北京望京商業(yè)步行街(商業(yè)廣場)項目可行性研究報告

北京望京商業(yè)步行街(商業(yè)廣場)工程可行性研究報告XXXX房地產(chǎn)開發(fā)市場部工程市場調(diào)研一．區(qū)域總體環(huán)境分析 31、望京區(qū)域規(guī)劃 42、望京區(qū)域環(huán)境開展趨勢 43、望京產(chǎn)業(yè)開展布局 54、望京區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)狀況及分布 65、望京地區(qū)交通狀況總體分析 96.人口狀況分析 15二、區(qū)域商業(yè)市場環(huán)境分析 241、區(qū)域商業(yè)市場開展歷程 242、區(qū)域商業(yè)市場現(xiàn)狀分析 243、區(qū)域商業(yè)市場未來開展趨勢 27三、本工程周邊的狀況分析 341、工程區(qū)位及研究范圍 342、本案交通狀況分析 343、本案周邊住宅狀況分析 36工程定位及可行性研究四、市場初步定位 491．業(yè)態(tài)定位 492．租售價格定位 523．終端客戶定位 58五、工程操作性分析 631．市場面分析 632．技術(shù)面分析 653．經(jīng)濟面分析 67六、經(jīng)濟模型局部 691.本錢局部核算 692.額度比例核算 703.租賃現(xiàn)金流分析〔靜態(tài)〕 714.租賃現(xiàn)金流分析〔動態(tài)〕 725.工程租售同步操作現(xiàn)金流狀況 73七、可行性分析結(jié)論 75工程市場調(diào)研一．區(qū)域總體環(huán)境分析望京地區(qū)位于北京市區(qū)東北部的四環(huán)路與五環(huán)路之間，隸屬朝陽區(qū)管轄，是市區(qū)中具有工作、居住、娛樂等功能、規(guī)劃配備地區(qū)級生活效勞設施和市級大型公建的綜合性區(qū)域。按照北京市政府對望京地區(qū)“城市副中心〞的定位，以及2003年北京市政府數(shù)次對望京區(qū)域進行規(guī)劃調(diào)整，望京區(qū)域整體居住環(huán)境有了明顯提升。產(chǎn)業(yè)、交通、配套等各個方面設施條件得到完善，伴隨區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟開展，國外高新企業(yè)進駐望京區(qū)域的數(shù)量增多，住宅樓盤開發(fā)完成后，居住人口數(shù)量大幅遞增，望京地區(qū)也由過去單純的生活居住區(qū)朝著國際化望京的方向開展。1、望京區(qū)域規(guī)劃望京地區(qū)總用地規(guī)模為17.8平方公里(其中西側(cè)綠化隔離帶用地約為1平方公里)，規(guī)劃總居住人口為33萬人，現(xiàn)有常住人口近15萬人?？傮w布局由地區(qū)功能鏈、自然生態(tài)鏈、景觀綠化軸及公共交通通道等主導系統(tǒng)構(gòu)成，包括1個地區(qū)級主商業(yè)中心、5個次商業(yè)中心、8個社區(qū)商業(yè)中心和6個文化娛樂中心；8個區(qū)間公園、38個社區(qū)綠地和3條區(qū)間綠色通道；另外還有廣順南北大街為地區(qū)功能性景觀主軸，北小河為水景主軸，望京綠化主軸。望京區(qū)域按照最新城市規(guī)劃功能標準劃分，以北小河為界，分成南北兩大塊。北小河南側(cè)統(tǒng)稱為“望京新城〞，其功能以望京中心區(qū)公共設施為中心，以居住為主，兼文化、教育、辦公等功能的綜合區(qū)；北小河北側(cè)確定為“望京科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)〞，其功能以高科技產(chǎn)業(yè)及研發(fā)為主，兼有居住、商服等相應配套效勞功能的綜合區(qū)。目前，朝陽區(qū)在已經(jīng)形成了建國門外、三里屯、亮馬河三個使館區(qū)之外，第四使館區(qū)落戶望京，從而更進一步增強了望京區(qū)域的整體競爭力。2、望京區(qū)域環(huán)境開展趨勢 望京在開展初期階段，由于市政交通、配套設施的滯后一度開展速度相對緩慢，被稱作“睡城〞。但在近年政府規(guī)劃調(diào)整和改善良后，望京地區(qū)整體環(huán)境得到很大的改觀，區(qū)域居住品質(zhì)和生活質(zhì)量得到了購房者的認可，同時也吸引眾多國外高新企業(yè)紛紛落戶。近年來，國外大商家看好望京地區(qū)蘊藏的市場契機，宜家、華堂、沃爾瑪、家樂福等紛紛選址望京。在這種整體環(huán)境利好的趨勢下，望京地區(qū)的房地產(chǎn)市場也得到了穩(wěn)步的開展，住宅市場紛紛出現(xiàn)大體量開發(fā)的趨勢，商務辦公環(huán)境日趨濃厚，區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)更是出現(xiàn)了井噴現(xiàn)象。在這種交通、市政、配套逐步完善的過程中，望京正朝著“城市副中心〞的定位方向穩(wěn)步開展，成為真正意義上的生活國際化，居住都市化的大望京。3、望京產(chǎn)業(yè)開展布局望京科技園位于朝陽區(qū)酒仙橋-望京地區(qū)，占地10.5平方公里。園區(qū)以首都機場高速路為界分為東、西兩局部。東區(qū)的范圍是東至京包鐵路，西至四環(huán)路，南至壩河、酒仙橋路、電子體育場南側(cè)路和駝房營路。2004年5月31日，北京奧運經(jīng)濟重點推介工程—加拿大北電網(wǎng)絡中心作為入駐望京高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)的第一家全球500強企業(yè)正式落戶望京。隨后

世界500強企業(yè)紛紛把視線轉(zhuǎn)向以“睡城〞著稱的望京，2004年12月摩托羅拉研發(fā)總部在望京破土開工，2004年11月12日寶馬汽車電子技術(shù)研發(fā)中心在望京奠基，韓國三星電子、西門子、松下、LG等跨國企業(yè)紛紛選擇將總部定在望京。目前望京高科技產(chǎn)業(yè)已經(jīng)形成以電子、通訊等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)鏈，產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)已建成了北京市正式投入運行的面積最大的孵化器：望京科技創(chuàng)業(yè)園和中國北京(望京)留學人員創(chuàng)業(yè)園。截止2005年望京高新科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的電子信息類產(chǎn)業(yè)已達73.45%，望京產(chǎn)業(yè)已形成以通信、計算機、數(shù)字視聽為主的產(chǎn)業(yè)支柱。在望京地區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈條逐步完善的過程中，望京地區(qū)的商務氣氛愈來愈濃厚。西門子、摩托羅拉、愛立信等國際企業(yè)紛紛將總部選址定在望京，望京區(qū)域外資企業(yè)總部自建物業(yè)面積預計超過30萬平方米面積。望京地區(qū)跨國企業(yè)的高速開展，同樣預示著望京地區(qū)未來開展的巨大潛力。望京外資企業(yè)在建物業(yè)面積比例圖單位:平米從望京的產(chǎn)業(yè)園的開展方向來看，“十一五〞規(guī)劃期間，朝陽區(qū)重點開展目標之一就是把望京打造成一個電子產(chǎn)業(yè)基地，而在國外高新科技產(chǎn)業(yè)落戶望京的過程中，這種“跨國企業(yè)研發(fā)總部〞效應也極大的促進了望京地區(qū)的商務氣氛的提升。隨著望京地區(qū)產(chǎn)業(yè)的高速開展，望京地區(qū)將憑借區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的核心競爭力，以及整體環(huán)境的日趨完善，成為北京另一個具有復合功能的城市中心地。4、望京區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)狀況及分布望京開展至今，交通體系及商業(yè)配套各方面得到不斷完善，寫字樓物業(yè)市場也有著突飛猛進的開展。在望京高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設過程中，大批國際大型企業(yè)先后落戶科技園，從而帶動了對望京地區(qū)寫字樓物業(yè)的需求。望京寫字樓物業(yè)工程統(tǒng)計表工程名稱體量〔m2〕租金(元/日/m2)檔次愛慕國際21000乙級博雅國際中心27000〔規(guī)劃〕待定甲級眾運大廈19600乙級葉青大廈500003甲級中辰大廈17400乙級洛娃科技大廈15500乙級鑫佳泓大廈175003甲級博泰大廈24000甲級博泰國際650007000元/m2商住望京科技創(chuàng)業(yè)園700003甲級星源國際22000商住娜麗莎大廈5000商務Loftel170008500元/m2商住望京大廈35800甲級佳境天成65000商住鹿港寫字樓50000規(guī)劃嘉美風氣37000規(guī)劃人濟大廈56000規(guī)劃從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，望京地區(qū)寫字樓面積(含未來規(guī)劃)整體供給量超過61萬平方米(此數(shù)據(jù)不包含外資企業(yè)自建物業(yè)面積)。單從現(xiàn)有物業(yè)面積來看，此體量的辦公物業(yè)面積尚不夠形成望京成熟商務區(qū)。也缺乏夠支撐未來望京地區(qū)高科技產(chǎn)業(yè)基地的辦公面積需求。單從現(xiàn)有物業(yè)數(shù)據(jù)來看，望京區(qū)域現(xiàn)有辦公人群較少，對區(qū)域消費支撐有限。從區(qū)域?qū)懽謽钦w檔次及租賃價格來看，由于望京科技園區(qū)內(nèi)多數(shù)企業(yè)尚處于開展初級，局部企業(yè)由歸國留學人員自行創(chuàng)業(yè)，這些企業(yè)對高檔辦公物業(yè)的消費能力不強，在此種需求特點下，望京地區(qū)寫字樓物業(yè)檔次及租賃價格趨向于中檔符合望京區(qū)域內(nèi)企業(yè)需求情況。從望京地區(qū)寫字樓物業(yè)的分布情況來看，由于望京科技園區(qū)對高科技研發(fā)產(chǎn)業(yè)的支持，在園區(qū)優(yōu)惠政策的吸引下，主要研發(fā)企業(yè)及跨國企業(yè)總部多項選擇擇進入科技園區(qū)內(nèi)的純寫字樓或是選擇成熟地塊自建物業(yè)。而望京當?shù)匾恍㏒OHO族及小公司為節(jié)約辦公本錢，根本選擇租用或購置如星源國際、LOFTEL等分布于人口密集區(qū)且交通便捷的商住公寓。望京地區(qū)寫字樓及跨國企業(yè)總局部布圖4.3望京寫字樓物業(yè)市場開展趨勢從望京區(qū)域現(xiàn)有寫字樓物業(yè)的整體狀況看，現(xiàn)階段寫字樓物業(yè)面積較少，分布主要集中于高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，且未形成一定的商務氣候。但隨著望京區(qū)域產(chǎn)業(yè)開展，人口密度的逐步提高，以及跨國企業(yè)進駐的過程中。區(qū)域未來寫字樓物業(yè)供給體量的逐步增大、物業(yè)檔次也將穩(wěn)步提升。這些利好因素也將進一步提升望京區(qū)域的商務環(huán)境，并促進望京地區(qū)的高新科技產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)步開展。在這種變化過程中，未來望京區(qū)域消費結(jié)構(gòu)也將逐步由現(xiàn)在單純的生活型消費為主向生活型與商務型消費互補的方向開展。從現(xiàn)有寫字樓物業(yè)的分布以及本工程所處位置來看，本工程臨近望京高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的寫字樓物業(yè)群，輻射范圍可覆蓋科技園區(qū)的辦公人群?；谝陨峡陀^條件，未來工程主要消費者也將以望京高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)辦公人群為主，因此，工程定位上也需考慮一定數(shù)量的休閑娛樂餐飲類型業(yè)態(tài)。5、望京地區(qū)交通狀況總體分析地面公交客運系統(tǒng)在人們的日常生活中，公交車輛是其出行的主要交通工具，同時其也是商業(yè)工程對外聯(lián)通的主要工具之一。而商業(yè)經(jīng)營主要是依靠人流來支撐，良好的公交客運系統(tǒng)可相應增加消費輻射半徑。因此公交線路的數(shù)量及其對外聯(lián)通性將直接影響到區(qū)域商業(yè)的經(jīng)營，如何對其進行合理地疏導，將直接影響到望京地區(qū)的消費環(huán)境。對望京地面公交客運系統(tǒng)作如下分析：望京地區(qū)現(xiàn)有公交線路一覽線路主要站點區(qū)域站名城鐵臨5路南十里居→酒仙橋商場→電子城小區(qū)→南湖南路→望京西站望京西站城鐵臨6路望京科技園→望京花園東區(qū)→廣順北大街→望京西站廣順北大街小5路望京科技園→炎黃藝術(shù)館→四道口→圓明園→海淀→金莊村望京科技園小6路西馬莊→定福莊→太平莊華堂商場→麗都飯店→望京小區(qū)望京小區(qū)小71路望京小區(qū)→望京西園→望京購物中心→芍藥居→上地橋望京小區(qū)小73路望京小區(qū)→經(jīng)貿(mào)大學→冠城園→牡丹園→雙安→小南莊望京小區(qū)運通101線南湖渠→望京購物中心→中國科技館→體育師范學院→三義廟望京購物中心運通104線營慧寺→紫竹院→白石橋→動物園→北京北站→望京新城望京新城運通107線馬家堡小區(qū)→木樨園→燕莎友誼商城→麗都飯店→望京新城望京新城運通110線半壁店→昆明湖路→中關(guān)村→大屯→廣順北大街→望京新城望京新城運通111線安寧里南站→立水橋→望京花園→朝陽公園→定福莊→東柳望京花園運通113線吳莊→蔚園→永定路→中關(guān)村→廣順北大街→來廣營廣順北大街運通201線南湖渠→南湖東園→望京購物中心→人民大學→六里橋長途站望京購物中心361望京科技園→廣順北大街→中國科技館→北太平莊→巴溝村廣順北大街402四惠站→大北窯→農(nóng)展館→酒仙橋→望京公園→南皋望京公園404東直門→花家地南里→花家地街→阜通東大街→來廣營阜通東大街405路聯(lián)大北窯→農(nóng)展館→亮馬橋→三元庵→麗都飯店→廣順北大街廣順北大街409來廣營→廣順北大街→中日醫(yī)院→中國科技館→阜成門廣順北大街416來廣營→南湖東園→湖廣中街→農(nóng)展館→廣順北大街→來廣營廣順北大街418金盞→郁金香花園→蟹島度假村→望京公園→酒仙橋→東直門望京公園420望京科技創(chuàng)業(yè)園→宏昌路→亮馬橋→朝陽門→王府井→北京站望京科技園421大北窯→農(nóng)展館→亮馬橋→麗都飯店→宏昌路→東湖宏昌路422三義廟→中國科技館→中日醫(yī)院→經(jīng)貿(mào)大學→花家地→來廣營花家地606雍和宮→和平里火車站→展覽中心→阜通西大街→東湖阜通西大街614東直門→左家莊→三元橋→花家地北里→宏昌路→望京科技園宏昌路623望京科技創(chuàng)業(yè)園→廣順北大街→望京購物中心→東直門外廣順北大街627三營門→木樨園→方莊→潘家園→四元橋→廣順北大街廣順北大街629環(huán)行鐵道→阜通西大街→望京花園→立水→東北旺中路阜通西大街630來廣營→望京花園→北營門→門頭村→北京植物園→香山東路望京花園701大西洋新城南門→花家地北里→西釣魚臺→岳各莊紅星美凱龍花家地北里707嘉園→天橋→農(nóng)展館→燕莎友誼商城→廣順北大街→農(nóng)藝園廣順北大街710善各莊→廣順北大街→酒仙橋商場→朝陽公園→西直河廣順北大街735錦繡大地市場→玉海園→中關(guān)村→四元橋→望京公園→金盞望京公園737孫河東站→阜通西大街→亞運村→中關(guān)村→頤和園→香山阜通西大街752西北旺村→北苑家園→廣順北大街→珠江帝景→京南交易中心廣順北大街827北京西站→北辰路→望京購物中心→廣順北大街→善各莊廣順北大街840外南湖渠→亞運村→中關(guān)村→青塔→朝陽路→南湖渠南湖渠852老君堂南站→朝陽公園→阜通西大街→北苑家園→都市芳園阜通西大街909前葦溝→望京花園→燕莎友誼商城→安定門→西北旺市場望京花園921大峪→蘋果園地鐵→定慧寺→國家圖書館→廣順北大街→東湖廣順北大街939北京南站→大觀園→兒童醫(yī)院→西直門→廣順北大街→奶子房廣順北大街944菜戶營→盛唐飯店→學院路→芍藥居→廣順北大街→奶子房廣順北大街951東北旺中路→圓明園→五道口→亞運村→花家地→南十里居花家地952東湖→望京花園→朝陽公園→小武基→北大地→岳各莊北橋望京花園952支望京路→宏昌路→麗都飯店→朝陽路→勁松→十八里店北橋站宏昌路966東直門長途站→覽中心→廣順北大街→朝來家園→平西府廣順北大街975東直門→阜通東大街→播送學院→北七家→桃峪山莊→桃峪口阜通東大街976北湖渠→大西洋新城→酒仙橋商場→大望路→潘家園→亦莊大西洋新城976支北湖渠東口→廣順北大街→四惠站→北苑→群芳園→大地站廣順北大街983王佐汽車站→五棵松→營慧寺→廣順北大街→北湖渠廣順北大街望京地區(qū)交通站點分布圖如下圖，望京區(qū)域公交站點呈區(qū)域性集中的特點，多分布于城市主干道附近，處于望京邊緣地帶的住宅及商業(yè)工程地面公交客運系統(tǒng)相對匱乏，尤其是在城鐵望京西站附近沒有直接延伸到望京中心區(qū)的公交線路，且現(xiàn)有線路車次少、擁擠不堪，造成地面公交客運系統(tǒng)與軌道交通系統(tǒng)的脫節(jié)，由此也滋生了諸多交通及平安隱患問題。但其現(xiàn)有公交線路根本能夠承接多個交通樞紐、密集居住區(qū)、商務辦公區(qū)和旅游景點，這些地方聚集著大量的流動人口、常住人口、商務辦公人群和國內(nèi)外旅游觀光人士，而依靠良好的公交線路組織，可以為本地區(qū)帶來較為充足的人流支持，使其成為本地區(qū)潛在的投資及消費群體。隨著北京城市的進一步開展和建設，望京地區(qū)吸引著人們越來越多的關(guān)注，川流不息的人流、私家車和出租車給區(qū)域的地面交通系統(tǒng)帶來了沉重的負擔。隨著望京地區(qū)人口的不斷引入，為緩解交通壓力，地區(qū)地面公交系統(tǒng)完善空間很大。而公交線路增調(diào)，將給區(qū)域帶來更多的消費人群，同時也便于其疏散。軌道交通系統(tǒng)由于城市化開展速度越來越快，軌道交通已經(jīng)開展成為重要的交通工具之一，不再僅僅是原來的輔助交通工具的一種。從商業(yè)方面分析，軌道交通可以很好的擴大輻射半徑帶來有效消費群體，同時也可以彌補常規(guī)交通存在的缺乏，購物物品運輸方式便捷度，交通管制影響都是地面公交系統(tǒng)的存在的問題。望京區(qū)域建成并投入運營的軌道線路有地鐵13號線，周邊規(guī)劃和在建的軌道交通線路還有L1線、地鐵15號線，地鐵13號線途經(jīng)望京西站，地鐵15號線是連接東直門-望京-順義區(qū)的規(guī)劃線路。L1線那么是自東直門至機場線的機場快速軌道線路，但目前L1規(guī)劃為機場線，通過望京東南側(cè)，望京區(qū)域不設站點，未來也存在規(guī)劃調(diào)整的可能。望京地區(qū)現(xiàn)有軌道交通系統(tǒng)較為匱乏，局部地鐵線路尚處于規(guī)劃中，其對望京地區(qū)的影響有待觀察。地鐵作為輔助交通工具，引流比重越來越大，其對人流疏導作用十清楚顯。如未來規(guī)劃的地鐵線路竣工通車后，將大大改善望京地區(qū)的現(xiàn)有軌道交通狀況，對望京地區(qū)的輻射可能形成新的延展。望京地區(qū)道路組成狀況.1外部公路系統(tǒng)望京地區(qū)位于北京城區(qū)的東北部，在機場高速與京順路和京承高速之間，南至北四環(huán)，北到京包線，外部交通網(wǎng)絡比擬完善。主要交通干線有：京承高速公路，東北五環(huán)路，京順路，北四環(huán)東路。興旺的外部公路系統(tǒng)可為本地區(qū)帶來充足的人流、車流、物流支持，便于商業(yè)工程后期的經(jīng)營及組織運輸。北四環(huán)東路：道路狀況良好，其較寬的雙向車道每天承載著較大車流，是望京主要交通干線之一。東北五環(huán)路：道路狀況相對較好，其承載的較大車流、人流，根本上是連接東部地區(qū)和北部地區(qū)的交通干線，是望京主要交通干線之一。京承高速公路：與四環(huán)、五環(huán)相交，道路狀況相對較好，是進出昌平區(qū)的主要交通道路，加之連通承德，是本地區(qū)西部重要的交通干線。京順路以及機場高速路：是北京東北部最重要的交通干線，與東北四環(huán)、五環(huán)相交，是望京地區(qū)非常重要的交通干線，主要起引導交通的作用。.2內(nèi)部城市道路系統(tǒng)望京區(qū)域內(nèi)的道路在建設之初為了與社區(qū)東南的京順路、首都機場高速路平行，因此出現(xiàn)了一些非經(jīng)緯向的道路。但是望京北部等新型區(qū)域內(nèi)的道路，卻是經(jīng)緯向，于是望京內(nèi)部的道路走向便變得錯綜復雜?？傮w來說，望京的主要道路大體可歸結(jié)為兩縱一環(huán)線。兩縱指的是廣順大街和南湖北路-花家地大街〔中環(huán)南路〕：廣順大街是整個望京地區(qū)的中軸線，大體將望京分為東西兩半；利澤西路、南湖北路、南湖南路與花家地大街的連接道路，與廣順大街平行，是連接望京西部和花家地建成區(qū)的重要干線。一環(huán)線指阜通西大街和阜通東大街：二者與北四環(huán)東路構(gòu)成了一個環(huán)線，將望京的核心區(qū)于京順路、北四環(huán)緊密地聯(lián)系在一起。廣順大街：城市主干道，雙向六車道，紅線寬度60米。廣順大街〔廣順北大街和廣順南大街〕是望京地區(qū)的中軸路，它北接北五環(huán)的廣順橋，東南與京順路相交，從而將望京分割為東西兩半。阜通東大街：與京順路平行，南起三元西橋，北至四元橋北，與望京地區(qū)內(nèi)部路網(wǎng)相接，全長約2470米，紅線寬度為45米，為城市主干道。阜通西大街：與阜通東大街、京順路平行，為城市主干道。沿大西洋新城走到末端，路面逐漸變窄為雙向單車道，并與望京西路相交。宏昌路：位于望京新城〔A05區(qū)〕的西北部的一條斜街，與廣順北大街、宏泰西路構(gòu)成了一個三角形區(qū)域，并且宏昌路兩端的十字路口都是不規(guī)那么的十字路口。望京地區(qū)內(nèi)部城市道路系統(tǒng)完善，規(guī)劃合理，道路互相連通，且根本上沒有交通管制，有力地支撐了望京內(nèi)部日常地交通組織。合理的交通布局，不但緩解了望京地區(qū)的人流、車流疏導問題，有序的消費環(huán)境也便于吸引更多的消費人流來此消費。.3立交橋立交橋為疏導緩解交通阻塞問題、提高道路通行能力、保障行人平安起到至關(guān)重要的作用。望京地區(qū)現(xiàn)有立交橋11座，分別為：來廣營橋、廣順橋、廣澤橋、五元北橋、五元橋、大山橋、南湖渠橋、四元橋、望京橋、望和橋、北湖渠橋，以及將于今年完工的湖光中街立交橋。上述立交橋分別設置于望京周邊地區(qū)，絕大局部是進出望京地區(qū)的主要出入口，主要承當了連接外部公路系統(tǒng)與內(nèi)部城市道路系統(tǒng)的紐帶作用，是望京地區(qū)保持交通順暢的有力保障。望京地區(qū)原規(guī)劃出入口可達15個，但僅4個可用，所以造成外部公路系統(tǒng)與內(nèi)部城市道路系統(tǒng)脫節(jié)，上下班頂峰期間進出望京的交通系統(tǒng)全面癱瘓。從目前現(xiàn)狀看，隨著政府市政投入力度的加大，望京地區(qū)的交通問題已得到初步緩解，立交橋在望京地區(qū)起到了很好的連結(jié)作用，是望京地區(qū)高速運轉(zhuǎn)的關(guān)鍵所在。5.2區(qū)域交通未來規(guī)劃及道路改造分析望京地區(qū)內(nèi)部交通路網(wǎng)較為密集，地區(qū)的道路狀況較好，路幅普遍較寬，根本上是城市次干道，但是道路缺乏復合化規(guī)劃，隨著入住人口的增多，望京區(qū)域私家車數(shù)量迅速上漲，私家車數(shù)量巨大對道路交通狀況提出了較大考驗，以往交通規(guī)劃不完善的方面開始顯現(xiàn)，外部公路系統(tǒng)與內(nèi)部城市道路系統(tǒng)脫節(jié)，交通擁堵較為嚴重，特別是上下班頂峰期間進出望京的道路易堵。另外，區(qū)內(nèi)的交通監(jiān)控系統(tǒng)還不很健全，道路交通指示牌明顯缺乏。針對以上問題，政府對交通規(guī)劃進行了調(diào)整，并投入較大資金進行改造，同時加大交通監(jiān)控力度，設立了更多指示牌，可以預見，望京地區(qū)未來的交通將更加順暢。按照規(guī)劃，望京地區(qū)將完成六個主要出入口和五個次要出入口的建設，建立一個以快速軌道交通和公共交通為主，多種客運方式相結(jié)合的綜合交通體系。今年已完成阜通大街西延線建設，實現(xiàn)進出城區(qū)的快速連接，完成了花家地南街、花家地街、望京街與京順路進出望京地區(qū)出入口的改造，預計2021年前全部實現(xiàn)望京地區(qū)道路網(wǎng)絡規(guī)劃。商業(yè)工程開發(fā)最重要的因素之一就是人口消費支持，人口消費特性與消費結(jié)構(gòu)、層次等相關(guān)問題是直接制約商業(yè)市場開展，因此，在分析區(qū)域人口現(xiàn)有狀況之前，先對住宅工程開展做深入分析，從而提供依據(jù)和支持。望京區(qū)域自1994年規(guī)劃為北京市“城市居住副中心〞至今十多年時間，其土地開發(fā)過程劃分為四個階段：階段時間主要建設區(qū)域開發(fā)工程類型第1階段94-98花家地、南湖渠路區(qū)域以福利分房和最早先購置商品房的購房人，區(qū)域開發(fā)早期以普通板樓為主，95年開始有高密度樓盤工程第2階段98-01以望京新城為中心向外輻射大型住宅工程啟動，以高密度純居住工程居多，投資購房者多為工薪階層，另有韓籍人為主的外籍人士第3階段01至04北部科技園區(qū)、望京整個地塊都有產(chǎn)業(yè)研發(fā)基地，品質(zhì)型住宅〔公寓〕工程、商務辦公樓、底商等第4階段05年至今望京東部新區(qū)、西南區(qū)大型商業(yè)、配套型物業(yè)工程開發(fā)、商務辦公樓、高品質(zhì)住宅、公寓工程；大型企業(yè)或集團購置從上面的表中數(shù)據(jù)分析，目前，望京區(qū)域開發(fā)已在處于第四階段，土地開發(fā)速成度較快，區(qū)域內(nèi)已沒有太多空置地塊，除望京新城B30地塊、北京香頌二期、融科橄欖城、寶星國際二期、國風北京二期工程還未開工外，其他均在建設過程中，但從區(qū)域整體狀況來看，住宅工程開發(fā)根本完成，但綜合類商業(yè)工程相對較少，配套商業(yè)缺乏，整個區(qū)域商業(yè)開展仍不成熟，但大型商業(yè)已經(jīng)在建設過程中，未來將有明顯的改變。從調(diào)研資料顯示，望京區(qū)域內(nèi)局部樓盤工程主要有：序號物業(yè)名稱序號物業(yè)名稱序號物業(yè)名稱序號物業(yè)名稱1望京花園東區(qū)17融科橄欖城32風格雅園47花家地西里2星源國際18大西洋新城33Cityone48望京雅特住區(qū)3炫彩嘉軒19湖畔雅居34鹿港49動感之都寶星園4望京西園20金隅麗港城35星海明珠50世安望京家園5望京花園21夏都盈座36麗港美度51利景名門6麗景新貴22利澤西園37嘉美風氣中心52亞特蘭大廈7慧谷根園23望京悅城38博雅國際中心53綠蔭芳鄰8慧谷時空24博泰國際39都市心海岸54花家地商住樓9慧谷陽光25澳洲康都40嘉潤花園55嘉悅精英家園10CLASS26望馨園41華陽公寓56慧谷金色家園11望京明苑27上京新航線42寶星國際57望京新城A5區(qū)41012望京西園四區(qū)28圣馨大地43點擊未來沁居58花家地小區(qū)13望京國際商業(yè)中心29季景沁園44城市月光59望興園14國風北京30北京香頌45望京新居60信荷城15望京新城31銀領(lǐng)國際46東湖灣61方舟苑-藝術(shù)城16華鼎世家47花家地西里62望京利澤家園48望京雅特住區(qū)63LOFTEL望京地區(qū)總占地面積860公頃，其中建設用地510公頃，區(qū)域內(nèi)住宅工程還有一局部沒有進行建設，街建設完成后，區(qū)域內(nèi)住宅總體量將近1000萬平米，按照千人指標計算，區(qū)域內(nèi)固定居民約為25-30萬人左右，目前望京常住人口約15萬人左右。望京區(qū)域住宅工程分布圖從區(qū)域不同物業(yè)類型放量情況分析，除固定居民外，商務辦公人群數(shù)量近期有所增加。就不同類型人口結(jié)構(gòu)和未來人口增長比例情況做如下分析。住宅人口數(shù)量根據(jù)統(tǒng)計資料統(tǒng)計，由于區(qū)域規(guī)劃以高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、城市副中心區(qū)等定位，區(qū)域自開發(fā)以來，人口數(shù)量不斷遞增，03年望京地區(qū)的常住人口數(shù)量在10萬人左右，04年已超過15萬，其中固定居住戶數(shù)達7萬戶，截止到05年5月，統(tǒng)計指標已接近20萬，根據(jù)北京市總體規(guī)劃，2021年預計望京地區(qū)人口總數(shù)將超過35萬人，而在未來的10-15年內(nèi)，望京地區(qū)人口數(shù)量預計到達創(chuàng)記錄的60萬人。近幾年人口遞增數(shù)量約為3.5-4萬人/年。寫字樓人口數(shù)量隨著望京區(qū)域在2002年5月被國家科技部正式批準為中關(guān)村電子城科技園〔西區(qū)〕后，產(chǎn)業(yè)開展速度加快，研發(fā)基地、留學人員創(chuàng)業(yè)園區(qū)在較短時間里建成并投入使用。在望京的整個北部區(qū)域占地四公頃，總建筑面積70000平方米已全部投入使用，是集科研、生產(chǎn)、辦公為一體的智能化、多功能、花園式的高新技術(shù)企業(yè)孵化基地和留學人員回國創(chuàng)業(yè)基地。從望京產(chǎn)業(yè)園區(qū)得到的數(shù)據(jù)顯示，望京電子城西區(qū)累計引進各型企業(yè)660家，其中高科技企業(yè)438家，注冊資本金33.9億元，產(chǎn)業(yè)方向涉及微電子、現(xiàn)代通訊、光機電、生物技術(shù)和新醫(yī)藥、新材料等領(lǐng)域。入園企業(yè)就業(yè)人員超過1.18萬人，加上望京新區(qū)規(guī)劃為大型公建用地，未來以大型公共建筑，包括金融、貿(mào)易、商業(yè)、旅游等設施為配套效勞物業(yè)，短期內(nèi)商務建筑有大幅增加，待望京區(qū)域整體開發(fā)完成后，區(qū)域內(nèi)可投入使用的商務型物業(yè)工程總量將到達67萬平米。按寫字樓物業(yè)每百平米12人計算，望京區(qū)域未來商務人士總數(shù)將超過8萬人，大量高等消費人群聚集，影響區(qū)域消費特性，同時現(xiàn)有消費習性也有明顯改變。外來人口數(shù)量截止2004年年底的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，望京區(qū)域已有約5萬韓籍人口居住在此，占在京韓國人總數(shù)的90%，到去年年底，望京地區(qū)已成為韓國人及朝鮮族人相對集中的區(qū)域，目前常住韓籍人口已到達7萬人，占目前全區(qū)固定居民人口總數(shù)量的30%，支持韓籍居民的消費商品種類也相對完善，望京區(qū)域已成為北京市韓國商品最集中、種類最多的區(qū)域。除韓國之外，望京區(qū)域還有幾千其他國籍人士在此居住，型成了一個以高端消費和特色消費為主的消費群體，也是本區(qū)域高消費核心力量。自望京科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃確定后，外籍人士對本區(qū)域的認可度也逐漸遞增，自住型購房者、投資型購房比率大大增加，常常出現(xiàn)預售階段房號全部被預定，外籍購房人團購現(xiàn)象也時有發(fā)生。不難看出，隨著望京區(qū)域規(guī)劃不斷完善，各項附助設施及配套工程建設完成，交通、商業(yè)配套、商務環(huán)境等有利因素的增加，加之第四使館區(qū)的規(guī)劃建設完成并投入使用，望京國際型大社區(qū)和國際化產(chǎn)業(yè)特色也將日益彰顯，本區(qū)域外籍人士還將有較大幅度的增長，區(qū)域商業(yè)生命力也將隨之增強。6.3年齡、職業(yè)狀況望京地區(qū)樓盤的中高價位客觀顯示出望京社區(qū)居民具有較高的收入水平，知識層次和職業(yè)層次相對較高，消費能力較強。從目前研究機構(gòu)的數(shù)據(jù)分析，望京區(qū)域20萬常住人中，社區(qū)居民年齡構(gòu)成以30-45歲為主，占60%以上，人口年齡結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出年輕化的趨勢，25歲以下的約占25%，45歲以上的僅占15%左右。望京區(qū)域常住人口年齡比例投資購房人的職業(yè)包括：演藝界人士、企業(yè)管理者、外企職工、律師、醫(yī)生、記者、外籍人士等較多，從事貿(mào)易、IT行業(yè)的高精人才的中產(chǎn)階層比重較大，其中外籍人士以日籍和韓籍為主。韓籍人士多從事貿(mào)易性活動，還有一些開設餐飲、服裝服飾等有一定規(guī)模性的企業(yè)，另外一局部外籍人士那么為進入望說區(qū)域的外企高級管理層，不同語言、習俗文化，已經(jīng)構(gòu)成望京濃厚的國際氣氛。從我們對區(qū)域的調(diào)研資料顯示，望京區(qū)域常住人口學歷普遍較高，以大專、大學本科、研究生及研究生以上者占多數(shù)，科技園區(qū)內(nèi)就業(yè)人群本科以上學歷約占企業(yè)總?cè)藬?shù)的70.7%，其中博士9.3%，碩士20.1%。平均教育水平較高，擁有較好的收入和個人素質(zhì)。6.4外籍人口分布特色自望京區(qū)域開發(fā)工程開始，就不斷有外籍人士進駐，有紀錄顯示，1998年有200多戶韓國人組成的購房團進駐望京，自此之后望京區(qū)域成為韓籍人聚集地。目前區(qū)域內(nèi)近20個大型社區(qū)，每個社區(qū)都有韓國人入住，其中，望京西園3區(qū)和西園4區(qū)內(nèi)的韓國人最集中，約占該小區(qū)人口的80%左右，據(jù)不完全統(tǒng)計，現(xiàn)在望京區(qū)外籍購房人群已由原來以韓國人、日本人逐漸開展擴大至歐美、新加坡等不同國家的購房人，已有數(shù)萬韓僑、歐美人士在此定居，外國專家也開始大規(guī)模的聚集在此，人群多元化開展趨勢顯著。從區(qū)域開發(fā)過程中我們了解到，一些外籍地產(chǎn)開發(fā)公司看好本國投資人的投資意向，吉寶置業(yè)的季景泌園就是新加坡公司全額投資的工程，早期就在新加坡進行推售，隨之也帶來了不少新加坡、臺灣、香港等地區(qū)的投資購置，同時在一定程度吸引日、韓人士對望京的投資傾向。該工程也是區(qū)域里外籍人士購置數(shù)量較多的一個樓盤。區(qū)域消費能力分析從調(diào)研資料統(tǒng)計，望京常住人口中，25至45歲之間的占到85%，具有一定的經(jīng)濟實力，購置能力比擬強，望京地區(qū)月收入在5000元以上的人群占62%，望京區(qū)域人口素質(zhì)普遍比擬我高，大專以上人群占到70%。從對望京地區(qū)人均可支配性收入調(diào)查顯示，望京地區(qū)較高收入以上的人數(shù)比例占到了50%，低收入與較低收入的比例僅占到25%，根據(jù)統(tǒng)計得出的望京地區(qū)人均可支配性收入為19390元/年，高出北京市平均水平近24個百分點。北京市2004年人均可支配性收入調(diào)查統(tǒng)計對象低收入較低收入中間收入較高收入高收入平均水平人均可支配收入〔元/人〕7400.9數(shù)據(jù)來源?2004年北京市統(tǒng)計年鑒?望京地區(qū)人均可支配性收入調(diào)查統(tǒng)計對象低收入較低收入中間收入較高收入高收入平均水平人均可支配收入〔元/人〕84001200015000200003500019390所占比例10%15%25%30%20%100%區(qū)域人口消費特性分析區(qū)域內(nèi)常住人群消費主要以日常購物、配套型效勞商業(yè)消費，同時對餐飲類的消費有較大需求。望京區(qū)域早先定位為城市中心居住區(qū)，區(qū)域內(nèi)物業(yè)品質(zhì)較好，高檔住宅工程居多，在這里生活、工作的人群消費層次較高，區(qū)域內(nèi)常住人口不乏有外企管理工作人員、來京的商務人士，未來還有以第四使館區(qū)的駐華使館人員成為本區(qū)域的核心消費群。這些消費人群的經(jīng)濟狀況及收入一直保持著較高的水平，大局部人群具備較高的消費能力并具有較新的消費理念，注重品質(zhì)消費，對生活質(zhì)量的要求也相應較高。追求更高層次的文化及娛樂享受，追求生活品位，消費講究高雅有情調(diào)，消費以中、高檔產(chǎn)品為主，消費金額相對較大，對購物環(huán)境要求較高。由于望京區(qū)域先期規(guī)劃中缺少對商業(yè)配套設施的設計，故區(qū)域早期很少有相對綜合的商業(yè)物業(yè)供區(qū)域常住人群消費，而本區(qū)域常住人口中存在大量工薪族，作息時間相對較為固定，受此影響，區(qū)域內(nèi)除早晚上下班的頂峰時段外，白天人數(shù)明顯少于夜間，區(qū)域內(nèi)消費頂峰時段與市區(qū)也有較大差異。從對區(qū)域調(diào)研結(jié)果得知，望京區(qū)商業(yè)經(jīng)營時間一般為早11時，晚上營業(yè)時間可持續(xù)至晚23時左右。白天冷清夜晚火爆的營業(yè)狀況成為望京消費的特色。但由于原來望京區(qū)域商業(yè)配套條件不完善等諸多不可回避的問題，直接造成了社區(qū)休閑性購物及文化娛樂需求的商業(yè)存在著很大的市場空白，區(qū)域內(nèi)消費沒有得到有效釋放。目前對百貨零售類商業(yè)的需求量明顯較大，配套效勞類工程的檔次也有較大差距。商務辦公人群對餐飲、休閑類業(yè)態(tài)消費需求較大，對一定檔次的消費購物需求也明顯高于普通居民。商務辦公人群具有較高的學歷水平，普遍文化素質(zhì)較高，此類人群擁有超前的消費意識，消費觀念較為前衛(wèi)，購物、餐飲以及娛樂、休閑都是他們?nèi)粘Ｉ畹闹匾M成局部，對個性的特色商業(yè)有著濃厚的興趣，他們工作壓力較大，作為緩解工作壓力的一種方式，在工作之余他們普遍到休閑、娛樂場所進行消費。由于區(qū)域內(nèi)有大量寫字樓、公寓存在，在此工作、居住的人群又以外企職員、駐華外籍人士居多，此局部人群工作、生活節(jié)奏較快，工作與生活時間存在著較多的不固定因素。方便快捷、省時的就餐方式是他們的首選，由于區(qū)域內(nèi)商務辦公人群不斷增多，可提供的商務餐飲效勞較少，不能滿足區(qū)域內(nèi)對餐飲的消費需求，同時休閑、娛樂業(yè)態(tài)從規(guī)模和特色方面也還不能滿足此類消費群的需求，造成了區(qū)域內(nèi)的消費人群外流。外籍人士消費特性以原有消費習慣的商品為主，娛樂類、休閑類消費成為其生活必不可少的一局部。餐飲效勞也有一定的國籍特色。望京從1994年規(guī)劃至今，一直都是住宅先行，缺少產(chǎn)業(yè)支撐，區(qū)域內(nèi)居住著很多韓國人，隨著中韓貿(mào)易額的不增加，經(jīng)濟往來的縱深開展，會有越來越多的韓國、朝鮮人到北京來工作居住，而歐美、日本、新加坡等國家組成的外籍人的消費習性也不同，這些人聚集的特性強，對文化休閑類消費需求明顯，特色的餐飲、酒吧、KTV、娛樂城等都是此類人群的主要消費場所，已經(jīng)在望京區(qū)域構(gòu)成另一類消費群體的一個重要組成局部。此類人群消費能力高，有一定的消費品味，不同于普通居民類消費，對日常消費品的購置也有較高的要求，一般都在大型中高檔消費場所進行購置消費。但在本區(qū)域適合這類消費的場所在本區(qū)域屈指可數(shù)，區(qū)域內(nèi)也還沒有一家有綜合效勞的，集餐飲、娛樂、商務效勞、日常休閑購物為一體中高檔消費場所。因此，在未來，隨著此類人群的不斷增加，對綜合性、檔次型大中型商業(yè)工程的需求明顯增加。商務型、外籍人士消費潛力將不容無視。這類消費人群也將帶動并引導區(qū)域內(nèi)更多的高收入人群前來消費。二、區(qū)域商業(yè)市場環(huán)境分析1、區(qū)域商業(yè)市場開展歷程作為北京市規(guī)模最大的開發(fā)建設用地，望京社區(qū)經(jīng)過幾年的開展已逐步成為集居住、辦公、科技產(chǎn)業(yè)研發(fā)及配套商業(yè)于一體的“副都市中心〞，地區(qū)規(guī)模已初步成型。但由于受規(guī)劃部署以及房地產(chǎn)開發(fā)建設等因素的影響和制約，這一地區(qū)商業(yè)設施的開發(fā)相對滯后于居住類物業(yè)的開展，早期商業(yè)配套僅局限于京客隆、華潤等生活超市；中福百貨零售以及個別建材城、大中電器等商業(yè)設施，截至2005年底，望京商業(yè)供給約為30萬平方米左右，但無論從數(shù)量還是檔次上來看，商用物業(yè)一直存在市場缺口。2005年以后，隨著望京B區(qū)商業(yè)金融用地的逐步開發(fā)，各類型商業(yè)工程陸續(xù)面市。宜家家居望京新店將于今年4月份開業(yè)；望京購物中心、望京國際商業(yè)中心、以及旺角廣場等商業(yè)工程也將于5月份左右集中開業(yè)；方恒國際中心、沃爾瑪所在工程、嘉美風氣二期商業(yè)以及北京香頌的商業(yè)局部也將于2006年至2007年間推向市場。另外，寶星國際、融科橄欖城、國風北京等工程也有大型商業(yè)配套，預計2021年前后推出。屆時，望京新興商業(yè)供給將不低于70萬平方米，甚至超過目前西單商圈的商業(yè)總量。2、區(qū)域商業(yè)市場現(xiàn)狀分析分布望京現(xiàn)有商業(yè)面積約30多萬平方米，商業(yè)主要集中在三個區(qū)域：廣順大街沿線：由望京花園、星源國際、夏都盈座等沿街工程的底商組成，以二層臨街商鋪為主，業(yè)態(tài)多為日常生活配套及餐飲。由于具有穩(wěn)定消費客群的支持，大多商鋪經(jīng)營狀況良好，出租率到達95%以上；南湖北路與湖光北街交匯的金十字街：這里是望京傳統(tǒng)的成熟商圈，由京客隆超市、大中電器、鑫隆百貨市場及其周邊店鋪組成。該路段平均日客流量可達4000人左右，周末節(jié)假日期間日人流量超過1萬；據(jù)調(diào)研，該商圈內(nèi)京客隆超市平均日流水額為24萬，年營業(yè)額9000萬元左右；花家地街的臨街商業(yè)：該街區(qū)兩側(cè)臨街商鋪多以群眾化餐飲為主，由于是成熟居住區(qū)的早期物業(yè)，而因已形成一定消費氣氛。另外，四環(huán)路沿線原有分布的商業(yè)以汽修汽配和超市為主，目前已進入調(diào)整和升級階段。在望京街頭，各種中小超市、便利店、大小飯館、發(fā)廊、菜市場、銀行分支、家政效勞所、健身俱樂部、娛樂設施、寵物效勞隨處可見，但是與望京現(xiàn)有十幾萬人口的龐大社區(qū)相比，目前所有的商業(yè)網(wǎng)點并不盡如人意。缺乏大型集中式購物中心就整個望京大社區(qū)來說，最缺乏的是可以覆蓋比擬大區(qū)域的大型商業(yè)中心，如大型百貨商場和大型綜合超市，目前只有在偏西的中福百貨和偏南部的望京1號折扣廣場可以算做百貨零售類，但其檔次不高、輻射范圍相當有限。中等超市規(guī)模有限中等規(guī)模的商業(yè)點雖然不斷出現(xiàn)，但是其覆蓋面依然很小，遠沒有到達令望京居民滿意的程度。望京新城中的華潤超市、家和超市、大成順天府超市、京客隆超市等規(guī)模和商品品類仍顯缺乏。便民商業(yè)網(wǎng)點缺乏小區(qū)內(nèi)部便利店的網(wǎng)絡遠沒有成型，小型、微型的商業(yè)點未到達飽和，人們消費選擇的余地不大，根本生活用品和蔬菜、水果、糧食、肉類等等物價都要略高于市內(nèi)居民區(qū)。餐飲及休閑娛樂市場未充分開展餐飲、娛樂、醫(yī)藥、運動休閑等各種效勞業(yè)分布分散、品質(zhì)參差不齊、數(shù)量相對缺乏。2.3現(xiàn)有商業(yè)供給結(jié)構(gòu)區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)主要以餐飲、生活配套、建材家居、中小規(guī)模超市百貨等為主，其中餐飲類、超市類商鋪較多，綜合百貨僅占總供給量的百分之十幾，且多為臨街小商鋪，缺乏品牌類高檔商業(yè)，規(guī)模及檔次均不能滿足消費人口的需要。區(qū)域商業(yè)現(xiàn)有供給結(jié)構(gòu)〔數(shù)據(jù)資料統(tǒng)計時間：2005年底〕2.4現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)租售價格望京區(qū)域普通住宅底商多采取“售后出租〞的形式，業(yè)態(tài)大多沒有整體規(guī)劃，租金一般在2元-6元/平方米/天；百貨類集中商業(yè)只租不售、或者以流水倒扣的形式統(tǒng)一經(jīng)營；寫字樓和商住樓底商租金比普通住宅底商略高，可達8元，有的達12元/平方米/天。望京區(qū)域原有普通住宅底商售價在13000-15000元/平方米左右，較為繁華且商業(yè)氣氛較濃地帶的底商售價可達16000-18000元/平方米。隨著后期經(jīng)營，這些已售商鋪普遍升值20%以上。從投資回報來看：現(xiàn)已經(jīng)營的臨街商業(yè)投資回報率均在9%以上，個別甚至接近20%，高于商鋪的常規(guī)投資回報率8%-12%。一方面是因為臨街商鋪面積不大、物業(yè)結(jié)構(gòu)最多二層，適于商戶租賃經(jīng)營，投資收益自然穩(wěn)定有保障；另一方面：早期商鋪供給量相對較小，且銷售價格普遍低于1.5萬，隨著入住人口對商業(yè)配套需求的增加，臨街商鋪呈現(xiàn)供不應求的狀況，租金不斷走高。3、區(qū)域商業(yè)市場未來開展趨勢隨著望京B區(qū)公建類物業(yè)的逐步開發(fā)，未來家樂福、沃爾瑪、華堂商場、宜家家居等國際商業(yè)巨頭將相繼登陸望京。據(jù)預測，到2007年底，望京新興商業(yè)物業(yè)供給量將超過70萬平方米，有望成為北京東北部的新型大商圈。3.1區(qū)域未來商業(yè)格局望京現(xiàn)有商圈為南湖北路與湖光北街交匯的金十字街，該商圈由鑫隆小商品百貨及京客隆超市、大中電器等商業(yè)物業(yè)組成，盡管目前落成并即將開業(yè)的旺角廣場提升了該區(qū)域的商氣，但其本身低端、群眾化的商圈形象已經(jīng)確定，未來提升的空間不大。在此根底上，望京區(qū)域未來將形成四大商業(yè)聚集區(qū)，分別是：以宜家家居和家樂福等為核心的東北四環(huán)商業(yè)組團；由望京國際商業(yè)中心、嘉美風氣二期商業(yè)、方恒國際中心組成的望京東南部商業(yè)組團；由望京購物中心、沃爾瑪工程及其周邊商業(yè)組成的望京中部商業(yè)組團；由本工程、博泰國際以及麗景新貴商業(yè)局部及組成的望京北部商業(yè)組團。東南部商業(yè)組團體量最大，不僅包括12萬平方米的望京國際商業(yè)中心，而且規(guī)劃中的25萬平方米的方恒國際中心及在建的嘉美風氣中心均為集酒店、寫字樓、商業(yè)于一體的綜合物業(yè)。未來輻射范圍有望擴大至酒仙橋地區(qū)。中部商業(yè)組團主要由8.9萬平方米的望京購物中心和10余萬平方米的沃爾瑪工程組成。北京華聯(lián)的入駐和沃爾瑪?shù)钠放朴绊懥?，以及?yōu)越的地理位置使得該商業(yè)組團有能力成為輻射整個望京區(qū)域的核心商業(yè)組團。東北四環(huán)商業(yè)組團吸引了包括宜家家居、家樂福等眾多國際知名零售商進駐。一方面，國際知名商家的品牌號召力不容無視，單就宜家家居旗艦店的輻射范圍而言，將不僅局限于望京周邊地區(qū)，而是輻射整個北京乃至周邊地區(qū)；另一方面，四環(huán)沿線便捷的交通、充足的停車位提升了該地塊的商業(yè)價值；再者，由于物業(yè)全部為零售商購地自建的獨立商業(yè)體，因此其物業(yè)結(jié)構(gòu)完全符合經(jīng)營要求；最后，該商業(yè)組團建設周期短，宜家即將于今年4月份正式營業(yè)，如果順利的話，家樂福及其合作伙伴也將不遲于2007年初開業(yè)經(jīng)營。因此，未來該商業(yè)組團將成為吸引并截流東北四環(huán)內(nèi)、外消費人群的最為重要的商業(yè)組團之一。此外，隨著第四使館區(qū)的入駐，以及寶星國際、融科橄欖城、國風北京等工程商業(yè)局部的建成，在2021年前后，該區(qū)域亦有可能形成未來望京東部的商業(yè)組團。3.2新增及規(guī)劃商業(yè)工程新增及規(guī)劃商業(yè)工程列表工程名稱所處位置商業(yè)規(guī)?！博O〕物業(yè)結(jié)構(gòu)租售價格備注麗景新貴〔家樂?！硰V順北大街〔麗景新貴商業(yè)〕4萬左右獨立商業(yè)待定規(guī)劃中，進駐時間不確定沃爾瑪購物廣場〔暫用〕廣順南大街與阜通西大街交界路口東南角地上局部8層，地下3層，B1-F7為營業(yè)用房待定沃爾瑪約占2萬㎡左右，預計07年4月開業(yè)。宜家家居四環(huán)東路，阜通東大街西北側(cè)3萬左右獨立商業(yè)自建預計4月開業(yè)家樂福

〔北四環(huán)〕四元橋以北〔原燕莎望京購物〕4萬左右獨立商業(yè)自建——歐尚超市來廣營橋東北角，百安居東側(cè)4萬左右獨立商業(yè)自建——方恒國際

中心廣順南大街〔竹藤大廈對面〕公建25萬獨立公建群待定——望京國際商業(yè)中心望京B區(qū)6-10#12萬左右獨立商業(yè)預計5月開業(yè)旺角廣場南湖北路與湖光中街交界路口東北角5層商業(yè)，單層4300㎡分租，按樓層不同3元-20元不等F1-F3規(guī)劃為8-36㎡左右小面積鋪位，B1、F4單鋪1000㎡以上，預計5月開業(yè)望京購物廣場〔華聯(lián)〕廣順大街與阜通西街交匯處獨立商業(yè)樓，B1-F4層租金依樓層及業(yè)態(tài)不同6-30元不等，目前已下調(diào)800個車位，預計5月開業(yè)博雅國際北五環(huán)以南，利澤中一路1號8000左右2層底商最初1.5萬，現(xiàn)停售出租擬做商務配套等炫彩嘉軒宏泰西街北側(cè)，廣澤路西側(cè)6000左右2層底商街鋪社區(qū)商業(yè)金隅國際CityOne望京西路與阜通西大街交界東北側(cè)底商，B1-F2待定——鹿港望京西路與阜通西大街交界東南側(cè)3000左右底商——博泰國際廣順北大街與湖光北街交界路口底商B1-F3售價分別為：13000元/㎡；22000元/㎡；17000元/㎡；15000元/㎡華鼎世家阜通西大街，沃爾瑪東北側(cè)3000左右底商，首層整售給一家韓國公司，由其分散出租經(jīng)營季景沁園湖光中街西延長線南側(cè)2層底商裙樓待定07年9月交用并投入經(jīng)營北京香頌望京西路，季景沁園西南側(cè)街城、商業(yè)街20000以上〔初定〕寶星國際望京西園東側(cè)，宏泰東街獨立商業(yè)待定E-Mart易買得購物中心入駐融科橄欖城宏泰東街一期4000，二期4萬底商裙樓及獨立商業(yè)樓待定——國風北京宏泰東街、阜安東街、望京街、京順路合圍地獨立商業(yè)待定——嘉美風氣廣順南大街南端，京順路西八間房路口寫字樓酒店底商裙樓整售報價1.2萬元/㎡左右租售狀況待定，預計2007年開業(yè)東湖灣來廣營利澤西園約7萬左右待定待定——上京新航線東湖路3000底商，另4棟獨立商業(yè)樓底商、獨立商業(yè)待定預計2007年底交付使用澳洲康都望京外環(huán)路1萬左右底商、獨立商業(yè)/㎡獨棟綜合樓整售，底商散售上表所列工程大致可以分為幾類：一類是大體量獨立商業(yè)，如：家樂福、沃爾瑪、歐尚、望京購物廣場、望京國際商業(yè)中心、宜家家居、旺角廣場等。這類商業(yè)的特點是：均為獨立商業(yè)物業(yè)，體量至少在2萬平方米以上，最大的可達12萬平方米；工程多分布在廣順大街、四環(huán)路、京順路等主干道周邊或已成熟商業(yè)區(qū)域；工程均只租不售或整售后由專業(yè)經(jīng)營管理公司統(tǒng)一經(jīng)營；工程多集中在2006年開業(yè)經(jīng)營，最多不晚于2007年。另一類是區(qū)域內(nèi)新建成住宅或辦公類物業(yè)的商業(yè)配套，如：金隅國際、鹿港、博泰國際、季景沁園、炫彩嘉軒等的商業(yè)物業(yè)。這類商業(yè)的特點是：商業(yè)體量萬平米以下居多，最多不超過2.1萬平方米；商業(yè)結(jié)構(gòu)均為1-2層底商形式；大多數(shù)為現(xiàn)房銷售型物業(yè)，采取小面積分割銷售的營銷方式，銷售價格多集中在1.5-1.8萬之間，銷售情況良好，但租賃情況不一。最后一類為規(guī)劃待建商業(yè)，如：國風北京、寶星國際、融科橄欖城、北京香頌、東湖灣等工程，這類商業(yè)特點如下：均為規(guī)劃中商業(yè)物業(yè)，獨立商業(yè)及底商群樓形式并存，規(guī)劃方案不詳；商業(yè)體量不小，4-8萬不等；除北京香頌外，其余工程均分布在望京內(nèi)環(huán)路一帶，與規(guī)劃中的第四使館區(qū)臨近；入市時間多集中在2021年前后。3.3區(qū)域未來商業(yè)整體放量序號工程名稱商業(yè)體量〔㎡〕業(yè)態(tài)定位現(xiàn)有商業(yè)設施及商業(yè)配套眾運大廈4000餐飲、美容美體葉青大廈2000銀行、藥店等愛暮大廈400展示廳佳境天城5000餐飲、電訊等中辰大廈2000商務配套利澤西園800社區(qū)配套雅特住區(qū)1114社區(qū)配套望馨園5000社區(qū)配套望京明苑3780餐飲星源國際3500社區(qū)配套望京體育廣場5400餐飲、娛樂LOFTEL4000銀行、健身、休閑夏都盈座2200社區(qū)配套都市心海岸3200社區(qū)配套望京花園東區(qū)20000社區(qū)配套望京西園1區(qū)5000社區(qū)配套望京西園2區(qū)2000社區(qū)配套望京西園3區(qū)1500社區(qū)配套望京西園4區(qū)6000社區(qū)配套南湖中園1區(qū)4000綜合樓南湖中園2區(qū)12000京客隆超市南湖東園1區(qū)1000社區(qū)配套南湖東園2區(qū)600社區(qū)配套、電器慧谷陽光3500餐飲、社區(qū)配套慧谷根源4000社區(qū)配套〔空置〕圣馨大地3000休閑、配套望興家園300社區(qū)配套湖畔雅居8000社區(qū)配套花家地小區(qū)2200社區(qū)配套、餐飲花家地南里600社區(qū)配套、餐飲金隅麗港城21000折扣店望花西里小區(qū)6000餐飲、社區(qū)配套望花東里小區(qū)8000餐飲、社區(qū)配套風格雅園800社區(qū)配套銀領(lǐng)國際6500社區(qū)配套〔空置〕CLASS6000社區(qū)配套、餐飲藍色家族4000住皇城〔售樓〕嘉潤家園2000銀行、社區(qū)配套中福百貨〔鑫隆市場〕14000百貨零售南湖綜合市場8000綜合市場望京建材大世界12000建材市場百安居15000建材超市愛家家居13000建材超市在建及規(guī)劃中商業(yè)工程麗景新貴〔家樂?！?0000超市沃爾瑪購物廣場106000綜合購物宜家家居30000家居超市家樂?！脖彼沫h(huán)〕40000超市歐尚超市40000超市方恒國際中心50000綜合公建望京國際商業(yè)中心123000綜合商業(yè)旺角廣場21000百貨零售望京購物廣場89000綜合商業(yè)博雅國際8000商務配套炫彩嘉軒6000社區(qū)配套金隅國際CityOne13000社區(qū)配套鹿港5000社區(qū)配套博泰國際20300餐飲、電器等華鼎世家4000社區(qū)配套季景沁園12000社區(qū)配套、餐飲等北京香頌80000社區(qū)商業(yè)街寶星國際45000綜合商業(yè)融科橄欖城40000綜合商業(yè)國風北京51800綜合商業(yè)嘉美風氣68000綜合商業(yè)上京新航線3000社區(qū)配套、餐飲澳洲康都10000社區(qū)配套鹿港寫字樓5800商務配套東湖灣70000綜合公建以上數(shù)據(jù)是對望京現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)、在建商業(yè)物業(yè)及未來規(guī)劃商業(yè)物業(yè)的初步統(tǒng)計，所列工程難免百密一疏，局部商業(yè)的體量也是基于調(diào)研數(shù)據(jù)的合理估計，但已大致描繪出望京未來商業(yè)供給的概貌。按上述統(tǒng)計簡單加總，望京地區(qū)未來商業(yè)總體量超過了100萬平方米，但需要說明的是：局部舊有商業(yè)，如綜合市場類物業(yè)、老舊社區(qū)的底商門面房等，將隨著區(qū)域商業(yè)的開展而逐步升級換代、甚至退出市場。其余新興商業(yè)物業(yè)中約有近30%是以商業(yè)配套的形式出現(xiàn)的。因此未來望京區(qū)域新興的商業(yè)供給量將在70萬平方米以上。望京區(qū)域商業(yè)工程分布圖三、本工程周邊的狀況分析1、工程區(qū)位及研究范圍本工程位于望京地區(qū)的北側(cè)，北鄰望京北路，南至北小河，南北向分布于廣順北大街西側(cè)，擁有良好的臨街展示效果。由于本工程所處位置距望京傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，即南湖北路與湖光北街的交匯口較近〔鑫隆小商品城、大中電器和京客隆等商業(yè)分置于此〕，且北鄰望京的主要出入口，區(qū)位優(yōu)勢明顯。權(quán)衡本工程周邊的區(qū)域的特點，將此次的研究區(qū)域范圍劃定為：北至五環(huán)路、南為湖光中街，西至望京西路，東為宏昌路和廣澤路。劃分依據(jù)：由于五環(huán)路為環(huán)線，路面寬闊且車流量大，有著明顯的阻隔人流的作用，因此北側(cè)劃至五環(huán)路。因望京西路以西為京承高速路，且中間的未來規(guī)劃多為綠化，缺乏消費人群，故西側(cè)范圍劃至望京西路。南側(cè)和東側(cè)的劃分范圍為湖光中街、宏昌路和廣澤路的原因是，在廣順南大街出規(guī)劃有沃爾瑪和經(jīng)營較為成熟的望京新城之商業(yè)，它們其影響范圍和影響力較大，較易阻隔北上之消費人群，所以將南側(cè)和東側(cè)規(guī)劃范圍劃分于此。2、本案交通狀況分析本工程周邊分布的道路主要有望京北路、廣順北大街、河蔭中路、河蔭西路、利澤中路、利澤西路、南湖北路。它們以廣順北大街為軸線，共同組成了本案的路網(wǎng)交通，并銜接了望京的多個主要居住區(qū)，承當起本案在未來運營階段的人流、車流和貨流組織。工程周邊道路交通圖我們可以看出，本工程周邊的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)主要有廣順北大街、利澤西路、利澤中路、望京北路和河蔭西路等5條線路組成，形成了三橫兩縱的道路格局。他們對本案的后期運營影響較大，其主要表達在于：廣順北大街是望京最具影響力的道路之一，依托其良好的通達狀況，有利于周邊區(qū)域的消費者到達本工程。而其北通北五環(huán)，是望京的主要出入口之一，本案位于其街路西側(cè)〔即由北向南方向〕，恰好是進入望京的必經(jīng)之路，對后期的商業(yè)運營較為有利。廣順北大街作為城市主干路，在道路中間設有交通隔離帶。而本工程位于望京北側(cè)，即由南向北的消費群〔人流及車流〕多需要左行到達本案，對消費行為而言有著一定的不利因素；望京的產(chǎn)業(yè)區(qū)和麗景新貴〔規(guī)劃中的家樂?！彻こ蹋趶V順北大街東側(cè)，交通隔離帶的設立，對由東向西的消費人流有著較大的阻礙作用，對本案而言較為不利。望京北路、利澤西街與河蔭西路為本工程的三條主要的橫向道路，其東西向貫穿望京，是銜接望京東、西部居住區(qū)和望京產(chǎn)業(yè)區(qū)的主要紐帶，為本案后期的運營提供了良好的支撐。利澤西路位于本工程西側(cè)，縱向銜接望京北路、利澤西街和河蔭西路三條道路，在后期的運營過程中，可以通過利澤西路為本案提供良好的物流組織。而利澤西路南側(cè)與南湖北路相連接，目前，南湖北路與湖光北街的交匯處是望京區(qū)最為成熟的商業(yè)區(qū)之一，在后期本案可通過南湖北路和利澤西路分流其消費人群至本工程，對本案經(jīng)營較為有利。3、本案周邊住宅狀況分析通過對本工程周邊住宅狀況的客觀分析，我們可以直接了解到，本案的主要輻射范圍內(nèi)的人口數(shù)量及初步的消費力狀況。為本案后期的市場定位提供相應的數(shù)據(jù)支持。工程周邊住宅狀況分析本工程周邊現(xiàn)有住宅是本案核心的輻射范圍，也是本案最為直接的消費群之所在。通過對其人口基數(shù)、消費能力等因素的研究，可以對本工程后期市場定位的取向提供給出的數(shù)據(jù)支持。區(qū)域周邊主要住宅統(tǒng)計表名稱位置體量〔萬㎡〕均價〔元/㎡〕望京利澤家園利澤西路100板樓4700塔樓4200望馨園望京新興產(chǎn)業(yè)區(qū)13#14#地264850澳洲康都望京廣順北大街葉青大廈西300米北287600望京悅城望京利澤西園194480南湖中園東園南湖渠中路80星源國際望京廣順北大街、中環(huán)路交匯處東北角107800上京CA公寓望京花園廣順北大街與利澤中路交匯處315500東湖灣廣順北大街，本工程西側(cè)30待價望京花園東區(qū)廣澤路與利澤中路交匯處6050慧谷時空望京廣順北大街125800花家地小區(qū)朝陽北四環(huán)東路——望京明苑廣順北大街與宏泰西路交匯處5450區(qū)域現(xiàn)有住宅分布從研究區(qū)域內(nèi)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計中我們可以看出，本工程周邊區(qū)域的住宅市場供給量有284.32萬㎡左右，人口有10530人〔〕；加上傳統(tǒng)居住區(qū)，如南湖東園、南湖中園、望京西園等工程，預計其研究區(qū)域現(xiàn)有人口數(shù)量將在20000人左右。從房屋的銷售均價中我們可以看出，現(xiàn)有住宅的均價普遍維持在6000元/㎡左右的范圍之內(nèi)〔其中包括較多舊有住宅〕，并且有逐步上揚的趨勢。而從望京區(qū)范圍內(nèi)的住宅售價來看〔目前均價多在7000元/㎡以上〕，所以初步判定研究區(qū)域內(nèi)的常住人口消費力相對有限。目前，本案研究區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用地主要有上京CA公寓、住皇城和麗景新貴等工程，未來，將有超過70萬㎡的面積在市場投放，將會為本工程所在區(qū)域引入較大數(shù)量的中高檔消費人群，對本案后期的運營較為有利。3.2工程周邊商業(yè)狀況分析3.2.1大體量商業(yè)狀況由于本工程體量較大，所以我們通過對周邊工程大體量商業(yè)的研究，我們可以了解到商業(yè)分布狀況、區(qū)域消費人群的消費取向、各種業(yè)態(tài)的市場放量及對本工程的影響。這樣，可以有利于本工程在業(yè)態(tài)選擇上的取舍搭配，提升自身風險抗性。區(qū)域大型商業(yè)統(tǒng)計表名稱體量〔㎡〕博雅國際8000順天府超市1500家樂福〔規(guī)劃〕30000蘇寧電器4000華潤超市2000望角廣場21000大中電器3000京客隆12000鑫隆小商品城14000望京建材大世界20000南湖綜合市場8000本案區(qū)域大型商業(yè)分布本案從研究區(qū)域商業(yè)狀況來看，主要有百貨、綜合超市、購物中心和專業(yè)市場等業(yè)態(tài)，市場分布較為分散。目前，只有南湖北路與湖光北街的交匯口處商業(yè)開展較為成熟，有著一定的影響力，而區(qū)域內(nèi)商業(yè)街的開展較為缺乏，這對本工程而言較為有利。3.2.2工程周邊餐飲、娛樂業(yè)態(tài)開展狀況分析望京作為北京目前最大的居住組團，其所承載的餐飲功能不言而喻，大量居住人口的存在使得望京對餐飲、娛樂業(yè)態(tài)消費有著旺盛的需求。本工程位于望京北部新城區(qū)域，與產(chǎn)業(yè)園區(qū)相鄰，通過對周邊區(qū)域的餐飲、娛樂業(yè)開展狀況調(diào)研分析，可以客觀地反映出區(qū)域的人口狀況和商業(yè)成熟度，而且還可以為本工程在后期的餐飲、娛樂商戶的引入提供相應數(shù)據(jù)支持。在對這兩方面進行分析時，我們將著重針對業(yè)態(tài)的經(jīng)營情況、類別、商戶數(shù)量、經(jīng)營檔次這四個方面做詳細說明。工程周邊餐飲業(yè)開展狀況從對區(qū)域調(diào)研情況，區(qū)域內(nèi)已有大大小小300多家餐飲商戶，主要集中在望京新城和最早建設的花家地區(qū)域，已經(jīng)形成了以望京新城和花家地的兩大餐飲美食圈，從所調(diào)研的數(shù)據(jù)分析，區(qū)域內(nèi)主要的餐飲菜系有韓餐、川菜、東北菜、中、西快餐等。從區(qū)域內(nèi)餐飲商戶數(shù)量統(tǒng)計情況來看，韓式料理商戶數(shù)量居多，整個區(qū)域韓式料理店不下50家，在望京西園三區(qū)、四區(qū)入駐的韓籍人士居住數(shù)量最多，韓式料理也多在這個區(qū)域分布，本工程與望京西園三區(qū)、四區(qū)相距不遠，周邊韓式料理店也有將近20家，從調(diào)研資料統(tǒng)計，周邊川菜約有10家左右，東北菜約3-4家，中、西式快餐已超過10家。從經(jīng)營檔次看，工程周邊不乏中高檔工程，望京區(qū)域大型科技園區(qū)位于工程東北側(cè)，以產(chǎn)業(yè)開展為核心的商務型消費需求較大，對消費場所的經(jīng)營檔次也較高要求，受這些因素影響，本工程周邊餐飲類檔次相對較高，其中有較高檔次和經(jīng)營特色的韓式料理商戶有：商戶名稱地理位置人均消費〔元〕薩拉伯爾南湖東園中福5層100-150海棠花利澤中二路1號100-150故土山川望京新城423樓1層50-70全州館韓國料理望京新城423樓1-2層50瓦房望京新城美食城1層60北昌豆腐西園四區(qū)420樓3層50從對周邊餐飲商戶調(diào)研得知，目前，在本區(qū)域經(jīng)營情況最好的是餐飲業(yè)態(tài)，餐飲類商業(yè)有消費需求仍處于較旺盛的狀態(tài)，區(qū)域內(nèi)餐飲消費存在一定的市場開展空間。工程周邊餐飲分布情況工程周邊休閑娛樂業(yè)態(tài)開展狀況分析望京作為居住組團，其擁有著大量的人口基數(shù)，而他們在此居住的同時，對娛樂等功能性業(yè)態(tài)有著較大的需求，同時也反映出了區(qū)域的成熟度。下面，通過對區(qū)域內(nèi)娛樂業(yè)態(tài)的分析，為本案商業(yè)的定位提供相應的參考資料。工程周邊休閑、娛樂業(yè)態(tài)分布圖區(qū)域內(nèi)休閑娛樂工程主要有如酒吧、茶樓、咖啡、健身房、KTV、高爾夫俱樂部、圍棋會館等業(yè)態(tài)，知名品牌較多，其中進駐國內(nèi)的健身品牌商戶都已進駐望京區(qū)域，如：中體倍力健身、張貝健身、青鳥健身、奇跡健身、浩沙健身等。其他類型的品牌商戶有：星巴克咖啡、上島咖啡、樂豪思咖啡、張一元茶莊等。但在本區(qū)域的娛樂業(yè)態(tài)品牌商戶進駐較少，大型KTV有：VITAMIN歌廳、盛江桑拿城、七甲山練歌場等，由于區(qū)域以韓、日人士為主流消費群，消費特性明顯，不少娛樂休閑業(yè)態(tài)有較強的個性化、文化特色，位于新城西園三區(qū)的足球酒吧就是主題性較強的酒吧商戶，這些商戶經(jīng)營狀況較好，消費主流以韓、日籍人士居多，商務型消費也占較大比例。從本工程區(qū)域內(nèi)的休閑娛樂類業(yè)態(tài)開展狀況分析，該類業(yè)態(tài)商戶經(jīng)營仍處于開展階段，業(yè)態(tài)、業(yè)種相對單一，缺乏大型、集中型的娛樂設施。這也反映出，之前區(qū)域所建設的樓盤如南湖東園、望京西園、望京花園及花家地等小區(qū)，主要重視居住功能，娛樂消費有著較大的外流現(xiàn)象，對本工程而言未來開展此類業(yè)態(tài)十分有利。市場潛力較大。3.2.3工程周邊未來商業(yè)放量分析本工程正處于地塊階段，區(qū)域內(nèi)潛在的商業(yè)放量，對本案后期的運營將有著較大的影響。因此，將就未來本工程周邊的主要商業(yè)放量加以歸納分析，以便于參考借鑒、提升本案在后期的抗風險性。圖表：工程周邊未來商業(yè)供給工程名稱商業(yè)規(guī)模物業(yè)結(jié)構(gòu)商業(yè)規(guī)劃租售價格備注麗景新貴40000㎡獨立商業(yè)主力商戶家樂福占3萬待定旺角廣場21000㎡獨立商業(yè)時尚購物商品市場小鋪位13-20元；大面積3元只租不售，出租情況較好博雅國際中心8000㎡寫字樓、公寓底商商務配套等待定租售均可博泰國際20300㎡公寓底商散售，電器、餐飲等均價16500上京新航線3000㎡底商，另有4棟2層獨立餐飲樓住宅底商、獨立餐飲樓社區(qū)配套、餐飲等，具體規(guī)劃待定待定4棟獨立商業(yè)樓臨近本工程西側(cè)澳洲康都10000㎡住宅底商、獨立商業(yè)樓社區(qū)商業(yè)配套均價13000獨棟商業(yè)已整售東湖灣公建約60000㎡，商業(yè)待定待定待定待定一期2007年底交用從上表可以看出，本工程周邊未來商業(yè)放量大致分為兩類，一類是麗景新貴、旺角廣場等獨立商業(yè)工程，另一類是博泰國際、博雅國際中心的公寓底商和上京新航線、澳洲康都、東湖灣等住宅工程底商。麗景新貴工程商業(yè)局部規(guī)劃總建筑面積約4萬平方米，其中，擬引進的主力商戶家樂福占3萬平方米左右。由于其本身超市賣場的業(yè)態(tài)定位與本工程有一定差異，因此未來與本工程并非直接競爭關(guān)系，盡管兩工程相隔的廣順北大街對人流有一定阻隔，但仍可考慮利用家樂福的品牌效應吸引人流到達望京北端，從而提升該地段的商業(yè)氣氛。旺角廣場位于本工程西南側(cè)，與本工程相距兩個街區(qū)，經(jīng)由湖光北街和廣順北大街可方便到達。該工程定位為時尚精品購物，但從其鋪位劃分來看，除大面積的家電和餐飲業(yè)態(tài)外，其余面積仍是市場類商業(yè)物業(yè)。再加上旺角廣場所在區(qū)域為望京已成熟的群眾化商業(yè)集中區(qū)，周邊物業(yè)的檔次也間接制約了旺角廣場工程檔次的提升。博雅國際中心和博泰國際均為商務公寓的底商物業(yè)。前者位于本工程北側(cè)、臨近北五環(huán)，最初以均價1.5萬元進行銷售，后停售待租，擬做商務配套商業(yè)，但直到現(xiàn)在最終方案仍未確定。該商業(yè)面積較小，對本工程影響不大。博泰國際2萬余平米商業(yè)位于本工程的南側(cè)，其物業(yè)結(jié)構(gòu)受核心筒的影響略顯零散，因此后期分大塊散租的可能性較大，做大面積零售業(yè)態(tài)的可能性較小。澳洲康都、上京新航線以及東湖灣工程均為未來住宅工程的商業(yè)配套。其中，澳洲康都和上京新航線的商業(yè)定位為社區(qū)配套，其底商局部散售，獨棟商業(yè)綜合樓整售，未來經(jīng)營偏重于餐飲方向。東湖灣工程尚在規(guī)劃中，預計將有一定的商業(yè)放量。但與本工程相比，東湖灣工程地理位置稍偏，且入市時間較晚，故對本工程的影響減弱。綜合周邊工程特點，本工程應以自身商業(yè)為著眼點，參考周邊商業(yè)規(guī)劃，形成區(qū)域商業(yè)的區(qū)域規(guī)模效應，從而打造區(qū)域的商業(yè)中心。工程周邊配套狀況分析學校、醫(yī)院、郵局、銀行等配套設施可以客觀地反映一個區(qū)域的狀況，下面，通過對本工程區(qū)域內(nèi)的配套設施的研究，挖掘?qū)Ρ景府a(chǎn)生影響的因素，并加以分析，為本案商業(yè)開展提供相應的資料。工程周邊配套設施狀況學校北京陳經(jīng)綸分?！矕|園中學〕南湖中園小學南湖東園小學、幼兒園北京市第八十中學望京求實職業(yè)學校首都師范大學附屬實驗小學望馨園小學韓國國際學校醫(yī)療北亞醫(yī)院北京惠蘭醫(yī)院南湖東園社區(qū)效勞站金象大藥房望京大藥房銀行中信銀行農(nóng)村信用社工商銀行農(nóng)業(yè)銀行中國銀行郵局望京西園郵政所其它北京老年活動中心區(qū)域內(nèi)的配套設施分布本工程周邊的學校數(shù)量較多，使得區(qū)域的文化氣氛較濃，大量的學生增加了本區(qū)域的流動人群數(shù)量，但是其消費取向與周邊居民的差異和整體消費能力的低下，有礙于商業(yè)氣氛的打造。本案研究范圍內(nèi)的銀行數(shù)量較少，這說明區(qū)域的商業(yè)、商務氣氛尚未形成，正處于開展初期〔據(jù)悉，區(qū)域內(nèi)新建樓盤及商業(yè)內(nèi)大多規(guī)劃有銀行〕，對本工程開展較為有利。區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有樓盤多為如南湖東園、望京西園、望京花園及花家地等傳統(tǒng)的居住小區(qū)，周邊醫(yī)院和郵局等配套設施相對缺乏，整體的居住環(huán)境不佳，不利于區(qū)域整體檔次的拔高。從而使得區(qū)域內(nèi)的高收入人群數(shù)量不多，對本工程后期的經(jīng)營檔次有一定的影響。3.3總結(jié)通過對本工程研究區(qū)域現(xiàn)有及未來市場狀況的分析了解到：交通流通狀況較好，但是考慮到路幅及交通隔離帶問題將對本工程會造成一定負面影響；在本案后期的外部交通組織上將解決。區(qū)域目前缺乏商業(yè)核心，未來商業(yè)有著一定的市場放量，但商業(yè)的體量均不大，如在商業(yè)功能上形成有效補充，將有助于本工程后期打造商業(yè)中心。區(qū)域內(nèi)餐飲、娛樂類業(yè)態(tài)的市場放量相對較少，對本工程而言，有著一定的市場開展空間。區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有人口基數(shù)大，消費力較強。但是工程周邊配套設施較為匱乏，使得區(qū)域的整體居住檔次難以拔升，現(xiàn)有消費人群的消費檔次相對不高，消費結(jié)構(gòu)在一定時期內(nèi)將會相對單一。隨著區(qū)域的建設和周邊樓盤的市場投放，此類問題將得到良好的解決。工程定位及可行性分析四、市場初步定位1．業(yè)態(tài)定位1.1業(yè)態(tài)選取通過區(qū)域市場調(diào)研分析，本案的業(yè)態(tài)選取將由三局部組成，即主力型業(yè)態(tài)、適配型業(yè)態(tài)和功能型業(yè)態(tài)。而在操作方式上，將采用先引入主力型業(yè)態(tài)，然后在其周邊放置適配型業(yè)態(tài)，在外圍那么選擇功能性較強的業(yè)態(tài)來進行搭配。1.2業(yè)態(tài)選取依據(jù)主力型業(yè)態(tài)選取通過周邊區(qū)域的詳細調(diào)研，綜合市場狀況和本案的特點綜合考量，本工程將選取電器、賣場及休閑等業(yè)態(tài)類型作為主力型業(yè)態(tài)。由于本工程商業(yè)體量較大，為了后期帶來充足的外來消費人流，增加其銷售可實施性，降低市場風險，所以在本案中將選取主力型業(yè)態(tài)作為核心業(yè)態(tài)。適配型業(yè)態(tài)主力業(yè)態(tài)選取完成后，本案將在其周邊及人流的主要通路兩側(cè)，設置精品店、服裝和珠寶等業(yè)態(tài)類型作為配套型業(yè)態(tài)。適配型業(yè)態(tài)的產(chǎn)品附加值較高，租金的承受能力相對較強，是商業(yè)工程的主要盈利點，所以將適配型業(yè)態(tài)作為本工程的主要盈利型業(yè)態(tài)，并將其設置于商業(yè)價值較高的位置上。功能型業(yè)態(tài)在本工程中，將在主力業(yè)態(tài)和適配業(yè)態(tài)之間，以及剩余的商業(yè)面積放置功能型業(yè)態(tài)，其業(yè)態(tài)類型主要以餐飲、娛樂及休閑業(yè)態(tài)為主。功能型業(yè)態(tài)在樓層選取方面較為靈活，并且可以提升本工程的商業(yè)價值及市場競爭力，故將其作為主要的增值型業(yè)態(tài)，設置于本案之中。1.3業(yè)態(tài)比例主力業(yè)態(tài)比例本工程雖然所在位置較好，但是周邊在建待建工程較多，區(qū)位的整體商業(yè)氣氛尚未形成。通過前期的市場調(diào)研，將本工程的主力型業(yè)態(tài)的比例設置為30%。工程名稱商業(yè)體量〔㎡〕主力業(yè)態(tài)體量〔㎡〕主力業(yè)態(tài)所占比例望京購物廣場89000華聯(lián)百貨：3000033%望京國際商業(yè)中心123633華堂商場：27838伊力諾依：3850愛爾瑪兒童娛樂城2233淘亮女人街：249839%圖表：區(qū)域內(nèi)重要商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)比例從上表中可以看出，望京區(qū)域內(nèi)與本案類似的大型商業(yè)均設有主力型業(yè)態(tài)，其所占比例多控制在30%—40%之間，說明市場中的大型商業(yè)工程，為保證后期的市場運營，對主力型業(yè)態(tài)的比例有著較大的權(quán)重。而本宗地所在的區(qū)域商業(yè)氣氛尚不成熟，為了提供良好的經(jīng)營預期，增加投資者及經(jīng)營商戶對本工程信心，降低本案后期的租售難度，故將本工程內(nèi)設立30%的主力型業(yè)態(tài)。適配型業(yè)態(tài)主力型業(yè)態(tài)的租金承受能力較低，為保證本工程在后期的經(jīng)濟收益，故將主力業(yè)態(tài)與適配型業(yè)態(tài)的比例設置在1：1.7的比例范圍內(nèi)，即適配型業(yè)態(tài)占據(jù)本工程業(yè)態(tài)50%的比例分額。本案的主力業(yè)態(tài)占有30%的比例，在后期的市場運營階段，可以為本工程提供充足的消費人流，同時也提高了其周邊位置的商業(yè)價值。而適配型業(yè)態(tài)的租金承受能力較高，為保證工程整體的后期收益，權(quán)衡因主力業(yè)態(tài)引入而拉低的租金收益，故將本案中的適配型業(yè)態(tài)比例設置為50%。功能型業(yè)態(tài)其合理的引入可以進一步完善工程的功能性，擴大消費群，同時可以拉高期周邊適配型業(yè)態(tài)的租金價值，所以將剩余的20%設置為功能型業(yè)態(tài)。功能型業(yè)態(tài)在租金價格及樓層選取方面較為靈活，同時也可以吸引了一定的目標消費群。同時增加的市場競爭力、穩(wěn)定后期的整體資金收益，現(xiàn)將剩余20%的面積設置為功能型業(yè)態(tài)1.4總結(jié)通過上述的分析，在本宗地的業(yè)態(tài)選取上，著重于后期的可實施性〔市場生命力〕，將其業(yè)態(tài)設置為適配型業(yè)態(tài)、主力型業(yè)態(tài)和功能型業(yè)態(tài)三類；在業(yè)態(tài)搭配上，采取5：3：2的業(yè)態(tài)比例分配，將三者之間的消費人流及經(jīng)濟價值相互權(quán)衡，最終到達預期的經(jīng)濟收益。2．租售價格定位2.1區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)出租價格分析由于望京區(qū)域商業(yè)物業(yè)在近兩年開始放量，極大的滿足了望京地區(qū)對于商業(yè)物業(yè)的需求，新增商業(yè)物業(yè)不斷增加，其租金價格較原有商業(yè)物業(yè)有所上漲。圖表：新增商業(yè)物業(yè)已確定租金價格工程狀況工程名稱商業(yè)規(guī)?！博O〕物業(yè)結(jié)構(gòu)租金價格望京國際商業(yè)中心12萬左右獨立商業(yè)元/天/平米F1：5-7元/天/平米F2：4元/天/米F3：2.5-3元/天/平米說明：以上租金為建筑面積租金旺角廣場獨立商業(yè)B1：餐飲排檔12萬/年/鋪F1：18-20元/天/平米F2：14-15元/天/平米F3：13-14元/天/平米F4：3元/天/平米說明：以上租金為使用面積租金望京購物廣場獨立商業(yè)B1：8-18元/天/平米F1：13-38元/天/平米F2：10-30元/天/平米F3：6-30元/天/平米F4：8-23元/天/平米說明：以上租金為使用面積租金望京國際商業(yè)中心望京國際商業(yè)中心租售模式以及引入業(yè)態(tài)與本宗地非常類似，故可比性較強。該工程大型主力業(yè)態(tài)如電器、百貨類租金范圍在2.2-3元/天/㎡之間，適配型業(yè)態(tài)如精品店等在6-7元/天/㎡之間，功能性業(yè)態(tài)如大型餐飲類其租金范圍在2-3元之間〔中、小型功能業(yè)態(tài)如快餐類租金范圍在5-6元/天/㎡之間〕。旺角廣場該工程采取只租不售的模式，現(xiàn)階段引入主力型業(yè)態(tài)租金范圍在2-3元/天㎡之間，適配業(yè)態(tài)約在9-14元/天/㎡之間，但由于旺角廣場適配業(yè)態(tài)以小商品市場形勢出現(xiàn)，其單個鋪位面積在8-36㎡之間，故租金價格相對較高，而大型餐飲類功能性業(yè)態(tài)其租金在3元/天/㎡。望京購物廣場該工程與上述兩個工程不同，其定位于高端，其適配型服裝、精品店等租金價格相對走高，而其功能配套型業(yè)態(tài)如大型餐飲、娛樂、健身等其租金范圍在2-4元/天/㎡之間。以下列圖表為各類型商戶一般承受范圍與其在區(qū)域內(nèi)簽約租金范圍比照表，對于商戶，一旦有適于自身開展的商業(yè)物業(yè)且在合理的租金范圍內(nèi)即可進駐。圖表：望京區(qū)域各類商戶租金范圍業(yè)態(tài)類型商戶類型承受一般租金范圍區(qū)域內(nèi)簽約租金范圍主力型電器、綜合賣場等1.5-3元/天/㎡2-3元/天/㎡適配型服裝、精品類等6-8元/天/㎡6-7元/天/㎡功能性大型餐