DB32-T 4692-2024 高層住宅物業(yè)安全管理服務(wù)規(guī)范

ICS.CCS

A

DB

高層住宅物業(yè)安全管理服務(wù)規(guī)范CODE

MANAGEMENT

?RISE

--

發(fā)

布 --

實(shí)

施江蘇省市場監(jiān)督管理局發(fā)布DB

本文件按照

GB/T

—2020《標(biāo)準(zhǔn)化工作導(dǎo)則第

1

部分：標(biāo)準(zhǔn)化文件的結(jié)構(gòu)和起草規(guī)規(guī)定起草。請(qǐng)注意本文件的某些內(nèi)容可能涉及專利。本文件的發(fā)布機(jī)構(gòu)不承擔(dān)識(shí)別專利的責(zé)任。本文件由江蘇省現(xiàn)代服務(wù)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化技術(shù)委員會(huì)提出并歸口。本文件起草單位：江蘇公元物業(yè)管理有限公司、泰州職業(yè)技術(shù)學(xué)院。本文件主要起草人：陸政霖、馬榮明、孫智星、馮春紅。DB

高層住宅物業(yè)安全管理服務(wù)規(guī)范

范圍本文件規(guī)定了高層住宅物業(yè)安全管理的總體要求、消防安全管理、用理、電梯安全管理、門講系統(tǒng)安全管理、防雷設(shè)施安全管理、智慧安全監(jiān)控系統(tǒng)管理、外立面安全管理、高空拋物安全管理、安全預(yù)案與演練、安全管理檔案等內(nèi)容。本文件適用于高層住宅物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)開展安全管理服務(wù)工作。

規(guī)范性引用文件下列文件中的內(nèi)容通過文中的規(guī)范性引用而構(gòu)成本文件必不可少的條款。其中，注日期的引用文件，僅該日期對(duì)應(yīng)的版本適用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版括所有的修改用于本文件。GB

2894安全標(biāo)志及其使用導(dǎo)則GB

13495.1消防安全標(biāo)志第

1

部分：標(biāo)志GB/T

22239信息安全技術(shù)網(wǎng)絡(luò)安全等級(jí)保護(hù)基本要求GB

50028城鎮(zhèn)燃?xì)庠O(shè)計(jì)規(guī)范GB

50174數(shù)據(jù)中心設(shè)計(jì)規(guī)范

術(shù)語和定義下列術(shù)語和定義適用于本文件。.高層住宅 HIGH?RISE

高層住宅在十層及十層以上的住宅。.業(yè)主 OWNER享有高層住者其部有權(quán)的機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)等單下統(tǒng)稱單者個(gè)人。.使用人 以承租、承包、受委托經(jīng)營等方式實(shí)際使用高層住宅的單位或者個(gè)人。.物業(yè)管理服務(wù)企業(yè) PROPERTY

MANAGEMENT

業(yè)主或使用人按照合同約定委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)等第三方對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理以及維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序的單位。.安全管理人員

A

AREA高層公共建筑內(nèi)負(fù)責(zé)局部樓層或區(qū)域物業(yè)安全管理工作的人員。、消測（監(jiān)控）人、特、高DB

.特種設(shè)備作業(yè)人員OPERATOR鍋爐、壓力容器、壓力管道、電梯、起重機(jī)械、客運(yùn)索道、大型游樂設(shè)施、場（廠）內(nèi)專用機(jī)動(dòng)車輛的作業(yè)人員及其相關(guān)管理人員。.安全監(jiān)控系統(tǒng)

MONITORING

PLATFORM由感知層、存儲(chǔ)層、應(yīng)用層和監(jiān)管層組成的監(jiān)控系統(tǒng)。其中，感知層在感知終端采集數(shù)據(jù)，通過網(wǎng)絡(luò)傳輸協(xié)議上傳至位于存儲(chǔ)層的云數(shù)據(jù)庫，并為應(yīng)用層提供數(shù)據(jù)檢索、日志記錄、數(shù)據(jù)分析、數(shù)據(jù)對(duì)比甄別以及安全評(píng)估報(bào)告等服務(wù)。應(yīng)用層將各類應(yīng)用統(tǒng)計(jì)分析結(jié)果，通過數(shù)據(jù)接口共享給各類監(jiān)管層用戶交互界面，同時(shí)對(duì)應(yīng)用層下達(dá)指令，實(shí)現(xiàn)對(duì)被監(jiān)控對(duì)象的分合閘、參數(shù)設(shè)置等遠(yuǎn)程控制操作。.互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái) NETWORKING

PLATFROM支持安全技術(shù)防范數(shù)頻、人臉車輛圖片、車輛人員出入數(shù)據(jù)、報(bào)警數(shù)據(jù)、門禁數(shù)據(jù)不同通信方口通信、開關(guān)量數(shù)據(jù)、網(wǎng)絡(luò)化為本文件約定統(tǒng)一格式和小區(qū)物業(yè)管理數(shù)據(jù)上傳主管部門的系統(tǒng)平臺(tái)。

總體要求. 物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應(yīng)通過有效的物業(yè)安全管理

，提高預(yù)防和控制火災(zāi)、墜落、隱私泄露等安全隱患的能力，預(yù)防和減少事故（件）危害，保障人身、財(cái)產(chǎn)、隱私安全。. 應(yīng)針對(duì)高層住宅的特點(diǎn)

，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)在疏散通道、安全出口和重要場所、重點(diǎn)部位的顯著位置設(shè)置安全警示、提示標(biāo)識(shí)。安全標(biāo)志的設(shè)置應(yīng)符合

GB

2894、GB

13495.1

的規(guī)定。在消防、電梯、配電設(shè)施、器材上設(shè)置醒目的標(biāo)識(shí)，并標(biāo)明操作使用方法。.

從事安全、特種設(shè)備、消防等工作的工作人員，應(yīng)持有相應(yīng)的崗位證書，且每年至少參加

1

次專業(yè)業(yè)務(wù)培訓(xùn)。.

鼓勵(lì)業(yè)主、物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)投?；馂?zāi)責(zé)任保險(xiǎn)或者家庭財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)。. 承接查驗(yàn)時(shí)

，物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)應(yīng)全面排查影響高層住宅安全的突出問題

，提出整改建議

，對(duì)符合安全要求的設(shè)備設(shè)施確認(rèn)驗(yàn)收，同時(shí)依托大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算等提升高層住宅防控科技管理水平。

消防安全.

安全疏散設(shè)施管理..

物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立安全疏散設(shè)施管理制度，明確安全疏散設(shè)施管理的責(zé)任部門、責(zé)任人和安全疏散設(shè)施的檢查內(nèi)容、要求。..

安全疏散設(shè)施包括疏散門、疏散走道、疏散樓梯、疏散指示標(biāo)志、疏散應(yīng)急照明、防煙面具、緩降器等輔助安全疏散設(shè)施。安全疏散設(shè)施管理應(yīng)符合下列要求：）

疏散通道、安全出口和疏散門應(yīng)保持暢通，不應(yīng)鎖閉安全出口，不應(yīng)在安全出口、疏散通道上安裝固定柵欄等影響疏散的障礙物；B）

疏散樓梯間的門應(yīng)保持完好，門上應(yīng)有正確啟閉狀態(tài)的標(biāo)識(shí)；）

疏散應(yīng)急照明燈具、疏散指示標(biāo)志應(yīng)完好有效，不應(yīng)遮擋；D）

在各樓層疏散樓梯入口處等明顯位置張貼安全疏散指示圖，注明疏散路線、安全出口和疏散門、人員所在位置和必要的文字說明；DB

）

懸掛及張貼的宣傳標(biāo)語、裝飾物等物件不應(yīng)遮擋、覆蓋疏散指示標(biāo)志，妨礙人員安全疏散；F）

防煙面具、緩降器等相關(guān)輔助安全疏散設(shè)施每半年應(yīng)檢查一次，保證使用功能正常。..

高層住宅在安全出口、疏散通道處設(shè)置門禁系統(tǒng)時(shí)，應(yīng)保證火災(zāi)時(shí)能向疏散方向直接開啟，并在顯著位置設(shè)置安全出口標(biāo)識(shí)和使用提示。.

消防控制室管理..

消防控制室應(yīng)實(shí)行每日24

H

專人值班制度，每班不應(yīng)少于

2

人。..

消防控制室值班人員應(yīng)熟練掌握以下知識(shí)和技能：——建筑基本情括建筑類別、建筑層數(shù)、建筑面積、建筑平面布局和功能分布、建筑內(nèi)單位數(shù)——消防設(shè)施設(shè)置情括設(shè)施種類、分布位置、消防水泵房和柴油發(fā)電機(jī)房等重要功能用房設(shè)置位置、室外消火栓和水泵接合器安裝位置——消防控制室設(shè)施設(shè)備操作規(guī)括火災(zāi)報(bào)警控制器、消防聯(lián)動(dòng)控制器、消防應(yīng)急廣播、可燃?xì)怏w報(bào)警控制器、消防電話等設(shè)施設(shè)備的操作規(guī)——火警、故障應(yīng)急處置程序和要求。..

消防控制室值班人員應(yīng)確?；馂?zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、自動(dòng)滅火系統(tǒng)和其他聯(lián)動(dòng)控制設(shè)備處于正常工作狀態(tài)，不應(yīng)將應(yīng)當(dāng)處于自動(dòng)狀態(tài)的設(shè)施設(shè)置在手動(dòng)狀態(tài)。..

消防控制室值班人員值班期間，應(yīng)隨時(shí)檢查消防控制室設(shè)施設(shè)備運(yùn)行情況，做好消防控制室火警、故障和值班記錄，對(duì)不能及時(shí)排除的故障應(yīng)及時(shí)向消防安全工作歸口管理部門報(bào)告。..

消防控制室內(nèi)不應(yīng)存放與消防控制室值班無關(guān)的物品，應(yīng)保證其環(huán)境滿足設(shè)備正常運(yùn)行的要求。..

消防控制室圖形顯示裝置中專用于報(bào)警顯示的計(jì)算機(jī)，不應(yīng)安裝其他無關(guān)軟件。..

不應(yīng)對(duì)消防控制室報(bào)警控制設(shè)備的喇叭、蜂鳴器等聲光報(bào)警器件進(jìn)行遮蔽、堵塞、斷線、旁路等操作。不應(yīng)將消防控制室的消防電話、消防應(yīng)急廣播、消防記錄打印機(jī)等設(shè)備挪作他用。..

消防控制室應(yīng)存放建（構(gòu)）筑物竣工后的總平面布局圖、建筑消防設(shè)施平面布置圖、建筑消防設(shè)施系統(tǒng)圖及安全出口布置圖、重點(diǎn)部位位置圖等圖紙，以及各分系統(tǒng)控制邏輯關(guān)系說明、設(shè)備使用說明書、系統(tǒng)操作規(guī)程等文件資料。..

消防控制室內(nèi)應(yīng)設(shè)置固定直撥外線電話，并保持暢通；配備消防設(shè)備用房、通往屋頂和地下室等通道門鎖鑰匙，防火卷簾按鈕盒鑰匙，消防電源、控制箱（柜）、開關(guān)專用鑰匙，并分類標(biāo)志懸掛；置備手提插孔消防電話、安全工作帽、手持?jǐn)U音器、手電筒、對(duì)講機(jī)等消防專用工具、器材。..

設(shè)有兩個(gè)或兩個(gè)以上消防控制室時(shí)，應(yīng)確定主消防控制室和分消防控制室，各消防控制室之間應(yīng)建立可靠、便捷的信息傳達(dá)聯(lián)絡(luò)機(jī)制。..

消防控制室值班人員對(duì)接收到的火災(zāi)報(bào)警信號(hào)應(yīng)立即確認(rèn)。確認(rèn)發(fā)生火災(zāi)的，應(yīng)立即檢查消防聯(lián)動(dòng)控制設(shè)備是否處于自動(dòng)控制狀態(tài)，同時(shí)撥打“119”火警電話報(bào)警，啟動(dòng)滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案，并報(bào)告單位消防安全責(zé)任人。..

消防控制室的值班記錄應(yīng)完整、清晰并完好保存。.

微型消防站建設(shè)和管理..建

筑

高

度

大

于

100

M

或

建

筑

面

積

大

于

50

000

M2的

高

層

公

共

建

筑

、總

戶

數(shù)

超

過

2

000

戶

的

高

層

住宅建筑小區(qū)，應(yīng)至少設(shè)置

2

個(gè)微型消防站，其中

1

個(gè)微型消防站為總站，其他為分站。設(shè)置多個(gè)微型消防站時(shí)，符合以下要求：）

微型消防站應(yīng)根據(jù)高層住宅的建筑特點(diǎn)和便于快速滅火救援的原則分散布置：宜設(shè)置在保安崗DB

亭、單元大廳；B）

應(yīng)確定一名總站長，負(fù)責(zé)總體協(xié)調(diào)指揮；微型消防站隊(duì)員不少于

6人，開展防火巡查、消防宣傳，及時(shí)處置、撲救初起火災(zāi)。..

微型消防站宜設(shè)置在便于操作消防車和便于人員迅速出動(dòng)的專用房間內(nèi)，可與消防控制室合用。微型消防站應(yīng)具備與其人員和器材裝備相匹配的訓(xùn)練，備勤和器材儲(chǔ)存用房及消防車專用車位。..

微型消防站應(yīng)根據(jù)本場所火災(zāi)危險(xiǎn)性特點(diǎn)和應(yīng)急救援需要，配備一定數(shù)量的滅火、通信、個(gè)人防護(hù)等消防器材裝備，并在重點(diǎn)部位、重點(diǎn)區(qū)域設(shè)置多個(gè)消防器材存放點(diǎn)。3..

微型消防站應(yīng)建立值班備勤制度，分班組執(zhí)勤，確保

24

H

值班備勤。3..

微型消防站接到火警后，應(yīng)在

1

MIN

內(nèi)核實(shí)火情，

MIN

內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場處置。..

微型消防站每月至少應(yīng)開展

1

次實(shí)地拉動(dòng)演練，由站長組織，演練內(nèi)容包括滅火出動(dòng)、清點(diǎn)人員和裝備、現(xiàn)場提問、操作消防設(shè)施和器材等。每季度所有專兼職微型消防站隊(duì)員至少參加

1

次實(shí)地拉動(dòng)演練。..

保證微型消防站應(yīng)處于所在地滅火救援指揮調(diào)度體系，建立聯(lián)勤聯(lián)訓(xùn)機(jī)制，與周邊微型消防站建立聯(lián)動(dòng)聯(lián)防機(jī)制，參與周邊區(qū)域滅火和應(yīng)急救援工作。.

消防車通道管理..

高層住宅物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立消防車通道管理制度，明確消防車通道檢查內(nèi)容和要求。..

消防車通道應(yīng)實(shí)行標(biāo)志和標(biāo)線標(biāo)識(shí)管理。..

在消防車通道路側(cè)緣石立面和頂面應(yīng)施劃黃色禁止停車標(biāo)線；無緣石的道路應(yīng)在路面上施劃禁止停車標(biāo)線，標(biāo)線為黃色單實(shí)線，距路面邊緣

30

CM，線寬

15

CM。..

消防車通道沿途每隔

20

M

距離在路面中央施劃黃色方框線，在方框內(nèi)沿行車方向標(biāo)注“消防車道禁止占用”警示字樣。.. 消防車通道出入口路面施劃禁停標(biāo)線，標(biāo)線為黃色網(wǎng)狀實(shí)線，外邊框線寬

20

CM，內(nèi)部網(wǎng)格線寬10

CM，內(nèi)部網(wǎng)格線與外邊框夾角

45°，標(biāo)線中央位置沿行車方向標(biāo)注“消防車道禁止占用”警示字樣；消防車通道兩側(cè)設(shè)置醒目警示牌，提示嚴(yán)禁占用消防車通道。.

消防泵房管理..

物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)應(yīng)落實(shí)消防水泵房安全管理人員，定期檢查保養(yǎng)和維護(hù)，保持室內(nèi)清潔。..安

全

管

理

人

員

應(yīng)

嚴(yán)

格

執(zhí)

行

設(shè)

備

操

作

規(guī)

程，每

月

啟

動(dòng)

水

泵

不

少

于

1

次，保

持

高

位

消

防

水

箱

、消

防

水池、氣壓水罐等儲(chǔ)水充足，穩(wěn)壓泵正常運(yùn)行。..

消防泵房進(jìn)出水管網(wǎng)及管道閥門常開，配電柜開關(guān)處于自態(tài)，水泵類別、水流方向、閥門開啟狀態(tài)、配電柜開關(guān)狀態(tài)等標(biāo)識(shí)清晰。..

安全管理人員應(yīng)禁止無關(guān)人員進(jìn)入泵房，不應(yīng)擅自關(guān)停設(shè)備和閥門。..

消防水泵房設(shè)備投入使用后應(yīng)保證其處于正常運(yùn)行或準(zhǔn)工作狀態(tài)，不應(yīng)擅自斷電停運(yùn)或長期帶故障工作。..

物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立故障報(bào)告和故障消除登記檔案。發(fā)生故障，應(yīng)及時(shí)組織修復(fù)，因故障、維修等原因暫時(shí)停用系統(tǒng)時(shí)，應(yīng)經(jīng)單位消防安全責(zé)任人批準(zhǔn)

；系統(tǒng)停用時(shí)間超過

24

H

的，應(yīng)同時(shí)報(bào)當(dāng)?shù)叵罊C(jī)構(gòu)備案，并采取有效措施確保安全。

用電（用氣）管理. 物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)應(yīng)建立電氣防火安全管理制度

，建立樓棟電氣防火安全管理的責(zé)任部門或責(zé)任人。對(duì)承接查驗(yàn)電氣設(shè)備、器材檢驗(yàn)合格的，應(yīng)符合

GB

50028

的相關(guān)規(guī)定，建立相關(guān)檔案記錄。DB

. 物業(yè)內(nèi)電氣線路和電器設(shè)備的改造、增加、安裝、維修等應(yīng)由持證的電工人員操作。每年應(yīng)對(duì)電氣線路和設(shè)備進(jìn)行安全性能檢查，宜委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行電氣消防安全檢測。. 物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)對(duì)電器產(chǎn)品、燃?xì)庥镁叩陌惭b、使用及其線路、管路的設(shè)計(jì)、敷設(shè)、維護(hù)保養(yǎng)、檢測，應(yīng)符合消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和管理規(guī)定。. 物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)應(yīng)勸阻業(yè)主或使用人使用和存放瓶裝液化石油氣

，應(yīng)制止業(yè)主或使用人擅自安裝、改裝、拆除燃?xì)庠O(shè)施和用具、燃?xì)夤芫€的行為。無法勸阻和制止時(shí)，應(yīng)向具有行政執(zhí)法權(quán)的部門及時(shí)匯報(bào)，進(jìn)行依法處理。. 業(yè)主或使用人進(jìn)行裝飾裝修時(shí)

，物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)應(yīng)對(duì)工程消防設(shè)計(jì)、施工方案進(jìn)行審查

，在施工進(jìn)場前查閱相關(guān)消防手續(xù)，對(duì)進(jìn)場的裝修材料予以查驗(yàn)。對(duì)裝修區(qū)域組織實(shí)施日常防火檢查、巡查，對(duì)發(fā)現(xiàn)的火災(zāi)隱患及時(shí)告知施工單位或業(yè)主，并督促火災(zāi)隱患整改;對(duì)不能及時(shí)整改或不整改的，應(yīng)向具有行政執(zhí)法權(quán)的部門及時(shí)匯報(bào)，進(jìn)行依法處理。. 電氣線路發(fā)生故障時(shí)

，業(yè)主、物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)應(yīng)及時(shí)組織專業(yè)人員或聯(lián)系相關(guān)部門檢查維修

，排除故障后方可繼續(xù)使用。.

業(yè)主或使用人不應(yīng)私拉亂接電線超負(fù)荷用電、違規(guī)使用大功率用電設(shè)備，不應(yīng)在變配電箱等用電設(shè)備周圍堆放易燃可燃等雜物。

電梯安全管理. 物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應(yīng)制定每臺(tái)電梯的半月、季度、半年度和年度維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃。根據(jù)電梯使用性質(zhì)、數(shù)量等設(shè)置安全管理機(jī)構(gòu)或人員，明確責(zé)任人員，應(yīng)建立電梯崗位責(zé)任、隱患排查、應(yīng)急救援、鑰匙管理等安全管理制度。承接設(shè)備應(yīng)使用登記并檢驗(yàn)合格，建立安全技術(shù)檔案。.

電梯安全管理員的安全教育和培訓(xùn)記錄至少保存

4

年。.物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應(yīng)在電梯轎廂內(nèi)或其它醒目位置張貼電梯維護(hù)保養(yǎng)單位告示牌

，內(nèi)容應(yīng)包括電梯修理維護(hù)保養(yǎng)單位名稱以及

24

H

服務(wù)電話。. 物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)或電梯修理維護(hù)保養(yǎng)單位對(duì)電梯的維護(hù)保養(yǎng)時(shí)應(yīng)至少有

2

名作業(yè)人員

，其中至少

1

名為持證人員；進(jìn)入井道或進(jìn)行自動(dòng)扶梯、自動(dòng)人行道的現(xiàn)場維護(hù)保養(yǎng)時(shí)，持證人員應(yīng)加強(qiáng)對(duì)未持證人員的監(jiān)護(hù)，落實(shí)修理維護(hù)保養(yǎng)過程中的現(xiàn)場安全防護(hù)措施，確保維護(hù)保養(yǎng)工作的安全。.

物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)對(duì)其委托的電梯修理維護(hù)保養(yǎng)單位應(yīng)履行監(jiān)督職責(zé)，并在修理、維護(hù)保養(yǎng)等工作記錄上簽字確認(rèn)，對(duì)修理維護(hù)保養(yǎng)工作不到位的請(qǐng)及時(shí)告知修理維護(hù)保養(yǎng)單位，跟蹤相關(guān)整改落實(shí)情況。.

電梯設(shè)備在承接查驗(yàn)后的質(zhì)保期內(nèi)，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)電梯設(shè)備存在質(zhì)量問題時(shí)，如需進(jìn)行重大修理或改造施工的，應(yīng)停止使用電梯，并及時(shí)書面通知建設(shè)單位維修改造，經(jīng)特種設(shè)備檢測單位檢測合格后方可繼續(xù)使用。.

電梯發(fā)生故障時(shí)，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)或監(jiān)督電梯修理維護(hù)保養(yǎng)單位進(jìn)行全面檢查，在未完全修復(fù)前應(yīng)采取必要措施防止電梯繼續(xù)投入使用；發(fā)現(xiàn)電梯存在嚴(yán)重安全隱患不能及時(shí)消除的，應(yīng)立即停止電梯運(yùn)行，修復(fù)并經(jīng)特種設(shè)備檢測單位檢測合格后，方可繼續(xù)使用。. 物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)和電梯修理維護(hù)保養(yǎng)單位的修理維護(hù)保養(yǎng)服務(wù)熱線應(yīng)全天候有人負(fù)責(zé)響應(yīng)

，除不可抗力因素外，接到電梯故障通知后，應(yīng)要求電梯修理維護(hù)保養(yǎng)單位維修人員應(yīng)

1

H

抵達(dá)故障電梯所在場所；發(fā)生安全事故和困人事件時(shí)，區(qū)縣級(jí)及以上主城區(qū)住宅電梯應(yīng)在接通知后

30

MIN

內(nèi)抵達(dá)并及時(shí)救援，其他地區(qū)一般不超過

1

H。停梯檢修時(shí)，應(yīng)掛貼或放置“正在維修，暫停使用”或相關(guān)字樣的標(biāo)志。. 電梯轎廂內(nèi)的監(jiān)控?cái)z像系統(tǒng)應(yīng)每月檢測一次

，應(yīng)保證避開逆光、視窗適當(dāng)?shù)葦z像功能正常

，有利于記錄乘員體貌特征的位置及動(dòng)作行為。.

物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期收集電梯設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)記錄。DB

門禁（可視）對(duì)講系統(tǒng)安全管理.

物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立健全高層住宅門禁管理制度，制定維修、保養(yǎng)計(jì)劃。承接設(shè)備應(yīng)使用登記并檢驗(yàn)合格，建立安全技術(shù)檔案。.

門禁控制系統(tǒng)應(yīng)滿足緊急逃生時(shí)人員疏散的相關(guān)要求。每季度通過互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)檢測門禁控制系統(tǒng)與火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)及其它緊急疏散系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)功能，演練發(fā)生火警或需緊急疏散時(shí)，人員不使用鑰匙應(yīng)能迅速安全通過。. 單元門出入口配有兼容身份證刷卡的系統(tǒng)并實(shí)時(shí)抓拍、記錄進(jìn)出的人員圖像設(shè)備。每月應(yīng)檢測樓講系統(tǒng)的通話語音清晰度，分辨訪客的面部特征圖像的完整性，并能在系統(tǒng)查看保留圖片信息。對(duì)講分機(jī)宜具有訪客圖像的記錄、回放、存儲(chǔ)等功能。.

單元門的電控防盜門，以鑰匙或識(shí)讀式感應(yīng)卡和通過住戶分機(jī)遙控等方式開啟，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應(yīng)保障開啟方式不外泄，并以登記審批方式為業(yè)主和使用人補(bǔ)卡、更換，且記錄建檔。. 物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期講系統(tǒng)的管理主機(jī)與小區(qū)出入口的管理副機(jī)、樓棟口的對(duì)講主機(jī)及住戶對(duì)講分機(jī)之間進(jìn)行雙向選呼和通話測試，應(yīng)保證使用功能正常。. 物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期測試互聯(lián)網(wǎng)平理主客信客呼叫、住戶應(yīng)答記錄和查詢功能，以及異常信統(tǒng)停電、門鎖故障時(shí)間、單元電控防盜門開啟狀態(tài)的持續(xù)時(shí)間不小于

120

聲光顯示、記錄和查詢功能。信息內(nèi)容應(yīng)包括各類事件日期、時(shí)間、樓棟門牌號(hào)等。.

講主機(jī)的內(nèi)置攝像頭應(yīng)每月檢測一次

，應(yīng)保證逆光補(bǔ)償功能或環(huán)境亮度處理裝置滿足設(shè)備正常使用。.

物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)定期收集門講系統(tǒng)安全管理記錄，并按檔案要求設(shè)定保密等級(jí)。

防雷設(shè)施安全管理.

物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立健全有效的防雷安全管理制度，對(duì)雷電災(zāi)害防御工作進(jìn)行管控，明確防雷安全管理責(zé)任內(nèi)容。承接設(shè)備經(jīng)使用登記和檢驗(yàn)合格后，建立安全技術(shù)檔案。.

物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期巡查雷電防護(hù)裝置，巡查內(nèi)容包括但不限于：）

雷電防護(hù)裝置狀態(tài)是否完好，材料是否出現(xiàn)銹蝕、防腐措施是否正?？墒褂?；B）

雷電防護(hù)裝置與其保護(hù)物之間、防直擊雷的人工接地體與建筑物出入口或人行道之間是否有影響安全的雜物；）

對(duì)強(qiáng)弱電系統(tǒng)防雷保護(hù)的裝置是否處于正常使用狀態(tài)。. 檢測、巡查自檢中發(fā)現(xiàn)雷電防護(hù)裝置存在問題和故障的

，按物業(yè)服務(wù)合同約定組織協(xié)調(diào)修復(fù)

；維修期間應(yīng)采取確保雷電防護(hù)安全的有效措施；故障排除后應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)功能檢查確認(rèn)。. 物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)制定雷電防護(hù)裝置保養(yǎng)計(jì)劃，明確雷電防護(hù)裝置的名稱、維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容和周期。易污染、易腐蝕生銹的雷電防護(hù)裝置應(yīng)定期清潔、除銹、注潤滑劑等。.物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應(yīng)對(duì)高層住宅類別防雷放靜電檢測周期進(jìn)行檢測

，根據(jù)物業(yè)合同約定對(duì)于使用周期超過裝置說明書標(biāo)識(shí)壽命的易損件和防雷裝置，以及經(jīng)巡查檢測已不能正常使用的裝置設(shè)備應(yīng)及時(shí)更換。

安全監(jiān)控系統(tǒng)管理.

物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)承接安全監(jiān)控設(shè)備時(shí)，應(yīng)測試安全監(jiān)控系統(tǒng)符合

GB/T

22239

網(wǎng)絡(luò)安全等級(jí)保護(hù)基本要求，并及時(shí)向公安機(jī)關(guān)登記信息系統(tǒng)安全等級(jí)保護(hù)備案。DB

.

安全監(jiān)控系統(tǒng)應(yīng)部署在公有云環(huán)境下，部署在私有云時(shí)應(yīng)滿足

GB

50174

要求。.

安全管理人員應(yīng)熟練掌握設(shè)施設(shè)備監(jiān)測的安全數(shù)據(jù)多維度大數(shù)據(jù)分析技能，了解同類用戶安全參數(shù)智能對(duì)比功能、同類用戶參數(shù)走勢對(duì)比、運(yùn)行數(shù)據(jù)大數(shù)據(jù)對(duì)比分析、能效數(shù)據(jù)大數(shù)據(jù)對(duì)比分析、大數(shù)據(jù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警等功能。. 安全管理人員應(yīng)熟知安全監(jiān)控系統(tǒng)的宏觀展示分析、各類安全數(shù)據(jù)、實(shí)時(shí)警報(bào)展示功能。實(shí)時(shí)記錄各類監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)正常、異常的數(shù)值，依托大數(shù)據(jù)平臺(tái)自動(dòng)生成各類日志報(bào)表，并在需要時(shí)就記錄結(jié)果進(jìn)行分析評(píng)價(jià)。. 物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應(yīng)保持消防設(shè)備信息傳輸裝輸設(shè)火災(zāi)報(bào)警控制防聯(lián)動(dòng)控制器）、網(wǎng)絡(luò)通信設(shè)備正常連接，不應(yīng)擅自損壞、拆除、停用消防設(shè)施聯(lián)網(wǎng)監(jiān)測系統(tǒng)相關(guān)設(shè)備。.

當(dāng)監(jiān)測到設(shè)備發(fā)生故障后，維護(hù)機(jī)構(gòu)應(yīng)在

4

H

內(nèi)作出響應(yīng)和初步判斷，并根據(jù)故障的嚴(yán)重程度制定維修計(jì)劃，重要設(shè)備的故障應(yīng)在

12

H

內(nèi)予以排除。. 物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應(yīng)設(shè)立系統(tǒng)維護(hù)部門或委托第三方專業(yè)技術(shù)單位

，負(fù)責(zé)制定維護(hù)計(jì)劃

，執(zhí)行日常維護(hù)，與系統(tǒng)承建商或設(shè)備供應(yīng)商協(xié)調(diào)進(jìn)行故障排除或升級(jí)改造等工作。.

安全監(jiān)控系統(tǒng)數(shù)據(jù)應(yīng)做好數(shù)據(jù)、影像、存儲(chǔ)等保密工作，嚴(yán)格按照保密制度要求進(jìn)行調(diào)閱、查看、拷貝等有關(guān)程序履行辦理手續(xù)。.

安全監(jiān)控平臺(tái)系統(tǒng)應(yīng)定期登錄測試，確保完好有效。

外立面安全管理. 業(yè)主或使用人宜委托物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)管理建筑物外立面。物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)應(yīng)按照合同約定和物業(yè)的使用性質(zhì)管理建筑物外立面，預(yù)防外立面脫落。.

業(yè)主或使用人及其委托的物業(yè)服務(wù)管理單位應(yīng)履行巡查和維護(hù)義務(wù)，包括但不限于：）

對(duì)建筑物外立面進(jìn)行巡查，做好巡查記錄；B）

對(duì)建筑物外立面進(jìn)行日常維護(hù)，保持建筑物外立面的堅(jiān)固、整潔；不應(yīng)隨意拆卸外立面材料，不應(yīng)隨意添加影響外立面安全性能的構(gòu)件，不應(yīng)額外增加外立面附件的荷載；）

對(duì)建筑物外立面進(jìn)行清洗，做好施工防護(hù)措施；D）

制定突發(fā)事件應(yīng)急處置預(yù)案，發(fā)現(xiàn)安全隱患應(yīng)及時(shí)上報(bào)，并按預(yù)案設(shè)置圍蔽等安全防護(hù)措施，對(duì)工作人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)。.

具有相應(yīng)專業(yè)技術(shù)能力的物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)可自行檢查；不具有相應(yīng)專業(yè)技術(shù)能力的物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)，應(yīng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)按照相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的要求進(jìn)行定期檢查。建筑物外立面應(yīng)當(dāng)在工程質(zhì)保期結(jié)束應(yīng)督促施工單位進(jìn)行一次全面檢查，存在外立面安全問題應(yīng)及時(shí)整治，質(zhì)保期可按施工合同、新建承接查驗(yàn)協(xié)議的約定順延。工程質(zhì)保期結(jié)束后，每

5

年對(duì)建筑物外立面進(jìn)行全面檢查一次。

高空拋物安全管理.物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)通過顯示屏、公告、信息群等多種形式宣傳禁止高空拋物的危害性及肇事者可能承擔(dān)的法律責(zé)任。.

物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定加裝高空拋物監(jiān)控系統(tǒng)，對(duì)小區(qū)住宅外墻區(qū)域進(jìn)行實(shí)施監(jiān)控。.

物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應(yīng)對(duì)業(yè)主、使用人常態(tài)化開展及時(shí)清理自家陽臺(tái)、門窗等室外懸掛物，不應(yīng)在陽臺(tái)、窗戶外沿?cái)[放花盆、拖鞋、拖把等易墜落物品的宣傳。. 發(fā)生高空拋物事件

，通過視頻監(jiān)控、拋棄物品遺留信息等進(jìn)行調(diào)查

，對(duì)拋物者進(jìn)行教育

，由業(yè)委會(huì)授權(quán)物業(yè)公司將相關(guān)信息在小區(qū)公告欄、信息群等公共區(qū)域進(jìn)行公示。造成人員傷亡、財(cái)產(chǎn)損失的，應(yīng)配DB

合警方開展偵查調(diào)查。. 業(yè)主、使用人或物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)應(yīng)制定計(jì)劃

，每年檢查至少兩次

，組織人員對(duì)樓道、屋面平臺(tái)進(jìn)行清理，對(duì)廣告牌、空調(diào)架、陽臺(tái)窗臺(tái)擱置物及外立面進(jìn)行檢查，針對(duì)檢查過程中發(fā)現(xiàn)的隱患，及時(shí)做好清理、提醒與勸阻。

安全預(yù)案與演練.

物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)高層住宅的特點(diǎn)、人員集中程度、危險(xiǎn)性大小和重點(diǎn)部位的實(shí)際情況，制定安全和應(yīng)急疏散預(yù)案。. 高層住宅安全和應(yīng)急疏散預(yù)案應(yīng)覆蓋消防安全、電梯安全、防風(fēng)、防雪、防雨、防全、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)安全等科目，主要包括以下內(nèi)容：）

明確現(xiàn)場通信聯(lián)絡(luò)、疏散、防護(hù)、救護(hù)等任務(wù)的負(fù)責(zé)人；B）

明確安全操作程序；）

明確應(yīng)急疏組織程序和措施；D）

明確事故發(fā)生初期處置的程序和措施；）

明確通信聯(lián)絡(luò)、安全防護(hù)和人員救護(hù)的組織與調(diào)度程序和保障措施；F）

明確應(yīng)急救援準(zhǔn)備措施；G）

法律法規(guī)明確的其他措施。.

物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)安全和應(yīng)急疏散預(yù)案，每年至少進(jìn)行一次消防演練，建筑高度超過

100

M的高層建