某年度南京房地產市場調查研究報告

2004年度南京房地產市場調查研究報告時間：2021年x月x日2.抉策地產研究中心研究方法簡介.62.1研究背景說明.64.抉策地產研究中心新建商品房供需監(jiān)測模型簡介…95.抉策地產研究中心細分市場研究模型…106.抉策地產研究中心常規(guī)研究延伸服務.10第一節(jié)市場容量分析…121.2004年南京市房地產市場容量分析..121.1拆遷產生的購房需求比例降低….121.2改善住宅條件是目前購房需求的主體構成，持續(xù)增長...131.3投資購房比例小幅下降…131.5城市化進程中產生的購房需求穩(wěn)中有升..142.南京房地產市場需求特征分析..143.2004年1-12月房地產市場交易狀況分析…153.1新建商品房交易情況..15時間：2021年x月x日3.222004年1-12月存量房、經濟適用房的交易情況..153.32004年四季度未實現(xiàn)的需求分析…164.2004年四季度需求結構分析.164.1各片區(qū)的需求結構分析及季度變化情況.164.2價格層次需求結構分析及季度變化情況.174.3樓型層次需求結構分析及季度變化情況…184.4戶型層次需求結構分析..195.2005年需求總量分析...20第二節(jié)產品結構分析…211.2004年市場供給狀況..211.12004年1-10月全國及江蘇省固定資產投資總量…211.2南京市2004年房地產開發(fā)投資狀況...212.2004年南京市土地供應狀況.223.南京市四季度經濟適用房、中低價商品房供給情況.234.南京市2004年四季度南京市商品房供應情況.244.12004年四季度商品房總體供需狀況.244.22004年四季度南京市新建商品房供應總量…244.3分結構的新建商品房供需平衡狀況..244.3.1分片區(qū)的新建商品房供需分析..244.3.2分價格層次的供需分析..264.3.3分樓型的供需狀況…265.2005年一季度南京市新建商品房供應狀況…275.12005年一季度南京市新建商品房供應總量…27時間：2021年x月x日5.22005年一季度南京市新建商品房供給狀況分析….285.2.12005年一季度南京市新建商品房分片區(qū)供應狀況...285.2.22005年一季度南京市新建商品房分物業(yè)供應狀況.295.32004年四季度與2005年一季度南京市新建商品房供應狀況對比…295.3.1分區(qū)域市場供給比較.295.3.2分物業(yè)類型市場供給比較.301.供給價格水平分析…311.1抉策地產研究中心南京70典型樓盤價格指數(shù)..311.1.12004年12月抉策南京70典型樓盤價格總指數(shù)表..311.1.22004年12月抉策地產南京70典型樓盤指數(shù)分區(qū)指數(shù)表...321.1.32004年12月抉策地產南京70典型樓盤指數(shù)分物業(yè)指數(shù)表…321.2新建商品房價格水平分析...331.3新建商品住宅價格水平分析.341.4分物業(yè)新建商品房價格水平分析…351.5經濟適用房價格水平分析.361.6存量房價格水平分析...371.7南京市租賃行情分析...381.8土地價格水平分析...382.2004年度南京商品房價格變動因素及相關分析...392.1供需狀況與房價走勢..,392.1.12004年四季度商品房供需形勢——房價最強有力的支撐面…392.1.2價格層次供需矛盾對南京市商品房價格的影響...39時間：2021年x月x日2.2居民收入增加與消費能力增長，商品房價格的主要支撐面..402.3房地產開發(fā)投資增幅對房價的影響.412.5商品房成本上漲,商品房價格的主要支撐面之二..412.6近期宏觀調控對房價及對購房心理的影響分析.421.研究背景.432.3數(shù)據(jù)的質量控制.432.4研究方法..432.5主要研究指標.443.意向購房者的基本特.443.1潛在購房者年齡結構..443.3潛在購房者的家庭收入情況.453.4潛在購房者的受教育程度..464.3潛在消費者對樓型的偏好.48時間：2021年x月x日4.4潛在消費者對戶型的偏好.494.5潛在消費者對配套最看重的三個因素.494.6潛在消費者購買目的的分析..505.購買方式與購買力分析.515.1潛在消費者可以承受的最高單價.515.2潛在消費者可以承受的最高總價…515.3付款方式…52媒介對意向購房者的決策過程的影響程度...531.1區(qū)域生活指數(shù)模型…541.2應用與測評結果…552.2應用與測評結果..583.典型樓盤性價比分析.584.抉策地產研究中心生活指數(shù)專項研究...594.1《抉策地產典型樓盤生活指數(shù)及性價比綜合分析報告》...594.2《抉策地產樓盤項目前期定位研究》..594.3《抉策地產市場吸納與性價比定價模型》...59第六節(jié)媒體監(jiān)測與研究…601.2004年四季度南京房地產平面廣告投放監(jiān)測.60時間：2021年x月x日1.2分區(qū)域投放量統(tǒng)計..621.3分物業(yè)類型投放量統(tǒng)計...631.4開發(fā)商投放量統(tǒng)計..631.5報紙平面媒體房地產廣告總量統(tǒng)計.642.2004年四季度南京房地產網絡廣告監(jiān)測分析..653.2004年南京市房地廣告營銷主題與促銷活動分析..664.結合消費者調查的媒體影響度分析..704.1購房者媒體偏好分析..704.3典型樓盤廣告策略淺析…714.3.22004年龍鳳花園廣告報紙組合…714.3.4龍風花園的廣告意境及營銷主題分析.725.抉策地產研究中心營銷監(jiān)測產品簡介..735.32003—2004南京市主要樓盤廣告營銷主題變化及分析.,74時間：2021年x月x日抉策地產研究中心在《2003上半年南京房地產市場調查研究報告》中曾經指出：南京房地產市場會在一年半甚至更短的時間內供過于求，到目前為止，我們看到的是：商品房在全市范圍需比為：1.49/1,而在有的地區(qū)已經達到了3/1,要說2004年南京房地產界的大事，恐怕這是最大的一件2004年，江蘇省地區(qū)生產總值超過15000億元，增長14%以上；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入10481.9元，增長13.2%;農民人均純收入4840元，增長14%,全省社會消費品零售總額突破4000億元，增幅為1996年以來同期最高水平，消費對經濟增長的拉動作用明顯增強。消費熱點繼續(xù)升溫，以的重量級消費持續(xù)旺盛，商品房銷售增長42.1%。2004年全省完成房地產投資額1200億元，占全社會固定資產投資的16%,與固定資產投資增長基本協(xié)調。近年來我省房地產業(yè)增加值平均增加速度為14.8%,高出同期GDP增幅4.1個百分點，超出同期第三產業(yè)的增幅3.5個百分點。去年我省房地產交易也十分活躍，全年商品房竣工面積為2500萬平方米，商品房實現(xiàn)銷售面積2200萬平方米。1-11月江蘇省全社會固定資產投資5811.76億元，其中城鎮(zhèn)固定資產投資4251.05億元，商品房施工面積10742.36萬m2,竣工面積1979.53萬m2。根據(jù)江蘇省統(tǒng)計局公布的三季度景氣調查結果顯示：江蘇省企業(yè)調查局新近完成的2004年企業(yè)景氣調查報告顯示，省房地產業(yè)景氣指數(shù)全年均運行于150點左右的高最氣區(qū)間，在各大行業(yè)中保持領先。當年一季度，江蘇房地產業(yè)的行業(yè)景氣指數(shù)達152.74,高于全省企業(yè)景氣指數(shù)11.05點，二季度宏觀調控后開始小幅回落，但仍運行于高位景氣區(qū)間，至四季度已回升至151.4,其中的行業(yè)盈利景氣指數(shù)在四季度創(chuàng)全年新高，達141.34,位居各大行業(yè)首位。另一方面，受宏觀調控及行業(yè)周期的影響，包括商品房預售面積、流動資金、企業(yè)融資在內的多項指標景氣指數(shù)持續(xù)走低，其中商數(shù)一季度跌入非景氣區(qū)，為99.36,至四季度仍運行于非景氣區(qū)間。南京市1-12月累計完成城鎮(zhèn)固定資產投資1201.7億元。其中上半年完成478.92億元，占總量的56.1%;7-11月完成374.35億元，占總量的43.9%。1-11月南京市完成房地產投資額195.95億元，其中上半年實現(xiàn)110.35億元，占總量的56.3%。據(jù)南京市房產部門統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2004年南京市商品房新批上市總量達1000多萬平米，在建、在售和新開工面積的增幅都超過50%?？傮w來看，不論從城鎮(zhèn)固定資產投資額度還是房2004年被業(yè)界稱為“政策年”,國家和地方都實行了土地緊縮政策，就南京市的土地供給情況來看，根據(jù)南京土地交易中心的數(shù)據(jù)，截止2004年12月底，南京市土地實際成交43幅，總面積總面積285.7萬平方米，成交價為54.8億元，平均樓面單價1597.4元/m2。進入四季度，繼續(xù)三季度房價上升速度趨緩、銷售速度進一步放緩的態(tài)勢(詳見本報告第三節(jié)),根據(jù)抉策地產研究中心2004年四季度調查顯示，商品房總體供需比為1.49:1,說明時間段內房地產市場供過于求的特征已經比較明顯；大量未被消化的供給與未能實現(xiàn)的需求同時存在、結很突出，相應的細分市場特征進一步加大。例如各大片區(qū)市場特征進一步分化，由于房價層次與供應地域始接受遠郊新城區(qū)江寧和江北，在原需求區(qū)域的價格壓力下，消費者的對地域、交通受力不斷加大的，即變的“不再那么敏感”,片區(qū)需求特征進一步復雜化。替代性片區(qū)的市場潛力與壓力并存，而價格較高的主城區(qū)和近郊商品房的銷售速度開始明顯低于替代性片手房的價位已經在近兩年拉升過高，2004年全年交易總量指標明顯低于2003年，但套型較小、總價較低、區(qū)位較好等優(yōu)勢仍然使得其價格水平持續(xù)攀升；另外由于宏觀調控的原因，消費者信心及投資型需求受到一定影響，使得房地產市場格局更加復雜微妙。研究和分析不同層次的需求特征走勢以及細分市買方市場的到來意味著真正市場經濟的特征開始顯現(xiàn)，即：市場濟的常態(tài)，由此而來的將是激烈的市場競爭，因此，在房地產市場競爭日趨激烈的情抉策地產研究中心是專業(yè)房地產市場調查與研究機構，以南京市及周邊地區(qū)房地及前景為重點研究內容，在三大數(shù)據(jù)庫(抉策購房會員俱樂部會員數(shù)據(jù)庫、抉策70典型樓盤數(shù)據(jù)庫、抉細分市場特征、媒體偏好等進行長期的動態(tài)數(shù)據(jù)監(jiān)測，經過科學、嚴謹?shù)臄?shù)據(jù)調查與2.抉策地產研究中心研究方法簡介目前房地產市場狀況成體系的市場研究評價模型，抉策地產研究中心自2001年開始組建抉策購房會員俱樂部，并在會員服務、信息反饋等數(shù)據(jù)基礎上于2003年推出抉策房地產市場研究指標體系及研究模型，研究模型建立在抉策地產研究中心獨有的購房會員俱樂部會員數(shù)據(jù)庫、南京70典型樓盤數(shù)據(jù)庫、媒體監(jiān)(1)購房會員俱樂部會員數(shù)據(jù)庫：抉策地產研究中心的會員俱樂部創(chuàng)建于2001年中，截至2004年12月已經擁有動態(tài)會員16208名，歲中青年人群占到會員總數(shù)的70%,60%的會員家庭年收入在3-8萬元之間，大專以上學歷會員超過65%,會員數(shù)據(jù)中涉及會員的家庭基本情況(如：基本收入、人口結構、現(xiàn)有住房情況等),購房意向情況(如：意向購房區(qū)域、樓型、面積、單價、總價等),購房行為及心理特征(如：購房決策權、購房決策依據(jù)、信息獲取渠道、房價接受度、漲跌主觀判斷等),數(shù)據(jù)庫現(xiàn)有數(shù)據(jù)量117余萬條。(2)南京70典型樓盤數(shù)據(jù)庫：主要包括樓盤基本信息、價格數(shù)據(jù)跟蹤、銷售進程、周邊生活便利程度等，依活指數(shù)指標系統(tǒng)進行數(shù)據(jù)收集和分數(shù)評定，對項目全程的營銷投放進行監(jiān)測，目南京市70典型樓盤價格指數(shù)數(shù)據(jù)庫。收錄住宅、公寓、時間：2021年x月x日近400家，簽訂典型樓盤價格指數(shù)數(shù)據(jù)合作協(xié)議近200家。除基本指標外，以月度為監(jiān)測周期的數(shù)據(jù)收集項目近50項。(3)媒體監(jiān)測數(shù)據(jù)庫：抉策房地產營銷監(jiān)測模型是針對開發(fā)企業(yè)及樓盤項目，對能夠反映房地產營銷投行的長期監(jiān)測，目前監(jiān)測范圍包括報紙、電視、網絡媒介、戶外廣告等。監(jiān)測范發(fā)企業(yè)的所有項目，每個監(jiān)測對象的監(jiān)測數(shù)據(jù)近30項。2.2抉策地產研究指標體系說明考慮到目前南京房地產市場區(qū)域劃分習慣及各區(qū)域的開發(fā)狀態(tài)，本研究研究和評價開發(fā)企業(yè)及其產品(商品房)的競爭力及市場地位，分析市場的未來發(fā)展趨勢。市場容量——即總需求量。需求決定供給。以抉策購房俱樂部會員數(shù)據(jù)為基礎，從整體的角度，根據(jù)購各區(qū)域市場容量、價格層次市場容量、樓型市場容量，及各分量的變化及發(fā)展趨第1、2節(jié)，影響市場容量變化的因素眾多，但市場總容量及各細分市場分容量的走勢及變化對把握市場產品結構分析——主要分析南京房地產市場的土地供應狀況、商品房開發(fā)狀況、存量房、經濟適用房供應狀況、從多角度分析樓盤供應狀況，并結合需求狀況，對南京房地產市場的供需結充細分市場需求旺盛區(qū)和供給壓力區(qū)。抉策市場實際供給量統(tǒng)計模型及供需比模型，祥見報告第2節(jié)。價格指數(shù)——以抉策南京70典型樓盤價格指數(shù)數(shù)據(jù)監(jiān)測平臺的數(shù)據(jù)為依據(jù)，重點監(jiān)測南京房地產市場的價格走勢、總體加權均價、各片區(qū)加權均價、分物業(yè)加權均價，結合片區(qū)及個案銷消費者調查——以抉策購房會員俱樂部會員數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)為基礎，每季度進行樣本總容量為500份以上的抽樣調查及深度追訪，經過數(shù)據(jù)分析，在了解準購時間：2021年x月x日生活指數(shù)——抉策地產研究中心區(qū)域及典型樓盤生活指數(shù)評價系統(tǒng)，就影響商品房生活便利程度的因素進行指標量化分析，分析片區(qū)及典型樓盤的生活便利程度，給出生活指數(shù)評價媒體監(jiān)測——通過對南京各大媒體(包括報刊、戶外、網絡、電視等)的房地產類廣告投放量、投放頻率、投放額等數(shù)據(jù)的監(jiān)測，分析開發(fā)商的營銷投放特征，結合樓盤的開發(fā)及銷售狀究開發(fā)企業(yè)、各樓盤的市場營銷狀況，對媒體影響度、媒體偏好、要指標及分級指標的多維度交叉關聯(lián)分析，才(1)商品房：(2)新建房：包括由開發(fā)商負責開發(fā)面向所有購房者銷售的新建商品房，政府提供土地開發(fā)的(3)存量房：(4)南京市各大片區(qū)地理范圍定義：江寧片區(qū)：繞城公路以南，江寧行政區(qū)在內的地區(qū)；河西片區(qū):內秦淮河以西地區(qū)；城東片區(qū):龍蟠中路以東，寧鎮(zhèn)公路以南，光華路以北地區(qū)；城中片區(qū):龍蟠中路以西，長樂路以北，建寧路以南，內秦淮河以東地區(qū)；城南片區(qū):長樂路、光華路以南，風臺南路以東地區(qū)：城北片區(qū):建寧路、寧鎮(zhèn)公路以北地區(qū)：時間：2021年x月x日江北片區(qū)：長江以北南京市區(qū)。①報告期區(qū)間的總需求=上一個報告期區(qū)間未滿足的需求總量+本報告期區(qū)間新增的需求總量②上一個報告期區(qū)間未滿足的需求總量=上一個報告期區(qū)間的需求總量一上一個報告期區(qū)間交易量南京抉策地產研究中心的新建商品房供應監(jiān)測包括實際的、現(xiàn)實的供給，我中心該樓盤的供給量=開盤時的總供應量一已經銷售的樓盤面積+該樓盤在報告期區(qū)間內下期再次開盤及預售的面積該樓盤的供給量=開盤的供應量③如果樓盤尚未開盤，并且開盤期亦不在報告期內，但是樓盤已經開始預售：該樓盤的供應量=該樓盤預Ⅱ將各個樓盤的資料匯總，得到南京抉策地產研究中心月度片區(qū)供應與消化資料：將各片區(qū)資料報告期區(qū)間內的供需比=報告期區(qū)間南京房地產市場的實際總供應量/報告期區(qū)間的總需求需要指出的是，供需比反映的是南京新建商品房市場總體的考價值，但總供需比無法反映各個細分市場的供求狀況，如分區(qū)域、分物業(yè)、分價位盾的存在與實際比例，本報告除給出南京市總的供需比例外，還對各個細分市場的供時間：2021年x月x日淺的交叉分析，需要提醒的是關注分量數(shù)據(jù)及變化趨勢更具實際意義!欲了本報告為抉策地產研究中心的基礎性常規(guī)研究報告，是常規(guī)層次的市場研究，交量與產品結構/供需關系；宏觀經濟環(huán)境發(fā)展狀況/區(qū)域內房地產市場狀況與變化/準購房者購買力及消費通過抉策樓盤數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)獲得基礎數(shù)據(jù)/通過中長期分階段市場監(jiān)測跟蹤市場變化動態(tài)/通過購房會員俱樂部跟蹤消費者(準購房者)動態(tài)特征，幫助開發(fā)者在項目前期階段獲得較精準的數(shù)據(jù)與關鍵信息，提供項目的定位決策建議方案。區(qū)域經濟、人口、地理、基礎設施、社會環(huán)境專項發(fā)展影響因素分析研究報告，營銷環(huán)境及市場機會研究即市場環(huán)境綜合評價，地項目可行性方案包括產品定位、市場細分方案，定價策略、營銷戰(zhàn)略建議，投資-效益財務分析、融注：本報告基礎數(shù)據(jù)除特殊說明外，均來自抉策地產研究中心購房會員俱樂部會員數(shù)據(jù)庫、南京70典型樓盤價格指數(shù)數(shù)據(jù)庫、媒體監(jiān)測數(shù)據(jù)庫。如果您對南京市房地產市場有較深層次了解的愿望和要求，時間：2021年x月x日第一節(jié)市場容量分析市場容量，是指在一段時間內、特定區(qū)域市場中、消費者有購買能力支撐的、對某種商品的現(xiàn)實的和潛在的市場總需求量。作為南京房地產市場的主要推動力之一，市場價位、樓型、套型等方面的供應量與需求量(市場容量)不平衡。市場容量分析即有效需求量分析是房地產市場研究的基礎，及時把握市場容量及產品結構層次的變化趨勢對了解南京房地產1.2004年南京市房地產市場容量分析2004年南京房地產市場總容量包括新建商品房(商業(yè)新建商品房、政府推出的經濟適用房和中低價商品房)需求量和存量房(二手房和上市公房)需求量。根據(jù)南京抉策地產研究中心的市場需求監(jiān)測數(shù)據(jù)，2004年南京新建商品房和存量房的市場總容量約為1340萬平米。根據(jù)抉策地產研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)，2004四季度的市場總容量為474萬平米(包括三季度未實現(xiàn)的需求313萬平米)。根據(jù)抉策地產研究中心2004年一至三季度報告的相關論述，本報告將就2004改善居住條件購房、結婚購房、投資購房以及城市化進程所帶來的購房需求等五大部分。我們將2004年一至四季度的購房動因變化情況在圖1列出，從中可以清楚的觀察出南京房地產需求中購房動因變化的趨勢。1.1拆遷產生的購房需求比例降低南京市從2001年開始進行老城改造，2001年拆遷了1.3萬戶，2002年拆遷2萬戶，2003年拆遷了4.7萬戶，而2004年的拆遷量不足去年的一半。在十運會規(guī)劃拆遷結束以后，南京市區(qū)的土地在一定時間段內不會出現(xiàn)大面積批租，因此到2005年后期，南京不會再有大量新的拆遷戶出現(xiàn)，從而市場上最剛性的購房需求將急劇減少。由于2004年實際完成拆遷量與去年同期相比明顯回落，通過合理控制拆遷規(guī)模有效的調控了商品房供應結構和供應總量，使2004年因拆遷而引起的剛性需求減少至少百萬平方米，同時基本人口被動的推動了租房需求的膨脹，有了租房需求就會有人投資房產出租獲利，從根據(jù)南京抉策地產研究中心的購房會員俱樂部的四季度會員統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2004年下半年與上半年相拆遷購房的比例出現(xiàn)了明顯的下降，從二季度的20.5%下降到四季度的16%,降幅達4.5個百分點，而三、四季度的拆遷購房比例則基本穩(wěn)定，三、四季度該比例分別是為16.3%和16%,四季度由于拆遷及前三季度滯后的拆遷而產生的市場需求量為75.8萬平米。這主要是今年拆遷新政策的出臺和政府對拆遷量的控制，使得拆遷逐漸規(guī)范化和圖1-12004年購房動因結構變化對比分析時間：2021年x月x日1.2改善住宅條件是目前購房需求的主體構成，持續(xù)增長的市場需求。根據(jù)南京抉策地產研究中心的購房會員俱樂部的一至四季度會員統(tǒng)計數(shù)據(jù)，在圖1中可以清楚看出，改善住宅條件的購房比例持續(xù)上升，從年初的18%上升到年末的33.8%,增長了15.8個百分點。2004年四季度，這部分購房比例達到33.8%,約1.6萬戶左右，需求量為160.2萬平米，較三季度的32.1%這個數(shù)據(jù)指標的上升將加速促進市場的競爭，使市場向產品品質化和品牌化方向發(fā)展…1.3投資購房比例小幅下降投資購房看重的是投資收益，在國家宏觀政策的影響下，房產行業(yè)的短期投機投資購房比例從27.6%下降到22.3%,2004年四季度投資購房的比例與上季度基本持平，達到22.3%,較上季度略有下降，四季度南京市投資購房需求比例由三季度的23.40%下降到22.3%,需求量約在105.7萬平米左右。投資比例彈性最大，它會受到諸如國內，外政治、經濟形勢，策、收入、支出預期等等因素的影響，投資購房需求是房地產市場需求中非常重要活力的組成部分，研究房地產市場必須非常關注這一指標的變化……(以下分析從略)1.4結婚購房比例基本穩(wěn)定產生的購房需求的比例基本穩(wěn)定在20%上下，2004年四季度比三季度有所回升，比例達到19%,這主要是因為南京市房價的增長速度遠遠超過了收入的增長速實現(xiàn)的時間，或轉向租賃市場，但從變化幅度來看，其變化幅度很小，主要結婚購房需求達90.1萬平米，占四季度購房總需求的19%。時間：2021年x月x日1.5城市化進程中產生的購房需求穩(wěn)中有升目前城市化水平以每年2%左右的速度增長，人均住宅面積的穩(wěn)定增加和外來人口的定居需求比例的持續(xù)增高。根據(jù)南京抉策地產研究中心的購房會員俱樂部的一至四季度會員統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2004年由于城市化進程的加快，由該動因產生的需求比例穩(wěn)中有升，從7.9%到8.9%,四季度所帶來的購房需求為42.2萬平米，占購房總需求的8.9%。市場容量包括現(xiàn)實的需求與潛在的需求，從經濟學的角度來看，現(xiàn)實的非常大：而潛在的需求是彈性的，受價格、區(qū)域以及投資支付條件等因素的影響下才能得到滿足。根據(jù)抉策地產研究中心本季度的研究，隨著南京房地產分析、引導、培育需求是市場營銷的基礎，2000年以后，世界500強企業(yè)中，大部分已經把以產品所以跟蹤市場需求的變化，用科學的研究方法和指標對商品房的需求量及需求影前房地產市場需求領域迫切需要關注的課題，抉策地產研究中心在購房會員俱樂 (收費定制報告),敬請關注。根據(jù)南京抉策地產研究中心的監(jiān)測數(shù)據(jù)，2004年四季度，南京市商品房總體需求約為474萬平米，其中有360萬平米的需求得到了滿足，成為現(xiàn)實需求，而114萬平米的需求由于價格、區(qū)位、樓型等方面的原因，沒能實現(xiàn)。隨著整體房價上漲趨緩，預期房抉策地產研究中心購房會員俱樂部四季度數(shù)據(jù)顯示，在受訪的潛在購房者中有49.3%的人群認為南京的“房價過高，難以承受”;有50.7%的人群認為南京的“房價偏高，勉強可以承受”;認為南京目前“房價適中”、“偏低”的人群比例為0%;與上季度相比，認為“南京房價太高，難以承受”的比例有所上升 (詳見本報告第四節(jié)的相關內容)。所以上季度的觀望氣氛有所加重，各個片區(qū)的樓盤的銷售狀況并不容樂觀，注意：在49.2%認為“房價過高，難以承受”的人群中，面對目前的市場形勢，58%的人選擇“看一看再買”即持幣待購，而在50.7%的認為“房價偏高，勉強可以承受”的人群中，62%的人選擇持幣待購。3.2004年1-12月房地產市場交易狀況分析3.1新建商品房交易情況根據(jù)南京市房產局發(fā)布的交易數(shù)據(jù)：2004年全市商品房累計上市1025萬平米主城區(qū)567萬平米，同比增長34%;全市預銷售808萬平米，主城區(qū)512萬m2,同比增長16.5%。其中，河西、江寧、江北商品房上市量分別占全市供應量的22%、28%、17%,合計占全市的67%,而同期銷售量占全市的52%。從時間：2021年x月x日套均面積看，全年上市和銷售分別為每套119平米和117平米，較2003年套均縮小10平米和8平米。從總體看，供應略大于需求，“買方市場”格局正在逐步成型。根據(jù)南京市房產部門的統(tǒng)計，2004年全年南京商品房在建面積、新開工面積、新批上市面積的增幅都超過50%,全市商品房新批上市總量達到1000多萬平米，銷售量800多萬平米。3.22004年1-12月存量房、經濟適用房的交易情況根據(jù)南京市房產局數(shù)據(jù)：2004年雖然受到國家宏觀調控和拆遷量下降的影響，但南京市二手房交易量與2003年基本持平，全年二手房成交量為5.3萬套，交易面積為429萬平米，分別占全市房屋成交的42%和35%。從交易價格來看，較之前三季度有較快上漲，第四季度則呈現(xiàn)出平緩增長的趨勢，月間波動從上世紀90年代開始，南京市的住房保障體系先后經歷了建設解困房、安居房、集資建房和合作建房等階段，從2002年起，經濟適用住房、廉租房和貨幣補貼房構成了住房保障的基本拆遷規(guī)模的擴大，今年南京有9個地塊的經濟適用房項目，共計342公頃。經濟適用住房新開工156.81萬平方米，在年初制定的指標上因拆違需要又增加了30萬平方米。截至11月底，已竣工驗收111.1萬平方米、12896套，預計至年底可確?？⒐?59萬平方米、18858套住房，超額完成全年竣工150萬平方米的建設任務。建設儲備1000套廉租房的任務已落實到經濟適用住房各項目中。當前，今年竣工的18858套住房全部申購完畢，其中，供應國有土地被拆遷家庭9000套、集體土地被拆遷家庭9678套、拆違家庭1803.32004年四季度未實現(xiàn)的需求分析等方面的原因未能實現(xiàn)的需求為313萬平米。四季度的市場容量為474萬平米，而四季度市場的實際總供給量是704萬平米供需比例達到1.49:1。四季度南京市有幾個體量較大的樓盤推向市場，如江北的明發(fā)濱江新城、華歐國際友好城，使得南京市四季度的總體供應量大幅升高，而萬平米的潛在需求因為價格、區(qū)位、配套等方面的原因在短期內未得到滿足；另一方面約有344萬平米的商品房因為價格、區(qū)位、配套等方面的原因在短期內得不到消化；由此可見，需矛盾已經非常尖銳!(詳見本報告第二部分“產品結構分析”。)4.2004年四季度需求結構分析4.1各片區(qū)的需求結構分析及季度變化情況根據(jù)南京抉策地產研究中心的監(jiān)測數(shù)據(jù)，截止到2004年四季度南京市各大片區(qū)的市場容量比例變化圖1-22004年一至四季度南京市各片區(qū)需求比例變化圖時間：2021年x月x日2004年一李度2004年二李度2004年三半度2004年四豐度河西城東城中城抉策地產研究中心的四季度調研結果顯示，潛在消費者對購買住房的區(qū)域偏好上中和城東，其中河西和城中的偏好比例基本持平，分別為22.2%和22.1%,實際上城中作為南京市商業(yè)配套及生活配套最成熟的城市中心地帶，對城中的偏好程度是很高的，但由于其可望不大一部分希望在該片區(qū)置業(yè)的人群退面求其次，把選擇的重點放在了新城區(qū)——河西：城東作為老城心的地位在消費者心中的地位依然牢固，處于該區(qū)域的紫金山風景區(qū)提18.2%,位居第三；另外，江北、江寧的偏好比例也表現(xiàn)不俗，總比例有所提升達到16.6%。三位，只是在內部有些許變化，其中對河西的偏好比例雖然一直處于前三甲之首但比北的需求比例比較穩(wěn)定，其中城南一直在11%到13%之間，城北的需求比例則一直在8%到10%之間變動，上下浮動均不到2個百分點：值得注意的是，對江寧、江北的需求比例在經歷了二、三季度的持續(xù)下4.2價格層次需求結構分析及季度變化情況圖1-32004年潛在消費者對可承受最高單價的統(tǒng)計時間：2021年x月x日抉策地產研究中心四季度潛在消費者調研結果顯示，潛在消費者的可承受的最高單價多在4001-6000元/m2的區(qū)間內，其中對單價在4001-5000元/m2之間的比例最高為36%;其次是單價在5001-6000元/m2的比例，為25.4%;處于第三位的是單價在3001-4000元/m2之間的比例；為23.4%;單價3000元/m2以下和6000元/m2以上的比例均比較低，分別為7.3%和7,9%,這和單價在3000元/m2以下的供給量及供給區(qū)域有很大關系，該價位段的房源基本上位于江北，主城區(qū)基本沒有這樣的商品房供應，比例被動壓縮，而對于單價在6000元/m2以上的，則也是因為選擇地理位置較好的城中區(qū)域的準購房者受到6000元/m2的實際房價影響的結果。與2004年前三季度相比，隨著南京市居民收入的增加和整體房價的不斷攀受房價的峰值水平有了一定的提高，從三季度的集中在3000-5000元/m2上升到四季度的集中在4001-60004.3樓型層次需求結構分析及季度變化情況圖1-42004年四季度潛在消費者對樓型的偏好統(tǒng)計時間：2021年x月x日每-2004二季度小盛層高層多層2004年一李度2004年二李度2004年三李度2004年四李度單室套,二室一廳一二室二廳圖1-5時間：2021年×月x日頁碼：第21頁共75頁抉策地產研究中心2004年四季度戶型偏好比例統(tǒng)計結果顯示，三室兩廳的偏好比例最高，達到38.9%;二室二廳、三室一廳的戶型需求在調查結果中所占的比例相差無幾，分別為20.5%和24.6%:另外，對二室一廳的需求比例比較低，為11.3%;而對單室套的比例僅為2.6%,這個數(shù)據(jù)不能完全反映消費者對該戶型的需求情況，因為目前對該戶型的供給比例太小，消通過對2004年一至四季度的戶型偏好對比發(fā)現(xiàn)，對二室的需求比例基本上集中在30%-35%之間，呈現(xiàn)微弱波動，其中對二室一廳的需求比例始終比較平穩(wěn)，在10%-12%之間，上下浮動不到2%;對二室二廳的需求比例總體上升但在四季度有回落；對三室的需求比例基本上呈現(xiàn)小幅上升的趨勢，從一季度的57.2%上升到四季度的63.5%,其中對對三室一廳的需求比例從一季度的22.3%上升到四季度的24.6%,增幅為2.3%,對三室二廳的需求比例從一季度的34.9上升到四季度的38.9%,增幅為4.0%;對二室二廳的需求比例較上季度下降了4.9%,對二室一廳的需求比例較上季度上升了5.7%。5.2005年需求總量分析按照進入12月份以來的供應和銷售情況，今年全市的新建商品房供應量可達1000萬平方米，銷售量約為800萬平方米；另外，截止今年9月底，存量房的成交面積已經達到313.84萬平米，那么根據(jù)前三季度的交易情況計算今年全年存量房的成交面積可達400萬平米：那么今年全市總的銷售量應在1200萬平米以上。按照江蘇省全面建設小康社會的要求，到2007年全省戶均住房面積要達到84平方米。南京當然也不例外，根據(jù)市統(tǒng)計部門前不久所做的調查，南京城鎮(zhèn)居民戶均住房面積現(xiàn)為65.1平方米,這個戶均數(shù)字離84平方米的“小康標準”還有18.9平方米。按照南京110萬戶城鎮(zhèn)居民家庭計，在未來3年內，樓市將有2079萬平方米的需求量。由于這是按照“小康標準”計算出來的，所以這2000多萬平方米其實是一種非?！坝病钡男枨?。如果再算上每年大約10萬人的外來人口，實際的需求量還要大。2004年南京預計大約800萬平方米的商品房銷售量，是在國家進行宏觀調控，進而提高存貸款利率，南京適度放慢拆遷進度，不少消費者又持幣觀望的大背景下取得的。大量需求事實上并沒有充分人對調息的適應度增加，觀望氣氛將有所減弱，有效需求將會緩緩釋放。所以，抉新建商品房的的總需求量大約在900萬平方米上下。二手房的需求量約為484萬平方米上下，則2005年總需求量應在1400萬平方米左右。時間：2021年x月x日第二節(jié)產品結構分析1.2004年市場供給狀況1.12004年1-10月全國及江蘇省固定資產投資總量統(tǒng)計數(shù)字顯示，當前我國房地產開發(fā)投資規(guī)模擴張的勢頭有所減緩。1-10月份，全國累計完成房地產開發(fā)投資9526億元，比去年同期增長28.9%,增幅同比下降2.9個百分點，比上半年略增0.2個百分點。增幅同比下降12.5個百分點，也略低于上半年增長32.8%的水平。土地供應增幅大大低于去年同期。1-10月份，全國完成開發(fā)土地面積1.3億平方米，比去年同期增長9.0%,增幅同比下降30.5個百分點，也低于上半年增長11.5%的水平。商品房銷售增勢趨緩。1-10月份，全國商品房銷售面積2.1億平方米，比去年同期增長18%,增幅同比下降16個百分點，也比上半年回落8.3個百分點；商品房銷售額5704億元，同比增長31.9%,增幅下降8.7個百分點。商品房空置面積繼續(xù)保持負增長。到10月末，全國商品房空置面積9777萬平方米，比去年同期下降3.7%,而去年同期是增長7.6%,今年上半年是增長0.2%。1-10月份 (換成全年數(shù)據(jù)),全國商品房施工面積達12億平方米，占全部城鎮(zhèn)投資施工面積的55.5%,高于2003年53.1%的水平。1-10月，房地產開發(fā)項目計劃總投資高達4.2萬億元，比去年同期增長35.2%,增幅高于去年同期13個百分點。2004年全省完成房地產投資額1200億元，占全社會固定資產投資的16%%,2004年1.2南京市2004年房地產開發(fā)投資狀況2004年1-12月南京市固定資產投資與房地產投資額(單位：億元)2004年南京市累計完成城鎮(zhèn)固定資產投資1201.7億元，其中上半年完成478.92億元，占總量的39.9%;下半年完成723億元，占總量的60.1%。1-12月南京市完成房地產投資額286億元，其中下半年實現(xiàn)175.65在建、在售和新開工面積的增幅都超過50%。2004年南京房地產開發(fā)投資286億元，同比增長55%,占同期全市固定資產投資的23.8%,比全省房地產開發(fā)投資高6個百分點以上，約為全國平均增幅的一倍。圖2-22003年至2004年四季度南京市固定資產投資增長速度時間：2021年x月x日在宏觀調控政策作用下，全市固定資產投資增速有所趨緩，由一季度的72.8%回落到上半年的23.1%,進入三季度以后，全市的固定資產投資增幅開始逐步回升，從三季度的29%上升到四季度的53.4%。2.2004年南京市土地供應狀況2004年被業(yè)界稱為“政策年”,國家和地方都實行了土地緊縮政策，就南京市的土地供給情況來看，根據(jù)南京土地交易中心的數(shù)據(jù)，截止2004年12月底，南京市土地實際成交44幅，總面積285.7萬平方米，成交價為54.8億元，平均樓面單價1597.4元/m2。有數(shù)據(jù)表明，自去年三四月份達到高峰以來，南京市土地成交量一直在低水平徘徊，今年3、7、10月甚至出現(xiàn)單月成交量為零的記錄，大多數(shù)地塊成交價上漲幅度都在30%以內，部分地塊以底價成交。通過對各個片區(qū)土地成交情況比較后發(fā)現(xiàn)，江寧區(qū)出讓土地面積最多，達到104.7公頃,但其總成交金額卻排名第四，樓面單價最低，僅為576.4元/m2;河西片區(qū)成交地塊數(shù)量最多，總金額也處首位，但成交總面積排名第二：城中片區(qū)的出讓面積最少，僅5.1公頃，但其成交總金額卻比江寧片區(qū)還多220萬元，我中心的統(tǒng)計口徑均以容積率1.2計算，出讓方式統(tǒng)一按照凈地計算，所以該樓面單價應適當降低，但不會改變其樓面單價處于首位的位置。而南京市2003年成交土地51幅，總面積達到602.5萬平方米，成交價高達96.2億元，與去年相比，今年的土地成交面積僅為去年的二分之一，成交金額也縮水一半。表2-12004年南京市成交土地統(tǒng)計表位：平米)元)樓面單價(單位：元/m)江寧區(qū)8江北區(qū)4河西區(qū)9第24頁共75頁時間：2021年x月x日城中區(qū)6城東區(qū)2城北區(qū)8城南區(qū)6底價的價格成交，出讓總面積為249123平方米,成交金額67680萬元。成交地塊數(shù)量(單位：幅)成交面積(單位：m)成交價(單位：萬元)31城東1江寧3河西1房95萬平方米，完成危舊房改造50.8萬平方米，建成和儲備廉租房1000套。家庭9678套、拆違家庭180套。房，包括三季度的未滿足的需求313萬平米)為474萬平米(其中新建商品房需求318萬平米),總供給 時間：2021年x月x日需要指出的是，供需比反映的是南京房地產市場總體的供求值，但總供需比無法反映各個細分市場的供求狀況，如分區(qū)域、分價位段等的結構性際比例，本報告除給出南京市總的供需比例外，還對各個詳盡的信息，敬請關注抉策地產研究中心的定制研究產品《南京市月度分片區(qū)市場特征監(jiān)測報告》4.22004年四季度南京市新建商品房供應總量根據(jù)南京抉策地產研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫的最新監(jiān)測數(shù)據(jù)，2004年四季度南京新建商品房的實際供給總量為498萬平米，統(tǒng)計方法參照抉策地產研究中心新建商品房供需監(jiān)測模型。4.3分結構的新建商品房供需平衡狀況4.3.1分片區(qū)的新建商品房供需分析圖2-32004年三、四季度分片區(qū)新建商品房的供需比從圖2-3片區(qū)供需比變化圖可以看到2004年三、四季度南京市房地產市場的供需比例的變化情況。在三季度中，僅城中和城東片區(qū)供需比小于1,其余各片區(qū)都已經供大于需。2004年四季度中，城南片區(qū)由于價位相對較低，加上地鐵1號線這一利好的存在，使得其在四季度中的銷售情況變好，盡管目前供需比仍然大于1,但是供需矛盾較之三季度有所緩和；城中片區(qū)受優(yōu)良地段和最高價位的雙向影響，供需比變化保持平穩(wěn)；城東片區(qū)也一直是購房者心目中的理也相對較高，四季度中由于新增供應量不多，在需求量保持平穩(wěn)的情況下，供北片區(qū)的情況則與城南片區(qū)相似，雖然不是購房者心目中理想的安家之所，但是供需失衡情況比較嚴重的區(qū)域仍然是江寧、江北及河西片區(qū)。四季度中，江寧、場供應都很大，但是前二者由于價位段較低，易為一般人群所接受，因此盡管地理位置售情況較之前期，有所好轉，其中尤以江北在四季度中的銷售進展最大，受此影響，江時間：2021年x月x日度中有所緩和，由三季度的3.6減至目前的2.98。河西片區(qū)雖然價位較高，供應量也很大，但是由于其一直是購房者心目中理想購房區(qū)域之一，有較大的市場需求量，因結合三季度未實現(xiàn)的需求分析，至2004年四季度末為止，未實現(xiàn)的需求集中于供需比小于1的城中圖2-42004年四季度南京市新建商品房分價格層次供需比443216001以上0口第三季度圖2-4顯示了2004年四季度分價格層次的供需比例情況。通過對三、四季度的對比可以看出，南京市新建商品房在價格層次供需結構失衡情況越來越嚴重。從上表中數(shù)4000—6000元/平米之間的商品房市場供不應求，其余價位段的房源供需比都已大于1。4000元/平米以其價格越低就越受購房者的青睞。但是目前南京城區(qū)中，商品房的價位都在4000元/平米以上，不想離開主城區(qū)的購房者只能被動接受這一價格。而江北、江寧片區(qū)的房價雖然較低，都在4000元/平米以下，但是這兩個片區(qū)遠離主城區(qū)，不是購房者心目中的理想區(qū)域，因此，盡管其價格遠情況盡管始終處于增長態(tài)勢。但在市場供應速度遠超其消化速度的情況下，導致大量區(qū)。對于6000元/平米以上的房源，受購房者購買能力所限，其供需比在三季度中就已經大于1,隨著四季度中以河西片區(qū)為主的6000元/平米以上大量新房源的繼續(xù)增加，導致其供需矛盾進一步加劇。4.3.3分樓型的供需狀況圖2-52004年一至四季度南京市商品房分樓型的供需比變化時間：2021年x月x日210小高層一高層各樓型供需比的變化相對平穩(wěn)。至四季度時，各樓型供需比都有所增長，其中尤在四季度中，由于江寧前期大量多層房源的剩余及江北大量多層房源的上市，使得的供應體量在短時間內有了一個極快的增加，其供需比也由三季度中的0.76增至目前的1.79,供大于需。四季度中，河西片區(qū)供應的大量房源中以小高層及小高層都有需求，但是需求量保持比較平穩(wěn)，且在總量上也小于供應總量，因此隨著供給量的持續(xù)增加，其供需也隨之有所增加，但是二者漲幅一般。別墅市場需求一直較小，在2004年中其市場供需比一直大于1。至四季度時，由于別墅市場的仍然不停的有新供給上市，且購房者對別墅的需求幅度增長的速度要小于別墅供給量幅度的增長速度，此消彼長之上，各樓型供需比的矛盾在三季度中有所緩和，但是至四季度時，這一矛盾又有一供需差距還在繼續(xù)拉大?？傮w而言，分樓型細分市場供需結構之間的矛盾，在5.2005年一季度南京市新建商品房供應狀況5.12005年一季度南京市新建商品房供應總量抉策地產研究中心因為擁有較全面、及時、準確的南京在售樓盤數(shù)據(jù)庫，有能力供給、吸納、變化率做出較為精確分析，分析模型見本報告綜述部分。根據(jù)南京抉策據(jù)庫的最新數(shù)據(jù)，2005年一季度南京新建商品房的供給總量約為460萬平米，略低于2004年四季度的供5.22005年一季度南京市新建商品房供給狀況分析5.2.12005年一季度南京市新建商品房分片區(qū)供應狀況時間：2021年x月x日圖2-62005年一季度南京市新建商品房分片區(qū)供應比例在2005年一季度南京新建商品房的供給中，河西片區(qū)最高，占到了26.86%,主要原因由于奧體板塊在四季度中的供應量一直有增無減，且四季度前面市的供給中仍然有大量的房源未被消2005年一季度江北的供應量占到總體的19.34%,供應量排名第三，較之四季度有很大提高，原因在于四季度位于江北片區(qū)的兩個超級大盤的開盤，極大地充斥了江北的樓市。由于一季度中由于城北、城東及城中片區(qū)新增供應量較少，且前期面市的房源消個片區(qū)在一季度的樓市中，所占的市場份額都不多，分別為10.75%、8.53%、7.58%。由于城中、城中片區(qū)鑒于本報告是常規(guī)層次的研究報告，有關各片區(qū)的具體供給情況不再贅述，5.2.22005年一季度南京市新建商品房分物業(yè)供應狀況圖2-72005年一季度南京新建商品房分物業(yè)供應比例時間：2021年x月x日2005年一季度，南京市新建商品房市場供應的主體是住宅，占到供應總量的72%,這一數(shù)字較之四季都占到供應總體的11%左右。別墅占到供應總量的6%。5.32004年四季度與2005年一季度南京市新建商品房供應狀況對比圖2-82004年四季度與2005年一季度分區(qū)域供給比例變化由圖2-8可以看出2004年四季度向2005年一季度的過渡過程中，南京新建商品房分區(qū)域供給的變化趨勢：河西、江北、城北片區(qū)的供給份額增加明顯，江寧片區(qū)的供給份額略有增加，城05年一季度中盡管河西、江寧的新增供應量不多，但是由于這兩個片區(qū)在四季度中面市的總供應量較大，且大部分未被消化，大量的房源累積到一季度，從而使得其市場份額所占比度中持續(xù)增加，從而使得江北片區(qū)在一季度所占的市場份額亦持續(xù)增長。城北片區(qū)在四城中、城南及城東受其有限的土地資源所限制，使得它們在04年四季度及05年一季度中新增的供應量都不是很多，加上城中、城東一直保持著較快的銷售速度，此消彼長之下，最終使額開始變小。其中，以城中片區(qū)的變化最為明顯，其市場份額由四季度的20.43%下降為一季度7.58%。至04年四季度時，河西、江寧及江北片區(qū)已經供過于求，由上表中數(shù)據(jù)可以看出，至05年一季度供過于求的情況仍將繼續(xù)加劇，市場壓力將隨之進一步加大，我中心將在相應的《南時間：2021年x月x日5.3.2分物業(yè)類型市場供給比較圖2-92004年四季度至2005年一季度分物業(yè)類型的供給比例變化比較圖由圖2-9可以看出，2004年四季度與2005年一季度分物業(yè)類型的供給對比中，四種物業(yè)的供應比例時間：2021年x月x日第三節(jié)價格研究本期價格研究以南京抉策地產研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)為依托，對南京市不同區(qū)表性樓盤(新建、在售商品房)的銷售狀況進行連續(xù)跟蹤分析，從市場供應價格、銷售變化率等得出價格本期價格研究內容主要包括：2004年12月南京抉策70典型樓盤價格指數(shù)、南京市新建商品房總體價格水平、新建商品住宅價格水平分析以及分物業(yè)、土地、存量商品房(二手房)和經濟適用房、中低價1.1抉策地產研究中心南京70典型樓盤價格指數(shù)2003年8月，南京抉策地產研究中心創(chuàng)立了南京市70典型樓盤價格指數(shù)評價系統(tǒng),是南京市第一個比較完善的監(jiān)測商品房價格行情與銷售成交狀況的數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)。南京市近100家在建、在售的房地產項目的開發(fā)及營銷代理機構與我中心簽定有70指數(shù)數(shù)據(jù)交換協(xié)議，并從2003年8月起每月提供一次最新的樓盤信息、銷售動態(tài)、價格信息及業(yè)主信息，所有數(shù)據(jù)均匯總在抉策地產70典型樓盤價格指數(shù)數(shù)據(jù)庫中，相關研究將定期發(fā)布在《抉策地產研究中心南京市70典型樓盤價格指數(shù)報告》(雙月發(fā)布)中。我們把2003年8月第一期70指數(shù)值定為100,根據(jù)抉策地產研究中心南京70典型樓盤價格指數(shù)數(shù)據(jù)，運用系統(tǒng)模型得到2004年12月抉策地產研究中心南京70典型樓盤價格指數(shù)。1.1.12004年12月抉策南京70典型樓盤價格總指數(shù)表發(fā)布時間2004年12月2004年10月2004年08月2004年06月2004年04月2004年02月1.1.22004年12月抉策地產南京70典型樓盤指數(shù)分區(qū)指數(shù)表發(fā)布時間城中2004年12月時間：2021年x月x日2004年10月2004年08月2004年06月2004年04月2004年02月1.1.32004年12月抉策地產南京70典型樓盤指數(shù)分物業(yè)指數(shù)表發(fā)布時間2004年12月2004年10月2004年08月2004年06月2004年04月2004年02月本期南京抉策地產研究中心70典型指數(shù)樓盤價格指數(shù)分析表明，2004年10至12月南京市房地產市2004年10月到2004年12月，南京市房地產市場價格波動相對比較平穩(wěn)(除城中片區(qū)以外)其他片區(qū)的漲、跌幅都不是很明顯。其中城中片區(qū)漲幅仍然較大，漲幅為11.67%,主要原因是因為城中片區(qū)的商住、寫字樓與商鋪供應量的增加。導致整個城中片區(qū)價格的上揚。因此，供應與回頤70指數(shù)2004年度走勢，整體呈現(xiàn)平穩(wěn)上漲形勢。對比國家發(fā)展改革委2005年1月發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2004年第四季度，全國35個大中城市房地產價格繼續(xù)快速上漲，房屋銷售價格同比增長10.8%,土地交易價格上漲10.0%,房屋租賃價格上漲2.0%。數(shù)據(jù)顯示，去年第四季度，全國房屋銷售價格比第三季濟南13.7%、杭州13.4%、沈陽12.0%、成都11.4%、寧波11.1%、上海10.4%,重慶10.3%。與第三季度相比，房屋銷售價格除?？谖⒔?.3%外，其它城市均有不同幅度的上漲。分類別看，住宅價格比上年同季上豪華住宅價格上漲12.5%。非住宅用房銷售價格比上年同季上漲7.4%。其中，寫字樓和商業(yè)用房銷售價格分別比上年同季上漲7.5%和7.2%,其他用房銷售價格上漲9.5%。去年第四季度，土地交易價格比第三季度上漲1.8%。分地區(qū)看，35個大中城市中，9個城市土地交易價格第四季度同比漲幅超過10%,包括上海、廈門、杭州、大連、成都、天津、沈陽、福州和寧波，其中上海地價同比上漲18.8%;哈爾濱、廣州、昆明和蘭州土地交易價格仍與上年同季持平。在土地交易比第三季度上漲1.3%。其中，豪華住宅和普通住宅用地價格分別比上年同季上漲6.8%和12.4%。商業(yè)旅游娛樂用地交易價格上漲9.8%,工業(yè)用地交易價格上漲7.0%,其它用地交易價格上漲4.4%。除工業(yè)用地價格比第三季度降0.8%外，其它各種用地價格比第三季度均有不同幅度的上漲。去年第賃價格比第三季度上漲0.3%。分地5%的城市包括烏魯木齊、杭州、昆明、上海、銀川齊上漲16.1%;而海口、大連和沈陽房屋租賃價格與上年同季相比有所下降。分類別看，住宅租賃價格上漲1.3%,漲幅比第三季度減少0.4個百分點；商業(yè)用房和廠房倉庫租賃價格分別上漲2.9%和2.2%;辦公用房租賃價格上漲1.1%。時間：2021年x月x日根據(jù)抉策地產研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)監(jiān)測，統(tǒng)計分析并以雙月刊形式發(fā)布《南京70典型樓盤價格指數(shù)報告2004年度刊》。以下為抉策地產研究中心2004年6月至2004年12月70典型樓盤價格指數(shù)商品1.2新建商品房價格水平分析圖3-12004年6月—12月南京市新建商品房價格走勢(單位：元/平米)0總均價城東河西域中江寧口2004年6月■2004年10月口2004年12月根據(jù)抉策地產研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫和2004年12月70典型樓盤價格指數(shù)。以南京市七大片區(qū)的典型樓盤作為統(tǒng)計對象，根據(jù)供給面積與市場價格加權計算，得出2004年12月新建商品房加權平均價格為5062元/平方米。各片區(qū)的價格如圖2所示。相比于上期，本期南京市的商品房均價上漲了14元/平方米，而抑制的交易影響了價格的漲幅。但從上表可以看出，城中片區(qū)的價格仍然高居不下宅價格漲幅較大，另外商鋪和商住寫字樓的供給量的增加，帶動了整個城中片區(qū)新建城東片區(qū)由于麒麟板塊的供應量逐漸增大，使其價格沒有呈現(xiàn)出過高的漲勢，反而下降了10元/每平米。而城南較上期比較沒有什么變化，價格保持穩(wěn)定。圖3-22004年10月-2004年12月南京市新建商品房均價增漲圖(單位：元/平米)時間：2021年x月x日如圖3所示：根據(jù)抉策地產研究中心發(fā)布70指數(shù)12月刊，2004年12月比2004年10月，南京市新建商品房價格稍微有所上升，除城中、江寧、江北片區(qū)保持較小的幅度的增長以外，其余片區(qū)的價格均沒有大的變化。江寧、江北片區(qū)價格之所以保持小步上漲，主要原因是這兩個片區(qū)的購房者以本地人居多。1.3新建商品住宅價格水平分析0□2004年10月□2004年12月34定紅化兩西根市銀北圖3-32004年12月南京市新建商品住宅價格走勢(單位：元/平米)根據(jù)抉策地產研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫統(tǒng)計，得出2004年12月南京市新建商品住宅均價為4778元/平方米。比2004年10月略有上升。各片區(qū)的價格走勢如圖4所示，城中片區(qū)新建商品住宅均價已達8012元/平方米，遠遠高于其他片區(qū)，比上期上漲了432元/平米，其余片區(qū)均保持相對的穩(wěn)定。(河西片區(qū)的價格雖然表面上是上漲的，但是許多開發(fā)商采取打折的形式來吸引購房者，實際價格有少許下降)。城南、城北、江寧樓盤普遍價格變化不大。圖3-42004年12月南京市新建商品住宅價格增漲圖(單位：元/平米)根據(jù)抉策地產研究中心70指數(shù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2004年12月各片區(qū)的價格漲幅走勢如圖4所示，城中片區(qū)比上期上漲了432元/平米，另外江北片區(qū)也比上期上漲了39元/平方米。時間：2021年x月x日圖3-52004年12月新建商品房分物業(yè)價格走勢(單位：元/平米)0住宅商住、寫字樓別墅、公重□2004年6月口2004年12月圖3-62004年10月至12月南京市新建商品房分物業(yè)均價雙月漲幅今年，南京經濟適用住房的新開工面積為156.81萬平方米。年初確定的今年目標是竣工120萬方米。截至今年11月底，全市已竣工驗收111.1萬平方米經適房、12896套住房。按照目前各片時間：2021年x月x日其中，供應國有土地被拆遷家庭9000套、集體土地被拆遷家庭9678套、拆違家庭180套。建設經濟盡管今年可竣工的1.8萬多套經適房已經全部分配完畢，但是，困難家庭對經適房的需求量依然十分龐大。據(jù)有關部門近日測算，2004年11月至2005年上半年，全市經濟適用住房總需求量約為37600套。其中，國有土地拆遷約22590戶(含在拆未完的老項目)需申購經濟適用住房約10500套，城市“雙困”家庭經濟適用住房需求為5000套，拆除違章建筑需求500套：集體土地上拆遷11600戶，需申購經濟適用住房23200套。根據(jù)今年11月至明年上半年的預測需求總量，如果每套按75平方米測算，需要建住宅282萬平方米。按得房率0.8、容積率1.2、土地使用率0.7計算，需規(guī)劃經濟適用住房用地420萬平方米。根據(jù)南京市物價局、南京市房產局共同頒布了《2004年度經濟適用住房指導價格標準》中可知南京市經濟適用房的銷售價格基本在1450元/平米至1800元/平米之間；已經審批過的經濟適用房政府指導價均在1500元到1800元/平米之間，而拆遷成本平均增加了30%以上，經適房售價與建設成本倒掛的現(xiàn)象日趨明顯。南京市經濟適用房價格按不同土地級別確定銷售價格，在公布的標準中，經適房政府指導價上限突破了2000元/平米。雖然政府不斷增加經濟適1.6存量房價格水平分析圖3-72004年12月南京市存量房(二手房)市場價格走勢(單位：元/平米)0解東城中江寧□2004年6日■2004年10月22004年12月根據(jù)抉策地產研究中心房地產存量房數(shù)據(jù)庫監(jiān)測數(shù)據(jù)統(tǒng)計得出2004年12月南京市個片區(qū)存量房價格。如圖8所示，2004年12月南京市存量房市場，存量房的上漲趨勢有所緩和。其中城中片區(qū)的二手房均價已達6386元/平方米，其余片區(qū)存量房市場存量房的價格也均有不同程度的上漲，除城東片區(qū)有所下跌。這主要與所監(jiān)測的存量房房源地址有關。主要原因是選取的房源樣本不一樣，因數(shù)有很多。除了與房源的地址、面積、戶型、年代時間：2021年x月x日圖3-82004年10至12月南京市各片區(qū)存量房價格漲幅比較1.7南京市租賃行情分析根據(jù)抉策地產研究中心出租房數(shù)據(jù)監(jiān)測統(tǒng)計得出，2004年12月南京市租賃市場價格與上期相比仍然保持一定的上漲趨勢，比較火熱。往年這個時期，應該是房地產租賃市場的“冷”到季節(jié)的影響。主要原因是央行的加息，使好多潛在購房者持觀望態(tài)度，選價格的下調，而目前南京市二手房市場的價格并不低與新建商品房的價格。所以選擇以及配套設施有關。圖3-92004年12月南京市分片區(qū)普通住宅租賃均價(單位：元/平米/月)1.8土地價格水平分析表3-12004年南京市成交土地統(tǒng)計表(單位：平米)(單位：萬元)(單位：元/m2)江寧區(qū)江北區(qū)河西區(qū)城中區(qū)城東區(qū)城北區(qū)城南區(qū)時間：2021年x月x日注：1.樓面地價統(tǒng)一以容積率1.2計算；2.統(tǒng)一以凈地計算。2004年南京各片區(qū)樓面地價情況如表3-1:數(shù)據(jù)顯示，截止2004年12月底，南京市土地實際成交43幅，總面積285.7萬平方米，成交價為54.8億元，平均樓面單價1597.4元/m2。而去年南京市成交土地51幅，總面積602.5萬平方米，成交價高達96.2億元。從以上數(shù)據(jù)可以看出：今年的土地成交面積通過對各片區(qū)的比較發(fā)現(xiàn)(見表3-1):江寧區(qū)出讓土地面積最多，達到104.7公頃,但其樓面單價最低，僅為576.4元/m2。城中片區(qū)相對于其它片區(qū)來講，2004年土地出讓樓面地價位居首位，原因是出讓土地多為商業(yè)用地，其容積率普遍較高，但我中心的統(tǒng)計口徑均以1.2計算，所以該樓面單價應適當表3-2南京近四年土地出讓價格統(tǒng)計成交均價(單位：萬元/畝)相比減少了一半。而且以郊區(qū)土地出讓居多，如江北、江寧等，城區(qū)出讓土地較少，價格較低，所以導致2004年度土地出讓平均價格有所下跌。統(tǒng)計數(shù)字顯示：今年南京市共出讓土地285.7萬平米。各類建設用地平均每畝出讓價格達到153萬元。2.2004年度南京商品房價格變動因素及相關分析2.1.12004年四季度商品房供需形勢——房價最強有力的支撐面根據(jù)南京抉策地產研究中心的監(jiān)測數(shù)據(jù)，2004年四季度，南京商品房總供需比為1.49;1,供大于求情況較三季度有明顯加劇，其中新建商品房的供需比是1.53:1。但是四度南京的房地產市場繼續(xù)呈現(xiàn)嚴短期內未得到滿足；另一方面約有354萬平米的商品房因為價格、區(qū)位、配套等方面的原因在短期內得不到消化。應該說從總體供需關系說，房價同時存在著上著微妙的調整已經開始，但總體房價仍然程平穩(wěn)小幅上2.1.2價格層次供需矛盾對南京市商品房價格的影響時間：2021年x月x日圖3-102004年二至四季度南京市商品房價格層次需求比例南京商品房供求結構的不平衡也是房價上漲的重要原因。其表現(xiàn)為市場供應目前，南京大部分的家庭年收入在15萬元以下，而這部分人正是當前購房的主力軍，他們的消費能力在很大程度上影響著樓市的價格。這部分家庭對均價4000—5000元/平米、面積60—80平米的住房需求最為強烈。而根據(jù)最新的抉策購房會員俱樂部消費者數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示：居民對房價相差甚遠。占需求比例66.7%的消費者接受的最高單價在3000元/m2-5000元/m'以下，嚴重供不應求，相比之下，單價在6001元/m2以上的供給比例則數(shù)倍于需求比例。同時，目前的高檔住宅供應量過大，中低檔供應量卻明顯不足，急需低價房的百姓占有很大是開發(fā)商為了節(jié)省成本，多數(shù)樓盤的主力戶型偏大，目前南京商品房平均面積在120平方米，中低價位及中小戶型的普通商品房供應量偏小，高價位大戶型房源比重過大，大戶型在市場上始結構性失衡無疑加重了購房人的實際負擔，不少購房人被迫購買大戶型。開2.2居民收入增加與消費能力增長，商品房價格的主要支撐面2004年，南京市人均可支配收入增加，城市居民人均可支配收入為11570元，,農民人均純收入為5460元，比上年增長13.5%。城鄉(xiāng)居民收入明顯提高，分別增長13.5%和11%,就業(yè)總量持續(xù)擴大，新增城鎮(zhèn)就業(yè)87萬人，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率近年來首次回落到4%以內。南京市各項城市建設速度將繼續(xù)加快，2005年南京城市建設完成投資將不低于300億元，工業(yè)投入將完成550億元以上。以上數(shù)據(jù)表明，南京經濟運行情況良好，各項主要指標高位運行，呈現(xiàn)出快速、健康的發(fā)展態(tài)勢費者信心增強，城市居民的消費質量不斷的提升，多層次、多樣2.3房地產開發(fā)投資增幅對房價的影響時間：2021年x月x日據(jù)國家統(tǒng)計局資料，南京市2004年累計完成城鎮(zhèn)固定資產投資1201.7億元。其中上半年完成478.92億元，占總量的56.1%;7-11月完成374.35億元，占總量的43.9%。1-11月南京市完成房地產投資額195.95億元，其中上半年實現(xiàn)110.35億元，占總量的56.3%,房地產投資額度有所回落，增速也趨緩。但房地產投資已經占地區(qū)生產總值比重達到12.2%,支柱產業(yè)地位初現(xiàn)。據(jù)南京市統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：我市現(xiàn)有房地產開發(fā)企業(yè)達446家，房地產開發(fā)企業(yè)注冊資本96億元，房地產從業(yè)人員約30萬人，房地產開發(fā)項目337個，總投資591.87億元，用地面積2034.67公頃，總建筑面積2492.93萬平方米。2004年南京市商品房新批上市總量達1000多萬平米，在建、在售和新開工面積的增幅都超過50%。市場60%以上的開發(fā)項目屬于中高檔，而市場80%以上的需求集中在中低檔，中高檔商品房開發(fā)量過大，2.4城市化進程繼續(xù)加快，商品房價格的主要支撐面之一口的增加，居民對住房需求的增加。2005年，南京市民通過購買商品房來改善居住條件；加快“一區(qū)域內，將房地產開發(fā)與創(chuàng)造就業(yè)機會并舉，讓小區(qū)居基礎設施的建設。城市化進程是長期刺激房地產行業(yè)發(fā)展的重要動因，其不斷增長的速度也是南京市商品房價格的主要支撐面之一，2.5商品房成本上漲,商品房價格的主要支撐面之二土地成本的上漲——由于宏觀調控，使得南京市目前用于建造商品房的土地相對房地產價格較高的重要因素之一。地價是由土地出讓金、城市建設發(fā)費四部分組成。土地出讓金的高低又受地租、可供開發(fā)的土地數(shù)量的影響。經用地的需求，然而土地作為一種稀缺資源，供住宅開發(fā)的用地相對減少，這就成為觀原因。8·31土地大限之后，地產商靠關系拿地的好日子一去不復返，這一天也成為土地市場化的標志的的應用勢必將增加投資的成本，從而影響商品房的價格發(fā)商還采用了中庭花園、純凈水供給系統(tǒng)、小區(qū)智能化等設計，以改善和優(yōu)化居轉，還須將上下水、電力、電信、熱力、天然氣等配套設施與外圍市政接通：為日常場、學校、娛樂、通信設施，以及公交線路引入小區(qū)，等等。隨著競爭的加劇，銷售壓2.6近期宏觀調控對房價及對購房心理的影響分析時間：2021年x月x日模控制的同時，各大銀行紛紛采取相應措施提高個人住房按揭貸款門檻。特別是在二手按揭、換按揭”。所以，金融信貸的縮緊在限制一些投資者利用信貸進行購房投機加息——10月28日，中國人民銀行正式宣布加息0.27%。此次加息是9年來的首次加息。對于購房者來講，加息會增加多少月供是他們最關心的問題。其實長和收入的不斷提高下，消費者對住宅仍然有較高整體影響，但自住型的購房者的購房需求不會因此改變。但消費心理變化——經過政府引導和宏觀調控，南京市商品房“買方市場”格局正在逐步成型，市場逐步時間：2021年x月x日2.2樣本量本次調查抽取2004年10月1日-12月25日加入本會員庫的會員882個，本次調查可信度為95%以上，誤差控制在3%以內。隨機回訪以往會員樣本120個。2.3數(shù)據(jù)的質量控制設計顫設計顫卷、訪問、復計據(jù)數(shù)補統(tǒng)數(shù)及據(jù)充招葬、收復間回并核卷訪問員和招募員的培調招聘邊問員和2.4研究方法時間：2021年x月x日(1)調查方法：本次調研采用了電話訪談會員樣本，分區(qū)域攔截訪問隨機樣本的調查方法。(2)分析方法：主要采用定量研究的方法，并結合以定性研究。2.5主要研究指標(1)準購房者的人口學特征及社會學特征(2)準購房者的購房需求特征(3)準購房者的購房行為及習慣(4)準購房者的媒體接觸習慣2.6調研內容3.意向購房者的基本特征圖4-12004年四季度南京市準購房者年齡結構統(tǒng)計25歲以下26-35歲36-45歲46-55歲55歲以上—2004年一垂度2004年二季度2004年三季度2004年四季度抉策地產研究中心2004年四季度調查結果顯示，在意向購房者中26-35歲的人群比例最高，占據(jù)了整個人群的48.2%;其次是36-45歲之間的人群，比例為24.1%;25歲以下的人群，在準購房者中的比例也不容忽視，占到17.5%:46歲以上的人群的比例較低，合計為10.3%。時間：2021年x月x日縱觀2004年一、二、三、四季度，25歲以下的人群比例在經歷了前三個季度的平穩(wěn)態(tài)勢后在四季度有較大幅度的下降，降幅近10%;26-35歲之間的人群比例在三季度的較大幅度的上升后到四季度有微弱回落，從三季度的51.3%下降到48.2%,但其主體人群的地位沒有改變；36-45歲的人群比例在三季度較大幅度下降后到四季度有強力回升，從三季度的9.1%上升到24.1%;46歲以上的人群比例則沒有明顯的變化。這也從一個側面證明了26-35歲之間的人群不論是購房欲望和實現(xiàn)能力上在各個年齡段中都是最有競爭力3.2潛在購房者的家庭結構圖4-22004年四季度南京市準購房者家庭結構統(tǒng)計2004年一季度2004年二季度2004年三季度2004年四季度一單身兩口之家抉策地產研究中心四季度對潛在消費者的家庭結構的調研結果顯示：潛在購房者位進行房產的買賣行為，其比例高達90.1%,其中三口之家或三口以上的家庭結構占70.2%;相比之下單身購房群體在對房產的需求強烈程度和支付能力上都略顯不足2004年四個季度比較發(fā)現(xiàn)，家庭結構中各個比例變化不大，家庭購買的比例雖然在某個季度有變化，但總體走勢上基本平穩(wěn)，始終是單身購房群體的比例在10%左右微弱振動，家庭購買比例在93.3潛在購房者的家庭收入情況圖4-32004年四季度南京市準購房者家庭年總收入統(tǒng)計時間：2021年x月x日3萬以下3.1-4萬5.1-6萬萬12萬以上從圖4-3中可以看出：四季度的調研中，家庭年總收入集中在4-8萬之間。其中家庭年總收入在5.1-6萬的比例最高，達到19.8%;家庭年總收入在4.1-5萬的比例位居第二，占到17,8%;年總收入在3萬以下、3.1-4萬和12萬元以上的人群比例也較高，分別為16.8%、16.5%和16.2%;家庭年總收入在6.1-8萬和12萬以上比例均很小，比例分別為7.6%和5.3%。與前三個季度相比，潛在消費者的收入水平總體變化不大，家庭年總收入在4萬以下的人群比例有顯著下降，5.1-12萬的中高收入人群比例有較明顯的上升，12萬以上的高收入人群的比例基本穩(wěn)定。3.4潛在購房者的受教育程度圖4-42004年四季度南京市準購房者中學歷結構統(tǒng)計2004年一季度2004年二季度2004年三季度2004年四季度·初中及以下正如上季度報告中所說的，隨著學歷在個人發(fā)展中的作用越來越重要，上和提高經濟能力的一個重要途徑，尤其是社會競爭日益激烈的今天，于是，不僅僅受量不斷激增，其在人口中的比例也在不斷上升。從上圖中可以看出，具有大專和本科為潛在的購房主流，并正以驚人的速度在增長。抉策地產研究中心2004年四季度調查結果顯示，在準購時間：2021年x月x日房者中比例最高的是具有大專學歷的人群，為42.2%,比第三季度上升了5.3%;其次是具有本科學歷的人群，比例為39.9%,比第三季度上升了6.6%:而具有高中/中專及以下的人群比例則有所下降，分別從18.8%、2.0%下降為13.2%和0.3%。通過對2004年一、二、三、四季度的學歷分布對比發(fā)現(xiàn)，具有本科學歷的人群比例始終處于上升階段，具有大專學歷的人群比例穩(wěn)中有升，高中/中專/技校和初中及以下的人群比例一路下滑，這與社圖4-52004年三、四季度潛在消費者對購房區(qū)域的偏好統(tǒng)計蝶市然北12.例名.7%抉策地產研究中心的四季度調研結果顯示，潛在消費者對購買住房的區(qū)域偏好上東和城中，其中河西的偏好比例是24.2%,位居幾大片區(qū)之首，這主要