天香心苑底商鋪位分割思路溝通XXXX89

2024/3/2天香心苑商業(yè)分割建議2024/3/2目錄一、區(qū)域發(fā)展分析二、競爭市場研究三、商業(yè)定位建議四、產(chǎn)品分割建議2024/3/2一、區(qū)域發(fā)展分析2024/3/2一、區(qū)位西安市浐灞河綜合治理開發(fā)建設(shè)管理委員會(huì)成立于2004年9月。成立5年多來，在西安市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，在社會(huì)各界的關(guān)心支持下，全面落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，科學(xué)統(tǒng)籌區(qū)域發(fā)展，堅(jiān)持實(shí)施“生態(tài)優(yōu)先、規(guī)劃立區(qū)”、“基礎(chǔ)設(shè)施先行、重大項(xiàng)目帶動(dòng)”的發(fā)展戰(zhàn)略，新區(qū)建設(shè)工作實(shí)現(xiàn)了高點(diǎn)起步，進(jìn)展迅速，亮點(diǎn)紛呈。2024/3/2二、歷史歷史上浐灞河水流充盈，兩岸風(fēng)光宜人，交通便捷，又鄰近大明宮和興慶宮，利于政事活動(dòng)，成為風(fēng)水寶地。“灞上煙柳長堤，關(guān)中風(fēng)情廣運(yùn)”。因此，皇親國戚、達(dá)官貴人慕名而來，爭相在此興建別墅，諸如唐太平公主、長樂公主、安樂公主、薛王、寧王、駙馬崔惠童等名流貴族都把別墅建在了這里。浐灞河既是自然的河流，更是文化的河流。從半坡先民到灞柳風(fēng)雪，文化傳承不斷，唐代更有“浐灞之間，三輔勝地”之說。2024/3/2三、地域浐灞生態(tài)區(qū)地處關(guān)中平原腹地。區(qū)內(nèi)地勢(shì)東南高，西北低，形成多級(jí)階地，地形相對(duì)平坦開闊。生態(tài)區(qū)東南部的白鹿塬、銅人塬，以及西南部的龍首塬、少陵塬、杜陵塬對(duì)整個(gè)生態(tài)區(qū)形成半圍合態(tài)勢(shì)。西北為浐灞河河谷和渭河沖積平原。浐河、灞河在本區(qū)內(nèi)交匯，向北注入渭河，該區(qū)亦是西安市重要水源地。其中，浐河流經(jīng)本區(qū)的河段長度約為16公里，灞河流經(jīng)本區(qū)的河段長度約為21公里。

浐灞生態(tài)區(qū)氣候?qū)倥瘻貛О霛駶櫞箨懶詺夂騾^(qū)，四季冷暖干濕分明，冬夏溫差大。區(qū)內(nèi)年均氣溫13.4℃,極端最低氣溫為-20.6℃，極端最高氣溫45.2℃。多年平均風(fēng)速為2.2米／秒，多東北向。無霜期20天，最大凍土深45厘米。多年平均降水量570.5毫米，最大降水為903.2毫米(1983年)，最小降水量312.2毫米(1995年)。年內(nèi)降水主要集中在7、8、9、10四個(gè)月。該區(qū)多年平均日間蒸發(fā)量為904.7毫米。年日照時(shí)數(shù)為1983－2267小時(shí)，太陽總輻射量為111.4千卡/平方厘米。地震烈度為8度。

2024/3/2四、城市

煥然一新打造宜居新城

昨天，這里是西安城市東北部一片待開發(fā)“保留地”；今天，這里成為新一輪城市擴(kuò)張的發(fā)展高地。

2009年浐灞生態(tài)區(qū)大力增強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施配套能力，提升區(qū)域城市化水平，完成在建道路15公里，管線51.7公里，城市廣場2個(gè)，完成浐河河道治理約2.1公里。

2024/3/2整個(gè)生態(tài)區(qū)區(qū)域呈“一心三翼”的布局。

?一心：以浐灞三角洲、廣運(yùn)潭生態(tài)景區(qū)為主的浐灞核心區(qū)域。該區(qū)內(nèi)以休閑度假旅游、國際會(huì)議會(huì)展、高級(jí)商務(wù)辦公、省市級(jí)行政管理、高品質(zhì)多層次濱水居住等功能為主。

?北翼：為繞城高速路以北至灞河入渭口的灞河下游段。該區(qū)以高等教育、旅游度假和生態(tài)濕地等功能為主。

?南翼：為隴海鐵路華清路以南至三環(huán)與繞城立交的浐河段。該區(qū)以高品質(zhì)居住和生態(tài)綠地等功能為主。

?東南翼：為隴海鐵路至西康鐵路的灞河段。該區(qū)以科技產(chǎn)業(yè)園和生態(tài)居住區(qū)等功能為主。

五、區(qū)域規(guī)劃2024/3/2六、區(qū)域交通生態(tài)區(qū)城市道路按功能可分為：交通性通路、生活性道路和游覽性線路。交通性道路，包括快速路（東二環(huán)、東三環(huán)、北二環(huán)），主干路（鳳城三路、華清路、長樂路、涇未路等），次干路（北程路、新寺路、香西路、學(xué)府路、北效路等）。車流量大帶來的噪聲和廢氣污染是其附屬綠地和兩側(cè)防護(hù)綠地所要解決的首要對(duì)象。通過合理滿足交通需求，突出生態(tài)特色的道路斷面設(shè)計(jì)和科學(xué)合理的植物種類選擇，實(shí)現(xiàn)降低污染的效果。生活性道路和景觀游覽性線路，更多體現(xiàn)出對(duì)市民和游客的安全性，附屬綠地按高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)。2024/3/2七、商業(yè)項(xiàng)目位于西安浐灞生態(tài)區(qū)浐灞半島核心區(qū)——浐灞金融商務(wù)區(qū)，東臨灞河，與2011年西安世園博覽會(huì)生態(tài)景觀隔河相望；項(xiàng)目占地面積60畝，由兩棟150米超高層寫字樓組成，總建筑面積25萬平方米，總投資12.8億元人民幣；區(qū)域政務(wù)中心、文化中心和投資服務(wù)中心的北片區(qū)；包括商業(yè)、娛樂、休閑、金融博覽、公寓和住宅等配套設(shè)施的東片區(qū)；包括金融機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)中心、清算中心、資金結(jié)算中心、銀行卡中心、呼叫中心、培訓(xùn)中心、災(zāi)備中心，金融外包服務(wù)和金融培訓(xùn)服務(wù)基地的西片區(qū)。

2024/3/2

項(xiàng)目位于浐灞大道以南、浐河?xùn)|路以東、環(huán)五路以西、二環(huán)沿線以北，總占地面積81畝，總投資2億元人民幣；主要建設(shè)集購物、休閑、娛樂、快餐于一體的“商業(yè)公園”，地下空間為停車庫，地上空間為可根據(jù)需要靈活劃分的商業(yè)；整個(gè)項(xiàng)目的建筑風(fēng)格將體現(xiàn)人文化、商業(yè)化和國際化的商業(yè)格調(diào)。2024/3/2二、周邊競爭市場研究2024/3/2Part1：周邊競品華遠(yuǎn)-海藍(lán)城華遠(yuǎn)·海藍(lán)城商業(yè)部分基本全部售罄，只剩下剩余3套，主要商業(yè)位于玄武西路，銷售價(jià)格在15000-20000之間，商鋪在年初就開始銷售，因?yàn)樯啼仈?shù)量不多價(jià)格又低，所以主要是內(nèi)部消化。2024/3/2◎臨街商鋪分為上下2層，單層層高3.2米-3.5米?！蛎娣e區(qū)間：60-200㎡，開間進(jìn)深不詳。◎60㎡的為獨(dú)立一層，銷售價(jià)格15000元-23000元/㎡

◎200㎡的為一托二層。銷售價(jià)格20000元/㎡左右◎商鋪具有獨(dú)立上下水，沒有天然氣，不能做餐飲行業(yè)Part1：周邊競品華遠(yuǎn)-海藍(lán)城2024/3/2Part1：周邊競品浐灞1號(hào)浐灞一號(hào)商鋪目前尚未有分割，具體情況不明商業(yè)區(qū)間：50平米-145平米，尚未銷售，價(jià)格不明金泰商鋪均為住宅底商，為剪力墻設(shè)計(jì)面積區(qū)間較小。商鋪具有獨(dú)立上下水，沒有天然氣，因此不能做餐飲行業(yè)。2024/3/2Part1：周邊競品-東方羅馬花園東方羅馬花園，沿街底層商鋪，6000戶的大型社區(qū)，設(shè)有兩層高裙樓，一層臨街商鋪，兩層會(huì)所，除餐飲酒樓不可經(jīng)營外。2024/3/2Part1：周邊競品-東方羅馬花園◎臨街商鋪分為上下2層，單層層高3米-3.2米。◎面積區(qū)間：40-80㎡，開間進(jìn)深不詳?！?0㎡的為獨(dú)立一層，銷售價(jià)格一層38000元/㎡

◎200㎡的為一托二層。銷售價(jià)格二層20000元/㎡左右◎商鋪具有獨(dú)立上下水，沒有天然氣，不能做餐飲行業(yè)◎一層為獨(dú)立銷售，現(xiàn)有商鋪均已售罄2024/3/2Part1：周邊競品-海璟印象城在售在售商業(yè)部分總建面66069平方米，柱間距8米，進(jìn)深14米。西臨大明宮遺址公園，東臨浐灞生態(tài)區(qū)，緊鄰東二環(huán)，地鐵3號(hào)線未來也將在周邊設(shè)站。海璟印象城小區(qū)內(nèi)有7萬平米的商業(yè)配套和多家商業(yè)集團(tuán)戰(zhàn)略合作，人人樂超市等國際名品街，購物休閑于一體。2024/3/2Part1：周邊競品-海璟印象城商業(yè)區(qū)間：75.65㎡、77.05㎡、101.05㎡、168.89㎡、205.63㎡為一層獨(dú)立銷售、其與為一托二托三商業(yè)銷售。價(jià)格區(qū)間：2萬-4萬/平米。商業(yè)目前在售可做餐飲，但需客戶自己安裝排煙口，可做餐飲。各競品項(xiàng)目數(shù)據(jù)匯總表項(xiàng)目/商業(yè)參數(shù)海璟印象城東方羅馬花園浐灞一號(hào)海藍(lán)城翠屏灣價(jià)位38000-4200020000-38000未定15000-2000022000-25000面積區(qū)間75㎡-895㎡40㎡-75㎡未定60㎡-200㎡100㎡-200㎡商業(yè)類型局部商業(yè)中心小型商業(yè)大型商業(yè)小型商業(yè)小型商業(yè)銷售方式未售尚不明確直銷未定直銷直銷層高3.2-3.53-3.2未定3.2-3.53-3.2柱間距3.83.2未定3.53.3進(jìn)深6-10米5-10米未定5-8米5-10米產(chǎn)權(quán)40年40年未定40年40年上下水有有未定有有天然氣無無無無無總結(jié)項(xiàng)目銷售、招商策略/租金推算選取三大類比競爭項(xiàng)目租金水平進(jìn)行推算：項(xiàng)目權(quán)重50%30%20%商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)環(huán)境建筑結(jié)構(gòu)營銷手段總計(jì)位置（15分）交通狀況（11分）人流（8分）車流（7分）商業(yè)配套（7分）商業(yè)規(guī)劃（7分）小計(jì)（55分）面積（6分）層高（6分）梁柱結(jié)構(gòu)（5分）進(jìn)深（4分）臨街面（5分）商鋪形式（4分）小計(jì)（30分）品牌（4分）形象（5分）主力店（6分）小計(jì)（15分）海藍(lán)城12.89.76.85.85.44.444.94.15.14.73.63.83.821.73.34.53.812.374.9印象城13.297.26.66.26.548.75.95.14.33.554.22944.25.514.884.8羅馬花園12.897.26.96.25.647.74.25.24.13.754.127.43.43.84.513.479.1《價(jià)值實(shí)現(xiàn)表》《權(quán)重分配表》2024/3/2競品市場總結(jié)目前在建商業(yè)規(guī)模較大，供應(yīng)充沛。在建各商業(yè)項(xiàng)目以銷售為主，發(fā)展商自持比例較低，近兩年是各項(xiàng)目的集中入市時(shí)期，后期銷售壓力倍增。受城市商業(yè)發(fā)展的影響，整體租金水平一般，反應(yīng)到單價(jià)上，但總價(jià)較高。海璟印象城項(xiàng)目與本項(xiàng)目有較多相似之處，其區(qū)位位于核心商圈，對(duì)本項(xiàng)目將會(huì)產(chǎn)生較大沖擊。核心主力店先行，輔助店隨后的原則；零售購物項(xiàng)目優(yōu)先，輔助項(xiàng)目配套的原則；放水養(yǎng)魚的原則；先做人氣，再做生意的原則。2024/3/2三、商業(yè)定位建議業(yè)態(tài)布局及平面分割建議東順·天香心苑項(xiàng)目底商總共兩層，在鋪位分割時(shí)考慮樓體自身?xiàng)l件，商業(yè)的業(yè)態(tài)，物業(yè)形式，周邊商業(yè)環(huán)境等因素，對(duì)鋪位進(jìn)行劃分。具體劃分方式如下：商業(yè)劃分原則2024/3/2老城區(qū)核心地段，但發(fā)展空間具有潛核心商圈與東部工業(yè)區(qū)交匯處大型商務(wù)中心覆蓋地區(qū)定位為區(qū)域小型商業(yè)。底商規(guī)劃及定位尚未定案；務(wù)必整合開發(fā)商及地段優(yōu)勢(shì)資源項(xiàng)目功能定位▌建議本項(xiàng)目主打生活類零售及餐飲業(yè)態(tài)，輔助以部分休閑及康樂設(shè)施。▌本項(xiàng)目商業(yè)定位應(yīng)立足于彌補(bǔ)區(qū)域商業(yè)空白點(diǎn)，以生活類商業(yè)配套定位滿足區(qū)域消費(fèi)者實(shí)際需求。2024/3/2１、項(xiàng)目定位規(guī)模定位：13249平米沿街商業(yè)體市場形象定位：收購世界繁華，永恒傳承精品發(fā)展定位：區(qū)域小型商業(yè)中心客層定位：全客層消費(fèi)，突出家庭消費(fèi)。檔次定位：以中檔大眾消費(fèi)為主，高檔消費(fèi)比例為10%左右。功能定位：美容美發(fā)，服飾鞋包，休閑娛樂，百貨超市，生活服務(wù)，電子通訊，醫(yī)藥保健，家居建材，教育培訓(xùn)等為一體的商業(yè)旺鋪。2024/3/2業(yè)態(tài)布局中商戶選擇的原則：有能夠在商業(yè)新區(qū)進(jìn)行運(yùn)營的能力符合家庭主題購物中心概念的商家滿足基本生活需求業(yè)態(tài)消費(fèi)目的性較強(qiáng)的業(yè)態(tài)在其自身行業(yè)內(nèi)有相當(dāng)知名度具有帶動(dòng)示范作用的商家2024/3/22、樓層定位建議樓層業(yè)種分布1F：便利店、社區(qū)型超市、洗衣店、化妝品專賣、中型專業(yè)店(如電器)、數(shù)碼體驗(yàn)區(qū)、金融服務(wù)區(qū)，女性休閑（美容院）、診所醫(yī)療、汽車美容等2F：家居生活館、影樓、健身、電玩、KTV、特色餐飲、商務(wù)特色休閑餐飲、足浴、網(wǎng)吧等項(xiàng)目地塊SWOT分析處于區(qū)域核心商圈綜合配套豐富城市展示面好；未來區(qū)域交通便利地塊狹窄，規(guī)劃路尚未修通交通組織難度大；礦山路形象差，環(huán)境嘈雜；玄武西路路面狹窄，行車停車不便優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)項(xiàng)目地塊SWOT分析區(qū)域核心商圈缺乏200㎡-500㎡商鋪；特色餐飲接待存在發(fā)展機(jī)會(huì)地塊位于區(qū)域核心商圈中心，競爭激烈；浐灞一號(hào)商鋪體量大，易受到影響機(jī)會(huì)威脅一個(gè)城市核心商圈的綜合配套項(xiàng)目美食街商圈可以彌補(bǔ)礦山路附近其他商業(yè)的缺憾，區(qū)域附近同時(shí)也缺乏與其緊密結(jié)合的綜合性服務(wù)配套項(xiàng)目，區(qū)域功能尚有缺憾，本案可以擔(dān)當(dāng)起完善片區(qū)功能的責(zé)任。項(xiàng)目功能界定定位原則定位原則之一：不擠公交車，補(bǔ)缺不插隊(duì)定位原則之二：把雞蛋放在幾個(gè)籃子里規(guī)避激烈的正面競爭，尋找市場空白點(diǎn)。在競爭激烈的商圈，商業(yè)零售，服務(wù)經(jīng)營已出現(xiàn)緊張跡象，發(fā)展空間受限制，應(yīng)該予以規(guī)避。

作為商業(yè)體量達(dá)到13249㎡的項(xiàng)目，應(yīng)該豐富項(xiàng)目產(chǎn)品線，滿足區(qū)域綜合配套要求。已售商鋪?zhàn)饨鹫{(diào)研照片項(xiàng)目名稱出租價(jià)（元/平方米）租金

（月）銷售率出租率客戶群體東方羅馬花園

70-80

390