第九章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的理論與策略

09第九章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的理論與策略2024/3/11第九章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的理論與策略本章內(nèi)容房地產(chǎn)企業(yè)的性質(zhì)、類型和特征房地產(chǎn)企業(yè)機(jī)構(gòu)設(shè)置房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的基本理論房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營決策方法第九章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的理論與策略基本要求了解房地產(chǎn)企業(yè)的基本性質(zhì)了解房地產(chǎn)企業(yè)的基本要求、設(shè)立過程；了解房地產(chǎn)中介的作用、性質(zhì)、在房地產(chǎn)市場和行業(yè)中的地位；了解房地產(chǎn)行業(yè)管理的基本內(nèi)容。第九章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的理論與策略本章主要內(nèi)容第九章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的理論與策略案例萬科堅(jiān)持為客戶建造高品質(zhì)的住宅產(chǎn)品，倡導(dǎo)生態(tài)環(huán)保技術(shù)的開發(fā)與應(yīng)用，致力于成為中國房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)領(lǐng)跑者和中國優(yōu)秀的綠色企業(yè)。產(chǎn)品始終定位于城市主流住宅市場，主要為城市普通家庭供應(yīng)住房，2011年所銷售的144平米以下戶型占比89%。萬科的經(jīng)營策略，相對是比較穩(wěn)定的。這些策略包括：堅(jiān)持小戶型和裝修房；堅(jiān)持快速周轉(zhuǎn)和較少的土地儲(chǔ)備；重視合作；穩(wěn)健的投資策略；推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)化和綠色建筑。第九章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的理論與策略房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)是從事土地和房屋開發(fā)建設(shè)以及在房地產(chǎn)市場中從事房地產(chǎn)商品交換的經(jīng)濟(jì)組織。房地產(chǎn)企業(yè)是在房地產(chǎn)市場上利用各種生產(chǎn)要素生產(chǎn)并銷售房地產(chǎn)商品和勞務(wù)的機(jī)構(gòu)。各種生產(chǎn)要素包括土地、資金、建筑知識(shí)與技術(shù)、人工等方方面面。第九章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的理論與策略房地產(chǎn)企業(yè)按照企業(yè)功能分類1．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。是指從購買土地使用權(quán)開始，經(jīng)過項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)等過程，建成房地產(chǎn)商品以供租售的生產(chǎn)企業(yè)。這是市場上房地產(chǎn)商品供給和需求的主體。(1)房地產(chǎn)開發(fā)專營公司(2)房地產(chǎn)開發(fā)兼營公司(3)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司。2．房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)。是指投資于存量房地產(chǎn)或利用擁有的房地產(chǎn)進(jìn)行租售、抵押、維修等經(jīng)營管理活動(dòng)的企業(yè)。3．中介服務(wù)企業(yè)。是指房地產(chǎn)咨詢、評(píng)估和經(jīng)紀(jì)行業(yè)中從事各種中介活動(dòng)的企業(yè)。它們接受委托，提供有償服務(wù)。

第九章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的理論與策略按照企業(yè)所有制性質(zhì)分類第九章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的理論與策略按照開發(fā)經(jīng)營對象分類第九章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的理論與策略按照政府對企業(yè)干預(yù)程度分類第九章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的理論與策略房地產(chǎn)企業(yè)的特征房地產(chǎn)企業(yè)除具備企業(yè)的一般性質(zhì)外，與其他企業(yè)相比，還具有以下一些特征首先，房地產(chǎn)商品的“不動(dòng)產(chǎn)”特性決定了房地產(chǎn)企業(yè)的地域?qū)傩?其次，土地市場的壟斷性決定了房地產(chǎn)企業(yè)的不完全競爭性第三，房地產(chǎn)商品生產(chǎn)經(jīng)營的復(fù)雜性、系統(tǒng)性決定了房地產(chǎn)企業(yè)的多功能特征。

第九章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的理論與策略組建房地產(chǎn)企業(yè)的條件1．有符合公司法人登記的名稱和組織機(jī)構(gòu)。

2．有適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營需要的固定的辦公用房。

3．有符合規(guī)定額度的注冊資本和流動(dòng)資金。

4．有一定人數(shù)的持有專業(yè)證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員和專職財(cái)會(huì)人員。

5．法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。第九章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的理論與策略其他條件國務(wù)院1998年7月20日發(fā)布的<城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例)規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：1．有100萬元以上的注冊資本。2．有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員。第九章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的理論與策略房地產(chǎn)企業(yè)機(jī)構(gòu)設(shè)置第九章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的理論與策略房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部規(guī)章制度(一)領(lǐng)導(dǎo)制度房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)制度包括經(jīng)理負(fù)責(zé)制和職工代表大會(huì)制。(二)內(nèi)部管理制度思想政治工作管理制度；房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理制度；工程技術(shù)管理制度；經(jīng)濟(jì)核算管理制度；行政人事管理制度；物業(yè)管理制度。(三)內(nèi)部經(jīng)濟(jì)責(zé)任制度1．責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合的原則；2．國家、集體、個(gè)人三者利益相統(tǒng)一的原則。3．貫徹執(zhí)行按勞分配的原則。4.房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部經(jīng)濟(jì)責(zé)任制。第九章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的理論與策略房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)咨詢：是指為從事房地產(chǎn)活動(dòng)的當(dāng)事人提供法律、法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營活動(dòng)。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估是指對房地產(chǎn)進(jìn)行測量、評(píng)定其經(jīng)濟(jì)價(jià)值和價(jià)格的經(jīng)營活動(dòng)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間服務(wù)的經(jīng)營活動(dòng)。第九章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的理論與策略房地產(chǎn)行業(yè)管理內(nèi)容第九章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的理論與策略房地產(chǎn)行政管理房地產(chǎn)行政管理是指國家和地方人民政府行政主管機(jī)關(guān)，依照國家的有關(guān)法律、法規(guī)和政策，對房地產(chǎn)各方面活動(dòng)所實(shí)施的全面的、系統(tǒng)的管理行為。房地產(chǎn)行政管理的主體：是各級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管機(jī)關(guān)房地產(chǎn)行政管理的客體是城市內(nèi)的全部房屋和土地所有從事房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)、經(jīng)營、維修等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的企業(yè)和個(gè)人。第九章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的理論與策略房地產(chǎn)行政管理的內(nèi)容（3－1）1．房地產(chǎn)開發(fā)管理。是指對房地產(chǎn)綜合開發(fā)過程中經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的宏觀管理與政策指導(dǎo)。包括：開發(fā)規(guī)劃管理，開發(fā)計(jì)劃管理，開發(fā)項(xiàng)目管理，開發(fā)成本和配套管理和城區(qū)危舊房改造管理。2．住宅建設(shè)管理。住宅建設(shè)計(jì)劃管理，住宅建設(shè)資金管理，住宅消費(fèi)管理，合資建房和合作建房管理與個(gè)人建房管理。3．房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理。房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證管理，房地產(chǎn)產(chǎn)籍管理，房地產(chǎn)測繪管理，落實(shí)房屋政策和處理歷史遺留的房地產(chǎn)權(quán)屬問題。

第九章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的理論與策略房地產(chǎn)行政管理的內(nèi)容（3－2）4．房地產(chǎn)使用管理。包括：房屋分配、調(diào)換和使用管理，住房制度改革，土地出讓、轉(zhuǎn)讓和使用管理，土地使用制度改革，房屋拆遷管理，房屋供暖管理，住宅小區(qū)管理。5．房地產(chǎn)市場管理。包括：市場交易秩序管理，房屋買賣(含拍賣)與土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓管理，房地產(chǎn)租賃管理，房地產(chǎn)抵押(含典當(dāng))管理，房地產(chǎn)價(jià)格管理，房地產(chǎn)稅費(fèi)管理。

第九章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的理論與策略房地產(chǎn)行政管理的內(nèi)容（3－3）6．房屋修繕管理。包括：修繕范圍和標(biāo)準(zhǔn)的管理，修繕定額與質(zhì)量管理，安全檢查與危房鑒定管理，房屋完好程度評(píng)議與評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)管理，修繕技術(shù)管理。7．房地產(chǎn)行業(yè)管理。包括：資質(zhì)管理，行業(yè)發(fā)展規(guī)劃與計(jì)劃管理，行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、道德規(guī)范和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)管理，專業(yè)人才培訓(xùn)管理，專業(yè)技術(shù)職稱評(píng)定管理。8．房地產(chǎn)行政復(fù)議和糾紛仲裁。包括房地產(chǎn)行政復(fù)議、房地產(chǎn)糾紛第九章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的理論與策略房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)與策略第九章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的理論與策略企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)第九章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的理論與策略戰(zhàn)略性目標(biāo)第九章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的理論與策略房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營戰(zhàn)術(shù)性目標(biāo)第九章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的理論與策略房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營策略第九章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的理論與策略財(cái)務(wù)策略

第九章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的理論與策略開發(fā)建設(shè)策略

第九章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的理論與策略市場開發(fā)策略市場開拓策略開發(fā)新的市場——領(lǐng)導(dǎo)者策略

市場滲透策略進(jìn)入一個(gè)比較成熟的市場——跟隨者策略產(chǎn)品開發(fā)型與多角化策略進(jìn)入某個(gè)細(xì)分市場市場收縮策略退出某個(gè)細(xì)分市場

第九章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的理論與策略價(jià)格策略1、高價(jià)策略

2、低價(jià)策略

3、均衡價(jià)格策略市場均衡價(jià)格，對于一般性的競爭性市場4、不均衡價(jià)格策略差異定價(jià)策略

第九章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的理論與策略組織與組織結(jié)構(gòu)第九章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的理論與策略組織結(jié)構(gòu)的功能第九章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的理論與策略組織結(jié)構(gòu)的構(gòu)成要素第九章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的理論與策略組織結(jié)構(gòu)的權(quán)力配置授權(quán)上級(jí)賦予下屬一定的權(quán)力，使下屬在一定的監(jiān)督之下，又相當(dāng)?shù)淖灾鳈?quán)和行動(dòng)權(quán)包括：確定預(yù)期的成果；委派任務(wù)；授予職權(quán)集權(quán)與分權(quán)權(quán)利的分層級(jí)配置第九章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的理論與策略企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)古典企業(yè)組織結(jié)構(gòu)：直線制現(xiàn)代企業(yè)組織結(jié)構(gòu)H型結(jié)構(gòu)：控股公司式的組織結(jié)構(gòu)U型結(jié)構(gòu)：直線職能制：職能部門+業(yè)務(wù)部門M型結(jié)構(gòu)：事業(yè)部制——分權(quán)制結(jié)構(gòu)矩陣式結(jié)構(gòu)：職能部門加項(xiàng)目小組新型企業(yè)組織結(jié)構(gòu)虛擬公司組織結(jié)構(gòu)：企業(yè)之間的“戰(zhàn)略聯(lián)盟”團(tuán)隊(duì)組織結(jié)構(gòu)：加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)成員橫向流動(dòng)網(wǎng)絡(luò)型組織結(jié)構(gòu)：業(yè)務(wù)外包和市場合約化無界限組織：組織結(jié)構(gòu)扁平化第九章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的理論與策略產(chǎn)品的生命周期與市場周期產(chǎn)品的生命周期房地產(chǎn)商品的生命周期，指房地產(chǎn)產(chǎn)品從開發(fā)建設(shè)、建成出售出租、使用，正常的運(yùn)營和維修，并達(dá)到經(jīng)濟(jì)壽命期，所經(jīng)歷的時(shí)間周期。市場周期進(jìn)入期成長期成熟期衰退期房地產(chǎn)產(chǎn)品的周期往往并不同于一般商品的生命周期，因?yàn)榉康禺a(chǎn)商品往往具有自身的獨(dú)特性。

第九章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的理論與策略房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營決策第九章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的理論與策略決策：決策者根據(jù)各種信息資料，對決策對象進(jìn)行研究分析，提出不同的策略方案，然后根據(jù)某一原理或準(zhǔn)則，從所提出的方案中擇優(yōu)決斷的過程。是指人們?yōu)榱诉_(dá)到某一目標(biāo)，可能有多種可供選擇的方案，為了獲得最滿意的結(jié)果，就要進(jìn)行比較和選擇，并作出如何行動(dòng)的決定。

第九章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的理論與策略構(gòu)成決策問題的基本條件（1）存在兩個(gè)以上的自然狀態(tài)

（2）存在兩個(gè)以上可供選擇的方案

（3）存在明確的目標(biāo)

（4）在各種自然狀態(tài)下，不同方案的經(jīng)濟(jì)效益是可以定量計(jì)量的

（5）自然狀態(tài)的出現(xiàn)，或者可以確定、或者不可以確定、或者可以估算出其相應(yīng)的概率。第九章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的理論與策略決策類型根據(jù)決策時(shí)的自然狀態(tài)的分布情況，可以將決策問題分成以下幾類：確定型決策：關(guān)于將來的自然狀態(tài)是肯定和已知的不確定性決策：關(guān)于將來的可能的自然狀態(tài)有所了解，但無法確定或估計(jì)其發(fā)生的概率時(shí)的決策風(fēng)險(xiǎn)決策：關(guān)于將來的可能的自然狀態(tài)有所了解，但可以估計(jì)其發(fā)生的概率時(shí)的決策，這種事件是隨機(jī)的，決策帶有一定的風(fēng)險(xiǎn)性第九章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的理論與策略決策原則第九章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的理論與策略肯定型決策

自然狀態(tài)已知的條件下的決策，根據(jù)具體的指標(biāo)值對不同的方案進(jìn)行比較分析。

第九章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的理論與策略風(fēng)險(xiǎn)型決策隨機(jī)型決策準(zhǔn)則：未來事件的發(fā)生是隨機(jī)的，可以估計(jì)各種事件發(fā)生的概率，決策帶有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。

決策的準(zhǔn)則：不同條件下的期望收益值和損失值

第九章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的理論與策略風(fēng)險(xiǎn)型決策方法第九章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的理論與策略決策方法第九章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的理論與策略1、滿意度準(zhǔn)則（最適化準(zhǔn)則）決策準(zhǔn)則：根據(jù)一個(gè)合理的滿意值來進(jìn)行決策使用條件：

1）選擇最優(yōu)方案過于花費(fèi)時(shí)間或費(fèi)用太高

2）在沒有得到其他的方案的資料之前必須決策

3）估計(jì)方案的損益值不可能或有困難時(shí)，但可以估計(jì)方案的滿意度，可以選擇滿意度最大的方案

第九章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的理論與策略當(dāng)決策準(zhǔn)則為，收益率不小于20%時(shí)，第2、3方案均可以滿足條件，但方案2在中需求時(shí)的收益為20%，并且對應(yīng)的自然狀態(tài)的概率為50%，大于方案3在高需求時(shí)的概率30%，因此，應(yīng)選擇方案2。可能的收益不低于10%，此時(shí)的最優(yōu)方案為第1個(gè)方案。

第九章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的理論與策略2、最大可能準(zhǔn)則決策準(zhǔn)則從各種自然狀態(tài)中選擇一個(gè)概率最大的狀態(tài)，根據(jù)該狀態(tài)下不同的方案的收益值進(jìn)行決策

第九章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的理論與策略舉例：決策：選擇概率最大的自然狀態(tài)，在該自然狀態(tài)下，取收益最大的方案為最優(yōu)方案，即第2個(gè)方案。

第九章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的理論與策略3、期望值準(zhǔn)則決策準(zhǔn)則：計(jì)算每個(gè)方案在不同的自然狀態(tài)下的收益的期望值，作為決策的依據(jù)

第九章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的理論與策略舉例：

決策：第2個(gè)方案為最優(yōu)方案

第九章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的理論與策略4、期望值方差準(zhǔn)則決策準(zhǔn)則：在許多情況下，計(jì)算不同方案的期望值的同時(shí)。計(jì)算方案的收益的方差，并同時(shí)運(yùn)用期望值和方差來作為決策的依據(jù)，計(jì)算公式：第九章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的理論與策略舉例：

第九章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的理論與策略5、決策樹方法

決策準(zhǔn)則：多重決策問題的決策方法，即具有多個(gè)層次的自然狀態(tài)決策步驟：A、畫出決策樹

B、預(yù)計(jì)可能事件發(fā)生的概率

C、計(jì)算損益期望值

D、決策

第九章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的理論與策略決策點(diǎn)策略枝策略點(diǎn)概率枝事件第九章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的理論與策略舉例第九章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的理論與策略決策點(diǎn)建造10萬平方米策略點(diǎn)高需求0.316%決策樹建造20萬平方米建造30萬平方米中需求0.5低需求0.2低需求0.2低需求0.2中需求0.5中需求0.5高需求0.3高需求0.314%24%8%-4%7%14%20%20%14.6%17.4%10.4%第九章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的理論與策略不確定型決策第九章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的理論與策略決策方法第九章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的理論與策略悲觀準(zhǔn)則小中取大（收益）決策方法、大中取?。ㄙM(fèi)用）決策方法步驟：

第九章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)