山海一品物業(yè)管理方案樣本

一品山海物業(yè)管理服務(wù)方案目錄公司簡(jiǎn)介···········································社區(qū)項(xiàng)目概況············································顧客群特點(diǎn)及需求分析····································物業(yè)管理服務(wù)模式········································實(shí)行高品位物業(yè)管理目的與整體策劃······················管理架構(gòu)和服務(wù)人員配備方案尋常物業(yè)管理內(nèi)容和方案社區(qū)····································物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算·······························一、公司簡(jiǎn)介珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)H發(fā)物業(yè)管理公司成立于一九八五年，是珠海市最早成立物業(yè)管理公司之一。公司為集體所有制公司，注冊(cè)資本五百萬(wàn)元，二OO三年獲得全國(guó)物業(yè)管理一級(jí)資質(zhì)。公司堅(jiān)持“全心全意為客戶服務(wù)”公司宗旨，貫徹“不懈追求完美，永遠(yuǎn)真誠(chéng)服務(wù)”質(zhì)量方針，以客戶為中心，為客戶提供全方位優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)，在吸取國(guó)內(nèi)外先進(jìn)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)基本上，積極摸索有自身特色物業(yè)管理新模式、新途徑、新辦法，建立和完善服務(wù)質(zhì)量管理體系，于二OO二年通過(guò)ISO9001：質(zhì)量管理體系國(guó)際認(rèn)證，并于二OO三年獲得全國(guó)物業(yè)管理公司一級(jí)資質(zhì)。公司現(xiàn)管理重要物業(yè)有珠海拱北口岸聯(lián)檢大樓、H發(fā)新城、鴻景花園、美景山莊、珠海特區(qū)報(bào)業(yè)大廈、中華人民共和國(guó)建設(shè)銀行珠海市分行及各營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、珠海市中級(jí)人民法院審判綜合樓、嘉園、九洲花園、中山H發(fā)生態(tài)園等三十各種項(xiàng)目，物業(yè)類型涉及住宅區(qū)、寫字樓、工業(yè)廠區(qū)、政府物業(yè)等，當(dāng)前管理物業(yè)總建筑面積三百多萬(wàn)平方米，擁有員工一千多人，是珠海市規(guī)模最大、實(shí)力最強(qiáng)物業(yè)管理公司之一。為了進(jìn)一步提高公司經(jīng)營(yíng)水平和物業(yè)管理服務(wù)水平，我司在全面實(shí)行ISO9001:質(zhì)量管理體系基本上，導(dǎo)入CI公司形象系統(tǒng)工程，建立、運(yùn)營(yíng)并不斷改進(jìn)質(zhì)量管理體系。公司質(zhì)量方針是“不懈追求完美，永遠(yuǎn)真誠(chéng)服務(wù)”；公司質(zhì)量目的是“成為國(guó)內(nèi)物業(yè)管理知名公司，堅(jiān)持“社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化”公司發(fā)展方向，為顧客提供優(yōu)質(zhì)可靠物業(yè)管理服務(wù)”。公司將一如既往，恪守“以人為本、優(yōu)質(zhì)服務(wù)”理念，以更高原則服務(wù)社會(huì)、服務(wù)客戶，為顧客創(chuàng)造安全、整潔、舒服、優(yōu)雅居住、工作環(huán)境。二、項(xiàng)目概況一品山海規(guī)劃總建筑面積66277㎡(原方案數(shù)據(jù))，其中住宅面積52120㎡，以空中花園、四合院和四房為主打產(chǎn)品，綠化45％，充分運(yùn)用自然地形地脈，把自然、人文元素嵌入設(shè)計(jì)理念之中。。一、周邊環(huán)境一品山海地處珠海吉大老式商業(yè)圈，背靠53萬(wàn)㎡石花山生態(tài)公園，面向南中華人民共和國(guó)海，山海盡覽。與周邊高星級(jí)酒店相伴為鄰，享有各種高檔生活?yuàn)蕵?lè)配套；位于珠海市實(shí)驗(yàn)教誨中學(xué)頂尖教誨區(qū)內(nèi)，為子女鋪就錦繡前程。集得天獨(dú)厚區(qū)域位置、濃郁人文環(huán)境、便利交通和優(yōu)美山海風(fēng)光于一體，是十分抱負(fù)“人居”環(huán)境。二、建筑設(shè)計(jì)理念一品山海由美國(guó)加州羅伯特設(shè)計(jì)事務(wù)所整體設(shè)計(jì)，澳大利亞LAD景觀公司景觀設(shè)計(jì)，外觀薈萃加拿大當(dāng)代建筑風(fēng)格，充分匯聚了國(guó)際建筑、設(shè)計(jì)師才智，合各方優(yōu)勢(shì)為一體，倡導(dǎo)國(guó)際居住理念和生活方式，是精心打造國(guó)際精英府邸。底層架空，一梯一戶，高層空中別墅采用四合院設(shè)計(jì)，體現(xiàn)了西方當(dāng)代與東方老式完美結(jié)合。雙層地下300余停車位，實(shí)現(xiàn)人車分流，完全滿足當(dāng)代生活需求。三、顧客群特點(diǎn)及需求分析從項(xiàng)目定位來(lái)看，一品山海居住人群以中青年事業(yè)成功人士和都市白領(lǐng)精英為主，其文化素養(yǎng)與綜合素質(zhì)高、見(jiàn)識(shí)廣、法律觀念強(qiáng)，身處在受人羨慕行業(yè)中，有較高收入，得到較高社會(huì)必定評(píng)價(jià)，但是長(zhǎng)期是職場(chǎng)壓力使其有著對(duì)自然、健康、自由生活環(huán)境渴望，注重親和而尊貴氣質(zhì)，對(duì)延伸服務(wù)需求較多，追求高品質(zhì)生活。。因而，依照這一服務(wù)需求特性，實(shí)行高品位、高質(zhì)量、全方位特色服務(wù)，是物業(yè)管理基本任務(wù)。服務(wù)整體需求1、創(chuàng)造安全、高效、整潔、舒服生活環(huán)境；2、塑造當(dāng)代、高雅、綠色、文明項(xiàng)目形象，增進(jìn)物業(yè)保值增值；3、設(shè)備、設(shè)施運(yùn)營(yíng)安全、可靠、經(jīng)濟(jì)，保證社區(qū)尋常生活正常。4、有層次開(kāi)放空間、地區(qū)性、和諧社區(qū)鄰里關(guān)系；5、生活便利，服務(wù)周到，足不出戶，便可享有到便利生活。6、社區(qū)文化生活豐富多彩，緩和職場(chǎng)壓力。四、物業(yè)管理服務(wù)模式人們常說(shuō)“選取一種物業(yè)就是選取一種生活模式”。住宅升值潛力和舒服性在很大限度上取決于物業(yè)服務(wù)水平。從一品山海項(xiàng)目定位、顧客群特點(diǎn)和客戶需求角度上分析，一品山海物業(yè)管理服務(wù)整體形象定位是：當(dāng)代、文明、高雅“自由”管理服務(wù)模式。其重要特點(diǎn)體當(dāng)前，強(qiáng)調(diào)在自然與人文環(huán)境、當(dāng)代與歷史風(fēng)格、建筑與服務(wù)氛圍和諧，突出尊重人為環(huán)境營(yíng)造宗旨，追求自然建立服務(wù)特色，使人情緒、體力、智力、精力被束縛后，得到本性釋放。針對(duì)本項(xiàng)目咱們提出如下物業(yè)管理服務(wù)模式：將星級(jí)酒店“以人為本“服務(wù)理念、服務(wù)方式引入物業(yè)管理中，創(chuàng)立先進(jìn)酒店式物業(yè)管理模式，承襲英式管家精神，為入住260席尊貴業(yè)主提供人性化、專業(yè)化、國(guó)際化頂級(jí)物管服務(wù)。咱們將從如下幾種方面抓起：

一.樹立“服務(wù)第一”理念

讓員工從思想上樹立“服務(wù)第一”、“業(yè)主永遠(yuǎn)都是對(duì)”等觀念，從思想上結(jié)識(shí)到其重要性。酒店管理中有句話“服務(wù)無(wú)小事”，咱們將時(shí)刻關(guān)注客戶需求，并作為公司關(guān)注焦點(diǎn)，把客戶需求作為改進(jìn)管理服務(wù)工作動(dòng)力，視客戶需求為己任，并有效地、合理地轉(zhuǎn)化為公司責(zé)任與服務(wù)；永遠(yuǎn)將客戶作為真誠(chéng)朋友，以心交心，以誠(chéng)相待，互相尊重；在實(shí)際工作過(guò)程中，做到熱愛(ài)客戶、關(guān)懷客戶、滿足客戶（合理需求），站在客戶立場(chǎng)審視自身工作，感受服務(wù)工作效果，從細(xì)微之處為客戶著想，積極為客戶排憂解難、提供以便。二.加強(qiáng)酒店式服務(wù)原則培訓(xùn)。讓酒店式服務(wù)中服務(wù)理念、行為準(zhǔn)則進(jìn)一步每個(gè)員工心中，需要對(duì)員工進(jìn)行不厭其煩禮儀禮貌，無(wú)可挑剔儀容儀表培訓(xùn)，讓其樹立服務(wù)第一意識(shí)。通過(guò)請(qǐng)酒店培訓(xùn)人員前來(lái)對(duì)員工進(jìn)行系統(tǒng)而全面關(guān)于培訓(xùn)，達(dá)到積極積極為業(yè)主及使用人服務(wù)，提高服務(wù)水平、工作效率，內(nèi)容涉及：1、員工儀容、儀表和舉止。

2、員工氣質(zhì)、風(fēng)貌和禮儀。

3、服務(wù)技能和態(tài)度。

4、規(guī)范化服務(wù)程序及原則。三、規(guī)范化管理

咱們?cè)诎凑誌SO9000質(zhì)量管理體系，做到管理原則化、服務(wù)人性化、過(guò)程親情化等“三化”同步，還會(huì)做到三個(gè)完美，即（1）、高舒服度完美服務(wù)，精心設(shè)計(jì)服務(wù)產(chǎn)品，為客戶度身定制服務(wù)模式，設(shè)計(jì)服務(wù)標(biāo)記，提供端莊禮儀服務(wù)、貼心管家服務(wù)；（2）、高技術(shù)含量完美匹配，鑒于高品位物業(yè)自身建筑品質(zhì)高技術(shù)含量，具備信息化、智能化、虛擬化、數(shù)字化、生態(tài)化元素，其配備設(shè)備設(shè)施硬件應(yīng)當(dāng)長(zhǎng)期悉心維護(hù)、保持安全可靠運(yùn)營(yíng)；（3）、原則化與個(gè)性化完美結(jié)合，由于業(yè)主對(duì)服務(wù)訴求滿足感各不相似，服務(wù)就絕對(duì)不能以凝固模式去克隆，而要充分尊重業(yè)主和客戶個(gè)性，以個(gè)性化服務(wù)來(lái)調(diào)適服務(wù)訴求滿足，特別是有高品位高文化層次業(yè)主和客戶。咱們?cè)谝黄飞胶ｍ?xiàng)目上目的就是為業(yè)主提供豪宅物業(yè)服務(wù)，貼心保姆服務(wù)，私人助理服務(wù)，星級(jí)酒店管理服務(wù)。不但僅滿足提供尋常維修、園林綠化、保安保潔等基本服務(wù)，同步在創(chuàng)新基本上滿足業(yè)主全方位需求，使業(yè)主及使用人在享有生活同步，體驗(yàn)閑適、愜意，健康、尊貴人生真諦。

五、實(shí)行高品位物業(yè)管理目的與整體策劃（一）、總體工作目的依照本項(xiàng)目物業(yè)管理特點(diǎn)，客戶需求特性和對(duì)物業(yè)管理服務(wù)工作規(guī)定，制定本項(xiàng)目實(shí)行高品位物業(yè)管理目的如下：1、自接管本項(xiàng)目起，嚴(yán)格按照國(guó)家建設(shè)部頒發(fā)《全國(guó)物業(yè)管理示范社區(qū)檢查原則》做好各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)工作，貫徹本公司細(xì)化、量化、分專業(yè)《管理服務(wù)質(zhì)量檢查原則》，一年內(nèi)達(dá)到“市優(yōu)”原則，二年內(nèi)達(dá)到“省優(yōu)”原則，三年內(nèi)通過(guò)“國(guó)優(yōu)”原則。2、自接管本項(xiàng)目之日起，導(dǎo)入ISO9001質(zhì)量管理體系和服務(wù)管理體系，并持續(xù)改進(jìn)，使各項(xiàng)管理服務(wù)工作實(shí)現(xiàn)原則化、規(guī)范化、程序化。3、塑造本項(xiàng)目良好社會(huì)形象，達(dá)到安全可靠、環(huán)境一流、秩序良好、物業(yè)保值、增值目的，以最佳管理服務(wù)，為顧客創(chuàng)造一流生活環(huán)境。4、通過(guò)實(shí)行安全、優(yōu)質(zhì)、高效物業(yè)管理服務(wù)，實(shí)現(xiàn)顧客滿意、政府滿意、社會(huì)滿意、公司滿意。5、重要管理、服務(wù)目的房屋及配套設(shè)施設(shè)備和有關(guān)場(chǎng)地完好率達(dá)98%；房屋零修、急修及時(shí)率達(dá)99%；維修工程質(zhì)量合格率達(dá)100%；設(shè)備設(shè)施維修及時(shí)率達(dá)及完好率達(dá)98%；維修工作回訪率達(dá)30%；清潔、保潔率達(dá)98%；街坊道路、路燈、草坪及住宅內(nèi)樓道公共燈具設(shè)備完好率和亮燈率達(dá)98%；消防設(shè)施設(shè)備完好率達(dá)98%；社區(qū)街坊道路完好率及使用率達(dá)95%；社區(qū)綠化喬灌木、草坪和園林建筑附屬設(shè)施完好率達(dá)98%，苗木成活率達(dá)98%；管理服務(wù)質(zhì)量有效投訴解決率達(dá)100%、解決及時(shí)率達(dá)98%；業(yè)主及使用人對(duì)物業(yè)管理滿意率達(dá)95%以上，滿意度達(dá)70%。（二）、總體工作思路根據(jù)一品山海物業(yè)管理特點(diǎn)和要素，本項(xiàng)目物業(yè)管理總體思路為：履行人性化管理為重要模式物業(yè)管理，一方面倡導(dǎo)、建設(shè)和諧綠色社區(qū)；另一方面嚴(yán)格運(yùn)營(yíng)和持續(xù)改進(jìn)IS9001質(zhì)量管理體系，在向客戶提供高素質(zhì)、高品位物業(yè)管理基本服務(wù)（保安、清潔、綠化、維保）同步，實(shí)行人性化管理，全方位開(kāi)展個(gè)性化特約服務(wù)、專項(xiàng)服務(wù)，滿足客戶群體不同需求；第三方面在管理服務(wù)內(nèi)容、辦法上依照業(yè)主服務(wù)需求不斷變化，更新服務(wù)手段，增長(zhǎng)服務(wù)“產(chǎn)品”，提供更加全面細(xì)致服務(wù)辦法，使業(yè)主得到優(yōu)質(zhì)服務(wù)同步，營(yíng)造一種安全、整潔、優(yōu)雅、環(huán)保綠色社區(qū)，讓業(yè)主倍感家居生活悠閑愜意。（三）、核心服務(wù)理念公司經(jīng)營(yíng)理念：“誠(chéng)信為本，客戶第一”、“全心全意為客戶服務(wù)”和“創(chuàng)新、誠(chéng)信、求精、奉獻(xiàn)”公司精神；質(zhì)量理念：“不懈追求完美，永遠(yuǎn)真誠(chéng)服務(wù)”、“精益求精、盡善盡美”、“以人為本、精品服務(wù)”；管理服務(wù)理念：“以顧客為關(guān)注焦點(diǎn)”、“顧客滿意是咱們永恒追求”、“專心服務(wù)、唯精唯美”；公司愿景：“以一流服務(wù)，為顧客創(chuàng)造一流生活工作環(huán)境”、“創(chuàng)立中華人民共和國(guó)物業(yè)管理名牌公司”。（四）、實(shí)行“三大核心戰(zhàn)略”：一是實(shí)行“以人為本”戰(zhàn)略，對(duì)外始終恪守“以誠(chéng)信為本”理念，“尊重顧客、善待顧客、真誠(chéng)服務(wù)”；對(duì)內(nèi)堅(jiān)持“尊重知識(shí)、尊重人才、尊重勞動(dòng)”，重在建立一支高素質(zhì)專業(yè)化管理服務(wù)隊(duì)伍。二是實(shí)行“精品服務(wù)”戰(zhàn)略，以精品眼光來(lái)審視、檢查一切管理、服務(wù)工作，做到事事是精品、處處是精品、過(guò)程是精品。三是實(shí)行“社會(huì)效益優(yōu)先”戰(zhàn)略，接管新物業(yè)管理項(xiàng)目，旨在樹立公司品牌、擴(kuò)大社會(huì)影響，不以賺錢為重要目。（五）、建立“五大管理體系”：一是建立、運(yùn)營(yíng)、持續(xù)改進(jìn)ISO9001質(zhì)量管理體系。建立完善文獻(xiàn)體系，涉及質(zhì)量手冊(cè)、程序文獻(xiàn)、作業(yè)文獻(xiàn)和各種登記表格，弘揚(yáng)“說(shuō)到做到”ISO9001質(zhì)量管理體系之精髓，使各項(xiàng)管理服務(wù)工作原則化、規(guī)范化、科學(xué)化。二是建立目的管理體系，實(shí)行目的責(zé)任制。對(duì)群英華庭管理處實(shí)行目的責(zé)任管理，制定安全目的、管理目的、服務(wù)目的、經(jīng)營(yíng)目的、明確責(zé)權(quán)利關(guān)系和獎(jiǎng)罰辦法，立下軍令狀，保證上述各種目的和如期實(shí)現(xiàn)。三是建立服務(wù)質(zhì)量原則體系。參照全國(guó)物業(yè)管理示范社區(qū)檢查原則，制定具備H發(fā)特色、具創(chuàng)新性五大系列工作質(zhì)量原則，作為檢查尋常管理服務(wù)工作質(zhì)量重要根據(jù)。四是建立項(xiàng)目形象設(shè)計(jì)與建設(shè)工程體系。進(jìn)一步完善、充實(shí)公司理念系統(tǒng)、建設(shè)良好公司文化；制定與改進(jìn)員工語(yǔ)言與行為規(guī)范，建立公司員工行為辨認(rèn)系統(tǒng)，充分體現(xiàn)本項(xiàng)目當(dāng)代化、智能化良好形象和物業(yè)管理公司整體形象。五是建立客戶滿意與信息管理體系。系統(tǒng)地建立顧客滿意信息、需求信息、報(bào)修信息、服務(wù)信息系統(tǒng)，以最迅速度、最佳質(zhì)量收集、解決各種管理服務(wù)信息，保證顧客對(duì)工作高滿意率。（六）、重點(diǎn)管理辦法與策劃1、安全管理策劃與辦法一品山海安全管理方案重要以人防與技防相結(jié)合；巡邏崗與固定崗相結(jié)合；紅外報(bào)警與社區(qū)攝像機(jī)聯(lián)動(dòng)相結(jié)合：a、實(shí)行24小時(shí)智能化監(jiān)控。智能化監(jiān)控室24小時(shí)由通過(guò)專業(yè)培訓(xùn)保安員值班，實(shí)時(shí)錄像，錄像保存期超過(guò)一周以上。b、保安人員巡邏采用巡更信息采集器，科學(xué)設(shè)計(jì)巡邏路線，定期檢查巡邏信息，提高巡邏效果。c、消防管理實(shí)行分棟安全責(zé)任制，定期進(jìn)行消防安全大檢查，每日進(jìn)行消防設(shè)施巡檢。d、實(shí)行住戶憑證（卡）進(jìn)出社區(qū)。（須建議建設(shè)單位提供智能卡辨認(rèn)控制裝置），外來(lái)人員須經(jīng)登記并經(jīng)核算后才準(zhǔn)進(jìn)入社區(qū)，必要時(shí)須保證被訪者批準(zhǔn)才可進(jìn)入社區(qū)。2、消防管理策劃與辦法嚴(yán)格消防管理是大廈消防安全保證。為此，擬采用如下安全辦法：制定系統(tǒng)消防管理制度并嚴(yán)格實(shí)行：消防監(jiān)控中心實(shí)行24小時(shí)值班制度；消防系統(tǒng)尋常維護(hù)委托具備專業(yè)資質(zhì)公司進(jìn)行；認(rèn)真貫徹“防止為主，防消結(jié)合”方針，采用中央集中調(diào)度與“三級(jí)檢查”相結(jié)合，平時(shí)火警防止工作，采用分級(jí)檢查制度，第一級(jí)由值班保安負(fù)責(zé)日檢工作，第二級(jí)由管理處組織消防月檢工作，第三級(jí)由物業(yè)公司組織季檢工作；貫徹消防工作責(zé)任制，建立責(zé)任到人及社區(qū)消防檔案，從檢查、整治、驗(yàn)收各個(gè)環(huán)節(jié)貫徹負(fù)責(zé)人，做到環(huán)環(huán)相扣，責(zé)任清晰；加強(qiáng)對(duì)顧客消防安全教誨，運(yùn)用各種渠道、方式開(kāi)展宣傳活動(dòng)，增強(qiáng)顧客消防安全意識(shí)。3、房屋、公共設(shè)施、設(shè)備管理策劃與辦法實(shí)行定期維修保養(yǎng)與尋常維修保養(yǎng)相結(jié)合、損毀性維修與防止性保養(yǎng)相結(jié)合，平時(shí)有效監(jiān)控各種故障源，制定定期維修保養(yǎng)與尋常維修保養(yǎng)月度、年度工作籌劃，并嚴(yán)格監(jiān)督實(shí)行，保證房屋、公共設(shè)施、設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常，維護(hù)良好。a、房屋管理：建立樓宇巡檢制度，隨時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋公共部位問(wèn)題并及時(shí)維修，保持房屋完好率達(dá)到98%以上。b、電梯管理。由H發(fā)電梯工程有限公司實(shí)行專業(yè)化維修保養(yǎng)，實(shí)行電梯維保、運(yùn)營(yíng)一條龍服務(wù)。c、水泵管理。二次供水泵房運(yùn)營(yíng)參數(shù)，現(xiàn)保證住戶用水、壓力需求，又做到水泵經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)，消防水泵定期試運(yùn)轉(zhuǎn)，并做好運(yùn)轉(zhuǎn)記錄，保證應(yīng)急啟動(dòng)萬(wàn)無(wú)一失。d、路燈管理。實(shí)行路燈、梯燈每天巡檢制度，保證路燈、梯燈關(guān)亮率達(dá)到98%以上。e、供電系統(tǒng)管理。在未移送供電部門管理前，由我公司暫行管理，實(shí)行日巡檢制度，并按我司“供電設(shè)施設(shè)備管理規(guī)程”、“供電設(shè)備操作規(guī)程”實(shí)行規(guī)范化管理。f、供水系統(tǒng)管理。供水系統(tǒng)在未實(shí)行由供水單位抄表到戶前，由我司暫代管理，并嚴(yán)格按“供水設(shè)施設(shè)備管理規(guī)程”實(shí)行規(guī)范化管理。g、智能化系統(tǒng)管理。對(duì)智能化系統(tǒng)使用人員實(shí)行嚴(yán)格培訓(xùn)，并經(jīng)考核合格后才準(zhǔn)予上崗，安派我公司弱電工程師定期對(duì)智能化系統(tǒng)進(jìn)行維護(hù)，保證智能化系統(tǒng)完好率達(dá)到100%，并投入正常使用。4、環(huán)境管理策劃與辦法a、清潔管理。室內(nèi)清潔配備高檔清潔工具和清潔用品，如扇形地拖、全能水、玻璃清潔器、室外廣場(chǎng)定期使用高壓水拖機(jī)沖洗路面。按我公司《清潔工作質(zhì)量檢查原則》實(shí)行原則化清潔保潔服務(wù)，建議建設(shè)單位配備與環(huán)境相協(xié)調(diào)，美觀、合用垃圾桶，并建立社區(qū)垃圾暫時(shí)收集房。b、園林綠化管理。配備園林綠化專業(yè)化管理實(shí)行尋常管理，按我公司《綠化養(yǎng)護(hù)質(zhì)量檢查原則》實(shí)行高原則管理，保持社區(qū)優(yōu)美宜人園林環(huán)境。c、環(huán)境消防管理。聘請(qǐng)專業(yè)化進(jìn)行社區(qū)消殺服務(wù)，并按我公司ISO9001質(zhì)量控制文獻(xiàn)規(guī)定對(duì)消殺服務(wù)實(shí)行d、排雨、排污管理。定期清理排雨排污溝渠，管道、砂井和化糞池，保持排雨、排污系統(tǒng)暢通。5、事務(wù)管理策劃與辦法a、在入戶大堂設(shè)立大堂副理，體現(xiàn)酒店高貴服務(wù)享有。樓宇設(shè)立親善大使，負(fù)責(zé)解決尋常事務(wù)。b、實(shí)行預(yù)見(jiàn)性積極服務(wù)，以業(yè)主/住戶需求為導(dǎo)向，積極積極提供各項(xiàng)超前性服務(wù)。如為業(yè)主提供“一站式“入伙服務(wù)、”對(duì)照式“服務(wù)等。c、提高隱性服務(wù)。按服務(wù)工作需要，盡量減少尋常服務(wù)工作對(duì)業(yè)主/住戶尋常生活帶來(lái)不便。d、實(shí)行首問(wèn)責(zé)任制，對(duì)顧客求助、征詢、報(bào)修、建議、投訴等由首問(wèn)人負(fù)責(zé)究竟，實(shí)行一條龍服務(wù)。6、便民服務(wù)策劃與辦法a、依照一品山海住戶多為事業(yè)成功人士和都市白領(lǐng)精英，平時(shí)工作強(qiáng)度大，精神壓力大，腦力消耗大等特點(diǎn)，擬經(jīng)常開(kāi)設(shè)豐富娛樂(lè)活動(dòng)項(xiàng)目，并定期組織輕松高興社區(qū)文化活動(dòng)，以達(dá)到為客戶精神減壓，保持愉悅心境目。b、針對(duì)業(yè)主工作繁忙，我司將迎合業(yè)主實(shí)際需求，全方位提供各項(xiàng)便民有償服務(wù)，服務(wù)范疇涵蓋家居清潔、家政服務(wù)、家教等到特殊規(guī)定，使住戶足不出戶受到各項(xiàng)便利服務(wù)。（七）、總體工作方針依照本項(xiàng)目特點(diǎn)及客戶需求，我公司在實(shí)行尋常物業(yè)管理服務(wù)工作過(guò)程中，貫徹“嚴(yán)格、積極、快捷、貼心”八字方針。嚴(yán)格：對(duì)各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)工作按高原則嚴(yán)格規(guī)定、嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)范服務(wù)。各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)工作實(shí)行系統(tǒng)化、原則化、規(guī)范化，保安、清潔服務(wù)、宿舍管理、房屋、設(shè)施、設(shè)備維修保養(yǎng)、綠化管理務(wù)求做到細(xì)致、精致、一絲不茍。積極：積極服務(wù)是物業(yè)管理服務(wù)最高境界，切實(shí)做到積極履行合同義務(wù)，積極做好每一件尋常物業(yè)管理服務(wù)工作，積極延伸便民服務(wù)，積極發(fā)現(xiàn)服務(wù)過(guò)程存在局限性并積極持續(xù)改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量。快捷：準(zhǔn)時(shí)服務(wù)、高效服務(wù)，建立迅速反映系統(tǒng)，講求服務(wù)時(shí)效性和完美性，服務(wù)工作做到及時(shí)、準(zhǔn)時(shí)、高效。貼心：實(shí)行人性化管理提供個(gè)性化服務(wù)、文明禮貌服務(wù)，急顧客所急、想顧客所未想，從顧客角度審視、解決尋常物業(yè)管理服務(wù)工作，使客戶倍感親切、貼心，時(shí)刻關(guān)注顧客規(guī)定，真誠(chéng)服務(wù)每一天。六、管理方式（一）、管理組織架構(gòu)華發(fā)物業(yè)管理公司華發(fā)物業(yè)管理公司山海一品山海一品物業(yè)管理處經(jīng)理經(jīng)理助理經(jīng)理助理客戶服務(wù)部客戶服務(wù)部清潔綠化部保安部清潔綠化部保安部維修部大堂服務(wù)組（二）、組織架構(gòu)圖闡明1、管理處組織機(jī)構(gòu)設(shè)立總原則是精干、高效、一專多能，管理處實(shí)行公司領(lǐng)導(dǎo)下經(jīng)理負(fù)責(zé)制。2、管理處內(nèi)部采用直線職能構(gòu)造，實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo)，減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率。管理處經(jīng)理、經(jīng)理助理、主管、班長(zhǎng)屬管理層，別的為操作層。3、管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)社區(qū)物業(yè)管理全面工作，經(jīng)理助理按經(jīng)理分工安排協(xié)助經(jīng)理做好各項(xiàng)管理工作。服務(wù)部負(fù)責(zé)管理處尋常管理服務(wù)工作調(diào)度和協(xié)調(diào)，及時(shí)與各班組進(jìn)行溝通以及檔案管理、收費(fèi)、社區(qū)文化活動(dòng)、投訴接待和解決、會(huì)所服務(wù)等工作。各部門、班組操作層負(fù)責(zé)實(shí)行本部門專項(xiàng)管理服務(wù)工作。（三）、各部門工作職責(zé)各部門重要職能一覽表部門主要職能、職責(zé)管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)物業(yè)管理處全面工作：負(fù)責(zé)各項(xiàng)管理服務(wù)工作安排；編制年度工作籌劃；對(duì)各部門工作進(jìn)行檢查，對(duì)各崗位員工進(jìn)行績(jī)效考核；重大突發(fā)事件及緊急事件解決；負(fù)責(zé)管理處內(nèi)部各項(xiàng)培訓(xùn)工作組織與開(kāi)展；負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)社區(qū)文化活動(dòng)組織與開(kāi)展；負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主及使用人對(duì)物業(yè)管理滿意調(diào)查等工作。經(jīng)理助理負(fù)責(zé)協(xié)助經(jīng)理開(kāi)展管理處工作，負(fù)責(zé)編制月度工作籌劃并負(fù)責(zé)籌劃執(zhí)行，編寫月度工作總結(jié)；解決普通性突發(fā)事件及緊急事件；各部門工作之間協(xié)調(diào)等工作。客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)本物業(yè)管理活動(dòng)整體調(diào)度、監(jiān)督、檢查、指引工作；負(fù)責(zé)員工錄取、調(diào)配、培訓(xùn)等管理工作；負(fù)責(zé)本物業(yè)各項(xiàng)資料、檔案收集、整頓、保管工作；負(fù)責(zé)與業(yè)主或使用人溝通、協(xié)調(diào)等工作，定期發(fā)布本物業(yè)管理工作狀況，保持良好關(guān)系；負(fù)責(zé)收集、登記、傳達(dá)客戶服務(wù)規(guī)定信息，進(jìn)行回訪等工作。大堂服務(wù)組負(fù)責(zé)客戶接待、引導(dǎo)、答詢等工作；受理及解決報(bào)修、投訴、求助等事務(wù)維修部負(fù)責(zé)物業(yè)內(nèi)照明、供水設(shè)施、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、通排風(fēng)設(shè)備、供配電設(shè)施、消防設(shè)備、給排水管道、電梯等運(yùn)營(yíng)、管理、維護(hù)和保養(yǎng)，保證所有設(shè)備可隨時(shí)正常啟用并能正常使用；負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋及其附屬設(shè)施進(jìn)行養(yǎng)護(hù)；負(fù)責(zé)物業(yè)管理處辦公用品及設(shè)施設(shè)備尋常維修、養(yǎng)護(hù)。保安部負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序維護(hù)；負(fù)責(zé)本物業(yè)公共區(qū)域巡邏、監(jiān)控；負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛行使、停放引導(dǎo)和交通秩序維護(hù)；負(fù)責(zé)本物業(yè)消防管理；負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)突發(fā)事件及緊急事件解決；負(fù)責(zé)本物業(yè)裝修巡邏管理。清潔綠化部負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑物公共部位、場(chǎng)地清潔、保潔；負(fù)責(zé)室外公共場(chǎng)合、道路清潔、保潔，涉及休閑娛樂(lè)設(shè)施設(shè)備清潔、保潔、養(yǎng)護(hù)；定期對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行環(huán)境消殺；及時(shí)收集、清理清運(yùn)垃圾。負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠地養(yǎng)護(hù)工作，如修剪、澆水、施肥、殺蟲、補(bǔ)植及更新改造等工作。（四）、人員配備擬在本項(xiàng)目配備物業(yè)管理服務(wù)人員共人，其中經(jīng)理1人，經(jīng)理助理1人，客戶服務(wù)部11人，維修班5人，保安班30人，清潔綠化班13人，各部門人員配備狀況詳見(jiàn)下表：序號(hào)部門職位人數(shù)備注1經(jīng)理12經(jīng)理助理13客戶服務(wù)部客戶服務(wù)部主管1親善大使2負(fù)責(zé)尋常巡樓大堂副理82班24小時(shí)值班4維修班維修主管15維修工36電梯工17保安班保安主管1保安員分早、中、晚三班，24小時(shí)輪換。8保安班長(zhǎng)19保安副班長(zhǎng)110保安員2711清潔綠化班清潔綠化領(lǐng)班113清潔工1014綠化工2合計(jì)61（五）、擬調(diào)配人員簡(jiǎn)介為保證本項(xiàng)目管理服務(wù)質(zhì)量，進(jìn)一步樹立“H發(fā)物業(yè)”品牌，公司擬從其他管理處抽調(diào)一名理論知識(shí)與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富管理處經(jīng)理外，同步抽調(diào)一名高素質(zhì)工程技術(shù)管理人員充實(shí)群英華庭物業(yè)管理處領(lǐng)導(dǎo)能力。擬調(diào)配人員簡(jiǎn)介如下：1、管理處經(jīng)理經(jīng)理候選人簡(jiǎn)歷姓名性別年齡學(xué)歷專業(yè)戶口所在地婚姻狀況職稱政治面貌黨員學(xué)歷狀況工作經(jīng)歷個(gè)人專長(zhǎng)2、工程技術(shù)管理人員工程技術(shù)管理候選人簡(jiǎn)歷姓名性別年齡學(xué)歷專業(yè)戶口所在地婚姻狀況工作經(jīng)歷個(gè)人專長(zhǎng)（六）、其她人員錄取原則1、經(jīng)理助理男，25-40歲，大專以上學(xué)歷，兩年以上物業(yè)管理實(shí)際工作經(jīng)歷，具備國(guó)家建設(shè)部頒發(fā)物業(yè)管理公司經(jīng)理資格證書。管理經(jīng)驗(yàn)豐富，具備較強(qiáng)物業(yè)管理理論水平和實(shí)踐工作經(jīng)驗(yàn)，熟悉物業(yè)管理各項(xiàng)服務(wù)操作流程和檢查原則，熟悉ISO9001質(zhì)量管理體系，具備較好協(xié)調(diào)、組織及解決突發(fā)事件能力，責(zé)任心強(qiáng)，善于溝通，具備廣泛而良好人際關(guān)系。2、客戶服務(wù)部主管大專以上學(xué)歷，物業(yè)管理或有關(guān)專業(yè)，持物業(yè)管理上崗資格證書，具備三年以上物業(yè)管理實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，熟悉IS09001質(zhì)量管理體系，有較強(qiáng)組織和協(xié)調(diào)能力，善于溝通，身體健康，能吃苦耐勞，有敬業(yè)精神。3、親善大使中專以上學(xué)歷，物業(yè)管理、財(cái)務(wù)或有關(guān)專業(yè)，持物業(yè)管理上崗資格證，具備兩年以上物業(yè)管理實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，熟悉IS09001質(zhì)量管理體系，身體健康，能吃苦耐勞，有敬業(yè)精神。4、大堂副理高中以上學(xué)歷，女性、有兩年以上會(huì)所、酒店或有關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)，身體健康，形象良好，能吃苦耐勞，有敬業(yè)精神。5、維修主管大專以上文化限度，機(jī)電技師，專業(yè)知識(shí)豐富，三年以上機(jī)電設(shè)備、設(shè)施管理經(jīng)驗(yàn)，熟悉各類機(jī)電設(shè)備性能和技術(shù)規(guī)定，熟悉各類設(shè)施、設(shè)備維修保養(yǎng)流程，有較強(qiáng)組織協(xié)調(diào)溝通能力，解決設(shè)備設(shè)施突發(fā)事件能力強(qiáng)，品行良好，有較強(qiáng)責(zé)任心和敬業(yè)精神。6、維修工男性，身高1.65米以上，中專以上學(xué)歷，機(jī)電設(shè)備專業(yè)，具備水、電等專項(xiàng)上崗操作證書，具備中級(jí)技工以上有關(guān)技能級(jí)別資格并通過(guò)我司專業(yè)考核，二年以上實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)。7、電梯工男性，22-35歲，中技以上學(xué)歷，二年以上實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，持有效電梯維修保養(yǎng)及有關(guān)上崗證并通過(guò)我司專業(yè)考核，熟悉各類電梯運(yùn)營(yíng)、維護(hù)和保養(yǎng)工作，相貌端正，品行良好，有較強(qiáng)責(zé)任心和敬業(yè)精神。8、保安主管男性，身高1.72米以上，體重60-75公斤，年齡25歲以上，退役軍人，曾在部隊(duì)擔(dān)任班長(zhǎng)以上職務(wù)，政治素質(zhì)、軍事素質(zhì)過(guò)硬，有關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)三年以上，有較強(qiáng)組織協(xié)調(diào)管理能力，中專以上文化水平，相貌端正，品行良好，有敬業(yè)精神。9、保安班長(zhǎng)男性，身高1.72米以上，體重60-75公斤，年齡25-35歲，退役軍人，曾在部隊(duì)擔(dān)任副班長(zhǎng)以上職務(wù)，政治素質(zhì)、軍事素質(zhì)過(guò)硬，有關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)兩年以上，有一定組織協(xié)調(diào)管理能力，高中以上文化水平，相貌端正，品行良好，有敬業(yè)精神。10、保安副班長(zhǎng)男性，身高1.72米以上，體重60-75公斤，年齡25-35歲，退役軍人，政治素質(zhì)、軍事素質(zhì)過(guò)硬，有關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)兩年以上，有一定組織協(xié)調(diào)管理能力，高中以上文化水平，相貌端正，品行良好，有敬業(yè)精神。11、保安員男性，高中以上學(xué)歷，身高1.72米以上，體重65公斤以上，口齒清晰，沒(méi)有明顯地方口音，五官端正，威嚴(yán)不乏靈活，有較強(qiáng)責(zé)任心和正義感，有敬業(yè)精神，退役軍人優(yōu)先。12、清潔綠化主管高中以上文化水平，三年以上有關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)，相貌端正，品行良好，吃苦耐勞，婚姻狀況不限。懂清潔綠化知識(shí)，具備一定協(xié)調(diào)、組織能力，善于溝通，具備較強(qiáng)責(zé)任心、良好服務(wù)意識(shí)和敬業(yè)精神。13、清潔工男性身高1.65米以上，女性1.55米以上，45歲如下，初中以上學(xué)歷，五官端正，動(dòng)作麻利，能吃苦耐勞，有敬業(yè)精神，有清潔公司工作經(jīng)驗(yàn)者優(yōu)先。14、綠化工男性，身高1.65米以上，初中以上學(xué)歷，45歲如下，五官端正，動(dòng)作麻利，懂園林綠化知識(shí)，從事園林綠化工作一年以上，能吃苦耐勞，有敬業(yè)精神。七、物業(yè)尋常管理尋常物業(yè)管理是指本項(xiàng)目紅線范疇內(nèi)從物業(yè)正式啟用起各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)工作，是實(shí)行物業(yè)管理過(guò)程最重要階段。這一階段工作目是保證機(jī)電設(shè)施設(shè)備安全、高效、穩(wěn)定、合理運(yùn)營(yíng)，保持房屋、公共設(shè)施、設(shè)備處在完好狀態(tài)和最佳運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)，為顧客提供安全、舒服、整潔、優(yōu)美工作、生活環(huán)境和周全、溫馨、體貼人性化服務(wù)。（一）、尋常物業(yè)管理工作內(nèi)容：交通、車輛管理交通、車輛管理消防安全監(jiān)控消防安全監(jiān)控樓層清潔治安秩序管理樓層清潔治安秩序管理地面衛(wèi)生地面衛(wèi)生清潔地庫(kù)衛(wèi)生清潔地庫(kù)衛(wèi)生生活廢棄物解決生活廢棄物解決物業(yè)管理物業(yè)管理園林綠化養(yǎng)護(hù)管理整體環(huán)境美化整體環(huán)境美化房屋本體維養(yǎng)電梯維修養(yǎng)護(hù)機(jī)電設(shè)備維養(yǎng)消防設(shè)備維養(yǎng)智能化系統(tǒng)維護(hù)公用設(shè)施維養(yǎng)房屋本體維養(yǎng)電梯維修養(yǎng)護(hù)機(jī)電設(shè)備維養(yǎng)消防設(shè)備維養(yǎng)智能化系統(tǒng)維護(hù)公用設(shè)施維養(yǎng)公共維養(yǎng)公共維養(yǎng)物業(yè)接管驗(yàn)收入伙安全護(hù)衛(wèi)服務(wù)清潔綠化服務(wù)機(jī)電、本體維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)接管驗(yàn)收入伙安全護(hù)衛(wèi)服務(wù)清潔綠化服務(wù)機(jī)電、本體維修養(yǎng)護(hù)住宅維護(hù)水電土暖維修服務(wù)住宅維護(hù)水電土暖維修服務(wù)裝修管理裝修管理投訴解決投訴解決客戶管理服務(wù)物品搬運(yùn)放行來(lái)訪接待綠化客戶管理服務(wù)物品搬運(yùn)放行來(lái)訪接待綠化多項(xiàng)特約及專項(xiàng)服務(wù)多項(xiàng)特約及專項(xiàng)服務(wù)開(kāi)展各類社區(qū)文化活動(dòng) 開(kāi)展各類社區(qū)文化活動(dòng)（二）內(nèi)部運(yùn)作流程1、整體運(yùn)作流程擬定方案組建機(jī)構(gòu)交接驗(yàn)收尋常運(yùn)作擬定方案組建機(jī)構(gòu)交接驗(yàn)收尋常運(yùn)作前期介入崗位培訓(xùn)正式入駐前期介入崗位培訓(xùn)正式入駐整體運(yùn)作流程圖闡明：（1）整體運(yùn)作流程規(guī)定是全面、高效、合理，功能無(wú)缺項(xiàng)，管理無(wú)盲點(diǎn)。（2）整體運(yùn)作流程詳細(xì)運(yùn)營(yíng)，按ISO9000質(zhì)量管理體系規(guī)定進(jìn)行。（3）注重物業(yè)經(jīng)營(yíng)工作，保證本項(xiàng)目社會(huì)形象和經(jīng)濟(jì)效益。2、服務(wù)流程華發(fā)物業(yè)管理公司華發(fā)物業(yè)管理公司述職報(bào)告反饋檢查監(jiān)督述職報(bào)告反饋檢查監(jiān)督指引考核指令山海一品管理處山海一品管理處指令反饋指令反饋管理處各部門管理處各部門各服務(wù)崗位指令反饋各服務(wù)崗位指令反饋服務(wù)流程圖闡明：擬建立以客戶服務(wù)部為重點(diǎn)物業(yè)管理服務(wù)體系?？蛻舴?wù)部是管理處指揮調(diào)度中心及信息樞紐，24小時(shí)保證因此服務(wù)需求及投訴建議均可及時(shí)匯總、解決。而管理處因此需要發(fā)布管理服務(wù)信息亦通過(guò)該部門反饋給業(yè)主、客戶。3、管理運(yùn)作流程管理處工作籌劃管理運(yùn)作流程圖管理處工作籌劃其她服務(wù)工作籌劃綠化養(yǎng)護(hù)籌劃清潔工作籌劃保安工作籌劃房屋、公設(shè)、機(jī)電運(yùn)營(yíng)、維修保養(yǎng)籌劃其她服務(wù)工作籌劃綠化養(yǎng)護(hù)籌劃清潔工作籌劃保安工作籌劃房屋、公設(shè)、機(jī)電運(yùn)營(yíng)、維修保養(yǎng)籌劃信息反饋信息反饋籌劃實(shí)行籌劃實(shí)行籌劃調(diào)節(jié)過(guò)程監(jiān)控籌劃調(diào)節(jié)過(guò)程監(jiān)控信息反饋信息反饋考核、驗(yàn)收考核、驗(yàn)收編制下一輪工作籌劃編制下一輪工作籌劃總結(jié)流程圖闡明：1)管理服務(wù)工作按照程序化規(guī)定，編制管理處及各職能部門年度、月度籌劃，按持續(xù)改進(jìn)規(guī)定和當(dāng)月工作特點(diǎn)進(jìn)行編制，力求有很強(qiáng)實(shí)操性和針對(duì)性。2)清潔、維修、綠化工作在年度籌劃框架內(nèi)，對(duì)定期工作程序和內(nèi)容編制工作日程、周程、月程。3)對(duì)籌劃實(shí)行按質(zhì)量管理體系文獻(xiàn)規(guī)定進(jìn)行嚴(yán)格控制，在執(zhí)行籌劃過(guò)程中如發(fā)現(xiàn)客觀狀況有變更，應(yīng)對(duì)籌劃作出調(diào)節(jié)。4)對(duì)籌劃實(shí)行和尋常管理服務(wù)工作，按工作內(nèi)容、性質(zhì)實(shí)行日檢、周檢、月檢，嚴(yán)格控制管理服務(wù)質(zhì)量。5)管理處每月底、年終進(jìn)行全面工作總結(jié)，布置下月（年）度工作籌劃。按PDCA循環(huán)原理，各項(xiàng)管理服務(wù)工作完畢“籌劃——實(shí)行——監(jiān)控——改進(jìn)”循環(huán)后，實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)式提高。4、內(nèi)部管理體系4.1、目的責(zé)任管理體系華發(fā)物業(yè)管理華發(fā)物業(yè)管理山海一品管理處樓管理處山海一品管理處樓管理處監(jiān)控與考核信息反饋各項(xiàng)管理服務(wù)目的監(jiān)控與考核信息反饋各項(xiàng)管理服務(wù)目的分解到部門、崗位目的分解到部門、崗位目的明確負(fù)責(zé)人責(zé)權(quán)利關(guān)系明確負(fù)責(zé)人責(zé)權(quán)利關(guān)系實(shí)現(xiàn)目的保證辦法實(shí)現(xiàn)目的保證辦法獎(jiǎng)罰辦法獎(jiǎng)罰辦法目的實(shí)行目的實(shí)行目的考核目的考核目的責(zé)任管理體系圖闡明：（1）由H發(fā)物業(yè)管理公司總經(jīng)理與一品山海管理處訂立《目的責(zé)任書》；（2）目的體系涉及：安全目的、管理目的、服務(wù)目的、經(jīng)營(yíng)目的；（3）目的責(zé)任書明確公司與管理處雙方責(zé)權(quán)利關(guān)系；由管理處制定完畢目的詳細(xì)實(shí)行辦法和分解目的到各部門、各工作崗位；（4）公司對(duì)管理處進(jìn)行月度質(zhì)量考核、半年度、年度綜合考核；（5）根據(jù)考核成果，兌現(xiàn)獎(jiǎng)罰規(guī)定。4.2、質(zhì)量原則體系管理處質(zhì)量原則體系管理處質(zhì)量原則體系基礎(chǔ)管理質(zhì)量基礎(chǔ)管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)公共設(shè)備、設(shè)施質(zhì)量原則綠化養(yǎng)護(hù)質(zhì)量原則保安工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)清潔工作質(zhì)量原則員工考核原則崗位工作原則各作業(yè)規(guī)程部門基本管理質(zhì)量原則員工考核原則崗位工作原則各作業(yè)規(guī)程部門基本管理質(zhì)量原則質(zhì)量原則體系圖闡明：（1）本質(zhì)量原則體系按照全國(guó)物業(yè)管理示范社區(qū)原則進(jìn)行量化、細(xì)化而產(chǎn)生；（2）各項(xiàng)質(zhì)量原則內(nèi)容涉及基本管理與專業(yè)管理內(nèi)容，其特點(diǎn)是系統(tǒng)化、詳細(xì)化，便于檢查和操作；（3）各質(zhì)量原則重在過(guò)程管理，結(jié)合了ISO9001原則體系原理與有關(guān)內(nèi)容；（4）各系列質(zhì)量原則用于尋常管理和月度、季度、年度質(zhì)量檢查、考核。4.3、ISO9001質(zhì)量管理體系質(zhì)量管理體系持續(xù)改進(jìn)質(zhì)量管理體系持續(xù)改進(jìn)顧客（或其他有關(guān)地方）顧客（或其他有關(guān)地方顧客（或其他有關(guān)地方）顧客（或其他有關(guān)地方）管理職責(zé)資源管理測(cè)量、分析和改進(jìn)資源管理測(cè)量、分析和改進(jìn)規(guī)定規(guī)定產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)輸入輸出規(guī)定產(chǎn)品產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)輸入輸出規(guī)定產(chǎn)品增值活動(dòng)值信息流增值活動(dòng)值信息流值質(zhì)量管理體系圖闡明：（1）質(zhì)量管理體系設(shè)計(jì)根據(jù)ISO9001:原則，其原理是對(duì)管理職責(zé)、資源管理、產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)、測(cè)量分析與改進(jìn)四大質(zhì)量控制某些實(shí)現(xiàn)閉合式運(yùn)作、滾動(dòng)式提高。（2）質(zhì)量系統(tǒng)設(shè)計(jì)以顧客需求為關(guān)注焦點(diǎn)。（3）堅(jiān)持質(zhì)量管理體系持續(xù)改進(jìn)，使管理服務(wù)工作質(zhì)量持續(xù)得到改進(jìn)。（4）貫徹崗位責(zé)任制、目的責(zé)任制及各項(xiàng)規(guī)章制度，使管理工作規(guī)范化、制度化、科學(xué)化。（5）運(yùn)用勉勵(lì)機(jī)制、考核機(jī)制、思想工作等，保持員工具備良好職業(yè)道德和發(fā)揚(yáng)“敬業(yè)、奉獻(xiàn)、求精、創(chuàng)新”公司精神。4.4、顧客滿意信息管理體系顧客滿意度提高顧客滿意度提高管理處內(nèi)管理處內(nèi)部改進(jìn)信息顧客（顧客）信息或規(guī)定工作籌劃改進(jìn)提高籌劃實(shí)行改進(jìn)提高籌劃實(shí)行檢查監(jiān)控檢查監(jiān)控顧客滿意信息管理體系圖闡明：（1）建立系統(tǒng)、完善顧客滿意信息管理體系是持續(xù)改進(jìn)管理服務(wù)工作重要保證；（2）在總結(jié)上一種工作周期和收集顧客信息、規(guī)定、管理處內(nèi)部信息基本上，編制下一種工作周期籌劃（如月度籌劃）；（3）在籌劃實(shí)行過(guò)程中采用各種渠道收集顧客滿意信息：顧客回訪、維修回訪、電話訪問(wèn)、書面征詢意見(jiàn)、滿意率抽樣調(diào)查、滿意度抽樣調(diào)查、顧客投訴、求助、建議、規(guī)定等；（4）公司內(nèi)部信息交流：上級(jí)檢查信息、管理處內(nèi)部檢查信息、員工報(bào)告信息；（5）對(duì)顧客反映信息進(jìn)行跟蹤、解決，并將解決成果反饋給顧客，必要時(shí)進(jìn)行書面回答或公示，將書面征詢顧客意見(jiàn)或滿意狀況調(diào)查成果進(jìn)行匯總記錄，制定改進(jìn)辦法并向顧客反饋或進(jìn)行公示；（6）實(shí)行向顧客單位報(bào)告制度：每月以書面或口頭方式向顧客報(bào)告當(dāng)月物業(yè)管理狀況，進(jìn)行信息溝通、協(xié)調(diào)工作，獲得顧客單位寶貴意見(jiàn)和工作支持。4.5、項(xiàng)目形象設(shè)計(jì)與建設(shè)工程體系DIS體系DIS體系行為辨認(rèn)系統(tǒng)理念辨認(rèn)系統(tǒng)視覺(jué)辨認(rèn)系統(tǒng)行為辨認(rèn)系統(tǒng)理念辨認(rèn)系統(tǒng)視覺(jué)辨認(rèn)系統(tǒng)DIS體系圖闡明：（1）項(xiàng)目形象設(shè)計(jì)與建設(shè)是在公司形象辨認(rèn)系統(tǒng)（CIS）基本上發(fā)展起來(lái)最新公司形象管理體系圖，體系重要涉及項(xiàng)目視覺(jué)辨認(rèn)系統(tǒng)、項(xiàng)目理念辨認(rèn)系統(tǒng)、員工行為辨認(rèn)系統(tǒng)；（2）項(xiàng)目視覺(jué)辨認(rèn)系統(tǒng)重要內(nèi)容涉及：項(xiàng)目整體形象策劃、定位，各種項(xiàng)目的記設(shè)計(jì)、制作、安裝，物業(yè)管理有關(guān)標(biāo)記設(shè)計(jì)、制作與安裝，公司辦公、管理、服務(wù)標(biāo)記設(shè)計(jì)與使用；（3）理念辨認(rèn)系統(tǒng)涉及本項(xiàng)目實(shí)行物業(yè)管理過(guò)程中管理服務(wù)理念、質(zhì)量方針、公司宗旨、經(jīng)營(yíng)方針，是H發(fā)公司文化集中反映；（4）行為辨認(rèn)系統(tǒng)涉及本公司處事方式、工作態(tài)度、工作作風(fēng)、員工行為習(xí)慣、言行規(guī)范；（5）在本項(xiàng)目實(shí)行物業(yè)管理過(guò)程中，咱們將致力于DIS體系建設(shè)，把本項(xiàng)目辦成全國(guó)同類物業(yè)管理典范。（三）、管理機(jī)制1、持續(xù)改進(jìn)機(jī)制1.1、PDCA循環(huán)機(jī)制建立公司持續(xù)改進(jìn)機(jī)制是保證管理服務(wù)工作持續(xù)滾動(dòng)提高保證。改進(jìn)機(jī)制是我公司通過(guò)近年摸索而形成一種內(nèi)部運(yùn)作機(jī)制，其原理是以不同周期實(shí)行PDCA循環(huán)，即在每一種工作周期（如一天、一周、一月、一年）進(jìn)行“籌劃——實(shí)行——監(jiān)控——改進(jìn)”四個(gè)工作環(huán)節(jié)，規(guī)定全體員工、每一種工作部門、班組“每天改進(jìn)一點(diǎn)”，其原理如下圖：制定工作籌劃或進(jìn)行策劃制定工作籌劃或進(jìn)行策劃實(shí)行籌劃實(shí)行籌劃提高提高過(guò)程監(jiān)控過(guò)程監(jiān)控總結(jié)、改進(jìn)總結(jié)、改進(jìn)實(shí)現(xiàn)持續(xù)改進(jìn)核心是每天檢討工作，分析哪些工作做對(duì)了，哪些工作做得不對(duì)或有改進(jìn)機(jī)會(huì)，制定辦法或設(shè)法對(duì)局限性之處加以克服。1.2、內(nèi)審機(jī)制內(nèi)審是公司質(zhì)量保證活動(dòng)，由公司內(nèi)部審核員依照自己職責(zé)，對(duì)質(zhì)量管理體系各要素實(shí)行效果進(jìn)行審查，以便查明存在問(wèn)題，及時(shí)采用改進(jìn)辦法，使質(zhì)量管理體系有效運(yùn)營(yíng)。我公司配合一年一度外審（國(guó)際知名機(jī)構(gòu)SGS派員進(jìn)行）積極自主地每年進(jìn)行二次以上內(nèi)審，保證了質(zhì)量管理體系有效性，適當(dāng)性、充分性。1.3、管理評(píng)審管理評(píng)審是對(duì)公司質(zhì)量管理體系管理角度進(jìn)行評(píng)審質(zhì)量活動(dòng)，其評(píng)審對(duì)象是公司質(zhì)量方針、組織架構(gòu)、資源配備、管理職責(zé)，以判斷公司質(zhì)量管理體系適當(dāng)性、有效性、充分性，避免質(zhì)量管理體系局部失效或存在漏洞，謀求進(jìn)一步改進(jìn)質(zhì)量管理體系機(jī)會(huì)。管理評(píng)審普通一年舉辦一次，或遇重要問(wèn)題時(shí)進(jìn)行。管理評(píng)審重要內(nèi)容如下：1）評(píng)審質(zhì)量方針、目的及其實(shí)現(xiàn)狀況報(bào)告；（各部門準(zhǔn)備部門質(zhì)量目的記錄數(shù)據(jù)，并作實(shí)現(xiàn)狀況報(bào)告；管理者代表準(zhǔn)備公司質(zhì)量目的記錄數(shù)據(jù)，并作實(shí)現(xiàn)狀況報(bào)告。）2）評(píng)審現(xiàn)行組織機(jī)構(gòu)設(shè)立合理性；（行政部提供現(xiàn)行組織機(jī)構(gòu)設(shè)立狀況資料，并作狀況報(bào)告。）3）評(píng)審人力資源和設(shè)施合理性；（行政部經(jīng)理提供人力資源配備狀況資料，并作狀況報(bào)告；機(jī)電維修部提供基本設(shè)施配備狀況資料，并作狀況報(bào)告。）4）評(píng)審內(nèi)部質(zhì)量管理體系審核報(bào)告及審核成果；（管理者代表提供內(nèi)部審核報(bào)告及審核狀況資料，并作狀況報(bào)告。）5）評(píng)審糾正和防止辦法實(shí)行狀況；（管理者代表提供糾正和防止辦法實(shí)行狀況資料，并作狀況報(bào)告。）6）評(píng)審顧客投訴及反饋信息；（管理處服務(wù)部提供顧客投訴及反饋信息資料，并作狀況報(bào)告。）7）評(píng)審過(guò)程業(yè)績(jī)和服務(wù)符合性；（各部門分別提供服務(wù)狀況資料，并作服務(wù)業(yè)績(jī)狀況報(bào)告；管理者代表提供過(guò)程業(yè)績(jī)；結(jié)合質(zhì)量目的實(shí)現(xiàn)狀況和服務(wù)符合性狀況資料，并作狀況報(bào)告。）8）評(píng)審經(jīng)策劃也許影響質(zhì)量管理體系變更合理性；（管理者代表提供關(guān)于策劃狀況資料，并作狀況報(bào)告。）9）評(píng)審關(guān)于改進(jìn)建議（管理者代表提供關(guān)于改進(jìn)建議方面狀況資料，并作狀況報(bào)告）。2、監(jiān)督機(jī)制監(jiān)督機(jī)制圖社會(huì)各界、業(yè)主、顧客（客戶）監(jiān)督管理效果、服務(wù)質(zhì)量、物業(yè)經(jīng)濟(jì)效益社會(huì)各界、業(yè)主、顧客（客戶）監(jiān)督管理效果、服務(wù)質(zhì)量、物業(yè)經(jīng)濟(jì)效益員工監(jiān)督政府業(yè)務(wù)主管部門監(jiān)督員工監(jiān)督政府業(yè)務(wù)主管部門監(jiān)督組織行為管理制度政府有關(guān)部門監(jiān)督收費(fèi)原則政府有關(guān)部門監(jiān)督收費(fèi)原則消防、治安、納稅等業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督管理處人、財(cái)、物資源業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督管理處人、財(cái)、物資源管理服務(wù)合同規(guī)定管理服務(wù)合同規(guī)定權(quán)利、責(zé)任、義務(wù)華發(fā)物業(yè)管理公司及ISO9000體系監(jiān)督華發(fā)物業(yè)管理公司及ISO9000體系監(jiān)督監(jiān)督機(jī)制圖闡明：1）監(jiān)督主體為客戶（含業(yè)主、顧客或其組織）、政府關(guān)于部門、新聞媒體及社會(huì)人士、公司內(nèi)部員工、公司自身。2）監(jiān)督內(nèi)容重要是公司守法、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)狀況、管理服務(wù)質(zhì)量、公司人、財(cái)、物等資源合理使用狀況。3）通過(guò)建立廣泛信息收集、反饋系統(tǒng)實(shí)行監(jiān)督，并建立高效信息反饋、解決過(guò)程，保證監(jiān)督有效性。3、勉勵(lì)機(jī)制勉勵(lì)機(jī)制圖：勉勵(lì)機(jī)制勉勵(lì)機(jī)制崗位競(jìng)爭(zhēng)目的勉勵(lì)崗位競(jìng)爭(zhēng)目的勉勵(lì)思想工作機(jī)制思想工作機(jī)制工資福利機(jī)制獎(jiǎng)懲機(jī)制培養(yǎng)提高機(jī)制文化活動(dòng)機(jī)制工資福利機(jī)制獎(jiǎng)懲機(jī)制培養(yǎng)提高機(jī)制文化活動(dòng)機(jī)制勉勵(lì)系統(tǒng)示意圖闡明：1）勉勵(lì)是實(shí)行人性化管理重要方式。尊重個(gè)體權(quán)利，保持團(tuán)隊(duì)精神。服務(wù)客戶和創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)、社會(huì)雙重效益是權(quán)衡考核唯一原則。2）思想工作機(jī)制重在激發(fā)潛能，形成共享價(jià)值觀，充分發(fā)揮群眾效能和工作積極性。引導(dǎo)員工動(dòng)機(jī)、尊重個(gè)人情感。并且針對(duì)個(gè)性心理做適時(shí)思想工作。3）獎(jiǎng)懲機(jī)制在實(shí)際工作中以獎(jiǎng)為主，以懲為輔，堅(jiān)持優(yōu)勝劣汰，獎(jiǎng)懲分明。通過(guò)獎(jiǎng)勵(lì)，引導(dǎo)員工積極向上，通過(guò)懲罰鞭策員工做好本職工作。做到人人有動(dòng)力、有壓力。獎(jiǎng)勵(lì)類型有物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)和精神獎(jiǎng)勵(lì)等。獎(jiǎng)罰機(jī)制建立在嚴(yán)格、科學(xué)考核基本上，員工每日有工作評(píng)價(jià)，每月有考核，年終有評(píng)比。4）培養(yǎng)提高機(jī)制在實(shí)際工作中極具價(jià)值。將培訓(xùn)放在集體和個(gè)人發(fā)展重要位置，培養(yǎng)目的是使員工忠于公司、忠于職守，一專多能，精益求精。崗位競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制是在選聘領(lǐng)導(dǎo)崗位時(shí)不拘一格，能者上、平者讓、庸者下，為人才脫穎而出創(chuàng)造良性環(huán)境。5）工資福利根據(jù)員工貢獻(xiàn)大小進(jìn)行決策。既考慮群體水平，更注重個(gè)人利益。充分必定努力工作所應(yīng)得優(yōu)厚報(bào)酬，吸引人才，勉勵(lì)員工獲得更好工作績(jī)效。福利辦法如調(diào)動(dòng)戶口、解決住房、工齡補(bǔ)貼等。6）文化活動(dòng)系統(tǒng)是公司發(fā)展之源。通過(guò)公司文化、教誨與文化活動(dòng)開(kāi)展，增強(qiáng)凝聚力和向心力，增強(qiáng)員工自信心和認(rèn)同感。通過(guò)公司文化凝聚功能、引導(dǎo)功能、約束功能把員工目的和公司目的緊密結(jié)合起來(lái)。7）在以人為本勉勵(lì)系統(tǒng)中，重在充分發(fā)揮每個(gè)員工主觀能動(dòng)性，增強(qiáng)主人翁意識(shí)和自我實(shí)現(xiàn)意識(shí)，使其在授權(quán)范疇內(nèi)創(chuàng)造性地開(kāi)展工作。8）目的勉勵(lì)是將管理處總目的分解到每一種工作崗位，使每位員工均有清晰工作目的和努力方向，明確其職責(zé)、任務(wù)、權(quán)力、義務(wù)，對(duì)完畢目的者予以必定和獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)不能完畢目的者限期整治、培訓(xùn)，再不能完畢目的者予以裁減。4、考核機(jī)制考核機(jī)制圖：華發(fā)物業(yè)管理公司華發(fā)物業(yè)管理公司目的考核（月檢、季檢）經(jīng)理考核目的考核（月檢、季檢）經(jīng)理考核各崗位考核月度考核、日評(píng)價(jià)、周評(píng)價(jià)各班組班組長(zhǎng)考核各部門部門主管考核分解目的考核（月度考核）管理處各崗位考核月度考核、日評(píng)價(jià)、周評(píng)價(jià)各班組班組長(zhǎng)考核各部門部門主管考核分解目的考核（月度考核）管理處考核機(jī)制圖闡明：1）實(shí)行五級(jí)考核，考核內(nèi)容重要有安全目的、管理目的、服務(wù)目的、經(jīng)營(yíng)目的以及各部門、專業(yè)質(zhì)量原則、崗位質(zhì)量原則、員工綜合考核原則。2）實(shí)行考核接管與浮動(dòng)工資、獎(jiǎng)金掛鉤辦法、未達(dá)標(biāo)者按考核辦法扣除某些或所有浮動(dòng)工資或獎(jiǎng)金。3）一次以上考核不合格者，進(jìn)行再培訓(xùn)，二次考核不合格者予以辭退或降職解決。4）經(jīng)考核持續(xù)三次達(dá)到先進(jìn)者，按獎(jiǎng)罰辦法規(guī)定予以表?yè)P(yáng)和獎(jiǎng)勵(lì)。5、競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制在公司內(nèi)部建立競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制是保持公司競(jìng)爭(zhēng)力、活力重要保證，我公司長(zhǎng)期以來(lái)在公司不斷創(chuàng)新、改革、哺育競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，重要辦法有：5.1、領(lǐng)導(dǎo)崗位實(shí)行競(jìng)爭(zhēng)上崗，從公司領(lǐng)導(dǎo)崗位到管理處基層班組長(zhǎng)崗位，均實(shí)行競(jìng)爭(zhēng)上崗制度，以保證先進(jìn)人才干脫穎而出，最大限度激發(fā)各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)工作積極性和創(chuàng)造性。5.2、重要崗位實(shí)行公開(kāi)招聘制，廣泛吸取社會(huì)社會(huì)上先進(jìn)人才，為匯集人才廣開(kāi)人才之路。5.3、實(shí)行末位裁減制，對(duì)操作層員工定期實(shí)現(xiàn)實(shí)行末位裁減制，保障員工強(qiáng)烈進(jìn)取精神，增進(jìn)員工隊(duì)伍素質(zhì)不斷提高。5.4、定期開(kāi)展各種專業(yè)技能比武，如保安軍事會(huì)操、消防演習(xí)比武、專業(yè)技能大賽等，有效地激發(fā)員工學(xué)知識(shí)，練技能積極性。5.5、將競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制引入人力資源管理，在員工中選拔思想品質(zhì)好、責(zé)任心強(qiáng)，敬業(yè)，對(duì)公司忠誠(chéng)度高、管理能力強(qiáng)先進(jìn)人才，為廣大員工提供展示才華舞臺(tái)和上升機(jī)會(huì)。（四）房屋及公共設(shè)施、設(shè)備管理房屋及公共設(shè)施、設(shè)備管理包括“六大”工作任務(wù)：一是設(shè)備、設(shè)施尋常運(yùn)轉(zhuǎn)管理；二是設(shè)施、設(shè)備故障與應(yīng)急解決；三是設(shè)施、設(shè)備、房屋尋常維修和定期保養(yǎng)管理；四是設(shè)備、設(shè)施尋常節(jié)電節(jié)水管理；五是設(shè)備、設(shè)施技術(shù)改造、更新；六是技術(shù)資料收集、管理、使用。1、重要公共設(shè)備設(shè)施尋常運(yùn)轉(zhuǎn)管理1.1、供電設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)管理中央變配電房著重抓好如下幾種核心環(huán)節(jié)：·完善變配電房運(yùn)轉(zhuǎn)管理安全防護(hù)設(shè)施，如避雷裝置、防鼠板、接地網(wǎng)、絕緣膠墊、絕緣鞋、手套、開(kāi)關(guān)工具等?！ぶ贫ú?yán)格執(zhí)行變配電設(shè)備運(yùn)營(yíng)管理制度，如電房管理規(guī)定、變電房操作規(guī)程等，值班人員保持高度警惕，按頻次采用聞、看、聽(tīng)、摸、測(cè)等綜合手段，仔細(xì)巡邏設(shè)備、設(shè)施運(yùn)轉(zhuǎn)狀況，如實(shí)記錄設(shè)備運(yùn)營(yíng)參數(shù)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)運(yùn)轉(zhuǎn)中存在問(wèn)題并及時(shí)報(bào)告或解決?！?yán)格實(shí)行交接班制度和設(shè)備運(yùn)營(yíng)責(zé)任制?！げ裼桶l(fā)電機(jī)組每半月進(jìn)行一次試運(yùn)轉(zhuǎn)（一次空載、一次帶負(fù)荷），檢查機(jī)組各參數(shù)與否正常，設(shè)備與否完好可隨時(shí)投入使用。供電設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)實(shí)行方案序號(hào)項(xiàng)目工作地點(diǎn)時(shí)間安排工作頻次實(shí)行辦法質(zhì)量原則1運(yùn)營(yíng)巡檢變配電房早班每天巡檢一次采用“看、聞、摸、聽(tīng)、測(cè)”等保養(yǎng)辦法，檢查設(shè)備與否正常，及時(shí)分析、排除設(shè)備隱患或故障。設(shè)備無(wú)異常聲音、焦味，運(yùn)轉(zhuǎn)參數(shù)正常，無(wú)隱患、無(wú)端障。2保養(yǎng)變配電房早班每周保潔機(jī)房、設(shè)備，緊固噪音等，保持室內(nèi)設(shè)備工作環(huán)境良好，修復(fù)變配電房安全設(shè)施。設(shè)備處在良好、高效運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)，整潔無(wú)端障，無(wú)隱患，機(jī)房溫度適當(dāng)。3其他1、制定設(shè)備運(yùn)營(yíng)、操作、保養(yǎng)制度，并嚴(yán)格實(shí)行；2、嚴(yán)格實(shí)行交接班制度；3、實(shí)行設(shè)備養(yǎng)護(hù)責(zé)任制；4、建立設(shè)備檔案與臺(tái)帳；5、記錄分析原始記錄資料，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)研究解決。1、分工合理，責(zé)任明確；2、制度完善、執(zhí)行到位。1.2、電梯運(yùn)轉(zhuǎn)管理電梯運(yùn)營(yíng)與維修保養(yǎng)由我公司下屬H發(fā)電梯工程有限公司（C級(jí)資質(zhì)）實(shí)行專業(yè)化管理。電梯運(yùn)營(yíng)由顧客自行操作，由電梯公司制定電梯使用規(guī)定并指引顧客對(duì)的使用電梯。平時(shí)按電梯運(yùn)營(yíng)管理規(guī)程進(jìn)行管理，加強(qiáng)電梯維護(hù)與保養(yǎng)，保證電梯安全、高效運(yùn)營(yíng)。電梯運(yùn)轉(zhuǎn)實(shí)行方案序號(hào)項(xiàng)目工作地點(diǎn)時(shí)間安排工作頻次實(shí)行辦法質(zhì)量原則1運(yùn)轉(zhuǎn)在電梯安裝點(diǎn)早班晚班按需要全開(kāi)或某些啟動(dòng)。電梯運(yùn)營(yíng)安全、平穩(wěn)。2檢查在電梯安裝點(diǎn)普通早班日檢周檢每天巡檢電梯轎箱一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決，每二周檢查電梯機(jī)房及設(shè)備、轎箱一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)分析解決。電梯準(zhǔn)時(shí)啟動(dòng)，設(shè)備運(yùn)營(yíng)狀態(tài)良好，照明、通風(fēng)良好，操作按鈕敏捷，設(shè)備無(wú)隱患，無(wú)端障。記錄及時(shí)、精確齊全。3保養(yǎng)普通早班二周在例行定期或不定期檢查時(shí)，進(jìn)行尋常例行保養(yǎng)、保潔機(jī)房、設(shè)備、適時(shí)添加潤(rùn)滑劑、緊固零配件、修復(fù)安全裝置，保持主機(jī)房環(huán)境良好。設(shè)備處在完好、高效運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)，整潔無(wú)端障，無(wú)隱患，機(jī)房溫度適當(dāng)。4其他在電梯安裝點(diǎn)監(jiān)督專營(yíng)公司制定和貫徹各項(xiàng)電梯管理制度，監(jiān)督其運(yùn)營(yíng)管理、尋常養(yǎng)護(hù)質(zhì)量。制定完善、執(zhí)行原則，運(yùn)營(yíng)與維保質(zhì)量高。1.3、水泵運(yùn)營(yíng)管理水泵運(yùn)營(yíng)設(shè)定最佳參數(shù)，做到科學(xué)運(yùn)營(yíng)。采用巡檢制度，每天對(duì)水泵進(jìn)行巡檢，如實(shí)記錄運(yùn)轉(zhuǎn)參數(shù)，對(duì)水泵運(yùn)營(yíng)狀況采用聽(tīng)、聞、看、摸、測(cè)等綜合手段進(jìn)行檢查，隨時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并及時(shí)解決；對(duì)消防水泵每月進(jìn)行二次試運(yùn)轉(zhuǎn)（控制壓力），保證消防水泵能隨時(shí)投入使用；備用泵與工作泵采用交替使用辦法，做到每臺(tái)水泵均衡使用，保證每臺(tái)水泵處在完好狀態(tài)，安全、高效運(yùn)轉(zhuǎn)。1.4、智能化弱電系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)管理由高素質(zhì)專業(yè)人員進(jìn)行使用和維護(hù)設(shè)備，使設(shè)備功能得到充分發(fā)揮。我司將從公司既有骨干中抽調(diào)專業(yè)人員構(gòu)成一支精干設(shè)備運(yùn)營(yíng)及維護(hù)隊(duì)伍，并對(duì)所有技術(shù)人員和操作人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)，保證每一種人都能熟悉該系統(tǒng)并能對(duì)的使用及維護(hù)。技術(shù)人員加強(qiáng)對(duì)智能化系統(tǒng)和防雷系統(tǒng)尋常巡視檢查，實(shí)行定期維護(hù)；操作人員在操作過(guò)程中發(fā)現(xiàn)系統(tǒng)存在故障應(yīng)及時(shí)記錄故障狀況，并告知技術(shù)人員維修；維修部（班）建立智能化系統(tǒng)器件、配件供應(yīng)商檔案，并儲(chǔ)備某些易損件，以便發(fā)生故障時(shí)能及時(shí)更換，保證智能化系統(tǒng)正常使用。安防智能化系統(tǒng)由閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、報(bào)警系統(tǒng)、保安電子巡更管理系統(tǒng)構(gòu)成。當(dāng)非授權(quán)侵入報(bào)警時(shí)監(jiān)控中心接到報(bào)警信號(hào)，通過(guò)信息互換，閉路攝像監(jiān)視系統(tǒng)將報(bào)警地點(diǎn)附近攝像機(jī)切換到指定監(jiān)視器上監(jiān)視，同步視頻錄像機(jī)自動(dòng)記錄現(xiàn)場(chǎng)狀況，以便查詢。而報(bào)警系統(tǒng)則保障了客戶在緊急狀況下，能得到適時(shí)協(xié)助。監(jiān)控中心將實(shí)行24小時(shí)屏幕監(jiān)控，同步將重要區(qū)域監(jiān)控狀況記錄，以備查證。當(dāng)浮現(xiàn)異常狀況時(shí)，監(jiān)控中心及時(shí)告知該區(qū)域工作人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)解決。緊急狀況時(shí)按《應(yīng)急解決方案》執(zhí)行。保安電子巡更管理系統(tǒng)用于對(duì)巡視員巡視管理，能自動(dòng)記錄巡視員巡視到位時(shí)間以及每次巡視時(shí)間間隔，及時(shí)理解巡視過(guò)程中任何異常狀況，保障巡視員人身安全，尚有防范非法入侵，監(jiān)控可疑動(dòng)向作用。監(jiān)控中心將把巡視路線和簽到器資料由巡更系統(tǒng)加以記錄及控制。當(dāng)浮現(xiàn)異常狀況報(bào)警時(shí)，監(jiān)控中心將及時(shí)與巡視員進(jìn)行對(duì)講聯(lián)系，確認(rèn)狀況類別。普通狀況時(shí)，由巡視員解決后繼續(xù)按路線巡視，監(jiān)控中心將記錄事發(fā)因素及解決成果。1.5、公共設(shè)施各系統(tǒng)尋常運(yùn)營(yíng)（1）給排水、排污系統(tǒng)建立用水、供水管理制度，值班人員結(jié)合樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)定期監(jiān)測(cè)水池、水箱水位狀況，管道及水泵運(yùn)營(yíng)狀況，巡視人員對(duì)屋頂、地下層等各處有關(guān)設(shè)備進(jìn)行巡回檢查，一旦發(fā)生缺水、溢水、跑冒滴漏等問(wèn)題或其征兆，及時(shí)告知關(guān)于人員前去解決。并按政府規(guī)定（每年一次），定期（每6個(gè)月）清洗、消毒二次供水蓄水池，用不銹鋼絲網(wǎng)封閉排水、排氣口，保證二次供水無(wú)污染隱患。當(dāng)發(fā)生運(yùn)營(yíng)故障時(shí)，維修人員及時(shí)到場(chǎng)，按應(yīng)急解決預(yù)案及時(shí)解決，恢復(fù)系統(tǒng)正常運(yùn)營(yíng)。定期清理排雨、排污渠道、管井、化糞池，保持排雨、排污系統(tǒng)暢通。（2）照明系統(tǒng)照明系統(tǒng)質(zhì)量好壞直接影響到社區(qū)整體形象。照明系統(tǒng)管理做到既保證照明質(zhì)量又節(jié)約能源。巡視人員每天必要巡視檢查大樓公共照明，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)更換。根據(jù)工作人員作息時(shí)間，按預(yù)先設(shè)定，通過(guò)樓宇控制系統(tǒng)對(duì)公共照明進(jìn)行開(kāi)/關(guān)控制。（3）消防系統(tǒng)消防系統(tǒng)是社區(qū)消防安全保證，因此規(guī)定期刻保持正常工作狀態(tài)，安全監(jiān)控中心實(shí)行24小時(shí)值班制度。認(rèn)真貫徹“防止為主，防消結(jié)合”方針，采用中央集中調(diào)度與“三級(jí)檢查”相結(jié)合，平時(shí)火警防止工作，采用分級(jí)檢查制度，第一級(jí)由值班保安負(fù)責(zé)日檢工作，第二級(jí)由管理處組織消防月檢工作，第三級(jí)由物業(yè)公司組織季檢工作。此外，貫徹消防工作責(zé)任制，從檢查、整治、驗(yàn)收各個(gè)環(huán)節(jié)貫徹負(fù)責(zé)人，做到環(huán)環(huán)相扣，責(zé)任清晰。2、重要公共設(shè)備設(shè)施故障應(yīng)急解決方案2.1、故障分類設(shè)備在運(yùn)營(yíng)中，凡由于人為或非人為因素導(dǎo)致不能提供正常服務(wù)狀況均為故障，凡故障發(fā)生時(shí)，均應(yīng)視狀況分重大故障和普通故障兩級(jí)解決。重大故障涉及：人身傷亡事故；設(shè)備故障導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失達(dá)人民幣萬(wàn)元以上；因故障引起社區(qū)停水、停電、發(fā)生火災(zāi)等。除上述重大故障外，其她為普通故障。2.2、故障解決原則發(fā)生故障時(shí)，值班員應(yīng)及時(shí)解決，普通故障應(yīng)先報(bào)告后解決，事后做好記錄。緊急故障應(yīng)一邊解決，一邊報(bào)告，無(wú)法解決應(yīng)盡快報(bào)告維修班長(zhǎng)。依照表計(jì)批示和設(shè)備外部特性，判斷故障全面狀況，盡快限制故障發(fā)展，迅速地排除危及人員與設(shè)備安全因素。最迅速地恢復(fù)設(shè)備（設(shè)施）至正常運(yùn)營(yíng)狀態(tài)。解決故障必要迅速、對(duì)的、堅(jiān)決、鎮(zhèn)定。不違背安全規(guī)程。管理處經(jīng)理是解決故障全面領(lǐng)導(dǎo)人，負(fù)責(zé)調(diào)動(dòng)、安排關(guān)于人員采用有關(guān)辦法。對(duì)于需要及時(shí)搶修設(shè)備，值班員應(yīng)判斷故障部位和性質(zhì)后在工程技術(shù)人員到達(dá)之前，把工作現(xiàn)場(chǎng)安全辦法做好。2.3、重大故障解決凡發(fā)生重大故障，由值班人員及時(shí)告知維修班并按有關(guān)應(yīng)急解決程序采用辦法。維修班長(zhǎng)接到報(bào)告后應(yīng)及時(shí)到現(xiàn)場(chǎng)指揮故障解決，并上報(bào)管理處經(jīng)理，管理處經(jīng)理應(yīng)盡快趕赴現(xiàn)場(chǎng)，負(fù)責(zé)全面指揮。2.4、普通故障解決對(duì)于普通故障，可由維修班長(zhǎng)解決，維修班應(yīng)及時(shí)報(bào)告并做好關(guān)于故障發(fā)生和解決記錄。（1）停電故障解決電源故障分如下幾種狀況解決：ａ、在接到供電部門發(fā)出停電告知后，管理處應(yīng)及時(shí)告知社區(qū)內(nèi)各關(guān)于業(yè)主單位。ｂ、正常狀況下倒閘操作，管理處提前一天發(fā)出停電告知。ｃ、如因社區(qū)內(nèi)故障引起供電回路停電，應(yīng)盡快排除故障后恢復(fù)送電。ｄ、如設(shè)備或線路電氣聯(lián)系某些發(fā)熱、發(fā)紅，不能繼續(xù)運(yùn)營(yíng)時(shí)，應(yīng)設(shè)法將負(fù)荷倒換至其她設(shè)備線路供電或者減少負(fù)荷，并繼續(xù)觀測(cè)，采用相應(yīng)辦法。ｅ、低壓配電柜母線及其引出線故障時(shí)，應(yīng)將故障短母線隔離，然后設(shè)法對(duì)未受影響某些恢復(fù)送電。ｆ、如供電局對(duì)社區(qū)突然所有停電，則應(yīng)立即給樓內(nèi)各關(guān)于單位發(fā)出告知，告知因素，設(shè)備值班員應(yīng)堅(jiān)守崗位，待恢復(fù)供電后，立即啟動(dòng)設(shè)備。（2）停水故障解決ａ、接到自來(lái)水公司發(fā)出停水告知后，管理處應(yīng)及時(shí)轉(zhuǎn)告樓內(nèi)各關(guān)于單位，并積極采用貯水保障辦法，減少停水影響。ｂ、若安排水池清洗，管理處應(yīng)提前三天以書面形式發(fā)出告知，告知內(nèi)容涉及清洗時(shí)間、停水時(shí)間、停水范疇等。（3）給排水設(shè)備故障普通解決ａ、給水泵浮現(xiàn)故障時(shí)，值班人員應(yīng)立即啟動(dòng)備用泵，然后及時(shí)對(duì)故障進(jìn)行維修。ｂ、排污泵浮現(xiàn)故障時(shí)，應(yīng)迅速搶修，若一時(shí)不能修復(fù)，應(yīng)準(zhǔn)備暫時(shí)排污泵。ｃ、若供水管網(wǎng)浮現(xiàn)故障時(shí)、發(fā)生泄漏等影響正常供水，值班人員應(yīng)及時(shí)關(guān)閉泄漏部位前端閥門，及時(shí)告知維修人員搶修。ｄ、排污管、雨水井等因素堵塞導(dǎo)致下水不暢、浸水等，及時(shí)組織人員疏通。3、房屋、公共設(shè)施、設(shè)備維修、保養(yǎng)3.1、公共設(shè)施尋常維修籌劃及實(shí)行方案詳見(jiàn)：“公共設(shè)施尋常維修籌劃及實(shí)行方案”3.2、公共設(shè)施尋常定期維護(hù)籌劃及實(shí)行方案詳見(jiàn)：“公共設(shè)施尋常定期維護(hù)籌劃及實(shí)行方案”3.3、房屋及設(shè)備尋常維修籌劃與實(shí)行方案詳見(jiàn)：“房屋及設(shè)備尋常維修籌劃與實(shí)行方案”3.4、房屋及設(shè)備定期維護(hù)籌劃與實(shí)行方案詳見(jiàn)：房屋及設(shè)備定期維護(hù)籌劃與實(shí)行方案3.5、智能化系統(tǒng)定期維護(hù)籌劃與實(shí)行方案詳見(jiàn)：智能化系統(tǒng)定期維護(hù)籌劃與實(shí)行方案公共設(shè)施尋常維修籌劃及實(shí)行方案序號(hào)類別項(xiàng)目尋常維修籌劃方案原則實(shí)行效果1區(qū)內(nèi)道路砼路面、人行道每天檢查一遍，隨壞隨修。由工程技術(shù)部門專業(yè)維修工按項(xiàng)目維修規(guī)程實(shí)行。·路面修繕質(zhì)量原則；·人行道鋪設(shè)修繕原則。干整、無(wú)坑洼、無(wú)積水、無(wú)缺損、完好率達(dá)99%以上。緩?fù)緩?、砼道?室外照明道路燈每天檢查一遍，隨壞隨修。由管理處專業(yè)維修工按專業(yè)操作規(guī)程實(shí)行?！る姎庾鳂I(yè)安全操作規(guī)程；·燈具施工技術(shù)原則。燈泡正常使用，燈罩完好清潔，燈桿及燈座無(wú)破損，完好率達(dá)99%以上。庭院燈泛光燈投光燈其他照明燈3溝渠池井雨水口每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修。由專業(yè)維修工按作業(yè)規(guī)程實(shí)行維修。·井內(nèi)無(wú)積物，井壁無(wú)脫落；·化糞池出口及分隔地?zé)o堵塞；·井蓋上標(biāo)志清晰?！ぞw完好率達(dá)100%；·無(wú)缺損、少污積；·無(wú)堵。雨水井污水井化糞池閥門井4園林綠地綠化每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修。管理處綠化班進(jìn)行綠化補(bǔ)種，園藝維修。園林綠化養(yǎng)護(hù)原則?！ぞG化管理設(shè)施、設(shè)備齊全完好；·雕塑小品等園藝完好率達(dá)95%以上；·綠化及時(shí)補(bǔ)種率達(dá)99%以上。雕塑小品循環(huán)水池5停車場(chǎng)地下停車場(chǎng)每天檢查一遍，隨壞隨修。由專業(yè)維修工按有關(guān)維修規(guī)程實(shí)行?！さ叵萝噹?kù)修繕質(zhì)量原則；·砼路面修繕質(zhì)量原則；·停車場(chǎng)地面修繕原則。平整、無(wú)積水、無(wú)缺損、完好率99%以上。序號(hào)類別項(xiàng)目尋常維修籌劃方案原則實(shí)行效果6消防設(shè)施及排水管網(wǎng)排水管每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修。由專業(yè)維修工按有關(guān)維修規(guī)程實(shí)行?！づ潘苁┕ぜ夹g(shù)原則；·消防設(shè)施施工技術(shù)原則。·管道暢通，夫堵塞；·無(wú)泄露；·消防設(shè)施正常有效。室外消防栓水泵結(jié)合器7公用標(biāo)志設(shè)施標(biāo)記牌每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。由專業(yè)維修工按有關(guān)維修規(guī)程實(shí)行?！?biāo)記清晰，無(wú)污積、破損；·安放牢固?！?biāo)志設(shè)施完好率100%；·標(biāo)記無(wú)損壞。警示牌8管理用房管理用房每周檢查一遍。由工程技術(shù)部門按有關(guān)維修保養(yǎng)規(guī)程實(shí)行。·相應(yīng)建筑某些維修保養(yǎng)規(guī)程；·相應(yīng)電氣、設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程?！ふ０踩褂?；·各項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備完好；·無(wú)改建。公共設(shè)施定期維護(hù)籌劃及實(shí)行方案序號(hào)類別項(xiàng)目定期維護(hù)籌劃方案原則實(shí)行效果1區(qū)內(nèi)道路砼路面·杜絕車輛擠壓人行道及道牙，禁止在路面上攔制砼或砂架污染路面；·每年對(duì)局部損壞嚴(yán)重、修補(bǔ)多次路面、道牙、人行道板進(jìn)行翻新；·路面翻新面積應(yīng)控制在1‰每年內(nèi)。·加強(qiáng)裝修督查，禁止中高層施工車輛進(jìn)入?yún)^(qū)內(nèi)道路；·翻新工作由工程技術(shù)部門自行組織專業(yè)維修工或委托關(guān)于施工單位實(shí)行?！さ缆肥褂霉芾硪?guī)定；·路面施工質(zhì)量原則；·人行道鋪設(shè)技術(shù)原則?！p少不必要路面受損和破壞；·使局部損壞嚴(yán)重路面通過(guò)翻新延長(zhǎng)壽命，從而使整個(gè)道路保持均衡使用功能。人行道緩?fù)緩?室外照明道路燈·燈桿每二年刷漆一次；·每月清潔燈具一次；·每季檢修線路一次。·由工程技術(shù)部門按有關(guān)作業(yè)規(guī)程維護(hù)；·對(duì)于破損燈具及老化線路進(jìn)行更換?！ぞ€路無(wú)老化；·照明設(shè)施清潔完好；·道路·燈具施工技術(shù)原則?！?shí)現(xiàn)良好燈具外觀；·照明系統(tǒng)正常有效啟用；·照明設(shè)施線路完好率達(dá)95%以上。庭院燈高桿燈投光燈其他照明燈3溝渠池井雨水口·化糞池每半年清理一次；·井蓋板每年刷一次漆，防止銹蝕；·每季度清理井內(nèi)雜物一次；·每年全面維修一次。由工程技術(shù)部門按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)行?！せS池清理作業(yè)規(guī)程；·井蓋刷防銹作業(yè)規(guī)程；·井內(nèi)無(wú)沉積物?！せS池內(nèi)無(wú)沉積物，出口暢通；·井蓋正常使用、密合；·流水暢通。雨水井污水井化糞池閥門井4園林綠地綠化·春、夏季各補(bǔ)換綠地一次，樹木補(bǔ)種春夏各一次；·花木每半月至20天修剪一次；·草坪每月修剪一次，冬春季每二個(gè)月修剪一次；·喬木每月修剪一次；·每周清潔園林小品、雕塑一次；·依照病蟲害發(fā)生規(guī)律，每年進(jìn)行三次大消殺和六次尋常消殺?！び森h(huán)境管理部按照相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)行；·自第起按10%更換綠化草坪。·綠地工作原則；·園林工作原則。·綠草叢叢，樹木青青，剪切整潔；·雕塑、小品完整清潔、流水清清。雕塑小品序號(hào)類別項(xiàng)目定期維護(hù)籌劃方案原則實(shí)行效果5停車場(chǎng)地面停車場(chǎng)·每年對(duì)車場(chǎng)側(cè)局部道牙損壞多次修補(bǔ)進(jìn)行更新一次；·對(duì)因施工質(zhì)量問(wèn)題導(dǎo)致局部沉陷損壞，3年翻新一次，翻新量應(yīng)控制在5‰·由工程技術(shù)部組織實(shí)行或委托有關(guān)施工單位；·維護(hù)費(fèi)用逐年遞增10%。·砼路面施工質(zhì)量原則；·停車場(chǎng)地面施工技術(shù)原則?！ね＼噲?chǎng)地面均衡，有效發(fā)揮功用；·使局部損壞嚴(yán)重通過(guò)翻新延長(zhǎng)其使用壽命；·場(chǎng)地平整，無(wú)積水。6消防設(shè)施及排水管網(wǎng)排水管（消防水）·消防栓及水泵接合器每年油漆一次；·消防栓每年排一次水，檢修一次。由工程技術(shù)部組織實(shí)行?！?dòng)靈活；·不滲漏?！ふＳ行褂茫弧ね庥^完好。室外消防栓水泵結(jié)合器7公用標(biāo)志設(shè)施標(biāo)記牌·每月清潔標(biāo)記一次；·每半年對(duì)標(biāo)記安放基本穩(wěn)固狀況進(jìn)行檢查維護(hù)；·每半年對(duì)標(biāo)記進(jìn)行維護(hù)一次?！び晒こ碳夹g(shù)部負(fù)責(zé)實(shí)行；·每更換一次。院區(qū)標(biāo)記、警示牌制作安裝及管理規(guī)定?！?biāo)志清潔美觀；·安放穩(wěn)固；·標(biāo)記清晰。警示牌8管理用房管理用房·每月檢修一次設(shè)施、設(shè)備；·每半年檢查一次電氣線路；·每五年內(nèi)粉刷一次；·每年對(duì)其他建筑某些維護(hù)一次。由工程技術(shù)部按有關(guān)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程實(shí)行?！は鄳?yīng)建筑某些維修保養(yǎng)規(guī)程；·相應(yīng)電氣設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程。·整潔、安全、正常使用；·設(shè)施、設(shè)備完好。房屋及設(shè)備尋常維修籌劃與實(shí)行方案序號(hào)項(xiàng)目維修類別劃分尋常維修籌劃方案原則實(shí)行效果1房屋承重及抗震構(gòu)造部位·局部受損；·施工質(zhì)量因素導(dǎo)致構(gòu)造問(wèn)題。尋常每周巡邏一次，特別是人住裝修階段要每天巡視，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)解決、維修?！び捎谑褂貌划?dāng)導(dǎo)致構(gòu)造局部受損較輕，由工程維修部門按房屋修繕規(guī)定實(shí)行維修；如局部受損嚴(yán)重，應(yīng)請(qǐng)專家“會(huì)診”，提出方案，委托專業(yè)公司實(shí)行；·如因施工質(zhì)量因素導(dǎo)致構(gòu)造問(wèn)題，應(yīng)報(bào)請(qǐng)開(kāi)發(fā)單位解決。·房屋修繕原則；·關(guān)于工程施工技術(shù)規(guī)范?！ぐ踩?、正常使用；·功能完好。2外墻面·外墻面起鼓脫落修補(bǔ)；·外墻面局部滲漏；·外墻面翻新（25年周期）。每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。由工程技術(shù)部門按關(guān)于修繕規(guī)程實(shí)行?！し课菪蘅樤瓌t；·外墻面修繕作業(yè)規(guī)程。無(wú)鼓無(wú)脫、無(wú)滲水、無(wú)違章、整潔統(tǒng)一。3公共屋面·隔熱層破損；·防水層破損導(dǎo)致屋面滲漏；·避雷網(wǎng)脫焊、間斷；·屋面積水。每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。由工程技術(shù)部門按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)行維修。·房屋修繕原則；·相應(yīng)修繕用業(yè)規(guī)程?！o(wú)積水，無(wú)滲漏；·隔熱層完好無(wú)損；·避雷網(wǎng)無(wú)間斷。4機(jī)電設(shè)備·發(fā)電機(jī)及水泵、中央空調(diào)機(jī)組、變配電設(shè)備等機(jī)電設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)；·尋常機(jī)電設(shè)備零部件易耗品維修、更換。·每天巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修·每天清潔、擦拭設(shè)備一遍由工程技術(shù)部門組織實(shí)行。各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程?！o(wú)端障停電；·保障安全運(yùn)營(yíng)。5共用防盜監(jiān)控及郵政信箱等·系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)；·線路檢修；·防盜門及郵政信箱維修養(yǎng)護(hù)。每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修。由工程技術(shù)部門負(fù)責(zé)組織實(shí)行?！し辣I監(jiān)控及智能系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程；·郵政信箱維修作業(yè)規(guī)程?！は到y(tǒng)完好，無(wú)端障，使用正常有效；·郵政信箱及防盜監(jiān)控設(shè)施完好，無(wú)損壞；·線路無(wú)亂搭接。6公用照明及室內(nèi)照明·線路檢修維護(hù)；·燈具維修及更換新。每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。由管理處按照相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)行維修。公用照明維修保養(yǎng)規(guī)程?！ぞ€路無(wú)搭亂接；·照明燈具正常有效。7本體消防設(shè)施·疏散標(biāo)志維修及維護(hù)；·室內(nèi)消防栓有效維護(hù)及檢修；每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。由工程技術(shù)部門按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)行維修?！?biāo)記制定及維護(hù)管理規(guī)定；·消防栓維修操作規(guī)程；·消防報(bào)警系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程?！ぴO(shè)施有效，標(biāo)志清晰，完好無(wú)損；·敏捷、精確報(bào)警。8公共通道門廳、樓梯間·公用地面維修改造；·公共通道、門廳墻、天棚維護(hù)；·樓間墻面、扶手、踏步維護(hù)。每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。由工程技術(shù)部門按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)行維修?！は鄳?yīng)建筑某些修繕技術(shù)規(guī)程；·房屋修繕原則?！ふ麧?、無(wú)缺損、無(wú)霉跡；·扶手完好，無(wú)張貼痕跡。上、下水主管·接口及砂眼漏水；·管道堵塞、破裂；·固定碼松脫。每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。由工程技術(shù)專業(yè)人員負(fù)責(zé)維修?！づ潘芫S護(hù)修繕原則；·給水管維護(hù)修繕原則。上、下水暢通，無(wú)滲漏。房屋及設(shè)備定期維護(hù)籌劃與實(shí)行方案序號(hào)項(xiàng)目維修類別劃分定期維修籌劃方案原則實(shí)行效果1房屋承重及抗震構(gòu)造部位·局部受損；·施工質(zhì)量因素導(dǎo)致構(gòu)造問(wèn)題?！っ磕陮?duì)房屋基本進(jìn)行一次檢查，防止白蟻及腐蝕性液體侵害；·及時(shí)理解客戶家庭有無(wú)白蟻狀況，做到早發(fā)現(xiàn)，早解決。由管理處負(fù)責(zé)實(shí)行?！そㄖ锇紫伔乐卧瓌t·建筑物完好級(jí)別原則?！?gòu)造安全，正常作用；·構(gòu)造性能完好。2外墻面·外墻面起鼓脫落修補(bǔ)；·外墻面局部滲漏；·外墻面翻新（25年周期）?！っ?年對(duì)于較大面積滲漏外墻久修無(wú)效，應(yīng)局部翻新，防止面積繼續(xù)擴(kuò)大及污染墻面；并清洗一次；·每年雨季前對(duì)客戶外窗臺(tái)進(jìn)行一次密封維護(hù)檢查，杜絕雨水侵入?！び晒こ碳夹g(shù)部門按關(guān)于修繕規(guī)程實(shí)行；·外墻面每二年全面清洗一次?！し课菪蘅樤瓌t；·外墻面修繕作業(yè)規(guī)程?！ね鈮ζ秸?，無(wú)滲漏；·整潔統(tǒng)一。3公共屋面·隔熱層破損；·防水層破損導(dǎo)致屋面滲漏；·避雷網(wǎng)脫焊、間斷；·屋面積水。·避雷網(wǎng)每年刷一次油漆，防止銹蝕；·每年全面修補(bǔ)一次屋面隔熱層板，重新勾縫、修補(bǔ)；·每年對(duì)屋面防水層檢修一次；·每半年疏通一次屋面雨水口?！び晒こ碳夹g(shù)部門負(fù)責(zé)實(shí)行；·屋面防水、隔熱層每全面翻新一次?！し课菪蘅樤瓌t；·相應(yīng)修繕用業(yè)規(guī)程?！o(wú)積水，無(wú)滲漏；·隔熱層完好無(wú)損；·避雷網(wǎng)無(wú)間斷。4機(jī)電設(shè)備中央空調(diào)、變配電設(shè)備、發(fā)電機(jī)及水泵等機(jī)電設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)；·尋常機(jī)電設(shè)備零部件易耗品維修、更換。·月全面檢測(cè)中央空調(diào)一次；·月全面檢測(cè)變配電設(shè)備一次；·月檢查控制設(shè)備一次；·季檢開(kāi)關(guān)敏捷度及開(kāi)關(guān)結(jié)實(shí)件完好狀況；·年檢電源切換及自動(dòng)保護(hù)裝置；·每季檢修一次發(fā)電機(jī)設(shè)備，每半個(gè)月保養(yǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)一次（每次半小時(shí)）·每天清潔擦拭設(shè)備一次；·每月加軸承黃油一次。由工程技術(shù)部組織實(shí)行。各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程。運(yùn)轉(zhuǎn)正常，安全，設(shè)備完好。5共用防盜監(jiān)控及郵政信箱等·系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)；·線路檢修；·防盜門及郵政信箱維修養(yǎng)護(hù)?！っ吭聦?duì)系統(tǒng)進(jìn)行一次維護(hù)檢修（含線路）；·每年對(duì)防盜門及信箱進(jìn)行一次結(jié)實(shí)維護(hù)?！び晒こ碳夹g(shù)部門負(fù)責(zé)組織實(shí)行；·每更換一次?！し辣I監(jiān)控及智能系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程?！は到y(tǒng)持續(xù)有效使用；·系統(tǒng)線路正常；·設(shè)施美觀，整潔。6公用照明·線路檢修維護(hù)；·燈具維修及更換新。每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。由管理處按照相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)行維修。公用照明維修保養(yǎng)規(guī)程?！ぞ€路無(wú)搭亂接；·照明燈具正常有效。7本體消防設(shè)施·煙感系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)維修及養(yǎng)護(hù)；·疏散標(biāo)志維修及維護(hù)；·室內(nèi)消防栓有效維護(hù)及檢修；·滅火器裝置維護(hù)。·每月檢查一次煙、溫感報(bào)警系統(tǒng)完好狀況；·每半年進(jìn)行一次煙感實(shí)驗(yàn)；·每二年對(duì)消防箱油漆一遍，并將消防帶晾曬一次，以防發(fā)霉；·每年對(duì)消防疏散標(biāo)志進(jìn)行一次維護(hù)；·每半個(gè)月對(duì)氣體滅火系統(tǒng)及滅火器檢查一次；·每年對(duì)氣體滅火系統(tǒng)及滅火器全面檢查二次?！び上?、機(jī)電、維修專業(yè)人員相應(yīng)負(fù)責(zé)設(shè)施；·消防系統(tǒng)重要設(shè)施每更換一次?！は涝O(shè)施保養(yǎng)規(guī)程；·消防報(bào)警系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程；·氣體滅火系統(tǒng)施工及驗(yàn)收規(guī)范（GB50263-9）設(shè)施完好，報(bào)警系統(tǒng)敏捷有效。8公共通道門廳、樓梯間·公用地面維修改造；·公共通道、門廳墻、天棚維護(hù)；·樓間墻面、扶手、踏步維護(hù)?！っ堪肽陮?duì)公共地面進(jìn)行維護(hù)一次，補(bǔ)換損壞或空鼓地磚；·每五年刷新一次通道門及梯間墻壁天棚、護(hù)手及欄桿；·每年全面維護(hù)一次樓梯踏步，消除空鼓、開(kāi)裂、破損等進(jìn)行修復(fù)?！び晒こ碳夹g(shù)部門按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)行維修；·每鏟除抹灰翻新一次?！し课菪蘅樤瓌t；·相應(yīng)建筑某些修繕技術(shù)規(guī)程。美觀完好，整潔、清爽。上、下水主管·接口及砂眼漏水；·管道堵塞、破裂；·固定碼松脫?！っ课迥晁⒁淮喂艿烙推?；·每年檢修一次，并結(jié)實(shí)管道固定碼；·每年雨季前檢查一次雨水口，更換不合格某些。由工程技術(shù)專業(yè)人員負(fù)責(zé)維修?！づ潘芫S護(hù)修繕原則；·給水管維護(hù)修繕原則?！っ烙^完好；·上、下水管暢通；·無(wú)滲漏。智能化系統(tǒng)定期維護(hù)籌劃與實(shí)行方案序號(hào)項(xiàng)目類型定期維修籌劃方案原則實(shí)行效果1閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)每月巡視、檢查一次；每半年保養(yǎng)一次由工程部組織實(shí)行·圖像清晰；·錄像放映正常；·錄像資料保持一周。系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)正常2電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)每周巡視、檢查一次；每半年保養(yǎng)一次由維修班組織實(shí)行·聲音清晰，無(wú)失真；·音量控制、播音正常。系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)正常3綜合布線系統(tǒng)每月抽查檢測(cè)一次；每半年保養(yǎng)一次由維修班組織實(shí)行保證線路暢通，外露分支器等配件完好無(wú)損。系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)正常4門禁系統(tǒng)每月巡視、檢查一次；每年維修保養(yǎng)一次由維修班組織實(shí)行，保安部協(xié)助保證智能鎖外觀完好，使用正常。系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)正常5BA系統(tǒng)每月巡視、檢查一次；每半年保養(yǎng)一次由維修班組織實(shí)行，保安部協(xié)助保證設(shè)施設(shè)備外觀完好，各項(xiàng)使用功能正常系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)正常6消防監(jiān)控系統(tǒng)每天巡視一遍，每月檢查檢測(cè)一次：每半年保養(yǎng)一次；日檢由保安部實(shí)行，月檢及保養(yǎng)由維修班組織實(shí)行，保證設(shè)施設(shè)備外觀完好，各項(xiàng)使用功能正常系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)正常（五）、公共設(shè)施設(shè)備節(jié)電節(jié)水方案照明系統(tǒng)及電梯用電是社區(qū)重要公共用電，按政策歸定由業(yè)主或住戶分擔(dān)，我公司將采用有效辦法盡量減少顧客用電分擔(dān)。1、照明系統(tǒng)節(jié)電方案本項(xiàng)目照明系統(tǒng)普通按照照明度較高檔別設(shè)計(jì)，其節(jié)能潛力是非?？捎^。我公司在接管本項(xiàng)目后擬采用管理辦法和技術(shù)辦法二方面節(jié)約照明用電：（1）制定全年分類照明運(yùn)營(yíng)時(shí)間表，并以此指引全年度照明系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)及開(kāi)關(guān)。（2）對(duì)既有照明系統(tǒng)合理進(jìn)行分組控制，依照有無(wú)自然采光和顧客對(duì)照明實(shí)際需要，合理啟動(dòng)必要照明燈，關(guān)閉或少開(kāi)不必照明區(qū)域燈光。（3）裝飾燈普通僅節(jié)假日點(diǎn)亮。（4）采用鐘控開(kāi)關(guān)按籌劃啟動(dòng)分組照明。（5）采用高效節(jié)能燈具。2、節(jié)水方案（1）由物業(yè)管理處每天（或定期）抄錄總水表和支管水表，對(duì)抄錄數(shù)據(jù)進(jìn)行記錄分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)局部地下水管漏水狀況；（2）每月使用聲音探測(cè)器對(duì)地下管網(wǎng)進(jìn)行探測(cè)漏水點(diǎn)，保證及時(shí)發(fā)現(xiàn)漏水狀況；（3）工程用水、洗車用水、綠化用水安裝計(jì)量水表，實(shí)行定額供水，超罰節(jié)獎(jiǎng)；（4）加強(qiáng)對(duì)用水設(shè)施巡邏及時(shí)發(fā)現(xiàn)跑、冒、滴漏點(diǎn)，定期保養(yǎng)各類用水閘閥，延長(zhǎng)設(shè)施使用壽命并減少漏水。（六）、技術(shù)改造、更新隨著時(shí)間推移，樓宇設(shè)備改造工作將逐漸成為工程設(shè)備管理中不可缺少重要內(nèi)容，其因素重要有如下幾點(diǎn)：·設(shè)備系統(tǒng)設(shè)計(jì)缺陷和制造安裝缺陷以及由于當(dāng)時(shí)設(shè)計(jì)理論、應(yīng)用技術(shù)水平等限制，導(dǎo)致系統(tǒng)設(shè)備不適應(yīng)現(xiàn)實(shí)需求狀況逐漸顯露，有必要進(jìn)行改造?！ぴO(shè)備通過(guò)一段時(shí)間運(yùn)營(yíng)，趨向老化陳舊，通過(guò)改裝、改造可改進(jìn)設(shè)備性能，提高耐用性、可靠性，延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命。·隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平提高，樓宇服務(wù)原則規(guī)定也相應(yīng)提高，樓宇內(nèi)部功能發(fā)生變化調(diào)節(jié)，設(shè)備必要改造才干適應(yīng)需要。設(shè)備改造是技術(shù)性很強(qiáng)一項(xiàng)綜合性工作。重要有下列幾種階段：1、論證立項(xiàng)選取改造對(duì)象，擬定改造目的，依照設(shè)備實(shí)際狀況，結(jié)合長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，考慮既有人力、物力、財(cái)力，在每年最后一種季度制定下一年度改造方案，重要目的是：（１）擴(kuò)大設(shè)備應(yīng)用范疇（２）改進(jìn)設(shè)備重要性能指標(biāo)（３）提高設(shè)備工作效率（４）提高設(shè)備可靠性和可維修性（５）提高設(shè)備安全性能和環(huán)保性能（６）減少設(shè)備運(yùn)營(yíng)能耗２、方案設(shè)計(jì)設(shè)備改導(dǎo)致敗及效果如何，核心是設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)水平?jīng)Q定了改造技術(shù)經(jīng)濟(jì)效果。依照原有設(shè)備缺陷和運(yùn)營(yíng)實(shí)際需要，盡量采用新技術(shù)、新工藝、新材料。充分應(yīng)用樓宇設(shè)備工程技術(shù)人員在實(shí)踐中積累經(jīng)驗(yàn)，安排好改造施工和運(yùn)營(yíng)使用互相銜接，盡量減少施工導(dǎo)致停機(jī)時(shí)間，使改造方案切實(shí)可行。３、組織實(shí)行設(shè)備改造可單獨(dú)進(jìn)行，也可結(jié)合大修理進(jìn)行。改造結(jié)合大修可節(jié)約工時(shí)、材料、費(fèi)用，減少停機(jī)時(shí)間，具備較高經(jīng)濟(jì)性。小改造可自行組織力量實(shí)行。大改造工程普通由專業(yè)單位實(shí)行，但要注意改造質(zhì)量控制，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理，注意指揮協(xié)調(diào)，精心組織施工，防止意外故障危及運(yùn)營(yíng)安全。４、整頓改造技術(shù)資料改造完畢時(shí)對(duì)設(shè)備構(gòu)造、功能、技術(shù)參數(shù)所作變化要有詳細(xì)記錄。改造中形成文獻(xiàn)、圖紙、資料要整頓歸檔，做到圖物相符，記錄完備。５、驗(yàn)收移送改造后設(shè)備要辦理驗(yàn)罷手續(xù)，經(jīng)試運(yùn)營(yíng)測(cè)試各項(xiàng)參數(shù)達(dá)到改造目的、符合改造設(shè)計(jì)規(guī)定、符合質(zhì)量原則才算改造完畢，才干移送使用單位正式投入使用。６、費(fèi)用來(lái)源技術(shù)改造、更新費(fèi)用來(lái)自顧客維修基（資）金。（七）、技術(shù)資料收集、管理、使用技術(shù)資料收