中地行華通章丘商業(yè)地產項目策劃思路

中地行-華通章丘商業(yè)地產項目策劃思路2024/3/13中地行華通章丘商業(yè)地產項目策劃思路前言

自2004年12月28日至2004年12月31日，敝司派遣9人調研小組進駐章丘市，針對章丘市商業(yè)地產展開專項調查，本報告主要包括調查分析報告及初步策劃思路，僅供參考，希望能為貴司項目之順利開展有所助益。中地行華通章丘商業(yè)地產項目策劃思路目錄章丘概況調研報告策劃思路中地行華通章丘商業(yè)地產項目策劃思路章丘概況

章丘市位于濟南東45公里處，為濟南輔城之一，總面積1855平方公里，總人口98.9萬。章丘市歷史悠久，為龍山文化發(fā)祥地，歷代名人輩出，是戰(zhàn)國時期哲學家鄒衍、唐代名相房玄齡、宋代詞人李清照、近代著名商業(yè)資本家孟洛川的故鄉(xiāng)。章丘旅游業(yè)較為發(fā)達，百脈泉、白云湖、七星臺、錦屏山等自然景區(qū)和城子崖遺址、東平陵故城、齊長城等歷史遺跡，近年發(fā)現(xiàn)的洛莊漢墓、危山兵馬俑名揚海內外。

資源豐富，現(xiàn)已探明的礦產資源有25種，是全國重點產煤縣（市）、優(yōu)質鋁土出口基地和石灰石儲區(qū)。

區(qū)位優(yōu)越，交通便利，產業(yè)配套能力強。膠濟鐵路、濟青、濟王公路和濟青高速公路貫穿東西，0九路、章萊公路縱貫南北；濟南國際機場距明水35公里。2003年完成GDP144億元，地方財政收入7.06億元，再次躋身全國經濟百強縣，列第56位。名列全國縣域經濟基本競爭力第37位。被確定為全省30個強縣(市)之一。

高新技術產業(yè)將與濟南對接，可口可樂已確定在章丘設廠，未來經濟發(fā)展前景看好。中地行華通章丘商業(yè)地產項目策劃思路章丘概況建設現(xiàn)代化的山水園林中等城市

所謂現(xiàn)代化，就是要使城市產業(yè)布局合理，功能完善齊全，城市設施現(xiàn)代氣息濃郁，經濟繁榮活躍；所謂中等城市，就是到2010年，章丘城市規(guī)劃區(qū)面積要達到145平方公里，人口達到45萬左右；所謂山水園林城市，就是要突出章丘特色，塑造鮮明的城市品牌，“山”即胡山、雙山、唐王山、桃花山、赭山等，“水”即以百脈泉群和眼明泉泉群為中心的自成體系的泉水，“園林”即標志城市綠化水平和生態(tài)環(huán)境的公園綠地系統(tǒng)。依托濟南和半島城市群，以新城區(qū)為戰(zhàn)略平臺，建設濟南大城市框架下富而美的新章丘

在建設濟南大城市框架下富而美的新章丘的理念下，打破原有明水城區(qū)及濟王路經濟帶的概念，實現(xiàn)由封閉式的建設向開放式發(fā)展的戰(zhàn)略突圍，實現(xiàn)明水、章丘新城區(qū)發(fā)展與濟南的基礎設施、城市、產業(yè)、科技和人才等全方位對接，從而實現(xiàn)章丘跨越式的發(fā)展.城市發(fā)展與定位城市戰(zhàn)略目標中地行華通章丘商業(yè)地產項目策劃思路章丘概況濟南的重要增長極，章丘發(fā)展的隆起區(qū)圈層推進、多核生長、組團布局、模塊空間，綠帶隔離章丘新城區(qū)的總體規(guī)劃范圍西起章丘歷城邊界，東至西外環(huán)，北到濟青路以北1公里，南到濟王路以南2公里，另外包括政務區(qū)和大學園區(qū)在內的范圍，總計145平方公里。城市戰(zhàn)略規(guī)劃結構特點中地行華通章丘商業(yè)地產項目策劃思路“兩帶”指文化紫帶和山體綠帶。北部以濟青路為主形成文化旅游空間線路；南部以自然山體為依托形成自然山水綠帶。

“三片”：北部以濟青路形成文化旅游為主的空間線路，是章丘獨具魅力的歷史文化長廊；中部依托中央大道（唐王山路西延長線），主要發(fā)展產業(yè)與居住服務空間，沿路掩映著現(xiàn)代化的園區(qū)與環(huán)境優(yōu)美的住宅區(qū)；南部是濟王路南側，主要是低密度的別墅區(qū)，景觀優(yōu)美，山水掩映，形成具有韻律感的空間形態(tài)和如音樂般顫動的空間節(jié)奏。

“主城區(qū)”由老城區(qū)、明水經濟開發(fā)區(qū)、大學園區(qū)和政務區(qū)構成，“三輔”包括圣井高新產業(yè)園區(qū)、圣井傳統(tǒng)工業(yè)園和棗園-龍山片區(qū)。

兩帶三片，一主三輔章丘概況規(guī)劃空間結構中地行華通章丘商業(yè)地產項目策劃思路章丘概況章丘市主要發(fā)展目標之一為建成中等規(guī)模旅游城市，借助獨特的地理位置，將旅游產業(yè)做大。產業(yè)化方面借助濟南東部高新區(qū)之力，大力發(fā)展高新技術產業(yè)?？偨Y政府大的規(guī)劃為本項目提供了空前的契機和挑戰(zhàn)，項目定位尤為關鍵中地行華通章丘商業(yè)地產項目策劃思路調研報告中地行華通章丘商業(yè)地產項目策劃思路調研報告章丘現(xiàn)有商業(yè)分布商業(yè)街道匯泉路雙泉路繡水大街明水大街華明大道白云路商鋪數(shù)量3851422243072089商業(yè)街道鐵道北路桃花山街工業(yè)二路火車站附近山泉路龍山街商鋪數(shù)量3387312115271309商業(yè)街道糧油街黨校路雙山大街唐山街魯宏大道合計商鋪數(shù)量113166441502596中地行華通章丘商業(yè)地產項目策劃思路調研報告

匯泉路為貫穿城市東西的商業(yè)氛圍最為濃厚的商業(yè)街，為最繁華的街道之一，也是政府機關所在地．在匯泉路以北，為章丘的老城區(qū)，著名的旅游景點多在此區(qū)域，如百脈泉、李清照故居等。雙泉路與匯泉路平行，分為東西兩段，東段多以美食為主，西端臨近汽車站，汽配、摩托經營者較為集中，并且名校多在此路段，如章丘四中、李清照小學等。華明大道商業(yè)氛圍也較為濃厚，實際上是章丘的北外環(huán)，道路建設不錯，新建的汽車站即位于此路中段。繡水大街為章丘城東第一大道，商業(yè)氛圍濃厚，北段多為太陽能專賣。

中地行華通章丘商業(yè)地產項目策劃思路調研報告商業(yè)項目價位住宅項目價位眼明泉小區(qū)：均價1500元/平方米，為政府機關集體買斷。麗園小區(qū)：均價1750元/平方米；現(xiàn)房。宏昌花園北區(qū)：均價1800元/平方米，準現(xiàn)房。新天地花園小區(qū)：均價1700元/平方米?，F(xiàn)無在售商業(yè)地產項目，繁華路段租金范圍1-3元/平米/天，繁華路段底商售價4000元/平方米左右。中地行華通章丘商業(yè)地產項目策劃思路調研報告章丘商業(yè)特點整體商業(yè)環(huán)境一般，業(yè)態(tài)比較原始；隨著章丘城市建設步伐的加快，商業(yè)即將面臨更新?lián)Q代；各種業(yè)態(tài)集中度尚可，但缺乏具備較為先進經營理念的商家；現(xiàn)有商業(yè)僅僅能滿足大眾消費，缺乏引導功能。中地行華通章丘商業(yè)地產項目策劃思路策劃思路項目規(guī)模大于市場容量項目發(fā)展依賴城市發(fā)展旅游城市、濟南輔城產業(yè)對接、半小時經濟圈旅游城市必要配套人流與濟南對接、商業(yè)獨到特色濟南首家、章丘第一SHOPPINGMALL中地行華通章丘商業(yè)地產項目策劃思路策劃思路項目承擔城市功能開心消費進的來留得住對旅游城市來講，促進旅游業(yè)發(fā)展必要的措施是建立起特色消費。章丘依托濟南旅游資源，客戶進得來，但具備一定檔次的消費和居住由誰承擔？章丘經濟與濟南對接，企業(yè)、人才需要一定檔次的消費場所，這由誰來承擔？節(jié)假日濟南赴章丘觀泉者數(shù)量劇增，這部分人能為章丘貢獻什么？中地行華通章丘商業(yè)地產項目策劃思路策劃思路項目現(xiàn)存問題：1、體量與市場容量的矛盾；2、政府參與項目規(guī)劃與開發(fā)商利潤的矛盾；3、競爭對手與定位的矛盾。問題解決思路：1、增加業(yè)態(tài)類型；2、以項目的城市功能打動政府，規(guī)劃以我為主；3、情報戰(zhàn)、先機戰(zhàn)。中地行華通章丘商業(yè)地產項目策劃思路策劃思路SHOPPINGMALL指在一個毗鄰的建筑群中或一個大型建筑物中,由一個管理機構組織、協(xié)調和規(guī)劃,把一系列的零售商店、服務機構組織在一起,提供購物、休閑、娛樂、飲食等各種服務的一站式消費中心。MALL全稱ShoppingMaLL(音譯“摩爾”或“銷品茂”),意為大型購物中心,屬于一種新型的復合型商業(yè)業(yè)態(tài)。中地行華通章丘商業(yè)地產項目策劃思路策劃思路SHOPPINGMALL摩爾購物中心是指：面積在10萬平方米以上，由專業(yè)購物中心管理集團開發(fā)經營，業(yè)態(tài)業(yè)種的復合度極度齊全（全業(yè)態(tài)、全業(yè)種/行業(yè)經營，具有高度專業(yè)化與高度綜合化并存的成熟性結構特征），行業(yè)多、店鋪多、功能多,商品組合的寬度極寬深度極深（商品高中低檔齊備，以保證商品品種齊全。商品組合的寬度極寬由多家不同定位的大型百貨公司、超市大賣場實現(xiàn)。商品組合的深度極深由各類品牌專賣店、專業(yè)的不同行業(yè)主題大賣場實現(xiàn)。）家庭式消費為主導方向——通過設置大面積百貨和超市大賣場及大量不同行業(yè)的各類專賣店、家居家電類、游樂設施、文化廣場、餐飲、酒店以覆蓋老中青幼四代各個層次不同類型的顧客；再輔以各類專業(yè)店針對各類消費者之需求，此外還設置各類特色店以吸引國內、國際游客，能全面滿足不同客戶層的一站式購物消費和一站式享受（文化、娛樂、休閑、餐飲、展覽、服務、旅游觀光）的特大型綜合購物娛樂中心。中地行華通章丘商業(yè)地產項目策劃思路策劃思路中國MALL一覽表城市

名稱

投資方

總建筑面積

總投資額

使用日期

項目特色

東莞

華南Mall

東莞市三元盈暉

近80多萬㎡

25億元

2005年

乘船逛大MALL購物看風景

廣州

正佳廣場

大鵬集團

37.6萬㎡

25億元

2004年

廣州市最大型購物中心

廣州

廣州奧林匹克超級購物中心

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27萬㎡

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---------家居國務購物及旅游概念

廣州

廣州太古匯

廣州日報、太古集團

18萬㎡

15億元

2005年

市區(qū)綜合性購物中心

北京

北京大都市商業(yè)街

紅石機構

30萬㎡

-----------------號稱亞洲最長

深圳

萬鑫·五洲風情MALL

商興業(yè)集團

26萬㎡

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具備世界文化風情、洋溢著多國購物情調的商業(yè)中心

上海

虹橋購物樂園

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33萬㎡

15億元

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國內最大

北京

北京MALL

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43萬㎡

24.21億元

2005年5月投入運營

集購物、餐飲、休閑和觀光旅游等功能為一體

大連

大連商業(yè)城

大連市政府

近25萬㎡

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北京

亦莊Mall

大地集團

60萬㎡

33億元

2003年國慶節(jié)

北京

中關村Mall

中關村國際商城發(fā)展有限公司

65萬㎡

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2003年底

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上海

上海Mall

泰國正大集團

24萬㎡

4億美元

2000年7月

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中地行華通章丘商業(yè)地產項目策劃思路策劃思路SHOPPINGMALL中地行華通章丘商業(yè)地產項目策劃思路加拿大的"西愛民頓"是目前世界最大的Mall，年營業(yè)額達28.8億美元。建筑面積超過50萬平方米，商場的出入門達50個之多、停車位達2萬輛，商場內有100多家餐館。經營的主要項目是各類生活日用品專賣店、各種餐館、娛樂設施。如人造海灘沖浪、蹦高、游戲機、游樂園(項目比錦江樂園還多)、WHL幾級溜冰場、迷你高爾夫球場、8個電影院、1個賭場、1個三星級賓館等，還有一些免費娛樂性服務項目，消費者在此可以購物、娛樂、運動、就餐。策劃思路中地行華通章丘商業(yè)地產項目策劃思路策劃思路美國安大略米爾斯摩爾：1997年1月至10月，“安大略米爾斯摩爾”的顧客已高達1400萬人次，而迪斯尼樂園1995年創(chuàng)歷史紀錄的全年游客也不過1420萬人次。安大略米爾斯Mall商場面積18萬多平方米，內有商店237家，工作人員約7300人。在安大略米爾斯Mall內，既有美國知名的中低價位百貨公司進駐，如潘尼百貨連鎖店等，也有像帆薩奇這樣高級時裝的國際品牌在內設店。目前，安大略米爾斯商場每月固定發(fā)出200班觀光購物巴士，除此之外還增設了一名觀光主管，因為日本觀光客為商場帶來的收入非常可觀。曼斯表示，逛商場的所有消費者平均每次花費109美元，而國際觀光客每次平均消費435美元。這家商場的經營者為弗吉尼亞州的米爾斯公司。中地行華通章丘商業(yè)地產項目策劃思路策劃思路泰國曼谷的西康廣場/施康廣場（SeaconSquare）---全泰之冠，亞洲最大的集購物與娛樂于一體的綜合購物廣場，是世界排行第五大購物中心，西康廣場集合著名商店近400家，還有6家世界級的大型店宇。建筑面積達50萬平方米，在Seacon購物廣場內，消費者可到各種各樣的商店里采購，包括：羅賓森百貨店、蓮花超級商場、娛樂主題公園"YoyoLand"、多元化的電影院"Seacon14"、亞洲國際圖書市、泰國第一家動作模擬劇院"TheSimulator"多媒體電影院及立體電影院，以及具有18個球孔的微型高爾夫球道、國際飲食苑和400家國際知名品牌商店。中地行華通章丘商業(yè)地產項目策劃思