瑞安市第三中學(xué)物業(yè)管理服務(wù)競(jìng)談文件

./......本XXXXXXXX物業(yè)管理公司競(jìng)標(biāo)文件項(xiàng)目編號(hào):YSCG200970投標(biāo)人：瑞安市誠(chéng)信物業(yè)服務(wù)地址：__：<至二00九年九月二十二日九時(shí)以前不得XX>目錄報(bào)價(jià)一覽表分項(xiàng)報(bào)價(jià)表技術(shù)、商務(wù)偏離表談判承諾函；法定代表人授權(quán)書；進(jìn)場(chǎng)設(shè)備、工具、器械明細(xì)表各項(xiàng)管理服務(wù)指標(biāo)承諾談判供應(yīng)商物業(yè)服務(wù)業(yè)績(jī)等證明員工聘用標(biāo)準(zhǔn)企業(yè)法人有效營(yíng)業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記證物業(yè)管理企業(yè)三級(jí)〔含暫定及以上資質(zhì)證書談判供應(yīng)商簡(jiǎn)介、服務(wù)內(nèi)容的相關(guān)陳述說明〔包括人員組成及管理方式；是否從事過類似服務(wù)的說明；各項(xiàng)服務(wù)工作計(jì)劃、流程〔程序；各項(xiàng)服務(wù)的具體實(shí)施方法和技術(shù)措施及承諾；針對(duì)本項(xiàng)目的特點(diǎn)和難點(diǎn)分析及解決措施；供應(yīng)商為完成各項(xiàng)服務(wù),并保證工作的正常開展,達(dá)到使采購(gòu)人滿意的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的保證措施及獎(jiǎng)罰承諾；將采取何種措施來確保工作人員的安全報(bào)價(jià)一覽表項(xiàng)目名稱：瑞安市第三中學(xué)物業(yè)管理項(xiàng)目編號(hào)：RACG20090919102名稱報(bào)價(jià)總價(jià)〔人民幣萬元服務(wù)承包期備注壹年大寫〔人民幣萬元：備注：1.投標(biāo)報(bào)價(jià)是包括在學(xué)校內(nèi)提供保潔、宿舍管理服務(wù)所需的一切人員工資、獎(jiǎng)金、各種加班費(fèi)、夜餐費(fèi)、各種社會(huì)保險(xiǎn)、食宿與交通、專用設(shè)備及工具、器械、消耗材料、服裝、安全、運(yùn)輸〔包括垃圾外運(yùn)、管理費(fèi)用、稅費(fèi)、利潤(rùn)、完成合同所需的一切本身和不可或缺的所有工作開支、政策性文件規(guī)定,合同包含的所有風(fēng)險(xiǎn)、責(zé)任等各項(xiàng)全部費(fèi)用。2.服務(wù)承包期是指年度承包期。3.如果投標(biāo)人提出優(yōu)惠條款,請(qǐng)?jiān)趥渥趦?nèi)注明。4.此報(bào)價(jià)一覽表中談判報(bào)價(jià)應(yīng)與附件二"分項(xiàng)報(bào)價(jià)表"中"總計(jì)價(jià)"相一致。5.此表不得自行增減內(nèi)容,不提供此表格將被視為沒有實(shí)質(zhì)性響應(yīng)采購(gòu)文件,其談判響應(yīng)文件將被拒絕★。談判供應(yīng)商〔公章：法人代表或授權(quán)代表〔簽字或蓋章：日期：分項(xiàng)報(bào)價(jià)表[另附：分項(xiàng)報(bào)價(jià)詳細(xì)構(gòu)成及分析說明]項(xiàng)目名稱：瑞安市第三中學(xué)物業(yè)管理項(xiàng)目編號(hào)：RACG2009091910[價(jià)格單位：元人民幣]序號(hào)費(fèi)用名稱單價(jià)〔月金額總價(jià)〔年金額備注1衛(wèi)生保潔費(fèi)2宿舍管理費(fèi)3耗材4管理成本費(fèi)5稅金6利潤(rùn)7管理辦公其他費(fèi)用總計(jì)價(jià)注：1.總計(jì)價(jià)應(yīng)與附件一"投標(biāo)一覽表"中總報(bào)價(jià)相一致。2.各項(xiàng)費(fèi)用如已包含在服務(wù)價(jià)格中請(qǐng)注明"含",若免費(fèi)請(qǐng)注明"免",若沒有請(qǐng)注明"無"。3.本表所列費(fèi)用為本項(xiàng)目的全部費(fèi)用,除此外,不允許增加任何費(fèi)用。4.不提供詳細(xì)分項(xiàng)報(bào)價(jià)和分項(xiàng)報(bào)價(jià)詳細(xì)構(gòu)成及分析說明將視為沒有實(shí)質(zhì)性響應(yīng)談判文件。5．本表可在不改變格式的情況下根據(jù)具體需要自行增減。談判供應(yīng)商全稱〔蓋章：授權(quán)代表〔簽字:日期：年月日技術(shù)、商務(wù)偏離表項(xiàng)目名稱：瑞安市第三中學(xué)物業(yè)管理招標(biāo)編號(hào)：RACG20090919102內(nèi)容談判文件要求談判響應(yīng)文件內(nèi)容正偏離或負(fù)偏離條款號(hào)簡(jiǎn)要內(nèi)容條款號(hào)實(shí)際響應(yīng)的具體內(nèi)容技術(shù)偏離建立衛(wèi)生管理制度并認(rèn)真落實(shí),負(fù)責(zé)愛衛(wèi)辦對(duì)學(xué)校區(qū)域衛(wèi)生檢查考核,配合做好預(yù)防與隱蔽性和活動(dòng)性蟲害,如白蟻、消殺老鼠、蟑螂、蚊子、蒼蠅等。環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊備；標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔,由專人負(fù)責(zé)檢查、監(jiān)督。。不見廢物、污漬,衛(wèi)生間清凈無異味,及時(shí)清掃積水清運(yùn)垃圾,定期清運(yùn)化糞池,確保辦公區(qū)和衛(wèi)生責(zé)任區(qū)容貌整潔。具體保潔工作范圍1行政樓全面保潔。辦公室、會(huì)議室、走廊、樓道,每天至少清掃1次；樓道欄桿及大廳玻璃保持清潔、無積塵；辦公室、會(huì)議室玻璃每學(xué)期保潔1次；報(bào)告廳不定期清掃；教師健身房每天清掃1次；衛(wèi)生間每天清掃2次2教學(xué)樓走廊垃圾箱清理、樓梯清理、衛(wèi)生間每天清掃4次；各年段辦公室、醫(yī)務(wù)室每天清掃1次。3實(shí)驗(yàn)樓公共區(qū)域每天清潔1次；樓道欄桿無積塵。4圖文中心公共區(qū)域、師生閱覽室每天清掃1次；樓道欄桿無積塵；衛(wèi)生間每天清掃2次.5藝術(shù)樓公共區(qū)域每天清掃、各活動(dòng)室不定期清掃；樓道欄桿無積塵；衛(wèi)生間每天清掃2次.技術(shù)偏離6學(xué)生宿舍樓的公共區(qū)域每天清掃2次；學(xué)生宿舍衛(wèi)生間每天清掃4次。7體育館公共區(qū)域、體育館室內(nèi)球場(chǎng)、學(xué)生乒乓球館每天清掃1次,看臺(tái)坐椅每學(xué)期清掃3次；大型活動(dòng)前清掃1次。田徑場(chǎng)每周清理2次〔草坪除外,籃、排球場(chǎng)每月清理1次；衛(wèi)生間每天清掃2次。8交電房每月清掃1次；地下室每月清掃1次。9校園道路、廣場(chǎng)及時(shí)清掃,保持清潔；內(nèi)河道漂浮物及時(shí)清理。10教師公寓每天清掃1次；樓道欄桿無積塵。11所有走廊上方蜘蛛網(wǎng)清理每月1次。12學(xué)校房屋所有玻璃〔玻璃幕墻除外每學(xué)期清理1次。13寒暑假老師離校2天之后,物業(yè)管理人員再放假。其它技術(shù)偏離1頂篷、露天陽臺(tái)等邊緣區(qū)域,每日保潔2溝槽、地面、蓬面不定期清掃、沖洗,清潔堵塞物3溝槽無堵塞物,地面、蓬面無污跡,無雜物堆放,邊緣區(qū)域無蛛絲、臟物4隨時(shí)清潔、循環(huán)清潔,保證區(qū)域內(nèi)無垃圾等目視污物,整體干凈明亮。保潔員在每天下班前半小時(shí)對(duì)各自承包區(qū)域進(jìn)行自查,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。3.5學(xué)生宿舍管理要求宿管員持證上崗、著制服、標(biāo)志明顯；做到文明禮貌、談吐文雅、遵章守約、衣冠整潔、舉止大方；宿管員24小時(shí)值班,24小時(shí)值班不因雙休與節(jié)假日而中斷保障宿舍樓內(nèi)公共設(shè)施完好；抓好消防工作,把消防隱患消除在萌芽狀態(tài)；在學(xué)生宿舍每層樓設(shè)置滅火器、緊急備用燈、張貼禁煙標(biāo)志,做好學(xué)生的防火監(jiān)督教育工作；完善各項(xiàng)管理制度技術(shù)偏離〔1來訪登記,來訪人員經(jīng)被訪人確認(rèn)后,本校人士可入內(nèi),校外人士須在大廳內(nèi)等待?！?男女生不得互相串宿舍?！?按校方規(guī)定開關(guān)宿舍大門,非規(guī)定時(shí)間一律拒絕進(jìn)入宿舍?！?每天查寢,對(duì)外宿、缺寢人員以及熄燈后點(diǎn)蠟燭、講話者進(jìn)行登記,及時(shí)回報(bào)給學(xué)?！?發(fā)現(xiàn)打架斗毆現(xiàn)象立即上前制止,并第一時(shí)間報(bào)校方。內(nèi)容談判文件要求談判響應(yīng)文件內(nèi)容條款號(hào)簡(jiǎn)要內(nèi)容條款號(hào)簡(jiǎn)要內(nèi)容商務(wù)偏離注：1、若談判供應(yīng)商在談判響應(yīng)文件中對(duì)談判文件規(guī)定的服務(wù)內(nèi)容、要求、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、付款方式及其他各項(xiàng)要求存在偏離〔含正偏離或負(fù)偏離,須填寫說明偏離內(nèi)容,否則可能作出對(duì)談判供應(yīng)商不利的評(píng)定。2、談判供應(yīng)商如無偏離請(qǐng)?jiān)诒碇凶⒚鳌?、不提供此表或注明"無偏離"均將視為談判供應(yīng)商完全響應(yīng)及滿足談判文件要求。談判供應(yīng)商全稱〔蓋章：授權(quán)代表〔簽字：日期：年月日談判承諾函致：瑞安市第三中學(xué)XX市華信采購(gòu)招標(biāo)代理根據(jù)貴方為瑞安市第三中學(xué)物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目〔招標(biāo)編號(hào)：RACG20090919102的談判邀請(qǐng)我方瑞安市誠(chéng)信物業(yè)服務(wù)〔投標(biāo)人名稱作為談判供應(yīng)商正式授權(quán)XX〔授權(quán)代表全名,職務(wù)代表我方進(jìn)行有關(guān)本次談判的一切事宜。在此提交的談判響應(yīng)文件,包括如下等內(nèi)容,并已密封封裝：〔—按"投標(biāo)人須知"要求編制的談判響應(yīng)文件[正本一份,副本三份]；我方己完全明白談判文件的所有條款要求,并重申以下幾點(diǎn)：〔一本談判響應(yīng)文件的有效期自投標(biāo)截止日后60天有效,如成交,有效期將延至合同終止日為止；〔二我方委派擔(dān)任本項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人〔三我方已詳細(xì)研究了談判文件的所有內(nèi)容包括修正文本〔如有和所有已提供的參考資料以及有關(guān)附件并完全明白,我方放棄在此方面提出含糊意見或誤解的一切權(quán)力；〔四我方明白并愿意在規(guī)定的開標(biāo)時(shí)間和日期之后,投標(biāo)有效期之內(nèi)撤回投標(biāo),則投標(biāo)保證金將被貴方?jīng)]收；〔五我方同意按照貴方可能提出的要求而提供與談判有關(guān)的任何其它數(shù)據(jù)或信息；〔六我方理解貴方不一定接受最低標(biāo)價(jià)或任何貴方可能收到的投標(biāo)；〔七我方如果成交,將保證履行談判文件以及談判文件修改書〔如有中的全部責(zé)任和義務(wù),按質(zhì)、按量、按期完成《合同書》中的全部任務(wù)；〔八所有與本投標(biāo)有關(guān)的函件請(qǐng)發(fā)往下列地址：地址： 郵政編碼：電話： 電子郵箱：傳真：代表__ 職務(wù)：談判供應(yīng)商全稱〔蓋章：授權(quán)代表〔簽字：日期：年月日法定代表人授權(quán)書瑞安市第三中學(xué)：XX市華信采購(gòu)招標(biāo)代理：本授權(quán)委托書聲明：我〔法人代表姓名系〔談判供應(yīng)商名稱的法定代表人,現(xiàn)授權(quán)委托〔單位名稱的〔授權(quán)代表姓名為我公司法定代表人授權(quán)代表,參加貴處組織的〔項(xiàng)目編號(hào)：項(xiàng)目談判,全權(quán)處理本次談判活動(dòng)中的一切事宜,我承認(rèn)授權(quán)代表全權(quán)代表我所簽署的本項(xiàng)目的談判響應(yīng)文件的內(nèi)容。授權(quán)代表無轉(zhuǎn)授權(quán),特此授權(quán)談判供應(yīng)商〔公章：法人代表〔簽字或蓋章：日期：附：授權(quán)代表__職務(wù)：詳細(xì)通訊地址：傳真：電話：郵政編碼：注：本法定代表人授權(quán)書正本一式二份,談判響應(yīng)文件正本中有一份,另一份在遞交談判響應(yīng)文件時(shí),隨授權(quán)代表身份證一起交驗(yàn)?！?進(jìn)場(chǎng)設(shè)備、工具、器械明細(xì)表序號(hào)設(shè)備名稱規(guī)格型號(hào)品牌/產(chǎn)地已使用年限數(shù)量〔臺(tái)價(jià)格<元>備注項(xiàng)目名稱：瑞安市第三中學(xué)物業(yè)管理項(xiàng)目編號(hào)：RACG20090919102注：1、本表所列為談判供應(yīng)商擬投入的設(shè)備、工具、器械清單。2、本表所列設(shè)備價(jià)格不計(jì)入報(bào)價(jià)總價(jià),但應(yīng)在談判報(bào)價(jià)中考慮設(shè)備損耗及有關(guān)費(fèi)用。3、此表僅提供了表格形式,談判供應(yīng)商可按此表格復(fù)制。談判供應(yīng)商名稱〔蓋章：授權(quán)代表〔簽字：日期：年月日〔2耗材配備明細(xì)表序號(hào)耗材名稱規(guī)格型號(hào)品牌/產(chǎn)地?cái)?shù)量〔臺(tái)價(jià)格<元>備注項(xiàng)目名稱：瑞安市第三中學(xué)物業(yè)管理項(xiàng)目編號(hào)：RACG20090919102注：1、本表所列為談判供應(yīng)商擬投入的消耗材料清單。2、本表所列耗材價(jià)格應(yīng)計(jì)入報(bào)價(jià)總價(jià)。3、此表僅提供了表格形式,談判供應(yīng)商可按此表格復(fù)制。談判供應(yīng)商名稱〔蓋章：授權(quán)代表〔簽字：日期：年月日〔3崗位員工配置計(jì)劃表崗位人數(shù)現(xiàn)場(chǎng)承擔(dān)工作備注注：此表僅提供了表格形式,談判供應(yīng)商可按此表格復(fù)制。談判供應(yīng)商名稱〔蓋章：授權(quán)代表〔簽字：日期：年月日各項(xiàng)管理服務(wù)指標(biāo)承諾序號(hào)承諾項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)承諾指標(biāo)實(shí)施措施注：此表僅提供了表格形式,投標(biāo)人可按此表格復(fù)制。談判供應(yīng)商名稱〔蓋章：授權(quán)代表〔簽字：日期：年月日談判供應(yīng)商物業(yè)管理服務(wù)業(yè)績(jī)等證明序號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址合同內(nèi)容合同總價(jià)簽約日期獲獎(jiǎng)情況注：1、提供合同或中標(biāo)通知書復(fù)印件3份,加蓋談判供應(yīng)商法人公章?！?、請(qǐng)?zhí)峁I(yè)主評(píng)價(jià)意見并注明聯(lián)系部門及。談判供應(yīng)商名稱〔蓋章：授權(quán)代表〔簽字：日期：年月日員工聘用標(biāo)準(zhǔn)崗位年齡學(xué)歷身高其他要求保潔員18-45歲1．55米以上能吃苦耐勞、責(zé)任心強(qiáng)宿舍管理員30-50高中以上文化1．65米以上有豐富的工作經(jīng)驗(yàn),責(zé)任心強(qiáng)。注：從業(yè)人員要有健康證。企業(yè)法人有效營(yíng)業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記證〔復(fù)印件蓋公章物業(yè)管理企業(yè)三級(jí)〔含暫定及以上資質(zhì)證書〔復(fù)印件,加蓋談判供應(yīng)商法人公章,原件攜帶備查商務(wù)部分競(jìng)標(biāo)人公司簡(jiǎn)介我公司是一家具有獨(dú)立法人的物業(yè)服務(wù)企業(yè),注冊(cè)資金50萬。企業(yè)資質(zhì)三級(jí),是XX市物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)員單位,公司通過資源整合來強(qiáng)化自身素質(zhì)。擁有專業(yè)技術(shù)人員5名,下屬三個(gè)管理處和一個(gè)文成分公司,管理總面積20萬平方米。公司經(jīng)理陳永超同志20XX參加物業(yè)管理工作,具有五年的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn),經(jīng)理并擔(dān)任瑞安市招投標(biāo)中心專家?guī)鞂＜?。公司管理的文成中歐大廈榮獲了20XX度XX市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈稱號(hào),得到了XX房管局領(lǐng)導(dǎo)的一致好評(píng),20XX度瑞安市房管局對(duì)30多家物業(yè)公司進(jìn)行評(píng)優(yōu)汰劣考核中取得優(yōu)異成績(jī),被評(píng)為B級(jí)企業(yè)〔全市僅有5家。20XX7月瑞安市消防大隊(duì)和市房管局聯(lián)合舉辦的物業(yè)企業(yè)消防技能"競(jìng)賽"中,我公司取得了競(jìng)賽第一名的優(yōu)異成績(jī)。本公司自創(chuàng)建以來,堅(jiān)持"以誠(chéng)待人以信為本"的原則。做到：高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高素質(zhì),使公司的信譽(yù)在物業(yè)行業(yè)中不斷提升。瑞安市誠(chéng)信物業(yè)服務(wù)2009年8月18日物業(yè)管理實(shí)施方案第二章瑞安市第三中學(xué)物業(yè)管理服務(wù)概況瑞安市第三中學(xué)新校區(qū)位于塘下大道東側(cè)韓田村飛鳳大道,系XX省文明單位,省重點(diǎn)中學(xué),,新校區(qū)依山傍水,占地228畝,建筑面積6.8萬平方米,清掃保潔面積約60000㎡,學(xué)生宿舍5幢。第三章服務(wù)思路及管理措施經(jīng)研究招標(biāo)文件,現(xiàn)場(chǎng)勘察,網(wǎng)上資料收集,走訪教職工及學(xué)生,匯總資料后認(rèn)真分析,就瑞安市第三中學(xué)的實(shí)際情況,我公司認(rèn)為整個(gè)物業(yè)管理區(qū)域含有以下特點(diǎn)：校園建筑分區(qū)合理,教學(xué)區(qū)、生活區(qū)、宿舍區(qū)、休閑區(qū)、運(yùn)動(dòng)區(qū)等分布明顯,便于管理及工作；校園內(nèi)各類配套設(shè)施齊全,如取水點(diǎn)分布、垃圾桶分布、水電中轉(zhuǎn)設(shè)施設(shè)備分布合理,由于是重點(diǎn)高中,學(xué)生的綜合素質(zhì)也較高,垃圾污染,人為的損壞不多,易于管理；中學(xué)學(xué)生正是在學(xué)習(xí)、生活美好時(shí)期的青少年,活潑好動(dòng),學(xué)習(xí)能力強(qiáng),因此住校生的管理和其他學(xué)校的學(xué)生宿舍管理不一樣。中學(xué)生還不能夠單獨(dú)承擔(dān)民事責(zé)任,在個(gè)人的行為判斷上存在知識(shí)的缺陷。因此需要老師、家長(zhǎng)、宿舍管理員等多方的關(guān)心和愛護(hù)。在分析了上述的幾個(gè)特點(diǎn)后,我公司研究后得出以下幾點(diǎn)管理服務(wù)思路及措施,作為我公司進(jìn)駐管理的一個(gè)方向。綜合服務(wù)方面：組織培訓(xùn),提高工作技能效率：我公司進(jìn)駐校園后,必制定單獨(dú)的培訓(xùn)工作計(jì)劃。由于調(diào)撥來的或者招聘來的工作人員未能統(tǒng)一思想,統(tǒng)一部署安排,所以,在前兩個(gè)月培訓(xùn)工作是重點(diǎn),目的在于提高人員的工作技能熟練程度,提高整體工作效率。重視企業(yè)形象,統(tǒng)一服裝及標(biāo)識(shí)：專業(yè)企業(yè)運(yùn)作與學(xué)校后勤管理,優(yōu)越性在于專業(yè)、高效、服務(wù)、性價(jià)比。而統(tǒng)一的標(biāo)識(shí),統(tǒng)一的形象是關(guān)鍵,我公司在進(jìn)駐校園后,將不同工種的崗位配置不同類型的工作服,以便識(shí)別。此外,校園內(nèi)的一些溫馨提示,安全標(biāo)語等都將酌情重新更新。共同制定工作計(jì)劃,實(shí)行無縫工作鏈接：瑞安市第三中學(xué)的校園管理工作,涉及多個(gè)單位,甲方,乙方,第三方等。需要多方面互相配合才能把工作做好,我公司擬采取月底總結(jié)、月初計(jì)劃的方式進(jìn)行工作。做計(jì)劃時(shí)將充分考慮甲方的大工作計(jì)劃,按照學(xué)校的節(jié)奏來工作。如果能夠做到工作計(jì)劃由雙方共同制作完成,執(zhí)行交由物業(yè)公司執(zhí)行,則可以做到整個(gè)物業(yè)管理工作無縫鏈接。注意服務(wù)過程文字記錄,檔案完整:服務(wù)是一個(gè)過程,具有時(shí)效性,不可復(fù)制性。因此,服務(wù)的評(píng)估需要過程的記錄,明確服務(wù)工作指標(biāo),以便進(jìn)行結(jié)果的評(píng)審。作為物業(yè)管理服務(wù)商,我公司將會(huì)注重整個(gè)物業(yè)管理過程的文檔管理,建立齊備的檔案目錄,在日常工作中做好單項(xiàng)工作有記錄表單,工作指標(biāo)盡量能夠數(shù)字量化。一般物業(yè)管理檔案將在我公司保管兩年。校園保潔方面：按照使用功能特點(diǎn)分區(qū)域保潔：按照樓宇、地面、綠化帶、大門、衛(wèi)生間等不同的保潔需要,實(shí)行區(qū)域劃分保潔,更有利于保潔工作的開展；實(shí)行保潔責(zé)任承包制,定量定崗：根據(jù)不同區(qū)域的工作量、學(xué)院的要求,定員定崗,定流程,方便管理,方便監(jiān)督,能夠從工作質(zhì)量的源頭去管理；會(huì)同學(xué)院對(duì)全院倡導(dǎo)環(huán)保校園,人人參與：環(huán)境整潔是每一個(gè)學(xué)校師生和教職工共同的財(cái)富和義務(wù),人人都有責(zé)任區(qū)遵守《市民公約》和學(xué)院的規(guī)章制度。因此我公司提議對(duì)全院發(fā)出倡導(dǎo),每學(xué)期做一個(gè)《美化校園、整潔校園》的活動(dòng),以保持校園的整潔和美觀；實(shí)行全員參與,保持長(zhǎng)效保潔機(jī)制：我公司派駐的工作人員不論工作崗位和職務(wù)均有義務(wù)自動(dòng)自覺維持維護(hù)學(xué)院的環(huán)境保潔,除在工作時(shí)間使用工具保潔外,任何時(shí)間發(fā)現(xiàn)較大的環(huán)境垃圾污染,均立即處理和勸阻有關(guān)人士。真正做到全員參與,保持長(zhǎng)效機(jī)制；努力創(chuàng)優(yōu)評(píng)優(yōu)：在公司總部的引導(dǎo)下,派駐的物業(yè)服務(wù)中心依據(jù)學(xué)院的要求及合同,積極參與學(xué)院組織各類評(píng)比活動(dòng),參與到學(xué)院的運(yùn)作中來,做到工作不分你我。作為二次項(xiàng)目服務(wù)部,積極參與公司內(nèi)部的各項(xiàng)評(píng)優(yōu)選優(yōu)活動(dòng)。此外,我公司將會(huì)積極參與教育界、物業(yè)管理行業(yè)的各項(xiàng)評(píng)優(yōu)活動(dòng),有助于大力提高服務(wù)質(zhì)量和甲乙雙方的榮譽(yù)。學(xué)生宿舍管理方面：按照學(xué)校要求,執(zhí)行宿舍管理制度：學(xué)生在學(xué)校的目的很明確,學(xué)習(xí)知識(shí),學(xué)習(xí)做人的道理,為下一步的升學(xué)和到社會(huì)上工作積累。學(xué)生在學(xué)生宿舍里面的各種行為將牽涉到學(xué)習(xí)的效率,牽涉到其他同學(xué)的成長(zhǎng)。因此學(xué)校為學(xué)生制定了許多制度,物業(yè)公司將按照學(xué)校的要求,嚴(yán)格執(zhí)行宿舍管理制度；配合開展思想引導(dǎo)工作：學(xué)生宿舍管理是學(xué)生管理工作的一個(gè)重要部分,學(xué)生在學(xué)校,學(xué)習(xí)的時(shí)間約每天6小時(shí),其余就是課外活動(dòng)和學(xué)習(xí)休息的時(shí)間,一名中學(xué)生在宿舍的時(shí)間比在教室的時(shí)間要長(zhǎng)。因此,學(xué)生宿舍的管理是學(xué)生工作部門不可忽視的一個(gè)部分。在學(xué)生宿舍里,學(xué)生的日常行為,思想動(dòng)態(tài),為人處事等是一個(gè)真實(shí)的體現(xiàn),物業(yè)公司將配合學(xué)工部門做好學(xué)生思想引導(dǎo)工作。有條件的情況下,還開展學(xué)生宿舍的各類文化活動(dòng)。維持宿舍區(qū)的生活工作秩序,開展各類評(píng)比：瑞安市第三中學(xué)的學(xué)生一部分是來自市區(qū),一部分來自區(qū)縣等,中學(xué)生的生活逐漸開始涉足社會(huì)。宿舍區(qū)的生活工作秩序是學(xué)生在校學(xué)習(xí)的最重要保障。因此,宿舍管理員將加強(qiáng)學(xué)生宿舍的管理,巡視；記錄學(xué)生的內(nèi)務(wù)、行為、思想動(dòng)態(tài)、預(yù)防安全事故發(fā)生。第四章派駐服務(wù)機(jī)構(gòu)及工作人員根據(jù)具體情況,我公司擬在瑞安市第三中學(xué)組建物業(yè)服務(wù)中心來承擔(dān)瑞安市第三中學(xué)外包的各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)。第一節(jié)組織結(jié)構(gòu)圖在綜合一體化管理方式的思想指導(dǎo)下來第二節(jié)工作職能運(yùn)行圖第三節(jié)部門設(shè)置及編制本著精簡(jiǎn)、高效的原則,根據(jù)瑞安市第三中學(xué)的實(shí)際服務(wù)、管理和經(jīng)營(yíng)的需要,在保證學(xué)校高質(zhì)量的物業(yè)管理水平及物業(yè)物業(yè)管理服務(wù)中心員工素質(zhì)的基礎(chǔ)上。同時(shí),也為充分表示我公司對(duì)瑞安市第三中學(xué)物業(yè)管理項(xiàng)目的重視程度,我公司決定組建成立瑞安市第三中學(xué)物業(yè)管理服務(wù)中心〔暫設(shè)2個(gè)下屬職能部門,共X人編制,負(fù)責(zé)學(xué)校的各項(xiàng)物業(yè)管理工作的開展,采用物業(yè)主任經(jīng)營(yíng)負(fù)責(zé)制,簽訂經(jīng)營(yíng)目標(biāo)責(zé)任書。具體如下：物業(yè)管理服務(wù)中心辦公室：任務(wù)和性質(zhì)：物業(yè)管理服務(wù)中心是公司履行委托物業(yè)管理合同的主體,辦公室就是整個(gè)物業(yè)服務(wù)中心的指揮系統(tǒng),由物業(yè)主任主持工作,處理各類日常事務(wù),起草工作計(jì)劃報(bào)備公司總部與甲方審批,利用公司的資源組織執(zhí)行已批準(zhǔn)的工作計(jì)劃,協(xié)調(diào)有關(guān)方面的各類事宜。服務(wù)中心接受公司總經(jīng)辦的直接指揮,和學(xué)?？倓?wù)處做工作對(duì)接。人員配置：序號(hào)崗位數(shù)量工作內(nèi)容備注1物業(yè)主任1人主持全面工作,向總經(jīng)理匯報(bào)工作,向?qū)W?？倓?wù)科長(zhǎng)進(jìn)行工作對(duì)接。合計(jì)1人管理人員1人宿舍管理部：任務(wù)和性質(zhì)：宿舍管理部是學(xué)生宿舍管理的執(zhí)行業(yè)務(wù)部門,受物業(yè)管理服務(wù)中心及學(xué)校學(xué)工方面領(lǐng)導(dǎo)的雙重領(lǐng)導(dǎo)。負(fù)責(zé)學(xué)生宿舍門崗來訪人員登記、內(nèi)務(wù)衛(wèi)生督導(dǎo)檢查、學(xué)生宿舍區(qū)日常秩序維持、大件物品搬離檢查、緊急狀況應(yīng)急處理、安全知識(shí)宣傳、學(xué)生日常生活設(shè)施巡視、公共管理等諸多安防方面的工作。人員配置：序號(hào)崗位數(shù)量工作內(nèi)容備注1宿管主管X人負(fù)責(zé)學(xué)生宿舍管理日常工作,向物業(yè)主任匯報(bào)工作,督促值勤管理員檢查內(nèi)務(wù)衛(wèi)生,巡視學(xué)生違規(guī)違紀(jì)現(xiàn)象,上課期間清理宿舍區(qū),填寫宿舍區(qū)值班表等。2宿舍管理員X人日常值勤,做好門崗監(jiān)控,定時(shí)巡邏,檢查學(xué)生內(nèi)務(wù),做好公共衛(wèi)生等工作合計(jì)X人管理人員X人,員工X人保潔服務(wù)部：任務(wù)和性質(zhì)：保潔部是執(zhí)行合同委托范圍內(nèi)各項(xiàng)保潔消殺工作的業(yè)務(wù)部門。人員配置：序號(hào)崗位數(shù)量工作內(nèi)容備注1地面保潔員X人校園公共場(chǎng)地,道路、球場(chǎng)等2辦公樓宇保潔X人辦公區(qū)樓梯、走廊、廁所、室內(nèi)3教職工宿舍區(qū)X人樓梯、地面、垃圾清理合計(jì)X人員工X人第五節(jié)人員培訓(xùn)及管理一、培訓(xùn)工作的指導(dǎo)思想無論從事何種行業(yè),工作最終是由人去落實(shí)完成。所以,我們始終高度重視入力資源的開發(fā),尤其強(qiáng)調(diào)企業(yè)對(duì)員工的內(nèi)部潛能開發(fā)——即培訓(xùn)。因此,我們把培訓(xùn)工作提升到物業(yè)管理公司是否能按照既定目標(biāo)實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)的戰(zhàn)略高度來對(duì)待。我們相信,一個(gè)好的物業(yè)管理服務(wù)模式必定包含一個(gè)良好的培訓(xùn)機(jī)制。我們認(rèn)為：培訓(xùn)是企業(yè)壯大的催化劑,是員工職業(yè)生涯的加油站,是企業(yè)給員工最實(shí)惠的福利。我們?cè)谌藛T培訓(xùn)工作上擬采取如下措施：結(jié)合XXXX物業(yè)兩年來在校園物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)方面的經(jīng)驗(yàn),并根據(jù)物業(yè)管理市場(chǎng)及行業(yè)動(dòng)態(tài)的最新變化,隨時(shí)調(diào)整培訓(xùn)策略,不斷更新培訓(xùn)內(nèi)容,保證培訓(xùn)的效果。樹立"管理者就是培訓(xùn)者"的觀念。每一位管理人員都應(yīng)該擔(dān)負(fù)起培訓(xùn)下屬員工的職責(zé)。我們尤其強(qiáng)調(diào)培養(yǎng)員工實(shí)際工作中的能力,要求員工通過培訓(xùn)結(jié)合自己的工作實(shí)踐來不斷提高自己的工作能力,掌握和熟悉日常工作的程序、要求、方法和技巧。培訓(xùn)考核績(jī)效化。我們將把管理處每次培訓(xùn)考核的結(jié)果與個(gè)入的績(jī)效考核掛鉤,目的就是落實(shí)培訓(xùn),量化培訓(xùn),避免管理處培訓(xùn)流于形式。結(jié)合實(shí)際不斷持續(xù)改進(jìn)培訓(xùn)課程的內(nèi)容。我們將不斷總結(jié)實(shí)際工作中的良好經(jīng)驗(yàn),并用以指導(dǎo)員工,防止員工在機(jī)械循環(huán)的培訓(xùn)中喪失學(xué)習(xí)動(dòng)力。采用先進(jìn)科學(xué)的方式〔例如拓展訓(xùn)練、感受性訓(xùn)練、游戲等,使培訓(xùn)形式多樣化,增加不斷培訓(xùn)的效果。采用目前國(guó)際企業(yè)管理培訓(xùn)行業(yè)中流行的"KAS"培訓(xùn)方法,即集知識(shí)〔KNOWLEDGE、能力〔ABILITY和技巧〔SKILL于一體的培訓(xùn)方法。具體方法如：講授法、討論法、案例法、模擬角色法、對(duì)抗辯論法、專題討論會(huì)、參觀學(xué)習(xí)、現(xiàn)場(chǎng)實(shí)習(xí)和職務(wù)輪換等。培訓(xùn)工作制度化,保證員工有足夠的培訓(xùn)時(shí)間。通過分級(jí)考核及末位淘汰制度,調(diào)遣員工的緊迫感和壓力感,將傳統(tǒng)的被動(dòng)性接受培訓(xùn),變?yōu)閱T工自發(fā)性的主動(dòng)參與。二、培訓(xùn)系統(tǒng)的實(shí)施運(yùn)作培訓(xùn)系統(tǒng)圖修正執(zhí)行培訓(xùn)計(jì)劃崗位應(yīng)用培訓(xùn)組織反饋評(píng)價(jià)培訓(xùn)考核系統(tǒng)圖說明：針對(duì)瑞安市第三中學(xué)的管理特點(diǎn)來設(shè)置培訓(xùn)目標(biāo)并擬定實(shí)施計(jì)修正。效運(yùn)用多種培訓(xùn)形式和方法,確保培訓(xùn)達(dá)到預(yù)期效果。通過對(duì)員工進(jìn)行考核,了解培訓(xùn)的有效性及員工的接受程度。根據(jù)對(duì)考核結(jié)果的評(píng)估和反饋,及時(shí)調(diào)整培訓(xùn)思路并確定未來培訓(xùn)重點(diǎn)。強(qiáng)調(diào)將理論應(yīng)用到實(shí)踐工作中。2、培訓(xùn)的組織方式⑴培訓(xùn)職責(zé)：1>管理處主任負(fù)責(zé)員工日常培訓(xùn)的計(jì)劃、協(xié)調(diào)、組織、考核等工作。2>主管級(jí)以上的管理人員根據(jù)管理處提出的培訓(xùn)計(jì)劃進(jìn)行逐級(jí)培訓(xùn),并對(duì)培訓(xùn)實(shí)施評(píng)估,并及時(shí)將培訓(xùn)效果和情況反饋給上級(jí)培訓(xùn)人員。⑵培訓(xùn)實(shí)施流程我們對(duì)員工的培訓(xùn)分為三個(gè)階段：入職培訓(xùn)——崗位轉(zhuǎn)正培訓(xùn)——日常管理培訓(xùn)。每位新入職員工必須接受為期21天的入職培訓(xùn),內(nèi)容詳見新員工公共培訓(xùn)科目：三個(gè)月試用期滿后,員工將接受為期一周的轉(zhuǎn)正培訓(xùn),考核合格后方可轉(zhuǎn)正。轉(zhuǎn)正以后員工將接受長(zhǎng)期連續(xù)的日常管理培訓(xùn),內(nèi)容詳見各工種培訓(xùn)科目表。3、培訓(xùn)時(shí)間⑴為實(shí)現(xiàn)"加油站"式培訓(xùn),我們對(duì)各工種員工亦制訂了具體的培訓(xùn)時(shí)間要求,完成培訓(xùn)后登錄積分,詳見下表：職務(wù)〔崗位項(xiàng)目經(jīng)理部門主管以上管理員〔班組長(zhǎng)作業(yè)服務(wù)員工每年培訓(xùn)時(shí)間不少于100小時(shí)不少于80小時(shí)不少于60小時(shí)不少于60小時(shí)⑵據(jù)脫產(chǎn)情況培訓(xùn)亦可分為三種,即：全脫產(chǎn)培訓(xùn)、半脫產(chǎn)培訓(xùn)、在職培訓(xùn)。我們堅(jiān)持以"在職培訓(xùn)為主．脫產(chǎn)培訓(xùn)為輔"。4、員工培訓(xùn)常用方法序號(hào)培訓(xùn)類別培訓(xùn)方式、方法培訓(xùn)對(duì)象培訓(xùn)目的及適用環(huán)境1綜合類1．參加拓展訓(xùn)練管理人員促進(jìn)相互的信任、支持與合作2．參加軍事訓(xùn)練全體人員增強(qiáng)員工的組織紀(jì)律性和自律性3．"5S"培訓(xùn)管理、工程技術(shù)人員提高員工職業(yè)素養(yǎng)4．投影、錄象、電腦演示等視聽教育全體人員增加感性認(rèn)識(shí)2研討類1．頭腦風(fēng)暴法管理人員提高創(chuàng)造力,培養(yǎng)創(chuàng)造性思維2．專題討論法管理人員提高管理水平3．典型案例、個(gè)案剖析、情景模擬等案例分析法全體人員提高綜合分析解決問題的能力3演練類1．模擬角色法全體人員熟悉公司情況及各類業(yè)務(wù)工作2．對(duì)抗辯論法管理人員提高員工協(xié)調(diào)溝通能力3．游戲訓(xùn)練法全體人員激勵(lì)員工工作積極性4學(xué)習(xí)類1．檢查表法管理人員提高創(chuàng)造力及觀察問題的能力2．快速閱讀法管理、工程技術(shù)人員培養(yǎng)快速閱讀能力5講課類1．逆向思維法管理人員培養(yǎng)換位思考的逆向思維三、培訓(xùn)內(nèi)容及目標(biāo)1、新員工公共培訓(xùn)科目序號(hào)培訓(xùn)科目培訓(xùn)內(nèi)容課時(shí)1軍訓(xùn)軍事訓(xùn)練和體能訓(xùn)練5天2禮儀知識(shí)常用禮儀知識(shí)6課時(shí)形體訓(xùn)練員工行為語言規(guī)范3服務(wù)意識(shí)職業(yè)道德教育3課時(shí)客戶溝通協(xié)調(diào)技巧受理及處理客戶投訴4企業(yè)文化企業(yè)發(fā)展史及基本情況介紹3課時(shí)企業(yè)理念與宗旨員工手冊(cè)與勞動(dòng)人事規(guī)章制度5物業(yè)管理知識(shí)物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)6課時(shí)物業(yè)管理的行業(yè)法律、法規(guī)6課時(shí)學(xué)生宿舍管理服務(wù)要求與技巧3課時(shí)典型物業(yè)管理案例6課時(shí)6關(guān)于學(xué)生管理制度學(xué)生管理文件體系6課時(shí)7安全防范知識(shí)消防知識(shí)6課時(shí)治安防范知識(shí)與技巧8學(xué)校情況學(xué)?；厩闆r介紹3課時(shí)9帶班實(shí)行7天2、保潔員培訓(xùn)科目序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)頻率培訓(xùn)目標(biāo)1工作例會(huì)每周一次提高政治思想覺悟,開展批評(píng)自我批評(píng)2保潔方法與清潔劑使用每月一次熟悉掌握基本方法及技巧3保潔設(shè)備操作保養(yǎng)知識(shí)熟悉掌握基本方法及技巧4保潔服務(wù)工作手冊(cè)熟悉崗位職責(zé)、操作規(guī)程、工作標(biāo)準(zhǔn)5病蟲害消殺與防治熟悉掌握基本方法及技巧6環(huán)境保潔法規(guī)與規(guī)章制度熟悉掌握相關(guān)法律、法規(guī)以及規(guī)章制度7消防知識(shí)及訓(xùn)練每季度一次熟悉消防救火職責(zé)及掌握基本操作技能3、學(xué)生宿舍管理培訓(xùn)科目序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)頻率培訓(xùn)目標(biāo)1工作例會(huì)每周一次提高政治思想覺悟,開展批評(píng)自我批評(píng)2學(xué)生宿舍分配安排按實(shí)際情況3學(xué)生宿舍區(qū)設(shè)施每月一次按清單每天檢查運(yùn)行情況4服務(wù)意識(shí)接待學(xué)生建議請(qǐng)求投訴5內(nèi)務(wù)衛(wèi)生檢查按標(biāo)準(zhǔn)和要求檢查督導(dǎo)學(xué)生內(nèi)務(wù)6公共秩序維持勸導(dǎo)違紀(jì)學(xué)生7緊急狀況處置每季度一次緊急狀況應(yīng)急處置?！惭萘?xí)第六章物業(yè)管理費(fèi)用測(cè)算第一節(jié)測(cè)算的依據(jù)與測(cè)算的構(gòu)成一、指導(dǎo)思想物業(yè)管理是保本微利的行業(yè)。正確的核算物業(yè)管理成本,控制各項(xiàng)成本開支,是保持物業(yè)管理規(guī)范運(yùn)作、良性經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)。學(xué)校后勤物業(yè)本著精打細(xì)算、嚴(yán)格控制成本的原則以保證瑞安市第三中學(xué)的物業(yè)管理服務(wù)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)。二、測(cè)算依據(jù)1、XX有關(guān)物業(yè)法規(guī)及相關(guān)文件；2、國(guó)家有關(guān)學(xué)校后勤管理規(guī)則；3、《招標(biāo)文件》提供的相關(guān)數(shù)據(jù)、查詢得到的資料和實(shí)地考察情況；4、行業(yè)慣例和專業(yè)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)；5、我公司承諾的各項(xiàng)質(zhì)量管理指標(biāo)。三、測(cè)算項(xiàng)目1、工作人員薪資2、工作人員保險(xiǎn)福利3、工作服4、加班、培訓(xùn)、獎(jiǎng)金5、服務(wù)項(xiàng)目成本〔物資采購(gòu)6、行政辦公費(fèi)7、管理費(fèi)用8、法定稅費(fèi)合作進(jìn)駐計(jì)劃一前期準(zhǔn)備階段〔約三天時(shí)間準(zhǔn)備XXXX物業(yè)1、與瑞安市第三中學(xué)簽訂物業(yè)管理合同；2、按照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)年度工作計(jì)劃；3、組建管理隊(duì)伍并按時(shí)上崗；4、購(gòu)買添置物品工具；1、雙方協(xié)商；2、三工作日內(nèi)；3、一星期內(nèi)；4、五個(gè)工作日內(nèi)瑞安市第三中學(xué)1、與XXXX物業(yè)簽訂物業(yè)管理合同；2、準(zhǔn)備瑞安市第三中學(xué)擬投入使用的物業(yè)房屋分區(qū)安排〔圖；3、準(zhǔn)備瑞安市第三中學(xué)各部門單位的聯(lián)系方式名單；4、、審核簽訂附屬協(xié)議;5、安排妥當(dāng)乙方的辦公用房、辦公設(shè)備、相關(guān)人員宿舍；6,準(zhǔn)備推薦原有工作人員名單及檔案；1、雙方協(xié)商；2、一星期內(nèi)；3、三工作日內(nèi)；4、另約時(shí)間5、進(jìn)駐前6、進(jìn)駐前二進(jìn)駐移交階段〔約兩工作日完成XXXX物業(yè)1、完善管理用房及員工宿舍；2、接收瑞安市第三中學(xué)各部門單位聯(lián)系方式名單；3、針對(duì)工作移交的情況匯總成文,辦好書面移交手續(xù)；4、其他有關(guān)事宜；進(jìn)駐后一星期內(nèi)工作重點(diǎn)瑞安市第三中學(xué)1、撥付物業(yè)管理用房,移交辦公設(shè)備；2、交付校區(qū)內(nèi)各樓宇房間等使用安排〔圖示；3、移交半個(gè)月內(nèi)尚施工的單位等有關(guān)資料；4、協(xié)助監(jiān)督XXXX物業(yè)與有關(guān)部門單位的各項(xiàng)移交工作；5、移交瑞安市第三中學(xué)各部門單位聯(lián)系方式名單；6、移交有關(guān)門的鑰匙；或安排此項(xiàng)事宜7、將所有移交的設(shè)施、物品、鑰匙、資料等匯總,辦好書面移交工作；8、向校園內(nèi)師生公布；9、其他有關(guān)事宜；移交后一星期內(nèi)工作重點(diǎn)三正常管理階段XXXX物業(yè)1、正常開展物業(yè)管理工作,落實(shí)各項(xiàng)規(guī)章制度；2、根據(jù)合同及甲方要求不斷做服務(wù)水平調(diào)整；3、每月3號(hào)提交上月工作總結(jié)及下月工作計(jì)劃。4、其他有關(guān)事宜正常履行合同條款瑞安市第三中學(xué)1、履行合同中甲方的權(quán)利義務(wù),監(jiān)督XXXX物業(yè)履行合同有關(guān)服務(wù)條款；2、協(xié)助處理各種意外事件；3、審核乙方提交的計(jì)劃文件；4、其他有關(guān)事宜正常履行合同條款七、物業(yè)管理制度第一章各崗位職責(zé)一、物業(yè)主任管理職責(zé)報(bào)告上級(jí)：公司總經(jīng)理督導(dǎo)下級(jí)：物業(yè)管理服務(wù)中心各部門主管。業(yè)務(wù)聯(lián)系部門：公司各職能部門,學(xué)校后勤、學(xué)工等部門管理職責(zé)：全面主持物業(yè)管理服務(wù)中心的工作,領(lǐng)導(dǎo)全體員工完成公司下達(dá)的責(zé)任目標(biāo)。根據(jù)國(guó)家的政策法規(guī)和物業(yè)公司的指示精神,制定物業(yè)服務(wù)中心的經(jīng)營(yíng)方針和運(yùn)作模式。制定各項(xiàng)規(guī)章制度、服務(wù)規(guī)范及操作規(guī)程,明確各級(jí)管理人員和員工的職責(zé),并監(jiān)督貫徹執(zhí)行。建立健全物業(yè)服務(wù)中心的各級(jí)組織架構(gòu)及工作程序,使之合理化、精簡(jiǎn)化及效率化。編制物業(yè)服務(wù)中心業(yè)務(wù)中、遠(yuǎn)期發(fā)展計(jì)劃,負(fù)責(zé)制定年度工作安排,員工培訓(xùn)計(jì)劃及年終工作總結(jié)。對(duì)物業(yè)服務(wù)中心的全面工作有決策指揮權(quán),對(duì)物業(yè)服務(wù)中心所屬管理崗人員的任免及聘用、調(diào)動(dòng)和辭退有建議權(quán)；對(duì)物業(yè)服務(wù)中心所屬服務(wù)崗人員有人事決定權(quán)。負(fù)責(zé)制定、審核物業(yè)服務(wù)中心的經(jīng)費(fèi)收支,做到合理收支、開源節(jié)流,開展各項(xiàng)有償服務(wù),力求取得良好的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益?！查_支權(quán)限為200元以下組織物業(yè)服務(wù)中心的月檢工作,對(duì)物業(yè)服務(wù)中心的整體服務(wù)質(zhì)量,安全生產(chǎn)負(fù)責(zé)。負(fù)責(zé)對(duì)外業(yè)務(wù)的聯(lián)系工作及合同的評(píng)審工作,并組織實(shí)施對(duì)供方的考評(píng),有權(quán)建議決定聘用或解聘,并上報(bào)公司批復(fù)。注重與行業(yè)主管部門及同行業(yè)之間的交流,樹立公司對(duì)外形象,努力爭(zhēng)創(chuàng)優(yōu)質(zhì)服務(wù)。研究制定物業(yè)服務(wù)中心所轄物業(yè)的"創(chuàng)優(yōu)"評(píng)比計(jì)劃及方案,使所轄物業(yè)隨社會(huì)的不斷進(jìn)步和行業(yè)的不斷前進(jìn)而發(fā)展,最終形成品牌物業(yè)。定期巡視所管物業(yè)及各部門的工作情況,檢查服務(wù)質(zhì)量,及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題,解決問題,做好上請(qǐng)下達(dá)的保障工作。以身作則,關(guān)心員工,獎(jiǎng)罰分明,使物業(yè)服務(wù)中心具有高度凝聚力,引導(dǎo)員工以高度熱忱和責(zé)任感去完成本職工作。完成公司交辦的其它工作。二、學(xué)生宿舍管理職責(zé)：宿管主管崗位職責(zé)報(bào)告上級(jí)：物業(yè)管理服務(wù)中心主任督導(dǎo)下級(jí)：宿舍管理員聯(lián)系部門：工程部、安防部、保潔綠化部,以及學(xué)校有關(guān)部門崗位職責(zé)：1堅(jiān)決貫徹執(zhí)行物業(yè)服務(wù)中心主任的指示,工作上直接對(duì)所屬物業(yè)服務(wù)中心主任負(fù)責(zé)；業(yè)務(wù)上與學(xué)校學(xué)工部門對(duì)接；2帶領(lǐng)各崗位宿舍管理員貫徹落實(shí)學(xué)校規(guī)章制度,按時(shí)檢查內(nèi)務(wù)衛(wèi)生,查驗(yàn)學(xué)生人數(shù),禁止異性逗留宿舍,按時(shí)作息等；3組織本部門職工進(jìn)行業(yè)務(wù)政治學(xué)習(xí),努力提高工作技能。4指導(dǎo)各崗位員工正確填寫本班值班記錄；5接待學(xué)生的投訴、建議、請(qǐng)求,及時(shí)為學(xué)生轉(zhuǎn)達(dá)對(duì)應(yīng)部門,記錄在案；6配合學(xué)工部門關(guān)注學(xué)生思想動(dòng)態(tài),認(rèn)真進(jìn)行引導(dǎo)教育,配合糾正不良行為；積極配合其他部門,做好學(xué)生宿舍區(qū)防火、防盜等各項(xiàng)安全防范工作,把好轄區(qū)的大門關(guān)。宿舍管理員崗位職責(zé)報(bào)告上級(jí)：宿管主管崗位職責(zé)：1按時(shí)出勤,注意儀表風(fēng)貌,佩戴工牌,穿好工作服,遵守公司的規(guī)章制度。2密切關(guān)注管理轄區(qū)內(nèi)的學(xué)生學(xué)習(xí)生活秩序,遇到喧嘩、糾紛、打架等惡性事件及時(shí)勸阻,同時(shí)不得隨時(shí)傳播學(xué)校、學(xué)生的隱私。3準(zhǔn)時(shí)開關(guān)宿舍大門,禁止外來人員隨意進(jìn)入學(xué)生宿舍區(qū),落實(shí)大件物品搬離核對(duì)制度。4嚴(yán)格執(zhí)行學(xué)生宿舍鑰匙管理制度。5日常巡檢中注意宿舍內(nèi)配套物品及公共區(qū)域的設(shè)施完好,務(wù)必保持事件的原始記錄在案,協(xié)助上級(jí)處理此類事宜。6做好日常宿舍內(nèi)務(wù)衛(wèi)生檢查督導(dǎo)工作。7做好勸阻違紀(jì)學(xué)生的思想工作,特殊情況記錄后向服務(wù)中心和上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。8正確填寫有關(guān)工作表單,每日于9：30前填寫好《宿舍管理崗位日記》并上交。9及時(shí)張貼各類校園通告、通知,并告知學(xué)生。10服從分配,聽從指揮,積極主動(dòng)做好本職工作,完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作任務(wù)。三、保潔服務(wù)部職責(zé)：綜合領(lǐng)班崗位職責(zé)報(bào)告上級(jí)：物業(yè)管理服務(wù)中心主任督導(dǎo)下級(jí)：保潔員聯(lián)系部門：學(xué)生宿舍管理部,以及學(xué)校有關(guān)部門崗位職責(zé)：1熟悉本轄區(qū)的清潔工作內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn),綠化養(yǎng)護(hù)工作內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)。2熟悉清潔工具使用性能和藥品、的性能、比例用量及使用方法。3負(fù)責(zé)清潔、綠化用品的領(lǐng)用與發(fā)放,并作好記錄,對(duì)所需物品每月固定時(shí)間前向管理處填報(bào)物品申購(gòu)單。4每天不定時(shí)巡視責(zé)任區(qū)域,現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)保潔工作,做好巡查記錄。5嚴(yán)格按照清潔作業(yè)程序及考核標(biāo)準(zhǔn),實(shí)施工作檢查制度。6檢查轄區(qū)內(nèi)的清潔情況及時(shí)處理亂堆雜物、侵損綠地等違章行為,并協(xié)助相關(guān)部門及時(shí)清除違章占道,亂掛亂曬現(xiàn)象。7負(fù)責(zé)處理轄區(qū)有關(guān)清潔方面的投訴,處理及時(shí)率達(dá)到98%,投訴處理記錄及時(shí)歸檔。8負(fù)責(zé)月度綠化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的制定；保潔員崗位職責(zé)報(bào)告上級(jí)：物業(yè)管理服務(wù)中心主任聯(lián)系部門：學(xué)生宿舍管理部、安防部、工程部,以及學(xué)校有關(guān)部門崗位職責(zé)：1負(fù)責(zé)辦公樓內(nèi)各層樓梯、走道等公共區(qū)域地面、墻面、天棚的清潔工作。2負(fù)責(zé)辦公樓內(nèi)信報(bào)箱、井道口、消防栓、樓梯扶手、垃圾容器、燈具等公共設(shè)備設(shè)施的清潔工作。3負(fù)責(zé)大廈內(nèi)公共衛(wèi)生間、會(huì)議室、活動(dòng)室的清潔工作及各辦公室的垃圾收集、簡(jiǎn)單清潔工作。4負(fù)責(zé)辦公樓內(nèi)盆景花卉的澆水及清潔工作。5負(fù)責(zé)辦公樓天臺(tái)及辦公樓前和網(wǎng)點(diǎn)前范圍內(nèi)道路、綠化及后面暗溝的清潔工作。6定期做好防"四害"消殺工作。7勸阻、糾正違反清潔管理規(guī)定的行為。第二章管理規(guī)章制度我方堅(jiān)持"以人為本,服務(wù)第一"的宗旨,通過深入的、踏實(shí)的工作,并將之充分體現(xiàn)在與客戶的交流、溝通中,并為之制定出一系列制度,來保證運(yùn)作的有效性。<篇幅有限,只列舉目錄>序號(hào)目錄第一篇用戶手冊(cè)第一節(jié)"瑞安市第三中學(xué)"簡(jiǎn)介第二節(jié)服務(wù)須知一供配電系統(tǒng)二電梯系統(tǒng)三空調(diào)系統(tǒng)給排水系統(tǒng)四給排水系統(tǒng)五自控系統(tǒng)六保安系統(tǒng)七消防系統(tǒng)八衛(wèi)生服務(wù)九校園其它設(shè)施第三節(jié)校園物業(yè)服務(wù)一職權(quán)范圍二物業(yè)管理服務(wù)中心辦公時(shí)間三物業(yè)管理服務(wù)中心實(shí)施24小時(shí)全天候服務(wù)內(nèi)容1.物品出門手續(xù)2.施工加班手續(xù)3.24小時(shí)值班熱線4.物業(yè)處5.辦公樓宇服務(wù)6.清潔服務(wù)7.服務(wù)8.停車服務(wù)9.維修服務(wù)承諾制四物業(yè)管理費(fèi)及有關(guān)費(fèi)用五有關(guān)流動(dòng)人口管理六室內(nèi)裝修第四節(jié)公眾管理制度一車輛行駛的停放規(guī)定二人員進(jìn)出管理三貨物進(jìn)出管理制度四行為道德公約第五節(jié)消防指南一消防安全管理公約二意外火災(zāi)事件處理程序三疏散指示四警報(bào)系統(tǒng)五火災(zāi)防范措施六高層建筑火災(zāi)的逃生方法第二篇物業(yè)處管理制度第一節(jié)崗位職責(zé)1.《物業(yè)管理服務(wù)中心主任崗位職責(zé)》2.《宿管主管崗位職責(zé)》3.《宿舍管理員崗位職責(zé)》4.《學(xué)校作息時(shí)間表》5.《學(xué)生內(nèi)務(wù)整理評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》6.《學(xué)生宿舍突發(fā)事件應(yīng)急處置預(yù)案》7.《工程主管崗位職責(zé)》8.《維修水電工崗位職責(zé)》9.《電房值班電工崗位職責(zé)》10.《空調(diào)工崗位職責(zé)》11.《電梯工崗位職責(zé)》12.《保安隊(duì)長(zhǎng)崗位職責(zé)》13.《保安員崗位職責(zé)》14.《保安固定崗隊(duì)員崗位職責(zé)》15.《保安巡邏員崗位職責(zé)》16.《車輛管理員崗位職責(zé)》17.《監(jiān)控室管理員崗位職責(zé)》18.《衛(wèi)生班長(zhǎng)崗位職責(zé)》19.《會(huì)議及入室服務(wù)崗位職責(zé)》20.《接待員崗位職責(zé)》21.《清潔工崗位職責(zé)》第二節(jié)用戶入住質(zhì)量管理流程1.《二次裝修管理制度》2.《用戶入住資料領(lǐng)取發(fā)放清單》3.《用戶檔案》4.《客戶單元〔入住驗(yàn)收表》5.《安全管理協(xié)議書》6.《施工承諾書》7.《裝修施工申請(qǐng)書》8.《客戶裝修設(shè)計(jì)施工圖審批表》9.《施工單位人員登記表》10.《裝修施工情況表》11.《裝修施工驗(yàn)收表》第三節(jié)用戶退租質(zhì)量管理流程1.《客戶單元〔退房驗(yàn)收表》第四節(jié)客戶回談質(zhì)量管理過程1.《服務(wù)工作意見征求表》2.《客戶滿意率統(tǒng)計(jì)表》3.《客戶回訪記錄》第五節(jié)客戶反饋質(zhì)量管理過程1.《客戶報(bào)修/維修管理流程》2.《客戶工作記錄表》3.《派工單》4.《客戶投訴回訪表》5.《用戶投訴質(zhì)量管理流程》6.《事務(wù)員管理考核辦法》第六節(jié)水電維修質(zhì)量管理流程1.《照明維修工作流程圖》2.《公共照明管理制度》3.《維修工日巡檢標(biāo)準(zhǔn)》4.《水電維修工日巡檢表》5.《客戶報(bào)修維修管理流程》6.《爆管及水箱滿水應(yīng)急措施流程圖》7.《樓層異常氣味應(yīng)急操作流程圖》8.《水表用水記錄》9.《工程班工作記錄表》10.《各樓層抄表情況》11.《維修服務(wù)承諾制》12.《重大事件報(bào)告制度》13.《重大事故報(bào)告》14《維修水電工管理考核辦法》第九節(jié)供配電系統(tǒng)質(zhì)量管理流程1.《設(shè)備間門禁制度》2.《機(jī)房衛(wèi)生管理規(guī)定》3.《設(shè)備間防火制度》4.《電工安全技術(shù)操作規(guī)范》5.《配電房交接班制度》6.《供配電設(shè)備運(yùn)行流程圖》7.《供配電設(shè)備運(yùn)行規(guī)程》8.《停電、限電管理規(guī)程》9.《臨時(shí)用電管理規(guī)定》10.《供配電異常情況處置措施》11.《供配電設(shè)備維保流程圖》12.《供配電設(shè)備維保規(guī)程》13.《工作票制度》14.《變電房〔高壓房工作票〔甲種》15.《變電房〔高壓房工作票〔乙種》16.《停電操作記錄》17.《臨時(shí)用電申請(qǐng)表》18.《電房值班記錄表》19.《設(shè)備年度維保計(jì)劃》20.《設(shè)備維保記錄》21.《設(shè)備檢查記錄表》22.《設(shè)備房進(jìn)出人員登記表》23.《運(yùn)行電工管理考核辦法》第八節(jié)柴油發(fā)電機(jī)質(zhì)量管理流程1.《柴油發(fā)電機(jī)操作規(guī)程》2.《柴油發(fā)電機(jī)維保規(guī)程》3.《柴油發(fā)電機(jī)異常情況的處置措施》4.《柴油發(fā)電機(jī)運(yùn)行檢查記錄表》5.《柴油發(fā)電機(jī)檢查記錄表》第九節(jié)電梯系統(tǒng)質(zhì)量管理流程1.《電梯運(yùn)行/維保流程圖》2.《電梯維保安全操作規(guī)范》3.《電梯困人應(yīng)急救援流程圖》4.《電梯困人應(yīng)急救援規(guī)程》5.《電梯維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)》6.《電梯機(jī)房管理制度》7.《乘梯須知》8.《電梯故障修理報(bào)告表》9.《電梯維?，F(xiàn)場(chǎng)跟蹤表》10.《電梯維修登記卡》第十節(jié)給排水系統(tǒng)質(zhì)量管理流程1.《水泵房管理制度》2.《二次供水管理規(guī)定》3.《污水井、化糞池管理規(guī)定》4.《供水、節(jié)水、限水管理制度》5.《給排水系統(tǒng)應(yīng)急處理措施》6.《水泵手動(dòng)/維修操作流程圖》7.《給排水設(shè)備設(shè)施操作規(guī)程》8.《給排水維修保養(yǎng)流程圖》9.《給排水設(shè)備維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)》10.《生活泵、消防泵檢查表》第十一節(jié)監(jiān)控室質(zhì)量管理流程1.《交接班管理》2.《安保監(jiān)控系統(tǒng)管理》3.《電視監(jiān)控系統(tǒng)操作規(guī)程》4.《電視監(jiān)控系統(tǒng)維護(hù)規(guī)程》5.《樓宇自控系統(tǒng)管理》6.《消防監(jiān)控系統(tǒng)運(yùn)行管理》7.《省地稅局大樓火警預(yù)案流程圖》8.《省地稅局大樓火災(zāi)應(yīng)程序預(yù)案》9.《監(jiān)控室設(shè)備維修管理》10.《電梯報(bào)警報(bào)修流程》11.《消防報(bào)警處置程序》12.《消防監(jiān)控室值班管理規(guī)定》13.《消防監(jiān)控室值班人員崗位職責(zé)》14.《消防設(shè)施維護(hù)管理制度》15《消防監(jiān)控人員管理考核辦法》第十二節(jié)安全保衛(wèi)質(zhì)量管理過程1.《大堂保安值班質(zhì)量管理過程》2.《夜間巡查質(zhì)量管理過程》3.《保安人員培訓(xùn)管理過程》4.《保安器材使用管理過程》5.《鑰匙管理過程》6.《緊急情況處理管理過程》