2023年全國(guó)物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》考前預(yù)測(cè)卷（四）含解析

2023年全國(guó)物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》考前密押預(yù)測(cè)卷(四)

含解析

一、單選題

1.下列關(guān)于大數(shù)據(jù)的處理環(huán)節(jié)的說(shuō)法錯(cuò)誤的是()。

A、數(shù)據(jù)收集要針對(duì)各行業(yè)的特點(diǎn)需求，專(zhuān)門(mén)設(shè)計(jì)行業(yè)數(shù)據(jù)收集系統(tǒng)

B、數(shù)據(jù)顯化特大數(shù)據(jù)的分析結(jié)果還原為具體的行業(yè)問(wèn)題

C、在產(chǎn)業(yè)應(yīng)用環(huán)節(jié)中，大數(shù)據(jù)真正開(kāi)始幫助管理實(shí)踐

D、數(shù)據(jù)收集之后，緊接著進(jìn)行數(shù)據(jù)的存儲(chǔ)及管理

答案：D

解析：按照信息處理過(guò)程，大數(shù)據(jù)可以分為：①數(shù)據(jù)采集。專(zhuān)業(yè)的數(shù)據(jù)收集公司

針對(duì)各行業(yè)的特定需求，專(zhuān)門(mén)設(shè)計(jì)行業(yè)數(shù)據(jù)收集系統(tǒng)。②數(shù)據(jù)清理。當(dāng)大量龐雜

無(wú)序的數(shù)據(jù)收集之后，特有用的數(shù)據(jù)篩選出來(lái)，完成數(shù)據(jù)的清理工作并傳遞到下

一環(huán)節(jié)，也會(huì)有專(zhuān)業(yè)公司專(zhuān)注于數(shù)據(jù)清理工作。③數(shù)據(jù)存儲(chǔ)及管理。數(shù)據(jù)的存儲(chǔ)、

管理是數(shù)據(jù)處理的兩個(gè)細(xì)分環(huán)節(jié)。這兩個(gè)細(xì)分環(huán)節(jié)之間的關(guān)系極為緊密。④數(shù)據(jù)

分析。⑤數(shù)據(jù)顯化。將大數(shù)據(jù)的分析結(jié)果還原為具體的行業(yè)問(wèn)題。⑥產(chǎn)業(yè)應(yīng)用。

這一環(huán)節(jié)中，大數(shù)據(jù)真正開(kāi)始幫助管理實(shí)踐。通過(guò)對(duì)數(shù)據(jù)的分析和具象化，特大

數(shù)據(jù)能夠推導(dǎo)出的結(jié)論量化計(jì)算，同時(shí)應(yīng)用到行業(yè)中去。

2.在對(duì)小業(yè)主、承租商進(jìn)行管理時(shí)，經(jīng)營(yíng)者是承租商的商業(yè)物業(yè)類(lèi)型是()

A、分散使用權(quán)型

B、分散產(chǎn)權(quán)型

C'統(tǒng)一使用權(quán)型

D、統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)型

答案：D

解析：對(duì)小業(yè)主、承租商的管理。統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)型的商業(yè)物業(yè)，其經(jīng)營(yíng)者一般情況下

都是承租商，有的還可以再轉(zhuǎn)租。租賃合同中寫(xiě)進(jìn)相應(yīng)的管理?xiàng)l款，對(duì)承租商的

經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行規(guī)范管理，也可以商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公約的形式對(duì)他們進(jìn)行管理引

導(dǎo)。

3.可以把商業(yè)物業(yè)的管理目標(biāo)概括為“六個(gè)統(tǒng)一”和“一個(gè)指導(dǎo)”。一個(gè)指導(dǎo)即

Oo

Ax店面的指導(dǎo)

B、權(quán)益的指導(dǎo)

C、安全的指導(dǎo)

D、價(jià)格與質(zhì)量的指導(dǎo)

答案：B

解析：根據(jù)商業(yè)物業(yè)管理的基本共性，可以把對(duì)商業(yè)物業(yè)的管理目標(biāo)概括為“六

個(gè)統(tǒng)一”和“一個(gè)指導(dǎo)”。其中，六個(gè)統(tǒng)一包括：①統(tǒng)一的店面管理，②統(tǒng)一的

形象管理，③統(tǒng)一的員工管理；④統(tǒng)一的安全管理，⑤統(tǒng)一的租賃管理，⑥統(tǒng)一

的價(jià)格與質(zhì)量檢查管理。一個(gè)指導(dǎo)即權(quán)益的指導(dǎo)。

4.下列關(guān)于住宅小區(qū)社區(qū)文化建設(shè)說(shuō)法錯(cuò)誤的是()。

A、社區(qū)文化建設(shè)依靠社區(qū)力量，利用社區(qū)資源

B、開(kāi)展社區(qū)文化建設(shè)成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的重要組成部分

C、社區(qū)文化建設(shè)能提高社區(qū)管理水平

D、帶來(lái)了社區(qū)文化建設(shè)資金籌集問(wèn)題

答案：D

解析:社區(qū)文化建設(shè)是指依靠社區(qū)力量，利用社區(qū)資源,促進(jìn)社區(qū)文化健康發(fā)展，

不斷提高社區(qū)成員生活水平和生活質(zhì)量，提高社區(qū)管理水平的過(guò)程。隨著和諧社

會(huì)進(jìn)程的不斷推進(jìn)，營(yíng)造和諧社區(qū)、開(kāi)展社區(qū)文化建設(shè)也逐步成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)

物業(yè)管理服務(wù)的一個(gè)重要組成部分。通過(guò)社區(qū)文化建設(shè)的展開(kāi)，同時(shí)開(kāi)展文化項(xiàng)

目經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，既解決了社區(qū)文化建設(shè)資金籌集問(wèn)題，同時(shí)也拓寬企業(yè)多種經(jīng)營(yíng)范

圍。

5.住宅小區(qū)最基本的功能是()。

A、居住功能

B、生活服務(wù)功能

C、經(jīng)濟(jì)功能

Dv社會(huì)功能

答案:A

解析：居住功能是住宅區(qū)的基本功能，也是最原始的功能，其他功能均可以看作

是居住功能的延伸。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)時(shí)，必須以滿(mǎn)足住宅小區(qū)的基

本功能——居住功能為基礎(chǔ)。

6.下列關(guān)于學(xué)校物業(yè)對(duì)假期活動(dòng)管理的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是()。

A、要事先做好預(yù)案，合理安排服務(wù)人員

B、加強(qiáng)與活動(dòng)主辦方的溝通和協(xié)調(diào)

C、實(shí)行前置設(shè)防

D、全權(quán)交給活動(dòng)主辦方

答案：D

解析：學(xué)校利用假期可以組織各種活動(dòng)，社會(huì)上的各類(lèi)機(jī)構(gòu)也會(huì)利用學(xué)校假期,

借用學(xué)校場(chǎng)地組織活動(dòng)。假期活動(dòng)最應(yīng)關(guān)注的是安全問(wèn)題包括:①防火,②防盜，

③防踩踏事故；④防止迷路。對(duì)此物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)要事先做好預(yù)案，合理安排服務(wù)

人員，加強(qiáng)與活動(dòng)主辦方的溝通和協(xié)調(diào)，實(shí)行前置設(shè)防，防止各類(lèi)安全事故的發(fā)

生。作為經(jīng)營(yíng)內(nèi)容之一，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以集中采購(gòu)假期活動(dòng)所需的物品出售。

這既方便了用戶(hù)，又增加了企業(yè)的利潤(rùn)。

7.對(duì)于一般物業(yè)投資項(xiàng)目，償債備付率應(yīng)該大于。

A、12

B、1.2

C、2

D、0.2

答案：B

解析：償債備付率表示可用于還本付息的費(fèi)金償還借款本息的保障倍數(shù)。對(duì)于一

般物業(yè)投奧項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于1.2

8.服務(wù)量增至邊際成本()邊際收入時(shí)，為企業(yè)獲得最大利潤(rùn)的服務(wù)量。

Av大于

B、等于

C、小于

D、不等于

答案：B

解析：邊際成本是指在定物業(yè)管理服務(wù)量水平下，增加或減少一個(gè)單位服務(wù)量所

｛起成本總額的變動(dòng)數(shù)，用以判斷增減服務(wù)量在經(jīng)濟(jì)上是否合算。微觀(guān)經(jīng)濟(jì)學(xué)理

論認(rèn)為，服務(wù)量增至邊際成本等于邊際收入時(shí),為企業(yè)獲得其最大利潤(rùn)的服務(wù)量。

9.寫(xiě)字樓租金調(diào)整的()策略，比較適用于對(duì)利潤(rùn)期望值不太高的承租人。

A、穩(wěn)定價(jià)格

B、高開(kāi)低走

C、低開(kāi)高走

Dx圖開(kāi)ι?走

答案：A

解析：穩(wěn)定價(jià)格策略一般適用于寫(xiě)字樓市場(chǎng)出租率相對(duì)比較穩(wěn)定、空置率低且運(yùn)

營(yíng)已經(jīng)進(jìn)入成熟穩(wěn)定期時(shí)，出租人可以采取相對(duì)穩(wěn)定的價(jià)格方式。這比較適用于

對(duì)利潤(rùn)期望值不太高的承租人。

10.下列對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本控制的理解，不正確的是()。

A、物業(yè)管理成本控制包括對(duì)目標(biāo)成本本身的控制

B、目標(biāo)成本完成的控制和過(guò)程的監(jiān)督不在物業(yè)管理成本控制范圍之內(nèi)

C、在成本控制的基礎(chǔ)上，著眼于未來(lái)，為今后的成本降低指明方向也是管理成

本控制的工作內(nèi)容

D、物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展成本控制有利于企業(yè)降低成本，提高效率和效益

答案：B

解析：物業(yè)管理成本控制具有三層含義：①對(duì)目標(biāo)成本本身的控制，②對(duì)目標(biāo)成

本完成的控制和過(guò)程的監(jiān)督，③在過(guò)程控制的基礎(chǔ)上，著眼于未來(lái)，為今后成本

的降低指明方向。

11.租賃關(guān)系會(huì)因雙方中一方死亡而自動(dòng)終止的是()。

A、定期租賃

B\意愿租賃

C、私房租賃

D、長(zhǎng)期租賃

答案：B

解析：不定期租賃又稱(chēng)意愿租賃，租賃雙方?jīng)]有約定租期，出租人租給承租人物

業(yè)使用權(quán)的時(shí)間期限不確定，租賃雙方可以隨時(shí)終止租賃關(guān)系，是否延續(xù)依賴(lài)雙

方的意愿。與定期租賃不同的是,意愿租賃關(guān)系在雙方中的一方死去時(shí)自動(dòng)中止。

12.租賃合同的核心是()。

A、租賃用途

B?租金標(biāo)準(zhǔn)

C、租賃期限

D、修繕責(zé)任

答案:B

解析：租賃合同應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)，租金所承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任內(nèi)容，租金的支

付及收取時(shí)間和方式，租賃押金額度及返還條件、方式等約定，承租人拖欠租金

時(shí)出租人收取滯納金的標(biāo)準(zhǔn)、方法，房屋租金調(diào)整的相關(guān)約定等。一般情況下,

在租賃合同期內(nèi)，出租人不得隨意提高租金水平。該部分條款是租賃合同的核心,

是引起租賃糾紛的主要原因，所以要盡量詳細(xì)、全面、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)孛柽M(jìn)。

13.一項(xiàng)成本僅與某方案有關(guān)，當(dāng)該方案被取消時(shí)，此項(xiàng)成本亦可免除。該成本

是指()。

A、估計(jì)成本

B、沉沒(méi)成本

Cx可緩成本

Dx可免成本

答案：D

解析：A項(xiàng)，估計(jì)成本是指在會(huì)計(jì)期間開(kāi)始前，對(duì)所承擔(dān)的實(shí)際物業(yè)管理工作預(yù)

估的成本，目的在于預(yù)測(cè)實(shí)際成本以供定價(jià)參考，B項(xiàng)，沉沒(méi)成本是指因?yàn)檫^(guò)去

決策已發(fā)生，而在目前和未來(lái)無(wú)論實(shí)行何種方案均無(wú)法改變的成本，C項(xiàng)，可緩

成本是指可延緩至以后期間支出，而對(duì)當(dāng)期營(yíng)業(yè)效率無(wú)影響的成本。

14.()是一種最基本、最常用的調(diào)查方法。

A、訪(fǎng)問(wèn)法

B、觀(guān)察法

C、實(shí)驗(yàn)法

D、網(wǎng)絡(luò)調(diào)查法

答案:A

解析：訪(fǎng)問(wèn)法是一種最基本、最常用的調(diào)查方法。實(shí)施這種方法需要科學(xué)地設(shè)計(jì)

調(diào)查表，有效地運(yùn)用訪(fǎng)問(wèn)技巧。

15.某投資者向銀行貸款2000萬(wàn)元，期限為3年，年利率為8%,若該筆貸款的

還款方式為期間按季度單利付息、到期后一次償還本金，則開(kāi)發(fā)商為該筆貸款支

付的利息的總額是()萬(wàn)元。

A、160

Bv240

Cv320

D、480

答案：D

解析：?jiǎn)卫?jì)息是僅按本金計(jì)算利息，利息不再生息，其利息總額與借貸時(shí)間成

正比。單利計(jì)息時(shí)的利息計(jì)算公式為：In=P?n?i；n個(gè)計(jì)息周期后的本利和為：

Fn=P(I+i?n),在本題中,利息總額為：2000*8%*3=480(萬(wàn)元)。

16.運(yùn)用市場(chǎng)法對(duì)物業(yè)進(jìn)行估價(jià)，首先應(yīng)()。

A、擁有大量的交易實(shí)例

B、選取可比實(shí)例

C、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)

D、交易狀況修正

答案：A

解析：運(yùn)用比較法估價(jià)，首先需要擁有大量真實(shí)的交易實(shí)例。只有擁有了大量真

實(shí)的交易實(shí)例，才能把握正常的市場(chǎng)價(jià)格行情，才能據(jù)此評(píng)估出客觀(guān)合理價(jià)格或

價(jià)值。因此，首先應(yīng)盡可能搜集較多且真實(shí)的交易實(shí)例。

17.有店鋪的商業(yè)物業(yè)，從()的角度看具有定的共性。

A、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理

Bv客戶(hù)

C、商業(yè)

D、業(yè)主

答案:A

解析：有店鋪的商業(yè)物業(yè)，從物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的角度看，雖然都具有一定的共性,

但內(nèi)容最豐富、管理要求最高、最具特色的是超市和購(gòu)物中心兩類(lèi)。

18.成本預(yù)算以()為基礎(chǔ)。

A、其他預(yù)算

B、各項(xiàng)定額

C、技術(shù)經(jīng)濟(jì)措施

Dx費(fèi)金使用收益

答案：B

解析：物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定的各項(xiàng)材料物資消耗定額、勞動(dòng)定額'費(fèi)用定額等，是

編制成本預(yù)算的直接依據(jù)。成本預(yù)算必須以各項(xiàng)先進(jìn)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)定額為基礎(chǔ)，因

此，應(yīng)及時(shí)完善和修訂各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)定額。

19.直管公房所有權(quán)人的代表是()。

A、各級(jí)人民政府

Bx各級(jí)人民政府辦公廳(室)

C、房地產(chǎn)行政主管部門(mén)

D、物業(yè)管理行政主管部門(mén)

答案：C

解析：公有房屋的所有權(quán)人是國(guó)家。直管公房一般自各級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主

管部門(mén)管理,房地產(chǎn)行政主管部門(mén)作為直管公房所有權(quán)人的代表,依法行使占有、

使用、收益和處分的權(quán)利。

20.20世紀(jì)60年代，()首次提出生態(tài)建筑的理念。

A、保羅?索勒瑞

B、伊安?麥克合格

C、聯(lián)合國(guó)環(huán)境與發(fā)展大會(huì)

Dv英國(guó)

答案：A

解析：20世紀(jì)60年代，美國(guó)建筑師保羅?索勒瑞首次提出了生態(tài)建筑這一新理

念。1969年，美國(guó)建筑師伊安?麥克哈格出版了《設(shè)計(jì)結(jié)合自然》一書(shū)，這標(biāo)

志著生態(tài)建筑學(xué)的正式誕生。

21.某投資者以400萬(wàn)元購(gòu)進(jìn)一寫(xiě)字樓單元，銀行為其提供了15年期的商業(yè)用房

抵押貸款,抵押貸款價(jià)值比率為60%。該貸款的年利率為9%,按月等額還本付息。

假設(shè)該寫(xiě)字樓物業(yè)每年升值2%,投資者在第6年年初將該物業(yè)轉(zhuǎn)售，則其在轉(zhuǎn)

售收入中需要償還的貸款本金和剩余的物業(yè)權(quán)益價(jià)值依次是()萬(wàn)元。

A、182.16；259.47

B、150.53；249.47

G182.16；217.84

D、192.16；249.47

答案：D

解析：由題意：n1=15*12=180個(gè)月,n2=5*12=60個(gè)月,i=9%/12=0.75%,初始購(gòu)

買(mǎi)價(jià)格=400萬(wàn)元，則具體計(jì)算過(guò)程如下：①初始抵押貸款數(shù)額：P=400*60%=240

(萬(wàn)元)，②投資者月還本付息數(shù)額為：A=P*./[1-(1+i)-n]=240*0.75%/[1-(1

+0.75%)780]=2.2342(萬(wàn)元)，②第6年初寫(xiě)字樓物業(yè)的價(jià)值為:400*(1+2%)

5=441.63(萬(wàn)元)，④第6年初尚未償還的抵押貸款本金數(shù)額為：P=(A∕i)*[1-(1

+i)-n]=(2.2342/0.075%)*[1-(1+0.75%)-(180-60)]=192.16(萬(wàn)元)，⑤投資者轉(zhuǎn)

售物業(yè)時(shí)擁有的物業(yè)權(quán)益價(jià)值為：441.63-192.16=249.47(萬(wàn)元)0

22.物業(yè)服務(wù)企業(yè)有足夠的資質(zhì)和能力時(shí)，應(yīng)采用()。

A、承租商會(huì)全權(quán)委托經(jīng)營(yíng)管理模式

B、大業(yè)主與企業(yè)共同經(jīng)營(yíng)管理模式

C、企業(yè)全權(quán)委托經(jīng)營(yíng)管理模式

D、大業(yè)主全權(quán)委托經(jīng)營(yíng)管理模式

答案：D

解析：如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)有足夠的資質(zhì)和能力，應(yīng)爭(zhēng)取采用大業(yè)主全權(quán)委托經(jīng)營(yíng)

管理模式。這種模式下,物業(yè)服務(wù)企業(yè)全權(quán)負(fù)責(zé)商業(yè)物業(yè)的出租經(jīng)營(yíng)和物業(yè)管理。

具體實(shí)施中，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)會(huì)定期召開(kāi)例會(huì)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)會(huì)定期向大業(yè)

主書(shū)面報(bào)告物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理情況。作為附加，部分主力店和次主力店的代表(或由

全體承租商選舉的代表)也可參加例會(huì)。在這種管理模式下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以

在合同授權(quán)范圍內(nèi)主動(dòng)、全責(zé)地提供物業(yè)服務(wù)，承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，從事法律法規(guī)允

許的各項(xiàng)專(zhuān)業(yè)管理和服務(wù)。

23.需求分析中，需求預(yù)測(cè)具體內(nèi)容不包括()。

A、人口和家庭分析

B、就業(yè)分析

C、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

D、收入分析

答案：C

解析：需求分析包括：①需求預(yù)測(cè)，②分析建設(shè)和運(yùn)營(yíng)中的主要物業(yè)項(xiàng)目，③吸

納率分析；④市場(chǎng)租戶(hù)對(duì)產(chǎn)品功能需求，⑤業(yè)主及租戶(hù)對(duì)物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的需求。

需求預(yù)測(cè)就是詳細(xì)分析物業(yè)所在市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)就業(yè)、人口、家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)、家庭

收入等，預(yù)測(cè)對(duì)擬開(kāi)發(fā)的物業(yè)類(lèi)型的市場(chǎng)需求。具體內(nèi)容包括：就業(yè)分析，人口

和家庭分析，收入分析。

24.某企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)年末數(shù)為600000元，存貨年末數(shù)為312600元，流動(dòng)負(fù)債年

末數(shù)為168150元，則該企業(yè)速動(dòng)比率為()。

A、1.693

B、1.709

C、2.288

Dv3.152

答案：B

解析：速動(dòng)比率是企業(yè)一定時(shí)期的速動(dòng)資產(chǎn)同流動(dòng)負(fù)債的比率。其計(jì)算公式為：

速動(dòng)比率=速動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債*100%,式中：速動(dòng)資產(chǎn)是指扣除存貨后流動(dòng)資產(chǎn)

的數(shù)額，速動(dòng)資產(chǎn)=流動(dòng)資產(chǎn)存貨。題中，該企業(yè)速動(dòng)資產(chǎn)=600000-312600=287

400(元)，所以該企業(yè)速動(dòng)比率=287400/168150=1.709。

25.下列關(guān)于核心產(chǎn)品的說(shuō)法錯(cuò)誤的是()。

A、行業(yè)核心產(chǎn)品是特定行業(yè)為害戶(hù)提供具有獨(dú)特價(jià)值的、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在短時(shí)間內(nèi)

無(wú)法模仿的各種知識(shí)、技能'技術(shù)、管理等要素的有機(jī)結(jié)合

B、當(dāng)前我國(guó)物業(yè)管理的行業(yè)的核心產(chǎn)品定位于秩序維護(hù)、清潔綠化、物業(yè)維護(hù)

等服務(wù)項(xiàng)目

C、核心產(chǎn)品代表行業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力

D、傳統(tǒng)物業(yè)管理與資產(chǎn)管理相結(jié)合而構(gòu)成的核心產(chǎn)品是物業(yè)管理行業(yè)的核心競(jìng)

爭(zhēng)力所在

答案：B

解析：行業(yè)核心產(chǎn)品是指特定行業(yè)為客戶(hù)提供具有獨(dú)特價(jià)值的、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在短時(shí)

間內(nèi)無(wú)法模仿的各種知識(shí)、技能、技術(shù)、管理等要素的有機(jī)結(jié)合。核心產(chǎn)品代表

行業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，個(gè)行業(yè)的核心產(chǎn)品并非決然不變，隨著行業(yè)發(fā)展內(nèi)、外環(huán)境

的變化，行業(yè)的核心產(chǎn)品也需適時(shí)做出調(diào)整和變更。我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的早

期，行業(yè)的核心產(chǎn)品定位于秩序維護(hù)、清潔綠化'物業(yè)維護(hù)等傳統(tǒng)服務(wù)項(xiàng)目。如

今，行業(yè)核心產(chǎn)品不再限于傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，資產(chǎn)管理也逐漸被納入行業(yè)核心

產(chǎn)品范疇。傳統(tǒng)物業(yè)管理與資產(chǎn)管理相結(jié)合而構(gòu)成的核心產(chǎn)品是物業(yè)管理行業(yè)的

核心競(jìng)爭(zhēng)力所在。

26.寫(xiě)字樓物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，就是物業(yè)服務(wù)企業(yè)特寫(xiě)字樓物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中所能

涉及的所有斐源和()都作為可以經(jīng)營(yíng)的資源。

A、有形資產(chǎn)

B、無(wú)形資產(chǎn)

C、生產(chǎn)要素

D、生活資料

答案：C

解析：寫(xiě)字樓物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，就是物業(yè)服務(wù)企業(yè)特寫(xiě)字樓物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中所

能涉及的所有資源和生產(chǎn)要素，包括人、財(cái)、物、品牌及知識(shí)產(chǎn)權(quán)等有形資產(chǎn)和

無(wú)形資產(chǎn)，都作為可以經(jīng)營(yíng)的資源，通過(guò)對(duì)這些資源的綜合運(yùn)營(yíng)利用，獲得相應(yīng)

經(jīng)濟(jì)效益的過(guò)程。

27.下列有關(guān)繪制現(xiàn)金流量圖的基本規(guī)則的表述，不正確的是Oo

A、橫軸為時(shí)間軸，橫坐標(biāo)軸上“0”點(diǎn)通常表示當(dāng)前時(shí)點(diǎn)

B、時(shí)點(diǎn)“1”表示第1個(gè)計(jì)息周期的期末，同時(shí)又是第2個(gè)計(jì)息周期的開(kāi)始

C、加果現(xiàn)金流發(fā)生在計(jì)息周期的期中而不是期初或期末，計(jì)算時(shí)通常采用期初

慣例法

D、某一計(jì)息周期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，是指該時(shí)段內(nèi)現(xiàn)金流量的代數(shù)和

答案:C

解析：C項(xiàng)，如果現(xiàn)金流入或流出不是發(fā)生在計(jì)息周期的期初或期末，而是發(fā)生

在計(jì)息周期的期間，為了簡(jiǎn)化計(jì)算，公認(rèn)的習(xí)慣方法是將其代數(shù)和看成是在計(jì)算

周期發(fā)生，稱(chēng)為期末慣例法。

28.在現(xiàn)代購(gòu)物中心(ShoPPingCenter)出現(xiàn)前，傳統(tǒng)的零售商業(yè)區(qū)域主要位于()。

A、城市中心商業(yè)區(qū)

B、通往城鎮(zhèn)的主要道路兩側(cè)

C、城郊結(jié)合部

D、沒(méi)有固定模式

答案：A

解析：傳統(tǒng)的零售商業(yè)區(qū)域主要坐落在市中心的城市中心商業(yè)區(qū)，但隨著城市道

路交通設(shè)施、交通工具的發(fā)展和郊區(qū)人口的快速增長(zhǎng)，位于城市郊區(qū)和城郊接合

部的大型零售商業(yè)設(shè)施不斷涌現(xiàn)，使傳統(tǒng)中心商業(yè)區(qū)的客流得以分散。

29.關(guān)于資金的時(shí)間價(jià)值，下列論述中不正確的是()。

A、同樣數(shù)額的資金在不同時(shí)點(diǎn)上的價(jià)值差別稱(chēng)為資金的時(shí)間價(jià)值

B、從投資者的角度來(lái)看，資金的增值特性使其具有時(shí)間價(jià)值

C、從消費(fèi)者的角度來(lái)看，資金的時(shí)間價(jià)值體現(xiàn)為放棄即期消費(fèi)的損失所應(yīng)得到

的補(bǔ)償

D、資金時(shí)間價(jià)值的大小，取決于通貨膨脹率的大小

答案：D

解析：D項(xiàng)，資金時(shí)間價(jià)值的大小，取決于多方面的因素。從投資的角度來(lái)看主

要有：①投資利潤(rùn)率，即單位資金投資所能取得的利潤(rùn)，②通貨膨脹率，即對(duì)因

貨幣貶值造成的損失所應(yīng)得到的補(bǔ)償，③風(fēng)險(xiǎn)因素，即對(duì)因風(fēng)險(xiǎn)可能帶來(lái)的損失

所應(yīng)獲得的補(bǔ)償。投資分析中，資金的時(shí)間價(jià)值用利息(資金的增值量)來(lái)體現(xiàn)。

單位時(shí)間(一個(gè)計(jì)息周期)內(nèi)，利息與本金的比例即為利率，一般以百分?jǐn)?shù)表示。

利率也是資金時(shí)間價(jià)值的標(biāo)志。

30.房地產(chǎn)市場(chǎng)分析首先要就影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的()進(jìn)行分析。

Ax宏觀(guān)因素

B、供求關(guān)系

C、相關(guān)因素

D、微觀(guān)因素

答案：A

解析：就影響物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理市場(chǎng)的宏觀(guān)因素的分析，首先要考慮國(guó)家和地方的經(jīng)

濟(jì)特性，以確定區(qū)域整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)是處在上升階段還是處在衰退階段。

31.按照()，可將云計(jì)算分為公有云、私有云和混合云。

Av云的歸屬

B、服務(wù)的層次

G云的范圍

D、計(jì)算形式

答案：A

解析：對(duì)于云計(jì)算的分類(lèi)，目前比較統(tǒng)一的方式是從以下兩個(gè)方面進(jìn)行劃分：①

按服務(wù)的層次，可分為IaaS（基礎(chǔ)架構(gòu)即服務(wù)）、PaaS（平臺(tái)即服務(wù)）`SaaS（軟

件即服務(wù)）。②按云的歸屬，主要分為公有云、私有云和混合云。

32.關(guān)于物業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的準(zhǔn)備金，下列表述不正確的是（）。

A、準(zhǔn)備金又稱(chēng)大修理基金

B、用于物業(yè)的日常維修和更新改造

C、如果準(zhǔn)備金來(lái)自物業(yè)收益，應(yīng)從物業(yè)現(xiàn)金流中扣除

D、準(zhǔn)備金是業(yè)主或其委托的物業(yè)管理公司定期存入的用于支付未來(lái)費(fèi)用的資金

答案：B

解析：準(zhǔn)備金又稱(chēng)大修理基金，是業(yè)主或其委托的物業(yè)管理公司定期存入的用于

支付未來(lái)費(fèi)用的資金。如果這部分斐金來(lái)自物業(yè)的收益，就應(yīng)該從物業(yè)現(xiàn)金流中

扣除。準(zhǔn)備金通常用于支付物業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的斐本性支出，包括房屋及設(shè)備、設(shè)

施的大修理更新。

33.總資產(chǎn)報(bào)酬率指標(biāo)的計(jì)算公式為（）。

A、利息總額/斐產(chǎn)總額*100%

B、稅前利息/平均資產(chǎn)總額*100%

C、息稅前利潤(rùn)總額/平均資產(chǎn)總額*100%

D、稅后利潤(rùn)/正均資產(chǎn)總額*100%

答案：C

解析：總資產(chǎn)報(bào)酬率是指企業(yè)定時(shí)期內(nèi)獲得的報(bào)酬總額與平均資產(chǎn)總額的比率。

總資產(chǎn)報(bào)酬率的計(jì)算公式為：總資產(chǎn)報(bào)酬率=（利潤(rùn)總額+利息支出）/平均資產(chǎn)

總額*100%

34.在物業(yè)管理的市場(chǎng)調(diào)查中，（）是企業(yè)有效開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的基本前提。

A、市場(chǎng)需求調(diào)查

B、市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查

C、消費(fèi)者行為調(diào)查

D、市場(chǎng)供給與警長(zhǎng)調(diào)查

答案：B

解析：市場(chǎng)環(huán)境是指經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所處的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中企業(yè)不可控制的因素，包括

宏觀(guān)環(huán)境和微觀(guān)環(huán)境。市場(chǎng)環(huán)境的變化對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)既可以帶來(lái)機(jī)會(huì)，又可

以帶來(lái)挑戰(zhàn)。所以對(duì)企業(yè)市場(chǎng)環(huán)境的調(diào)查研究，是企業(yè)有效開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的基本

前提。

35.關(guān)于公寓、別墅特約服務(wù)定價(jià)，下列說(shuō)法錯(cuò)誤的是（）。

A、特約服務(wù)定價(jià)要充分考慮企業(yè)成本、利潤(rùn)和市場(chǎng)價(jià)格等多方面因素

B、定價(jià)應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)格

C、特約服務(wù)定價(jià)不能高于市場(chǎng)價(jià)格

D、特約服務(wù)定價(jià)可以略高于市場(chǎng)價(jià)格

答案：C

解析：特約服務(wù)定價(jià)要充分考慮企業(yè)成本、利潤(rùn)和市場(chǎng)價(jià)格等多方面因素。企業(yè)

成本要進(jìn)行全成本核算，尤其是管理成本的核算。利潤(rùn)率的設(shè)定可以結(jié)合問(wèn)卷調(diào)

查分析客戶(hù)的承受能力，確定區(qū)間范圍。定價(jià)還要結(jié)合此項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)格，物業(yè)

服務(wù)企業(yè)在社區(qū)內(nèi)提供的服務(wù)相對(duì)于市場(chǎng)服務(wù)具有便捷和可追溯的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)由

于社區(qū)內(nèi)需求量相對(duì)有限導(dǎo)孔服務(wù)成本增加，定價(jià)可以略高于市場(chǎng)價(jià)，尤其是些

需求量較少、作業(yè)難度大的項(xiàng)目，定價(jià)會(huì)明顯高于市場(chǎng)價(jià)。

36.在寫(xiě)字樓市場(chǎng)比較理想的情況下，寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金和基礎(chǔ)租金之間的關(guān)系一

般是()。

A、市場(chǎng)租金高于基礎(chǔ)租金

B、市場(chǎng)租金低于基礎(chǔ)租金

C、市場(chǎng)租金等于基礎(chǔ)租金

D、市場(chǎng)租金和基礎(chǔ)租金無(wú)法比較

答案：A

解析：寫(xiě)字樓租金確定應(yīng)考慮的因素：①計(jì)算可出租或可使用面積。準(zhǔn)確地測(cè)量

面積非常重要，它關(guān)系到能否確保寫(xiě)字樓的租金收入和寫(xiě)字樓市場(chǎng)價(jià)的最大化,

②寫(xiě)字樓單元租賃的租金差異，③寫(xiě)字樓租賃單元的面積規(guī)劃；④寫(xiě)字樓租賃單

元的室內(nèi)裝修，⑤寫(xiě)字樓的市場(chǎng)租金一般高于基礎(chǔ)租金。

37.物業(yè)服務(wù)企業(yè)與工程承包商在整合同時(shí)可以明確規(guī)定，在建造過(guò)程中發(fā)生的

自然或人為的災(zāi)害所導(dǎo)致的損失，均由承包商承擔(dān)，這種風(fēng)險(xiǎn)控制方法是()。

A、轉(zhuǎn)移

Bv回避

Cx預(yù)防

D、調(diào)整

答案:A

解析：轉(zhuǎn)移指?jìng)€(gè)人或團(tuán)體通過(guò)定的方式將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移結(jié)其他個(gè)人或團(tuán)體。轉(zhuǎn)移的形

式主要有兩種：①以保險(xiǎn)形式轉(zhuǎn)移，即通過(guò)購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)，將承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)部分或全部

地轉(zhuǎn)移給承保方。②非保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，即通過(guò)合同方式將某些風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任轉(zhuǎn)移給對(duì)方。

例如物業(yè)服務(wù)企業(yè)與工程承包商在簽合同時(shí)可以明確規(guī)定，在建造過(guò)程中發(fā)生的

自然或人為的災(zāi)害所導(dǎo)致的損失，均由承包商承擔(dān)。

38.會(huì)所()經(jīng)營(yíng)模式可以保證會(huì)所最大限度地得到使用，減少經(jīng)營(yíng)虧損。

A、獨(dú)立式經(jīng)營(yíng)

B、雙向經(jīng)營(yíng)

C、橫向聯(lián)合經(jīng)營(yíng)

D、引入社會(huì)設(shè)施共同經(jīng)營(yíng)

答案：C

解析：橫向聯(lián)合經(jīng)營(yíng)多出現(xiàn)于多個(gè)房地產(chǎn)公司共同開(kāi)發(fā)的小區(qū)中。其優(yōu)點(diǎn)在于可

以保證會(huì)所最大限度地得到使用，減少經(jīng)營(yíng)虧損。應(yīng)由一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行統(tǒng)

一管理，避免多重管理、多重標(biāo)準(zhǔn)帶來(lái)的糾紛。

39.反映物業(yè)服務(wù)企業(yè)在某一特定日期的財(cái)務(wù)狀況的會(huì)計(jì)報(bào)表是()。

A、資產(chǎn)負(fù)情表

B、利潤(rùn)表

C、損益表

D、現(xiàn)金流量表

答案：A

解析：會(huì)計(jì)報(bào)表主表包括資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表。資產(chǎn)負(fù)情表是指反

映企業(yè)在某一特定日期的財(cái)務(wù)狀況的會(huì)計(jì)報(bào)表。利潤(rùn)表又稱(chēng)損益表，是反映企業(yè)

在一定會(huì)計(jì)期間經(jīng)營(yíng)成果的會(huì)計(jì)報(bào)表現(xiàn)金流量表是反映企業(yè)在一定會(huì)計(jì)期間內(nèi)

的現(xiàn)金和現(xiàn)金等價(jià)物流入和流出的會(huì)計(jì)報(bào)表。

40.在不同檔次的寫(xiě)字樓里，客戶(hù)群體構(gòu)成的差異性不包括()。

A、收入狀況不同

B、工作內(nèi)容不同

C、工作時(shí)間不同

D、周邊工作、生活環(huán)境的不同

答案：C

解析：寫(xiě)字樓經(jīng)營(yíng)的內(nèi)容既要有全面性又具有針對(duì)性。在不同檔次的寫(xiě)字樓里，

客戶(hù)群體構(gòu)成的差異性很大，如：①收入狀況不同，形成不同消費(fèi)水平的客戶(hù)群

體，②工作內(nèi)容不同，形成不同專(zhuān)業(yè)服務(wù)需求的客戶(hù)群體，③周邊工作、生活環(huán)

境的不同，形成不同生活服務(wù)需求的客戶(hù)群體等。從而形成了客戶(hù)群體服務(wù)需求

的多樣性。寫(xiě)字樓經(jīng)營(yíng)服務(wù)的項(xiàng)目就是要滿(mǎn)足不同消費(fèi)水平'不同消費(fèi)內(nèi)容客戶(hù)

群體需求的多樣性。

41.房地產(chǎn)估價(jià)的基本方法中，()是指先分別求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新

購(gòu)建價(jià)格和折舊，然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊，以求取估價(jià)對(duì)象客觀(guān)合理價(jià)格

或價(jià)值。

Ax成本法

B、比較法

C、估價(jià)法

D、折舊法

答案：A

解析：房地產(chǎn)估價(jià)基本方法包括：①比較法，②成本法；③收益法。成本法是先

分別求取估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的重置成本或重建成本和折舊，然后將重新購(gòu)建

價(jià)格減去折舊，以求取估價(jià)對(duì)象客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

42.在物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中，()是開(kāi)展各種經(jīng)營(yíng)所必不可少的重要條件。

A、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資源

B、管理技術(shù)資源

C、信息類(lèi)資源

D、社會(huì)關(guān)系類(lèi)資源

答案：A

解析：寫(xiě)字樓物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的資源較豐富，主要以商務(wù)辦公客戶(hù)群體為主，具有

一定的特性。一般有以下幾個(gè)方面：①物業(yè)服務(wù)企業(yè)斐源，②管理技術(shù)斐源，②

信息類(lèi)資源；④品牌資源，⑤社會(huì)關(guān)系類(lèi)資源。在物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中，物業(yè)服

務(wù)企業(yè)資源是開(kāi)展各種經(jīng)營(yíng)所必不可少的重要條件。

43.按照與決策的關(guān)系，可將物業(yè)管理成本分為()

A、營(yíng)業(yè)成本、期間費(fèi)用或經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用

Bx固定成本'變動(dòng)成本和半固定伙伴變動(dòng)成本

C、目標(biāo)成本'定額成本、計(jì)劃成本、時(shí)間成本

D、邊際成本、差異成本、機(jī)會(huì)成本、估計(jì)成本、沉沒(méi)成本、可緩成本、可免成

本'附加價(jià)值成本

答案：D

解析：按照與決策的關(guān)系，可將物業(yè)管理成本分為：①邊際成本，②差異成本,

③機(jī)會(huì)成本；④估計(jì)成本，⑤沉沒(méi)成本，⑥可緩成本；⑦可免成本；⑧附加價(jià)值

成本。

44.要求調(diào)查人員有較扎實(shí)的理論知識(shí)、較深的專(zhuān)業(yè)技能的調(diào)查方法是()。

A、訪(fǎng)問(wèn)法

B、實(shí)驗(yàn)法

C、文案調(diào)查法

Dx網(wǎng)絡(luò)調(diào)查法

答案：C

解析：文案調(diào)查法的缺點(diǎn)之一是：文案調(diào)查要求調(diào)查人員有較扎實(shí)的理論知識(shí)、

較深的專(zhuān)業(yè)技能，否則在工作中將力不從心。

45.對(duì)會(huì)所日常管理的說(shuō)法不正確的是()。

A、確保來(lái)會(huì)的會(huì)員能高高興興來(lái)，痛痛快快玩，愉愉快快走，是會(huì)所經(jīng)營(yíng)的核

心

B、為保證會(huì)所的衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn),經(jīng)營(yíng)管理方要制定并定期公布會(huì)所衛(wèi)生方面的要求，

并制定外帶食品飲料、吸煙`寵物等方面的管理規(guī)定

C、對(duì)于會(huì)所的財(cái)務(wù)管理要做到事后收費(fèi)、持卡消費(fèi)、打折促銷(xiāo)等政策保持連續(xù)

性

D、對(duì)于施行會(huì)員制的會(huì)所，要注意會(huì)員信息安全

答案：C

解析：會(huì)所的財(cái)務(wù)管理應(yīng)是預(yù)先收費(fèi)、持卡消費(fèi)'打折促銷(xiāo)等政策保持連續(xù)性,

而不是事后付費(fèi)。

46.隨著商業(yè)模式的變化()成為各類(lèi)商業(yè)機(jī)構(gòu)構(gòu)相追逐的熱點(diǎn)。

A、業(yè)主

Bv社區(qū)

Cx資源

D、利潤(rùn)

答案：B

解析：隨著商業(yè)模式的變化，社區(qū)成立各類(lèi)商業(yè)機(jī)構(gòu)競(jìng)相追逐的熱點(diǎn)。物業(yè)服務(wù)

企業(yè)應(yīng)充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，拓展社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。

47.某企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入780000元，流動(dòng)資產(chǎn)期初余額為520100元，期末余額

為529150元，則該企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為()。

A、1.673

Bv1.681

C、1.487

D、1.642

答案:C

解析：平均流動(dòng)資產(chǎn)總額是指企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)總額的年初數(shù)與年末數(shù)的算術(shù)平均值。

本題中，平均流動(dòng)資產(chǎn)總額=(520100+529150)/2=524625(元)，則該企業(yè)的流

動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為：流動(dòng)斐產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=主營(yíng)業(yè)務(wù)收入凈額/平均流動(dòng)資產(chǎn)總額*100%

=780000/524625=1.487。

48.不考慮以往的預(yù)算項(xiàng)目和預(yù)算數(shù)額，主要以預(yù)算期(比如下一年度)的需要'

企業(yè)預(yù)測(cè)目標(biāo)為依據(jù)設(shè)定預(yù)算項(xiàng)目構(gòu)成和預(yù)算水平是()。

A、固定預(yù)算法

B、彈性預(yù)算法

C、零基預(yù)算法

D、概率預(yù)算法

答案：C

解析：零基預(yù)算法在編制預(yù)算時(shí)，不考慮以往的預(yù)算項(xiàng)目和預(yù)算數(shù)額，主要以預(yù)

算期(比如下一年度)的需要、企業(yè)預(yù)測(cè)目標(biāo)為依據(jù)設(shè)定預(yù)算項(xiàng)目構(gòu)成和預(yù)算水

平。零基預(yù)算法的編制工作量較大，但優(yōu)點(diǎn)是不受過(guò)去因素的影響。在企業(yè)開(kāi)拓

新項(xiàng)目或組織結(jié)構(gòu)發(fā)生重大變化時(shí)，可能就需要采用零基預(yù)算法編制新的預(yù)算。

49.投資商成功開(kāi)發(fā)零售商業(yè)項(xiàng)目后，對(duì)項(xiàng)目的處置方式不包括的是()。

A、完全擁有產(chǎn)權(quán)，仍維護(hù)大股東身份

B、特大部分產(chǎn)權(quán)出售，轉(zhuǎn)變?yōu)樾」蓶|

C、全部出售套現(xiàn)

D、以較小面積進(jìn)行招租、承諾給予固定回報(bào)

答案：D

解析：投資商成功開(kāi)發(fā)零售商業(yè)項(xiàng)目后，對(duì)項(xiàng)目的處置方式一般有三種，包括:

①完全擁有產(chǎn)權(quán)，或直接出售一小部分產(chǎn)權(quán)，自己仍維持大股東的身份，②特大

部分產(chǎn)權(quán)出售，成為小股東，③全部出售套現(xiàn)。

50.下列寫(xiě)字樓物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目選擇的說(shuō)法不正確的是()。

A、客戶(hù)服務(wù)需求的項(xiàng)目是物業(yè)經(jīng)營(yíng)首先應(yīng)該考慮的內(nèi)容

B、在地理位置較偏遠(yuǎn)的單純性寫(xiě)字樓里，宜開(kāi)辦經(jīng)營(yíng)性商務(wù)服務(wù)中心

C、對(duì)月收入水平5000元以上的客戶(hù)群體，午餐最好提供相對(duì)便宜的盒飯

D、在地理位置優(yōu)越的綜合型寫(xiě)字樓里，可以實(shí)施服務(wù)式辦公模式

答案：C

解析：寫(xiě)字樓客戶(hù)群體的收入狀況、購(gòu)買(mǎi)能力、工作性質(zhì)、文化層次、興趣趨向

等特征，是決定經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目選擇的因素之一。例如：餐飲經(jīng)營(yíng)時(shí)，對(duì)月收入水平2

500?3500元之間的客戶(hù)群體，午餐最好提供相對(duì)便宜的盒飯，對(duì)月收入水平5

000元以上的客戶(hù)群體，午餐最好在餐廳零點(diǎn)或自選，或提供檔次較高的盒飯等。

51.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理市場(chǎng)細(xì)分的依據(jù)主要有()。

A、消費(fèi)者心理

B、最終用戶(hù)和客戶(hù)規(guī)模

C、消費(fèi)者行為

D、消費(fèi)者自我個(gè)性

答案：B

解析：物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理市場(chǎng)的客戶(hù)是擁有物業(yè)的業(yè)主和租戶(hù)，這類(lèi)業(yè)主和租戶(hù)使用

物業(yè)的目的并不在于消費(fèi)，而在于獲取利潤(rùn)。因此這個(gè)市場(chǎng)的細(xì)分，還有不同于

一般消費(fèi)者市場(chǎng)細(xì)分的依據(jù)。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理市場(chǎng)細(xì)分的依據(jù)主要有最終用戶(hù)和客

戶(hù)規(guī)模。

52.下列對(duì)于成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格和理論價(jià)格的說(shuō)法正確的是()。

A、市場(chǎng)價(jià)格是短期均衡價(jià)格，理論價(jià)格是長(zhǎng)期均衡價(jià)格

B、成交價(jià)格可分為正常成交價(jià)格和非正常成交價(jià)格

C、實(shí)際的成交價(jià)格即市場(chǎng)價(jià)格

D、成交價(jià)格可以按照交易方式的不同來(lái)劃分

答案:A

解析：A項(xiàng)，市場(chǎng)價(jià)格和理論價(jià)格相比，市場(chǎng)價(jià)格是短期均衡價(jià)格，理論價(jià)格是

長(zhǎng)期均衡價(jià)格。

53.關(guān)于普通高等院校物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的特點(diǎn)，下列說(shuō)法錯(cuò)誤的是()。

A、高等院校一般校區(qū)規(guī)模較大，建筑物多。從產(chǎn)權(quán)角度看，都同屬學(xué)校

B、在高校從事物業(yè)服務(wù)與經(jīng)營(yíng)管理，企業(yè)一定要注意與校內(nèi)各職能部門(mén)的配合

C、不同使用功能的校內(nèi)物業(yè)所采職的物業(yè)管理模式大致相同，但其經(jīng)營(yíng)管理服

務(wù)要求不同

D、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)利用相對(duì)集中的假期，對(duì)房屋建筑、各類(lèi)設(shè)備實(shí)施尤其是地

下管險(xiǎn)等，配合校方做一次全面系統(tǒng)的檢測(cè)、修繕

答案：C

解析：C項(xiàng)，不同使用功能的校內(nèi)物業(yè)管理模式是不同的，其經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)要求

也不同。

54.下列關(guān)于公寓、別墅的說(shuō)法錯(cuò)誤的是()。

A、別墅一般是指帶有庭院的'二至三層的獨(dú)立居室和住宅

B、公寓的土地使用年限可能只有40年

C、公寓一般選址在郊外，遠(yuǎn)離市區(qū)

D、公寓的建設(shè)原則是“統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開(kāi)發(fā)”

答案：C

解析：一般公寓建設(shè)選址在市中心商業(yè)繁華地段，主要入住對(duì)象為商務(wù)人士或家

庭。各類(lèi)大型園區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)一般都有公寓配套,滿(mǎn)足入園企業(yè)員工的居住需求，

別墅一般選址在風(fēng)景優(yōu)美的郊外，遠(yuǎn)離市區(qū)，公共交通相對(duì)不夠便利。

55.拍賣(mài)前確定的拍賣(mài)標(biāo)的可售的最低價(jià)格稱(chēng)為()。

A、保留價(jià)

B、起拍價(jià)

C、應(yīng)價(jià)

Dx成交價(jià)

答案:A

解析：保留價(jià)又稱(chēng)拍賣(mài)底價(jià)，是在拍賣(mài)前確定的拍賣(mài)標(biāo)的可售的最低價(jià)格。

56.社區(qū)廣告經(jīng)營(yíng)是住宅小區(qū)普遍開(kāi)展的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)之一，此項(xiàng)業(yè)務(wù)開(kāi)展的前提是

Oo

A、征得全體業(yè)主同意

B、征得2/3業(yè)主同意

C、物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定

Dx征得1/2業(yè)主同意

答案:A

解析：社區(qū)廣告經(jīng)營(yíng)是住宅小區(qū)普遍開(kāi)展的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)之一，也是住宅小區(qū)資源經(jīng)

營(yíng)的主要收入之一。社區(qū)廣告經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的開(kāi)展往往是以共用部位和共用設(shè)施為基

礎(chǔ)，這些資源屬于業(yè)主共有，產(chǎn)生的純收益也屬于業(yè)主共有。此項(xiàng)業(yè)務(wù)的開(kāi)展前

提，必須是征得全體業(yè)主同意，同時(shí)明確收益歸屬或分配，在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，要單

獨(dú)列支收入和成本，定期公開(kāi)賬目。

57.內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的()貸款利率。

Av最小

Bx最低

Cx最r?

Dv平均

答案：C

解析：內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投費(fèi)所能支付的最高貸款利率。如果貸款利率高于

內(nèi)部收益率，項(xiàng)目投資就會(huì)面臨虧損。因此所求出的內(nèi)部收益率是可以接受貸款

的最高利率。

58.下列對(duì)公寓、別墅的班車(chē)服務(wù)說(shuō)法錯(cuò)誤的是()。

A、班車(chē)路線(xiàn)設(shè)計(jì)應(yīng)考慮便捷性、安全性和時(shí)效性

B、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以與大型汽車(chē)租賃公司聯(lián)營(yíng)的方式經(jīng)營(yíng)班車(chē)服務(wù)

C、物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)租用車(chē)輛自營(yíng)的方式經(jīng)營(yíng)班車(chē)服務(wù)

D、班車(chē)可以接載非社區(qū)客戶(hù)

答案：D

解析:班車(chē)服務(wù)應(yīng)符合驗(yàn)證原則，司機(jī)要準(zhǔn)確核對(duì)乘車(chē)證,杜絕非社區(qū)客戶(hù)上車(chē)，

以免意外發(fā)生是承擔(dān)不必要的責(zé)任。

59.通常用來(lái)表示物業(yè)的從“外”到“內(nèi)”一“進(jìn)”的方便程度的術(shù)語(yǔ)是()。

Ax便捷性

Bx方便程度

Cv可及性

Dx可通達(dá)性

答案：C

解析：可及性與便捷性的含義基本相同。但通常用“可及性”表達(dá)由“外”到“內(nèi)”

“進(jìn)”的方便程度，用“便捷性”表達(dá)由“內(nèi)”到“外”“出”的方便

程度。

60.在物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中，()是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的根本目的。

A、提升信譽(yù)

B、優(yōu)化服務(wù)

Cx樹(shù)立品牌

D、獲取利潤(rùn)

答案：D

解析：在物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中，獲取利潤(rùn)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的根本目的。物業(yè)服務(wù)

企業(yè)追求利潤(rùn)的形式、手段不盡相同，但最終是為了產(chǎn)生效益。利潤(rùn)保障物業(yè)經(jīng)

營(yíng)管理發(fā)展的必需條件。

多選題

1.一般來(lái)說(shuō)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)管理總體目標(biāo)的提法有()。

A、籌資管理目標(biāo)

B、投資管理目標(biāo)

C、利潤(rùn)最大化

D、每股收益或權(quán)益資本凈利率

E、股東財(cái)富最大化或股價(jià)最大化

答案：CDE

解析:從衡量營(yíng)利的角度，財(cái)務(wù)管理目標(biāo)可以從三個(gè)方面來(lái)計(jì)量:①利潤(rùn)最大化；

②每股收益最大化；③股東財(cái)富最大化。

2.綠色建筑的設(shè)計(jì)理念包括()。

A、保護(hù)環(huán)境

B、節(jié)約能源

C、節(jié)約資源

D、回歸自然

E、環(huán)保型建材

答案：BCDE

解析：綠色建筑的設(shè)計(jì)理念包括：①節(jié)約能源與節(jié)約資源，②回歸自然，②環(huán)保

型建材。

3.房地產(chǎn)投資分析的目的，是考察房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的()。

A、競(jìng)爭(zhēng)能力

B、發(fā)展能力

C、盈利能力

D、清償能力

E、抵御風(fēng)險(xiǎn)能力

答案：CD

解析：對(duì)于一個(gè)物業(yè)投資項(xiàng)目，投資分析的目的一般是該項(xiàng)目的盈利能力和清償

能力。其中，盈利能力指標(biāo)包括靜態(tài)指標(biāo)和動(dòng)態(tài)指標(biāo)；清償能力指標(biāo)包括借款償

還期、償債備付率'資產(chǎn)負(fù)債率。

4.下列各項(xiàng)屬于委托管理模式特點(diǎn)的有()。

A、業(yè)主不負(fù)責(zé)物業(yè)的租賃，不承擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取包租的租金

B、業(yè)主不負(fù)責(zé)物業(yè)租賃，但要承擔(dān)一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

C、物業(yè)服務(wù)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)較大

D、業(yè)主負(fù)責(zé)物業(yè)租賃的所有活動(dòng)，承擔(dān)全部市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，也獲取全部租收入

E、物業(yè)服務(wù)企業(yè)只負(fù)責(zé)物業(yè)管理和服務(wù)，只要沒(méi)有失職行為就不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)

答案：DE

解析：在委托管理模式中，業(yè)主負(fù)責(zé)物業(yè)租賃的所有活動(dòng)，承擔(dān)全部市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),

也獲取全部租金收入。物業(yè)服務(wù)企業(yè)只負(fù)責(zé)物業(yè)管理和服務(wù)，只獲取物業(yè)管理和

服務(wù)費(fèi)用，因此租賃經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所獲得的利潤(rùn)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)關(guān)。只要沒(méi)有失職

行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就不承擔(dān)任何物業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

5.產(chǎn)業(yè)園物業(yè)采用新的節(jié)能技術(shù)與措施包括（）。

A、利用變頻器控制（水泵、風(fēng)機(jī)）電動(dòng)機(jī)的起動(dòng)、運(yùn)行

B、建立集知識(shí)、服務(wù)、管理于一體的信息化網(wǎng)絡(luò)支持系統(tǒng)

C、在供配電設(shè)備上采取電容無(wú)功補(bǔ)償（一般采取集中補(bǔ)償）措施

D、采用時(shí)間控制、聲光控制或紅外線(xiàn)控制開(kāi)關(guān)等技術(shù)手段進(jìn)行照明控制

E、關(guān)注行業(yè)最新發(fā)布的節(jié)能節(jié)電技術(shù)

答案：ACD

解析：采用新的節(jié)能技術(shù)與措施包括：①利用變頻器控制（水泵、風(fēng)機(jī)）電動(dòng)機(jī)

的起動(dòng)、運(yùn)行，達(dá)到改善電動(dòng)機(jī)及其帶動(dòng)的機(jī)械設(shè)備的起動(dòng)性能'運(yùn)行狀態(tài)，降

低電能消耗。②在供配電設(shè)備上采取電容無(wú)功補(bǔ)償（一般采取集中補(bǔ)償）措施,

以提高功率因數(shù)。③采用時(shí)間控制'聲光控制或紅外線(xiàn)控制開(kāi)關(guān)等技術(shù)手段進(jìn)行

照明控制，節(jié)約照明用電。

6.未來(lái)物業(yè)管理的商業(yè)模式包括（）。

A、物業(yè)價(jià)值創(chuàng)造商

B、物業(yè)服務(wù)集成商

C、物業(yè)資源整合商

D、物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商

E、物業(yè)保障服務(wù)商

答案:BDE

解析：物業(yè)管理行業(yè)要實(shí)現(xiàn)適應(yīng)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，就必須著力于轉(zhuǎn)變發(fā)展

方式，調(diào)整產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)，其核心內(nèi)容離不開(kāi)改進(jìn)和創(chuàng)新現(xiàn)有的物業(yè)管理商業(yè)模式,

其中，重要的關(guān)鍵點(diǎn)在物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的全面引入。未來(lái)物業(yè)管理商業(yè)模式包括:

①物業(yè)服務(wù)集成商，②物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商，③物業(yè)保障服務(wù)商。就是在物業(yè)管理的

基礎(chǔ)上，以開(kāi)展物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理為核心，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面轉(zhuǎn)型升級(jí)。

7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)租賃與銷(xiāo)售服務(wù)的方式包括()。

A、協(xié)助開(kāi)發(fā)商和管委會(huì)開(kāi)展租賃和銷(xiāo)售

B、承擔(dān)園區(qū)租戶(hù)續(xù)租和更新業(yè)務(wù)

C?自由租賃

D、和其他企業(yè)協(xié)同租賃

E、整體租賃

答案：ABE

解析：產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)租賃與銷(xiāo)售一般由開(kāi)發(fā)商和管委會(huì)負(fù)責(zé)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以

按以下方式，從事產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)租賃與銷(xiāo)售服務(wù)：①協(xié)助開(kāi)發(fā)商和管委會(huì)開(kāi)展租

賃和銷(xiāo)售，②承擔(dān)園區(qū)租戶(hù)續(xù)租和更新業(yè)務(wù)，③整體租賃。

8.下列房屋中，不得用于出租的是()。

A、屬于違法建筑的

B、不符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的

C、違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的

D、不符合防災(zāi)工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的

E、住宅小區(qū)中，業(yè)主未簽字同意《業(yè)主公約》的

答案:ABCD

解析：公民、法人或其他組織對(duì)享有所有權(quán)的房屋和國(guó)家授權(quán)管理和經(jīng)營(yíng)的房屋

可以依法出租。但有下列情形之一的房屋不得出租：①屬于違法建筑的，②不符

合安全'防災(zāi)等工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的，③違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的；④法

律'法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。同時(shí)要注意，出租住房的，應(yīng)當(dāng)以原設(shè)計(jì)的

房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)。

廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室不得出租供人員居住。

9.從現(xiàn)象上看，商業(yè)模式是企業(yè)()的問(wèn)題。

A、“賣(mài)什么”

B、“產(chǎn)多少”

C、“產(chǎn)什么”

D、“怎么賣(mài)”

E、“掙多少”

答案:ADE

解析：從現(xiàn)象上看，商業(yè)模式是企業(yè)“賣(mài)什么”，“怎么賣(mài)”和“掙多少”的問(wèn)

題；從本質(zhì)上看，商業(yè)模式是企業(yè)如何為客戶(hù)創(chuàng)造價(jià)值以實(shí)現(xiàn)自身價(jià)值的問(wèn)題。

10.CRM是一種手段，它的根本目的是()。

A、降低運(yùn)營(yíng)成本

B、提高企業(yè)銷(xiāo)售收入

C、提高客戶(hù)滿(mǎn)意度

D、加強(qiáng)產(chǎn)品流通

E、提高員工生產(chǎn)力

答案:ABCE

解析：CRM是企業(yè)通過(guò)與客戶(hù)富有意義的交流溝通，理解并影響客戶(hù)行為。CRM

是一種手段，它的根本目的是通過(guò)不斷改善客戶(hù)關(guān)系、互動(dòng)方式、資源調(diào)配、業(yè)

務(wù)流程和自動(dòng)化程度等，達(dá)到降低運(yùn)營(yíng)成本'提高企業(yè)銷(xiāo)售收入、客戶(hù)滿(mǎn)意度和

員工生產(chǎn)力的目的。

11.醫(yī)院可能開(kāi)設(shè)和提供的其他經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目有()。

Ax開(kāi)設(shè)商務(wù)中心

B、開(kāi)設(shè)娛樂(lè)、休閑及健身場(chǎng)所

C、成立配連服務(wù)中心

D、開(kāi)辦多功能的小型超市

E、開(kāi)設(shè)對(duì)外餐廳

答案：ACDE

解析：醫(yī)院可能開(kāi)設(shè)和提供的其他經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目有：①開(kāi)設(shè)商務(wù)中心，開(kāi)展打印、復(fù)

印服務(wù)，協(xié)助辦理住院陪住證，辦理電信卡'傳真、火車(chē)票'飛機(jī)票等服務(wù)項(xiàng)目，

②成立配送服務(wù)中心。服務(wù)內(nèi)容包括病人接連、送取病人的常規(guī)化驗(yàn)，各種預(yù)約

單,會(huì)診單、出院?jiǎn)?，保存、煎制、加熱、連職各種藥品等，③開(kāi)辦多功能的小

型超市。出售生活必需品、新鮮水果、鮮花禮品、圖書(shū)等物美價(jià)廉的商品；④開(kāi)

設(shè)對(duì)外餐廳，以滿(mǎn)足患者家屬就餐、患者醫(yī)療康復(fù)、職工生活服務(wù)三方面的要求。

12.商務(wù)中心的工作的實(shí)施操作從服務(wù)內(nèi)容的屬性來(lái)講主要有()。

A、提前準(zhǔn)備類(lèi)

B、及時(shí)完成類(lèi)

C、滯后回應(yīng)類(lèi)

D、簽署協(xié)議類(lèi)

E、后續(xù)服務(wù)類(lèi)

答案：BD

解析：商務(wù)中心的實(shí)施操作從服務(wù)內(nèi)容的屬性來(lái)講，主要有兩方面的工作，即及

時(shí)完成類(lèi)和簽署協(xié)議類(lèi)。①及時(shí)完成的工作內(nèi)容包括有郵件收取'復(fù)印、傳真等

事宜，②簽署協(xié)議的工作內(nèi)容包括租訂會(huì)議室、租賃設(shè)施設(shè)備、翻譯等事宜。

13.未來(lái)物業(yè)服務(wù)企業(yè)推進(jìn)綠色建筑經(jīng)營(yíng)管理的手段包括()。

A、利用政策提供的優(yōu)越條件

B、強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任與地位

C、充分利用市場(chǎng)帶來(lái)的時(shí)機(jī)

D、控制綠色建筑物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的成本

E、強(qiáng)化職能控制與信息管理系統(tǒng)的使用

答案：BDE

解析：針對(duì)綠色建筑的經(jīng)營(yíng)管理需求，在未來(lái)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)

從如下幾個(gè)方面入手：①?gòu)?qiáng)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任與地位，②控制綠色建筑物業(yè)

經(jīng)營(yíng)管理的成本，③強(qiáng)化智能控制與信息管理系統(tǒng)的使用；④做好操作流程與評(píng)

估體系配套，⑤注重科技的引領(lǐng)與創(chuàng)新。

14.在期房與現(xiàn)房同品質(zhì)下，期房?jī)r(jià)格比現(xiàn)房?jī)r(jià)格低，其原因有()。

A、期房未來(lái)開(kāi)發(fā)成本低

B、從期房成為現(xiàn)房期間租金收入的損失

C、