超市有限公司超市項(xiàng)目可研報(bào)告

第一章總論第一節(jié)項(xiàng)目基本情況一、投資各方基本情況1、甲方企業(yè)名稱：****（**）法定住所：****。：**職務(wù)：總裁：法國(guó)****成立于1961年，是以經(jīng)營(yíng)大型超級(jí)市場(chǎng)為主的國(guó)際商業(yè)集團(tuán)，是目前法國(guó)第二、歐洲第六的大型跨國(guó)商業(yè)集團(tuán)，在1999年度財(cái)富雜志排名世界500強(qiáng)中列第147位。該集團(tuán)為家族控股**，法國(guó)米里曳家族控股87%，雇員持有13%的股份。1998年的營(yíng)業(yè)總額高達(dá)231億歐元（235億美元），注冊(cè)資金為1.2億美元。**銀行資信證明、登記注冊(cè)證明、法定代表人證明以及資產(chǎn)負(fù)債與損益情況詳見附件1－4。****把自選、廉價(jià)和所有服務(wù)聚集在同一建筑物內(nèi)作為其經(jīng)營(yíng)特色，實(shí)現(xiàn)最高營(yíng)業(yè)率與最低價(jià)銷售的有機(jī)統(tǒng)一，經(jīng)銷商品多達(dá)數(shù)萬(wàn)種，具有廣泛的國(guó)際營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)、一流的管理水平和科學(xué)的經(jīng)營(yíng)機(jī)制，在世界商貿(mào)零售業(yè)享有較高的聲譽(yù)。****以經(jīng)營(yíng)大型超市為主，首先在法國(guó)國(guó)內(nèi)發(fā)展壯大，并于1981年以西班牙、意大利為起點(diǎn)開始進(jìn)行國(guó)際化發(fā)展。1996年，****合并了法國(guó)的DOCKS**和葡萄牙的PAODEACUCAR**，1997年與IFIL合作，成為歐洲重要的大型商業(yè)零售企業(yè)之一。歐尚在亞洲的發(fā)展始于九十年代中期，經(jīng)過(guò)一系列的籌劃和詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研，歐尚將亞洲發(fā)展的重點(diǎn)放在中國(guó)。1997年4月上海歐尚超市有限**正式成立，這是一家由法國(guó)歐尚**與中方合作伙伴上海市食品(集團(tuán))**、上海楊浦區(qū)五角場(chǎng)工業(yè)總**共同組建的以經(jīng)營(yíng)大型超市為主的中外合作企業(yè)。1998年，歐尚將其亞洲總部遷至上海。1999年7月18日，在上海開設(shè)了其在中國(guó)第一家、世界上第209家特大型超市，從而揭開了****在中國(guó)發(fā)展的序幕。上海楊浦店的建筑面積為15000平方米，營(yíng)業(yè)面積8000多平方米，經(jīng)營(yíng)商品品種達(dá)2圖1-1**現(xiàn)有分支結(jié)構(gòu)圖《外商投資商業(yè)企業(yè)試點(diǎn)辦法》要求合作商業(yè)企業(yè)中的外方合作者應(yīng)為具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、先進(jìn)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)和營(yíng)銷技術(shù)、廣泛的國(guó)際銷售網(wǎng)絡(luò)、良好的信譽(yù)和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的企業(yè)，且申請(qǐng)前三年年均商品銷售額應(yīng)在20億美元以上，申請(qǐng)前一年資產(chǎn)額應(yīng)在2億美元以上。本項(xiàng)目外方合作者－**1997年銷售額為233億美元，1998年銷售額為235億美元，1999銷售額255億美元，1999年資產(chǎn)額約為130多億美元，符合《外商投資商業(yè)企業(yè)試點(diǎn)辦法》中的有關(guān)要求。2、乙方企業(yè)名稱：**有限**法定住所：**市**路128號(hào)中新城：**職務(wù)：董事長(zhǎng)：中國(guó)**中新合作**工業(yè)園區(qū)**有限**，是由國(guó)家對(duì)外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作部中國(guó)**進(jìn)出口總**和**工業(yè)園區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限**（**財(cái)團(tuán)）合資成立，具有獨(dú)立的法人地位。多年來(lái)**集團(tuán)，按照貿(mào)工、貿(mào)銀、貿(mào)農(nóng)、貿(mào)技、貿(mào)商結(jié)合以及進(jìn)出口結(jié)合的原則，以進(jìn)出口貿(mào)易為主同時(shí)積極開展多種經(jīng)營(yíng)，已逐步發(fā)展成為國(guó)際化、多元化、實(shí)業(yè)化的綜合性集團(tuán)**。目前集團(tuán)有直屬企業(yè)五十余個(gè)，員工逾千人。已與世界上七十多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的上千家客戶建立了直接或間接的貿(mào)易關(guān)系，**擁有自置的辦公大樓、倉(cāng)庫(kù)、冷庫(kù)、碼頭、油庫(kù)、加油站、工廠、酒店、百貨大樓等眾多設(shè)施和物業(yè)。集團(tuán)的營(yíng)業(yè)額達(dá)20億美元。并在澳大利亞、新西蘭、葡萄牙、美國(guó)、新加坡、俄羅斯、捷克、越南、巴拿馬、香港、塞班島等地設(shè)有獨(dú)資企業(yè)或合資企業(yè)。在北京、上海、山東、江蘇、深圳、珠海、海南、哈爾濱、大連等地設(shè)有20多家有進(jìn)出口權(quán)的子**。**有限**是**集團(tuán)在**地區(qū)唯一的**。在**工業(yè)園區(qū)注冊(cè)，享受園區(qū)的優(yōu)惠政策。**主要從事絲綢、服裝、紡織品、化工、機(jī)械電子、工藝、禮品和鋼材的進(jìn)出口業(yè)務(wù)，與國(guó)內(nèi)外有廣泛的商務(wù)聯(lián)系，并在**辦有家具廠、住宅材料**和房地產(chǎn)置業(yè)**等經(jīng)濟(jì)實(shí)體。近三年**的自營(yíng)進(jìn)出口總額均在5000萬(wàn)美元以上，1999年的自營(yíng)進(jìn)出口總額為5450萬(wàn)美元，其中自營(yíng)出口3325萬(wàn)美元。**現(xiàn)有員工270余人，平均年齡35.7歲，大多數(shù)為專業(yè)和技術(shù)人員，68％的員工有大專以上學(xué)歷，有中、高級(jí)技術(shù)職稱的員工占職工總?cè)藬?shù)的37％。**下屬企業(yè)和與他方合作項(xiàng)目情況：**有下屬企業(yè)“中新城置業(yè)有限**”，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、**大樓的物業(yè)管理和中新城家具市場(chǎng)的日常管理；**和澳大利亞廠商合資注冊(cè)了**工業(yè)園區(qū)南澳住宅材料有限**，主要生產(chǎn)制造澳大利亞木質(zhì)組裝式別墅和從事有關(guān)的建材經(jīng)營(yíng)、批發(fā)等。**進(jìn)出口有限**銀行資信證明、法定代表人證明以及資產(chǎn)負(fù)債與損益情況詳見附件5－7?！锻馍掏顿Y商業(yè)企業(yè)試點(diǎn)辦法》要求合作商業(yè)企業(yè)中的中方合作者應(yīng)為具有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力和經(jīng)營(yíng)能力的流通企業(yè)，申請(qǐng)前一年的資產(chǎn)額應(yīng)在5000萬(wàn)元人民幣以上。其中，中國(guó)合作者為外貿(mào)企業(yè)的，申請(qǐng)前三年年均自營(yíng)進(jìn)出口額應(yīng)在5000萬(wàn)美元以上（其中出口額不低于3000萬(wàn)美元）。本項(xiàng)目中方合作者－**進(jìn)出口有限**1997年自營(yíng)進(jìn)出口額6140萬(wàn)美元（出口額為3200萬(wàn)美元），1998年自營(yíng)進(jìn)出口額5250萬(wàn)美元（出口額為3120萬(wàn)美元），1999年自營(yíng)進(jìn)出口額5450萬(wàn)美元（出口額為3325萬(wàn)美元），1999年資產(chǎn)額為10060萬(wàn)元人民幣（其中凈資產(chǎn)5606萬(wàn)元），符合《外商投資商業(yè)企業(yè)試點(diǎn)辦法》中的有關(guān)要求。二、合作企業(yè)基本情況1、合作**名稱：**歐尚超市有限**英文名稱：**2、合作**地址：**工業(yè)園區(qū)金雞湖路3、企業(yè)性質(zhì)：中外合作商業(yè)企業(yè)4、經(jīng)營(yíng)范圍：百貨、食品、副食品、煙糖酒、音像制品、書報(bào)雜志、藥品、裝潢建材等的零售和配銷（包括餐飲）。5、商業(yè)類型：倉(cāng)儲(chǔ)式零售6、經(jīng)營(yíng)規(guī)模：總占地面積45800平方米，總建設(shè)面積33710平方米，其中超市營(yíng)業(yè)用房面積為8750平方米，正常年零售營(yíng)業(yè)額為40248萬(wàn)元，出口額為1000萬(wàn)美元。7、總投資額和注冊(cè)資本：總投資：項(xiàng)目投資總額為19500萬(wàn)元人民幣，折合2358萬(wàn)美元（本研究報(bào)告按1美元=8.27元人民幣計(jì)算）注冊(cè)資本：注冊(cè)資本為8000萬(wàn)元人民幣，折合967萬(wàn)美元。其中：甲方投入相當(dāng)于5200萬(wàn)元人民幣的歐元，占注冊(cè)資本的65%，以現(xiàn)匯投入；乙方投入2800萬(wàn)元人民幣，占注冊(cè)資本的35%，用人民幣現(xiàn)金出資?！锻馍掏顿Y商業(yè)企業(yè)試點(diǎn)辦法》要求從事零售業(yè)務(wù)的合作商業(yè)企業(yè)的注冊(cè)資本不低于5000萬(wàn)元人民幣。本項(xiàng)目注冊(cè)資本為8000萬(wàn)元人民幣，符合《外商投資商業(yè)企業(yè)試點(diǎn)辦法》的要求?！锻馍掏顿Y商業(yè)企業(yè)試點(diǎn)辦法》要求開設(shè)3家以下分店（包括3家）的合作商業(yè)企業(yè)和連鎖方式經(jīng)營(yíng)的便民店、專業(yè)店、專賣店，中國(guó)合作者出資比例應(yīng)不低于35％。本項(xiàng)目中方合作者－**進(jìn)出口有限**出資比例為35％，符合《外商投資商業(yè)企業(yè)試點(diǎn)辦法》中的有關(guān)要求。8、經(jīng)營(yíng)組織方式：零售9、合作宗旨：引進(jìn)****先進(jìn)的營(yíng)銷技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)，利用**工業(yè)園區(qū)良好的投資環(huán)境和**有限**在貿(mào)易、供貨渠道、人力資源等方面的有利條件，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，共求發(fā)展，從而使合作各方獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益。同時(shí)通過(guò)本項(xiàng)目的實(shí)施，推動(dòng)**商業(yè)同國(guó)際市場(chǎng)接軌，促進(jìn)**商業(yè)向現(xiàn)代化水準(zhǔn)發(fā)展，擴(kuò)大**產(chǎn)品出口，以適應(yīng)**這個(gè)歷史文化名城、國(guó)家級(jí)旅游城市的發(fā)展需要。10、合作期限：30年，合作**營(yíng)業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之日起計(jì)算。11、出資期限：甲乙雙方在合作**營(yíng)業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之日起90天內(nèi)各提交其出資總額的15%，計(jì)1200萬(wàn)元人民幣；其余在取得土地使用權(quán)證和建筑許可證后90天內(nèi)提交完畢，計(jì)6800萬(wàn)元人民幣。12、利潤(rùn)分配：按合作**的合同進(jìn)行分利。13、財(cái)產(chǎn)處理：合作期滿，合作**應(yīng)依照中華人民共和國(guó)的有關(guān)法律和法規(guī)進(jìn)行清算。清算后的財(cái)產(chǎn)，按合作**的合同規(guī)定進(jìn)行分配。三、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)1、項(xiàng)目單位委托江蘇省工程咨詢中心編制《**歐尚超市有限**可行性研究報(bào)告》的委托合同；2、國(guó)家經(jīng)貿(mào)委、外經(jīng)貿(mào)部關(guān)于《外商投資商業(yè)企業(yè)試點(diǎn)辦法》；3、國(guó)家經(jīng)貿(mào)委《關(guān)于編制外商投資商業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（代項(xiàng)目建議書）有關(guān)問(wèn)題的通知》；4、國(guó)家、省、市有關(guān)統(tǒng)計(jì)調(diào)查資料；5、項(xiàng)目單位提供的有關(guān)資料；6、國(guó)家有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)；四、可行性報(bào)告主要研究?jī)?nèi)容根據(jù)國(guó)家《關(guān)于外商投資商業(yè)企業(yè)試點(diǎn)辦法》及《關(guān)于編制外商投資商業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（代項(xiàng)目建議書）有關(guān)問(wèn)題的通知》要求，項(xiàng)目可行性研究的主要內(nèi)容包括：1、項(xiàng)目建設(shè)的必要性；2、項(xiàng)目的市場(chǎng)分析；3、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)主要內(nèi)容；4、建設(shè)選址及建設(shè)條件分析；5、總投資估算及經(jīng)濟(jì)效益分析評(píng)價(jià)等；第二節(jié)合作項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)該項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表1-1。表1-1表1-1m2m2m2續(xù)上表第二章項(xiàng)目背景及必要性第一節(jié)項(xiàng)目背景隨著我國(guó)改革開放進(jìn)程的不斷深入，國(guó)內(nèi)商業(yè)流通領(lǐng)域吸引外資進(jìn)入了一個(gè)新階段。1992年7月，我國(guó)政府出臺(tái)了《關(guān)于商業(yè)零售領(lǐng)域利用外資問(wèn)題的批復(fù)》的文件，批準(zhǔn)在北京、上海、天津、廣州、大連、青島等6個(gè)城市和5個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)進(jìn)行中外合資合作零售企業(yè)試點(diǎn)。在此之后，國(guó)家又采取了一系列新的改革方案：1993年3月，國(guó)務(wù)院在有關(guān)文件中第一次同意將物資供銷，即生產(chǎn)資料批發(fā)領(lǐng)域列入對(duì)外開放的范圍；1995年，國(guó)家對(duì)外開放連鎖經(jīng)營(yíng)形式，批準(zhǔn)荷蘭、日本兩家外商在北京進(jìn)行連鎖商業(yè)試點(diǎn)；1995年6月，《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》中，又將商業(yè)零售、批發(fā)和物資供銷從以前的禁止類列入現(xiàn)在的限制類，允許有限度地利用外資。因此，越來(lái)越多的外國(guó)零售企業(yè)進(jìn)入中國(guó)零售市場(chǎng)。在進(jìn)入的外商零售企業(yè)中，有大型綜合超市（如法國(guó)家樂(lè)福、美國(guó)沃爾瑪）；倉(cāng)儲(chǔ)式會(huì)員店（如德國(guó)的麥德龍、荷蘭的萬(wàn)客?。?；便利店（如日本的羅森）；超大型購(gòu)物中心（如香港特區(qū)的新東安百貨）；商品批發(fā)集散中心（如香港特區(qū)的利聯(lián)倉(cāng)行）；標(biāo)準(zhǔn)化食品超市（如日本的友誼西友超市）等。超市在世界發(fā)達(dá)國(guó)家問(wèn)世至今已有幾十年的歷史。它是一種現(xiàn)代化大型商業(yè)形態(tài)，具有自選購(gòu)物、流通成本低、節(jié)約購(gòu)買時(shí)間等優(yōu)點(diǎn)，因而即使在新商業(yè)經(jīng)營(yíng)形態(tài)層出不窮的發(fā)達(dá)國(guó)家，它仍占據(jù)著不可替代的地位，成為現(xiàn)代大型零售業(yè)的主要形式。據(jù)統(tǒng)計(jì)1991年美國(guó)38種零售業(yè)態(tài)中，超市銷售額以29.1%的比例而高居榜首（百貨僅占7.25%），同年日本各種超市銷售額也占18.5%（便利店占5%，百貨店占8.1%）。因此，超市在發(fā)達(dá)國(guó)家的商業(yè)發(fā)展中占有重要地位。當(dāng)前，許多著名超市**（如德國(guó)麥德龍、美國(guó)沃爾瑪、法國(guó)家樂(lè)福等）紛紛向國(guó)外拓展市場(chǎng)，進(jìn)行跨國(guó)聯(lián)營(yíng)，以尋求更大的發(fā)展空間。中國(guó)由于消費(fèi)市場(chǎng)潛力較大，投資環(huán)境較好，國(guó)外大型超市集團(tuán)紛紛把中國(guó)作為拓寬發(fā)展領(lǐng)域的投資熱點(diǎn)。我國(guó)超市始初于八十年代初，當(dāng)時(shí)只是一些營(yíng)業(yè)面積較小，經(jīng)營(yíng)品種較少的商店，雖曾產(chǎn)生過(guò)一定的轟動(dòng)效應(yīng)，但終因市場(chǎng)問(wèn)題而導(dǎo)致一度萎縮。九十年代初，隨著改革開放的深入、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的加快、居民收入的增加以及先進(jìn)技術(shù)、管理方法的應(yīng)用，超市這種現(xiàn)代化商業(yè)零售形態(tài)再度在中國(guó)大地興起，并得到迅猛發(fā)展。隨著改革開放的不斷深入，**商業(yè)同其他各行各業(yè)一樣得到迅速發(fā)展，并逐步成為**經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要驅(qū)動(dòng)力之一。超市作為商業(yè)領(lǐng)域的新型業(yè)態(tài)，在其他大、中城市異軍突起，發(fā)展迅猛，成為商業(yè)的重要組成部分。但在**市尚未能得到充分發(fā)展，**市超市存在較大的市場(chǎng)容量。目前在**的連鎖業(yè)中，形成規(guī)模，具有一定實(shí)力的超市主要有美佳、百匯和華潤(rùn)三家連鎖超市**。雖然經(jīng)過(guò)近年來(lái)的迅速發(fā)展，**超市業(yè)取得了一定的成績(jī)，但這些超市在經(jīng)營(yíng)理念、管理模式等方面還遠(yuǎn)不能同國(guó)際接軌，同時(shí)**超市業(yè)的發(fā)展在自身資金的籌措方面遇到很大的障礙，合理利用外資，加速自身發(fā)展已成為**超市業(yè)未來(lái)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)選擇。伴隨我國(guó)加入WTO腳步的加快，我國(guó)超市業(yè)參加世界范圍的競(jìng)爭(zhēng)已是大勢(shì)所趨。眾所周知，現(xiàn)代商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)不單純是商品本身的競(jìng)爭(zhēng)，經(jīng)營(yíng)方式、服務(wù)理念、管理模式等競(jìng)爭(zhēng)的延伸已成為在商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)取勝的關(guān)鍵。為了引進(jìn)國(guó)外流通領(lǐng)域先進(jìn)的管理技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)和經(jīng)營(yíng)模式，促進(jìn)地區(qū)商業(yè)的大開放、大流通、大發(fā)展，**有限**與****本著平等互利的原則，經(jīng)多次協(xié)商，決定共同創(chuàng)辦“**歐尚超市有限**”（已于2000年2月1日簽定了合作意向書），以加速**第二節(jié)項(xiàng)目必要性一、有利于提高中方商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平**以它超前的經(jīng)營(yíng)理念和先進(jìn)的管理模式一直著稱于世界著名超市業(yè)中。歐尚大型超市的組成同時(shí)包含了多樣商品的提供、優(yōu)質(zhì)服務(wù)的提供、管理模式的運(yùn)用等，**不僅把自選、廉價(jià)和服務(wù)放在同一建筑物中，同時(shí)把服務(wù)與管理融為一體（歐尚超市的組成詳見圖2－1）。**歐尚超市有限**的建立，將有助于把歐尚優(yōu)質(zhì)的服務(wù)理念和先進(jìn)的管理模式帶到中國(guó)，從而有利于提高中方的經(jīng)營(yíng)管理水平和服務(wù)觀念。歐尚認(rèn)為，顧客（消費(fèi)者和供應(yīng)商）是使企業(yè)生存發(fā)展的重要因素，企業(yè)的前途取決于顧客的滿意程度。因此，歐尚在經(jīng)營(yíng)發(fā)展中，一直把向顧客提供最佳服務(wù)作為最重要的工作。為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，他們以提供廉價(jià)商品和服務(wù)，改進(jìn)消費(fèi)者的購(gòu)物能力和生活水平。根據(jù)消費(fèi)者的期望，以競(jìng)爭(zhēng)性的價(jià)格，把高質(zhì)量的產(chǎn)品賣給消費(fèi)者，而且在最短的時(shí)間里將市場(chǎng)上的新產(chǎn)品提供給消費(fèi)者。在商場(chǎng)布置方面，歐尚努力尋求節(jié)省消費(fèi)者時(shí)間的方法，方便消費(fèi)者購(gòu)物，使消費(fèi)者在實(shí)用、整潔、舒適的環(huán)境下購(gòu)物（歐尚商場(chǎng)格局圖詳見圖2－2）。歐尚嚴(yán)格遵守對(duì)消費(fèi)者的承諾，如有價(jià)格、交貨期限、補(bǔ)貨的承諾，歐尚都竭力兌現(xiàn)。尊重消費(fèi)者是歐尚一貫的經(jīng)營(yíng)作風(fēng)，每一個(gè)消費(fèi)者在歐尚都會(huì)受到禮貌的接待。**對(duì)其銷售人員，都要求其做到耐心傾聽消費(fèi)者的各種抱怨，并給消費(fèi)者作必要的解釋，可能的話直接幫助消費(fèi)者處理問(wèn)題，尋求解決方法，需要的話則帶他去找能答復(fù)他的負(fù)責(zé)人。在與供應(yīng)商的關(guān)系中，歐尚堅(jiān)持的道德準(zhǔn)則是同供應(yīng)商建立一種互利坦誠(chéng)的關(guān)系，要求其雇員正直無(wú)私，杜絕接受供應(yīng)商贈(zèng)送的禮物和好處，對(duì)供應(yīng)商，歐尚一直把他們視為企業(yè)的合作者，教育員工在任何情況下都要采取禮貌的態(tài)度，在他們面前保持良好的信譽(yù)。**具有以下三大特點(diǎn)：低價(jià)。歐尚的第一個(gè)使命是使顧客滿意，為此，**要做到：大量銷售工業(yè)化產(chǎn)品，以最低價(jià)銷售商品并達(dá)到經(jīng)營(yíng)面積的最高營(yíng)業(yè)額，每一家歐尚商場(chǎng)的設(shè)計(jì)保證能使大量商品快速流通運(yùn)轉(zhuǎn)；實(shí)行嚴(yán)格的管理制度，要依據(jù)營(yíng)業(yè)額，費(fèi)用庫(kù)存及運(yùn)轉(zhuǎn)情況而進(jìn)行管理。選擇。不僅在價(jià)格上，而且要在滿足顧客需要的商品多樣化產(chǎn)品中，提供最好的選擇。在國(guó)有品牌，地區(qū)品牌以及歐尚品牌的商品中，挑選并開發(fā)新的商品。服務(wù)。顧客來(lái)歐尚購(gòu)物不僅能享有合理的價(jià)格和多樣化的選擇，而且還有許多方便之處。在同一商場(chǎng)可購(gòu)買所有物品（食品和非食品）；自由選擇和流通方便；對(duì)技術(shù)性商品給予購(gòu)物指導(dǎo)和幫助；一次付款；輔助性服務(wù)（信用貸款，送貨上門和售后服務(wù)等）；在商業(yè)中心還設(shè)有商業(yè)長(zhǎng)廊和其它服務(wù)項(xiàng)目。歐尚的管理模式較為先進(jìn)，**特別注重經(jīng)營(yíng)中的每一個(gè)環(huán)節(jié)的協(xié)調(diào)與有序的連接，對(duì)于經(jīng)營(yíng)中的每一個(gè)環(huán)節(jié)都采用人工及計(jì)算機(jī)智能管理相接合的方式進(jìn)行科學(xué)管理。**還特別注重人力資源管理，定期對(duì)員工進(jìn)行各種培訓(xùn)，不斷更新他們的經(jīng)營(yíng)理念和服務(wù)水平。此外，為增強(qiáng)集團(tuán)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、商品采購(gòu)優(yōu)勢(shì)及降低采購(gòu)成本，**在中國(guó)專門設(shè)立了采購(gòu)中心負(fù)責(zé)為商店組織貨源。隨著合作**的發(fā)展，該中心將負(fù)責(zé)歐尚在整個(gè)上海地區(qū)、整個(gè)江蘇地區(qū)及中國(guó)其它地區(qū)的商品采購(gòu)。**中國(guó)采購(gòu)中心的主要任務(wù)是：分析消費(fèi)者的需求；完成超市品種系列的構(gòu)成；與供應(yīng)商協(xié)商并簽署協(xié)議；監(jiān)督商業(yè)合同的實(shí)施；超市內(nèi)的促銷活動(dòng)。從**中國(guó)采購(gòu)中心的任務(wù)來(lái)看，該中心已不僅僅是負(fù)責(zé)商品的采購(gòu)，同時(shí)更重要的根據(jù)市場(chǎng)變化進(jìn)行消費(fèi)者需求分析及商品供給分析，并在此基礎(chǔ)上確定其合理的商品品種構(gòu)成及規(guī)模，從而有效地提高其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。目前，我國(guó)已有部分國(guó)內(nèi)超市開始設(shè)立類似的機(jī)構(gòu)，本項(xiàng)目的實(shí)施與經(jīng)營(yíng)，將產(chǎn)生有效的示范效應(yīng)促使我國(guó)國(guó)內(nèi)超市進(jìn)行改革，并不斷提高我國(guó)國(guó)內(nèi)超市的市場(chǎng)適應(yīng)能力與競(jìng)爭(zhēng)力。餐廳餐廳

二、有利于促進(jìn)**現(xiàn)代化商業(yè)的發(fā)展1、**商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀近年來(lái)，**經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，為商業(yè)的發(fā)展提供了機(jī)遇，全市涌現(xiàn)出了一批大型批發(fā)、零售企業(yè)，商品流通規(guī)模不斷擴(kuò)大。1996、1997、1998年**社會(huì)消費(fèi)品零售總額、批發(fā)和零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量、從業(yè)人員、銷售額情況見下表2-1。限額以上批發(fā)和零售企業(yè)（1996、1997年指大中型批零售貿(mào)易企業(yè)，1998年指年銷售在2000萬(wàn)元以上，年末從業(yè)人員在20人及以上的批發(fā)企業(yè)，年銷售在500萬(wàn)元，年末從業(yè)人員在60人及以上的零售企業(yè)）情況，詳見表2-2。**商業(yè)發(fā)展已具有一定的規(guī)模。表2-2表2-2資料來(lái)源：《**統(tǒng)計(jì)年鑒》1997－1999年2、社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)**商業(yè)發(fā)展的要求從以上資料中可以看出，**商業(yè)的發(fā)展已取得了一定的成績(jī)，但遠(yuǎn)不能適應(yīng)商業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展的需要，伴隨著**今后社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，**商業(yè)必然要向現(xiàn)代化方向發(fā)展。（1）工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和社會(huì)發(fā)展對(duì)商業(yè)的要求商品生產(chǎn)的發(fā)展決定商業(yè)流通的發(fā)展，這是客觀規(guī)律。**目前處于工業(yè)化中期，**市第八次人民代表大會(huì)提出本世紀(jì)末國(guó)民生產(chǎn)總值達(dá)到1500億元以上，人均2.5萬(wàn)元左右，比1994年的720億元增長(zhǎng)一倍多。市區(qū)2020年規(guī)劃用地、規(guī)劃人口將比1994年有較大幅度的增長(zhǎng)。屆時(shí)**的城鄉(xiāng)一體化將有重大突破，小城鎮(zhèn)將得到進(jìn)一步發(fā)展，特別是**新區(qū)、**工業(yè)園區(qū)的發(fā)展將市區(qū)與周邊小城鎮(zhèn)地區(qū)緊密結(jié)合，構(gòu)成現(xiàn)代化城市群。這一切都將為**商業(yè)的發(fā)展提供有利的條件，同時(shí)也相應(yīng)要求**商業(yè)向現(xiàn)代化方向發(fā)展。（2）外向型經(jīng)濟(jì)及周邊地區(qū)的發(fā)展對(duì)商業(yè)的影響隨著經(jīng)濟(jì)國(guó)際化趨勢(shì)，至2020年，**市將逐步形成包括內(nèi)貿(mào)易企業(yè)在內(nèi)的國(guó)際化大貿(mào)易、大市場(chǎng)、大循環(huán)的新格局。憑借處于長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)開發(fā)帶龍頸的得天獨(dú)厚地理位置，以及上海浦東新區(qū)的開發(fā)，蘇北、蘇中經(jīng)濟(jì)開發(fā)帶的崛起，將推動(dòng)**市經(jīng)濟(jì)形成三個(gè)中心：機(jī)械制造中心、集散中心、休閑度假中心。為此，相應(yīng)要求繁榮的現(xiàn)代化**商業(yè)與之相配套。（3）加入WTO對(duì)**商業(yè)的影響伴隨著我國(guó)加入WTO目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，**作為江蘇省重要的對(duì)外開放城市，**商業(yè)必然要加快同國(guó)際商業(yè)的接軌，新的發(fā)展環(huán)境將對(duì)**市商業(yè)的經(jīng)營(yíng)觀念、營(yíng)銷策略和管理方式發(fā)生深刻的影響。新的國(guó)際、國(guó)內(nèi)環(huán)境的變化將促進(jìn)**商業(yè)向現(xiàn)代化發(fā)展方向。（4）旅游業(yè)的發(fā)展對(duì)**商業(yè)的影響**素以“人間天堂”著稱，旅游業(yè)起步和發(fā)展較早。全市國(guó)際旅游的接待能力增強(qiáng)，服務(wù)質(zhì)量和創(chuàng)匯水平進(jìn)一步提高。1998年全市接待境外旅游者44.02萬(wàn)人，其中在蘇過(guò)夜的29.2萬(wàn)人，分別比上年增長(zhǎng)5.9%和6.0%，來(lái)蘇旅游者平均逗留天數(shù)2.16天。全年旅游外匯收入達(dá)到1.29億美元，比上年增長(zhǎng)22.9%；接待國(guó)內(nèi)旅游者1142萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng)7.1%；全市旅游總收入91億元人民幣。目前全市旅游經(jīng)營(yíng)單位150多家，擁有接待外賓的定點(diǎn)飯店賓館89家，其中星級(jí)飯店賓館34家，游覽觀光的名園、景點(diǎn)區(qū)共60多個(gè)。**太湖國(guó)家旅游度假區(qū)、陽(yáng)澄湖度假區(qū)、**樂(lè)園、**三小俱樂(lè)部等相繼建設(shè)并開放。**旅游業(yè)及基礎(chǔ)設(shè)施的快速發(fā)展，將要求現(xiàn)代化的**商業(yè)與之相配套。（5）市區(qū)居民的收入增長(zhǎng)對(duì)商業(yè)的影響伴隨著生產(chǎn)的發(fā)展和收入的多元化，城鄉(xiāng)居民收入將有較快的提高，且略高于國(guó)民生產(chǎn)總值的增速。收入的增多，將促進(jìn)社會(huì)商品購(gòu)買力的迅速提高以及居民消費(fèi)的變化，對(duì)商業(yè)的發(fā)展將產(chǎn)生很大的影響。3、**市現(xiàn)代化商業(yè)發(fā)展的目標(biāo)為適應(yīng)今后社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的需要，**市1995年制訂了現(xiàn)代化商業(yè)的發(fā)展目標(biāo)。設(shè)想到2010年，市區(qū)第三產(chǎn)業(yè)比重提高到50％，商業(yè)占第三產(chǎn)業(yè)比重達(dá)42％。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)流通體系趨于完善，網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)加快，并向周邊地區(qū)延伸，連接成片，發(fā)展多種新的經(jīng)營(yíng)方式，經(jīng)濟(jì)效益穩(wěn)步增長(zhǎng)。到2020年**商業(yè)達(dá)到世界當(dāng)時(shí)中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平，第三產(chǎn)業(yè)比重和商業(yè)占第三產(chǎn)業(yè)比重分別達(dá)55％和45％。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)流通體制更加完善，逐步形成一批綜合商社或以商貿(mào)為龍頭的企業(yè)集團(tuán)，實(shí)現(xiàn)**商業(yè)的現(xiàn)代化經(jīng)營(yíng)與管理。具體社會(huì)消費(fèi)零售額、網(wǎng)點(diǎn)總數(shù)、營(yíng)業(yè)面積、從業(yè)人員等階段目標(biāo)，詳見表2－3。表表2-3資料來(lái)源：《**市商業(yè)“九五”計(jì)劃和2020年長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃》4、利用外資促進(jìn)**商業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展目前**外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展十分迅速，全市一半以上的固定資產(chǎn)投資、接近三分之一的財(cái)政收入來(lái)自于外商投資企業(yè)。6000多家外資企業(yè)落戶**，眾多的外商長(zhǎng)期居住**，對(duì)舉辦外資商業(yè)提出了非常迫切的需求，但**商業(yè)利用外資無(wú)論在數(shù)量上，還是在質(zhì)量上都明顯落后于其它行業(yè)。統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明，以各種形式投入**商業(yè)的外資累計(jì)不足2500萬(wàn)美元。與此同時(shí)，**絕大多數(shù)的商業(yè)企業(yè)的發(fā)展資金短缺，自身發(fā)展資金的不足已嚴(yán)重影響了**現(xiàn)代化商業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。**現(xiàn)代化商業(yè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)迫切需要利用外資來(lái)彌補(bǔ)資金供需的不足。本項(xiàng)目利用**的大量外資，將創(chuàng)建內(nèi)資、外資合作商業(yè)的成功典范，為**商業(yè)利用外資提供有效的示范效應(yīng)，對(duì)加速**商業(yè)利用外資，從而促進(jìn)**商業(yè)的現(xiàn)代化發(fā)展具有較為明顯的意義。三、有利于擴(kuò)大商品出口1、**的出口優(yōu)勢(shì)為促進(jìn)產(chǎn)品出口，**專門設(shè)立了出口代表處。出口代表處的主要職責(zé)是接受法國(guó)歐尚國(guó)際采購(gòu)中心的尋貨，從中國(guó)直接采購(gòu)產(chǎn)品并銷售到11個(gè)國(guó)家的歐尚商場(chǎng)。出口代表處的任務(wù)是：尋找生產(chǎn)優(yōu)質(zhì)商品的廠家，要求廠家生產(chǎn)產(chǎn)品；協(xié)商出口產(chǎn)品的條件；給供應(yīng)商下定單；產(chǎn)品生產(chǎn)質(zhì)量監(jiān)控；向供應(yīng)商解釋歐尚的規(guī)范和質(zhì)量要求。1995年**在上海設(shè)立了第一個(gè)出口代表處，這個(gè)決定符合**的發(fā)展策略，目的是為了在世界各地的各大產(chǎn)區(qū)設(shè)立采購(gòu)點(diǎn)，并將產(chǎn)品直接從產(chǎn)地出口到世界各地的歐尚大型超市中心銷售。1999年，出口代表處采購(gòu)的商品的出口達(dá)5500萬(wàn)美元（FOB），是1998年的2倍，隨著**在中國(guó)的發(fā)展，該集團(tuán)表示，對(duì)我國(guó)商品的出口額將持續(xù)增長(zhǎng)，并且隨著出口業(yè)務(wù)的發(fā)展將在中國(guó)設(shè)立更多的出口代表處。**駐中國(guó)出口代表處的長(zhǎng)期目標(biāo)是：在5年內(nèi)達(dá)到3億至5億美元的出口額。近年來(lái)**采購(gòu)中國(guó)產(chǎn)品的出口額及主要出口商品品種詳見表2－4、2－5、2－6。**采購(gòu)中國(guó)產(chǎn)品出口情況表資料來(lái)源：**提供資料注：按FOB價(jià)計(jì)**采購(gòu)中國(guó)產(chǎn)品的主要品種(上海產(chǎn)品)資料來(lái)源：**提供資料2、**進(jìn)出口有限**的出口優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目合作企業(yè)的乙方為**進(jìn)出口有限**。多年來(lái)**集團(tuán)，按照貿(mào)工、貿(mào)銀、貿(mào)農(nóng)、貿(mào)技、貿(mào)商結(jié)合以及進(jìn)出口結(jié)合的原則，以進(jìn)出口貿(mào)易為主同時(shí)積極開展多種經(jīng)營(yíng)，已逐步發(fā)展成為國(guó)際化、多元化、實(shí)業(yè)化的綜合性集團(tuán)**。目前**已與世界上七十多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的上千家客戶建立了直接或間接的貿(mào)易關(guān)系，**擁有自置的辦公大樓、倉(cāng)庫(kù)、冷庫(kù)、碼頭、油庫(kù)、加油站、工廠、酒店、百貨大樓等眾多設(shè)施和物業(yè)。集團(tuán)的營(yíng)業(yè)額達(dá)20億美元。并在在澳大利亞、新西蘭、葡萄牙、美國(guó)、新加坡、俄羅斯、捷克、越南、巴拿馬、香港、塞班島等地設(shè)有獨(dú)資企業(yè)或合資企業(yè)。在北京、上海、山東、江蘇、深圳、珠海、海南、哈爾濱、大連等地設(shè)有20多家有進(jìn)出口權(quán)的子**。**進(jìn)出口**近年來(lái)出口商品目錄及出口商品的主要生產(chǎn)地區(qū)詳見表2－7、2－8。**進(jìn)出口有限**出口商品一覽表表2-8表2-8資料來(lái)源：**進(jìn)出口有限**提供資料3、合作商業(yè)企業(yè)的出口計(jì)劃本項(xiàng)目合作商業(yè)企業(yè)的甲方為****，乙方為**進(jìn)出口有限**。****具有世界一流的營(yíng)銷技術(shù)和十分廣泛的國(guó)際銷售網(wǎng)絡(luò)。**進(jìn)出口有限**則在江蘇省、**本地及鄰近地區(qū)有著廣泛的供貨渠道。本項(xiàng)目實(shí)施后，合作**將充分利用****在營(yíng)銷技術(shù)、經(jīng)營(yíng)管理、銷售網(wǎng)絡(luò)及在世界11個(gè)國(guó)家中的210個(gè)大賣場(chǎng)等方面的優(yōu)勢(shì)和**有限**在進(jìn)出口貿(mào)易貨源、人才、經(jīng)驗(yàn)等方面的優(yōu)勢(shì)，在做好超市國(guó)內(nèi)外商品經(jīng)銷的同時(shí)，將組織**產(chǎn)品外銷。將**及江蘇省的產(chǎn)品通過(guò)**在國(guó)外的配銷網(wǎng)絡(luò)銷往國(guó)外，用好兩個(gè)市場(chǎng)，用足兩種資源，以增強(qiáng)合作企業(yè)發(fā)展后勁。本項(xiàng)目成立后，將逐步組織當(dāng)?shù)氐募徔椘贰⒎b、輕工產(chǎn)品、小五金、農(nóng)產(chǎn)品、食品、副食品、家用電器、日用雜品等出口到世界各地的歐尚大賣場(chǎng)銷售，起步階段擬定為每年出口500萬(wàn)美元，第二年年出口750萬(wàn)美元，第三年起每年出口1000萬(wàn)美元以上。具體出口計(jì)劃詳見表2－9。合作商業(yè)企業(yè)計(jì)劃采購(gòu)出口產(chǎn)品的主要品種資料來(lái)源：合作雙方提供資料

第三章市場(chǎng)分析第一節(jié)投資市場(chǎng)分析一、**整體投資環(huán)境**，我國(guó)著名的歷史文化名城，風(fēng)景旅游城市，歷史上就是著名的商阜。自改革開放以來(lái)，**成為沿海經(jīng)濟(jì)開放地區(qū)。**位于江蘇省的東南部，東鄰上海，南接浙江，下轄常熟、張家港、太倉(cāng)、昆山、吳江、吳縣6個(gè)市和滄浪、平江、金閶、郊區(qū)、**工業(yè)園區(qū)、**新區(qū)6個(gè)區(qū)。全市人口575.4萬(wàn)。近年來(lái)，**利用外資突飛猛進(jìn)。1992年以來(lái)，先后有以中新合作**工業(yè)園區(qū)為代表的5個(gè)國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)經(jīng)國(guó)家批準(zhǔn)設(shè)立。1998年，全年新批三資企業(yè)518家，新增合同外資40.87億美元，實(shí)際利用外資28.4億美元，比上年增長(zhǎng)16.1%。到1999年底，全市合同利用外資累計(jì)達(dá)311.6億美元，實(shí)際到帳外資累計(jì)174.4億美元，在全國(guó)大、中城市中名列前茅。世界前500強(qiáng)的跨國(guó)大**已有64家在**投資，一大批外商投資企業(yè)進(jìn)入產(chǎn)出獲利期，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況良好。**擁有良好的外商投資環(huán)境。到**地區(qū)投資商業(yè)企業(yè)符合該市城市和商業(yè)發(fā)展規(guī)劃。根據(jù)國(guó)務(wù)院對(duì)**城市總體規(guī)劃的批復(fù)，城市的發(fā)展和建設(shè)要圍繞“保護(hù)古城風(fēng)貌、開發(fā)建設(shè)新區(qū)”。**市商業(yè)“九五”計(jì)劃和二000年長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃把全市劃分為三類商業(yè)區(qū)：一類為城市商業(yè)中心；二類為城市商業(yè)骨干；三類為城市商業(yè)補(bǔ)充。一類區(qū)作為城市商業(yè)中心，是城市的象征，對(duì)外的窗口和最繁華地段，該區(qū)域內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)集中，商店門類齊全，以大型、專業(yè)、名店傳統(tǒng)“老字號(hào)”店以及設(shè)立國(guó)際名牌跨國(guó)商業(yè)企業(yè)為主，是中外顧客主要購(gòu)物消費(fèi)的商業(yè)區(qū)。二類區(qū)主要為城市商業(yè)鬧市地段，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)相對(duì)集中以中、小型商店和綜合商店為主。三類區(qū)是城市居民住宅區(qū)的消費(fèi)點(diǎn)，以小型商店，便民點(diǎn)為主。根據(jù)**商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃要求，在市內(nèi)建立6個(gè)一類商業(yè)區(qū)即：觀前、石路、工業(yè)園區(qū)、**新區(qū)、城南區(qū)、城北區(qū)。到目前為止，全市共有年銷售額超億元的較大型商場(chǎng)13個(gè)，批發(fā)零售貿(mào)易、飲食網(wǎng)點(diǎn)10.8萬(wàn)家，從業(yè)人員32.1萬(wàn)人。該規(guī)劃明確提出要在工業(yè)園區(qū)建立一類城市商業(yè)中心，到**工業(yè)園區(qū)去投資商業(yè)企業(yè)符合**城市和商業(yè)發(fā)展規(guī)劃的要求。二、工業(yè)園區(qū)投資環(huán)境**工業(yè)園區(qū)是由中國(guó)和新加坡兩國(guó)政府間最大的合作項(xiàng)目。按照?qǐng)@區(qū)總體規(guī)劃，70平方公里的中新合作開發(fā)區(qū)域要分三期用15-20年左右的時(shí)間吸引外資200億美元，項(xiàng)目建成后，**工業(yè)園區(qū)將成為一個(gè)有60萬(wàn)居住人口，集工業(yè)、居住、商業(yè)、以及各種文化、康樂(lè)設(shè)施為一體的，經(jīng)濟(jì)興旺、人民安居樂(lè)業(yè)、管理井然有序、環(huán)境優(yōu)美清新、兩個(gè)文明高度發(fā)展的新園區(qū)。自94年開發(fā)建設(shè)以來(lái)，在國(guó)家、省各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和各有關(guān)部門的關(guān)心、幫助下，經(jīng)過(guò)中新雙方的共同努力，園區(qū)的開發(fā)和建設(shè)取得了令人矚目的成就。到1999年底，全園區(qū)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同外資66.83億美元，實(shí)際利用外資33.57億美元，批準(zhǔn)外商投資企業(yè)超過(guò)400家，名列世界500強(qiáng)的著名跨國(guó)**已有35家在園區(qū)投資，單項(xiàng)平均投資超過(guò)3000萬(wàn)美元，其中超1億美元的項(xiàng)目有8個(gè)?！秶?guó)務(wù)院關(guān)于開發(fā)建設(shè)**工業(yè)園區(qū)有關(guān)問(wèn)題的批復(fù)》中明確指出：“原則同意今后逐步在**工業(yè)園區(qū)內(nèi)設(shè)立外資、中外合資的金融機(jī)構(gòu)和中外合資、合作商業(yè)零售企業(yè)”，目前園區(qū)規(guī)劃部門已經(jīng)在商業(yè)規(guī)劃區(qū)內(nèi)劃出最好的地塊供外商投資商業(yè)零售企業(yè)。目前**工業(yè)園區(qū)已全面完成了中新兩國(guó)政府聯(lián)合協(xié)調(diào)理事會(huì)確定的首期發(fā)展目標(biāo)，初步形成了與國(guó)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)的一流投資環(huán)境。為適應(yīng)**商業(yè)發(fā)展的總體目標(biāo)，**工業(yè)園區(qū)制訂了當(dāng)前的商業(yè)發(fā)展重點(diǎn)。決定重點(diǎn)發(fā)展連鎖經(jīng)營(yíng)、倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)、專業(yè)店等。使**工業(yè)園區(qū)的商業(yè)銷售額在全市消費(fèi)品零售總額中有較大幅度的上升。同時(shí)，積極引進(jìn)外資，投資舉辦商業(yè)企業(yè)或嫁接現(xiàn)有內(nèi)資商業(yè)企業(yè)合資、合作，進(jìn)一步促進(jìn)全市商業(yè)的對(duì)外開放和提高現(xiàn)代化經(jīng)營(yíng)、管理水平。從遠(yuǎn)期發(fā)展和當(dāng)前狀況來(lái)看，**工業(yè)園區(qū)都具有較好的商業(yè)投資環(huán)境。

第二節(jié)消費(fèi)市場(chǎng)分析一、**整體消費(fèi)環(huán)境1、**目前超市業(yè)的發(fā)展規(guī)模存在較大的市場(chǎng)容量超市作為商業(yè)領(lǐng)域的新型業(yè)態(tài)，在其他大、中城市異軍突起，發(fā)展迅猛，成為商業(yè)的重要組成部分。但在**市尚未能得到充分發(fā)展，**市超市存在較大的市場(chǎng)容量。目前在**的連鎖業(yè)中，形成規(guī)模，具有一定實(shí)力的超市主要有美佳、百匯和華潤(rùn)三家連鎖超市**（主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)表詳見表3－1）。**超市業(yè)目前的規(guī)模尚不能滿足**市社會(huì)經(jīng)濟(jì)日益增長(zhǎng)的需要。表3-1表3-1資料來(lái)源：《**利用外商投資發(fā)展商業(yè)總體規(guī)劃》2、**居民收入的日益提高為超市業(yè)的發(fā)展提供了較大的發(fā)展空間**市統(tǒng)計(jì)局的資料顯示，1998年**市人均可以支配收入為7812元，全市城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額649.04億元，人均儲(chǔ)蓄額11284元。由此可見，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展**市的人均購(gòu)買力已有了大幅度的提高。需要指出的是由于**下轄的六個(gè)市均為全國(guó)經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)縣，其人均收入和**市區(qū)不相上下，且有雙休日進(jìn)城購(gòu)物的習(xí)慣，再加上外地流動(dòng)人口和集團(tuán)購(gòu)買力等，**市的現(xiàn)實(shí)社會(huì)購(gòu)買力及購(gòu)買力潛力較大。1996、1997、1998年**人口、人均收入和人均消費(fèi)支出及今后5年的預(yù)測(cè)。詳見表3－2：表3-2表3-2資料來(lái)源：《**利用外商投資發(fā)展商業(yè)總體規(guī)劃》從發(fā)展的觀點(diǎn)看，伴隨著**經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和收入的多元化，城鄉(xiāng)居民收入將有較快的提高，且略高于國(guó)民生產(chǎn)總值的增速。收入的增多，將促進(jìn)社會(huì)商品購(gòu)買力的迅速提高以及居民消費(fèi)的變化，將有助于超市業(yè)的發(fā)展與繁榮。預(yù)計(jì)2010年、2020年市區(qū)居民生活費(fèi)收入及總收入等情況詳見表3－3。表3-3表3-3資料來(lái)源：《**市商業(yè)“九五”計(jì)劃和2020年長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃》二、**工業(yè)園區(qū)消費(fèi)環(huán)境1、**工業(yè)園區(qū)目前尚無(wú)大型超市等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)**工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)5年來(lái)，在首期開發(fā)區(qū)內(nèi)相繼建成了各類住宅、商貿(mào)和公益設(shè)施建筑45.8萬(wàn)平方米，以及一批商店、賓館、學(xué)校、銀行、醫(yī)療診所和具有綜合服務(wù)功能的鄰里中心。目前園區(qū)常住人口已超過(guò)18萬(wàn)，再加上附近的里河、**、東港、宏葑、徐家浜、楊枝塘等新村小區(qū)人口將更多。隨著園區(qū)的建設(shè)和發(fā)展原有的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)已經(jīng)明顯不能滿足人們生活水平發(fā)展的需要，因此，在園區(qū)和古城區(qū)的交界處建一個(gè)大型超市不僅可以彌補(bǔ)這一區(qū)域商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的不足，方便附近居民的購(gòu)買，也符合園區(qū)發(fā)展的需要和國(guó)務(wù)院對(duì)**2、**工業(yè)園區(qū)市場(chǎng)消費(fèi)潛力較大根據(jù)園區(qū)發(fā)展規(guī)劃要求，到2010年，將形成規(guī)模用地39平方公里，人口規(guī)模30萬(wàn)，環(huán)境優(yōu)美的高新技術(shù)開發(fā)區(qū)。根據(jù)《中國(guó)—新加坡**工業(yè)園二期建設(shè)指導(dǎo)詳細(xì)規(guī)劃》，中新合作園區(qū)最終用地為6856.5公頃，人口達(dá)60萬(wàn)人。近幾年內(nèi)將有大批大型工業(yè)企業(yè)和大量人口進(jìn)入**工業(yè)園區(qū)；同時(shí)94年5月后，婁葑、跨塘、斜塘、唯亭、勝浦五個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)分別從郊區(qū)和吳縣劃歸**工業(yè)園區(qū)管理，其在開發(fā)區(qū)以外的用地作為園區(qū)周邊地區(qū)的性質(zhì)存在，范圍約200平方公里，根據(jù)其后制定的**工業(yè)園區(qū)周邊地區(qū)五鄉(xiāng)鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）鎮(zhèn)域規(guī)劃，遠(yuǎn)期發(fā)展規(guī)劃(2010年)其鎮(zhèn)域人口從96年的16.47萬(wàn)人增加到22.47萬(wàn)人，其中鎮(zhèn)區(qū)人口為16.10萬(wàn)人。本超市擬建在**工業(yè)園區(qū)與**古城區(qū)的結(jié)合部，周圍三公里范圍內(nèi)即有常住人口近20萬(wàn)。隨著園區(qū)的開發(fā)建設(shè)，古城區(qū)人口向園區(qū)的遷移，該地區(qū)的人氣將越來(lái)越旺。按1998年**市人均生活消費(fèi)品支出5177元計(jì)算，加上流動(dòng)人口，本區(qū)域的年消費(fèi)品銷售總額至少在15億，具有相當(dāng)可觀的潛在的市場(chǎng)購(gòu)買力，是開辦大型超市的有利市場(chǎng)因素。三、歐尚超市的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)1、歐尚超市商品供應(yīng)優(yōu)勢(shì)隨著商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)商品繁多，供應(yīng)充足。國(guó)內(nèi)名優(yōu)新特產(chǎn)品和“三資企業(yè)”產(chǎn)品在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中顯山露水，紛紛進(jìn)入消費(fèi)品市場(chǎng)，極大豐富了市場(chǎng)供應(yīng)。為確保名優(yōu)產(chǎn)品的供應(yīng)，**在上海專門設(shè)立了采購(gòu)中心，負(fù)責(zé)**在中國(guó)超市商品的統(tǒng)一采購(gòu)，由于**市場(chǎng)采購(gòu)力較強(qiáng)，進(jìn)行商品統(tǒng)一采購(gòu)可使商品的采購(gòu)成本大大降低。同時(shí)采購(gòu)中心負(fù)有對(duì)消費(fèi)者需求商品進(jìn)行市場(chǎng)分析的職責(zé)，因此歐尚超市的商品品種構(gòu)成符合消費(fèi)者的消費(fèi)與購(gòu)物傾向。此外，由于****是一家跨國(guó)商業(yè)集團(tuán)，在美國(guó)、墨西哥、阿根廷、葡萄牙、波蘭、意大利、西班牙、匈牙利、泰國(guó)等國(guó)均有自己的分店和采購(gòu)中心，形成全球性超市連鎖經(jīng)銷網(wǎng)。本項(xiàng)目所需國(guó)外商品將通過(guò)****國(guó)外配銷網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行采購(gòu)。本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的商品供應(yīng)優(yōu)勢(shì)。2、歐尚超市商品銷售優(yōu)勢(shì)歐尚超市在經(jīng)營(yíng)上具有大批量銷售和小批量銷售兼顧的特點(diǎn)，無(wú)論是零售商還是個(gè)體消費(fèi)者，均能在歐尚超市購(gòu)得其所需的各種商品（包括食品、非食品等）。商品價(jià)格低廉、品質(zhì)優(yōu)良、商品繁多，成為歐尚超市在全球廣受歡迎的關(guān)鍵因素。同時(shí)本項(xiàng)目引進(jìn)**超前的服務(wù)理念和先進(jìn)的管理模式，本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的商品銷售優(yōu)勢(shì)。從以上分析中可以看出，**地區(qū)投資環(huán)境和消費(fèi)環(huán)境較好，再加上歐尚超市優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和先進(jìn)的管理模式，歐尚超市具有較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿^大。第四章項(xiàng)目選址與建設(shè)條件第一節(jié)項(xiàng)目選址**市位于長(zhǎng)江三角洲中部、江蘇省南部，東經(jīng)120037ˊ，北緯31039ˊ。東臨上海，南接浙江，西傍無(wú)錫，北依長(zhǎng)江。全市總面積8488平方公里，其中平原占55％，水面占42％，丘陵占3％。境內(nèi)河流縱橫，湖泊眾多，京杭運(yùn)河貫通南北，望虞河、婁江、太浦河等連接?xùn)|西，太湖、陽(yáng)澄湖、昆承湖、淀山湖鑲嵌其間。**地區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯，交通十分便捷，京滬鐵路、滬寧高速公路橫穿東西，312、204、318國(guó)道在這里交匯，**至上海虹橋機(jī)場(chǎng)還有快速干道（蘇滬機(jī)場(chǎng)路）。地處長(zhǎng)江下游的張家港、太倉(cāng)港、常熟港3個(gè)國(guó)家一類口岸已初具規(guī)模。客流量的大小直接影響商業(yè)項(xiàng)目的成敗，而地理位置、居住人口、交通狀況等則是決定客流量大小的關(guān)鍵因素。本項(xiàng)目經(jīng)反復(fù)論證，決定定址于**工業(yè)園區(qū)金雞湖路口。該地為中新合作**工業(yè)園區(qū)啟動(dòng)區(qū)和**古城區(qū)的交界處，**城東交通主干道**路邊，距**－上海虹橋機(jī)場(chǎng)快速道路只有200米，連接江、浙兩省的蘇、嘉、杭高速公路以高架形式從地塊東側(cè)通過(guò)，且在一公里外有互通出口。周圍有**、東港、宏葑、楊枝塘、里河、夏園等新村，另有園區(qū)內(nèi)新建的新城花園、新加花園、都市花園等住宅小區(qū)，常住人口近20該地區(qū)自來(lái)水、污水處理、供氣、供熱、供電等基礎(chǔ)設(shè)施良好，交通運(yùn)輸方便，流動(dòng)人口眾多，加上**工業(yè)園區(qū)的消費(fèi)群體無(wú)論是在經(jīng)濟(jì)收入和消費(fèi)水平上在**都是首屈一指，因此，在此地開辦大型綜合超市具有得天獨(dú)厚的地理、交通、人氣等優(yōu)勢(shì)，有著良好的發(fā)展前途。本項(xiàng)目區(qū)位圖詳見附圖1。

第二節(jié)項(xiàng)目建設(shè)條件一、當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)條件1、**地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件改革開放以來(lái)，**的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)生了巨大的變化，人民的生活水平不斷提高。**市國(guó)民經(jīng)濟(jì)得以快速穩(wěn)定健康的發(fā)展。1999年，**的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)1358億元，在全國(guó)地級(jí)市中名列第一。財(cái)政收入為109億元；外貿(mào)進(jìn)出口總額125.6億元，其中出口69.3億元。年接待境外旅游者44萬(wàn)人次，旅游外匯收入1.3億美元；接待國(guó)內(nèi)旅游者1142萬(wàn)人次，旅游收入91億元。全市職工人均工資9401元，農(nóng)民人均收入5089元，城市居民可支配收入為7812元。所轄六個(gè)縣級(jí)市全部進(jìn)入全國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)力百?gòu)?qiáng)縣（市）。**在全省、全國(guó)的地位及**國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)情況詳見表4－1、4－2。表4-1**表4-1資料來(lái)源：《**統(tǒng)計(jì)年鑒》1999年**市1994-1998年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值情況表資料來(lái)源：《**統(tǒng)計(jì)年鑒》1999年近年來(lái)，**市的對(duì)外貿(mào)易發(fā)展十分迅速。1998年，全市對(duì)外貿(mào)易繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)，出口商品結(jié)構(gòu)優(yōu)化，出口創(chuàng)匯能力增強(qiáng)的勢(shì)頭。全年實(shí)現(xiàn)自營(yíng)進(jìn)出口總額96.49億美元，其中出口創(chuàng)匯52.07億美元，分別比上年增長(zhǎng)11.7%和12.1%。三資企業(yè)出口40.71億美元，占全市出口總額的71%。加工貿(mào)易出口、代理進(jìn)出口業(yè)務(wù)發(fā)展較快，貿(mào)易方式趨向多元化。據(jù)海關(guān)統(tǒng)計(jì)，全年加工貿(mào)易進(jìn)出口總值比上年增長(zhǎng)7.7%，占全市對(duì)外貿(mào)易出口總值的64.8%，技術(shù)含量高、附加值大的機(jī)電產(chǎn)品出口產(chǎn)品比重已占加工貿(mào)易出口總值的48%，成為全市出口的第一大類產(chǎn)品。在全市出口骨干企業(yè)中，外商投資企業(yè)繼續(xù)占主導(dǎo)地位，出口超千萬(wàn)美元的企業(yè)有102家，其中外商投資企業(yè)74家。江蘇國(guó)泰國(guó)際集團(tuán)**出口3.36億美元、市進(jìn)出口集團(tuán)**、常熟、吳江、吳縣外貿(mào)**出口超1億美元，精達(dá)電子電器**、江蘇通潤(rùn)機(jī)電有限**等自營(yíng)生產(chǎn)企業(yè)出口超過(guò)3000萬(wàn)美元。近年來(lái)，**市交通運(yùn)輸業(yè)有了較大的發(fā)展。目前該市已形成水路、公路、鐵路、航空配套的交通網(wǎng)絡(luò)。1998年，全市交通基礎(chǔ)設(shè)施向高等級(jí)、立體化、開放式方向發(fā)展，全年完成投資額達(dá)17.3億元。蘇嘉杭高速公路開工建設(shè)；市區(qū)官瀆里過(guò)境改造工程、204國(guó)道部分改造工程、太倉(cāng)滬黃公路等重點(diǎn)工程快速有序進(jìn)行。目前，全市實(shí)有公路1815公里，其中國(guó)道306公里，省道256公里，二級(jí)以上公路883.7公里，占全市總里程的49%，位居全省第一。**至周邊省市及六縣市公路基本達(dá)到二級(jí)以上，公路密度每百平方公里21.5公里。全市內(nèi)河航道通航里程2898.7公里，其中通機(jī)動(dòng)船里程2249.6公里。年末全市擁有機(jī)動(dòng)車51.32萬(wàn)輛，完成客運(yùn)周轉(zhuǎn)量66.02億人公里，貨運(yùn)周轉(zhuǎn)量38.6億噸公里，分別比去年增長(zhǎng)13.5%和下降14.1%。鐵路旅客發(fā)送量792.3萬(wàn)人次，貨物發(fā)送量157.9經(jīng)過(guò)近年來(lái)的努力，**市城鎮(zhèn)建設(shè)和管理又上新臺(tái)階。全市城鎮(zhèn)建設(shè)積極推進(jìn)，實(shí)施了供水、供電、道路橋梁、公共環(huán)境衛(wèi)生等一大批建設(shè)改造項(xiàng)目。市區(qū)實(shí)事工程基本完成，北環(huán)路貫通，齊門大橋建成通車，建成區(qū)綠化覆蓋面積2152公頃，綠化覆蓋率提高到27.2％，人均公共綠地提高到4.74平方米。城市管理水平進(jìn)一步提高，太湖流域水污染防治取得階段性成果，近400家單位限期實(shí)現(xiàn)了達(dá)標(biāo)排放。市區(qū)水環(huán)境綜合整治繼續(xù)推進(jìn)，飲用水水源水質(zhì)進(jìn)一步改善。繼張家港市之后，昆山市也進(jìn)入全國(guó)環(huán)境保護(hù)模范城市行列，17**地區(qū)擁有良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境。2、**工業(yè)園區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件**工業(yè)園區(qū)位于**老城以東金雞湖地區(qū)，涉及婁葑、跨塘、斜塘、唯亭、勝浦五個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，總面積約200平方公里（不含水面），其中中新合作開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積約74平方公里（包括7.2平方公里金雞湖在內(nèi)），規(guī)劃人口60萬(wàn)人。該工業(yè)園區(qū)是一個(gè)組合工業(yè)區(qū)、商業(yè)中心、住宅、學(xué)校和娛樂(lè)設(shè)施的綜合性區(qū)域。**工業(yè)園區(qū)中新合作開發(fā)區(qū)是中國(guó)和新加坡兩國(guó)政府合作的項(xiàng)目，開創(chuàng)了中外經(jīng)濟(jì)技術(shù)互利合作的新形式。1994年2月11日，國(guó)務(wù)院下達(dá)《關(guān)于開發(fā)建設(shè)**工業(yè)園區(qū)有關(guān)問(wèn)題的批復(fù)》。2月26日，李嵐清副總理和李光耀資政分別代表中新兩國(guó)政府在北京簽署了合作開發(fā)建設(shè)**工業(yè)園區(qū)的協(xié)議。同年5月**工業(yè)園區(qū)是迄今為止國(guó)內(nèi)最大的中外合作土地成片開發(fā)項(xiàng)目，目前九通一平工程全部完成，自來(lái)水、污水處理、供氣、供熱、供電等工程已經(jīng)竣工，可保證15平方公里以上范圍內(nèi)開發(fā)建設(shè)的需要。近年來(lái)，**工業(yè)園區(qū)招商引資和項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展可喜，到1999年6月，已批準(zhǔn)進(jìn)入中新合作開發(fā)區(qū)內(nèi)的外商投資企業(yè)有158家，其中工業(yè)企業(yè)有132家，累計(jì)已開工的工業(yè)企業(yè)有104家，投產(chǎn)的工業(yè)企業(yè)有80家。全園區(qū)實(shí)現(xiàn)合同外資63.1億美元，實(shí)際利用外資29.8億美元。進(jìn)區(qū)的大多是電子、醫(yī)藥、精密機(jī)械等高新技術(shù)項(xiàng)目。名列世界500強(qiáng)的國(guó)際跨國(guó)**有34家進(jìn)入園區(qū)投資發(fā)展。近年來(lái)，**工業(yè)園區(qū)社會(huì)事業(yè)有了較大的發(fā)展。目前已建成各類住宅、商貿(mào)和公益設(shè)施建筑36萬(wàn)平方米，新建綠地面積54萬(wàn)平方米。具有綜合服務(wù)功能的鄰里中心和一批學(xué)校、銀行、賓館、商店、醫(yī)療診所相繼建成投用。園區(qū)的科技、文體、教育、衛(wèi)生等社會(huì)事業(yè)都在迅速發(fā)展。**工業(yè)園區(qū)擁有良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件。二、項(xiàng)目建設(shè)自然條件**地區(qū)享有“人間天堂”的美譽(yù)，除有天時(shí)、地利、黃金水道等優(yōu)勢(shì)外，自然資源雄厚，物產(chǎn)豐富，是真正的“魚米之鄉(xiāng)”。**地處中亞熱帶北緣，受太湖水體調(diào)節(jié)，氣候宜人，雨量充沛，日照充足，無(wú)霜期長(zhǎng)，四季分明；年平均氣溫為16℃，無(wú)霜期230天左右，日照2000小時(shí)以上，年降水量1100毫米，3至8月的降水量占全年雨量的1、水文大運(yùn)河從1919年至1971年43年的平均水位（黃海高程，下同）為0.95米，歷史最高水位為2.56米（1954年7月28日），歷史最低水位吳淞江旱季流量約為10立方米/秒，雨季增大至20立方米/秒。平均水位1.02米地下水位：根據(jù)歷年來(lái)鉆孔測(cè)得，地下水位平均值為1.79～1.19米，但受到季節(jié)運(yùn)河水位漲落發(fā)生變化，也與排水情況有關(guān)，滲水層一般于0.01～1.00之間，即粘性土與輕亞粘土粉砂交界處，其次一般分布于細(xì)砂、礫砂層，為良好含水層，常溫保持在20℃左右，深層承壓水一般有三層，Ⅰ層在－0.80m左右處，厚5～6m；Ⅱ?qū)釉冢?00m左右，為理想的開采層，厚6～20m；Ⅲ層在－130m左右處，厚2～2、溫度年平均溫度： 15.8月平均最高溫度： 34.5℃（1971年7月平均最低溫度： －1.5℃（1978年1歷史最高溫度： 歷史最低溫度： －9.8℃（19583、風(fēng)況年平均風(fēng)速： 3.5m/s年最大平均風(fēng)速： 4.7m/s年最小平均風(fēng)速： 2.0m/s最大風(fēng)速： 17.0m/s常年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|南風(fēng)(夏季居多)，其次為西北風(fēng)(冬季)。4、降水量平均年降雨量 1076.2mm最大年降雨量 1544.7mm最多年降水日數(shù) 149日最小年降雨量 604mm最大日降水量 343.3mm最大月降水量 484.4mm最小月降水量 0.2mm5、濕度年平均相對(duì)濕度 80.8%年平均最大相對(duì)濕度 85%年平均最小相對(duì)濕度 78%最小絕對(duì)濕度 12%年平均絕對(duì)濕度 16.4毫巴最大絕對(duì)濕度 43.5毫巴最小絕對(duì)濕度 1.5毫巴6、蒸發(fā)量年平均蒸發(fā)量 1255.8mm年最大平均蒸發(fā)量 1648.5mm年最小平均蒸發(fā)量 852mm月最大蒸發(fā)量 262.2mm月最小蒸發(fā)量 14.6mm7、氣壓年平均氣壓 1016.2mm年平均最高氣壓 1016.7mm年平均最低氣壓 1015.6mm最高氣壓 1039.4mm最低氣壓 990.7mm8、日照年平均日照小時(shí) 1983.1小時(shí)年平均最多日照小時(shí) 2353.5小時(shí)年平均最少日照小時(shí) 1176.0小時(shí)9、地震**地震基本烈度按Ⅵ度考慮。本項(xiàng)目所在地自然條件較好。

第五章經(jīng)營(yíng)規(guī)模和營(yíng)銷方式第一節(jié)經(jīng)營(yíng)規(guī)模本項(xiàng)目總體經(jīng)營(yíng)思路為：準(zhǔn)確定位、特色經(jīng)營(yíng)、樹立品牌，以嶄新的合作方式取得合作的成功。一、零售1、營(yíng)業(yè)面積超市營(yíng)業(yè)區(qū)8750m22、經(jīng)營(yíng)品種超市入選商品20000余種，經(jīng)營(yíng)品種分類詳見表5－1。表表5-13、消費(fèi)對(duì)象中、低、高收入群體4、服務(wù)區(qū)域以**工業(yè)園區(qū)和**古城區(qū)為基礎(chǔ)，擴(kuò)展至全市范圍及周邊地區(qū)。5、經(jīng)營(yíng)規(guī)模項(xiàng)目正常經(jīng)營(yíng)年達(dá)到零售額40248萬(wàn)元，其中，進(jìn)口產(chǎn)品所占比例為5%。進(jìn)口商品目錄詳見表5－2?！锻馍掏顿Y商業(yè)企業(yè)試點(diǎn)辦法》要求合作商業(yè)企業(yè)年度商品進(jìn)口總額不得超過(guò)本企業(yè)當(dāng)年商品銷售額的30％。本項(xiàng)目進(jìn)口商品規(guī)模符合《外商投資商業(yè)企業(yè)試點(diǎn)辦法》中的有關(guān)要求。表表5-2二、出口1、經(jīng)營(yíng)品種與出口規(guī)模本項(xiàng)目成立后，將逐步組織**及江蘇省的紡織品、服裝、輕工產(chǎn)品、小五金、農(nóng)產(chǎn)品、食品、副食品、家用電器、日用雜品等出口到世界各地的歐尚大賣場(chǎng)銷售，起步階段擬定為年出口500萬(wàn)美元，第二年為年出口750萬(wàn)美元，第三年起年出口在1000萬(wàn)美元以上。出口商品品種及規(guī)模詳見表5－3。出口商品品種及規(guī)模一覽表2、銷售渠道及銷售區(qū)域利用**龐大的國(guó)際營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)，組織**及江蘇省的產(chǎn)品出口至相應(yīng)國(guó)家和地區(qū)。第二節(jié)貨源采購(gòu)及配送一、超市貨源采購(gòu)與配送**在中國(guó)專門設(shè)立了采購(gòu)中心負(fù)責(zé)為商店組織貨源。隨著合作**的發(fā)展，該中心將負(fù)責(zé)歐尚在整個(gè)江蘇地區(qū)及中國(guó)其它地區(qū)的商品采購(gòu)及配送。**中國(guó)采購(gòu)中心的主要任務(wù)是：分析消費(fèi)者的需求；完成超市品種系列的構(gòu)成；與供應(yīng)商協(xié)商并簽署協(xié)議；監(jiān)督商業(yè)合同的實(shí)施；超市內(nèi)的促銷活動(dòng)。**采購(gòu)中心負(fù)責(zé)超市貨源采購(gòu)。為促進(jìn)商品的統(tǒng)一配送，**在上海專門設(shè)立了配送中心。配送中心在功能上是一個(gè)商品物流的過(guò)程，下設(shè)多個(gè)倉(cāng)庫(kù)、加工車間和運(yùn)輸車隊(duì)。其中，加工車間主要是對(duì)部分商品重新進(jìn)行分割包裝，使之更適應(yīng)超市的銷售方式。本項(xiàng)目為**的**店，具有獨(dú)立的法人地位，除利用**在上海的主配送中心外，在**另設(shè)一配送中心，以方便商品的及時(shí)配送。本項(xiàng)目所需商品全部由供應(yīng)商供貨上門，不需考慮室外運(yùn)輸方案。二、出口商品貨源及采購(gòu)**在中國(guó)專門設(shè)立了出口代表處。出口代表處的主要職責(zé)是接受法國(guó)歐尚國(guó)際采購(gòu)中心的尋貨，從中國(guó)直接采購(gòu)產(chǎn)品并銷售到11個(gè)國(guó)家的歐尚商場(chǎng)。出口代表處的任務(wù)是：尋找生產(chǎn)優(yōu)質(zhì)商品的廠家，要求廠家生產(chǎn)產(chǎn)品；協(xié)商出口產(chǎn)品的條件；給供應(yīng)商下定單；產(chǎn)品生產(chǎn)質(zhì)量監(jiān)控；向供應(yīng)商明釋歐尚的規(guī)范和質(zhì)量要求。1995年**在上海設(shè)立了第一個(gè)出口代表處，目的是為了在世界各地的各大產(chǎn)區(qū)設(shè)立采購(gòu)點(diǎn)，并將產(chǎn)品直接從產(chǎn)地直接出口到世界各地的歐尚大型超市中心銷售。隨著**在中國(guó)的發(fā)展，該集團(tuán)表示，對(duì)我國(guó)商品的出口額將持續(xù)增長(zhǎng)，并且隨著出口業(yè)務(wù)的發(fā)展將在中國(guó)設(shè)立更多的出口代表處。本項(xiàng)目出口產(chǎn)品的貨源組織與采購(gòu)由**出口代表處負(fù)責(zé)。第六章技術(shù)設(shè)備一、計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)合作**將采用計(jì)算機(jī)管理。計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)由**總部的電腦系統(tǒng)、超市系統(tǒng)、遠(yuǎn)程聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)組成。1、總部的計(jì)算機(jī)配置合作**主要采用組主機(jī)系統(tǒng)或PC局域網(wǎng)系統(tǒng)。這一電腦系統(tǒng)將包括業(yè)務(wù)管理、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理、采購(gòu)管理、庫(kù)存管理、配貨管理、運(yùn)輸管理、POS電子定貨、遠(yuǎn)程通訊、綜合統(tǒng)計(jì)信息管理和系統(tǒng)維護(hù)等模塊，以適應(yīng)連鎖超市統(tǒng)一進(jìn)貨、統(tǒng)一價(jià)格、統(tǒng)一調(diào)度和規(guī)模經(jīng)營(yíng)之需要。由于****已在上海成立了合作經(jīng)營(yíng)的超市**，完成了總**和采購(gòu)中心的電腦配置。**歐尚超市有限**成立后，將與上?？?*連網(wǎng)，合用電腦系統(tǒng)，以便統(tǒng)一配貨，降低成本。2、超市的計(jì)算機(jī)配置合作**通過(guò)服務(wù)器IBMAS400，PC+DOS機(jī)的獨(dú)立局域網(wǎng)系統(tǒng)，利用服務(wù)器硬盤鏡像、雙機(jī)熱備份等措施，以提高數(shù)據(jù)的安全性。前臺(tái)POS機(jī)把每筆商品的交易情況直接接入后臺(tái)服務(wù)器中，后臺(tái)服務(wù)器能及時(shí)跟蹤超市銷售的最新動(dòng)態(tài)。3、配送中心計(jì)算機(jī)配置配送中心在功能上是一個(gè)商品物流的過(guò)程，下設(shè)多個(gè)倉(cāng)庫(kù)、加工車間和運(yùn)輸車隊(duì)。其中，加工車間主要是對(duì)部分商品重新進(jìn)行分割包裝，使之更適應(yīng)超市的銷售方式。上海的主配送中心已完成了電腦配置，本項(xiàng)目建立的**分配送中心將與上海總**聯(lián)網(wǎng)，合用電腦系統(tǒng)，降低成本。**配送分中心主要配置采購(gòu)管理系統(tǒng)、庫(kù)存管理系統(tǒng)、配送管理系統(tǒng)、報(bào)表管理系統(tǒng)、運(yùn)輸管理系統(tǒng)、POS電子訂貨系統(tǒng)、遠(yuǎn)程通訊系統(tǒng)等。二、其它設(shè)備考慮本項(xiàng)目特點(diǎn)，特別是項(xiàng)目建設(shè)方案，其它主要采購(gòu)設(shè)備還包括：中央冷暖空調(diào)、監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)、通訊設(shè)備、計(jì)算機(jī)設(shè)備等。項(xiàng)目主要設(shè)備采購(gòu)清單詳見表6－1。表表6-1

第七章項(xiàng)目建設(shè)方案第一節(jié)總平面布置一、總平面設(shè)計(jì)原則1、全面規(guī)劃，利于實(shí)施；2、功能分區(qū)明確、合理、得當(dāng)，布局緊湊，節(jié)約用地，管理維修方便；3、與外界保持良好的交通和運(yùn)輸聯(lián)系，出入口和內(nèi)部道路符合人流與車流的集散要求，道路保持順暢、便捷；4、滿足項(xiàng)目在朝向、光線、安全、防護(hù)、通訊、照明等方面的要求；5、符合并充分利用自然條件，包括地形、地質(zhì)、水文、氣象和天然資源（如綠地等），并盡可能增加綠地面積；6、考慮項(xiàng)目所地地段的總體景觀，場(chǎng)地布置與建設(shè)能夠美化城市；7、便于利用城市已有的上下水、煤氣、供熱、供電等基礎(chǔ)設(shè)施；8、符合城市規(guī)劃、交通、消防、綠化園林、環(huán)保、衛(wèi)生等方面有關(guān)規(guī)定的規(guī)范要求。二、總平面布局項(xiàng)目選址位于**工業(yè)園區(qū)金雞湖路口。該地為中新合作**工業(yè)園區(qū)啟動(dòng)區(qū)和**古城區(qū)的交界處，**城東交通主干道**路邊，距**－上海虹橋機(jī)場(chǎng)快速道路只有200米，連接江、浙兩省的蘇、嘉、杭高速公路以高架形式從地塊東側(cè)通過(guò)，且在一公里外有互通出口。周圍有**、東港、宏葑、楊枝塘、里河、夏園等新村。項(xiàng)目基址總占地面積約45800本項(xiàng)目的建設(shè)主體為一座三層的超市，同時(shí)建設(shè)相應(yīng)的配套設(shè)施。本項(xiàng)目主入口位于基地的西正角，超市前設(shè)27米社會(huì)機(jī)動(dòng)車輛主入口位于基地的西角，基地緊臨金湖路，社會(huì)車輛進(jìn)入基地后，可以經(jīng)超市北角的二車道路將車開至室內(nèi)停車場(chǎng)，再乘電梯或自動(dòng)扶梯下到超市，出租車主入口位于基地西側(cè)，出租車進(jìn)入基地后可直接將客人送至超市入口處，下客后再向前至出租車候客處排隊(duì)接客。停車場(chǎng)的車輛由建筑西南角道路離場(chǎng)。貨車入口位于基地東南角，車輛沿道至卸貨區(qū)，再由紫滕街路離場(chǎng)。本項(xiàng)目交通流線較為順暢。本項(xiàng)目總建筑面積為33710m2，水、電、煤氣、通訊、停車、綠化等配套設(shè)施與超市建筑物同步設(shè)計(jì)施工建設(shè)。建筑主體層數(shù)為三層，容積率為74％，綠化率為30％。主要技術(shù)指標(biāo)詳見表7-1表表7-1m2m2m2m2第二節(jié)建筑方案一、設(shè)計(jì)依據(jù)1、設(shè)計(jì)規(guī)范本工程結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)依據(jù)為國(guó)家現(xiàn)行規(guī)范、規(guī)程，**市政府的有關(guān)規(guī)定等。主要規(guī)范、規(guī)程包括：建筑結(jié)構(gòu)載荷規(guī)范GBJ9-87建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范GBJ11-89混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范GBJ10-89鋼筋混凝土高層建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)與施工規(guī)程JGJ3-91鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范GBJ17-88建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范GBJ7-89建筑樁基設(shè)計(jì)規(guī)范JGJ94-94其它有關(guān)結(jié)構(gòu)設(shè)施規(guī)范及規(guī)程2、活荷載標(biāo)準(zhǔn)值本工程滿足建設(shè)方提出的使用條件下荷載標(biāo)準(zhǔn)值，詳見表7-2。表7-2表7-2備注:表中荷載單位為t/m2其他荷載：小車停車場(chǎng)及坡道荷載0.4t/m2；基本風(fēng)壓值55kg/m2(地面粗糙B類)二、建筑設(shè)計(jì)1、建筑立面設(shè)計(jì)建筑立面以簡(jiǎn)潔明快為指導(dǎo)思想，力圖用現(xiàn)代的裝飾材料－綠色全反射玻璃墻，與大面積的實(shí)墻進(jìn)行對(duì)比，體現(xiàn)現(xiàn)貨建筑簡(jiǎn)潔，細(xì)致而又大氣的藝術(shù)風(fēng)格。在細(xì)部設(shè)施上，將超市的交通空間暴露在外，通過(guò)來(lái)來(lái)往往川流不息的人流，暗喻了現(xiàn)代人快節(jié)奏的生活，同時(shí)，大量的人流流動(dòng)也可以引起過(guò)往人的好奇心，吸引潛在的顧客進(jìn)入超市購(gòu)物。在建筑的轉(zhuǎn)角部設(shè)施巨型的**標(biāo)志，由于位于街區(qū)轉(zhuǎn)角處，所以特別醒目，有利于熱鬧的商業(yè)氣氛。2、建筑內(nèi)部空間設(shè)計(jì)一層西側(cè)為超市主入口，設(shè)有門廳，入口門廳內(nèi)設(shè)二臺(tái)自動(dòng)扶梯聯(lián)系上下交通。一層前部設(shè)有小吃廣場(chǎng)、技術(shù)工程部、小商店，中部與后部主要為室內(nèi)機(jī)動(dòng)車及自行車停車場(chǎng)。從一層自動(dòng)扶梯進(jìn)入二層超市后，前部為商店區(qū)。在這個(gè)區(qū)域內(nèi)，設(shè)有顧客服務(wù)臺(tái)、小衛(wèi)生間等顧客服務(wù)設(shè)施。二層的北部為操作及倉(cāng)庫(kù)區(qū)，卸貨區(qū)可供大型集裝箱貨車卸貨。東北角為辦公區(qū)，中央監(jiān)控室及金庫(kù)便設(shè)在這一區(qū)域。此部分設(shè)夾層，可設(shè)內(nèi)部辦公用層。超市賣場(chǎng)位于二層超市中部。二層南部為辦公區(qū)，可與第三層辦公區(qū)通過(guò)內(nèi)部樓梯相連。3、材料（1）材料表詳見表7－3。表7-3表7-3（2）屋面基層為鋼筋混凝土預(yù)應(yīng)力現(xiàn)澆板?；鶎由纤BL隔汽涂料一度，做陶粒混凝土保溫層，同時(shí)找坡，坡度－0.3%。（3）門窗超市入口：電動(dòng)卷簾門、感應(yīng)玻璃門、雙向形平開玻璃門；不銹鋼把手。緊急出口：平時(shí)關(guān)閉，火災(zāi)時(shí)自動(dòng)打開的電子控制乙級(jí)防火門。貨運(yùn)口：電動(dòng)卷簾門辦公室：普通木質(zhì)夾板門，球形把手鎖。倉(cāng)庫(kù)：木質(zhì)防火推拉門，雙向開啟鋼框有機(jī)玻璃門，雙向開啟鋼框有機(jī)玻璃門。樓梯間：?jiǎn)蜗蜷_啟，木質(zhì)乙級(jí)防火門，不銹鋼把手。金庫(kù)：鋼質(zhì)保險(xiǎn)庫(kù)門，密碼門鎖。設(shè)備用房：?jiǎn)蜗蜷_啟木質(zhì)甲級(jí)防火門。樓梯把手：鋼質(zhì)欄桿，木扶手。外窗：鋁合金框，5mm厚白玻璃，局部為12mm厚無(wú)框綠色全反射玻璃幕墻。內(nèi)窗：5mm厚白玻璃、木框。（4）門窗綠色全反射玻璃幕墻。外墻乳膠漆。3、抗震設(shè)計(jì)根據(jù)《中國(guó)地震烈度區(qū)劃圖（50年超越概率10%，1990年）》，**地區(qū)屬Ⅵ度區(qū)，并被列為全國(guó)重點(diǎn)抗震城市。按照《建筑抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)》（GB50223-95），本工程為乙類抗震設(shè)防建筑。因此，本工程抗震設(shè)計(jì)按6度計(jì)算，按7度抗震設(shè)防，IV類場(chǎng)地，考慮近震影響，框架抗震等級(jí)三級(jí)。4、基礎(chǔ)設(shè)計(jì)基礎(chǔ)設(shè)計(jì)應(yīng)根據(jù)本場(chǎng)地地質(zhì)情況由設(shè)計(jì)計(jì)算確定。5、基礎(chǔ)形式基礎(chǔ)為樁基，柱下獨(dú)立承臺(tái)。樁采用Φ600高強(qiáng)預(yù)應(yīng)力管樁，樁長(zhǎng)約為40m，樁尖持力層進(jìn)入第8層。單樁允許承載力1650kn，承臺(tái)為承臺(tái)加基礎(chǔ)聯(lián)系梁方案，基礎(chǔ)應(yīng)控制建筑物絕對(duì)沉降和相對(duì)沉降均滿足現(xiàn)行設(shè)計(jì)規(guī)范和業(yè)主的要求。建筑物外墻下設(shè)鋼筋混凝土基礎(chǔ)梁及承臺(tái)之間的聯(lián)系梁約為400mm×800mm（寬×高）。6、上部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)形式為預(yù)應(yīng)力鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，外墻圍護(hù)結(jié)構(gòu)采用框架，填充磚墻體系。三、土建工程本項(xiàng)目的土建工程超市商業(yè)用房及有關(guān)配套輔助設(shè)施?？偨ㄖ娣e為33710m2，其中超市商業(yè)用房建筑面積為33060m2，配套輔助設(shè)施用房為650m2。另外，多功能廣場(chǎng)場(chǎng)地面積為5400m2，室外自行車停車場(chǎng)面積為2000m2。本項(xiàng)目主體工程情況詳見表7－4表7-4表7-4m2m2m2m2m2m2m2m2m2m2m2m2備注：室內(nèi)停車場(chǎng)機(jī)動(dòng)車停車位350個(gè)，自行車停車位1200個(gè)。表表7-5

第三節(jié)配套工程一、給排水（一）給水1、水源采用城市自來(lái)水管網(wǎng)作為生活水源，生活用水由紫滕街**市政給水管網(wǎng)接入，接入管管徑Dn150。在基地內(nèi)設(shè)計(jì)量水表，經(jīng)過(guò)水表后送入各用水點(diǎn)。2、水量本工程最大日用水量495m3／d，主要用水量估算詳見表7－6表表7-6m3m33、供水方式根據(jù)市政供水管網(wǎng)的情況及消防部門的要求進(jìn)行供水。4、供水系統(tǒng)分類本工程供水系統(tǒng)包括生活雜用水系統(tǒng)和飲用水系統(tǒng)。生活雜用水系統(tǒng)：生活雜用水系統(tǒng)主要供工作人員和顧客的盥洗用水，副食品加工用水，地面沖洗用水及冷卻系統(tǒng)補(bǔ)充水。該水為一般自來(lái)水，不經(jīng)任何處理。生活飲用水系統(tǒng)：飲用水主要供超市工作人員及顧客餐飲用水，食品加工用水。飲用水采用砂濾－活性炭－反滲透－臭氧消毒工藝設(shè)備，制水能力約4m3／h5、熱水系統(tǒng)采用二臺(tái)煤氣熱水爐，一臺(tái)供廚房用熱水，一臺(tái)供超市工作人員盥洗用水。（二）排水1、污廢水本工程生活污水室內(nèi)采用污廢水分流，室外采用污廢水合流的管道系統(tǒng)。餐飲的含油廢水和副食品加工的含油廢水經(jīng)隔油池處理后與生活污廢水一并納入基地污水處理站，經(jīng)三級(jí)生化處理達(dá)到國(guó)家排放標(biāo)準(zhǔn)后排入城市污水管道。本工程污廢水量按生活用水量的90％計(jì)（除去循環(huán)補(bǔ)充水量）共211m3／d2、雨水系統(tǒng)基地雨水均為組織排除，雨水經(jīng)屋面雨水管，地面排水溝，道路雨水口收集后納入市政雨水管。基地面積4.58公頃，設(shè)計(jì)重現(xiàn)期一年，雨水量約800l/s，排出口管徑Dn9003、循環(huán)系統(tǒng)根據(jù)工藝要求，冷凍機(jī)冷卻水量約500m3／h二、消防1、消防水源消防要求二路供水，二路水源接自市政給水管（接入管管徑DN150），若二路供水或供水量有困難，需按消防部門要求考慮設(shè)消防水池。2、消防水量根據(jù)建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范，本工程消防水量為75l/s，其中室內(nèi)消火栓15l/s，室外消火栓30l/s，自動(dòng)噴淋系統(tǒng)30l/s。3、消火栓系統(tǒng)系統(tǒng)設(shè)二臺(tái)加壓泵（一用一備）水泵直接從管網(wǎng)抽水，不另設(shè)水池，消火栓布置保證有二股充實(shí)水柱同時(shí)到達(dá)室內(nèi)任何部位。系統(tǒng)設(shè)二套消防結(jié)合器。4、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)室內(nèi)全面積噴淋，噴淋系統(tǒng)和消防栓系統(tǒng)分開，獨(dú)立設(shè)噴淋泵二臺(tái)（一用一備）水泵直接從管網(wǎng)抽水，其啟動(dòng)由報(bào)警閥處的壓力形狀控制。系統(tǒng)設(shè)二套濕式報(bào)警閥，其信號(hào)傳至消防控制中心，自動(dòng)噴淋系統(tǒng)設(shè)消防結(jié)合器二套。5、室外消防在基地周圍設(shè)四套室外消火栓。三、暖通空調(diào)1、設(shè)計(jì)依據(jù)（1）采暖通風(fēng)與空所調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范；（2）民用建筑暖通空調(diào)設(shè)計(jì)技術(shù)措施；（3）建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范2、設(shè)計(jì)范圍（1）超市、辦公等中央空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計(jì)（2）防火排煙設(shè)計(jì)（3）建筑各功能通風(fēng)系統(tǒng)設(shè)計(jì)3、設(shè)計(jì)參數(shù)（1）室外設(shè)計(jì)參數(shù)夏季最高干球溫度34夏季最高濕球溫度28.2冬季最低干球溫度-4冬季相對(duì)濕度73%夏季通風(fēng)溫度32冬季通風(fēng)溫度3（2）室內(nèi)設(shè)計(jì)參數(shù)詳見表7－7。表7-7表7-7（3）通風(fēng)換氣次數(shù)（次／時(shí)）通風(fēng)換氣次數(shù)詳見表7－8。表7-8（4）空調(diào)技術(shù)指標(biāo)建筑面積 32325m空調(diào)面積 15120m空調(diào)總冷負(fù)荷 2500kW空調(diào)總熱負(fù)荷 950kW4、空調(diào)冷熱源空調(diào)冷熱源選用進(jìn)口冷水機(jī)組，350RT×2臺(tái)，制冷機(jī)組總?cè)萘?00RT（總制冷量約為4000kW）?？照{(diào)熱源選用中外合資燃?xì)馊詣?dòng)無(wú)壓熱水鍋爐，40×104kcal×2臺(tái)，總?cè)萘?0×104kcal／h。5、空調(diào)系統(tǒng)超市等大空間采用全空調(diào)系統(tǒng)，采用變風(fēng)量空調(diào)器，吊裝在樓板下，由室外新風(fēng)和室內(nèi)回風(fēng)混合，經(jīng)熱交換器處理后，通過(guò)風(fēng)管進(jìn)入房間。為確保新風(fēng)進(jìn)入，提高空氣品質(zhì)，配置必要的排風(fēng)系統(tǒng)，為降低噪聲，空調(diào)系統(tǒng)采用中外合資廠生產(chǎn)的阻抗復(fù)合消聲器。商店、辦公等部分采用風(fēng)機(jī)盤管加新風(fēng)系統(tǒng)。盤管及新風(fēng)機(jī)組采用中外合資廠產(chǎn)品。對(duì)超市入口大門設(shè)置空氣幕，以減少能量損失。6、通風(fēng)系統(tǒng)設(shè)備用房，倉(cāng)庫(kù)均采用自然進(jìn)風(fēng)，機(jī)械排風(fēng)。廚房、面包房、快餐部分及超市特殊區(qū)域適當(dāng)增加排風(fēng)量，防止異味流入超市。衛(wèi)生間、更衣室等設(shè)機(jī)械排風(fēng)。7、防火、排煙根據(jù)規(guī)范通風(fēng)、空調(diào)系統(tǒng)的風(fēng)管采用非燃材料，風(fēng)管和設(shè)備的保溫材料，消聲材料及粘結(jié)劑采用非燃或難燃材料。倉(cāng)庫(kù)利用高窗，采用自然排煙方式。超市部分采用機(jī)械排煙方式。8、冷庫(kù)及加工區(qū)果蔬加工區(qū)、食品加工區(qū)、冷庫(kù)按溫度要求不同分隔，各區(qū)域溫度單獨(dú)控制。各制冷、空調(diào)區(qū)域由機(jī)房集中供冷，庫(kù)房?jī)?nèi)采用吊頂式空氣冷卻氣。每一區(qū)域（大、?。┖凸呃涠及匆笱a(bǔ)送新風(fēng)。食品油炸和烘烤區(qū)都布置排風(fēng)系統(tǒng)。四、供電1、用電量估算(1)照明照度及光源如下：超市營(yíng)業(yè)區(qū)照度要求為1000LX，以熒光燈作光源，局部采用金鹵燈。辦公室照度為400LX，采用熒光燈作光源。儲(chǔ)藏室、操作室照度為200LX，采用帶燈罩的熒光燈作光源。主要出入口，通道等照度為200LX，一般通道照度為100LX。四周道路采用高壓鈉燈作光源。照明總用電量估計(jì)為700kW.(2)廣告牌：予留50kW(3)動(dòng)力動(dòng)力總用電量詳見表7－9。表表7-9（4）空調(diào)：750kW總裝機(jī)容量為2600kW，擬采用二臺(tái)1600kVA變壓器供電。本項(xiàng)目用電負(fù)荷計(jì)算表詳見表7－10。變壓器負(fù)荷率為65.8％。表7-1表7-1011002、供電在本建筑東南角設(shè)變電站一座，內(nèi)設(shè)1600kVA變壓器二臺(tái)。由電業(yè)提供二路10kVA高壓電源（按二類負(fù)荷供電），高壓側(cè)分開，低壓側(cè)聯(lián)絡(luò)。相應(yīng)配置高、低壓框。為應(yīng)急、消防之用，另設(shè)有1000kVA柴油發(fā)電機(jī)組一套，供部分照明、冷庫(kù)（包括冷凍、冷藏等）信息處理系統(tǒng)等使用。信息處理系統(tǒng)、收銀系統(tǒng)等的電源均經(jīng)UPS（不少于15分鐘）供應(yīng)。3、配電按照明、動(dòng)力、空調(diào)等不同功能，分區(qū)分系統(tǒng)供電，在配電系統(tǒng)的輸出端均裝置具有過(guò)載、短路保護(hù)功能的自動(dòng)斷路器。超市內(nèi)的小商店用電量單獨(dú)配電、分別計(jì)量。在商場(chǎng)內(nèi)的各適當(dāng)部位裝置帶有保護(hù)接地的插座，大部分插座應(yīng)采用雙電源供電。對(duì)消防設(shè)備、應(yīng)急照明、登記處處理等系統(tǒng)的用電均采用二路供電，并在負(fù)載末端自動(dòng)切換。4、電話由市電話網(wǎng)引入直線電話100對(duì)（可同時(shí)進(jìn)出）。5、電視引入市有線電視信號(hào)，供不少于100臺(tái)電視機(jī)同時(shí)使用。6、保安監(jiān)視系統(tǒng)在超市內(nèi)各主要通道、貨架二側(cè)，出入口及收銀臺(tái)等部位設(shè)置電視攝像監(jiān)控系統(tǒng)。7、火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)本超市設(shè)有感煙（感溫）探測(cè)器，手動(dòng)報(bào)警按鈕等火災(zāi)報(bào)警及消防設(shè)備聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)，消防廣播與超市音響系統(tǒng)人工切換。8、音響系統(tǒng)超市內(nèi)設(shè)有音響系統(tǒng)，作超市廣播尋呼之用，兼作消防廣播。9、設(shè)備管理系統(tǒng)收集并監(jiān)視空調(diào)、動(dòng)力、照明等設(shè)備的運(yùn)行情況。10、防雷本建筑屋面設(shè)置防雷系統(tǒng)，屋面設(shè)避雷針（利用燈桿加針）引下線利用建筑物柱內(nèi)鋼筋，接地板利用建筑物樁基并聯(lián)成接地網(wǎng)、接地電阻不大于1歐姆。五、煤氣本工程煤氣總用量約為301m3/d。主要供超市的食品加工及餐飲用氣（設(shè)煤氣總表一只），餐飲區(qū)每個(gè)廚房另設(shè)煤氣表各一只。煤氣管道接自市政煤氣總管，是否需設(shè)煤氣調(diào)壓要征詢煤氣**有關(guān)部門后才能決定。室內(nèi)煤氣管道委托煤氣**有關(guān)部門設(shè)計(jì)、施工，所有煤氣表具須采用煤氣**指定產(chǎn)品，并委托煤氣**承擔(dān)安裝。第八章組織機(jī)構(gòu)和人員安排第一節(jié)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置董事會(huì)：合作**董事會(huì)是**的最高權(quán)利機(jī)構(gòu)。董事會(huì)由五名董事組成，其中甲方派三名，乙方派二名。董事會(huì)設(shè)董事長(zhǎng)一名。經(jīng)營(yíng)管理；合作**可委托****負(fù)責(zé)**的日常經(jīng)營(yíng)管理，將引進(jìn)世界一流的營(yíng)銷技術(shù)、管理經(jīng)驗(yàn)和銷售網(wǎng)絡(luò)，使之成為現(xiàn)代化的大型綜合超市，在**商品流通領(lǐng)域樹立起新型的商企形象。合作**總經(jīng)理由甲方推薦，并由**董事會(huì)聘任。分支部門：合作**下設(shè)四個(gè)部門，即信息處理與市場(chǎng)分析部、財(cái)務(wù)部、人力資源部和行政部。組織機(jī)構(gòu)框架如下：董事會(huì)董事會(huì)總經(jīng)理總經(jīng)理店長(zhǎng)采購(gòu)中心負(fù)責(zé)人店長(zhǎng)采購(gòu)中心負(fù)責(zé)人超市各商品部經(jīng)理管理總監(jiān)超市各商品部經(jīng)理管理總監(jiān)圖8－1項(xiàng)目管理組織結(jié)構(gòu)圖第二節(jié)人員（不包括采購(gòu)中心）安排與培訓(xùn)本項(xiàng)目勞動(dòng)定員共585人，其中合作**高級(jí)管理人員約15人（其中外方8人），一般管理人員50人，店內(nèi)員工470人，出口分部人員50人。合作**所需人員除高級(jí)管理人員外，將從社會(huì)上公開招聘，通過(guò)考核擇優(yōu)錄取，并一律實(shí)行勞動(dòng)合同制。員工上崗前統(tǒng)一培訓(xùn)。

第九章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度項(xiàng)目建設(shè)期為1年，預(yù)計(jì)2001年6月份開業(yè)，建設(shè)期內(nèi)項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度安排見表9-1。項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃第十章環(huán)境保護(hù)與安全第一節(jié)環(huán)境保護(hù)一、設(shè)計(jì)依據(jù)根據(jù)中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法等有關(guān)法規(guī)，在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中對(duì)生產(chǎn)過(guò)程中排出的污染物應(yīng)采取必要的措施，使之達(dá)到國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，本項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)要按照清除污染，保護(hù)環(huán)境的原則進(jìn)行設(shè)計(jì)，采取一系列控制污染源的措施。項(xiàng)目按以下標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行監(jiān)測(cè)管理：1、《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB8978-1996）2、《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB16297-1996）3、《企業(yè)廠界噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（GB12348-90）二、施工過(guò)程中的環(huán)保問(wèn)題本項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地位于**新老區(qū)交接處，項(xiàng)目建設(shè)及啟用后，主要涉及到噪聲、污水及固體廢棄物等環(huán)境問(wèn)題，尤其是施工中，更應(yīng)注意環(huán)境問(wèn)題。在施工過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家和省有關(guān)環(huán)境保護(hù)的法律、法規(guī)的規(guī)定，采取措施將施工現(xiàn)場(chǎng)的各種粉塵、廢氣、廢水、固體廢棄物、振動(dòng)、噪聲等污染和危害控制在法律、法規(guī)及施工管理規(guī)定的范圍內(nèi)。具體采取以下措施：1、妥善處理泥漿水，未經(jīng)處理不得直接排入城市排水設(shè)施和河流；2、不在施工現(xiàn)場(chǎng)熔融瀝青或者焚燒油氈、油漆以及其它會(huì)產(chǎn)生有害煙塵和惡臭氣體的物質(zhì)；3、使用密封式的圈筒處理高空廢棄物；4、采取有效措施控制施工中的揚(yáng)塵；5、禁止將有毒有害廢棄物用作土方回填；6、對(duì)產(chǎn)生噪聲、振動(dòng)的施工機(jī)械，采取限時(shí)施工等有效措施，減輕危害。三、設(shè)計(jì)過(guò)程中應(yīng)注意的環(huán)保問(wèn)題在設(shè)計(jì)和有關(guān)設(shè)備的使用時(shí)采取以下措施：1、采用分流制排水系統(tǒng)，利用隔油池、化糞池以及專業(yè)污水處理系統(tǒng)，使排水達(dá)到國(guó)家污水排放標(biāo)準(zhǔn)；2、冷凍機(jī)房和所有空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)墻均貼吸聲材料；3、所有空調(diào)系統(tǒng)和通風(fēng)系統(tǒng)，其風(fēng)管上均設(shè)消聲器；4、選用的主要設(shè)備要求噪音低，運(yùn)行振動(dòng)小，所有帶振源的設(shè)備，如水泵、風(fēng)機(jī)等，在其進(jìn)出口接管上加設(shè)軟接頭，所有空調(diào)機(jī)組內(nèi)離心風(fēng)機(jī)均設(shè)彈簧減震器，空調(diào)機(jī)組底部與基礎(chǔ)之間墊兩層橡膠減震墊，使主體建筑周圍環(huán)境及各室內(nèi)房間達(dá)到GB3096-93噪聲標(biāo)準(zhǔn)要求；5、廚房間排油煙要經(jīng)過(guò)過(guò)濾，減少油煙排出室外；6、在廣場(chǎng)、平臺(tái)及屋頂種植樹木、草坪，進(jìn)行綠化，以凈化空氣，保護(hù)環(huán)境，達(dá)到規(guī)劃要求的綠化面積。四、環(huán)境影響及評(píng)價(jià)合作**為大型綜合超市，項(xiàng)目實(shí)施后，沒(méi)有工業(yè)污染物，其可能產(chǎn)生的廢水、噪音、廢氣，將采取綜合治理措施，不會(huì)對(duì)周圍環(huán)境產(chǎn)生較大影響。1、廢水本工程生活污水室內(nèi)采用污廢水分流，室外采用污廢水合流的管道系統(tǒng)。餐飲的含油廢水和副食品加工的含油廢水經(jīng)隔油池處理后與生活污廢水一并納入基地污水處理站，經(jīng)三級(jí)生化處理達(dá)到國(guó)家排放標(biāo)準(zhǔn)后排入城市污水管道。本工程污廢水量按生活用水量的90％計(jì)（除去循環(huán)補(bǔ)充水量及綠化用水）共211m3／d。本項(xiàng)目三級(jí)生化處理設(shè)備，工藝選用：接觸氧化法，處理能力35m3污水經(jīng)處理后達(dá)到國(guó)家規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)排放。污水排放達(dá)標(biāo)參數(shù)：詳見表10－1。表表10-12、廢氣本項(xiàng)目廢氣主要為鍋爐氣及餐飲區(qū)的微量煙氣，擬采用除塵設(shè)備處理，煙氣排放符合國(guó)家二類排放標(biāo)準(zhǔn)。3、噪聲本項(xiàng)目所選設(shè)備多為低噪聲設(shè)備，不會(huì)對(duì)周圍聲環(huán)境產(chǎn)生較大影響。本項(xiàng)目空調(diào)、通風(fēng)系統(tǒng)的機(jī)械設(shè)備及水泵裝置采取相應(yīng)的減振及消音措施，各層機(jī)房均采取消音措施。本項(xiàng)目主要噪聲源及治理措施詳見表10－2。表表10-2本項(xiàng)目需請(qǐng)環(huán)境保護(hù)部門作一環(huán)境影響評(píng)價(jià)，以便采取更加經(jīng)濟(jì)合理的措施而達(dá)到對(duì)有關(guān)污染物治理的標(biāo)準(zhǔn)要求。

第二節(jié)衛(wèi)生防疫廚