房地產(chǎn)估價(jià)師之估價(jià)原理與方法題庫(kù)綜合試卷A卷附答案

?房地產(chǎn)估價(jià)師之估價(jià)原理與方法題庫(kù)綜合試卷A卷附答案

單選題（共60題）1、在不同的地域，房地產(chǎn)也有不同的名稱(chēng)，我國(guó)香港地區(qū)，通常稱(chēng)房地產(chǎn)為（）。A.不動(dòng)產(chǎn)B.物業(yè)C.樓盤(pán)D.房屋【答案】B2、每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的（）。A.1～2倍B.2～4倍C.4～6倍D.6～8倍【答案】C3、下列建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最高年限中，正確的是（）。A.居住用地為40年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地為70年，綜合或者其他用地為70年B.居住用地為50年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為40年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地為50年，綜合或者其他用地為50年C.居住用地為70年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地為40年，綜合或者其他用地為50年D.居住用地為70年，工業(yè)用地為40年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地為50年，綜合或者其他用地為40年【答案】C4、“驚則氣亂”，則A.精神萎靡，氣短乏力B.心無(wú)所倚.神無(wú)所歸.慮無(wú)所定C.精神不集中，甚則失神狂亂D.心悸，驚恐不安【答案】B5、房地產(chǎn)權(quán)益以（）為基礎(chǔ)。A.房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制情況B.其他房地產(chǎn)權(quán)利的限制情況C.額外的利益或好處D.房地產(chǎn)權(quán)利【答案】D6、為評(píng)估某宗房地產(chǎn)2013年10月的價(jià)格，選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為3000元/m2，成交日期為2013年4月末，該類(lèi)房地產(chǎn)自2013年1月至2013年6月末每月價(jià)格遞增1%，2013年6月末至2013年10月末平均每月比上月價(jià)格下降10元/m2。則該可比實(shí)例在2013年10月末的價(jià)格為（）元/m2。A.3018B.3020C.3144D.3050【答案】B7、下列關(guān)于奇經(jīng)八脈的描述正確的是A.沖脈為十二經(jīng)之海B.陽(yáng)蹻，陰躊脈有濡養(yǎng)眼目、司眼瞼開(kāi)合和下肢運(yùn)動(dòng)的作用C.陰維脈的作用為維系諸陰經(jīng)，陽(yáng)維脈維系諸陽(yáng)經(jīng)D.陽(yáng)維脈為病，多見(jiàn)寒熱；陰維脈為病，多見(jiàn)心胸、脘腹、陰中疼痛【答案】A8、下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象狀況為過(guò)去狀況的估價(jià)是（）。A.因抵押貸款需要，對(duì)擬抵押房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估B.因保險(xiǎn)賠償需要，對(duì)房地產(chǎn)因火災(zāi)造成的價(jià)值損失進(jìn)行評(píng)估C.因定罪量刑需要，對(duì)受賄案中受賄時(shí)的房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估D.因司法拍賣(mài)需要，對(duì)擬拍賣(mài)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估【答案】B9、在依法判定的估價(jià)對(duì)象使用權(quán)利方面，應(yīng)以（）為依據(jù)。A.相關(guān)合同B.法律、法規(guī)、政策C.土地用途管制D.國(guó)家的價(jià)格政策【答案】C10、客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格可以通過(guò)（）出來(lái)。A.發(fā)明或創(chuàng)造B.創(chuàng)造或確定C.發(fā)現(xiàn)或探測(cè)D.隱定或探索【答案】C11、()是更加科學(xué)但較復(fù)雜的一種距離，它是把交通時(shí)間、交通費(fèi)用統(tǒng)一用貨幣來(lái)衡量，以反映距離。A.直線距離B.空間距離C.空間直線距離D.經(jīng)濟(jì)距離【答案】D12、房地產(chǎn)估價(jià)中，遵循獨(dú)立客觀公正原則的核心是估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)站在（）的立場(chǎng)上，評(píng)估出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)都公平合理的價(jià)值。A.委托人B.估價(jià)報(bào)告預(yù)期使用者C.管理部門(mén)D.中立【答案】D13、根據(jù)疾病傳變規(guī)律，先安未受邪之地，腎實(shí)證病應(yīng)安A.脾B.心C.腎D.肺【答案】B14、中國(guó)目前的契稅是在土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的時(shí)候，向（）征收的一種稅收。A.權(quán)利人B.使用人C.承受人D.農(nóng)民【答案】C15、一般來(lái)說(shuō)，（）圍繞著市場(chǎng)價(jià)格而上下波動(dòng)，市場(chǎng)價(jià)格又圍繞著理論價(jià)格而上下波動(dòng)。A.成交價(jià)格B.市場(chǎng)價(jià)格C.投資價(jià)格D.理論價(jià)格【答案】A16、房屋征收評(píng)估中，若被征收人拒絕在估價(jià)師對(duì)估價(jià)對(duì)象的實(shí)地查勘記錄上簽字或蓋章的，應(yīng)當(dāng)由（）見(jiàn)證，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中說(shuō)明。A.房屋征收部門(mén)、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和無(wú)利害關(guān)系的第三人B.與房屋征收部門(mén)、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師無(wú)利害關(guān)系的第三人C.公證機(jī)關(guān)和無(wú)利害關(guān)系的第三人D.人民法院【答案】A17、在計(jì)算建筑物的重新購(gòu)建成本的具體方法中，（）主要用于檢驗(yàn)其他方法的測(cè)算結(jié)果。A.單位比較法B.分部分項(xiàng)法C.工料測(cè)量法D.指數(shù)調(diào)整法【答案】D18、關(guān)于假設(shè)開(kāi)發(fā)法的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。A.運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)，開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值可以采取收益法求取B.投資利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)只有在傳統(tǒng)方法中才需要測(cè)算C.假設(shè)開(kāi)發(fā)法中測(cè)算的“扣除項(xiàng)目”金額本質(zhì)上應(yīng)是預(yù)測(cè)的扣除項(xiàng)目在未來(lái)發(fā)生的值D.在預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值時(shí)，應(yīng)將估價(jià)作業(yè)時(shí)的類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格作為開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值【答案】D19、某辦公樓的建筑面積為1500m2，土地面積為1000m2，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為5000元/m2，同類(lèi)土地的市場(chǎng)單價(jià)為2200元/m2。在法律、政策允許下，如果對(duì)該辦公樓進(jìn)行裝修改造，預(yù)計(jì)裝修改造費(fèi)用及應(yīng)得利潤(rùn)為1300元/m2；裝修改造后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值可達(dá)6500元/m2；如果將建筑物拆除后新建較高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓，預(yù)計(jì)拆除費(fèi)用為300元/m2，舊建筑物殘值為50元/m2，新建筑物重置價(jià)格為3800元/m2，新建后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值可達(dá)8000元/m2。該房地產(chǎn)的最高最佳利用方式為（）。A.維持現(xiàn)狀B.更新改造C.拆除建筑物作為空地轉(zhuǎn)讓D.新建較高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓【答案】B20、在符合城市規(guī)劃和建筑結(jié)構(gòu)安全的條件下，住宅所有權(quán)人尋找他人出資，合作加蓋房屋并進(jìn)行分成，屬于動(dòng)用（）的行為。A.宅基地所有權(quán)B.空間利用權(quán)C.地役權(quán)D.建筑物相鄰關(guān)系【答案】B21、下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素中，不屬于經(jīng)濟(jì)因素的是()。A.房地產(chǎn)投機(jī)B.物價(jià)變動(dòng)C.財(cái)政收支狀況D.居民收入水平【答案】A22、某宗房地產(chǎn)2007年10月的凈收益為150萬(wàn)元，預(yù)測(cè)未來(lái)3年的年凈收益仍然保持在這一水平，2010年10月轉(zhuǎn)售時(shí)的價(jià)格比2007年6月上漲10%，轉(zhuǎn)售時(shí)賣(mài)方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為售價(jià)的6%。該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為6%。則該宗房地產(chǎn)目前的收益價(jià)格為()萬(wàn)元。A.5221B.3767C.3041D.3500【答案】C23、根據(jù)晝夜對(duì)人體病理的影響，病情甚是在A.夜B.晝C.夕D.旦【答案】A24、某宗房地產(chǎn)土地面積300m2，建筑面積250m2，建筑物的外觀及設(shè)備均已陳舊過(guò)時(shí)，有待拆除重建，估價(jià)拆遷費(fèi)用每平方米建筑面積3002元，殘值每平方米建筑面積50元，則該宗房地產(chǎn)相對(duì)于空地的減價(jià)額為()元。A.62500B.62000C.61000D.61500【答案】A25、某市于2015年對(duì)市中心一平房區(qū)進(jìn)行拆遷改造，該市2010年出臺(tái)的城市房屋拆遷補(bǔ)償指導(dǎo)價(jià)格在該區(qū)為4000元/m2，并且一直沒(méi)有變動(dòng)；2015年該區(qū)同類(lèi)建筑物的重置成本達(dá)到2000元/m2，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格為6000元/m2；重新規(guī)劃后，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的該區(qū)商品房售價(jià)預(yù)計(jì)為9000元/m2；則最合理的拆遷補(bǔ)償價(jià)格應(yīng)以（）元/m2為基礎(chǔ)進(jìn)行修正。A.4000B.5000C.6000D.9000【答案】C26、最簡(jiǎn)單且最容易理解的一種臨街深度價(jià)格遞減率是（）。A.蘇慕斯法則B.霍夫曼法則C.四三二一法則D.哈柏法則【答案】C27、參與津液的輸布，不參與津液排泄的是A.脾B.胃C.腎D.肝【答案】D28、關(guān)于地租測(cè)算的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。A.以農(nóng)地生產(chǎn)農(nóng)作物為途徑測(cè)算地租時(shí)，所扣除的土地上投入資本的利息不包括對(duì)應(yīng)土地價(jià)值的資本的利息B.測(cè)算地租時(shí)，是以土地在最佳用途和最佳集約度下利用為前提的C.從房租中分離出地租時(shí)，扣除項(xiàng)目應(yīng)包括房屋折舊費(fèi)、投資利息、房屋租賃稅費(fèi)等D.未耕地的地租等于同等質(zhì)量和位置的已耕地的地租減去開(kāi)墾費(fèi)用【答案】D29、某可比實(shí)例的成交價(jià)格為24000元/m2，建筑面積100m2，首期付款120萬(wàn)元，其余半年后支付80萬(wàn)元，1年后支付40萬(wàn)元。已知年利率為10%，則該可比實(shí)例在成交日期一次性付清的價(jià)格為（）元/m2。A.22909.12B.23264.06C.23441.35D.23086.69【答案】B30、數(shù)學(xué)曲線擬合法中最簡(jiǎn)單、最常用的方法是（）。A.指數(shù)曲線趨勢(shì)法B.直線趨勢(shì)法C.二次拋物線趨勢(shì)法D.指數(shù)修勻法【答案】B31、在評(píng)估期房?jī)r(jià)格時(shí)，（）。A.估價(jià)對(duì)象狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)情況均為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)B.估價(jià)對(duì)象狀況為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)情況為未來(lái)某時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)C.估價(jià)對(duì)象狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)情況均為未來(lái)某時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)D.估價(jià)對(duì)象狀況為未來(lái)某時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)情況為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)【答案】D32、運(yùn)用長(zhǎng)期趨勢(shì)法測(cè)算房地產(chǎn)未來(lái)價(jià)格，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持續(xù)上升或者下降，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，則宜選用()進(jìn)行測(cè)算。A.平均增減量法B.平均發(fā)展速度法C.移動(dòng)平均法D.指數(shù)修勻法【答案】B33、已知某可比交易單價(jià)為4500元/m2，已知該交易實(shí)例在建設(shè)時(shí)拖欠建設(shè)工程價(jià)款100元/m2；累計(jì)拖欠水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、供暖費(fèi)、電信費(fèi)、有線電視費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等300元/m2；累計(jì)未收房屋租金150元/m2。則統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍的價(jià)格為（）。A.4750B.4500C.4250D.4100【答案】A34、（）是指在一定時(shí)期內(nèi)因遷入和遷出因素的消長(zhǎng)導(dǎo)致的人口數(shù)量增加或減少，即遷入人數(shù)與遷出人數(shù)的凈差值。A.人口機(jī)械增長(zhǎng)B.人口自然增長(zhǎng)C.人口凈增長(zhǎng)D.人口負(fù)增長(zhǎng)【答案】A35、越接近（）的發(fā)展速度對(duì)估價(jià)更為重要。A.客觀情況B.市場(chǎng)供求C.價(jià)值時(shí)點(diǎn)D.現(xiàn)在【答案】C36、（）房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其交通條件、周?chē)h(huán)境和景觀、配套設(shè)施完備程度。A.辦公B.商業(yè)C.居住D.工業(yè)【答案】C37、最高最佳利用原則要求評(píng)估價(jià)格應(yīng)是在（）方式下，各種可能的使用方式中能夠獲得最大利益的使用方式的估價(jià)結(jié)果。A.合法使用B.合法產(chǎn)權(quán)C.合法處分D.合法收益【答案】A38、若價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況是公開(kāi)、平等、自愿的交易市場(chǎng)，要求估價(jià)對(duì)象在較短時(shí)間內(nèi)達(dá)成交易，則評(píng)估價(jià)值應(yīng)是（）。A.謹(jǐn)慎價(jià)值B.市場(chǎng)價(jià)值C.快速變現(xiàn)價(jià)值D.投資價(jià)值【答案】C39、關(guān)于建筑物重新購(gòu)建價(jià)格求取方法的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。A.單位比較法需要將估價(jià)對(duì)象的實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)修正為可比實(shí)例建筑物的實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)B.分部分項(xiàng)法應(yīng)結(jié)合各個(gè)構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程的特點(diǎn)使用計(jì)量單位C.工料測(cè)量法主要用于求取具有歷史價(jià)值的建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格D.指數(shù)調(diào)整法主要用于檢驗(yàn)其他方法的測(cè)算結(jié)果【答案】A40、“至虛有盛候”為A.真實(shí)假虛B.真虛假實(shí)C.虛實(shí)錯(cuò)雜D.虛實(shí)轉(zhuǎn)化【答案】B41、在比較法選擇可比實(shí)例的過(guò)程中，可比實(shí)例的規(guī)模應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)，選取的可比實(shí)例規(guī)模一般應(yīng)在估價(jià)對(duì)象規(guī)模的（）范圍之內(nèi)。A.0.5～2.0B.1.5～2.0C.0.5～1.5D.1.0～1.5【答案】A42、路線價(jià)法本質(zhì)上是一種（）。A.長(zhǎng)期趨勢(shì)法B.成本法C.比較法D.收益法【答案】C43、標(biāo)準(zhǔn)深度是道路對(duì)地價(jià)影響的轉(zhuǎn)折點(diǎn)：由此接近道路的方向，地價(jià)逐漸升高；由此遠(yuǎn)離道路的方向，地價(jià)（）。A.逐漸降低B.逐漸升高C.可視為基本不變D.為零【答案】C44、一般物品的價(jià)格是（）的外在表現(xiàn)。A.勞動(dòng)B.價(jià)值C.利息D.地租【答案】B45、甲、乙、丙三宗土地的單價(jià)分別為每平方米946元、860元、800元，建筑容積率分別為5.5、5、4.5，若該三宗土地的其他條件相同，則明智的購(gòu)買(mǎi)者會(huì)選擇()。A.甲土地B.乙土地C.丙土地D.甲、乙兩宗土地任選其一【答案】D46、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120㎡，單位建筑面積的重置成本為600元/㎡，年折舊額為1440元，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率是（）。A.16%B.42%C.58%D.84%【答案】D47、某房地產(chǎn)的土地面積為3000m2，容積率為3，市場(chǎng)上類(lèi)似房地產(chǎn)的價(jià)格為4200元/m2，成本法測(cè)算的土地重置單價(jià)為4800元/m2、建筑物重置單價(jià)為3000元/m2。該房地產(chǎn)的總價(jià)為（）萬(wàn)元。A.2340B.3780C.4140D.5220【答案】B48、下列關(guān)于地租的表述中，錯(cuò)誤的是（）。A.農(nóng)產(chǎn)品的市場(chǎng)總價(jià)格是土地上生產(chǎn)的產(chǎn)品數(shù)量與每個(gè)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格的乘積B.土地中已投入資本的利息包括該土地價(jià)值的資本利息C.生產(chǎn)成本是以社會(huì)平均水平或一般水平計(jì)算的D.經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)是按照全部預(yù)付資本的社會(huì)一般利潤(rùn)率計(jì)算的【答案】B49、在百分比法中，交易情況修正系數(shù)應(yīng)以（）為基準(zhǔn)來(lái)確定。A.成交價(jià)格B.市場(chǎng)價(jià)格C.交易價(jià)格D.正常價(jià)格【答案】D50、有甲、乙兩宗面積、形狀都相同的相鄰地塊，價(jià)值各為50萬(wàn)元，若將兩宗土地合并為一宗，合并后的價(jià)值為110萬(wàn)元。如果甲地塊的使用權(quán)人欲購(gòu)買(mǎi)乙地塊，則對(duì)雙方最為公平合理的正常價(jià)格應(yīng)為（）。A.50萬(wàn)元B.55萬(wàn)元C.50～60萬(wàn)元D.60萬(wàn)元以上【答案】B51、由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)，不可隱藏，難以變現(xiàn)，所以難以逃避未來(lái)制度、政策等變化的影響。這是由于（）的特性。A.不可移動(dòng)B.用途多樣C.相互影響D.易受限制【答案】D52、難以采用比較法估價(jià)的房地產(chǎn)是（）。A.標(biāo)準(zhǔn)廠房B.商鋪C.在建工程D.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地【答案】C53、薛雪的著作是A.《溫病條辨》B.《濕熱條辨》C.《溫?zé)嵴摗稤.《脾胃論》【答案】B54、報(bào)酬率又稱(chēng)回報(bào)率、收益率，是一種折現(xiàn)率，是與利率和內(nèi)部收益率（）的比率。A.同價(jià)值B.同收益C.同性質(zhì)D.同類(lèi)型【答案】C55、“三通一平”一般是指某區(qū)域具備了（）等設(shè)施以及場(chǎng)地平整。A.水通、氣通、電通B.路通、水通、電通C.路通、水通、氣通D.路通、電通、氣通【答案】B56、某商品房在建工程已完成工程的正常建設(shè)期為1年，實(shí)際建設(shè)期為1.5年，現(xiàn)該在建工程被人民法院強(qiáng)制拍賣(mài)，辦理有關(guān)變更等交接手續(xù)的正常期限為0.5年，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查得知類(lèi)似規(guī)模商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的正常建設(shè)期為3年。在強(qiáng)制拍賣(mài)下評(píng)估該在建工程的市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，后續(xù)建設(shè)期應(yīng)為（）年。A.1.0B.1.5C.2.0D.2.5【答案】D57、關(guān)于收益法中收益期確定的說(shuō)法，正確的是（）。A.在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)條件下估價(jià)對(duì)象未來(lái)可獲取收益的時(shí)間B.在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)條件下估價(jià)對(duì)象過(guò)去和未來(lái)可獲取收益的時(shí)間C.自估價(jià)對(duì)象竣工投入使用時(shí)起至未來(lái)不能獲取收益時(shí)止的時(shí)間D.自?xún)r(jià)值時(shí)點(diǎn)起至估價(jià)對(duì)象未來(lái)不能獲取凈收益時(shí)止的時(shí)間【答案】D58、在影響房地產(chǎn)價(jià)格的人口因素當(dāng)中，家庭人口規(guī)模是指（）。A.某一地區(qū)的家庭總?cè)丝跀?shù)B.全社會(huì)或某一地區(qū)的家庭平均人口數(shù)C.全社會(huì)的家庭總?cè)丝跀?shù)D.全社會(huì)或某一地區(qū)的家庭總?cè)丝跀?shù)【答案】B59、房地產(chǎn)區(qū)位是指該房地產(chǎn)與（）在空間方位和距離上的關(guān)系。A.某一事物B.某房地產(chǎn)C.其他房地產(chǎn)或事物D.各種事物【答案】C60、當(dāng)新用途下的房地產(chǎn)價(jià)值減去改變用途的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)大于現(xiàn)用途下的房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，應(yīng)以（）為前提進(jìn)行估價(jià)。A.維持現(xiàn)狀B.更新改造C.改變用途D.重新開(kāi)發(fā)【答案】C多選題（共45題）1、【2012年真題】在估價(jià)報(bào)告中合理且有依據(jù)地說(shuō)明估價(jià)假設(shè)，其主要作用有（）。A.規(guī)避估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)B.保護(hù)估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)C.使評(píng)估價(jià)值更接近實(shí)際成交價(jià)格D.告知和提醒估價(jià)報(bào)告使用人注意有關(guān)事項(xiàng)E.使委托人能得到其預(yù)期的估價(jià)結(jié)果【答案】ABD2、2006年1月13日，（）聯(lián)合出臺(tái)了《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》（建住房[2006]8號(hào)）。A.原建設(shè)部B.國(guó)土資源部C.中國(guó)人民銀行D.最高人民法院E.中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)【答案】AC3、成本法估價(jià)中，征收集體土地的土地征收補(bǔ)償費(fèi)用的內(nèi)容包括（）。A.土地補(bǔ)償費(fèi)與安置補(bǔ)助費(fèi)B.地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)C.征地管理費(fèi)D.安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)E.場(chǎng)地平整費(fèi)【答案】ABD4、引起建筑物物質(zhì)折舊的因素包括（）。A.地震B(yǎng).電梯數(shù)量不夠C.酸雨D.單行道E.門(mén)窗的自然破損【答案】AC5、下列關(guān)于基準(zhǔn)地價(jià)修正法的說(shuō)法中，正確的有（）。A.本質(zhì)上是比較法B.需要做交易情況修正C.需要做市場(chǎng)狀況調(diào)整D.需要做土地狀況調(diào)整E.估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性取決于基準(zhǔn)地價(jià)的準(zhǔn)確性和調(diào)整系數(shù)體系的完整和合理性【答案】ACD6、下列影響房地產(chǎn)供給的因素中，能增加房地產(chǎn)供給量的有（）。A.當(dāng)前該類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)格水平較高B.該類(lèi)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本上升C.該類(lèi)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)技術(shù)水平提高D.預(yù)期該類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上漲E.該類(lèi)房地產(chǎn)未來(lái)持有成本增加【答案】AC7、有助于把握房地產(chǎn)估價(jià)的最高最佳使用原則的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理有()。A.收益遞增遞減原理B.均衡原理C.替代原理D.預(yù)期原理E適合原理【答案】AB8、下列房地產(chǎn)抵押估價(jià)活動(dòng)中，符合合法原則要求的有（）。A.將學(xué)校用于教學(xué)的辦公樓假設(shè)可改變?yōu)樯虅?wù)辦公樓進(jìn)行估價(jià)B.對(duì)已依法公告列入征收范圍內(nèi)的房屋，按抵押價(jià)值進(jìn)行估價(jià)C.對(duì)已抵押房地產(chǎn)進(jìn)行再次抵押估價(jià)，不扣除已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額D.對(duì)在建工程進(jìn)行抵押估價(jià)，不扣除承包人因?yàn)榘l(fā)包人違約造成的損失E.對(duì)劃撥土地的房地產(chǎn)進(jìn)行抵押估價(jià)，扣除相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金【答案】D9、市場(chǎng)法中權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容包括（）。A.土地使用期限B.容積率C.土地開(kāi)發(fā)程度D.房屋空間布局E.地役權(quán)設(shè)立【答案】AB10、估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)是建筑面積300m2的商品住宅，要評(píng)估其在2014年5月份的市場(chǎng)價(jià)格，在選取可比實(shí)例時(shí)，下面（）不能作為可比實(shí)例。A.劃撥土地、建筑面積300m2、成交日期為2014年1月的住宅B.建筑面積250m2、成交日期為2011年1月的商品住宅C.建筑面積50m2、成交日期為2014年3月的商品住宅D.成交日期為2014年5月、建筑面積250m2的商品住宅E.成交日期為2014年3月、建筑面積為300m2的商品住宅【答案】ABC11、在房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中對(duì)估價(jià)有多種需要，包括評(píng)估（）。A.擬買(mǎi)賣(mài)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值B.買(mǎi)方愿意支付的最低價(jià)C.買(mǎi)方可承受的最高價(jià)D.賣(mài)方可接受的最低價(jià)E.賣(mài)方愿意接受的最高價(jià)【答案】ACD12、收益法估價(jià)中求取凈收益時(shí)，通常不作為運(yùn)營(yíng)費(fèi)用扣除的有（）。A.電梯折舊費(fèi)B.租賃保證金利息C.房地產(chǎn)稅D.企業(yè)（個(gè)人）所得稅E.房屋保險(xiǎn)費(fèi)【答案】BD13、城市規(guī)劃對(duì)土地使用管制的內(nèi)容，主要包括（）等。A.建筑高度B.建筑結(jié)構(gòu)C.容積率D.土地使用權(quán)來(lái)源E.土地用途【答案】AC14、估價(jià)資料歸檔的目的是建立資料庫(kù)和備案，以方便今后的估價(jià)及管理工作。估價(jià)資料歸檔主要有以下作用()。A.有助手估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不斷提高估價(jià)水平B.有助于解決日后可能發(fā)生的估價(jià)糾紛C.有助于保持估價(jià)機(jī)構(gòu)工作的連續(xù)性D.有助于行政主管部門(mén)和行業(yè)組織對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行資質(zhì)審查和考核E可以為日后的估價(jià)提供參考【答案】ABD15、引起建筑物物質(zhì)折舊的因素包括（）。A.地震B(yǎng).電梯數(shù)量不夠C.酸雨D.單行道E.門(mén)窗的自然破損【答案】AC16、與非專(zhuān)業(yè)估價(jià)相比，專(zhuān)業(yè)估價(jià)的特點(diǎn)有（）。A.是一種專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)B.估計(jì)價(jià)格或價(jià)值C.實(shí)行有償服務(wù)D.承擔(dān)法律責(zé)任E.估價(jià)作業(yè)日期長(zhǎng)【答案】ACD17、下列對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的關(guān)系，表述正確的有（）。A.價(jià)值是價(jià)格的外在表現(xiàn)，圍繞著價(jià)格上下波動(dòng)B.價(jià)值是物的真實(shí)所值，是內(nèi)在的、客觀的和相對(duì)穩(wěn)定的C.價(jià)格是實(shí)際發(fā)生的、已經(jīng)完成并可以觀察到的事實(shí)D.在實(shí)際運(yùn)用中一般通過(guò)外表的價(jià)格來(lái)推測(cè)內(nèi)在的價(jià)值E.房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格【答案】BCD18、在運(yùn)用收益法求取凈收益時(shí)，要考慮房地產(chǎn)的（）。A.客觀收益B.實(shí)際收益C.有形收益D.無(wú)形收益E.潛在收益【答案】ABCD19、某宗房地產(chǎn)的價(jià)格并不是由其開(kāi)發(fā)建設(shè)成本決定的，因此運(yùn)用成本法估價(jià)應(yīng)該注意的內(nèi)容包括（）。A.應(yīng)采用客觀成本，而不是實(shí)際成本B.應(yīng)采用實(shí)際成本，而不是客觀成本C.應(yīng)結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)等對(duì)成本法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整D.應(yīng)結(jié)合市場(chǎng)供求狀況對(duì)成本法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整E.應(yīng)結(jié)合估價(jià)委托人的要求，對(duì)成本法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整【答案】ACD20、估價(jià)當(dāng)事人包括（）。A.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師B.估價(jià)師協(xié)會(huì)C.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)D.估價(jià)委托人E.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人【答案】ACD21、下列影響房地產(chǎn)供給的因素中，能增加房地產(chǎn)供給量的有（）。A.當(dāng)前該類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)格水平較高B.該類(lèi)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本上升C.該類(lèi)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)技術(shù)水平提高D.預(yù)期該類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上漲E.該類(lèi)房地產(chǎn)未來(lái)持有成本增加【答案】AC22、一份完整的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告通常包括封面、致估價(jià)委托人函、目錄及（）。A.估價(jià)師聲明B.估價(jià)假設(shè)和限制條件C.估價(jià)特殊說(shuō)明D.估價(jià)技術(shù)報(bào)告E.估價(jià)結(jié)果報(bào)告【答案】ABD23、城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)使用管制的內(nèi)容，主要包括（）。A.建筑高度B.建筑結(jié)構(gòu)C.容積率D.土地使用權(quán)來(lái)源E.土地用途【答案】AC24、關(guān)于房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的說(shuō)法，正確的有（）。A.特殊廠房通常比標(biāo)準(zhǔn)廠房的變現(xiàn)能力弱B.大型商場(chǎng)通常比小店鋪的變現(xiàn)能力弱C.在建工程比現(xiàn)房的變現(xiàn)能力弱D.熟地通常比毛地的變現(xiàn)能力弱E.房地產(chǎn)在賣(mài)方市場(chǎng)下通常比在買(mǎi)方市場(chǎng)下的變現(xiàn)能力弱【答案】ABC25、房地產(chǎn)具有保值增值特性，真正的房地產(chǎn)自然增值是由于（）引起的。A.裝飾裝修改造B.通貨膨脹C.需求增加D.改進(jìn)物業(yè)管理E.周?chē)h(huán)境改善【答案】C26、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中專(zhuān)門(mén)列出估價(jià)的假設(shè)和限制條件的目的是（）。A.說(shuō)明估價(jià)報(bào)告的合法性、真實(shí)性B.說(shuō)明估價(jià)的獨(dú)立、客觀、公正性C.規(guī)避估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)D.保護(hù)估價(jià)報(bào)告使用者E.防止委托人提出高估或低估要求【答案】CD27、長(zhǎng)期趨勢(shì)法主要有()等方法。A.數(shù)學(xué)曲線擬合法B.衰減曲線法C.平均增減量法D.平均發(fā)展速度法E指數(shù)修勻法【答案】ACD28、利用均衡原理判定建筑物是否為最佳，可以幫助房地產(chǎn)估價(jià)師確定估價(jià)對(duì)象的（）。A.最佳規(guī)模B.最佳經(jīng)營(yíng)手段C.最佳集約度D.最佳管理方式E.最佳投資渠道【答案】AC29、下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，適用長(zhǎng)期趨勢(shì)法的有（）。A.比較某項(xiàng)目在不同檔次商品房開(kāi)發(fā)方式下的開(kāi)發(fā)價(jià)值B.判斷某經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)的未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用水平C.預(yù)測(cè)某地區(qū)限購(gòu)政策出臺(tái)后對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度D.對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整E.對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)的新型房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估【答案】BD30、在審核房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中，發(fā)現(xiàn)不同估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果之間有較大差異，其可能的原因有（）。A.隱含的估價(jià)對(duì)象范圍不同B.參數(shù)選取不合理C.估價(jià)作業(yè)日期不同D.價(jià)值類(lèi)型選取不合理E.選用的估價(jià)方法不切合估價(jià)對(duì)象【答案】AB31、建筑物的功能折舊又稱(chēng)精神磨損，其原因主要是()。A.自然環(huán)境惡化B.消費(fèi)觀念變更C.設(shè)備陳舊落后D.城市規(guī)劃改變E政府政策變化【答案】BC32、某宗房地產(chǎn)的價(jià)格并不是由其開(kāi)發(fā)建設(shè)成本決定的，因此運(yùn)用成本法估價(jià)應(yīng)注意的內(nèi)容包括（）。A.應(yīng)采用客觀成本而不是實(shí)際成本B.應(yīng)采用實(shí)際成本而不是客觀成本C.應(yīng)結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)等對(duì)成本法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整D.應(yīng)結(jié)合市場(chǎng)供求狀況對(duì)成本法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整E.應(yīng)結(jié)合估價(jià)委托人的要求對(duì)成本法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整【答案】ACD33、在考慮房地產(chǎn)交易程度的不同負(fù)擔(dān)狀況時(shí)，房地產(chǎn)正常的成交價(jià)格等于()。A.賣(mài)方實(shí)際得到的價(jià)格÷(1-應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)比率)B.賣(mài)方實(shí)際得到的價(jià)格-應(yīng)由賣(mài)方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)C.買(mǎi)方實(shí)際付出的價(jià)格-應(yīng)由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)D.應(yīng)由賣(mài)方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)÷應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)比率E買(mǎi)方實(shí)際付出的價(jià)格-(1-應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)比率)【答案】AC34、對(duì)部分或全部超出了自己專(zhuān)業(yè)勝任能力的估價(jià)項(xiàng)目，估價(jià)師合理的處理方式有（）。A.放棄這個(gè)項(xiàng)目B.努力學(xué)習(xí)，邊學(xué)邊干C.埋頭苦干，克服困難完成項(xiàng)目D.找別人完成項(xiàng)目，簽自己的名E.對(duì)自己不能勝任的部分工作，主動(dòng)請(qǐng)有關(guān)專(zhuān)家提供專(zhuān)業(yè)幫助【答案】A35、關(guān)于路線價(jià)法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法相同之處的說(shuō)法，正確的有（）。A.本質(zhì)上都是比較法B.都需要進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整C.都需要進(jìn)行交易情況修正D.都需要進(jìn)行土地狀況調(diào)整E.都是批量估價(jià)方法【答案】AD36、關(guān)于房地產(chǎn)狀況調(diào)整的說(shuō)法，錯(cuò)誤的有（）。A.對(duì)不同用途房地產(chǎn)的價(jià)格，房地產(chǎn)區(qū)位因素的影響方向都是一致的B.比較調(diào)整的內(nèi)容或因素越多，調(diào)整后的比較價(jià)值就越準(zhǔn)確C.根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)的可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況差異進(jìn)行比較調(diào)整D.可比實(shí)例狀況比估價(jià)對(duì)象狀況好的，應(yīng)對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行減價(jià)調(diào)整E.房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容包括租賃、查封、拖欠稅費(fèi)因素【答案】ABC37、房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)中，估價(jià)假設(shè)和限制條件的內(nèi)容應(yīng)包括（）。A.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告使用期限B.經(jīng)實(shí)地查勘，無(wú)理由懷疑房屋存在安全隱患且無(wú)相應(yīng)專(zhuān)業(yè)鑒定的情況下，對(duì)房屋安全的合理假定C.對(duì)估價(jià)所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率等事項(xiàng)的合理假定D.因被征收人拒絕注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)入被征收房屋內(nèi)進(jìn)行實(shí)地查勘，對(duì)估價(jià)對(duì)象內(nèi)部狀況的合理假定E.為降低估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況進(jìn)行假定【答案】ABCD38、關(guān)于抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)能力強(qiáng)弱比較的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。A.標(biāo)準(zhǔn)廠房通常比一般廠房的變現(xiàn)能力弱B.熟地通常比生地或毛地變現(xiàn)能力弱C.小商鋪通常比大商鋪?zhàn)儸F(xiàn)能力弱D.廠區(qū)內(nèi)住宅通常比商品住宅小區(qū)內(nèi)住宅的變現(xiàn)能力弱E.郊區(qū)的房地產(chǎn)通常比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱【答案】ABC39、市場(chǎng)狀況調(diào)整的方法有（）。A.定基價(jià)格指數(shù)法B.環(huán)比價(jià)格指數(shù)法C.價(jià)格變動(dòng)率法D.直接比較調(diào)整E.間接比較調(diào)整【答案】ABC40、在合法利用前提下，且其他條件相同，若評(píng)估同一房地產(chǎn)的下列價(jià)值，其中通常低于其市場(chǎng)價(jià)值的有（）。A.投資價(jià)值B.抵押價(jià)值C.快速變現(xiàn)價(jià)值D.現(xiàn)狀價(jià)值E.殘余價(jià)值【答案】BC41、關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)的說(shuō)法，正確的有（）。A.房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格B.房地產(chǎn)估價(jià)是替相關(guān)當(dāng)事人為房地產(chǎn)定價(jià)C.房地產(chǎn)估價(jià)是為委托人提供價(jià)格保證D.房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差，但誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)E.房地產(chǎn)估價(jià)既是一門(mén)科學(xué)也是一門(mén)藝術(shù)【答案】AD42、下列建筑物狀況中，屬于建筑物權(quán)益狀況的有（）。A.租賃期限B.地役權(quán)的設(shè)立C.建筑結(jié)構(gòu)D.維護(hù)情況E.物業(yè)管理【答案】AB43、根據(jù)適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當(dāng)房地產(chǎn)（）時(shí)，便為最高最佳使用。A.與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)B.達(dá)到規(guī)模遞增C.內(nèi)部構(gòu)成要素的組合最適當(dāng)D.外部環(huán)境與內(nèi)部因素相關(guān)聯(lián)E.外部環(huán)境要素為最適當(dāng)?shù)慕M合【答案】AC44、關(guān)于投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值異同點(diǎn)的說(shuō)法，正確的有（）。A.市場(chǎng)價(jià)值是客觀的價(jià)值，而投資價(jià)值是建立在主觀的、個(gè)人因素基礎(chǔ)上的價(jià)值B.用收益法評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，凈收益的計(jì)算通常要扣除所得稅，而評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)通常不扣除所得稅C.用收益法評(píng)估投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，其中的報(bào)酬率取值應(yīng)相同D.用成本法評(píng)估投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，其中的利息取值可能不相同E.投資價(jià)值的評(píng)估結(jié)果一般大于市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估結(jié)果【答案】AB45、對(duì)估價(jià)師或某個(gè)特定的市場(chǎng)參與者而言，房地產(chǎn)價(jià)值是（）。A.個(gè)別人的價(jià)值判斷B.估價(jià)人員的主觀定價(jià)C.由市場(chǎng)力量決定D.市場(chǎng)參與者集體競(jìng)價(jià)的結(jié)果E.由交易雙方委托經(jīng)紀(jì)人確定【答案】CD大題（共18題）一、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計(jì)算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查得知，2010年10月1日該類(lèi)房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費(fèi)外的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為30萬(wàn)元，出租人承擔(dān)的稅費(fèi)約占租金收入的8%，該房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)土地單價(jià)為2100元/m2，土地報(bào)酬率為8%，建筑物報(bào)酬率為10%。請(qǐng)計(jì)算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價(jià)值。（8分）【答案】具體計(jì)算過(guò)程如下：（1）總有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（萬(wàn)元）；（2）總運(yùn)營(yíng)費(fèi)用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（萬(wàn)元）；（3）年凈收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（萬(wàn)元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（萬(wàn)元）；（4）土地總價(jià)：L=40000/4×2100=2100（萬(wàn)元）；（5）年土地凈收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（萬(wàn)元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（萬(wàn)元）；（7）建筑物總價(jià)：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（萬(wàn)元）；（8）房地產(chǎn)價(jià)值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬(wàn)元）。二、某寫(xiě)字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m，沒(méi)有電梯，建筑面積為30000m2，經(jīng)濟(jì)壽命為60年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造該類(lèi)全新?tīng)顩r的建筑物的建筑安裝工程費(fèi)為1200元/m2（含裝修、設(shè)備費(fèi)），專(zhuān)業(yè)費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的8%，管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)與專(zhuān)業(yè)費(fèi)之和的3%，銷(xiāo)售費(fèi)用為重新購(gòu)建價(jià)格的3%，年利率為6%，建設(shè)期為2年，建筑安裝費(fèi)、專(zhuān)業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內(nèi)均為均勻投入，銷(xiāo)售稅費(fèi)為重新購(gòu)建價(jià)格的6.5%，投資利潤(rùn)率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為35萬(wàn)元；裝修的重置價(jià)格為500萬(wàn)元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價(jià)格為200萬(wàn)元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫(xiě)字樓沒(méi)有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置有電梯的類(lèi)似寫(xiě)字樓，則需要的電梯購(gòu)置費(fèi)用為180萬(wàn)元，安裝費(fèi)用為60萬(wàn)元；而市場(chǎng)上類(lèi)似有電梯寫(xiě)字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫(xiě)字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經(jīng)測(cè)算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費(fèi)；同時(shí)由于周邊環(huán)境的變化，該寫(xiě)字樓的經(jīng)濟(jì)折舊為40萬(wàn)元。當(dāng)?shù)卦擃?lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%。請(qǐng)計(jì)算該建筑物的現(xiàn)時(shí)價(jià)值。（12分）【答案】（1）計(jì)算重新購(gòu)建價(jià)格C總：方法一：首先，計(jì)算單價(jià)①建筑安裝成本：1200元/m2；②專(zhuān)業(yè)費(fèi)用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費(fèi)用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷(xiāo)售費(fèi)用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷(xiāo)售稅費(fèi)：C×6.5%；⑦投資利潤(rùn)：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購(gòu)建價(jià)格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計(jì)算總價(jià)①建安成本：1200×30000=3600（萬(wàn)元）；②專(zhuān)業(yè)費(fèi)用：3600×8%=288（萬(wàn)元）；三、為評(píng)估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場(chǎng)價(jià)格，選取了三個(gè)可比實(shí)例，有關(guān)資料如下：（1）可比實(shí)例及其交易情況見(jiàn)下表。假設(shè)美元與人民幣的市場(chǎng)匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場(chǎng)匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計(jì)價(jià)的市場(chǎng)價(jià)格?！敬鸢浮浚?）建立比較基礎(chǔ)可比實(shí)例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產(chǎn)價(jià)格＝含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價(jià)格－非房地產(chǎn)成分的價(jià)值＝112萬(wàn)元－3.5萬(wàn)元＝108.5萬(wàn)元可比實(shí)例B1）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位6.61×16.5萬(wàn)美元＝109.065萬(wàn)元人民幣2）統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=賣(mài)方實(shí)得金額/（1-應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)）＝109.065萬(wàn)/（1－7%）＝117.274萬(wàn)元人民幣可比實(shí)例C1）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位115萬(wàn)元港幣÷1.2＝95.833萬(wàn)元人民幣（解釋?zhuān)阂驗(yàn)閮r(jià)格變動(dòng)指數(shù)是以人民幣為基準(zhǔn)的，取實(shí)際成交日的匯率）四、為評(píng)估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場(chǎng)價(jià)格，選取了三個(gè)可比實(shí)例，有關(guān)資料如下：（1）可比實(shí)例及其交易情況見(jiàn)下表。假設(shè)美元與人民幣的市場(chǎng)匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場(chǎng)匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計(jì)價(jià)的市場(chǎng)價(jià)格。【答案】（1）建立比較基礎(chǔ)可比實(shí)例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產(chǎn)價(jià)格＝含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價(jià)格－非房地產(chǎn)成分的價(jià)值＝112萬(wàn)元－3.5萬(wàn)元＝108.5萬(wàn)元可比實(shí)例B1）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位6.61×16.5萬(wàn)美元＝109.065萬(wàn)元人民幣2）統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=賣(mài)方實(shí)得金額/（1-應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)）＝109.065萬(wàn)/（1－7%）＝117.274萬(wàn)元人民幣可比實(shí)例C1）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位115萬(wàn)元港幣÷1.2＝95.833萬(wàn)元人民幣（解釋?zhuān)阂驗(yàn)閮r(jià)格變動(dòng)指數(shù)是以人民幣為基準(zhǔn)的，取實(shí)際成交日的匯率）五、某寫(xiě)字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m，沒(méi)有電梯，建筑面積為30000m2，經(jīng)濟(jì)壽命為60年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造該類(lèi)全新?tīng)顩r的建筑物的建筑安裝工程費(fèi)為1200元/m2（含裝修、設(shè)備費(fèi)），專(zhuān)業(yè)費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的8%，管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)與專(zhuān)業(yè)費(fèi)之和的3%，銷(xiāo)售費(fèi)用為重新購(gòu)建價(jià)格的3%，年利率為6%，建設(shè)期為2年，建筑安裝費(fèi)、專(zhuān)業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內(nèi)均為均勻投入，銷(xiāo)售稅費(fèi)為重新購(gòu)建價(jià)格的6.5%，投資利潤(rùn)率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為35萬(wàn)元；裝修的重置價(jià)格為500萬(wàn)元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價(jià)格為200萬(wàn)元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫(xiě)字樓沒(méi)有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置有電梯的類(lèi)似寫(xiě)字樓，則需要的電梯購(gòu)置費(fèi)用為180萬(wàn)元，安裝費(fèi)用為60萬(wàn)元；而市場(chǎng)上類(lèi)似有電梯寫(xiě)字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫(xiě)字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經(jīng)測(cè)算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費(fèi)；同時(shí)由于周邊環(huán)境的變化，該寫(xiě)字樓的經(jīng)濟(jì)折舊為40萬(wàn)元。當(dāng)?shù)卦擃?lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%。請(qǐng)計(jì)算該建筑物的現(xiàn)時(shí)價(jià)值。（12分）【答案】（1）計(jì)算重新購(gòu)建價(jià)格C總：方法一：首先，計(jì)算單價(jià)①建筑安裝成本：1200元/m2；②專(zhuān)業(yè)費(fèi)用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費(fèi)用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷(xiāo)售費(fèi)用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷(xiāo)售稅費(fèi)：C×6.5%；⑦投資利潤(rùn)：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購(gòu)建價(jià)格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計(jì)算總價(jià)①建安成本：1200×30000=3600（萬(wàn)元）；②專(zhuān)業(yè)費(fèi)用：3600×8%=288（萬(wàn)元）；六、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計(jì)算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查得知，2010年10月1日該類(lèi)房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費(fèi)外的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為30萬(wàn)元，出租人承擔(dān)的稅費(fèi)約占租金收入的8%，該房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)土地單價(jià)為2100元/m2，土地報(bào)酬率為8%，建筑物報(bào)酬率為10%。請(qǐng)計(jì)算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價(jià)值。（8分）【答案】具體計(jì)算過(guò)程如下：（1）總有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（萬(wàn)元）；（2）總運(yùn)營(yíng)費(fèi)用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（萬(wàn)元）；（3）年凈收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（萬(wàn)元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（萬(wàn)元）；（4）土地總價(jià)：L=40000/4×2100=2100（萬(wàn)元）；（5）年土地凈收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（萬(wàn)元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（萬(wàn)元）；（7）建筑物總價(jià)：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（萬(wàn)元）；（8）房地產(chǎn)價(jià)值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬(wàn)元）。七、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場(chǎng)出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價(jià)，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開(kāi)始投入廣告宣傳等營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來(lái)第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類(lèi)似房地產(chǎn)凈租金年增長(zhǎng)率為2.5%，批發(fā)市場(chǎng)10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的7%，房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價(jià)，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計(jì)改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開(kāi)始投入廣告宣傳等營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3%；改造完成后即可完全售出，售價(jià)為每平方米建筑面積8500元；銷(xiāo)售稅費(fèi)為售價(jià)的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價(jià)為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%，居民用地樓面地價(jià)下降2%；補(bǔ)繳地價(jià)以及買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請(qǐng)根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場(chǎng)價(jià)格（1年按365天計(jì)）。【答案】假設(shè)開(kāi)發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場(chǎng)）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬(wàn)元）開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬(wàn)元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售）補(bǔ)地價(jià)＝4500×26400－1500×12500＝10005萬(wàn)元報(bào)課咨詢(xún)電話(huà)4008105999建設(shè)工程教育網(wǎng)（），正保遠(yuǎn)程教育旗下品牌網(wǎng)站契稅＝（補(bǔ)地價(jià)＋舊廠房?jī)r(jià)值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬(wàn)元營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬(wàn)元八、某商場(chǎng)的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計(jì)，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進(jìn)行了抵押貸款，貸款金額600萬(wàn)元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當(dāng)時(shí)的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實(shí)社會(huì)一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類(lèi)似商場(chǎng)較樂(lè)觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬(wàn)元、560萬(wàn)元和500萬(wàn)元。該商場(chǎng)除上述貸款外無(wú)其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報(bào)酬率為8%。請(qǐng)計(jì)算該商場(chǎng)2013年10月1日的再次抵押價(jià)值以及正常市場(chǎng)條件下帶抵押合同的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格（分別計(jì)算以下兩種購(gòu)買(mǎi)方式下的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格：一是購(gòu)買(mǎi)者購(gòu)買(mǎi)后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù)；二是購(gòu)買(mǎi)者一次性?xún)斶€剩余貸款后購(gòu)買(mǎi)）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價(jià)值再次抵押價(jià)值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值－已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值－（已抵押貸款余額/社會(huì)一般貸款成數(shù)）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場(chǎng)價(jià)值抵押目的估價(jià)遵循謹(jǐn)慎原則，在用收益法評(píng)估時(shí)，年凈收益應(yīng)采用較保守估計(jì)值500萬(wàn)元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬(wàn)元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬(wàn)元）3）2013年10月1日再次抵押價(jià)值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬(wàn)元）九、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場(chǎng)出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價(jià)，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開(kāi)始投入廣告宣傳等營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來(lái)第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類(lèi)似房地產(chǎn)凈租金年增長(zhǎng)率為2.5%，批發(fā)市場(chǎng)10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的7%，房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價(jià)，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計(jì)改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開(kāi)始投入廣告宣傳等營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3%；改造完成后即可完全售出，售價(jià)為每平方米建筑面積8500元；銷(xiāo)售稅費(fèi)為售價(jià)的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價(jià)為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%，居住用地樓面地價(jià)下降2%；補(bǔ)繳地價(jià)以及買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請(qǐng)根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場(chǎng)價(jià)格（1年按365天計(jì)）【答案】假設(shè)開(kāi)發(fā)法方案一：（從舊廠房到批發(fā)市場(chǎng)）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價(jià)格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬(wàn)元）開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）×[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬(wàn)元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售。）補(bǔ)地價(jià)＝4500×26400－1500×12500＝10005萬(wàn)元契稅＝（補(bǔ)地價(jià)＋舊廠房?jī)r(jià)值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬(wàn)元營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬(wàn)元舊廠房的價(jià)值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（萬(wàn)元）一十、某幢寫(xiě)字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權(quán)年限為2007年10月1目～2047年10月1日。現(xiàn)在獲得類(lèi)似的40余年土地使用權(quán)價(jià)格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關(guān)資料如下：（1）門(mén)窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為3萬(wàn)元，裝修的重置價(jià)格為82.5萬(wàn)元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬(wàn)元，拆除該空調(diào)費(fèi)用為10萬(wàn)元，可回收殘值30萬(wàn)元，重新構(gòu)建價(jià)格（不含安裝費(fèi)）為130萬(wàn)元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費(fèi)用為8萬(wàn)元，除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價(jià)格為250萬(wàn)元。平均壽命為15年，經(jīng)過(guò)年數(shù)為9年。（2）該幢寫(xiě)字樓由于層高過(guò)高和墻體隔熱保溫性差，導(dǎo)致與同類(lèi)寫(xiě)字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫(xiě)字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長(zhǎng)期受到負(fù)面影響，預(yù)計(jì)每年租金損失為7萬(wàn)元。（4）該類(lèi)寫(xiě)字樓的報(bào)酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報(bào)酬率為8%。（5）假設(shè)除空調(diào)以外，殘值率均為零。試求該寫(xiě)字樓于2017年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值。【答案】一十一、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場(chǎng)出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價(jià)，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開(kāi)始投入廣告宣傳等營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來(lái)第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類(lèi)似房地產(chǎn)凈租金年增長(zhǎng)率為2.5%，批發(fā)市場(chǎng)10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的7%，房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價(jià)，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計(jì)改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開(kāi)始投入廣告宣傳等營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3%；改造完成后即可完全售出，售價(jià)為每平方米建筑面積8500元；銷(xiāo)售稅費(fèi)為售價(jià)的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價(jià)為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%，居民用地樓面地價(jià)下降2%；補(bǔ)繳地價(jià)以及買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請(qǐng)根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場(chǎng)價(jià)格（1年按365天計(jì)）?！敬鸢浮考僭O(shè)開(kāi)發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場(chǎng)）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬(wàn)元）開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬(wàn)元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售）補(bǔ)地價(jià)＝4500×26400－1500×12500＝10005萬(wàn)元報(bào)課咨詢(xún)電話(huà)4008105999建設(shè)工程教育網(wǎng)（），正保遠(yuǎn)程教育旗下品牌網(wǎng)站契稅＝（補(bǔ)地價(jià)＋舊廠房?jī)r(jià)值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬(wàn)元營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬(wàn)元一十二、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場(chǎng)出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價(jià)，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開(kāi)始投入廣告宣傳等營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來(lái)第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類(lèi)似房地產(chǎn)凈租金年增長(zhǎng)率為2.5%，批發(fā)市場(chǎng)10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的7%，房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價(jià)，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計(jì)改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開(kāi)始投入廣告宣傳等營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3%；改造完成后即可完全售出，售價(jià)為每平方米建筑面積8500元；銷(xiāo)售稅費(fèi)為售價(jià)的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價(jià)為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%，居住用地樓面地價(jià)下降2%；補(bǔ)繳地價(jià)以及買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，