北京五棵松項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告(2021整理)

本文為網(wǎng)上收集整理，如需要該文檔得朋友，歡迎下載使用精品文檔，word文檔目錄一市場(chǎng)調(diào)研區(qū)域界定 21界定目的 22界定原那么 23商圈構(gòu)成、顧客來(lái)源 24商圈確實(shí)定方法 24-1零售吸引力法那么〔又稱(chēng)雷利法那么〕 24-2消費(fèi)力確定商圈 25調(diào)研對(duì)象確定 25-1區(qū)域靜止樣本對(duì)象 25-2區(qū)域動(dòng)態(tài)樣本對(duì)象 2二區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境總體研究 21區(qū)域人口狀況 21-1人口總量 21-2性別構(gòu)成 21-3年齡結(jié)構(gòu) 21-4教育水平 21-5職業(yè)構(gòu)成 21-6收入水平 21-7人口消費(fèi)力 21-8未來(lái)人口趨勢(shì) 21-9小結(jié) 22區(qū)域交通環(huán)境分析 22-1交通環(huán)境現(xiàn)狀 22-2交通道路分析 22-3交通設(shè)施分析 22-4區(qū)域人流動(dòng)向 22-5通行狀況 22-6未來(lái)交通規(guī)劃 22-7區(qū)域交通總結(jié) 23工程周邊人流、車(chē)流分析 23-1研究目的 23-2人流量統(tǒng)計(jì) 23-3車(chē)流量分析 23-4人、車(chē)流量與租金的關(guān)系 23-5人流量帶給本工程的潛在收益 24區(qū)域配套設(shè)施研究 24-1醫(yī)院 24-2航天產(chǎn)業(yè) 24-3教育產(chǎn)業(yè) 24-4國(guó)家軍政機(jī)關(guān) 2三區(qū)域地產(chǎn)市場(chǎng)研究 21總體概況 22住宅類(lèi)物業(yè) 22-1供給總量 22-2分布特點(diǎn) 22-3價(jià)格水平、檔次 22-4目標(biāo)客戶(hù) 22-5銷(xiāo)售率、入住率 22-6未來(lái)開(kāi)展趨勢(shì) 22-7小結(jié) 23辦公類(lèi)物業(yè) 23-1供給總量 23-2分布特點(diǎn) 23-3價(jià)格、檔次 23-4入住群體 23-5入住率 23-6未來(lái)放量 23-7小結(jié) 24酒店類(lèi)物業(yè) 24-1研究目的 24-2供給量 24-3分布特點(diǎn) 24-4價(jià)格、檔次 24-5入駐率 24-6入住群體 24-7未來(lái)開(kāi)展趨勢(shì) 24-8小結(jié) 25區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié) 2本文為網(wǎng)上收集整理，如需要該文檔得朋友，歡迎下載使用精品文檔，word文檔一市場(chǎng)調(diào)研區(qū)域界定1界定目的商圈是以設(shè)定的商業(yè)建筑為圓心，以周?chē)欢ň嚯x為半徑所劃定的范圍。這是原那么性的標(biāo)準(zhǔn)，在實(shí)際從事商圈設(shè)定時(shí)還必須考慮經(jīng)營(yíng)業(yè)種、商品特性、交通網(wǎng)分布等因素。進(jìn)行商圈分析的目的有三：一是明確該商業(yè)區(qū)或商店的商圈范圍；二是了解商圈的人口分布狀況及生活結(jié)構(gòu)；三是在此根底上進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益的預(yù)測(cè)。如方案開(kāi)超市，根據(jù)周邊居民的人口規(guī)模、收入水平和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況等指標(biāo)，就可以根本計(jì)算出該店可能到達(dá)的營(yíng)業(yè)額。2界定原那么對(duì)于商業(yè)物業(yè)工程市場(chǎng)區(qū)域的界定，應(yīng)遵循如下原那么：充分考慮商業(yè)物業(yè)自身開(kāi)展所能夠到達(dá)的商業(yè)輻射范圍；以消費(fèi)人群抵達(dá)商業(yè)物業(yè)可接受時(shí)間為標(biāo)準(zhǔn)；在結(jié)合商業(yè)物業(yè)商業(yè)輻射范圍、人群的可接受時(shí)間的根底上，科學(xué)分析商業(yè)物業(yè)有效交通動(dòng)線(xiàn)，并以此作為商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)區(qū)域界定的根本標(biāo)準(zhǔn)。3商圈構(gòu)成、顧客來(lái)源商圈由核心商圈、次級(jí)商圈和邊緣商圈〔又稱(chēng)輻射商圈〕組成。核心商圈的輻射半徑在1公里左右。包括這一商店顧客總數(shù)的55-70%。該商圈的顧客在人口中占的密度最高，消費(fèi)的客單價(jià)也最高，而且與其他商店的商圈很少發(fā)生重疊。次級(jí)商圈內(nèi)包含了商店顧客總數(shù)的15-25%。其輻射的半徑在3-4公里，對(duì)一般的日用消費(fèi)品來(lái)講，很少能輻射到該商圈的人口，關(guān)鍵是取決于經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)。邊緣商圈輻射的半徑在7公里范圍。一般情況下只有大型百貨商場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)店具備這樣的輻射能力。真正的商圈不是絕對(duì)的同心圓模式，其規(guī)模和形狀是由各種各樣的因素決定的。包括經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、商店規(guī)模、競(jìng)爭(zhēng)者的位置、交通條件等許多因素。在商圈概念上有一個(gè)著名的海灘原理：即在一條海灘上做冷飲生意的兩家商販，一開(kāi)始其各自的商圈范圍是均衡的，由于競(jìng)爭(zhēng)因素導(dǎo)致他們集中在一起，共同吸引顧客。4商圈確實(shí)定方法商圈的設(shè)定是一項(xiàng)非常復(fù)雜的工作，在決定經(jīng)營(yíng)什么業(yè)態(tài)的根底上，不僅要對(duì)周邊競(jìng)爭(zhēng)者狀況進(jìn)行調(diào)查和分析，根本確定其商圈范圍，而且要分析業(yè)態(tài)需求的顧客群，因?yàn)槊恳活櫩腿憾加刑囟ǖ南M(fèi)特征。因?yàn)?，一方面只有?jīng)營(yíng)的商品符合其需求才能吸引潛在顧客的購(gòu)物，商圈的規(guī)模和輻射范圍才能擴(kuò)大。另一方面，撇開(kāi)顧客自身的不同，商圈規(guī)模的大小與商品購(gòu)置頻率成反比。如顧客購(gòu)置生鮮等日用消費(fèi)品頻率高，但是接受的購(gòu)物距離短；而對(duì)服裝、家具、電器等耐用消費(fèi)品接受的購(gòu)物距離長(zhǎng)，但是其購(gòu)置頻率又非常低。所以，必須結(jié)合業(yè)態(tài)的規(guī)劃來(lái)確定根本的商圈范圍。根據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃，在商圈的構(gòu)成根底上，對(duì)商圈進(jìn)行設(shè)定，特別要針對(duì)擬吸引顧客群的生活結(jié)構(gòu)對(duì)未來(lái)的經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售額進(jìn)行匡算，結(jié)合商店的實(shí)際情況，預(yù)計(jì)要到達(dá)的盈虧平衡點(diǎn)或目標(biāo)銷(xiāo)售額。4-1零售吸引力法那么〔又稱(chēng)雷利法那么〕DR=DA/〔1+√PB/PA〕其中DY表示商圈輻射半徑，DA表示兩個(gè)商圈距離，PA表示商圈A的人口數(shù)量，PB表示商圈B的人口數(shù)量?！袄桌闶垡Ψ敲川暿亲钤甲罡镜纳倘碚摲敲?以后的眾多法那么均源于該法那么關(guān)于零售引力的核心思想之上，這個(gè)法那么對(duì)研究城市商圈的奉獻(xiàn)在于：如果企業(yè)無(wú)法在投資地獲得更為詳盡的資料，只能通過(guò)官方資料大概知道該地人口和地理情況，那么就可以利用雷利法那么對(duì)該地點(diǎn)進(jìn)行初步的吸引力判斷，雷利法那么運(yùn)算方法簡(jiǎn)單，數(shù)據(jù)獲得容易，是企業(yè)在決策早期經(jīng)常使用的方法。零售吸引力法那么是從確定商圈人口和距離兩個(gè)變量進(jìn)行分析，商圈規(guī)模的大小是由于人口的多少和距離商店的遠(yuǎn)近決定的，商店的吸引力是由最臨近商圈的人口和里程距離共同發(fā)揮作用。由于本工程所處五棵松商圈和最近的公主墳商圈呈競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，因此通過(guò)研究二者的人口于距離可以推斷出本工程所處商圈的輻射半徑。由地圖可知，五棵松商圈距離公主墳商圈距離為，五棵松商圈人口為25萬(wàn)，公主墳商圈人口為83萬(wàn)，經(jīng)雷利法那么計(jì)算如下：〔1+√根據(jù)上式計(jì)算，五棵松商圈目前的輻射范圍為；本文為網(wǎng)上收集整理，如需要該文檔得朋友，歡迎下載使用精品文檔，word文檔4-2消費(fèi)力確定商圈在通常的商圈確定中，人口和消費(fèi)水平是至關(guān)重要的兩個(gè)調(diào)查數(shù)據(jù)，因?yàn)檫@兩個(gè)數(shù)據(jù)直接涉及到未來(lái)商業(yè)規(guī)模需要多少消費(fèi)力支撐的問(wèn)題，是一個(gè)工程能否生存的最根本數(shù)據(jù)。比方國(guó)際連鎖零售企業(yè)通常在進(jìn)行選址時(shí)，會(huì)以工程位置為中心，然后圈定一個(gè)商圈，這個(gè)商圈的人口數(shù)量要滿(mǎn)足能夠支撐該工程的最根本數(shù)量，另外，再考察區(qū)域內(nèi)的人口消費(fèi)水平，從而最終測(cè)算出這個(gè)區(qū)域內(nèi)到底能產(chǎn)生多少消費(fèi)力，在此建立零售企業(yè)一年能夠到達(dá)多少營(yíng)業(yè)額等。在這里，我們采用最常用的消費(fèi)力確定商圈法：支撐工程贏利的根本人數(shù)=工程體量*區(qū)域大型商業(yè)單位產(chǎn)出/區(qū)域人均消費(fèi)額，其中區(qū)域大型商業(yè)單位產(chǎn)出為14400元/平米/年，本工程商業(yè)體量為16000平米〔地下14000平米，地上2000多平米〕，五棵松地區(qū)人年均消費(fèi)額為12500元，根據(jù)以上數(shù)字，最終得出如下計(jì)算結(jié)果：支撐工程贏利的根本人數(shù)=14400*16000/12500=18432人。由于本工程商業(yè)體量?jī)H占區(qū)域總商業(yè)面積的6%左右〔區(qū)域總商業(yè)面積近30萬(wàn)〕，假設(shè)在區(qū)域商業(yè)所有因素根本相同的情況下，那么本工程所吸引到的有效消費(fèi)人群為總?cè)丝跀?shù)量的6%，也即30.7萬(wàn)人，但是實(shí)際情況并非如此。本工程地處黃金要道，毗鄰西奧場(chǎng)館，是當(dāng)?shù)夭豢啥嗟玫纳虡I(yè)經(jīng)營(yíng)寶地，勢(shì)必能夠吸引到更大比例的人群，因此，結(jié)合工程的自身情況，依照我司經(jīng)驗(yàn)，我司認(rèn)為本工程實(shí)際能夠吸引的消費(fèi)群體數(shù)量應(yīng)該能夠到達(dá)區(qū)域總體人口數(shù)量的10%左右，如此計(jì)算，那么需保持工程商圈總?cè)丝跀?shù)量為18.43萬(wàn)人左右，按照萬(wàn)壽路和金溝河街道辦的人口統(tǒng)計(jì)資料來(lái)看，區(qū)域人口密度為11500人/平方公里，經(jīng)過(guò)下式計(jì)算，可最終得到本工程的商圈輻射范圍如下：輻射區(qū)域面積=〔支撐本工程贏利的最根本人數(shù)/吸引人口比例/區(qū)域人口密度〕=18432/10%/11500=16平方公里輻射半徑DR=√從上述計(jì)算結(jié)果可以看出，根據(jù)零售引力法那么和消費(fèi)力法那么計(jì)算出來(lái)的商圈大小不同，差距，這是因?yàn)閮烧卟扇〉挠?jì)算原理不同，依仗的數(shù)理依據(jù)不同，從而產(chǎn)生不同的結(jié)果，有一定的誤差實(shí)屬正常范圍之內(nèi)。而根據(jù)我司的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，商圈往往并不是一個(gè)同心圓，它可能會(huì)受到道路、鐵路的隔斷，另外地形面貌、商圈分布的不平衡都會(huì)造成根據(jù)公式計(jì)算出來(lái)的結(jié)果難以符合實(shí)際調(diào)研要求，因此，結(jié)合以上計(jì)算結(jié)果，再根據(jù)我司以往一貫的調(diào)研經(jīng)驗(yàn)，我司最終決定重點(diǎn)調(diào)研區(qū)域如下：西到玉泉路、東到萬(wàn)壽路、南到鄭常莊、北到定慧北橋〔輻射半徑兩平方公里〕

另外，考慮到西部商業(yè)開(kāi)展的實(shí)際情況，我司在進(jìn)行重點(diǎn)調(diào)研時(shí)還會(huì)考慮到可能會(huì)對(duì)本區(qū)域商業(yè)有所影響的幾大商業(yè)區(qū)域，如四季青橋板塊、遠(yuǎn)大路世紀(jì)金源Mall、公主墳商圈等。5調(diào)研對(duì)象確定通過(guò)我司確定的市場(chǎng)調(diào)研區(qū)域與重點(diǎn)調(diào)研工程所在區(qū)域，我司針對(duì)各個(gè)區(qū)域具體情況制定了不同的調(diào)研方式、方法，確保其市場(chǎng)調(diào)研在實(shí)施上具有良好的可執(zhí)行性，獲得的數(shù)據(jù)及信息具有較好的時(shí)效性。具體調(diào)研方法如下：5-1區(qū)域靜止樣本對(duì)象住宅物業(yè)：考慮到五棵松區(qū)域內(nèi)住宅體量較大〔大型住宅物業(yè)較多〕，且社區(qū)內(nèi)商業(yè)較為興旺，因此我司確定，主要分析指標(biāo)將包含工程名稱(chēng)、地理位置、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、人口要素、商業(yè)配比狀況等。商務(wù)：本工程地塊調(diào)研區(qū)域范圍內(nèi)目前為止尚未形成較為成熟的商務(wù)氣氛，區(qū)域內(nèi)存在寫(xiě)字樓數(shù)量相對(duì)有限，但局部商住工程的出現(xiàn)對(duì)于商務(wù)類(lèi)物業(yè)進(jìn)行了適時(shí)的有效補(bǔ)充，也為本工程定位商務(wù)類(lèi)物業(yè)提供參考，因此我司確定，對(duì)區(qū)域內(nèi)所有商務(wù)類(lèi)物業(yè)進(jìn)行比擬分析，主要分析指標(biāo)將包括工程名稱(chēng)、地理位置、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)〔占地面積、建筑面積、容積率、綠化率等〕、租售價(jià)格、產(chǎn)品狀況等；商業(yè)物業(yè)：現(xiàn)階段五棵松區(qū)域范圍內(nèi)，大型商業(yè)物業(yè)數(shù)量較少，且大多經(jīng)營(yíng)效果不理想〔檔次不高〕。在周邊擁有如此大規(guī)模體量社區(qū)的同時(shí)看到這一現(xiàn)象一定有著其消費(fèi)盲點(diǎn)及商業(yè)規(guī)劃不完善的地方，對(duì)此我司將對(duì)區(qū)域內(nèi)所有大型獨(dú)體商業(yè)進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)研究。以此找到本工程的突破口。其中主要分析指標(biāo)將包括物業(yè)名稱(chēng)、地理位置、經(jīng)營(yíng)狀況、租金價(jià)格、經(jīng)濟(jì)效益、相關(guān)技術(shù)指標(biāo)〔物業(yè)形式、樓層數(shù)量、物業(yè)規(guī)模等因素〕等；同時(shí)將統(tǒng)計(jì)區(qū)域范圍內(nèi)各種商業(yè)物業(yè)的租金現(xiàn)狀特點(diǎn)、檔次比例構(gòu)成、業(yè)態(tài)分布比例等，為后期商業(yè)類(lèi)物業(yè)分析提供根底性資料和初步指導(dǎo)。5-2區(qū)域動(dòng)態(tài)樣本對(duì)象上述幾方面的調(diào)研均為相對(duì)靜止的目標(biāo)樣本，而目標(biāo)客戶(hù)群相對(duì)為動(dòng)態(tài)的目標(biāo)樣本，其所固有的特性是商業(yè)物業(yè)工程最為關(guān)注的內(nèi)容之一，商業(yè)規(guī)劃的方向與其之間是相輔相成、密不可分的，是商業(yè)地產(chǎn)工程核心之所在。故我司針對(duì)目標(biāo)經(jīng)營(yíng)商戶(hù)、投資商戶(hù)、消費(fèi)人群等三個(gè)方面所具備的特性，通過(guò)問(wèn)卷訪(fǎng)問(wèn)、專(zhuān)項(xiàng)訪(fǎng)談等方式實(shí)施調(diào)研工作，較之經(jīng)營(yíng)商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)及選址要求、投資客戶(hù)的投資傾向、消費(fèi)者的綜合消費(fèi)特點(diǎn)，進(jìn)行比例分配、橫縱比擬的分析研究；一方面驗(yàn)證靜止目標(biāo)樣本的商業(yè)結(jié)果，另一方面為本工程商業(yè)規(guī)劃的形態(tài)提供針對(duì)性較強(qiáng)的支持依據(jù)，以保證本工程與市場(chǎng)充分結(jié)合。消費(fèi)者調(diào)研方式消費(fèi)者是商業(yè)物業(yè)的最終消費(fèi)人群，商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)是否成功，將取決于消費(fèi)者對(duì)于此物業(yè)之喜好程度，所以消費(fèi)者之實(shí)際需求對(duì)商業(yè)物業(yè)長(zhǎng)期、穩(wěn)定的開(kāi)展將起到?jīng)Q定性作用，消費(fèi)者對(duì)于物業(yè)所提供之意見(jiàn)是非常珍貴和有建設(shè)性的。為充分了解五棵松地區(qū)消費(fèi)者的市場(chǎng)需求、消費(fèi)習(xí)慣等商業(yè)特征，配合本工程后期籌劃制定符合區(qū)域消費(fèi)需求的定位，我司特對(duì)五棵松地區(qū)近年來(lái)人口根本情況進(jìn)行了詳細(xì)的調(diào)查，同時(shí)對(duì)本工程商業(yè)輻射范圍內(nèi)之消費(fèi)者進(jìn)行了全面的問(wèn)卷調(diào)查，確保獲取足夠的消費(fèi)者信息為市場(chǎng)定位提供準(zhǔn)確、有效的數(shù)據(jù)支持。調(diào)研步驟與方法調(diào)研方法：A.社區(qū)入戶(hù)：小組訪(fǎng)談、深度訪(fǎng)問(wèn)B.定量調(diào)研：街頭攔載——消費(fèi)者調(diào)研地點(diǎn)：調(diào)查社區(qū)：嘉德公寓、百朗園、萬(wàn)地名苑、金溝河小區(qū)、永定路小區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)：西點(diǎn)百貨、今日商業(yè)中心、華普超市、超市發(fā)、國(guó)美電器、大中電器對(duì)象：主要是在該區(qū)域生活、工作和學(xué)習(xí)的人群，包括退休老人，個(gè)體戶(hù)以及上班族、臨時(shí)打工人員等。抽樣方式：隨機(jī)判斷抽樣時(shí)間：2005年12月15日至12月20日上午10:00-下午18:00問(wèn)卷數(shù)量：原定調(diào)研問(wèn)卷為700份〔入戶(hù)調(diào)研問(wèn)卷200份，商場(chǎng)攔截調(diào)研問(wèn)卷500份〕實(shí)際回收問(wèn)卷444份〔入戶(hù)調(diào)研問(wèn)卷144份，商場(chǎng)攔截調(diào)研問(wèn)卷300份〕調(diào)研問(wèn)卷設(shè)計(jì)：封閉式、多項(xiàng)選擇式開(kāi)放式、填充式問(wèn)卷質(zhì)量控制：現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)控、回收篩選調(diào)研內(nèi)容：消費(fèi)區(qū)域、消費(fèi)形式、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)頻度研究、消費(fèi)購(gòu)置力調(diào)研、商業(yè)需求業(yè)態(tài)分析、商業(yè)需求量分析、各業(yè)態(tài)消費(fèi)支出比等經(jīng)營(yíng)商戶(hù)調(diào)研調(diào)研目的在我司完成對(duì)工程整個(gè)區(qū)域內(nèi)的商業(yè)調(diào)研工作之后，為配合本工程日后工作的有效開(kāi)展，最大程度增加對(duì)本工程后期招商工作的可操作性，我司在實(shí)施調(diào)研后續(xù)工作之前都會(huì)進(jìn)行詳細(xì)的經(jīng)營(yíng)商戶(hù)訪(fǎng)談，在本局部報(bào)告中我司將詳細(xì)分析獲得的調(diào)研資料，為后續(xù)操作奠定根底；調(diào)研步驟與方法為確保經(jīng)營(yíng)者調(diào)研的準(zhǔn)確性，我司共進(jìn)行了為期5天的調(diào)研活動(dòng)，具體時(shí)間為2005-12-18至2005-12-22的9：00-19：00，地點(diǎn)為北京市。我司在商戶(hù)調(diào)研過(guò)程中主要采取三種方式，分別為：長(zhǎng)期合作商戶(hù)調(diào)研、內(nèi)部商戶(hù)交叉調(diào)研和預(yù)期主力商戶(hù)拜訪(fǎng)，下面我司就主要調(diào)研方式進(jìn)行詳細(xì)闡述。

經(jīng)營(yíng)商戶(hù)調(diào)研途徑針對(duì)三種調(diào)研方式的選取，我司主要考慮點(diǎn)為各業(yè)態(tài)的招商難度及單位經(jīng)營(yíng)面積，對(duì)于一些未建立合作關(guān)系的大型商戶(hù)采取的主要是拜訪(fǎng)調(diào)研方式，整個(gè)過(guò)程比擬順利，獲得了大量一手資料，相信將會(huì)對(duì)于預(yù)期的工程整體定位方向有良好把控。長(zhǎng)期合作商戶(hù)調(diào)研：偉業(yè)商業(yè)進(jìn)行商業(yè)專(zhuān)業(yè)籌劃營(yíng)銷(xiāo)工作已經(jīng)多年，實(shí)際操作成型工程很多，在此過(guò)程中已經(jīng)積累了相當(dāng)一局部具備行業(yè)知名度、資產(chǎn)及運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)雄厚的大型特色商戶(hù)，通過(guò)行業(yè)優(yōu)勢(shì)對(duì)接，現(xiàn)已形成一塊初具規(guī)模的行業(yè)聯(lián)動(dòng)體系。在每次操作工程前均會(huì)與目標(biāo)商戶(hù)進(jìn)行前期接觸，本次接手本工程同樣依照慣例向商業(yè)經(jīng)營(yíng)對(duì)象出具了工程根底狀況說(shuō)明，通過(guò)該平臺(tái)，現(xiàn)已回收大量有效商戶(hù)問(wèn)卷，將會(huì)在下面局部的具體分析中詳細(xì)說(shuō)明；內(nèi)部商戶(hù)交叉調(diào)研：偉業(yè)在進(jìn)行地產(chǎn)工程運(yùn)作時(shí)，通常對(duì)外經(jīng)營(yíng)部門(mén)會(huì)相互發(fā)布工程信息，各部門(mén)均會(huì)在公司信息平臺(tái)上出示予以交叉互享，自調(diào)研工作開(kāi)展以來(lái)，我司已從中獲取大量有效信息，上述商戶(hù)均已實(shí)施訪(fǎng)談或面談，對(duì)本工程提出了自身的經(jīng)營(yíng)比例建議及意向進(jìn)駐說(shuō)明，在后期實(shí)際操作中，我司將會(huì)做更深一步的實(shí)質(zhì)工作；預(yù)期主力商戶(hù)拜訪(fǎng)：在實(shí)行前期市場(chǎng)調(diào)研工作過(guò)程中，我司已初步模擬定位了一局部具備地區(qū)及全國(guó)影響力的大型商戶(hù)，為了了解其對(duì)于本工程的經(jīng)營(yíng)預(yù)期，提前為大型商戶(hù)的進(jìn)駐出具硬件設(shè)計(jì)條件。自第二階段調(diào)研工作開(kāi)展后，我司將針對(duì)本工程具體情況，繼續(xù)深入調(diào)研，以提出符合工程整體開(kāi)展的建議。

調(diào)研內(nèi)容本次我司將主要依據(jù)商戶(hù)業(yè)態(tài)類(lèi)型、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、選址要求等不同的因素，利用不同手段進(jìn)行商戶(hù)調(diào)研，調(diào)研工作將依據(jù)所調(diào)研業(yè)態(tài)數(shù)據(jù)為根底指標(biāo)，調(diào)研內(nèi)容包括：?jiǎn)挝蛔饨鸪惺芰Α⒔?jīng)營(yíng)面積、產(chǎn)品進(jìn)駐硬件條件、業(yè)態(tài)進(jìn)駐意向、對(duì)于本工程開(kāi)展預(yù)期等。投資者調(diào)研方式投資群體分析投資者是未來(lái)本工程商業(yè)的最主要購(gòu)置者，了解他們的需求對(duì)本工程的未來(lái)前景及價(jià)格定位有著重大的意義，因此我司針對(duì)長(zhǎng)期聯(lián)絡(luò)的有投資意向的投資人，進(jìn)行了比擬深入的分析，針對(duì)投資客的投資傾向，可承受總價(jià)水平，期望租金等方面進(jìn)行分析，為后續(xù)定位報(bào)告提供支持依據(jù)。研究方法：面訪(fǎng)、訪(fǎng)問(wèn)被訪(fǎng)投資人范圍：北京市范圍內(nèi)的有一定投資意向的投資者和經(jīng)營(yíng)者調(diào)研份數(shù)共計(jì)：200份；有效樣本：166份調(diào)研內(nèi)容:投資商業(yè)考慮因素、投資面積、預(yù)期單價(jià)、預(yù)期回報(bào)率、投資能力、資金來(lái)源、對(duì)本工程的看法等

二區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境總體研究1區(qū)域人口狀況1-1人口總量在我司界定調(diào)研范圍內(nèi)，分布著眾多的科研院所、醫(yī)院、國(guó)家機(jī)關(guān)等，如中國(guó)科技大學(xué)研究生院、國(guó)防大學(xué)、解放軍陸軍總醫(yī)院、武警總醫(yī)院、中國(guó)國(guó)際播送電臺(tái)、空政歌舞團(tuán)等20多家。還有總政、海軍、陸軍、鐵路等機(jī)關(guān)部門(mén)的家屬宿舍多設(shè)在這里，截止目前，該區(qū)域內(nèi)共有人口萬(wàn)，主要以該地區(qū)的科研院所、解放軍總醫(yī)院等居住區(qū)及老居民為主，其中有5-6萬(wàn)流動(dòng)人口，據(jù)我司統(tǒng)計(jì)，隨著周邊新設(shè)區(qū)的入住，未來(lái)3年內(nèi)本區(qū)域人口將有較大的增量，據(jù)我司初步統(tǒng)計(jì)未來(lái)人口將增長(zhǎng)到30萬(wàn)人。

1-2性別構(gòu)成區(qū)域內(nèi)男性人口多于女性人口比例，比例分別為56%、44%，這是由于本區(qū)域?qū)俦本┸娬挝痪奂瘏^(qū)域因此造就了本區(qū)域內(nèi)男性人口多于女性人口的現(xiàn)象。從右圖統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中可以看出，本區(qū)域內(nèi)人口性別狀況是：男性所占總?cè)丝诒壤扰远?2%。而男性消費(fèi)習(xí)慣對(duì)餐飲、娛樂(lè)等許多于女性，而女性消費(fèi)習(xí)慣是以百貨、服裝服飾為主；區(qū)域內(nèi)人口性別構(gòu)成，對(duì)本工程商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃有一定影響。1-3年齡結(jié)構(gòu)本區(qū)域內(nèi)年齡結(jié)構(gòu)主體是45-59歲的成熟型中年人為主，占總?cè)丝诘?3%，這與工程周邊各大機(jī)關(guān)的工作人員是分不開(kāi)的。其次是36-45歲中年人群占到總?cè)丝诘?3%；再次是25-35歲之間的青年群體，占總?cè)丝诘?9%；再次為25歲以下的青少年群體；最少為60歲以上人群，占總?cè)丝诘?0%。區(qū)域內(nèi)45-59歲之間的成熟型中年人數(shù)量較多，此類(lèi)人群正處于即將退休之際，據(jù)我司不完全統(tǒng)計(jì)本區(qū)域內(nèi)此類(lèi)人群大局部擁有中高級(jí)職稱(chēng)，考慮再就業(yè)的到達(dá)45-66%，因此此類(lèi)人群仍處于事業(yè)的收獲期，對(duì)生活的品質(zhì)擁有較高的要求。1-4教育水平本區(qū)域內(nèi)受過(guò)本科教育的到達(dá)35%；受過(guò)研究生以上教育的到達(dá)24%；由此可以看出本區(qū)域受過(guò)高等教育的人群占到總?cè)丝?9%，這是由于本區(qū)域內(nèi)有眾多國(guó)家級(jí)科研單位以及軍政司令部，如：中國(guó)航空航天總公司、中國(guó)炮兵司令部、中國(guó)裝甲兵司令部等，此類(lèi)單位在職人員受教育水平較高。而在本區(qū)域內(nèi)田村附近居住人群以流動(dòng)性人口較多，此類(lèi)人群受教育程度以初中、高中居多，并且此類(lèi)人群以從事簡(jiǎn)單體力勞動(dòng)為主的工作為主，如：美容、餐飲效勞。本區(qū)域內(nèi)受教育程度比例最多的本科及本科以上人群，特點(diǎn)是接受新事物能力較強(qiáng)，對(duì)生活品質(zhì)的要求較高，并且此類(lèi)人群晚婚者居多。

1-5職業(yè)構(gòu)成區(qū)域內(nèi)人口中主要從事以下幾個(gè)職業(yè)：軍政人員、科研人員、醫(yī)務(wù)人員。工程周邊國(guó)家機(jī)關(guān)、軍政人員、科研人員較多，因此我們針對(duì)這兩類(lèi)人群進(jìn)行分析比擬：軍政人員消費(fèi)特征分析本區(qū)域內(nèi)擁有較多的軍政部門(mén)，如：中國(guó)炮兵司令部、中國(guó)裝甲兵司令部、中國(guó)海軍司令部等，從而使得本區(qū)域內(nèi)軍政人員較多。軍政人員消費(fèi)傾向性主要表達(dá)在對(duì)餐飲需求較多，由于此類(lèi)人群的特殊性使得其對(duì)其它業(yè)態(tài)需求不明顯，因此促使本區(qū)域內(nèi)餐飲業(yè)極為興旺，而其它業(yè)態(tài)在此區(qū)域相對(duì)開(kāi)展較為緩慢。對(duì)本工程所在區(qū)域而言，區(qū)域內(nèi)居住的軍政人員較多，這使得區(qū)域內(nèi)其他業(yè)態(tài)有利消費(fèi)的人群積累相對(duì)較少，這種狀況將對(duì)本工程商業(yè)的定位帶來(lái)一定的影響?？蒲腥藛T消費(fèi)特征分析本區(qū)域內(nèi)擁有較多的國(guó)家級(jí)科研單位，如：中國(guó)航空航天部、人民解放軍總醫(yī)院等，從而使得本區(qū)域內(nèi)居住的科研人員較多，此類(lèi)人群消費(fèi)水平不高，對(duì)消費(fèi)品的品質(zhì)沒(méi)有特別要求，但此類(lèi)人群會(huì)對(duì)某一特定商品或事物的檔次、功能要求較高。本區(qū)域居住較多此類(lèi)人群，因此對(duì)本工程定位業(yè)態(tài)的檔次有一定的借鑒作用。1-6收入水平本區(qū)域的收入水平較高，如下列圖4001-5000元以上的占到總?cè)丝诘?1%；5000元以上的占到總?cè)丝诘?8%，3001-4000元占到總?cè)丝诘?9%；2000-3000元占到總?cè)丝诘?3%；2000元以下僅占總?cè)丝诘?%。從數(shù)據(jù)中不難發(fā)現(xiàn)本區(qū)域月收入3001-5000元占總?cè)藬?shù)的60%，這與本區(qū)域內(nèi)科研單位與軍政單位居多是分不開(kāi)的。北京市2004年平均收入水平為2439.42元/月，而本區(qū)域人均月收入在3000以上的到達(dá)78%，因此本區(qū)域居民擁有較高的收入水平。1-7人口消費(fèi)力從上圖中可以看出2004年與2003年相比，本區(qū)域的食品、煙酒、衣著、娛樂(lè)教育支出都有顯著增長(zhǎng)，而家庭設(shè)備及維修、個(gè)人醫(yī)療保健、交通和通訊支出略有下降；本區(qū)域2004年同2003年比擬，人口對(duì)居住的消費(fèi)根本持平。

1-8未來(lái)人口趨勢(shì)。1-9小結(jié)通過(guò)統(tǒng)計(jì)，區(qū)域內(nèi)人口總量到達(dá)25萬(wàn)人，常住人口到達(dá)總?cè)丝诘?0%，區(qū)域內(nèi)人口男女性別比例為56%、44%；通過(guò)我司統(tǒng)計(jì)本區(qū)域受過(guò)高等教育〔本科以上學(xué)歷〕人口較多，占總?cè)丝诘?9%，同時(shí)據(jù)我司統(tǒng)計(jì)，本區(qū)域人口職業(yè)以軍政人員、研究人員居多，消費(fèi)力較強(qiáng)。綜上所述，本區(qū)域人口的特點(diǎn)及消費(fèi)習(xí)慣對(duì)本工程的定位能夠起到一定借鑒作用，并且隨著北京城市規(guī)劃不斷的深入，奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)在本區(qū)域不斷的表達(dá)，本區(qū)域內(nèi)人口在未來(lái)將有較大的增長(zhǎng)幅度，對(duì)本工程商業(yè)有利的消化促進(jìn)都是本工程強(qiáng)有利的優(yōu)勢(shì)。2區(qū)域交通環(huán)境分析2-1交通環(huán)境現(xiàn)狀區(qū)域內(nèi)目前有多條交通干道，有公交、地鐵，總體來(lái)說(shuō)十分便利，本工程緊鄰五棵松地鐵站；東側(cè)緊鄰西四環(huán)，自駕車(chē)、乘坐地鐵都十分便利。但由于三環(huán)的交通壓力大，引致長(zhǎng)安街、阜成路等東西向干道局部時(shí)段通行不暢，而且玉泉路的北段正在拓寬，尚未開(kāi)通，車(chē)輛至此要繞道而行。區(qū)域內(nèi)上下班頂峰時(shí)間，本區(qū)域主要的交通干道仍以西四環(huán)和復(fù)興路為主，因此這兩條道路交通壓力十分大，在交通頂峰期時(shí)常出現(xiàn)車(chē)輛擁堵現(xiàn)象，有時(shí)甚至交通癱瘓。區(qū)域內(nèi)交通主干道的擁堵與區(qū)域內(nèi)交通次干道交通的通暢形成鮮明比照；本區(qū)域內(nèi)交通次干道道路狀況較為理想，根本為雙向行駛雙車(chē)道，但由于區(qū)域內(nèi)次干道與主干道聯(lián)系不夠密切，不能充分緩解主干道的交通壓力，同時(shí)次干道對(duì)車(chē)輛疏導(dǎo)的有限性，沒(méi)能完全表達(dá)出次干道在交通中應(yīng)有作用。圖表：區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有道路圖表區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有道路東西向田村路阜石路金溝河路復(fù)興路太平路南北向玉泉路永定路西四環(huán)路西翠路萬(wàn)壽路本文為網(wǎng)上收集整理，如需要該文檔得朋友，歡迎下載使用精品文檔，word文檔圖表：本工程交通道路圖

2-2交通道路分析主要交通道路從東西向的城市主干道看：本工程區(qū)域內(nèi)東西方向現(xiàn)有二條城市主干道：復(fù)興路貫穿整個(gè)市區(qū)已經(jīng)經(jīng)過(guò)規(guī)劃，因此短期內(nèi)不可能再重新規(guī)劃，目前復(fù)興路路況較好，通行車(chē)流量大，但是容易在田村區(qū)域橋的交通頂峰時(shí)段形成頂峰擁擠的局面，而且堵塞的情況十分嚴(yán)重。阜石路東起西四，西至西五環(huán)外，該路東起三環(huán)路航天橋，西至門(mén)頭溝雙峪環(huán)島，全長(zhǎng)約16公里。沿途經(jīng)過(guò)石景山、田村、航天橋，東向?qū)⑦B上阜成門(mén)、西四、景山、朝陽(yáng)門(mén)、青年路，直通通州，無(wú)論從南北長(zhǎng)度，還是所貫穿區(qū)域的重要性，都可以堪稱(chēng)“第二條長(zhǎng)安街〞。屆時(shí)，工程周邊方圓兩公里內(nèi)將有兩條東西向的城市主干道，有利與連接?xùn)|西向的物流和人流，協(xié)調(diào)東西方向區(qū)域的經(jīng)濟(jì)開(kāi)展。從南北向的城市主干道看本工程區(qū)域內(nèi)南北方向現(xiàn)有四條城市主干道：以西四環(huán)路和西三環(huán)路為主，玉泉路和永定路為輔。其中玉泉路〔南起京石高速，北至田村路〕的京石高速至人民渠段已拓寬。次級(jí)道路田村路田村路西起西黃村橋，東至定慧北橋，目前道路寬度僅有20米左右，道路狀況較差，在天下城批發(fā)市場(chǎng)處易發(fā)生車(chē)流堵塞現(xiàn)象。金溝河路西起永定路，東至西四環(huán)輔路。經(jīng)過(guò)擴(kuò)建后的金溝河路道路全長(zhǎng)約870米，為城市次干路。道路斷面為一幅路，路面寬22米，兩側(cè)人行步道各寬4米，北側(cè)人行步道外側(cè)綠化帶寬5米。同步實(shí)施雨水、綠化、照明、交通工程等配套工程。玉泉路目前正在拓寬，由于玉泉新城正在建設(shè)，通過(guò)的車(chē)輛較多，兩邊的臨時(shí)攤點(diǎn)很多，通行情況比擬混亂。西翠路西翠路是貫穿復(fù)興路，南起太平路北至阜成路，連接復(fù)興路、太平路、阜成路的道路之一，并且西翠路西側(cè)緊鄰五棵松北京奧運(yùn)場(chǎng)館。西翠路全長(zhǎng)6750米，為雙向行駛的四車(chē)道道路，屬于城市次干道，西翠路左右兩側(cè)各有寬約2米綠化帶。2-3交通設(shè)施分析地鐵地鐵在城市交通中充當(dāng)著緩解城市頂峰時(shí)間交通壓力、疏散工作人群的重要角色，同時(shí)由于其對(duì)環(huán)境污染相對(duì)較小，占用城市空間小的特殊性被越來(lái)越多的世界重要城市所采用。隨著北京2021年奧運(yùn)的臨近，北京交通規(guī)劃對(duì)城市軌道交通越來(lái)越重視。近幾年私家車(chē)逐年成倍遞增，道路交通的壓力已到崩潰的邊緣，因此在被稱(chēng)之為“堵城〞的北京，地鐵對(duì)交通的奉獻(xiàn)更是功不可沒(méi)，據(jù)北京交通部有關(guān)資料顯示上下班頂峰期，乘坐私家車(chē)從五棵松到達(dá)國(guó)貿(mào)需要60分鐘左右時(shí)間；乘坐公交車(chē)到達(dá)國(guó)貿(mào)需要90-110分鐘；乘坐地鐵到達(dá)國(guó)貿(mào)僅需34分鐘。因此在本區(qū)域地鐵起特殊作用不可低估。由于住在西區(qū)的大多數(shù)人依靠地鐵出行，因此導(dǎo)致早上6∶00以后從這里上車(chē)就根本沒(méi)有座位了，晚上同樣如此，11∶00以后地鐵車(chē)廂里還十分擁擠〔根本情況是，上班向東的線(xiàn)路到八寶山還略微寬敞，到了萬(wàn)壽路大量人流涌入，造成車(chē)廂擁堵?tīng)顩r十分嚴(yán)重；如果目的地是公主墳或是軍博，狀況更為糟糕。尤其令人不安的是，目前西邊還在不斷興建大型住宅小區(qū)，以后搭乘地鐵的居民會(huì)越來(lái)越多，地鐵未來(lái)的搭乘狀況還不得而知。公交工程周邊公交線(xiàn)路較多，根本上可以到達(dá)市區(qū)各地，由于本項(xiàng)位于復(fù)興路與西四環(huán)交接十字路口，而復(fù)興路和西四環(huán)路是本區(qū)域內(nèi)的主要交通干道，運(yùn)行公交線(xiàn)路較多，因此搭乘公交車(chē)到達(dá)本工程極為便利。如下列圖：本文為網(wǎng)上收集整理，如需要該文檔得朋友，歡迎下載使用精品文檔，word文檔工程周邊公交站點(diǎn)圖工程周邊公交站點(diǎn)圖所在道路公交線(xiàn)路始發(fā)站終點(diǎn)站復(fù)興路620廣安門(mén)張儀村711阜成路青塔373公主墳衙門(mén)內(nèi)747北京西站大峪復(fù)興路—西四環(huán)982北京西客站西北旺804花家鄉(xiāng)駕校姜莊戶(hù)967鴻益駕校北崗子905場(chǎng)分園頤和園748曉月苑小區(qū)育新小區(qū)958八大處北京游樂(lè)園621四海公園玉泉路817玉泉路國(guó)防大學(xué)西四環(huán)942橋梓東直門(mén)西四環(huán)－通州927亦莊站西客站西四環(huán)－豐臺(tái)993竇店汽車(chē)站太平橋本文為網(wǎng)上收集整理，如需要該文檔得朋友，歡迎下載使用精品文檔，word文檔2-4區(qū)域人流動(dòng)向良好的交通環(huán)境不僅能夠?yàn)楣こ探M織良性的交通體系，還能夠?yàn)楣こ處?lái)消費(fèi)人流，提升工程人氣，從而為工程的成功運(yùn)作提供有力的外部幫助。本工程所在位置是區(qū)域內(nèi)重要交通樞紐，從上圖中可以看出，本區(qū)域內(nèi)各區(qū)位都有較多公交車(chē)輛可以到達(dá)本工程，交通極為方便，并且從公主墳、從本區(qū)域附近最大社區(qū)“遠(yuǎn)洋山水〞到達(dá)本工程也極為方便，如：公主墳到達(dá)本工程不僅可以乘坐地鐵，還可以乘坐眾多公交車(chē)可以到達(dá)本工程；而“遠(yuǎn)洋山水〞是本區(qū)域最大的社區(qū)，其建成后入住人口可達(dá)3萬(wàn)人，其社區(qū)居民到達(dá)本工程可直接乘坐751、620等車(chē)輛。因此區(qū)域內(nèi)便利的公交系統(tǒng)為本工程帶來(lái)大約20多萬(wàn)的人流。綜上所述，本工程周邊的交通系統(tǒng)極為便利，能夠?yàn)楸竟こ烫峁┹^大的人流，因此在針對(duì)本工程業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)是可以充分考慮交通為本工程帶來(lái)便利。2-5通行狀況從目前的道路通行情況來(lái)看，上班頂峰時(shí)間往西道路狀況根本良好，自駕車(chē)、乘坐公交車(chē)出行道路根本保持暢通；對(duì)于更多的在東邊工作的人來(lái)說(shuō)，由于東西走向的車(chē)流過(guò)分依賴(lài)主干道復(fù)興路，導(dǎo)致負(fù)載過(guò)重，車(chē)流過(guò)玉泉路或者大中音響器材城路口時(shí)擁堵?tīng)顩r十分嚴(yán)重，并且越往東擁堵?tīng)顩r就越嚴(yán)重。此種狀況一直延續(xù)到早晚交通頂峰結(jié)束。通過(guò)上述分析，可以看出目前的交通狀況尚不盡如人意，未來(lái)等小區(qū)周邊道路完善之后,交通狀況將會(huì)有所改善,但是由于玉泉路遠(yuǎn)洋山水、玉泉新城這兩個(gè)百萬(wàn)平米大盤(pán)的建設(shè),這里的人口密度將會(huì)大幅上升,同時(shí)伴隨著北京2021年奧運(yùn)會(huì)的召開(kāi)，北京2005-2021年新城市規(guī)劃:兩軸-兩帶-多中心的推進(jìn)，本區(qū)域交通問(wèn)題將成為首要解決的大問(wèn)題，因此未來(lái)政府對(duì)本區(qū)域交通道路的改造是勢(shì)在必行的大趨勢(shì)。本文為網(wǎng)上收集整理，如需要該文檔得朋友，歡迎下載使用精品文檔，word文檔2-6未來(lái)交通規(guī)劃阜石路北京市總規(guī)修編已將該路全線(xiàn)提級(jí)為城市快速路，相關(guān)的規(guī)劃條件也做了較大調(diào)整，目前設(shè)計(jì)部門(mén)已經(jīng)完成了該路的規(guī)劃方案，相關(guān)區(qū)政府正在積極準(zhǔn)備征地拆遷工作，待條件成熟就開(kāi)工建設(shè)。改建后的阜石路將由60米拓寬到80米，經(jīng)過(guò)車(chē)輛的行駛時(shí)速將由60公里提高到80公里。此外，沿線(xiàn)將新建、改建永定路立交、玉泉路立交、田村東路立交等6座立交橋，作為阜石路升級(jí)快速路的配套措施。改建后的阜石路將與長(zhǎng)安街西延長(zhǎng)線(xiàn)及蓮花池西路共同構(gòu)成東西方向的交通主干道。玉泉路根據(jù)相關(guān)的規(guī)劃，玉泉路未來(lái)將拓寬為60米，目前正在開(kāi)工修建。玉泉路將向北延伸，在上城東邊路過(guò)，一直向北，到達(dá)永定河引水渠，原有的橋要拓寬，然后向西，再向北，與杏石口路的接口處是南平莊。目前看來(lái)，到今年年底即有望連接北邊的杏石口路。拓寬60米后的玉泉路，南起京石高速公路，北達(dá)杏石路，將會(huì)成為西部地區(qū)除環(huán)線(xiàn)外的惟一一條連通南北的城市主干路。田村路未來(lái)田村路將拓寬為40米，大大提高東西向的車(chē)流通行能力，成為區(qū)域內(nèi)阜石路、復(fù)興路之外的第三條重要道路。2-7區(qū)域交通總結(jié)總體看來(lái)，區(qū)域內(nèi)的主要交通道路都將進(jìn)行拓寬工程，這將極大的舒緩目前區(qū)域交通困難的現(xiàn)狀；因此未來(lái)道路狀況比擬樂(lè)觀。但是隨著周邊眾多大盤(pán)工程的入住，迅猛遞增的人口和車(chē)輛也會(huì)重新帶來(lái)很大的交通壓力，因此，區(qū)域道路交通還有待進(jìn)一步完善。3工程周邊人流、車(chē)流分析3-1研究目的從工程周邊人、車(chē)流動(dòng)向?yàn)楣こ坍a(chǎn)品外部人流動(dòng)線(xiàn)規(guī)劃提供依據(jù)；從工程周邊固定人、車(chē)流量的比照為本工程商業(yè)租金變化確定依據(jù)；根據(jù)工程周邊道路人、車(chē)流量進(jìn)行工程未來(lái)營(yíng)業(yè)額預(yù)測(cè)；本文為網(wǎng)上收集整理，如需要該文檔得朋友，歡迎下載使用精品文檔，word文檔3-2人流量統(tǒng)計(jì)通過(guò)一周的監(jiān)測(cè)，各主要街道人流狀況如下：圖表：一周內(nèi)各主要街道人流量統(tǒng)計(jì)表時(shí)間星期三〔〕星期四〔〕星期五〔〕星期六〔〕星期日〔〕星期一〔〕星期二〔〕四環(huán)路10：25-10：30人流量103115106114134132107四環(huán)路12：25-12：30人流量6759811271415151四環(huán)路14：25-14：30人流量40537252617735四環(huán)路17：25-17：30人流量113107113121147167101復(fù)興路10：25-10：30人流量283264256237255292276復(fù)興路12：25-12：30人流量81739274637277復(fù)興路14：25-14：30人流量11010612610599108113復(fù)興路17：25-17：30人流量3113073412552803443215分鐘內(nèi)平均人流量四環(huán)路：95；復(fù)興路：192；四環(huán)路、復(fù)興路一周內(nèi)人流波形分析從上圖中可以看出本工程周邊四環(huán)路、復(fù)興路一周內(nèi)〔周一至周五〕人流動(dòng)線(xiàn)的頂峰時(shí)間段為17：25-17：30左右，此時(shí)間段為下班人群的頂峰期；一周內(nèi)〔周一至周五〕人流最少的時(shí)間段為14：25-14：30；由此可以看出周一至周五工程周邊有效消費(fèi)時(shí)間段為17：25以后。而周六、日的人流動(dòng)線(xiàn)波動(dòng)的頂峰時(shí)間段為12：25-12：30，此時(shí)間段為工程周邊區(qū)域居民假日出行的時(shí)段，因此此時(shí)段人流量大；綜上所述：四環(huán)路、復(fù)興路周一至周五經(jīng)過(guò)本工程人流的頂峰時(shí)間段為17：25以后；周六、日經(jīng)過(guò)本工程人流的頂峰時(shí)間段為12：25以后。3-3車(chē)流量分析小型轎車(chē)車(chē)流量〔私家車(chē)、出租車(chē)〕圖表：一周內(nèi)各主要街道小型轎車(chē)流量統(tǒng)計(jì)表時(shí)間星期三〔〕星期四〔〕星期五〔〕星期六〔〕星期日〔〕星期一〔〕星期二〔〕四環(huán)路10：25-10：30車(chē)流量626617603187176677661四環(huán)路12：25-12：30車(chē)流量2372462339478235235四環(huán)路14：25-14：30車(chē)流量1761591515257171172四環(huán)路17：25-17：30車(chē)流量793785783231222803784復(fù)興路10：25-10：30車(chē)流量581576577237274565561復(fù)興路12：25-12：30車(chē)流量145139126133137153138復(fù)興路14：25-14：30車(chē)流量1711651697687185164復(fù)興路17：25-17：30車(chē)流量7347377213413477537435分鐘內(nèi)平均車(chē)流量四環(huán)路：366；復(fù)興路：348；從上表可以看出一周內(nèi)周一至周五，同一時(shí)段車(chē)流量根本保持一致，沒(méi)有太大幅度的改變；周六、日車(chē)流量與周一至周五相比明顯減少，這是由于本區(qū)域內(nèi)的復(fù)興路與四環(huán)路為本區(qū)域內(nèi)車(chē)流的主要交通道路，而到周六、日由于沒(méi)有上下班車(chē)流，因此車(chē)輛流量較少。四環(huán)路、復(fù)興路一周內(nèi)車(chē)流波形分析從右圖中可以看出〔除周六、日〕四環(huán)路、復(fù)興路一周內(nèi)車(chē)流頂峰時(shí)間段以17：25-17：30；低峰時(shí)間段在14：25-14：30，由于四環(huán)路、復(fù)興路是本區(qū)域內(nèi)主要交通干道，因此上、下班頂峰期出現(xiàn)車(chē)流量激增的狀態(tài)。同時(shí)間段比照周六、日四環(huán)路、復(fù)興路車(chē)流明顯減少，由此推斷本區(qū)域是以居住為主，區(qū)域內(nèi)沒(méi)有較具規(guī)模商業(yè)，區(qū)域內(nèi)商業(yè)對(duì)周邊消費(fèi)力不具有吸引力。公交車(chē)車(chē)流量分析圖表：一周內(nèi)各主要街道公交車(chē)流量統(tǒng)計(jì)表時(shí)間星期三〔〕星期四〔〕星期五〔〕星期六〔〕星期日〔〕星期一〔〕星期二〔〕四環(huán)路10：25-10：30車(chē)流量812111010910四環(huán)路12：25-12：30車(chē)流量11911891011四環(huán)路14：25-14：30車(chē)流量10101111111111四環(huán)路17：25-17：30車(chē)流量101191111910復(fù)興路10：25-10：30車(chē)流量10911１１１１811復(fù)興路12：25-12：30車(chē)流量9101010101111復(fù)興路14：25-14：30車(chē)流量10910991010復(fù)興路17：25-17：30車(chē)流量121511１４１311135分鐘內(nèi)平均車(chē)流量四環(huán)路：11；復(fù)興路：10；從上圖可以看出四環(huán)路與復(fù)興路一周內(nèi)公交車(chē)流有較大變化的時(shí)間段為10：25-10：30和17：25-17：30，這兩個(gè)時(shí)間段為上下班的頂峰時(shí)段，由于交通較為擁堵，因此造成此時(shí)段過(guò)往公交車(chē)輛不確定和不統(tǒng)一；從上表可以看出，其他時(shí)間段過(guò)往公交車(chē)輛數(shù)目根本相同，相對(duì)早晚兩個(gè)時(shí)間段沒(méi)有較大幅度的變化。3-4人、車(chē)流量與租金的關(guān)系圖表：主要街道總流量與相應(yīng)租金水平比照表街道名稱(chēng)〔調(diào)研區(qū)域內(nèi)〕人流總流量車(chē)流總流量2〕西四環(huán)路2647102243-5復(fù)興路517197354-11從上表數(shù)據(jù)中直觀的反響出：復(fù)興路一周內(nèi)工程周邊的人流多于西環(huán)路；而車(chē)流少于四環(huán)路；這是由于四環(huán)路為北京重要的交通干道，因此相對(duì)而言人流的密集度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如車(chē)流；同樣，復(fù)興門(mén)在本區(qū)域內(nèi)不僅充當(dāng)交通主干道，還是去往石景山區(qū)的主要道路之一，是區(qū)域內(nèi)的主要交通樞紐；同時(shí)近幾年來(lái)復(fù)興路兩邊新建了許多樓盤(pán)，因此周一至周五上下班頂峰期，復(fù)興門(mén)路的人流較為密集。從上表中直觀的反響了本區(qū)域內(nèi)人流、車(chē)流與租金水平之間的正比關(guān)系。從我司對(duì)區(qū)域內(nèi)街道主干道租金狀況的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，復(fù)興路沿線(xiàn)租金遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于西環(huán)路，這與西環(huán)是以車(chē)流為主是分不開(kāi)的，并且復(fù)興路為長(zhǎng)安街的西段，長(zhǎng)安街為北京租金水平最高的街道，這也是復(fù)興路租金價(jià)格較高的原因之一。3-5人流量帶給本工程的潛在收益根據(jù)國(guó)際商業(yè)人流效益統(tǒng)計(jì)慣例：一個(gè)工程周邊的固定人流是商業(yè)工程的潛在消費(fèi)群體和消費(fèi)力，因此我司通過(guò)對(duì)本工程周邊每日平均人流量的統(tǒng)計(jì)初步估算能夠?yàn)楸竟こ躺虡I(yè)帶來(lái)收益，從而為本工程的市場(chǎng)定位確定可行性依據(jù)。圖表：一周四個(gè)時(shí)間段平均人流量街道名稱(chēng)〔調(diào)研區(qū)域內(nèi)〕一周平均人流量〔人〕合計(jì)：〔人〕四環(huán)路9：00-12：00人流量417114434四環(huán)路12：00-15：00人流量2967四環(huán)路15：00-17：00人流量1337四環(huán)路17：00-21：00人流量5959復(fù)興路9：00-12：00人流量958129752復(fù)興路12：00-15：00人流量2736復(fù)興路15：00-17：00人流量2630復(fù)興路17：00-21：00人流量14805根據(jù)商業(yè)有效人流產(chǎn)生效益：每日平均人流的50%-70%為有效人流，每人消費(fèi)25-50元消費(fèi)額計(jì)算，〔以北京人均零售業(yè)每次消費(fèi)額為25-50元〕能為本工程帶來(lái)收益，因此，可以下表：圖表：有效人流為本工程帶來(lái)收益街道名稱(chēng)〔調(diào)研區(qū)域內(nèi)〕每天平均人流量〔人〕最小有效人流〔總?cè)肆鞯?0%〕最大有效人流〔總?cè)肆?50%〕人均零售品單次消費(fèi)額〔元〕25502550西四環(huán)路14434180425360850252595505190復(fù)興路297523719007438005206601041320加權(quán)平均〔元〕：從上表計(jì)算的結(jié)果中可以看出，每天工程周邊通過(guò)人流能為本工程帶來(lái)414243.75-579941.25元有效收入。按照本工程商業(yè)規(guī)劃16000平米的體量計(jì)算，本工程商業(yè)預(yù)計(jì)單位產(chǎn)出為9320元/年——13048元/年，由于本工程地處北京市偏遠(yuǎn)地帶，此營(yíng)業(yè)額已經(jīng)足夠保證商戶(hù)贏利。因此，本工程從目前周邊人流量來(lái)看，開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力不大，因?yàn)橹苓吢愤^(guò)消費(fèi)群體數(shù)量十分充分。本文為網(wǎng)上收集整理，如需要該文檔得朋友，歡迎下載使用精品文檔，word文檔4區(qū)域配套設(shè)施研究4-1醫(yī)院區(qū)域內(nèi)有隸屬于軍隊(duì)的解放軍總醫(yī)院、307醫(yī)院、304醫(yī)院、武警總醫(yī)院、空軍總醫(yī)院等5家大型醫(yī)院，有屬于非軍隊(duì)的腫瘤醫(yī)院、萬(wàn)壽路醫(yī)院、中醫(yī)研究院眼科醫(yī)院、航空航天總部醫(yī)院等6家醫(yī)院，區(qū)域內(nèi)聚集了較多的醫(yī)療機(jī)構(gòu)，有利于吸引相關(guān)的醫(yī)療衛(wèi)生企業(yè)在此設(shè)立機(jī)構(gòu)，使該區(qū)域成為一個(gè)醫(yī)療衛(wèi)生行業(yè)聚集的基地。隨著國(guó)家醫(yī)療體制改革，醫(yī)、藥別離，區(qū)域內(nèi)的醫(yī)院將別離出較多藥品零售企業(yè)，進(jìn)而帶動(dòng)相關(guān)的藥品批發(fā)商進(jìn)入，使區(qū)域內(nèi)的醫(yī)療效勞業(yè)更加市場(chǎng)化、高效。4-2航天產(chǎn)業(yè)本工程趨于聚集了航空航天二院、航天一院、長(zhǎng)峰科技等大量的航空航天類(lèi)單位，航空航天產(chǎn)業(yè)規(guī)模較大。鑒于中國(guó)的航空航天事業(yè)開(kāi)展迅速，已到達(dá)世界先進(jìn)水平，隨著經(jīng)濟(jì)體制的改革、社會(huì)的開(kāi)展，預(yù)計(jì)區(qū)域內(nèi)的航空航天研究機(jī)構(gòu)將會(huì)產(chǎn)生更多的研究民用產(chǎn)品的研究機(jī)構(gòu)，以及帶動(dòng)相關(guān)企業(yè)的進(jìn)入，使航空航天業(yè)成為區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)亮點(diǎn)。預(yù)計(jì)在未來(lái)的幾年里，區(qū)域內(nèi)及周邊將繼續(xù)保持住宅開(kāi)發(fā)熱潮，居住人口將有較大的增加，區(qū)域居民的消費(fèi)能力將進(jìn)一步增加，這將強(qiáng)有力地支撐區(qū)域商業(yè)中心的開(kāi)展。4-3教育產(chǎn)業(yè)區(qū)域內(nèi)規(guī)模較大的小學(xué)是五一小學(xué)，位于海淀區(qū)永定路，去年海淀區(qū)政府出資1億多元對(duì)五一小學(xué)進(jìn)行修繕，現(xiàn)已成為一所市級(jí)規(guī)模的現(xiàn)代化學(xué)校。該學(xué)校占地98畝，能容納4000名學(xué)生，擁有專(zhuān)業(yè)教室、設(shè)備完善的體育館、舒適漂亮的住宿樓、容3000人就餐的食堂等，將成為北京城八區(qū)最大的小學(xué)。中學(xué)中比擬知名的是十一學(xué)校，辦學(xué)條件、規(guī)模和水平較好，現(xiàn)已成為北京市高中示范校建設(shè)校之一。幼兒園二十一世紀(jì)雙語(yǔ)幼兒園、五一幼兒園、金穗幼兒園、育才幼小、二院中心幼兒園小學(xué)五一小學(xué)、永定路第一小學(xué)、玉泉小學(xué)、培英小學(xué)、田村中心小學(xué)、圖強(qiáng)一小二小中學(xué)北京市十一中學(xué)、永定路中學(xué)、北京市育強(qiáng)中學(xué)、育英中學(xué)、玉泉路中學(xué)、圖強(qiáng)小學(xué)大學(xué)工商大學(xué)、中科院研究生院數(shù)目眾多的學(xué)校潛藏了一個(gè)巨大的學(xué)生群體市場(chǎng)，學(xué)生群體將和區(qū)域內(nèi)的白領(lǐng)居住群體共同創(chuàng)造一個(gè)巨大的圖書(shū)市場(chǎng)，截止目前，區(qū)域內(nèi)尚無(wú)大型圖書(shū)市場(chǎng)，而隨著未來(lái)居住人口的增多，本區(qū)域?qū)⒅辽儆卸f(wàn)以上的人口，這個(gè)數(shù)量相當(dāng)一座衛(wèi)星城鎮(zhèn)，它的圖書(shū)文化需求是潛力巨大的。4-4國(guó)家軍政機(jī)關(guān)本工程區(qū)域內(nèi)聚集了眾多國(guó)家軍政機(jī)關(guān)，如：中國(guó)炮兵司令、中國(guó)裝甲兵司令部、中國(guó)海軍司令部等等，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平不斷增長(zhǎng)，我國(guó)對(duì)部隊(duì)信息化的改造，使得我軍在智能化的建軍上邁出積極的一步。隨著我國(guó)軍事能力不斷地加強(qiáng)，我國(guó)在國(guó)際上的政治地位也不斷提升。本文為網(wǎng)上收集整理，如需要該文檔得朋友，歡迎下載使用精品文檔，word文檔三區(qū)域地產(chǎn)市場(chǎng)研究1總體概況五棵松地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)比擬特殊，該地區(qū)部隊(duì)、醫(yī)院、國(guó)家機(jī)關(guān)云集，分布著多個(gè)醫(yī)院或者部隊(duì)的現(xiàn)有住宅。附近的土地根本上受到軍區(qū)或軍區(qū)醫(yī)院的控制。所以，五棵松地區(qū)土地供給量在較長(zhǎng)的時(shí)間段一直都不大。但近年，五棵松地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在奧運(yùn)地產(chǎn)概念的推動(dòng)下呈現(xiàn)出快速開(kāi)展的趨勢(shì)。由于地處長(zhǎng)安街西延長(zhǎng)線(xiàn)，交通配套和自然環(huán)境優(yōu)越，區(qū)域內(nèi)分布著大量的公交車(chē)站和五棵松地鐵站，每天的人流量相當(dāng)可觀，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是住宅工程的開(kāi)發(fā)力度。特別是西部奧運(yùn)場(chǎng)館的重頭戲——五棵松奧運(yùn)場(chǎng)館，規(guī)劃總用地約54公頃，該工程已在2003年12月正式開(kāi)工，包括京西最大的體育中心及區(qū)域標(biāo)志性建筑群五棵松奧運(yùn)場(chǎng)館，該地區(qū)也被稱(chēng)為“西奧運(yùn)中心〞。因此在多種利好因素的刺激下，預(yù)計(jì)今后1-2年內(nèi)，該區(qū)域樓盤(pán)供給量將保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。在居住人群方面，區(qū)域居住者主要為一些中央機(jī)關(guān)、軍隊(duì)以及醫(yī)院?jiǎn)T工，這些人具有比擬強(qiáng)的購(gòu)置力，多年的居住生活讓很多居住者對(duì)區(qū)域產(chǎn)生了高度的認(rèn)同感，他們即使二次置業(yè)也往往選擇周邊區(qū)域。一些工程如紫金長(zhǎng)安、以及區(qū)域大盤(pán)玉泉新城、遠(yuǎn)洋山水都具有良好的銷(xiāo)售狀況,同時(shí)也為商業(yè)的開(kāi)展提供了穩(wěn)定的客群。從目前的區(qū)域開(kāi)展?fàn)顩r來(lái)看，區(qū)域未來(lái)的總體規(guī)劃是打造綠色生態(tài)型的居住社區(qū)，并輔之建立區(qū)域型的商業(yè)中心。2住宅類(lèi)物業(yè)2-1供給總量圖表：住宅類(lèi)物業(yè)供給總量序號(hào)住宅類(lèi)物業(yè)名稱(chēng)位置總建筑面積〔平方米〕工程狀況1遠(yuǎn)洋山水石景山玉泉路路口西南側(cè)1300000交房2長(zhǎng)安新城海淀永定路向南1500米1000000交房3樂(lè)府江南海淀永定路1號(hào)300000局部施工4玉泉新城石景山玉泉路以西1000000在施5百朗園海淀復(fù)興路甲36號(hào)63000交房6北京印象西四環(huán)和阜成路交叉口東北角130000交房7紫金長(zhǎng)安五棵松西翠路480000交房8永達(dá)逸家海淀田村路56號(hào)130000交房9今日家園301醫(yī)院往南100米280000交房10翠微生活·靜圓居海淀區(qū)翠微路40000交房11翠微嘉園翠微北里12號(hào)30000交房12嘉德公寓海淀區(qū)復(fù)興路與永定路交口45000交房13中國(guó)房子海淀田村路緊鄰玉泉路100000交房14幸福時(shí)光定慧北橋西1公里田村路北32000交房15諾亞新洲海淀區(qū)五棵松32號(hào)115000在施16永景園海淀永定路2號(hào)35000交房17玉阜嘉園海淀阜玉路口東南角130000交房18玉海園海淀區(qū)玉泉路北段400000交房19陽(yáng)光星期八海淀玉泉路東側(cè)139593交房20永金里小區(qū)海淀五棵松路81號(hào)90000交房21西翠芳庭五棵松地鐵南1500米170000交房22翠谷玉景石景山玉泉路北臨1號(hào)126000交房23萬(wàn)地名苑五棵松十字路口往北300米27000交房24其他老社區(qū)——900000交房25合計(jì)7057593以上表格為本地塊周邊區(qū)域住宅類(lèi)物業(yè)供給統(tǒng)計(jì)表，表格顯示：本地塊周邊區(qū)域現(xiàn)有住宅商品房供給面積約為7057593平方米，除樂(lè)府江南、諾亞新洲、玉泉新城工程還在局部施工外，絕大局部社區(qū)都已經(jīng)交付入住，社區(qū)環(huán)境已經(jīng)成熟。同時(shí)隨著在建工程相繼竣工，未來(lái)的供給量還會(huì)有持續(xù)增加，帶來(lái)更多的人口入??；區(qū)域內(nèi)老社區(qū)體量占有較大的比例，老社區(qū)包括軍隊(duì)大院、高檢家屬區(qū)、其它國(guó)家機(jī)關(guān)家屬區(qū)等老住宅社區(qū)，由此可見(jiàn)本區(qū)域?yàn)樾吕仙鐓^(qū)結(jié)合，老社區(qū)居民以中老年為主，日常消費(fèi)以滿(mǎn)足根本生活需求為主，消費(fèi)力較弱；從右圖的工程體量比例來(lái)看，體量在10萬(wàn)㎡以下和10萬(wàn)-30萬(wàn)㎡的工程分別占到了總量的37%、38%，說(shuō)明該區(qū)域住宅工程以中小體量為主；300000㎡以上體量的工程共占到總量25%，其中1000000㎡以上的工程有3個(gè)，只占到了總量的8%，說(shuō)明該區(qū)域大體量住宅物業(yè)的開(kāi)發(fā)還比擬緩慢，影響居住人口數(shù)量的快速增加。五棵松區(qū)域住宅類(lèi)物業(yè)數(shù)量雖然較多，但體量一般都不大，這主要與土地放量較少的因素有關(guān)，同時(shí)工程所在區(qū)域的老社區(qū)還占有較大的比例，新住宅社區(qū)還未完全成熟。但該區(qū)域住宅類(lèi)物業(yè)開(kāi)發(fā)正處于高速開(kāi)展期，必將成為京西又一大型居住社區(qū)，將為商業(yè)的開(kāi)展帶來(lái)龐大的消費(fèi)人群。2-2分布特點(diǎn)

上圖顯示本地塊周邊區(qū)域住宅類(lèi)物業(yè)的分布特點(diǎn)，可以看出：緊鄰工程的住宅分布量較少，僅有百朗園、嘉德公寓、紫金長(zhǎng)安等少數(shù)幾個(gè)工程，其他住宅工程主要分布在本地塊西部和西北部區(qū)域的玉泉路、阜石路兩側(cè)，距離較遠(yuǎn)，吸引人流會(huì)有一定的困難；接近本工程的住宅體量一般都不大，屬于中小規(guī)模社區(qū)，居住人群有限。而一些大社區(qū)如遠(yuǎn)洋山水、玉泉新城等與本工程有較長(zhǎng)的距離，并且由于本身具有大規(guī)模社區(qū)商業(yè)配套，能消化掉一局部消費(fèi)人群；本工程周?chē)叨俗≌瑪?shù)量較少，除了百朗園、嘉德公寓等較新外，其他都是老住宅社區(qū)，建造年代久遠(yuǎn)，居住人群主要是國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位職工，中老年人居多；而高檔住宅還沒(méi)有完全入住，如紫金長(zhǎng)安剛剛開(kāi)始交房，樂(lè)府江南還在建設(shè)，因此該區(qū)域目前高端人群的數(shù)量還比擬少，消費(fèi)力有待提高。

2-3價(jià)格水平、檔次圖表：住宅物業(yè)價(jià)格水平及檔次序號(hào)住宅類(lèi)物業(yè)名稱(chēng)價(jià)格檔次物業(yè)類(lèi)型容積率1遠(yuǎn)洋山水6500元/㎡中檔普通住宅32長(zhǎng)安新城6300元/㎡中檔普通住宅3樂(lè)府江南7500元/㎡高檔普通住宅4玉泉新城6500元/㎡中檔普通住宅5百朗園8100元/㎡中高檔普通住宅6北京印象8400元/㎡中高檔普通住宅47紫金長(zhǎng)安7400元/㎡中高檔普通住宅8永達(dá)逸家6600元/㎡中檔普通住宅9今日家園4300元/㎡中檔普通住宅10翠微生活·靜圓居6080元/㎡中檔普通住宅411翠微嘉園6000元/㎡中檔普通住宅312嘉德公寓7860元/㎡中高檔公寓--13中國(guó)房子5200元/㎡中高檔普通住宅14幸福時(shí)光4300元/㎡中低檔普通住宅15諾亞新洲8200元/㎡中檔普通住宅16永景園--中檔普通住宅--17玉阜嘉園4800元/㎡中檔普通住宅18玉海園4650元/㎡中檔普通住宅19陽(yáng)光星期八6000元/㎡中檔公寓21永金里小區(qū)5600元/㎡中檔普通住宅22西翠芳庭--中檔普通住宅--23翠谷玉景6800元/㎡中檔普通住宅24萬(wàn)地名苑6000元/㎡中檔普通住宅25其他老社區(qū)——低檔普通住宅--

以上表格顯示本地塊周邊區(qū)域住宅類(lèi)物業(yè)價(jià)格水平及物業(yè)檔次，可以看出：現(xiàn)有住宅類(lèi)物業(yè)的銷(xiāo)售價(jià)格普遍較低，如左圖可以看出在本區(qū)域價(jià)格水平中占主導(dǎo)地位的是6000-7000之間，占到住宅總量的38%；其次是5000以下的住宅占到了總量的33%；5000-6000之間的住宅比例是13%；而超過(guò)8000以上的高檔住宅的比例僅占8%，中檔價(jià)格住宅數(shù)量占到總社區(qū)數(shù)的71%；而結(jié)合物業(yè)類(lèi)型來(lái)看，普通住宅占據(jù)了區(qū)域市場(chǎng)的主體，說(shuō)明該區(qū)域住宅以群眾型社區(qū)為主，社區(qū)居民為普通階層；同時(shí)該區(qū)域還包含了大量的老社區(qū)，樓體建造年代久遠(yuǎn)，較為破舊，多為六層板樓，根本沒(méi)有物業(yè)管理，檔次較低，居住人群大多為中老年人群；區(qū)域內(nèi)住宅的容積率整體較高，其中普通住宅容積率多在2.2-4之間，百朗園的容積率最高到達(dá)6，而公寓的容積率一般也在2.37-3之間，可以看出目前區(qū)域住宅產(chǎn)品的品質(zhì)比東部還有較大差距，區(qū)域樓盤(pán)從東向西，越是遠(yuǎn)離四環(huán)路，容積率越低；結(jié)合住宅類(lèi)物業(yè)供給總量列表來(lái)看，本區(qū)域新建住宅價(jià)格已成上升趨勢(shì)，在施樓盤(pán)中兩個(gè)高檔住宅物業(yè)的出現(xiàn)，暗示區(qū)域未來(lái)物業(yè)檔次將向著中高端產(chǎn)品開(kāi)展，說(shuō)明隨著區(qū)域地塊價(jià)值的不斷提升，打造高品質(zhì)、中高檔次住宅社區(qū)成為未來(lái)開(kāi)展的必要方向。

2-4目標(biāo)客戶(hù)區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)目標(biāo)客戶(hù)可分為以下幾類(lèi)：高檔住宅目標(biāo)客戶(hù)：高級(jí)商務(wù)人群、國(guó)家行政機(jī)關(guān)高層管理人群等人群特點(diǎn)：收入高、消費(fèi)力強(qiáng)，追求高品質(zhì)的生活；日常消費(fèi)主要以商務(wù)活動(dòng)為主，購(gòu)物喜歡到高檔購(gòu)物中心或品牌專(zhuān)賣(mài)店，價(jià)格不是其主要考慮因素，以表達(dá)其身份地位，目前該區(qū)域這類(lèi)人群較少。中高檔住宅目標(biāo)客戶(hù)：商務(wù)人群、白領(lǐng)、周邊企事業(yè)單位職工等人群特點(diǎn)：收入為中高層次，講究生活品位，對(duì)品牌的認(rèn)知度較高；消費(fèi)力較強(qiáng)，能夠接受中高層次消費(fèi)，隨著周邊新社區(qū)的相繼建設(shè)，這類(lèi)人群的數(shù)量不斷增加。低檔住宅目標(biāo)客戶(hù)：老城區(qū)域居民，搬遷人群等人群特點(diǎn)：屬于中低收入階層，日常消費(fèi)以滿(mǎn)足根本生活需要，消費(fèi)力一般，目前這類(lèi)居民仍占有相當(dāng)?shù)谋壤?/p>

2-5銷(xiāo)售率、入住率圖表：住宅類(lèi)物業(yè)空置狀況序號(hào)住宅類(lèi)物業(yè)名稱(chēng)開(kāi)盤(pán)時(shí)間銷(xiāo)售率入住時(shí)間入住率1遠(yuǎn)洋山水2003/12/1一期已售完2005/7/31--2長(zhǎng)安新城2001/4/195%2002/6/3090%3樂(lè)府江南2004/04/1095%2005/06/3030-40%4玉泉新城2005/05/0198%2005/12/3105百朗園2000/5/6100%2001/12/195%6北京印象2001/9/20100%2003/6/2890%7紫金長(zhǎng)安2004/5/29--2005/4/30--8永達(dá)逸家2004/02/29100%2004/12/3130-40%9今日家園1998/12/1100%2000/12/3190%10翠微生活·靜圓居2002/7/6--2003/3/28--11翠微嘉園2001/5100%12嘉德公寓1998/5/1100%1998/5/1--13中國(guó)房子2003/12/11100%2004/10/3175-85%14幸福時(shí)光2003/04/06100%2004/03/3195%15諾亞新洲2005/8/23--2007/3/31--16永景園——————100%17玉阜嘉園2001/03/16100%2003/12/31100%18玉海園2000/04/01100%2001/05/01100%19陽(yáng)光星期八2003/06/12————100%21永金里小區(qū)1998/12/01100%1999/04/01100%22西翠芳庭2003/4/5100%2003/7/28--23翠谷玉景2003/05/3197%2004/12/3197%24萬(wàn)地名苑2000/5/1100%2000/8/1100%25其他老社區(qū)——100%上表為本區(qū)域住宅類(lèi)物業(yè)銷(xiāo)售率和入住率統(tǒng)計(jì)，通過(guò)表格可以看出：區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)良好的銷(xiāo)售狀況，以及較高的入住率，可以看出消費(fèi)者對(duì)區(qū)域居住環(huán)境的認(rèn)可，區(qū)域開(kāi)展?jié)摿^大；2004年以前的樓盤(pán)入住率較高，根本上到達(dá)了100%，說(shuō)明該區(qū)域已逐漸成為成熟的居住社區(qū)，居住人群結(jié)構(gòu)已經(jīng)比擬穩(wěn)定，也是目前商業(yè)的主要消費(fèi)人群；2004-2005開(kāi)盤(pán)樓盤(pán)的入住時(shí)間主要集中在今后1-2年，且以大盤(pán)社區(qū)和高檔住宅工程為主，說(shuō)明居住人群數(shù)量和綜合素質(zhì)將有大的提高，必然會(huì)對(duì)區(qū)域商業(yè)開(kāi)展產(chǎn)生巨大的推動(dòng)作用；高檔住宅銷(xiāo)售率持續(xù)上升，說(shuō)明該區(qū)域住宅目標(biāo)消費(fèi)群體中高收入群體數(shù)量不斷擴(kuò)大，漸漸成為主流。樓盤(pán)銷(xiāo)售狀況良好，區(qū)域住宅市場(chǎng)還未飽和；入住率相對(duì)較高，說(shuō)明消費(fèi)者對(duì)區(qū)域居住環(huán)境比擬認(rèn)可；主要目標(biāo)購(gòu)置人群為中高檔消費(fèi)者。2-6未來(lái)開(kāi)展趨勢(shì)從區(qū)域現(xiàn)有狀況來(lái)看，五棵松由于地處自然風(fēng)景帶，加上軍事機(jī)關(guān)和國(guó)家政府部門(mén)因素的制約，土地放量一直不大，將不會(huì)出現(xiàn)大面積住宅社區(qū)建設(shè)，高端產(chǎn)品不多、仍以中檔產(chǎn)品為主；按照區(qū)域規(guī)劃看，五棵松將在西奧運(yùn)中心的帶動(dòng)下，建設(shè)體育、文化配套商業(yè)設(shè)施和近30萬(wàn)平方米的超大規(guī)模城市公園綠地，并通過(guò)賽后商業(yè)開(kāi)發(fā)來(lái)帶動(dòng)五棵松社區(qū)體育建設(shè)和地區(qū)開(kāi)展，使該區(qū)域得到徹底的升級(jí)；從未來(lái)區(qū)域開(kāi)展看，高端產(chǎn)品漸成趨勢(shì)，社區(qū)規(guī)劃將有質(zhì)的提升，新盤(pán)主要集中在西四環(huán)-西五環(huán)之間。個(gè)案介紹紫金長(zhǎng)安位于海淀區(qū)西翠路，目前是五棵松一在售的集高尚住宅、商業(yè)、教育等配套于一身的大型綜合社區(qū)。該工程建筑類(lèi)型為板樓，目前售價(jià)為7300元/平方米，容積率為2.1，綠化率高達(dá)34%，物業(yè)費(fèi)為2.6元/㎡.月，是該地區(qū)少見(jiàn)的高檔樓盤(pán)之一。2-7小結(jié)從住宅市場(chǎng)開(kāi)展趨勢(shì)看上，由于區(qū)域內(nèi)住宅類(lèi)物業(yè)呈供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)，使得住宅價(jià)格逐步上漲，也推動(dòng)了該區(qū)域住宅的品質(zhì)不斷提升，高端住宅漸漸成為開(kāi)展的主流；隨著高品質(zhì)住宅漸漸成為市場(chǎng)的熱點(diǎn)，這類(lèi)住宅的銷(xiāo)售率持續(xù)增長(zhǎng)，而新工程的不斷竣工，入住率不斷提升，高端人群的數(shù)量越來(lái)越多，使得五棵松區(qū)域居住人群的綜合素質(zhì)得到很大提升；從開(kāi)發(fā)規(guī)模來(lái)看，隨著區(qū)域價(jià)值的提升和交通、自然環(huán)境的吸引，開(kāi)發(fā)量將近一步增加，必將成為京西又一大型居住社區(qū)。

3辦公類(lèi)物業(yè)3-1供給總量由于五棵松地區(qū)分布的多是機(jī)關(guān)單位宿舍區(qū)、軍隊(duì)大院以及醫(yī)院等公用機(jī)構(gòu)，這些單位根本上都在自有的機(jī)關(guān)大院內(nèi)辦公，很少有在外面單獨(dú)租用寫(xiě)字樓的大企業(yè)。由于辦公需求缺乏，因此區(qū)域內(nèi)沒(méi)有一家純粹辦公的高檔寫(xiě)字樓，除了長(zhǎng)峰假日飯店自帶的寫(xiě)字樓檔次較高外，其他辦公樓都已年代久遠(yuǎn)，陳舊落后。區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有的寫(xiě)字樓主要分布在復(fù)興路沿線(xiàn)和四環(huán)路沿線(xiàn)。由于整體區(qū)域缺乏商務(wù)氣氛，因此，寫(xiě)字樓數(shù)量非常少，檔次很低，幾乎沒(méi)有什么商業(yè)配套；這樣的情形進(jìn)一步導(dǎo)致入駐企業(yè)規(guī)模小，名氣小，商務(wù)人群缺乏較高的消費(fèi)力。

圖表：區(qū)域辦公類(lèi)物業(yè)

工程名稱(chēng)工程位置工程體量〔平米〕康贏大廈海淀區(qū)五棵松23000恒欣大廈海淀區(qū)復(fù)興路61號(hào)3500長(zhǎng)峰假日飯店寫(xiě)字樓局部海淀區(qū)永定路66號(hào)6000九州大廈玉泉路口內(nèi)50米處9000運(yùn)通商務(wù)中心玉泉路口內(nèi)200米處、田村路兩側(cè)3000新洲商務(wù)公寓海淀區(qū)阜成路58號(hào)30000天行建商務(wù)大廈海淀區(qū)復(fù)興路47號(hào)54000玉泉大廈石景山區(qū)玉泉路西18000西貿(mào)DNA海淀復(fù)興路51號(hào)55000中電興發(fā)大廈永定路與金溝河交界處西50米5000玉海大廈海淀區(qū)玉泉路北段23000長(zhǎng)安西點(diǎn)海淀永定路5000從區(qū)域辦公類(lèi)物業(yè)統(tǒng)計(jì)表格中可以看出：目前五棵松區(qū)域共有辦公類(lèi)物業(yè)12家〔此處不包含軍隊(duì)大院及科研單位自用物業(yè)〕，辦公面積總計(jì)336500平米。其中辦公體量最大的是位于海淀區(qū)復(fù)興路的西貿(mào)DNA，工程總建筑面積55000平米；面積比擬小的是恒欣中心，是一棟建筑為3500面積平米的磚混樓，緊鄰復(fù)興路。該區(qū)域辦公類(lèi)物業(yè)的總量明顯偏低，相對(duì)于其它商圈來(lái)說(shuō)，商業(yè)氣氛不夠濃厚，區(qū)域表現(xiàn)出較強(qiáng)的居住氣氛；寫(xiě)字樓供給較為平穩(wěn)，十多年來(lái)只有幾個(gè)工程投入市場(chǎng)，去年沒(méi)有新增供給量，而且缺乏高檔工程，從側(cè)面發(fā)映出該區(qū)域?qū)?xiě)字樓需求及認(rèn)可度不高；未來(lái)開(kāi)發(fā)量還是集中在復(fù)興路兩側(cè)，供給面積大約有20萬(wàn)平方米，主要包括五棵松文化體育中心工程的寫(xiě)字樓局部；西貿(mào)DNA工程，供給面積到達(dá)55000平方米，工程于2006年入??；其他區(qū)域那么沒(méi)有新的辦公物業(yè)入市。

3-2分布特點(diǎn)五棵松區(qū)域內(nèi)的寫(xiě)字樓分布主要集中在復(fù)興路沿線(xiàn)兩側(cè)，其他那么分布在阜成路、玉泉路。見(jiàn)下列圖：上圖顯示本地塊周邊區(qū)域辦公類(lèi)物業(yè)的分布特點(diǎn)，可以看出：辦公類(lèi)物業(yè)分布比擬集中，主要分布在復(fù)興路和玉泉路兩側(cè)，復(fù)興路以康贏大廈、長(zhǎng)峰假日酒店寫(xiě)字樓為代表、玉泉路以九州大廈、運(yùn)通商務(wù)大廈為代表、其他路段根本沒(méi)有寫(xiě)字樓工程；復(fù)興路由于處于西長(zhǎng)安街沿線(xiàn)的有利位置，商務(wù)氣氛明顯好于玉泉路，這可以從復(fù)興路寫(xiě)字樓數(shù)量、檔次及出租率中高于玉泉路的比擬表現(xiàn)出；未來(lái)新建的寫(xiě)字樓工程也主要分布在復(fù)興路上，如五棵松文化體育中心的寫(xiě)字樓局部、西貿(mào)DNA等、玉泉路上的玉泉新城新規(guī)劃10萬(wàn)平方米商業(yè)中也有局部寫(xiě)字樓，但體量和影響力那么小于復(fù)興路、其他路段的新供給工程主要是住宅；

3-3價(jià)格、檔次工程名稱(chēng)租賃價(jià)格檔次康贏大廈3元/平米/天〔含物業(yè)費(fèi)〕乙級(jí)恒欣大廈〔含物業(yè)費(fèi)〕丙級(jí)長(zhǎng)峰假日飯店寫(xiě)字樓局部未知四星級(jí)酒店配套九州大廈3元/天〔含物業(yè)費(fèi)〕丙級(jí)運(yùn)通商務(wù)中心2.1元/天，物業(yè)費(fèi)5-6元/平米/月無(wú)級(jí)新洲商務(wù)公寓3.3元，不含物業(yè)費(fèi)乙級(jí)天行建商務(wù)大廈〔含物業(yè)費(fèi)〕乙級(jí)玉泉大廈3元/天〔含物業(yè)費(fèi)〕乙級(jí)西貿(mào)DNA15000元/平方米甲級(jí)中電興發(fā)大廈1.65元，不含物業(yè)費(fèi)丙級(jí)玉海大廈〔含物業(yè)費(fèi)〕乙級(jí)長(zhǎng)安西點(diǎn)寫(xiě)字樓〔含物業(yè)費(fèi)〕乙級(jí)從區(qū)域內(nèi)辦公類(lèi)物業(yè)的價(jià)格及物業(yè)檔次分析來(lái)看，長(zhǎng)峰假日飯店寫(xiě)字樓局部、西貿(mào)DNA檔次較高，屬于甲級(jí)物業(yè)，其他寫(xiě)字樓檔次都很低，根本上屬于乙級(jí)和丙級(jí)物業(yè)，而且建立年代都已久遠(yuǎn)，物業(yè)外觀十分陳舊，設(shè)施老化，非常落后，僅能滿(mǎn)足最根本的辦公條件，無(wú)法提供大型企業(yè)辦公的條件，沒(méi)有完善的商務(wù)配套設(shè)施，更缺乏高檔的寫(xiě)字樓底商。本區(qū)域的寫(xiě)字樓價(jià)格根本上在2-3元/平米/天，復(fù)興路和阜成路沿線(xiàn)的寫(xiě)字樓因?yàn)榻煌ū憷膬?yōu)勢(shì)價(jià)格稍高，一般價(jià)格在3元/平米/天，如康贏大廈、翠微大廈、新洲商務(wù)大廈等；至于離復(fù)興路較遠(yuǎn)的辦公物業(yè)，根本上價(jià)格難以突破2元/平米/天。檔次低，租金低是區(qū)域內(nèi)辦公物業(yè)的最主要特點(diǎn)。

3-4入住群體工程名稱(chēng)主要客戶(hù)群體康贏大廈中小型公司恒欣大廈中小型公司長(zhǎng)峰假日飯店寫(xiě)字樓局部大中電器九州大廈工商銀行分理處、各種小型工程設(shè)備及科技公司運(yùn)通商務(wù)中心運(yùn)通公司及其他中小公司新洲商務(wù)公寓廣告、公關(guān)、小型科技及材料設(shè)備公司天行建商務(wù)大廈中小型公司玉泉大廈物美各子公司及其他中小型企業(yè)西貿(mào)DNA未入住中電興發(fā)大廈中電興發(fā)科技公司、其他小型科技及材料設(shè)備公司玉海大廈中小型公司長(zhǎng)安西點(diǎn)寫(xiě)字樓中小型公司根據(jù)我司入樓調(diào)研得知，區(qū)域內(nèi)辦公樓的入住企業(yè)多是中小型企業(yè)〔醫(yī)院、科研機(jī)構(gòu)、軍隊(duì)大院均有自己獨(dú)立的辦公樓〕，其中長(zhǎng)峰假日飯店的配套寫(xiě)字樓被大中電器整體租下，玉泉大廈大局部辦公面積被物美集團(tuán)盤(pán)下。其他寫(xiě)字樓的入住企業(yè)主要是廣告公司、公關(guān)公司、律師事務(wù)所、電子通信公司等，辦公企業(yè)普遍規(guī)模小，每家企業(yè)的員工數(shù)在10人左右，平均辦公面積約有100-150平方米，以中小型企業(yè)為主是本區(qū)域辦公物業(yè)的主要特點(diǎn)。3-5入住率項(xiàng)目名稱(chēng)入住率康贏大廈95%恒欣大廈90%以上長(zhǎng)峰假日飯店寫(xiě)字樓局部大中整租九州大廈95%運(yùn)通商務(wù)中心95%新洲商務(wù)公寓90%天行建商務(wù)大廈90%玉泉大廈95%西貿(mào)DNA--中電興發(fā)大廈玉海大廈30%長(zhǎng)安西點(diǎn)寫(xiě)字樓90%從上表可以看出，除了玉海大廈由于是新建工程，工程入住率比擬低，只有30%左右，其它區(qū)域辦公物業(yè)入住率普遍在90%以上，有的甚至到達(dá)了100%的出租率，可見(jiàn)這一區(qū)域的辦公物業(yè)品質(zhì)雖然較低，但出租市場(chǎng)卻表現(xiàn)良好，可見(jiàn)還是有辦公物業(yè)的開(kāi)展空間，這主要是得益于低廉的租金和便利的交通條件，尤其是現(xiàn)在奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)下，辦公條件將會(huì)得到提升，必然會(huì)有更多的公司企業(yè)選擇入住，帶來(lái)較多的商務(wù)人群，這將對(duì)商業(yè)定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃產(chǎn)生重要影響。3-6未來(lái)放量目前能夠確定在2021年之前供給上市的寫(xiě)字樓工程有5個(gè)，總建筑規(guī)模在20萬(wàn)平米，這將為五棵松的開(kāi)展奠定根底。未來(lái)五棵松辦公類(lèi)物業(yè)市場(chǎng)的開(kāi)展將以?shī)W運(yùn)為契機(jī)，全面提升本區(qū)域的商業(yè)環(huán)境價(jià)值，推動(dòng)了寫(xiě)字樓市場(chǎng)的快速開(kāi)展，如五棵松文化體育中心的配套的寫(xiě)字樓局部、紫金長(zhǎng)安工程寫(xiě)字樓局部等；同時(shí)商務(wù)環(huán)境的改善，必然會(huì)吸引更多的企業(yè)入住，增加了對(duì)該區(qū)域的需求，促使寫(xiě)字樓市場(chǎng)進(jìn)一步放量。3-7小結(jié)在2021年北京奧運(yùn)的利好因素影響下，未來(lái)五棵松區(qū)域?qū)懽謽堑氖袌?chǎng)將會(huì)發(fā)生重大變化，主要表達(dá)在以下幾個(gè)方面：需求增長(zhǎng)：奧運(yùn)商機(jī)使諸多企業(yè)想在奧運(yùn)場(chǎng)館周邊占有一席之地，在奧運(yùn)會(huì)之前及奧運(yùn)會(huì)期間，區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓將到達(dá)較高的入住率；產(chǎn)品品質(zhì)升級(jí)2021年奧運(yùn)會(huì)之后，五棵松區(qū)域作為北京的一個(gè)新興商務(wù)區(qū)繼續(xù)開(kāi)展，依托于文化體育中心的體育場(chǎng)館設(shè)施和相關(guān)配套設(shè)施展開(kāi)商務(wù)活動(dòng)，因此對(duì)寫(xiě)字樓物業(yè)的品質(zhì)要求較高，再加上奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)開(kāi)發(fā)商對(duì)利潤(rùn)的心理預(yù)期較高，將會(huì)大幅度提高寫(xiě)字樓物業(yè)的綜合品質(zhì)；客戶(hù)結(jié)構(gòu)變化亞奧區(qū)域目前入住的客戶(hù)大局部是一些知名度不高，規(guī)模較小的企業(yè)。而隨著市政條件的完善，高品質(zhì)的商業(yè)物業(yè)大規(guī)模開(kāi)發(fā)，商業(yè)配套進(jìn)一步完善，商務(wù)環(huán)境不斷得到改善和提高，由此帶來(lái)區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)重組和企業(yè)綜合品質(zhì)的大幅度提高。

4酒店類(lèi)物業(yè)4-1研究目的通過(guò)對(duì)本區(qū)域內(nèi)賓館酒店的調(diào)研，分析出本區(qū)域賓館酒店的飽和量、開(kāi)展空間，以及未來(lái)開(kāi)展趨勢(shì)，和此區(qū)域內(nèi)賓館酒店為本區(qū)域配套商業(yè)帶來(lái)的效應(yīng)，如：餐飲業(yè)、娛樂(lè)休閑業(yè)、美容美發(fā)等。將從賓館酒店的供給量、分布特點(diǎn)、住店價(jià)格及星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、入住率、入住的群體以及未來(lái)開(kāi)展趨勢(shì)進(jìn)行論述。4-2供給量本區(qū)域內(nèi)擁有大型國(guó)家級(jí)醫(yī)院——解放軍301醫(yī)院，另外還有許多軍區(qū)部隊(duì)。由于醫(yī)院家屬、軍區(qū)會(huì)議的需要，此區(qū)域賓館酒店業(yè)經(jīng)營(yíng)比擬理想，加之復(fù)興路和西四環(huán)交通要道的重要性，使本區(qū)域的酒店、賓館數(shù)量較多，目前本區(qū)域內(nèi)二星級(jí)以上的賓館酒店總量達(dá)279200平米，除去中央電視臺(tái)的內(nèi)部賓館——影視之家外，總體可對(duì)外經(jīng)營(yíng)酒店總量達(dá)277200平米，客房2117間，如下表所示。

名稱(chēng)地址客房數(shù)目〔套〕建筑面積〔㎡〕1長(zhǎng)峰假日酒店永定路66號(hào)248400002松麓圣方假日飯店田村路8號(hào)101100003裕龍大酒店阜成路西釣魚(yú)臺(tái)40號(hào)368420004北京鑫澤飯店(原孔雀鑫朝大酒店)永定路24號(hào)5372005五棵松飯店五棵松路91號(hào)147210006凱德賓館五棵松正大南路4號(hào)4060007影視之家五棵松賓館南300米不對(duì)外200008康瀛大酒店復(fù)興路28號(hào)160230009天天假日飯店海淀區(qū)萬(wàn)壽路17號(hào)1401500010萬(wàn)壽賓館萬(wàn)壽路甲12號(hào)1401300011雪蓮假日酒店沙窩村太平路8號(hào)50650012西翠賓館西翠路1001100013萬(wàn)壽莊賓館萬(wàn)壽路西街7號(hào)1732500014鑫宇賓館復(fù)興路63號(hào)70570015雙龍賓館海淀區(qū)玉泉路63號(hào)124950016猗興賓館太平路44號(hào)100730017金玉園賓館太平路甲40號(hào)53500018北京嘉年華賓館西翠路62號(hào)50120004-3分布特點(diǎn)由于交通、周邊企事業(yè)單位分布等因素，本區(qū)域賓館酒店主要集中分布于三個(gè)地段。西四環(huán)和復(fù)興路沿線(xiàn)在本工程的西側(cè)，復(fù)興路和永定路交匯處有一家四星級(jí)酒店——長(zhǎng)峰假日酒店，另在本工程北側(cè)的西四環(huán)沿線(xiàn)上分布三家準(zhǔn)三星級(jí)酒店——五棵松飯店、凱德賓館、影視之家。這兩條交通要道上的賓館酒店相對(duì)來(lái)說(shuō)檔次較高，經(jīng)營(yíng)狀況也不錯(cuò)。復(fù)興路南側(cè)301醫(yī)院附近此區(qū)域分布兩家準(zhǔn)三星酒店——康瀛大酒店、雪蓮假日酒店，和三家準(zhǔn)二星級(jí)酒店——北京嘉年華賓館、金玉園賓館、猗興賓館，住客多以301醫(yī)院病人家屬，和附近軍區(qū)部隊(duì)會(huì)議，賓館檔次較低，經(jīng)營(yíng)狀況很一般。

萬(wàn)壽路和復(fù)興路交匯處沿線(xiàn)附近分布四家準(zhǔn)三星級(jí)賓館——萬(wàn)壽莊賓館、萬(wàn)壽賓館、天天假日飯店、裕龍大酒店和一家準(zhǔn)二星級(jí)賓館，主要效勞于其附近的軍區(qū)部隊(duì)，其經(jīng)營(yíng)狀況都很好。另外在西翠路、玉泉路、金溝河路還零散分布著幾家準(zhǔn)三星級(jí)酒店，因其地理位置稍差，商務(wù)酒店的大客戶(hù)——團(tuán)體會(huì)議在此舉辦的數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于位置較好的其他酒店，因此經(jīng)營(yíng)狀況一般。4-4價(jià)格、檔次本區(qū)域不是高檔商務(wù)辦公及旅游名勝區(qū)域，目標(biāo)消費(fèi)群以此區(qū)域軍區(qū)部隊(duì)、科研單位和醫(yī)院為主，檔次以準(zhǔn)三星級(jí)酒店居多。本區(qū)域有1家四星級(jí)，12家準(zhǔn)三星級(jí)和5家準(zhǔn)二星級(jí)賓館，價(jià)格最高的是長(zhǎng)峰假