“融匯泉景”市場監(jiān)控及定價(jià)啟示(5月9日)

“融匯國際溫泉城/融匯泉景〞市場動(dòng)態(tài)監(jiān)控“融匯泉景〞一期價(jià)格策略啟示宏觀供應(yīng)市場環(huán)境〔重慶主城區(qū)供給市場未來幾年總體趨勢(shì)〕重慶主城區(qū)商品房近年供給情況重慶主城區(qū)商品房近年供給趨勢(shì)圖除2005年受宏觀調(diào)控影響外，2002—2007年重慶主城批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積保持20%以上的快速增長，2007年商品房供給量更是一舉突破2000萬平米大關(guān)。未來供給持續(xù)增長08年迎來供給頂峰圖1：2005-2007年新增供給量及未來5年新盤年平均供給量〔建筑面積：萬㎡〕截止至2021年3月，據(jù)中原研究部市場監(jiān)測，預(yù)計(jì)在未來3-5年的時(shí)間將有105個(gè)新盤入市，總建筑面積超過4700萬平方米。樓市將迎來新一輪的特大放量，特別是2021年度更是新盤入市的頂峰期。數(shù)據(jù)來源：中原市場研究部數(shù)據(jù)庫大型工程明顯增多外來企業(yè)壟斷特大工程供給規(guī)模比照01供給規(guī)模比照02未來新盤中超過100萬㎡的特大型工程有10個(gè)，總建筑面積達(dá)1910萬㎡，占未來總供給的40%，其中超過200萬㎡的特大工程就有6個(gè)。50萬㎡以上的工程以外來企業(yè)占據(jù)主力，在100萬㎡以上的特大工程的開發(fā)中，只有1個(gè)工程為外鄉(xiāng)的企業(yè)開發(fā)，200萬以上的6個(gè)特大型工程全部為外來企業(yè)包攬。中原研究部統(tǒng)計(jì)，2006年別墅及花園洋房的總供給面積是16萬㎡，2007年為10萬㎡。而在未來的105個(gè)新盤中，包含了別墅、花園洋房的工程有36個(gè)，加上老盤未來幾年的新推量，預(yù)計(jì)在2021年短期內(nèi)，別墅、花園洋房供給量有快速增長的可能，并且在未來3-5年的時(shí)間完全能滿足市場的需求。低密度物業(yè)供給充足高層物業(yè)仍是市場主力供給格局起變外來企業(yè)首超外鄉(xiāng)開發(fā)外鄉(xiāng)、外來企業(yè)未來供給比照在2005年以前，本地企業(yè)開發(fā)為樓市供給的主力，外來企業(yè)開發(fā)供給量在總供給量中占比缺乏10%，2007年外來企業(yè)供給量已經(jīng)到達(dá)總供給的30%左右，而在未來幾年潛在供給中，外地開發(fā)企業(yè)還擁有總建筑面積3185.7萬㎡的土地儲(chǔ)藏，占潛在供給的67.7%。南北供給繼續(xù)領(lǐng)跑重慶樓市各區(qū)域供給比照01各區(qū)域供給比照02從未來3-5年各區(qū)域新盤供給情況來看，南北區(qū)域仍將是供給量最大的區(qū)域。其中，南岸區(qū)供給量最大，共有新盤23個(gè)，總建筑面積達(dá)1300.9萬㎡，在潛在總供給量中占比27.6%左右；北部新區(qū)為其次，共有新盤22個(gè)，總建筑面積759.5萬㎡。小結(jié)1、重慶主城區(qū)商品住宅市場將迎來新一輪大放量，據(jù)中原市場研究部市場監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)08年將是重慶主城近年來的放量頂峰。2、在未來幾年，百萬方以上大盤將扮演重要角色。鑒于大盤的開發(fā)背景及一貫的“穩(wěn)健〞開發(fā)策略，中原預(yù)計(jì)，未來幾年市場競爭將更趨劇烈，樓盤配套體系將是需求市場考量的重點(diǎn)。3、北部新區(qū)和南岸區(qū)仍是未來幾年的開發(fā)熱點(diǎn)。重慶主城區(qū)市場08年度宏觀供給環(huán)境重慶主城區(qū)今明兩年住房建設(shè)方案注：2021年重慶主城住宅〔含“經(jīng)濟(jì)適用房〕新增供給量預(yù)計(jì)2200余萬方上述數(shù)據(jù)來源于“重慶市房管局〞重慶市2008年度住房建設(shè)計(jì)劃摘要行政區(qū)域2008年住房建設(shè)面積合計(jì)（萬㎡）新建經(jīng)濟(jì)適用房（萬㎡）商品住房建筑面積（萬㎡）合計(jì)中低價(jià)位、中小戶型普通商品住房其它商品住房都市區(qū)1491.1175.361298.11897.68400.43重慶市2009年度住房建設(shè)計(jì)劃摘要行政區(qū)域2009年住房建設(shè)面積合計(jì)（萬㎡）新建經(jīng)濟(jì)適用房（萬㎡）商品住房建筑面積（萬㎡）合計(jì)其中限價(jià)普通商品住房都市區(qū)1725——154480重慶外鄉(xiāng)品牌開發(fā)商08年開發(fā)動(dòng)向——龍湖項(xiàng)目名稱區(qū)位物業(yè)形態(tài)總建筑面積（萬㎡）龍湖·江與城北部新區(qū)高新園別墅、花園洋房、小高層174龍湖·春森彼岸江北區(qū)北濱路花園洋房、高層、寫字樓、酒店78龍湖·悠山郡北部新區(qū)禮嘉別墅、花園洋房、高層39.5龍湖·睿城沙坪壩區(qū)大學(xué)城別墅、花園洋房112龍湖·酈江南岸區(qū)南濱路花園洋房、高層41龍湖·MOCO中心北部新區(qū)冉家壩超高層152021年度共計(jì)6個(gè)在售樓盤，其中，方案新入市樓盤4個(gè)。為歷年最多在售工程數(shù)量和最大推盤體量。重慶外鄉(xiāng)品牌開發(fā)商08年開發(fā)動(dòng)向——金科項(xiàng)目名稱區(qū)位物業(yè)形態(tài)總建筑面積（萬㎡）金科·十年城北部新區(qū)高新園花園洋房、高層、70金科·東方雅郡北部新區(qū)金開大道花園洋房、高層20金科·云湖天都九龍坡區(qū)石坪橋花園洋房、高層40金科·廊橋水岸江北區(qū)五桂路高層40金科·太陽海岸江北區(qū)鐵山坪別墅、洋房占地1000畝金科·江臨天下江北區(qū)海爾路高層36金科·小城故事北部新區(qū)人和洋房、高層11金科·半島江岸渝中區(qū)黃沙溪高層9.4金科·御湖熙嶺九龍坡管委會(huì)高層40金科·林語山華福大道洋房、高層702021年度共計(jì)10個(gè)樓盤在售，其中，方案新入市工程6個(gè)。為歷年最多在售工程數(shù)量和最大推盤體量。重慶外鄉(xiāng)品牌開發(fā)商08年開發(fā)動(dòng)向——協(xié)信項(xiàng)目名稱區(qū)位物業(yè)形態(tài)總建筑面積（萬㎡）協(xié)信·阿卡迪亞渝中區(qū)大坪別墅48協(xié)信·云棲谷渝中區(qū)大坪高層19協(xié)信·檸檬郡北部新區(qū)經(jīng)開園小高層、高層6.7協(xié)信·彩云湖1號(hào)九龍坡區(qū)二朗別墅25.4協(xié)信·丹楓白露江北區(qū)觀音橋酒店式公寓15協(xié)信城南岸區(qū)高層35協(xié)信·公館渝中區(qū)黃花園高層17協(xié)信·天驕城二郎高層33.52021年度共計(jì)8個(gè)樓盤在售，其中，方案新入市工程5個(gè)。為歷年最多在售工程數(shù)量和最大推盤體量。外地品牌開發(fā)商08年重慶主城開發(fā)動(dòng)向——方案于08年入市的14個(gè)重點(diǎn)工程項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置物業(yè)形態(tài)建筑面積（萬㎡）中海·國際社區(qū)南岸區(qū)彈子石別墅/花園洋房/高層208招商·江灣城江北區(qū)北濱路花園洋房50恒大·華府北部新區(qū)花園洋房/小高層31恒大·名都渝中區(qū)石油路科技學(xué)院高層72恒大·綠洲九龍坡區(qū)楊家坪西郊支路高層33恒大城巴南區(qū)李九路洋房/小高層101北京首金渝北區(qū)鴛鴦洋房/高層85融匯·國際溫泉城沙坪壩區(qū)高層150魯能·領(lǐng)秀城南岸區(qū)茶園新區(qū)別墅/花園洋房200海昌·加勒比南岸區(qū)南山別墅/花園洋房/小高層/游樂園69恒基項(xiàng)目九龍坡區(qū)二郎鳳凰居住區(qū)高層26瑞安·重慶天地沙坪壩區(qū)化龍橋高層300奧園·康城渝中區(qū)大坪九濱路花園洋房、高層、小高層60珊瑚水岸南岸區(qū)南濱路高層45僅僅十年時(shí)間，已經(jīng)有70余個(gè)外地開發(fā)企業(yè)進(jìn)入重慶，開發(fā)工程110余個(gè)，目前已完成及正在開發(fā)的工程近4000萬㎡，預(yù)計(jì)還有3185.7萬㎡的巨大供給將在未來幾年內(nèi)推出。小結(jié)1、重慶主城區(qū)今明兩年住宅供給充足，隨著“經(jīng)濟(jì)適用房〞和“限價(jià)普通商品房〞建設(shè)力度加大，普通購置能力的購房群體將被極大地分流。2、本地資本發(fā)力——不僅本地領(lǐng)軍開發(fā)企業(yè)加大08年度推盤量，不斷壯大的東原地產(chǎn)、隆鑫地產(chǎn)、東海地產(chǎn)等二線開發(fā)企業(yè)也將有多個(gè)工程同時(shí)推出。3、外來資本向主角過渡——方案于08年入市的重點(diǎn)外來品牌開發(fā)商工程14個(gè)，其中，總建筑面積50萬平米以上工程10個(gè)，100萬方以上工程5個(gè)。2021年重慶主城區(qū)住宅放量巨大并且，本地主要開發(fā)商和外來開發(fā)商工程在售體量將遠(yuǎn)超2007年。重慶主城區(qū)近年需求市場總體特征重慶主城區(qū)近年商品房、商品住宅需求情況重慶主城區(qū)近年商品房、商品住宅成交情況一覽重慶主城區(qū)近年商品住宅成交趨勢(shì)圖重慶主城區(qū)近年商品房、商品住宅呈現(xiàn)供需兩旺的格局。2007年在宏觀利好的推動(dòng)下，市場大熱，商品住宅成交面積在2006年根底上大幅增長，到達(dá)創(chuàng)歷史記錄的近1800萬方。重慶主城區(qū)需求市場區(qū)縣、外地客戶概況項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目特征主力戶型面積段（套內(nèi)）年度區(qū)縣成交客戶占比外地成交客戶占比平安·摩卡城市觀音橋核心商圈旁20萬方城市綜合體項(xiàng)目60-95㎡2006年近15%3%2007年21.30%約11%城市領(lǐng)地觀音橋核心商圈旁約12萬方、城市小戶公寓35-65㎡2006年——7%左右2007年——16%左右喜來登國際中心南濱路核心約23萬方城市綜合體項(xiàng)目25-55㎡2006年——45%左右2007年——70%左右龍鳳云洲沙區(qū)楊公橋門戶23萬方高尚居家型社區(qū)65-95㎡2006年7%左右——2007年15%左右——重慶中原局部銷售代理樓盤區(qū)縣、外地客戶近兩年成交占比趨勢(shì)據(jù)重慶中原代理樓盤銷售數(shù)據(jù)分析，2007年前，主城區(qū)商品住宅總成交套數(shù)中，區(qū)縣成交客戶占比穩(wěn)步上升，而外地成交客戶占比上升趨勢(shì)不明顯；但2007年，區(qū)縣成交客戶占比大幅上升，外地成交客戶在投資性物業(yè)和局部高端物業(yè)中占比大幅上升。重慶主城區(qū)近年戶型面積需求情況2007年春交會(huì)戶型面積段需求情況圖2007年秋交會(huì)戶型面積段需求情況圖〔數(shù)據(jù)來源：重慶中原房交會(huì)置業(yè)需求調(diào)研報(bào)告〕主城區(qū)購房群體對(duì)戶型面積的需求集中于60-100平米段，隨著房價(jià)及購房本錢壓力的加大，對(duì)戶型面積60-80平米段的需求上升幅度尤為明顯。重慶主城區(qū)近年總價(jià)接受度情況2007年春交會(huì)總價(jià)心理需求情況圖2007年秋交會(huì)總價(jià)心理需求情況圖16-20萬和21-30萬價(jià)格段的占比變動(dòng)請(qǐng)況尤為明顯，反響出在宏觀調(diào)控力度持續(xù)加強(qiáng)的市場預(yù)期下，需求市場持幣觀望的心態(tài)。重慶主城區(qū)近年置業(yè)目的情況2007年春交會(huì)置業(yè)次數(shù)情況一覽2007年秋交會(huì)置業(yè)次數(shù)情況一覽第一次置業(yè)占比的大幅上升，二次以上置業(yè)占比快速下滑，指向的是以“投資性〞和“居住品質(zhì)升級(jí)〞為目的的置業(yè)需求大幅萎縮。置業(yè)目的以“自住型〞需求為主。小結(jié)1、重慶主城區(qū)市場近年供需兩旺，保持良好的開展態(tài)勢(shì)。但據(jù)中原代理樓盤銷售數(shù)據(jù)推測，區(qū)縣和外地客戶成為2007年度重慶商品住宅成交量的重要支撐。2、房價(jià)和購房本錢加大，進(jìn)一步使市場對(duì)戶型面積段的需求趨向于61—100平米，在61—80平米戶型面積段的集中趨向更為明顯。3、在宏觀調(diào)控力度持續(xù)加強(qiáng)的市場預(yù)期下，需求市場持幣觀望的心態(tài)明顯。并且，“自住型〞置業(yè)需求成為需求市場的絕對(duì)主力。需求市場持幣觀望、“自住型〞置業(yè)成為需求市場的絕對(duì)主力、區(qū)縣和外地客戶萎縮……..重慶主城區(qū)市場還能保持“供需兩旺〞的態(tài)勢(shì)嗎？重慶主城區(qū)市場宏觀環(huán)境總結(jié)未來幾年供給狀況住宅供給量將迎來新一輪特大放量；百萬方以上工程將成樓市供給主角；08年供給市場狀況未來兩年住宅供給充足，08年有可能成為近年放量的頂峰；08年將是本地主要開發(fā)企業(yè)歷年推售頂峰；外來品牌開發(fā)商于08年開發(fā)發(fā)力，向樓市供給主角過渡。近期需求市場狀況持幣觀望氣氛濃厚；“自住型置業(yè)〞成為需求市場絕對(duì)主力；區(qū)縣和外地客戶群體大幅萎縮。重慶主城區(qū)08年供需形式不容樂觀沙區(qū)供給市場情況〔數(shù)據(jù)來源于“中原市場研究部〞〕區(qū)域供給市場在主城區(qū)整體供給市場中的占位重慶主城各區(qū)2007年商品住宅供給情況鑒于九龍坡區(qū)和高新區(qū)市場緊密關(guān)聯(lián)，因此，在主城大西區(qū)市場中，沙區(qū)供給量僅高于大渡口區(qū)，市場熱度不高。重慶主城各區(qū)2006-2007年商品住宅供給體量比較區(qū)域市場供給結(jié)構(gòu)概況重慶主城各區(qū)2007年商品住宅供給平均單套面積比較〔單位：㎡〕沙區(qū)住宅供給的面積比較緊湊，單套住宅的平均供給面積比主城區(qū)平均供給面積小8㎡左右。這和區(qū)域住宅供給的板塊分布、物業(yè)形式和缺乏高品質(zhì)大盤引領(lǐng)的狀況有關(guān)。九龍坡區(qū)單套住宅平均供給面積較高，與其“高九路板塊〞有較大花園洋房產(chǎn)品供給量，并且該板塊是區(qū)域07年供給主力的狀況有關(guān)。沙坪壩區(qū)08年主要方案入市工程樓盤名字地址物業(yè)形態(tài)體量（萬㎡）龍湖·睿城大學(xué)城別墅、花園洋房98融匯·國際溫泉城沙坪壩別墅、花園洋房、高層150金象左右SOLO公寓沙區(qū)正街公寓8尚城國際沙區(qū)工人村公寓/煌華新紀(jì)元步行街高層16.5隆鑫項(xiàng)目軸承廠高層30金融街項(xiàng)目楊公橋高層18金陽項(xiàng)目沙坪壩高層16卓越紅磚廠項(xiàng)目沙濱路高層30除“富力城〞工程已于08年初入市外，目前中原的有9個(gè)新工程于08年有明確的推盤方案，其中，總規(guī)模30萬方以上工程4個(gè)，100萬方左右工程2個(gè)。項(xiàng)目總體量（萬方）2007年及以前供應(yīng)體量（萬方）2008年上半年供應(yīng)體量（萬方）2008年下半年供應(yīng)體量（萬方）2009年及以后供應(yīng)體量（萬方）沙區(qū)主城區(qū)

高層

金陽項(xiàng)目16————510融僑諾丁陽光16——664俊峰龍鳳云洲241049

藍(lán)溪谷地（花園洋房剩余體量較?。?8188527卓越美麗山水16124

寶嘉江風(fēng)美岸20578

華宇秋水長天20578

金融街西政項(xiàng)目２１————７１４隆鑫軸承廠項(xiàng)目30————1020卓越紅磚廠項(xiàng)目30————525公寓

煌華新紀(jì)元16——88

金像SOLO公寓8——44

上佳雙子星座3.4——3.4

大學(xué)城板塊

花園洋房

富力城3（一期花園洋房）——3——金融街項(xiàng)目20

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20高層/小高層富力城20（一期高層/小高層）——20——大學(xué)城板塊別墅龍湖大學(xué)城項(xiàng)目93萬方————8(龍湖睿城）85合計(jì)————————15７.4（其中：高層/小高層/公寓合計(jì)146.4）——沙坪壩區(qū)主要樓盤08年推售量預(yù)計(jì)據(jù)中原溫泉城工程組依據(jù)沙區(qū)主要工程潛在樓棟工程進(jìn)度判斷，初步預(yù)計(jì)高層/小高層產(chǎn)品08年度推售量140萬方左右〔本工程和區(qū)內(nèi)“經(jīng)濟(jì)適用房〞工程不計(jì)〕。08年區(qū)域商品住房放量同比增幅很大。推售產(chǎn)品結(jié)構(gòu)預(yù)計(jì)高層產(chǎn)品小戶公寓型產(chǎn)品主力戶型面積段（套內(nèi)面積55-90平米）主力戶型面積段（套內(nèi)面積90—110平米或以上）主力戶型面積在55平米以下項(xiàng)目個(gè)數(shù)08年預(yù)計(jì)推售量（建面）項(xiàng)目個(gè)數(shù)08年預(yù)計(jì)推售量（建面）項(xiàng)目個(gè)數(shù)08年推售量（建面）6個(gè)60萬方左右4個(gè)39萬方左右3個(gè)27.4萬方左右沙坪壩主城區(qū)主要樓盤08年推售結(jié)構(gòu)預(yù)計(jì)沙區(qū)主城區(qū)主要樓盤〔不含本工程〕08年主力戶型套內(nèi)面積段在55—90平米的高層產(chǎn)品，預(yù)計(jì)推出60萬方〔建面〕左右的規(guī)模。主力戶型面積段在55平米以下的“小戶公寓型產(chǎn)品預(yù)計(jì)將推出27萬方〔建面〕的左右規(guī)模。沙坪壩區(qū)現(xiàn)階段主要在售樓盤銷售均價(jià)結(jié)構(gòu)板塊目前主要在售項(xiàng)目建筑形式推出產(chǎn)品的空間形式實(shí)際銷售均價(jià)備注“三峽廣場”周邊成熟板塊（楊公橋/天星橋-鳳天路/小龍坎板塊）4個(gè)—龍鳳云洲/光華熙地/諾丁陽光/藍(lán)溪谷底等高層平層（2個(gè)）5100元/平米左右——夾層（1個(gè)）5400元/平米左右三房優(yōu)惠5萬，二房優(yōu)惠1萬躍層（1個(gè)）4800元/平米左右上下兩層，單層3米層高，客廳無“縷空”。沙濱路3個(gè)—秋水長天/江楓美岸/美麗山水高層平層5100—5300元/平米左右——大學(xué)城1個(gè)—富力城高層平層4300元/平米左右除去“精裝成本”成熟板塊的高層平層在售產(chǎn)品，銷售均價(jià)5100元/平米左右，同時(shí)，夾層、躍層產(chǎn)品與平層產(chǎn)品價(jià)差并未拉開。濱江資源對(duì)板塊在售樓盤均價(jià)的拉升效應(yīng)不明顯。新興板塊〔大學(xué)城板塊〕與主城區(qū)價(jià)格落差較大。小結(jié)1、在主城大西區(qū)市場中，沙區(qū)06、07年供給量僅高于大渡口區(qū)，供給量遠(yuǎn)低于南岸、江北、渝北等熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域。區(qū)域市場熱度不高。2、07年沙區(qū)住宅供給的面積比較緊湊，單套住宅的平均供給面積比主城區(qū)平均供給面積小8㎡左右。08年，其主城區(qū)代表性工程推出的“緊湊居家〞和“小戶型公寓〞產(chǎn)品體量預(yù)計(jì)將占全區(qū)07年供給量的90%左右。3、現(xiàn)階段區(qū)域在售樓盤銷售均價(jià)普遍較低，其主城區(qū)板塊價(jià)格差異小。產(chǎn)品差異化、樓盤價(jià)值差異化在銷售均價(jià)上的反響不明顯。但新興板塊與成熟板塊價(jià)格落差較大。沙區(qū)需求市場情況〔數(shù)據(jù)來源于“中原市場研究部〞〕區(qū)域需求市場在主城區(qū)整體需求市場中的占位重慶主城各區(qū)2007年商品房成交情況一覽

沙區(qū)近兩年商品房成交面積在主城各區(qū)中排位靠后，并且與06年相比，成交量同比增長率僅為14.18%，遠(yuǎn)低于主城各區(qū)45.18%的平均增長率。與區(qū)域供給市場主城整體市場占位情況相對(duì)應(yīng)，均反響出市場熱度較低的現(xiàn)狀。重慶主城各區(qū)2006年商品房成交情況一覽

重慶主城各區(qū)2007年成交商品房單套建筑面積〔單位：㎡〕區(qū)域市場需求結(jié)構(gòu)概況以小戶住宅供給為主的沙區(qū)，2007年平均單套商品房成交面積，是主城各區(qū)中成交平均面積最小的區(qū)域。區(qū)域市場需求結(jié)構(gòu)概況2007年上半年沙區(qū)各戶型套內(nèi)面積段銷售狀況沙區(qū)07年上半年合計(jì)消化套內(nèi)面積40-100平米戶型共計(jì)3291套注：數(shù)據(jù)來源于中原市場部對(duì)“cq315house〞網(wǎng)站數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)

“龍鳳云洲二期”VIP卡數(shù)據(jù)套內(nèi)面積66-77㎡79-94㎡戶型二房二廳三房二廳銷售價(jià)格銷售均價(jià)5100元/平米。目前對(duì)客戶報(bào)出的銷售均價(jià)為5200元/平米左右。套數(shù)比5:5VIP卡發(fā)放周期及至今發(fā)放量近750張、37天VIP卡比例73VIP卡客戶年齡構(gòu)成25-35歲：36-45歲：45歲以上︽5：3：2“龍鳳云洲二期〞VIP卡數(shù)據(jù)折射沙區(qū)市場近期需求結(jié)構(gòu)與07年上半年戶型及戶型面積需求比照，市場需求更趨向于70平米左右的“緊湊型二房〞。在沙區(qū)主要板塊在售樓盤中，該工程綜合質(zhì)素較高，意向客戶年年齡構(gòu)成較為均衡。小結(jié)1、區(qū)域需求不旺盛——沙區(qū)06、07年成交面積在主城各區(qū)中排位靠后，并且，07年成交面積相比于06年同比增長率很低，遠(yuǎn)低于主城平均增長率。2、以“緊湊型戶型〞需求為主力——2007年平均單套商品房成交面積，是主城各區(qū)中成交平均面積最小的區(qū)域。3、現(xiàn)階段市場需求更趨向于70平米左右的“緊湊型二房〞。沙區(qū)市場環(huán)境總結(jié)區(qū)域市場熱度不高供給量遠(yuǎn)低于南岸、江北、渝北等熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域；成交面積在主城各區(qū)中排位靠后，并且，07年成交面積同比增長率遠(yuǎn)低于主城平均增長率；市場供需形式嚴(yán)峻08年商品住宅供給量同比增幅很大，并且沙區(qū)主城區(qū)代表性工程推出的“緊湊居家〞和“小戶型公寓〞產(chǎn)品體量預(yù)計(jì)將占全區(qū)07年商品住宅供給總量的90%左右〔不含本工程〕。沙區(qū)主城區(qū)板塊價(jià)格差異小。產(chǎn)品差異化、樓盤價(jià)值差異化在銷售均價(jià)上的反響不明顯?，F(xiàn)階段市場需求更趨向于70平米左右的“緊湊型二房〞。本工程08年?duì)I銷目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)面臨極大困難工程競爭市場動(dòng)態(tài)重慶主城區(qū)近期整體市場環(huán)境重慶主城區(qū)近期各月商品房成交趨勢(shì)圖重慶主城區(qū)2021年3月商品房成交比照情況指標(biāo)2007年3月2008年2月2008年3月環(huán)比增幅同比增幅套數(shù)（套）113897207895524.25%-21.37%建筑面積（萬㎡）109.8457.8086.1849.10%-21.54%金額（億元）32.0727.0935.3030.31%10.07%成交均價(jià)（元/㎡）292046874096-12.61%40.28%工程周邊大盤動(dòng)向——富洲新城在售單位10、11號(hào)樓（消化首次開盤后的余量，期間未作加推）產(chǎn)品構(gòu)成二房：72—76平米，占比50%左右；普通型三房：103—106平米，占比25%；舒適型三房：117—121平米，占比25%。銷售均價(jià)5200元/㎡左右（報(bào)價(jià)）優(yōu)惠政策目前執(zhí)行的折扣為：一次性付款9折、按揭付款9.2折。實(shí)際銷售均價(jià)4700元/平米左右銷售情況

3月份銷售量約35套本月截至19日銷售17套剩余貨量70套左右朝向價(jià)差300元/㎡樓層價(jià)差10元/㎡/層項(xiàng)目優(yōu)劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)：大盤規(guī)模優(yōu)勢(shì)；6萬平米超大中庭道路通達(dá)度高；交通便捷；劣勢(shì)：周邊配套不成熟；離火葬場較近?？蛻羧簶?gòu)成客戶年齡階段為25-50歲左右，其中28-40歲這個(gè)年齡段的客戶為本項(xiàng)目購房的主力客戶群；65％左右的購房客戶為沙區(qū)本地客戶；25%為石橋鋪高新區(qū)客戶。10%為其他區(qū)域客戶。工程周邊大盤動(dòng)向——富力城樓棟編號(hào)22號(hào)--31號(hào)樓9號(hào)—11號(hào)樓7號(hào)樓8號(hào)樓5號(hào)樓銷售動(dòng)態(tài)建筑類型花園洋房小高層小高層小高層高層總套數(shù)——210套左右68套左右60套左右380套左右交房標(biāo)準(zhǔn)清水房精裝修戶型分布2房2廳（套內(nèi)面積70平米）：3房2廳（套內(nèi)面積96平米/105平米）：4房2廳（套內(nèi)面積129平米）：躍層（套內(nèi)面積154平米/192平米）：花園洋房（套內(nèi)面積118平米/230平米）=25%:34%:9%:4%:28%34平米—60平米（單間配套—緊湊型二房）均價(jià)6100元/平米左右5400元/平米左右5400元/平米左右5400元/平米左右（躍層產(chǎn)品6000元/平米左右）5850元/平米單價(jià)區(qū)間6000-6200元/平米左右5200-6250元/平米5200-6250元/平米（有少量躍層）5200-6250元/平米（有少量躍層）5600-6200元/平米左右銷售率65%左右10號(hào)和11號(hào)100%；9號(hào)余20套三房100%僅余幾套躍層100%銷售折扣最高贈(zèng)送現(xiàn)金5萬促銷政策“老帶新”免二年物管費(fèi)備注22-31號(hào)樓（花園洋房）和9-11號(hào)小高層于2008年1月19日推出；7號(hào)樓小高層于2008年2月16日推出；5號(hào)樓高層小戶公寓于2008年2月23日推出；8號(hào)樓于2008年3月初推出。沙區(qū)主要板塊在售樓盤銷售動(dòng)態(tài)——截至4月底項(xiàng)目成交套數(shù)優(yōu)惠政策俊峰.龍鳳云州70套左右2號(hào)樓和7號(hào)樓4月26日開盤，成交均價(jià)5050元/平米華宇.西城麗景17套左右一次性95折/按揭97折，折前銷售均價(jià)5250元/平米寶嘉.江楓美岸16套左右成交均價(jià)5200元/平米左右華宇.秋水長天100套左右1號(hào)樓4月26日開盤，最低價(jià)4300元/平米，預(yù)計(jì)成交均價(jià)4850元/平米左右融僑.諾丁陽光暫無銷售目前已封盤，暗控100多套房源。景康.藍(lán)溪谷地11套左右按揭97折，視戶型面積每套優(yōu)惠3-3.2萬。成交均價(jià)4700元/平米左右。沙區(qū)主要在售樓盤成交均價(jià)于4月底繼續(xù)下滑，但成交仍然低迷，兩個(gè)開盤工程，開盤當(dāng)天成交率均未到達(dá)50%。工程競爭市場動(dòng)態(tài)總結(jié)1、重慶主城區(qū)市場整體成交低迷——成交量與去年同期同比下降較大。2、工程周邊大盤“價(jià)格制勝〞——“富力城·翰湖〞和“富洲新城〞大打價(jià)格戰(zhàn)，促銷效果顯著。3、套內(nèi)面積100平米以上戶型去化困難——“富力城·翰湖〞和“富洲新城〞即使對(duì)100平米以上戶型給予極大的促銷力度，其去化速度仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于70-80平米戶型。4、沙區(qū)主要在售樓盤促銷力度大，但成交仍然低迷——沙區(qū)主要的6個(gè)在售樓盤，4月1日-17日，共計(jì)成交33套左右。“融匯泉景〞一期價(jià)格策略啟示重慶外鄉(xiāng)龍頭企業(yè)〔龍湖地產(chǎn)〕主要在售工程銷售動(dòng)態(tài)開盤第一次加推時(shí)間節(jié)點(diǎn)推出房源公布銷售均價(jià)優(yōu)惠政策成交均價(jià)成交狀況時(shí)間節(jié)點(diǎn)推出房源公布銷售均價(jià)優(yōu)惠政策成交均價(jià)成交狀況2007年9月23日325套7000元/㎡——7000元/㎡當(dāng)天售罄2007年11月17日222套7700元/㎡一次性優(yōu)惠500元/平米，按揭優(yōu)惠300元/平米。7300元/㎡左右當(dāng)天售罄第二次加推第三次加推時(shí)間節(jié)點(diǎn)推出房源公布銷售均價(jià)優(yōu)惠政策成交均價(jià)成交狀況時(shí)間節(jié)點(diǎn)推出房源公布銷售均價(jià)優(yōu)惠政策成交均價(jià)成交狀況2007-11-23/2007年12月30日/2008年2月22日78套/96套/92套8000元/㎡、8600元/㎡、9000元/㎡一次性優(yōu)惠500元/平米，按揭優(yōu)惠300元/平米。7600元/㎡左右、8200元/㎡左右、8600元/㎡左右當(dāng)天售罄2008年4月26日236套價(jià)格區(qū)間7400～11100元/㎡一次性優(yōu)惠500元/平米，按揭優(yōu)惠300元/平米。8700元/㎡左右140套左右“龍湖—江與城〞開盤至今銷售動(dòng)態(tài)價(jià)格策略——“低開平走〞；去化速度——“逐步走低〞。重慶外鄉(xiāng)龍頭企業(yè)〔龍湖地產(chǎn)〕主要在售工程銷售動(dòng)態(tài)項(xiàng)目開盤第一次加推時(shí)間節(jié)點(diǎn)推出房源公布銷售均價(jià)優(yōu)惠政策成交均價(jià)成交狀況時(shí)間節(jié)點(diǎn)推出房源成交均價(jià)成交狀況春森彼岸2007年12月1日172套11000元/㎡開盤優(yōu)惠800元/㎡，一次性付款再享受9.7折。10000元/㎡左右截至12月10日，余10套左右2008年3月底100套10500元/㎡左右截至4月27日，不足50套酈江2008年4月26日220套7800元/㎡開盤優(yōu)惠300元/平米。7500元/㎡開盤三天，180套————————價(jià)格策略——“定價(jià)謹(jǐn)慎〞，去化速度——“不容樂觀〞。重慶外鄉(xiāng)龍頭企業(yè)〔龍湖地產(chǎn)〕主要在售工程銷售動(dòng)態(tài)及橫向比較

2008年4月26日推出套數(shù)（套）220銷售套數(shù)（套）180成交均價(jià)（元/㎡）7500“龍湖.江與城〞銷售動(dòng)態(tài)一覽表“龍湖.酈江〞開盤一覽表“龍湖.江與城〞于07年11月—08年2月期間采用“少量加推〞，輔以“價(jià)格拉升幅度較小〞的推售策略，支撐較理想的銷售率。但08年4月加大推盤量后，銷售率僅為60%左右。“龍湖.江與城〞和“龍湖.酈江〞于08年4月，推出的產(chǎn)品均為“電梯洋房〞，并且兩者成交價(jià)相差1200元/平米左右，在推售量一致的情況下，銷售狀況差距并不大。重慶外鄉(xiāng)龍頭企業(yè)〔龍湖地產(chǎn)〕主要在售工程銷售動(dòng)態(tài)“龍湖.春森此岸〞銷售動(dòng)態(tài)一覽表經(jīng)“龍湖.春森此岸〞售房部現(xiàn)場了解，該工程下一次推售時(shí)間節(jié)點(diǎn)為08年9月底或10月初。推售策略——“價(jià)格小幅微調(diào)、房源少量緩?fù)屁?，銷售狀況——“不容樂觀〞。小結(jié)1、推售間隔期拉大〔客戶儲(chǔ)藏期延長〕、推售量減小——就龍湖地產(chǎn)07年下半年至今主要入市工程的推售情況而言，上述特征明顯。2、價(jià)格上升曲線呈“平緩狀〞、成交量下降明顯——除“龍湖.酈江〞尚不明朗外，價(jià)格升幅一般在5%左右，但開盤當(dāng)天成交量同比下降60%左右。3、“低價(jià)快銷〞的策略意圖明顯，但市場實(shí)際表現(xiàn)“難盡人意〞——“龍湖.酈江〞電梯洋房共計(jì)350套左右，此次推售量占比63%左右。該工程電梯洋房構(gòu)成中，“躍層〞產(chǎn)品套數(shù)占比50%，但成交均價(jià)比“龍湖.江與城〞同期推售產(chǎn)品〔平層為主〕低1200元/平米左右。開盤銷售狀況低于預(yù)期。啟示：市場成交仍然“低迷〞，“價(jià)格戰(zhàn)不僅要打，還必須要打得堅(jiān)決、有沖擊力〞方能支撐“快銷〞的目的。本案周邊主要在售大盤銷售動(dòng)態(tài)開盤加推時(shí)間節(jié)點(diǎn)推出房源公布銷售均價(jià)優(yōu)惠政策成交均價(jià)成交狀況時(shí)間節(jié)點(diǎn)推出房源公布銷售均價(jià)優(yōu)惠政策成交均價(jià)成交狀況2007年12月28日9號(hào)樓、共計(jì)350套5200元/㎡一次性8.8折、按揭9折4650元/㎡左右210套左右2008年1月1010號(hào)、11號(hào)樓，共計(jì)500余套5200元/㎡一次性8.8折、按揭9折4650元/㎡左右320套左右“富洲新城〞開盤至今銷售動(dòng)態(tài)2008年2月2008年3月2008年4月成交均價(jià)促銷政策銷售狀況成交均價(jià)促銷政策銷售狀況成交均價(jià)促銷政策銷售狀況4650元/㎡左右一次性8.8折、按揭9折17套4700元/㎡左右一次性9折、按揭9.2折35套4680元/㎡左右9.6折；兩房再送1萬元，三房送1.5萬元；再減免兩年物管費(fèi)。21套價(jià)格策略——“低開平走〞、“尾盤清倉期成交價(jià)下浮〞；去化速度——“較為穩(wěn)定、未出現(xiàn)轟動(dòng)性購置〞。本案周邊主要在售大盤銷售動(dòng)態(tài)開盤加推時(shí)間節(jié)點(diǎn)推出房源公布銷售均價(jià)優(yōu)惠政策成交均價(jià)成交狀況時(shí)間節(jié)點(diǎn)推出房源公布銷售均價(jià)優(yōu)惠政策成交均價(jià)成交狀況2008年1月18日9-11號(hào)樓、共計(jì)210套5400元/㎡實(shí)際折扣9.4折5076元/㎡左右140套左右2008年2月16日7號(hào)樓、共計(jì)68套5400元/㎡96折、“老帶新”免二年物管費(fèi)5150元/㎡左右40套左右加推2008年4月時(shí)間節(jié)點(diǎn)推出房源公布銷售均價(jià)優(yōu)惠政策成交均價(jià)成交狀況成交均價(jià)促銷政策銷售狀況2008年3月初8號(hào)樓、共計(jì)60套5400元/㎡96折、“老帶新”免二年物管費(fèi)5150元/㎡左右35套左右5100元/㎡左右最高贈(zèng)送現(xiàn)金5萬、“老帶新”免二年物管費(fèi)

剩余25套左右“富力城〞小高層局部〔精裝〕開盤至今銷售動(dòng)態(tài)價(jià)格策略——“低開平走〞、“尾盤清倉期成交價(jià)下浮〞；去化速度——“較為穩(wěn)定、未出現(xiàn)轟動(dòng)性購置〞。小結(jié)1、“少量頻推〞的推售策略——此策略在“富力城〞工程中表達(dá)的尤為鮮明。僅小高層局部，在2個(gè)月時(shí)間內(nèi)，共計(jì)推售3次，最多推出210套，其余推出60余套。2、“低開平走〞和“尾盤清倉期成交價(jià)下浮〞的價(jià)格策略——上述兩個(gè)工程均采用此價(jià)格策略，在4個(gè)月的推售期內(nèi)，實(shí)際成交價(jià)根本維持在同一水平線上，同時(shí)，在“收官期〞均有一定程度下浮。3、“大盤低價(jià)〞但實(shí)際銷售狀況僅為“平穩(wěn)〞而已——上述兩個(gè)工程比沙區(qū)主要板塊重點(diǎn)在售工程同期成交均價(jià)低600—1100元/平米〔折算為“清水房〞價(jià)格〕，但在4個(gè)月的銷售期內(nèi)大致去化300—800套。啟示：市場成交仍然“低迷〞，“價(jià)格戰(zhàn)不僅要打，還必須要打得堅(jiān)決、有沖擊力〞方能支撐“快銷〞的目的。沙區(qū)主要板塊在售樓盤銷售動(dòng)態(tài)沙區(qū)成熟板塊主要在售樓盤08年1-4月成交均價(jià)走勢(shì)一覽沙濱路板塊主要在售樓盤08年1-4月成交均價(jià)走勢(shì)一覽沙區(qū)成熟板塊主要在售樓盤08年1-4月成交均價(jià)持續(xù)走低，普遍跌幅在“300-500元/平米〞之間。沒有價(jià)格“逆市〞上揚(yáng)的個(gè)案。沙區(qū)主要板塊在售樓盤銷售動(dòng)態(tài)

1月2月3月4月備注“華宇.西城麗景”成交套數(shù)（套）27151717至今尚余300余套尾房?！熬翱?藍(lán)溪谷地”成交套數(shù)（套）19921113月份加推250套左右?！翱》?龍鳳云洲”成交均價(jià)（元/㎡）171319794月份二期開盤，推出350套左右。“光華.熙地”成交套數(shù)（套）26193293月加推5號(hào)和6號(hào)樓保留房源100套左右“融僑.諾丁陽光”成交套數(shù)（套）1756727707年1月開盤，共計(jì)推出500余套。4月中旬鑒于銷售形式而“封盤”。沙區(qū)成熟板塊主要在售樓盤08年1-4月成交情況一覽沙區(qū)成熟板塊08年1-4月主要在售樓盤5個(gè)，期間共計(jì)成交住宅626套左右。其中，4個(gè)樓盤有“開盤〞或“加推〞行為，新推住宅1300套左右。沙區(qū)成熟板塊主要在售樓盤成交情況“嚴(yán)峻〞沙區(qū)主要板塊在售樓盤銷售動(dòng)態(tài)沙區(qū)路板塊主要在售樓盤08年1-4月成交情況一覽

1月2月3月4月備注“華宇.秋水長天”成交套數(shù)（套）84101004月26日加推1號(hào)樓（共計(jì)200余套）“寶嘉.江楓美岸”成交套數(shù)（套）1671216期間未做加推一期余130套左右尾房。沙濱路板塊兩個(gè)主要在售樓盤，08年1-4月份共計(jì)成交173套左右?！叭A宇.秋水長天〞4月26日以成交均價(jià)4850元/平米，加推200余套，但截至4月30日僅去化100套左右。沙濱路板塊主要在售樓盤銷售情況“嚴(yán)峻〞沙區(qū)主要板塊在售樓盤最新銷售動(dòng)向〔5月〕項(xiàng)目促銷政策寶嘉.江楓美岸每套優(yōu)惠8000元卓越.美麗山水視戶型贈(zèng)送2.8萬-3.2萬教育基金鑒于“華宇.秋水長天〞加推采用低價(jià)策略沙濱路其余兩個(gè)樓盤立刻做出“應(yīng)價(jià)〞反響華宇集團(tuán)—沙區(qū)在售工程銷售動(dòng)態(tài)“華宇.秋水長天〞08年1-4月成交均價(jià)走勢(shì)一覽“華宇.西城麗景〞08年1-4月成交均價(jià)走勢(shì)一覽

銷售政策動(dòng)向1月2月3月4月華宇.西城麗景“老帶新”1%扣點(diǎn)優(yōu)惠/特價(jià)房-每套優(yōu)惠1萬元“老帶新”1%扣點(diǎn)優(yōu)惠/特價(jià)房-每套優(yōu)惠1萬元9.5折/“老帶新”免1年物管費(fèi)9.5折/“老帶新”免1年物管費(fèi)/特價(jià)房-4750元/㎡華宇.秋水長天“老帶新”享受9.5折優(yōu)惠“老帶新”享受9.5折優(yōu)惠9.5折/“老帶新”免1年物管費(fèi)/特價(jià)房-4900元/㎡1號(hào)樓開盤成交均價(jià)4850元/㎡；特價(jià)房4300元/㎡。老盤不斷加大“價(jià)格暗降〞力度；新盤重新調(diào)整“價(jià)格策略〞，并采用“新推組團(tuán)〞帶動(dòng)前期余量去化的推售策略。但效果并不理想。沙區(qū)近期開盤工程成交結(jié)構(gòu)分析“龍鳳云洲〞二期開盤成交結(jié)構(gòu)圖“秋水長天〞1號(hào)樓加推成交結(jié)構(gòu)圖“緊湊型二房〞是成交絕對(duì)主力，“緊湊型三房〞銷售壓力加大。小結(jié)1、主要在售樓盤的成交均價(jià)——“大幅走低、無逆市上揚(yáng)個(gè)案〞2、主要在售樓盤的成交套數(shù)——“整體低迷、個(gè)案間銷售速度無明顯區(qū)別〞3、區(qū)域老牌開發(fā)企業(yè)工程市場表現(xiàn)——成交情況略好于其它樓盤，率先扛起“降價(jià)〞大旗。啟示：市場成交“低迷〞，“價(jià)格戰(zhàn)〞逐步升級(jí)，成交戶型面積段“趨小〞。本工程開盤如何“破冰〞？4、區(qū)域近期成交結(jié)構(gòu)特征——“緊湊型二房〞成為成交絕對(duì)主力、“緊湊型三房〞銷售壓