房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告

北湖·水晶城工程可行性研究報(bào)告第一章總論一、工程名稱(chēng)：北湖·水晶城二、工程擬建地：郴州市同心路2號(hào)〔原玻璃廠〕三、工程建設(shè)單位：郴州市順原房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)四、工程建設(shè)單位概況郴州市順原房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成立于2005年1月。注冊(cè)資本〔實(shí)收資本〕人民幣4000萬(wàn)元；法人代表黃康隹；注冊(cè)住所：郴州市同心路；經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及商品房銷(xiāo)售；室內(nèi)外裝飾工程設(shè)計(jì)及施工；建筑裝飾材料水電器材銷(xiāo)售033；經(jīng)營(yíng)期限為50年。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)為為三級(jí)。是一家引進(jìn)現(xiàn)代企業(yè)管理模式的新型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。公司人才隊(duì)伍充實(shí)，現(xiàn)有職工48人，其中：工程及其他技術(shù)人員35人，其它管理人員13人。組織結(jié)構(gòu)完善，下設(shè)工程技術(shù)部、開(kāi)發(fā)籌劃部、營(yíng)銷(xiāo)部、財(cái)務(wù)部、拆遷安置部、材料設(shè)備采購(gòu)供給部、行政人事部等職能部門(mén)。五、工程概況隨著郴州市城市建設(shè)的開(kāi)展，郴州市迅速崛起了許多商住小區(qū)，全市房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)展勢(shì)頭強(qiáng)勁。本次研究工程位于郴州市同心路北湖公園北側(cè)，北依流星嶺，南臨北湖公園，東靠汽車(chē)總站，距郴州火車(chē)站1公里，交通方便；地段環(huán)境優(yōu)越，超市、醫(yī)院、學(xué)校等生活配套完善，面對(duì)北湖公園，背靠流星嶺，遠(yuǎn)眺蘇仙嶺，湖光山色盡收眼底，娛樂(lè)、休閑十分便利；工程規(guī)劃用地面積47,784.30M2，其中：住宅用地面積27,135.30M2，公共建筑用地面積5,293.00M2，道路用地面積8,六、編制依據(jù)1、主要依據(jù)：〔1〕《郴州市城市總體規(guī)劃》〔2〕建設(shè)部《關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法>》的通知”｛建標(biāo)〔2000〕205號(hào)｝〔3〕國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》〔第二版〕〔4〕郴州市人民政府辦公室《關(guān)于修改龍鳳嘉園等8個(gè)工程建筑容積率的批復(fù)》{郴政辦函［2008］143號(hào)}〔5〕郴州市規(guī)劃局《建設(shè)用地規(guī)劃條件通知書(shū)》{郴規(guī)〔地〕［2008］108號(hào)}〔6〕《建設(shè)工程環(huán)境影響報(bào)告表》〔7〕郴國(guó)用〔2006〕393號(hào)國(guó)有土地使用權(quán)證〔8〕企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)〔9〕云南省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院《總平面圖》〔10〕相關(guān)各專(zhuān)業(yè)的國(guó)家設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)〔11〕建設(shè)單位提供的其它相關(guān)資料2、研究范圍：本報(bào)告主要依據(jù)國(guó)家有關(guān)政策、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)程對(duì)工程建設(shè)的合法性、必要性、市場(chǎng)分析、建設(shè)條件、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)方案、環(huán)境保護(hù)、投資估算、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)等方面進(jìn)行研究，側(cè)重點(diǎn)在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。七、重要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)名稱(chēng)單位數(shù)量比例%備注1規(guī)劃總用地面積m247,784.30100.001.1其中：住宅用地m227,135.3056.791.2公建用地m25,293.0011.081.3道路用地m28,060.0016.861.4綠地m27,296.0015.272規(guī)劃總建筑面積m2217,139.98100.002.1其中：住宅建筑面積m2179,502.9182.672.2公建配套設(shè)施m24,372.482.012.3地下建筑〔車(chē)庫(kù)〕面積m233,264.5915.323居住戶〔套〕數(shù)戶〔套〕1,4824居住人口人4,742戶平3.2人5容積率/3.856建筑密度%21.667綠地率%38.618停車(chē)位個(gè)8679工程總投資萬(wàn)元44,104.6610銷(xiāo)售收入萬(wàn)元69,635.9611工程凈利潤(rùn)萬(wàn)元13,856.60稅后12內(nèi)部收益率%23.0813投資回收期年3.2214財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值〔i=12%〕萬(wàn)元5,323.2015建設(shè)總工期年3八、結(jié)論與建議1、結(jié)論〔1〕本工程符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，符合國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策。本工程的建設(shè)可促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)及城市建設(shè)的開(kāi)展，改善市民居住條件?！?〕本工程的建設(shè)，符合郴州市總體規(guī)劃，較好地貫徹了市政府加快中心城區(qū)改造與根底設(shè)施建設(shè)的決定；有利于完善北湖區(qū)同心路——北湖公園周邊的配套設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)郴州市旅游資源的開(kāi)發(fā)?！?〕本工程建設(shè)用地處于郴州市北湖區(qū)，位于北湖公園同心路北側(cè)，區(qū)位獨(dú)特，自然環(huán)境優(yōu)越，向西與107國(guó)道相連，向東與城市主干道——國(guó)慶北路相接，位于北湖公園與流星嶺之間，依山徬水，景色宜人，商業(yè)效勞設(shè)施及各項(xiàng)市政設(shè)施如水、電、路、通信等根底設(shè)施均較完備，地理優(yōu)勢(shì)明顯，是一幅優(yōu)質(zhì)福地，是商務(wù)辦公、居住的理想之地，開(kāi)發(fā)前景良好?！?〕工程總投資為44,104.66萬(wàn)元，其中：工程費(fèi)用28,859.12萬(wàn)元，其它費(fèi)用14,168.36萬(wàn)元〔其中建設(shè)期貸款利息2,052萬(wàn)元〕，預(yù)備費(fèi)577.18萬(wàn)元，工程周轉(zhuǎn)用流動(dòng)資金500萬(wàn)元；建設(shè)資金總額44,104.66萬(wàn)元，其中：工程資本金19,694.19萬(wàn)元，申請(qǐng)商業(yè)銀行貸款20,000萬(wàn)元，預(yù)售收入投入4,410.47萬(wàn)元?！?〕從工程建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)來(lái)看，工程經(jīng)營(yíng)收入69,635.96萬(wàn)元，稅前利潤(rùn)18,475.47萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)13,856.60萬(wàn)元；工程的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值〔i=12%〕5,323.20萬(wàn)元；全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率〔稅后〕23.08%；投資回收期3.22年；工程投資稅前利潤(rùn)率41.89%，稅后利潤(rùn)率31.41%。從以上指標(biāo)看出，工程有較好的經(jīng)濟(jì)效益。且工程當(dāng)經(jīng)營(yíng)收入下降5%，工程投資增加5%時(shí)，仍有較好的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，工程抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。因此，從經(jīng)濟(jì)角度分析，本報(bào)告認(rèn)為工程是可行的?！?〕該工程建設(shè)對(duì)增加就業(yè)時(shí)機(jī)，改善投資環(huán)境，提升郴州市的城市形象，帶動(dòng)郴州市經(jīng)濟(jì)開(kāi)展也有一定的現(xiàn)實(shí)意義。從以上分析可以看出，該工程啟動(dòng)的各項(xiàng)根底條件已具備，工程的各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)明顯，具有投資穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)小的特點(diǎn)，既符合國(guó)家的有關(guān)方針、政策，又能產(chǎn)生客觀的經(jīng)濟(jì)效益和良好的時(shí)機(jī)效益。因此該工程可行。2、建議〔1〕該工程的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益良好，建議上級(jí)主管部門(mén)和銀行給予支持，促使該工程早日上馬，早見(jiàn)成效?！?〕建議認(rèn)真做好工程的招標(biāo)、施工圖設(shè)計(jì)和施工工作，加強(qiáng)工程質(zhì)量監(jiān)控，保證工程質(zhì)量和施工進(jìn)度。〔3〕在建設(shè)中要充分注意公用設(shè)施、環(huán)境設(shè)施、生活環(huán)境建設(shè)?！?〕精心編制工程實(shí)施方案，在確保工程質(zhì)量和進(jìn)度的同時(shí)，要嚴(yán)格控制建設(shè)投資，加強(qiáng)營(yíng)銷(xiāo)運(yùn)作，加強(qiáng)營(yíng)銷(xiāo)運(yùn)作，以盡快回收資金和減少資金投資；同時(shí)狠抓工程建設(shè)質(zhì)量，爭(zhēng)取獲得最正確的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。第二章工程建設(shè)的必要性一、工程的建設(shè)，符合郴州市城市開(kāi)展總體規(guī)劃，是郴州市城市建設(shè)和開(kāi)展的需要，是不斷完善城市根底設(shè)施，改善城市環(huán)境，美化城市面貌的需要。該工程的建設(shè)對(duì)實(shí)現(xiàn)城市開(kāi)展戰(zhàn)略、推進(jìn)城市提質(zhì)擴(kuò)容是有幫助的。二、工程的建設(shè)，有利于完善北湖區(qū)尤其是郴州市同心路北湖公園周邊的配套設(shè)施建設(shè)，有利于加強(qiáng)城市總體功能，促進(jìn)土地升值，繁榮市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，進(jìn)一步促進(jìn)該區(qū)域城市次中心地位的提升。同時(shí)，該工程的建設(shè)，有助于增加財(cái)政收入，籌集城市建設(shè)資金，保障城市建設(shè)的持續(xù)開(kāi)展。三、工程的建設(shè)，符合國(guó)家關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)城市住房商品化和社會(huì)化的政策，有利于促進(jìn)郴州市住房貨幣化分配進(jìn)程，滿足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的住宅消費(fèi)需求，改善人們生活條件和居住環(huán)境，提高人們生活水平。同時(shí)，該工程的建設(shè)，可以帶動(dòng)眾多第三產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展，增加內(nèi)需，刺激消費(fèi)，促進(jìn)郴州經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展。同時(shí)，工程的建設(shè)有利于增加社會(huì)就業(yè)崗位，緩解社會(huì)就業(yè)矛盾，維護(hù)社會(huì)安定。四、工程的建設(shè)，有利于建設(shè)單位郴州市順源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提高企業(yè)的知名度和社會(huì)信譽(yù)度，提升企業(yè)形象，提搞企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益，壯大企業(yè)實(shí)力。第三章市場(chǎng)分析一、全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及開(kāi)展趨勢(shì)自2003年開(kāi)始升溫以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)增長(zhǎng)了將近四年，到2007年到達(dá)了頂峰，雖然這種勢(shì)頭在2008年出現(xiàn)減緩，全國(guó)樓市走向低迷，但GDP仍保持了9.8%的增長(zhǎng)。在政府保增長(zhǎng)的決心下，預(yù)計(jì)2009年GDP仍有望保持8%以上的較快增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)展仍有巨大的潛力。這源于相互影響的三方面事實(shí)：第一，中國(guó)是一個(gè)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型國(guó)家。對(duì)于一個(gè)開(kāi)展中國(guó)家來(lái)說(shuō)，城鎮(zhèn)化是一個(gè)不可防止的問(wèn)題。自1978年推行市場(chǎng)化改革以來(lái)，中國(guó)的城鎮(zhèn)化就開(kāi)始持續(xù)進(jìn)行，1996年以后步伐明顯加快。持續(xù)的城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷開(kāi)展提出了要求。不僅如此，中國(guó)到目前為止已經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)30年的經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)，人民收入水平的提高和對(duì)生活質(zhì)量的追求，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)展提供了強(qiáng)勁動(dòng)力。第二，中國(guó)是一個(gè)體制轉(zhuǎn)型國(guó)家。中國(guó)正從嚴(yán)格傳統(tǒng)的方案經(jīng)濟(jì)體制國(guó)家逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)體制國(guó)家，住房改革也是伴隨著其中的諸多改革措施之一。以往城鎮(zhèn)居民主要依靠單位分房，而現(xiàn)在那么已根本由市場(chǎng)解決。住房推向市場(chǎng)，促成了一個(gè)巨大的房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)生和開(kāi)展。除了這兩個(gè)方面以外，中國(guó)還是一個(gè)人口大國(guó)，十幾億的人口總量在世界各國(guó)之中絕無(wú)僅有，龐大的人口數(shù)量也意味著巨大的對(duì)住房的需求。以上三個(gè)方面，分別從不同層面反響了中國(guó)的現(xiàn)狀和特色。它們共同揭示了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展不可估量的潛力。只要這些因素沒(méi)有改變，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展的趨勢(shì)就不會(huì)改變。而在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，這些因素很難改變。因此，我們對(duì)房地產(chǎn)前景保持樂(lè)觀。二、近幾年來(lái)郴州市房地產(chǎn)狀況及開(kāi)展趨勢(shì)近幾年來(lái)，房地產(chǎn)作為郴州新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和城市居民新的消費(fèi)熱點(diǎn)，對(duì)于擴(kuò)大內(nèi)需〔包括投資與消費(fèi)需求〕拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，加快城區(qū)擴(kuò)容提質(zhì)步伐，改善居民住房條件和提高人民生活質(zhì)量等方面作出了積極的奉獻(xiàn)。近幾年來(lái)，隨著福利房全面停止上市和中心城區(qū)建設(shè)步伐的加快，郴州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅進(jìn)一步加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨成熟。目前，郴州房地產(chǎn)價(jià)格總體來(lái)說(shuō)比擬合理，隨著周邊縣市三、銷(xiāo)售前景預(yù)測(cè)分析1、工程價(jià)格分析位于郴州市國(guó)慶北路的福云國(guó)際公寓，其二手房銷(xiāo)售價(jià)高達(dá)4000元/平方米左右；位于郴州市人民西路翔云國(guó)際，其銷(xiāo)售均價(jià)在3200元/平方米左右；位于香雪路與龍泉路交界的天潤(rùn)天城，其均價(jià)在3100元/平方米左右；位于燕泉路的新貴華城，其銷(xiāo)售均價(jià)在3300元/平方米左右，位于郴州大道的愛(ài)蓮湖畔，8月份開(kāi)盤(pán)其銷(xiāo)售均價(jià)預(yù)計(jì)在3500元/平方米左右。與上述工程比擬，本工程在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、景觀資源、區(qū)域位置等方面擁有相對(duì)優(yōu)勢(shì)。根據(jù)工程的定位，以及郴州市總體房?jī)r(jià)水平，預(yù)計(jì)本工程2010年至2012年住宅銷(xiāo)售平均價(jià)為3,600元/平方米，地下車(chē)庫(kù)平均銷(xiāo)售價(jià)為65,000元/個(gè)，超市20,000元/平方米。根據(jù)郴州市目前商品房的銷(xiāo)售價(jià)格及未來(lái)趨勢(shì)，結(jié)合本工程的特點(diǎn)，本報(bào)告認(rèn)為該價(jià)格在郴州具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。2、銷(xiāo)售前景分析本工程定位明確，位置優(yōu)越，資源豐富，交通便利，設(shè)計(jì)獨(dú)特，較其它房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程比具有十清楚顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)?？梢灶A(yù)見(jiàn)，本工程具有良好的銷(xiāo)售前景。第四章建設(shè)地點(diǎn)及自然條件一、區(qū)域位置郴州地區(qū)位于湖南省東南部，南嶺北麓，湘江上游。地理坐標(biāo)為東經(jīng)112°13′～114°14′，北緯24°53′～26°50′。是以山地為主，東南高西北低，向衡邵丘陵過(guò)渡的地帶。東界江西，南接廣東，西近廣西，北通衡陽(yáng)、株洲，是湖南的南大門(mén)，是內(nèi)地通往廣東沿海的咽喉要沖，區(qū)位條件十分優(yōu)越。全市現(xiàn)轄北湖、蘇仙二區(qū)和資興市，以及桂陽(yáng)、嘉禾、臨武、宜章、汝城、桂東、永興、安仁八縣，總面積1.94萬(wàn)平方公里，人口472萬(wàn)，其中市中心城區(qū)人口43萬(wàn)。2008年全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為734.1億元，人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為16,668元，城市居民人均可支配性收入為13,765元。本工程位于北湖區(qū)同心路，東側(cè)是汽車(chē)總站，西面是107國(guó)道，南望北湖公園，北靠流星嶺，四至界限清晰，沒(méi)有土地所有權(quán)和使用權(quán)糾紛。并得到郴州市人民政府土地出讓審批單審批確認(rèn)，繳納了相關(guān)費(fèi)用，辦理了國(guó)有土地使用權(quán)證。二、自然條件郴州屬于亞熱帶季風(fēng)性濕潤(rùn)氣候，溫暖潮濕，空氣清新，夏不酷熱，冬無(wú)嚴(yán)寒，四季清楚，雨量充分，全年無(wú)霜期為290天，主要自然條件如下：1、溫度：年平均氣溫：17.8℃年平均最高氣溫：27.8℃年平均最低氣溫：6.5℃2、濕度：年平均相對(duì)濕度：79%3、風(fēng)年平均風(fēng)速：1.34m/s4、降水年平均降水量：1545mm最大月降水量：1891.9mm最小月降水量：23.2mm最大積雪厚度：15cm5、地震情況根據(jù)《中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》〔GB18306-2001〕，該區(qū)域地震動(dòng)峰值加速度g=0.05，對(duì)照地震根本烈度為Ⅵ度。三、市政根底設(shè)施本工程用地處于郴州市北湖區(qū)北湖公園旁，周邊是成熟的生活區(qū)，現(xiàn)有配套十分完善，背山面水，地理優(yōu)勢(shì)明顯，具有優(yōu)越的景觀區(qū)位交通條件，是建設(shè)商業(yè)居住理想之地，開(kāi)發(fā)前景良好。四、建設(shè)條件用地呈規(guī)那么的多邊形，南底北高，高差24m，總用地面積71.68畝，符合工程建設(shè)要求。第五章主要技術(shù)方案一、設(shè)計(jì)原那么1、符合“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)”的原那么，符合城市規(guī)劃要求，滿足消防、交通、平安疏散、環(huán)境保護(hù)等要求。2、尊重場(chǎng)地環(huán)境特征，合理利用地形地貌，塑造具有識(shí)別性與歸屬感的居住小區(qū)。3、“以人為本”，充分考慮居民的行為模式與心理需求，合理組織交通和空間布局，盡能提升居住空間的環(huán)境品質(zhì)。4、消防、環(huán)保必須做到“三個(gè)同時(shí)”。二、規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù)1、《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》2、《城市規(guī)劃編制方法》〔2006年4月1日實(shí)施〕3、《湖南省〔城市規(guī)劃法〕實(shí)施方法》4、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50180-93(2002年版〕5、《郴州市城市總體規(guī)劃〔2005-2020年〕綱要》6、郴州市規(guī)劃局—郴規(guī)發(fā)〔2006〕45號(hào)7、郴州市規(guī)劃局—郴規(guī)〔地〕條〔2008〕108號(hào)8、建設(shè)方提供的相關(guān)資料三、總體規(guī)劃及總平面布置1、以“觀念新穎、整體協(xié)調(diào)、定位恰當(dāng)、切合市場(chǎng)”為指導(dǎo)思想，解決“建筑、人、建筑”三要素的密切關(guān)系，使建筑融入到環(huán)境中，提高居住質(zhì)量。根據(jù)位置不同，采用不同的組合方式，豐富了小區(qū)的整體形態(tài)。2、從城市設(shè)計(jì)的高度出發(fā)，力圖在周邊繁雜無(wú)序的背景上，創(chuàng)造出一組完整、大氣、時(shí)尚、新穎的高檔小區(qū)，結(jié)構(gòu)由北向南分延伸式設(shè)計(jì)，采用行列式的布局方式，形成層次鮮明，錯(cuò)落有致的建筑布局。采用塔樓式的布局方式，以節(jié)約更多用地，形成開(kāi)闊空間。綜合考慮采光、通風(fēng)、消防、視覺(jué)、衛(wèi)生等要求確定大于28m的建筑物間距，滿足視覺(jué)、私密性、通風(fēng)及綠化空間景觀要求，實(shí)現(xiàn)“大視野、大尺度、大自然”的居住環(huán)境品質(zhì)。同時(shí)充分利用地形，車(chē)庫(kù)采用半掩埋形式、階梯狀由北及南逐級(jí)降低，在減少投資的根底上，保證了車(chē)庫(kù)的連通性、整體性，最大程度的滿足了日照要求及人居住環(huán)境的要求。3、充分考慮住宅的根本功能，采用緊湊的平面布局、良好的通風(fēng)采光布局，通過(guò)設(shè)置較大的入戶花園、空中庭院及大陽(yáng)臺(tái)，提升居住品質(zhì)。單元式住宅每套面積范圍控制在43~260m24、小區(qū)的對(duì)外交通主要是通過(guò)同心路與中心城區(qū)相連。并以入口廣場(chǎng)為對(duì)景，北側(cè)及西側(cè)均設(shè)有次入口，通過(guò)小區(qū)北部環(huán)形道路連接，保證道路暢通及人員的疏散。小區(qū)內(nèi)道路主要道路寬4米，次要道路寬3米。采用人車(chē)分流形式。從主入口廣場(chǎng)進(jìn)入小區(qū)，通過(guò)豎向交通，沿內(nèi)部道路直通各棟大樓。5、小區(qū)配套布置幼兒園、衛(wèi)生站、會(huì)所、綜合商店、餐飲、社區(qū)效勞中心、物業(yè)管理用房、配電房等公共效勞設(shè)施。配套設(shè)施采用集中布置和就近利用的原那么。四、結(jié)構(gòu)方案1、荷載〔1〕根本風(fēng)壓：W0=0.35KN/m2，根本雪壓：S0=0.35KN/m2?！?〕樓面貨載：住宅樓面貨載標(biāo)準(zhǔn)值取2.0KN/m2，底層車(chē)庫(kù)貨載標(biāo)準(zhǔn)值取4.0KN/m2。2、結(jié)構(gòu)選型根據(jù)用地周邊已建成結(jié)構(gòu)選型，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)按6度抗震設(shè)防，多層住宅樓采用框架結(jié)構(gòu)，高層住宅采用框架--剪力墻結(jié)構(gòu)，抗震墻抗震等級(jí)為二級(jí)。五、供配電及電信工程1、電力負(fù)荷預(yù)測(cè)用電量取值：住宅每戶按0.025KVA/m2，公共效勞設(shè)施按0.1KVA/m2，地下車(chē)庫(kù)按0.005KVA/m2，那么小區(qū)總變配電量為：5091KVA。2、供配電十九層以上消防及應(yīng)急照明用電按一級(jí)負(fù)荷，普通客梯、水泵用電按二級(jí)負(fù)荷，一般電力照明用電按三級(jí)負(fù)荷。該小區(qū)用電電源由同心路金鑫賓館旁的10KV城市供電網(wǎng)采用高壓電纜從室外埋地接入到各配電室。3、電信系統(tǒng)分二大區(qū)塊，每一區(qū)塊設(shè)一個(gè)光節(jié)點(diǎn)機(jī)房，由同心路上的城市通信線路引入主線至小區(qū)內(nèi)的電信交接間，再傳送至各用戶，引入線采用銅芯鋁絞線。有線電視由同心路市政有線網(wǎng)引入，采用傳輸帶寬860MHZ，雙向HFC網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)形式，共分二大區(qū)塊，每一區(qū)塊設(shè)二個(gè)有線電視光節(jié)點(diǎn)機(jī)房。電纜干線采用中心分配的星型結(jié)構(gòu)，用戶分配網(wǎng)采用集線器及分配放大器加集中分配的形式分配到戶。用戶采用一戶一根電纜引到戶，同時(shí)設(shè)置光纖寬帶、閉路電視監(jiān)控、家居智能化、家庭安防報(bào)警系統(tǒng)。六、給排水和消防1、給水〔1〕用水量預(yù)測(cè)生活用水量按300升/人·日，消防用水按40L〔2〕水源：同心路下鋪設(shè)的城市供水干管。給水網(wǎng)管：給水網(wǎng)呈環(huán)狀布置，室外給水管道為生活消防合用系統(tǒng)，主管管徑為DN200，支管管徑為DN40-DN100。2、排水〔1〕排水采用雨污分流制排水。生活污水經(jīng)小區(qū)污水管網(wǎng)收集后排至同心路的市政污水干管。雨水那么經(jīng)區(qū)內(nèi)的雨水管網(wǎng)收集后排至同心路的雨水渠箱，按漫流設(shè)計(jì)。〔2〕雨污管道一律采用暗裝，主污水干管管徑為DN400,次干管為DN300,雨水管管徑為DN300—DN800，雨污管采用混凝土管。室內(nèi)排水管采用U-PVC材料。3、消防〔1〕消防車(chē)道工程南面為城市道路—同心路，內(nèi)部主道路為4米，次要道路為3米，并通達(dá)至各棟建筑，滿足消防車(chē)通行的要求?！?〕建筑結(jié)構(gòu)防火設(shè)計(jì)帶有地下停車(chē)庫(kù)的建筑組合樓停車(chē)庫(kù)局部按耐火等級(jí)一級(jí)要求設(shè)計(jì)，住宅樓均按二級(jí)耐火等級(jí)設(shè)計(jì)?！?〕防火分區(qū)整個(gè)小區(qū)按地上、地下室分別設(shè)置防火分區(qū)。地下室設(shè)自動(dòng)滅火系統(tǒng)。停車(chē)庫(kù)每個(gè)防火分區(qū)面積均小于4000m2，設(shè)備用房單獨(dú)為一個(gè)防火分區(qū)，分區(qū)面積小于500m2。每個(gè)防火分區(qū)設(shè)有兩個(gè)以上疏散口，防煙分區(qū)小于〔4〕室內(nèi)消防栓系統(tǒng)采用環(huán)狀布置，環(huán)網(wǎng)設(shè)在地下室及室外地坪以下。每棟樓均在底層與水平環(huán)網(wǎng)相接。在最高處塔樓上設(shè)18m3消防水箱一座，與水平環(huán)網(wǎng)相接；地下室設(shè)消防栓泵二臺(tái)，與地下消防環(huán)網(wǎng)相接，同時(shí)在室外設(shè)消防水泵接合器，與地下消防環(huán)網(wǎng)相接，消防栓在室內(nèi)任何一位置均有二股消防水柱射到，在地下車(chē)庫(kù)消防泵房設(shè)有消防水泵。地下消防池儲(chǔ)水量396m第六章環(huán)境保護(hù)、綠化和節(jié)能一、環(huán)境保護(hù)該工程由于所處地段周邊環(huán)境和自身功能的需要，對(duì)自身的環(huán)境質(zhì)量和環(huán)境保護(hù)均有較高要求和標(biāo)準(zhǔn)。擬將噪聲和振動(dòng)設(shè)備盡可能放置在地下室或遠(yuǎn)離使用房間。安裝電動(dòng)設(shè)備均采用減振彈簧支吊架，樓板上安裝電動(dòng)設(shè)備隔振橡膠墊。局部重要區(qū)域的設(shè)備根底采用彈簧減振墊。1、該工程建成后，通過(guò)分析，污染的產(chǎn)生主要有如下幾個(gè)方面：〔1〕固體廢棄物：如生活垃圾?！?〕生活污水：住宅組團(tuán)內(nèi)排出的生活污水?！?〕大氣污染：廚房的油煙、汽車(chē)尾氣、空調(diào)廢氣。〔4〕噪音污染：汽車(chē)行駛和鳴笛產(chǎn)生的噪音，空調(diào)外機(jī)工作時(shí)產(chǎn)生的噪音。2、污染治理措施〔1〕固體廢棄物：各類(lèi)固體垃圾產(chǎn)生后，要求自覺(jué)投入設(shè)在各處的垃圾收集點(diǎn)內(nèi)，由專(zhuān)人管理，定時(shí)清運(yùn)至城市垃圾中轉(zhuǎn)站或垃圾處理場(chǎng)內(nèi)。〔2〕生活污水治理：生活污水必須經(jīng)污水處理裝置處理初步達(dá)標(biāo)前方可排入城市排水系統(tǒng)?！?〕大氣污染：要求入住用戶生活燃料統(tǒng)一采用液化石油氣、管道煤氣或電，杜絕使用燃煤。廚房的油煙可以建議用專(zhuān)用設(shè)備過(guò)濾后通過(guò)煙道排入天空。另外，嚴(yán)格控制進(jìn)入小區(qū)內(nèi)的機(jī)動(dòng)車(chē)輛，推廣使用無(wú)鉛的高標(biāo)號(hào)汽油，大力提倡使用電動(dòng)車(chē)，到達(dá)改善汽車(chē)燃料結(jié)構(gòu)的目的。嚴(yán)禁使用質(zhì)量低下的空調(diào)，提倡使用環(huán)保型空調(diào)，控制空調(diào)使用時(shí)間，以到達(dá)減小廢氣的排放量?！?〕噪音污染控制：在規(guī)劃范圍內(nèi)設(shè)禁鳴標(biāo)志，控制車(chē)速，要求汽車(chē)使用噪音凈化器，以減少由于汽車(chē)行駛鳴笛產(chǎn)生的噪音對(duì)居民的干擾，另外，嚴(yán)格控制空調(diào)使用的頻率。設(shè)置空調(diào)外機(jī)隔音網(wǎng)，提供使用環(huán)保型靜音空調(diào)。二、綠化小區(qū)公共綠地面積為7,296m2，綠地率為38.三、節(jié)能為減少能源消耗，擬采取以下措施：1、節(jié)水節(jié)電用水用電采用計(jì)量制，采用節(jié)能高靈敏度的電表和水表，并將生活用水與洗滌用水，景觀用水分開(kāi)。變壓器用科技含量高的干式變壓器，室內(nèi)外路燈設(shè)自控節(jié)能開(kāi)關(guān)，大力提倡使用節(jié)能型電器。2、節(jié)約暖通、采光耗能在規(guī)劃和建筑單體設(shè)計(jì)中，充分考慮各幢建筑物之間的距離和朝向，充分利用自然采光、通風(fēng)，從而到達(dá)節(jié)約采光、通風(fēng)的能耗。3、隔熱、保溫在屋頂和外墻的材料運(yùn)用時(shí)，盡可能采用保溫、隔熱性好的高科技建筑材料，加以封閉性良好的門(mén)窗等，可到達(dá)較好的節(jié)能效果。4、新技術(shù)應(yīng)用在建設(shè)工程的各個(gè)環(huán)節(jié)上，大力推廣使用新材料、新工藝、新技術(shù)、充分運(yùn)用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)，取得節(jié)能的綜合效益。第七章工程的組織管理、實(shí)施方案一、工程的組織管理分為兩個(gè)階段：建設(shè)階段和經(jīng)營(yíng)管理階段。1、建設(shè)階段〔1〕組織機(jī)構(gòu)對(duì)工程建設(shè)實(shí)施過(guò)程中建設(shè)單位的組成機(jī)構(gòu)、人員配備作出初步分析。經(jīng)與建設(shè)單位確定，其組織機(jī)構(gòu)如下：建設(shè)組織機(jī)構(gòu)圖董事會(huì)董事會(huì)財(cái)務(wù)部工程技術(shù)部開(kāi)發(fā)策劃部拆遷安置部行政人事部營(yíng)銷(xiāo)部采購(gòu)供應(yīng)部總經(jīng)理〔2〕職工定員此定員系指建設(shè)單位從事本工程開(kāi)發(fā)建設(shè)需配備職員。經(jīng)與建設(shè)單位商定，定員的初步安排如下：職工定員表序號(hào)部門(mén)人員〔人〕1董事會(huì)32總經(jīng)理13行政人事部54財(cái)務(wù)部35采購(gòu)供給部46開(kāi)發(fā)籌劃部47工程技術(shù)部108營(yíng)銷(xiāo)部109拆遷安置部810合計(jì)482、經(jīng)營(yíng)管理階段〔1〕組織機(jī)構(gòu)工程建成后的物業(yè)管理，根據(jù)建設(shè)方的意見(jiàn)以及國(guó)家公布的小區(qū)物業(yè)管理等有關(guān)文件精神，三年之內(nèi)，擬由建設(shè)單位郴州市順源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)聘請(qǐng)物管資深人士組建物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，實(shí)行業(yè)主代表大會(huì)及其委員會(huì)與物業(yè)管理公司相結(jié)合的體制。三年以后，由業(yè)主代表大會(huì)決議是否需要對(duì)外公開(kāi)招標(biāo)聘物業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)管理。重大問(wèn)題由業(yè)主代表大會(huì)及其委員會(huì)與物業(yè)管理公司共同決策，日常管理那么由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)。物業(yè)管理公司各機(jī)構(gòu)的運(yùn)行經(jīng)費(fèi)來(lái)源，可根據(jù)郴州市政府出臺(tái)的《郴州市住宅區(qū)物業(yè)管理方法》及國(guó)家公布的有關(guān)法律、法規(guī)，采取向在該小區(qū)各業(yè)主〔含住戶及經(jīng)營(yíng)性業(yè)主〕收取一定的費(fèi)用解決，費(fèi)用的收取以國(guó)家文件為依據(jù)。組織機(jī)構(gòu)圖重大決策重大決策業(yè)主代表大會(huì)委員會(huì)物業(yè)管理公司辦公室管理部維修部經(jīng)營(yíng)部保安部〔〔2〕職工定員此定員系指物業(yè)管理公司從事日常工作所需各部門(mén)定員〔本報(bào)告只作初步分析〕。除聘請(qǐng)全國(guó)資深物管人士2人專(zhuān)職外，其余各人員均實(shí)行外聘。定員的詳表如下：職工定員表序號(hào)部門(mén)人員〔人〕備注1經(jīng)理辦公室1專(zhuān)職，設(shè)經(jīng)理1名2管理部5負(fù)責(zé)日常衛(wèi)生、綠化、保安3財(cái)務(wù)部2由開(kāi)展商專(zhuān)職1人，外聘1名4多種經(jīng)營(yíng)部1實(shí)行有償效勞，負(fù)責(zé)開(kāi)拓性經(jīng)營(yíng)活動(dòng)5維修部2簡(jiǎn)單的水、電及設(shè)備維修、維護(hù)6合計(jì)11二、工程實(shí)施進(jìn)度方案工程的建設(shè)得到了有關(guān)部門(mén)及領(lǐng)導(dǎo)的大力支持，建設(shè)單位也做了大量的前期準(zhǔn)備工作，本報(bào)告認(rèn)為，為保證工程順利進(jìn)行，工程的建設(shè)實(shí)施過(guò)程中應(yīng)做到有條不紊，科學(xué)管理，注重施工平安和質(zhì)量，并協(xié)調(diào)好建設(shè)和周邊環(huán)境保護(hù)的關(guān)系，盡量減少對(duì)周邊居民生活、生產(chǎn)、學(xué)習(xí)的影響。經(jīng)與建設(shè)單位商定，并根據(jù)工程建設(shè)的實(shí)際特點(diǎn)，實(shí)施進(jìn)度初步安排如下：2008年5月~2009年10月，完成工程前期各項(xiàng)審批工作；2009年7月~2009年11月，完成場(chǎng)地平整及建筑設(shè)計(jì)、施工招標(biāo)；2009年11月~2010年12月，主體工程完工；2010年11月~2011年5月，主體裝修及室外配套工程；2011年7月，竣工驗(yàn)收。第八章投資估算與資金籌措一、投資估算1、投資概況工程規(guī)劃總用地為47,784.30m2，總建筑面積217,139.98m2，經(jīng)測(cè)算，工程總投資為44,104.66萬(wàn)元，其中：工程費(fèi)用28,859.12萬(wàn)元，其它費(fèi)用14,168.36萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi)577.18萬(wàn)元，工程投資估算表單位：〔萬(wàn)元〕工程工程或費(fèi)用名稱(chēng)建筑工程費(fèi)設(shè)備及安裝工程費(fèi)其它費(fèi)用合計(jì)一工程費(fèi)用1住宅及地下車(chē)庫(kù)26,404.431,600.0028,004.432公建配套設(shè)施524.69330.00854.69工程費(fèi)用合計(jì)26,929.121,930.0028,859.12二其它費(fèi)用1征地費(fèi)〔71.68畝〕8,990.808,990.802建設(shè)單位管理費(fèi)538.95538.953勘察設(shè)計(jì)費(fèi)217.14217.144監(jiān)理費(fèi)269.47269.475建設(shè)期的借款利息2,052.002,052.006其他規(guī)費(fèi)等2,100.002,100.00其它費(fèi)用合計(jì)14,168.3614,168.36三預(yù)備費(fèi)577.18577.18四工程周轉(zhuǎn)用流動(dòng)資金500.00500.00建設(shè)投資合計(jì)26,929.121,930.0015,245.5444,104.662、估算依據(jù)及說(shuō)明〔1〕工程費(fèi)用，根據(jù)湖南省建設(shè)廳頒發(fā)的湘建價(jià)〔2001〕第72號(hào)文件《湖南省建筑工程概算定額》估算，同時(shí)參照郴州市目前同類(lèi)建筑單位工程造價(jià)。①土建工程：包括整個(gè)建筑物及其它構(gòu)筑物等投資；②給排水、供配電工程：主要包括給水、排水、供水、配電、通訊等設(shè)備投資及安裝費(fèi)用；③總圖：主要包括道路工程、綠地工程等投資?！?〕安裝工程參照郴州市目前類(lèi)似工程的造價(jià)指標(biāo)進(jìn)行估算。〔3〕其他費(fèi)用中包括各種規(guī)費(fèi)、征地拆遷費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)等。征地費(fèi)，根據(jù)建設(shè)單位提供的取得國(guó)有土地使用權(quán)所支付的本錢(qián)進(jìn)行估算；〔4〕預(yù)備費(fèi)：主要是指因設(shè)計(jì)變更及施工中增減工程量引起的不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)局部，以及考慮價(jià)格變動(dòng)帶來(lái)的費(fèi)用增加。二、資金籌措工程總投資44,104.66萬(wàn)元，所需資金擬申請(qǐng)商業(yè)銀行貸款20,000萬(wàn)元，工程資本金19,694.19萬(wàn)元，預(yù)售收入投入4,410.47萬(wàn)元。工程的資金籌措及運(yùn)用情況見(jiàn)下表：工程資金籌措及運(yùn)用表單位：萬(wàn)元工程合計(jì)1建設(shè)投資44,104.6644,104.66資金籌措44,104.6644,104.66其中：銀行借款20,000.0020,000.00自籌資金19,694.1919,694.19工程預(yù)售收入4,410.474,410.47第九章工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)一、經(jīng)濟(jì)分析的主要依據(jù)：1、《建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》〔第二版〕；2、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》；3、國(guó)家及地方有關(guān)政策；4、工程設(shè)計(jì)方案及相關(guān)市場(chǎng)調(diào)查。二、經(jīng)營(yíng)設(shè)計(jì)及營(yíng)業(yè)收入1、經(jīng)營(yíng)設(shè)計(jì)本工程設(shè)計(jì)用途為商品住宅區(qū)，工程建成后，共形成高層商品住宅177,137.95m2，多層商品住宅2,364.96m2，地下車(chē)庫(kù)33,264.59m2、營(yíng)業(yè)收入測(cè)算〔1〕價(jià)格預(yù)測(cè)根據(jù)建設(shè)單位提供的有關(guān)資料以及對(duì)工程周邊地區(qū)范圍內(nèi)的商品住宅、寫(xiě)字樓、賓館、商場(chǎng)及門(mén)面銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行德抽樣調(diào)查，本報(bào)告對(duì)水晶城小區(qū)的商品住宅、配套商業(yè)設(shè)施〔超市〕、地下車(chē)庫(kù)的價(jià)格預(yù)測(cè)如下：商品住宅均價(jià)為3,600元/m2，配套商業(yè)設(shè)施〔超市〕均價(jià)為20,000元/m2，車(chē)庫(kù)65,000元/個(gè)?！?〕營(yíng)業(yè)收入及稅費(fèi)估算①營(yíng)業(yè)收入商品住宅銷(xiāo)售收入：177,137.95×3,600＝63,769.66萬(wàn)元配套商業(yè)設(shè)施〔超市〕銷(xiāo)售收入：739.4×20,000＝1,478.80萬(wàn)元地下車(chē)庫(kù)銷(xiāo)售收入：675×65,000＝4,387.50萬(wàn)元合計(jì)：69,635.96萬(wàn)元。②銷(xiāo)售稅費(fèi)稅〔費(fèi)〕種計(jì)稅依據(jù)稅〔費(fèi)〕率營(yíng)業(yè)稅銷(xiāo)售收入5%土地增值稅銷(xiāo)售收入1%城市維護(hù)建設(shè)稅營(yíng)業(yè)稅7%教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅4.5%根據(jù)上述稅費(fèi)規(guī)定估算經(jīng)營(yíng)期間銷(xiāo)售稅費(fèi)額：營(yíng)業(yè)稅：69,635.96×5%＝3,481.80萬(wàn)元土地增值稅：69,635.96×1%＝696.36萬(wàn)元城市維護(hù)建設(shè)稅：3,481.80×7%＝243.73萬(wàn)元教育費(fèi)附加：3,481.80×4.5%＝156.68萬(wàn)元合計(jì)：4,578.57萬(wàn)元。三、營(yíng)業(yè)本錢(qián)費(fèi)用估算經(jīng)營(yíng)期間本錢(qián)費(fèi)用主要有營(yíng)業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。1、營(yíng)業(yè)費(fèi)用營(yíng)業(yè)費(fèi)用主要包括廣告費(fèi)、銷(xiāo)售人員的工資及福利費(fèi)等，按銷(xiāo)售收入的2%估算：營(yíng)業(yè)費(fèi)用：69,635.96×2%＝1,392.72萬(wàn)元2、管理費(fèi)用管理費(fèi)用主要包括辦公費(fèi)用、水電費(fèi)、招待費(fèi)、管理人員的工資及福利費(fèi)等，按銷(xiāo)售收入的1.5%估算：管理費(fèi)用：69,635.96×1.5%＝1,044.54萬(wàn)元3、財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用按建設(shè)期以外的銀行貸款利息估算。本工程除工程貸款20,000萬(wàn)元外，不考慮其他貸款，估算財(cái)務(wù)費(fèi)用為540萬(wàn)元。4、工程總本錢(qián)費(fèi)用上述各項(xiàng)與工程開(kāi)發(fā)本錢(qián)之和即為工程總本錢(qián)費(fèi)用。經(jīng)測(cè)算，其總本錢(qián)為46,581.92萬(wàn)元〔詳見(jiàn)總本錢(qián)及費(fèi)用估算表〕。四、財(cái)務(wù)效益分析1、利潤(rùn)估算工程根據(jù)國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部1993年4月公布的《建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》〔第二版〕的要求進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。工程總銷(xiāo)售收入扣除銷(xiāo)售稅金及附加與總本錢(qián)費(fèi)用即得利潤(rùn)總額〔詳見(jiàn)損益表〕。2、財(cái)務(wù)盈利能力分析根據(jù)工程本錢(qián)與收入情況測(cè)算的主要指標(biāo)如下表所示：工程主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)指標(biāo)名稱(chēng)單位指標(biāo)備注1全部投資內(nèi)部收益率所得稅前%30.34所得稅后%23.082全部投資回收期所得稅前年3.03所得稅后年3.223全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值〔Ic=12%〕所得稅前萬(wàn)元8,932.34所得稅后萬(wàn)元5,323.20五、工程敏感性分析本報(bào)告作了所得稅后全部投資的敏感性分析，分別就銷(xiāo)售收入〔即綜合價(jià)格〕、工程總本錢(qián)〔主要為開(kāi)發(fā)本錢(qián)、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用〕兩項(xiàng)主要指標(biāo)進(jìn)行了敏感性分析，分析其變動(dòng)對(duì)工程收益的影響程度。工程的敏感性分析情況見(jiàn)下表：工程敏感性分析表序號(hào)項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率〔%〕財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值〔i=12%)工程凈利潤(rùn)1現(xiàn)有指標(biāo)23.085,323.2013,856.602銷(xiāo)售收入下降5%19.173,417.511,416.953工程總本錢(qián)上升5%19.413,707.0112,130.03從以上分析看出，本工程當(dāng)銷(xiāo)售收入下降5%或總本錢(qián)支出上升5%時(shí)，工程仍有較好的財(cái)務(wù)指標(biāo)，說(shuō)明工程的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。六、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)論綜上所述，工程經(jīng)營(yíng)收入69,635.96萬(wàn)元，稅前利潤(rùn)18,475.47萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)13,856.60萬(wàn)元，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率23.08%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值5,323.20萬(wàn)元〔折現(xiàn)率12%〕，投資回收期〔稅后〕3.22年，故本報(bào)告認(rèn)為，工程建設(shè)從經(jīng)濟(jì)角度分析是可行的。二〇一〇年二月二十九日

附表1銷(xiāo)售收入及銷(xiāo)售稅費(fèi)估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)工程合計(jì)201020112012一經(jīng)營(yíng)收入69,635.966,963.6041,781.5820,890.781商品住宅銷(xiāo)售收入63,769.666,376.9638,261.8019,130.902配套商業(yè)設(shè)施〔超市〕銷(xiāo)售收入1,478.80147.88887.28443.643車(chē)庫(kù)銷(xiāo)售收入4,387.50438.752,632.501,316.25二銷(xiāo)售稅金及附加4,578.57457.862,747.151,373.561營(yíng)業(yè)稅3,481.80348.182,089.081,044.542土地增值稅696.3669.64417.82208.903城市維護(hù)建設(shè)稅243.7324.37146.2473.124教育費(fèi)附加156.6815.6794.0147.00附表2總本錢(qián)及費(fèi)用估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)工程合計(jì)2009201020112012一工程開(kāi)發(fā)本錢(qián)43,604.6614,253.0618,495.2310,856.37二經(jīng)營(yíng)本錢(qián)及費(fèi)用2,977.26243.731,305.671,427.861營(yíng)業(yè)費(fèi)用1,392.72139.27835.63417.822管理費(fèi)用1,044.54104.46470.04470.043財(cái)務(wù)費(fèi)用540.00540.00三合計(jì)46,581.9214,253.0618,738.9512,162.041,427.86附表3損益表單位:萬(wàn)元序號(hào)工程合計(jì)2009201020112012一經(jīng)營(yíng)收入69,635.966,963.6041,781.5820,890.78163,769.666,376.9638,261.8019,130.902商業(yè)配套設(shè)施〔超市〕銷(xiāo)售收入1,478.80147.88887.28443.643車(chē)庫(kù)銷(xiāo)售收入4,387.50438.752,632.501,316.25二銷(xiāo)售稅金及附加4,578.57457.862,747.151,373.561營(yíng)業(yè)稅3,481.80348.182,089.081,044.542土地增值稅696.3669.64417.82208.903城市維護(hù)建設(shè)稅243.7324.37146.2473.124教育費(fèi)附加156.6815.6794.0147.00三本錢(qián)及費(fèi)用46,581.924,604.1927,468.4714,509.261銷(xiāo)售本錢(qián)43,604.664,360.4626,162.8013,081.402營(yíng)業(yè)費(fèi)用1,392.72139.27835.63417.823管理費(fèi)用1,044.54104.46470.04470.044財(cái)務(wù)費(fèi)用540.00540.00四稅前利潤(rùn)18,475.471,901.5511,565.965,007.96五所得稅4,618.87475.392,891.491,251.99六稅后利潤(rùn)13,856.601,426.168,674.473,755.971盈余公積金2,078.49213.921,301.17563.402應(yīng)付利潤(rùn)3未分配利