北京市金舟物業(yè)管理有限責(zé)任公司(2021整理)

本文為網(wǎng)上收集整理，如需要該文檔得朋友，歡迎下載使用精品文檔，word文檔北京市金舟物業(yè)管理有限責(zé)任公司程序文件〔二〕過程控制文件編號：JZSC版次：A/O郝杰袁帥馬延李萌郝杰王斌生效日期：2010年6月1日

質(zhì)量管理體系程序文件目錄第二冊過程控制文件編號文件名稱版次生效日期備注CX200過程控制總那么A/OCX201物業(yè)管理規(guī)劃程序A/OCX202物業(yè)管理方案標(biāo)書設(shè)計(jì)和開發(fā)控制程序A/OCX203效勞工程〔標(biāo)準(zhǔn)〕設(shè)計(jì)和開發(fā)控制程序A/OCX204接管驗(yàn)收管理程序A/O住宅區(qū)入住管理程序A/O公寓入住管理程序A/O住宅區(qū)收費(fèi)管理程序A/O公寓收費(fèi)管理程序A/O住宅區(qū)裝修管理程序A/O公寓裝修管理程序A/OCX208專業(yè)委托控制程序A/OCX209供應(yīng)商和物品采購控制程序A/OCX210監(jiān)測和測量裝置控制程序A/OCX211效勞標(biāo)識控制程序A/OCX212效勞標(biāo)準(zhǔn)A/OCX213帳務(wù)收支公布程序A/OCX214共用設(shè)施設(shè)備管理程序A/OCX215電梯設(shè)備管理程序A/O201CX216消防管理程序A/OCX217大中修工程管理程序A/OCX218大中修工程結(jié)算控制程序A/O住宅區(qū)小修管理程序A/O公寓維修效勞管理程序A/O住宅區(qū)公共秩序維護(hù)工作管理程序A/O公寓公共秩序維護(hù)工作管理程序A/OCX22住宅區(qū)保潔工作管理程序A/O公寓保潔工作管理程序A/OCX222綠化管理程序A/OCX223停車管理程序A/O突發(fā)緊急事件應(yīng)急處理預(yù)案A/O火災(zāi)消防處置預(yù)案A/O發(fā)生治安案件的處置預(yù)案A/O發(fā)生刑事案件的處置預(yù)案A/O2發(fā)生交通事故的處置預(yù)案A/O機(jī)動車發(fā)生緊急事件處置預(yù)案A/O電梯設(shè)備緊急情況處置預(yù)案A/O審批：制表：袁帥日期：2010年6月1日

質(zhì)量管理體系程序文件目錄第二冊過程控制文件編號文件名稱版次生效日期備注突發(fā)公共衛(wèi)生事件應(yīng)急處置預(yù)案A/O高層生活供水突發(fā)停水事故的處置預(yù)案A/O高層住宅供水系統(tǒng)在突發(fā)公共衛(wèi)生事件的應(yīng)急處置預(yù)案A/O停水、停電、停暖的應(yīng)急處置預(yù)案A/OCX225空房管理程序A/OCX226變更租賃合同管理程序A/OCX227房屋程賃代理管理程序A/OCX228特約效勞管理程序A/OCX229配套效勞物業(yè)租賃管理程序A/OCX230信件報刊收發(fā)管理控制程序A/OCX231社區(qū)文化活動程序A/OCX232值班管理程序A/OCX233溝通程序A/OCX234業(yè)主〔住戶〕投訴處理程序A/OCX235不合格品/效勞的控制程序A/O審批：制表：袁帥日期：2010年6月1日本文為網(wǎng)上收集整理，如需要該文檔得朋友，歡迎下載使用精品文檔，word文檔

文件名稱過程控制總那么文件編號：JZ-CX200版次：A/O第1頁編寫：郝杰郝杰王斌生效日期：2010-6-1物業(yè)管理方案和效勞工程設(shè)計(jì)開發(fā)物業(yè)管理籌劃效勞提供入住管理接管驗(yàn)收簽定合同本篇明確了公司從物業(yè)管理籌劃到業(yè)主〔住戶〕投訴處理所涉及的活動、程序和控制要求，以確保業(yè)主〔住戶〕的需求能夠得以有效實(shí)現(xiàn)和管理效勞的順利進(jìn)行。物業(yè)管理方案和效勞工程設(shè)計(jì)開發(fā)物業(yè)管理籌劃效勞提供入住管理接管驗(yàn)收簽定合同裝修管理設(shè)施設(shè)備樓宇維修消防管理保安管理保潔管理綠化管理小修管理車輛管理費(fèi)用管理供方控制租賃管理特約效勞便民效勞空房管理投訴處理社區(qū)文化持續(xù)改進(jìn)業(yè)主〔住戶〕滿意度調(diào)查不合格品/效勞的控制效勞控制

持續(xù)改進(jìn)業(yè)主〔住戶〕滿意度調(diào)查不合格品/效勞的控制效勞控制

文件名稱物業(yè)管理籌劃程序文件編號：JZ-CX201版次：A/O第1頁編寫：郝杰郝杰王斌生效日期：2010-6-1明確物業(yè)管理籌劃的程序及要求，以確保新接物業(yè)管理工作的順利開展。適用于公司似承接物業(yè)管理工程的籌劃流程、職責(zé)及控制要求流程職責(zé)控制要求相關(guān)文件質(zhì)量記錄信息收集

分析調(diào)查匯總信息溝通辦公室建立信息收集途徑：建立固定的聯(lián)系渠道，如行業(yè)主管部門、小區(qū)物業(yè)管理委員會、業(yè)主管理委員會、產(chǎn)權(quán)單位、開發(fā)商等；通過播送、電視、報紙等新聞媒介的宣傳報道；參加房地產(chǎn)的展覽展銷；其他渠道。根據(jù)公司開展需要積極收集有關(guān)部門的推薦或物業(yè)市場的招標(biāo)信息，并購置擬的物業(yè)工程的標(biāo)書。主管經(jīng)理辦公室指定人員主管經(jīng)理會同相關(guān)人員對獲得的招標(biāo)或委托管理信息進(jìn)行分析，根據(jù)分析結(jié)果，責(zé)成有關(guān)人員到擬接管的物業(yè)工程的現(xiàn)場進(jìn)行考察；并寫出情況調(diào)研報告；考察內(nèi)容應(yīng)包括以下內(nèi)容：調(diào)查了解同行業(yè)相類似物業(yè)的管理模式和收費(fèi)情況以及行業(yè)部門對該物業(yè)的意見和建議；到現(xiàn)場實(shí)地考察，通過與開發(fā)商或委托方、業(yè)主〔住戶〕等溝通，進(jìn)一步了解業(yè)主〔住戶〕的期望和要求；招標(biāo)文件調(diào)研報告相關(guān)人員將招標(biāo)信息和調(diào)查信息以及其他信息進(jìn)行匯總，報告主管經(jīng)理。經(jīng)理辦公會人員主管經(jīng)理提議召開經(jīng)理辦公會，對物業(yè)管理工程信息以及調(diào)查信息進(jìn)行溝通。會議記錄

文件名稱物業(yè)管理籌劃程序文件編號：JZ-CX201版次：A/O第2頁編寫：郝杰郝杰王斌生效日期：2010-6-1流程職責(zé)控制要求相關(guān)文件質(zhì)量記錄招標(biāo)文件評審總體籌劃編制方案標(biāo)書投標(biāo)擬訂合同NN合同評審YY簽定合同合同保存經(jīng)理辦公會人員依據(jù)調(diào)研報告由總經(jīng)理組織有關(guān)人員會議對招標(biāo)文件進(jìn)行評審，并形成評審記錄；假設(shè)擬接管此工程，向招標(biāo)方遞交公司有關(guān)資料，并接受招標(biāo)單位資質(zhì)審查；假設(shè)放棄此工程，就此終止。?北京市物業(yè)管理招投標(biāo)暫行方法?評審記錄經(jīng)理辦公會人員在溝通會議中，對擬接物業(yè)的性質(zhì)、用途、業(yè)主〔住戶〕結(jié)構(gòu)、物業(yè)環(huán)境等因素進(jìn)行評估，確定該物業(yè)的管理檔次、管理單位、管理方式、組織機(jī)構(gòu)、人員編制、管理目標(biāo)、效勞內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、管理費(fèi)用進(jìn)行籌劃。會議記錄辦公室指定人員根據(jù)總體籌劃情況，按照?物業(yè)管理方案標(biāo)書設(shè)計(jì)和開發(fā)控制程序?編制物業(yè)管理方案或標(biāo)書。?物業(yè)管理方案標(biāo)書設(shè)計(jì)和開發(fā)控制程序?辦公室指定人員根據(jù)招標(biāo)書上寫明的時間、地點(diǎn)及其他要求向招標(biāo)方遞交投標(biāo)書或物業(yè)管理方案，并關(guān)注投標(biāo)結(jié)果。辦公室接管單位中標(biāo)后，總經(jīng)理指定有關(guān)人員，根據(jù)投標(biāo)方案或標(biāo)書的承諾內(nèi)容，擬訂委托管理合同。經(jīng)理辦公室接管單位總經(jīng)理主持召開有關(guān)人員會議對合同進(jìn)行評審，并形成評審記錄；辦公室將評審后的委托管理合同提交委托方進(jìn)行確認(rèn)，并根據(jù)委托方提出的修改意見進(jìn)行修改完善。合同評審記錄經(jīng)理經(jīng)委托方確認(rèn)無疑后，與委托方正式簽訂委托管理合同。?經(jīng)濟(jì)合同管理方法?財(cái)務(wù)部接管單位委托管理合同在正本交公司財(cái)務(wù)部保存，副本由接管單位保存。

文件名稱物業(yè)管理方案標(biāo)書設(shè)計(jì)和開發(fā)控制程序文件編號：JZ-CX202版次：A/O第1頁編寫：郝杰郝杰王斌生效日期：2010-6-1通過對準(zhǔn)備承接物業(yè)管理工程進(jìn)行科學(xué)、合理、有效的設(shè)計(jì)和開發(fā)，確保新接物業(yè)管理的效勞檔次及應(yīng)到達(dá)的效勞標(biāo)準(zhǔn)。適用于公司對擬接管的物業(yè)工程管理方案標(biāo)書的設(shè)計(jì)、評審、確認(rèn)、批準(zhǔn)、實(shí)施工作。程序〔流程〕、職責(zé)及控制要求流程職責(zé)控制要求相關(guān)文件質(zhì)量記錄方案標(biāo)書設(shè)計(jì)辦公室指定人員接管單位根據(jù)公司對擬接物業(yè)工程召開的專題會議精神，委托方和招標(biāo)文件的要求，設(shè)計(jì)物業(yè)管理方案、標(biāo)書，應(yīng)包括的內(nèi)容有：目的和范圍。詳細(xì)說明編制本方案、標(biāo)書的目的極其適用范圍；概況及特點(diǎn)。詳細(xì)說明物業(yè)的根本情況〔如地理位置、環(huán)境、占地面積、幢數(shù)、層數(shù)〕根本設(shè)施和配套設(shè)施、主要設(shè)備及驗(yàn)收移交情況等；管理方式。說明公司對該物業(yè)工程采取的管理方式和手段、管理目標(biāo)、實(shí)施措施、分項(xiàng)方案等；組織和資源。接管該物業(yè)公司的組織機(jī)構(gòu)和崗位職責(zé)描述；人員配置和素質(zhì)要求；辦公場地、通信運(yùn)輸工具及相應(yīng)配套設(shè)施等；物業(yè)管理總目標(biāo)和分項(xiàng)指標(biāo)。說明在接管后一定時間內(nèi)實(shí)現(xiàn)的總體目標(biāo)和分項(xiàng)指標(biāo)及年度方案目標(biāo)；管理文件。列出為實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)和分項(xiàng)指標(biāo)及實(shí)施物業(yè)管理〔包括需要補(bǔ)充和修改的文件〕所需的質(zhì)量體系文件清單及公眾文件清單；效勞承諾和質(zhì)量保證措施。說明在管理中為實(shí)現(xiàn)目標(biāo)或承諾而制定的檢查、評價方法及改進(jìn)措施；法規(guī)要求。說明在對該物業(yè)工程進(jìn)行管理中依據(jù)、引用和遵循的法規(guī)目錄；?招標(biāo)投標(biāo)法??北京市物業(yè)管理招投標(biāo)暫行辦公??公眾文件管理制度?法律法規(guī)文件清單

文件名稱物業(yè)管理方案標(biāo)書設(shè)計(jì)和開發(fā)控制程序文件編號：JZ-CX202版次：A/O第2頁編寫：郝杰郝杰王斌生效日期：2010-6-1流程職責(zé)控制要求相關(guān)文件質(zhì)量記錄方案標(biāo)書設(shè)計(jì)標(biāo)書結(jié)果NNY評審YNNY確認(rèn)Y更改批準(zhǔn)實(shí)施辦公室指定人員接管單位費(fèi)用測等。開辦期所需的各項(xiàng)費(fèi)用；管理費(fèi)的測算；效益預(yù)測。就接管該物業(yè)工程的預(yù)期社會、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行分析；提請委托方解決的事項(xiàng)；進(jìn)度安排。明確落實(shí)上述各項(xiàng)內(nèi)容的責(zé)任單位、人員及時間方案。編寫人員按照主主〔住戶〕或委托方的要求，以及在領(lǐng)導(dǎo)要求的時間內(nèi)編制出方案或標(biāo)書。物業(yè)管理方案標(biāo)書管理者代表有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)相關(guān)人員管理者代表組織有關(guān)人員會議對物業(yè)管理方案、標(biāo)書、相關(guān)的背景資料和滿足要求的能力進(jìn)行評審，并形成評審記錄。物業(yè)管理方案標(biāo)書評審記錄管理者代表相關(guān)人員物業(yè)管理方案、標(biāo)書得到評審后，應(yīng)與委托方就方案、標(biāo)書的可能性進(jìn)行商討確認(rèn)，對需要修改的內(nèi)容進(jìn)行補(bǔ)充完善。有關(guān)的法規(guī)文件技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理方案標(biāo)書確認(rèn)記錄相關(guān)人員按照與委托方商討的結(jié)論，對物業(yè)管理方案標(biāo)書的有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行更改，并形成更改記錄物業(yè)管理方案標(biāo)書更改記錄總經(jīng)理物業(yè)管理方案、標(biāo)書應(yīng)得到總經(jīng)理確實(shí)認(rèn)批準(zhǔn)前方可實(shí)施。接管單位接管該物業(yè)的單位，按照物業(yè)管理方案標(biāo)書所承諾的效勞內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施。

文件名稱效勞工程〔標(biāo)準(zhǔn)〕設(shè)計(jì)和開發(fā)控制程序文件編號：JZ-CX203版次：A/O第1頁編寫：郝杰郝杰王斌生效日期：2010-6-11、0目的通過對效勞工程〔標(biāo)準(zhǔn)〕進(jìn)行科學(xué)、合理、有效、的設(shè)計(jì)和開發(fā)，滿足住戶〔業(yè)主〕的要求，到達(dá)預(yù)期的目標(biāo)。2、0適用范圍適用于公司對效勞工程〔標(biāo)準(zhǔn)〕設(shè)計(jì)、評審、驗(yàn)證、確認(rèn)、更改、批準(zhǔn)實(shí)施。3、0程序〔流程〕、職責(zé)及控制要求流程職責(zé)控制要求相關(guān)文件質(zhì)量記錄需求提出設(shè)計(jì)方案評審部門負(fù)責(zé)人責(zé)任區(qū)負(fù)責(zé)人各職能部門根據(jù)以下信息，應(yīng)及時提出現(xiàn)行的效勞工程〔標(biāo)準(zhǔn)〕過程的更該方案和新的效勞工程〔標(biāo)準(zhǔn)〕方案的需求；業(yè)主〔住戶〕需要和期望；有關(guān)法規(guī)；市場變化的有關(guān)因素；各項(xiàng)檢查記錄、調(diào)查結(jié)果的信息分析。主管經(jīng)理辦公定主管經(jīng)理召集專題會議，對提出的需求進(jìn)行可行性研究，并由辦公室對效勞工程〔標(biāo)準(zhǔn)〕進(jìn)行設(shè)計(jì)，效勞工程〔標(biāo)準(zhǔn)〕設(shè)計(jì)方案報告書應(yīng)有以下內(nèi)容：清晰地闡述直接影響效勞質(zhì)量的效勞提供特性；提出效勞過程所需要的各項(xiàng)設(shè)備、設(shè)施、材料等物質(zhì)資源的類型數(shù)量，以滿足到達(dá)效勞標(biāo)準(zhǔn)的要求；效勞提供過程中所需要的人員的數(shù)量和技能，以滿足到達(dá)效勞工程〔標(biāo)準(zhǔn)〕的要求；為效勞過程提供材料和效勞的供方的可信賴程度；要有切實(shí)可行的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。有關(guān)的法規(guī)文件技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)效勞工程〔標(biāo)準(zhǔn)〕設(shè)計(jì)方案報告書管理者代表有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)辦公室實(shí)施單位操作人員管理者代表組織有關(guān)人員會議對效勞工程〔標(biāo)準(zhǔn)〕設(shè)計(jì)方案報告書、相關(guān)的北景資料和滿足要求的能力進(jìn)行評審，并形成評審記錄，記錄應(yīng)包括以下內(nèi)容：評審時間、地占及人員；效勞工程〔標(biāo)準(zhǔn)〕方案名稱；評審內(nèi)容；評審結(jié)論。效勞工程〔標(biāo)準(zhǔn)〕設(shè)計(jì)方案評審記錄

文件名稱效勞工程〔標(biāo)準(zhǔn)〕設(shè)計(jì)和開發(fā)控制程序文件編號：JZ-CX203版次：A/O第2頁編寫：郝杰郝杰王斌生效日期：2010-6-1流程職責(zé)控制要求相關(guān)文件質(zhì)量記錄驗(yàn)證確認(rèn)NN更改YY批準(zhǔn)實(shí)施管理者代表有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)指定人員效勞工程〔標(biāo)準(zhǔn)〕設(shè)計(jì)方案得到評審后，在最小范圍內(nèi)進(jìn)行實(shí)施，并從以下方面進(jìn)行以驗(yàn)證并寫出驗(yàn)證報告。進(jìn)行的效勞工程〔標(biāo)準(zhǔn)〕是否符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的要求，是否到達(dá)業(yè)主〔住戶〕的滿意；識別應(yīng)作的預(yù)防/糾證措施；實(shí)際的現(xiàn)場實(shí)驗(yàn)；效勞過程中人員變化的影響；文件是否完整。有關(guān)的法規(guī)文件技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)效勞工程〔標(biāo)準(zhǔn)〕設(shè)計(jì)方案驗(yàn)證/確認(rèn)記錄預(yù)防/糾證措施管理者代表有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)有關(guān)部門實(shí)施單位操作人員驗(yàn)證記錄應(yīng)得到管理者代表的認(rèn)可。新的效勞工程〔標(biāo)準(zhǔn)〕設(shè)計(jì)方案和改進(jìn)的效勞工程〔標(biāo)準(zhǔn)〕設(shè)計(jì)方案所設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)，在進(jìn)行驗(yàn)證后，實(shí)施前應(yīng)得到有關(guān)人員確實(shí)認(rèn)和管理者代表的批準(zhǔn)。確認(rèn)應(yīng)從以下方面進(jìn)行：效勞工程〔標(biāo)準(zhǔn)〕方案與業(yè)主〔住戶〕和社會的需求應(yīng)一致；效勞工程〔標(biāo)準(zhǔn)〕的完整性；人力、物質(zhì)資源對滿足效勞的有效性；滿足實(shí)際適用的法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)、圖紙和標(biāo)準(zhǔn)等，應(yīng)與這些文件不發(fā)生矛盾；對業(yè)主〔住戶〕調(diào)查結(jié)果的分析；文件的完整性。效勞工程〔標(biāo)準(zhǔn)〕設(shè)計(jì)方案驗(yàn)證/確認(rèn)記錄預(yù)防/糾證措施管理者代表辦公室當(dāng)效勞工程〔標(biāo)準(zhǔn)〕形成并實(shí)施后，辦公室應(yīng)根據(jù)實(shí)施情況和業(yè)主〔住戶〕及各方面的信息反響，對效勞工程標(biāo)準(zhǔn)方案及時提出更改意見，并報管理者代表由管理者代表組織有關(guān)人員對效勞工程〔標(biāo)準(zhǔn)〕方案的更改意見進(jìn)行評審。更改申請預(yù)防/糾證措施效勞工程〔標(biāo)準(zhǔn)〕設(shè)計(jì)方案更改記錄管理者代表效勞工程〔標(biāo)準(zhǔn)〕方案應(yīng)得到管理者代表的批準(zhǔn)方可實(shí)施。相關(guān)單位按照批準(zhǔn)的效勞工程〔標(biāo)準(zhǔn)〕為業(yè)主〔住戶〕提供效勞。

文件名稱接管驗(yàn)收管理程序文件編號：JZ-CX204版次：A/O第1頁編寫：袁帥郝杰王斌生效日期：2010-6-1目的標(biāo)準(zhǔn)公司新接管物業(yè)的驗(yàn)收程序，確保物業(yè)驗(yàn)收工作得到有效控制，保證物業(yè)順利移交，正式接管，為以后物業(yè)效勞的順利開展打下根底。適用范圍適用于公司新接物業(yè)的接管驗(yàn)收。流程、職責(zé)及控制要求接管驗(yàn)收總流程、職責(zé)及控制要求流程職責(zé)控制要求相關(guān)文件質(zhì)量記錄物業(yè)接管信息成立接管驗(yàn)收小組驗(yàn)收前準(zhǔn)備驗(yàn)收驗(yàn)收后處理主管經(jīng)理1.開發(fā)商、上級單位書面通知主管經(jīng)理對樓宇進(jìn)行接管。接管驗(yàn)收小組1.接管驗(yàn)收小組由公司主管經(jīng)理及相關(guān)人員組成。接管驗(yàn)收小組主管經(jīng)理書面通知接管驗(yàn)收小組進(jìn)行接管驗(yàn)收的時間。接管驗(yàn)收小組根據(jù)業(yè)主需要和今后物業(yè)效勞的需要，向開發(fā)商提出改進(jìn)建議并要求開發(fā)商、施工單位提供全套工程竣工資料。接管驗(yàn)收小組按照建設(shè)部?房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)?及設(shè)計(jì)施工要求編制驗(yàn)收方案、驗(yàn)收工程和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。?房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)??接管驗(yàn)收規(guī)程?驗(yàn)收方案驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)接管驗(yàn)收小組檢查房屋外在質(zhì)量是否完好。檢查共用設(shè)施設(shè)備是否完好，相關(guān)資料是否齊全。對照設(shè)備移交清單按照設(shè)備出廠說明書及設(shè)備合格證等資料是否齊全。明確房屋及設(shè)備設(shè)施保修單位、期限及保修基金落實(shí)情況。檢查設(shè)備、設(shè)施的安裝情況與安裝質(zhì)量是否符合設(shè)計(jì)要求。設(shè)備經(jīng)試運(yùn)行后，是否到達(dá)設(shè)計(jì)要求。對每個樓層單元房的水、電、土建、結(jié)構(gòu)進(jìn)行全面檢查，房屋是否通電、通水、通氣，并將結(jié)果記錄在?房屋接管檢查記錄表?中。檢查建筑單位是否清場，臨時設(shè)施是否撤除。檢查物業(yè)管理用房及經(jīng)營用房是否落實(shí)。檢查情況匯總并提出房屋驗(yàn)收整改建議反響開發(fā)商，由開發(fā)商催促施工單位進(jìn)行整改。?房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)??接管驗(yàn)收規(guī)程?房屋驗(yàn)收整改建議房屋接管檢查記錄表接管驗(yàn)收小組接管驗(yàn)收小組對接收的資料進(jìn)行整理登記。接管驗(yàn)收小組將驗(yàn)收中遺留問題準(zhǔn)確記錄，并請開發(fā)商和驗(yàn)收單位簽字后，歸檔。接管驗(yàn)收小組監(jiān)督開發(fā)商，施工單位實(shí)施整改，并對其進(jìn)行驗(yàn)證。接管協(xié)議附件

文件名稱接管驗(yàn)收管理程序文件編號：JZ-CX204版次：A/O第2頁編寫：袁帥郝杰王斌生效日期：2010-6-1流程職責(zé)控制要求相關(guān)文件質(zhì)量記錄移交接管辦公室、接管驗(yàn)收小組在檢查出的問題得到解決后，正式接管該物業(yè)，驗(yàn)收小組將?驗(yàn)收合格單?交辦公室，辦公室?guī)卓偣?、接管單位發(fā)接管手續(xù)。主管經(jīng)理與開發(fā)商正式辦理移交接管手續(xù)。驗(yàn)收合格后由主管經(jīng)理填寫?單項(xiàng)工程接管驗(yàn)收證明書?和?接管房屋設(shè)備情況明細(xì)表?，并繪制?房屋管理平面圖?，由辦公室向開發(fā)商索要?單項(xiàng)工程建筑面積核定表?，經(jīng)核定后一并交辦公室。單項(xiàng)工程接管驗(yàn)收證明書接管房屋設(shè)備情況明細(xì)表房屋管理平面圖單項(xiàng)工程建筑面積核定表

文件名稱住宅區(qū)入住管理程序文件編號：JZ-CX版次：A/O第1頁編寫：馬延郝杰王斌生效日期：2010-6-1目的：為確保業(yè)主〔住戶〕順利入住。適用范圍：公司管轄范圍內(nèi)住宅區(qū)入住手續(xù)的辦理。程序：流程責(zé)任人或部門控制要求相關(guān)文件質(zhì)量記錄通知入住準(zhǔn)備入住手續(xù)核收費(fèi)用房屋驗(yàn)收整理歸檔責(zé)任區(qū)負(fù)責(zé)人及責(zé)任區(qū)相關(guān)人員草擬樓宇管理制度、規(guī)定，提交產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主委員會商定通過。采用多種形式向業(yè)主〔住戶〕宣傳物業(yè)管理知識、公布小區(qū)各類公眾性管理制度、規(guī)定，使業(yè)主〔住戶〕能主動配合物業(yè)管理工作。一整套的入住資料準(zhǔn)備齊全。管理效勞收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公布上墻。?住戶入住工作管理規(guī)定??公眾文件管理規(guī)定?房管員及相關(guān)人員辦理入住時，房管員應(yīng)熱情接待業(yè)主〔住戶〕，認(rèn)真解答提出的問題，宣傳相關(guān)的管理制度、規(guī)定，認(rèn)真辦理入住手續(xù)。審核業(yè)主〔住戶〕身份證、戶口本、核對產(chǎn)權(quán)單位或開發(fā)商開具的?房屋進(jìn)住分配單?。向業(yè)主〔住戶〕發(fā)放?住戶手冊?、?樓宅裝修規(guī)定?等入住資料，提醒其認(rèn)真閱讀。要求業(yè)主〔住戶〕填寫?住戶管理手冊?。及時解答業(yè)主〔住戶〕對?物業(yè)管理委托管理合同?內(nèi)容提出的問題，與個人商品房業(yè)主簽訂?物業(yè)管理委托管理合同?一式兩份；與產(chǎn)權(quán)單位簽訂?物業(yè)管理委托管理合同?一式四份。假設(shè)業(yè)主〔住戶〕房屋出租，要求業(yè)主〔住戶〕進(jìn)行登記，并要求承租方根據(jù)本程序辦理入住手續(xù)。收費(fèi)員根據(jù)雙方簽訂?委托管理合同?收取各項(xiàng)費(fèi)用。收款員開具收費(fèi)發(fā)票或收據(jù)。房管員業(yè)主〔用戶〕憑交費(fèi)發(fā)票、收據(jù)等領(lǐng)戶門鑰匙。按房屋進(jìn)住驗(yàn)收單上的工程清點(diǎn)檢查，及時反響。房管員及時將反響門題通知責(zé)任區(qū)負(fù)責(zé)人解決。房管員應(yīng)注意如有以下情況不得辦理入住手續(xù)：〔1〕入戶手續(xù)不全?！?〕“房屋分配單“與產(chǎn)權(quán)單位〞房屋分配證明“樣本不符?！?〕“房屋分配單“填寫工程不齊全。〔4〕“房屋分配單“房號，間數(shù)與實(shí)際不符。〔5〕未簽訂?物業(yè)管理委托合同?及未交納相關(guān)費(fèi)用者。房屋進(jìn)住驗(yàn)收表房管員整理資料、及時歸檔?房檔資料管理規(guī)定?

文件名稱公寓入住管理程序文件編號：JZ-CX205.2版次：A/O第1頁編寫：馬延郝杰王斌生效日期：2010-6-1目的本章規(guī)定了入住管理程序和控制要求，以確保業(yè)主〔住戶〕順利入住。適用范圍適用于本公司轄區(qū)內(nèi)業(yè)主〔住戶〕入住手續(xù)的辦理。程序〔流程〕職責(zé)及控制要求流程責(zé)任人或部門控制要求相關(guān)文件質(zhì)量記錄入住準(zhǔn)備辦理入住手續(xù)核收費(fèi)用房屋驗(yàn)收建立住戶檔案責(zé)任區(qū)負(fù)責(zé)人及相關(guān)人員采用多種形式向業(yè)主〔住戶〕宣傳物業(yè)管理知識及相關(guān)的物業(yè)管理規(guī)定，公布小區(qū)各類公眾性管理制度及規(guī)定，使業(yè)主〔住戶〕能主動配合以后的物業(yè)管理工作。一整套的入住資料準(zhǔn)備齊全。包括?住戶手冊?、?委托管理合同?、?住護(hù)情況登記表?、?房屋進(jìn)住驗(yàn)收表?以及裝修本卷須知。管理效勞收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公布上墻。?公眾文件管理規(guī)定?責(zé)任區(qū)所有人員向業(yè)主〔住戶〕發(fā)放?住戶手冊?等入住資料，并提醒其認(rèn)真閱讀。要求業(yè)主(住戶)填寫?住戶情況登記表?。提醒業(yè)主〔住戶〕熟知?住戶手冊?及相關(guān)事項(xiàng)。及時解答業(yè)主〔住戶〕對?委托管理合同?內(nèi)容提出的問題，在核準(zhǔn)公約的根底上簽訂?委托管理合同?，一式兩份。假設(shè)業(yè)主〔住戶〕房屋出租，要求業(yè)主〔住戶〕到物業(yè)辦公室進(jìn)行登記，并要求承租方根據(jù)本程序辦理入住手續(xù)住宅情況登記表委托管理合同收費(fèi)員根據(jù)雙方簽訂的?委托管理合同?明確的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，收取各項(xiàng)費(fèi)用。收費(fèi)員開具收費(fèi)發(fā)票或收據(jù)。在分類明細(xì)帳上記錄收費(fèi)工程、收費(fèi)金額、期限。物業(yè)管理費(fèi)年收費(fèi)明細(xì)表房管員憑業(yè)主〔住戶〕交費(fèi)發(fā)票、收據(jù)等，向業(yè)主〔住戶〕發(fā)放鑰匙。提請業(yè)主〔住戶〕按?房屋進(jìn)住驗(yàn)收表?內(nèi)工程進(jìn)行室內(nèi)檢查，并于48小時內(nèi)將表格填好后反響給管理處，沒反響的及時催促。管理處對反響問題及時通知開發(fā)商或聯(lián)系施工單位解決。房屋進(jìn)住驗(yàn)收表房管員根據(jù)業(yè)主〔住戶〕提供資料情況，建立業(yè)主〔住戶〕檔案。包括?業(yè)主〔住戶〕情況登記表?、?房屋進(jìn)住驗(yàn)收表?及業(yè)主〔住戶〕簽訂的?委托管理合?等，并要求一套單元房一檔分類保管，假設(shè)房屋出租時要及時補(bǔ)充使用人檔案

文件名稱住宅區(qū)收費(fèi)管理程序文件編號：JZ-CX20版次：A/O第1頁編寫：李萌郝杰王斌生效日期：2010-6-1目的確保物業(yè)管理費(fèi)、租金、供暖費(fèi)、代收代繳等費(fèi)用及時收取。適用范圍公司管轄范圍內(nèi)物業(yè)管理費(fèi)、租金、供暖費(fèi)、代收代繳等費(fèi)用的收取工作。程序：流程責(zé)任人或部門控制要求相關(guān)文件質(zhì)量記錄公布收費(fèi)工程及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)用收取費(fèi)用催繳入帳結(jié)算房管員或收費(fèi)員依據(jù)物價局確認(rèn)的收費(fèi)等級、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將擬收取的各類收費(fèi)工程、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及有償效勞的收費(fèi)工程，標(biāo)準(zhǔn)予以公布，公布前經(jīng)責(zé)任區(qū)負(fù)責(zé)人審核無誤。物價局相關(guān)文件收費(fèi)員各單位應(yīng)從業(yè)主辦理入住手續(xù)之日起向業(yè)主收取管理費(fèi)。租金收繳由房管員開據(jù)租金交納收據(jù)。住戶按指定銀行每月定期交納，統(tǒng)計(jì)員定期取回租金收訖單，也可由房管員收取后交公司財(cái)務(wù)。供暖費(fèi)依據(jù)協(xié)議書收繳，及時將支票或現(xiàn)金交財(cái)務(wù)。五費(fèi)統(tǒng)收，依據(jù)專業(yè)公司查表收據(jù)安排時間入戶查表，按表數(shù)計(jì)算收費(fèi)。收到現(xiàn)金及時交銀行及財(cái)務(wù)。有償效勞工程完成后，按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及時向業(yè)主〔住宅〕收取有關(guān)費(fèi)用。?管理費(fèi)收取規(guī)定??租金管理規(guī)定??五費(fèi)統(tǒng)收管理規(guī)定?房管員及收費(fèi)員對未及時交納費(fèi)用的業(yè)主做好上門解釋說明工作，適時宣傳物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)和根本常識。經(jīng)幾次催討又無正理由拒不交納費(fèi)用的業(yè)主，可按簽定的協(xié)議處理，也可通過法院解決。做好欠費(fèi)分析，報告責(zé)任區(qū)負(fù)責(zé)人，協(xié)同處理。收費(fèi)員收費(fèi)人員收取費(fèi)用時須先核對金額，及時記帳。各單位每月將收費(fèi)情況匯總報財(cái)務(wù)部。

文件名稱公寓收費(fèi)管理程序文件編號：JZ-CX206.2版次：A/O第1頁編寫：李萌郝杰王斌生效日期：2010-6-1目的本章規(guī)定了管理效勞收費(fèi)〔包括管理費(fèi)、水電費(fèi)、供暖費(fèi)等收取〕的程序和要求，確保各項(xiàng)費(fèi)用及時收取。適用范圍適用于為用戶提供的各項(xiàng)有償效勞收費(fèi)及管理費(fèi)、水電費(fèi)、供暖費(fèi)等的收取工作。程序：流程責(zé)任人或部門控制要求相關(guān)文件質(zhì)量記錄公布收費(fèi)工程、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)用收取費(fèi)用催繳房管員依據(jù)物價局確認(rèn)的收費(fèi)等級、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將擬收取的各類收費(fèi)工程、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公布上墻，提供有償效勞的收費(fèi)工程標(biāo)準(zhǔn)同時上墻。各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上墻前要經(jīng)責(zé)任區(qū)負(fù)責(zé)人審核無誤。收費(fèi)員應(yīng)從業(yè)主辦理入住手續(xù)之日起向業(yè)主收取管理費(fèi)。對在樓內(nèi)辦公的企業(yè)或小區(qū)內(nèi)業(yè)主，由收款員直接開具發(fā)票予以收取。對在外地辦公并同意付款企業(yè)可在入住時簽訂銀行托收協(xié)議，直接辦理托收手續(xù)，通過銀行扣款代收，或聯(lián)系上門收取。裝表的業(yè)主〔住戶〕水電費(fèi)根據(jù)實(shí)際水、電抄表度數(shù)計(jì)算收?。晃囱b表的業(yè)主及公共用水電費(fèi)可按所使用房屋的建筑面積分?jǐn)?，根?jù)實(shí)際使用水、電情況，按季或按月收取。有償效勞工程完成后，按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及時向業(yè)主收取有關(guān)費(fèi)用。收費(fèi)時應(yīng)注意以下事項(xiàng)：說細(xì)說明；核實(shí)費(fèi)用；準(zhǔn)備無誤。房管員對未及時繳納各項(xiàng)費(fèi)用的業(yè)主〔住戶〕做好上門解釋說服工作，發(fā)交費(fèi)通知單，適時宣傳物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)和根本常識。經(jīng)幾次催討又無正當(dāng)理由拒不交納管理費(fèi)、水電費(fèi)及其它費(fèi)用的業(yè)主，應(yīng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定處理。?北京市居住小區(qū)物業(yè)管理方法??物業(yè)管理委托協(xié)議?

文件名稱住宅區(qū)裝修管理程序文件編號：JZ-CX20版次：A/O第1頁編寫：馬延郝杰王斌生效日期：2010-6-1目的對房屋裝修實(shí)行依法預(yù)選賽理，維護(hù)房屋的整體形象和業(yè)主〔住戶〕的利益，確保房屋的使用平安。適用范圍適用于本公司承接物業(yè)所有房屋的裝修管理。程序〔流程〕職責(zé)及控制要求流程職責(zé)控制要求相關(guān)文件相關(guān)記錄裝修申請裝修審批辦理出入證裝修過程管理責(zé)任區(qū)責(zé)任人要求業(yè)主〔住戶〕填寫裝修申請表〔一式兩份〕及?城市毗鄰異產(chǎn)裝修協(xié)議書?。業(yè)主〔住戶〕裝修如涉及拆改事項(xiàng)，要求業(yè)主〔住戶〕提供裝修平面圖一份，水、電氣施工草圖，要求裝修施工單位提供營業(yè)執(zhí)照、?建設(shè)單位資格證書?復(fù)印件等。裝修申請表裝修協(xié)議書工程管理員根據(jù)裝修管理有關(guān)規(guī)定審核裝修內(nèi)容是否超過規(guī)定范圍。需報消防部門審核的，必須有消防部門的批復(fù)。與業(yè)主〔住戶〕簽訂裝修協(xié)議書〔一式兩份〕.裝修協(xié)議書保安管理員要求業(yè)主〔住戶〕提供有關(guān)施工人員資料，管理處進(jìn)行施工人員登記。辦理并發(fā)放施工人員出入證。工程管理員每天對業(yè)主〔住戶〕的裝修情況進(jìn)行檢查或抽查。如發(fā)現(xiàn)裝修內(nèi)容與裝修申請表內(nèi)容不一致或未辦理裝修申請手續(xù)而已在裝修的，立即通知業(yè)主〔住戶〕補(bǔ)辦手續(xù)或發(fā)給整改通知單，限期整改。如違規(guī)裝修，經(jīng)勸說不肯整改的，發(fā)給停工通知單，報請房管部門及其它有關(guān)部門協(xié)同處理。催促施工人員將裝修垃圾及時運(yùn)走。裝修整改通知單

文件名稱住宅區(qū)裝修管理程序版次：A/O第2頁編寫：馬延郝杰王斌生效日期：2010-6-1流程職責(zé)控制要求相關(guān)文件相關(guān)記錄裝修驗(yàn)收責(zé)任區(qū)負(fù)責(zé)人有關(guān)人員要求業(yè)主〔住戶〕裝修完畢，通知管理處進(jìn)行裝修驗(yàn)收。管理處主任及有關(guān)人員到裝修現(xiàn)場，根據(jù)裝修申請表及裝修協(xié)議書的規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)收，看其是否違章裝修。如發(fā)現(xiàn)有違章現(xiàn)象，發(fā)整改通知單限期整改，并按有關(guān)規(guī)定處分，同時做好解釋說服工作，做到堅(jiān)決不留下隱患。驗(yàn)收完畢，無違章現(xiàn)象，那么在裝修申請表上簽署合格，并辦理退還押金手續(xù)。裝修整改通知單

文件名稱公寓裝修管理程序文件編號：JZ-CX207.2版次：A/O第1頁編寫：馬延郝杰王斌生效日期：2010-6-1目的對房屋裝修實(shí)行依法管理，維護(hù)房屋的整體形象和業(yè)主〔住戶〕的利益，確保房屋的使用平安。適用范圍適用于本公司承接物業(yè)所有房屋的裝修管理。程序〔流程〕職責(zé)及控制要求流程職責(zé)控制要求相關(guān)文件相關(guān)記錄裝修申請裝修審批辦理出入證裝修過程管理責(zé)任區(qū)責(zé)任人要求業(yè)主〔住戶〕填寫裝修申請表〔一式兩份〕及?城市毗鄰異產(chǎn)裝修協(xié)議書?。業(yè)主〔住戶〕裝修如涉及拆改事項(xiàng)，要求業(yè)主〔住戶〕提供裝修平面圖一份，水、電氣施工草圖，要求裝修施工單位提供營業(yè)執(zhí)照、?建設(shè)單位資格證書?復(fù)印件等。裝修申請表裝修協(xié)議書工程管理員根據(jù)裝修管理有關(guān)規(guī)定審核裝修內(nèi)容是否超過規(guī)定范圍。需報消防部門審核的，必須有消防部門的批復(fù)。與業(yè)主〔住戶〕簽訂裝修協(xié)議書〔一式兩份〕。裝修協(xié)議書保安管理員要求業(yè)主〔住戶〕提供有關(guān)施工人員資料，管理處進(jìn)行施工人員登記。辦理并發(fā)放施工人員出入證。工程管理員每天對業(yè)主〔住戶〕的裝修情況進(jìn)行檢查或抽查。如發(fā)現(xiàn)裝修內(nèi)容與裝修申請表內(nèi)容不一致或未辦理裝修申請手續(xù)而已在裝修的，立即通知業(yè)主〔住戶〕補(bǔ)辦手續(xù)或發(fā)給整改通知單，限期整改。如違規(guī)裝修，經(jīng)勸說不肯整改的，發(fā)給停工通知單，報請房管部門及其它有關(guān)部門協(xié)同處理。催促施工人員將裝修垃圾及時運(yùn)走。裝修整改通知單

文件名稱公寓裝修管理程序文件編號：JZ-CX20版次：A/O第2頁編寫：馬延郝杰王斌生效日期：2010-6-1流程職責(zé)控制要求相關(guān)文件相關(guān)記錄裝修驗(yàn)收責(zé)任區(qū)負(fù)責(zé)人有關(guān)人員1.要求業(yè)主〔住戶〕裝修完畢，通知管理處進(jìn)行裝修驗(yàn)收。2.管理處主任及有關(guān)人員到裝修現(xiàn)場，根據(jù)裝修申請表及裝修協(xié)議書的規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)收，看其是否違章裝修。3.如發(fā)現(xiàn)有違章現(xiàn)象，發(fā)整改通知單限期整改，并按有關(guān)規(guī)定處分，同時做好解釋說服工作，做到堅(jiān)決不留下隱患。4.驗(yàn)收完畢，無違章現(xiàn)象，那么在裝修申請表上簽署合格，并辦理退還押金手續(xù)。裝修整改通知單

文件名稱專業(yè)委托控制程序文件編號：JZ-CX208版次：A/O第1頁編寫：袁帥郝杰王斌生效日期：2010-6-1目的確保選用的專業(yè)委托供方所提供的效勞符合規(guī)定的要求，以保證效勞的質(zhì)量。適用于公共秩序維護(hù)、保潔、綠化、大中小修、電梯、有線電視的專業(yè)委托供方選擇的控制。3.0流程、職責(zé)及控制要求流程職責(zé)控制要求相關(guān)文件質(zhì)量記錄需求評審審批簽訂委托合同實(shí)施主管經(jīng)理及各責(zé)任區(qū)主管經(jīng)理及各責(zé)任區(qū)根據(jù)效勞質(zhì)量需求或維修需要物色并選擇供方主管經(jīng)理及各責(zé)任區(qū)主管經(jīng)理負(fù)責(zé)組織使用單位各供方進(jìn)行評審。各責(zé)任區(qū)參加對供方進(jìn)行評審。供方的資格要求：有合格的營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書〔規(guī)定要求時〕提供的效勞能滿足公司管理和效勞質(zhì)量的要求；在到達(dá)質(zhì)量要求的情況下，價格適宜。評審內(nèi)容包括：效勞供方的資質(zhì)、簡介、技術(shù)設(shè)備資料；業(yè)績和社會信譽(yù)；有無效勞質(zhì)量方面的承諾；質(zhì)量保證能力資料及效勞價格。對同一效勞工程，至少選擇2家以上的效勞供方，特殊情況除外。8將符合條件的供方評審表和清單報主管主管經(jīng)理審批。?效勞供方評審細(xì)那么?效勞供方評審表，合格效勞供方清單公司主管經(jīng)理主管經(jīng)理負(fù)責(zé)審批各專業(yè)委托供方評審表和名單。辦公室負(fù)責(zé)建立合格供方檔案，并將?合格效勞供方清單?下發(fā)至責(zé)任區(qū)。合格供方檔案內(nèi)容包括：供方提供的其他資料。效勞供方評審表公司主管經(jīng)理經(jīng)理簽署各項(xiàng)專業(yè)委托合同。責(zé)任區(qū)主管審核專業(yè)委托同。委托合同合格效勞供方清單各責(zé)任區(qū)主管經(jīng)理各責(zé)任區(qū)組織具體實(shí)施。主管經(jīng)理監(jiān)督實(shí)施過程。發(fā)現(xiàn)不合格，按?不合格品/效勞控制程序?執(zhí)行。業(yè)主〔住戶〕可以在公司有關(guān)人員的陪同下，對效勞供方提供的效勞進(jìn)行驗(yàn)證。

文件名稱專業(yè)委托控制程序文件編號：JZ-CX208版次：A/O第2頁編寫：袁帥郝杰王斌生效日期：2010-6-1流程職責(zé)控制要求相關(guān)文件質(zhì)量記錄年度復(fù)審采取糾正措施繼續(xù)使用驗(yàn)證糾正措施解除合同主管經(jīng)理各責(zé)任區(qū)公司主管經(jīng)理每年年底組織使用單位對合同期在一年以上的專業(yè)委托供方進(jìn)行一次年度復(fù)審，檢查內(nèi)容為各專業(yè)委托供方的效勞質(zhì)量狀況。填寫復(fù)審記錄，將復(fù)審結(jié)果報公司經(jīng)理審批。主管經(jīng)理確認(rèn)是否繼續(xù)使用效勞供方。辦公室下發(fā)復(fù)審后的供方清單。主管經(jīng)理各責(zé)任區(qū)1.如復(fù)審中發(fā)現(xiàn)專業(yè)委托供方的效勞質(zhì)量不能到達(dá)要求，那么由公司主管經(jīng)理制定糾正措施并進(jìn)行跟蹤驗(yàn)證。?質(zhì)量改進(jìn)控制程序?主管經(jīng)理各責(zé)任區(qū)如在規(guī)定期限內(nèi)，專業(yè)委托供方的效勞質(zhì)量到達(dá)要求，那么繼續(xù)履行合同。如在規(guī)定期限內(nèi)，專業(yè)委托供方的效勞質(zhì)量仍達(dá)不到要求，那么各責(zé)任區(qū)提交解除合同申請，上報主管經(jīng)理審批。解除合同申請主管經(jīng)理各責(zé)任區(qū)經(jīng)理負(fù)責(zé)解除各項(xiàng)專業(yè)委托合同。主管經(jīng)理負(fù)責(zé)審批解除合同申請。

文件名稱供應(yīng)商和物品采購控制程序文件編號：JZ-CX209版次：A/O第1頁編寫：袁帥郝杰王斌生效日期：2010-6-1確保選用的供應(yīng)商和采購的物品符合規(guī)定的要求，以保證效勞的質(zhì)量。適用范圍適用于材料供應(yīng)商的選擇和物品采購的控制。流程、職責(zé)及控制要求流程職責(zé)控制要求相關(guān)文件質(zhì)量記錄方案審批采購實(shí)施采購驗(yàn)收責(zé)任區(qū)工程管理員?采購加工訂貨方案?進(jìn)行審批。采購加工訂貨方案各責(zé)任區(qū)各分承包方負(fù)責(zé)采購工作的具體實(shí)施。臨時采購的物品應(yīng)補(bǔ)填?采購加工訂貨方案?進(jìn)行補(bǔ)批。采購加工訂貨方案各責(zé)任區(qū)各責(zé)任區(qū)對物品的標(biāo)識、包裝、完好狀態(tài)進(jìn)行記錄。維修材料購進(jìn)后，由責(zé)任區(qū)工程管理人員會同有關(guān)技術(shù)人員依相應(yīng)驗(yàn)證標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)證，確認(rèn)合格后，由責(zé)任區(qū)工程管理人員在?驗(yàn)證單?上簽字。假設(shè)不合格，執(zhí)行?不合格品/效勞的控制程序??不合格品/效勞的控制程序?物品采購驗(yàn)證單

文件名稱供應(yīng)商和物品采購控制程序文件編號：JZ-CX210版次：A/O第1頁編寫：袁帥郝杰王斌生效日期：2010-6-1保證為提供效勞的檢驗(yàn)、測量和試驗(yàn)設(shè)備能正常使用，并能到達(dá)所要求的精度及測試能力。適用于公司設(shè)備管理中使用的全部檢驗(yàn)、測量和試驗(yàn)設(shè)備。流程、職責(zé)及控制要求流程職責(zé)控制要求相關(guān)文件質(zhì)量記錄采購保管與發(fā)放管理公司主管經(jīng)理1.各責(zé)任區(qū)根據(jù)工作需要提出申請，上報主管經(jīng)理批準(zhǔn)。設(shè)備〔機(jī)具〕購置申請表各責(zé)任區(qū)新購置檢驗(yàn)、測量和試驗(yàn)設(shè)備，在使用前各責(zé)任區(qū)應(yīng)送到經(jīng)授權(quán)的計(jì)量檢定機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢定和校準(zhǔn)，并填寫?計(jì)量器具明細(xì)表?。經(jīng)檢定合格的檢驗(yàn)、測量和試驗(yàn)設(shè)備方可由專管人員入庫保管與發(fā)放。對新購置的計(jì)量器具，經(jīng)檢定合格后，由各責(zé)任區(qū)統(tǒng)一編號、登記、標(biāo)識，方可投入使用。經(jīng)檢定不合格的計(jì)量器具應(yīng)辦理退換，并填寫?不合格品處理單?。計(jì)量器具明細(xì)表不合格呂處理單公司主管經(jīng)理，各責(zé)任區(qū)檢驗(yàn)、測量和試驗(yàn)設(shè)備由責(zé)任區(qū)管理，并建立?計(jì)量器具明細(xì)表?。各責(zé)任區(qū)專管人員須按?計(jì)量器具明細(xì)表?準(zhǔn)時送法定檢定部門檢定。檢驗(yàn)、測量和試驗(yàn)設(shè)備依據(jù)?計(jì)量器具明細(xì)表?進(jìn)行檢定和校準(zhǔn)。任何單位和個人不準(zhǔn)在工作崗位上使用無檢定合格印、證或者超過檢定周期以及經(jīng)檢定不合格的計(jì)量器具。檢定或校準(zhǔn)周期應(yīng)依據(jù)產(chǎn)品說明書及使用環(huán)境確定。假設(shè)檢定發(fā)現(xiàn)檢測設(shè)備失準(zhǔn)，應(yīng)采取預(yù)防和糾正措施。主管經(jīng)理負(fù)責(zé)保存檢驗(yàn)、測量和試驗(yàn)設(shè)備的檢定合格證書等原始憑證。經(jīng)檢定降級使用的檢驗(yàn)、測量和試驗(yàn)設(shè)備要重新認(rèn)定其使用范圍，由責(zé)任區(qū)專管人員填寫?計(jì)量器具明細(xì)表?。凡暫不使用的計(jì)量器具，應(yīng)予以回收、封存，啟用時應(yīng)確其是否在合格有效期內(nèi)，由責(zé)任區(qū)專管人員填寫?計(jì)量器具明細(xì)表?，通知使用者。國家無檢定規(guī)程或校準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)的檢驗(yàn)、測量和試驗(yàn)設(shè)備，由各責(zé)任區(qū)按產(chǎn)品說明書自行校準(zhǔn)并進(jìn)行標(biāo)識。主管經(jīng)理對上述工作進(jìn)行監(jiān)督。計(jì)量器具明細(xì)表

文件名稱監(jiān)視和測量裝置控制程序文件編號：JZ-CX210版次：A/O第2頁編寫：袁帥郝杰王斌生效日期：2010-6-1流程職責(zé)控制要求相關(guān)文件質(zhì)量記錄使用報廢各責(zé)任區(qū)檢驗(yàn)、測量和試驗(yàn)設(shè)備的使用，按使用說明書或操作規(guī)程進(jìn)行，不得隨意拆卸。使用檢驗(yàn)、測量和試驗(yàn)設(shè)備的過程中應(yīng)輕拿輕放，防止碰撞和損傷，保證設(shè)備在搬運(yùn)、使用與貯存期內(nèi)準(zhǔn)確度不受影響。檢驗(yàn)、測量和試驗(yàn)設(shè)備在使用過程中，應(yīng)有明顯的標(biāo)志說明其校準(zhǔn)狀態(tài)，并與?計(jì)量器具明細(xì)表?一致。?物資倉庫管理規(guī)定?主管經(jīng)理?設(shè)備報廢審批表?，予以報廢。設(shè)備報廢審批表

文件名稱監(jiān)視和測量裝置控制程序文件編號：JZ-CX211版次：A/O第1頁編寫：袁帥郝杰王斌生效日期：2010-6-1通過對公共場所及不同類型的物品或效勞進(jìn)行正確標(biāo)識，有效控制現(xiàn)場效勞質(zhì)量。適用于公司物業(yè)管理活動中物品和效勞的標(biāo)識。3.0流程、責(zé)任人或部門及控制要求流程責(zé)任人或部門控制要求相關(guān)文件質(zhì)量記錄設(shè)置制作保持檢查達(dá)標(biāo)管理者代表協(xié)調(diào)、監(jiān)督、指導(dǎo)、統(tǒng)一設(shè)置人員標(biāo)識：佩帶員工證；效勞過程標(biāo)識；小區(qū)〔公寓〕示意牌；公共區(qū)域示意牌；設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識；平安標(biāo)識；清潔效勞狀態(tài)標(biāo)識；車位標(biāo)識。標(biāo)識清單效勞人員標(biāo)識管理登記冊各責(zé)任區(qū)各部門根據(jù)各責(zé)任區(qū)現(xiàn)有情況，按公司要求制造設(shè)置各單位保潔員維修工房管員保安員安排人員對公共標(biāo)識的維護(hù)；保持公共標(biāo)識的外觀整潔；巡視過程中發(fā)現(xiàn)損壞及時修復(fù)；樓內(nèi)公共標(biāo)識有缺損時及時報；有損公共標(biāo)識行為，及時制止。各單位負(fù)責(zé)人每季度抽檢各種標(biāo)識10～20%標(biāo)識檢查表符合要求

文件名稱效勞標(biāo)準(zhǔn)文件編號：JZ-CX212版次：A/O第1頁編寫：馬延郝杰王斌生效日期：2010-6-11.目的為評價公司的效勞質(zhì)量提供依據(jù)。2.適用范圍適用于公司提供的所有效勞。職責(zé)管理者代表審批效勞標(biāo)準(zhǔn)和崗位標(biāo)準(zhǔn)。效勞標(biāo)準(zhǔn)和崗位標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)、制定、驗(yàn)證、更改等工作?！藏?zé)任區(qū)〕負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)本標(biāo)準(zhǔn)的本部門〔單位〕的實(shí)施。。效勞標(biāo)準(zhǔn)效勞特性標(biāo)準(zhǔn)語言文明禮讓、態(tài)度和藹、語言親切、表達(dá)清楚。上班期間講普通話，聲調(diào)要自然、清晰、柔和、親切。接聽時，首先要說：“您好，這里是金舟物業(yè)！〞。聲調(diào)要自然、清晰、親切，不裝腔作勢，音量不要過高或過低。不準(zhǔn)講粗話，使遙蔑視和辱性的語言。不得模仿他人的語言、語調(diào)講話。不得開過分的玩笑。說話時要注意語言藝術(shù)，使用敬語，如：您好?。徽堖M(jìn)；請坐；請講；對不起，請稍等；讓您久等了；請慢走；有事多聯(lián)系；謝謝；不用謝；請留步；再見；請您消消氣；有話慢慢說；歡迎您監(jiān)督幫助；打攪了〞等。不得使遙效勞忌語，如：“不知道；不清楚；不歸我們管〞等等。離開面對客人，一律講“您稍候！〞。離開時間較長，回來后要講“對不起，讓您久等了〞。著裝配發(fā)工作服的員工上班時須規(guī)定統(tǒng)一著裝，著裝整齊干凈。未配發(fā)工作服的員工上班時可自由著裝，但不得著奇裝異服。穿西裝制服時，不管男、女第一顆紐扣須扣上，不能敞開外衣，不能卷起衣袖和褲腿，領(lǐng)帶挺括居中，長度適宜。穿襯衫時，保持袖口、領(lǐng)口清潔，緊扣除第一顆以外的所有鈕扣，鈕扣不能缺少。工作時間不戴與效勞無關(guān)的裝飾品、不能穿拖鞋或皮拖。文明待客職業(yè)道德加強(qiáng)效勞意識，提供高效、準(zhǔn)確、禮貌的效勞，不得有冷、硬、拖、卡和其它刁難行為。接待辦事人員，熱情迎送，主動打招呼；專心做好記錄，并給予來者以滿意或理解的答復(fù)。對業(yè)主〔住戶〕態(tài)度熱情誠懇、行為文明大方并做到耐心、細(xì)致、周到。秉公辦事，不得以職務(wù)之便謀取私利，不得以任何形式吃、拿、卡、要。多辦實(shí)事，為業(yè)主〔住戶〕排憂解難，不亂收費(fèi)、不收饋贈，不向業(yè)主〔住戶〕提無理要求。入戶效勞先按門鈴或輕敲門，征得同意再進(jìn)門；辦完事后禮貌地離去。施工保障平安，不得質(zhì)壞業(yè)主〔戶主〕物品；文明施工不擾民，活完料凈腳下清。標(biāo)志清晰工作人員在崗上工作期間須佩戴上崗牌，佩戴位置為西裝、襯衣左胸袋處。各路口指路牌清晰明了。小區(qū)、公寓、寫字樓入口處設(shè)置小區(qū)標(biāo)識牌。停車場標(biāo)志明顯齊全。

文件名稱效勞標(biāo)準(zhǔn)文件編號：JZ-CX212版次：A/O第2頁編寫：馬延郝杰王斌生效日期：2010-6-1效勞內(nèi)容明確效勞工程公開。效勞要求明確。收費(fèi)工程、標(biāo)準(zhǔn)公開無違章收費(fèi)收費(fèi)符合物價部門的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。在適當(dāng)?shù)奈恢霉际召M(fèi)工程及標(biāo)準(zhǔn)。使用國家規(guī)定的統(tǒng)一收據(jù)、收票，發(fā)票無涂改。投訴方便，投訴處理及時、得當(dāng)在醒目位置公開投訴。接到投訴后，有關(guān)人員要及時處理，并將結(jié)果在三個工作日內(nèi)反響給投訴人。對投拆的處理要合法、合理、合情。對各類糾紛處理及時、得當(dāng)管轄區(qū)域內(nèi)如發(fā)生糾紛時，要站在公正的立場制止糾紛，不能自行處理的，可上報當(dāng)?shù)毓膊块T或派出所。工作人員與業(yè)主〔住戶〕發(fā)生糾紛時，一定要采取克制、忍讓的態(tài)度，事后再對其進(jìn)行教育，假設(shè)錯在工作人員，事后要按公司有關(guān)規(guī)定處理，并將處理結(jié)果告知業(yè)主〔住戶〕。效勞回訪定期或不定期對業(yè)主〔住戶〕進(jìn)行走訪，征詢意見。崗位標(biāo)準(zhǔn)崗位標(biāo)準(zhǔn)保安、保潔人員見?保安工作標(biāo)準(zhǔn)?、?保潔工作標(biāo)準(zhǔn)?收費(fèi)員對待業(yè)主〔住戶〕熱情、周到，遇到不愿繳費(fèi)的業(yè)主〔住戶〕要耐心。細(xì)致地做工作，解釋清楚收費(fèi)原因。遇害事要冷靜，絕不可與業(yè)主〔住戶〕發(fā)生爭吵，主動上門收費(fèi)，充分利用方便的時間收費(fèi)。維修人員及時為業(yè)主〔住戶〕提供維修效勞，并保證維修合格率到達(dá)100%。統(tǒng)一著裝或掛牌上崗，按規(guī)定程序操作。不收受業(yè)主〔住戶〕錢物，不吃、拿、卡、要，不能立即處理的問題要耐心解釋，給業(yè)主〔住戶〕滿意的答復(fù)。維修過程中盡量保護(hù)好業(yè)主〔住戶〕的物品，物品被淋濕、弄壞，要取得業(yè)主〔住戶〕的諒解，并協(xié)助清理，修復(fù)。前臺效勞員提倡身微笑迎客，主動詢問，表情親切、自然、真實(shí)、友好。與業(yè)主〔住戶〕講話時應(yīng)全神貫注，用心傾聽，不得東張西望，心不在焉。在為業(yè)主〔住戶〕效勞是不得流露出厭煩、冷淡、憤怒、僵硬、緊張和恐懼的表情，不得扭捏作態(tài)。責(zé)任區(qū)內(nèi)所有管理人員接待來辦事的人員或業(yè)主〔住戶〕，熱情迎送，主動打招呼；專心做好記錄，并給予來者以滿意或理解的答復(fù)。與業(yè)主〔住戶〕講話時，應(yīng)全神貫注，用心傾聽，不得東張西望，心不在焉。主動詢問，表情新節(jié)、自然、真實(shí)、友好。在為業(yè)主〔住戶〕效勞時不得流露出厭煩、冷淡、憤怒、僵硬、緊張和恐懼的表情，不得扭捏作態(tài)。工作期間不得閑聊，假設(shè)有來訪者應(yīng)立即予以接待，并在規(guī)定的時間內(nèi)為業(yè)主〔住戶〕辦理各種手續(xù)和處理有關(guān)事宜。

文件名稱帳務(wù)收支公布程序文件編號：JZ-CX213版次：A/O第1頁編寫：耿學(xué)珍郝杰王斌生效日期：2010-6-1確保收支帳務(wù)公布程序得到有效控制。本程序文件適用于金舟物業(yè)管理有限責(zé)任公司所屬各責(zé)任區(qū)管理收支帳務(wù)公布程序