上海某花園物業(yè)管理方案

上海某花園物業(yè)管理方案目錄投標(biāo)函一、前言………………1二、中海物業(yè)公司簡(jiǎn)介………………2三、治理目標(biāo)及經(jīng)營(yíng)理念……………10四、治理組織架構(gòu)及人員配備………13五、治理制度一覽表…………………17六、開辦費(fèi)及治理費(fèi)用測(cè)算…………24七、服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)…………………301、設(shè)備設(shè)施治理……………………302、清潔服務(wù)治理……………………383、安保服務(wù)治理……………………414、綠化養(yǎng)護(hù)治理……………………44八、檔案的建立與治理………………47九、各項(xiàng)治理指標(biāo)及措施的承諾……48十、特色服務(wù)一覽表…………………49十一、物業(yè)治理各類工作流程圖……51十二、中海物業(yè)治理業(yè)績(jī)一覽………56十三、營(yíng)業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)證書復(fù)印件

一、前言宏潤(rùn)花園項(xiàng)目位于徐匯區(qū)漕溪中、北一村和李家憲地塊，是上海潤(rùn)仁房地產(chǎn)投資開發(fā)的高檔商品住宅小區(qū)。宏潤(rùn)花園地理位置優(yōu)越，東北側(cè)與輕軌明珠線相距百米，占地面積47,151平方米，由8幢住宅樓及會(huì)所等組成，總建筑面積約16萬平方米。小區(qū)在規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工各方面均表達(dá)了新型建筑的時(shí)代氣息。小區(qū)內(nèi)建有會(huì)所、休閑廣場(chǎng)、游戲區(qū)、咖啡茶座等休閑娛樂場(chǎng)所，并建有商業(yè)中心，不但給小區(qū)業(yè)主帶來生活上的便利和舒服感，還為小區(qū)今后的進(jìn)展打下良好的基礎(chǔ)。上海潤(rùn)仁房地產(chǎn)為了使宏潤(rùn)花園制造和保持安全、舒服、整潔、優(yōu)美的居住環(huán)境，提高居民的居住質(zhì)量，投入了大量的人力、物力、精力，在小區(qū)尚未銷售的時(shí)候就被評(píng)為徐匯區(qū)樣板小區(qū)，表達(dá)了較高的新文化品位。依照該物業(yè)的特點(diǎn)，實(shí)施與之相匹配的治理相當(dāng)重要。經(jīng)我司對(duì)宏潤(rùn)花園一期物業(yè)治理招標(biāo)文件進(jìn)行認(rèn)真研究后，針對(duì)宏潤(rùn)花園一期物業(yè)治理的實(shí)際情形，我們?cè)陧?xiàng)目治理的先進(jìn)性、系統(tǒng)性、針對(duì)性方面做了充分的預(yù)備。從物業(yè)治理工作的難點(diǎn)和重點(diǎn)著手，確立我們的整體設(shè)想和策劃思路。我公司作為在ISO9002質(zhì)量體系保證下，具有較高物業(yè)資質(zhì)和服務(wù)品質(zhì)的治理公司，完全有能力，有信心承擔(dān)宏潤(rùn)花園的物業(yè)治理工作，如能在此次投標(biāo)工作中勝出，我公司將充分發(fā)揮其治理優(yōu)勢(shì)，資金優(yōu)勢(shì)和人才優(yōu)勢(shì)，竭誠為潤(rùn)仁房地產(chǎn)公司做好物業(yè)治理工作，力創(chuàng)上海物業(yè)治理樣板小區(qū)。中海物業(yè)治理〔上?！?/p>

二、中海物業(yè)治理〔上?！澈?jiǎn)介中海物業(yè)治理〔上?！呈窍愀勐劽鲜泄尽袊?guó)海外集團(tuán)全資子公司。中國(guó)海外集團(tuán)系中國(guó)建筑工程總公司在港的投資企業(yè)。一九七九年，改革開放初期，中國(guó)建筑工程總公司派出一批精英到香港進(jìn)展，成立了中國(guó)海外集團(tuán)。通過二十年的努力，中國(guó)海外集團(tuán)由當(dāng)時(shí)投資二百萬美元資產(chǎn)，進(jìn)展到今天，總資產(chǎn)超過二百億。中國(guó)海外集團(tuán)于九二年在香港上市，成為香港最具實(shí)力的上市公司之一。香港中海物業(yè)治理成立于八十年代中期，目前治理著香港專門行政區(qū)政府大樓，駐港部隊(duì)駐地等香港聞名物業(yè)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在香港每二十個(gè)人中就有一人住在中海開發(fā)、建筑、治理的樓盤中。一九八八年八月八日，中國(guó)海外集團(tuán)在深圳成立注冊(cè)中國(guó)海外建筑，展開了開拓內(nèi)地事業(yè)的漫漫征途。中海集團(tuán)旗下有深圳、上海、北京、廣州、成都五家物業(yè)治理公司，在內(nèi)地的物業(yè)治理面積超過二千萬平方米，居全國(guó)首位，〝中海物業(yè)〞成為當(dāng)前中國(guó)最具實(shí)力的物業(yè)治理品牌。中海物業(yè)治理〔上?！场惨韵潞?jiǎn)稱中海物業(yè)〕成立于一九九五年，是上海市物業(yè)治理協(xié)會(huì)理事單位、上海市物業(yè)治理協(xié)會(huì)第六工作委員會(huì)主任委員單位，上海市優(yōu)秀物業(yè)治理企業(yè)。一九九八年三月，通過ISO9002國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量保證體系的第三方認(rèn)證。一九九八年十二月，獲上海市二級(jí)物業(yè)治理企業(yè)資質(zhì)。目前申報(bào)一級(jí)資質(zhì)工作已通過上海市主管部門驗(yàn)收，報(bào)建設(shè)部批準(zhǔn)。公司共有在正式職員已超過850人，〔2002年10月24日統(tǒng)計(jì)數(shù)字〕。公司實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，下設(shè)行政、人事、財(cái)務(wù)等九個(gè)職能部門及海華花園、上海廣場(chǎng)等九個(gè)治理處.公司要緊從事高檔物業(yè)治理或物業(yè)顧問,目前中海物業(yè)治理有著外銷寫字樓、外銷別墅小區(qū)、內(nèi)外銷高層公寓等各種類型的樓盤，治理一、雄厚的工程技術(shù)實(shí)力中海物業(yè)公司有一大批來自房產(chǎn)開發(fā)第一線的工程技術(shù)人員，他們?cè)鴧⑴c過各種樓宇的開發(fā)建筑，有著豐富的工程治理體會(huì)。協(xié)助進(jìn)展商進(jìn)行物業(yè)驗(yàn)收是物業(yè)治理的第一重要步驟，體會(huì)豐富的中海工程技術(shù)人員在物業(yè)驗(yàn)收過程中發(fā)揮著重要作用，能夠?yàn)檫M(jìn)展商省下大量人力、財(cái)力、物力。物業(yè)修理保養(yǎng)工作的精細(xì)與否，直截了當(dāng)關(guān)系到物業(yè)的使用，體會(huì)豐富的工程技術(shù)人員能以豐富的體會(huì)及敏捷的感受及時(shí)發(fā)覺問題所在，將事故解決在萌芽狀態(tài)，而絲毫不使住戶受到阻礙。二、軍事化治理的安保隊(duì)伍中海物業(yè)公司的安保隊(duì)伍具有軍事化治理的特色：嚴(yán)格苛求、自覺奉獻(xiàn)、軍事治理、技術(shù)精深、靈活機(jī)動(dòng)、盡職盡責(zé)多年來，中海物業(yè)公司的安保隊(duì)伍不但以良好的服務(wù)，保質(zhì)保量的完成了公司的各項(xiàng)安全保衛(wèi)、消防任務(wù)，而且還為眾多的企業(yè)事業(yè)單位培訓(xùn)了大量的技術(shù)骨干，為上海市的經(jīng)濟(jì)建設(shè)奉獻(xiàn)出自己的力量。1、在上海房屋土地治理局物業(yè)治理處的舉薦下，中海物業(yè)為上海市圖書館的安保隊(duì)伍提供了全面的培訓(xùn)服務(wù)，提升了上海圖書館的物業(yè)治理品質(zhì)。2、上海進(jìn)展公司的國(guó)際保齡球館開業(yè)的時(shí)候，聘請(qǐng)中海物業(yè)的安保們?yōu)槠溟_業(yè)儀式做安全保衛(wèi)工作，并專門好的完成了任務(wù)，獲得了好評(píng)。3、中海物業(yè)還為上海珠江投資的開發(fā)項(xiàng)目提供了安保服務(wù)，在服務(wù)過程中始終堅(jiān)持質(zhì)量體系的標(biāo)準(zhǔn)，樹立了安保服務(wù)質(zhì)量?jī)?yōu)良形象的榜樣。4、華為公司是中國(guó)最大的運(yùn)算機(jī)產(chǎn)業(yè)公司，在上海的金茂大廈、信息大廈擁有十多層辦公區(qū)域。中海物業(yè)公司本著竭誠服務(wù)、嚴(yán)格要求的原那么，為華為公司提供了一套完善的安保服務(wù)。5、近幾年，中海物業(yè)公司一直在為其公司總部所在的打浦街道社區(qū)安保提供一系列的培訓(xùn)，促進(jìn)了打浦街道的整體社區(qū)良好治安環(huán)境。6、中海物業(yè)不但為本地區(qū)的治安環(huán)境提供服務(wù)，還為楊浦區(qū)的衛(wèi)百辛集團(tuán)的全部安保人員提供了系統(tǒng)的培訓(xùn)，提高了安保人員的素養(yǎng)。三、先進(jìn)的治理理念、科學(xué)完善的治理模式中海物業(yè)在治理上，運(yùn)用國(guó)際先進(jìn)的物業(yè)治理模式結(jié)合各樓盤的實(shí)際特色，對(duì)物業(yè)實(shí)行專業(yè)化的治理。在信息時(shí)代到來的今天，中海物業(yè)在傳統(tǒng)物業(yè)治理的基礎(chǔ)上獨(dú)創(chuàng)的〝COB〞菜單式物業(yè)治理服務(wù)，充分利用樓宇先進(jìn)的智能化資源，通過局域網(wǎng)運(yùn)行我司自行研制的〝COB〞服務(wù)平臺(tái)軟件，使得中海物業(yè)既具優(yōu)秀傳統(tǒng)的物業(yè)治理服務(wù)，更插上了二十一世紀(jì)信息網(wǎng)絡(luò)時(shí)代辦公新理念的翅膀。幾年來，中海物業(yè)之因此能蓬勃進(jìn)展，完全得益于其科學(xué)完善的物業(yè)治理模式，通過多年的摸索，這套治理模式已日趨成熟，并在海華花園、海麗花園、中海馨園、海天花園等樓盤治理中得到驗(yàn)證。

中海物業(yè)公司治理樓盤簡(jiǎn)介1、海華花園位于打浦橋地區(qū)，是上海首塊批租土地，用以改造舊區(qū)建筑的外銷商品房。由5幢住宅樓、三層裙房、地下停車庫和中心花園組成。建筑面積12萬平方米，這是公司接管的第一個(gè)樓盤，曾先后獲得市和部的多項(xiàng)榮譽(yù)稱號(hào)。2、海興廣場(chǎng)毗鄰海華，是一幢集商業(yè)、娛樂、辦公為一體的高檔綜合性涉外大廈、建筑面積為約6萬平方米，麥當(dāng)勞快餐，頂頂鮮超市、海興嘉華影院、年年有魚等商家的入伙，給打浦橋地區(qū)的商業(yè)帶來了繁榮。海興廣場(chǎng)的物業(yè)治理也多次獲市和部的榮譽(yù)稱號(hào)。3、海麗花園是海華花園的姐妹樓，由3幢高層住宅樓、裙房、地庫、活動(dòng)中心和花園組成，建筑面積約7平方米。海麗〝二次裝修治理〞的體會(huì)作為典型被市房地局向全市推廣，曾被評(píng)為〝市物業(yè)治理優(yōu)秀示范小區(qū)第一名，評(píng)比的當(dāng)天檢查人員隨機(jī)走訪了40余戶業(yè)主，中意率100%，被認(rèn)為是不可思議。4、海天花園位于滬青平公路1481號(hào)，占地21萬平方米，建筑面積約7萬多平方米，以高檔花園別墅為主，輔以小高層公寓，二層復(fù)式洋房和排屋。60%的綠化率，7個(gè)足球場(chǎng)面積大小的中心花園，2000平方米的休閑會(huì)所，由于地處郊區(qū)對(duì)安全保衛(wèi)有專門高要求。5、上海廣場(chǎng)是永菱房產(chǎn)進(jìn)展公司開發(fā)的甲級(jí)商辦住綜合樓，位于淮海路138號(hào)，建筑面積達(dá)8萬平方米，是公司的第一個(gè)外接樓盤。上海廣場(chǎng)的設(shè)備紛雜、先進(jìn)，使中海強(qiáng)于設(shè)備治理的優(yōu)勢(shì)得到充分發(fā)揮。能夠說上海廣場(chǎng)的設(shè)備保養(yǎng)、運(yùn)行情形的優(yōu)異在淮海路上是遠(yuǎn)近聞名的，連浦東陸家嘴地區(qū)由日資企業(yè)治理的申茂大廈也慕名前來參觀學(xué)習(xí)。6、海麗大廈與海麗花園同屬一個(gè)規(guī)劃小區(qū)，為外銷辦公樓，建筑面積為2萬多平方米。7、盛族家園由上海盛族房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)開發(fā)，位于浦東臨沂北路210弄。建筑總面積為5萬平方米，一期為2萬平方米，是公司外接的第一個(gè)住宅小區(qū)。8、99年底公司與昆山市都市進(jìn)展有限責(zé)任公司簽訂了昆山樓邑小區(qū)的〝物業(yè)治理顧問合同〞。這是公司第一個(gè)跨省市物業(yè)小區(qū)治理的顧問合同。小區(qū)位于江蘇省昆山市，建筑面積20萬平方米，顧問面積約11萬平方米。中海物業(yè)是〝昆山市城建進(jìn)展〞在上海進(jìn)行考察，在眾多物業(yè)公司中進(jìn)行選擇后做出的選擇。9、中海大廈是商辦綜合樓，位于淮海中路398號(hào)，建筑總面積3萬5千余平方米。高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)、嚴(yán)要求，專門快使中海大廈名聲雀起。經(jīng)市房地局檢查舉薦，建設(shè)部檢查評(píng)比后被評(píng)為〝2001年度全國(guó)物業(yè)治理示范大廈〞。10、2000年10月，公司與市進(jìn)展簽定了，〝國(guó)立大廈〞的物業(yè)治理托付合同。國(guó)立大廈位于北京西路1465號(hào)，建筑面積3萬3千平方米。為了保證大廈的一流治理，市進(jìn)展公司決定請(qǐng)市物業(yè)治理協(xié)會(huì)出面組織，采納向社會(huì)邀請(qǐng)招標(biāo)的方式聘請(qǐng)物業(yè)治理公司，結(jié)果公司從數(shù)拾家物業(yè)公司中脫穎而出，以絕對(duì)優(yōu)勢(shì)成了國(guó)立大廈的總管。2001年APEC會(huì)議在上海召開，國(guó)立大廈承擔(dān)82001熱線咨詢的重任，在此其間部、市的領(lǐng)導(dǎo)多次視查，均獲得好評(píng)、治理處圓滿地完成了任務(wù)，進(jìn)展商感到專門中意。11、志誠大廈位于西安市高新開發(fā)區(qū)內(nèi)，建筑面積4萬平方米，由陜西新源房地產(chǎn)進(jìn)展。他們?cè)谌珖?guó)范疇內(nèi)選擇〝總管〞，最終于2000年9同。12、中海馨園位于徐匯區(qū)欽州路8號(hào)。是〝海〞字號(hào)樓盤在上海第三代住宅樓精品的示范樣版。建筑面積15萬平方米，2001年三、治理目標(biāo)及經(jīng)營(yíng)理念整體構(gòu)想：1、豐富的體會(huì)是治理的基礎(chǔ)我公司治理樓盤之中有許多差不多上高檔住宅小區(qū)，如海麗花園、海華花園、中海馨園、海天別墅等都曾多次榮獲上海市物業(yè)治理各類型評(píng)比大獎(jiǎng)。在宏潤(rùn)花園的物業(yè)治理中，我公司將發(fā)揚(yáng)即定質(zhì)量方針，全面結(jié)合〝上海市物業(yè)治理優(yōu)秀示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)〞竭盡全力為宏潤(rùn)花園提供高效、完美的服務(wù)。2、導(dǎo)入先進(jìn)而成熟的治理體系我司是上海市業(yè)內(nèi)最早通過ISO9002國(guó)際質(zhì)量認(rèn)證體系的專業(yè)物業(yè)治理公司。〝竭誠服務(wù)，追求完美〞是我們的質(zhì)量方針。先進(jìn)而成熟的治理體系是公司多年積存的結(jié)果，它不僅為我們治理各種現(xiàn)代化樓宇、小區(qū)提供了充分的〝產(chǎn)品〞〔服務(wù)〕質(zhì)量保證，也為業(yè)內(nèi)造就了大批優(yōu)秀的人才。因此，我司將會(huì)依照宏潤(rùn)花園的物業(yè)特點(diǎn)和服務(wù)需求，設(shè)計(jì)一套貫穿ISO體系精髓的治理體系。使治理服務(wù)有章可循、有據(jù)可查，科學(xué)的治理體系將規(guī)范我們的服務(wù)工作，有效地提高工作效率和質(zhì)量。3、建設(shè)一支高素養(yǎng)的職員隊(duì)伍人才對(duì)中海物業(yè)來說，是最重要的資源，是決定企業(yè)進(jìn)展的要緊因素。由于我公司品牌經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略定位明確，始終如一，更由于中海物業(yè)在多年經(jīng)營(yíng)中始終以高檔、精品物業(yè)為要緊承接對(duì)象，公司進(jìn)展的需求促使公司培養(yǎng)，儲(chǔ)備大批高素養(yǎng)物業(yè)治理專業(yè)人才。尊重職員，培養(yǎng)職員，充分發(fā)揮職員的積極性是公司人事制度的一貫方針。鑒于宏潤(rùn)花園一期物業(yè)的特點(diǎn)，我司將配備最好的人力資源及相應(yīng)的培訓(xùn)打算，組建一支具有強(qiáng)烈服務(wù)意識(shí)、過硬的專業(yè)素養(yǎng)、較強(qiáng)的溝通能力、高度的團(tuán)隊(duì)合作精神和敬業(yè)愛崗品質(zhì)，能充分承擔(dān)起宏潤(rùn)花園物業(yè)治理重任的高素養(yǎng)職員隊(duì)伍。治理思路：1、建立信息網(wǎng)絡(luò)。立即社會(huì)綜合信息，全面引入社區(qū)。隨著社會(huì)的進(jìn)步和社會(huì)分工的不斷專業(yè)化，物業(yè)治理公司在治理深度和廣度上，除了依靠科技手段外，還應(yīng)盡可能和社會(huì)各專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)聯(lián)合，滿足業(yè)主的多方面需求。例如：治理處全方位建立商業(yè)服務(wù)信息網(wǎng)，與各商家、專業(yè)服務(wù)公司建立廣泛聯(lián)系，滿足業(yè)主需求。如物業(yè)保險(xiǎn)代理、租賃代理、房屋裝修代理、信息咨詢等等。2、改善居住條件。從滿足居民生活需要做起，盡可能利用各種條件逐步完善居民生活商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，如小超市、家電修理、健身中心、美容美發(fā)等等，為寬敞業(yè)主提供各種便利條件。3、實(shí)施全方位服務(wù)?？萍荚谶M(jìn)步，人們的觀念在不斷地轉(zhuǎn)變，人們對(duì)住宅區(qū)的各種需求也在不斷地?cái)U(kuò)展。只有不斷地創(chuàng)新，吸取國(guó)內(nèi)外住宅治理精華，做人之未做，做人之難做，才能不斷完善，并保持在同行業(yè)中的領(lǐng)先地位。4、建立優(yōu)美的環(huán)境。為了使宏潤(rùn)花園的環(huán)境進(jìn)一步提升，更具文化品味，我公司將利用自有的綠色基地，將宏潤(rùn)花園小區(qū)變?yōu)楦挥刑厣男⌒椭参飯@區(qū)，使居民和來客感受到的不僅是滿目綠草、紅花，而且從植物介紹中能夠增加植物、綠化知識(shí)，這是一項(xiàng)極有意義的措施。5、對(duì)垃圾的分類處理。隨著社會(huì)的進(jìn)展的進(jìn)步，環(huán)保問題越來越受到社會(huì)關(guān)注，我公司打算在接管宏潤(rùn)花園一期后在垃圾房的治理中實(shí)行垃圾的分類投放和處理，并在住戶手冊(cè)和各投放點(diǎn)標(biāo)明分類收集方法。對(duì)垃圾的分類處理，我們將通過各種宣傳手段，增強(qiáng)業(yè)主的環(huán)保意識(shí)，引導(dǎo)他們養(yǎng)成正確的適應(yīng)。6、嚴(yán)格車輛交通治理。由于小區(qū)內(nèi)道路交通情形復(fù)雜，新入住人員及裝修人員流淌量大，內(nèi)部公共面積相對(duì)較小，為保證車輛進(jìn)出和停放的安全有序，我公司預(yù)備設(shè)置完善的各類交通標(biāo)識(shí)，加強(qiáng)車輛的監(jiān)控和引導(dǎo)，及時(shí)處理突發(fā)事件，盡可能做到人車分流。7、社區(qū)文化建設(shè)。宏潤(rùn)花園小區(qū)將在我們的治理下，大力開展社區(qū)文化建設(shè)。通過循序漸進(jìn)、潛移默化及寓教于樂的社區(qū)文化建設(shè)，提高業(yè)主素養(yǎng)，培養(yǎng)互助互愛精神，增強(qiáng)社區(qū)凝聚力，發(fā)揮社區(qū)文化的凝聚功能、鼓舞功能和約束功能。8、環(huán)境愛護(hù)建設(shè)。針對(duì)宏潤(rùn)花園的布局和環(huán)保要求，我們除了對(duì)住宅內(nèi)噪聲、水質(zhì)、空氣等環(huán)保要素進(jìn)行監(jiān)測(cè)外，全面加強(qiáng)社區(qū)環(huán)境文化和環(huán)保建設(shè)。第一、愛護(hù)已有的園林綠化，實(shí)施各季節(jié)植物交叉式綠化工程。第二，加強(qiáng)對(duì)社區(qū)內(nèi)環(huán)保意識(shí)的灌輸，使每個(gè)業(yè)主都自覺熱愛社區(qū)內(nèi)的環(huán)境。宏潤(rùn)花園在我們的共同努力下將成為徐匯區(qū)的一個(gè)人文薈萃的高檔住宅小區(qū)，我公司努力把先進(jìn)的物業(yè)治理體會(huì)同小區(qū)的實(shí)際情形相結(jié)合，制造出一個(gè)行之有效、獨(dú)具特色的物業(yè)治理模式，以取得政府、社會(huì)和業(yè)主的認(rèn)可。

四、治理組織架構(gòu)及人員配備1、組織架構(gòu)1〕、組織機(jī)構(gòu)A.宏潤(rùn)花園治理處組織機(jī)構(gòu)以精簡(jiǎn)、高效為原那么，采納直線——職能制形式設(shè)置，具有縱向垂直領(lǐng)導(dǎo)，橫向協(xié)同運(yùn)作的分級(jí)治理特點(diǎn)。這種模式有利于減少治理環(huán)節(jié)，提高工作效率。B．宏潤(rùn)花園治理處實(shí)行公司領(lǐng)導(dǎo)下的治理處負(fù)責(zé)制。由公司派出高級(jí)別的專門人員擔(dān)任治理工作。C．宏潤(rùn)花園治理處設(shè)主任一名，分屬治理層。下設(shè)各部為操作層。操作層的配置按宏潤(rùn)花園治理處實(shí)際特點(diǎn)實(shí)行綜合工時(shí)制度。D．人員素養(yǎng)要求作風(fēng)良好、工作踏實(shí)，并擁有全面的、先進(jìn)的專業(yè)知識(shí)技能，提倡〝高門檻進(jìn)、高門檻出〞。所有職員既是自己所在崗位的行家里手，同時(shí)又是其他崗位的多面手。E．在治理隊(duì)伍建設(shè)上，我們將采納規(guī)范治理和人性化治理相結(jié)合的方式，充分運(yùn)用鼓舞機(jī)制，調(diào)動(dòng)全體職員的工作積極性、嚴(yán)格考核，并實(shí)行末尾剔除制，確保托付治理目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。2〕、組織架構(gòu)圖宏潤(rùn)花園宏潤(rùn)花園治理處工程修理部工程修理部清潔綠化部安保部3〕、人員配備治理處：治理處主任1人；治理員：1人；工程部：3人；清潔綠化部：4人；安保部：10人；總?cè)藬?shù)；19人人員配備圖治理員1名住宅樓3名外圍道路1名巡樓崗5名大門崗4名電工1名給排水1名綜合工1名治理處主任

2、培訓(xùn)治理員1名住宅樓3名外圍道路1名巡樓崗5名大門崗4名電工1名給排水1名綜合工1名治理處主任要實(shí)現(xiàn)宏潤(rùn)花園物業(yè)治理目標(biāo)的有效達(dá)成，我公司必須輸出一流的人才、一流的治理和一流的服務(wù)。中海物業(yè)一貫注重培訓(xùn)，且具有規(guī)范、完善的培訓(xùn)制度，先進(jìn)的考核與評(píng)估制度。通過培訓(xùn)，職員綜合素養(yǎng)全面提高。我公司逐步形成了入職培訓(xùn)、上崗培訓(xùn)、定期培訓(xùn)和進(jìn)展培訓(xùn)等四大模塊，強(qiáng)調(diào)入職培訓(xùn)要做到三落實(shí)，即培訓(xùn)內(nèi)容落實(shí)、培訓(xùn)責(zé)任人落實(shí)、培訓(xùn)成效落實(shí)。上崗培訓(xùn)表達(dá)個(gè)性化方案，針對(duì)每一位被提任職員要有個(gè)性化的培訓(xùn)方案。定期培訓(xùn)是針對(duì)不同崗位的職員定期的知識(shí)鞏固和知識(shí)添加。進(jìn)展培訓(xùn)要結(jié)合職員職業(yè)進(jìn)展的要求、企業(yè)對(duì)職員素養(yǎng)、能力、知識(shí)的要求進(jìn)行的，這類培訓(xùn)更表達(dá)共性化的課程、個(gè)性化的選擇，以學(xué)分為考核內(nèi)容。今年的培訓(xùn)工作在以上四個(gè)模塊都開展了不同程度的嘗試，目前正在依照如此的線索制定明年的培訓(xùn)打算。我公司針對(duì)宏潤(rùn)花園物業(yè)治理特點(diǎn)，將制定極具針對(duì)性的培訓(xùn)打算。通過培訓(xùn)盡快培養(yǎng)出一批能適應(yīng)一中院物業(yè)治理需要的治理人員。1〕、培訓(xùn)目標(biāo)培訓(xùn)的目標(biāo)是在態(tài)度、知識(shí)、技能三個(gè)方面改變、加強(qiáng)或改進(jìn)職員的行為或表現(xiàn)，從而提高治理人員的素養(yǎng)、技能及治理水平，以達(dá)到勝任宏潤(rùn)花園物業(yè)治理的目標(biāo)，使之能為寬敞業(yè)主提供盡善盡美的服務(wù)。2〕、培訓(xùn)方式分為公司組織、治理處組織、基層部門組織的方式。3〕、培訓(xùn)內(nèi)容企業(yè)培訓(xùn)：企業(yè)進(jìn)展史、企業(yè)經(jīng)營(yíng)方針、企業(yè)理念、企業(yè)精神及治理目標(biāo)、質(zhì)量執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量考核標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量治理理念等；職員手冊(cè)培訓(xùn)：職員守那么、禮儀行為規(guī)范、職業(yè)道德教育、治理制度、安全教育等；物業(yè)治理基礎(chǔ)知識(shí)及強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)的專題培訓(xùn)；軍訓(xùn)與參觀學(xué)習(xí)、安保消防設(shè)備系統(tǒng)知識(shí)、安全作業(yè)程序培訓(xùn)；差不多技能培訓(xùn)：相應(yīng)崗位的專業(yè)知識(shí)、崗位責(zé)任、崗位操作技能、設(shè)備系統(tǒng)、工具使用、智能技術(shù)、信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)等；

五、治理制度一覽表1、企業(yè)運(yùn)作制度〔ISO-9002質(zhì)量手冊(cè)和程序文件名目〕ZH/QH-1999?質(zhì)量手冊(cè)?ZH/QCP4.1-1999?治理評(píng)審程序?ZH/QCP4.2-1999?質(zhì)量策劃程序?ZH/QCP4.2.1-1999?新接物業(yè)治理打算的編制?ZH/QCP4.2.2-1999?新增服務(wù)項(xiàng)目質(zhì)量策劃程序?ZH/QCP4.3-1999?合同評(píng)審程序?ZH/QCP4.5-1999?文件和資料操縱程序?ZH/QCP4.6-1999?物品、勞務(wù)采購操縱程序?ZH/QCP4.7-1999?顧客提供產(chǎn)品操縱程序?ZH/QCP4.8-1999?產(chǎn)品標(biāo)識(shí)和可追溯性操縱程序?ZH/QCP4.9-1999?服務(wù)過程操縱程序?ZH/QCP4.9.1-1999?新接樓宇入伙治理程序?ZH/QCP4.9.2-1999?房屋裝修治理程序?ZH/QCP4.9.3-1999?屋宇、設(shè)備與設(shè)施治理程序?ZH/QCP4.9.4-1999?清潔綠化治理程序?ZH/QCP4.9.5-1999?安保治理程序?ZH/QCP4.9.6-1999?托付服務(wù)治理程序?ZH/QCP4.10-1999?檢驗(yàn)和試驗(yàn)操縱程序?ZH/QCP4.11-1999?檢驗(yàn)、測(cè)量和試驗(yàn)設(shè)備操縱程序?ZH/QCP4.12-1999?檢驗(yàn)和試驗(yàn)狀態(tài)操縱程序?ZH/QCP4.13-1999?不合格品〔服務(wù)〕操縱程序?ZH/QCP4.14-1999?糾正和預(yù)防措施操縱程序?ZH/QCP4.15-1999?搬運(yùn)、貯存、包裝、防護(hù)和交付程序?ZH/QCP4.16-1999?質(zhì)量記錄操縱程序?ZH/QCP4.17-1999?內(nèi)部質(zhì)量體系審核程序?ZH/QCP4.18-1999?培訓(xùn)操縱程序?ZH/QCP4.19-1999?服務(wù)操縱程序?ZH/QCP4.20-1999?統(tǒng)計(jì)技術(shù)操縱程序?2、企業(yè)內(nèi)部治理制度文件檔案治理方法設(shè)備設(shè)施修理檔案治理方法裝潢修繕檔案治理方法建筑修理檔案治理方法勞務(wù)采購方法物品需求及采購治理方法倉庫治理規(guī)定應(yīng)急領(lǐng)料程序工具治理方法辦公用品治理方法人事治理制度用工治理制度合同治理制度福利治理制度獎(jiǎng)懲治理制度培訓(xùn)治理制度設(shè)備編號(hào)規(guī)定機(jī)電設(shè)備治理規(guī)程修理工作操作程序修理服務(wù)規(guī)程房屋修理制度房屋修理規(guī)程共用部位公共設(shè)施修理保養(yǎng)制度房屋完好檢查規(guī)定共用部位公共設(shè)施檢查規(guī)定中央空調(diào)系統(tǒng)操作規(guī)程中央空調(diào)運(yùn)行規(guī)定配電設(shè)備檢查愛護(hù)保養(yǎng)制度配電柜檢查規(guī)定配電房檢查規(guī)定監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備修理保養(yǎng)制度消防報(bào)警系統(tǒng)愛護(hù)保養(yǎng)制度消防設(shè)備檢查規(guī)定火災(zāi)報(bào)警操縱器操作程序煙感探測(cè)器治理方法綜合保安治理系統(tǒng)愛護(hù)保養(yǎng)制度綜合保安治理系統(tǒng)操作規(guī)程通信系統(tǒng)愛護(hù)保養(yǎng)制度通信系統(tǒng)操作規(guī)程高空作業(yè)平臺(tái)操作程序衛(wèi)星、有線電視系統(tǒng)愛護(hù)保養(yǎng)制度弱電系統(tǒng)機(jī)電設(shè)施檢查規(guī)定電梯治理制度電梯安全操作規(guī)程電梯檢查規(guī)定電梯故障困人救援規(guī)程水泵房治理制度生活、消防供水系統(tǒng)愛護(hù)保養(yǎng)制度管道系統(tǒng)檢查規(guī)定工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)定設(shè)備部分改造程序機(jī)房治理制度發(fā)電機(jī)組使用治理制度發(fā)電機(jī)組操作規(guī)程發(fā)電機(jī)組愛護(hù)規(guī)定臨時(shí)施工用電治理制度修理工人安全操作規(guī)程修理工崗位考核規(guī)定車場(chǎng)清潔操作規(guī)程外圍地面清潔操作規(guī)程衛(wèi)生間清潔操作規(guī)程地下車庫清潔操作規(guī)程卸貨廊道清潔操作規(guī)程水箱、蓄水池治理制度生活垃圾房、建筑垃圾池治理制度外墻清洗治理制度綠化治理制度綠化檢查評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)清潔設(shè)備治理制度清潔治理標(biāo)準(zhǔn)水箱、蓄水池清潔操作規(guī)程清潔工安全操作制度安保員治理制度大門崗安保員操作規(guī)程監(jiān)控中心安保員操作規(guī)程地下車庫安保員操作規(guī)程地面車場(chǎng)安保員操作規(guī)程巡查安保員操作規(guī)程消防治理制度突發(fā)事件應(yīng)急處理方法監(jiān)控中心治理制度消防中心治理制度對(duì)講、報(bào)警系統(tǒng)治理制度車輛進(jìn)出治理規(guī)定信件收發(fā)治理規(guī)定安保工作抽查制度大樓電梯故障關(guān)人救援程序3、崗位職責(zé)治理處主任崗位職責(zé)工程主管崗位職責(zé)清潔主管崗位職責(zé)安保主管崗位職責(zé)收銀員崗位職責(zé)安保班長(zhǎng)崗位職責(zé)安保員崗位職責(zé)消防中心安保員崗位職責(zé)大門安保員崗位職責(zé)非機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)安保員崗位職責(zé)監(jiān)控中心安保員崗位職責(zé)地下車場(chǎng)安保員崗位職責(zé)地面車場(chǎng)安保員崗位職責(zé)巡查安保員崗位職責(zé)地下車庫出入口安保員崗位職責(zé)電工崗位職責(zé)弱電工崗位職責(zé)消防中心監(jiān)控人員崗位職責(zé)電梯工崗位職責(zé)木工崗位職責(zé)泥工崗位職責(zé)給排水空調(diào)通風(fēng)主管崗位職責(zé)給排水空調(diào)通風(fēng)工崗位職責(zé)污水處理監(jiān)測(cè)分析員崗位職責(zé)保潔員崗位職責(zé)大廳保潔員崗位職責(zé)樓宇保潔員崗位職責(zé)外圍地面保潔員崗位職責(zé)地下車庫保潔員崗位職責(zé)垃圾房保潔員崗位職責(zé)

六、開辦費(fèi)用及治理費(fèi)用測(cè)算一．開辦費(fèi)〔物資打算〕：1、固定資產(chǎn)的設(shè)置辦公設(shè)備名稱數(shù)量估量單價(jià)金額備注辦公臺(tái)35001500治理處電腦160006000治理處打印機(jī)110001000治理處機(jī)125002500治理處考勤鐘110001000治理處小計(jì)12,000清潔設(shè)備配置名稱數(shù)量估量單價(jià)金額備注吸塵器135003500拋光機(jī)11800018000高壓沖洗機(jī)195009500多功能擦地水器190009000小計(jì)79,000工程設(shè)備配置名稱數(shù)量估量單價(jià)金額備注電錘MH26R51980980電焊機(jī)124002400小計(jì)3,380固定資產(chǎn)合計(jì)：94,380元2、其他工具用具設(shè)置清潔用工具名稱數(shù)量估量單價(jià)金額備注4米伸縮桿43001200涂水器4100400雙桶榨水車44001600水刮45020090CM塵推4120480小計(jì)3,880工程用具配置名稱數(shù)量估量單價(jià)金額備注鉗型表1185185博士手槍鉆1498498直徑16M1943943角磨機(jī)1495495拖線板220V/50M/25M*22406812三腳拉馬30MM1225225三腳龍門鉗1210210管道疏通機(jī)120002000手提式水泵1.1KW550550綿倫管帶100M280280套筒板手〔30件〕1套300300活板手1套120120吸錫烙鐵〔50W〕16060黃油槍15050鐵皮剪刀12020手電筒07-2023120360剝線鉗1135135專用夾刀1180180克隆刀16060機(jī)械木鉆166661M直尺1353560M卷尺19090梅花板手〔24件〕一套750750老虎鉗5把50250斜口鉗3把2266尖嘴鉗5把30150管鉗〔6、8、12寸〕各2套2678臺(tái)式砂輪機(jī)1295295對(duì)講機(jī)7250017500工具包51575小計(jì)26,838綠化用工具名稱數(shù)量估量單價(jià)金額備注修枝剪1135135綠籬剪1180180松土刀15050草坪修剪機(jī)135003500水管1150150小計(jì)4,015其他工具用具合計(jì)：34,733元物資開辦費(fèi)用共計(jì)：129,113元〔開辦費(fèi)由開發(fā)商提供，開辦費(fèi)內(nèi)容可經(jīng)雙方協(xié)商予以取舍?！扯卫碣M(fèi)用測(cè)算：由于所知資料有限,本測(cè)算的工程修理費(fèi)/能耗費(fèi)是依照標(biāo)書估算；1、--------人工費(fèi)用測(cè)算：人員職職員資：治理處主任1人4，871元/月治理員1人2，136元/月修理工3人5，694元/月清潔工4人2，836元/月安保領(lǐng)班1人1，938元/月安保員9人9，000元/月人工費(fèi)共計(jì)：26，475元/月A人職員資費(fèi)用總計(jì)：26，475元/月2〕--------工程修理費(fèi)用預(yù)算照明系統(tǒng)：a〕燈泡更換公用部位燈泡按每年循環(huán)更換一次估量月度費(fèi)用：100元/月b〕照明系統(tǒng)修理〔燈具、開關(guān)、插座、開關(guān)箱〕月度修理費(fèi)用：100元/月變配電系統(tǒng)：估量月度修理費(fèi)用：200元/月政府部門強(qiáng)制性收費(fèi)a〕避雷測(cè)試費(fèi)：2,000元/年b〕電梯系統(tǒng)電梯年檢費(fèi)：5,500元/年政府部門強(qiáng)制性收費(fèi)月度總計(jì)：625元/月B工程修理費(fèi)用總計(jì)：1,025元/月3、--------月度消耗費(fèi)用測(cè)算：消耗費(fèi)用測(cè)算〔按總費(fèi)用的20%測(cè)算〕=11,256元/月C月度能耗費(fèi)用總計(jì)：11，256元/月4、--------清潔服務(wù)費(fèi)用預(yù)算：〔1〕水箱、蓄水池清洗費(fèi)用按上海市房屋土地治理局、上海市物價(jià)局、滬房地物〔1996〕872號(hào)?關(guān)于水箱清洗收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)?執(zhí)行?！?〕垃圾清運(yùn)費(fèi)依照上海市環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。按徐匯區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：垃圾清運(yùn)費(fèi)約2000元/月清潔工具及清潔劑的費(fèi)用〔3〕清潔工具名稱規(guī)格數(shù)量單價(jià)合價(jià)伸縮桿4米1根約250元/根250元涂水器全套1套約100元/套100元水刮副2副約50元/副100元塵推90cm全套2套約120元/套240元小計(jì)690元/月〔4〕清潔劑名稱數(shù)量單價(jià)合價(jià)萬用清潔劑1箱560元/箱560元小計(jì)560元〔5〕清潔用品名稱數(shù)量單價(jià)合價(jià)垃圾袋〔大〕600只約0.35元/只210元合計(jì)210元/月D月度清潔工具、用品及清潔劑及垃圾清運(yùn)費(fèi)用為3460元/月5、--------綠化治理費(fèi)用1〕公共綠地養(yǎng)護(hù)費(fèi)用公共綠地3500平方米，按上海市一級(jí)綠地養(yǎng)護(hù)費(fèi)0.80元/m2/月運(yùn)算：E月度綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用0.8元/m2/月3500m2=F．--------辦公費(fèi)〔含差旅費(fèi)、交際費(fèi)、費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)等〕每月暫定：2,500元/月G．--------治理人酬金〔A+B+C+D+E+F〕*8%=3,801元/月H．--------稅金〔A+B+C+D+E+F+G〕*5.05%=2,399元/月物業(yè)治理費(fèi)用總測(cè)算：53，716元/月每平方米費(fèi)用測(cè)算：1.79元/月/平方米

七、服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)A、工程設(shè)備治理〔1〕設(shè)備治理內(nèi)容治理內(nèi)容——負(fù)責(zé)設(shè)備設(shè)施的治理運(yùn)行操作愛護(hù)保養(yǎng)等工作?！⑼暾脑O(shè)備、設(shè)施安全運(yùn)行崗位責(zé)任制，定期巡回檢查、測(cè)試制度。——建立完整的設(shè)備設(shè)施修理、運(yùn)行、記錄治理制度和操作規(guī)程。——建立設(shè)備設(shè)施預(yù)防性修理體系，通過日常點(diǎn)檢、定期檢查、精度檢查，參數(shù)測(cè)試，準(zhǔn)確把握設(shè)備設(shè)施實(shí)際技術(shù)狀況。在設(shè)備設(shè)施發(fā)生故障前有打算地進(jìn)行修理保養(yǎng)?！卫砥陂g設(shè)備運(yùn)行正常，無重大治理責(zé)任事故，設(shè)備設(shè)施完好率99%?！卫砥陂g設(shè)備及機(jī)房清潔、無雜物、灰塵、鼠蟲害發(fā)生?！鋫渌韪鞣N專業(yè)技術(shù)人員、修理和操作人員持證上崗?！⒍ㄆ?、不定期技術(shù)培訓(xùn)打算，以提高工程人員技術(shù)和治理水平，適應(yīng)現(xiàn)代化步伐的要求，更好地為服務(wù)。治理標(biāo)準(zhǔn)?電梯系統(tǒng)治理因電梯系統(tǒng)由開發(fā)商外包，不進(jìn)入治理范疇。?空調(diào)系統(tǒng)治理——中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行正常，按時(shí)提供，安全操作、環(huán)保達(dá)標(biāo)，空調(diào)供應(yīng)保證率100%，設(shè)備完好率99%以上?！嚓P(guān)的治理制度、崗位責(zé)任制，操作規(guī)程齊全?！暾娜粘Ｐ蘩磉\(yùn)行記錄，修理打算?！ㄆ凇⒍c(diǎn)測(cè)試空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行數(shù)據(jù)和技術(shù)指示，為修理保養(yǎng)提供依據(jù)?！獧C(jī)房設(shè)備整潔差不多無污染?！醒肟照{(diào)系統(tǒng)外包項(xiàng)目，中央空調(diào)機(jī)組和空調(diào)機(jī)水處理，督促落實(shí)保養(yǎng)單位，配合外包單位做好修理、保養(yǎng)工作，確保符合?全國(guó)物業(yè)治理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)?及達(dá)到空調(diào)設(shè)備相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。?供配電系統(tǒng)治理——保證供配電系統(tǒng)24小時(shí)正常運(yùn)行，實(shí)行24小時(shí)值班服務(wù)，顯現(xiàn)故障趕忙排除。——設(shè)備運(yùn)行清潔、操作、巡視、檢查、修理、保養(yǎng)記錄齊全，嚴(yán)禁不合理超負(fù)荷運(yùn)行。——完善的變配電治理制度、操作規(guī)程、安全規(guī)程?！こ绦蘩砑笆须娡ｋ?，提早24小時(shí)作預(yù)備工作?！渥冸娫O(shè)備設(shè)施機(jī)房清潔衛(wèi)生，設(shè)備設(shè)施無積塵、水漬、油漬和鼠蟲害?！┡潆娤涝O(shè)施完備，通風(fēng)照明良好。——在市電停電情形下，實(shí)施應(yīng)急方案。?照明系統(tǒng)治理——每天對(duì)比明系統(tǒng)巡視一次，中心照明設(shè)施光源完好率100%完好，系統(tǒng)外觀整潔無缺損松落?！Y(jié)合智能化操縱系統(tǒng)制定照明系統(tǒng)的治理保養(yǎng)制度。——依照實(shí)際運(yùn)行情形，制定照明系統(tǒng)備品備件明細(xì)表，落實(shí)備品備件供應(yīng)單位，做到合理修理、合理用料，以降低運(yùn)行成本，提高服務(wù)質(zhì)量。?給排水系統(tǒng)——給排水設(shè)備設(shè)施有治理制度、保養(yǎng)制度、檢查規(guī)定、相關(guān)記錄齊全、設(shè)施定期清洗，杜絕二次污染，管系保持暢通，系統(tǒng)泵系能隨時(shí)起動(dòng)，自控系統(tǒng)良好，電氣系統(tǒng)合格，專人定期巡視?！鬯幚硐到y(tǒng)正常投入使用，要緊考核指標(biāo)。?智能化系統(tǒng)治理〔如一期物業(yè)未安裝，那么不考慮治理問題〕——公共廣播：背景音樂，系統(tǒng)正常，功能模塊完好率100%?！l(wèi)星及有線電視系統(tǒng)：天線對(duì)焦準(zhǔn)確各節(jié)點(diǎn)良好，系統(tǒng)工作正常，圖像清晰?！\(yùn)算機(jī)系統(tǒng)〔網(wǎng)絡(luò)PDS〕：各主機(jī)、分機(jī)、節(jié)點(diǎn)、鏈路、模塊工作正常專人定期檢測(cè)?！缊?bào)警系統(tǒng)：主機(jī)工作正常，電源切換良好，各類探測(cè)器及分站主機(jī)保持100%完好。每年一次消防聯(lián)動(dòng)測(cè)試，保證消防聯(lián)動(dòng)正常。操縱中心有突發(fā)性火災(zāi)應(yīng)急方案和工作流程圖、崗位職責(zé)及消防報(bào)警系統(tǒng)平面分布圖。——監(jiān)控系統(tǒng):主機(jī)各監(jiān)控點(diǎn)報(bào)警點(diǎn)運(yùn)行顯示正常、圖像清晰，切換良好，24小時(shí)定點(diǎn)錄象，資料按規(guī)定儲(chǔ)存，24小時(shí)值班?！＼囀召M(fèi)系統(tǒng)：主機(jī)進(jìn)出口讀卡機(jī)，定期保養(yǎng)電源切換良好，各項(xiàng)功能均能正常使用?！?〕工程修理養(yǎng)護(hù)打算和運(yùn)行治理標(biāo)準(zhǔn)空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)打算序號(hào)項(xiàng)目周期保養(yǎng)措施1冷卻系統(tǒng)、冷卻塔略巡回檢查每天保養(yǎng)6個(gè)月2冷卻系統(tǒng)水泵6個(gè)月3約克機(jī)組巡回檢查每天保養(yǎng)半年12個(gè)月4燃油鍋爐巡回檢查每天保養(yǎng)半年5水處理系統(tǒng)每天6電子除垢儀每天7汽水熱交換器每天半年8相關(guān)泵巡回檢查每天保養(yǎng)6個(gè)月9新風(fēng)空調(diào)箱機(jī)、變風(fēng)量空調(diào)箱巡回檢查每天保養(yǎng)14天6個(gè)月10風(fēng)機(jī)盤管巡回檢查1季保養(yǎng)6個(gè)月11管道、閥門半年變電所設(shè)備保養(yǎng)打算序號(hào)項(xiàng)目周期保養(yǎng)措施1電纜頭巡回檢查每天略2電容器巡回檢查每天3母排巡回檢查每天4低壓柜:a)巡回檢查每小時(shí)b)清潔保養(yǎng)每年二次5高壓配電柜：a)巡回檢查每天b)清潔保養(yǎng)每年二次c)預(yù)防性試驗(yàn)兩年6變壓器：a)巡回檢查每天b)清潔保養(yǎng)每年二次c)預(yù)防性試驗(yàn)兩年7變電所機(jī)房：巡回檢查每天清潔每月一次8安全用具檢查測(cè)試每年一次照明系統(tǒng)保養(yǎng)打算序號(hào)項(xiàng)目周期保養(yǎng)措施1展廳內(nèi)、外部公用照明每天略2應(yīng)急照明系統(tǒng)每月3泛光照明每天4室外燈具絕緣測(cè)試每年污水處理系統(tǒng)序號(hào)項(xiàng)目周期保養(yǎng)措施1系統(tǒng)泵系每天略每月2管道閥門半年3工藝流程池每天給排水系統(tǒng)保養(yǎng)打算室外給水序號(hào)項(xiàng)目周期保養(yǎng)措施1水表1個(gè)月略2閘閥1個(gè)月3噴淋接合器1個(gè)月4各種井1個(gè)月室外排水序號(hào)項(xiàng)目周期保養(yǎng)措施1下水管半年略2雨水井及下水管半年室內(nèi)給水序號(hào)項(xiàng)目周期保養(yǎng)措施1管道及附件1季略2閥門、止回閥、排氣閥1季3浮球閥6個(gè)月4壓力表減壓閥24個(gè)月5衛(wèi)生潔具經(jīng)常貯水容器序號(hào)項(xiàng)目周期保養(yǎng)措施1蓄水池6個(gè)月略2生活水箱6個(gè)月室內(nèi)下水管序號(hào)項(xiàng)目周期保養(yǎng)措施1管道及管卡半年略2排氣管半年弱電系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)打算〔如一期物業(yè)未安裝，那么不考慮治理問題〕序號(hào)項(xiàng)目周期保養(yǎng)措施1系統(tǒng)治理軟件三個(gè)月略中央處理運(yùn)算機(jī)、服務(wù)器、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備及打印機(jī)樓宇設(shè)備自控系統(tǒng)〔BAS〕系統(tǒng)軟件半年監(jiān)控電腦三個(gè)月現(xiàn)場(chǎng)操縱器〔DDC〕及一次外表及執(zhí)行機(jī)構(gòu)三個(gè)月2消防自動(dòng)化系統(tǒng)〔FAS〕操縱主機(jī)半年輸入/輸出模塊三個(gè)月煙溫感控頭三個(gè)月3保安自動(dòng)化系統(tǒng)〔SAS〕系統(tǒng)治理軟件三個(gè)月中央監(jiān)控運(yùn)算機(jī)、打印機(jī)三個(gè)月讀卡機(jī)、讀卡機(jī)操縱器、鎖頭、保安用附屬品和電源供應(yīng)模塊半年室外用攝像機(jī)、鏡頭、護(hù)套、支架及云臺(tái)三個(gè)月室內(nèi)用攝像機(jī)、鏡頭、護(hù)套、支架及云臺(tái)半年4車庫治理系統(tǒng)〔CPS〕停車場(chǎng)收費(fèi)站三個(gè)月車輛出/入站設(shè)備三個(gè)月5綜合布線系統(tǒng)〔PDS〕配線架半年用戶端半年6衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)〔MATV〕衛(wèi)星天線半年接收設(shè)備半年用戶端半年7公共廣播系統(tǒng)〔PAS〕揚(yáng)聲器半年廣播主機(jī)半年8IC卡綜合治理系統(tǒng)系統(tǒng)軟件三個(gè)月讀卡機(jī)裝置三個(gè)月B、清潔服務(wù)治理樓宇外圍地面清潔·循環(huán)式巡視清掃地平面通道、地下車庫、清撿雜物以及所有綠化地帶垃圾雜物的清除；·地面發(fā)覺有污跡、水跡、油跡、痰跡要及時(shí)清除；·收集垃圾至垃圾房；·拖凈所有大理石臺(tái)階；·擦潔凈樓宇大理石墻腳面；·清掃大堂雨篷平臺(tái)；·視清潔程度及時(shí)沖洗潔凈花園噴水池；·清理潔凈雨水井、泥沙雜物；大堂清潔·擦凈大堂玻璃門、指示牌、花盆和綠葉植物；·擦潔凈電梯轎箱內(nèi)壁、門、鏡面，做好日保潔；·擦凈大堂大理石墻面2米以下區(qū)域；·大堂地面不斷循環(huán)塵推保潔；·電梯門轎箱內(nèi)壁上每周噴不銹鋼保養(yǎng)劑2次。樓內(nèi)層面清潔·擦洗沖凈轉(zhuǎn)換層、洗手間所有的設(shè)備及門窗，清倒廢紙籮垃圾；·用吸塵機(jī)吸清各層面通道及辦公室內(nèi)地毯；·用塵推推凈樓層面及電梯廳大理石地面；·收集辦公室及教室內(nèi)垃圾，及時(shí)清除垃圾造成的地面污跡；·拖潔凈每層消防地面，掃清消防梯，擦潔凈樓梯扶手；·每層電梯廳大理石墻面用干毛巾擦凈。地下車庫清潔·巡視清掃地面，清撿雜物，及時(shí)清除地面污跡、油跡、水跡；·擦潔凈不銹鋼護(hù)攔、檔車桿、所有的門、窗及水、電表箱；·每周一次用塵帚掃去所有管線及墻面上的浮灰；·清理雨水井的泥沙及雜物。水箱、蓄水池清潔·每季度一次清洗水箱及地下蓄水池，每半年一次水質(zhì)檢測(cè)；·水箱、蓄水池清洗完畢必須上鎖，鑰匙由修理班保管；·清洗人員必須持有效健康體檢、衛(wèi)生培訓(xùn)合格證方可操作；·洗前先把水池、箱水放空，確認(rèn)水池、箱中無遺留氯氣，，下池、箱清洗操作人員應(yīng)定時(shí)調(diào)換；·操作所使用的工具，必須是水箱專用工具，專用消毒設(shè)備，清潔工必須穿戴潔凈的衣物鞋帽；·用高壓水槍沖洗潔凈池壁、地面、箱蓋，做到排放出來的水是純潔的，然后用消毒劑噴灑每一塊池壁、地面，消毒劑的使用應(yīng)嚴(yán)格按照產(chǎn)品說明書。大樓內(nèi)垃圾收集和清運(yùn)·垃圾按?上海市環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)?實(shí)行分類袋裝治理、定期清潔垃圾桶、墻面、地面，并定期噴灑殺蟲、消毒藥水?！だ占暹\(yùn)全部袋裝化并依照環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行有機(jī)、無機(jī)、有毒有害垃圾分類，分類投放桶分別排列整齊，外觀無污跡，桶蓋密封，地面無污水，墻面無污跡，地溝暢通無垃圾，大件垃圾及建筑垃圾與生活垃圾分開堆放，按季節(jié)定期對(duì)堆放區(qū)域噴灑殺蟲消毒類藥水。外墻清洗·玻璃幕墻及釉面磚外墻，視清潔程度安排清洗；·清洗過程中，治理處清潔主管對(duì)每幢樓宇的清洗質(zhì)量，所用的設(shè)備、洗滌劑、安全施工進(jìn)行監(jiān)督、檢查；·清洗終止，治理處主管對(duì)清洗全過程質(zhì)量進(jìn)行最終檢驗(yàn)、評(píng)定。其他崗位的清潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，公司將依照ISO9002質(zhì)量治理體系所要求的操作規(guī)程進(jìn)行。C、安保服務(wù)治理隨著科學(xué)技術(shù)的不斷進(jìn)步，在現(xiàn)有技術(shù)范疇基礎(chǔ)上，作為一名保安人員，更應(yīng)起到一種技防所不能達(dá)到的目的，如巡視監(jiān)控未及的死角、發(fā)覺專門情形要及時(shí)處理等。我公司在實(shí)際操作中感到，每一崗位的設(shè)置，都應(yīng)依照物業(yè)治理公司所管轄的區(qū)域而設(shè)立，每一崗位的人員配置也應(yīng)相對(duì)固定。然而，在實(shí)際運(yùn)作中，采取固定崗位、流淌人員這一操作模式，使保安人員在有效的工作時(shí)刻內(nèi)達(dá)到最正確的工作效率是無可非議的。1〕治理內(nèi)容堅(jiān)持該物業(yè)所轄范疇內(nèi)的公共秩序，負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)治安保衛(wèi)、消防安全、車輛治理工作，愛護(hù)小區(qū)共用部位、共用設(shè)備、公共設(shè)施的完整、完好及環(huán)境清潔。2〕治理標(biāo)準(zhǔn)a、實(shí)行24小時(shí)全天候安全保衛(wèi)服務(wù)，制定一整套人防、物防、技防相結(jié)合、監(jiān)控巡視、值班相配合的工作流程。愛護(hù)小區(qū)安全。b、設(shè)置安保中心和報(bào)警，安保人員在執(zhí)勤時(shí)有明顯標(biāo)志，熟悉環(huán)境、文明執(zhí)勤。c、危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施，制訂突發(fā)事件應(yīng)急處理措施。d、建立健全的制度及制度執(zhí)行的監(jiān)督機(jī)制。針對(duì)小區(qū)不同類型的崗位進(jìn)行專項(xiàng)培訓(xùn)。e、無因治理責(zé)任造成的重大刑事案件。1〕監(jiān)控中心工作程序·上崗前自我檢查，按規(guī)定著裝，儀容、外表端莊、整潔，做好上崗簽名；·保安監(jiān)控、消防報(bào)警系統(tǒng)晝夜開通，設(shè)立24小時(shí)監(jiān)控值班崗，全面了解和嚴(yán)密監(jiān)視物業(yè)區(qū)域內(nèi)安全狀況；·當(dāng)班職員要緊密注意屏幕情形，發(fā)覺可疑情形定點(diǎn)錄像。在大堂、客梯、樓面及要害部位發(fā)覺可疑情形要采取跟蹤監(jiān)視和定點(diǎn)錄像措施，并通知有關(guān)崗位上的保安人員，另行注意或詢問盤查，同時(shí)向保安主管報(bào)告；·如發(fā)覺火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警裝置報(bào)警，應(yīng)趕忙通知使用人和保安巡視，迅速趕赴報(bào)警現(xiàn)場(chǎng)，查明情形。假如誤報(bào)，應(yīng)在設(shè)備上排除報(bào)警信號(hào)；·與工作無關(guān)人員，不得擅自進(jìn)入監(jiān)控室，工作聯(lián)系持介紹信在有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的陪同下方可入內(nèi)，并做好登記手續(xù)；·建立崗位記事本，發(fā)覺有專門情形，應(yīng)記錄備案，做好交接班口頭和書面匯報(bào)；·進(jìn)入監(jiān)控中心必須換拖鞋，保持室內(nèi)整潔，嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁使用電水壺及其它明火，設(shè)備與操作臺(tái)上不得堆物；·監(jiān)控中心人員必須保持充沛精力，不打瞌睡，以高度的責(zé)任感認(rèn)真觀看，不得隨意向外人提供本物業(yè)監(jiān)控點(diǎn)、消防設(shè)備等保安方面的詳細(xì)資料。2〕門衛(wèi)流淌崗、廣場(chǎng)外保安工作程序·上崗前自我檢查，按規(guī)定著裝，儀容、外表端莊、整潔、做好上崗簽名；·精神飽滿，勤巡邏，勤觀看，勤摸索，發(fā)覺衣冠不整者和其他閑雜人員阻止其入內(nèi)；·堅(jiān)持小區(qū)內(nèi)交通秩序，指揮和疏導(dǎo)進(jìn)出車輛，引導(dǎo)要及時(shí)，手勢(shì)要規(guī)范；·遇有運(yùn)輸車出入小區(qū)，進(jìn)門時(shí)問清來本小區(qū)的目的，出門時(shí)要驗(yàn)看出門證〔出門證由治理部門簽證，各項(xiàng)手續(xù)完備才能放行〕；·建立崗位記事本，發(fā)覺有專門情形，不論如何處理，都應(yīng)有記錄。做好交換崗和交接班的口頭與書面匯報(bào)；·發(fā)覺垃圾及時(shí)請(qǐng)清潔工打掃，保持工作環(huán)境的整潔。3〕巡視安保工作程序·上崗前自我檢查，按規(guī)定著裝，儀容、外表端莊、整潔、做好上崗簽名；·巡視范疇包括小區(qū)內(nèi)各樓宇層面、通道、各公共區(qū)域；·按責(zé)任路線巡視檢查，登樓至高，徒步下樓，呈S型巡視，按規(guī)定巡視，發(fā)覺問題及時(shí)解決。遇重大問題通知領(lǐng)班，巡視中嚴(yán)防〝死角〞；·巡視中應(yīng)思想集中，通過〝看、聽、聞、問〞發(fā)覺問題及時(shí)向領(lǐng)班匯報(bào)。巡視時(shí)還得注意消防設(shè)施及器材；·巡視時(shí)見使用人要主動(dòng)打招呼問好，有禮貌地回答使用人的查詢，實(shí)行文明服務(wù)；·建立崗位記事本，發(fā)覺有專門情形，應(yīng)記錄備案。做好交換崗和交接班的口頭與書面匯報(bào)；·接到治安、火警報(bào)警，應(yīng)及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)，了解情形，作出正確處理。4〕地下車庫安保工作程序·上崗前自我檢查，按規(guī)定著裝，儀容、外表端莊、整潔、做好上崗簽名；·精神飽滿，進(jìn)行車庫安全服務(wù)，停車合理，指揮規(guī)范，隊(duì)型整齊；·經(jīng)常巡視已停車輛，發(fā)覺車輛門、后蓋未鎖或玻璃未搖上的要及時(shí)予以鎖好、搖上；·建立崗位記事本，發(fā)覺有專門情形，應(yīng)記錄備案。做好交換崗和交接班的口頭與書面匯報(bào)；·在有客人出入的公共活動(dòng)區(qū)域，設(shè)立禁止車輛停放的醒目標(biāo)志，發(fā)覺有車滯留，告知駕駛員趕忙開到指定地點(diǎn)停放。D、綠化養(yǎng)護(hù)治理在宏潤(rùn)花園的物業(yè)環(huán)境中，綠色植物是至關(guān)重要的組成部分，它們美化我們的環(huán)境，凈化我們的空氣。為了愛護(hù)小區(qū)的良好環(huán)境，我公司依照?都市綠化條例?及房地產(chǎn)主管部門歷來頒布的行政規(guī)章，制定了高標(biāo)準(zhǔn)的綠化治理標(biāo)準(zhǔn)規(guī)程。1〕、綠化的養(yǎng)護(hù)·澆水依照季節(jié)、氣候、地域條件和綠地、花木品種、生長(zhǎng)期決定澆水量?！な┓室勒胀临|(zhì)、花木生長(zhǎng)期、花木品種和培植需要，決定施肥的種類和數(shù)量。比如，植物長(zhǎng)葉期要多施氮肥，開花期多施磷肥?！こs草、松土雜草指非人工培植的草類，必須依照管轄區(qū)域大小決定除草量，以減少草與樹木爭(zhēng)奪土壤中的水分和養(yǎng)分，有利于樹木生長(zhǎng)，同時(shí)減少病蟲害的發(fā)生；松土是使土壤表面松動(dòng)，達(dá)到保水、透氣、增溫的目的。·修剪整形修剪整形有助于解決或者調(diào)劑樹木的形狀、觀賞成效、生長(zhǎng)開花結(jié)果等方面問題。必須依照樹木形狀、觀賞成效、樹木品種和生長(zhǎng)情形等因素來進(jìn)行修剪整形。修整樹木一樣在冬季?！こ∠x依照病蟲害發(fā)生規(guī)律實(shí)施綜合治理，或施藥，或制造有利于花木生長(zhǎng)的良好環(huán)境，提高花木的抗病蟲害能力。總之，最全然的原那么確實(shí)是〝預(yù)防為主，綜合防治〞。2〕、大樓內(nèi)的綠化布置大樓內(nèi)的綠化布置要緊以公共部位為主，如大堂、過道、走廊、等。其擺設(shè)差不多固定，但依照綠化的長(zhǎng)勢(shì)和需要，一樣1~3個(gè)月更換一次。同時(shí)，要依照季節(jié)的不同選擇觀葉和花卉相配備的盆景。·大堂的綠化擺設(shè)大堂是大樓的門面。大堂的綠化擺設(shè)以大盆或中型的觀葉植物為主，如棕竹、龜背竹、蘇鐵、巴西鐵、橡皮樹、鳳尾葵等；在春、秋季節(jié)還可適當(dāng)配些色彩鮮艷、品種名貴的盆花來加以點(diǎn)綴，如茶花、杜鵑、地被菊等?！ぷ呃取⑦^道的綠化的擺設(shè)以一般型的大盆或中盆的觀葉植物為主，如散尾葵、發(fā)財(cái)樹、針葵、棕竹等。此外，假如有專門活動(dòng)，如大型慶祝活動(dòng)、來賓的參觀訪問，就要依照活動(dòng)和參觀者對(duì)象不同，適當(dāng)調(diào)整擺放植物花卉，并用色彩較艷的花卉來點(diǎn)綴，以增加喜慶氣氛。3〕、養(yǎng)護(hù)、清潔的操作程序·每天從底層開始按順序檢查，養(yǎng)護(hù)、清潔全部花卉盆景；·揀去花盆內(nèi)的煙蒂雜物，擦凈葉面枝干上的浮灰，保持葉面色翠綠，花卉鮮艷；·發(fā)覺花草有枯萎、枯萎現(xiàn)象，應(yīng)及時(shí)剪除調(diào)換；·定時(shí)給花卉盆景澆水，操作時(shí)濺出的水滴及弄臟的地面要隨手揩干、擦凈；·養(yǎng)護(hù)和清潔花草時(shí)，要小心操作，不阻礙其他人的正常活動(dòng)；·對(duì)花園內(nèi)的樹木花草，進(jìn)行定期修剪整理和噴藥殺蟲。

八、檔案的建立與治理1、設(shè)備檔案資料的治理a〕設(shè)備設(shè)施檔案資料〔竣工圖、說明書、合格證、許可證、協(xié)議書、批復(fù)、執(zhí)照等〕齊全，建立設(shè)備臺(tái)帳、名目清晰、項(xiàng)目齊全、治理完善、隨時(shí)查閱。b〕工程竣工后，專人負(fù)責(zé)檔案資料的索取、整理、分類、編目、歸檔、入庫。c〕建立標(biāo)準(zhǔn)化檔案資料庫，使檔案資料可靠、完整地儲(chǔ)存；并采納檔案治理國(guó)際通用檢索方式，便于今后檔案的移交。d〕建立檔案治理制度，完善檔案收集、移交、歸案、查閱、歸類調(diào)閱手續(xù)，使檔案資料處于動(dòng)態(tài)監(jiān)控中。e〕建立綜合設(shè)備臺(tái)制度，建立全壽命設(shè)備治理制度，把設(shè)備全壽命期內(nèi)的設(shè)備本體、日常運(yùn)行、日常修理、技術(shù)改造、報(bào)廢等工作建立完整的檔案庫。2、企業(yè)檔案資料治理a〕對(duì)與質(zhì)量體系有關(guān)的治理性文件、質(zhì)量體系文件、技術(shù)性文件及資料等進(jìn)行操縱，使文件處于受控狀態(tài)，按?程序文件?的規(guī)定進(jìn)行治理，保證相關(guān)場(chǎng)所使用有效版本的文件，作廢文件按一定的程序處理。b〕由治理處負(fù)責(zé)質(zhì)量體系文件、治理性文件、技術(shù)性文件、相關(guān)外來文件、資料的發(fā)放、更換操縱等治理。c〕有一套完整的收發(fā)文治理制度，包括對(duì)外行文、內(nèi)部行文治理方法；對(duì)規(guī)定文件的編號(hào)、格式、打印、校對(duì)、發(fā)送、存檔等。對(duì)外來文件的登記、傳閱、批復(fù)、催辦等作出規(guī)定。d〕質(zhì)量記錄儲(chǔ)存完整，依照?程序文件?的規(guī)定分部門〔工程、安保、清潔、行政〕、分期〔日、周、月、季、年〕儲(chǔ)存。

九、各項(xiàng)治理指標(biāo)及措施的承諾-------設(shè)備治理方面：1．場(chǎng)地，建筑完好率99%2．基礎(chǔ)建設(shè)完好率99%3．空調(diào)供應(yīng)保證率100%4．通訊音像系統(tǒng)保證率100%5．消防設(shè)施完好率100%6．建筑物及所有設(shè)備，設(shè)施預(yù)定打算愛護(hù)養(yǎng)護(hù)合格率99%7．建筑物及所有設(shè)備，設(shè)施修理及時(shí)率99%8．場(chǎng)地，建筑完好率99%-------保潔治理方面：1．治理區(qū)域內(nèi)無積塵，無污垢，無積水操縱率98%2．建筑物外立面整潔保持率95%3．建筑垃圾，生活垃圾，污水處理及時(shí)率99%4．滅蟲，除害及時(shí)率99%-------綠化治理方面：1．小區(qū)內(nèi)綠化更新，養(yǎng)護(hù)及時(shí)率95%2．廣場(chǎng)綠化更新，養(yǎng)植，成活率95%-------安全治理方面：1．小區(qū)內(nèi)安保設(shè)施完好率95%

十、各類服務(wù)一覽表宏潤(rùn)花園各類常規(guī)服務(wù)一覽表序號(hào)服務(wù)內(nèi)容序號(hào)服務(wù)內(nèi)容1代叫車服務(wù)13代收發(fā)郵件、快遞2代聘保姆服務(wù)14雨傘短期外借3代安排洗燙服務(wù)15組織圖書、音像品交流4代訂報(bào)刊、雜志16廢舊物品處理5代訂賓館服務(wù)17娛樂快訊公布6代訂機(jī)票服務(wù)18體育快訊公布7代訂花卉服務(wù)19代聯(lián)系喜事慶典8代訂牛奶、飲用水20調(diào)試多制式彩電9代收代付公用事業(yè)費(fèi)21調(diào)試組合音響10代辦旅行手續(xù)22調(diào)試收錄機(jī)、VCD機(jī)、DVD機(jī)11代聘家教23臨時(shí)代為保管小件物品12代購各種電信、電子卡24交通信息咨詢宏潤(rùn)花園各類收費(fèi)性服務(wù)一覽表序號(hào)服務(wù)內(nèi)容序號(hào)服務(wù)內(nèi)容1收購物品21貼瓷磚2商務(wù)中心〔復(fù)印、打印、收發(fā)〕22墻面刷新3接送嬰兒23安裝坐廁4清潔地毯24安裝洗臉盆、洗菜盆5清潔玻璃25換門鎖6地板打蠟26換水龍頭7疏通地漏、廁所管道27換門窗玻璃8上門收洗衣物品28木門修理9搬運(yùn)家具、大型家電29家用空調(diào)修理保養(yǎng)10清洗廚房用品30小型會(huì)務(wù)辦理11居室裝修咨詢31代理物業(yè)租售12代接代送客人32小規(guī)模聚會(huì)策劃13清洗私家車33邀請(qǐng)小型演出樂隊(duì)來小區(qū)演出14汽車打蠟34樓內(nèi)代購、代送鮮花禮品15安裝燈具35家庭綠化、盆景租借16安裝用電明線36二手電腦器材租售17更換鎮(zhèn)流器37代擬文稿18更換燈管、燈泡38收發(fā)電子郵件19拆換業(yè)主入戶電源線39電腦培訓(xùn)20拆換業(yè)主插座線40家庭小藥箱

十一、物業(yè)治理各類工作流程圖工程交驗(yàn)修理保養(yǎng)工作程序物業(yè)顧問前期參與，為物業(yè)顧問前期參與，為進(jìn)展商提供建議，降低開發(fā)成本、治理成本物業(yè)交付前三個(gè)月，首批物業(yè)交付前三個(gè)月，首批修理人員進(jìn)場(chǎng)，參與設(shè)備調(diào)試，并請(qǐng)供應(yīng)商培訓(xùn)制定工具材料采購打算，制定材料工具制定工具材料采購打算，制定材料工具治理制度編制二次裝修手冊(cè)同進(jìn)展商、承包商進(jìn)行工程交接驗(yàn)收，列出所有問題，做好備忘，請(qǐng)承包商逐項(xiàng)整改。購買工具、材料購買工具、材料組織二次治理組織二次治理班子裝修編制設(shè)備臺(tái)帳定人定崗定人定崗制定崗位責(zé)職實(shí)施二次裝修制定崗位責(zé)職實(shí)施二次裝修治理制定考核標(biāo)準(zhǔn)制定考核標(biāo)準(zhǔn)選定設(shè)備保養(yǎng)單位實(shí)施制度選定設(shè)備保養(yǎng)單位實(shí)施制度業(yè)主報(bào)修工作程序：接待業(yè)主報(bào)修接待業(yè)主報(bào)修記錄報(bào)修內(nèi)容記錄報(bào)修內(nèi)容安排人員安排人員修理驗(yàn)收驗(yàn)收修理結(jié)果業(yè)主簽字確認(rèn)業(yè)主簽字確認(rèn)監(jiān)控中心業(yè)主報(bào)警安保巡邏發(fā)覺情形后報(bào)警刑事案件治安應(yīng)急方案流程圖監(jiān)控中心業(yè)主報(bào)警安保巡邏發(fā)覺情形后報(bào)警刑事案件業(yè)主報(bào)警安