房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法綜合檢測試卷B卷含答案

?房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法綜合檢測試卷B卷含答案

單選題（共60題）1、在房地產(chǎn)權(quán)利中，屬于用益物權(quán)的是（）。A.自物權(quán)B.地役權(quán)C.抵押權(quán)D.租賃權(quán)【答案】B2、《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》針對不同的估價方法，提出了遵循謹慎原則的要求，在運用比較法估價時，不應選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應對可比實例進行必要的（）。A.規(guī)范估價行為B.防范估價風險C.保障估價質(zhì)量D.實地查勘【答案】D3、辨證論治中，疾病過程中某一階段或某一類型的病理概括是A.病B.證C.癥D.主訴【答案】B4、《素問·疏五過論》指出“嘗富后貧”可致A.“脫衛(wèi)”病B.“脫營”病C.“失精”病D.“氣郁”病【答案】C5、面色淡白或萎黃，少氣懶言，乏力瘦怯；心悸、失眠，肌膚干燥，肢體麻木甚則萎廢不用，屬于A.氣滯血瘀B.氣血兩虛C.氣血不榮經(jīng)脈D.氣和血互根互用的功能失調(diào)【答案】B6、某宗土地取得成本為1000萬元，開發(fā)成本為1300萬元，管理費用為80萬元，銷售費用為25萬元，銷售稅費為15萬元，投資利息為18萬元，開發(fā)利潤為400萬元。則其投資利潤率為()。A.16.41%B.16.53%C.16.63%D.16.81%【答案】C7、關于建筑物經(jīng)濟壽命說法，正確的是（）。A.經(jīng)濟壽命主要是由建筑物的質(zhì)量及地基穩(wěn)定性決定B.正常情況下，經(jīng)濟壽命長于自然壽命C.經(jīng)濟壽命與周圍環(huán)境，房地產(chǎn)市場狀況有關D.建筑物更新改造后，自然壽命可以延長而經(jīng)濟壽命不變【答案】C8、在運用路線價法過程中，為了簡化以后各宗土地價格的計算，一般以臨街各宗土地的臨街深度的（）作為標準深度。A.中位數(shù)B.眾數(shù)C.平均數(shù)D.分位數(shù)【答案】B9、在某幢建筑面積3000m2的經(jīng)濟適用住房建設中，某開發(fā)企業(yè)花費280萬元用于支付征地和拆遷安置補償費、勘察設計和前期工程費、房屋建筑安裝工程費、必要的基礎設施和公共配套設施建設費，并支付了20萬元的貸款利息和行政事業(yè)性收費。假定該項目需交納的有關稅金按開發(fā)成本的4%計，管理費率和開發(fā)利潤率執(zhí)行國家有關規(guī)定，這幢經(jīng)濟適用住房的最高基準價格為()。A.1067元/m2B.1070元/m2C.1084元/m2D.1141元/m2【答案】C10、“有諸內(nèi)，必形諸外”反映了“整體觀念”中的A.五臟一體觀B.形神一體觀C.病理上的整體性D.診治上的整體性【答案】C11、十二經(jīng)脈之氣“結(jié)、聚、散、絡”于筋肉、關節(jié)的體系是A.十二經(jīng)脈B.十二經(jīng)筋C.十二經(jīng)別D.十二皮部【答案】B12、某估價事務所在2006年6月20至7月20日評估了一宗房地產(chǎn)于2006年5月30日的價格。之后，有關方面對其估價結(jié)果有異議?，F(xiàn)在若要求你重新估價以證明該估價結(jié)果是否真實，則重新估價的估價時點應為()。A.2006年5月30日B.現(xiàn)在C.重新估價的作業(yè)日期D.要求重新估價的委托方指定的日期【答案】A13、某一房地產(chǎn)的（）是該房地產(chǎn)對于某個特定投資者的經(jīng)濟價值，是投資者基于個人需要或意愿，對房地產(chǎn)所估計的價值或作出的評價。A.使用價值B.交換價值C.市場價值D.投資價值【答案】D14、黑睛由何臟之精氣上注濡養(yǎng)A.心B.肝C.脾D.肺【答案】B15、有效毛收入乘數(shù)是類似房地產(chǎn)的（）除以其年有效毛收入所得的倍數(shù)。A.價格B.租金C.潛在毛收入D.凈收益【答案】A16、正常成交價格的形成條件不包括（）。A.公開市場B.交易對象本身具備市場性C.較短的期間完成交易D.買者和賣者都具有完全信息【答案】C17、房地產(chǎn)被人民法院查封，從而其處分受到限制，屬于()。A.房地產(chǎn)的各項權(quán)利B.受到其他房地產(chǎn)權(quán)利限制的房地產(chǎn)權(quán)利C.受到其他各種限制的房地產(chǎn)權(quán)利D.房地產(chǎn)的額外利益收益【答案】C18、下列除哪項外均是氣和津液的關系A.氣能載津B.氣能生津C.津能生氣D.氣能攝津【答案】A19、根據(jù)《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》，不同資質(zhì)等級房地產(chǎn)估價機構(gòu)的業(yè)務范圍按照（）劃分。A.行政區(qū)域B.估價目的C.估價對象規(guī)模D.價值類型【答案】B20、建立價格可比基礎中，統(tǒng)一付款方式是指（）。A.統(tǒng)一以人民幣表示B.統(tǒng)一用建筑面積C.統(tǒng)一采用單價D.統(tǒng)一折算為成交時點一次付清【答案】D21、下列房地產(chǎn)價格中，相對能更好反映地價水平高低的是（）。A.土地總價B.土地單價C.樓面地價D.商品房價格【答案】C22、不同的注冊房地產(chǎn)估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一價值時點下的評估值可能有所不同，主要原因是（）。A.掌握的估價信息不同B.遵循的估價原則不同C.履行的估價程序不同D.估價對象的狀況不同【答案】A23、某大廈總建筑面積為10000m2，房地總價值6000萬元，其中，土地總價值2500萬元。某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價值為180萬元，建筑面積為240m2。如果按照土地價值進行分攤，則該人占有的土地份額為()。A.2.4%B.3.0%C.3.8%D.7.2%【答案】C24、津液在體內(nèi)流注輸布的通道是A.經(jīng)絡B.腠理C.三焦D.脈道【答案】C25、下列哪項不屬于陰陽學說在中醫(yī)學說明人體組織結(jié)構(gòu)的應用A.就大體部位來說，上部為陽，下部為陰；體表屬陽，體內(nèi)屬陰B.就其背腹四肢內(nèi)外側(cè)來說，則背屬陽，腹屬陰；四肢外側(cè)為陽，四肢內(nèi)側(cè)為陰C.以臟腑來分，五臟屬里，藏精氣而不瀉，故為陰；六腑屬表，傳化物而不藏，故為陽D.“陰勝則陽病，陽勝則陰??；陽勝則熱，陰勝則寒”【答案】D26、下列哪項屬于氣和血的關系失調(diào)A.氣血不榮經(jīng)脈B.氣隨血脫C.氣血兩虛D.以上均是【答案】D27、某套住宅的套內(nèi)建筑面積為145m2，使用面積為132m2，應分攤的共有公用建筑面積為23m2，按套內(nèi)建筑面積計算的價格為7500元/m2，則該套住宅按建筑面積計算的價格為（）元/m2。A.5893B.6387C.6473D.7016【答案】C28、某宗面積為3000m2的工業(yè)用地，容積率為0.8，樓面地價為700元/m2。現(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5.0，樓面地價為960元/m2。理論上應補地價（）萬元。A.78B.882C.1210D.1272【答案】D29、某估價機構(gòu)于2018年6月10日至20日為某房地產(chǎn)抵債進行了評估，價值時點為2018年6月15日。因估價結(jié)果有爭議，2018年8月15日進行復估，則復估的價值時點為（）。A.2018年6月15日B.2018年8月15日C.簽訂估價委托合同之日D.估價人員與委托人商定的某日【答案】A30、價值時點為現(xiàn)在的估價，下列日期中不應選為價值時點的是（）。A.估價作業(yè)期間的某日B.實地查勘估價對象期間的某日C.估價報告出具日期D.估價報告出具后的某日【答案】D31、評估房地產(chǎn)的投資價值，采用的報酬率或折現(xiàn)率應是（）。A.典型投資者所要求的社會一般收益率B.典型投資者所要求的社會最高收益率C.特定投資者所要求的最低收益率D.特定投資者所要求的最高收益率【答案】C32、采用安全利率加風險調(diào)整值法確定報酬率的基本公式為（）。A.報酬率＝無風險報酬率＋投資風險補償率－投資帶來的優(yōu)惠率B.報酬率＝無風險報酬率＋投資風險補償率＋管理負擔補償率＋投資帶來的優(yōu)惠率C.報酬率＝無風險報酬率＋投資風險補償率＋管理負擔補償率＋通貨膨脹補償－投資帶來的優(yōu)惠率D.報酬率＝無風險報酬率＋投資風險補償率＋管理負擔補償率＋缺乏流動性補償率－投資帶來的優(yōu)惠率【答案】D33、下列房地產(chǎn)價格影響因素中，不屬于區(qū)位因素中位置因素的是（）。A.朝向B.樓層C.方位D.交通條件【答案】D34、利用與估價對象具有相同或相似收益特征的可比實例的價格、凈收益等數(shù)據(jù)，選用相應的報酬資本化法公式，計算出報酬率的方法是（）。A.市場提取法B.分解法C.累加法D.排序插入法【答案】A35、某套住宅的套內(nèi)建筑面積為145m2，使用面積為132m2，應分攤的共有公用建筑面積為23m2，按套內(nèi)建筑面積計算的價格為7500元/m2，則該套住宅按建筑面積計算的價格為（）元/m2。A.5893B.6387C.6473D.7016【答案】C36、明確估價基本事項主要包括明確估價目的、明確估價對象、明確價值類型以及（）。A.明確估價費用B.明確估價人員C.明確價值時點D.明確估價內(nèi)容【答案】C37、某房地產(chǎn)估價機構(gòu)向委托人甲出具了估價報告，估價作業(yè)期為2005年5月20日至5月30日，估價報告應用有效期為1年。2006年5月20日，甲利用該估價報告向銀行申請辦理了16年的抵押貸款，則該估價報告的存檔期應不少于()年。A.15B.16C.17D.30【答案】B38、報酬率的表達式為（）。A.投資回報／所投入的資金B(yǎng).投資回收／所投入的資本C.（投資回報＋投資回收）／所投入的資金D.（投資回收－投資回報）／所投入的資本【答案】A39、氣血關系的失調(diào)主要指A.氣滯血瘀B.氣血兩虛C.氣血不榮經(jīng)脈D.氣和血互根互用的功能失調(diào)【答案】D40、與開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值（售價）對應的利潤率稱為（）。A.開發(fā)利潤率B.投資利潤率C.土地利潤率D.銷售利潤率【答案】D41、某建筑物的建筑面積5000m2，坐落的土地面積為2000m2，土地價格1500元/m2，用成本法測算出的該建筑物的重置價格為1600元/m2，市場上該類房地產(chǎn)的正常房地價格為1800元/m2。該建筑物的現(xiàn)值為（）。A.2400元/m2B.1200元/m2C.1000元/m2D.1500元/m2【答案】B42、“用寒遠寒，用涼遠涼”屬于A.因時制宜B.因地制宜C.因人制宜D.陰陽亡失【答案】A43、運用路線價法估價的步驟一般分為（）。A.劃分路線價區(qū)段—設定標準深度—調(diào)查評估路線價—制作價格修正率表—計算臨街各宗土地的價格B.劃分路線價區(qū)段—設定標準深度—選取標準臨街宗地—調(diào)查評估路線價—制作價格修正率表—計算臨街各宗土地的價格C.調(diào)查評估路線價—劃分路線價區(qū)段—設定標準深度—選取標準臨街宗地—制作價格修正率表—計算臨街各宗土地的價格D.選取標準臨街宗地—劃分路線價區(qū)段—設定標準深度—調(diào)查評估路線價—制作價格修正率表—計算臨街各宗土地的價格【答案】B44、有一宗房地產(chǎn)交易實例，其成交總價為40萬元，其中首付10%，余款在半年和一年后分兩次平均支付，假設月利率為0.5%，則在成交日期一次付清的價格為（）萬元。A.37.91B.38.25C.38.42D.50.00【答案】C45、價格指數(shù)中如果是以上一時期作為基期的，稱為（）。A.前期價格指數(shù)B.定基價格指數(shù)C.長期價格指數(shù)D.環(huán)比價格指數(shù)【答案】D46、馬克思主義政黨的最局綱領和奮斗目標是A.解放生產(chǎn)力，發(fā)展生產(chǎn)力B.消滅剝削，消除兩極分化C.建設社會主義D.最終實現(xiàn)共產(chǎn)主義【答案】D47、某人現(xiàn)有資金50萬元，欲競買一個建筑面積為120m2、收益期為10年的店鋪用于出租，其期望的自有資金資本化率為10%。店鋪正常月租金為120元/m2，運營費用為租金收入的35%；銀行可提供最高為六成、10年期、年利率8%的抵押貸款。該投資者所能接受的最高競買價格為（）萬元。A.80B.91.82C.125.00D.127.90【答案】B48、關于假設開發(fā)法的靜態(tài)分析法的說法，錯誤的是（）。A.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值為價值時點房地產(chǎn)市場狀況B.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值C.后續(xù)開發(fā)的必要支出為其未來發(fā)生時房地產(chǎn)市場狀況下的價值D.需測算后續(xù)開發(fā)的應得利潤【答案】C49、()，建設部制定了《城市房屋拆遷估價指導意見》，使得拆遷估價問題有了參考依據(jù)。A.2003年1月1日B.2004年1月1日C.2004年12月1日D.2003年12月1日【答案】D50、在國有土地上房屋征收評估中，對已出租的房地產(chǎn)不考慮租賃因素的影響。這一估價假設屬于（）。A.未定事項假設B.背離事實假設C.不相一致假設D.依據(jù)不足假設【答案】B51、建筑物折舊的求取方法中，（）是最簡單和迄今應用最普遍的一種求取折舊的方法。A.直線法B.市場提取法C.分解法D.成新折扣法【答案】A52、出租或營業(yè)型房地產(chǎn)最適宜采用的估價方法是（）。A.成本法B.長期趨勢法C.收益法D.假設開發(fā)法【答案】C53、下列經(jīng)脈屬于奇經(jīng)八脈的是A.督脈B.任脈C.帶脈D.陰維脈【答案】A54、某寫字樓由于市場不景氣和周邊新增居住房地產(chǎn)較多，造成不便于商務辦公和需求減少，估計未來期限內(nèi)每年平均空置率由現(xiàn)在的15%上升為25%，每月可出租面積租金為70元/m2，又知該寫字樓可出租面積為10000m2，運營費用率為40%。假若該寫字樓可出租剩余年限為30年，投資報酬率為8%，其他條件保持不變，則該寫字樓將發(fā)生（）萬元的貶值。A.548.19B.558.15C.567.39D.675.40【答案】C55、用成本法估價房地產(chǎn)時，房屋現(xiàn)值為（）。A.房屋重置成本－房屋年折舊額B.房屋重置成本×房屋成新度C.房屋重置成本－年折舊額×耐用年限D(zhuǎn).房屋重置成本－年折舊額×尚可使用年限【答案】B56、具有貯藏精氣的作用A.膽B(tài).小腸C.大腸D.胃【答案】D57、住宅平面設計中的功能分區(qū)對房地產(chǎn)價值的影響屬于房地產(chǎn)價格影響因素中的（）。A.區(qū)位因素B.社會因素C.實物因素D.權(quán)益因素【答案】C58、下列房地產(chǎn)權(quán)利的種類中，（）屬于擔保物權(quán)。A.地役權(quán)B.典權(quán)C.抵押權(quán)D.租賃權(quán)【答案】C59、估價對象及下列交易實例均為單層標準廠房，估價對象的建筑面積為1200m2，現(xiàn)空置。估算估價對象的租金時，最適宜作為可比實例的是（）。A.建筑面積1800m2，兩年前出租，年租金35萬元，位于同一工業(yè)區(qū)B.建筑面積1100m2，近期出租，年租金150元/m2，位于20km外C.建筑面積10000m2，近期出租，年租金180萬元，位于同一工業(yè)區(qū)D.建筑面積1000m2，近期出租，年租金20萬元，位于同一工業(yè)區(qū)【答案】D60、報酬率是一種與利率、內(nèi)部收益率同性質(zhì)的比率，對其內(nèi)涵的理解應是（）。A.投資率是投資回收與投入資本的比率B.風險大的投資，不確定因素多，故報酬率應低。反之，報酬率應高C.當投資于房地產(chǎn)能獲得某些額外好處時，投資者將提高所要求的報酬率D.當把土地看作特別可靠的投資時，其報酬率要低于其他較長期投資的報酬率【答案】D多選題（共45題）1、完好房的成新度可以有（）。A.六成B.七成C.八成D.九成E.十成【答案】CD2、對于商業(yè)房地產(chǎn)來說，它看重的是（）。A.繁華程度B.安寧程度C.交通條件D.動力的取得E.基礎設施條件【答案】AC3、長期趨勢法除了用于推測、判斷房地產(chǎn)的未來價格外，還可用于（）。A.收益法中預測未來的租金B(yǎng).比較法中對可比實例成交價格進行交易情況調(diào)整C.填補某些房地產(chǎn)歷史價格資料的缺乏D.比較.分析兩宗（或兩類）以上房地產(chǎn)價格的潛力E.成本法中確定房地產(chǎn)的重新購建價格【答案】ACD4、房地產(chǎn)抵押對房地產(chǎn)估價的需要，包括（）。A.增加抵押貸款B.抵押期間對抵押房地產(chǎn)進行動態(tài)監(jiān)測C.抵押貸款到期后需繼續(xù)以該房地產(chǎn)抵押貸款D.處置抵押房地產(chǎn)E.租賃抵押房地產(chǎn)【答案】ABCD5、最高最佳利用必須同時滿足的條件包括（）。A.法律上許可B.技術(shù)上可能C.財務上可行D.價值最大化E.使用上簡便【答案】ABCD6、下列制度政策的調(diào)整，在其他因素不變的情況下，會導致房地產(chǎn)價格下降的有（）。A.提高購房最低首付款比例B.在賣方市場的情況下，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收C.在買方市場的情況下，減少賣方的稅收D.減少房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應量E.建立嚴格的交易管理制度遏制房地產(chǎn)投機【答案】AC7、某工業(yè)房地產(chǎn)的土地是5年前以出讓方式取得的50年建設用地使用權(quán)，類似工業(yè)用地的重新購建價格為200萬元，重新建造該房地產(chǎn)的建設成本為300萬元，管理費用為15萬元，銷售費用為20萬，銷售稅費為50萬元，正常建設期為1.5年，假設土地取得費用在建設期初一次性投入，其他費用在建設期內(nèi)均勻發(fā)生，年利率為6.13%，投資利潤率為12%，土地報酬率為6%。下列運用成本法評估該房地產(chǎn)市場價值中的有關說法，正確的有（）。A.估價對象土地取得成本為196萬元B.應計算利息項目的總金額為535萬元C.土地取得成本的計息期為1.5年D.土地取得成本之外其他計息項目應計投資利息總額為15.73萬元E.開發(fā)利潤為64.20萬元【答案】AC8、在求取土地的重新構(gòu)建價格時，通常是假設土地上的建筑物并不存在，再采用()等方法求取其重新取得價格或重新開發(fā)成本。A.比較法B.成本法C.基準地價修正法D.標定地價修正法E假設開發(fā)法【答案】ABC9、下列房地產(chǎn)抵押估價活動中，符合合法原則要求的有（）。A.將學校用于教學的辦公樓假設可改變?yōu)樯虅辙k公樓進行估價B.對已依法公告列入征收范圍內(nèi)的房屋，按抵押價值進行估價C.對已抵押房地產(chǎn)進行再次抵押估價，不扣除已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額D.對在建工程進行抵押估價，不扣除發(fā)包人已支付承包人的工程價款E.對劃撥土地的房地產(chǎn)進行抵押估價，扣除相應的土地使用權(quán)出讓金【答案】D10、關于收益法中求取房地產(chǎn)未來凈收益估價值的說法，正確的有（）。A.評估投資價值可選用較樂觀的估計值B.評估抵押價值應選用較保守的估計值C.評估期房市場價格應選用最高的估計值D.評估買賣價格應選用最可能的估計值E.評估保險價值應選用最低的估計值【答案】ABD11、房地產(chǎn)估價報告中專門列出估價的假設和限制條件的目的是（）。A.說明估價報告的合法性、真實性B.說明估價的獨立、客觀、公正性C.規(guī)避估價風險D.保護估價報告使用者E.防止委托人提出高估或低估要求【答案】CD12、下列與房地產(chǎn)有關的稅種中，屬于具有普遍調(diào)節(jié)功能稅種的有（）。A.企業(yè)所得稅B.個人所得稅C.印花稅D.增值稅E.契稅【答案】ABCD13、在假設開發(fā)法估價中，為確定估價對象的最佳開發(fā)利用方式，應確定的主要內(nèi)容有（）。A.用途B.區(qū)位C.建筑規(guī)模D.建筑檔次E.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)【答案】ACD14、成本法主要適用于評估房地產(chǎn)的類型有（）。A.新開發(fā)的B.重新開發(fā)C.正在開發(fā)建設D.計劃開發(fā)建設E.危險房【答案】ABCD15、關于路線價法中選取標準宗地的說法，正確的有（）。A.應一面臨街B.土地形狀應為矩形C.臨街寬度與臨街深度之比應為1:1D.用途應為所在區(qū)段的代表性用途E.容積率一般設定為1.0【答案】ABD16、成本法估價中采用市場提取法求取成本利潤率時，選取的類似房地產(chǎn)項目應與估價對象的（）。A.土地取得方式相同B.土地規(guī)劃用途相同C.項目規(guī)模大小相當D.項目建設期長短相近E.項目經(jīng)營期長短相近【答案】ABC17、關于房地產(chǎn)估價報告簽名、蓋章的說法，正確的有（）。A.注冊房地產(chǎn)估價師可以蓋個人印章不簽名B.注冊房地產(chǎn)估價師可以只簽名不蓋個人印章C.至少有兩名注冊房地產(chǎn)估價師簽名D.法定代表人或執(zhí)行合伙人必須簽名E.房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章【答案】BC18、下列房地產(chǎn)抵押估價活動中，符合估價行為規(guī)范的有（）。A.估價師向某銀行成功介紹借款人并回避該房地產(chǎn)抵押估價業(yè)務B.估價師要求估價委托人提供房地產(chǎn)權(quán)證復印件，同時查驗原件C.估價師按貸款銀行要求對報酬率進行取值D.估價師委托工程造價咨詢機構(gòu)對估價對象的建安成本進行核算，并在估價報告中說明E.估價師在提供估價報告之前征求貸款銀行對估價結(jié)果的意見【答案】ABD19、實際估價中，估價對象范圍的界定包括（）的界定。A.實物構(gòu)成范圍B.權(quán)益范圍C.空間范圍D.時間范圍E.影響范圍【答案】ABC20、關于房地產(chǎn)估價本質(zhì)的說法，正確的有（）。A.房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格B.房地產(chǎn)估價是替相關當事人為房地產(chǎn)定價C.房地產(chǎn)估價是為委托人提供價格保證D.房地產(chǎn)估價會有誤差，但誤差應在合理范圍內(nèi)E.房地產(chǎn)估價既是一門科學也是一門藝術(shù)【答案】AD21、一份完整的房地產(chǎn)估價報告通常包括封面、致估價委托人函、目錄及（）A.估價師聲明B.估價假設和限制條件C.估價特殊說明D.估價技術(shù)報告E.估價結(jié)果報告【答案】ABD22、下列房地產(chǎn)交易中，需要進行交易情況修正的有（）。A.以正常市場價格成交的交易B.急于出售的交易C.以協(xié)議方式進行的房地產(chǎn)交易D.受迷信影響的交易E.相鄰房地產(chǎn)的合并交易【答案】BD23、在傳統(tǒng)方法中，正確測算投資利息需要把握（）等幾個方面。A.應計息項目B.預售、預租和延遲銷售情況C.計息周期D.計息期E.計息方式【答案】ACD24、下列屬于土地使用管制的事項有()。A.建筑物四周應留有一定的空地作為建筑物的綠地和交通用地B.取得的土地使用權(quán)不包括地下資源、埋藏物和市政公用設施C.某宗土地使用中，要求容積率為2.0D.甲、乙兩宗土地使用中，甲土地必須為乙土地留出通行道路E某宗土地只能用于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)【答案】AC25、下列有關房地產(chǎn)征收、征用的表述中，正確的有（）。A.征收的實質(zhì)是強制收買B.征用的實質(zhì)是強制使用C.征收是一種強制的臨時使用房地產(chǎn)的行為D.征用是所有權(quán)的改變，不返還E.征收.征用都是無償?shù)?，不給予補償【答案】AB26、可用于報酬資本化法中轉(zhuǎn)換為價值的收入或收益有（）。A.潛在毛租金收入B.有效毛收入C.凈運營收益D.稅前現(xiàn)金流量E.稅后現(xiàn)金流量【答案】ABC27、下列估價目的中，對已被查封的房地產(chǎn)應視為未被查封的房地產(chǎn)來估價的有（）。A.房地產(chǎn)抵押估價B.房屋征收評估C.房地產(chǎn)司法拍賣估價D.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價E.房地產(chǎn)投資信托基金估價【答案】BC28、收益法中確定報酬率的基本方法有（）。A.市場提取法B.累加法C.指數(shù)調(diào)整法D.投資收益率排序插入法E.收益乘數(shù)法【答案】ABD29、估價對象為一宗熟地，對其可比實例權(quán)益狀況進行調(diào)整時，應包括的內(nèi)容有（）。A.建筑密度B.土地使用期限C.基礎設施完備程度D.容積率E.周邊道路交通管制狀況【答案】ABD30、房地產(chǎn)估價實務中，估價假設和限制條件的內(nèi)容應包括（）。A.房地產(chǎn)估價報告使用期限B.經(jīng)實地查勘無理由懷疑房屋存在安全隱患且無相應專業(yè)鑒定的情況下，對房屋安全的合理假定C.對估價所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率等事項的合理假定D.因被征收人拒絕注冊房地產(chǎn)估價師進入被征收房屋內(nèi)進行實地查勘，對估價對象內(nèi)部狀況的合理假定E.為降低估價風險，對房地產(chǎn)市場狀況進行假定【答案】ABCD31、收集交易實例及相關參考資料的途徑主要有（）。A.走訪房地產(chǎn)交易當事人B.訪問房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員C.查閱政府和有關部門的房地產(chǎn)價格資料D.根據(jù)分析和經(jīng)驗得出客觀資料E.同行之間相互提供【答案】ABC32、下列房地產(chǎn)價格的影響因素中，屬于一般因素的有()。A.土地的位置、面積、形狀、地勢、地質(zhì)條件B.通貨膨脹率C.環(huán)境改善、基礎設施D.利率因素E土地面積【答案】BD33、關于假設開發(fā)法中求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值的說法，正確的有（）。A.開發(fā)完成后的價值是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所對應的價值B.未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況不能包含動產(chǎn).權(quán)利C.評估投資價值時，未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值有時要考慮無形收益D.對于自營的房地產(chǎn)，不宜運用收益法求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值E.可以運用成本法求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值【答案】AC34、下列關于實地查勘的說法中，不正確的有()。A.對于面積小、價值低的房地產(chǎn)可不進行實地查勘B.實地查勘中應將有關情況和數(shù)據(jù)認真記錄下來，形成實地查勘記錄C.實地查勘人員應在實地查勘記錄上簽名，而委托人中的陪同人員，可以不在記錄上簽名D.在實地查勘記錄上應注明實地查勘日期E實地查勘應到實地對事先收集的有關估價對象資料進行核實【答案】AC35、下列各項中，屬于市場價值形成條件的有（）。A.適當營銷B.適當?shù)钠陂g完成交易C.謹慎行事D.公平交易E.熟悉情況【答案】ACD36、在房地產(chǎn)估價中，下列屬于房地產(chǎn)以外的、作為房地產(chǎn)附屬財產(chǎn)的價值的有（）。A.土地價值B.電器設備價值C.特許經(jīng)營權(quán)D.商譽E.債權(quán)債務【答案】BCD37、下列建筑物狀況中，屬于建筑物權(quán)益狀況的有（）。A.租賃期限B.地役權(quán)的設立C.建筑結(jié)構(gòu)D.維護情況E.物業(yè)管理【答案】AB38、下列對房地產(chǎn)估價的本質(zhì)描述中，不正確的是()。A.房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格B.房地產(chǎn)估價是房地產(chǎn)估價師在給房地產(chǎn)定價C.房地產(chǎn)估價或房地產(chǎn)估價機構(gòu)是對估價對象在市場上可實現(xiàn)價格的保證D.房地產(chǎn)估價會有誤差但應將誤差控制在合理的范圍內(nèi)E房地產(chǎn)估價既是科學又是藝術(shù)【答案】BC39、下列關于房地產(chǎn)價格影響因素的表述中，正確的有()。A.不同的房地產(chǎn)價格影響因素，引起房地產(chǎn)價格變動的方向和程度是不盡相同的B.房地產(chǎn)價格影響因素對房地產(chǎn)價格的影響與時間無關C.理論上，房地產(chǎn)價格與利率因素呈負相關D.房地產(chǎn)價格影響因素對房地產(chǎn)價格的影響均可用數(shù)學公式或數(shù)學模型來量化E匯率因素對房地產(chǎn)價格影響的表現(xiàn)是：本幣匯率上升，會導致房地產(chǎn)價格上漲；相反，則導致房地產(chǎn)價格下降【答案】AC40、在考慮房地產(chǎn)交易程度的不同負擔狀況時，房地產(chǎn)正常的成交價格等于()。A.賣方實際得到的價格/(1-應由賣方繳納的稅費比率)B.賣方實際得到的價格-應由賣方負擔的稅費C.買方實際付出的價格-應由買方負擔的稅費D.應由賣方負擔的稅費/應由賣方繳納的稅費比率E買方實際付出的價格/(1-應由買方繳納的稅費比率)【答案】ACD41、成本法中房地產(chǎn)價格構(gòu)成中的銷售稅費包括（）。A.增值稅B.印花稅C.教育費附加D.城市維護建設稅E.土地增值稅.企業(yè)所得稅【答案】ABCD42、下列關于重新購建價格的說法中，正確的有()。A.重新購建價格是指重新開發(fā)建設全新狀況的估價對象所必需的支出B.重新購建價格是在估價時點的價格C.重新購建價格是客觀的價格D.建筑物的重新購建價格是全新狀況下的價格E土地的重新購建價格是法定最高出讓年限狀況下的價格【答案】BCD43、估價所需資料主要包括下列（）。A.反映估價對象狀況的資料B.估價對象及同類房地產(chǎn)的交易.收益.成本等資料C.對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價格有影響的資料D.對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料E.建筑物建造階段工程監(jiān)理資料【答案】ABCD44、在假設開發(fā)法的靜態(tài)分析法中，應計利息的項目有（）。A.待開發(fā)房地產(chǎn)的價值B.后續(xù)建設成本C.后續(xù)管理費用D.后續(xù)銷售稅費E.待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費【答案】ABC45、在實際估價中，待開發(fā)房地產(chǎn)狀況可以分為（）三大類。A.可供開發(fā)的土地B.征收用地C.在建工程D.可重新改造或改變用途的舊房E.荒地【答案】ACD大題（共18題）一、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費為轉(zhuǎn)售價格的7%，房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居民用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）?！敬鸢浮考僭O開發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元報課咨詢電話4008105999建設工程教育網(wǎng)（），正保遠程教育旗下品牌網(wǎng)站契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬元營銷費用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元二、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經(jīng)濟壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費為1200元/m2（含裝修、設備費），專業(yè)費為建筑安裝工程費的8%，管理費用為建筑安裝工程費與專業(yè)費之和的3%，銷售費用為重新購建價格的3%，年利率為6%，建設期為2年，建筑安裝費、專業(yè)費、管理費用、銷售費用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內(nèi)均為均勻投入，銷售稅費為重新購建價格的6.5%，投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復費用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設備的重置價格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價時點重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費用為180萬元，安裝費用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經(jīng)測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費；同時由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟折舊為40萬元。當?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報酬率為8%。請計算該建筑物的現(xiàn)時價值。（12分）【答案】（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計算總價①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業(yè)費用：3600×8%=288（萬元）；三、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費為轉(zhuǎn)售價格的7%，房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居民用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）。【答案】假設開發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元報課咨詢電話4008105999建設工程教育網(wǎng)（），正保遠程教育旗下品牌網(wǎng)站契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬元營銷費用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元四、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費為轉(zhuǎn)售價格的7%，房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居住用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）【答案】假設開發(fā)法方案一：（從舊廠房到批發(fā)市場）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）×[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售。）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬元營銷費用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元舊廠房的價值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（萬元）五、某宗房地產(chǎn)占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經(jīng)濟壽命為50年。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類似土地40年使用權(quán)的市場價格是500元/m2，同類建筑物重置價格是1000元/m2。通過估價師對該建筑物觀察鑒定，對門窗等可修復部分進行修復需花費5萬元，裝修重置價格30萬元，經(jīng)濟壽命5年；設備的重置價格50萬元，經(jīng)濟壽命15年。殘值率假設均為零，報酬率為8%。求該房地產(chǎn)在2013年5月的市場價格。（10分）【答案】六、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當時的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實社會一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔還款義務；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值＝未設立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值－已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設立法定優(yōu)先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應采用較保守估計值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）七、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場調(diào)查得知，2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費外的運營費用為30萬元，出租人承擔的稅費約占租金收入的8%，該房地產(chǎn)現(xiàn)時土地單價為2100元/m2，土地報酬率為8%，建筑物報酬率為10%。請計算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價值。（8分）【答案】具體計算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（萬元）；（2）總運營費用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（萬元）；（3）年凈收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（萬元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（萬元）；（4）土地總價：L=40000/4×2100=2100（萬元）；（5）年土地凈收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（萬元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（萬元）；（7）建筑物總價：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（萬元）；（8）房地產(chǎn)價值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。八、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權(quán)年限為2007年10月1目～2047年10月1日?，F(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權(quán)價格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關資料如下：（1）門窗等損壞的修復費用為3萬元，裝修的重置價格為82.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調(diào)費用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構(gòu)建價格（不含安裝費）為130萬元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費用為8萬元，除空調(diào)以外的設備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負面影響，預計每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報酬率為8%。（5）假設除空調(diào)以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值?！敬鸢浮烤?、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場調(diào)查得知，2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費外的運營費用為30萬元，出租人承擔的稅費約占租金收入的8%，該房地產(chǎn)現(xiàn)時土地單價為2100元/m2，土地報酬率為8%，建筑物報酬率為10%。請計算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價值。（8分）【答案】具體計算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（萬元）；（2）總運營費用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（萬元）；（3）年凈收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（萬元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（萬元）；（4）土地總價：L=40000/4×2100=2100（萬元）；（5）年土地凈收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（萬元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（萬元）；（7）建筑物總價：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（萬元）；（8）房地產(chǎn)價值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。一十、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經(jīng)濟壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費為1200元/m2（含裝修、設備費），專業(yè)費為建筑安裝工程費的8%，管理費用為建筑安裝工程費與專業(yè)費之和的3%，銷售費用為重新購建價格的3%，年利率為6%，建設期為2年，建筑安裝費、專業(yè)費、管理費用、銷售費用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內(nèi)均為均勻投入，銷售稅費為重新購建價格的6.5%，投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復費用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設備的重置價格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價時點重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費用為180萬元，安裝費用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經(jīng)測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費；同時由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟折舊為40萬元。當?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報酬率為8%。請計算該建筑物的現(xiàn)時價值。（12分）【答案】（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計算總價①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業(yè)費用：3600×8%=288（萬元）；一十一、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權(quán)年限為2007年10月1目～2047年10月1日?，F(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權(quán)價格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關資料如下：（1）門窗等損壞的修復費用為3萬元，裝修的重置價格為82.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調(diào)費用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構(gòu)建價格（不含安裝費）為130萬元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費用為8萬元，除空調(diào)以外的設備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負面影響，預計每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報酬率為8%。（5）假設除空調(diào)以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值?！敬鸢浮恳皇?、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費為轉(zhuǎn)售價格的7%，房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居住用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）【答案】假設開發(fā)法方案一：（從舊廠房到批發(fā)市場）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）×[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋