器、工人及安裝費(fèi)用等，凡屬安裝工程合同內(nèi)要求安裝的機(jī)器、設(shè)備、裝置、材料、基礎(chǔ)工程以及為安裝工程所需的各種臨時(shí)設(shè)施（如水、電、照明、通訊設(shè)備等）?！獮榘惭b工程所使用的承包商的機(jī)器設(shè)備。——土木建筑項(xiàng)目，指廠房、倉庫、辦公樓、宿舍、碼頭、橋梁等。這些項(xiàng)目一般不在安裝合同以內(nèi)，但可在安裝險(xiǎn)內(nèi)附帶投保?！獔?chǎng)地清理費(fèi)?！獦I(yè)主或承包商在工地上的其他財(cái)產(chǎn)。

安裝工程一切險(xiǎn)的保險(xiǎn)金額的確定——安裝機(jī)器工程項(xiàng)目：采用總承包方式：保險(xiǎn)金額為該項(xiàng)目的合同總價(jià)。發(fā)包人引進(jìn)設(shè)備，承包人負(fù)責(zé)安裝并培訓(xùn)：CIF+其他——土木建筑工程項(xiàng)目：該工程項(xiàng)目建成的價(jià)格。——場(chǎng)地清理費(fèi)：由被保險(xiǎn)人自定并單獨(dú)投保。大型工程不超過總價(jià)的5％；小型工程不超過總價(jià)的10％?！獦I(yè)主或承包商在工地上的其他財(cái)產(chǎn)：各項(xiàng)之和?！谌哓?zé)任險(xiǎn)：建筑工程一切險(xiǎn)與安裝工程一切險(xiǎn)的區(qū)別建筑工程一切險(xiǎn)：——建筑工程保險(xiǎn)的標(biāo)的從開工以后逐步增加，保險(xiǎn)額也逐步提高；——建筑工程一切險(xiǎn)范圍內(nèi)承保的安裝工程一般是附帶部分。其保險(xiǎn)金額一般不超過整個(gè)工程項(xiàng)目保險(xiǎn)金額的20%。如果保險(xiǎn)金額超過20%，則按安裝工程保險(xiǎn)費(fèi)率計(jì)算保險(xiǎn)費(fèi)。如果超過50%，則應(yīng)按安裝工程險(xiǎn)另行投保。安裝工程一切險(xiǎn)：——安裝工程險(xiǎn)所保的機(jī)器從一開始就存放于工地，保險(xiǎn)公司承擔(dān)著全部貨價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)。