株洲市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告1

隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，株洲市房地產(chǎn)市場(chǎng)已逐步形成；目前尚處于初級(jí)開展階段向中級(jí)過渡，高、中、低檔工程具備。株洲銀基房地產(chǎn)擬在中心廣場(chǎng)原市政府舊址開發(fā)一房地產(chǎn)工程。目前株洲銀基房地產(chǎn)已全面開放株洲市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作，并進(jìn)入到運(yùn)營(yíng)狀態(tài)。C、現(xiàn)場(chǎng)采盤(調(diào)查)本次市場(chǎng)調(diào)研的方向與內(nèi)容主要是湖南省、株洲市根本綜合狀況；長(zhǎng)株潭城市群遠(yuǎn)景開展規(guī)劃；株洲市區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析；湖南省與株洲房地產(chǎn)市場(chǎng)的開展?fàn)顟B(tài)與趨勢(shì)方面所表現(xiàn)出的主要征象，株洲市房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)與需求分析、土地開發(fā)狀況以及分物業(yè)市場(chǎng)分析等。具體內(nèi)容，詳見此后章節(jié)。2004年3月1日——3月18日2、株洲市近年來財(cái)政收入平穩(wěn)上升，自2002年起，隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，財(cái)政支出開頭大3、2003年株洲市全年完成億元，同比增長(zhǎng)11.1%,增速同比上年加快個(gè)百分點(diǎn)，比全省平均水平高出個(gè)百分點(diǎn)。株洲市全市人均GDP到達(dá)10500元，比上年增加856元，突破萬(wàn)元大關(guān)，按匯率折算達(dá)4、2003年株洲市城市居民人均可支配收入為8786元，同比增長(zhǎng)10.7%;城市居民人均消費(fèi)性支出6760元，同比增長(zhǎng)8.1%。農(nóng)夫人均純收入為3029元，同比增長(zhǎng)5.6%;農(nóng)夫人均生活消費(fèi)支出為2331元，增長(zhǎng)14.2%。年末全市城鄉(xiāng)居民人均儲(chǔ)蓄存款6515元，比上年增加1131元。5、2004年湖南省房地產(chǎn)市場(chǎng)照舊隱藏著巨大的開展?jié)摿Α?2、2003年株洲房地產(chǎn)完成開發(fā)土地面積凸顯快速增長(zhǎng)之勢(shì)。元/平方米，均價(jià)在1400元/平方米左右，其均價(jià)和起價(jià)有上漲現(xiàn)象，且幅度較大。17、目前株洲市在建、在售的商住樓面積約為540976m2,戶型面積在110—250m2之間，平均起價(jià)約為1534元/平方米，平均均價(jià)約為1695元/平方米。其主要特點(diǎn)：高容積率、低綠率；戶型設(shè)計(jì)偏向的青睞；保利大廈寫字樓局部根本售完，其均價(jià)約為3060元左右。在今后，株洲寫字樓市場(chǎng)將會(huì)迎來19、猜測(cè)2004年株洲市房地產(chǎn)開發(fā)投資仍有較強(qiáng)的后勁，但增幅比上年有所減緩，估計(jì)可到三到株洲，古稱建寧，位于湖南省東部，湘江中游，東經(jīng)120°57'-114°07',北緯26°03'-28°01',是湖南省長(zhǎng)、株、潭"金三角"的重要一極?，F(xiàn)陵市、株洲縣和荷塘區(qū)、蘆淞區(qū)、石峰區(qū)及河西高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)?？偯娣e11272平方公里，人口369萬(wàn)。株洲市歷史悠久。中華民族的始祖炎帝神農(nóng)氏，曾在這里教民耕種，幾度變遷。建市前夕為湘潭縣轄一個(gè)僅幾千人口、幾十萬(wàn)元工業(yè)總產(chǎn)值的小鎮(zhèn)。1951年成立專轄縣級(jí)市，1956年升為省轄地級(jí)市，1983年實(shí)行市管縣體制命家毛澤東、朱德、李立三、譚震林等曾在這里從事過革命實(shí)踐活具有鐵、公、水、空綜合運(yùn)輸力量。京廣、浙贛、湘黔3大鐵路干線在此交匯。株洲火車站為全國(guó)10大客運(yùn)站和7大零擔(dān)貨物中轉(zhuǎn)站之一。株洲北站是江南最大的路網(wǎng)性編組站。株洲市已成為中國(guó)江南最大的鐵路樞紐。大路四通八達(dá)，106、320國(guó)道及連接湘贛閩3省的三南大路穿境而過。株洲市是中華人民共和國(guó)成立后快速崛起的工業(yè)新城。50年月，國(guó)家支配的重點(diǎn)建設(shè)工程，株洲市就有5項(xiàng)?，F(xiàn)在全市共有獨(dú)立核算工業(yè)企業(yè)1700家，其中大中型企業(yè)56家，有6家大型企業(yè)躋身于全國(guó)500家大型企業(yè)行列。在中共湖南省委、省政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，株洲市人民經(jīng)過40多年的艱苦創(chuàng)業(yè)女性萬(wàn)人；非農(nóng)業(yè)人口萬(wàn)人，農(nóng)業(yè)人口萬(wàn)人，人口自然增長(zhǎng)率為%。全市土地總面積11272地區(qū)總戶數(shù)(戶)總?cè)丝?人)總?cè)丝谥锌側(cè)丝谥型恋孛娣e(平方公人口密度(人/平方公里)男(人)全市市轄區(qū)荷塘區(qū)石峰區(qū)蘆凇區(qū)天元區(qū)茶陵縣炎陵縣醴陵市2、近三年人口自然增長(zhǎng)率約為%,人口死亡率約為‰,大于人口自然增長(zhǎng)率。由此可以看出，在規(guī)劃等11個(gè)方面做出具體規(guī)劃。到2005年，實(shí)現(xiàn)對(duì)現(xiàn)有城鎮(zhèn)體系格局的初步調(diào)整；到2010年，城鎮(zhèn)鎮(zhèn)體系。2005年市域城市化水平到達(dá)42%,2010年到達(dá)50%,2020年到達(dá)60%。(一)長(zhǎng)株潭現(xiàn)狀介紹1、構(gòu)成：長(zhǎng)株潭地區(qū)地處湘江下游，包括3個(gè)地級(jí)市、4個(gè)縣級(jí)市，8個(gè)縣，162個(gè)建制鎮(zhèn)，362個(gè)集鎮(zhèn)。長(zhǎng)沙、株洲與湘潭三市市區(qū)毗鄰的，以三市市區(qū)為中心、南北長(zhǎng)90公里，東西寬50公里的范3、面積：三市土地總面積28106平方公里，占全省的13.27%。4、人口：2002年總?cè)丝谌f(wàn)人，占全省的18.85%;2002年三市市鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)人口為萬(wàn)人，占全省市鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)人口總數(shù)的25.23%,城鎮(zhèn)化水平為41.62%,遠(yuǎn)高于全省同期城鎮(zhèn)化水平32%,與全國(guó)同期平均水(二)長(zhǎng)株潭城市群開展目標(biāo)連綿區(qū)的核心區(qū)，核心區(qū)面積約4500平方公里，其空間布局結(jié)構(gòu)為以湘江和現(xiàn)京珠高速大路為主軸的估計(jì)到2020年，長(zhǎng)沙市區(qū)的人口總數(shù)到達(dá)350萬(wàn)人，土地面積為350km2;株洲的城市人口為10090萬(wàn)人，土地面積為90km2。到2020長(zhǎng)株潭的人口總數(shù)到達(dá)450-470萬(wàn)人。規(guī)劃長(zhǎng)株潭城市群包括3個(gè)地級(jí)市、4個(gè)縣級(jí)市、8個(gè)縣、162個(gè)建制鎮(zhèn)。三市土地總面積28106平方公里，占全省的13.3%;2002年三市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值億元，增長(zhǎng)11.7%,高出全省個(gè)百分點(diǎn)，三市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值占全省國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為32.8%,比上年高個(gè)百分點(diǎn)。和容納跨國(guó)公司或國(guó)家首腦機(jī)構(gòu)力量的城市連綿區(qū)。該連綿區(qū)以三市主城區(qū)及中間地帶長(zhǎng)約90公里、寬約50公里、面積約4500平方公里范圍為核心區(qū)；2050年左右，核心區(qū)城市人口可能到達(dá)800～1000工業(yè)生產(chǎn)加速開展。2003年株洲市完成工業(yè)增加值億元，增長(zhǎng)12.5%。其中規(guī)模以上工業(yè)增加值億元，增長(zhǎng)18.4%,增幅比上年提高2個(gè)百分點(diǎn)。輕工業(yè)增加值億元，增長(zhǎng)26%,重工業(yè)增加值億元，增長(zhǎng)16.5%;國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)增加值億元，增長(zhǎng)16.7%;股份制企業(yè)增加值億元，增長(zhǎng)28.9%;外商及港澳臺(tái)企業(yè)增加值億元，增長(zhǎng)53.9%。經(jīng)濟(jì)效益大幅提升。2003年全市規(guī)模工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)到達(dá)102.1%,比上年提高個(gè)百分點(diǎn)；總資產(chǎn)奉獻(xiàn)率7.14%,比上年提高個(gè)百分點(diǎn)；資本保值增值率111.1%,提高個(gè)百分點(diǎn)；流淌資金周轉(zhuǎn)次數(shù)次，比上年加快次；本錢費(fèi)用利潤(rùn)率3.4%,提高個(gè)百分點(diǎn)；全員勞動(dòng)生產(chǎn)率38560元/人，增長(zhǎng)44%;全年銷售收入過億元的企業(yè)36家，利潤(rùn)過千萬(wàn)的企業(yè)21家，分別比上年增加7家和6家。交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)加快開展，綜合效勞水平不斷提高。全年實(shí)現(xiàn)交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)增加值億元，比上年增長(zhǎng)9.5%。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資(單位：億元)按銷售地區(qū)分，城市實(shí)現(xiàn)零售額億元，增長(zhǎng)11.6%;縣城實(shí)現(xiàn)零售額億元，增長(zhǎng)10.3%;縣以餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額16億元，增長(zhǎng)12.1%;其它行業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額億元，下降7.2%;按經(jīng)濟(jì)類增長(zhǎng)4.8%;個(gè)體經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)零售額億元，增長(zhǎng)10.7%;私營(yíng)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)零售額億元，增長(zhǎng)10.5%。商品交易市場(chǎng)交易活潑。至年末，全市共有商品交易市場(chǎng)262個(gè)，全年成交額120億元，比上年增長(zhǎng)10.8%,其中農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)成交額36億元，增長(zhǎng)9.9%。大型市場(chǎng)、連鎖超市等新型業(yè)態(tài)顯現(xiàn)巨大活力，2003年全市億元市場(chǎng)11家，成交額億元；列入限額以上批零貿(mào)易企業(yè)統(tǒng)計(jì)的23大類商品，銷售上升的有21類，其中，18類商品增長(zhǎng)到達(dá)兩位數(shù)，限額以上貿(mào)易企業(yè)汽車零售額增長(zhǎng)160%,通訊器材零售額增長(zhǎng)69.1%,書報(bào)雜志類零售額增長(zhǎng)國(guó)際市場(chǎng)，對(duì)外出口明顯加快。據(jù)海關(guān)統(tǒng)計(jì)，全市口億美元，增長(zhǎng)19.5%,分別比上年提高40個(gè)和28個(gè)百分點(diǎn)，在全省出口總額中的比重增長(zhǎng)33.1%,占全市外貿(mào)出口總額的比重由上年的27.7%提高到30.7%。出口市場(chǎng)多元化戰(zhàn)略效果明顯，在主要出口市場(chǎng)中，對(duì)日本、歐盟、拉丁美洲及非洲增幅均在25%以上。全市實(shí)際引進(jìn)以民間資本為主體的內(nèi)資272項(xiàng)，其中1000萬(wàn)元以上工程30個(gè)，實(shí)際利用內(nèi)資億元，增長(zhǎng)48.5%;新批外商投資企業(yè)42家，其中中外合資25家、中外合作2家、外商獨(dú)資15家，實(shí)際到位外資9007萬(wàn)美元，同比增長(zhǎng)26.4%。2003年，株洲共實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入億元，比上年增長(zhǎng)15.6%;一般預(yù)算收入億元，增長(zhǎng)13.2%;其中，增值稅億元，增長(zhǎng)17.6%;營(yíng)業(yè)稅億元，增長(zhǎng)21.1%;個(gè)人所得稅億元，下降0.58%;城市維護(hù)建設(shè)稅億元，增長(zhǎng)12.3%;房產(chǎn)稅億元，增長(zhǎng)12.7%;契稅億元，增長(zhǎng)99.8%;此外，9個(gè)區(qū)縣〔市〕財(cái)政收入增幅均在10%以上。全年財(cái)政總支出億元，比上年增長(zhǎng)14.5%。其中，根本建設(shè)支出億元，增長(zhǎng)23.4%;撫恤和社會(huì)福利救濟(jì)支出億元，增長(zhǎng)35.1%;城市維護(hù)費(fèi)用支出億元，增長(zhǎng)67%。城鄉(xiāng)居民生活水平明顯提高。2003年，全市居民人均可支配收入8786元，比上年增長(zhǎng)10.7%,其中下降個(gè)百分點(diǎn)；城市居民生活消費(fèi)性支出6760元，增長(zhǎng)8.1%,。(一)近三年株洲市人均收入開展走勢(shì)速提升的同時(shí)同步上升。2003年，城市居民人均可支配收入為8786元，同比增長(zhǎng)10.7%;城市居民人均消費(fèi)性支出6760元，同比增長(zhǎng)8.1%。農(nóng)夫人均純收入為3029元，同比增長(zhǎng)5.6%;農(nóng)夫人均生活消費(fèi)支出2331元，同比增長(zhǎng)14.2%。年末全市城鄉(xiāng)居民人均儲(chǔ)蓄存款6515元，比上年增加1131元。(單位：元/人)城市居民人均可支配收入 據(jù)2003年1-12月統(tǒng)計(jì)資料分析，主要呈現(xiàn)以下特征：1、房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)高速增長(zhǎng)。全省共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資230億元，比上年增長(zhǎng)52.4%,投資額居全國(guó)第十四位，投資增速居全國(guó)第五位。其中，長(zhǎng)沙市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資億元，增長(zhǎng)35.9%,占全省開發(fā)投資的48.2%。投資高速增長(zhǎng)的主要緣由：一是新注冊(cè)企業(yè)快速增加，新增327家，總數(shù)達(dá)1986家，增長(zhǎng)19.7%,明顯高于全省的平均增速，占總投資的83.7%,比上年提高了個(gè)百分點(diǎn)；三是商業(yè)銀行連續(xù)看好房地產(chǎn)2、房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模實(shí)現(xiàn)新突破，商品住宅占房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)地位。全省商品房施工面積突破三千萬(wàn)，到達(dá)3073萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)47.4%,其中，新開工面積萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)47.6%。商品房竣工面積突使商品住宅成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主打產(chǎn)品。在商品房施工面積中，商品住宅2295萬(wàn)平方米，占74.7%,寫字樓萬(wàn)平方米，占3.2%,商業(yè)營(yíng)業(yè)用房萬(wàn)平方米，占17.6%,其它房屋萬(wàn)平方米，占4.5%。(資料來源：湖南省建設(shè)廳)3、適時(shí)調(diào)控經(jīng)濟(jì)適用住房，經(jīng)濟(jì)適用住房空置面積降低。2003年，全省經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)完成投資億元，比上年削減了36.3%,施工面積萬(wàn)平方米，削減了13.3%,其中，新開工面積354.8萬(wàn)平方米。沙市平均售價(jià)1248元/m2)。經(jīng)濟(jì)適用住房空置萬(wàn)平方米，下降24.8%,其中空置一年以上6萬(wàn)平方米，下降19.3%。全省嚴(yán)格管理經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)和銷售，準(zhǔn)時(shí)遏制了濫用優(yōu)待政策、濫建經(jīng)濟(jì)適用住房4、強(qiáng)勁的個(gè)人住房消費(fèi)帶動(dòng)房地產(chǎn)信貸快速增長(zhǎng)。截止去年12月底，金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)各項(xiàng)貸款余額億元，比年初增長(zhǎng)41.7%,占全省貸款總額9.3%,新增貸款億元，占全省新增貸款的18.2%。房地產(chǎn)不良貸款從2002年的14%下降到7.6%,信貸資產(chǎn)質(zhì)量大幅度提高。個(gè)人住房消費(fèi)貸款余額億元，新增貸款58億元，比年初增長(zhǎng)56.3%,比房地產(chǎn)貸款的增長(zhǎng)速度高出個(gè)百分點(diǎn)。消費(fèi)貸款增長(zhǎng)速度明顯高于5、商品銷售形勢(shì)良好，預(yù)售面積強(qiáng)勁增長(zhǎng)，價(jià)格穩(wěn)步攀升。商品房銷售面積到達(dá)萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)40.6%,銷售收入億元，增長(zhǎng)47.9%。商品房均價(jià)1413元/平方米，上漲了5.2%(長(zhǎng)沙市商品房均價(jià)2468元/平方米)。商品房預(yù)售面積到達(dá)萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)91.3%,定金及預(yù)售款到達(dá)億元，增長(zhǎng)43.3%。6、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的奉獻(xiàn)突現(xiàn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)快速開展促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。首先表現(xiàn)在，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅明顯高于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增幅，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重到達(dá)14.8%,比上年提高3點(diǎn)6個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)的奉獻(xiàn)率為38.8%,是投資構(gòu)成中最活潑的因素，起到了火車人消費(fèi)貸款72.9%,住房消費(fèi)成為最重要的消費(fèi)熱點(diǎn)，有效地?cái)U(kuò)大了內(nèi)需。2003年房地產(chǎn)開發(fā)投資直接拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)1點(diǎn)8個(gè)百分點(diǎn)，占GDP比重到達(dá)5%,比上年提高了1點(diǎn)6個(gè)百分點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)同時(shí)，必需糊涂看到，湖南省房地產(chǎn)市場(chǎng)也存在一些不容無(wú)視的問題：一是14個(gè)市、州中有5個(gè)土地供應(yīng)量增長(zhǎng)過快，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大量貯存土地，新購(gòu)置土地面積為1550萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)52.3%,空置一年以上的49萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)13.4%,其主要緣由：第一、局部市城市空置面積大幅度上升，長(zhǎng)沙市增加了78.5%、衡陽(yáng)市增加了112.1%、郴州市增加了82.8%;其次、很多地方競(jìng)相開發(fā)商業(yè)步行街、市場(chǎng)、商貿(mào)城，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開發(fā)過度，造成大量空置，空置面積萬(wàn)平方米，增加了84%。四是全品住宅的比重超過50%,建得過多、過濫。展望2004年湖南省房地產(chǎn)市場(chǎng)，有如下有利因素：1、當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策導(dǎo)向有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)開展。2003年我國(guó)經(jīng)受住了重大疫情等嚴(yán)峻促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康開展的通知》(國(guó)發(fā)[2003]18號(hào)文件)進(jìn)一步確定了房地產(chǎn)業(yè)的支2、城鎮(zhèn)居民收入穩(wěn)定增長(zhǎng)，住房消費(fèi)需求格外強(qiáng)勁。2003年湖南省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入到達(dá)7674元，增長(zhǎng)10.3%,相應(yīng)地城鎮(zhèn)居民住房消費(fèi)需求增長(zhǎng)較快。住房需求正在從滿足生存需要向舒適型的轉(zhuǎn)變。湖南省統(tǒng)計(jì)局最新統(tǒng)計(jì)資料說明，城鎮(zhèn)有66.2%的居民對(duì)現(xiàn)有住房不滿足，集中反映在住房面的居民有購(gòu)房意向。目前湖南省城鎮(zhèn)居民人均使用住房貸款745元，與全國(guó)城鎮(zhèn)人均2140元相比，還3、加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程將制造新的住房需求。加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程是建設(shè)全面小康社會(huì)的重要措施。依據(jù)規(guī)劃，到2020年湖南省城鎮(zhèn)化水平到達(dá)55%,城鎮(zhèn)人口將從2002年的2214萬(wàn)開展到3960萬(wàn)，新增城鎮(zhèn)人口1746萬(wàn)。這意味著每年將新增城鎮(zhèn)人口97萬(wàn)。大量農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，城鎮(zhèn)人口持續(xù)增長(zhǎng)將5、汽車消費(fèi)的興起將推動(dòng)住房消費(fèi)升級(jí)。截止去年12月底，全省個(gè)人汽車消費(fèi)貸款余額億元，比年初增長(zhǎng)116.4%,個(gè)人住房消費(fèi)貸款余額億元，比年初增長(zhǎng)56.3%,汽車消費(fèi)與住房消費(fèi)實(shí)現(xiàn)了同步高及人民銀行銀發(fā)[2003]121號(hào)文件等政策，商業(yè)銀行可能調(diào)整信貸政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款融資難度綜上所述，2004年湖南省房地產(chǎn)市場(chǎng)照舊隱藏著巨大的開展?jié)摿Α?一)整體市場(chǎng)綜合分析近年來，生怕沒有哪個(gè)行業(yè)的開展比得上房地產(chǎn)業(yè)火爆。1998年國(guó)務(wù)院公布〈《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住宅建設(shè)的通知>〉,停止住房實(shí)物安排、實(shí)行貨幣分房新政策，公房上市、銀行按揭，集團(tuán)購(gòu)置轉(zhuǎn)化個(gè)人購(gòu)置等大規(guī)模的行業(yè)行為，啟動(dòng)商品房消費(fèi)市場(chǎng)，使得商品房開發(fā)高潮迭起，方興未艾。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從1998年至2002年株洲地產(chǎn)開發(fā)投資分別增長(zhǎng)40.87%、18.78%、31.52%、29.87%和21.83%,2003年在原有較高水平的根底上又再次提速，增速到達(dá)94%,顯示了株洲地產(chǎn)業(yè)強(qiáng)勁的開展勢(shì)頭，成為近幾年株洲市經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)“熱點(diǎn)”,是株洲市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的推動(dòng)力之一。房屋施工面積萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)7.1%,實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)1700萬(wàn)元，增長(zhǎng)21.4%。年提高到5450萬(wàn)元，企業(yè)開發(fā)方案投資過億元的工程從無(wú)到有，在2002年6家根底上升至16家。開售房屋面積分別增長(zhǎng)27.5%、14.7%和26.9%。全市開發(fā)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房面積快速增長(zhǎng)，價(jià)格也持續(xù)看漲。五年間施工面積遞增50.8%,銷售面積遞增34.9%,實(shí)現(xiàn)銷售收入遞增37.1%,商鋪平均價(jià)格上升1.73%,有新一佳保利大廈、智超服飾廣場(chǎng)，中南做商業(yè)地產(chǎn)，要關(guān)注兩個(gè)模型，一是商業(yè)模型(產(chǎn)品怎么做);二是商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品模型(做一個(gè)什么樣產(chǎn)品去適合商業(yè))。在產(chǎn)品方面，03年市場(chǎng)的主流一是市場(chǎng)，市場(chǎng)的集聚效應(yīng)強(qiáng)，簡(jiǎn)潔提高行業(yè)集中度，其對(duì)地域要求不嚴(yán)格，但對(duì)但大型商業(yè)在湖南只有兩條路可走：一是產(chǎn)權(quán)出讓，分割成小門面賣出去。但規(guī)模經(jīng)濟(jì)(依托規(guī)模和信譽(yù))的要求簡(jiǎn)潔與產(chǎn)權(quán)出讓產(chǎn)生沖突，全部權(quán)和管理的別離易造成不能統(tǒng)一管理的局面；二是使用權(quán)出租，這樣做的問題是使得投資的形態(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)投資，只能靠租金來收回。(二)株洲樓市開展?fàn)顩r分析株洲市房地產(chǎn)業(yè)已連續(xù)走過了幾個(gè)“黃金年”,成為拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和擴(kuò)大內(nèi)需的重要產(chǎn)業(yè)之一，為經(jīng)濟(jì)開展做出了樂觀奉獻(xiàn)。2000年、2001年，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資分別為6.01億元和7.81億元，2002年又完成投資9.52億元，房地產(chǎn)施工面積達(dá)192.61萬(wàn)平方米，其中，新開工面積109萬(wàn)平方米，2003年上半年更是呈現(xiàn)了大幅度增長(zhǎng)，僅2003年上半年株洲市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資9.4億元，接近2002年一年的水平。在3萬(wàn)平方米以上，價(jià)位都比擬高，一樓價(jià)位一般都是2萬(wàn)/每平方米以上，中國(guó)城售價(jià)甚至到達(dá)4萬(wàn)元/每平方米，在長(zhǎng)沙都少見。更有超大型的中南服裝交易廣場(chǎng)，單店面積20萬(wàn)平米，為打造成株洲元以上。新樓盤規(guī)模普遍擴(kuò)大，開發(fā)面積在3萬(wàn)平方米以上的企業(yè)到達(dá)15家之多，10萬(wàn)平方米以上的開發(fā)都超過了10家。一些經(jīng)典樓盤相繼問世，如：海創(chuàng)·明珠花園，湘江四株洲是一個(gè)70多萬(wàn)人的中等城市，工業(yè)根底較好。依據(jù)我市“十五”規(guī)劃和中長(zhǎng)期開展方案提出的城市化開展目標(biāo)，到2010年株洲市城市人口將到達(dá)90萬(wàn)，拓展城市開展空間，盡快把株洲建成百萬(wàn)人口，百平方公里城區(qū)的大城市，凈增人口24萬(wàn)人，至少增加384萬(wàn)m2的住房供應(yīng)。從政策取向、消房市場(chǎng)的啟動(dòng)成為重中之中。2002年，株洲領(lǐng)先在全省把交易綜合稅費(fèi)降到1.5左右，當(dāng)時(shí)三天的房2003年上半年，株洲市房產(chǎn)管理局再次將住房交易手續(xù)費(fèi)平均下調(diào)60%,大大刺激了居民的購(gòu)房熱忱，促使株洲住房交易量節(jié)節(jié)攀升，城區(qū)商品房空置率大幅下降，目前，空置率缺乏10%。據(jù)了解，針對(duì)株洲舊城改造的拆遷安置現(xiàn)狀，明年、后年有5000多戶拆遷戶面臨住房難問題。株洲市政府打算由房產(chǎn)局牽頭，選定200多畝地，建一個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)，用于解決城市貧困戶的住房難(三)株洲房地產(chǎn)市場(chǎng)快速增長(zhǎng)的深層緣由據(jù)了解，今年株洲房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售面積、銷售總額等經(jīng)濟(jì)指數(shù)，均比去年同期實(shí)現(xiàn)1倍以上排名超過常德，緊追省會(huì)長(zhǎng)沙之后，增幅高于全省平均增速86.5%;從銷售狀況看，株洲市商品房銷售面積比全省平均水平高70.7%,總量居全省第2位；商品房銷售總額比湖南省平均水平高35.25%,總量居第3位。更值得一提的是，全部開發(fā)工程的環(huán)境、功能、質(zhì)量、效勞均有大幅度提高，行業(yè)景氣狀況去年同期增長(zhǎng)3倍多。受此影響，全市商品房銷售的綜合平均價(jià)已突破每平方米1200元，正在步步逼近每平方米1546元的全省平均水平。頭連續(xù)看好。隨著年初出臺(tái)的株洲市房地產(chǎn)業(yè)五年規(guī)劃的實(shí)施，估計(jì)在3～5年內(nèi)，株洲房地產(chǎn)仍將在“快車道”加速運(yùn)行。到2008年，株洲市區(qū)人均住房面積將達(dá)30平方米，房地產(chǎn)業(yè)增加值將占全市GDP的6%。去年，全市房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)降低了60%,取消了房改房上市準(zhǔn)入證和需原產(chǎn)權(quán)單位同意兩道程序，房2003年8月，株洲市房地產(chǎn)完成開發(fā)投資億元，增長(zhǎng)倍，完成土地開發(fā)投資億元，增長(zhǎng)倍?？⒐し课菝娲?，株洲房地產(chǎn)業(yè)是近年來招商引資的最大“贏家”,眾多外地資本紛紛流向市區(qū)舊城改造工程和住宅建設(shè)。目前，全市已開工的工程中，有9個(gè)投資過億元，有27個(gè)投資超過5000萬(wàn)元，而其中來自外地和非國(guó)有單位的投資比重達(dá)80%。面做出了實(shí)質(zhì)性的探究。2002年，株洲市房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)降低了60%,取消了房改房上市準(zhǔn)入證和需續(xù)，房改房上市交易綜合稅費(fèi)降到1.5%左右，這一系列措施對(duì)一二級(jí)市場(chǎng)的相互聯(lián)動(dòng)效果明顯。2001年，株洲市的二手房市場(chǎng)初步啟動(dòng)，全年成交400余套；2002年，二手房市場(chǎng)全面開放，全年成交量為達(dá)億元，共1381宗，2萬(wàn)平方米。僅2003年1～5月份，二手房交易935宗，面積達(dá)萬(wàn)平方米，接近于消費(fèi)力量，不是短時(shí)間能夠形成的，那幺，新居市場(chǎng)的消費(fèi)資本和消費(fèi)群體從哪里來呢?當(dāng)然只能從換(四)株洲市當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)存在的問題目前一些房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況令人擔(dān)憂，靠長(zhǎng)期貸款高負(fù)債經(jīng)營(yíng)。在注冊(cè)的189家企業(yè)中，活潑在市場(chǎng)上的缺乏百家，從有開發(fā)業(yè)績(jī)的99家企業(yè)所籌集的開發(fā)資金來看，自有資金占16.5%,提高1個(gè)百分點(diǎn)，雖然自有資金比上年有所增加，但國(guó)內(nèi)價(jià)款及購(gòu)房定金及預(yù)收款仍占到資金的54.9%,并提高了個(gè)百分點(diǎn)。2003年全市房地產(chǎn)企業(yè)的虧損面達(dá)44.4%,提高近4個(gè)百分點(diǎn)。目前，房地產(chǎn)業(yè)受到普遍關(guān)注，其主要是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)金融機(jī)構(gòu)的依靠程度提高，截至2003年底，株洲市房地產(chǎn)貸款余額億元，增長(zhǎng)近六成，占銀行總貸款余額的4.3%,株洲市房地產(chǎn)開發(fā)中緊密的銀企關(guān)系簡(jiǎn)潔使房地產(chǎn)投資風(fēng)2003年房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地面積為萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)90.2%,五年內(nèi)平均遞增48.2%,同時(shí)完成土地開發(fā)面積萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)23.7%,平均遞增20%。土地購(gòu)置與開發(fā)快速增長(zhǎng)，不排解局部企業(yè)圈地(五)株洲市房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)狀況分析從上圖可以看出，1997～2002年株洲市完成土地開發(fā)面積平均在十幾萬(wàn)平米左右，而2003年卻實(shí)否那么,必將導(dǎo)致過?，F(xiàn)象，甚至消滅房產(chǎn)“泡沫”。另外，開發(fā)面積的快速增長(zhǎng)也對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)有了2003年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資雖受非典影響，但株洲作為“非疫區(qū)”,投資者信念并未減退，表現(xiàn)出較為強(qiáng)勁的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，2000年、2001年，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資分別為6.01億元和7.81億元，2002年又完成投資9.52億元，房地產(chǎn)施工面積達(dá)192.61萬(wàn)平方米，其中，新開工面積109萬(wàn)平方米，2003年上半年更是呈現(xiàn)了大幅度增長(zhǎng)，僅2003年上半年株洲市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資9.4億元，接近2002年一年的水平。截止到2003年8月，株洲市房地產(chǎn)完成開發(fā)投資億元，增長(zhǎng)倍，完成土地開發(fā)投資0.68億元，增長(zhǎng)倍?？⒐し课菝娣e萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)倍；銷售房屋面積萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)倍；實(shí)現(xiàn)銷售歷年株洲房地產(chǎn)開發(fā)投資完成狀況一完成投資(億元)1999年2000年2001年2002年2003年1-8月伴隨房地產(chǎn)開發(fā)的強(qiáng)力增長(zhǎng)，房地產(chǎn)施工面積連續(xù)上揚(yáng)，截止2002年底，株洲市房屋施工面積萬(wàn)m2,竣工房屋面積萬(wàn)m2,施工房屋面積比2001年同期增長(zhǎng)23.21%,竣工房屋面積比2001年下降27.09%。(六)市場(chǎng)需求分析2002年，株洲市全市商品房成交面積萬(wàn)m2,成交金額億元，分別比去年同期增長(zhǎng)21.11%和51.43%,(七)商品房空置狀況淺析數(shù)據(jù)說明，1997-2001年株洲市商品房空置面積始終呈增長(zhǎng)之勢(shì)；而進(jìn)入2002年后，空置面積開頭下降，由2001年萬(wàn)平方米的空置面積下降到2002年萬(wàn)平方米的空置面積。(一)住宅市場(chǎng)從本次調(diào)查的樓盤來看，目前株洲市在建、在售樓盤的開發(fā)面積約為萬(wàn)平方米，共有21個(gè)樓盤，規(guī)模較大，檔次較高。如：湘銀小區(qū)·世紀(jì)花園，占地萬(wàn)平方米，總建筑面積26萬(wàn)平方米，規(guī)劃戶數(shù)約1615戶；海創(chuàng)·明珠花園，占地萬(wàn)平方米，總建筑面積16萬(wàn)平方米，規(guī)劃戶數(shù)約1000戶。從本次調(diào)查的樓盤來看，目前株洲市的住宅平均起價(jià)約為1279元/平方米，均價(jià)約為1400元/平方經(jīng)營(yíng)戶，其經(jīng)濟(jì)收入水平相對(duì)較高。受株洲市人口方案在2010年城區(qū)人口突破90萬(wàn)目標(biāo)等因素的影響，株洲住宅市場(chǎng)需貯存大量的住房來滿足各方面的開展。目前株洲的樓盤在配套景觀方面存在仿照的現(xiàn)金，以維護(hù)職工的合法權(quán)益。目前該市住房公積金繳存單位已達(dá)1364家，主要集中在行政事業(yè)單位和據(jù)了解，今年2月以來，株洲市住房公積金管理中心已向100多家民營(yíng)企業(yè)下發(fā)通知，要求企業(yè)建立住房公積金制度。通知重申，逾期未建立住房公積金制度的民營(yíng)企業(yè)，將被處以1萬(wàn)元以上、5萬(wàn)元(二)別墅市場(chǎng)在價(jià)格方面，株洲市別墅物業(yè)戶型的主力面積為200-350平米左右，單價(jià)范圍在1300-3500元/平米左右，主力總價(jià)范圍為40-100萬(wàn)元左右。即將上市的工程明珠花園，價(jià)格在3000-4000元/平米(1)配套日漸成熟(2)經(jīng)濟(jì)型別墅面市(3)生活理念的轉(zhuǎn)變(4)別墅工程叫停2003年2月18日，為把握別墅工程的過量開發(fā)，削減土地鋪張，降低空置率，國(guó)土資源部發(fā)出緊觀望的心理，先購(gòu)先得先享受，還具有肯定的投(三)商業(yè)市場(chǎng)株洲市的服飾物流市場(chǎng)群商業(yè)氣氛深厚，同時(shí)也帶動(dòng)其它商業(yè)的經(jīng)營(yíng)，市民對(duì)商鋪的投資期望值相當(dāng)高，雖然目前的商鋪售價(jià)相當(dāng)高，但仍舊阻擋不了市民的投資欲望，然而投資者已不在像以往一樣盲目的投資，其總結(jié)了一些失敗的投資經(jīng)受(如府前路步行街的投資),已不再信任開發(fā)商對(duì)工程的炒作，而更加留意對(duì)工程的考察及工程本身的規(guī)劃、品質(zhì)。在這種狀況下，商業(yè)市場(chǎng)的前景將會(huì)是怎樣呢?(四)商住樓市場(chǎng)目前株洲市在建、在售的商住樓面積約為540976m2,約計(jì)11個(gè)樓盤，戶型面積在110—250m2之間，平均均價(jià)在1695元/m2左右。其主要特點(diǎn)：高容積率、低綠化；戶型設(shè)計(jì)偏向于居住；停車位數(shù)量(2)價(jià)格分析商住樓價(jià)格分析圖從上分析圖可以看出，目前株洲市的商住樓平均起價(jià)約為1534元/平方米，平均均價(jià)約為1695元/平方米。(3)目標(biāo)客戶群分析(五)寫字樓市場(chǎng)廈寫字樓局部已根本售完，其均價(jià)約為3060元左右，因其在配套上較為完善，因此價(jià)格也高于其它寫商住樓有市場(chǎng)、主要是由于價(jià)格廉價(jià)、物管費(fèi)廉價(jià)、大局部公司只是從本錢考慮而選擇商住樓。(2)目標(biāo)客戶群分析第三類是剛剛起步的小型公司和擁有肯定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力的投資者。剛剛起步的小型公司由于起步艱占地面積：約5000平方米總建筑面積：60000平方米2、1~3層：新一佳大型超市、肯德基(出售商鋪收益權(quán))4^6層：酒店7~26層：高檔公寓式寫字樓(產(chǎn)權(quán)已售)27~28層：保利公司總部(自用)該工程的銷售策略以出售收益權(quán)，出售產(chǎn)權(quán)的形式經(jīng)營(yíng)，以返租的形式遞增的回報(bào)率，加以五年后出可返還給開發(fā)商并可獵取30%的回報(bào)額來穩(wěn)定投資的風(fēng)險(xiǎn)性，吸引投資者，突出(二)濱江商業(yè)廣場(chǎng)一期商鋪數(shù)量：61間3月13日開盤前以售出8套左右，大買場(chǎng)正與國(guó)際知名品牌家樂福超市洽談中。(一)企業(yè)介紹株洲銀基房地產(chǎn)成立于二00二年七月，注冊(cè)資金819萬(wàn)，經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售及城市道路、小型橋梁、下水排水工程、土建工程、燈飾工程，現(xiàn)為三級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，現(xiàn)有中、高級(jí)職稱技術(shù)、管理人員20人，并擁有先進(jìn)的生產(chǎn)設(shè)備，一流的技術(shù)水平和現(xiàn)代化的管理模式。公司的宗旨是：狡猾守信，以建設(shè)新株洲為已任，打造優(yōu)質(zhì)、高效和值得信任的房地產(chǎn)公司品牌。公司自組建以來，靠著自身的實(shí)力和信譽(yù)，很快贏得了社會(huì)各界的信任和支持，多個(gè)大型開發(fā)工程正在緊鑼密鼓的開發(fā)建充中。正在籌建的銀基大廈，是市政府二00三年溫州招商會(huì)的重點(diǎn)工程工程，座落市中心繁華地段，與株洲電信大樓接壤，占地3722.2平方米，方案投資1.6億元建成株洲第一大樓——一幢32層的現(xiàn)代化商住綜合大樓，它將向消費(fèi)者供應(yīng)一流的商住效勞，同時(shí)奉獻(xiàn)給消費(fèi)者一種全新的消費(fèi)理念，以嶄新的面貌成為株洲房地產(chǎn)開發(fā)史上的一座里程碑。公司正在開發(fā)的銀基小區(qū)，地處合泰大街繁華地段，毗鄰株洲火車站，占地100畝，它將致力于打造住宅精品，讓株洲人民享受到前所末有的高檔住宅效勞。(二)工程介紹本案規(guī)劃總用地面積m2,總建筑面積3萬(wàn)平方米(其中：產(chǎn)權(quán)式商鋪10000(二)環(huán)境氣氛2004年2月23日省開展方案委員會(huì)下發(fā)文件，確定長(zhǎng)沙橘子洲旅游區(qū)等10個(gè)工程為2004年長(zhǎng)株態(tài)經(jīng)濟(jì)帶開發(fā)建設(shè)總體規(guī)劃》,突出產(chǎn)業(yè)開展及開展重點(diǎn)，推動(dòng)三市相向開展，省計(jì)委確定2004年長(zhǎng)株序工程名稱建設(shè)規(guī)劃和內(nèi)容起止年限總投資建設(shè)地點(diǎn)目前前期工作狀況1長(zhǎng)沙橘子洲2002年完成拆遷移民安置已2天心生態(tài)新長(zhǎng)沙天心區(qū)主干道已經(jīng)貫穿，局部工程已3平方公里，行政中心，文化中心，商貿(mào)中心，湖湘廣場(chǎng)，湖湘潭岳塘區(qū)完成三通一平，人民大廈、湘4一期15平方公里，根底設(shè)施建設(shè)；校區(qū)、宿舍建設(shè)長(zhǎng)沙岳麓區(qū)已完成三通一平5高新區(qū)隆平18平方公里，投產(chǎn)、在建企業(yè)13家(億);道路水電等(億長(zhǎng)沙芙蓉區(qū)3通1平；4條主干道2橋在6高新區(qū)栗雨1500畝已3通1平；公里主干7高新區(qū)田心園區(qū)平方公里，患病入園12家，主要開展光機(jī)電一體化、株洲石峰區(qū)1051畝已完成三通一平，園區(qū)8湘潭縣天易園區(qū)平方公里；投產(chǎn)53家(億);在建26家億);籌建7家已完成三通一平9園區(qū)平方公里；投產(chǎn)7家(億);在建9家億);籌建12家湘潭岳塘區(qū)已完成5099萬(wàn)元根底設(shè)施投2003年，株洲房地產(chǎn)市場(chǎng)消滅了前所未有的供需兩旺的喜人景象，進(jìn)入新的一年，在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)1、投資空間能否擴(kuò)大。今年株洲市大政方針已定，圍繞“東提西拓，合攏三角”的城市開展思2、景氣狀態(tài)是否抱負(fù)。從抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2003年，房地產(chǎn)的景氣指數(shù)一路領(lǐng)先。從企業(yè)家信念指數(shù)看，前四個(gè)季度分別為150、130、150和150;房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù)分別為150、140、150和150,指數(shù)處于高位運(yùn)行區(qū)間。在工業(yè)、建筑業(yè)、交通運(yùn)輸及郵電通信業(yè)、批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)、社會(huì)效勞業(yè)、信息傳輸業(yè)、住宿餐飲業(yè)八大行業(yè)中保持領(lǐng)先位置。調(diào)查顯示，2003年底，企業(yè)土地開發(fā)增勢(shì)強(qiáng)勁，土地購(gòu)置及土地開發(fā)投資一路攀升，增幅分別為90%和237%,反映了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)房4、規(guī)模工程能否增加。去年華中房地產(chǎn)開發(fā)公司、匯亞房地產(chǎn)開發(fā)公司及醴陵新興房地產(chǎn)開發(fā)們有了更多的期盼，有一些大規(guī)模工程間續(xù)浮出水面，如家潤(rùn)多開發(fā)起動(dòng)的3億元中心商業(yè)廣場(chǎng)工程5、供求總量是否平衡。從株洲市幾年來的竣工面積和銷售狀況看，5年累計(jì)竣工房屋面積394萬(wàn)平方米；銷售狀況銷售房屋面積255萬(wàn)平方米，98年至2003年銷售面積與竣工面積之比分別為1:、比擬強(qiáng)。從2003年底開發(fā)商預(yù)售商品房所收定金及預(yù)收款看，增長(zhǎng)倍，領(lǐng)先投資增長(zhǎng)幅度，投資高上是市場(chǎng)定價(jià)，有增有減波瀾不驚。年全市商品房銷售綜合均價(jià)為1084元/平方米，同比下降76元/平方米，其中，住宅銷售均價(jià)984元/平方米，同比下降56元/平方米；商業(yè)營(yíng)