首席市場(chǎng)預(yù)判及產(chǎn)品價(jià)值提升建議

通江縣紅星中路口項(xiàng)目蜀景·首席市場(chǎng)預(yù)判與產(chǎn)品價(jià)值提升建議通江房地產(chǎn)市場(chǎng)特征解析【霧里看花】城西板塊：項(xiàng)目體量（㎡）價(jià)格區(qū)間物業(yè)類別現(xiàn)狀面積區(qū)間主力戶型主力客群備注漫城100003000～3100/㎡小高層準(zhǔn)現(xiàn)房90～110㎡套三鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城

金銀灣40000～500003100/㎡（均）高層準(zhǔn)現(xiàn)房

三期別墅群

套三

改善型

40%綠化率華宇.鉑金城200002900～3100/㎡高層現(xiàn)房

70~113㎡

102㎡套三

鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城

實(shí)際成交均價(jià)3020諾水一號(hào)300003600/㎡（均）31層

修至18層

70~120㎡100㎡套三

鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城

去年三月開(kāi)盤(pán)，目前銷量不足50%新都.泊景灣

預(yù)計(jì)3600～3700/㎡高層期房

剛需現(xiàn)打圍江山一品1200003300～3700/㎡高層

改善現(xiàn)打基礎(chǔ)，歐洲風(fēng)情紅霞國(guó)際3期

約38000預(yù)計(jì)3500/㎡高層現(xiàn)打基礎(chǔ)

2期100~120㎡

陽(yáng)光鴻運(yùn)180003080~3200元/㎡28層現(xiàn)房85~112㎡鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城城東板塊：項(xiàng)目體量（㎡）價(jià)格區(qū)間物業(yè)類別現(xiàn)狀面積區(qū)間主力戶型主力客群備注明珠家園

2800/㎡（均價(jià)）

制革大廈

2800/㎡（均價(jià)）

19F高層

獨(dú)棟景觀城三期30000～40000

亮相階段明大王府130000一期：3100/㎡

上東.逸景三期20000～300003500/㎡左右

產(chǎn)品口碑較好東方藝都880263300/㎡

準(zhǔn)現(xiàn)房東方名園

上鉑豪門(mén)

銀座世家

城南板塊：項(xiàng)目體量（㎡）價(jià)格區(qū)間物業(yè)類別現(xiàn)狀面積區(qū)間主力戶型主力客群備注諾水明珠

600002900～3100/㎡

推廣很多，車身戶外廣告為主金瀾半島4000～4200/㎡

唯一復(fù)式（LOFT）實(shí)得價(jià)：2800/㎡尚晨人家

待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目南城一號(hào)300003300/㎡（均價(jià)）

做架空層綠化同盛國(guó)際450002888/㎡起，均價(jià)3000/㎡18F高層

主力1-1-1城南大廈20000

19F高層

南城金都200多畝，400000㎡

前期亮相通江一號(hào)300000～400000

江與城9000003200元/㎡起

洋房，電梯

14年底交房

70-120

套二，套三

綜合體醫(yī)院、商務(wù)酒店、購(gòu)物中心、商業(yè)步行街、幼兒園城北項(xiàng)目體量（㎡）價(jià)格區(qū)間物業(yè)類別現(xiàn)狀面積區(qū)間主力戶型主力客群備注印象諾江

30000

未出價(jià)格諾江龍城

60000

仁和小區(qū)

城西西城豪庭

凱旋帝景

547412935~340034F高層準(zhǔn)現(xiàn)房80~108㎡108㎡剛需改善三層地下車庫(kù)，底層架空，陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送陽(yáng)光佳苑

30000

3050~3300

94~114㎡

套三

城中時(shí)代廣場(chǎng)

20000預(yù)計(jì)4200/㎡

其他板塊：供求特征：8萬(wàn)常住人口的縣城，大大小小在售項(xiàng)目多大30余個(gè)，可售房源面積超過(guò)100萬(wàn)方，而年均成交量不足40萬(wàn)方，由此可見(jiàn)，供需失衡是通江縣房地產(chǎn)市場(chǎng)最顯著的特征。未來(lái)3年，石牛嘴新區(qū)、城南板塊和城西板塊等三大熱點(diǎn)供應(yīng)區(qū)域，新增開(kāi)發(fā)總量將超過(guò)1500萬(wàn)方，預(yù)示未來(lái)3-5年市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加慘烈?，F(xiàn)供土地180萬(wàn)元-300萬(wàn)元/畝，平均樓面地價(jià)600元/㎡-1100元/㎡，與政府BT取得土地的項(xiàng)目占一定比例，在土地成本上占盡優(yōu)勢(shì)；而高層電梯公寓的建安成本普遍在1800元/平方米左右，因此成本控制方面對(duì)開(kāi)發(fā)商形成了考驗(yàn)。產(chǎn)品特征：現(xiàn)供產(chǎn)品普遍針對(duì)剛需，90-110㎡經(jīng)濟(jì)型套三占市場(chǎng)80%的份額，除城南車站旁的金瀾半島項(xiàng)目有復(fù)式公寓（LOFT）產(chǎn)品形態(tài)之外，幾乎千樓一面，且無(wú)品質(zhì)生活的產(chǎn)品導(dǎo)向，僅僅有賴于地段優(yōu)勢(shì)和價(jià)格優(yōu)勢(shì)實(shí)現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)，走量非常緩慢。在通江房地產(chǎn)市場(chǎng)有部分項(xiàng)目做出產(chǎn)品創(chuàng)新嘗試，如戶型、地暖，歐式外立面、贈(zèng)送空間（半買半送的空中院館）,但見(jiàn)效并不直觀。泊景灣、上東逸景、東方藝都、江與城均有景觀訴求，將生態(tài)環(huán)境作為推廣價(jià)值點(diǎn)。盡管在車位比例上有嚴(yán)格要求，但因通江地質(zhì)特殊，大多數(shù)項(xiàng)目的車位都比較緊張。通過(guò)調(diào)查，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商都相對(duì)保守的尊重本地消費(fèi)習(xí)慣，產(chǎn)品和都市新生活觀念上缺乏引導(dǎo)，讓自己陷入同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的陷阱?？腿簶?gòu)成：通江縣的房地產(chǎn)城市均價(jià)不超過(guò)3500元，成交市場(chǎng)疲軟；底商1.5萬(wàn)元-4萬(wàn)元/㎡，去化速度較快，但二樓以上的商業(yè)實(shí)際成交價(jià)格略高于住宅高位的20%。消費(fèi)力和開(kāi)發(fā)水平落后于同級(jí)城市的平昌縣和南江縣，但他們具有一個(gè)共同特征：近80%的購(gòu)房群來(lái)自鄉(xiāng)鎮(zhèn)，因此春節(jié)返鄉(xiāng)潮是地產(chǎn)銷售的旺季，能否在這個(gè)重要節(jié)點(diǎn)搶占市場(chǎng)是營(yíng)銷的關(guān)鍵所在。來(lái)自鄉(xiāng)鎮(zhèn)的購(gòu)房群體購(gòu)買目的明確：一部分為了改善子女就學(xué)條件，因此名校附近物業(yè)走勢(shì)較好；另一部分為方便在縣城做生意，因此商業(yè)集中區(qū)的住宅物業(yè)更受他的親睞。對(duì)從產(chǎn)品構(gòu)成不難分析，80%購(gòu)房為剛需，18%購(gòu)房為改善性需求，僅約2%為投資購(gòu)房行為。產(chǎn)品及定位初判【撩開(kāi)迷霧】本案老城區(qū)為數(shù)不多的規(guī)模性項(xiàng)目，位于紅星路核心口岸，具備宜商宜居的開(kāi)發(fā)條件。定位前思考：本案總建面12萬(wàn)余方，加之位于城區(qū)中心位置，屬中等規(guī)模社區(qū)，從18.81%的綠化率判斷，社區(qū)環(huán)境很難尋求突破，唯有找準(zhǔn)目標(biāo)客群，鎖定圈層，做針對(duì)性產(chǎn)品創(chuàng)新，方能將本項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化。本項(xiàng)目?jī)?yōu)越的地理?xiàng)l件和產(chǎn)品設(shè)計(jì)的品質(zhì)感，可以預(yù)判：對(duì)改善性需求市場(chǎng)將形成沖擊力，因此針對(duì)的目標(biāo)客群會(huì)有所差異化，城鄉(xiāng)購(gòu)房比例約為35：65。城市核心區(qū)域不可復(fù)制的絕版地塊，將給改善型需求市場(chǎng)制造緊迫感，核心訴求：搶注老通江人身份標(biāo)識(shí)的僅有機(jī)會(huì)本案必須：借助集中型中高端商業(yè)的成功運(yùn)作，來(lái)提升整個(gè)項(xiàng)目的品質(zhì)和市場(chǎng)價(jià)值。高性價(jià)比將成為差異化競(jìng)爭(zhēng)的重要條件之一。首創(chuàng)通江一站式消費(fèi)商業(yè)1作為中高檔社區(qū)定位，當(dāng)綠化環(huán)境條件受到制約時(shí)，必須從產(chǎn)品質(zhì)量和人文建設(shè)花功夫，做事半功倍的智力投入。建議從如下幾個(gè)方面入手：A、開(kāi)發(fā)商系建筑商出生，唯精于建筑，方能筑品質(zhì)生活。建筑專家、知名設(shè)計(jì)單位、成都十大營(yíng)銷策劃公司、著名商業(yè)管理公司……強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，締造通江城市作品！B、文化是最有推動(dòng)力和凝聚力的力量。將《風(fēng)水學(xué)》置于建筑設(shè)計(jì)理念和社區(qū)園藝小品，宜商宜居便是受追捧的好房子。同時(shí)，將傳統(tǒng)國(guó)學(xué)精髓深入淺出，詮釋做人、經(jīng)商、育才、忠孝、禮儀……的生活哲理，用雕刻、視覺(jué)軟包裝等方式融入社區(qū)。通江首席主題文化國(guó)際社區(qū)212+核心區(qū)12萬(wàn)平米上風(fēng)府邸市區(qū)不可再生的規(guī)模優(yōu)勢(shì)城市之心的鉑金地段上風(fēng)上水的人居環(huán)境城市精英和家世顯赫的身份榮譽(yù)功能定位：核心價(jià)值體系：1、城區(qū)核心口岸的絕版物業(yè)，紅星路商圈的身份地標(biāo)2、全能高品質(zhì)物業(yè)組合，緩坡臺(tái)地人文景觀3、以建筑專家的身份涉足開(kāi)發(fā)，質(zhì)量——高尚生活的基石4、以細(xì)節(jié)和人文關(guān)懷鎖定圈層，成就通江首個(gè)富人區(qū)5、風(fēng)水與國(guó)學(xué)文化的注入，造就通江首個(gè)文化主題國(guó)際社區(qū)6、高水準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)，提升項(xiàng)目附加值，共同支撐高性價(jià)比社區(qū)魅力生活大格局形象定位：商業(yè)業(yè)態(tài)組合建議：26176㎡的商業(yè)體量，對(duì)通江縣城屬于規(guī)模性集中商業(yè)體，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目起到?jīng)Q定成敗的作用，尚需就商業(yè)分割和業(yè)態(tài)組合做精準(zhǔn)的定位，通過(guò)對(duì)輻射區(qū)內(nèi)商業(yè)供給和需求變化進(jìn)行細(xì)致分析，找到目標(biāo)消費(fèi)群體，針對(duì)他們的需求，結(jié)合經(jīng)營(yíng)者的需求，因地制宜進(jìn)行差異化定位分析。通過(guò)經(jīng)驗(yàn)判斷，我們先初略的對(duì)本案商業(yè)做如下業(yè)態(tài)規(guī)劃建議，僅供參考。建議負(fù)一層廣場(chǎng)覆蓋部分預(yù)留地下商超，剩余部分規(guī)劃停車位，既可利用更多的商業(yè)使用空間，又可為廣場(chǎng)輻射的地面商業(yè)增加人氣，提升商業(yè)裙樓的價(jià)值。所需面積：約4000平方米引進(jìn)主力百貨，如摩爾百貨精品店，選取1F和2F，所需面積：約10000平方米，以百貨帶動(dòng)休閑餐飲，形成連鎖主力，如，三國(guó)燒烤、鄉(xiāng)村基、永和豆?jié){等，可規(guī)劃在3F,各商家所需平均面積：300平方米。主力店：精品百貨，如摩爾百貨（1F+2F）店中店：金店、眼鏡店、玩具店、文具店（1F+2F）連鎖主力餐飲：如三國(guó)燒烤、鄉(xiāng)村基、永和豆?jié){（3F）商務(wù)休閑：浴足保健、茶樓、咖啡、音樂(lè)清吧、書(shū)吧（3F+4F）餐飲：中餐、火鍋、小吃（1F+2F）金融文教：銀行分理處、幼兒園社區(qū)服務(wù)：物業(yè)管理公司、商業(yè)管理公司、家政服務(wù)、干洗、機(jī)票火車票代售點(diǎn)等商業(yè)內(nèi)街：品牌服裝，斯洛克、健身房等康體項(xiàng)目商業(yè)構(gòu)成模式：【主力區(qū)+店中店】&【連鎖主力區(qū)】&【次主力店+精品服飾】&【餐飲+商務(wù)休閑會(huì)所】&【幼兒園】品牌云集提升商業(yè)價(jià)值，確?？沙掷m(xù)經(jīng)營(yíng)，同時(shí)住宅以此成為身份的標(biāo)識(shí)。商氣拉動(dòng)人氣，人氣帶動(dòng)財(cái)氣，成就人興財(cái)旺的風(fēng)水寶地。商業(yè)的檔次，左右住宅業(yè)主的層次，我們希望整個(gè)建筑的環(huán)境鋪裝無(wú)不滲透一種具有獨(dú)特氣質(zhì)的文化，借此區(qū)隔目標(biāo)客群。營(yíng)銷解決之道【突出重圍】營(yíng)銷策略：堅(jiān)持走品質(zhì)訴求路線，態(tài)度就是說(shuō)服力，依托強(qiáng)勢(shì)賣點(diǎn)的訴求和史無(wú)前例的工法展示強(qiáng)攻市中高端場(chǎng)。充分通過(guò)品牌借勢(shì)，從招商和服務(wù)管理著力，強(qiáng)化強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手的力量。針對(duì)力量大客戶群體，分別定制銷售說(shuō)辭，針對(duì)城區(qū)改善型需求，制造圈層影響力；針對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和城區(qū)剛需，用公關(guān)活動(dòng)進(jìn)行感染，如：春節(jié)民工接送行動(dòng)、特推婚房樣板間；最終星城項(xiàng)目獨(dú)有的產(chǎn)品文化訴求，“對(duì)味就是市場(chǎng)的王道”！工法展示相對(duì)于樣板間和體驗(yàn)示范區(qū)，工法展示更能昭示項(xiàng)目的品質(zhì)。門(mén)窗、管道、線纜、地板、墻面漆、外墻磚、建筑材質(zhì)、樓宇對(duì)講系統(tǒng)、變電箱、內(nèi)墻保溫系統(tǒng)……將看得見(jiàn)的、看不見(jiàn)的；從陽(yáng)臺(tái)欄桿到窗戶門(mén)扇，從開(kāi)關(guān)插座到水管電線、從智能化系統(tǒng)到節(jié)能材料等，從外墻、內(nèi)墻到地面、露臺(tái)等施工工藝都進(jìn)行展示。讓人看個(gè)明白，買個(gè)放心，這也是開(kāi)發(fā)商做品牌的第一步。抓牢春節(jié)返鄉(xiāng)潮，至少提前2個(gè)月預(yù)熱、造勢(shì)，采用圈層營(yíng)銷模式深入市場(chǎng)，走鄉(xiāng)串鎮(zhèn)、或主題活動(dòng)強(qiáng)勢(shì)公關(guān)。營(yíng)銷，實(shí)質(zhì)上是一個(gè)整合資源和傳播價(jià)值的過(guò)程。例如發(fā)動(dòng)村社干部組織團(tuán)購(gòu)實(shí)行獎(jiǎng)勵(lì)，同時(shí)實(shí)行老帶新獎(jiǎng)勵(lì)政策。制定項(xiàng)目激勵(lì)機(jī)制，我們深信：優(yōu)惠一個(gè)百分點(diǎn)，不如獎(jiǎng)勵(lì)一個(gè)百分點(diǎn)；沒(méi)有賣不出的房，只有不夠吸引力的激勵(lì)機(jī)制。標(biāo)準(zhǔn)化管理與針對(duì)性營(yíng)銷相結(jié)合。價(jià)格策略：至目前為止，城中心的時(shí)代廣場(chǎng)預(yù)計(jì)銷售均價(jià)有望突破4000元/平方米，金瀾半島復(fù)式公寓最高價(jià)觸及4200元/平方米的市場(chǎng)高點(diǎn)，尚無(wú)其他項(xiàng)目創(chuàng)造“破4”記錄。結(jié)合對(duì)本案未來(lái)的樂(lè)觀評(píng)估。我們初定本項(xiàng)目的住房?jī)r(jià)格區(qū)間為3500-4200元/㎡，拉大價(jià)格跨度沒(méi)利用一房一價(jià)細(xì)分每一套房的核心價(jià)值，滿足不同客群需求，提高產(chǎn)品均好性，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)“零滯銷戶型”。預(yù)計(jì)均價(jià)為3750左右，樓層價(jià)差提高至10-15元/平方米/層。預(yù)計(jì)商業(yè)底商均價(jià)為26000元/平方米，二層均價(jià)約為8000元/平方米，三層均價(jià)約為5000元/平方米，四層均價(jià)約為4000元/平方米。（臨街商業(yè)）時(shí)間節(jié)點(diǎn)建議項(xiàng)目前期.7項(xiàng)目定位確定項(xiàng)目設(shè)計(jì)調(diào)整建議：項(xiàng)目主題文化設(shè)計(jì)；項(xiàng)目建筑小品設(shè)計(jì)；園林景觀設(shè)計(jì)等前期主力及次主力商家邀約溝通設(shè)計(jì)方案調(diào)整并最終確定施工圖出圖8910項(xiàng)目報(bào)規(guī)、報(bào)建施工前項(xiàng)目手續(xù)完善項(xiàng)目主力店及次主力店招商項(xiàng)目營(yíng)銷執(zhí)行案形成項(xiàng)目平面設(shè)計(jì)及推廣方案形成項(xiàng)目前期形象導(dǎo)入及銷售預(yù)熱營(yíng)銷及招商中心籌備營(yíng)銷及招商中心落成項(xiàng)目亮相儀式項(xiàng)目住宅物業(yè)接受咨詢1112項(xiàng)目正式開(kāi)始誠(chéng)意蓄客住宅發(fā)放VIP商業(yè)接受咨詢開(kāi)盤(pán)前準(zhǔn)備工作所有銷售物料到位推廣執(zhí)行主力商家及次主力商家誠(chéng)意入駐2013.62014.1住宅項(xiàng)目的產(chǎn)品定位，客群定位，產(chǎn)品價(jià)值梳理，產(chǎn)品賣點(diǎn)分解，前期咨詢說(shuō)辭成型時(shí)間節(jié)點(diǎn)建議項(xiàng)目銷售期6第一批次開(kāi)盤(pán)住宅1棟8910商業(yè)物業(yè)開(kāi)盤(pán)準(zhǔn)備11122014.12015.1住宅項(xiàng)目第二批次蓄客第一批次強(qiáng)銷住宅項(xiàng)目第二批次開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷售住宅第三批次蓄客時(shí)間節(jié)點(diǎn)建議項(xiàng)目銷售期6商業(yè)內(nèi)街開(kāi)盤(pán)住宅三批次開(kāi)盤(pán)8910相關(guān)物業(yè)類型產(chǎn)品剩余房源強(qiáng)行清盤(pán)11122015.12015.1項(xiàng)目3次蓄客項(xiàng)目住宅第三批次開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷售項(xiàng)目商業(yè)部分全力招商和銷售商業(yè)二批次開(kāi)盤(pán)商業(yè)內(nèi)街強(qiáng)銷，臨街商業(yè)蓄客商業(yè)二批次強(qiáng)銷關(guān)于訴求：本案可能將打出幾張牌：一、品質(zhì)牌。通過(guò)品牌商家、品牌營(yíng)銷策劃團(tuán)隊(duì)等合作機(jī)構(gòu)以及開(kāi)發(fā)商專業(yè)形象品牌梳理，提升項(xiàng)目整體形象，從而支撐為目標(biāo)客群量身定制的品質(zhì)生活方式。二、稀缺牌。饑餓營(yíng)銷手段運(yùn)用于銷控表、淡季少量推，單棟為批次推售，制造快速開(kāi)盤(pán)、迅速清盤(pán)的策略，給市場(chǎng)供不應(yīng)求的信息。三、文化牌居住文化、城市新興生活方式、風(fēng)水文化、國(guó)學(xué)精髓、細(xì)節(jié)感動(dòng)、關(guān)愛(ài)籠絡(luò)人心等多種文化大打組合拳，攻擊市場(chǎng)。關(guān)于運(yùn)營(yíng)：商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值，最終是要靠長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)管理來(lái)實(shí)現(xiàn)的，成功的招商，必須要靠專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)來(lái)保障，包括未來(lái)的資本運(yùn)作，都離不開(kāi)一個(gè)專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)。沒(méi)有這樣的團(tuán)隊(duì)，未來(lái)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)就沒(méi)有保障。結(jié)合本案的商業(yè)體量，需注入主題文化，形成類專業(yè)商街，且由主力和次主力品牌共同完成運(yùn)營(yíng)，才能確保商業(yè)經(jīng)營(yíng)的持續(xù)繁榮。開(kāi)發(fā)商自持商業(yè)物業(yè)的比例，與后期成功運(yùn)營(yíng)有密切關(guān)系，建議開(kāi)發(fā)商持有口岸較差的四層，通過(guò)率先經(jīng)營(yíng)，制造商業(yè)氛圍，借此帶動(dòng)周邊商業(yè)的“趕集”效應(yīng)。建議開(kāi)發(fā)商將招商、運(yùn)營(yíng)管理委托給一家具有完整服務(wù)鏈的機(jī)構(gòu)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化操作，既利于推進(jìn)開(kāi)發(fā)商品牌積累，又能確保商業(yè)價(jià)值不斷提升。接下來(lái)的基本工作流程：本項(xiàng)目必須明確劃分項(xiàng)目發(fā)展階段，并抓住不同階段的工作重點(diǎn)，保證項(xiàng)目的科學(xué)定位及精準(zhǔn)營(yíng)銷。經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期成功項(xiàng)目運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，已經(jīng)形成一套完善成熟的營(yíng)銷管理服務(wù)流程，并可對(duì)項(xiàng)目全程提供科學(xué)服務(wù)：Step1市場(chǎng)研究和資源挖掘利用Step2項(xiàng)目盈利模式分析Step3項(xiàng)目的發(fā)展戰(zhàn)略及定位研究Step4物業(yè)發(fā)展規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議Step5營(yíng)銷管理及后續(xù)服務(wù)（銷售代理/商業(yè)招商）1、區(qū)域已有資源的挖掘、盤(pán)點(diǎn)、評(píng)估2、區(qū)域資源開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的互動(dòng)3、區(qū)域核心資源的開(kāi)發(fā)與利用4、目標(biāo)客戶資源的發(fā)現(xiàn)與挖掘資源挖掘區(qū)域資源區(qū)域發(fā)展規(guī)劃Step1市場(chǎng)研究和資源挖掘利用土地資源城市配套資源客戶資源交通道路資源1、不同盈利模式與博弈方的不同合作方式2、開(kāi)發(fā)計(jì)劃與經(jīng)濟(jì)測(cè)算3、長(zhǎng)期收益與短期收益的平衡Step2項(xiàng)目盈利模式分析項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力打造核心資源開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資源整合物業(yè)租售招商活動(dòng)體驗(yàn)功能復(fù)合開(kāi)發(fā)■以項(xiàng)目的核心資源進(jìn)行深度的開(kāi)發(fā)，形成項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力■區(qū)域資源的整合，形成更多的產(chǎn)品賣點(diǎn)，擴(kuò)大項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力■依托資源的開(kāi)發(fā)，形成酒店商務(wù)、休閑、娛樂(lè)等完整的現(xiàn)代新型商業(yè)價(jià)值鏈■在客戶活動(dòng)上作文章，獲得客戶對(duì)項(xiàng)目的充分認(rèn)知，形成商圈效益■依托營(yíng)銷過(guò)程中造成的“勢(shì)”，結(jié)合市場(chǎng)進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、銷售及招商。1、現(xiàn)實(shí)與未來(lái)潛在的競(jìng)爭(zhēng)分析2、項(xiàng)目總體發(fā)展戰(zhàn)略分析3、項(xiàng)目及區(qū)域整體定位：主題定位、形象定位、功能定位、客群定位等4、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略分析Step3項(xiàng)目的發(fā)展戰(zhàn)略及定位研究項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目整體定位分期開(kāi)發(fā)策略……………資源屬性經(jīng)濟(jì)特征競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)力企業(yè)發(fā)展意圖企業(yè)能力空間項(xiàng)目發(fā)展空間項(xiàng)目?jī)r(jià)值潛力需求環(huán)境1、合理的功能組合與功能比例2、各功能區(qū)布局和啟動(dòng)區(qū)選取3、針對(duì)性的物業(yè)建議（項(xiàng)目整體規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、動(dòng)線組織等建議）Step4商業(yè)物業(yè)發(fā)展規(guī)劃及業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)建議商業(yè)物業(yè)規(guī)劃的原則項(xiàng)目主題概念規(guī)劃項(xiàng)目功能組合及布局項(xiàng)目文化內(nèi)涵建議項(xiàng)目景觀規(guī)劃項(xiàng)目配套功能建議商業(yè)物業(yè)規(guī)劃建議內(nèi)容

總體規(guī)劃建議單體設(shè)計(jì)建議內(nèi)外部環(huán)境工程建議環(huán)境設(shè)計(jì)要點(diǎn)管理與服務(wù)建議商業(yè)物業(yè)發(fā)展建議內(nèi)容1、營(yíng)銷推廣策略及計(jì)劃制訂2、營(yíng)銷節(jié)奏與開(kāi)發(fā)節(jié)奏的協(xié)調(diào)3、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與物業(yè)營(yíng)銷的關(guān)系4、銷售與客戶渠道的搭建5、啟動(dòng)價(jià)值展示體系的營(yíng)造6、營(yíng)銷代理：迅速打開(kāi)市場(chǎng)，擴(kuò)展項(xiàng)目客源；7、招商