盤谷花園企劃案樣本

成都羅賓納實(shí)業(yè)有限公司項(xiàng)目狀況報告尊敬領(lǐng)導(dǎo)：成都羅賓納實(shí)業(yè)有限公司在成都市人民南路四段開發(fā)“盤谷花園”項(xiàng)目至一九九九年六月八日為止所有報建手續(xù)所有完畢，并于一九九九年六月十日破土動工，現(xiàn)整個樓盤已修建至地面第三層；并經(jīng)成都市建委批準(zhǔn)，可以對外銷售，現(xiàn)將項(xiàng)目各方面狀況予以報告，請審議。一、公司及項(xiàng)目概況：1、公司簡介：成都羅賓納實(shí)業(yè)有限公司是一家以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)中外合資大型公司。該公司由泰國盤谷銀行為背景香港羅賓納投資有限公司和成都達(dá)宏實(shí)業(yè)有限公司合資組建，得到了省、市各級領(lǐng)導(dǎo)大力支持。公司憑借自身雄厚經(jīng)濟(jì)實(shí)力和豐富房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，匯集了一批風(fēng)華正茂、學(xué)歷高、業(yè)務(wù)能力過硬中、青年先進(jìn)人士，在運(yùn)用自身優(yōu)勢和吸取同行精華同步，傍依廣泛市場調(diào)研，制擬了都市居家“科學(xué)規(guī)劃、獨(dú)特設(shè)計、新穎造型、優(yōu)良品質(zhì)、一流服務(wù)”品牌方略發(fā)展之路。為夯實(shí)品牌基本，公司斥巨資三億多元人民幣在人民南路四段美領(lǐng)館旁崇高人文社區(qū)推出了以“盤谷花園”為代表精品工程。該項(xiàng)目創(chuàng)新了規(guī)劃設(shè)計理念，強(qiáng)調(diào)社區(qū)“自成一體、天然成趣”豐富內(nèi)涵，體現(xiàn)生態(tài)型立體綠化和全面智能健康化，匹配馳名世界國際會館，其瞻前性住宅品質(zhì)，淋漓盡致顯現(xiàn)了以人為中心當(dāng)代理念。五幢造型爽心悅目十八層高檔電梯公寓和配套齊備會館，其內(nèi)外兼秀品質(zhì)，贏得了建筑、房地產(chǎn)領(lǐng)域業(yè)內(nèi)人士廣泛好評?！白非笞吭?，奉獻(xiàn)精品”始終是羅賓納人不斷進(jìn)取宗旨。任重而道遠(yuǎn)，成都羅賓納實(shí)業(yè)有限公司將與巨人同行，傾注全力，努力提供國際化都市居家舒服環(huán)境，為國家都市改造建設(shè)做出不朽貢獻(xiàn)。2、項(xiàng)目概況：成都羅賓納實(shí)業(yè)有限公司當(dāng)前開發(fā)位于成都市人民南路四段十九號，占地面積40畝，名稱為——盤谷花園。社區(qū)由五幢十八層電梯公寓和會館構(gòu)成，總建筑面積109,730㎡，用地面積26700㎡，總戶數(shù)631戶，住宅建筑面積83900㎡，會所建筑面積5000㎡，停車庫建筑面積14390㎡，車位數(shù)328個，容積率4.0，綠化率41％，建筑密度20.6%，建筑高度62.1M，總戶型27種。項(xiàng)目由中華人民共和國建筑西南設(shè)計研究院設(shè)計，通過成都市建委公開招投標(biāo)，由四川省華西集團(tuán)第一建筑公司和第六建筑公司聯(lián)合承建。該項(xiàng)目于一九九九年六月十日破土動工后，在市質(zhì)監(jiān)站等關(guān)于單位大力支持下，通過建設(shè)單位、監(jiān)理單位、施工單位緊密配合、共同努力，工程進(jìn)展速度達(dá)到預(yù)期效果。一九九九年六月十日至七月十日一種月內(nèi)，項(xiàng)目建設(shè)完畢了l暫時辦公房、暫時住宅、暫時用水用電、場地平整、圍墻等暫時設(shè)施工程。六月十日王八月十日二個月內(nèi)完畢了機(jī)械挖運(yùn)土方量11萬立方米工作。六月三十日至八月底二個月內(nèi)完畢了3600平方米錨桿聯(lián)結(jié)水泥鋼筋網(wǎng)基坑護(hù)壁體系。七月十日至八月三個日完畢施工場地水泥硬化工作。五幢公寓基本墊層施工于一九九九年八月十日開始，到十月上旬，一號公寓從地下二層施工到地上二層：二號、三號、五號公寓從地下二層施工到地上一層：四號公寓從地下二層施工到地下一層，共計完畢建筑面積約11000平方米。其間，為解決施工供電緊張問題，從八月份到九月底安裝調(diào)試了一套400KVA變壓器供電設(shè)施。盤谷花園售房樓從六月份修建到十月上旬完畢二次裝飾并交付使用。盤谷花園在二年多運(yùn)作過程中，得到省、市各級政府和關(guān)于單位大力支持，當(dāng)前項(xiàng)目進(jìn)展順利，整個樓盤公司定于一九九九年十月二十九日正式對外開盤銷售，住宅某些按施工籌劃將于二OO一年三月所有交付客戶使用。二、公司股東構(gòu)成，狀況和資本構(gòu)成狀況：（一）公司股東構(gòu)成狀況：成都羅賓納實(shí)業(yè)有限公司原是香港羅賓納實(shí)業(yè)有限公司于1993年在成都注冊由泰國盤谷銀行常務(wù)董事長陳有漢先生任法人代表外商獨(dú)資公司，該公司投資房地產(chǎn)開發(fā)，已購買人民南路四十畝土地，于一九九七年十一月批準(zhǔn)國有土地使用證，具備立項(xiàng)開發(fā)土地條件。該土地開發(fā)項(xiàng)目原擬由外商獨(dú)資開發(fā)，因外資銀行大廈項(xiàng)目未獲政府批準(zhǔn)，又由于該地塊適合項(xiàng)目是住宅公寓樓和綜合服務(wù)設(shè)計，外方缺少經(jīng)驗(yàn)與人才，故擬取中外合資方式開發(fā)。在此狀況下，中方三家公司組建成都達(dá)宏實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司進(jìn)入該公司，共同組建為中外合資公司。中方公司為人竹縣銀泉實(shí)業(yè)有限公司、達(dá)義（集團(tuán)）實(shí)業(yè)有限公司、上海宏洋投資開發(fā)公司，外方公司為香港羅賓納實(shí)業(yè)有限公司。（二）資本構(gòu)成狀況：1、獨(dú)資成都羅賓納公司注冊資本為500萬美金，實(shí)收資本為400方美金，通過數(shù)年各項(xiàng)資本運(yùn)作將其項(xiàng)目合資重組擬定資本為：涉及土地使用權(quán)、無形資產(chǎn)、商標(biāo)等共折價900萬美全，折合人民幣7560萬元。2、中外雙方在公司股份狀況如下：大竹縣銀泉實(shí)業(yè)有限公司占股份百分之五十六點(diǎn)二五；香港羅賓納實(shí)業(yè)有限公司占股份百分之二十五；達(dá)義（集團(tuán)）實(shí)業(yè)有限公司占股份百分之十五點(diǎn)七五；上海宏洋投資開發(fā)公司占股份百分之三。3、各股東在購其土地應(yīng)出資額及資本構(gòu)成為：大竹縣銀泉實(shí)業(yè)有限公司出資額為：4252.5萬元，香港羅賓納實(shí)業(yè)有限公司為1890萬元，達(dá)義（集團(tuán)）實(shí)業(yè)有限公司為1190.7萬元；上海宏洋投資開發(fā)公司為226.8萬元。三、公司投資狀況：（一）項(xiàng)當(dāng)前期各股東撥入土地資本金款項(xiàng)狀況：總價款900萬美元，折合人民幣7560萬元；其中，大竹縣銀泉實(shí)業(yè)有限公司應(yīng)拔購買資本金款項(xiàng)4252.5萬元，實(shí)際拔3230萬元，尚差合伙方1022.5萬元，香港羅賓納實(shí)業(yè)有限公司土地款應(yīng)拔入1890萬元，實(shí)際拔入1890萬元；成都達(dá)義（集團(tuán)）實(shí)業(yè)有限公司應(yīng)拔購買土地款1190.7萬元，實(shí)際撥入680.4萬元，尚差合伙方510.3萬元，上海宏洋投資開發(fā)公司應(yīng)拔購買±地款226.8萬元，實(shí)際拔入129.6萬元，尚差合伙外方97.2萬元。中方共差合伙方土地資本金款項(xiàng)1630萬元。（二）前期開辦費(fèi)及工程款拔入狀況：（預(yù)算前期投資1億元人民幣）：1、大竹縣銀泉實(shí)業(yè)有限公司應(yīng)拔入前期開力、費(fèi)及工程款5625萬元，實(shí)際拔入5000萬元；2、香港羅賓納實(shí)業(yè)有限公司應(yīng)拔入前期開辦費(fèi)及工程款2500萬元，尚差2500萬元；3、成都達(dá)義（集團(tuán)）實(shí)業(yè)有限公司應(yīng)拔入前期開辦費(fèi)1575萬元，當(dāng)前已拔入42萬元，尚差1533萬元；4、上海宏洋投資開發(fā)公司應(yīng)拔入300萬元，當(dāng)前已拔入8萬元，尚差292萬元；（三）項(xiàng)目資金使用狀況：1、盤谷花園項(xiàng)目資金來源共計10980萬元，其中大竹縣銀泉公司投人8230萬元；香港羅賓納公司投入1890萬元，達(dá)義（集團(tuán)）實(shí)業(yè)有限公司投入722.4萬元，上海宏洋投資開發(fā)公司投入137.6萬元。（詳見附件一）2、項(xiàng)目資金使用狀況：項(xiàng)目資金當(dāng)前共開支10634.3萬元，其中購買土地開支5930萬元，開發(fā)成本開支2466.3萬元，管理費(fèi)用開支1031萬元（其中利息支出575萬元）；其他雜項(xiàng)開支1207萬元。詳細(xì)明細(xì)如下：A、購買土地開支：5930萬元B、開發(fā)成本開支明細(xì)：2466.3萬元（1）設(shè)計費(fèi)：178萬元；（2）勘察費(fèi)：12萬元；（3）評估，招標(biāo)費(fèi)：8.4萬元；（4）文物勘探費(fèi)：8萬元（5）配電設(shè)施，用電設(shè)備款：49.5萬元（6）建安審查費(fèi)：20萬元；（7）質(zhì)監(jiān)費(fèi)：93.6萬元；（8）綜合開發(fā)費(fèi)：984萬元；（9）舊基本拆除，土方工程款：366.2萬元；（10）護(hù)壁，降水費(fèi)：188萬元；（11）環(huán)保費(fèi)：30萬元；（12）自來水申辦費(fèi)：19萬元；（13）曬圖費(fèi)：6.5萬元；（14）廣告費(fèi)，其他費(fèi)用：80萬元；（15）暫時排污工程：3萬元；（16）售樓處工程及裝修：86萬元；（17）模型制作：12萬元；（18）散裝水泥保證金：6.3萬元；（19）自籌基建保證金：117.8萬元；（20）預(yù)付策劃銷售款：30萬元；（21）預(yù)付用電貼費(fèi)：38萬元；（22）預(yù)付質(zhì)量保證金：130萬元；C、管理費(fèi)用開支明細(xì)：1031萬元（1）差旅交通費(fèi)：81萬元；（2）辦公費(fèi)：5萬元；（3）工資：92萬元；（4）修理費(fèi)：42.8萬元；（5）油費(fèi)：12.2萬元；（6）業(yè)務(wù)費(fèi)：116萬元；（7）低值易耗品：16.5萬元；（8）停，洗，過路費(fèi)：5.3萬元；（9）物料耗費(fèi)：3.3萬元；（10）利息支出：575萬元；（11）房租：18.2萬元；（12）廣告費(fèi)：15萬元；（13）評估驗(yàn)資費(fèi)：3.6萬元；（14）訴訟費(fèi)：1萬元；（15）其他雜費(fèi)：32.4萬元；（16）法律顧問費(fèi)：2.7萬元；（17）水電費(fèi)：2.5萬元；（18）物管費(fèi)：6.5萬元．D、其他付款狀況明：1207萬元（1）回定資金購買：756.1萬元；（2）應(yīng)收達(dá)義公司：62萬元；（3）應(yīng)收盛世公司：260萬元；（4）其她借款：128.9萬元．四、盤谷花園項(xiàng)目資金投入籌劃：1、靜態(tài)投入籌劃：按項(xiàng)目靜態(tài)投資需資金34,381萬元（見附表1）。2、動態(tài)（滾動投入）籌劃：房屋開發(fā)項(xiàng)目普通都是邊投入邊售房滾動開發(fā)性項(xiàng)目，動態(tài)分析投資總額為31，960萬元（見附表2）。五、“盤谷花園”市場營銷前景預(yù)測：“盤谷花園”作為城南棕北、棕南崇高成熟社區(qū)高層電梯公寓群浮現(xiàn)，已引起了廣大房地產(chǎn)界矚目和爭論，其諸多看法，如果說在前期市場忽明忽暗前景下頗有微詞，那么只要通過近期類似樓盤良好銷售態(tài)勢，及九九年成都房地產(chǎn)交易會異?；鸨灰浊熬斑M(jìn)行橫向比較和綜合分析，并不難預(yù)測“盤谷花園”市場營銷前景了。通過市場調(diào)查與同類樓盤綜合分析如下：（一）當(dāng)前在建高檔、高層建筑中，地理位置最優(yōu)越當(dāng)屬“盤谷花園”與“宗南公寓二期”，兩項(xiàng)目地處眾所公認(rèn)城南崇高成熟社區(qū)，增值潛力無限，較市中區(qū)而言，這里人氣、財氣鼎盛且相對較于安靜，是居家休閑抱負(fù)之地，而棕南公寓二期屬小高層電梯公寓，建成后將與一期普通型住宅合二為一，從配套與檔次上都無法與“盤谷花園”相比。（二）在高層住宅建筑中，能以建筑群體完善配套社區(qū)開發(fā)浮現(xiàn)只有“盤谷花園”和“雅典國際社區(qū)”，其他多以住宅或商務(wù)公寓單體建筑散居各地。高層住宅社區(qū)不但高檔、豪華，并且配套先進(jìn)齊備，設(shè)計布局合理，戶型多樣，功能分區(qū)明確，環(huán)境優(yōu)雅寧靜、安全，是都市發(fā)展趨勢所在。而“雅典國際社區(qū)”因周邊配套與地理位置不如“盤谷花園”，顯而易見，“盤谷花園”將成為高層住宅社區(qū)示范和典型代表。（三）高層電梯公寓是都市標(biāo)志性建筑和亮點(diǎn)，它無論在地理位置、規(guī)劃設(shè)計、生活配套、環(huán)境綠化、智能配套、樓宇配套、外觀形象、建筑質(zhì)量、裝修材料等各方面都優(yōu)越于其他住宅?！氨P谷花園”吸取了國際、國內(nèi)建筑精華和品質(zhì)，并以一流建筑質(zhì)量塑造精品名牌形象。（四）從周邊類似樓盤銷售狀況，調(diào)查表白，無論是小高層電梯公寓，還是高檔豪華電梯公寓銷售狀況都創(chuàng)造了驕人業(yè)績。如“雅典國際社區(qū)”C、D兩座已被集團(tuán)單位整體購買，E座正處熱銷之中，未建A、B兩座已開始預(yù)訂；“棕南公寓二期”在建五棟中，普通型尚余30余套，單層尚余5套，而周邊聲勢浩大“錦官新城”、“銀都花園”、“芳草地”，“學(xué)府花園”等僅在房地產(chǎn)交易會銷售狀況并令眾商家刮目相看。如此看來，中高檔公寓已逐漸成為一某些收入較豐市民和高層白領(lǐng)人士消費(fèi)對象和追求目的。（五）從宏觀大環(huán)境講，政府啟動住宅市場和優(yōu)惠政策刺激；消費(fèi)給房地產(chǎn)市場帶來無限光明前程，與此同步，住宅二級市場活躍也帶動了房地產(chǎn)市場興盛，其良性互動體當(dāng)前逐年開發(fā)面積擴(kuò)大、房價上漲、高層建筑開發(fā)總量上升等趨勢。（六）從開發(fā)商自身講，成都羅賓納實(shí)業(yè)有限公司是一家中外合資大型公司，通過強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合和創(chuàng)意開發(fā)，開發(fā)商以較高文化科技含量與普通樓盤相區(qū)別，使其具備超前性和唯一性，并通過自身雄厚經(jīng)濟(jì)實(shí)力與良好信譽(yù)，以此吸引消費(fèi)者，迎合了消費(fèi)者消費(fèi)心理和品味。綜上所述，“盤谷花園”在當(dāng)前高層住宅炙手可熱良好市場氛圍下，已成為不可多得優(yōu)質(zhì)樓盤，“盤谷花園”一旦投放市場，必將受到廣大購房顧客青睞和歡迎，“盤谷花園”也必將成為有口皆碑住宅精品。六、“盤谷花園”經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析報告：一、經(jīng)濟(jì)分析根據(jù)和原則（一）根據(jù)：1、國家計委頒發(fā)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價辦法與參數(shù)》；2、土地增值稅、營業(yè)稅等有關(guān)稅收法規(guī)；3、公司當(dāng)前投資預(yù)算表及財務(wù)報表。（二）原則：1、遵循動態(tài)分析為主，靜態(tài)分析為輔；定量分析與定性分析相結(jié)合原則；2、遵循效益與費(fèi)用計算口徑一致原則。二、項(xiàng)目概況盤谷住宅社區(qū)項(xiàng)目占地面積26，700M’，位于人民南路崇高住宅區(qū)。項(xiàng)目位置交通便捷，距機(jī)場9分種車程，距市中心4分種車程，位于成都市一、二環(huán)路之間，并與機(jī)場路、成渝高級別公路、成樂大件路、川藏線相聯(lián)，四通八達(dá)。盤谷住宅社區(qū)項(xiàng)目毗鄰人民南路美領(lǐng)館、心族賓館、棕南公寓、成都市人民銀行。四周分布中日和諧會館、科技一條街、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、體育館、錦繡花園、購物中心、大中小學(xué)校，是開發(fā)崇高住宅社區(qū)不可多得一塊寶地。該項(xiàng)目由成都羅賓納實(shí)業(yè)有限公司開發(fā)。該公司由泰國盤谷銀行為背景香港羅賓納實(shí)業(yè)有限公司和成都達(dá)宏實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司聯(lián)合開發(fā)；當(dāng)前各項(xiàng)報建手續(xù)完畢，已進(jìn)入正常施工階段。該項(xiàng)目由西南設(shè)計院設(shè)計，四川省第一建筑工程公司和四川省第六建筑工程公司聯(lián)合承建，項(xiàng)目擬建五幢11單元18層電梯公寓，總建筑面積107，149㎡，籌劃到二OO一年三月前住宅交付使用。三、經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析辦法盤谷花園項(xiàng)目屬于一次性開發(fā)項(xiàng)目，但規(guī)模大、起點(diǎn)高，通過開發(fā)商一年報建工作，三年施工組織、管理，資金運(yùn)作；房屋銷售，方能完畢該項(xiàng)目建設(shè)工作。因而，本報告將投入作為項(xiàng)目經(jīng)營成本，作四年計算期成本收益和鈔票流量分析，測算其財務(wù)內(nèi)部收益率及其她關(guān)于評價指標(biāo)。四、投資估算及資金籌措（一）投資估算范疇：盤谷花園項(xiàng)目是以高檔住宅為主，配以停車場、會所、公廁、服務(wù)娛樂中心等公共建筑用房，形成功能完善居民生活社區(qū)高層、高檔建筑工程?？傮w規(guī)劃面積107，149平方米。本報告投資估算范疇僅對盤谷項(xiàng)目住宅某些進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析。（二）投資估算內(nèi)容：項(xiàng)目總投資估算應(yīng)由如下內(nèi)容構(gòu)成：1、直接工程費(fèi)：涉及所建房屋土建費(fèi)、平基土石方工程、社區(qū)道路及廣場、變壓器等變配電設(shè)備、給排水工程，弱電、天然氣、環(huán)保和綠化等；2、其他費(fèi)用：涉及土地費(fèi)用、建設(shè)單位管理費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、勘察設(shè)計費(fèi)及其他稅費(fèi)；3、預(yù)備費(fèi)；4、投資方向調(diào)節(jié)稅；5、建設(shè)期利息；項(xiàng)目靜態(tài)總投資34,381萬元，其中工程費(fèi)用18,612萬元，其他費(fèi)用11,140萬元，預(yù)備費(fèi)1,545萬元，建設(shè)期利息3,084萬元，關(guān)于計算詳見附表一《投資估算表》（三）投資估算根據(jù)及闡明：1、項(xiàng)目業(yè)主提供盤谷項(xiàng)目工程用款籌劃（詳見附表二和附表三）；2、四川西南設(shè)計院編制“盤谷社區(qū)開發(fā)范疇規(guī)劃圖”及關(guān)于闡明；3、盤谷花園總平面圖；4、1999年《上程預(yù)算定額》；5、1999年《建設(shè)工程費(fèi)用定額》；6、《土地估價報告》；7、土建費(fèi)用：社區(qū)建筑面積105,599㎡（除會所），其中住宅面積89,958㎡，公建面積15,641㎡；平基及土石方：預(yù)測項(xiàng)目參見業(yè)主與承包方訂立《土石方開挖合同》，預(yù)測費(fèi)用為1460萬元；8、道路及廣場，預(yù)測社區(qū)道路、廣場、車位380個，15，000平方米，按關(guān)于指標(biāo)估算計492萬元；供配電工程：按工程部提供資金使用表列入；9、建設(shè)單位管理費(fèi)：按公司當(dāng)前運(yùn)作概算需管理費(fèi)1308萬元；10、土地資本金費(fèi)用，本項(xiàng)目所用土地資本金款項(xiàng)實(shí)際應(yīng)付金額7560萬元，參照《股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》等文獻(xiàn)；11、預(yù)備費(fèi)：暫不分基本預(yù)備費(fèi)和漲價預(yù)備費(fèi)，綜合按工程費(fèi)用和其她費(fèi)用5.2%計取；12、投資方向調(diào)節(jié)稅：本項(xiàng)目屬中外合資公司開發(fā)，應(yīng)享有國家優(yōu)惠政策即屬投資方向調(diào)節(jié)稅零稅率項(xiàng)目。13、建設(shè)期利息：經(jīng)測算，項(xiàng)目需向銀行貸款11,150萬元，按貸款時銀行月利率7.65%計算利息（3—5年期），建設(shè)期三年共發(fā)生銀行貸款利息1，791萬元（動態(tài)測算）。五、項(xiàng)目資金滾動開發(fā)籌劃分析房屋開發(fā)項(xiàng)目普通都是邊投入邊售房滾動開發(fā)性項(xiàng)目，從附表四《流動資金使用表》和附表五《資金滾動測算表》可知：該項(xiàng)目第1至4年分年度投入資金分別為：5,053萬元、10,290萬元，12,274萬元和4,343萬元；第1至4年售房后回收資金（扣除銷售稅金及附加稅費(fèi)，如下相似）分別為0、3,600萬元，21,680萬元，和20,818萬元。可見項(xiàng)目第一、二年投入資金量大，從第三年開始項(xiàng)目收入便可遠(yuǎn)遠(yuǎn)不不大于投入，其利潤可用于歸還貸款。也就是說，雖然項(xiàng)目靜態(tài)投資34,381萬元，但實(shí)際只要第一、二年啟勸資金11,150萬元可以保證，項(xiàng)目便可進(jìn)入良性循環(huán)，滾動開發(fā)（詳見附表六《盤谷花園工程總進(jìn)度控制籌劃》）。六、資金籌措由《資金滾動測算表》可知，項(xiàng)目需要在第一、二年共籌集資金15,343萬元，扣出第一、二年售房收益3,600萬元，還需籌集資金11,743萬元。若項(xiàng)目自籌資金為593萬元，則公司所需貸款資金為11,150萬元，因而總資金籌措方案如下：（一）第一年共需投入資金5,015方元，自籌資金593萬元，申請銀行貸款4,460萬元；（二）次年共需投入資金10,290萬元，售房收益3,600萬元，申請銀行貸款6,690萬元。綜上所述，項(xiàng)目第一、二年公司共需申請銀行貸款11,150萬元，貸款按月利息7.65‰計息。七、其他基本數(shù)據(jù)（一）建設(shè)規(guī)模：（1）社區(qū)土地面積為26,700㎡，住宅建筑面積（此分析報告不含會所投資）105,599㎡，其中住宅實(shí)際面積89，958㎡，為社區(qū)配套公建面積15，641㎡。（2）社區(qū)內(nèi)設(shè)立大、中、小車位380個，面積15,000㎡。（二）計算期：項(xiàng)目第一至三年投入，第二至四年逐年售房回收，項(xiàng)目計算期共四年。（三）成本估算：1、分年度開發(fā)投入：項(xiàng)目靜態(tài)投資總額34,38l萬元（見附表一），依照項(xiàng)目實(shí)行進(jìn)度，動態(tài)分析投資總額為31,960萬元（見附表七），動態(tài)分析在靜態(tài)分析基本上總成本減少2,421萬元：一是稅費(fèi)可在房屋銷售后發(fā)生，應(yīng)扣出成本1,000萬元；二是資金利息減少1,293萬元；三是漲價預(yù)備費(fèi)既是次年即可實(shí)現(xiàn)銷售收入，可按工程費(fèi)用和其他費(fèi)用4.7%提取，減少成本128萬元。2、房屋銷售及管理費(fèi)用：在房屋銷售過程中，將發(fā)生交易手續(xù)費(fèi)、房屋看護(hù)費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)等項(xiàng)目費(fèi)用，據(jù)項(xiàng)目經(jīng)營籌劃，第1—4年銷售費(fèi)用分別為：500萬元、300萬元、200萬元和100萬元。（四）銷售收入：1、房屋售價分析：（1）單位面積投資（按靜態(tài)分析）：A、按總建筑面積105,599㎡計算：3,256元／㎡；（34,381萬元÷105，599㎡=3,256元／㎡）B、按住宅實(shí)際面積89,958㎡為3,821元／㎡（34，381萬元÷89,958㎡=3,821元／㎡）（2）單位面積投資（按動態(tài)分析）；A、按總建筑面積105,599㎡計算：3,026元／㎡（31,960萬元÷105,599㎡=2，974元/㎡）B、按住宅實(shí)際面積89,958㎡為（3l,960萬元÷89,958㎡=3,552元／㎡）C、因車庫銷售應(yīng)有收入，在考慮成本時可按總面積予以攤銷。2、成本遞增分析：在項(xiàng)目總成本已定狀況下，房屋銷售在第一、二年之內(nèi)費(fèi)用將不會增長，從第三年起，費(fèi)用逐月增長（一是管理費(fèi)用50萬元，二是資金利息230萬元，三是銷售費(fèi)用100萬元）每月增長380萬元。費(fèi)用增長，成本也相應(yīng)增長，單位成本每平方米每月增長36元。銷售時價格也應(yīng)每月提高36元／㎡。3、銷售價分析：A、按3,200元／㎡定價，稅前回報率為5.7%。B、按3,500元／㎡定價，稅前回報率為15.6%；C、按3,800元／㎡定價，稅前回報率為25.6%；D；按4,000元／㎡定價，稅前回報率為32.1%；E、按4,500元／㎡定價，稅前回報率為48.7%；F、按4,800元／㎡定價，稅前回報率為58.6%。綜上分析，房產(chǎn)銷售始初定價以4,000元／㎡左右（平均價）較為適當(dāng)，使公司稅前回報率達(dá)到32.1%，稅后回報率約為15.75%。如果公司品牌及其他因素配合比較好，價格可逐月提高。4、銷售收入測算：本項(xiàng)目規(guī)劃布局合理，環(huán)境綠化優(yōu)美、住宅設(shè)計為18層框架構(gòu)造高層建筑樓群，配套服務(wù)，設(shè)施齊全，具備舒服、以便、安靜、優(yōu)美特點(diǎn)，房屋售價第二至四年每平方米分別按4,000元、4,200元、4,300元測算，預(yù)計售出房屋比例：次年四季度始售9,000平方米，第三年售出54,000平方米，第四年售出住宅42,599平方米和車位380個，共計銷售收入46,098萬元。（詳見附表八《房屋銷售收入和利潤測算表》）。5、稅金測算：房屋開發(fā)項(xiàng)目所涉及稅收除銷售稅外，還應(yīng)上繳土地增值稅、地方交通附加及教誨附加等稅費(fèi)。（1）土地增值稅：按照國家關(guān)于房地產(chǎn)法律和法規(guī)規(guī)定，應(yīng)繳納土地增值稅，經(jīng)計算應(yīng)為3,446萬元。（2）營業(yè)稅及附加費(fèi)按5.75%計算。（3）所得稅為利潤總額33%。6、利潤測算：由房屋銷售收入減開發(fā)成本、銷售費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、土地增值稅、銷售稅金及附加，得項(xiàng)目利潤總額11,487萬元，上繳所得稅和土地增值稅7,237萬元。稅后利潤為4,250萬元。八、財務(wù)分析成果（詳見附表九和十）：所得稅前財務(wù)內(nèi)部收益率=32.9%所得稅后內(nèi)部收益率=23.8%所得稅前財務(wù)凈現(xiàn)值=l,576萬元所得稅后財務(wù)凈現(xiàn)值=583萬元所得稅前投資回收期=3.2年所得稅后投資回收期=3.2年項(xiàng)目投資利潤率=13.3%項(xiàng)目投資利稅率=44.2%貸款償還期：2年從上述評價指標(biāo)可知，項(xiàng)目財務(wù)內(nèi)部收益率不不大于行業(yè)基準(zhǔn)收益率。所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率為23.8%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不不大于銀行貸款率，其折現(xiàn)率取資金籌資加權(quán)平均值，財務(wù)凈現(xiàn)值（i=18%）為583萬元。闡明賺錢能力比較強(qiáng)。九、財務(wù)評估不擬定性分析1、項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)BEP分析：當(dāng)利潤=銷售收入-經(jīng)營總成本-營業(yè)稅及附加=0時為該項(xiàng)目保本平衡點(diǎn)（詳見附表十一）。盤谷花園項(xiàng)目通過投資估算，總成本為31,960萬元，那么當(dāng)銷售收入=31,960萬元+2,651萬元=34,611萬元，即銷售總收入在34,611萬元時項(xiàng)目收支平衡；單位面積在34,611萬元÷105,599㎡=3,278元／㎡為保本平衡點(diǎn)。2、保本產(chǎn)銷量分析：固定總成本BEP=╳100%=69.3%銷售收入-變動總成本-銷售稅金及附加當(dāng)房屋銷售量只要達(dá)到69.3%時，項(xiàng)目就可保本，剩余是利潤。3、敏感性分析：為保證項(xiàng)目所有增量投資財務(wù)內(nèi)部收益率不低于23.8%，考慮項(xiàng)目實(shí)行過程中某些擬定因素變化，分別對總投資額、經(jīng)營成本、銷售收入作了提高10%和減少10%單因素變化對內(nèi)部收益影響敏感性分析（見敏感性分析表）。敏感性分析表項(xiàng)目基本方案總投資額經(jīng)營成本銷售收入+100%-10%10%-10%10%-10%內(nèi)部收益率I=23.8%20.1624.623.5124.328.322.5較基本方案比較-3.640.8-0.290.55.5-1.3從分析中看出，各因素變化都不同限度地影響內(nèi)部收益率，其中銷售收入提高或減少最為敏感，固定資產(chǎn)總投資次之（敏感性分析見下圖）；財務(wù)內(nèi)部收益率%45銷售收入40353025201510投資5-40-30-20-101020304050從圖上可以看出銷售收入和固定資產(chǎn)對基本方案內(nèi)部收益率影響曲線與財務(wù)基準(zhǔn)收益率交點(diǎn)（臨界點(diǎn)）分別為銷售收入下降約20%和固定資產(chǎn)投資提高近18%時，項(xiàng)目內(nèi)部收益率才低于基準(zhǔn)收益率水平，若銷售收入再減少或固定資產(chǎn)投資再增長，則項(xiàng)目將浮現(xiàn)不可行。十、清償能力分析通過清償能力分析（詳見附表十二《借款償還平衡表》）、《資金來源與估算表》、《資產(chǎn)負(fù)債表》計算，固定資產(chǎn)借款償還期為2年，具備較強(qiáng)償還能力。十一、房產(chǎn)市場分析成都素有“天府之國”美譽(yù)。她物產(chǎn)豐富，氣候宜人。隨著國家西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)行；成都越來越成為中外商家進(jìn)軍大西南必爭之地。西部經(jīng)濟(jì)繁華為成都房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了契機(jī)。同步全國經(jīng)濟(jì)工作會議擬定了要把住宅建設(shè)哺育為帶動整個經(jīng)濟(jì)發(fā)展新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)重大決策。各省市和地區(qū)也相繼出臺了一系列哺育住宅消費(fèi)市場政策。這些政策辦法對房地產(chǎn)發(fā)展起到了重要激化作用。實(shí)行住房實(shí)物分派逐漸向貨幣分派轉(zhuǎn)化，將有效地推動住房商品化進(jìn)程。各商業(yè)銀行對個人購房抵押貸款業(yè)務(wù)開展，特別是住房公積金歸集力度加大及公積金向個人購房低息貸款與綜合保險結(jié)合，將在很大限度上提高居民購買能力。國家對住宅消費(fèi)發(fā)展戰(zhàn)略重要體當(dāng)前如下幾種方面：1、放開住房二級市場，減少稅賦：不但使各種商品房、經(jīng)濟(jì)合用房可以自由上市交易，公有住宅使用權(quán)也可以有償轉(zhuǎn)讓，其轉(zhuǎn)讓收益由產(chǎn)權(quán)單位和轉(zhuǎn)讓人按一定比例提成。放開住房二級市場，不但活躍了房產(chǎn)交易市場，從而使新高檔住宅房銷售更加看好。2、發(fā)行債券購房：購房債券每年由國家發(fā)行一次，一切尚未進(jìn)行工資改革公司都可按本公司當(dāng)年用工人數(shù)以鈔票購買，政府機(jī)構(gòu)和財政撥付經(jīng)費(fèi)事業(yè)單位工作人員，則由國家撥付。購房債券按月發(fā)給職工，職工用所得購房債券只能購房或租房，從而刺激了住房銷售。3、停止福利房分派：該政策出臺是啟動住房消費(fèi)市場重要契機(jī)。停止福利住房分派，同步現(xiàn)階段政府以及有關(guān)部門，對建筑行業(yè)新建把關(guān)甚嚴(yán)，延緩了新住宅房修建，盤谷項(xiàng)目合法時，銷售一定會看好。4、擴(kuò)大住房消費(fèi)信貸，引導(dǎo)都市居民按揭住房：隨著購房主體中個人購房比例迅速上升，銀行信貸大幅度向個人住宅消費(fèi)傾斜，并相應(yīng)出臺了多項(xiàng)信貸扶持政策，人民銀行決定住宅按揭貸款從去年300億元增至今年1000億元；從一九九九年起，國有各銀行均可辦理住房公積金委托貸款業(yè)務(wù)，均可在都市對所有普通商品房開辦個人住房擔(dān)保貸款。十二、成都房地產(chǎn)市場調(diào)查調(diào)查成果顯示，大某些房地產(chǎn)公司銷售狀況良好，個別銷售業(yè)績明顯，各大房地產(chǎn)業(yè)公司競相通過其地理位置、建筑設(shè)計風(fēng)格、配套設(shè)施、建筑裝飾材料、住宅環(huán)境及物業(yè)管理服務(wù)六大方面，憑借其項(xiàng)目開發(fā)售樓處對外窗口及營銷員解說功夫刺激購房者，加強(qiáng)自己特色及優(yōu)勢滲入，從而為銷售市場注入了新鮮血液。為此，咱們針對盤谷社區(qū)在成都市南部一片崇高成熟社區(qū)近段時間房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目作一簡樸歸類對比：（見下頁）序號調(diào)查內(nèi)容項(xiàng)目名稱開發(fā)商名稱已開發(fā)項(xiàng)目正開發(fā)項(xiàng)目正開發(fā)項(xiàng)目價格開發(fā)項(xiàng)目檔次備注1棕南社區(qū)電梯公寓四川宏名房地產(chǎn)公司棕南一期棕南二期3600-4500元／㎡二幢九層電梯公寓清水房2棕南公寓成都富力房地產(chǎn)公司一期二期4200-5200元／㎡十層電梯公寓全裝修3芳草地成都三泰物業(yè)有限公司一、二三期四、六期3300-3828元／㎡九層電梯公寓清水房4錦官新城成都新但愿集團(tuán)一期二期3380-5300元／㎡十層電梯公寓全裝修5置信麗都花園成都置信公司一期二期3200-3600元／㎡十一層電梯公寓清水房6天府華園成都華泰開發(fā)公司3290-3710元／㎡九層電梯公寓廚衛(wèi)裝修7學(xué)府花園成都信德實(shí)業(yè)有限公司南橋花苑，新世紀(jì)花園學(xué)府花園三期2888—3588元／㎡二十一層電梯公寓清水房由此表結(jié)合當(dāng)前成都房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)項(xiàng)目可知，當(dāng)前城南房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)在通過普通住宅和小型公寓空前活躍開發(fā)時期之后，市場容量日趨增大，市價堅(jiān)挺，有實(shí)力房地產(chǎn)公司隨著社會發(fā)展需要及國家政策寬松環(huán)境，已開始把高層電梯公寓和商務(wù)樓開發(fā)和投入作為擴(kuò)大經(jīng)營和分散風(fēng)險又一亮點(diǎn)，各房地產(chǎn)公司在既已開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和良好形象基本上，更加注重產(chǎn)品質(zhì)量、口岸位置、配套設(shè)施、售后服務(wù)等；通過廣告媒體宣傳力度，外塑公司形象，渲染產(chǎn)品特色，從而達(dá)到了刺激消費(fèi)者購買欲望。調(diào)查過程中，咱們發(fā)既有房地產(chǎn)公司在銷售時，靈活運(yùn)用產(chǎn)品價格方略，吸引了大量購房征詢者，起到了較好促銷轟動效應(yīng)作用。固然在處在城南崇高社區(qū)和地理位置得天獨(dú)厚開發(fā)商們都竭力發(fā)揮了自己極至。各具特色售樓處裝飾精美、形象鮮明、圖文并茂，給人未見其屋，卻身臨其境感覺，各開發(fā)商頗為專心良苦設(shè)計和宣傳強(qiáng)勢加重了成都房地產(chǎn)市場激烈競爭態(tài)勢。當(dāng)前相稱一某些商品住宅生活配套設(shè)施，如供電、供氣、供水、交通、通訊、郵政、醫(yī)療、購物、文體娛樂等設(shè)施不完善，同步開發(fā)商未考慮到人們對居住環(huán)境基本規(guī)定：如較適當(dāng)休息環(huán)境、安全性和硬性設(shè)施設(shè)計齊全等，有諸多因素防礙房屋銷售，因而作為盤谷花園項(xiàng)目應(yīng)針對別人弱點(diǎn)，搞好各項(xiàng)工作，爭取每一點(diǎn)都“不失誤”，這樣才干立于競爭潮頭。附件一：股本及項(xiàng)目資金狀況；附件二：經(jīng)濟(jì)分析技術(shù)指標(biāo)l一12表；附件三：國有土地使用證；附件四：固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目允許證；附件五：大型公共建筑及工業(yè)項(xiàng)目定點(diǎn)表；附件六：建設(shè)工程規(guī)劃允許證；附件七：成都市建設(shè)工程施工允許證；附件八：房屋預(yù)售允許證；盤谷花園項(xiàng)目各股東出資比例及撥款狀況表單位：萬元項(xiàng)目股東名稱各占股份比例%購買土地資本金出資額前期開辦費(fèi)及工程款合計應(yīng)撥實(shí)撥欠合伙方應(yīng)撥實(shí)撥欠合伙方應(yīng)撥實(shí)撥欠合伙方大竹縣銀泉實(shí)業(yè)公司56.254252.532301022.5562550006259877.582301647.5香港羅賓納實(shí)業(yè)有限公司25189018900250002500439018902500達(dá)義（集團(tuán)）實(shí)業(yè)有限公司15.751190.7680.4510.315754215332765.7722.42043.3上海宏洋投資開發(fā)公司3226.8129.697.23008292526.8137.6389.2合計100756059301630100005050495017560109806580投資估算表（靜態(tài)）附表一單位：萬元序號項(xiàng)目或費(fèi)用名稱估算價值占總值比（%）備注建筑工程設(shè)備購買及安裝其他費(fèi)用總值其中外匯（萬美元）1工程費(fèi)用1.1建安工程6,4506,45018.731.2平基土石方工程1,4601,4604.21.3道路及廣場工程4924921.541.4供配電工程2,9602,9609.261.5弱電工程1,2581,2583.941.6給排水工程6466462.021.7天然氣工程3793791.191.8環(huán)保工程60600.191.9環(huán)境工程及綠化3143140.981.10公用工程3,7298644,59314.371.11小計11,6392,9604,01318,61258.242其他費(fèi)用2.1征地費(fèi)7,56021.962.2勘察費(fèi)120.042.3設(shè)計費(fèi)1900.522.4工程監(jiān)理費(fèi)700.232.5建設(shè)單位管理費(fèi)1,3083.802.6其他稅費(fèi)2,0005.80小計11,14032.35工程費(fèi)用與其他費(fèi)用共計29,75286.43預(yù)備費(fèi)（含漲價）1,5454.54投資方向調(diào)節(jié)稅0以上共計31,29790.905建設(shè)期利息3,0849.10總投資34,381100盤谷項(xiàng)目工程用款籌劃附表二1999年6月編制序號工程名稱1999年共計（萬元）二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度及后來1土方工程75.50153.63195.729.7229.729.729.729.72493.452基本工程838.7898.68142.8016.8057.741154.803主體工程1720.001720.001790.72106.081334.226671.024車庫構(gòu)造工程691.28172.82864.105外裝修工程562.64843.97118.40381.251906.266內(nèi)裝修工程315.28315.28567.52638.35459.112295.547機(jī)電設(shè)備安裝446.43309.831434.39976.88380.00886.894434.428電梯工程377.5636.00503.4148.00206.78206.781378.539室外綜合管網(wǎng)98.43295.3198.43492.1710環(huán)境工程52.33157.00164.47373.8011共計（萬元）75.50153.633578.492489.514778.963411.011805.563771.434.49盤谷花園投資概算分析表（建筑面積：105599）附表三 序號工程名稱工程內(nèi)容投資概算（萬元）備注l土方工程挖土、棄土、回填、碾壓、打并、降水、護(hù)壁493.452基本工程±0.00如下磚石、砼、鋼筋砼、腳手架、零星工程1850.93主體工程±0.00以上磚石、砼、鋼筋砼、腳手架、零星工程64500.024屋面工程找平、防水、保溫隔熱、剛性層53.725室內(nèi)抹灰內(nèi)墻面、天棚面抹灰（涉及±0.00如下）406.026門窗工程木門制安、鋼防盜門、防火門安裝143.57鋁合金門窗制安493.477樓地面工程地面墊層、水泥砂漿找平層、踢腳、豆石面層326.158室內(nèi)裝飾欄桿、扶手制安、油漆，鋁合金玻璃隔墻安裝，木門油漆，內(nèi)墻、天棚面乳膠漆、涂料面層，瓷磚墻面，防滑地磚，塑料板天棚吊頂。1094.89室外裝飾彩瓦屋面、面磚墻柱面、裝飾腳手架、缸磚屋面。1211.0710給排水工程室內(nèi)給排水管材，屋面排水、凈化水工程645.911電氣工程室內(nèi)電氣照明管線、器材、配電箱、變配電裝置等。1444.5612空調(diào)通風(fēng)衛(wèi)生間排風(fēng)口、屋頂風(fēng)機(jī)、混流風(fēng)機(jī)、多葉送風(fēng)口57.2413電梯l#—5#公寓電梯安裝1378.5314弱電綜合布線、通訊、有線電視、閉路電視、衛(wèi)星地面接受系統(tǒng)、音樂廣播、防盜監(jiān)視系統(tǒng)、自動計費(fèi)、計算機(jī)管理系統(tǒng)。1126.6215消防地下室、車庫、廣場消防設(shè)備、室內(nèi)消火栓331.516天然氣煤氣管材、煤氣雙眼灶、煤氣表、煤氣超濃度報警器、排氣扇378.6017環(huán)境工程室外構(gòu)筑物、綠化、通路、廣場磚、路沿石、大門、圍墻373.8018室外綜合管網(wǎng)室外綜合給排水管道、強(qiáng)電電纜鋪設(shè)、路燈、圍墻燈492.17合計18752.09注：以上概算資金不含會所投資金額。盤谷項(xiàng)目工程流動資金使用估算表附表四單位：萬元序號工程及費(fèi)用名稱1998年度及1999年一季度1999年一季度及后來共計（萬元）二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度1開發(fā)成本883102019032綜合開發(fā)費(fèi)50050010003土地款費(fèi)用3240800352075604管理費(fèi)用500100100100505050501008625土方工程76154196101010984736基本工程839413317579877主體工程172017201570106133464508車庫構(gòu)造工程6911738649外裝修工程563844118233175810內(nèi)裝修工程315315567638133196811機(jī)電設(shè)備安裝4463101434977380436398312電梯工程378365034820787125913室外綜合管網(wǎng)982959849114環(huán)境工程5215716437315合計4623676105471992482447834601854434330169資金滾動測算表附表五單位：萬元序號年份項(xiàng)目1234合計1分年度投入資金505310290122744343319602售房后回收資金3600216802081846098投入——回收50536690-9406-164753業(yè)主自籌資金59304銀行貸款資金44606690盤谷花園工程總進(jìn)度控制籌劃附表六1999年6月編制序號工程名稱1999年投資估算（萬元）678910111212345678910111211土方工程6.107.159.1填10.20473.452基本工程7.159.30986.803主體工程9.153.316450.024車庫構(gòu)造工程7.18.31864.105外裝修工程4.17.251758.266內(nèi)裝修工程4.17.19.30精裝修12.311970.547機(jī)電設(shè)備安裝9.110.313984.428電梯工程5.110.311258.539室外綜合管網(wǎng)9.111.30492.1710環(huán)境工程9.112.31373.8011竣工工程1.11.31投資估算表（動態(tài)）附表七單位：萬元序號項(xiàng)目或費(fèi)用名稱估算價值占總值比（%）備注建筑工程設(shè)備購買及安裝其他費(fèi)用總值其中外匯（萬美元）1工程費(fèi)用1.1建安工程6,4506,45020.181.2平基土石方工程1,4601,4604.571.3道路及廣場工程4924921.541.4供配電工程2,9602,9609.261.5弱電工程1,2581,2583.941.6給排水工程6466462.021.7天然氣工程3793791.191.8環(huán)保工程60600.191.9環(huán)境工程及綠化3143140.981.10公用工程3,7298644,59314.371.11小計11,6392,9604,01318,61258.242其他費(fèi)用2.1征地費(fèi)7,56023.652.2勘察費(fèi)120.042.3設(shè)計費(fèi)1900.592.4工程監(jiān)理費(fèi)700.232.5建設(shè)單位管理費(fèi)1,3084.092.6其他稅費(fèi)1,0003.13小計10,14031.73工程費(fèi)用與其他費(fèi)用共計28,75289.973預(yù)備費(fèi)（含漲價）1,4174.434投資方向調(diào)節(jié)稅0以上共計30,16994.405建設(shè)期利息1,7915.60總投資31,960100房屋銷售收入和銷售稅金及利潤測算表附表八