房屋買賣項目可行性研究報告

目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第1章總論 1§1.1概述 1§1.2研究工作依據(jù)和原那么 4§1.3公租房工程概況 6§1.4可行性研究結論 7第2章工程背景及必要性 9§2.1工程背景 9§2.2工程建設的必要性 10第3章工程需求分析 14§3.1預測依據(jù) 14§3.2市經(jīng)濟開展情況 14§3.3保障性住房開展情況 14§3.4房地產(chǎn)及公租房的開展趨勢 16§3.5結論 16第4章工程區(qū)概況 18§4.1地理位置 18§4.2歷史文化 18§4.3交通位置 18§4.4經(jīng)濟開展 19§4.5土地資源 19§4.6氣候條件 20§4.7土壤、地貌 20§4.8建筑資源條件 20第5章工程建設內(nèi)容 22§5.1產(chǎn)城融合示范區(qū)公租房 22§5.2未來華城回購公租房 25第6章銷售方案 30§6.1工程建設投資 30§6.2銷售方案 30第7章財務與敏感性分析 32§7.1工程資金及收入 32§7.2總本錢費用 32§7.3財務評價 34§7.4工程投資回收期分析 35§7.5工程盈利能力分析 35§7.6敏感性分析 36§7.7分析結論 37第8章工程節(jié)能 38§8.1用能標準和節(jié)能標準 38§8.2能耗分析 39§8.3折標煤計算 40§8.4節(jié)能措施和節(jié)能效果分析 41§8.5結論 51第9章環(huán)境保護 52§9.1主要設計依據(jù) 52§9.2主要的污染工序 52§9.3污染狀況和治理措施 52§9.4建筑節(jié)能 53第10章社會效益分析 55§10.1對區(qū)域資源配置的影響 55§10.2對環(huán)境保護和生態(tài)平衡的影響 55§10.3對區(qū)域經(jīng)濟開展的影響 55§10.4對節(jié)約及合理利用國家資源的影響 56§10.5提高人民物質(zhì)文化生活及社會福利的影響 56§10.6對遠景開展的影響 56第11章工程風險分析 57§11.1定性分析 57§11.2投資風險的控制 58第12章可行性研究結論與建議 60§12.1結論 60§12.2建議 60總論概述工程名稱市產(chǎn)城融合示范區(qū)公租房及未來華城回購公租房銷售工程工程承辦單位2、經(jīng)濟狀況公司資產(chǎn)總額10億元，負債總額0.4億元，資產(chǎn)負債率0.04%。公司實收資本2億元，資本公積4.6億元，已辦證資產(chǎn)總額5.13億元〔其中商業(yè)房、公房1億元，公租房4.13億元〕。3、工作成果〔1〕融資工作：房投公司成立以來，為適應宏觀金融政策的調(diào)整，公司全體干部職工齊心協(xié)力、克難攻艱、認真學習和了解國家金融政策，搶抓融資機遇，立足工程，謀劃融資，不斷拓展投融資渠道，確保建設資金的需求。我們先后與10多家銀行和金融部門進行了對接，積極推介工程，與國家開發(fā)銀行河南分行、省農(nóng)業(yè)開展銀行、農(nóng)村信用社等金融部門建立了長期戰(zhàn)略合作關系，取得了顯著成效。2011年共融資2.63億元。2012年融資2.185億元，同時配合市城投公司成功發(fā)行城市投資債券10億元。2013年融資1.4億元。2014年，我們搶抓機遇，利用省級融資平臺——豫資公司，充分發(fā)揮保障性住房融資貸款的政策優(yōu)勢，采取統(tǒng)貸統(tǒng)還的方式，為全市12個棚戶區(qū)〔城中村〕改造工程，簽訂貸款授信額度54億元。截止目前，已撥付13.786億元，強力支持我市保障房建設的同時，開創(chuàng)了棚戶區(qū)〔城中村〕改造統(tǒng)貸統(tǒng)還融資工作的新局面。經(jīng)過幾年來的不斷探索和實際操作，房投公司深刻地認識到，通過政策性銀行或商業(yè)銀行貸款，都需要企業(yè)自身擁有穩(wěn)定的經(jīng)營性收入、穩(wěn)定的現(xiàn)金流、穩(wěn)定的利潤及穩(wěn)定的還款來源，即“四個穩(wěn)定”，以確保銀行貸款零風險。因此，房投公司按照市政府文件要求，在房管局黨委的大力支持下，將房管局名下的資產(chǎn)以及已經(jīng)辦理房產(chǎn)登記的公租房，無償劃撥至房投公司，為融資工作奠定了良好的根底。同時，房投公司積極與企業(yè)合作，開發(fā)建設保障性住房和城中村改造工作，確保短期貸款的提前歸還和展期續(xù)貸，維護公司良好的社會信譽。通過以上工作，一是提高了房投公司作為融資載體的信用等級；二是保證了融資工程的現(xiàn)金流注入和良性循環(huán)；三是建立起穩(wěn)定的還款渠道，為進一步做大做強房投公司創(chuàng)造條件。〔2〕工程建設2012年2月，房投公司取得了開發(fā)資質(zhì)，正式走向了融投建之路。先后與市恒潤置業(yè)、億博置業(yè)、永利置業(yè)等開發(fā)企業(yè)合作，采取共投共建、共同管理、共同受益的合作模式，先后開工建設“幸福小鎮(zhèn)”、怡和家園、“永利新苑”等多個公租房工程，房投公司建設5026套、232500平方米，局部工程已經(jīng)到達竣工驗收條件，其它都在按方案積極推進。特別是2013年5月與經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)管委會聯(lián)合成立了恒鼎置業(yè)公司，對轄區(qū)內(nèi)西坡李、姚莊進行的城中村改造工作，成效尤為明顯，一期安置房1156套、120000平方米，主體已經(jīng)封頂，按方案于明年初竣工并交付使用，B17#公租房工程主體封頂，正在做外墻保溫施工。與亞泰置業(yè)合作成立的博順置業(yè)公司，對朱莊城中村改造工程的建設也在如火如荼的進行，該工程總投資10億元，建設安置房1101套、9.7萬平方米，商品房2366套、28.4萬平方米。這兩個工程的開工建設，為全面提升開發(fā)區(qū)整體形象、打造市區(qū)東部的城市次中心，起到了積極的促進作用。4、企業(yè)優(yōu)勢房投公司成立以來，積極發(fā)揮保障性住房建設主力軍的作用，使企業(yè)主動愿意與房投公司合作，取得政策優(yōu)勢，爭取財政資金，享受稅收、規(guī)費減免。在實際操作中，我們按照局黨委提出的“兩結合、四為主、六堅持”原那么，既：堅持保障性安居工程建設與新型城鎮(zhèn)化開展相結合，與產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)開展相結合。堅持保障性安居工程建設在結構以公租房為主，布局以中心城區(qū)為主，建設以政府為主，建設方式以集中建設為主。堅持從實際出發(fā)，滿足根本住房需要；堅持政府主導、政策扶持，社會參與；堅持經(jīng)濟、適用、環(huán)保，確保質(zhì)量平安；堅持分配過程公開透明，分配結果公平公正；堅持標準管理，不斷完善住房保障制度。經(jīng)過不斷地探索和創(chuàng)新，形成了企業(yè)、金融機構、社會多方參與的融投資建設格局，實行以政府主導投資建設公租房、社會投資參與棚戶區(qū)、城中村改造，初步探索出了用市場化手段破解融資難題的新路子，為我市保障房建設和棚戶區(qū)、城中村改造工作作出了積極的奉獻。5、榮譽成果2012年—2014年公司總經(jīng)理陳東亮、副經(jīng)理陳民強、李泉浩分別被市住房保障和房屋管理局黨委授予年度突出奉獻獎；2012年11月，市人民政府授予陳東亮城市投資債券發(fā)行工作先進個人；2013年2月，省人力資源和社會保障廳、省住建廳授予房投公司全省保障性安居工程建設先進單位；2013年4月，省住建廳工會授予房投公司全省保障性安居工程建設五一勞動獎狀和勞動競賽先進單位；2013年—2014年，房投公司連續(xù)兩年被市住房保障和房屋管理局授予保障房建設先進單位，公司多名同志連續(xù)數(shù)年分別被授予先進工作者、優(yōu)秀黨員、優(yōu)秀員工等榮譽稱號。研究工作依據(jù)和原那么編制依據(jù)《投資工程可行性研究指南》國家計委、建設部頒發(fā)的《建設工程經(jīng)濟評審方法與參數(shù)》〔第三版〕及建設部有關設計標準、標注《產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整指導目錄〔2015年本〕》《市國民經(jīng)濟和社會開展第十二個五年規(guī)劃》《市城市總體規(guī)劃》〔2012-2030〕《市土地利用總體規(guī)劃》〔2010-2030〕與建設單位簽訂的可行性研究報告編制合同；根據(jù)工程需要實際調(diào)查和收集的設計根底資料，以及建設單位提供的有關技術經(jīng)濟資料；國家和地方的建設政策、法令和法規(guī)；編制原那么工程建設必須遵守國家的各項政策、法規(guī)和法令，符合國家的產(chǎn)業(yè)政策、投資方向及行業(yè)和地區(qū)的規(guī)劃；編制的全過程貫徹平安、標準、標準、完善和經(jīng)濟的原那么；編制的成果符合國家、省、部委和市公布的相關法規(guī)、標準、標準和規(guī)劃；嚴格遵守國家、行業(yè)和地方的法律、法規(guī)、標準規(guī)定，高度重視環(huán)境保護，認真落實各項環(huán)保措施，貫徹“三同時”的精神；嚴格遵守國家、行業(yè)和地方的法律、法規(guī)、標準規(guī)定，高度重視平安和職業(yè)衛(wèi)生防護，保障勞動者身體健康，加強勞動設施的設計；認真執(zhí)行國家的法律、法規(guī)、標準標準，重視消防設施的建設；嚴格執(zhí)行質(zhì)量管理制度，樹立“質(zhì)量第一”的思想，精心設計，確保工程設計質(zhì)量；充分利用建設單位現(xiàn)有的土地、建筑和公用設施，統(tǒng)一布局，合理規(guī)劃；在總體規(guī)劃的指導下，以開展、提高為中心，滿足當?shù)氐恼?、環(huán)境、建筑與城區(qū)建設規(guī)劃整體要求的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。編制的范圍及內(nèi)容主要從以下幾點對工程進行技術、經(jīng)濟分析論證：工程背景及必要性；工程需求分析；工程建設內(nèi)容；銷售方案；財務與敏感性分析。公租房工程概況建設規(guī)模產(chǎn)城融合示范區(qū)公租房建筑面積165387㎡，居住戶數(shù)為2769戶，建設費用為45322.64萬元；未來華城回購公租房建筑面積76259㎡，居住戶數(shù)為1456戶，建設費用為27171.16萬元。建設地點產(chǎn)城融合示范區(qū)公租房工程選址于市產(chǎn)城融合示范范圍內(nèi)，廬山路以東，漓江路以南、湘江路以北；未來華城回購公租房選址于經(jīng)濟開發(fā)區(qū)朱莊村周邊地塊，位于珠江中南鑫恒家具基地、湘江路以北和道路線以南50米的村莊處。簡要說明公租房工程地理位置優(yōu)越，市場前景廣闊，有較強的市場競爭力。根底設施配套齊全，環(huán)保、節(jié)能等措施落實到位，投資構成合理。公租房工程符合市城市總體規(guī)劃，符合市場經(jīng)濟開展的要求，符合社會、經(jīng)濟、環(huán)保生態(tài)效益三統(tǒng)一的方針。工程的實施可解決局部城鎮(zhèn)居民的居住問題，提高城市的整體面貌，有良好的市場需求。建設工程具備較好的根底條件，并且?guī)悠渌嚓P產(chǎn)業(yè)的快速開展?？尚行匝芯拷Y論工程概述公租房工程購置費用為75592.76萬元，其中，建設總費用為72493.80〔平均每平方米建設費用為3000元〕，管理總費用為3098.96萬元。方案五年內(nèi)完成租賃以及出售，前兩年對外進行租賃，后三年進行出售，出售期第一年售出房屋數(shù)量的60%，第二年售出房屋數(shù)量的30%，第三年售出房屋數(shù)量的10%?？備N售收入為92212.12萬元。工程主要技術經(jīng)濟指標工程主要技術經(jīng)濟指標序號項目名稱單位數(shù)量備注一工程購置費用萬元75592.761建設費用萬元72493.802管理費用萬元3098.96二營業(yè)收入萬元92212.12三銷售本錢萬元3411.65四稅金及附加萬元5132.55五利潤總額萬元8075.16六稅后利潤萬元6056.37七財務評價指標1投資利潤率10.68%2稅前投資回收期4.03年3稅后投資回收期4.31年4稅前財務凈現(xiàn)值3975萬元5稅后財務凈現(xiàn)值462萬元6稅前內(nèi)部收益率4.17%7稅后內(nèi)部收益率2.26%8盈虧平衡點89.17%結論〔1〕該工程建設符合國家的政策和市有關政策，為提高市市的居住條件問題做出了進一步的改善。同時對承辦單位也具有一定的社會效益。因此，該工程實施是必要的。〔2〕本工程地理位置優(yōu)越，交通方便，無雜亂噪聲，無污染源，空氣清新，環(huán)境幽雅，是非常理想的居住生活小區(qū)?！?〕本工程所需的各項市政配套條件均可解決，為工程實施創(chuàng)造了良好的條件。〔4〕工程區(qū)公租房租賃符合國家政策，符合消費群體的租賃能力，消費者能夠接受，所以工程可行。經(jīng)以上分析論證，公共租賃住房銷售工程實施具有必要性，技術上具有可行性，同時具有較高的社會效益和環(huán)保效益。工程背景及必要性工程背景十八大提出，要滲入貫徹落實科學開展觀，著力搞好宏觀調(diào)控和保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快開展，著力加快經(jīng)濟開展方式轉變和經(jīng)濟結構調(diào)整，著力推進改革開放和自主創(chuàng)新，著力改善民生和促進社會和諧穩(wěn)定，全面推進社會主義經(jīng)濟建設、整治建設、文化建設、社會建設以及生態(tài)文明建設，加快全面建設新農(nóng)村進程，以人為本不斷開拓與社會開展相適應的新的區(qū)域開展戰(zhàn)略，努力實現(xiàn)經(jīng)濟社會又好又快開展。根本要求是全面協(xié)調(diào)可持續(xù)，根本方法是統(tǒng)籌兼顧。開展就是要可持續(xù)開展，著力把握開展規(guī)律、創(chuàng)新開展道路、轉變開展方式、破解開展難題，提高開展質(zhì)量和效益，實現(xiàn)又好又快開展，為開展中國特色社會主義打下堅實根底。堅持走中國特色城鎮(zhèn)化道路，科學制定城鎮(zhèn)化開展規(guī)劃，促進城鎮(zhèn)化健康開展，按照統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局、完善功能、以大代小的原那么，遵循老實開展宏觀規(guī)律，以大城市為依托，以中小城市為重點，逐步形成輻射作用大的城市群，促進中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)開展。市地處河南省中部的中心，是中原城市群核心圈層，區(qū)位優(yōu)越，交通便利，是國家二類交通樞紐城市、全省重要的鐵路和高速公路“雙十字”交通樞紐?；春拥膬纱笾Я魃澈?、澧河在市區(qū)交匯，濱河城市特色明顯。一直以來，市委、市政府高度重視城區(qū)的建設和開展，緊緊圍繞市城市總體規(guī)劃，致力于打造城市系列功能品牌，提高城市建設水平，提升城市顧客價值，增強城市競爭力和帶動力。公共租賃房是由政府或公共機構所有，用低于市場價或承租者能承受的價格向新就業(yè)職工出租的住房。公共租賃房制度作為我國住房保障制度中重要的組成局部，實施多年以來，在緩解住房壓力、配合住房改革、平抑房價和調(diào)整房地產(chǎn)市場結構等方面都起到了重要的作用。具體到市而言，為解決特困居民住房難題，市把完善住房體系、解決城鎮(zhèn)最低收入家庭住房困難作為貫徹落實科學開展觀和“保民生、報穩(wěn)定”的重要舉措來抓，并將公租房建設工作納入了為民辦實事考核范圍之一。為把好事辦好、實事實辦，市出臺了一系列文件，大力開展宣傳、摸底工作，通過散發(fā)資料、粘貼通告。板報、宣傳車等多種形式，不斷擴大公租房補貼政策的宣傳面和影響面。同時，嚴格按照“公平、公正、公開”的原那么，積極做好申報材料的審核把關工作，做到應保盡保不“錯”保，建立了有進有出的運轉機制。該工程的建設滿足市城市開展的需要，為促進整個市區(qū)域經(jīng)濟社會開展提供強大助推力。工程建設的必要性符合國家和地方相關的產(chǎn)業(yè)政策公租房建設工程符合國家開展和改革委員會《產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整指導目錄(2015年本)》中第一類“鼓勵類”第三十七項“其他效勞業(yè)”第一條“保障性住房建設與管理”，是當前國家鼓勵開展的建設工程。城鎮(zhèn)的綜合開發(fā)改造是一個城市開展的重要組成局部，改善城市居民的住房條件是提高人民生活水平的重要標志，是實現(xiàn)我國小康生活水平的戰(zhàn)略目標。近年來，隨著我國經(jīng)濟和社會的快速開展，城市化進程不斷加快，中國社會即將進入從農(nóng)村化社會轉型為城市化社會的時期。城市化建設的大規(guī)模投資，舊城改造和新區(qū)建設成為一個城市開展的重要組成局部，是提高人民生活水平的重要標志，是實現(xiàn)我國小康生活水平的戰(zhàn)略目標。國務院辦公廳《關于保障性安居工程建設和管理的指導意見》國辦發(fā)【2011】45號文中明確指出：“大規(guī)模推進保障性安居工程建設，是黨中央、國務院為推動科學開展、加快轉變經(jīng)濟開展方式、保障和改善民生采取的重大舉措”?！斑m應工業(yè)化、城鎮(zhèn)化快速開展的要求，深入貫徹落實科學開展觀，把住房保障作為政府公共效勞的重要內(nèi)容，建立健全中國特色的城鎮(zhèn)住房保障體系，合理確定住房保障范圍、保障方式和保障標準，完善住房保障支持政策，逐步形成可持續(xù)的保障性安居工程投資、建設、運營和管理機制。到“十二五”末，全國保障性住房覆蓋面積到達20%左右，力爭使城鎮(zhèn)中等偏下和低收入家庭住房困難問題得到根本解決，新就業(yè)職工住房困難問題得到有效緩解，外來務工人員居住條件得到明顯改善”。因此，該工程的建設符合國家加快城鎮(zhèn)化建設促進經(jīng)濟開展的政策要求，有利于滿足不買房者的住房需求，有利于促進城市建設開展和社會的穩(wěn)定，提高居民住房水平。是城市化建設的需要我國城市化水平的提高將帶來城鎮(zhèn)住房需求的增加。據(jù)推測，到2020年，我國城市化率將到達58%左右，對住房的需求比擬旺盛。改革開放以來，特別是近年來，我國城鎮(zhèn)住宅建設快速開展，城鎮(zhèn)居民的居住條件不斷提高，但是城鎮(zhèn)居民住房條件貧富不均的現(xiàn)象還比擬突出，城鎮(zhèn)最低收入家庭難以依靠自身力量解決住房問題。市市委、市政府高度重視城鄉(xiāng)一體化開展，在五次黨代會確立了“兩個率先”的奮斗目標，率先在全省推進城鄉(xiāng)一體化進程，率先實現(xiàn)全面小康的奮斗目標，以縮小城鄉(xiāng)差距和提高城鄉(xiāng)居民生產(chǎn)生活水平為目的，以產(chǎn)業(yè)開展為支撐，以加快城鎮(zhèn)化為核心，以加快人口向城鎮(zhèn)轉移為著力點，通過強化創(chuàng)新機制，大力實施“三個集中”〔推動人口向城鎮(zhèn)集中、產(chǎn)業(yè)向園區(qū)集中、土地向規(guī)模經(jīng)營集中〕，努力實現(xiàn)“三個延伸”〔公共根底設施向農(nóng)村延伸、公共效勞體系向農(nóng)村延伸、城鄉(xiāng)就業(yè)和保障體系向農(nóng)村延伸〕，著力構建城鄉(xiāng)一體開展的新格局，使農(nóng)村居民和城市居民共享開展成果、共享現(xiàn)代文明。因此，該工程的實施對市推進城鄉(xiāng)一體化進程有著非常重要的意義。能促進相關行業(yè)的進一步開展，為當?shù)亟?jīng)濟增長做出奉獻房地產(chǎn)業(yè)、商業(yè)和建筑業(yè)已不再是新興產(chǎn)業(yè)，近年來，市的房地產(chǎn)業(yè)已成為當?shù)貒窠?jīng)濟增長的一個重要支撐，在市國民經(jīng)濟總產(chǎn)值中，房地產(chǎn)所占的比重正逐年增加，隨著人口的增長，GDP的快速提高，逐步對產(chǎn)業(yè)提出新的要求。公租房作為一種解決低收入群體住房問題的重要形式，在社會主義現(xiàn)代化建設的今天尤其凸顯了其重要性。房地產(chǎn)市場關聯(lián)度大，房地產(chǎn)市場的開展可帶動建筑施工、建筑材料、裝飾裝修、建筑設計等行業(yè)的開展。所以，該工程的建設技能滿足市低收入居民的住房需求，又能帶動其他相關行業(yè)的開展，為當?shù)亟?jīng)濟的開展做出了奉獻。是滿足低收入人群住房需求，維護社會穩(wěn)定的需要隨著市經(jīng)濟的開展，人口規(guī)模、住宅規(guī)模、用地規(guī)模等也隨之擴大，空間格局正在進入一個大演變、大重組的階段。從市總體規(guī)劃的角度出發(fā)，實施該工程既符合城市規(guī)劃的思路要求，又對推進城市化的平穩(wěn)、快速化開展起到了良好的作用。工程的實施，將會解決低收入群體和無能力購房群體的住房緊張局面，有利于社會穩(wěn)定和經(jīng)濟的開展，為市經(jīng)濟的開展助一臂之力。符合改善居民居住條件和環(huán)境的要求工程對對土地進行集約化管理，依據(jù)規(guī)劃局相關文件要求對其建設，建設新型住宅小區(qū)為主，故本工程的開展具有重要意義。進一步改善群眾居住環(huán)境，提高群眾生活水平，增強群眾文明意識，促使群眾和諧向上，保障群眾同享城市改革開展和明進步成果，積極建設文明和諧社區(qū)。進一步推進市城市化開展，增強城市生機與活力，不斷提高城市知名度和競爭力。進一步解決居民生活環(huán)境低劣的問題，促進城市的全面和諧開展。進一步深化經(jīng)濟體制改革，集約、節(jié)約利用土地，盤活土地使用效益，拓寬經(jīng)濟開展空間，提高居民經(jīng)濟收入。進一步深化社會公共管理體制改革，完善社會公共管理職能，優(yōu)化社會公共管理方式，解決居民的居住、出行、醫(yī)療、教育、社保等保障問題。綜上所述，本工程建設具有較好的經(jīng)濟和社會意義，因此，工程建設是可行的，也是十分必要的。工程需求分析預測依據(jù)本工程的需求分析預測根據(jù)市的國民經(jīng)濟開展情況以及保障性住房的開展情況根底上，分析市公租房的開展趨勢和需求。市經(jīng)濟開展情況近年來，市經(jīng)濟得到了飛速開展，孕育了亞洲最大肉類加工基地—雙匯；全國第一家葡萄糖飲料生產(chǎn)商-樂天澳的利；全國最大的方便面商之一南街村等國內(nèi)外知名企業(yè)。2014年實現(xiàn)生產(chǎn)總值952.3億元，比上年增長9.2%，增速高于全省平均水平0.6個百分點。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值112.2億元，增長4.1%；第二產(chǎn)業(yè)增加值655.8億元，增長10.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值184.3億元，增長6.6%。人均生產(chǎn)總值36796元，增長9.7%。三次產(chǎn)業(yè)結構為11.8：68.9：19.3。全市非公有制經(jīng)濟增加值625.2億元，占生產(chǎn)總值的比重為72%。保障性住房開展情況根據(jù)國家現(xiàn)有政策，我國針對城市低收入家庭，特別是特困家庭，為其提供廉租住房或廉租房補貼，以實物與貨幣補貼相結合的形式解決這局部人群的住房困難問題。2005年，國家開展改革委、建設部發(fā)出《城鎮(zhèn)廉租住房租金管理方法》。同年，建設部、民政部發(fā)出《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房申請、審核及退出管理方法》。

2007年，國務院發(fā)出《關于解決城市低收入家庭住房困難的假設干意見》，提出進一步建立健全城市廉租住房制度；改良和標準經(jīng)濟適用住房制度；逐步改善其他住房困難群體的居住條件，包括加快集中成片棚戶區(qū)的改造，積極推進舊住宅區(qū)綜合整治以及多渠道改善農(nóng)民工居住條件等。以此為開端，我國開始大規(guī)模建設保障性住房。隨后，各項政策措施對保障房建設的相關問題進一步明確。2007年1月，建設部等七部委出臺《經(jīng)濟適用住房管理方法》；2007年12月，建設部等五部委聯(lián)合發(fā)出《關于改善農(nóng)民工居住條件的指導意見》；2008年3月，住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)出《關于加強廉租住房質(zhì)量管理的通知》；2009年12月，住房和城鄉(xiāng)建設部出臺《關于推進城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導意見》；2010年4月22日，住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)出《關于加強經(jīng)濟適用住房管理有關問題的通知》；2010年4月住房和城鄉(xiāng)建設部等三部委發(fā)出《關于加強廉租住房管理有關問題的通知》；2010年6月，住房和城鄉(xiāng)建設部等七部委聯(lián)合發(fā)出《關于加快開展公共租賃住房的指導意見》；2011年9月，國務院辦公廳發(fā)出《關于保障性安居工程建設和管理的指導意見》；2012年3月，住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)出《關于做好2012年城鎮(zhèn)保障性安居工程工作的通知》，2012年6月，住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)出《公共租賃住房管理方法》，2012年12月，住房和城鄉(xiāng)建設部等七部委發(fā)出《關于加快推進棚戶區(qū)〔危舊房〕改造的通知》，2013年4月，住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)出《關于做好2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程工作的通知》,2013年12月，住房和城鄉(xiāng)建設部等三部委發(fā)出《關于公共租賃住房和廉租住房并軌運行的通知》,2014年4月，住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)出《關于做好2014年城鎮(zhèn)保障性安居工程工作的通知》,2014年6月，住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)出《關于并軌后公共租賃住房有關運行管理工作的意見》，2015年6月，國務院發(fā)出《關于進一步做好城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造及配套根底設施建設有關工作的意見》。我國保障性安居工程大致包括經(jīng)濟適用住房、限價商品住房、各類棚戶區(qū)改造、廉租房、公租房以及農(nóng)村危房改造。2011年國務院辦公廳發(fā)出的《關于保障性安居工程建設和管理的指導意見》明確，我國將重點開展公共租賃住房。房地產(chǎn)及公租房的開展趨勢隨著城市的開展，市房地產(chǎn)市場穩(wěn)中有升：一是在需求的拉動下，房地產(chǎn)的投資開發(fā)呈快速開展的趨勢，產(chǎn)品價格有升有降；二是產(chǎn)品逐步向合理化調(diào)整，無論戶型、面積、配套設施等都逐步完善。近年來，市的房地產(chǎn)市場整體有如下開展趨勢：房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模加大，住宅空間設計更加合理、功能分區(qū)趨向細化、平面布局趨向合理；超大戶型已不是開展主流，力求在較小空間內(nèi)創(chuàng)造較大的舒適度；住宅的室內(nèi)環(huán)境和物理性能的改善、住宅結構、消防平安、保溫隔熱、隔聲、通風、采光與日照等物理環(huán)境不斷優(yōu)化；住宅設施與水平不斷提高，廚房、衛(wèi)生間、采暖與制冷系統(tǒng)等水平都有了較大提高；居住小區(qū)環(huán)境與配套設施有了進一步改善，進一步向生態(tài)化開展；住宅新體系〔如鋼結構節(jié)能住宅體系、木結構節(jié)能住宅體系等〕，新技術、新材料得到了廣泛應用，住宅建筑的整體水平有了較大提高。公租房以其低廉的租賃價格贏得了低收入群體的青睞，公租房建設取得了很大成績，未來的幾年，公租房仍將是國家重點解決低收入群體住房困難的主要途徑之一。結論工程區(qū)所在位置根底設施完善，環(huán)境良好，交通便利。目前，市的當?shù)鼐用窦巴鈦韯展と藛T居住生活質(zhì)量不一，具有相當比例的人無力負擔高額的住房費用，只有通過政府實施保障性住房建設的惠民工程，才能從根本上實現(xiàn)低收入家庭住房條件的改善。通過以上分析可見，房地產(chǎn)市場需求仍然旺盛，并隨著城市的開展需求有所增長；從公租房開展來看，需求量越來越大，公租房開發(fā)規(guī)模不斷增大。工程區(qū)公租房租賃符合國家政策，符合消費群體的租賃能力，消費者能夠接受，所以工程可行。工程區(qū)概況地理位置市地處河南省中南部，地理坐標為東經(jīng)113°27′—114°16′，北緯33°24′—33°59′，總面積為2617平方公里。歷史文化市曾是"內(nèi)陸經(jīng)濟特區(qū)"，現(xiàn)已被評為"中國品牌城市"，而且是中西部首個、全國第二個獲此殊榮的城市。是中國首個"食品名城"。此外，還先后摘取"國家園林城市"、"全國綠化模范城市"、"國家森林城市"、"中國特色魅力城市"、"中國人居環(huán)境范例獎"等桂冠。歷史悠久，在賈湖遺址出土的國寶7000多年前的七音骨笛，是世界最早的樂器；發(fā)現(xiàn)的8000-9000年前的甲骨契刻符號是迄今為止世上最早的文字雛形；出土的釀酒遺留物將人類釀酒史推到了9000多年前。賈湖遺址開掘出的炭化稻米及石磨盤、磨棒、石鏟等實物，說明8000年前這里已最早有了人工栽培水稻。編纂了世上最早字典《說文解字》的許慎也生活在這片土地。建于隋開皇四年的小商橋被認定比公認最早的石拱橋〔趙州橋〕還要早20多年。交通位置是交通便捷、環(huán)境優(yōu)美、生態(tài)宜居的城市。境內(nèi)地勢平坦，四通八達，是國家二類交通樞紐城市。京廣、漯寶〔豐〕、漯阜〔陽〕3條鐵路和京珠、漯周、漯平高速公路及107國道、5條省道貫穿全境，成為全省重要的鐵路和高速公路“雙十字”交通樞紐。全市公路密度每百平方公里122公里，是全省平均水平的3倍，根本實現(xiàn)“市縣通高速、縣鄉(xiāng)通二級、村村通油路、路旁都有樹”。城市綠化覆蓋率、綠地率分別到達35.2%和31.3%，人均公共綠地面積12.5平方米。市成為全國城市環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市、全國衛(wèi)生先進城市、國家園林城市、全國綠化模范城市，榮獲了中國人居環(huán)境范例獎。經(jīng)濟開展近年來，市經(jīng)濟得到了飛速開展，孕育了亞洲最大肉類加工基地—雙匯；全國第一家葡萄糖飲料生產(chǎn)商-樂天澳的利；全國最大的方便面商之一南街村等國內(nèi)外知名企業(yè)。2014年實現(xiàn)生產(chǎn)總值952.3億元，比上年增長9.2%，增速高于全省平均水平0.6個百分點。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值112.2億元，增長4.1%；第二產(chǎn)業(yè)增加值655.8億元，增長10.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值184.3億元，增長6.6%。人均生產(chǎn)總值36796元，增長9.7%。三次產(chǎn)業(yè)結構為11.8：68.9：19.3。全市非公有制經(jīng)濟增加值625.2億元，占生產(chǎn)總值的比重為72%。土地資源市位于河南省中部偏南，東西長約78公里,南北寬65公里，總土地面積2617平方公里。地處伏牛山東麓平原和淮北平原交錯地帶，整個地勢大致由西北向東南微傾，有少量黃土崗零星分布，境內(nèi)有大小81條河渠流經(jīng)，均屬淮河水系，主要河流有沙河、澧河、潁河等，其中沙、澧河橫貫全境，在市區(qū)交匯后穿越市區(qū)而過。據(jù)資料顯示，全市實有耕地166千公頃，林地5083公頃，水域16.64千公頃，未利用土地2307公頃。土壤共有砂質(zhì)、壤質(zhì)和膠質(zhì)三種類型，以壤質(zhì)土壤為主，肥力水平較高。氣候條件屬暖濕性季風氣候，四季清楚，常年降水量786毫米，農(nóng)業(yè)根底條件較好。冬季寒冷枯燥，夏季高溫多雨。一年之中，冷暖交替，四季清楚。市累年平均氣溫為14.7℃，7月份最熱，累年該月平均氣溫為27.5℃；1月份最冷，累年該月平均氣溫為0.5℃，年日照時數(shù)2181小時，全年無霜期為216─225天，降雨量平均為786毫米。光照充足，熱量豐富，降水適中，氣候溫暖，適宜小麥、玉米、大豆、花生、甘薯等農(nóng)作物的生長。土壤、地貌工程區(qū)地表為第四紀沖積層覆蓋，其巖性主要為黃土質(zhì)亞粘土，其次為粘土，局部有淤泥質(zhì)夾層，地耐力12—15t/平方米。最大凍土深度0.25m。工程場區(qū)內(nèi)地勢平坦，地貌單一，地勢較高，呈西北向東南方向傾斜。土質(zhì)結構致密，強度中等，地基承載力大局部在120kPa以上，工程地質(zhì)條件較好，對工程建設無不良影響。市地震烈度6度，根據(jù)標準，一般建筑不予設防，特殊建筑應考慮設防。建筑資源條件市自然資源主要有土地、巖鹽及河沙。據(jù)統(tǒng)計，全市實有耕地166千公頃，林地5083公頃，水域16.64千公頃，未利用土地2307公頃。土壤共有砂質(zhì)、壤質(zhì)和膠質(zhì)三種類型，以壤質(zhì)土壤為主，肥力水平較高。市水資源豐富，地表水年均天然徑流量為3.7億立方米，沙、澧河等過境水徑流量為27億立方米，淺層地下水年均總補給為5.2億立方米，可開采量為3.7億立方米，單井涌水量每小時超過60噸。中深層地下水日開采量可達2.5萬噸。巖鹽主要分布于舞陽縣的孟寨和姜店兩個鄉(xiāng)，面積為80平方公里，儲量約400億噸，鹽的品位為98.53%，到達國家食用標準。河沙資源主要產(chǎn)于沙河、澧河，沙質(zhì)純潔，大小均勻，配級合理，年開采量為200萬立方米，是理想的建筑材料。工程建設內(nèi)容產(chǎn)城融合示范區(qū)公租房工程地點市產(chǎn)城融合示范范圍內(nèi)，廬山路以東，漓江路以南、湘江路以北。建設規(guī)模產(chǎn)城融合示范區(qū)公租房建筑面積165387㎡，居住戶數(shù)為2769戶，建設費用為45322.64萬元。建設內(nèi)容1、建筑設計戶型設計滿足以下要求：套型面積稍大，配置合理，有較大的起居、炊事、衛(wèi)生和儲藏空間；平面布局合理，表達食寢別離、居寢分類的原那么，并為住房留有裝修改造余地；房間采光充足，通風良好，具有優(yōu)質(zhì)的室內(nèi)聲、光、熱和空間環(huán)境，隔聲效果和照明水平在現(xiàn)有國家標準根底上提高1—2個等級；根據(jù)炊事行為合理配置成套廚房設備，改善通風效果，冰箱入廚；合理分隔衛(wèi)生間，減少便溺、洗浴、洗衣和化裝洗面的相互干擾；管道集中隱蔽，水電煤氣三表出戶，增加保安措施，配置、電視、空調(diào)機專用線路；設置門斗，方便更衣?lián)Q鞋，展寬陽臺，提供室外休憩，合理設計過渡空間，既保護了居室的寬敞豁亮，又使實際的面積大大超過建筑面積；垃圾袋裝化，自行車就近入庫；住宅區(qū)環(huán)境舒適，便于治安防范和噪聲綜合治理，道路交通組織合理，社會效勞設備配套；有宜人的綠化和景觀，表達節(jié)能，保護生態(tài)原那么。2、結構形式高層住宅采用框架結構，層高3米。3、電氣設計〔1〕電氣設計A．每戶用電指標按6KW/戶；B．每戶住宅采用單相供電；C．計量電能表按當?shù)毓╇娋钟嘘P規(guī)定安裝；D．按標準設計有關防火裝置和設備；E．與網(wǎng)絡預埋管道，具體可由電信部門或弱電公司進行安裝調(diào)試；F．物業(yè)管理可以通過人與人、人與機對話，做到以人為本，平安、舒適、方便?！?〕電力規(guī)劃10KV電力線路由城市供電網(wǎng)引入。380V/220V電力線采用低壓交聯(lián)電纜，采用直埋敷設，至各建筑后，穿鋼管埋地引入個單元，住宅供電采用單元式供電。4、給排水設計〔1〕給水系統(tǒng)建筑給水直接由市政給水供給。〔2〕消防系統(tǒng)設室內(nèi)外消防系統(tǒng)，每次消防用水量按15L/S考慮。住宅內(nèi)設置單獨的消防管道。由加壓水泵供給，火災發(fā)生時，最不利點應滿足0.1Mpa充實水柱。消火栓布置間距不大于120米，采用地上式消火栓?！?〕排水系統(tǒng)雨水根據(jù)地勢的地形條件，沿主要道路設置雨水主干管，將雨水以最短距離排入市政雨水管道。污水經(jīng)與住宅合用化糞池后排入市政污水管網(wǎng)?；S池距建筑物的距離不宜小于5米。5、采暖設計建筑采暖采用集中采暖方式。利用市政熱力管網(wǎng)提供的熱源，經(jīng)熱交換器后用于區(qū)內(nèi)采暖使用，熱交換后的水溫為55℃/45℃。供熱管網(wǎng)采用枝狀網(wǎng)布置，供、回水管線同程同徑敷設，管道敷設采用地下直埋形式，并做防腐、保溫處理。各單體建筑采用單個單元共用供回水主立管的按戶分環(huán)水平雙管計量供熱系統(tǒng)，每戶在其戶內(nèi)系統(tǒng)熱力入口處設戶內(nèi)熱水表。戶內(nèi)系統(tǒng)采用下行下給式雙管系統(tǒng)。戶內(nèi)系統(tǒng)采用PE—RT地暖專用管。6、電信規(guī)劃通訊采用HYV型通訊電纜穿鋼管沿地下直埋敷設。從工程區(qū)入口城市通訊電纜引入HYV20—500×〔2×0.4〕通訊電纜，住宅按每戶兩對線考慮。7、管線綜合規(guī)劃設計的管線有給水管線、雨水管線、污水管道、熱力管道、弱電管道、電力電纜等。管線布置：小區(qū)內(nèi)中心路自西向東依次為污水管道、電信電纜、熱力管道、雨水管道、電力電纜、給水管道。管線綜合布置時，地下產(chǎn)生矛盾應按以下原那么處理：壓力管讓自流管；管徑小的讓管徑大的；易彎曲的讓不易彎曲的；工程量小的讓工程量大的；檢修次數(shù)少的、方便的，讓檢修次數(shù)多的，不方便的。管線平面位置水平間距及垂直凈距嚴格按國標《城市工程管線綜合規(guī)劃標準》執(zhí)行。未來華城回購公租房工程地點未來華城回購公租房選址于經(jīng)濟開發(fā)區(qū)朱莊村周邊地塊，位于珠江中南鑫恒家具基地、湘江路以北和道路線以南50米的村莊處。建設規(guī)模未來華城回購公租房建筑面積76259㎡，居住戶數(shù)為1456戶，建設費用為27171.16萬元。建設內(nèi)容1、建筑設計戶型標準按照要求從均好性的角度出發(fā)，大開間、淺進深、寬敞明亮，動靜分區(qū)，功能合理，圓弧形觀景陽臺，通透明亮。建筑立面采用簡潔素雅的造型，拋棄以往繁瑣的歐式線條，柱式等僵硬程式化的構件，表達輕快、精致及上下錯落的起伏感和韻律感。建筑的外立面強調(diào)豎線條，表達其高度挺拔感，凸窗，弧形陽臺等表達出技術的精美，屋頂設計采用平、坡相結合屋頂，樸實穩(wěn)重、美觀。2、結構設計根底采用深層攪拌樁對地基進行處理后形成復合地基，根底采用柱下獨立根底。根據(jù)《中國地震參數(shù)區(qū)規(guī)劃圖》、《建筑抗震設計標準》的有關規(guī)定，市抗震設防烈度為6度，設計根本地震加速度值為0.05g。設計地震分組為第一組，建筑抗震設防分類為乙類建筑，地震作用和抗震措施均按抗震設防烈度6度考慮?？拐鸬燃墳槿?。根據(jù)《建筑結構荷載標準》，工程風壓值按50年一遇取0.40kN/㎡，雪荷載按50年一遇取0.40kN/㎡。本工程為商住混合建筑工程，用房結構設計合理使用年限為50年，采用框剪結構。3、電氣設計工程主電源由小區(qū)配電房采用專線從市區(qū)供電線路引來，小區(qū)內(nèi)供電電壓為380/220V。照明和動力符合配電采用放射式和樹干式相結合的方式。由一層總低壓配電箱直接引入，配電設備中垂直敷設以樹干式供電，水平干線采用放射式，以穿管暗敷方式。豎向干線、水平支干線采用電力電纜及BV型銅芯電線穿鋼管保護埋墻、埋地暗敷設；室內(nèi)分支線路采用BV-500星銅芯塑料絕緣線穿鋼管或塑料PVC管保護沿墻、現(xiàn)澆樓板或地板暗敷設；室外線路敷設采用電纜直接埋地和電纜溝相結合的方式，直埋電纜采用鎧裝電纜。照明控制采用分散控制和集中控制相結合的方式，每單元均設置電壓為220V的照明配電箱，住宅樓以熒光燈作為主光源，樓梯間等公共場所采用吸頂式燈具，以緊湊式熒光燈為光源。照明水平按有關設計標準確定。其他弱電設計含有通訊系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、網(wǎng)絡系統(tǒng)、保安系統(tǒng)以及住宅智能化設計。4、弱電設計〔1〕通訊系統(tǒng)所有建筑均設有對外聯(lián)絡預埋插座，以方便內(nèi)外的聯(lián)系。在一層機房內(nèi)安裝總配線架，每單元設分線箱，每戶住宅預留1對線?！?〕有線電視系統(tǒng)從有線電視網(wǎng)引入有線電視源，在一層設有有線電視設備網(wǎng)，視頻電纜經(jīng)弱電電井暗埋引至各單元內(nèi)。各住戶的客廳及臥室內(nèi)預留電視插座。電視系統(tǒng)采用分支—分配方式，每戶住宅分配一路電視信號，電視終端布置視其住宅房型而確定?？山邮粘鞘杏芯€電視節(jié)目，豐富住戶的業(yè)余文化生活?！?〕網(wǎng)絡系統(tǒng)光纖由一層光纖機房引來，經(jīng)光纖轉換引至配線架，再經(jīng)弱電并配至各單元戶內(nèi)，每住戶暫定一個數(shù)據(jù)點，進一根超五類雙絞線。戶內(nèi)的數(shù)據(jù)插座的通信線路均穿PVC管暗敷。〔4〕保安系統(tǒng)A．客訪、防范系統(tǒng)每棟樓進口處設置對講或可視對講的方式進行來客聯(lián)絡，用電子門鎖控制大門的開啟。每棟樓進口處和電梯間實行電子監(jiān)控系統(tǒng)，發(fā)現(xiàn)異常情況，可向管理中心報警，每戶設置緊急呼叫報警按鈕。B．火災、煤氣報警系統(tǒng)為了防止煤氣泄漏引起人員窒息和火災事故，每戶廚房設置煤氣泄漏報警器，當煤氣泄漏報警器動作，自動聯(lián)動廚房排氣扇翻開并向外界報警。C．小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)在小區(qū)主要出入口、主要通道處，設置攝像系統(tǒng)，監(jiān)控系統(tǒng)中心設在小區(qū)物業(yè)管理處。5、給排水設計給水水源由城市供水管網(wǎng)供給，由城市供水管網(wǎng)引入DN200給水管，分別經(jīng)水表計量后供給小區(qū)內(nèi)生活及消防用水。消火栓用水量室內(nèi)為30L/s，室外為20L/s，火災延續(xù)時間按2h考慮。消火栓由給水加壓泵供水，壓力分區(qū)通過減壓閥實現(xiàn)。小區(qū)內(nèi)布設環(huán)狀消防管道，間距不大于120m設置三出口地上式消火栓。排水采用雨污分流制，生活污水是系統(tǒng)設專門通氣管，廚房污水單獨排放并經(jīng)隔油池后，再排入污水管網(wǎng)。地下式排水用排污泵提升后再排除。室外道路雨水經(jīng)道路雨水口聚集后接入室外雨水井；單體屋面雨水先匯至室外明溝，再經(jīng)雨水口匯至小區(qū)雨水井，經(jīng)小區(qū)雨水管網(wǎng)排至市政雨水管網(wǎng)中。5、天然氣設計氣源來自市天然氣公司，熱值約為16.7MJ/m3，壓力在0.065-0.15MPa。天然氣進入工程區(qū)內(nèi)調(diào)壓站，從調(diào)壓站接觸的低壓天然氣管，供給各用戶。工程區(qū)內(nèi)的管道采用枝、環(huán)網(wǎng)進行供氣。天然氣灶具一般要求天然氣壓力為800Pa，灶前最大壓力為1200Pa，最小壓力為600Pa，故此定出調(diào)壓箱出口壓力為1350Pa，沿程阻力損失按400Pa考慮。天然氣干管道敷設的走向，南北向的道路，敷設在道路東側；東西向的道路，敷設在道路的北側人行道下面，街坊內(nèi)的天然氣管道，沿街坊內(nèi)道路的走向在道路邊沿敷設。管道敷設深度，在冰凍線以下，一般在1.0米左右，管道穿馬路時，外面都要有套管，套管伸出道牙1.5米。埋地管道用TO樹脂漆作二布三油絕緣處理。銷售方案公租房購置投資根據(jù)實際計算，市產(chǎn)城融合示范區(qū)公租房及未來華城回購公租房工程購置費用為75592.76萬元，其中，建設總費用為72493.80〔平均每平方米建設費用為3000元〕，管理總費用為3098.96萬元。資金來源方式為申請政府財政資金。主要費用如下表：公租房購置費用一覽表序號工程名稱投資金額〔萬元〕1產(chǎn)城融合示范區(qū)公租房工程47259.491.1建設費用45322.641.2管理費用1936.852未來華城回購公租房工程28333.272.1建設費用27171.162.2管理費用1162.113購置總費用75592.76銷售方案銷售方案本工程方案五年內(nèi)完成租賃以及出售，前兩年對外進行租賃，后三年進行出售。主要方案如下表：進度方案表年份工程12345租賃出售銷售單價本工程以租賃以及出售為主，根據(jù)工程使用性質(zhì)、地理位置等情況，其收入也不同。因此，考慮多方面因素，來確定各工程的價格。銷售情況一覽表形式租賃出售單價8元/㎡3800元/㎡建筑面積產(chǎn)城融合示范區(qū)165387㎡165387㎡未來華城回購公租房76259㎡76259㎡銷售收入產(chǎn)城融合示范區(qū)132.31萬元62847.06萬元未來華城回購公租房61.01萬元28978.42萬元銷售總收入193.32萬元91825.48萬元銷售收入本工程租賃期以每年全部租賃計算，出售期第一年售出房屋數(shù)量的60%，第二年售出房屋數(shù)量的30%，第三年售出房屋數(shù)量的10%。總銷售收入為92212.12萬元。財務與敏感性分析工程資金及收入公租房工程購置費用為75592.76萬元，方案五年內(nèi)完成租賃以及出售，前兩年對外進行租賃，后三年進行出售，出售期第一年售出房屋數(shù)量的60%，第二年售出房屋數(shù)量的30%，第三年售出房屋數(shù)量的10%?？備N售收入為92212.12萬元。總本錢費用稅金及附加營業(yè)稅根據(jù)2008年12月15日修訂后的《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》規(guī)定，銷售不動產(chǎn)以及效勞業(yè)的稅率為5%，征收范圍為銷售建筑物及其他土地附著物，因此本工程房屋出售稅率取5%。根據(jù)《財政部國家稅務總局關于促進公共租賃住房開展有關稅收優(yōu)惠政策的通知》〔財稅[2014]52號〕的規(guī)定，對經(jīng)營公共租賃住房所取得的租金收入，免征營業(yè)稅。城市維護建設稅根據(jù)1985年2月8日公布實施的《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》規(guī)定，城市維護建設稅稅率如下：納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為7%；納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%；納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為1%。本工程在市區(qū)，因此本工程稅率取7%。教育費附加根據(jù)1986年4月28日國務院發(fā)布的《征收教育費附加的暫行規(guī)定》、1990年6月7日《國務院關于修改〈征收教育費附加的暫行規(guī)定〉的決定》第一次修訂、2005年8月20日《國務院關于修改〈征收教育費附加的暫行規(guī)定〉的決定》第二次修訂以及2011年1月8日《國務院關于廢止和修改局部行政法規(guī)的決定》第三次修訂的有關規(guī)定。以納稅人實際繳納的增值稅、消費稅、營業(yè)稅的稅額為計費依據(jù)，稅率為3%。其他其他基金是指按照其他有關規(guī)定提取或者設置的專用基金，本工程暫以納稅人實際繳納的增值稅、消費稅、營業(yè)稅的稅額的1%計取。土地增值稅根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細那么》規(guī)定，土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。是以轉讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除工程金額后的增值額作為計稅依據(jù)，并按照四級超率累進稅率進行征收。房地產(chǎn)企業(yè)建設住宅出售的，增值額未超過扣除金額20%的，免征土地增值稅。本工程根據(jù)實際情況，房屋出售按1.5元/平方米計算。土地使用稅根據(jù)《財政部國家稅務總局關于促進公共租賃住房開展有關稅收優(yōu)惠政策的通知》〔財稅[2014]52號〕的規(guī)定，對公共租賃住房建設期間用地及公共租賃住房建成后占地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。銷售本錢銷售費用根據(jù)工程所在城市及所指物業(yè)類型，本工程所在地區(qū)，在計算中暫取營業(yè)收入的2.5%。銷售合同印花稅根據(jù)1988年8月6日發(fā)布的《中華人民共和國印花稅暫行條例》〔中華人民共和國國務院令第11號〕以及2011年1月8日《國務院關于廢止和修改局部行政法規(guī)的決定》的修訂的規(guī)定，以按所載金額為計稅依據(jù)，房屋出售稅率按0.5‰計取。根據(jù)《財政部國家稅務總局關于促進公共租賃住房開展有關稅收優(yōu)惠政策的通知》〔財稅[2014]52號〕的規(guī)定，對公共租賃住房經(jīng)營管理單位購置住房作為公共租賃住房，免征契稅、印花稅。售房合同公證費暫按銷售收入的0.15%計取。其他管理費用在工程銷售管理過程中存在許多不確定因素，因此考慮其他管理費用，以營業(yè)收入為計費依據(jù)，費率取1%?？偙惧X費用根據(jù)以上估算，本工程實施后，總本錢費用為84136.96萬元，營業(yè)收入為92212.12萬元。詳見附表。財務評價利潤1、利潤=銷售收入-本錢-稅金及附加=8075.16萬元2、稅后利潤=6056.37〔萬元〕投資利潤率投資利潤率=利潤總額/總投資×100%=10.68%綜上所述，雖然該值較小，但本工程為公共租賃住房銷售工程，具有其特殊性，在財務上可行，因此工程具有可操作性和可行性。工程投資回收期分析稅前投資回收期=4.03年＜5年稅后投資回收期=4.31年＜5年工程方案5年回收，回收期小于方案期，因此工程可行。工程盈利能力分析工程投資凈現(xiàn)值〔NPV〕稅前財務凈現(xiàn)值NPV=3975〔萬元〕>0稅后財務凈現(xiàn)值NPV=462〔萬元〕>0凈現(xiàn)值大于零，說明工程可行。并根據(jù)《標準》，編制財務評價現(xiàn)金流量表、利潤表，見附表。工程投資內(nèi)部收益率〔IRR〕稅前內(nèi)部收益率IRR=i1+(i2-i1)*NPV1/〔NPV1+NPV2〕=4.17%稅后內(nèi)部收益率IRR=i1+(i2-i1)*NPV1/〔NPV1+NPV2〕=2.26%從以上的回收期、工程投資凈現(xiàn)值、投資利潤率以及投資內(nèi)部收益率來看，雖然該值較小，但本工程為公共租賃住房銷售工程，具有其特殊性，該工程可行。敏感性分析本錢分為變動本錢和固定本錢。變動本錢是指總額隨產(chǎn)量的增減而成正比例關系變化的本錢，主要包括原材料和計件工資，就單件產(chǎn)品而言，變動本錢局部是不變的。固定本錢是指總額在一定期間和一定業(yè)務量范圍內(nèi)不隨產(chǎn)量的增減而變動的本錢，主要是指固定資產(chǎn)折舊和管理費用。本工程建成后的運營能力盈虧平衡，用生產(chǎn)效率來計算，計算如下：BEP=年總固定本錢/年營業(yè)收入-年總可變本錢-年營業(yè)稅金與附加=89.17%計算結果說明，該工程只要到達設計生產(chǎn)能力的89.17%時，即可保本。分析結論綜合利潤率、投資回收期、投資凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率以及工程盈虧平衡和敏感性的分析可知，本工程的經(jīng)濟效益良好。整個工程的經(jīng)濟評價比擬理想，滿足區(qū)域行業(yè)平均收益率的要求，工程可行。工程節(jié)能用能標準和節(jié)能標準依據(jù)的法律、法規(guī)《中華人民共和國節(jié)約能源法》〔2008年4月1日起施行〕；《中華人民共和國可再生能源法》；《中華人民共和國電力法》；《中華人民共和國建筑法》；《民用建筑節(jié)能條例》〔國務院令第530號〕；《國務院關于加強節(jié)能工作的決定》〔國發(fā)〔2006〕28號〕；《國務院關于印發(fā)節(jié)能減排綜合性工作方案的通知》〔國發(fā)〔2007〕15號〕；《固定資產(chǎn)投資工程節(jié)能評估和審查暫行方法》〔國家發(fā)改委2010年6號令〕。節(jié)能標準與用能標準《綜合能耗計算通那么》〔GB/T2589-2008〕附錄《各種能源折標準煤參考系數(shù)》；《用能單位節(jié)能量計算方法》〔GB/T13234-2009〕；《用能單位能源計量器具配備和管理通那么》〔GB17167-2006〕；《公共建筑節(jié)能設計標準》〔GB50189-2015〕；《建筑照明設計標準》〔GB50034-2013〕；《建筑采光設計標準》〔GB/T50033-2013〕；《采暖居住建筑節(jié)能檢驗標準》〔JGJ132-2001〕；《民用建筑電氣設計標準》〔JGJ16-2008〕；《空調(diào)通風系統(tǒng)運行管理標準》〔GB50365-2005〕；國家、本市現(xiàn)行的相關建筑節(jié)能標準和規(guī)程。能耗分析所需能源產(chǎn)城融合示范區(qū)公租房所需要的能源有新水、電力、熱力；未來華城回購公租房所需要的能源主要有：新水、天然氣、電力、熱力能耗分析用水消耗分析本工程住宅用水按365天/年計，綠化用水按180天計。其中，居住人數(shù)為12648人，用水定額為120L/人·d；綠化面積為50866.55㎡，用水定額為0.25m3/㎡·a。經(jīng)計算，工程年總用水量為566699m3。用電消耗分析參照建筑照明設計標準，住宅建筑照明功率密度值為7W/㎡，故照明總功率為1691.5KW。不考慮照明開關時間表，全年住宅照明按5小時/天計算，合計全年照明用電308.7萬千瓦時〔不考慮電器功率〕。天然氣用量根據(jù)國家《城鎮(zhèn)燃氣設計標準》規(guī)定，中南地區(qū)城鎮(zhèn)居民生活用氣量指標為2093～2303MJ/.a〔50～55×1.0×104kcal/人.a，本工程折中取52.5×1.0×104kcal/人.a〕，本工程氣源為市中裕燃氣提供，為氣田天然氣，其熱值為8500kcal/m3。由于未來華城回購公租房工程含有天然氣，居住人口為4368人。那么可估算年用燃氣總量：(4368人×52.5×1.0×104kcal/人.a)/8500kcal/Nm3=269788Nm3。熱力用量建筑采暖采用集中采暖方式。利用市政熱力管網(wǎng)提供的熱源，經(jīng)熱交換器后用于區(qū)內(nèi)采暖使用，熱交換后的水溫為55℃/45℃。住宅采暖指標為14.13W/㎡。供熱管網(wǎng)采用枝狀網(wǎng)布置，供、回水管線同程同徑毒蛇，管道敷設采用地下直埋形式，并做防腐、保溫處理。本工程內(nèi)部設置熱交換器，使用市政供熱系統(tǒng)。采暖熱指標參照《城鎮(zhèn)供熱管網(wǎng)設計標準》〔CJJ34-2010〕并結合市實際情況進行取值，住宅取40W/㎡。由于產(chǎn)城融合示范區(qū)公租房工程采用集中供暖，建筑面積為165387㎡，供暖天數(shù)取120d，日照暖系數(shù)為24h，那么年熱力消耗量為68589297MJ〔1kWh=3.6MJ〕。工程能源消耗情況結合本工程情況，進行了能源消耗定額及年消耗量的分析，具體消耗指標見下表。工程能源消耗量序號能源單位年消耗量1電萬kWh308.72水萬t56.73天然氣萬m327.04熱力GJ68589.3折標煤計算建設工程需要的耗能品種有電力、新水、天然氣以及熱力。這些能源實物折算成標煤的折算系數(shù)見下表。能源實物采用的折標煤系數(shù)表〔當量值〕序號工程名稱單位折標煤系數(shù)1新水tce/萬m30.8572電力tce/萬kWh1.2293天然氣tce/萬m312.1435熱力GJ0.03412由上述分析可知，本工程消耗新水量56.7萬m3/a、消耗電力308.7萬kwh/a，消耗天然氣量27.0萬m3/a，消耗熱力68589.3GJ，通過折標系數(shù)計算結果見下表。能源消耗指標分析表(當量值)序號名稱年耗用量折算系數(shù)折算標煤〔t/a〕所占比率單位數(shù)量單位數(shù)量1電萬kWh308.7tce/萬kwh1.229379.412.2%2水萬m356.7tce/萬m30.85748.61.6%3天然氣萬m327.0tce萬m312.143327.910.6%4熱力GJ68589.3tce/GJ0.034122340.375.6%合計=SUM(ABOVE)3096.2100.0%節(jié)能措施和節(jié)能效果分析近年來建筑節(jié)能技術已成為全世界關注的熱點，也是當前國內(nèi)外節(jié)能領域的一個熱點研究課題。西方興旺國家，建筑能耗占社會總能耗的30%～45%。我國建筑能耗已占社會總能耗的20%～25%，正逐步上升到30%。建筑及結構專業(yè)節(jié)能措施節(jié)能建筑規(guī)劃設計根據(jù)建筑功能要求和當?shù)氐臍夂騾?shù)，在總體規(guī)劃和單體設計中，科學合理地確定建筑朝向、平面形狀、空間布局、外觀體型、間距、層高、選用節(jié)能型建筑材料、保證建筑外維護結構的保溫隔熱等熱工特性及對建筑周圍環(huán)境進行綠化設計，設計要有利于施工和維護，全面應用節(jié)能技術措施，最大限度減少建筑物能耗量，獲得理想的節(jié)能效果。建筑朝向和平面形狀選擇合理的建筑物朝向是一項重要的節(jié)能措施。建筑的平面形狀，應在體積一定的情況下，采用外維護結構外表積小的建筑。因為外外表積越小，冷負荷越小，能耗越小。合理規(guī)劃空間布局及控制體型系數(shù)如果是依靠自然通風降溫的建筑，空間布局應比擬開敞，開較大的窗口以利用自然通風。而設有空調(diào)系統(tǒng)的建筑，其空間布局應十分緊湊，盡量減少建筑物外外表積和窗洞面積，這樣可以減少空調(diào)負荷。體形系數(shù)的定義是建筑物外外表積F與其所包圍的體積V之比值。對于相同體積的建筑物,其體形系數(shù)越大，說明單位建筑空間的熱散失面積越高，研究說明，體形系數(shù)每增大0.01，能耗指標約增加2.5%。因此,出于節(jié)能的考慮,在建筑設計時應盡量控制建筑物的體形系數(shù)。但如果出于造型和美觀的要求需要采用較大的體形系數(shù)時,應盡量增加圍護結構的熱阻。綠化對節(jié)能建筑的影響綠化對住區(qū)氣候條件起著十分重要的作用，它能調(diào)節(jié)改善氣溫，調(diào)節(jié)碳氧平衡，減弱溫室效應，減輕城市的大氣污染，減低噪聲，遮陽隔熱，是改善居住區(qū)微小氣候，改善建筑室內(nèi)環(huán)境，節(jié)約建筑能耗的有效措施。增強建筑維護結構的保溫隔熱性能改善建筑的保溫隔熱性能可以直接有效地減少建筑物的冷熱負荷。據(jù)有關資料介紹，圍護結構的傳熱系數(shù)每增大1W/m2·K。在其他工況不變條件下，空調(diào)系統(tǒng)設計計算負荷增加近30%。所以改善建筑外圍護結構的保溫性能是建筑設計上的首要節(jié)能措施，對于外圍護結構的保溫選擇有三種：①外墻優(yōu)先采用外墻外保溫體系，如框架結構，剪力墻結構可選用外墻外保溫板材系統(tǒng)；②屋內(nèi)采用保溫隔熱板材，如XPS板；③外窗采用節(jié)能型塑鋼中空玻璃窗。外墻的節(jié)能措施=1\*GB3①外墻使用環(huán)保、節(jié)能型建筑材料實現(xiàn)國家第二步節(jié)能50%的設計標準，建議選用外墻保溫技術。使用環(huán)保、節(jié)能型建筑材料，可有效減少通過圍護結構的傳熱，從而減少各主要設備的容量，到達顯著的節(jié)能效果。通常在外圍護結構保溫體系中優(yōu)先選擇外墻保溫體系，即使用外墻外保溫板材。除了使用外墻外保溫體系外，還可以選擇屋內(nèi)使用保溫隔熱板材。=2\*GB3②隔離太陽輻射熱除了對垂直墻面可采用外廓、陽臺、挑檐陽等遮陽設施和淺色墻面、反射幕墻、植物覆蓋綠化等，還可使用簡易活動遮陽棚，做到冬季和夏季有合理的陽光照射度。門窗=1\*GB3①設置遮陽設施設置遮陽設施，考慮空調(diào)設備的位置。減少陽光直接輻射屋頂、墻、窗及透過窗戶進入室內(nèi)，可采用外廊、陽臺、挑檐、遮陽板、熱反射窗簾等遮陽措施。門窗的遮陽設施可選用特種玻璃、雙層玻璃、窗簾或遮陽板等。=2\*GB3②提高門窗的氣密性有資料說明，房間換氣次數(shù)由0.8h-1降到0.5h-1。建筑物的耗冷可降低8%左右，因此設計中應采用密閉性良好的門窗。通過改良門窗產(chǎn)品結構〔如加裝密封條〕，提高門窗氣密性。防止空氣對流傳熱。加設密閉條是提高門窗氣密性的重要手段之一。=3\*GB3③盡量使用新型保溫節(jié)能門窗采用熱阻大、能耗低的節(jié)能材料制造的新型保溫節(jié)能門窗〔塑鋼門窗〕可大大提高熱工性能。同時還要特別注意玻璃的選材。玻璃窗的主要用途是采光，但由于玻璃窗的耗冷量占制冷機最大負荷的20%～30%，冬季單層玻璃窗的耗熱量占鍋爐負荷的10%～20%，因而控制窗墻比在30%～50%范圍內(nèi)時，窗玻璃盡量選特性玻璃，如吸熱玻璃，反射玻璃，隔熱遮光薄膜。=4\*GB3④合理控制窗墻比窗墻比是窗洞口與墻的面積比值，增大這兩個比值不利于空調(diào)建筑節(jié)能，應盡量減少空調(diào)房間兩側溫差大的外墻面積及窗的面積?？刂拼皦Ρ取ν鈮拔蓓?shù)膶嵯禂?shù)等提出具體要求。通過外窗的耗熱量占建筑物總耗熱量的35%～45%。故在進行前期建筑設計時，在保證室內(nèi)采光通風的前提下合理控制窗墻比是很重要的，一般北向不大于25%；南向不大于35%；東西向不大于30%。屋頂?shù)墓?jié)能技術措施隔熱太陽輻射熱，減少陽光直射，對屋頂可采用架空屋面，淺色屋面，種植屋面等。對屋面進行綠色覆蓋，既可遮陽，又能隔熱，而且通過光合作用，可消耗或轉化局部能量，也起到美化環(huán)境作用。因此植物覆蓋法是空調(diào)節(jié)能的較好的方法。還有設計通風屋面、蓄水屋面等節(jié)能措施。建議采用太陽能光伏建筑一體化技術節(jié)能。節(jié)電措施供配電電壓等級應符合以下原那么：根據(jù)負荷容量選用較高的電壓等級，用電負荷較大的公共建筑宜采用10kV及以上電壓等級供電。單臺容量大于500kW的電動機宜采用中壓供電。變配電所、低壓配電室及配電豎井選擇節(jié)能措施：變配電所應深入負荷中心，合理選擇供配電路徑，防止迂回供電。380/220V供電半徑不宜大于200米；當受條件限制且安裝容量小于150kW時，可不大于250米。低壓配電室應靠近配電豎井，配電豎井宜設置在負荷中心?？刂乒β室驍?shù)補償以到達節(jié)能目的對采用低壓〔220／380V〕供電的公共建筑工程，當用電裝接容量在100kW及以上時，其低壓供電進線處的功率因數(shù)不應低于0.9。對采用10kV及以上電壓供電的公共建筑工程，其供電進線處的功率因數(shù)不應低于0.95。無功補償裝置宜優(yōu)先設置在負荷側；變壓器低壓側的無功補償裝置，應具有抑制諧波和抑制涌流的功能。低壓無功補償裝置應具有分相補償或混合補償?shù)墓δ?。供配電系統(tǒng)的節(jié)能：合理選擇變壓器容量及臺數(shù)；選擇節(jié)能型變壓器；加強運行管理，實現(xiàn)變壓器經(jīng)濟運行；配電線路選用高導電率的導體，盡量采用銅芯線，不采用鋁芯線；變電所應設置在負荷中心，同時各層配電間、層配電箱也應盡量設置在負荷中心，減少線路的長度；在滿足標準要求的情況下，盡量提高電壓等級和功率因數(shù)。當采用提高自然功率因素的措施后，仍達不到電網(wǎng)合理運行要求時，采用并聯(lián)電力電容器作為無功補償裝置。電動機的節(jié)能：主要途徑是提高電動機的效率和功率因數(shù)。采用高效率電機，變頻調(diào)速的電動機可以節(jié)約電量；根據(jù)負荷特性合理的選擇電動機；采用三角切換裝置；根據(jù)負荷情況根據(jù)負荷情況對電動機采取就地無功補償，減少線損和電壓損失；需要根據(jù)負荷變化調(diào)節(jié)的設備采用調(diào)速電機。電氣計量措施本工程高壓設總計量。居民局部擬按建筑平面分隔設分戶計量，計量表集中放置在各層強電豎井，擬采用智能巡檢式電度表，自動讀表，實現(xiàn)自動化管理。地上商業(yè)局部，由于使用功能及平面分隔具有不確定性，因此各層只預留總電源，計量表根據(jù)實際需要后裝，以防止前期浪費。選擇節(jié)能型電力設備以到達節(jié)能：變壓器變壓器應選用13型及以上節(jié)能環(huán)保型、低損耗、低噪音，帶通風裝置。電動機選擇應符合以下原那么：公共建筑物的電動機應選用節(jié)能型和高效率電動機，應根據(jù)電動機的不同種類、性能采用相應的啟動、調(diào)速等節(jié)電措施。電力電纜應合理選擇供配電線路導體截面。暖通、空調(diào)與動力專業(yè)節(jié)能措施在建筑圍護結構采取保溫措施之后，供暖系統(tǒng)的節(jié)能是確保最終節(jié)能效果的重要手段，即對節(jié)能建筑必須合理供熱，否那么會出現(xiàn)室內(nèi)升溫，節(jié)能建筑不節(jié)能的現(xiàn)象，這就要求合理的設計供熱系統(tǒng)，并使供熱系統(tǒng)具有一定的調(diào)節(jié)、控制能力。合理確定采暖空調(diào)根本參數(shù)室外設計參數(shù)：冬季空調(diào)干球溫度〔DB〕：-12℃冬季采暖計算溫度：-9℃通風溫度：-5℃采暖期室外平均溫度-1.6℃采暖期天數(shù)71.6天最冷月室外計算相對濕度：45％冬季室外平均風速：2.8m/s室內(nèi)設計參數(shù)：夏季室內(nèi)空調(diào)設計溫度25.7℃；冬季室內(nèi)采暖設計20℃配合建筑專業(yè)，確認采用維護結構熱工設計滿足“節(jié)能設計標準”的要求。施工圖階段進行詳細的冷熱負荷計算和水力計算，合理選用水泵、風機等用電設備，防止“大馬拉小車”和“小馬拉大車”現(xiàn)象，使設備在高效區(qū)運行?？照{(diào)末端的節(jié)能措施采用集中式空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)時，使用時間、溫度、濕度等要求條件不同的空氣調(diào)節(jié)區(qū)，不應劃分在同一個空氣調(diào)節(jié)風系統(tǒng)中。房間面積較大、人員較多或必須集中進行溫、濕度控制的空氣調(diào)節(jié)區(qū)，其空氣調(diào)節(jié)風系統(tǒng)宜采用全空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)，不宜采用風機盤管系統(tǒng)。設計全空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)當功能上無特殊要求時，應采用單風道送風方式。以下全空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)中宜采用變風量空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)：同一空氣調(diào)節(jié)風系統(tǒng)中，各空調(diào)區(qū)的冷、熱負荷差異和變化大，低負荷運行時間較長，且需要分別控制各空調(diào)區(qū)溫度。建筑內(nèi)區(qū)全年需要送冷風。建筑物空氣調(diào)節(jié)內(nèi)、外區(qū)應根據(jù)室內(nèi)進深、分隔、朝向、樓層以及圍護結構特點等因素劃分。內(nèi)、外區(qū)宜分別設置空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)，并注意防止室內(nèi)冷、熱風的混合損失。空調(diào)風系統(tǒng)的節(jié)能措施空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)根據(jù)焓濕圖〔h-d〕表示的空氣處理過程計算確定送風溫差。采用上送風氣流組織形式時，宜加大夏季設計送風溫差，并應符合以下規(guī)定：送風高度不大于5m時，送風溫差不宜小于5℃；送風高度大于5m時，送風溫差不宜小于10℃；采用置換通風方式時，不受限制。有條件時，空氣調(diào)節(jié)送風宜采用通風效率高、空氣齡短的置換通風型送風模式。通風與空調(diào)通風：配合建筑專業(yè)在建筑方案設計時，使房間在過渡季節(jié)可利用自然通風方式進行通風換氣及降溫，減少機械通風及空調(diào)系統(tǒng)的運行時間。采用高效節(jié)能的風機以提高運行效率?？照{(diào)：空調(diào)系統(tǒng)采用高能效比產(chǎn)品?？刂婆c計量節(jié)能設備用房設置通風設備溫控裝置；地下車庫通風系統(tǒng)根據(jù)車庫內(nèi)的CO濃度進行自動運行控制；為提高供熱設備的隔熱效果，采用新型保溫材料。采暖供熱管道的保溫層厚度采用經(jīng)濟厚度計算法確定；管路閥門氣密性好，以防止泄漏；在設備及系統(tǒng)運營的過程中，定期進行檢測和維修，防止由于設備和保溫保冷結構損壞引起的熱損失增加；設計中盡量減少各類阻力元件的使用，以減少循環(huán)水泵的揚程。其它措施通過對圍護結構的節(jié)能優(yōu)化設計，減少建筑物的圍護結構耗熱；合理利用自然通風；最大限度地利用天然冷源，全空氣空調(diào)系統(tǒng)盡量采用雙風機機組，可實現(xiàn)全新風運行工況；合理采用新風熱回收技術，新風負荷一般占建筑物總負荷的30％—40％，變新風所需的供冷量比固定的最小新風量所需的供冷量少20％左右，新風量如果能夠從最小新風量到全新風邊化，在春秋季可節(jié)約近60％的能耗；在排風中設置全熱交換器，通過全熱交換器將空調(diào)房間排風與新風進行熱、濕交換，利用空調(diào)房間排風的降溫除濕，可實現(xiàn)空調(diào)系統(tǒng)的余熱回收。這樣空調(diào)系統(tǒng)節(jié)能率為21.0％～33.9％左右；選擇暖通空調(diào)制冷設備選擇高效、節(jié)能產(chǎn)品；采用換氣裝置，減少開窗，到達節(jié)能目的；對室溫及濕度檢測控制；新風機組設置防凍保護；過濾器超壓顯示報警；設備均有故障報警及就地的運行監(jiān)測。給排水專業(yè)節(jié)能措施給水系統(tǒng)設計充分利用市政或小區(qū)供水管網(wǎng)的水壓直接供水。設計首先在設備選型時選用低能耗設備，如采用了變頻調(diào)速給水設備等，以利于節(jié)能。當采用加壓供水時，結合建筑物的條件、用水特點等綜合考慮選擇合理的給水方式。市政條件許可的地區(qū)，采用管網(wǎng)疊壓供水的給水方式；每日用水時間較長、用水量經(jīng)常變化的場所，采用變頻調(diào)速供水的給水方式。變頻調(diào)速供水采用恒壓變量供水。給水系統(tǒng)應豎向分區(qū)，各分區(qū)最低衛(wèi)生器具配水點的靜水壓力不宜大于0.45MPa，且分區(qū)內(nèi)壓力較高局部應設減壓設施，保證各用水點處供水壓力不大于0.20MPa。熱水供給系統(tǒng)應有保證用水點處冷、熱水供水壓力平衡的措施。生活給水管材采用壓力水頭損失小，強度好、耐腐蝕、使用壽命長的新型管材，可以到達降低電耗和水頭損失的效果。對動力機電設備的選擇盡可能采用國家批準的機電節(jié)能產(chǎn)品。供水采用管網(wǎng)疊壓供水系統(tǒng)，降低能耗。綠化用水，在灌溉方式上，采用了節(jié)水效率高的噴灌、滴灌、滲灌等先進節(jié)水設施，提高水的有效利用率。清潔新能源利用本工程空調(diào)取暖及制熱均采用電能，為清潔能源，對周圍大氣環(huán)境影響較小，為進一步節(jié)約能源，建議工程樓道內(nèi)的照明采用光控和聲控裝置。工程多層建筑必須采用太陽能熱水器，以減少不必要的能源消耗。結論綜上所述，本工程符合國家相關的節(jié)能法規(guī)、政策及準入標準，工藝設備先進，能耗指標滿足國家及地方的要求，節(jié)能措施先進可行，節(jié)能效果顯著，是一個滿足節(jié)能要求的工程。環(huán)境保護主要設計依據(jù)《建設工程環(huán)境保護管理條例》<國務院〔98〕253號令>；《建設工程環(huán)境保護設計規(guī)定》〔國家環(huán)保局〕；《環(huán)境空氣質(zhì)量標準》〔GB3095-2012〕；《大氣污染物綜合排放標準》〔GB16297-1996〕；《地面水環(huán)境質(zhì)量標準》〔GB3838-2002〕；《污水綜合排放標準》〔GB8978-2002〕；《建筑施工場界環(huán)境噪聲排放標準》(GB12523-2011)。主要的污染工序本工程主要對運營期污染進行分析：廢氣：在運營過程中將有廚房產(chǎn)生的油煙廢氣。廢水：生活過程中衛(wèi)生間產(chǎn)生的生活污水。噪聲：噪音污染主要來自機電設備運轉時發(fā)出的機械噪聲。固廢：生活過程中產(chǎn)生的生活垃圾。污染狀況和治理措施廢氣油煙廢氣經(jīng)經(jīng)油煙凈化設施后排放。。廢水本工程廢水處理主要是衛(wèi)生間廢水，為減少污染一并排入污水管道。固體廢棄物生活垃圾應密閉收運，處理率要到達100%，垃圾處理場地、容器要清潔，不得污染周圍環(huán)境。垃圾的處置應全部袋裝化，密閉容器存放，采用壓縮外運和微生物處理。購置必要的衛(wèi)生設施，及時清運垃圾。噪聲噪音污染主要來自機電設備運轉時發(fā)出的機械噪聲。在設備選型時采用低噪聲音設備，并配減震裝置。必要時使用隔音建筑材料。環(huán)境衛(wèi)生小區(qū)道路、公共設施及樓道等公共區(qū)域應保持清潔，無紙屑、煙頭和其它廢棄物。公共場所和公共空間不得亂堆雜物。臨時存放物品應經(jīng)工程管理部門批準。道路兩側及人流集中等容易看到的地方應設置廢物箱，距離不小于80米。應設置公共廁所并合理布局。建筑節(jié)能“建筑節(jié)能”作為可持續(xù)開展戰(zhàn)略核心內(nèi)容之一，在現(xiàn)代生活中已顯得越來越重要。按照生態(tài)建筑有關要求，建筑節(jié)能要到達50%左右。新建工程要貫徹節(jié)約用地、節(jié)約能源的方針。對于工程區(qū)內(nèi)建筑物的節(jié)能措施，嚴格按標準的要求，根據(jù)本地區(qū)氣候特點，從建筑物隔熱、保溫、通風和排濕等方面來綜合考慮。規(guī)劃要求根據(jù)當?shù)氐臍夂蚯闆r，在規(guī)劃中注意合理布置不同高度的樹木植被，為在建筑群內(nèi)夏季有陰影遮蔽效果，并疏通通風氣流，有足夠的日照與陽光輻射采暖。朝向盡可能大體朝南，防止東西向。圍護結構注意控制建筑外形，不采用過多凹凸面；適當增加外墻保溫隔熱效能〔外保溫效果更佳〕，提高