房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理重點(diǎn)模塊

房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理重點(diǎn)模塊一、關(guān)于運(yùn)營(yíng)管理應(yīng)該管理什么事情的問題：計(jì)劃管理是運(yùn)營(yíng)管理的核心,但并不僅僅是計(jì)劃管理；運(yùn)營(yíng)是一個(gè)全過程的管理，包括從前期投資，以投資來驅(qū)動(dòng)到關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的把控，通過系統(tǒng)把控，嚴(yán)格實(shí)行，按時(shí)到達(dá)，產(chǎn)銷匹配的目標(biāo)。行業(yè)中運(yùn)營(yíng)管理職能從誕生到成熟一般情況下要經(jīng)歷三個(gè)發(fā)展階段：1、計(jì)劃管理：強(qiáng)調(diào)協(xié)同與執(zhí)行，這個(gè)階段我們可以認(rèn)為運(yùn)營(yíng)是一條線，串起項(xiàng)目開發(fā)過程中的各部門；2、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)：關(guān)注具體項(xiàng)目的效益和質(zhì)量，同時(shí)更為關(guān)注項(xiàng)目開發(fā)過程中的流程、管理的標(biāo)準(zhǔn)化，作為公司的一雙眼睛，看總經(jīng)理沒有時(shí)間看的事情，看總經(jīng)理看不到的事情；3、企業(yè)運(yùn)營(yíng)：管理的重點(diǎn)是企業(yè)戰(zhàn)略、預(yù)算運(yùn)營(yíng)層面，強(qiáng)調(diào)的是企業(yè)經(jīng)營(yíng)和風(fēng)險(xiǎn)，幫助企業(yè)決策高層做項(xiàng)目的排兵布陣，這個(gè)時(shí)候它是一個(gè)參謀部。二、關(guān)于運(yùn)營(yíng)管理部門的職責(zé)的探討，關(guān)于運(yùn)營(yíng)經(jīng)理（計(jì)劃經(jīng)理）的特質(zhì)的探討：運(yùn)營(yíng)管理部門不能是單純的數(shù)據(jù)收集、上傳下達(dá)的一個(gè)部門，但是作為決策支持部門，數(shù)據(jù)收集統(tǒng)計(jì)的職能必不可少；和項(xiàng)目管控模式相關(guān)，如果是矩陣型管理，項(xiàng)目總是協(xié)調(diào)主角，如果是職能型管理，運(yùn)營(yíng)經(jīng)理是協(xié)調(diào)主角（實(shí)質(zhì)上協(xié)調(diào)主角是城市公司總經(jīng)理）；項(xiàng)目開發(fā)過程中，具體開發(fā)問題的解決上項(xiàng)目總是主角，運(yùn)營(yíng)管理的作用是協(xié)同，是軍師。三、關(guān)于地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)考核的難點(diǎn)與挑戰(zhàn)應(yīng)該關(guān)注兩個(gè)維度：選擇什么樣的指標(biāo)來進(jìn)行考核是合適的？設(shè)置什么樣的指標(biāo)值是合理的？地產(chǎn)企業(yè)使用何種指標(biāo)，通用的指標(biāo)還是個(gè)性的指標(biāo)，根據(jù)企業(yè)不同的情況而定，一個(gè)是進(jìn)度指標(biāo)，一個(gè)是品質(zhì)指標(biāo)，收入的指標(biāo)也可以做，根據(jù)市場(chǎng)的情況來看；難點(diǎn)和挑戰(zhàn)1：主要是責(zé)權(quán)利，責(zé)任和企業(yè)的文化有很大關(guān)系，權(quán)責(zé)利跟企業(yè)的上層建筑會(huì)有很大關(guān)系，還有對(duì)安全指標(biāo)要求也很高，一票否決制，對(duì)于KPI的考核是績(jī)效和獎(jiǎng)金的激勵(lì)，大的節(jié)點(diǎn)，開盤、交房相結(jié)合，定下的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)可以認(rèn)同，通過討論，確定目標(biāo)是否合理。難點(diǎn)和挑戰(zhàn)2：制定目標(biāo)的核定人和標(biāo)準(zhǔn)的判定，每個(gè)單位階段性不同的時(shí)候會(huì)有不同的模式，但宗旨是結(jié)果導(dǎo)向，考核的指標(biāo)就出來了。四、關(guān)于如何做好交樓入住的討論：常見問題：交房標(biāo)準(zhǔn)不清晰，和實(shí)際規(guī)范要求的差距，交付時(shí)間和產(chǎn)品本身的關(guān)系（銷售承諾和實(shí)際情況不符）；企業(yè)目標(biāo)：客戶的滿意度（>=95%）和投訴率；常用措施：交房倒排計(jì)劃（各部門協(xié)同）、溝通協(xié)調(diào)會(huì)、交房前問題摸排、模擬交房發(fā)現(xiàn)漏洞、成立交房小組專項(xiàng)監(jiān)督；可用工具：流程細(xì)化、分工細(xì)化、EXCEL明確責(zé)任、會(huì)議。五、項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃管理的難點(diǎn)及應(yīng)對(duì)策略：難點(diǎn)：1、項(xiàng)目開發(fā)形式不同導(dǎo)致計(jì)劃編制難度不同（從易到難：招拍掛、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、拆遷項(xiàng)目）；2、部門內(nèi)部計(jì)劃如何同步調(diào)整；3、各部門對(duì)