商品房按揭貸款與資金的時(shí)間價(jià)值

技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)案例

案例一商品房按揭貸款與資金的時(shí)間價(jià)值

對(duì)于住房貸款者，首付款項(xiàng)是越少越好呢？還是還款期是長(zhǎng)一些好還是短一些好呢？為此我們需要考慮資金的時(shí)間價(jià)值。一、正確認(rèn)識(shí)貸款購(gòu)房中的“杠桿作用”在現(xiàn)代社會(huì)，經(jīng)濟(jì)頭腦比較敏銳的購(gòu)房者即便有足夠的資金，也會(huì)選擇貸款購(gòu)房的方式。從購(gòu)房投資角度考慮，貸款是很重要的一種投資工具，這在經(jīng)濟(jì)學(xué)上被稱為“杠桿作用”。例如某人購(gòu)入單價(jià)5000元／平方米、建筑面積為100平方米的住房，擬在投資收益率達(dá)到30%時(shí)出售。如果購(gòu)房總價(jià)50萬元均為自有資金支付，那么要達(dá)到升值30%需要該住房出售單價(jià)達(dá)到6500元，這其中的難度是很大的；如果該人將50萬元自有資金作為50%首付款購(gòu)買兩套住房，不足部分以貸款50萬元補(bǔ)足，那么這兩套住房只要單價(jià)上升15%，達(dá)到5750元，則兩套住房總價(jià)為5750×100×2=115萬元，歸還50萬元貸款后凈得65萬元，和50萬元自有資金相比，投資收益率也達(dá)到30%。但是，單價(jià)從5000元上升為5750元比上升為6500元容易得多，也快得多。以上沒有考慮貸款利息，即便考慮貸款的資金成本，借助貸款也是事半功倍的投資捷徑，這就是所謂的“杠桿作用”二、貸款本金償還的計(jì)算資金是具有時(shí)間價(jià)值的，按中國(guó)人民銀行現(xiàn)行規(guī)定，個(gè)人住房貸款的償還方式有兩種：（1）等額償還法；（2）等額本金法。兩種還貸方式的區(qū)別：1、計(jì)算方法不同。等額還款法。即借款人每月以相等的金額償還貸款本息。等額本金法。即借款人每月等額償還本金，貸款利息隨本金逐月遞減，2、兩種方法支付的利息總額不一樣。在相同貸款金額、利率和貸款年限的條件下，“本金還款法”的利息總額要少于“本息還款法”；3、還款前幾年的利息、本金比例不一樣。“等額本息還款法”前幾年還款總額中利息占的比例較大(有時(shí)高達(dá)90%左右)，“等額本金還款法”的本金平攤到每一次，利息借一天算一天，所以二者的比例最高時(shí)也就各占50%左右。4、還款前后期的壓力不一樣。因?yàn)椤氨鞠⑦€款法”每月的還款金額數(shù)是一樣的，所以在收支和物價(jià)基本不變的情況下，每次的還款壓力是一樣的；“本金還款法”每次還款的本金一樣，但利息是由多到少、依次遞減，同等情況下，后期的壓力要比前期輕得多。貸款時(shí)商業(yè)銀行一般推薦等額償還法。因?yàn)檫@種方式計(jì)算簡(jiǎn)便。等額償還法是按復(fù)利按月計(jì)息的，即在貸款期內(nèi)每月均以相等的償還額歸還貸款本金和利息。其計(jì)算公式如下：每月等額償還貸款本息：A=Pi（1+i）n/[（1+i）n-1](3-27)式中：P——貸款本金（元）；n——還貸款期限，按月計(jì)算；i——貸款月利率。由此得知，期初貸款本金P越大。貸款期限越長(zhǎng)，則所承擔(dān)的利息負(fù)擔(dān)越重。因此，作為貸款應(yīng)慎重考慮貸款數(shù)額、還款期限等。三、貸款數(shù)額、貸款方式的確定根據(jù)中央銀行的規(guī)定，個(gè)人住房貸款的最高額度不超過所購(gòu)住房?jī)r(jià)值的80％，就意味著必須準(zhǔn)備20％的首期付款。如購(gòu)房貸款是20萬元，首期付款就達(dá)到4萬元。由于每個(gè)人的財(cái)富積累不一樣，因而每個(gè)人會(huì)選擇自己認(rèn)為合理的首期付款額。首期付款額低，就意味著合同期內(nèi)每一期的付款額高，特別是利息負(fù)擔(dān)多一些，但購(gòu)房者會(huì)有多余資金用于改善生活品質(zhì)和其他投資。如果其他投資的收益率高于貸款利率，選擇較低的首期付款額為好。更為重要的是，由于目前的房?jī)r(jià)較高，人們的收入相對(duì)較低，就是儲(chǔ)蓄夠較高的首期付款額也比較困難，因而選擇最低的首期付款額是明智的，因?yàn)槟壳暗馁?gòu)房貸款利率也是相對(duì)較低的。當(dāng)然，有的人財(cái)富積累雄厚，經(jīng)濟(jì)收入可觀，也沒有其他的投資偏好，愿意申請(qǐng)比較少的抵押貸款，而愿意支付比較多的首期付款也是可以的。因?yàn)橐环矫鏈p少了利滾利支付利息的負(fù)擔(dān)，另一方面房屋本身具有增值性，將幫助他們獲得更多的財(cái)富。居民購(gòu)房首期付款額除動(dòng)用歷年的積蓄外，資金不足部分大都運(yùn)用“個(gè)人住房公積金貸款”+“銀行個(gè)人住房按揭貸款”的“組合貸款”方式來解決。住房組合貸款方式的運(yùn)用科學(xué)與否，會(huì)對(duì)付息總額產(chǎn)生較大影響。如某人因購(gòu)房資金不足，欲申請(qǐng)住房組合貸款10萬元，貸期5～6年。按照“公積金貸款計(jì)貸額度=（借款人計(jì)繳住房公積金的工資收入之和×35%×12個(gè)月×貸款期限）”計(jì)算公式，其可貸公積金貸款的額度只有5萬多元?，F(xiàn)假定其申請(qǐng)公積金貸款5萬元，銀行按揭貸款5萬元，那么，還款期到底是選擇5年期，還是選擇6年期呢？以還款期限6年與5年相比較，雖然只增加了l年，但是整個(gè)還款期間的年利率卻有了不小的增幅。公積金貸款利率增加0．45個(gè)百分點(diǎn)（由4．14%增至4．59%），銀行按揭貸款利率增加了0．27個(gè)百分點(diǎn)（由5．31%增至5．58%），致使累計(jì)利息支出分別要增加1854元和1908元，顯然是選擇5年期的組合貸款更為合算。組合貸款中，應(yīng)盡量多申請(qǐng)公積金貸款，因?yàn)楣e金貸款利率優(yōu)惠，付息負(fù)擔(dān)輕一些。上述5年期公積金貸款比銀行按揭貸款的“月均還款額”和“累計(jì)償還本息”分別還要少還26．70元、1602元；同理，若申請(qǐng)公積金貸款提高到8萬元，向銀行貸款減少至2萬元，貸期仍為5年，則不難進(jìn)一步算出該組合貸款的“累計(jì)償還本息”為111520．80元，比前述的組合貸款“累計(jì)償還本息”112482元，要少付息961．20元。四、還款期限的選擇貸款期限是越長(zhǎng)越好，還是越短的好？這主要取決于購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)能力及其投資偏好。一般來說，還款期限越短，則每月還款額越高，負(fù)擔(dān)就相對(duì)重一些。可見，延長(zhǎng)還款期限的目的主要是為了降低每月還款額，但是否期限越長(zhǎng)越好呢？讓我們來看一個(gè)例子。以借款一萬元為例，采用銀行按揭貸款，月利率為4．425‰，如果兩年還清，每月還款440．10元，如果三年還清，每月只需還款301．10元，每月還款減少139元，負(fù)擔(dān)減輕31．6%左右）。而比較還款期為十九年和二十年，還款期19年時(shí)每月還款71．24元，還款期20年時(shí)每月還款69．24元，同樣是延長(zhǎng)一年，每月負(fù)擔(dān)只減少2元，約為2．8％。可見期限過長(zhǎng)不能使每月還款額大幅度減少，而白白增添了利息負(fù)擔(dān)。顯然，并不是選擇抵押貸款的期限越長(zhǎng)越好，問題出在期限越長(zhǎng)的抵押貸款所支付的利息占貸款總額的比例較高，而且隨著收入增長(zhǎng)，過長(zhǎng)的期限會(huì)造成過小的每月付款額，從而帶來不必要的付息支出。舉例來說，一個(gè)年利率10%即月利率8．33‰，10萬元的30年貸款，每個(gè)月利息費(fèi)用878元，全部利息費(fèi)用是21．6萬元，是本金的兩倍多；同樣10萬元的15年貸款，每月利息費(fèi)用1075元，雖然比30年少了12．2萬元，只花了一半的時(shí)間就還清了貸款。因此，購(gòu)房者應(yīng)根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)收入狀況及未來預(yù)算，確定一個(gè)合理的抵押貸款期限，一般應(yīng)選擇10到15年貸款期限為適當(dāng)。在香港1990年的一次房地產(chǎn)調(diào)查表明，年齡在40歲以下的首次購(gòu)房抵押期為14．2年，40歲以上的則為l1．7年到13．3年。當(dāng)然，預(yù)期的每個(gè)月收入水平是決定還款安排的客觀制約因素，根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家住房貸款的經(jīng)驗(yàn)，月均還款額占收入水平的15％～50%比較合適，超過50%后，借款人的日常生活及消費(fèi)水平將受到不利的影響。如果購(gòu)房者的收入發(fā)生變化，例如獲得一份收入更高的工作，職位升遷后收入得到很大改善，支付能力提高了，為了減少利息支付，借款人可提前償還全部貸款本息。其提前歸還部分不再計(jì)收利息，已計(jì)收的貸款利息不再調(diào)整，從而縮短了還款期限減少了利息支出。盡管提前還款可以減少利息支出，但是住房貸款受國(guó)家政策鼓勵(lì)，其利率水平比同期的汽車、小額質(zhì)押貸款低，對(duì)于同時(shí)需要支付汽車或者小額質(zhì)押貸款的借款人而言，收入變化后，首先應(yīng)該提前歸還后兩種貸款，然后才考慮提前歸還住房貸款。此外，收入水平提高后，是否提前還款還取決于其他投資機(jī)會(huì)，例如購(gòu)買股票、投資基金、高收益的債券，只要這些投資的回報(bào)率高于住房貸款所需支付的利息，最后不要急于提前還款，否則會(huì)為失去更好的投資機(jī)會(huì)而懊悔。所以置業(yè)者應(yīng)審時(shí)度勢(shì)，在充分考慮資金時(shí)間價(jià)值的前提條件下，為自己設(shè)計(jì)一個(gè)合理的商品房按揭貸款方案。兩種還貸方式利息天壤之別買一套房有多冤？

人民銀行重申市民可任選兩種還款方式五六月份以來，一輪新的購(gòu)房熱潮正在南京上演，加上個(gè)人購(gòu)房契稅即將上調(diào)的消息，許多南京人加入了貸款購(gòu)房的行列。然而，對(duì)于絕大多數(shù)是第一次購(gòu)房的市民來說，貸款購(gòu)房仍是迷霧重重。一般的購(gòu)房人只知道貸款必須償還利息，可是，采用不同的還貸方法，利息卻有天壤之別。貸款額在40萬元左右、限期30年的，利息差額可以達(dá)到10萬元之巨！至于這個(gè)，不少人都還被蒙在鼓里——兩種還貸法利息差額大。市民劉先生上個(gè)月剛買了新房，并辦完了住房貸款手續(xù)，每月還貸額近2000元。誰(shuí)知道就在本月即第一次還貸后，劉先生卻知道了一件讓他大為驚訝的事——他的一位親戚和自己貸款額度相差無幾、年限相同，但是總體還貸利息卻相差近2.5萬元！原因只是他們采用了不同的還貸方式。而此前，劉先生稱自己對(duì)另一種還貸方式一無所知。“在簽合同的時(shí)候，銀行工作人員只是抱來一大堆貸款合同，密密麻麻的，然后幫你一會(huì)翻到這里、一會(huì)翻到那里，指著一些空白的地方，讓你簽上姓名、填上身份證號(hào)碼、按上手印即可，根本沒有提及還有另外一種還款方法。”簽下這份貸款合同后，劉先生自己測(cè)算了一下，利息總額高達(dá)17．6萬多元。要不是親戚提醒，劉先生還以為貸款就是這樣辦的，又氣憤又心疼的劉先生忍不住把自己的貸款合同拿出來又仔細(xì)翻了好幾遍，發(fā)現(xiàn)合同里的確有兩種貸款方法可供自己選擇，但是空白處已經(jīng)被銀行事先填上了等額本息還款法，根本就沒有自己考慮的余地。他請(qǐng)朋友算了一下，如果套用另外一種還款方法，那么自己30萬元、20年商業(yè)性住房貸款利息總額不到15．2萬元，比現(xiàn)在要少2．49萬元。

銀行普遍主薦“等額法”為了探明究竟，連日來，記者也以購(gòu)房人的身份對(duì)南京多家銀行進(jìn)行了暗訪。在農(nóng)業(yè)銀行新街口支行的消費(fèi)信貸超市，記者表示準(zhǔn)備購(gòu)買一處總價(jià)為80萬元的商品房，首付30%，公積金貸款12萬元，余下的44萬元準(zhǔn)備辦理商業(yè)貸款，30年還清。一位工作人員熱情地接待了記者。她首先給記者介紹了本息還款法(等額法)，通過測(cè)算，“月還款額”一項(xiàng)顯示為2372．78元；記者隨之詢問有無其他的還款方式，該工作人員說還有另一種“本金還款法”(遞減法)。每個(gè)月的還款額都不同，從3000元左右逐漸遞減到1000多元。究竟選擇哪一種方法呢？以下是記者和該工作人員的一段對(duì)話：“兩種還貸方法哪一種更合算呢？”“總的說來第二種遞減法少付點(diǎn)錢，但是一般人都不會(huì)等到30年才還清的，如果提前還貸的話就沒有那么大差距了。何況使用遞減法雖然后面還得少，但是一開始?jí)毫μ罅恕！薄澳囊环N更方便呢？”“當(dāng)然是第一種等額法方便，每個(gè)月只需按月還給銀行相同數(shù)額的錢就行了。第二種遞減法每個(gè)月的錢數(shù)都不同，算起來也很麻煩……所以我們一般都推薦客戶選擇等額法?！彪S后，記者繼續(xù)以購(gòu)房人的身份電話咨詢了商業(yè)銀行、招商銀行、工商銀行、建設(shè)銀行等多家銀行，大多數(shù)都以介紹“本息還款法”即等額法為主，有的甚至根本不提及遞減還款方式。雖然一些銀行工作人員最終也承認(rèn)應(yīng)該按照個(gè)人的不同情況選擇還款方式，但是從其話語(yǔ)中，可以很明顯地聽出對(duì)等額法的傾向性。

銀行傾向性在于息差導(dǎo)致銀行產(chǎn)生這種傾向性的原因何在呢？一位從事金融行業(yè)多年的人士一語(yǔ)道破：“關(guān)鍵在于息差?！薄皟煞N方法的利息差距大著哪！”該位人士以記者暗訪的例子進(jìn)行了一番計(jì)算，得出的結(jié)果令人震驚——同樣是44萬元、30年的商業(yè)性貸款，等額法的利息總額為41．4萬多元，而遞減法為29．7萬元左右。兩種不同還貸方法利息竟然相差11萬元之多！下面這個(gè)表格就可以清楚看出：該人士稱，同樣一筆貸款業(yè)務(wù)，對(duì)于“吃利息飯”的銀行來說，當(dāng)然希望購(gòu)房人全都選擇利息高的還貸方法。就像普通商品買賣一樣，一般的商家都會(huì)推薦顧客購(gòu)買價(jià)格高、利潤(rùn)高的商品，怎么會(huì)推薦價(jià)格低、利潤(rùn)低的商品呢？至于銀行解釋的“等額法比遞減法方便”的理由，記者發(fā)現(xiàn)，使用遞減法實(shí)際上也并不如想像的那么麻煩。雖然每個(gè)月的還款額都不同，但是具體數(shù)額并不需要人力測(cè)算，銀行的計(jì)算機(jī)系統(tǒng)十分輕松地便可以打印出30年中每一個(gè)月還款數(shù)據(jù)的表格，購(gòu)房人只需遵照交錢就行了。而另外一個(gè)“遞減法開始還款壓力大”的解釋，記者通過業(yè)內(nèi)人士測(cè)算發(fā)現(xiàn)，雖然遞減法開頭的還款額度的確較高，為3000元左右，但是相對(duì)于等額法2372元來說，也就高出620元左右，且持續(xù)時(shí)間也只有一年零兩個(gè)月。大多數(shù)時(shí)間的還款額集中在2000多元和1000多元之間。相信600多元的差額大多數(shù)購(gòu)房人都能承受，何況，這樣“省下來”的利息高達(dá)11多萬元，值得大多數(shù)購(gòu)房人重新考慮。

銀行稱沒占到便宜昨日，建行、中行、農(nóng)行、民生等幾家銀行在接受記者采訪時(shí)稱，兩種還款方法表面上看兩者利息總額相差不少，而實(shí)際上兩者的計(jì)算原理是一回事?！安淮嬖阢y行占便宜。首先，兩種還貸方法并不是哪家商業(yè)銀行自己制定的，而是央行規(guī)定的?！苯ㄐ薪K省分行房地產(chǎn)信貸處處長(zhǎng)叢華昌介紹說，1998年5月央行頒布了《個(gè)人住房貸款管理辦法》，規(guī)定了住房貸款有等額本息和等額本金兩種還款方法。不管是哪種還貸方法都是符合規(guī)定的。而且實(shí)際上兩種還款方法計(jì)算原理是一樣的。“簡(jiǎn)單地看，兩者利息是相差一定額度，但是對(duì)于銀行來說，并沒有通過哪種方式多收了顧客的利息，因?yàn)檫@兩種還貸方式都是按照客戶占用銀行資金的時(shí)間價(jià)值來計(jì)算的?！睋?jù)叢處長(zhǎng)解釋，造成這兩種還款方法利息總額不同的根本原因，在于顧客占用銀行資金發(fā)生了變化。遞減還款法，由于顧客一開始就多還本金，所以越往后所占銀行本金越少，因而所產(chǎn)生的利息也少。而等額本息還款法則不同，開始還的貸款本金較少，占用銀行資金相對(duì)也較多，所以利息也會(huì)相應(yīng)增加。針對(duì)目前老百姓對(duì)兩種還款方式不太了解、不太熟悉的現(xiàn)狀，昨天一些銀行表示今后在辦理貸款之前，將加強(qiáng)告知義務(wù)?！翱赡芪覀兊牟糠止衩嫒藛T會(huì)覺得選擇等額本息還款法是約定俗成的事，老百姓也習(xí)慣于這種還款方式，所以就沒有對(duì)遞減法進(jìn)行解釋和宣傳，客戶來了就照老辦法給辦了?！币恍┿y行表示，今后在辦理住房貸款前，“要將話說在前面”，讓客戶自主選擇。

消協(xié)稱購(gòu)房人有知情權(quán)南京市消費(fèi)者協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)孫建和在剖析上述現(xiàn)象時(shí)說，貸款購(gòu)房也是一種消費(fèi)行為，消費(fèi)者享有《消法》賦予的知情權(quán)和選擇權(quán)。銀行作為向消費(fèi)者提供服務(wù)的經(jīng)營(yíng)者，有義務(wù)在服務(wù)場(chǎng)所的顯著位置公示兩種不同的服務(wù)內(nèi)容，即兩種不同的還