2024年萬科地產(chǎn)管理制度3篇

2024年萬科地產(chǎn)管理制度3篇

目錄

第1篇萬科地產(chǎn)項目工程管理制度目錄

第2篇萬科地產(chǎn)項目成本管理工作流程指引（成本部）

第3篇萬科地產(chǎn)前期后期配套管理制度

萬科地產(chǎn)項目成本管理工作流程指引（成本部）

vk地產(chǎn)項目成本管理工作流程指引(成本部適用)

一、主要職責(zé):

1.工程結(jié)算管理;

2.現(xiàn)場簽證管理;

3.設(shè)計變更管理;

4.產(chǎn)值、資金計劃審核,付款臺帳建立;

5.投標(biāo)報價,合同價格審核;

6.成本動態(tài)管理;

7.現(xiàn)場臨時任務(wù)。

二、基本原則

1.工程造價確定原則(順序優(yōu)先)

■甲方限價

■合同價

■中標(biāo)價(或三家比價最低價)

■合同規(guī)定確定方式

■市場詢價

2.造價工程師行為準(zhǔn)則

■成本責(zé)任優(yōu)先

3.現(xiàn)場簽證、設(shè)計變更事前辦理原則

三、操作流程

1.工程結(jié)算管理

(1)工作內(nèi)容

■園區(qū)管網(wǎng)工程結(jié)算;

■綠化造園工程結(jié)算;

■裝飾工程結(jié)算;

■外委工程結(jié)算;

■零星工程結(jié)算;

■工程竣工結(jié)算;

■工程結(jié)算定案單填寫;

(2)工作條件(前提)

■經(jīng)辦人出具工程結(jié)算工作交接單,非包死工程附兩份結(jié)算書,必要時應(yīng)附竣工圖;

(3)工作流程

(4)需注意檢查事項

■結(jié)算資料必須齊全--結(jié)算工作交接單、結(jié)算件2份、全部簽證變更及洽商原件、竣工圖(如需要);

工程結(jié)算工作交接單需注意事項

■工程結(jié)算工作交接單各項內(nèi)容須填寫完整;

■工程結(jié)算工作交接單中工程質(zhì)量必須達到合同規(guī)定內(nèi)容;

■存在合同外增減工程,需有項目部或設(shè)計部相關(guān)人員簽字,并至少有相應(yīng)部門經(jīng)理簽字,審批權(quán)限按現(xiàn)場簽證和設(shè)計變更權(quán)限處理;

■提供工程結(jié)算工作交接單同時宜由工程組提供承包方聯(lián)系方式;

■以上各項存在不清晰、不明確現(xiàn)象退回經(jīng)辦人;

關(guān)于現(xiàn)場簽證、設(shè)計變更、竣工圖需注意事項

■現(xiàn)場簽證和設(shè)計變更單順序號不連貫、公章及簽字不全,驗收欄中無施工后完成情況不得作為結(jié)算書附件參與結(jié)算;

■竣工圖須主辦工程師及項目總經(jīng)理或設(shè)計部經(jīng)理簽字、確認(rèn);

結(jié)算工作注意事項

■結(jié)算前必須認(rèn)真閱讀合同不少于一遍;

■結(jié)算前必須向施工單位說明我公司的復(fù)審制度;

■結(jié)算前原則上造價工程師應(yīng)先核算工程量;

■與施工單位審核結(jié)算前須共同約定簡明工作計劃,且雙方簽字確認(rèn)后附在結(jié)算件上;

填寫結(jié)算定案單需注意事項

■在結(jié)算定案后結(jié)算定案單經(jīng)辦人需留相關(guān)人員聯(lián)系方式;

■結(jié)算定案單公章必須與合同原件上的公章一致;

■工程結(jié)算定案單中建筑規(guī)模、單位造價必須填寫齊全;

■上報結(jié)算定案單后需附兩份按規(guī)定修改完畢的結(jié)算書,具體格式按后附表格規(guī)定;

(5)權(quán)限

10萬元以下報項目總經(jīng)理簽字后送財務(wù)副總;

10萬元以上報項目總經(jīng)理簽字后報經(jīng)成本管理部經(jīng)理簽字,然后送財務(wù)副總;

(6)參考文件

《預(yù)結(jié)算管理辦法》

《結(jié)算樣表》

2.現(xiàn)場簽證管理

(1)工作內(nèi)容

1.對以下內(nèi)容確定造價;

■施工過程中出現(xiàn)的各種技術(shù)措施處理;

■在施工過程中,由于施工條件變化、地下狀況(土質(zhì)、地下水、構(gòu)筑物及管線等)變化,導(dǎo)致工程量增減,材料代換或其他變更事項;

■發(fā)包單位在施工合同之外,委托承包單位施工的零星工程;

■施工過程中出現(xiàn)的獎勵和索賠問題;

2.同施工單位共同確認(rèn)簽證單;

3.確定簽證原因及責(zé)任歸屬;

(2)工作條件(前提)

■工程組或設(shè)計部提供現(xiàn)場簽證單;

(3)工作流程

不合格

合格

(4)現(xiàn)場簽證單需注意檢查事項

■各項內(nèi)容填寫完整;

■變更原因、內(nèi)容明確:作法標(biāo)識明確,可以清晰計算工程量,增減工程表示清晰,可以清楚分清簽證最終變化結(jié)果是材料替代、建筑作法細化、設(shè)計缺陷彌補、增加零星工程。簽證內(nèi)容的表述以第三者可依據(jù)此單獨立確認(rèn)工程量和變更工程單價為原則;

■提出部門及簽證原因必須明確;

■甲方主辦人必須簽字;

■現(xiàn)場工程量已由樓盤工程師及監(jiān)理復(fù)核完畢,成本組人員可對現(xiàn)場工程量進行抽查核對。

以上各項存在不清晰、不明確現(xiàn)象退回經(jīng)辦人;

■嚴(yán)禁后補現(xiàn)場簽證,如發(fā)現(xiàn),現(xiàn)場成本工程師應(yīng)知會項目總經(jīng)理、成本管理部經(jīng)理;(后補指超過規(guī)定時限補辦現(xiàn)場簽證,特別是在竣工前集中補辦);

現(xiàn)場簽證單臺帳說明(具體格式見附表)

■匯總表按合同分類,同一合同對應(yīng)內(nèi)容按土建、水、電、暖分項工程分?jǐn)?shù)量、金額匯總;現(xiàn)場簽證編號規(guī)則見

■明細表按相關(guān)合同對應(yīng)的單體項目分類

(5)權(quán)限

2萬元以下項目總經(jīng)理簽字生效;

2萬元以上必須報成本管理部部門經(jīng)理(簽字欄中注明報成本管理部);

(6)常見問題解決辦法

■簽證內(nèi)容涉及市場定價材料或工藝;

解決辦法:1.若屬于甲控、甲供材料,則以相應(yīng)價格為準(zhǔn);

2.非甲控、甲供材料,且金額在五萬以下,由甲方經(jīng)辦人提供并由工程組確認(rèn)三家以上且不少于需確定廠家或施工單位的數(shù)量一倍的供應(yīng)商名單(短名單),造價工程師主持同時報價并復(fù)核報價條件是否一致,若一致,選報價最低一家;否則退回經(jīng)辦人重新報價;金額在五萬元以上,由工程管理部招標(biāo)確定廠家及價格;

■簽證內(nèi)容涉及質(zhì)量和效果如何確定;

解決辦法:工程組或其它部門提供的簽證單所涉及的質(zhì)量和效果,成本人員可視為公司其它部門認(rèn)可,公司可以接受的質(zhì)量和效果;成本人員有權(quán)利對存在的質(zhì)量問題提出置疑;

(7)參考文件

《設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證管理辦法》

《簽證登記臺帳》

3.設(shè)計變更管理

(1)工作內(nèi)容

■由于設(shè)計單位的施工圖出現(xiàn)錯、漏、碰、缺等情況,而導(dǎo)致做法變動、材料代換或其他變更事項;

■由于發(fā)包單位設(shè)計部改變建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)構(gòu)功能、使用功能、增減工程內(nèi)容,而導(dǎo)致做法變動、材料代換或其他變更事項;

■由于工程管理部、項目經(jīng)理部、監(jiān)理單位、承包單位采用新工藝、新材料或其他技術(shù)措施等,而導(dǎo)致做法變動、材料代換或其他變更事項;

■由于銷售部、客戶服務(wù)中心、業(yè)主要求提出變更,而導(dǎo)致做法變更、材料代換或其他變更事項;

■確定變更原因及責(zé)任歸屬;

(2)工作條件(前提)

■工程組或設(shè)計部提供設(shè)計變更單;

(3)工作流程

不合格

合格

(4)設(shè)計變更單需注意檢查事項

■接收設(shè)計變更后首先造價工程師應(yīng)對設(shè)計變更的合理性進行初步復(fù)核,并有責(zé)任提出修改意見;

■各項內(nèi)容填寫完整,特別需注意施工單位、變更范圍等,變更內(nèi)容做法標(biāo)識明確,增減工程標(biāo)識清晰。變更內(nèi)容的表述以第三者可依據(jù)此單獨立確認(rèn)工程量和變更工程單價為原則;

■提出部門及變更原因須明確;

■甲方主辦人須簽字;會簽欄中各部門均確認(rèn)完畢,無反對意見;

以上各項存在不清晰、不明確現(xiàn)象退回經(jīng)辦人;

■嚴(yán)禁由乙方起草變更單、后補變更單,如發(fā)現(xiàn),現(xiàn)場成本工程師知會項目總經(jīng)理、成本管理部經(jīng)理;(后補指超過規(guī)定時限補辦現(xiàn)場簽證,特別是在竣工前集中補辦);

設(shè)計變更單臺帳說明(具體格式見附表)

■匯總表按合同分類,同一合同對應(yīng)內(nèi)容按土建、水、電、暖分項工程分?jǐn)?shù)量、金額匯總;設(shè)計變更編號規(guī)則見

■明細表按相關(guān)合同對應(yīng)的單體項目分類

(5)權(quán)限

5萬元以下項目總經(jīng)理簽字生效;

5萬元以上必須報成本管理部、設(shè)計工程等相關(guān)職能部門。

(6)常見問題解決辦法

■圖紙無甲方部門或人員確認(rèn);

解決辦法:返回經(jīng)辦人;

■變更內(nèi)容涉及市場定價材料或工藝;

解決辦法:同簽證相關(guān)內(nèi)容處理方式相同;

(6)參考文件

《設(shè)計及變更簽證管理辦法》

《設(shè)計變更登記臺帳》

4.產(chǎn)值、資金計劃審核

(1)工作內(nèi)容

工程竣工結(jié)算付款審批表填寫內(nèi)容

■填寫施工單位原報預(yù)算造價(序號一);

■填寫結(jié)算造價(序號二);

■填寫保修款比例及金額(序號四.1);

工程進度付款申請表填寫內(nèi)容

■填寫欄內(nèi)全部內(nèi)容;

■注意審核及;

■若存在甲方分包項目將該產(chǎn)值扣除;

資金計劃收集及編制(此職能歸屬最終以項目總經(jīng)理的安排為準(zhǔn))

■按咨詢單位提供的結(jié)算文件、樓盤工程師提供工程進度情況,復(fù)核各家的產(chǎn)值,按合同付款條件編制資金計劃;

■主體以外且樓盤工程師可簡單拆分造價的項目的資金計劃,由樓盤工程師提供項目及資金計劃,造價工程師收集各位樓盤工程師的資金計劃并匯總后編制總資金計劃;

■樓盤工程師無法簡單拆分造價的項目由造價工程師負(fù)責(zé)拆分進度產(chǎn)值,編制資金計劃;

■'七支付質(zhì)保金'項目資金計劃由客務(wù)服務(wù)部提供;

■'八營銷推廣費、十現(xiàn)金流入'項目資金計劃由銷售部提供;

■'九售后服務(wù)費'由客戶服務(wù)部提供;

(2)工作條件(前提)

■經(jīng)辦人提供工程竣工結(jié)算付款審批表或工程付款審批表;

3)工程付款流程(成本部內(nèi)部流程)

資金計劃收集及編制流程

(時限:每月25日報下月資金計劃)

(4)需注意檢查事項

工程竣工結(jié)算付款審批表(成本部內(nèi)部流程)

■復(fù)核合同履行情況,與合同規(guī)定相應(yīng)的合同付款比例是否相同;

■項目經(jīng)理部內(nèi)容填寫完整,項目總經(jīng)理已經(jīng)簽字;

■復(fù)核現(xiàn)場實際工程進度;

■以上各項存在不清晰、不明確現(xiàn)象退回經(jīng)辦人;

工程付款審批表

■'經(jīng)手人'以上(含)填寫完整;

■合同履行情況與合同規(guī)定一致;

(5)權(quán)限

工程竣工結(jié)算付款權(quán)限

5萬元以下項目總經(jīng)理簽字生效;

5萬元以上必須報經(jīng)成本管理部;

(6)常見問題及解決辦法

■工程進度付款審批表上月產(chǎn)值無法確定如何填寫

解決辦法:至少填寫'累計完成產(chǎn)值合計'一欄;

(7)參考文件

《資金計劃表》

《工程付款審批表》

《工程竣工結(jié)算付款審批表》

5.投標(biāo)報價(含三家比價),合同價格審核;

(1)工作內(nèi)容

■招標(biāo)文件中造價條款的擬定,工程量清單招標(biāo)中工程量清單的編制(外委咨詢公司的工程量清單負(fù)責(zé)核定);

■定標(biāo)中造價條款的審定,并確定最低報價;

(2)工作條件(前提)

■項目確定,圖紙基本完整;

(3)工作流程

(4)需注意事項

■圖紙是否有設(shè)計部、工程管理部經(jīng)理或以上人員簽字;

■圖紙細部尺寸是否足以核定造價;

■招投標(biāo)及合同造價的確定宜首選總價包干形式,其次選用單價包干形式(或按現(xiàn)行的當(dāng)?shù)囟~結(jié)算);

■工程量清單招標(biāo)中造價條款一定要明確,投標(biāo)方有按圖紙及現(xiàn)場情況復(fù)核工程量清單的義務(wù),并最終對工程量清單承擔(dān)風(fēng)險;

■相關(guān)部門提供的廠商或施工單位的名單(短名單)不少于三家且不少于需確定廠家或施工單位的一倍;且在發(fā)標(biāo)前要求主辦部門確認(rèn)投標(biāo)或比價單位的資質(zhì);

■定標(biāo)中需復(fù)核各家投標(biāo)條件是否一致;(投標(biāo)條件包括:施工條件、工程量、產(chǎn)品規(guī)格、施工標(biāo)準(zhǔn)等);

■非特殊情況造價人員不再與廠家或施工單位協(xié)商造價,對報價不實的廠家或施工單位提出警告后,二次報價仍高于市場價格0.5倍或低于市場價格0.5倍,該次報價作廢,并通告各成本人員,取消該廠家對萬科投標(biāo)報價的權(quán)利;

■最低報價確定原則:工程量清單報價中總價最低;單價包干報價中應(yīng)預(yù)估實際各分部分項工程比例統(tǒng)一虛擬工程量后,采用綜合報價最低的報價,采用單價包干形式應(yīng)特別注意預(yù)計增加材料用量最大的材料單價;

■甲控材料管理應(yīng)參照招投標(biāo)管理規(guī)定執(zhí)行,并建立臺帳;

(5)權(quán)限

5萬元以下項目部負(fù)責(zé);

5萬元以上工程管理部負(fù)責(zé);

(6)參考文件

《集團工程招標(biāo)管理辦法》

《網(wǎng)上采購管理辦法》

6.成本動態(tài)管理

(1)工作內(nèi)容

■以成本指導(dǎo)書內(nèi)容指導(dǎo)項目部有關(guān)造價工作;

■每周、月按規(guī)定格式報表;

■現(xiàn)場零星材料限價;

(2)工作流程

(3)注意事項

■當(dāng)月發(fā)生簽證、變更單筆造價超過5萬元,應(yīng)于當(dāng)周報成本管理部;

■材料限價應(yīng)建立臺帳;

■每月報表中簽證、變更應(yīng)按合同分類;

■重大變更應(yīng)說明原因;

■當(dāng)需調(diào)整目標(biāo)成本,要嚴(yán)格覆行目標(biāo)調(diào)整審批流程。范圍:與成本指導(dǎo)書的成本科目相比發(fā)生增減(不含簽證、變更的工程內(nèi)容、合同),非市場因素調(diào)整目標(biāo)成本單價(調(diào)整材料選型、品牌、檔次,調(diào)整常規(guī)費率等);

(4)參考文件

《項目成本月報表》

7.現(xiàn)場臨時任務(wù)

(1)工作內(nèi)容

■配合其它部門工作(成本咨詢);

(2)注意事項

■現(xiàn)場成本工程師的臨時任務(wù)原則上應(yīng)以不超出現(xiàn)場成本工程師崗位職責(zé)說明書的范圍為標(biāo)準(zhǔn),如確有偶然性超出也應(yīng)是以與成本相關(guān)為原則;

■現(xiàn)場臨時任務(wù)每周不宜超過二個工作日且每月累計不應(yīng)超過五個工作日,出現(xiàn)超過現(xiàn)象應(yīng)向項目部或人力資源部書面說明情況;

四、補充說明

(1)本指引由成本管理部負(fù)責(zé)解釋、修訂;

(2)本指引中所有參考文件均由成本管理部提供;

萬科地產(chǎn)項目工程管理制度目錄

vk地產(chǎn)項目工程管理制度目錄

1.工程管理部工作職責(zé)

2.工程招投標(biāo)/材料設(shè)備采購工作管理制度

3.工程管理部工地檢查(含冬施檢查)制度

4.工程施工組織設(shè)計審查制度

5.工程進度控制及管理辦法

6.工程質(zhì)量控制及管理辦法

7.施工圖紙審查辦法

8.工程技術(shù)咨詢管理辦法

9.項目經(jīng)理部的職責(zé)和架構(gòu)

10.項目經(jīng)理部工程管理程序

11.項目經(jīng)理部合同管理制度

12.項目經(jīng)理部成本管理辦法

13.項目經(jīng)理部文檔管理制度

14.文明工地標(biāo)識標(biāo)準(zhǔn)

15.項目管理控制表單

16.設(shè)計變更和工程簽證管理程序

17.工程竣工驗收和移交程序

注:所有制度存檔于工程管理部、項目經(jīng)理部

萬科地產(chǎn)前期后期配套管理制度

一、目的

為規(guī)范公司工程項目前期及后期配套工作行為及事務(wù)處理標(biāo)準(zhǔn),使工作得以圓滿進行,特制定本管理制度。

二、適用范圍

本制度適用于本公司工程項目各階段所有前期及后期配套工作的進行。

三、前期、后期配套工作要求

1、工程部前、后期配套工作人員應(yīng)熟悉房地產(chǎn)開發(fā)全過程的程序,熟悉政府土地、規(guī)劃、建設(shè)、配套、工程管理體系的辦事程序。

2、了解開發(fā)項目的占地面積、容積率和綠化率等規(guī)劃指標(biāo),項目紅線內(nèi)外水、電等能源配套設(shè)施情況及收費,是否九通一平,樓盤的地理位置,交通狀況以及規(guī)劃狀況,項目周邊地塊供求狀況、自然條件、社會環(huán)境、周邊經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r、有無政策限制等及將采取哪些節(jié)能、環(huán)保和智能化設(shè)施、物業(yè)管理方式等。

3、以項目為基礎(chǔ)了解施工進度,從實際出發(fā)制定合理的工作計劃,實現(xiàn)與工程建設(shè)的統(tǒng)一、協(xié)調(diào)、同步。

4、所有有關(guān)工程項目的政府批件、權(quán)證資料,一經(jīng)獲得將原件并復(fù)印件轉(zhuǎn)交資料員保管,做好交接記錄工作。

5、配套工作進行中,涉及費用支出的,填寫《簽呈》及《付款申請單》,由總裁、副總經(jīng)理、財務(wù)部、預(yù)算部簽字同意后領(lǐng)取,將相關(guān)票據(jù)交財務(wù)部。

6、工程結(jié)束后,對工程期間工作做總結(jié)報告,交主管經(jīng)理審閱。

7、搜集政府有關(guān)建筑、能源等相關(guān)政策,提前完成項目前期配套的計劃工作,上報主管經(jīng)理進行相關(guān)決策。

8、應(yīng)定期上報工作進度計劃及相關(guān)政策法規(guī)研究報告。

四、工程部前期、后期配套工作職責(zé)

1、辦理從項目立項開始到申請《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的全部手續(xù)工作。

2、辦理申請《建筑工程施工許可證》的全部手續(xù)工作。

3、辦理能源、占路、::掘路、綠化、環(huán)保等相關(guān)手續(xù)。

4、協(xié)助組織工程竣工、檔案驗收工作,辦理《房屋產(chǎn)權(quán)證》。

5、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。

五、工作內(nèi)容

1、項目可行性研究階段:

(1)搜集市場相關(guān)信息,為公司決策層提供可靠數(shù)據(jù),辦理土地準(zhǔn)備工作,制定嚴(yán)密工作計劃,計劃包括征地(買地)、拆遷、補償?shù)确桨浮?/p>

責(zé)任部門:集團公司決策層(可行性研究報告、初步方案、項目論證資料等)

(2)測量隊測繪獲得現(xiàn)狀地形圖,填報《建設(shè)用地申請書》。

(3)辦理《建設(shè)用地選址意見書》。

(4)辦理《建設(shè)項目環(huán)境影響報告表》,環(huán)保局出具《環(huán)評證明書》。

2、項目前期階段:

(1)繳納土地轉(zhuǎn)讓金、土地契稅,獲得《土地使用權(quán)出讓合同》、《交納土地出讓金證明》。

(2)辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》?？傻玫浇?jīng)規(guī)劃部門蓋章的《現(xiàn)狀地形圖》及核發(fā)通知。

(3)辦理《土地使用權(quán)證》。配合測量隊、地籍管理部門做指界工作,獲得土地地籍圖。

(4)辦理《設(shè)計階段能源可供證明》或《大、小能源配套證明》。

(5)聯(lián)系各水、電、燃氣、熱力、市政等單位,了解能源和市政配套要求,配合設(shè)計單位找到能源配套接口。

(6)委托設(shè)計單位出設(shè)計方案,填報《規(guī)劃設(shè)計方案申報表》。

(7)測量隊定樁、放線,交納相關(guān)費用。

(8)辦理《房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)預(yù)審》。

(9)辦理《內(nèi)資企業(yè)投資項目備案申請》。

(10)辦理建委報建工作。

(11)協(xié)助組織設(shè)計單位招標(biāo),辦理招標(biāo)備案。

(12)各專業(yè)(水、電、燃氣、熱力、市政等)設(shè)計要點、方案證書,交納相關(guān)費用。

(13)辦理《建設(shè)工程消防設(shè)計審核意見書》,交納相關(guān)費用。

(14)辦理《建設(shè)工程人防設(shè)計審核意見書》,交納相關(guān)費用。

(15)辦理《供熱證明書》,交納相關(guān)費用。

(16)辦理《綠化證明書》,如需辦理綠化遷移手續(xù),交納相關(guān)費用。

(17)辦理《防雷證明書》。

(18)辦理《大、小配套手續(xù)費》。

(19)辦理《擴初設(shè)計批復(fù)》,項目投資計劃,設(shè)計單位施工圖紙設(shè)計及各專業(yè)項目圖紙設(shè)計(根據(jù)專業(yè)公司要求或由專業(yè)公司設(shè)計),辦理《施工圖審查意見書》。

(20)辦理設(shè)計合同、勘察合同備案。

(21)辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

3、工程招標(biāo)階段:

(1)在取得《施工圖審查意見書》后,辦理《監(jiān)理、施工單位工程招標(biāo)監(jiān)督管理》。

(2)監(jiān)理、施工單位招標(biāo)及招標(biāo)備案。