武漢別墅市場(chǎng)分析

縱觀武漢房地產(chǎn)近十幾年的發(fā)展史其實(shí)也就是一部別墅孕育史。從近10年來別墅的發(fā)展歷程來看，武漢別墅市場(chǎng)經(jīng)歷了三次熱潮。第一次熱潮是上世紀(jì)90年代初的開發(fā)熱，第二次是進(jìn)入21世紀(jì)頭兩年多即2000-2002年少量別墅成功開發(fā)形成的熱潮，第三次別墅開發(fā)的熱潮是2003發(fā)起的山水別墅大盤化。而且，這第三次別墅熱潮從開發(fā)規(guī)模、持續(xù)時(shí)間等方面來說都要比前兩次大得多。

從武漢別墅的歷史而言有以下特色：

(一)平民化主流

主要表現(xiàn)為：

1、產(chǎn)品制造的平民化；武漢早期別墅普遍克隆歐陸風(fēng)情，照搬南方和沿海模式，并施以“減法”和“代數(shù)”，“初級(jí)階段”特征鮮明。

2、購(gòu)買主體的平民化；可以在市區(qū)購(gòu)置中檔公寓樓的消費(fèi)群成為早期近郊中低檔別墅的主體。

3、別墅區(qū)生活形態(tài)的平民化；主流消費(fèi)群體的傳統(tǒng)居住觀念與新型物業(yè)的不相適應(yīng)，以及開發(fā)配套和物業(yè)管理上的不完善和不適應(yīng)使物業(yè)管理成為老大難問題，收費(fèi)高不成低不就，甚至難收。

4、價(jià)格的平民化，即一般別墅的總價(jià)與市區(qū)中高檔住宅的總價(jià)相近，因此形成了在營(yíng)銷中“低價(jià)策略好過高尚品質(zhì)”的現(xiàn)象。

（二)未形成良性消費(fèi)

武漢別墅在理想與現(xiàn)實(shí)，形象與功能的嚴(yán)重錯(cuò)位中撥苗助長(zhǎng)，大量的小型住宅滿足了一定人群的“別墅”夢(mèng)，卻并未滿足別墅的實(shí)質(zhì)性功能消費(fèi)，早期的購(gòu)買者顧面子重于顧里子，具體表現(xiàn)為：

1、銷售率高，空置率高，而實(shí)際居住率低，早期別墅銷售較好，中低檔別墅更好，感覺消費(fèi)和跟風(fēng)消費(fèi)屬主流。空置率包括未售的和售后閑置的，高檔別墅未售和售后空置率均高，中低檔別墅主要是售后空置率高。

2、難以成為第一居所，武漢人或中國(guó)人的作息體制和習(xí)慣及交通狀況不適應(yīng)郊外別墅。調(diào)查顯示有90％以上的別墅業(yè)主，實(shí)際不能正常享用別墅居家功能，即實(shí)際沒有成為“第一居所”。

那么怎樣的別墅更具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力呢？我們將從以下幾個(gè)方面來分析；

武漢擁有別墅生存的土壤----市場(chǎng)及自然環(huán)境

目前，武漢市約有58個(gè)帶別墅項(xiàng)目，10多個(gè)純別墅物業(yè)，別墅類型也很齊全。按組合形式分，有獨(dú)棟別墅，雙拼別墅，疊拼別墅以及連排別墅四種；按建筑風(fēng)格來分，大致有日式、歐陸式、美式、中國(guó)傳統(tǒng)式等。目前，武漢市場(chǎng)以美式和歐陸式較為流行。可以說武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)已初步開發(fā)建成各種類別及檔次的別墅市場(chǎng)體系。而別墅因?yàn)槠渥≌a(chǎn)品的尖端性和消費(fèi)人群的特殊性，應(yīng)具備幾個(gè)必要環(huán)境，包括自然環(huán)境和市場(chǎng)環(huán)境。

自然環(huán)境方面，湖北擁有“千湖之省”的美譽(yù)，尤其是武漢具有大量可用于別墅住宅開發(fā)的土地及良好的人文風(fēng)貌環(huán)境。有湖、有江、有山、有水，這為別墅項(xiàng)目的開發(fā)提供了基本的生存條件。

除此之外，由于房地產(chǎn)的區(qū)域性很強(qiáng)，武漢三鎮(zhèn)距離較遠(yuǎn)，又有兩江相隔，雖然長(zhǎng)江二橋取消收費(fèi)，購(gòu)買別墅的人群也是有車族，但對(duì)大多數(shù)購(gòu)房人來說，還是不愿意在漢口上班，到武昌住別墅，因?yàn)橐粋€(gè)多小時(shí)對(duì)于那些中上層人士來說就是金錢。

從市場(chǎng)環(huán)境來看，一方面，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)第二次置業(yè)高潮的持續(xù)升溫，對(duì)于很多人來說已不再是解決住房問題，市場(chǎng)積累了大量二次、三次置業(yè)人群，享受生活的欲望非常強(qiáng)烈，雖然已有幾套住房，但總有一些不盡如人意的地方，甚至有一部分人雖然已具備消費(fèi)別墅的水平，但目前還仍持幣觀望，這些群體都是武漢別墅消費(fèi)市場(chǎng)的主要力量。

歐陸風(fēng)、現(xiàn)代風(fēng)還是中國(guó)風(fēng)--建筑形式

早期別墅均為歐陸風(fēng)，后又盛行現(xiàn)代風(fēng)，目前出現(xiàn)的新古典主義，偏重于在歐陸風(fēng)的基調(diào)上變化，而中國(guó)風(fēng)幾乎沒有。如同時(shí)裝，新古典主義完全可以考慮中國(guó)風(fēng)，現(xiàn)代建筑的所謂風(fēng)格實(shí)際上已經(jīng)簡(jiǎn)單地演變成了一種形象符合，無論采用何種風(fēng)格，影響的是審美價(jià)值和建筑造價(jià)，而并不會(huì)從根本上影響建筑功能，因此在楚地是否可以在別墅建筑上有機(jī)地溶入一些具有雄厚楚文化底韻的新古典主義元素，使建筑風(fēng)格開些新風(fēng)。這樣的別墅應(yīng)該能夠被市場(chǎng)接受。

別墅功能—需要?jiǎng)?chuàng)新，市場(chǎng)才能接受

聯(lián)體Townhouse住宅區(qū)的規(guī)劃特點(diǎn)是：打破排排坐的傳統(tǒng)布局形式，而在滿足容積率的前提下豐富排列方式，變化中尋求統(tǒng)一。戶型面積分別為160平方米、190平方米、220平方米三種。

其中這三種戶型最有特點(diǎn)的是160平方米Townhouse，中國(guó)典型的Townhouse是6米開間的二三層聯(lián)排住宅，而160平方米的空間要做成二層，每層只能80平方米，去掉垂直交通剩下的面積就非常有限了，做成典型Townhouse就不太可能了，因此160平方米平層Townhouse戶型的構(gòu)思應(yīng)運(yùn)而生。

也許我們會(huì)馬上把此戶型聯(lián)想到160平方米的典型公寓戶型，而六東的設(shè)計(jì)不同之處就是創(chuàng)造平層別墅的平面布局感覺，例如12米的加大開間，所有的衛(wèi)生間都有采光，主臥室?guī)в凶约簡(jiǎn)为?dú)的衛(wèi)生間及步入式衣帽間，又加入了花房以及陽(yáng)光房的空間，并升級(jí)為一梯一戶，且將三戶重疊在一起。將這三種Townhouse組合在一起就形成2.5層高的190平方米戶型、三層高的160平方米戶型和二層高的220平方米戶型的高低錯(cuò)落立面,使得每棟Townhouse的立面都是不盡相同且變化豐富。

在獨(dú)立式別墅的設(shè)計(jì)方面，在規(guī)劃時(shí)將每個(gè)別墅組成一個(gè)組團(tuán)，后院有圍墻圍合，以增加每戶的私密性，前院開敞為公共景觀空間，面積大的戶型有一個(gè)分開的工作室，這個(gè)單獨(dú)的20平方米工作室含有衛(wèi)生間和廚房，既可以作為父母的居室、成年子女的住所或家庭的辦公室，也可以作為客房或出租之用。工作室與別墅之間的過渡就是私家圍合的后庭院，這個(gè)別墅+工作室的組合超越國(guó)內(nèi)現(xiàn)有別墅的功能布局，

別墅應(yīng)彰現(xiàn)個(gè)性---突出生活

所謂別墅，其實(shí)不是一座私人花園或住宅，已不再是戶型面積的擴(kuò)大和簡(jiǎn)單提高綠化率了，好的別墅將是極低密度的純粹別墅與完整的社區(qū)文化；多綠地，多私家綠地；舒適隨意，自由自在完備的居住空間和進(jìn)退自如；居家出門兩方便及完善的生活環(huán)境等各方面集中整體的綜合體現(xiàn)。所以別墅項(xiàng)目的開發(fā)一定要滿足高層次的精神需求，別墅代表著尊貴，代表著一種生活方式。每個(gè)細(xì)節(jié)都應(yīng)該透露著成熟、穩(wěn)重、大氣。因此我們建造的別墅應(yīng)在突出生活上，下一定的功夫。其次，住別墅其實(shí)代表著選擇一種高貴的生活方式，這就對(duì)物業(yè)管理提出了更高于一般的要求，什么樣模式的別墅區(qū)應(yīng)有什么樣的相匹配的物業(yè)服務(wù)，讓業(yè)主從煩瑣的生活瑣事中解脫出來，更好地享受生活。

居家式還是度假式---定位

武漢別墅實(shí)際居住率低，除了有投資傾向和商務(wù)用途等因素的置業(yè)外，一是作息體制與習(xí)慣的不適應(yīng)，二是交通和配套的不適應(yīng)，因此，是居家式還是度假式，不是簡(jiǎn)單的主觀因素可以決定的，客觀條件決定了武漢別墅實(shí)際的現(xiàn)實(shí)功能是度假，無論是刻意的還是變相的，因此，在配套和物業(yè)服務(wù)等功能設(shè)置上而應(yīng)以度假為主。其中環(huán)境硬件和物業(yè)管理的設(shè)置更應(yīng)注重方便度假功能。大洋彼岸·假日群島是旗幟鮮明地將別墅項(xiàng)目與旅游度假結(jié)合的一個(gè)案例，其許多功能設(shè)置和物業(yè)服務(wù)上的思路值得借鑒。因此在定位上我公司應(yīng)借簽大洋彼岸的案例，作深入調(diào)研。

別墅之趨勢(shì)：從星星之火走向簇群發(fā)展（扎堆效應(yīng)）

早期武漢別墅零星分布在城郊進(jìn)行開發(fā)，經(jīng)過近十年的開發(fā)，武漢別墅的板塊效應(yīng)初現(xiàn)雛形。以水藍(lán)郡、銀河灣為代表的湯遜湖板塊、以高爾夫花園、碧?；▓@為代表的金銀湖板塊、以夢(mèng)湖香郡為代表的后湖板塊、以海天一色為代表的沌口板塊、以F·天下為代表的黃陂灄口板塊等等均已經(jīng)形成一定規(guī)模。

別墅簇群化的具體表現(xiàn)是規(guī)?；蜕鐓^(qū)化。規(guī)模化是指別墅項(xiàng)目占地面積非常大，少則幾百畝，多則上千畝；社區(qū)化是指早年開發(fā)的別墅不太注重社區(qū)氣氛的營(yíng)造，不少別墅區(qū)甚至沒有公共活動(dòng)場(chǎng)所和會(huì)所，而現(xiàn)在的別墅對(duì)社區(qū)概念十分重視，竭力營(yíng)造一個(gè)融洽和睦的社區(qū)氛圍。

別墅市場(chǎng)調(diào)研分析（根據(jù)相關(guān)銷售人員對(duì)已購(gòu)買別墅客戶的剖析及我們自己調(diào)研相關(guān)客戶所作的綜合結(jié)論）

市場(chǎng)需求面積

客戶普遍接受的面積在180—230平方米之間，比例達(dá)到73.4%。只有12.5%的客戶選擇220—300平方米的戶型。此外，選擇300平方米以上或160平方米以下的只占極少數(shù)。建議開發(fā)160—220平方米戶型為主，其他面積的為輔，以市場(chǎng)需求決定產(chǎn)品定位。

市場(chǎng)接受的價(jià)格

有23%的消費(fèi)者認(rèn)為100萬以上的價(jià)格可以接受，而有77%的消費(fèi)者認(rèn)為價(jià)位應(yīng)在100萬以內(nèi)。建議項(xiàng)目主力戶型的價(jià)格不宜超過100萬；而其它相對(duì)較好的戶型可適當(dāng)提高價(jià)格，滿足不同層次需求。

市場(chǎng)需求戶型以五房、六房居多

客戶比較接受五房、六房的戶型，選擇七房、八房的只占極少數(shù)。此外，有16.90%的消費(fèi)者選擇其他的戶型。其原因有：1、許多客戶不了解別墅戶型的設(shè)計(jì)，不知道別墅應(yīng)當(dāng)設(shè)置幾個(gè)房間？怎樣布置？2、部分客戶有自己的設(shè)計(jì)考慮。因此，項(xiàng)目應(yīng)考慮在戶型的優(yōu)勢(shì)宣傳上多下工夫，做到揚(yáng)長(zhǎng)避短。

市場(chǎng)需求年齡構(gòu)成

調(diào)研客戶中，以40歲左右有意向購(gòu)買別墅的居多，這些人工作多年，有一定積蓄，有事業(yè)基礎(chǔ)及社會(huì)地位，對(duì)未來充滿信心，所以敢于超前消費(fèi)。同時(shí)他們理智、成熟、有主見，消費(fèi)沒有盲動(dòng)性，購(gòu)買時(shí)會(huì)從價(jià)格、地段、品質(zhì)及服務(wù)等方面因素綜合考慮問題。

別墅開發(fā)----風(fēng)險(xiǎn)分析

今年2月28日，國(guó)土資源部發(fā)布緊急通知，明令要求各地停止別墅類的土地供應(yīng)。長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，這一政策對(duì)別墅市場(chǎng)利大于弊，這對(duì)目前武漢別墅市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展提供了充足的保證，同時(shí)可大大刺激武漢別墅中高檔項(xiàng)目的開發(fā)與銷售。

但是目前，武漢別墅市場(chǎng)開發(fā)存在著兩個(gè)矛盾。首先，是單純別墅與帶別墅的綜合物業(yè)存在矛盾。武漢市別墅住宅社區(qū)以帶別墅綜合物業(yè)為主體，單純別墅物業(yè)較少。很多綜合性項(xiàng)目都以別墅銷售為托，主要有兩種開發(fā)模式：一種是先開發(fā)別墅區(qū)，然后抬高住宅均價(jià)，推出的是別墅，想要賣的還是普通住宅。另一種方式是先開發(fā)普通住宅，采取低價(jià)入市，形成品牌，聚集人氣，資金回籠后再花高成本打造別墅區(qū)。

無論哪一種開發(fā)模式，都存在一個(gè)無法回避的問題，整個(gè)住宅社區(qū)的住戶魚龍混雜，所謂“人以群分，物以類聚”，因?yàn)槟苤Ц稁装偃f元房款的人與只能承受幾十萬元的購(gòu)房者，其職業(yè)背景和社會(huì)地位及生活起居習(xí)慣都會(huì)存在著巨大的差異。同時(shí)還因房?jī)r(jià)的多少，決定業(yè)