2023年全國(guó)物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》考前預(yù)測(cè)卷（六）含解析

2023年全國(guó)物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》考前密押預(yù)測(cè)卷(六)

含解析

一、單選題

1.下列物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)容中，以運(yùn)行管理為主的是()。

A、物業(yè)管理和設(shè)施管理

Bv物業(yè)管理和資產(chǎn)管理

C、設(shè)施管理和投資組合管理

D、資產(chǎn)管理和投資組合管理

答案：A

解析：物業(yè)管理和設(shè)施管理以運(yùn)行管理為主，物業(yè)資產(chǎn)管理和物業(yè)投資組合管理

以策略性管理為主。

2.下列屬于實(shí)際辦公室的特點(diǎn)的是()。

Av為客戶提供個(gè)高價(jià)值的商業(yè)地標(biāo)地址

B、辦公空間使用管理具有較大的靈活性

C、同時(shí)擁有齊全的會(huì)議室、秘書(shū)和其他支持服務(wù)

D、客戶可以在有需求時(shí)，隨時(shí)擁有所需的所有資源

答案：B

解析：服務(wù)式辦公室一般有兩種使用形式，即實(shí)際辦公室和虛擬辦公室：①實(shí)際

辦公室租賃使用對(duì)象一般為一家企業(yè)，有實(shí)際具體辦公空間，辦公空間使用管理

具有較大的靈活性，②虛擬辦公室則是為多家企業(yè)同時(shí)使用，數(shù)家企業(yè)可以租用

服務(wù)式辦公室內(nèi)的同一區(qū)域辦公，沒(méi)有實(shí)際具體的辦公空間，是為客戶提供一個(gè)

高價(jià)值的商業(yè)地標(biāo)地址，建立一個(gè)可靠、成功的形象，同時(shí)擁有齊全的會(huì)議室、

秘書(shū)和其他支持服務(wù)，客戶可以在有需求時(shí)，隨時(shí)擁有所需的所有資源，即客戶

充分利用服務(wù)式辦公室內(nèi)的公共商務(wù)資源和服務(wù)資源。

3.下列不屬于可供企業(yè)選擇的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略的是()。

A、品牌營(yíng)銷(xiāo)

B、集中性營(yíng)銷(xiāo)

C、無(wú)差異營(yíng)銷(xiāo)

D、差異性營(yíng)銷(xiāo)

答案：A

解析：可供企業(yè)選擇的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略有三種：①無(wú)差異營(yíng)銷(xiāo)，是指企業(yè)不考慮細(xì)

分市場(chǎng)的差異性，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)只提供一種產(chǎn)品。企業(yè)的產(chǎn)品針對(duì)的是客戶的共同

需求而不是不同需求。②差異性營(yíng)銷(xiāo)是指企業(yè)同時(shí)以幾個(gè)細(xì)分市場(chǎng)為目標(biāo)，分別

設(shè)計(jì)產(chǎn)品及營(yíng)銷(xiāo)方案，以滿足不同細(xì)分市場(chǎng)的需求。②集中性營(yíng)銷(xiāo)，是指企業(yè)將

整體市場(chǎng)細(xì)分后，只選擇其中一個(gè)或少數(shù)幾個(gè)細(xì)分市場(chǎng)作為目標(biāo)市場(chǎng)，制訂一套

營(yíng)銷(xiāo)方案，集中企業(yè)資源在目標(biāo)市場(chǎng)上開(kāi)展高度專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)。二'多項(xiàng)選擇題

4.社區(qū)廣告經(jīng)營(yíng)是住宅小區(qū)普遍開(kāi)展的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)之一，此項(xiàng)業(yè)務(wù)開(kāi)展的前提是()o

A、征得全體業(yè)主同意

B、征得2/3業(yè)主同意

C、物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定

Dx征得1/2業(yè)主同意

答案:A

解析：社區(qū)廣告經(jīng)營(yíng)是住宅小區(qū)普遍開(kāi)展的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)之一，也是住宅小區(qū)資源經(jīng)

營(yíng)的主要收入之一。社區(qū)廣告經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的開(kāi)展往往是以共用部位和共用設(shè)施為基

礎(chǔ)，這些資源屬于業(yè)主共有，產(chǎn)生的純收益也屬于業(yè)主共有。此項(xiàng)業(yè)務(wù)的開(kāi)展前

提，必須是征得全體業(yè)主同意，同時(shí)明確收益歸屬或分配，在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，要單

獨(dú)列支收入和成本，定期公開(kāi)賬目。

5.我國(guó)個(gè)人儲(chǔ)蓄存款和國(guó)庫(kù)券利息是以()計(jì)算的。

A、名義利率

Bx實(shí)際利率

Cv單利

D、復(fù)利

答案：C

解析：利息的計(jì)算有單利計(jì)息和復(fù)利計(jì)息兩種。單利計(jì)息是僅按本金計(jì)算利息,

利息不再生息，其利息總額與借貸時(shí)間成正比。我國(guó)個(gè)人儲(chǔ)蓄存款和國(guó)庫(kù)券的利

息就是以單利計(jì)算的，計(jì)息周期為“年”。

6.下列各項(xiàng)中，不屬于財(cái)務(wù)報(bào)告分析中比較分析法的對(duì)象的是()。

A、比較各會(huì)計(jì)要素的總量

B、比較結(jié)構(gòu)百分比

C、比較各財(cái)務(wù)比率

D、比較變動(dòng)額

答案：D

解析：財(cái)務(wù)分析中常用的方法是比較分析法。比較分析的對(duì)象主要包括：①比較

各會(huì)計(jì)要素的總量，比如總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)'凈利潤(rùn)的總量變化，②比較結(jié)構(gòu)百分

比，比如利潤(rùn)表中各個(gè)項(xiàng)目的構(gòu)成比重,③比較各種財(cái)務(wù)比率,比如資產(chǎn)負(fù)債率、

應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率等。

7.()經(jīng)營(yíng)模式比較能夠切合實(shí)際地滿足業(yè)主期望客戶需求，便于保證服務(wù)質(zhì)量。

A、自主經(jīng)營(yíng)型

B、聯(lián)合經(jīng)營(yíng)型

C、委托經(jīng)營(yíng)型

D、資源經(jīng)營(yíng)型

答案：A

解析：自主經(jīng)營(yíng)型的優(yōu)點(diǎn)：①所提供的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容具有一定的針對(duì)性，比較能夠切

合實(shí)際地滿足業(yè)主期望客戶需求，便于保證服務(wù)質(zhì)量，②不用受制于專(zhuān)業(yè)公司，

也能節(jié)約必須用于支付專(zhuān)業(yè)公司的酬金或利潤(rùn)。

8.從商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)屬性看，商業(yè)物業(yè)的主要活動(dòng)是()。

A、以營(yíng)銷(xiāo)為主的活動(dòng)

B、以商品為主的活動(dòng)

C、以服務(wù)為主的活動(dòng)

D、以促銷(xiāo)為主的活動(dòng)

答案：B

解析：從商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)屬性看，以商品為主的活動(dòng)是商業(yè)物業(yè)的主要活動(dòng)，占

據(jù)主導(dǎo)地位，其他活動(dòng)都應(yīng)服從、服務(wù)與這種活動(dòng)。

9.通常寫(xiě)字樓租金調(diào)升每次上調(diào)幅度盡量控制在()之間。

A、1%~3%

Bv3%—5%

C、5%~7%

D、7%~10%

答案：B

解析：一般情況下，寫(xiě)字樓租金的小幅調(diào)升不但可以提高項(xiàng)目收益，同時(shí)還可以

提升項(xiàng)目的市場(chǎng)形象。價(jià)格上調(diào)前期，可以適當(dāng)?shù)亟o予承租人一定的優(yōu)惠政策來(lái)

緩沖，通常每次上調(diào)幅度盡量控制在3%?5%之間。

10.下列不屬于制訂管理計(jì)劃包臺(tái)的工作步驟的是()。

A、交通與公用設(shè)施情況調(diào)查

B、確定管理計(jì)劃目標(biāo)

C、進(jìn)行嚴(yán)密的經(jīng)濟(jì)論證

D、組建精干的經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，確定合理的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)

答案：B

解析：制訂管理計(jì)劃一般應(yīng)遵循如下工作步驟：①市場(chǎng)分析。包括對(duì)本地區(qū)和周

邊的市場(chǎng)分析，具體需要調(diào)查分析當(dāng)?shù)厝丝?經(jīng)濟(jì)狀況和發(fā)展趨勢(shì)、就業(yè)與收入

狀況、消費(fèi)水平'產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變動(dòng)、利率水平等。②交通與公用設(shè)施情況調(diào)查。重

點(diǎn)是公共交通和停車(chē)場(chǎng)情況，交通布局可能發(fā)生的變化等。③同類(lèi)物業(yè)供求關(guān)系

調(diào)查。著重同類(lèi)物業(yè)的供求平衡分析、租售情況分析。④消費(fèi)者調(diào)查'分析。調(diào)

查潛在消費(fèi)者收入水平、消費(fèi)心理、行為與習(xí)慣(消費(fèi)價(jià)格區(qū)間、消費(fèi)地點(diǎn)、消

費(fèi)的時(shí)間和頻率、和誰(shuí)一起消費(fèi)等)。在此基礎(chǔ)上，確定主要目標(biāo)消費(fèi)群體。⑤

進(jìn)行嚴(yán)密的經(jīng)濟(jì)論證。全面衡量項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)周期收支，做出慎重的可行性論證和風(fēng)

險(xiǎn)評(píng)估。⑥組建精干的經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，確定合理的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。

11.下列不屬于寫(xiě)字樓租金折扣方式的是Oo

A、變相折扣

B、續(xù)租價(jià)格折扣

C、租金的直接折扣

D、租金的間接折扣

答案：D

解析：在入住率比較低時(shí)，寫(xiě)字樓的租金一般會(huì)往下調(diào)，為了不降低寫(xiě)字樓的對(duì)

外招商形象，尤其是更改報(bào)價(jià)還會(huì)帶來(lái)一段時(shí)間的滯后，此時(shí)，出租人往往傾向

采用付款折扣等形式來(lái)促進(jìn)潛在承租人最終成交。寫(xiě)字樓租金折扣方式有：①變

相折扣，②續(xù)租價(jià)格折扣，②租金的直接折扣。

12.一般來(lái)說(shuō)，每個(gè)辦公室工作人員有Om?的單元內(nèi)建筑面積較合適。

Ax5~6

B、7-10

C、15-20

Dv20-25

答案:C

解析：般來(lái)說(shuō)，為每個(gè)辦公室工作人員提供10?15m?的單元內(nèi)建筑面積比較合

適，雖然每個(gè)工作人員封閉的辦公面積一般只需要5?6r√,但接待室、會(huì)議室、

交通面積、儲(chǔ)藏面積、辦公設(shè)備所占的面積以及公共活動(dòng)所需的面積等應(yīng)給予足

夠的考慮。此外，如果出租單元的平面設(shè)計(jì)中私人辦公室數(shù)量較多，則人均辦公

面積的指標(biāo)可適當(dāng)提高一些。

13.關(guān)于財(cái)務(wù)分析中的比較分析法，下列說(shuō)法不正確的是()。

A、比較分析法是財(cái)務(wù)分析中常用的方法

B、比較分析可以與本企業(yè)歷史比，也可以與同類(lèi)企業(yè)比

C、比較分析不可以與計(jì)劃預(yù)算比

D、比較分析包括趨勢(shì)分析和橫向比較

答案：C

解析：C項(xiàng)，財(cái)務(wù)分析中常用的方法是比較分析法。比較分析可以與本企業(yè)歷史

比（也稱“趨勢(shì)分析”），可以與同類(lèi)企業(yè)比（也稱“橫向比較”），也可以與

計(jì)劃預(yù)算比。

14.小區(qū)會(huì)所與一般俱樂(lè)部的不同點(diǎn)在于（）。

A、小區(qū)會(huì)所功能更全面

B、小區(qū)會(huì)所只對(duì)業(yè)主開(kāi)放

C、俱樂(lè)部偏重于康樂(lè)類(lèi)

D、小區(qū)會(huì)所是封閉式管理

答案：B

解析：小區(qū)會(huì)所是為業(yè)主（用戶）提供娛樂(lè)、休閑活動(dòng)的場(chǎng)所。與一般俱樂(lè)部不

同的是，小區(qū)會(huì)所只對(duì)業(yè)主開(kāi)放，這種“特權(quán)”時(shí)常讓業(yè)主有種“身份”滿足感，

并通過(guò)盡享會(huì)所配套的服務(wù)體現(xiàn)出

15.下列各表達(dá)式中，正確的是（）。

A、凈資產(chǎn)報(bào)酬率=息稅前凈利潤(rùn)/正均資產(chǎn)總額*100%

B、利息保障倍數(shù)=息稅前利潤(rùn)總額/利息支出

C、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=主營(yíng)業(yè)務(wù)收入/正均資產(chǎn)總額

D、銷(xiāo)售增長(zhǎng)率=本年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)額/本年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入總額*100%

答案：B

解析：具體分析如下：A項(xiàng)，總資產(chǎn)報(bào)酬率=(利潤(rùn)總額+利息支出)/平均資產(chǎn)

總額*100%C項(xiàng)，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(次)=主營(yíng)業(yè)務(wù)收入凈額/平均資產(chǎn)總額D項(xiàng)，

銷(xiāo)售(營(yíng)業(yè))增長(zhǎng)率=本年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)額/上年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入總額*100%

16.等額序列支付的現(xiàn)值計(jì)算公式是()。

A、P=A∕(1+i)n

BvP=(A∕1)[1-1∕(1+1)n]

C、P=A∕i(1+i)n

D、P=A∕[1-1∕(1+i)n]

答案：B

17.關(guān)于零售商業(yè)物業(yè)的表進(jìn)，下列說(shuō)法不正確的是()。

A、零售商業(yè)物業(yè)可以是經(jīng)營(yíng)零售業(yè)的獨(dú)立的建筑群

B、為了實(shí)現(xiàn)業(yè)主總體利益的最大化，對(duì)于分散產(chǎn)權(quán)的零售商業(yè)物業(yè)也需要集中

統(tǒng)一的專(zhuān)業(yè)化物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)

C、零售商業(yè)物業(yè)是指用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的小型店鋪

D、綜合用途物業(yè)內(nèi)零售商場(chǎng)的規(guī)模往往受到定的限制

答案：C

解析：C項(xiàng)，零售商業(yè)物業(yè)是用于零售商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的建筑，包括從小型店鋪到

大型購(gòu)物中心的各種零售商業(yè)空間。零售商業(yè)物業(yè)(以下簡(jiǎn)稱商業(yè)物業(yè))指用于

零售商業(yè)的物業(yè)，其范圍相當(dāng)廣泛。從小型店鋪、百貨商場(chǎng)到大型現(xiàn)代化購(gòu)物中

心，面積規(guī)模從十幾平方米到十余萬(wàn)平方米，其服務(wù)的地域范圍從鄰里、居住區(qū)

到整個(gè)城市甚至全國(guó)。

18.綠色建筑概念中的兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)是“全壽命周期理念”和()。

A、節(jié)約資源

B、保護(hù)環(huán)境

Cx減少污染

D、建設(shè)運(yùn)營(yíng)

答案：D

解析：綠色建筑是在建筑的全壽命周期內(nèi)，最大限度地節(jié)約資源、保護(hù)環(huán)境和減

少污染，為人們提供健康、適用和高效的使用空間，與自然和諧共生的建筑。綠

色建筑概念中“全壽命周期理念”和“建設(shè)運(yùn)營(yíng)”是兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。

19.某商業(yè)店鋪的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格為60萬(wàn)元，其中40萬(wàn)元由金融機(jī)構(gòu)提供抵押貸款，

余款20萬(wàn)元自投資者用現(xiàn)金支付。如果該投資的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和抵押貸款還本付息

后的年凈現(xiàn)金流量為2.8萬(wàn)元，則該項(xiàng)投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為()。

A、12%

B、14%

C、7%

D、2.8%

答案：B

解析：現(xiàn)金回報(bào)率是指房地產(chǎn)置業(yè)投費(fèi)過(guò)程中，每年所獲得的現(xiàn)金報(bào)酬與投斐者

初始投入的權(quán)益資本的比率?，F(xiàn)金回報(bào)率有稅前現(xiàn)金回報(bào)率和稅后現(xiàn)金回報(bào)率。

其中，稅前現(xiàn)金回報(bào)率等于凈運(yùn)營(yíng)收益扣除還本付息后的凈現(xiàn)金流量除以投費(fèi)者

的初始現(xiàn)金投資。題中，該項(xiàng)投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為：2.8/20*100%=14%o

20.若承租人拖欠租金，出租人有權(quán)收取()。

A、利息

B、保證金

C、滯納金

Dv押金

答案：C

解析：按照合同規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)收取租金是出租人的一項(xiàng)基本權(quán)利。對(duì)租金拖欠

者，要收取滯納金。

21.云計(jì)算服務(wù)的最底層是()。

AxITFoundation

B、IaaS

CxPaaS

DxSaaS

答案：A

解析：云計(jì)算服務(wù)的最底層是ITFoUndation,嚴(yán)格來(lái)說(shuō)這并不是云計(jì)算的一層，

是構(gòu)成云計(jì)算的IT基礎(chǔ)設(shè)的集合，具體表現(xiàn)為不同的軟硬件廠商的產(chǎn)品與方案。

22.一般情況下，()應(yīng)選擇聯(lián)合經(jīng)營(yíng)型經(jīng)營(yíng)管理模式。

A、以追求利潤(rùn)或保障質(zhì)量為目標(biāo)時(shí)

B、經(jīng)營(yíng)內(nèi)容專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)或需要特許審批的

C、不具備經(jīng)營(yíng)能力，但具有可供經(jīng)營(yíng)的平臺(tái)時(shí)

D、需要降低經(jīng)營(yíng)成本和風(fēng)險(xiǎn)時(shí)

答案：B

解析：物業(yè)服務(wù)企業(yè)選擇經(jīng)營(yíng)模式時(shí)，要充分考慮每種經(jīng)營(yíng)模式的優(yōu)缺點(diǎn)，然后

結(jié)合企業(yè)自身的綜合能力、具體服務(wù)的內(nèi)容'市場(chǎng)環(huán)境、項(xiàng)目特點(diǎn)、客戶需求特

點(diǎn)等確定。選擇確定經(jīng)營(yíng)模式是個(gè)復(fù)雜的過(guò)程，一般情況下，以追求利潤(rùn)或保障

質(zhì)量為目標(biāo)時(shí)，選擇自主經(jīng)營(yíng)型，經(jīng)營(yíng)內(nèi)容專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)或需要特許審批的，選擇

聯(lián)合經(jīng)營(yíng)型，不具備經(jīng)營(yíng)能力，但具有可供經(jīng)營(yíng)的平臺(tái)時(shí)，選擇委托經(jīng)營(yíng)型。

23.關(guān)于銀行總部物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理特點(diǎn)的說(shuō)法不正確的是()。

A、銀行總部?jī)?nèi)既有相對(duì)封閉的辦公區(qū)域，又有對(duì)外開(kāi)放的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所

B、既要滿足單一業(yè)主的辦公需求，又要滿足業(yè)主的客戶來(lái)訪及辦理業(yè)務(wù)的服務(wù)

需求

C、保證物業(yè)的秩序安全，銀行的信息安全是銀行自己的責(zé)任與物業(yè)無(wú)關(guān)

D、銀行總部突發(fā)事件轉(zhuǎn)多，需要物業(yè)既要有周密完備的應(yīng)急預(yù)案，又要有經(jīng)驗(yàn)

豐富的應(yīng)變能力

答案：C

解析：銀行總部物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理特點(diǎn)包括以下幾個(gè)方面：①銀行總部?jī)?nèi)既有相對(duì)封

閉的辦公區(qū)域，又有對(duì)外開(kāi)放的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所，既要保證銀行內(nèi)部人員辦公環(huán)境的私

密安全，又要確保銀行重要客戶的出入便捷，需要物業(yè)合理的分區(qū)管理。②既要

滿足單一業(yè)主的辦公需求，又要滿足業(yè)主的客戶來(lái)訪及辦理業(yè)務(wù)的服務(wù)需求，需

要物業(yè)在管理中體現(xiàn)服務(wù)，在服務(wù)中不失管理。③既要保證物業(yè)的秩序安全，又

要維護(hù)銀行的信息安全，需要物業(yè)人防與技防的完美結(jié)合。④銀行總部由于自身

性質(zhì)的特點(diǎn)，突發(fā)事件較多，需要物業(yè)既要有周密完備的應(yīng)急預(yù)案，又要有經(jīng)驗(yàn)

豐富的應(yīng)變能力。

24.對(duì)于居住物業(yè)，應(yīng)重點(diǎn)了解()。

A、目標(biāo)物業(yè)周?chē)貐^(qū)住宅的供求狀況、價(jià)格水平等

B、其所處地段的交通通達(dá)程度，目標(biāo)物業(yè)的周邊環(huán)境及與周?chē)虡I(yè)設(shè)施的關(guān)系

C、物業(yè)所處地區(qū)的流動(dòng)人口和常住人口的數(shù)量、購(gòu)買(mǎi)力水平等

D、未來(lái)入住者的意見(jiàn)

答案：A

解析：居住物業(yè)要重點(diǎn)了解目標(biāo)物業(yè)周?chē)貐^(qū)住宅的供求狀況、價(jià)格水平、對(duì)現(xiàn)

有住宅滿意的程度和對(duì)未來(lái)住房的希望，以確定目標(biāo)物業(yè)的裝修、室內(nèi)設(shè)備配置

標(biāo)準(zhǔn)、需要向業(yè)主或租戶提供的物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的種類(lèi)、數(shù)量及標(biāo)準(zhǔn)等。

25.我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和住房抵押貸款的計(jì)息方式是()。

A、單利

B、復(fù)利

C、名義利率

Dx實(shí)際利率

答案：B

解析：我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和住房抵押貸款都是按復(fù)利計(jì)息的。由于復(fù)利計(jì)息比

較符合資金在社會(huì)再生產(chǎn)過(guò)程中運(yùn)動(dòng)的實(shí)際狀況，所以在投資分析中，一般采用

復(fù)利計(jì)息。

26.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理實(shí)現(xiàn)的前提和條件是()。

Ax客戶

Bx項(xiàng)目

C?資源

Dv能力

答案：C

解析：資源是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理實(shí)現(xiàn)的前提和條件。面對(duì)不同項(xiàng)目，經(jīng)營(yíng)管理所需的

主要資源亦不同，如零售商業(yè)是商業(yè)空間和商品消費(fèi)群體，寫(xiě)字樓是辦公空間與

辦公客戶，房屋租賃是可出租空間與承租客戶，餐館是餐位與食客等。

27.確定租金時(shí)，一般應(yīng)首先根據(jù)()確定一個(gè)基礎(chǔ)租金。

Ax市場(chǎng)租金水平

B、收租損失

C、業(yè)主希望達(dá)到的投費(fèi)收益率目標(biāo)和可接受的最低租金水平

D、物業(yè)管理成本

答案：C

解析：在確定基礎(chǔ)租金時(shí)，必須以價(jià)值為基礎(chǔ)，以成本為最低經(jīng)濟(jì)界限，根據(jù)業(yè)

主希望達(dá)到的投費(fèi)收益率目標(biāo)和其可接收的最低租金水平而確定。

28.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理市場(chǎng)細(xì)分的依據(jù)主要有()。

A、消費(fèi)者心理

B、最終用戶和客戶規(guī)模

C、消費(fèi)者行為

D、消費(fèi)者自我個(gè)性

答案：B

解析：物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理市場(chǎng)的客戶是擁有物業(yè)的業(yè)主和租戶，這類(lèi)業(yè)主和租戶使用

物業(yè)的目的并不在于消費(fèi)，而在于獲取利潤(rùn)。因此這個(gè)市場(chǎng)的細(xì)分，還有不同于

一般消費(fèi)者市場(chǎng)細(xì)分的依據(jù)。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理市場(chǎng)細(xì)分的依據(jù)主要有最終用戶和客

戶規(guī)模。

29.下列寫(xiě)字樓物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目選擇的說(shuō)法不正確的是()。

A、客戶服務(wù)需求的項(xiàng)目是物業(yè)經(jīng)營(yíng)首先應(yīng)該考慮的內(nèi)容

B、在地理位置較偏遠(yuǎn)的單純性寫(xiě)字樓里，宜開(kāi)辦經(jīng)營(yíng)性商務(wù)服務(wù)中心

C、對(duì)月收入水平5000元以上的客戶群體，午餐最好提供相對(duì)便宜的盒飯

D、在地理位置優(yōu)越的綜合型寫(xiě)字樓里，可以實(shí)施服務(wù)式辦公模式

答案：C

解析：寫(xiě)字樓客戶群體的收入狀況、購(gòu)買(mǎi)能力、工作性質(zhì)'文化層次'興趣趨向

等特征，是決定經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目選擇的因素之一。例如：餐飲經(jīng)營(yíng)時(shí)，對(duì)月收入水平2

500?3500元之間的客戶群體，午餐最好提供相對(duì)便宜的盒飯，對(duì)月收入水平5

000元以上的客戶群體，午餐最好在餐廳零點(diǎn)或自選，或提供檔次較高的盒飯等。

30.物業(yè)服務(wù)企業(yè)有足夠的資質(zhì)和能力時(shí)，應(yīng)采用（）。

A、承租商會(huì)全權(quán)委托經(jīng)營(yíng)管理模式

B、大業(yè)主與企業(yè)共同經(jīng)營(yíng)管理模式

C、企業(yè)全權(quán)委托經(jīng)營(yíng)管理模式

D、大業(yè)主全權(quán)委托經(jīng)營(yíng)管理模式

答案:D

解析：如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)有足夠的資質(zhì)和能力，應(yīng)爭(zhēng)取采用大業(yè)主全權(quán)委托經(jīng)營(yíng)

管理模式。這種模式下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)全權(quán)負(fù)責(zé)商業(yè)物業(yè)的出租經(jīng)營(yíng)和物業(yè)管理。

具體實(shí)施中，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)會(huì)定期召開(kāi)例會(huì)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)會(huì)定期向大業(yè)

主書(shū)面報(bào)告物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理情況。作為附加，部分主力店和次主力店的代表（或由

全體承租商選舉的代表）也可參加例會(huì)。在這種管理模式下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以

在合同授權(quán)范圍內(nèi)主動(dòng)'全責(zé)地提供物業(yè)服務(wù)，承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，從事法律法規(guī)允

許的各項(xiàng)專(zhuān)業(yè)管理和服務(wù)。

31.下列關(guān)于金融物業(yè)對(duì)社會(huì)沖突的管理和控制的說(shuō)法，不正確的是()。

A、盡可能取得當(dāng)?shù)嘏沙鏊蚬卜矫娴呐浜虾蛥f(xié)助

B、采取規(guī)勸、說(shuō)服、講道理等柔性手法化解矛盾，如果行不通便強(qiáng)行壓制

C、制定應(yīng)對(duì)措施和所有預(yù)案均應(yīng)與銀行主管部門(mén)事先協(xié)商制定，不能獨(dú)斷專(zhuān)行

D、在事發(fā)現(xiàn)場(chǎng)布置攝錄裝置，保留相關(guān)影像資料備用

答案：B

解析：在處理此類(lèi)糾紛中，物業(yè)管理方應(yīng)盡可能取得當(dāng)?shù)嘏沙鏊蚬卜矫娴呐?/p>

合和協(xié)助，采取規(guī)勸、說(shuō)服'講道理等柔性手法化解矛盾，切不可以強(qiáng)行壓制，

采取硬性手段處理，以避免矛盾升級(jí)，產(chǎn)生意外傷害甚至集體暴力行為。無(wú)論物

業(yè)管理方如何制定應(yīng)對(duì)措施，所有預(yù)案均應(yīng)與銀行主管部門(mén)事先協(xié)商制定，不能

獨(dú)斷專(zhuān)行。同時(shí)注意，在事發(fā)現(xiàn)場(chǎng)布置攝錄裝置，保留相關(guān)影像斐料備用。

32.為了防止某承租商隨意改變其所租物業(yè)的使用方式，租約規(guī)定了()的內(nèi)容。

A、限制承租商在定地域范圍內(nèi)重復(fù)設(shè)店

B、限制經(jīng)營(yíng)相似的用戶

C、關(guān)于每一獨(dú)立承租單元的用途

Dx營(yíng)業(yè)時(shí)間

答案：C

解析：制定關(guān)于每一獨(dú)立承租單元的用途規(guī)定的條款主要目的，是為了防止某一

個(gè)承租商隨意改變其所承租物業(yè)的使用方式，保持整個(gè)購(gòu)物中心或商場(chǎng)的統(tǒng)一協(xié)

調(diào)°

33.下列關(guān)于酒店公寓散客租賃管理服務(wù)說(shuō)法錯(cuò)誤的是()。

A、散客客戶是酒店公寓的主要服務(wù)對(duì)象

B、散客與酒店公寓接觸交往可分為預(yù)售期、銷(xiāo)售期和售后期三個(gè)階段

C、對(duì)有預(yù)定和無(wú)預(yù)定的客戶，酒店公寓提供相同的服務(wù)程序

D、散客退房一般是到前臺(tái)自行結(jié)賬

答案：A

解析：散客客戶作為酒店式公寓客源的一個(gè)重要補(bǔ)充，對(duì)增加酒店公寓營(yíng)業(yè)收入

起著非常重要的作用，長(zhǎng)住客戶是酒店公寓的主要服務(wù)對(duì)象。

34.在制定租賃方案時(shí)，需要首先確定的事項(xiàng)是()

Ax租金方案

B、能夠?qū)ν獬鲎獾拿娣e和租賃方式

C、租賃經(jīng)營(yíng)預(yù)算

D、吸引租戶的策略

答案：B

解析：租賃方案主要是對(duì)物業(yè)租賃過(guò)程中將要發(fā)生的主要事項(xiàng)進(jìn)行分析，并逐項(xiàng)

設(shè)計(jì)具體實(shí)施內(nèi)容、計(jì)劃安排等。租賃方案的內(nèi)容不僅要對(duì)租賃活動(dòng)進(jìn)行宏觀概

括，而且要重視細(xì)節(jié)，既要有租賃問(wèn)題詳盡描述，又要有針對(duì)性的可行性措施，

既要覆蓋租賃全過(guò)程，又能突出重點(diǎn)。在制訂租賃方案時(shí)，首先需要確定租賃房

屋的類(lèi)型、面積和租賃方式。

35.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指在整個(gè)()內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)

率。

A、開(kāi)發(fā)期

B、計(jì)算期

C、性能壽命期

D、動(dòng)態(tài)投資回收期

答案：B

解析：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(IRR)是指項(xiàng)目整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累

計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率，是評(píng)估項(xiàng)目盈利性的基本指標(biāo)。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟(jì)含

義是在項(xiàng)目壽命期內(nèi)項(xiàng)目?jī)?nèi)部未收回投資每年的凈收益率。同時(shí)意味著，到項(xiàng)目

壽命期終了時(shí)，所有投資可以被完全收回。

36.小區(qū)停車(chē)場(chǎng)、會(huì)所等設(shè)施屬()。

Ax發(fā)展商所有

B、政府所有

C、業(yè)主共有

D、物業(yè)企業(yè)所有

答案：A

解析：通常，住宅小區(qū)里可以作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的物業(yè)斐源的權(quán)屬可劃分為

以下幾種類(lèi)型：①屬發(fā)展商所有：例如小區(qū)停車(chē)場(chǎng)、會(huì)所等設(shè)施。如果發(fā)展商沒(méi)

有將這些設(shè)施在合同中約定為他人所有,則這些設(shè)施的所有權(quán)屬于開(kāi)發(fā)商。此時(shí),

發(fā)展商可以將自有停車(chē)場(chǎng)的部分使用權(quán)和收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，以彌補(bǔ)物

業(yè)服務(wù)企業(yè)的虧損。②屬政府所有：如人防工程等，這部分空間的使用權(quán)和收益

權(quán)的歸屬存在著理論和實(shí)踐上的很多爭(zhēng)議。③屬業(yè)主共有：一般來(lái)說(shuō)，除去上進(jìn)

①'②之外的可經(jīng)營(yíng)物業(yè)部分均屬業(yè)主所共有。如利用小區(qū)道路、綠地改建的露

天停車(chē)位，物業(yè)管理用房等。

37.對(duì)會(huì)所日常管理的說(shuō)法不正確的是()。

A、確保來(lái)會(huì)的會(huì)員能高高興興來(lái)，痛痛快快玩，愉愉快快走，是會(huì)所經(jīng)營(yíng)的核

心

B、為保證會(huì)所的衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn),經(jīng)營(yíng)管理方要制定并定期公布會(huì)所衛(wèi)生方面的要求，

并制定外帶食品飲料、吸煙'寵物等方面的管理規(guī)定

C、對(duì)于會(huì)所的財(cái)務(wù)管理要做到事后收費(fèi)、持卡消費(fèi)、打折促銷(xiāo)等政策保持連續(xù)

性

D、對(duì)于施行會(huì)員制的會(huì)所，要注意會(huì)員信息安全

答案：C

解析：會(huì)所的財(cái)務(wù)管理應(yīng)是預(yù)先收費(fèi)、持卡消費(fèi)'打折促銷(xiāo)等政策保持連續(xù)性,

而不是事后付費(fèi)。

38.某家庭以30萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)一套住宅，銀行為其提供了15年期的住房抵押貸款，

該貸款的年利率為6%,按月等額還款。如果該家庭于第6年初一次提前償還貸

款本金5萬(wàn)元。則從第6年開(kāi)始的抵押貸款月還款額將減少()元。

A、544.10

Bx556.00

C、1776.32

Dv2109.38

答案：B

解析：具體計(jì)算過(guò)程如下：①n1=15*12=180個(gè)月,n2=5*12=60個(gè)月,i=6%∕12=

0.5%;②初始抵押貸款數(shù)額為30萬(wàn)元，③該家庭月還本付息額為:A=P*i∕[1-(1+

i)-n]=30*05%/[1-(1+0.5%)-180]=0.2530(萬(wàn)元),④第6年初尚未償還折抵押

貸款本金額為：P=(A∕i)*[1-(1+1)-n]=(0.2530/0.5%)*[1-(1+0.5%)-(180-60)]

=22.77(萬(wàn)元)：⑤當(dāng)該家庭在第6年初一次償還本金5萬(wàn)元后，則在第6年初

尚未償還抵押貸款本金數(shù)額為22.77-5=17.77(萬(wàn)元)，⑥從第6年開(kāi)始該家庭

月還本付息額為：A1=P1*i∕[1-(1+i)-n]=17.77*0.5%∕[1-(1+0.5%)-120]=0.197

4(萬(wàn)元)；⑦從第6年開(kāi)始的月還本付息額將減少：2530-1974=556(元)。

39.關(guān)于物業(yè)維修和維護(hù)的開(kāi)支，下列表述不正確的是()。

A、在建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命周期中，累積起來(lái)的維修成本可能大大超過(guò)初始投資

B、業(yè)主會(huì)盡量尋找能夠承擔(dān)全部維修成本的租戶

C、物業(yè)維修的開(kāi)支依法應(yīng)由實(shí)際使用物業(yè)的租戶承擔(dān)

D、對(duì)于由業(yè)主承擔(dān)維修責(zé)任的物業(yè)，機(jī)構(gòu)投資者可能會(huì)因此拒絕參與投資

答案：C

解析：C項(xiàng)，關(guān)于租賃房屋和室內(nèi)設(shè)施的安全性能條款，在物業(yè)租賃合同中應(yīng)有

明確規(guī)定。出租人所提供的租賃房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備應(yīng)具有使用安全性，包括

門(mén)窗、墻體、地面、防水、管線'照明、制冷'供暖'家具、家電等。一般情況

下，出租人應(yīng)該負(fù)責(zé)這部分設(shè)施設(shè)備日常使用的維修養(yǎng)護(hù)，保證安全性，但是也

可自租賃雙方協(xié)商另行約定維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任人。承租人自備設(shè)施設(shè)備的安全性應(yīng)由

承租人自己負(fù)責(zé)。

40.作為嚴(yán)格的租賃行為，必須有明確的()。

A、租賃用途

B、租賃期限

C、支付方式

D、修繕責(zé)任

答案：B

解析:作為嚴(yán)格的租賃行為，必須有明確的租賃期限。租賃期限的表達(dá)應(yīng)該完整、

明確，寫(xiě)明開(kāi)始和終止日期，并說(shuō)明整個(gè)期限的時(shí)間長(zhǎng)度。

41.通常用來(lái)表示物業(yè)的從“外”至廠內(nèi)”一“進(jìn)”的方便程度的術(shù)語(yǔ)是（）。

Av便捷性

B、方便程度

C、可及性

Dx可通達(dá)性

答案：C

解析：可及性與便捷性的含義基本相同。但通常用“可及性”表達(dá)由“外”到“內(nèi)”

——“進(jìn)”的方便程度，用“便捷性”表達(dá)由“內(nèi)”至IJ“外”——“出”的方便

程度。

42.企業(yè)凈利潤(rùn)占凈資產(chǎn)（或所有者權(quán)益）的比率是O。

A、權(quán)益資本凈利率

B、權(quán)益資產(chǎn)凈利率

C、資金利潤(rùn)率

D、投資收益率

答案：A

解析：每股收益（或稱為權(quán)益費(fèi)本凈利率），是企業(yè)凈利潤(rùn)占凈資產(chǎn)（或所有者

權(quán)益）的比率，用以反映企業(yè)運(yùn)用自由奧本獲得利潤(rùn)的能力。

43.可以把商業(yè)物業(yè)的管理目標(biāo)概括為“六個(gè)統(tǒng)一”和“一個(gè)指導(dǎo)”。一個(gè)指導(dǎo)

即（）。

A、店面的指導(dǎo)

B、權(quán)益的指導(dǎo)

C、安全的指導(dǎo)

D、價(jià)格與質(zhì)量的指導(dǎo)

答案：B

解析：根據(jù)商業(yè)物業(yè)管理的基本共性，可以把對(duì)商業(yè)物業(yè)的管理目標(biāo)概括為“六

個(gè)統(tǒng)一”和“一個(gè)指導(dǎo)”。其中，六個(gè)統(tǒng)一包括：①統(tǒng)一的店面管理，②統(tǒng)一的

形象管理，③統(tǒng)一的員工管理；④統(tǒng)一的安全管理，⑤統(tǒng)一的租賃管理，⑥統(tǒng)一

的價(jià)格與質(zhì)量檢查管理。一個(gè)指導(dǎo)即權(quán)益的指導(dǎo)。

44.某期房尚有1年時(shí)間才可投入使用，與其類(lèi)似的現(xiàn)房?jī)r(jià)格為IIOO元∕m?出

租的年末凈收益為110元∕r√,假設(shè)折現(xiàn)率為10%,風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償估計(jì)為現(xiàn)房?jī)r(jià)格的2%,

則該期房目前的價(jià)格是()元/m:

Av978

B、1000

C、1078

D11178

答案：A

解析：該期房目前的價(jià)格為：期房?jī)r(jià)格=現(xiàn)房?jī)r(jià)格-預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房

出租的收益的折現(xiàn)值-風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償，代入題中數(shù)據(jù)可得V=IIOo-IlO/(1+10%)7100

*2%=978(元/m?)

45.在物業(yè)保險(xiǎn)及其他損害賠償中，一般采用的估價(jià)方法是()。

A、市場(chǎng)法

B、成本法

C、收益法

D、折舊法

答案：B

解析：在物業(yè)保險(xiǎn)（包括擔(dān)保和理賠）及其他損害賠償中，一般采用成本法估價(jià)。

因?yàn)樵诒ｋU(xiǎn)事故發(fā)生后或其他損害中，物業(yè)的損毀通常是建筑物的局部，需要將

其恢復(fù)到原狀，對(duì)于發(fā)生建筑物全部損毀的，有時(shí)也需要用重建或重置的辦法來(lái)

解決。

46.產(chǎn)業(yè)園在香港被特為（）

A、工業(yè)園地

Bv工業(yè)村

Cx企業(yè)區(qū)

D、工業(yè)園

答案：B

解析：產(chǎn)業(yè)園在日本被特為“工業(yè)團(tuán)地”，在中國(guó)香港被稱為“工業(yè)村”，在英

國(guó)則稱為“企業(yè)區(qū)”。由于類(lèi)型的多樣，產(chǎn)業(yè)園區(qū)目前還沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的定義。

47.在一定資源條件下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)選擇某住宅小區(qū)物業(yè)管理項(xiàng)目，而放棄其

他住宅小區(qū)物業(yè)管理項(xiàng)目或收益性物業(yè)管理項(xiàng)目潛在收益的損失為（）

A、差異成本

Bx邊際成本

C、估計(jì)成本

D、機(jī)會(huì)成本

答案：D

解析：機(jī)會(huì)成本是指選擇使用經(jīng)濟(jì)資源于某方案，而放棄另一方案所發(fā)生的潛在

利益損失。例如，在一定資源條件下，選擇餐飲服務(wù)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，就意味著放棄其

他經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的潛在收益，如超市、美容美發(fā)。

48.下列關(guān)于社區(qū)文化項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)方法說(shuō)法錯(cuò)誤的是()。

A、物業(yè)服務(wù)企業(yè)成立社區(qū)文化的專(zhuān)門(mén)部門(mén)，負(fù)責(zé)社區(qū)文化活動(dòng)的組織與執(zhí)行

B、社區(qū)文化建設(shè)要制定好計(jì)劃和方案

C、社區(qū)文化活動(dòng)可以尋求政府支持

D、在開(kāi)展社區(qū)文化建設(shè)時(shí)再規(guī)劃場(chǎng)地

答案：D

解析：開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng)必須有場(chǎng)地，硬件設(shè)施是社區(qū)文化活動(dòng)的基本保障。場(chǎng)

地的來(lái)源首先要有規(guī)劃。設(shè)計(jì)部門(mén)應(yīng)將社區(qū)文化活動(dòng)的場(chǎng)地、設(shè)施納人規(guī)劃。物

業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期介入階段就要積極爭(zhēng)取、提出合理建議。小區(qū)交付使用后，物

業(yè)服務(wù)企業(yè)在資金許可的情況下，還要有計(jì)劃、有步驟地對(duì)社區(qū)文化設(shè)施加以完

善。條件不夠的，要盡可能地提高文化設(shè)施的利用率，要做到大活動(dòng)有地點(diǎn)，小

活動(dòng)有場(chǎng)所。

49.在經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)開(kāi)展之前，要圍繞經(jīng)營(yíng)內(nèi)容和()選擇和確定供應(yīng)商和承包商。

A、項(xiàng)目特點(diǎn)

B、經(jīng)營(yíng)模式

C、企業(yè)戰(zhàn)略

D、經(jīng)營(yíng)理念

答案：B

解析：在經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)開(kāi)展之前，要圍繞經(jīng)營(yíng)內(nèi)容和經(jīng)營(yíng)模式選擇和確定供應(yīng)商和承

包商。例如：經(jīng)營(yíng)餐飲業(yè)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就要確定安全可靠的食材供應(yīng)商，這

是經(jīng)營(yíng)的最根本保障，安全可靠的食材供應(yīng)不僅僅是商業(yè)經(jīng)營(yíng)，更應(yīng)該將其上升

到商業(yè)道德管理層面去認(rèn)識(shí)和理解。

50.采用市場(chǎng)法進(jìn)行物業(yè)估價(jià)，選取的可比實(shí)例數(shù)量一般至少為個(gè)，最多為

個(gè)。（）

A、2；8

B、3；10

Cv4；12

D、5；15

答案：B

解析：選取的可比實(shí)例數(shù)量從理論上講越多越好，但是，如果要求選取的數(shù)量過(guò)

多，一是可能由于交易實(shí)例的數(shù)量有限而難以做到，二是后續(xù)進(jìn)行修正、調(diào)整的

工作量大，因此，一般應(yīng)保持在3個(gè)以上（含3個(gè)）`10個(gè)以下（含10個(gè)）可

比實(shí)例即可。

51.下列關(guān)于會(huì)所的說(shuō)法錯(cuò)誤的是（）。

A、會(huì)所一般是指實(shí)行封閉管理，僅對(duì)入會(huì)會(huì)員及其親朋提供服務(wù)和聚會(huì)活動(dòng)的

場(chǎng)所

B、會(huì)所由基本部分和主題部分構(gòu)成

C、按所處的地理位置，會(huì)所分為城市會(huì)所和鄉(xiāng)村會(huì)所

D、不同檔次的物業(yè)，會(huì)所的基本功能分區(qū)不相同

答案：D

論哪個(gè)檔次的物業(yè)，會(huì)所的基本功能分區(qū)大致相同：健身室、球類(lèi)室'泳池，酒

吧'棋牌室、美容美發(fā)店、閱覽室和餐廳。

52.一般而言，有償合同義務(wù)的履行，相比于無(wú)償合同，其完成的程度()。

Av較低

B、較高

C、相等

D、無(wú)法比較

答案：B

解析：有償合同是指當(dāng)事人享有合同規(guī)定的權(quán)利時(shí)必須付出代價(jià)的合同。有償合

同大多數(shù)是雙務(wù)合同。一般而言，有償合同義務(wù)的履行，其完成的程度要高于無(wú)

償合同，有償合同義務(wù)人的違約責(zé)任比無(wú)償合同義務(wù)人的違約責(zé)任要重。

53.有店鋪的商業(yè)物業(yè)，從()的角度看具有定的共性。

A、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理

B、客戶

C、商業(yè)

D、業(yè)主

答案：A

解析：有店鋪的商業(yè)物業(yè)，從物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的角度看，雖然都具有一定的共性,

但內(nèi)容最豐富、管理要求最高、最具特色的是超市和購(gòu)物中心兩類(lèi)。

54.臺(tái)灣物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目不包括()。

A、建筑物與環(huán)境的使用管理與維護(hù)

B、生活與商業(yè)支持服務(wù)

C、資產(chǎn)管理

D、物業(yè)管理

答案：D

解析：臺(tái)灣物業(yè)管理以實(shí)現(xiàn)整合業(yè)界轉(zhuǎn)硬件標(biāo)準(zhǔn)化系統(tǒng)、提升服務(wù)質(zhì)量為目標(biāo),

將物業(yè)管理服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)范疇依其服務(wù)項(xiàng)目分為三類(lèi)：①建筑物與環(huán)境的使用管理

與維護(hù)，包括提供建筑物與環(huán)境管理維護(hù)、清潔'公共安全檢查、消防安全設(shè)備

及附屬設(shè)施設(shè)備檢修等服務(wù)，②生活與商業(yè)支持服務(wù)，包括提供物業(yè)代辦及咨詢

業(yè)務(wù)、物業(yè)生活服務(wù)(小區(qū)網(wǎng)絡(luò)'照顧服務(wù)、保姆、宅配物流)、生活產(chǎn)品(食

衣住行育樂(lè))及商業(yè)支持等服務(wù)，③資產(chǎn)管理，包括提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)顧問(wèn)、開(kāi)發(fā)

租賃及投資管理等服務(wù)。

55.公寓的土地使用年限為()年。

A、70

B、30

C、40

D、50

答案：C

解析：在我國(guó)，公寓沒(méi)有嚴(yán)格的定義，般是指居住條件較為完善可供出售或出租

給眾多人士分開(kāi)獨(dú)立居住的分層'分戶住宅物業(yè)。與一般住宅樓宇的主要不同的

是其土地使用年限可能只有40年。

56.在收益性物業(yè)估價(jià)的基本方法中，成本法中的“成本”是指()。

A、通常意義的成本

Bv費(fèi)用

G價(jià)格

D、營(yíng)業(yè)費(fèi)

答案：C

解析：成本法可以說(shuō)是以物業(yè)價(jià)格各構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來(lái)評(píng)估物業(yè)價(jià)值的方

法。因此，成本法中的“成本”，并不是通常意義上的成本，而是價(jià)格。

57.處于良好的地理位置，建筑物的實(shí)物狀況良好，建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例

或規(guī)范的要求，指的是()寫(xiě)字樓。

A、甲級(jí)

Bv乙級(jí)

C、丙級(jí)

Dx丁級(jí)

答案：B

解析：國(guó)外通常特寫(xiě)字樓分為甲、乙、丙三個(gè)等級(jí)。其中，乙級(jí)寫(xiě)字樓具有良好

的地理位置，建筑物的物理實(shí)物狀況良好，建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的

要求，但建筑物的功能不是最先進(jìn)的有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同

類(lèi)建筑物。

58.承租商和業(yè)主之間可能要協(xié)商一個(gè)()作為計(jì)算百分比租金的基礎(chǔ)。

A、凈租金

Bx盈虧平衡點(diǎn)

C、基礎(chǔ)租金

D、人為平衡點(diǎn)

答案：D

解析：在收取百分比租金時(shí)，承租商和業(yè)主之間可能要協(xié)商一個(gè)人為平衡點(diǎn)作為

計(jì)算百分比租金的基礎(chǔ)，人為平衡點(diǎn)可以高于或低于自然平衡點(diǎn)，而如果人為平

衡點(diǎn)低于自然平衡點(diǎn)，在百分比不變時(shí)，會(huì)令業(yè)主的收入增加。

59.下列不屬于大數(shù)據(jù)的是()。

A、行數(shù)據(jù)

Bv列數(shù)據(jù)

C、結(jié)構(gòu)化數(shù)據(jù)

D、非結(jié)構(gòu)化數(shù)據(jù)

答案：B

解析：大數(shù)據(jù)有三種類(lèi)型：①結(jié)構(gòu)化數(shù)據(jù)，即行數(shù)據(jù)，存儲(chǔ)在數(shù)據(jù)庫(kù)里，可以用

二維表結(jié)構(gòu)來(lái)實(shí)現(xiàn)的數(shù)據(jù)。②半結(jié)構(gòu)化數(shù)據(jù)，這種數(shù)據(jù)包括電子郵件、辦公處理

文檔，以及許多存儲(chǔ)在Web上的信息半結(jié)構(gòu)化數(shù)據(jù)是基于內(nèi)容的，可以被搜索。

③非結(jié)構(gòu)化數(shù)據(jù)，包括圖像、音頻和視頻等可以被感知的信息。

60.房屋承租人將承租的房屋再出租的行為稱為()

Ax房屋轉(zhuǎn)租

B?房屋出租

C、房屋承租

D、房屋批租

答案：A

解析：租賃房屋轉(zhuǎn)租是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。承租人經(jīng)出租

人同意，可以依法將承租房屋的部分或者全部轉(zhuǎn)租給他人。出租人可以從轉(zhuǎn)租中

獲得收益。

多選題

1.下列屬于公共設(shè)施與公共事務(wù)管理內(nèi)容的有()。

A、體育設(shè)施

Bx園林與古建筑

C、學(xué)生公寓

D、教學(xué)區(qū)與家屬區(qū)

E、食堂

答案：ABD

解析：學(xué)校物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的主要工作包括學(xué)生管理、教學(xué)管理、公共設(shè)施與公共

事務(wù)管理、假期管理和其他管理。其中公共設(shè)施與公共事務(wù)管理包括體育設(shè)施、

園林與古建筑、教學(xué)區(qū)與家屬區(qū)。

2.編制彈性成本預(yù)算的主要方法有()。

A、圖形法

Bv列表法

Cx公式法

Dx頭腦風(fēng)暴法

E、專(zhuān)家咨詢法

答案：BC

解析：編制彈性成本(費(fèi)用)預(yù)算的主要方法一般有兩種：①列表法，又稱多水

平法，是按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理服務(wù)能力的利用程度的不同而編制的多種管理服

務(wù)水平的預(yù)算，②公式法，是利用y=a+bx的公式，計(jì)算各種管理經(jīng)營(yíng)活動(dòng)水平

下的預(yù)算成本。

3.商業(yè)物業(yè)管理目標(biāo)“六個(gè)統(tǒng)一”包括()。

A、統(tǒng)一的員工管理

B、統(tǒng)一的店面管理

C、統(tǒng)一的安全管理

D、統(tǒng)一的權(quán)益指導(dǎo)

E、統(tǒng)一的店面管理

答案：ABCE

解析：根據(jù)商業(yè)物業(yè)管理的基本共性，可以把對(duì)商業(yè)物業(yè)的管理目標(biāo)概括為“六

個(gè)統(tǒng)一”和“一個(gè)指導(dǎo)”。其中，六個(gè)統(tǒng)一包括：①統(tǒng)一的店面管理，②境的形

象管理，③統(tǒng)一的員工管理；④統(tǒng)一的安全管理，⑤統(tǒng)一的租賃管理；⑥統(tǒng)一的

價(jià)格與質(zhì)量檢查管理。一個(gè)指導(dǎo)即權(quán)益的指導(dǎo)。

4.資產(chǎn)管理與傳統(tǒng)物業(yè)管理的區(qū)別包括()。

A、兩者互為聯(lián)系、互相促進(jìn)

B、出發(fā)點(diǎn)不同

C、運(yùn)行效果不同

Dx宗旨不同

E、內(nèi)容不同

答案:BCE

解析：資產(chǎn)管理與傳統(tǒng)物業(yè)管理的區(qū)別包括：①出發(fā)點(diǎn)不同。傳統(tǒng)物業(yè)管理是基

于管理服務(wù)，強(qiáng)調(diào)物業(yè)基本功能的正常發(fā)揮，資產(chǎn)管理是基于價(jià)值，強(qiáng)調(diào)物業(yè)和

客戶費(fèi)產(chǎn)的保值、增值。②內(nèi)容不同。傳統(tǒng)物業(yè)管理的內(nèi)容主要包括物業(yè)維護(hù)、

清潔、綠化等物業(yè)服務(wù)合同約定的常規(guī)服務(wù)項(xiàng)目和內(nèi)容，資產(chǎn)管理的內(nèi)容強(qiáng)調(diào)是

多元化與開(kāi)放性，其所包臺(tái)的服務(wù)內(nèi)容非常廣泛。③考核評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不同。傳統(tǒng)物

業(yè)管理的考核評(píng)價(jià)強(qiáng)調(diào)物業(yè)的正常運(yùn)作使用與業(yè)主、物業(yè)使用人的滿意度，資產(chǎn)

管理的考核評(píng)價(jià)則以經(jīng)濟(jì)效益為主。④運(yùn)行效果不同。傳統(tǒng)物業(yè)管理運(yùn)作強(qiáng)調(diào)物

業(yè)的運(yùn)行維護(hù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收益主要集中于項(xiàng)目酬金或服務(wù)利潤(rùn)，斐產(chǎn)管理

由干涉及面寬，技術(shù)水平高，利潤(rùn)水平很多情況下明顯優(yōu)于傳統(tǒng)物業(yè)管理，因此

資產(chǎn)管理不僅開(kāi)拓了物業(yè)管理的服務(wù)范圍和行業(yè)新的利潤(rùn)空間，提升了行業(yè)質(zhì)量

與層次，而且能全面帶動(dòng)行業(yè)的優(yōu)化、升級(jí)。

5.寫(xiě)字樓物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理工作包括()。

A、經(jīng)營(yíng)管理方案設(shè)計(jì)

B、服務(wù)需求調(diào)查

C、經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目選擇與定位

D、具體實(shí)施

E、后期維護(hù)及后續(xù)服務(wù)

答案：ACD

解析：寫(xiě)字樓物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理工作包括經(jīng)營(yíng)管理方案設(shè)計(jì)'經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目選擇與

定位以及具體實(shí)三部分。

6.斐產(chǎn)管理的運(yùn)作形式有()。

A、自營(yíng)

B、專(zhuān)業(yè)服務(wù)

C、多種經(jīng)營(yíng)

D、提供交易平臺(tái)

E、合作經(jīng)營(yíng)

答案：ADE

解析：目前我國(guó)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理運(yùn)行中，資產(chǎn)管理的運(yùn)作形式大致有三種:①自營(yíng)，

是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行組織開(kāi)展資產(chǎn)管理活動(dòng)，并對(duì)服務(wù)的過(guò)程和結(jié)果承擔(dān)全部

責(zé)任。②提供交易平臺(tái)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)只提供交易平臺(tái)并負(fù)責(zé)管理，提供技

術(shù)支持等，不參與交換的服務(wù)形態(tài)。②合作經(jīng)營(yíng)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)與其他經(jīng)營(yíng)

主體合作，共同開(kāi)展資產(chǎn)管理經(jīng)營(yíng)。

7.下列各項(xiàng)都會(huì)引起建筑物價(jià)值的損失，其中屬于經(jīng)濟(jì)折舊的有（）。

A、沒(méi)有適當(dāng)?shù)夭扇☆A(yù)防、養(yǎng)護(hù)措施或修理不夠及時(shí)

B、辦公樓沒(méi)有電梯、集中空調(diào)、寬帶等

C、一個(gè)高級(jí)住宅區(qū)附近興建了一座工廠，導(dǎo)致該居住區(qū)的物業(yè)價(jià)值下降

D、住宅沒(méi)有衛(wèi)生間、暖氣、燃?xì)狻㈦娫捑€路、有線電視等

E、市場(chǎng)供給過(guò)量

答案:CE

解析：經(jīng)濟(jì)折舊是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建筑物價(jià)值損失。

不利因素可能是經(jīng)濟(jì)因素（如市場(chǎng)供給過(guò)量或需求不足）`區(qū)位因素（如環(huán)境改

變，包括自然環(huán)境惡化、環(huán)境污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變等），也可能是其

他因素（如政府政策變化等）。C屬于環(huán)境污染因素。

8.下列成本費(fèi)用中，列入物業(yè)服務(wù)企業(yè)營(yíng)業(yè)成本的有（）。

A、直接人工費(fèi)

B、勞動(dòng)保險(xiǎn)

C、折舊費(fèi)用

D、管理費(fèi)用

E、直接材料費(fèi)

答案：AE

解析：營(yíng)業(yè)成本是物業(yè)服務(wù)企業(yè)在從事物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中發(fā)生的各項(xiàng)直接支出,

其預(yù)算包括直接人工費(fèi)和直接材料費(fèi)預(yù)算兩部分。其中，直接人工費(fèi)預(yù)算是公司

在預(yù)算期內(nèi)直接從事物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)人員的工資、獎(jiǎng)金和福利費(fèi)等預(yù)計(jì)支出，

而直接材料費(fèi)預(yù)算是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料、

和動(dòng)力、低值易耗品和包裝物等方面的預(yù)計(jì)支出。自于營(yíng)業(yè)成本是公司為賺取收

入而發(fā)生的直接費(fèi)用，因此，編制營(yíng)業(yè)成本預(yù)算，應(yīng)以收入預(yù)算為基礎(chǔ)，確定相

應(yīng)的直接成本。

9.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理市場(chǎng)細(xì)分的方法主要有()。

A、單一因素法

B、綜合因素法

C、典型因素法

D、系列因素法

E、對(duì)比分析法

答案：ABD

解析：物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理市場(chǎng)細(xì)分的方法主要有：①單一因素法，是指只根據(jù)影響消

費(fèi)者需求的某一種因素進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分。②綜合因素法，是指用兩種或兩種以上影

響消費(fèi)者需求的因素進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分。③系列因素法，是指在進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分時(shí)，先

列舉影響消費(fèi)者需求的眾多因素，然后再由粗到細(xì)進(jìn)行細(xì)分。

10.現(xiàn)代寫(xiě)字樓多建在以()為中心的大城市。

A、經(jīng)研

B、金融

ez>≡

C`貝列

Dv信息

E、工業(yè)

答案：ABCD

解析：寫(xiě)字樓大多建在以經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、信息為中心的大中城市，特別是城

市的中心地段，區(qū)域經(jīng)濟(jì)活動(dòng)頻繁，商品交易暢旺，信息集中，交通方便，各類(lèi)

商業(yè)設(shè)施齊全，便于集中辦公、處理公務(wù)和商務(wù)事宜，所以能吸引眾多企業(yè)、機(jī)

構(gòu)或單位在此類(lèi)地段建造或租賃辦公場(chǎng)所，設(shè)立公司和辦事處，因?yàn)槠浼壤诠?/p>

作人員上班,又利于貿(mào)易的談判和開(kāi)展。同時(shí)一棟寫(xiě)字樓有相當(dāng)規(guī)模的建筑面積,

辦公單位集中，人口密度大。

11.下列屬于導(dǎo)致商場(chǎng)內(nèi)商品損耗的主要原因的是()。

A、員工作業(yè)錯(cuò)誤

B、顧客偷盜

C、供應(yīng)商偷盜

Dx商品過(guò)時(shí)

E、員工偷盜

答案:ABCE

解析：導(dǎo)致商場(chǎng)內(nèi)商品損耗的主要原因包括：?jiǎn)T工作業(yè)錯(cuò)誤，員工偷盜，顧客偷

盜，供應(yīng)商偷盜以及各種特殊原因造成的意外損失，如火災(zāi)、水災(zāi)、臺(tái)風(fēng)`地震

等。而其中80%左右的損耗是由內(nèi)部員工的不良行為造成的。因此，防止商品損

耗，要從對(duì)營(yíng)業(yè)員工的管理抓起。

12.對(duì)于高開(kāi)低走適用的寫(xiě)字樓項(xiàng)目的有()。

A、在一段時(shí)間內(nèi)，區(qū)域市場(chǎng)同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)寫(xiě)字樓較少

B、寫(xiě)字樓項(xiàng)目本身體量大，需要盡快聚集人氣，打造熱銷(xiāo)之勢(shì)

C、寫(xiě)字樓在招商期間正逢宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不景氣或市場(chǎng)存在不利因素

D、同類(lèi)寫(xiě)字樓項(xiàng)目在某段時(shí)間之內(nèi)市場(chǎng)供應(yīng)量過(guò)大，存在過(guò)于激烈的競(jìng)爭(zhēng)

E、在招商期間突遇市場(chǎng)低迷狀態(tài)，同時(shí)又有眾多同類(lèi)寫(xiě)字樓與之形成激烈競(jìng)爭(zhēng)

答案:ACE

解析：高開(kāi)低走策略適用于：①在一段時(shí)間內(nèi)，區(qū)域市場(chǎng)同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)寫(xiě)字樓較少,

②具有別的寫(xiě)字樓所沒(méi)有的獨(dú)特賣(mài)點(diǎn)，③寫(xiě)字樓在招商期間正逢宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不

景氣或市場(chǎng)存在不利因素，此時(shí)市場(chǎng)需求資源有限。有些高檔寫(xiě)字樓項(xiàng)目，在招

商期間突遇市場(chǎng)低迷狀態(tài)，同時(shí)又有眾多同類(lèi)寫(xiě)字樓與之形成激烈競(jìng)爭(zhēng)，即便是

項(xiàng)目本身綜合素質(zhì)很高，但為了爭(zhēng)取更多的潛在承租人資源和市場(chǎng)份額，實(shí)際又

以較低的價(jià)格成交，此時(shí)采用低走方式，也不失為明智之舉。而高開(kāi)，也正可以

因此而突出項(xiàng)目的非凡品質(zhì)，以此樹(shù)立項(xiàng)目的美好形象和知名度。寫(xiě)字樓項(xiàng)目本

身體量大，需要盡快聚集人氣，打造熱銷(xiāo)之勢(shì)和同類(lèi)寫(xiě)字樓項(xiàng)目在某段時(shí)間之內(nèi)

市場(chǎng)供應(yīng)量過(guò)大，存在過(guò)于激烈的競(jìng)爭(zhēng)屬于低開(kāi)高走策略適用的寫(xiě)字樓。

13.下列關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的說(shuō)法中，正確的有()。

A、管理型物業(yè)服務(wù)企業(yè)是具有策略性物業(yè)管理能力的企業(yè)，在物業(yè)管理活動(dòng)中

處在總包的位置

B、物業(yè)服務(wù)企業(yè)是服務(wù)性單位，不是經(jīng)營(yíng)性企業(yè)組織

C、專(zhuān)業(yè)性物業(yè)服務(wù)企業(yè)是具有物業(yè)運(yùn)行過(guò)程中某種專(zhuān)業(yè)管理能力的企業(yè)，通常

以專(zhuān)業(yè)分包形式，也以直接接受業(yè)主委托的形式，在成本、績(jī)效或成本加績(jī)效合

同的基礎(chǔ)上獲得物業(yè)管理業(yè)務(wù)

D、現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)企業(yè)完全按照自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、自我約束、自我發(fā)展的機(jī)

制運(yùn)作

E、綜合型物業(yè)服務(wù)企業(yè)是同時(shí)具備物業(yè)策略管理和物業(yè)運(yùn)行管理能力的企業(yè)

答案：ACDE

解析：B項(xiàng)，物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理屬于服務(wù)性行業(yè)，同時(shí)又是經(jīng)營(yíng)性行為，因此，物業(yè)

服務(wù)企業(yè)既是服務(wù)性單位，又是經(jīng)營(yíng)性企業(yè)組織。物業(yè)服務(wù)企業(yè)首先應(yīng)當(dāng)是個(gè)優(yōu)

秀的企業(yè)，其次才是個(gè)優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。隨著社會(huì)的發(fā)展，企業(yè)的目標(biāo)日益

多元化，除了營(yíng)利之外，還包括了商業(yè)倫理、社會(huì)責(zé)任等方面。但企業(yè)作為個(gè)經(jīng)

營(yíng)性機(jī)構(gòu)，營(yíng)利是企業(yè)最基本、最重要的目標(biāo)。

14.下列屬于物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理市場(chǎng)分析的定性分析方法的有()。

A、SWOT分析方法

B、趨勢(shì)分析法

C、歸納分析法

D、演繹分析法

E、比較分析法

答案：ACD

解析：物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理市場(chǎng)定性分析的方法包括：①SWOT分析方法，是將與研究

對(duì)象密切相關(guān)的各種主要的內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、外部機(jī)會(huì)和威脅等，通過(guò)調(diào)查列舉

出來(lái)，并制成SWOT矩陣或表，然后用系統(tǒng)分析的思想，把各種因素相互匹配起

來(lái)加以分析，從中得出一系列相應(yīng)的結(jié)論。②系統(tǒng)分析法運(yùn)用系統(tǒng)分析的方法進(jìn)

行市場(chǎng)分析，可以使企業(yè)從整體上考慮經(jīng)營(yíng)發(fā)展戰(zhàn)略，用聯(lián)系的、全面的和發(fā)展

的觀點(diǎn)來(lái)研究市場(chǎng)的各種現(xiàn)象，既看到供的方面，又看到求的方面，并預(yù)見(jiàn)到它

們的發(fā)展趨勢(shì)，從而做出正確的經(jīng)營(yíng)管理決策。③歸納分析法，是根據(jù)調(diào)查對(duì)象

具有或不具有某種屬性，從而歸納出該類(lèi)事物的全部對(duì)象都具有或不具有這種屬

性的歸納方法。④演繹分析法，就是把市場(chǎng)整體分解為各個(gè)部分、方面'