某市項(xiàng)目可行研究報(bào)告

鄭州市翠花路工程可行研究報(bào)告二零零四十一月二十日研究室目錄第一局部：鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)房產(chǎn)市場(chǎng)土地市場(chǎng)第二局部：工程區(qū)位描述工程區(qū)位和交通動(dòng)線SWOT分析總結(jié)第三局部：市場(chǎng)供需分析工程西區(qū)、東區(qū)樓盤概況市場(chǎng)供給面積區(qū)段分析工程主力面積定位第四局部：目標(biāo)客群深度分析目標(biāo)客群描述〔消費(fèi)、職業(yè)、性格特征〕目標(biāo)客群來(lái)向〔分布、交通動(dòng)線〕目標(biāo)客群厚度〔量體、人群〕第五局部：產(chǎn)品定位深度分析1、住宅產(chǎn)品定位：2、商業(yè)產(chǎn)品定位：3、住宅產(chǎn)品籌劃：第六局部：工程經(jīng)濟(jì)分析：主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：投資估算：3、收益分析：4、盈虧平衡與敏感性分析：5、主要現(xiàn)金流量分析：參考數(shù)據(jù)來(lái)源：研究室調(diào)研數(shù)據(jù)庫(kù)統(tǒng)計(jì)年鑒PARTY和EASY-GO的成交統(tǒng)計(jì)分析鄭州40指數(shù)圓點(diǎn)調(diào)查數(shù)據(jù)第一局部鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)一、1、鄭州市近年住宅樓市狀況：從以上數(shù)據(jù)可看出，鄭州近三年來(lái)住宅商品房供給持續(xù)增長(zhǎng),但隨著總量擴(kuò)大,增長(zhǎng)勢(shì)頭逐步放緩。而近三年的銷售狀況良好，每年均呈增量勢(shì)態(tài)，市場(chǎng)需求日趨活潑。近三年的住宅均價(jià)波動(dòng)不大，走勢(shì)平穩(wěn)。但是從今年投放樓盤區(qū)位,較去年偏遠(yuǎn),而與去年同區(qū)位比價(jià)格上漲空間較大。時(shí)間指標(biāo)2001200220032004年全年全年全年第一季度第二季度第三季度三季度累積投放面積投放面積增幅+51.5%+33.2%+6.6%---------------銷售面積39120．1銷售面積增幅+22.6%+14.4%+42.4%---------------銷售均價(jià)209920212100221322492265銷售均價(jià)增幅+6.2%-3.9%+4.1%----8.9%7.8%----時(shí)間指標(biāo)20022003年2004年全年全年合計(jì)第一季度第二季度第三季度4730087451281212、鄭州市02-04年住宅銷售一覽表從以上數(shù)據(jù)可看出，目前鄭州房市的戶型面積正在趨向小型化開(kāi)展，而且從市場(chǎng)反映來(lái)看，比擬受消費(fèi)者歡送二、鄭州04年土地市場(chǎng)受國(guó)家宏觀調(diào)控影響，從今年5月始，鄭州市的建設(shè)用地進(jìn)入招拍掛出讓階段，土地交易進(jìn)入市場(chǎng)化運(yùn)作期。但鄭州土地資源儲(chǔ)藏工作卻跟不上市場(chǎng)的步伐，市場(chǎng)供給、儲(chǔ)藏現(xiàn)狀及預(yù)期情況如下：1、5-9月土地上市量?jī)H約為600畝〔11宗左右〕；2、可出讓的規(guī)模在50畝以上的宗地，目前在環(huán)線內(nèi)已廖廖無(wú)幾；3、土地儲(chǔ)藏區(qū)域多集中在二七區(qū)、中原西區(qū)和惠濟(jì)區(qū)，金水區(qū)土地儲(chǔ)藏空間極小，且區(qū)政府奉行大力開(kāi)展商業(yè)的經(jīng)營(yíng)思路，不傾向房地產(chǎn)工程；4、加上農(nóng)用地和耕地的禁批政策實(shí)施，鄭州土地市場(chǎng)的供給放量時(shí)間應(yīng)該在05年4、5月份后。分析：依據(jù)以上的土地市場(chǎng)現(xiàn)狀和預(yù)期判斷，我公司翠花路地塊，無(wú)論在地段、規(guī)模，還是市場(chǎng)投放時(shí)機(jī)，均占據(jù)優(yōu)勢(shì)。第二局部工程區(qū)位描述工程區(qū)位和交通動(dòng)線地塊位置綜述：目標(biāo)地塊位于翠花路、沙口路交叉口東北角500米處，處于隴海、京廣鐵路線的鐵路橋之間的連接地帶，距離約500米。本案屬金水區(qū)，處于金水、中原、惠濟(jì)三區(qū)交界，是南陽(yáng)路與農(nóng)業(yè)路交匯處繁華地段的最近輻射區(qū)，加之農(nóng)業(yè)路的貫穿，目前本案的地段升值潛力凸顯。地塊四至：東至：京廣鐵路線和華林都市廣場(chǎng)北至：省建材倉(cāng)庫(kù)南至：翠花路西至：岳寨、大孟寨村和農(nóng)業(yè)路立交橋1〕宗地位置圖：2〕交通：隨著日前農(nóng)業(yè)路立交橋的建成通車，本案交通狀況大大改善，目前地塊大門處已有公交站牌設(shè)立，交通動(dòng)線如下：公交站牌公交站牌人行道二、本案地段值根據(jù)京廣線兩側(cè)樓盤的價(jià)格圖〔如下列圖所示〕：錦隆陽(yáng)光雅閣思達(dá)逸樹(shù)人生1800---19002000—21002100—22002200—23002600以上〔高層〕亞新美好時(shí)光暉達(dá)新街坊清城美苑風(fēng)和日麗太極公館林蔭大道錦隆陽(yáng)光雅閣思達(dá)逸樹(shù)人生1800---19002000—21002100—22002200—23002600以上〔高層〕亞新美好時(shí)光暉達(dá)新街坊清城美苑風(fēng)和日麗太極公館林蔭大道上圖可見(jiàn)沿京廣線個(gè)案的平均價(jià)格目前多在1800元/m2---2400元/m2左右，我工程地段值那么在2200-2500之間〔含預(yù)期市場(chǎng)上漲空間〕。三、宗地SWOT分析優(yōu)勢(shì)：1、地塊：地塊方正，利于規(guī)劃；2、交通：交通路線可達(dá)鄭州市四個(gè)方向，方便自由；3、升值潛力：本案處于農(nóng)業(yè)路繁華路段延伸區(qū)，升值潛力明顯；4、配套：周邊市政配套齊全，符合居住區(qū)要求；5、形象：可依托“21世紀(jì)〞成功品牌，市場(chǎng)形象易樹(shù)立；6、客群：處于三區(qū)交匯，客群面寬，金水區(qū)購(gòu)置力尤強(qiáng)；劣勢(shì)：噪音：火車噪音，對(duì)消費(fèi)心理抗性大；形象：處于都市村莊聚集地，短期形象難改變；交通：目前農(nóng)業(yè)路立交橋至北向東，交通不便；人文：所處小區(qū)域內(nèi)人文素質(zhì)不高，區(qū)域內(nèi)沒(méi)有高檔社區(qū)；時(shí)機(jī)：交通：農(nóng)業(yè)路打通后，交通便利，對(duì)區(qū)域形象帶動(dòng)作用明顯，是重要的推廣賣點(diǎn)；同等規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)工程：因?yàn)橥恋厥袌?chǎng)的原因，本案推出和強(qiáng)銷期，區(qū)域范圍內(nèi)將罕有類似本案的大盤出現(xiàn)；3、鄭州市近期對(duì)都市村莊的有方案改造，促進(jìn)一些租房戶的提前消費(fèi)。4、目前鄭州市民的購(gòu)房需求旺盛。威脅：區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)：目前工程所處地段的東、西區(qū)均有在售或擬建樓盤，區(qū)域投銷量考驗(yàn)大；未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)考量：本案開(kāi)發(fā)周期的未來(lái)一年內(nèi)，新工程無(wú)法預(yù)先查證；從有關(guān)信息預(yù)測(cè)及分析：全國(guó)乃至鄭州在2005年政府會(huì)有局部土地放量進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控。從上述分析，我們認(rèn)為，應(yīng)強(qiáng)化本案的時(shí)機(jī)點(diǎn)，弱化劣勢(shì)，所以針對(duì)時(shí)機(jī)和劣勢(shì)制定以下對(duì)策：應(yīng)定位區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)壓力小的產(chǎn)品；通過(guò)沿街底商和小區(qū)內(nèi)商鋪，不僅給業(yè)主提供配套設(shè)施，而且有利于襯托區(qū)域內(nèi)人氣、商業(yè)氣氛和提升利潤(rùn)點(diǎn)利用緊臨農(nóng)業(yè)路昭示性強(qiáng)的特點(diǎn)，快速樹(shù)立工程形象；根據(jù)工程所處區(qū)域個(gè)案投放量大的特點(diǎn)，須加快我工程的操作速度，力求短、平、快；借農(nóng)業(yè)路貫穿之勢(shì)，推廣區(qū)域升值潛力強(qiáng)等賣點(diǎn)，盡早改變消費(fèi)者對(duì)區(qū)域人文素質(zhì)不高的認(rèn)識(shí)。四、周邊配套設(shè)施圖：生活設(shè)施：九頭崖超市、思達(dá)超市、通利家電量販、二環(huán)道水果批發(fā)市場(chǎng)、黃河食品城、岳寨市場(chǎng)等，居家生活消費(fèi)零距離；金融、郵政設(shè)施：工商行、交行、農(nóng)行、建行、翠花路郵政分局，方便家庭理財(cái)；休閑娛樂(lè)設(shè)施：德克士快餐、新蜀園飯店、鴻運(yùn)保齡球館、水上樂(lè)園俱樂(lè)部等，為交友和商業(yè)洽談，提供更多樣的交流方式；教育設(shè)施：南陽(yáng)新村幼兒園、南陽(yáng)路一小、南陽(yáng)路二小、鄭州少年先鋒學(xué)校，為孩子教育提供了多方面選擇，教育更全面醫(yī)療設(shè)施：999大藥房、麥迪森大藥房、大橋局醫(yī)院、鄭鐵分局醫(yī)院等，為健康提供保障；交通設(shè)施：門前有69、96、306、901路公交路過(guò)，通達(dá)鄭州市各方向，另可依托南陽(yáng)路和農(nóng)業(yè)中路數(shù)十條公交線路，交通便捷，覆蓋面廣；五、總結(jié)本案所處該地段周邊配套齊全，居住氣氛濃厚，但因受交通不便等歷史因素影響，所處小環(huán)境不佳，市民對(duì)該區(qū)位認(rèn)識(shí)度不高。目前隨著農(nóng)業(yè)路通行，交通條件已有大的改善，地段預(yù)期升值潛力也將逐日提升，已往的缺點(diǎn)現(xiàn)已向利好轉(zhuǎn)變，這些都為本案做好了旺銷鋪墊。第三局部市場(chǎng)供需分析一、工程西區(qū)、東區(qū)樓盤概況東區(qū)工程在售工程進(jìn)度備注潛在工程西區(qū)工程樓盤名稱風(fēng)和日麗夢(mèng)園新村正巖鴻基工程開(kāi)元三期通過(guò)實(shí)地調(diào)查，在建、擬建的有影響力的開(kāi)發(fā)工程主要有：1〕在建：華林都市三期、亞新美好時(shí)光、林蔭大道、暉達(dá)新街坊、風(fēng)和日麗2〕擬建：正巖、華林都市四期以上樓盤開(kāi)發(fā)商多為工程公司，有一或兩個(gè)開(kāi)發(fā)案例，論資金實(shí)力、品牌知名度、客戶認(rèn)知度、操盤水平，均不如我公司，并且潛在工程所以區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)我工程優(yōu)勢(shì)明顯。東區(qū)35以下35－4545－6060－7580－100100－120120－140投銷投銷投銷投銷投銷投銷投銷投銷一居室4846一室一廳2164812428二室一廳2018二室二廳21015222115三室二廳33013617585105四室二廳15五室二廳二、區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)供給面積區(qū)段分析〔調(diào)研時(shí)間：04.〕西區(qū)35以下35－4545－6060－7580－100100－120120－140220投銷投銷投銷投銷投銷投銷投銷投銷一居室一室一廳二室一廳1211二室二廳358190三室二廳45989144118四室二廳五室二廳3231根據(jù)上表觀察，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力弱的產(chǎn)品，多集中在中小戶型，并以小戶型甚之。其中25-35平米、60-75平米之間的一房和小兩室一廳戶型，市場(chǎng)投放量小，供需情況前者好與后者。據(jù)此，對(duì)我公司已成功完銷的兩個(gè)工程--“時(shí)尚PARTY〞和“青年EASY-GO〞“香桔市〞，及其它小戶型社區(qū)做了深入調(diào)查，其供銷情況如下：1、時(shí)尚PARTY和EASY-GO成交統(tǒng)計(jì)分析社區(qū)

名稱銷售周期量體需求面積用途入住反應(yīng)20-3535-60自住投資自住出租租金價(jià)位〔元〕PARTY2年1398戶76%24%84%16%54%46%450-600EASY-go10個(gè)月1854戶70%30%73%27%80%20%350-450香桔市8個(gè)月1134戶38%62%68%32%無(wú)無(wú)分析說(shuō)明：1〕對(duì)需求面積的分析：通過(guò)以上數(shù)據(jù)及現(xiàn)場(chǎng)銷售反應(yīng)，20-35平米需求量大，去化速度快，客群廣泛，而40-60平米，除香桔市因?yàn)橥斗疟壤町惔蠖鴮?dǎo)致需求量大外〔經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)銷售部門統(tǒng)計(jì)，銷售過(guò)程中一直有一定比例客戶關(guān)注20-35平米〕，其它兩個(gè)產(chǎn)品那么均以20-35平米占投銷比重的70%。2〕對(duì)用途和入住反應(yīng)的分析：所屬區(qū)域工程規(guī)模

(m2)均價(jià)

(元/m2)面積

區(qū)段戶型投放套數(shù)銷售套數(shù)投放時(shí)間交房時(shí)間共投放備注中原區(qū)棉紡路鑫苑.都市領(lǐng)地2500351R300720戶未開(kāi)工未認(rèn)購(gòu)431R30050--602R120金水區(qū)南陽(yáng)路亞新·美好時(shí)光20001R96144戶未開(kāi)盤認(rèn)購(gòu)80%712R48金水區(qū)南陽(yáng)路林蔭大道1800321R484696戶予售證未到，認(rèn)購(gòu)90%411R4848金水區(qū)南陽(yáng)路裕華美霖147015001R282828戶予售證未到認(rèn)購(gòu)50%金水區(qū)南陽(yáng)路中亨.獨(dú)立空間，280026、30、38322322戶未開(kāi)工05年底交房48、53、、76金水區(qū)農(nóng)業(yè)路華林.逸樹(shù)人家三期200040多1R約30約30戶邊角料，售余一套通過(guò)數(shù)據(jù)說(shuō)明，在購(gòu)置時(shí)，自住比例大于投資，說(shuō)明小戶型的低總價(jià)、低首付的特征及經(jīng)濟(jì)適用的使用功能特點(diǎn)，深深吸引著其目標(biāo)客群，后期入住期，那么出現(xiàn)出租比例升高，使用和投資功能轉(zhuǎn)換比高，說(shuō)明一是小戶型是過(guò)渡產(chǎn)品〔有一定積蓄后調(diào)換大戶型〕，二是不管對(duì)于自住和投資者來(lái)講，小戶型的投資價(jià)值同等重要。2、我們對(duì)本案區(qū)域內(nèi)其它小戶型工程也做了跟蹤分析，情況如下：共投放約：1340戶。其中40平方米以下共約411戶,40---65平方米共約607戶〔不包括中亨.獨(dú)立空間〕銷售情況以亞新.美好人家、林蔭大道最好，鑫苑.都市領(lǐng)地也因區(qū)域內(nèi)小戶型產(chǎn)品少，品牌美譽(yù)度高，雖然目前尚屬認(rèn)購(gòu)期，來(lái)訪量卻在西區(qū)獨(dú)占鰲頭。三、本案工程面積定位：根據(jù)前面SWOT分析中找市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力小、做短、平、快工程的對(duì)策，及以上市場(chǎng)供給面積區(qū)段和小戶型社區(qū)銷售情況，我們建議，本案戶型面積可定位在20-35平米和40-60平米之間，其中以前者為主力面積，后者為搭配面積。這樣不僅防止了同期樓盤同質(zhì)化、銷售競(jìng)爭(zhēng)壓力大，而且我們可憑借“新地產(chǎn)〞的品牌優(yōu)勢(shì)和正宗小戶型營(yíng)造者的身份，以到達(dá)快速銷售、實(shí)現(xiàn)正現(xiàn)金流的戰(zhàn)略目的。第四局部目標(biāo)客群深度分析針對(duì)本案的主力面積小戶型的定位，我們進(jìn)一步對(duì)客群量體厚度驗(yàn)證，現(xiàn)即對(duì)目標(biāo)客群從以下三方面深度分析如下：一、目標(biāo)客群描述〔消費(fèi)、收入、職業(yè)、性格特征〕〔一〕客群分析1、20-35平米，小戶型客群分析根據(jù)PARTY和EASY-GO的統(tǒng)計(jì)資料，對(duì)小戶型客群分析如下：社區(qū)

名稱銷售周期量體客戶年齡用途入住反應(yīng)從事職業(yè)30-45歲投資自住自住出租租金價(jià)位〔元〕個(gè)體業(yè)主自由職業(yè)機(jī)關(guān)事業(yè)私營(yíng)企業(yè)PARTY2年1398戶48%52%16%84%54%46%450-6008%25%67%EASY-go10個(gè)月1854戶61%39%27%73%80%20%350-45012%24%28%36%香桔市8個(gè)月1134戶48%52%32%68%無(wú)無(wú)8%18%23%51%A、需求分析此類戶型，客源需求主要可分為：新婚向往獨(dú)立、自由生活擺脫租房外地進(jìn)鄭、留鄭私人空間個(gè)人工作室小型辦公聯(lián)絡(luò)點(diǎn)投資對(duì)總價(jià)需求：5-9萬(wàn)收入水平比擬1、對(duì)價(jià)格敏感性分析2、月供與月收入水平對(duì)應(yīng)分析：按現(xiàn)在鄭州市平均工資1000元計(jì)，銷售均價(jià)為2200元，支付程度按占月收入的30%為合理支出標(biāo)準(zhǔn)，面積總價(jià)首付月供支付程度月回報(bào)率20年30年20年30年月租回報(bào)25m2293246易易400元27%35m2400345吃力易550元27%序號(hào)類型特征1a、b、c、d、g〔20-30歲〕23C、年齡及購(gòu)置心理特征2、60-75平米，緊湊戶型客群分析A、需求分析此類戶型，客源需求主要可分為：a、新婚或成家不久b、擺脫租房c、給孩子一個(gè)穩(wěn)定的家庭成長(zhǎng)環(huán)境d、親子心理、私密需求對(duì)總價(jià)需求：12-18萬(wàn)之間B、收入水平比擬1、對(duì)價(jià)格敏感性分析2、月供與收入水平對(duì)應(yīng)分析按現(xiàn)在鄭州市每月平均工資1000元計(jì)〔家庭收入為2200元〕，銷售均價(jià)為2200元，支付程度按占月收入的30%為合理支出標(biāo)準(zhǔn)：C、年齡及購(gòu)置心理特征序號(hào)類型特征1a、b、c〔25-40歲〕2二、客群來(lái)向〔分布、交通動(dòng)線〕分布：據(jù)PARTY和EASY-GO的統(tǒng)計(jì)資料和顯示：社區(qū)

名稱銷售周期量體從事職業(yè)客戶區(qū)域個(gè)體業(yè)主自由職業(yè)機(jī)關(guān)事業(yè)私營(yíng)企業(yè)金水中原二七其它PARTY2年1398戶8%25%67%52%15%12%22%EASY-go10個(gè)月1854戶12%24%28%36%62%8%11%19%香桔市8個(gè)月1134戶8%18%23%51%60%12%9%20%1〕依據(jù)以上客群需求及身份特征分析，本案的客群集中在〔寫字樓〕企業(yè)白領(lǐng)、〔科技市場(chǎng)〕IT人員、保險(xiǎn)從業(yè)者、創(chuàng)業(yè)期的大學(xué)畢業(yè)生、個(gè)體業(yè)主、公務(wù)員及中低收入鄭州市民之中。2〕另外依據(jù)本案半徑4公里〔半小時(shí)公交車程〕覆蓋區(qū)計(jì)算客戶，那么是圍繞農(nóng)業(yè)路為交通核心的黃河路、花園路、東風(fēng)路及二環(huán)道所包圍區(qū)域，其中五條主干道分別是農(nóng)業(yè)路、東風(fēng)路、花園路、文化路、南陽(yáng)路。據(jù)以上兩點(diǎn)，那么目標(biāo)客群的：從業(yè)、居住聚集點(diǎn)：經(jīng)三路浦發(fā)銀行金融圈、中保人壽、科技市場(chǎng)商圈、工大和農(nóng)大文化路高校圈〔都市村莊〕、黃河食品城北建材商圈等交通距離：一次乘車或轉(zhuǎn)乘一次，交通動(dòng)線距離短，可直達(dá)或轉(zhuǎn)乘車輛達(dá)20余條，方便快捷三、目標(biāo)客群厚度〔量體〕根據(jù)圓點(diǎn)公司調(diào)查資料：〔客群年齡25-35歲〕1〕接受總價(jià)〔2〕推算公式工程市場(chǎng)容量=鄭州城區(qū)人口×工程輻射區(qū)域占市區(qū)面積的比例×25-35歲占總?cè)丝诘谋壤聊艹惺?-15萬(wàn)總價(jià)的購(gòu)房人比例〔3〕計(jì)算過(guò)程工程市場(chǎng)容量=2200000×1/8×28%×27%≈10000—20000套〔考慮結(jié)婚因素〕結(jié)論：該類產(chǎn)品本區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)容量為10000--20000套,假設(shè)工程量體占總?cè)萘康?0%，約為2000套;假設(shè)工程量體占總?cè)萘康?5%，約為2500套；工程量體占總?cè)萘康?0%，約為3000套。第五局部產(chǎn)品定位根據(jù)以上對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)品投放和銷售狀況分析，以及對(duì)目標(biāo)客戶群的分析，此工程的產(chǎn)品定位在：住宅局部定位：方案一：〔土地為104畝〕1〕住宅量體70%為25-40平米的小戶型更新版；2〕住宅量體30%為65-70平米的小戶型合并戶；這樣不僅符合小戶型的整體定位，還能迎合需求緊湊戶型客戶的需要，在拓寬戶型利用功能的同時(shí)，對(duì)降低銷售風(fēng)險(xiǎn)方面也有著一定的意義。方案二：〔土地為150畝〕1〕住宅量體70%為25-40平米的小戶型更新版；2〕住宅量體30%為70平米左右的緊湊兩房，集中在社區(qū)的中心位置；二、商業(yè)局部定位：1、投資回報(bào)分析區(qū)域租、售行情工程名稱出售/租方案建筑形態(tài)/業(yè)態(tài)售價(jià)租金經(jīng)營(yíng)評(píng)價(jià)富田麗景1.一、二層捆綁出售〔共二層〕2.一、二層捆綁出租〔共二層〕2.銀行、SPA、服裝錦隆陽(yáng)光都市一層出售〔共一層〕一層出租〔共一層〕2.超市、美容、汽車修理中心全部售完45-47元出租率85％，經(jīng)營(yíng)狀況良好家世界共二層，全部出租2.精品店、大型超市精品店：160元/人氣嚴(yán)重缺乏，沒(méi)有大型超市的繁榮景象，商戶感覺(jué)苦惱另外：〔1〕文化路至沙口路的農(nóng)業(yè)路段，具規(guī)模的商業(yè)集中在東三街與南陽(yáng)路之間的1000米處，有食品批發(fā)市場(chǎng)、建材市場(chǎng)、洗浴、KTV、保齡、飯店、溜冰場(chǎng)、影視廳、超市等，主要客群為黃河路北的文化路和南陽(yáng)路附近的居民及高校學(xué)生，商業(yè)氣氛強(qiáng)，除建材市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)不佳外，其余業(yè)態(tài)運(yùn)作良好?！?〕黃河路至東風(fēng)路的南陽(yáng)路段，具規(guī)模的商業(yè)集中在農(nóng)業(yè)路與東風(fēng)路之間的1500米處，有超市、飯店、家電量販、快餐廳等，主要客群為此路段附近的居民，商業(yè)氣氛強(qiáng)，運(yùn)作良好?！?〕此外，黃河路與農(nóng)業(yè)路之間的南陽(yáng)路段，及南陽(yáng)路西的農(nóng)業(yè)路段和沙口路段的商業(yè)氣氛較差，商業(yè)業(yè)態(tài)貧乏，這與附近成熟居民區(qū)較少，消費(fèi)能力低下，有極大的關(guān)系?？深A(yù)計(jì)，隨著農(nóng)業(yè)路交通環(huán)境的改善和華林都市家園、疊翠園、錦隆陽(yáng)光都市、開(kāi)元及我工程等一大批住宅區(qū)的建成和投入使用，該區(qū)段商業(yè)氣氛將會(huì)有較大的提升空間。投資回報(bào)分析〔均按1000平米計(jì)，暫不考慮通貨膨漲及租金遞長(zhǎng)率〕層數(shù)銷售額租金回收年限單價(jià)總銷額1-2層7600元760萬(wàn)14年3層3000元300萬(wàn)10年2、定位1〕建筑層數(shù)及業(yè)態(tài)：根據(jù)我工程客群多為20-30歲的年齡定位，所以商業(yè)業(yè)態(tài)的設(shè)立也應(yīng)符合此年齡段的消費(fèi)習(xí)慣，綜合周邊商業(yè)設(shè)施的布點(diǎn)及經(jīng)營(yíng)情況，建議：商業(yè)三層結(jié)構(gòu)，其中：一層，可引進(jìn)銀行、超市、電信營(yíng)業(yè)廳二層，可引進(jìn)咖啡廳、茶藝、快餐廳、網(wǎng)吧三層，可引健身俱樂(lè)部、美容SPA或KTV量販②進(jìn)深：進(jìn)深在17-25米之間；營(yíng)銷時(shí)段及建議：建議該商業(yè)局部在以下幾個(gè)條件具備后再出售：a〕小區(qū)一期建成后〔現(xiàn)房后人氣足，可增強(qiáng)投資客的信心〕b〕招商工作提前開(kāi)展，并且有了既定的租戶〔投資回報(bào)更具說(shuō)服力，從而實(shí)現(xiàn)以租帶售，有利于價(jià)格拉升〕；c〕門前廣場(chǎng)形象需提前出效果〔提升地段商業(yè)檔次，吸引消費(fèi)者〕；d〕三層商業(yè)由于其昭示性低，在出租和出售時(shí)，阻力均較大，建議加大招商力度，或采取自已先經(jīng)營(yíng)，后出租，再出售。三、產(chǎn)品方案籌劃：鄭州乃至全國(guó)的小戶型近幾年大受追捧、持續(xù)熱銷、市場(chǎng)需求量巨大，但是隨著業(yè)主的不斷入住，以及購(gòu)置者的理性思考，小戶型在居住上的劣勢(shì)很容易的顯現(xiàn)。如：得房率低、房型不合理、居住功能差、識(shí)別性差、高層上下不便等因素。因此，對(duì)于新的小戶型工程，我們要推陳出新，躲避不利因素，以我公司鄭州小戶型的創(chuàng)始人身份，在前兩個(gè)工程熱銷的口碑下，以及目前小戶型市場(chǎng)的良好需求下，順勢(shì)而為，再次在鄭州市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)潮流、舉起小戶型住宅的領(lǐng)航者，引起新的轟動(dòng)和關(guān)注。那么，針對(duì)產(chǎn)品本身，提出幾點(diǎn)對(duì)策：1、完善商業(yè)配套。在規(guī)劃中，提出做社區(qū)商業(yè)步行街，沿街規(guī)劃對(duì)外商業(yè)，業(yè)態(tài)考慮適合年輕的消費(fèi)場(chǎng)所以及周圍空缺的商業(yè)。如茶舍、咖啡店、健身美容、干洗店等，能滿足年輕人輕松、快捷而“懶惰〞的生活方式。2、細(xì)化功能區(qū)隔，面積配比合理。小戶型不等于小面積，不能因戶型小而忽略居住品質(zhì)。而事實(shí)上，小戶型的居住者，很大一局部是在引導(dǎo)一種時(shí)尚的生活方式，因此對(duì)品質(zhì)的需求會(huì)更高。1〕、針對(duì)70平方米的緊湊兩房，提出“大廳小房〞的間隔，客廳在16—18平方米，臥室在13—15平方米，廚房6平方米。衛(wèi)生間4平方米。設(shè)置外出陽(yáng)臺(tái)和外飄窗。強(qiáng)調(diào)此社區(qū)內(nèi)小兩房的舒適性。2〕35--40平方米的一房，此面積段足以把居住的根本功能提供完備。如客廳、臥室、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏、外飄窗等，因此，儲(chǔ)藏、壁櫥、小陽(yáng)臺(tái)以及冰箱、洗衣機(jī)、書桌、餐桌等專用空間都要布置到位。充分利用到每一寸空間。3〕20—30平方米的單間。此類房型重在引導(dǎo)年輕人“懶散、自由、隨意〞的生活方式。因此提供出發(fā)揮創(chuàng)意的空間，是很重要的。但是諸如冰箱、洗衣機(jī)、電磁爐、電飯鍋等一些專用位置的水、電、氣的予留是非常必要的。3、房型設(shè)計(jì)與裝修設(shè)計(jì)同步結(jié)合，相得益彰。在裝修設(shè)計(jì)中，常會(huì)因?yàn)榉啃偷木窒藓涂臻g的不合理而給裝修設(shè)計(jì)帶來(lái)麻煩和為難。因此可考慮二者同步進(jìn)行。亦既房型設(shè)計(jì)應(yīng)為裝修設(shè)計(jì)創(chuàng)造條件，留有余地；裝修設(shè)計(jì)應(yīng)強(qiáng)化房型的創(chuàng)意，提高空間的利用率，增加實(shí)用性和功能性。4、建議做一個(gè)組團(tuán)錯(cuò)層式立體空間房型。在營(yíng)銷策略上，類似青年居易“女子公寓〞?！擦矿w尚未推出〕以35—40平方米為一個(gè)單位，一層為客廳、餐廳、櫥衛(wèi)，二層為附送約20平方米的臥室。如有可能，做到一戶4.5米高。一層為客廳挑空和2.15米的餐廳、櫥衛(wèi)，二層為2.35米的臥室和書桌。實(shí)用率會(huì)到達(dá)150%，且動(dòng)、靜區(qū)分區(qū)明顯，又保持了業(yè)主的私秘性，再加上兩層都采用玻璃窗和二層玻璃隔斷，在通風(fēng)和采光上都會(huì)很好解決。此類房型對(duì)應(yīng)客戶群，主要是對(duì)價(jià)格敏感度不高，在追求“獨(dú)立、個(gè)性、情調(diào)、懶散〞的生活方式和氣氛，有這樣幾類，如：前衛(wèi)的“新新人類〞、“自由工作者〞、“體音美〞愛(ài)好〔或工作者〕等。第六局部：工程經(jīng)濟(jì)分析要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：序號(hào)名稱單位指標(biāo)備注1規(guī)劃用地面積M22建設(shè)用地M23公用道路用地M204總建筑面積M21643405銷售面積M2142540住宅銷售面積M21335405.3社區(qū)商業(yè)面積M230005.4沿街商業(yè)面積M260006地下層面積M2218007平臺(tái)面積M2133008道路面積M257709綠化面積M21830010容積率％未計(jì)算地下層面積11總用地/總建面2、投資估算：序號(hào)工程單價(jià)〔M2〕投資額〔萬(wàn)元〕備注1土地費(fèi)用11007911實(shí)際土地面積2前期費(fèi)用1502451銷售面積3住宅建安費(fèi)用75010015。5銷售面積4社區(qū)商業(yè)建安費(fèi)用550165銷售面積5沿街商業(yè)建安費(fèi)用700420銷售面積6根底配套設(shè)施69979．81地上面積7銷管財(cái)費(fèi)用2233318．42