24春天大《房地產(chǎn)估價》在線作業(yè)二

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------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------(單項選擇題)1:某估價機構于2024年6月10日至20日為某房地產(chǎn)抵債進行了評估，估價時點為2024年6月15日。因估價結果有爭議，2024年8月15曰進行復估，那么復估的估價時點為〔〕。A:2024年6月15日B:2024年8月15日C:簽訂估價委托臺同之日D:估價人員與委托人商定的某日正確答案:(單項選擇題)2:有一宗房地產(chǎn)總價為100萬元，綜合資本化率為7％，土地資本化率為6％，建筑物資本化率為8％，那么該宗房地產(chǎn)的土地價格為〔〕萬元〔收益可視為無限年〕。A:30B:40C:50D:60正確答案:(單項選擇題)3:某開發(fā)商在開發(fā)某別墅區(qū)時，為增加利潤提高了建筑密度和容積率，但結果反而使其別墅的價格下降，這是因為()。A:市場不景氣B:該別墅區(qū)的環(huán)境條件變差C:該別墅區(qū)的單位開發(fā)本錢降低D:開發(fā)商獲得滿意的利潤即可正確答案:(單項選擇題)4:運用市場比較法估價時，選取的〔〕應與估價對象具有類似性。A:比較實例B:交易日期C:交易狀況D:成交價格正確答案:(單項選擇題)5:在使用假設開發(fā)法評估在建工程價值時，利用直接本錢利潤率估算開發(fā)利潤的公式為開發(fā)利潤=()×直接本錢利潤率。A:后續(xù)開發(fā)本錢+管理費用B:后續(xù)開發(fā)本錢+管理費用+銷售費用C:待開發(fā)房地產(chǎn)價值+后續(xù)開發(fā)本錢D:待開發(fā)房地產(chǎn)價值+后續(xù)開發(fā)本錢+取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費正確答案:(單項選擇題)6:某商業(yè)房地產(chǎn)，在取得40年土地使用權的當年開始建造，建造期3年，建筑物經(jīng)濟壽命60年，那么該商業(yè)房地產(chǎn)的折舊年限是〔〕年。A:37B:40C:60D:63正確答案:(單項選擇題)7:某夫妻共有一套本錢價購置的房改房，現(xiàn)因離婚進行財產(chǎn)分割的需要而委托房地產(chǎn)估價機構評估該套房改房的價格，那么較合理的估價結果是()。A:現(xiàn)時該房改房上市交易的正常價格扣除受讓方應繳納的土地使用權出讓金B(yǎng):現(xiàn)時該房改房上市交易的正常價格C:現(xiàn)時該房屋的房改本錢價D:當時該房屋的房改本錢價正確答案:(單項選擇題)8:假設標準宗地的臨街深度為10m，按照四三二一法那么計算臨街深度為15m的宗地價格，其平均深度價格修正率為〔〕。A:78％B:85％C:117％D:150％正確答案:(單項選擇題)9:某房屋被火災燒損，現(xiàn)需評估其損失，此時估價對象狀況應為〔〕。A:被燒損前的狀況B:被燒損后的狀況C:被燒損前與被燒損后的差異狀況D:未來修復或重建后的狀況正確答案:(單項選擇題)10:對于出售的房地產(chǎn)，采用假設開發(fā)法估算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值時，根據(jù)待估宗地的最正確開發(fā)利用方式和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場現(xiàn)狀及未來變化趨勢，可以采用〔〕和長期趨勢法相結合進行估算。A:比較法B:收益法C:，本錢法D:路線價法正確答案:(單項選擇題)11:建筑物凈收益=〔〕×建筑物資本化率〔凈收益每年不變且持續(xù)無限年期〕。A:建筑物重置價B:建筑物現(xiàn)值C:土地價格D:房地產(chǎn)價格正確答案:(單項選擇題)12:在受理估價委托時，估價人員應明確的估價根本領項有〔〕。A:估價方法B:估價原那么C:估價價格D:估價目的正確答案:(單項選擇題)13:磚木結構二等的殘值率為〔〕。A:2%B:4%C:3%D:5%正確答案:(單項選擇題)14:用市場比較法評估房地產(chǎn)價格時，通常要比照擬實例價格進行交易情況、〔〕、區(qū)域因素、個別因素修正。A:環(huán)境因素B:質量因素C:交易日期D:新舊程度正確答案:(單項選擇題)15:以房地產(chǎn)抵押貸款為目的的估價，其估價時點原那么上為(〕A:簽訂估價委托合同之日B:發(fā)放抵押貸款之日C:完成估價對象實地查看之日D:未來處置抵押房地產(chǎn)之日正確答案:(單項選擇題)16:收益法公式V=a／r成立的條件是〔〕。A:a每年不變，年期有限，r每年不變且大于零B:a每年變化，年期有限，r每年不變且大于零C:a每年不變，年期無限，r每年不變且大于零D:a每年不變，年期有限，r每年變化且大于零正確答案:(單項選擇題)17:以下情況中會導致房地產(chǎn)價格上升的是()。A:上調貸款利率B:收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款C:開征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收D:增加土地供應正確答案:(單項選擇題)18:某宗房地產(chǎn)規(guī)劃用途為商業(yè)，現(xiàn)狀為超市，年凈收益為18萬元，預計改為服裝店后的年凈收益為20萬元，除此無其他更好的用途，那么根據(jù)()應按服裝店用途進行估價。A:合法原那么B:最高最正確使用原那么C:估價時點原那么D:替代原那么正確答案:(單項選擇題)19:路線價法估價的第二個步驟為()A:設定標準深度B:求取路線價C:編制深度百分率表D:劃分路線價區(qū)段正確答案:(單項選擇題)20:某一房地產(chǎn)價格水平的上下，主要取決于〔〕供求情況。A:本地區(qū)房地產(chǎn)的B:全國房地產(chǎn)的C:本地區(qū)本類房地產(chǎn)的D:本類房地產(chǎn)的正確答案:(單項選擇題)21:以下關于實地查看估價對象的表述中，錯誤的選項是()。A:房地產(chǎn)估價師應親自到估價對象現(xiàn)場，對估價對象的坐落、用途等情況進行核對B:房地產(chǎn)估價師應親自到估價對象現(xiàn)場，拍攝反映估價對象外觀狀況影像資料，內部狀況可不拍攝C:房地產(chǎn)估價師應親自到估價對象現(xiàn)場，感受估價對象的位置、交通、環(huán)境景觀等的優(yōu)劣D:估價對象為己經(jīng)消失的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)估價師也應去估價對象原址進行必要的調查了解正確答案:(單項選擇題)22:選取可比實例時，應注意所謂地點的同一性或類似性，是指所選取的可比實例應與估價對象處于()。A:同一地區(qū)B:同一城市C:同一供求范圍內的類似地區(qū)D:同一地區(qū)或同一供求范圍內的類似地區(qū)正確答案:(單項選擇題)23:以下關于房地產(chǎn)估價原那么的表述中，錯誤的選項是()。A:獨立、客觀、公正原那么屬于普適性原那么B:合法原那么屬于一般性原那么C:最高最正確使用原那么屬于技木性原那么D:謹慎原那么屬于一般性原那么正確答案:(單項選擇題)24:資本化率〔復原利率〕＝()＋風險調整值。A:平均利潤率B:平安利率C:經(jīng)濟增長率D:銀行貸款利率正確答案:(單項選擇題)25:某商品住宅總價為98萬元，首付款為30％，其余為抵押貸款，貸款期限為15年，按月等額還本利息，貸款年利率為7.5％，自有資金資本化率為8％。那么其綜合資本化率為()。A:7.65％B:75％C:9.42％D:10.19％正確答案:(單項選擇題)26:用本錢法評估新建房地產(chǎn)價格的公式為：新建房地產(chǎn)價格=取得土地費用+建造建筑物費用+〔〕。A:拆遷費用B:正常利稅C:公共設施建設費用D:市政設施建設費用正確答案:(單項選擇題)27:在估價報告中陳述〔〕，既是維護估價人員正當權益的需要，又是提醒委托人和估價報告使用者在使用估價報告時需要注意的事項。A:估價師聲B:估價的假設和限制條件C:估價方法D:估價對象正確答案:(單項選擇題)28:兩宗實物狀況相同的房地產(chǎn)，如果權益不同，價值可能有很大不同；而如果權益相同，那么價值不可能有很大不同。A:正確B:錯誤正確答案:(單項選擇題)29:某估價對象為一舊廠房改造的超級市場，建設期為2年，該廠房建成5年后補辦了土地使用權出讓用續(xù)，土地使用期限為40年，土地使用權出讓合同約定土地使用期間屆滿不可續(xù)期。建筑物經(jīng)濟壽命為50年。假設殘值率為零，采用直線法計算建筑物折舊時年折舊率為()。A:2.00％B:2.13％C:2.22％D:2.50％正確答案:(單項選擇題)30:某辦公樓的土地面積3000m2，建筑面積10000m2，該辦公樓出租正常月純收益為18萬元，建筑物重置價格為2000元／m2，成新率為80％，土地和建筑物的復原利率分別為7％和8％，該辦公樓的土地正常價格為()萬元。A:1257B:1571C:800D:1300正確答案:(單項選擇題)31:估價結果報告通常包括委托人、估價機構、估價對象，估價目的、估價時點、估價依據(jù)、估價原那么、估價方法、估價結果、其他需要說明的事項、注冊房地產(chǎn)估價師及其他參與估價的人員和()。A:價值類型和定義、估價作業(yè)日期、估價的假設與限制條件B:價值類型和定義、估價對象分析、致委托人函C:價值類型和定義、估價的假設與限制條件、估價報告應用的限制D:價值類型和定義、估價作業(yè)日期、估價報告應用的限制正確答案:(單項選擇題)32:某宗房地產(chǎn)的收益期限為30年，通過調查判定其未來每年的凈收益根本不變，通過預測得知其未來4年的凈收益分別為23萬元，24萬元，23萬元，25萬元，報酬率為10%，那么該宗房地產(chǎn)每年的固定凈收益價格為〔〕萬元。A:23.75B:24C:23D:23.69正確答案:(單項選擇題)33:從廣義的角度來看，價值可分為〔〕。A:使用價值和交換價值B:投資價值和市場價值C:公開市場價值和非公開市場價值D:原始價值和賬面價值正確答案:(單項選擇題)34:以下各組商品之間，一種商品的價格上升后，另外一種商品的消費會跟著減少的是〔〕。A:普通商品住房和經(jīng)濟適用住房B:賓館與寫字樓C:普通住宅及其配套的娛樂房地產(chǎn)D:城市地鐵和城市公交正確答案:(單項選擇題)35:一般認為，交易實例的成交日期與估價時點相隔〔〕以上的不易采用。A:1年B:0.5年C:2年D:3年正確答案:(單項選擇題)36:為估算某建筑物的重新購建價格，經(jīng)測算其土建工程真接費為780元每平米，安裝工程直接費為450元每平米(其中人工費為50元每平米)，裝飾裝修工程直接費為900元每平米(其中人工費為45元每平米)，又知該地區(qū)土建工程綜合費率為土建工程直接費的15％，安裝工程綜合費率為安裝工程人工費的75％，裝飾裝修工程綜合費率為裝飾裝修工程人工費的72％，稅金為35％，那么該建筑物的建筑安裝裝飾工程費為()元每平米。A:2204.55B:2397.99C:3237.60D:3345.64正確答案:(單項選擇題)37:以下關于建筑物壽命和經(jīng)過年數(shù)的說法中，正確的選項是〔〕。A:建筑物的經(jīng)濟壽命短于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)也短于實際經(jīng)過年數(shù)B:建筑物的經(jīng)濟壽命長于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)也可能長于實際經(jīng)過年數(shù)C:建筑物的經(jīng)濟壽命與自然壽命相等，有效經(jīng)過年數(shù)與實際經(jīng)過年數(shù)也相等D:建筑物的經(jīng)濟壽命短于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)可能短于也可能長于實際經(jīng)過年數(shù)正確答案:(單項選擇題)38:同一建筑物在不同時期的重置本錢是相同的。A:正確B:錯誤正確答案:(單項選擇題)39:因技術革新、設計優(yōu)化等導致建筑物變得落伍陳舊而引起的減價，屬于〔〕。A:自然折舊B:物質折舊C:功能折舊D:經(jīng)濟折舊正確答案:(單項選擇題)40:假設較為精確地應用假設開發(fā)法時，應考慮〔〕。A:通貨膨脹影響B(tài):投資利息因素C:資金時間價值D:投資風險補償正確答案:(單項選擇題)1:某估價機構于2024年6月10日至20日為某房地產(chǎn)抵債進行了評估，估價時點為2024年6月15日。因估價結果有爭議，2024年8月15曰進行復估，那么復估的估價時點為〔〕。A:2024年6月15日B:2024年8月15日C:簽訂估價委托臺同之日D:估價人員與委托人商定的某日正確答案:(單項選擇題)2:有一宗房地產(chǎn)總價為100萬元，綜合資本化率為7％，土地資本化率為6％，建筑物資本化率為8％，那么該宗房地產(chǎn)的土地價格為〔〕萬元〔收益可視為無限年〕。A:30B:40C:50D:60正確答案:(單項選擇題)3:某開發(fā)商在開發(fā)某別墅區(qū)時，為增加利潤提高了建筑密度和容積率，但結果反而使其別墅的價格下降，這是因為()。A:市場不景氣B:該別墅區(qū)的環(huán)境條件變差C:該別墅區(qū)的單位開發(fā)本錢降低D:開發(fā)商獲得滿意的利潤即可正確答案:(單項選擇題)4:運用市場比較法估價時，選取的〔〕應與估價對象具有類似性。A:比較實例B:交易日期C:交易狀況D:成交價格正確答案:(單項選擇題)5:在使用假設開發(fā)法評估在建工程價值時，利用直接本錢利潤率估算開發(fā)利潤的公式為開發(fā)利潤=()×直接本錢利潤率。A:后續(xù)開發(fā)本錢+管理費用B:后續(xù)開發(fā)本錢+管理費用+銷售費用C:待開發(fā)房地產(chǎn)價值+后續(xù)開發(fā)本錢D:待開發(fā)房地產(chǎn)價值+后續(xù)開發(fā)本錢+取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費正確答案:(單項選擇題)6:某商業(yè)房地產(chǎn)，在取得40年土地使用權的當年開始建造，建造期3年，建筑物經(jīng)濟壽命60年，那么該商業(yè)房地產(chǎn)的折舊年限是〔〕年。A:37B:40C:60D:63正確答案:(單項選擇題)7:某夫妻共有一套本錢價購置的房改房，現(xiàn)因離婚進行財產(chǎn)分割的需要而委托房地產(chǎn)估價機構評估該套房改房的價格，那么較合理的估價結果是()。A:現(xiàn)時該房改房上市交易的正常價格扣除受讓方應繳納的土地使用權出讓金B(yǎng):現(xiàn)時該房改房上市交易的正常價格C:現(xiàn)時該房屋的房改本錢價D:當時該房屋的房改本錢價正確答案:(單項選擇題)8:假設標準宗地的臨街深度為10m，按照四三二一法那么計算臨街深度為15m的宗地價格，其平均深度價格修正率為〔〕。A:78％B:85％C:117％D:150％正確答案:(單項選擇題)9:某房屋被火災燒損，現(xiàn)需評估其損失，此時估價對象狀況應為〔〕。A:被燒損前的狀況B:被燒損后的狀況C:被燒損前與被燒損后的差異狀況D:未來修復或重建后的狀況正確答案:(單項選擇題)10:對于出售的房地產(chǎn)，采用假設開發(fā)法估算開發(fā)完成后