房地產(chǎn)估價報告-分片市場分析樣板

./第一部分市場分析參考文本.市房地產(chǎn)市場分析市房地產(chǎn)市場綜合分析1、房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅回升,并呈快速增長態(tài)勢20xx,在政府主導(dǎo)土地儲備投資的帶動下,市房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅回升,從6月份開始,投資增速由負(fù)轉(zhuǎn)正,全年共完成開發(fā)投資額2337.7億元,比上年增加429億元,增長22.5%。總體來看,我市房地產(chǎn)開發(fā)投資經(jīng)歷了下降、恢復(fù)、增長、放緩四個主要階段。其中一季度完成開發(fā)投資220.1億元,比上年同季下降30.2%,二季度完成681.7億元,同比增長42.3%,三季度投資高速增長,完成872.3億元,同比增長1.5倍,四季度隨著政策的調(diào)控,房地產(chǎn)投資略有下降,共完成563.6億元。2、房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模逐步恢復(fù),市場供給高于上年水平從全年趨勢來看,隨著房地產(chǎn)市場的不斷回暖,市商品房施工面積和新開工面積降幅均穩(wěn)步縮小,市場供給低迷狀態(tài)不斷得到改善。截至12月底,市商品房施工面積為9719.1萬平方米,比上年末下降2.9%。商品房新開工面積為2246.6萬平方米,比上年下降3.9%,降幅比1-11月縮小14.4個百分點。20xx,市商品房竣工面積為2678.6萬平方米,比上年增長4.7%。3、商品房銷售市場需求旺盛,現(xiàn)房空置面積大大減少20xx,隨著國家一系列購房優(yōu)惠政策的實施,較大程度地刺激了消費者住房自住型需求和改善型需求的釋放,在住宅需求的帶動下市商品房銷售市場日趨活躍。全年共銷售商品房2362.3萬平方米,比上年增長76.9%。受市場銷售火熱等因素影響,20xx以來,市商品房〔現(xiàn)房〕空置面積呈逐步下降趨勢。截至12月底,全市商品房空置面積為1351.4萬平方米,比上年末減少86.9萬平方米,減少6%。4、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目本年到位資金全面增長20xx,市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源呈全面增長態(tài)勢,共到位資金6129.8億元,比上年增長84.5%。其中金融貸款增長最快,為2367.8億元,比上年增長1.7倍。自籌資金為1026.8億元,同比增長10.2%。受銷售市場交易量大幅增長的影響,全年定金與預(yù)收款快速增加,為1663.6億元,同比增長80.3%。區(qū)域房地產(chǎn)市場分析1、房地產(chǎn)開發(fā)投資呈低開高走態(tài)勢,比重上升

20xx年初豐臺區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)增速比上年同期下降45.4%,低位開局。8月份,房地產(chǎn)開發(fā)投資增速首現(xiàn)正增長3.4%,11月達到最高位35.6%后,有所回落。到年底,完成投資149.4億元,比上年同期增長24.2%,比11月份縮小11.4個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)投資總量居全市第6位,增速居第12位。

20xx初,豐臺區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資占全區(qū)固定資產(chǎn)投資的比重為25.7%,隨著投資量增加,房地產(chǎn)開發(fā)投資所占比重在20%-40%區(qū)間運行,到年底達到38.4%,比上月提高1.2個百分點,但比去年同期減少0.9個百分點。

2、商品房施工規(guī)模比上年同期略降

20xx豐臺區(qū)房屋施工面積895.6萬平方米,比上年同期下降5.6%,是今年降幅的最低點。除10月份和12月份外,其他月份均是正增長。其中住宅施工面積505.9萬平方米,比上年同期下降3.6%,首次出現(xiàn)負(fù)增長。房屋新開工面積237.6萬平方米,比上年同期下降2.4%,降幅比上月擴大2.6個百分點。

3、商品房銷售與上年同期持平

20xx豐臺區(qū)商品房銷售面積150.9萬平方米,比上年同期增長1.5%。其中住宅銷售面積121.8萬平方米,比上年同期增長2.7%,占商品房銷售面積的80.6%。

實現(xiàn)商品房銷售額200.4億元,比上年同期增長45.8%,其中住宅165.9億元,比上年同期增長57.4%。商品房空置面積129.1萬平方米,比上年同期下降6%,其中住宅空置面積28.2萬平方米,比上年同期下降50.4%。細(xì)分房地產(chǎn)市場分析1、土地市場〔1〕土地供應(yīng)放量根據(jù)市土地儲備中心的數(shù)據(jù),截止20xx12月31日,已成交和正在交易土地合計為251宗、土地面積為1994萬平方米、規(guī)劃建筑面積為2397萬平方米,與20xx同期相比分別增加了78%、43%和52%。第四季度成交土地55宗,比上一季度減少了26宗；成交的土地面積為641萬平方米、規(guī)劃建筑面積為661萬平方米,與上一季度相比分別減少了7%和20%。20xx月均成交土地21宗,土地面積達163萬平方米,與去年同期相比分別增加了91%和43%；第四季度月均土地成交宗數(shù)為18宗,比上一季度減少了9宗,月均成交土地面積為214萬平方米,比上一季度下降了7%。圖SEQ圖2-\*ARABIC120xx各月份土地交易情況〔2〕中心城區(qū)土地供給下降,土地供應(yīng)郊區(qū)化趨勢明顯20xx土地交易比較活躍的是順義、大興、XX、房山、通州等區(qū)域,按照土地面積計算遠郊區(qū)縣所占份額達88%,而中心城區(qū)僅占12%,可見土地供應(yīng)郊區(qū)化趨勢十分明顯。從成交土地的用途構(gòu)成分析,居住用地、工業(yè)用地仍為主角。圖SEQ圖2-\*ARABIC220xx成交土地城區(qū)分布圖SEQ圖2-\*ARABIC320xx成交土地用途分布〔土地面積份額〕〔3〕溢價成交,"地王"頻出在政策刺激作用下,企業(yè)資金充裕,拿地?zé)崆椴粩喔邼q,土地市場過度競爭,土地成交呈現(xiàn)高溢價率,20xx成交地塊平均溢價率為97%,而豐臺、平谷、XX、門頭溝成交土地溢價率在100%以上,部分區(qū)域溢價率達到300%以上。表120xx各區(qū)域成交土地樓面地價城區(qū)宗數(shù)樓面地價〔元/平方米〕溢價率西城11333217%豐臺411458318%XX189803138%門頭溝28459559%宣武174780%大興316142106%海淀10444614%房山13412596%順義46405482%石景山7397321%通州25331289%昌平12325245%平谷142608330%延慶219930%懷柔9123024%密云175970%亦莊開發(fā)區(qū)355097%合計247394997%2、住宅市場〔1〕新建商品房：供給下降態(tài)勢未變,即時供給由降轉(zhuǎn)增20xx市住宅施工面積為5551.9萬平方米,增長0.2%。住宅新開工面積為1380.3萬平方米,比上年下降11.8%。而代表即時供給的20xx商品房竣工面積同比增幅則在20xx基數(shù)較小的情況下轉(zhuǎn)正。表SEQ表3-\*ARABIC2商品住宅供銷情況年度施工面積新開工面積竣工面積銷售面積<萬平米><萬平米><萬平米>〔萬平方米〕20xx7283.421983.242841.422803.220xx6311.271870.262193.322607.620xx5914.491639.941853.952176.620xx5538.231565.31399.31335.420xx5551.91380.31613.21880.4同比增幅20xx7.8%-10.1%21.2%22.62%20xx-13.3%-5.7%-22.8%-6.98%20xx-6.3%-12.3%-15.5%-16.53%20xx-6.4%-4.6%-24.5%-38.65%20xx0.2%-11.8%15.3%40.81%〔2〕新建商品房：政策刺激、需求增加；供不應(yīng)求,價量齊升20xx全年期房住宅成交14.5萬套,比去年去年同期增長71%,面積達1582萬平方米；現(xiàn)房住宅成交3.4萬套,比去年同期增加127%,面積達446萬平方米。20xx20xx住宅簽約84757套增長率71%圖3-220xx期房住宅成交情況20xx20xx住宅簽約14854套增長率127%圖3-320xx現(xiàn)房住宅成交情況〔3〕存量住宅：成交量、價格漲幅創(chuàng)歷史紀(jì)錄20xx全年共發(fā)布二手房源193560套,其中發(fā)布的住宅房源為188428套,為20xx住宅發(fā)布量的5.5倍。二手房簽約套數(shù)為278727套,突破27萬套成交記錄。其中二手住宅為267206套,為去年同期簽約套數(shù)的8.2倍。城八區(qū)二手房均價上漲在30%以上,部分城區(qū)超過50%。圖3-420xx存量住宅成交情況〔4〕住宅銷售價格持續(xù)上漲12月份新建住宅價格指數(shù)環(huán)比漲幅創(chuàng)全年最高。自今年6月份以來,我市新建住宅銷售價格指數(shù)同比漲幅呈現(xiàn)加速上升的態(tài)勢,12月份到達全年最高點,上漲13.2%,漲幅比11月份提高5.2個百分點。從環(huán)比漲幅來看,盡管全年有所波動,但總體呈上升趨勢,尤其是在第四季度,環(huán)比漲幅不斷擴大,12月份環(huán)比上漲4.5%,漲幅比11月份提高1.5個百分點,創(chuàng)全年新高。二手住宅銷售價格不斷上漲。20xx,全市二手住宅銷售價格指數(shù)同比與環(huán)比漲幅均穩(wěn)中有升,漲幅最高的為第四季度。其中12月份同比上漲2.9%,比11月份提高1.9個百分點；環(huán)比上漲1.5%,提高0.2個百分點。各環(huán)路商品住宅期房價格普遍上漲。20xx第四季度,四環(huán)路以內(nèi)商品住宅期房銷售均價為25907元/平方米,比第三季度上漲2334元/平方米,四至五環(huán)路為16352元/平方米,由于第四季度限價房集中簽售,使得均價比第三季度下降5738元/平方米,五至六環(huán)路為11361元/平方米,六環(huán)路以外為9855元/平方米,分別比第三季度上漲110元/平方米和1660元/平方米。3、寫字樓市場〔1〕寫字樓整體供求20xx市寫字樓施工面積為5551.9萬平方米,比去年下降12%,其中新開工面積為256萬平方米,比去年增長60.2%。而20xx寫字樓竣工面積為316.6萬平方米,比去年下降13.2%。20xx全年寫字樓現(xiàn)房銷售面積為83萬平方米,比去年增長3.4%；寫字樓期房銷售面積為172.7萬平方米,比去年比去年增長192.2%?！?〕甲級寫字樓供求20xx四季度甲級寫字樓新增供應(yīng)20.8萬平方米,包括CBD商圈的PICC大廈〔銀泰中心B座〕、亞奧商圈的北辰首作和中關(guān)村商圈的西海國際中心等項目。20xx全年甲級寫字樓凈吸納量約40萬平方米,為08年全年凈吸納量的55.6%,四季度甲級寫字樓的吸納量僅為8.9萬平方米。受實體經(jīng)濟的影響,寫字樓市場需求大幅回落。加上住宅市場的火爆,寫字樓的投資受到進一步冷落。四季度甲級寫字樓空置率上升至19.44%,環(huán)比上升1.06%,同比上升3.46%,達到近期的新高?？罩寐实纳仙仁棺饨疬M一步下跌,09年全年租金環(huán)比下跌6%,已經(jīng)低于20xx甲級寫字樓租金水平。圖甲級寫字樓市場情況〔量〕圖甲級寫字樓租金價格指數(shù)4、商業(yè)地產(chǎn)市場〔1〕商業(yè)地產(chǎn)整體供需20xx市商業(yè)等經(jīng)營性用房施工面積為1323.4萬平方米,比去年下降7.4%,其中新開工面積為228.5萬平方米,比去年下降20.4%。而20xx商業(yè)等經(jīng)營用房竣工面積為322.4萬平方米,比去年上升了3%。20xx全年寫字樓現(xiàn)房銷售面積為79.6萬平方米,比去年增長37%；寫字樓期房銷售面積為77.4萬平方米,比去年比去年增長42.5%?！?〕優(yōu)質(zhì)商鋪供需20xx全年新增優(yōu)質(zhì)商業(yè)供應(yīng)約150萬平方米,僅為08年全年供應(yīng)量〔249萬平方米〕的六成,整體空置率上升至18.70%。而華熙長安MALL、美晟國際廣場等大型商業(yè)再次推遲開業(yè)時間。盡管20xx末商業(yè)的頹勢有所緩解,20xx前三天京城127家重點商業(yè)企業(yè)仍然取得了超過21億元的銷售佳績,20xx全年的走勢仍然很難估計。不確定性主要來自兩點：一方面是國際經(jīng)濟逐漸走出低谷的利好,另一方面是國內(nèi)住宅市場不斷走高帶來的潛在經(jīng)濟風(fēng)險。圖優(yōu)質(zhì)商鋪供需情況圖優(yōu)質(zhì)商鋪租金指數(shù)熱點片區(qū)市場分析1、區(qū)域概況〔該部分包括區(qū)域X圍、區(qū)域交通、區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施以與區(qū)域典型業(yè)態(tài)種類,比如該區(qū)域包括是集居住、商業(yè)、辦公為主的綜合業(yè)態(tài)區(qū)等。〕萬柳生態(tài)居住區(qū)位于海淀區(qū)的中心,北起新建宮門路,南至XX橋路,西靠昆玉河,東抵萬泉河路。以巴溝北路為界,生態(tài)居住區(qū)劃分為占地256公頃綠化帶和占地104公頃的居住區(qū),萬柳居住區(qū)用地呈長方形,南北長約7公里,東西長約0.8公里,分為北區(qū)、中區(qū)和南區(qū)三大分區(qū)。其中,北區(qū)為多層高標(biāo)準(zhǔn)住宅區(qū),中區(qū)、南區(qū)為高層住宅區(qū),貫穿區(qū)內(nèi)南北方向的萬柳中路市居住區(qū)的中軸線,也是商業(yè)活動開展的聚集區(qū)。經(jīng)過幾年的建設(shè),萬柳居住區(qū)成為西北區(qū)域最大型居住區(qū),現(xiàn)已經(jīng)十分成熟,銀行、餐廳、酒吧、購物等生活配套設(shè)施一應(yīng)俱全。萬柳居住區(qū)距離中關(guān)村商業(yè)核心區(qū)大約10分鐘的車程,西部與金源商務(wù)中心僅隔一河。居住區(qū)內(nèi)自然資源豐富,西面緊靠昆玉河,另外北部在建的萬柳公園將與頤和園、圓明園連成最大的綠色走廊。萬柳高素質(zhì)的居住人群使萬柳地區(qū)成為高檔的居住區(qū),土地附加值也隨之飆升,在此居住已經(jīng)成為財富和成功的象征。2、住宅市場〔新建商品住宅〕〔該部分應(yīng)包括該季度該片區(qū)新開盤以與在售項目信息,包括項目名稱、開發(fā)商、物業(yè)類型、位置、各月價格〔該季的三個月份〕、簽約量等信息,撰寫時根據(jù)上述信息進行總結(jié)性概括〕3、商業(yè)市場〔該部分應(yīng)包括該片區(qū)商業(yè)分布情況、業(yè)態(tài)構(gòu)成、價格信息〔包括租金和售價〕等,新開盤商業(yè)物業(yè)以與典型商業(yè)物業(yè)詳細(xì)信息〔如物業(yè)名稱、物業(yè)地址、物業(yè)類型、業(yè)態(tài)分布、租金或售價〕,撰寫時根據(jù)上述信息進行總結(jié)性概括〕4、寫字樓市場〔該部分應(yīng)包括該片區(qū)新增和存量寫字樓物業(yè)信息,包括物業(yè)名稱、物業(yè)地址、等級、租金或售價、物業(yè)管理費、物業(yè)管理公司、出租率與入住客戶等信息,撰寫時根據(jù)上述信息進行總結(jié)性概括〕5、其他物業(yè)〔若該片區(qū)還存在其他典型物業(yè)類型,則需要進行補充,比如別墅、酒店、工業(yè)等,其主要內(nèi)容參考上述幾個細(xì)分業(yè)態(tài),根據(jù)具體物業(yè)進行確定〕注：以上適用于城八區(qū),對于遠郊區(qū)縣,無須進行熱點片區(qū)分析,那么對于區(qū)域市場分析部