檀香園推廣策劃提案報(bào)告樣本

與文革期間帶有濃厚政治色彩知識(shí)青年全國(guó)大串聯(lián)相似，在經(jīng)濟(jì)一體化趨勢(shì)帶動(dòng)下，新一輪具備經(jīng)濟(jì)色彩全國(guó)大串聯(lián)再次掀起，跨地區(qū)經(jīng)營(yíng)蔚然成風(fēng)，不過(guò)這次大串聯(lián)中心落到了中國(guó)經(jīng)濟(jì)首都——上海。爲(wèi)使“檀香園”以嶄新形象面對(duì)上海市場(chǎng)需求，爲(wèi)充分體現(xiàn)本案作爲(wèi)昆山高檔樓盤價(jià)值，在有效運(yùn)用常熟房地産市場(chǎng)資源優(yōu)勢(shì)和科學(xué)運(yùn)作辦法上，在我司原“推廣策劃提案報(bào)告”基礎(chǔ)上，結(jié)合當(dāng)前銷售工作節(jié)點(diǎn)安排，特制定本次推廣策劃提案報(bào)告?！}記目錄：昆山別墅市場(chǎng)分析上海別墅市場(chǎng)分析三、目的客源透視四、“長(zhǎng)德湖濱花園”是什么五、有關(guān)配套建議六、“花”和“根”——銷售精髓七、當(dāng)前和將來(lái)——營(yíng)造精典之路一、昆山市場(chǎng)分析1、板塊分析在昆山，當(dāng)前別墅項(xiàng)目眾多，重要以亭林山周邊亭林板塊和陽(yáng)澄湖沿岸陽(yáng)澄湖板塊板塊及淀山湖方向南部板塊為主。亭林板塊是當(dāng)前昆山別墅項(xiàng)目最集中地區(qū)，僅當(dāng)前正在銷售和即將銷售就有將近十家左右，如“藍(lán)案晶舍”“水秀別墅”等，該板塊別墅品質(zhì)相差較多，價(jià)格從3000多到8000元不等，物業(yè)類型包括聯(lián)體、雙拼、獨(dú)立等眾多形式。而在陽(yáng)澄湖板塊，由于有陽(yáng)澄湖為依托，該板塊別墅重要以湖、水景為特色，物業(yè)類型以獨(dú)立為主，價(jià)格大多在7000元左右。此外，隨著湖濱大道、國(guó)賓館、大型綠地興建，該板塊將成為昆山最紅火別墅區(qū)，并且將以高檔別墅為主。此外，在接近上海淀山湖和雙洋湖附近也有一定數(shù)量別墅項(xiàng)目。2、客戶分析雖然近來(lái)幾年昆山市經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，但由于昆山市人口相對(duì)較少，諸多開(kāi)發(fā)商不得不走中低檔路線。為了擴(kuò)大客戶源，諸多樓盤物業(yè)形態(tài)往往包羅萬(wàn)象，在一種項(xiàng)目中經(jīng)常是即有獨(dú)立別墅，也有雙拼、聯(lián)體甚至公寓房。如何擴(kuò)大客戶源，是眾多昆山開(kāi)發(fā)商需要面對(duì)難題。上?？蛻羰莾H次于昆山本地客戶重要客源，某些樓盤上?？蛻舯壤歉哌_(dá)60%以上。如何吸引以上海為主非昆山本地客源，將是開(kāi)發(fā)商特別是走高品位路線開(kāi)發(fā)商們打開(kāi)銷售局面重要武器。3、本案周邊樓盤分析在本案附近，當(dāng)前有數(shù)個(gè)樓盤正在銷售中。其中價(jià)位最高是位于威尼斯度假村內(nèi)“鹿澄天地”，均價(jià)達(dá)到了8000元，它重要特色是木構(gòu)造別墅、花園面積較大，但該樓盤體量較?。ü?6幢），當(dāng)前尚余10套左右，此后對(duì)本案影響力很小。另一種樓盤“克拉水城”，是該區(qū)域容積率較低（0.289），一期已售完，當(dāng)前正處在二期銷售階段，預(yù)測(cè)將于本月底正式開(kāi)盤。另一種是“天使灣”，其重要設(shè)計(jì)理念是營(yíng)造一種法國(guó)南部小鎮(zhèn)風(fēng)情；重要缺陷是容積率較高（0.5以上），價(jià)格在5500-6000之間，跟本案相比檔次較低，但具備一定價(jià)格優(yōu)勢(shì)。該區(qū)域另有“威尼斯花園”以及“泰泓.澄韻”等，前者體量較小，后者重要以獨(dú)立、雙拼別墅為主，對(duì)本案沖擊力較大，但有助于該區(qū)域人氣匯集。此外，在距離本區(qū)域不遠(yuǎn)處樓盤“春之聲”，以其獨(dú)特地理位置（處在森林公園內(nèi)）以及不錯(cuò)總體規(guī)劃，其影響力也是不容小視?！伴L(zhǎng)德湖濱花園”所在區(qū)域周邊重要共享資源：①119平方公里陽(yáng)澄湖②大上海高爾夫球場(chǎng)③新上海威尼斯度假村“長(zhǎng)德湖濱花園”所在區(qū)域周邊重要交通道路：312國(guó)道滬寧高速馬鞍山路“長(zhǎng)德湖濱花園”周邊重要樓盤其她重要數(shù)據(jù)：名稱電話地址售價(jià)樓盤描述開(kāi)發(fā)商天使灣57597776民權(quán)路環(huán)城西路6000-700005底交總建6萬(wàn)200套易通房產(chǎn)泰泓花園57898800馬鞍山路北側(cè)陽(yáng)澄路西側(cè)雙4900-5400獨(dú)6000-670005底交總建26.6萬(wàn)400多套容0.3蘇州泰泓房產(chǎn)威尼斯花園86166868民權(quán)路18號(hào)6500-8200現(xiàn)房總建2.5萬(wàn)基地40500浦江房產(chǎn)玉峰山莊57591212馬鞍山中路218號(hào)5500-660005.9交容0.4蘇州魚(yú)尾獅置業(yè)發(fā)展有限公司鹿澄天地民權(quán)路18號(hào)7000-9000總價(jià)150-350萬(wàn)04.1交已售80%總建10389基地35000雙16獨(dú)20容0.3永業(yè)房產(chǎn)克拉水城民權(quán)路18號(hào)二期6900-7300二期05.4交容0.29海之舟房產(chǎn)大上海高爾夫62784671球場(chǎng)內(nèi)起價(jià)6500均7000現(xiàn)房面積175-290容0.3昆山大上海佩格斯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司漾月灣陽(yáng)澄中路18號(hào)均價(jià)7000元容0.3江蘇曼氏置業(yè)國(guó)際上湖馬鞍山路287-1均價(jià)10000元出地面，容1.6華燁置業(yè)鼎園美墅57517667民權(quán)路陽(yáng)澄路口7000200畝136幢昆山冠鼎置業(yè)發(fā)展有限公司玉峰山莊57591212馬鞍山中路218號(hào)5500-660005.9交容0.4蘇州魚(yú)尾獅置業(yè)發(fā)展有限公司二、上海別墅市場(chǎng)分析1、近年來(lái)，隨著上海市政道路立體化以及家用轎車普及，市中心與郊區(qū)距離不再遙遠(yuǎn)，對(duì)郊區(qū)優(yōu)越自然環(huán)境渴望，5+2居住理念普及、為上海新建別墅市場(chǎng)暢銷提供了也許。關(guān)于數(shù)據(jù)表白，將來(lái)兩年內(nèi)35.8%上海人具備購(gòu)房意向，其中高達(dá)70.3%人將購(gòu)買商品房。在這群有購(gòu)買意向人群中，家庭年收入達(dá)到并超過(guò)12萬(wàn)占51%左右。按照上海1700萬(wàn)人口，每個(gè)家庭3~4口人計(jì)算，上海擁有54萬(wàn)至71萬(wàn)個(gè)年收入在12萬(wàn)元以上家庭，其中某些家庭已具備購(gòu)買別墅能力。雖然以上只是一種簡(jiǎn)樸估算，但反映了上海別墅蘊(yùn)涵著巨大購(gòu)買力，加之上海國(guó)際化大都市地位確立，外地投資者紛紛涌入，溫州、臺(tái)灣購(gòu)房團(tuán)在樓市掀起波瀾，這些都預(yù)示著此后潛力無(wú)限。除此之外，中華人民共和國(guó)加入WTO，使上海越來(lái)越成為海外人士心目中筑巢安家抱負(fù)之地，別墅則因符合她們?cè)芯幼×?xí)慣而受到關(guān)注。2、受別墅需求強(qiáng)有力支撐以及土地供應(yīng)受限，雖然銀行通過(guò)加大豪華住宅首付款比例等因素影響來(lái)抑制別墅消費(fèi)，但預(yù)測(cè)別墅價(jià)格在將來(lái)幾年內(nèi)仍會(huì)呈現(xiàn)穩(wěn)步上升趨勢(shì)。今年，國(guó)土資源部出臺(tái)了關(guān)于限制別墅類土地供應(yīng)政策。這必然使將來(lái)別墅供應(yīng)受限，刺激一某些原定位于普通別墅項(xiàng)目向中高檔別墅，加入爭(zhēng)奪既有中高品位客戶行列中來(lái)。旅游型別墅、分時(shí)度假別墅形態(tài)不斷涌現(xiàn)也會(huì)在一定限度上引導(dǎo)和刺激別墅需求放量。加上別墅居住觀念變化，使居住者更追求別墅舒服度與周邊環(huán)境，而不但僅是形態(tài)和超大面積，因而將來(lái)別墅開(kāi)發(fā)容積率也會(huì)不斷下降，別墅單價(jià)也會(huì)進(jìn)一步撥高。當(dāng)前上海市場(chǎng)別墅較多集中在100萬(wàn)—200萬(wàn)元價(jià)格段，占總量50%以上，總價(jià)在100萬(wàn)元如下經(jīng)濟(jì)型別墅和總價(jià)在500萬(wàn)以上別墅也要占到總量30%以上，而總價(jià)在200—300萬(wàn)元中檔別墅供應(yīng)量嚴(yán)重局限性，市場(chǎng)上有明顯缺口。上海作為全國(guó)經(jīng)濟(jì)中心及近幾年發(fā)展最佳都市，吸引了全世界目光。同步也成為國(guó)際級(jí)大都市之一。經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)了市場(chǎng)對(duì)別墅需求。，上海銷售別墅面積達(dá)400萬(wàn)㎡，被稱為上海房產(chǎn)“別墅年”，開(kāi)發(fā)品質(zhì)不斷提高，產(chǎn)品供不應(yīng)求。據(jù)專家預(yù)測(cè)，上海別墅供應(yīng)量每年應(yīng)不少于500萬(wàn)㎡。3、長(zhǎng)江三角洲地區(qū)是當(dāng)前中華人民共和國(guó)也是世界上經(jīng)濟(jì)最有活力地區(qū)之一，上海則是帶動(dòng)該地區(qū)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)火車頭。而昆山作為離上海后花園中離上海近來(lái)某些，其經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與上海是密不可分。經(jīng)濟(jì)如此，別墅市場(chǎng)也同樣如此。諸多挖了第一桶金上海人很想在昆山陽(yáng)澄湖畔買一幢別墅。特別是近幾年，隨著滬寧高速、318國(guó)道通車，隨著蘇州環(huán)城高速、京滬高速鐵路在建或擬建，昆山離上海距離越來(lái)越近，從昆山到上海虹橋機(jī)場(chǎng)只需要半個(gè)小時(shí)車程，而上海諸多遠(yuǎn)郊地區(qū)到虹橋機(jī)場(chǎng)距離還不止這些，昆山已經(jīng)成為了上?！敖肌?；此外，陽(yáng)澄湖水質(zhì)清澈，其空氣質(zhì)量也優(yōu)于周邊都市?，F(xiàn)昆山地區(qū)周邊正在建設(shè)大學(xué)園區(qū)，大型綠地，國(guó)賓館、體育中心等，都市功能越來(lái)越完善；最后更重要一點(diǎn)是，對(duì)于臨近昆山上海別墅項(xiàng)目動(dòng)輒上萬(wàn)價(jià)格，昆山別墅樓盤7、8千元價(jià)格還是相稱有競(jìng)爭(zhēng)力。4、四大因素吸引上海人置業(yè)昆山：一小時(shí)車程、真山真水自然環(huán)境、相對(duì)較低總價(jià)，加上豐富休閑運(yùn)動(dòng)資源，是上海人到昆山置業(yè)重要因素。據(jù)分析，上海人購(gòu)買別墅最為關(guān)注無(wú)疑是地段，地段位置是諸多影響別墅價(jià)格因素中一種較難人為變化因素，對(duì)別墅總價(jià)起到了基本性決定作用。5、依照以上分析以及有關(guān)市場(chǎng)調(diào)查資料表白，在昆山地區(qū)休閑度假型別墅購(gòu)房者中，重要購(gòu)房客戶群中上?？蛻舯壤哌_(dá)60%以上，其中8成以上購(gòu)房者并非以獲得投資收益為目的，其目大多是自住和度假。在價(jià)格方面，接近70%上?？蛻粢詾閮?yōu)先考慮休閑度假類型別墅單價(jià)應(yīng)低于10000元/平方米；30%人首選萬(wàn)元以上別墅作休閑度假之用。但從總價(jià)方面看，低總價(jià)別墅還是吸引了大多數(shù)購(gòu)房者目光，三分之二購(gòu)房者首選200百萬(wàn)左右休閑度假類型別墅物業(yè)，只有局限性5%人首選超過(guò)500萬(wàn)物業(yè)。此外，在超過(guò)半數(shù)昆山度假型別墅上海購(gòu)房者中，35-45歲具備一定素養(yǎng)、文化品位，收入較高白領(lǐng)人士占了6成以上。她們工作普通在以上，生活、收入已相稱穩(wěn)定，具備一定購(gòu)買力，規(guī)定不斷提高生活品質(zhì)。在居住方面，這某些客戶已經(jīng)完全解決了住基本問(wèn)題，開(kāi)始向往更高層次居住環(huán)境，在近幾年內(nèi)成為購(gòu)買別墅重要力量之一。她們生活閱歷豐富，見(jiàn)多識(shí)廣，視野開(kāi)闊，具備國(guó)際化觀念，鐘情于自然山水和高質(zhì)量建筑，向往有品位、健康、生態(tài)，能體現(xiàn)身份別墅社區(qū)。三、目的客源透視綜上所述，咱們以為長(zhǎng)德湖濱花園目的客源重要來(lái)自于上海，昆山及蘇州工業(yè)園區(qū)等附近地區(qū)。A.上海地區(qū)白領(lǐng)階層及有經(jīng)濟(jì)實(shí)力退休人士據(jù)記錄，上海有白領(lǐng)階層約100萬(wàn)人，年齡在35-45歲，在上海已有較好住房和私家車，家庭固定財(cái)產(chǎn)不少于500萬(wàn)元，年收入不少于50萬(wàn)元人民幣。她們受到良好教誨，喜歡旅游度假，追求高品質(zhì)生活，她們但愿在第一居所之外能有一種滿足會(huì)友、度假、休閑功能第二居所，總價(jià)在200萬(wàn)元左右，車程一小時(shí)以內(nèi)最佳是自然風(fēng)光和人文環(huán)境較好地區(qū)。另一方面，上海有為數(shù)不少退休人士，她們自己或子女有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力。如高檔公務(wù)員，高檔知識(shí)分子或?qū)I(yè)人士等。她們但愿在有生之年，能在一種湖光山色地方安享晚年，昆山陽(yáng)澄湖邊是她們抱負(fù)地區(qū)之一。B.昆山地區(qū)私營(yíng)公司主及臺(tái)商或管理層隨著昆山經(jīng)濟(jì)發(fā)展，涌現(xiàn)了許多具備實(shí)力私營(yíng)公司主，她們對(duì)居住規(guī)定也在提高。由于此前昆山別墅開(kāi)發(fā)層次不高,沒(méi)有滿足她們需求產(chǎn)品，因而不少人持幣觀望，在昆山為數(shù)眾多臺(tái)資公司老板或管理層也是如此，本案或許能滿足她們需求。C.蘇州工業(yè)園區(qū)外資公司管理層蘇州工業(yè)園區(qū)離本案僅18公里，隨著蘇州環(huán)城高速建設(shè)及312國(guó)道改建，使得蘇州工業(yè)園區(qū)到長(zhǎng)德湖濱花園交通十分便捷，將會(huì)吸引一批蘇州工業(yè)園區(qū)公司家來(lái)此購(gòu)買物業(yè)?！伴L(zhǎng)德湖濱花園”客戶無(wú)疑是上海和昆山社會(huì)精英階層，她們具備許多普通人群所沒(méi)有特質(zhì)。因而，咱們完全有理由相信在上海、昆山以及周邊擁有“檀香園”目的客源。理由：經(jīng)濟(jì)越發(fā)展，二極分化越明顯，處在社會(huì)上層人士一定要冒出來(lái)這是社會(huì)發(fā)展規(guī)律；房地產(chǎn)自身發(fā)展必然成果。大某些人需要中、低檔房子，品質(zhì)高檔一點(diǎn)房子同樣也是房產(chǎn)規(guī)律所規(guī)定。（3）昆山市場(chǎng)獨(dú)特定律：只要產(chǎn)品好，就一定有市場(chǎng)。中華人民共和國(guó)人、上海人、昆山人消費(fèi)習(xí)慣均有一種對(duì)極品追崇心理。檀香園市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)券成果分析：咱們通過(guò)“長(zhǎng)德湖濱花園”市場(chǎng)問(wèn)卷，對(duì)昆山及上海200多人進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查。調(diào)核對(duì)象重要是公司金領(lǐng)及私營(yíng)業(yè)主，共收回問(wèn)卷180份，經(jīng)記錄問(wèn)卷成果重要內(nèi)容是：客戶選取別墅時(shí)最看重因素分別是環(huán)境、配套和物業(yè)管理。約50%客戶選取地中海式別墅，另一方面是西班牙風(fēng)格和北美風(fēng)格。70%客戶選取單幢面積300-350平方米別墅。60%客戶但愿單體別墅總價(jià)在200萬(wàn)至300萬(wàn)之間。65%客戶但愿雙拼別墅面積在200-220平方米之間。75%客戶但愿雙拼別墅總價(jià)在100萬(wàn)至200萬(wàn)之間。7．70%客戶但愿購(gòu)買別墅原則為全毛坯?？蛻暨x取長(zhǎng)德湖濱花園重要用途是度假和自住。92%客戶需要小型超市、餐飲、美容健身及社區(qū)班車為生活配套設(shè)施。四、“長(zhǎng)德湖濱花園”是什么1、檀香園概況檀香園位于昆山市陽(yáng)澄湖畔，距離上海50幾公里，離蘇州工業(yè)園區(qū)18公里。社區(qū)總占地面積11萬(wàn)㎡（165畝），另有屬本地塊范疇水域面積達(dá)近30畝，土地條件十分先進(jìn)。依照初步方案，本案建筑面積為3.67萬(wàn)平方米，共120幢左右別墅（8種房型），其中獨(dú)立別墅96戶，雙拼別墅34戶，容積率0.33綠化率52.6%，建筑密度21.5%?；匚挥诮K昆山正儀鎮(zhèn)，正儀鎮(zhèn)位于江蘇省昆山市西部，東距上海60KM，西與蘇州新加坡工業(yè)園區(qū)接壤，總面積65.3KM2。轄區(qū)內(nèi)陽(yáng)澄湖以風(fēng)景秀麗和盛產(chǎn)大閘蟹而聞名海內(nèi)外。正儀鎮(zhèn)交通十分便捷，滬寧鐵路、312國(guó)道、滬寧高速公路貫境而過(guò)，滬寧高速公路與312國(guó)道在鎮(zhèn)內(nèi)交匯并設(shè)有出入口。汽車至上海虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅需45分鐘。吳淞江、婁江水道直通上海港、張家港等港口。正儀鎮(zhèn)地處蘇州新加坡工業(yè)園與昆山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)兩個(gè)外商投資密集區(qū)中間地帶，是長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)帶中心，產(chǎn)業(yè)互為配套，區(qū)位優(yōu)越。本案基地詳細(xì)規(guī)劃面積約為109991平方米?；乇迸R規(guī)劃湖濱大道，大道北側(cè)為建設(shè)中大型綠地（600畝）和陽(yáng)澄湖（19平方公里），西臨規(guī)劃道路。吳涇港貫穿基地，將基地自然劃分為三塊。2、項(xiàng)目SWOT`研判（1）“檀香園”優(yōu)勢(shì)點(diǎn)：A、緊鄰風(fēng)景如畫陽(yáng)澄湖，是真正鄰大湖別墅；B、總建面3.67萬(wàn)平米，規(guī)模適當(dāng)；C、隨周邊環(huán)境改進(jìn)，特別是旁邊昆山國(guó)賓館、大型綠地興建，本案極具潛在升值趨勢(shì)；D、周邊已形成別墅開(kāi)發(fā)氣候，有一定規(guī)模效應(yīng)；E、區(qū)內(nèi)有自然水系，對(duì)于別墅項(xiàng)目具備重要意義。F、蘇滬高速興建，將使上海與昆山聯(lián)系更快密，可吸引更多上?？蛻魜?lái)昆山投資買房；G、聘請(qǐng)具備國(guó)際水準(zhǔn)景觀設(shè)計(jì)事物所擔(dān)綱設(shè)計(jì)，起點(diǎn)較高；H、奉送昆山少有帶下沉式花園地下室，為本案增長(zhǎng)了一種重要買點(diǎn)。（2）“檀香園”劣勢(shì)點(diǎn)：近階段，附近生活配套不成熟，作為第一居所條件尚有待完善；在地塊周遍規(guī)模效應(yīng)顯現(xiàn)同步，同行之間競(jìng)爭(zhēng)也將空前激烈；地塊南部高速鐵路對(duì)本案有一定影響；作為別墅項(xiàng)目其容積率0.3以上，建筑密度必然會(huì)較大，從而會(huì)影響產(chǎn)品整體品質(zhì)。（3）“檀香園”機(jī)會(huì)點(diǎn)：昆山樓市特別是本案周邊大環(huán)境升溫增進(jìn)區(qū)域樓市走強(qiáng)；隨著上海“申博”成功，其周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)必然會(huì)飛速發(fā)展，昆山處在長(zhǎng)江三角洲區(qū)域內(nèi)，前景可以預(yù)期。本案客源既可以是昆山，也可以是蘇州，更可以是上海，只要定位得力，客源面十分廣泛。地處將來(lái)發(fā)展區(qū)域，人氣積聚只是時(shí)間問(wèn)題。（4）“檀香園”威脅點(diǎn)：本區(qū)域居民較少，區(qū)域自身客源局限性，昆山市富人與否認(rèn)同是核心；周邊樓盤品質(zhì)不高，定價(jià)較低，客觀上難以使高品位客戶認(rèn)同這一地區(qū)；定位和定價(jià)都比較高，如果引導(dǎo)不好會(huì)令人望而卻步；D、宏觀調(diào)控政策走勢(shì)不明，銀行信貸，貸款利率變化揣摩不定，客觀上給客人購(gòu)買導(dǎo)致抗性；五、有關(guān)配套建議1、社區(qū)配套服務(wù)建議本案價(jià)格在昆山地區(qū)與其她物業(yè)相比高出不少。因而除了在物業(yè)硬件方面要做比其她物業(yè)好之外，社區(qū)在配套服務(wù)上也要做到一流。設(shè)立高檔會(huì)所是社區(qū)靈魂，必要建成昆山高檔而精致會(huì)所，起碼是周邊別墅所無(wú)法超越（見(jiàn)圖6），娛樂(lè)設(shè)施要高檔而不奢侈，如設(shè)立游泳池（可在室內(nèi)）、網(wǎng)球場(chǎng)、健身房和各種會(huì)議室、棋牌室等即可。設(shè)立某些實(shí)用而高檔服務(wù)設(shè)施，如家政服務(wù)中心、酒吧、小型超市、餐廳等。增長(zhǎng)某些與尋常生活有關(guān)服務(wù)內(nèi)容，如幼托、代請(qǐng)鐘點(diǎn)工、設(shè)備、代訂火車票、飛機(jī)票等。這即滿足了客戶尋常生活需要，同步又提高物業(yè)品位。2、物業(yè)管理建議社區(qū)引進(jìn)境外或港臺(tái)物業(yè)管理公司，采用日式或新加坡式物業(yè)管理手段。理由：日式物業(yè)管理有如下幾種特點(diǎn)：即“細(xì)致”、“規(guī)范”、“熱情”、“周到”，新加坡物業(yè)管理有如下特點(diǎn)：“對(duì)事嚴(yán)謹(jǐn)，對(duì)人熱情”這幾點(diǎn)既是當(dāng)前購(gòu)房客戶非?？粗貑?wèn)題，同步也是當(dāng)前國(guó)內(nèi)物業(yè)管理公司所欠缺地方。此外當(dāng)前昆山住宅物業(yè)多以開(kāi)發(fā)商自己管理或委托國(guó)內(nèi)物業(yè)管理公司為主，采用日式或新加坡式物業(yè)管理方式，當(dāng)前昆山還沒(méi)有，因而能第一種引進(jìn)日式或日本式物業(yè)管理話，一定會(huì)在樓市中引起一種不小轟動(dòng)，能吸引一某些高貴客戶，同步也使物業(yè)品質(zhì)有一種很大提高。先進(jìn)物業(yè)管理必要采用世界先進(jìn)硬件設(shè)施。A、社區(qū)圍墻上方采用微波紅外線監(jiān)測(cè)，若有不速之客非法入內(nèi)，將及時(shí)報(bào)警。對(duì)社區(qū)圍墻，主入口，社區(qū)內(nèi)重要公共場(chǎng)合，停車場(chǎng)出入口，及每幢別墅門應(yīng)進(jìn)行實(shí)時(shí)中央監(jiān)控，并記錄現(xiàn)場(chǎng)住處以備案。社區(qū)內(nèi)重要通道出入口和各大樓重要部位設(shè)立巡更點(diǎn)，巡更系統(tǒng)將設(shè)立巡更路線及時(shí)間并自動(dòng)記錄，以保證安保質(zhì)量。C、每幢樓入口設(shè)立可視對(duì)講系統(tǒng)，每戶配備緊急求助鈕。D、每幢樓底層住戶家中，在門窗處安頓紅外探測(cè)器，當(dāng)有人非法闖入時(shí)，將發(fā)出告警信號(hào)并傳播給智能控制器，智能控制器鳴叫告警。凡訪客在經(jīng)主人確認(rèn)后方可進(jìn)入大樓內(nèi)。E、建議采用電脈沖水、電、煤表類采集器，顧客即時(shí)通過(guò)智能控制器液晶顯示屏查看三表讀數(shù)，并同步傳播給物業(yè)中心端服務(wù)器，自動(dòng)記錄費(fèi)用結(jié)算，減少上門抄表干擾。F、每戶配備IC智能卡，可用于社區(qū)內(nèi)會(huì)所消費(fèi)，物業(yè)管理等費(fèi)用結(jié)算及車輛進(jìn)出管理及停車費(fèi)自動(dòng)結(jié)算。G、在停車庫(kù)出入口處設(shè)立接近式讀卡器，持IC智能卡接近讀卡器時(shí)，在獲得有效確診后自動(dòng)啟動(dòng)，容許車輛通過(guò)。H、在社區(qū)重要公共綠地、場(chǎng)合、大樓門廳、電梯內(nèi)設(shè)立背景音樂(lè)播放系統(tǒng)，使社區(qū)布滿氣憤。I、本社區(qū)在通訊方面提供老式電腦及CCTV有線電視外，還可以采用寬帶視頻接入設(shè)備，顧客通過(guò)電話線采用ADSL接入技術(shù)，與DANA寬帶接入服務(wù)器連接，并通過(guò)BTC-9500ATM互換系統(tǒng)上ATM寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)，再訪問(wèn)Intemet等各種信息源。使顧客可享有最先進(jìn)多媒體服務(wù)業(yè)務(wù)。如交互式視頻電視，且住處輸入速度快；上Intemet網(wǎng)速度快，且信息輸入速度快；信息服務(wù)應(yīng)不單停留在E-mail、FTP、WWW等老式應(yīng)用上，更可以進(jìn)行電子報(bào)刊、遠(yuǎn)程教學(xué)、先進(jìn)網(wǎng)上游戲、遠(yuǎn)程醫(yī)療、網(wǎng)上購(gòu)物、家庭辦公等多媒體數(shù)據(jù)業(yè)務(wù)；由于寬帶支持，可以同卡進(jìn)行多項(xiàng)多媒體業(yè)務(wù)。3、市政配套A、公共設(shè)施配套全面：供電、供水、排污、供氣、閉路電視、衛(wèi)星電視接受等功能，關(guān)于變電站、煤氣加壓站、水泵房、垃圾站、另設(shè)一種小型污水解決站等所有設(shè)立位置應(yīng)不影響周邊居民生活環(huán)境B、區(qū)內(nèi)人防、消防、環(huán)保、衛(wèi)生、交通、防汛等方面均應(yīng)符合國(guó)家及本地關(guān)于規(guī)定、規(guī)范規(guī)定。4、有關(guān)單位聘請(qǐng)?jiān)趧e墅區(qū)建設(shè)中，開(kāi)發(fā)商還將聘請(qǐng)：國(guó)際、國(guó)內(nèi)知名并具備高資質(zhì)建筑承包商國(guó)內(nèi)高資質(zhì)施工監(jiān)理知名物料測(cè)量師選取高水準(zhǔn)施工承包商和高資質(zhì)施工監(jiān)理也是為了保證工程質(zhì)量、進(jìn)度、創(chuàng)立名牌效應(yīng)，發(fā)展商也推薦客戶聘請(qǐng)自己選取施工監(jiān)理，直接向客戶負(fù)責(zé)，保證工程按質(zhì)按量完畢。六、“花”和“根”——銷售精髓1、開(kāi)盤日與開(kāi)盤時(shí)機(jī)A、開(kāi)盤時(shí)機(jī)選取本案建筑形象為高檔別墅，近4萬(wàn)平方米建筑總量可提成兩次完畢公開(kāi)。從銷售規(guī)律來(lái)看，春秋時(shí)節(jié)是銷售高潮期，本案在開(kāi)盤時(shí)機(jī)選取中也應(yīng)考慮到這一因素。綜合本案工作進(jìn)度，本案將在今年三月中旬開(kāi)始引導(dǎo)期宣傳，趁著昆山尚未浮現(xiàn)同級(jí)別產(chǎn)品時(shí)候，推出一種令市民驚喜“檀香園”，通過(guò)銷售控制掌握銷售節(jié)奏，在5月正式全面公開(kāi)，開(kāi)始強(qiáng)銷期推廣活動(dòng)。抱負(fù)狀態(tài)下，究竟基本完畢一期銷售工作。B、開(kāi)放日建議由于本案公開(kāi)銷售前有一段時(shí)間鋪陳，因此開(kāi)放日安排于正式開(kāi)盤之引導(dǎo)期前。在開(kāi)放日中，本案僅以預(yù)告展示姿態(tài)切入市場(chǎng)。開(kāi)放日意義在于前導(dǎo)性告知。開(kāi)放日只展示而不銷售，只可預(yù)定，并發(fā)放房緣卡一張，可享有一定折扣，以“猶抱琵琶半遮面”物業(yè)形象，吸引并刺激目的客戶群，為開(kāi)盤銷售期預(yù)留足夠市場(chǎng)潛力。從正式引導(dǎo)期起，接待意向客戶及其他客戶。這一時(shí)期內(nèi)客戶可下訂表達(dá)購(gòu)房意向，保證客戶在最早時(shí)段得到最優(yōu)惠價(jià)格，下訂客戶在開(kāi)盤后享有最先獲得開(kāi)盤特惠價(jià)權(quán)。銷售節(jié)奏控制意義：科學(xué)而合理銷售控制將有效地控制銷售節(jié)奏，保持銷售持續(xù)高潮。銷售期間價(jià)格調(diào)節(jié)會(huì)對(duì)銷售產(chǎn)生較大影響，而價(jià)格調(diào)節(jié)結(jié)合銷售控制進(jìn)行則比單純價(jià)格調(diào)節(jié)合理、有效得多，可以說(shuō)，科學(xué)銷售控制將提高利潤(rùn)空間，使銷售進(jìn)程良性發(fā)展。依照銷售案場(chǎng)信息收集，其反饋也許會(huì)對(duì)設(shè)計(jì)調(diào)節(jié)與優(yōu)化有一定指引作用，合理銷售控制使方案調(diào)節(jié)更具備可行性，保持在售物業(yè)產(chǎn)品力優(yōu)勢(shì)。2、SP活動(dòng)闡述■SP活動(dòng)之一活動(dòng)名稱：檀香園樓盤推介暨記者會(huì)面會(huì)舉辦時(shí)間：3月18日參加對(duì)象：持開(kāi)發(fā)商特別邀請(qǐng)函尊貴客人活動(dòng)形式：精英酒會(huì)，全面推廣簡(jiǎn)介“檀香園”開(kāi)發(fā)理念和產(chǎn)品特點(diǎn)，傳遞本案即將誕生信息?；顒?dòng)目：為開(kāi)盤預(yù)留高貴客戶，向昆山以及周邊區(qū)域宣布，昆山將誕生一種真正意義別墅，并且只有身份相配人才干入住?！鯯P活動(dòng)之二活動(dòng)名稱：開(kāi)盤搶購(gòu)大行動(dòng)舉辦時(shí)間：開(kāi)盤當(dāng)天參加對(duì)象：輔墊期積累目的客戶，開(kāi)盤廣告吸引來(lái)客戶。以一定優(yōu)惠折扣和促銷活動(dòng)營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)人潮涌動(dòng)，爭(zhēng)先恐后熱烈場(chǎng)面，還可以以人為地安排人員在門外排隊(duì)并由專門保安把守，依照?qǐng)鰞?nèi)狀況放入一定數(shù)量人員，嚴(yán)格控制住場(chǎng)內(nèi)人數(shù)，迫使觀望客戶訂購(gòu)?；顒?dòng)目：通過(guò)開(kāi)盤推出本案市場(chǎng)形象，擴(kuò)大市場(chǎng)知名度，吸引足夠人氣，并保證開(kāi)盤時(shí)銷售量，營(yíng)造開(kāi)門紅銷售氛圍?！鯯P活動(dòng)之三活動(dòng)名稱：裝修知識(shí)系列講座舉辦時(shí)間：每二個(gè)月一期參加對(duì)象：所有購(gòu)房客戶活動(dòng)形式：由開(kāi)發(fā)商聯(lián)系較知名裝修行業(yè)專家，就家庭裝修基本知識(shí)和針對(duì)本案房型裝修要點(diǎn)等方面展開(kāi)系列化講座，從理論到實(shí)際加以層層灌輸，并結(jié)合樣板房裝修進(jìn)行指引與解說(shuō)?；顒?dòng)目：通過(guò)這種較為實(shí)際，也符合購(gòu)房者追求經(jīng)濟(jì)、實(shí)專心理講座，增長(zhǎng)客戶對(duì)本案信任度和忠誠(chéng)度，同步也可以達(dá)到一種品牌形象宣傳目?！鯯P活動(dòng)之四活動(dòng)名稱：物業(yè)管理研討會(huì)舉辦時(shí)間：交房之前參加對(duì)象：業(yè)主、物業(yè)管理公司、政府有關(guān)人員、某些特邀專家活動(dòng)形式：以一種和諧、融洽、正規(guī)但又不嚴(yán)肅形式將各方人員都請(qǐng)來(lái)，一起就此后社區(qū)物業(yè)管理核心性問(wèn)題，如收費(fèi)原則、服務(wù)內(nèi)容、業(yè)主準(zhǔn)則、管理制度等進(jìn)行探討?；顒?dòng)目：通過(guò)有關(guān)人員就物業(yè)問(wèn)題探討與溝通，對(duì)此后社區(qū)物業(yè)管理模式盡量地達(dá)到一定共識(shí)，體現(xiàn)本案崇高、文化居住理念。其她促銷方略重要形式如下：開(kāi)盤營(yíng)銷推廣會(huì)：人氣推廣，結(jié)合形象工程進(jìn)度推出，舉辦酒會(huì)、抽獎(jiǎng)等活動(dòng)，保證業(yè)主高度參加性。房展會(huì)推廣重點(diǎn)推廣：選取繁華商業(yè)中心，運(yùn)用節(jié)假日，雙休日進(jìn)行展示、征詢宣傳。3、銷售階段劃分及銷售控制方案⑴開(kāi)盤時(shí)間建議由于本案當(dāng)前尚未進(jìn)入建設(shè)期，因而最快也要到4月底五月初才干預(yù)售，因而我司建議本案采用遠(yuǎn)近結(jié)合營(yíng)銷推廣方略。依照物業(yè)工程進(jìn)度。本案可在開(kāi)工前即向市場(chǎng)導(dǎo)入推廣理念，力求在開(kāi)盤之初初形成銷售高潮。⑵階段價(jià)格方略和走勢(shì)為達(dá)到第一期物業(yè)迅速銷售盡快回籠資金目，我司建議采用低開(kāi)高走分階段定價(jià)方略。預(yù)定期：平均價(jià)格為7500元/平方米開(kāi)盤：平均價(jià)格為8000元/平方米單體工程封頂：平均價(jià)格為8500元/平方米總體工程及內(nèi)裝修：平均價(jià)格為8800元/平方米現(xiàn)房：平均價(jià)格為8500元/平方米⑶本案銷售行程籌劃前期推廣階段（市場(chǎng)哺育期3月-4月）銷售目的：本階段只接受預(yù)訂不進(jìn)行預(yù)銷。此階段重要是作為項(xiàng)目開(kāi)盤準(zhǔn)備階段。其工作重心重要是塑造項(xiàng)目形象。其目是吸引客戶注意，以留住原先準(zhǔn)備購(gòu)買周邊物業(yè)潛在客戶，樹(shù)立自身物業(yè)形象，并借此試探市場(chǎng)反映、理解客戶心態(tài)。此階段原則上只接受內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，不對(duì)外銷售，這樣就為背面開(kāi)盤強(qiáng)銷集聚了人氣。此階段先不告訴客戶詳細(xì)價(jià)位，可讓前來(lái)參觀客戶依照物業(yè)實(shí)際狀況自行報(bào)價(jià)，以便開(kāi)發(fā)商更好掌握客戶心理對(duì)癥下藥，調(diào)節(jié)辦法。一期開(kāi)盤強(qiáng)銷期（5月-7月底）本階段銷售目的：約20套。一期續(xù)銷期（8月-10月）本階段銷售目的：約15套二期開(kāi)盤強(qiáng)銷期（11月-2月）本階段銷售目的：約25套。二期開(kāi)盤續(xù)銷期（3月-6月）本階段銷售目的：約25套。二期開(kāi)盤沖刺期（7月-10月）本階段銷售目的：約13套。收尾階段（11月-1月）本階段銷售目的：約16套。七、當(dāng)前和將來(lái)——營(yíng)造精典之路1、企劃總目的依照客戶所提供指引及我司初步構(gòu)思，咱們已經(jīng)制定出多項(xiàng)關(guān)于籌劃重點(diǎn)和目的，詳細(xì)如下：重要目的：成功為「檀香園」建立一種極為尊貴及專有崇高區(qū)鮮明形象，以支持及印證物業(yè)自身高昂售價(jià)，并加速物業(yè)銷售。次目的1：于昆山市場(chǎng)上塑造一種高不可攀「低供應(yīng)、高需求」形象和銷售信息。次目的2：除區(qū)內(nèi)市場(chǎng)外，更于其他省內(nèi)市、區(qū)都會(huì)引起廣泛關(guān)注。次目的3：將「檀香園」塑造為全昆山、以至整個(gè)江蘇地區(qū)「特色品質(zhì)別墅」。次目的4：分階段進(jìn)行一系列宣傳推廣籌劃，以保證「檀香園」品牌和形象得以保持和強(qiáng)化。次目的5：于公眾媒體網(wǎng)絡(luò)導(dǎo)致廣泛報(bào)導(dǎo)和關(guān)注，從而達(dá)到「口碑載道」效果。2、創(chuàng)作重點(diǎn)為配合「檀香園」昆山最高檔次、極其罕有條件，及目的客戶與眾不同規(guī)定和獨(dú)特品味，咱們應(yīng)從「檀香園」市場(chǎng)定位出發(fā)，為「檀香園」建立鮮明而獨(dú)特形象，并同步訂定出一種有效而具統(tǒng)一性創(chuàng)作方向。毋論從質(zhì)量、環(huán)境、定價(jià)和供應(yīng)量而言，「檀香園」都是全昆山以至江蘇最頂級(jí)商品房地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目。但更重要，是要因目的客戶物質(zhì)和思維，為「檀香園」建立一種獨(dú)立一種獨(dú)特形象。咱們目的客戶群不但有極高消費(fèi)力和社會(huì)地位，并且積極追求「罕有」、「度身而設(shè)」和「超越平凡」生活，從而彰顯其卓越成就和超然地位，以及滿足自己獨(dú)特規(guī)定，因而，要通過(guò)強(qiáng)調(diào)高貴、金碧輝煌、設(shè)備齊全等要素來(lái)切合她們需要。咱們以為，要有效地打動(dòng)此類顧客，必要為「檀香園」建立一種比高貴更特別鮮明形象---尊貴優(yōu)越、富古典美感和藝術(shù)性、有內(nèi)涵全新形象，是一件獨(dú)一無(wú)二藝術(shù)珍品。創(chuàng)作概念為有效建立這一獨(dú)特形象，咱們須先訂定一種創(chuàng)作方向，以貫穿整個(gè)推廣籌劃。這個(gè)創(chuàng)作要領(lǐng)必要具備如下四種元素：優(yōu)越性－配合「檀香園」自身超高質(zhì)素和目的顧客身份地位。尊嚴(yán)性－滿足目的顧客口味和規(guī)定，并營(yíng)造出「為您而設(shè)」形象，呼應(yīng)「檀香園」優(yōu)越性。藝術(shù)性－配合「檀香園」形象，令其超越豪華層次，進(jìn)一步加強(qiáng)生活內(nèi)涵和品味特質(zhì)。國(guó)際性－切合昆山都市形象，同步照顧部份來(lái)自全國(guó)各地上層人士口味。上述四項(xiàng)元素中，以首三項(xiàng)尤為重要。而要達(dá)至這種效果，在創(chuàng)作和溝通上須注意如下各項(xiàng)：語(yǔ)調(diào)和意境上須時(shí)刻突顯「尊貴」和「優(yōu)越」形象。文字風(fēng)格要流麗、崇高、感性而具深度，簡(jiǎn)煉精辟，毋須長(zhǎng)篇大論，更毋須硬銷，為讀者留有想象空間，例如多用問(wèn)題式和比喻式文句，會(huì)比普通直述更具意境。多用「閣下」、「您」、「尊貴你」等稱呼，并多用第一人稱，以加強(qiáng)「尊貴」、「度身而設(shè)」、「唯您擁有」感覺(jué)。視覺(jué)上以簡(jiǎn)約、具空間感設(shè)計(jì)為主，多用冷色系列，如深綠、黑、金、銀等，以求營(yíng)造高貴形象。（見(jiàn)平面稿）可嘗試加入某些知名藝術(shù)珍品作為創(chuàng)作元素，文字運(yùn)用上亦講求深度和意境，以加強(qiáng)「檀香園」藝術(shù)性形象?？偫ǘ?，整個(gè)創(chuàng)作方向，乃建基于一種大前題之上：「將生活升至高貴境界，為您帶來(lái)極盡個(gè)人享有頂級(jí)生活空間，讓您盡顯非凡地位和獨(dú)一無(wú)二優(yōu)越品味?！拐缜笆?，整個(gè)創(chuàng)作是朝著尊貴、貼身而具內(nèi)涵方向，因而，咱們建議以「檀香園」作為創(chuàng)作中心主題。項(xiàng)目名稱是「檀香園」，因此凝重黑、金和綠已能詳細(xì)地反映了整個(gè)項(xiàng)目鮮明形象。此外，這些顏色自身亦同步具備各種獨(dú)特意議：富貴、皇者、尊貴。而在歐洲文化中，這些顏色更被視為皇者之色（RoyalColor），能充分派合「檀香園」頂級(jí)尊貴形象和條件。故此，咱們以為可以充分運(yùn)用「檀香園」作為宣傳推廣重要題材，能有效加強(qiáng)「檀香園」鮮明出眾形象。方案范例下列為現(xiàn)階段某些切合標(biāo)語(yǔ)和方案例句，可用作日后文字宣傳創(chuàng)作方向：標(biāo)題標(biāo)語(yǔ)（Headline）尊貴源自擁有極盡生活追求演繹真正生活藝術(shù)在“檀香園”天然水岸邊流連忘返在至高境界品味深邃歐洲典型，以典藏氣度鑄就輝煌將來(lái)豪宅至尊、至情、至宅——匯聚國(guó)際名流，典藏典型別墅締造世紀(jì)頂級(jí)別墅，塑造顛峰絕版人生金碧輝煌宮殿，無(wú)需顯山露水境界呼吸之間，將一筆筆尊貴寫進(jìn)氣質(zhì)造就21世紀(jì)昆山最具磁力首富聚居區(qū)，傾情演繹中華人民共和國(guó)歐洲生活極盡生活藝術(shù)唯閣下珍藏生活藝術(shù)由品味出發(fā)以居室表達(dá)品牌標(biāo)語(yǔ)（LogoTagline）細(xì)賞生活內(nèi)涵檀香園呈現(xiàn)