西安市房地產(chǎn)市場分析報(bào)告

西安市房地產(chǎn)市場分析報(bào)告一、都市背景1、都市概況西安位于黃河流域中部關(guān)中盆地，東西長約204公里，南北寬約116公里。平均海拔424米，境內(nèi)最高點(diǎn)為周至縣西南的太白山，海拔3867米。地勢大體東南高，西北與西南低，平原面積為43.674萬公頃，占全市土地面積的43.7%，現(xiàn)轄9區(qū)4縣，總面積10108平方公里，常住人口823萬人，戶籍人口753萬人。那個(gè)地點(diǎn)氣候溫順，四季分明，雨量適宜，日照充足，具有優(yōu)越的自然環(huán)境和豐富的旅行資源。2、西安都市空間結(jié)構(gòu)、布局、要緊行政區(qū)域劃分西安市現(xiàn)轄9區(qū)4縣，即新城、碑林、蓮湖、灞橋、未央、雁塔、閻良、臨潼、長安9個(gè)區(qū)和藍(lán)田、周至、戶縣、高陵4個(gè)縣；共50個(gè)鎮(zhèn)，52個(gè)鄉(xiāng)，75個(gè)街道辦事處，3163個(gè)村民委員會(huì)，569個(gè)社區(qū)居委會(huì)。3、西安都市規(guī)劃及以后進(jìn)展前景3.1、西安都市性質(zhì)西安是陜西省省會(huì)，世界聞名的歷史文化名城，是我國中西部地區(qū)重要的科研、高等教育、國防科技工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。區(qū)位優(yōu)勢明顯，是西部地區(qū)重要的金融、商貿(mào)中心和交通、信息樞紐。西安地處我國中西部兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)域的結(jié)合部，是西北通往西南、中原、華東和華北各地市的門戶和交通樞紐。歷代以來，西安的金融、商貿(mào)業(yè)在區(qū)域經(jīng)濟(jì)中都具有重要地位。西安已形成以國有商業(yè)銀行為主體，多種金融機(jī)構(gòu)并存和共同進(jìn)展的多層次、多元化、多功能的金融機(jī)構(gòu)體系，建立起了由資本市場、貨幣市場、外匯市場等構(gòu)成的金融市場體系和由銀行監(jiān)管、證券監(jiān)管、保險(xiǎn)監(jiān)管構(gòu)成的金融監(jiān)管體系。西安市商品流通市場體系健全，功能完善、布局合理。3.2、都市功能結(jié)構(gòu)、布局西安形成東接臨潼、西連咸陽、南拓長安、北跨渭河的格局。向東，開發(fā)臨潼—新筑—未央湖—草灘—六村堡—咸陽為一線的渭河休閑旅行經(jīng)濟(jì)帶，在隴海線北部進(jìn)展臨潼國際旅行區(qū)；向西，在西安與咸陽之間沿灃河兩岸的寬敞空間規(guī)劃建設(shè)西咸共建區(qū)；向南，愛護(hù)和合理開發(fā)利用秦嶺北麓旅行資源；向北，在渭河以北地區(qū)結(jié)合經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)擴(kuò)展，形成裝備制造業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)區(qū)。二、西安市房地產(chǎn)市場進(jìn)展概述1、西安市房地產(chǎn)市場進(jìn)展歷程都市的進(jìn)展必定與房地產(chǎn)的進(jìn)展密不可分，在西安房地產(chǎn)的進(jìn)展過程中，無疑也會(huì)經(jīng)歷一個(gè)漫長的規(guī)劃、建設(shè)及不斷改善的演變歷程?？傮w來講，西安都市房地產(chǎn)進(jìn)展大致能夠分為三個(gè)時(shí)期：粗放的投資返還模式時(shí)期、追求速度與占有資源時(shí)期、以價(jià)值為導(dǎo)向的理性開發(fā)時(shí)期。①80年代中期－90年代初期隨著國家住房制度改革的推進(jìn)，房地產(chǎn)市場從結(jié)合舊城改造進(jìn)行綜合開發(fā)，由企事業(yè)單位集資統(tǒng)建逐步進(jìn)入到商品房開發(fā)建設(shè)時(shí)期，住房分配制度由實(shí)物形式的福利分配進(jìn)入到商品形式的貨幣分配。這一時(shí)期，社會(huì)人均收入水平較低，市場上的商品房大多是房改公房，由開發(fā)商銷售的全產(chǎn)權(quán)房屋逐步開始被社會(huì)同意，但人們對住房的需求僅僅是滿足居住空間本身的要求，房地產(chǎn)市場處于改革和探究的史前時(shí)代。②90年代初期－90年代中期當(dāng)住房成為市場上自由買賣的商品之后，相伴著沿海地區(qū)房地產(chǎn)市場的大起大落，西安樓市躁動(dòng)起來，專門是在產(chǎn)品上表達(dá)的專門強(qiáng)烈和明顯，較有規(guī)模的樓盤相繼產(chǎn)生，西安的房地產(chǎn)開發(fā)處于探究時(shí)期。③90年代中期－90年代后期時(shí)代特點(diǎn)：隨著西安高新開發(fā)區(qū)改善園區(qū)投資環(huán)境、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的配套建設(shè)，推動(dòng)西安市場一大批房地產(chǎn)企業(yè)開始市場化運(yùn)作。廣州、深圳等外地地開發(fā)模式和先進(jìn)理念被逐步引入，西安房地產(chǎn)走上了品牌化道路。市場快速成熟，房地產(chǎn)開發(fā)競爭加劇，開始注重市場定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)，注重功能與環(huán)境質(zhì)量，探究創(chuàng)新，憶經(jīng)迅速從單純建筑房屋進(jìn)展到對建筑、對環(huán)境的開發(fā)利用；而市場中的客戶對房屋的要求也越來越多樣化，要求工程、功能、環(huán)境、治理等質(zhì)量全面提高。這期間，紫薇地產(chǎn)在成功開發(fā)紫薇花園之后，紫薇都市花園被建設(shè)部評為西北首家“國家康居示范工程”，標(biāo)志著西北最高科技含量小區(qū)的建成。④2000年－2004年時(shí)代描述：房地產(chǎn)開發(fā)差不多深入到對生活方式、居住理念的研究和探討，以及對新的地產(chǎn)文化、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、居住方式的解讀和營造。投資市場活躍和，市民購房多目標(biāo)選擇，對細(xì)節(jié)要求越來越高。期間，宏觀政策調(diào)控使市場得以規(guī)范化進(jìn)展，2003年以來，隨著珠江投資、綠地、中海、和記黃埔等眾多外地房地產(chǎn)商的進(jìn)入，市場更加活躍與理性。這期間的產(chǎn)品注重提高科技含量，住宅部品成套，物業(yè)治理文明，充分反映了超前性、導(dǎo)向性、舒服性、經(jīng)濟(jì)性和耐久性等綜合特點(diǎn)。⑤2006年起到以后3－5年時(shí)刻時(shí)代描述：進(jìn)入2005年，西安市場風(fēng)云變幻，通過房地產(chǎn)新政洗禮后，市場得以振蕩和調(diào)整，留下的企業(yè)會(huì)有更好的機(jī)會(huì)，市場也將更加規(guī)范化、合理化、品牌化；作為需求方的消費(fèi)者將更加理智，對產(chǎn)品的要求會(huì)更高，要求房地產(chǎn)商更加重視產(chǎn)品質(zhì)量和產(chǎn)品個(gè)性的研發(fā)，增加產(chǎn)品附加值，制造多元化的經(jīng)營模式。臨近年底，大量外部資本進(jìn)入市場，更多的國內(nèi)強(qiáng)勢房地產(chǎn)企業(yè)開始搶占市場，以后房地產(chǎn)市場的猛烈廝殺差不多初見端倪。通過房地產(chǎn)新政洗禮后，市場得以振蕩和調(diào)整，競爭加劇，市場的成熟和行業(yè)的成熟，讓房地產(chǎn)利潤空間越來越小而趨于合理。專業(yè)化公司將依據(jù)自身實(shí)力降低開發(fā)成本，獵取利潤。2、西安房地產(chǎn)市場整體進(jìn)展情形2.1、2002-2006年西安市商品房開發(fā)情形分析：總體來看，近年來西安市固定資產(chǎn)的投資走勢呈塊快速上長的趨勢，在此過程中占有主導(dǎo)地位的房地產(chǎn)開發(fā)投資額的投資增速也出現(xiàn)連續(xù)的大幅增長，由2001年的67.42億元增加到了2006年的285.76億元，6年間翻了4.2倍。0050100150200250住宅投資總額商業(yè)投資總額辦公樓投資總額其他投資總額住宅投資總額53.2978.3897.06155.42206.15商業(yè)投資總額6.716.4827.6434.6443.95辦公樓投資總額6.3212.9317.7211.439.5其他投資總額12.61720.9823.7426.1620022003200420052006西安2002-2006年房地產(chǎn)投資情形分析：①在西安高速增長的房地產(chǎn)投資過程中，住宅的投資額占據(jù)了絕對的主導(dǎo)地位，也是西安房地產(chǎn)投資高速增長的最要緊的推動(dòng)力。②商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)展要緊是相伴住宅市場的進(jìn)展而進(jìn)展，近年來西安商業(yè)地產(chǎn)的投資隨著住宅市場的進(jìn)展也出現(xiàn)出連續(xù)繁榮的景像。③相比住宅和商業(yè)地產(chǎn)的連續(xù)增長不同，近年來西安辦公地產(chǎn)的投資在出現(xiàn)出“∧”字型結(jié)構(gòu)，在通過了2003至2004年的高速增長后，投資走勢表現(xiàn)為連續(xù)下降的局面。分析：從上圖能夠看到，從2001年到2004年西安市的商品房的新開工面積、施工面積、竣工面積和銷售面積都處于連續(xù)的高速增長狀態(tài)，直到2005年隨著國家抑制房地產(chǎn)過熱的宏觀調(diào)控措施的出臺(tái)，西安市的商品房的新開工面積、施工面積、竣工面積和銷售面積全線下降。2006年，西安市的商品房除竣工面積外，新開工面積、施工面積和銷售面積重新出現(xiàn)出全線大幅上升的態(tài)勢，三項(xiàng)數(shù)據(jù)分別比2005年增長了18.7%、8.0%和34.9%。這說明，西安市的房地產(chǎn)市場需求較為強(qiáng)烈，在通過了2005年的短暫調(diào)整之后，2006年商品房的開發(fā)和銷售重新回暖，專門是銷售面積的大幅增加說明了西安房地產(chǎn)市場的剛性需求較強(qiáng)，即便是在2006年作為宏觀調(diào)控的落實(shí)年，也沒能阻止這種剛性需求的開釋。2.2、商品房銷售市場分析分析：從上圖能夠看到，除2005年受宏觀調(diào)控因素阻礙，商品房銷售面積出現(xiàn)一定的下降外，其它各年商品房的銷售面積都出現(xiàn)出較高幅度的增長，專門是2006年，商品房銷售面積在通過了2005年短暫調(diào)整之后，2006年的市場需求表現(xiàn)為強(qiáng)烈的回升，這顯示西安房地產(chǎn)的需求市場以剛性需求主。2.3、商品房銷售均價(jià)分析分析：從上圖能夠看到，近年來西安市商品住宅的銷售均價(jià)逐年上升，增長速度也在逐步加快，但其增長幅度與全國多數(shù)震都市相比都較為有限，從2001年到2006年，年均增長幅度為3.67%，歷年房價(jià)的總體走勢表現(xiàn)為“穩(wěn)中有升”。3、西安都市各區(qū)域住宅市場特色及市場表現(xiàn)3.1、西安各區(qū)域住宅市場分析①北區(qū)住宅板塊a、市場供應(yīng)自2003年以來，每年以20%以上的速度遞增，占據(jù)西安市房地產(chǎn)開發(fā)市場的領(lǐng)導(dǎo)地位。07年開年以來，城北板塊地產(chǎn)市場連續(xù)保持著往年旺盛的活力，開發(fā)建設(shè)量連續(xù)全市各城區(qū)之首。b、市場銷售城北作為西安一個(gè)增長較快的一個(gè)區(qū)域，這種高速增長使得它進(jìn)展的均衡性不如進(jìn)展成熟的城南和高新區(qū)，銷售過程中的波動(dòng)較為合理；c、價(jià)格行情城北區(qū)域住宅市場占到區(qū)域商品房市場的絕對比重，從市場售價(jià)情形來看，區(qū)域環(huán)境及配套的完善及以后前景的向好，一改往日城北區(qū)域商品房項(xiàng)目集于中低檔次項(xiàng)目開發(fā)的格局，在西安市政府確定遷至本區(qū)域后，區(qū)域內(nèi)樓盤已由最初均價(jià)3400元增至3800元，部分樓盤售價(jià)已超4000元。d、區(qū)域進(jìn)展特點(diǎn)城北區(qū)域因起步較遲，整體市場正處于快速成長時(shí)期，差不多形成的居住圈也較少且分散。然而近年來隨著城北板塊逐步升溫，政府規(guī)劃建設(shè)等積極因素的促進(jìn)推動(dòng)下，城北經(jīng)開區(qū)以及張家堡居住圈差不多成為地產(chǎn)項(xiàng)目密集開發(fā)的集中區(qū)域，一片繁榮景象。2007年綠地集團(tuán)、華榮集團(tuán)等開發(fā)企業(yè)紛紛入駐城北，城北地塊價(jià)格也迅速攀高，市政府北遷和地鐵施工兩大都市規(guī)劃建設(shè)的焦點(diǎn)工程的全面開工為城北地產(chǎn)連續(xù)而強(qiáng)勢的進(jìn)展再添潛力，一個(gè)全新的大城北地產(chǎn)格局正在快速形成。②城南區(qū)住宅板塊a、市場供應(yīng)：城南區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)量位居西安市的第三，近年受用地限制等因素的阻礙，市場開發(fā)速度放緩。城南區(qū)域地產(chǎn)市場開發(fā)較早，成長周期較長，目前已形成多個(gè)進(jìn)展成熟的居住圈，且居住圈內(nèi)大多差不多形成較為完善的配套設(shè)施，生活氣息濃厚。同時(shí)受到城南板塊土地開發(fā)資源日漸緊缺的阻礙，大多新開樓盤項(xiàng)目集中向區(qū)域邊緣地區(qū)進(jìn)展。b、市場銷售07上半年，銷售量全市排行第一。盡管區(qū)域市場供應(yīng)放緩，但城南區(qū)仍舊是市場購房者心目中的理想居住之地。由于城南進(jìn)展相對成熟，因此自西安商品房市場啟動(dòng)以來，城南的商品房開發(fā)量就處于絕對地位，幾乎占據(jù)西安商品房市場半壁江山。市場后續(xù)進(jìn)展仍將受到來自土地供應(yīng)的極大制約。c、價(jià)格行情城南區(qū)域房地產(chǎn)進(jìn)展成熟，市場價(jià)格也處于全市高位，07上半年區(qū)域住宅均價(jià)3529元/平方米，較上年增長近5個(gè)百分點(diǎn)。城南曲江區(qū)域作為全市熱點(diǎn)區(qū)域，區(qū)域房價(jià)處于全市首位，同時(shí)區(qū)域開發(fā)規(guī)模的不斷加大，對城南區(qū)總體住宅價(jià)格的拉動(dòng)作用也極為明顯。d、區(qū)域進(jìn)展特點(diǎn)城南板塊歷經(jīng)多年進(jìn)展，由于區(qū)域面積有限，土地存量逐年遞減。在已開發(fā)的項(xiàng)目當(dāng)中，以一般住宅項(xiàng)目為主，但要緊由中小規(guī)模項(xiàng)目居多。商業(yè)方面，區(qū)域內(nèi)分布著全市第二大商業(yè)核心區(qū)域——小寨商圈，集合著城南最為密集的人流；寫字樓方面，則因城南交通便利，商務(wù)配套齊全，辦公環(huán)境良好，因此許多寫字樓項(xiàng)目選擇在城南開發(fā)，目前差不多差不多形成了以長安路和南二環(huán)為主干的“十字架”形的商務(wù)區(qū)。③高新區(qū)住宅板塊a、市場供應(yīng)西安高新區(qū)的歷史盡管短短只有15年，然而現(xiàn)在已是西安市經(jīng)濟(jì)進(jìn)展最強(qiáng)勁的地區(qū)，居于西安經(jīng)濟(jì)進(jìn)展過程中的龍頭地位，而經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展也帶動(dòng)了都市建設(shè)及房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展。2007上半年高新區(qū)商品房施工面積較上年同比增幅放大，超過60%，占西安商品房總施工面積的25.5%，竣工面積同比增長34.22%。b、市場銷售07上半年高新區(qū)商品房銷售量面積全市總體交易量的22.4%，較上年同比增長20.5%。c、價(jià)格行情07上半年高新區(qū)住宅均價(jià)3625元/平方米，較上年同比增長5.07%。d、區(qū)域進(jìn)展特點(diǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展與房地產(chǎn)業(yè)的相輔相成，促進(jìn)了西高新的經(jīng)濟(jì)騰飛。專門是近幾年，在高新區(qū)新的進(jìn)展戰(zhàn)略指引下，西安高新區(qū)愈來愈成為西安房地產(chǎn)的開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，在住宅或其它諸類物業(yè)的開發(fā)方面，西高新都代表了西安的前沿水平，形成各物業(yè)多元共榮進(jìn)展的格局，其區(qū)域輻射力不斷提升。④城東區(qū)住宅板塊a、市場供應(yīng)07上半年城東區(qū)商品房開發(fā)量較上年同比穩(wěn)步增長，施工面積較上年上升30.12%，占商品房總開發(fā)面積的12.1%，竣工面積較上年增長36.7%，占全市商品房總竣工面積的13.3%。市場開發(fā)量處于全市第四位。城東區(qū)域作為傳統(tǒng)的居住集中地目前差不多形成多個(gè)較為成熟的居住圈。近年來隨著區(qū)域內(nèi)浐灞板塊興起，在政府政策扶持等積極因素的推動(dòng)下，城東浐灞板塊差不多成為全市地產(chǎn)開發(fā)的焦點(diǎn)區(qū)域之一，也引導(dǎo)著城東房地產(chǎn)開發(fā)的重心逐步向此區(qū)域傾斜。b、市場銷售07上半年城東區(qū)商品房銷售面積較去年同比增長9.8%，在全市各城區(qū)商品房銷售中增幅比例最低。住宅銷售中同樣90-110平米段的房源銷售最佳，戶型方面兩室兩廳占較大比例。除住宅外其它物業(yè)中商業(yè)市場交易相對活躍，而別墅與寫字樓物業(yè)則顯得格外冷淡。c、價(jià)格行情07上半年以來區(qū)域內(nèi)住宅價(jià)格仍表現(xiàn)為上升勢頭，浐灞區(qū)隨著區(qū)域房地產(chǎn)的啟動(dòng)及快速進(jìn)展，價(jià)格也開始快速攀升。07上半年城東區(qū)商品住宅均價(jià)為3172元/平方米，較上年同比上升7.53%，增幅明顯。d、區(qū)域進(jìn)展特點(diǎn)由于歷史、自然、人文等因素使得城東一直是西安一個(gè)人口相對集中的區(qū)域，而區(qū)內(nèi)大批軍工企業(yè)的布局也讓城東的金融機(jī)構(gòu)聚攏、交通信息發(fā)達(dá)、人才商賈薈萃、商貿(mào)市場繁榮、服務(wù)設(shè)施完善，旅行資源豐富。浐灞生態(tài)區(qū)的規(guī)劃為城東地產(chǎn)進(jìn)展提出新的居住理念，隨著城東的進(jìn)展，各功能區(qū)域的和諧布局、多元化進(jìn)展的共同帶動(dòng)下，一個(gè)包蘊(yùn)歷史文化與充滿生氣活力的現(xiàn)代化城區(qū)將展現(xiàn)在世人的眼前。城東板塊在其他物業(yè)市場進(jìn)展方面參差不一，別墅市場因受區(qū)域環(huán)境阻礙差不多處于停滯不前的進(jìn)展?fàn)顟B(tài)，只是以浐灞生態(tài)區(qū)“大水大綠”的區(qū)域定位來看，強(qiáng)調(diào)自然景觀表現(xiàn)的別墅類物業(yè)相信在此會(huì)有新的進(jìn)展空間；寫字樓市場則呈點(diǎn)綴式開發(fā)，多以滿足企業(yè)自身辦公需求兼對外銷售的項(xiàng)目構(gòu)成。⑤城西區(qū)住宅板塊a、市場供應(yīng)07上半年城西區(qū)商品房施工面積較上年同比增長45.9%，占全市商品房施工總量的7.9%；竣工面積占全市總量的9.2%，較上年同比增幅超過50%。城西區(qū)借區(qū)域規(guī)劃及區(qū)域整體環(huán)境改造的機(jī)會(huì)，整個(gè)地產(chǎn)市場一片朝氣蓬勃，相伴著西安都市化進(jìn)程的快速推進(jìn)，城西樓市已被推升到一個(gè)大的經(jīng)濟(jì)圈中，城西地產(chǎn)也迎來了再次進(jìn)展的機(jī)遇。城西的都市骨架相當(dāng)大，然而城西的房地產(chǎn)開發(fā)集中區(qū)域就在在環(huán)城西路與西二環(huán)之間，西二環(huán)以西幾乎沒有，那個(gè)區(qū)域的項(xiàng)目有部分是企業(yè)改造項(xiàng)目，由于城西是老工業(yè)區(qū)，區(qū)內(nèi)廠礦企業(yè)較多，開發(fā)難度較大，開發(fā)商兼并老企業(yè)開發(fā)其原有土地，開發(fā)商搶占城西二環(huán)內(nèi)緣故有三：一是因?yàn)槟莻€(gè)地點(diǎn)距市中心近，交通購物方便，二是受高新區(qū)輻射，置業(yè)于此成為高新工作人群實(shí)惠之選，三是因?yàn)槲鞫h(huán)外要緊是工業(yè)區(qū)，不便于做房地產(chǎn)開發(fā)。b、市場銷售07上半年城西區(qū)商品房銷售量占全市總量比例的8.0%，較上年同比增長35.9%。城西區(qū)由于早期功能定位為“軍工區(qū)”而使得大批工廠布局城西，使得城西居住環(huán)境與其他各區(qū)域相比略顯不足。但以后城西板塊在政策引導(dǎo)下，相伴著原有廢舊工廠的拆遷改造、周邊居住狀況進(jìn)一步改善、西咸一體化進(jìn)程逐步推進(jìn)，城西區(qū)正逐步成為市民投資居住的熱點(diǎn)區(qū)域。目前形成的較為成熟的居住圈有土門、玉祥門、西稍門等，而以后西咸共建區(qū)也將成為城西板塊進(jìn)展較為迅速的居住圈之一。c、價(jià)格行情07年上半年城西區(qū)住宅均價(jià)3263元/平方米，較上年同比增長7.5%。城西房地產(chǎn)未形成規(guī)?；M(jìn)展勢頭，但受高新區(qū)房價(jià)的輻射及西咸一體化戰(zhàn)略阻礙，近年來價(jià)格連續(xù)上行。d、區(qū)域進(jìn)展特點(diǎn)在西咸經(jīng)濟(jì)一體化的大背景下，西安咸陽聯(lián)合推出并打造西咸共建區(qū)，縮短空間上的距離，在功能互補(bǔ)上的距離。2006年，隨著金泰絲路花城、奧林匹克花園、帝都花園，摩登3米陽光等一些大品牌地產(chǎn)企業(yè)的搶灘，對那個(gè)區(qū)域的價(jià)值提升起到推波助瀾的良好作用。城西目前商業(yè)多集中成熟居住圈內(nèi)，如：西門居住圈、玉祥門居住圈、土門居住圈等，這些商業(yè)多為社區(qū)配套商業(yè)，缺乏多元化、大規(guī)模，高檔次的商業(yè)設(shè)施。⑥城內(nèi)區(qū)住宅板塊a、市場供應(yīng)07上半年，城內(nèi)商品房施工量僅占到全市的2.3%。城內(nèi)商品房市場供應(yīng)量從全市范疇來看，幾乎能夠忽略不計(jì)。b、市場銷售上半年城內(nèi)商品房銷售面積占全市總量的3.4%，較上年同比增長1倍強(qiáng)，平均每月城內(nèi)住宅交易量不足30000平方米，且商業(yè)銷售量占到總交易量的近40%，明顯高出全市總體水平。c、價(jià)格行情商業(yè)地產(chǎn)的繁榮，以及土地日益稀缺，直截了當(dāng)導(dǎo)致城內(nèi)土地價(jià)格高昂，而住宅價(jià)格處于全市之首。d、區(qū)域進(jìn)展特點(diǎn)城內(nèi)區(qū)長久以來是西安的政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中心，但隨著“皇城復(fù)興”打算近一步落實(shí)，市政府北遷工程啟動(dòng)，城內(nèi)區(qū)對文物古跡、歷史街區(qū)和傳統(tǒng)民居的愛護(hù)力度得以加強(qiáng)，逐步弱化行政功能，強(qiáng)化文化、旅行、商貿(mào)、金融、娛樂功能，復(fù)原歷史文化古城風(fēng)貌，彰顯古城特色。在主城區(qū)，形成以人文旅行、文化服務(wù)、商業(yè)零售業(yè)為主的格局。西安城內(nèi)區(qū)占據(jù)交通優(yōu)勢、繁華商業(yè)、金融配套，曾稱雄一時(shí)的寫字樓市場也逐步被日漸強(qiáng)大的商業(yè)光環(huán)所掩蓋，而今城內(nèi)寫字樓市場的進(jìn)展也已陷入尷尬境地。其緣故要緊在于都市擁擠不堪，辦公環(huán)境下降導(dǎo)致寫字間市場的衰退，另一方面區(qū)域間如高新區(qū)、行政新區(qū)城北區(qū)寫字樓市場關(guān)于城內(nèi)市場的競爭直截了當(dāng)導(dǎo)致城內(nèi)寫字樓市場的退化。城內(nèi)住宅物業(yè)開發(fā)的褪化，寫字樓市場的低靡，將城內(nèi)商業(yè)的進(jìn)展襯托的愈加光榮奪目。城內(nèi)區(qū)為西安極盡繁華之地，用“黃金寶地”一詞已不足以形容目前城內(nèi)區(qū)之區(qū)域價(jià)值，濃厚的商業(yè)氛圍和便利的交通優(yōu)勢不斷刺激著城內(nèi)區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)的神經(jīng)，現(xiàn)在的城內(nèi)區(qū)四條大街上商鋪密布，兩個(gè)全國知名的商業(yè)圈“鐘樓商業(yè)圈”和“大差市商業(yè)圈”交相輝映，拉動(dòng)人氣的集合從而促使地段不斷升值，專門相伴著“皇城復(fù)興”打算的付諸實(shí)施，城內(nèi)的商品房開發(fā)供應(yīng)更將傾向于以商業(yè)為主，將城內(nèi)區(qū)將打造的愈顯多金。4、2007下半年西安商品房市場走勢推測總體來看，07上半年西安宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，都市建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)，房地產(chǎn)進(jìn)展的綜合環(huán)境優(yōu)良，推動(dòng)商品房市場縱深進(jìn)展，以后西安商品房市場將表現(xiàn)出以下進(jìn)展趨勢：4.1、西安房地產(chǎn)市場迎來品牌地產(chǎn)企業(yè)為主體的規(guī)?；_發(fā)時(shí)期政策的導(dǎo)引以及市場競爭的日趨猛烈已使房地產(chǎn)開發(fā)格局處于快速嬗變中，外埠品牌地產(chǎn)的大量進(jìn)入，對本土市場帶來的不僅是開發(fā)技術(shù)與運(yùn)營理念的沖擊，更帶來市場資源方面的強(qiáng)勢爭奪，土地、資金、人才正逐步向?qū)嵙﹂_發(fā)企業(yè)一方集中。而從都市運(yùn)營的角度來看，目前市場開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域如浐灞、曲江、城北等，政府更期望通過品牌地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)運(yùn)營，充分挖掘區(qū)域價(jià)值，從而帶來區(qū)域價(jià)值的綜合提升，區(qū)域土地供應(yīng)也更傾向于以規(guī)模型地塊為主，由此在市場競爭因素與政策導(dǎo)引的綜合推動(dòng)下，西安房地產(chǎn)市場迎來品牌地產(chǎn)企業(yè)為主體的規(guī)?；_發(fā)時(shí)期，也更為有力的推動(dòng)西安房地產(chǎn)市場向都市運(yùn)營的高度邁進(jìn)。4.2、經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量將增多，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度將連續(xù)加強(qiáng)2006年西安市新增經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目72個(gè)，同時(shí)新增建設(shè)規(guī)模527萬平方米。按照規(guī)劃,西安市經(jīng)濟(jì)適用住房07年建設(shè)的目標(biāo)是新開工面積178萬平方米，竣工面積140萬平方米，完成投資19.5億元。2007年西安市還將新增經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目77個(gè)，新增建設(shè)規(guī)模470萬平方米。截至今年3月，西安市經(jīng)濟(jì)適用住房新開工面積64.21萬平方米，竣工面積63.94萬平方米，完成投資7.71億元。經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度的加大，將于