對(duì)物業(yè)共有部位、業(yè)主或使用人自有部位提供維修服務(wù)的方案

對(duì)物業(yè)共有部位、業(yè)主或使用人自有部位提供維修服務(wù)的方案房屋共用部位、公用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)與服務(wù)是項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)的重要內(nèi)容。針對(duì)本項(xiàng)目的特點(diǎn)，通過(guò)對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)和服務(wù)，不但要保證物業(yè)正常使用功能，而且還要達(dá)致以下四個(gè)結(jié)果：一、絕對(duì)保證有一個(gè)正常的生活環(huán)境，特別是日常所需的水、電、冷氣的正常供應(yīng)要得到保證。二、保證項(xiàng)目與外部信息交流及內(nèi)部信息交流的暢通。三、保證項(xiàng)目對(duì)外的形象。對(duì)于能體現(xiàn)項(xiàng)目形象的重要部位要特別加強(qiáng)服務(wù)。保證外墻面、建筑小品的外觀完好、整潔。是建筑貼面的無(wú)脫落；是玻璃幕墻的清潔明亮、無(wú)破損；是涂料的無(wú)脫落、無(wú)污漬；無(wú)紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象。四、杜絕各種安全事故的發(fā)生。采取各種安全排查措施，消滅各種安全隱患。為達(dá)到上述四個(gè)效果，物業(yè)服務(wù)公司制定了房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修養(yǎng)護(hù)和定期養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案，以求達(dá)到對(duì)項(xiàng)目的有效服務(wù)。房屋土建公共建筑設(shè)施保養(yǎng)房屋土建公共建筑設(shè)施保養(yǎng)周期:序號(hào)公共建筑設(shè)施名稱事項(xiàng)計(jì)劃養(yǎng)護(hù)周期01屋面對(duì)損壞的面層進(jìn)行修補(bǔ)對(duì)分格縫用瀝青進(jìn)行勾縫對(duì)天臺(tái)泛水、變形縫進(jìn)行處理對(duì)屋面滲漏進(jìn)行處理每2年每2年每2年每2年02外墻飾面（涂料、面磚）重點(diǎn)部位進(jìn)行清洗外墻裂縫修補(bǔ)、空鼓面磚更換，外墻整體清洗涂料外墻粉刷每1年每3年每5年03內(nèi)墻飾面涂料飾面重點(diǎn)部位粉刷涂料飾面全面粉刷瓷磚飾面空鼓更換每1年每5年每3年04樓面、地面磁磚地面空鼓、破裂更換水泥地面起砂、裂縫修理每3年每1年05天棚抹灰層空鼓處理天棚重新粉刷裝修吊頂?shù)恼{(diào)平、破損的處理每3年每5年每2年06室外道路（地面）大理石地面裂縫、缺角系統(tǒng)修補(bǔ)廣場(chǎng)磚地面破裂更換草地多孔磚破裂更換水泥地面起砂、裂縫修理其它地面（如碎石地面等）修補(bǔ)每2年每1年每1年每3年每3年07門窗閉門器、門鎖調(diào)校變形復(fù)位防腐防蛀處理每半年每半年每3年08防盜網(wǎng)、花園圍欄、扶手根據(jù)損壞情況確定刷油漆時(shí)間2-4年09溝井池渠疏通、清淤井蓋、篦子刷漆每半年每1年10擋雨篷清洗、加固每1年11玻璃幕墻清洗每1年12休閑、游樂(lè)設(shè)施加固、刷漆每1年（二）共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃1、每年初，維修班按公司規(guī)定公共設(shè)施保養(yǎng)計(jì)劃，填寫《公共設(shè)施保養(yǎng)計(jì)劃》，并按計(jì)劃時(shí)間對(duì)公共設(shè)施進(jìn)行保養(yǎng)，填寫《公共設(shè)施保養(yǎng)記錄》。2、制定科學(xué)的維修、養(yǎng)護(hù)規(guī)程，完善設(shè)備資料和機(jī)電設(shè)備臺(tái)帳、登記卡片制度，合理制定定期維護(hù)計(jì)劃。3、建立完善的“三級(jí)”保養(yǎng)制度，保證各類公共設(shè)施設(shè)備的正常使用和住戶或住戶生活、工作質(zhì)量。4、建立責(zé)任區(qū)，落實(shí)到人，保證各類公共設(shè)施設(shè)備的完好率達(dá)到100%。5、建立定期巡視、檢查制度，加強(qiáng)日檢、周檢、月檢、年檢工作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)徹底解決。6、發(fā)現(xiàn)設(shè)備損壞，維修班要立即向主管匯報(bào)，安排人員進(jìn)行維修；對(duì)于重大維修，組織專業(yè)公共設(shè)備、設(shè)施維護(hù)師進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)；對(duì)于不能解決需要向外委托維修時(shí)，應(yīng)先填寫《設(shè)備外委維修申請(qǐng)表》，維修費(fèi)用在壹仟元以下的，由服務(wù)中心主管批準(zhǔn)維修；維修費(fèi)用在壹仟元以上的，經(jīng)服務(wù)中心主管同意后，報(bào)公司主管審核后批準(zhǔn)，再送外修理或請(qǐng)專業(yè)人員來(lái)服務(wù)中心修理。維修完畢后，應(yīng)對(duì)設(shè)備功能進(jìn)行檢定，屬I、II級(jí)設(shè)備由維修班檢定并備案；屬III級(jí)設(shè)備由主管維修主管檢定，所有設(shè)備檢定記錄服務(wù)中心都應(yīng)備案。7、發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障（不屬于維修班負(fù)責(zé)維修范圍內(nèi)的故障維修），維修班應(yīng)用《設(shè)備故障問(wèn)題轉(zhuǎn)呈單》立即通知供貨方，供貨方接到轉(zhuǎn)呈單后，須在半個(gè)工作日內(nèi)給服務(wù)中心答復(fù)，確定維修時(shí)間。關(guān)鍵設(shè)備發(fā)生故障，造成/停電、停水、停梯或嚴(yán)重影響顧客生活及工作（不含重大設(shè)備事故），須按應(yīng)急程序進(jìn)行搶修、恢復(fù)設(shè)備功能。搶修所用的配件、材料標(biāo)識(shí)后可按緊急放行處理。事后須按常規(guī)程序補(bǔ)辦審批手續(xù)。8、公共設(shè)備、設(shè)施維護(hù)部按文件中規(guī)定的保養(yǎng)周期對(duì)各自管轄范圍內(nèi)的I、II級(jí)設(shè)備做年度保養(yǎng)計(jì)劃及月保養(yǎng)計(jì)劃。對(duì)III級(jí)設(shè)備，由服務(wù)中心做年度保養(yǎng)計(jì)劃，每年至少保養(yǎng)一次，III級(jí)設(shè)備中的手持式對(duì)講機(jī)的保養(yǎng)每年至少按40%的比例進(jìn)行保養(yǎng)。9、月保養(yǎng)計(jì)劃執(zhí)行情況由服務(wù)中心主管檢查，填寫相關(guān)記錄。服務(wù)中心主管對(duì)I、II級(jí)設(shè)備按30%的比例抽樣進(jìn)行檢查其保養(yǎng)執(zhí)行情況，并填寫相關(guān)記錄。對(duì)于消防設(shè)施設(shè)備，每次檢查應(yīng)按某一系統(tǒng)單獨(dú)抽取30%的比例。III級(jí)設(shè)備的保養(yǎng)由維修班自行檢查其保養(yǎng)執(zhí)行情況，并填寫相關(guān)記錄。主管每月對(duì)計(jì)劃執(zhí)行情況、設(shè)備保養(yǎng)運(yùn)行狀況、記錄資料，進(jìn)行一次檢查，并填寫檢查評(píng)分記錄。（三）消防安全“三級(jí)”檢查制度“三級(jí)”檢查的組織形式消防安全檢查分為班（組）、服務(wù)中心、公司三級(jí)檢查。1、一級(jí)檢查一級(jí)檢查由班（組）組織實(shí)施，要求每班檢查一次。（1）接班人應(yīng)提前10分鐘到崗，交班人須向接班人詳細(xì)介紹本班安全情況，待接班人對(duì)本崗位、本責(zé)任區(qū)的安全情況進(jìn)行全面檢查驗(yàn)收后，予以簽字確認(rèn)。（2）接班工作完成后，接班人應(yīng)及時(shí)將檢查結(jié)果報(bào)告本班班長(zhǎng)。（3）交接班時(shí)如因接班人檢查不到位或交班人交班不清，其后發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，主要由交班人負(fù)責(zé)，交接班時(shí)發(fā)生的問(wèn)題，由本崗交接班雙方共同負(fù)責(zé)。（4）檢查驗(yàn)收過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的一般性問(wèn)題，由接班班長(zhǎng)負(fù)責(zé)處理，重大火險(xiǎn)隱患須迅速（書(shū)面）報(bào)告服務(wù)中心領(lǐng)導(dǎo)。服務(wù)中心領(lǐng)導(dǎo)接到報(bào)告后必須盡快處理，不得貽誤戰(zhàn)機(jī)。2、二級(jí)檢查二級(jí)檢查由服務(wù)中心組織實(shí)施，要求每月檢查一次。（1）服務(wù)中心領(lǐng)導(dǎo)每月組織班（組）長(zhǎng)對(duì)責(zé)任區(qū)域的消防安全設(shè)備（施）、物資特別是易燃易爆物品進(jìn)行一次認(rèn)真檢查。（2）檢查各班組對(duì)防火安全工作任務(wù)的執(zhí)行落實(shí)情況。（3）通報(bào)檢查情況，開(kāi)展宣傳教育，強(qiáng)化消防安全意識(shí)，及時(shí)清除火險(xiǎn)隱患。（4）在公司領(lǐng)導(dǎo)檢查工作時(shí)匯報(bào)消防安全工作情況。3、三級(jí)檢查三級(jí)檢查由公司組織實(shí)施，要求每季度檢查一次。（1）每季度由公司安委會(huì)組織對(duì)消防安全工作進(jìn)行一次重點(diǎn)檢查或抽查。（2）檢查服務(wù)中心貫徹消防安全法規(guī)和要害部位防火安全服務(wù)制度執(zhí)行情況，對(duì)好的單位提出表?yè)P(yáng)或獎(jiǎng)勵(lì)，差的單位進(jìn)行批評(píng)或處罰。（四）共用設(shè)備大故障維修程序機(jī)電設(shè)備維修流程：維修完畢試運(yùn)行合格分公司無(wú)法維修，報(bào)主管視維修費(fèi)用大小報(bào)物業(yè)公司審批后實(shí)施維修完畢試運(yùn)行合格分公司無(wú)法維修，報(bào)主管視維修費(fèi)用大小報(bào)物業(yè)公司審批后實(shí)施做好維修記錄填寫維修申報(bào)單發(fā)申現(xiàn)報(bào)運(yùn)維行修故做好維修記錄填寫維修申報(bào)單發(fā)申現(xiàn)報(bào)運(yùn)維行修故障日常巡視檢查組織有關(guān)維修人員到現(xiàn)場(chǎng)維修歸檔保存組織有關(guān)維修人員到現(xiàn)場(chǎng)維修歸檔保存報(bào)服務(wù)主管至現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)、監(jiān)督維修報(bào)服務(wù)主管至現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)、監(jiān)督維修大中修公共設(shè)備、設(shè)施維護(hù)流程圖通過(guò)通過(guò)通過(guò)未通過(guò)未通過(guò)分公司作計(jì)劃總公司選擇專業(yè)公司、審核方案、草擬合同條款專業(yè)公司施工資料整理歸檔、辦理結(jié)算簽訂合同物業(yè)公司總主管審批分公司驗(yàn)收服務(wù)中心上報(bào)（五）共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)回訪制度1、公共設(shè)備、設(shè)施維護(hù)部負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)情況及設(shè)備技術(shù)狀態(tài)的月、季檢查。2、服務(wù)中心設(shè)施設(shè)備維護(hù)主管應(yīng)定期分析各種設(shè)備狀態(tài)記錄（含水、電抄表記錄），確定系統(tǒng)工作是否正常。作經(jīng)濟(jì)性分析，確保設(shè)備工作在節(jié)能狀態(tài)，及時(shí)予以控制調(diào)整。服務(wù)中心主管應(yīng)對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題處理情況進(jìn)行跟蹤驗(yàn)證。3、每年年底由服務(wù)中心設(shè)施設(shè)備維護(hù)主管組織服務(wù)中心有關(guān)人員對(duì)所管進(jìn)行一次檢查，于12月15日之前將設(shè)備完好率報(bào)公共設(shè)備、設(shè)施維護(hù)部，公共設(shè)備、設(shè)施維護(hù)部按10%抽樣核查，并統(tǒng)計(jì)全公司設(shè)備完好率。4、公共設(shè)備、設(shè)施維護(hù)部保存Ⅰ、Ⅱ級(jí)設(shè)備維修記錄，設(shè)備診斷記錄，紅旗設(shè)備檢評(píng)記錄，設(shè)備完好率評(píng)定統(tǒng)計(jì)記錄。（六）各種緊急情況和突發(fā)設(shè)備故障的應(yīng)急方案緊急情況控制程序1.0目的為預(yù)防事故發(fā)生或在事故發(fā)生時(shí)將危害降至最小程度，確保顧客的生命財(cái)產(chǎn)安全，維護(hù)正常的生活工作秩序。2.0范圍適用于公司服務(wù)范圍內(nèi)發(fā)生的各種緊急情況，如暴雨、火災(zāi)、水災(zāi)、汽油泄漏、水管爆裂等。3.0職責(zé)3.1遇有緊急情況時(shí)，服務(wù)中心主管須趕赴現(xiàn)場(chǎng)指揮，并采取各種搶險(xiǎn)應(yīng)急措施，確保安全。3.2安全部和其他職能部門應(yīng)針對(duì)各種不利情況制定切實(shí)可行的預(yù)防措施，并督促服務(wù)中心執(zhí)行。4.0程序4.1停水、停電處理措施4.1.1預(yù)定的停水、停電，服務(wù)中心應(yīng)提前24小時(shí)在各棟樓或各大堂顯要位置用告示牌通知顧客。4.1.2突發(fā)性停水電，服務(wù)中心應(yīng)在接到通知的10分鐘內(nèi)發(fā)出通知，1小時(shí)之內(nèi)將停水、停電的具體情況（包括原因、預(yù)計(jì)恢復(fù)供水、供電時(shí)間等）用告示排在各棟樓、各大堂顯要位置通知業(yè)主。4.1.3以上通知均應(yīng)登記在《發(fā)給顧客文件（通知）清單》上，保留期3年。4.2暴雨的預(yù)防和補(bǔ)救措施4.2.1在氣象臺(tái)發(fā)布暴雨別警報(bào)時(shí)，服務(wù)中心須于半小時(shí)內(nèi)在各棟樓、各大堂顯要位置用告示牌向顧客發(fā)出預(yù)告，并通知防暴雨的具體注意事項(xiàng)。4.2.2服務(wù)中心應(yīng)做好以下預(yù)防工作：檢查緊急應(yīng)用的維修及照明工具，檢查急救箱，保證一般性常用藥物齊備。在各大堂值班室顯要位置，張貼緊急應(yīng)用的電話表，以便顧客電話求助。書(shū)面張貼和開(kāi)通消防廣播勸告顧客，把放在花架及陽(yáng)臺(tái)上的花盤、雜物移開(kāi)，保持天臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)等下水道暢通，關(guān)好門窗。服務(wù)員要卸下迎風(fēng)面的路燈燈罩，捆牢指示牌，保證天臺(tái)和平臺(tái)下水道的暢通，派專人關(guān)閉電梯機(jī)房和天臺(tái)門窗。加固所有樹(shù)木，并將盆栽花木暫時(shí)移至避風(fēng)處。留意電臺(tái)、電視臺(tái)播放有關(guān)風(fēng)暴消息，并將風(fēng)暴進(jìn)展情況及時(shí)傳送至顧客。出現(xiàn)洪水時(shí)，服務(wù)中心全體員工要處于緊急狀態(tài)，領(lǐng)導(dǎo)要24小時(shí)值班，員工不得離開(kāi)服務(wù)區(qū)，準(zhǔn)備隨時(shí)執(zhí)行搶險(xiǎn)任務(wù)。在預(yù)知洪水襲擊的警報(bào)后，服務(wù)中心主管要立即組織人員將防洪沙袋運(yùn)至重點(diǎn)防范部位備用。維修班要將所有蓄水池注滿水、柴油發(fā)電機(jī)備足油，以防不測(cè)。對(duì)被暴風(fēng)雨襲擊損壞的設(shè)施，服務(wù)中心必須向系統(tǒng)計(jì)，并以書(shū)面報(bào)告形式向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。應(yīng)立即檢查并關(guān)閉轄區(qū)內(nèi)未出售空房的門窗，同時(shí)應(yīng)注意未關(guān)閉門窗的顧客的房間，及時(shí)聯(lián)系并通知其盡快返回以將損失降到最低限度。4.2.3暴風(fēng)雨后服務(wù)中心要立即組織人力對(duì)未售出的空房進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)未關(guān)閉的門窗要及時(shí)關(guān)閉、室內(nèi)滲水情況要詳細(xì)記錄上報(bào)，并組織人力維修，對(duì)室內(nèi)積水要立即組織清潔員工清理并把地板擦干。4.3火警應(yīng)急措施發(fā)生火警時(shí)，根據(jù)安全保衛(wèi)服務(wù)手冊(cè)中《滅火應(yīng)急規(guī)程》規(guī)定采取措施。4.4防震應(yīng)急措施4.4.1當(dāng)接到地震消息時(shí)，服務(wù)中心應(yīng)及時(shí)關(guān)閉燃?xì)庠?、油源、一般用電電源，若在夜間應(yīng)開(kāi)啟應(yīng)急電源，防止造成二次災(zāi)害。4.4.2用消防廣播通知顧客保持鎮(zhèn)定，關(guān)閉燃?xì)夤艿篱y門、鋼瓶角閥，澆滅爐灶內(nèi)的煤火，做好防震和自我保護(hù)工作。4.4.3各級(jí)人員應(yīng)做好一切救援準(zhǔn)備，以便及時(shí)搶救傷員，并做好應(yīng)付多次余震的準(zhǔn)備。4.5生活、消防給水干管爆裂的搶修高層建筑給水管道壓力大，焊口、軟接處易發(fā)