工程維修部作業(yè)指導(dǎo)書已改樣本

工程維修部工作手冊(cè)TY/WI-GC-01浙江天一物業(yè)管理有限公司授控：發(fā)布：6月8日目錄第一某些、工程維修部崗位闡明………………3第二某些、工程維修部服務(wù)流程………………6第三某些、工程維修部工作規(guī)范、原則………11第四某些、各類工程應(yīng)急解決方案……………16第五某些、設(shè)施設(shè)備管理規(guī)定………………20第六某些、各類登記表格………………28第一某些、工程維修部崗位闡明工程維修部經(jīng)理崗位職責(zé)崗位名稱工程部經(jīng)理定員1人直接上級(jí)總經(jīng)理所轄人數(shù)所屬部門工程部直接下級(jí)工程部主管崗位職責(zé)制定每月工作籌劃，做好檢查考核記錄。負(fù)責(zé)制定每月工程備品及耗材申購籌劃，并定期對(duì)供應(yīng)供貨商進(jìn)行考核。熟悉、掌握公司各管理處房屋、公共部位、配套設(shè)施、機(jī)電設(shè)備基本狀況。協(xié)助各管理處建立設(shè)施設(shè)備臺(tái)帳，編制房屋本體、公共部位、設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)籌劃并組織實(shí)行，保證完好與正常運(yùn)營，并負(fù)責(zé)定期檢查與監(jiān)督。制定監(jiān)視和測(cè)量裝置檢定周期表，組織各管理處實(shí)行并建立監(jiān)視和測(cè)量裝置臺(tái)帳。負(fù)責(zé)協(xié)助各管理處工程技術(shù)資料、設(shè)施設(shè)備資料收集、整頓、歸檔工作。組織物業(yè)接管驗(yàn)收，負(fù)責(zé)物業(yè)交付驗(yàn)收工作及驗(yàn)收問題解決。負(fù)責(zé)維修項(xiàng)目實(shí)行、驗(yàn)收、回訪等工作。接待業(yè)主對(duì)房屋本體、設(shè)施、設(shè)備質(zhì)量投訴，做好記錄并妥善解決。負(fù)責(zé)聯(lián)系開發(fā)公司、施工單位及時(shí)完畢保修項(xiàng)目和進(jìn)行遺留問題解決。組織制定年度設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)籌劃并組織實(shí)行。負(fù)責(zé)對(duì)各管理處工程設(shè)備管理狀況進(jìn)行抽檢。負(fù)責(zé)管煤、市政、自來水、電力局等公用事業(yè)單位業(yè)務(wù)解決和事故協(xié)調(diào)解決。負(fù)責(zé)本部門員工工作安排和工作考核。完畢上級(jí)下達(dá)其她任務(wù)。崗位要求基本規(guī)定25歲以上，50歲如下，具備吃苦耐勞精神；有較強(qiáng)工作組織性、紀(jì)律性；有較強(qiáng)溝通能力、組織能力。從事工程管理3年以上工作經(jīng)歷，助理以上職稱，有水電、電梯等技術(shù)證書輔助技能熟悉電腦及各類軟件操作品質(zhì)規(guī)定思想品質(zhì)先進(jìn)學(xué)歷規(guī)定大專及以上身體規(guī)定身體健康2、工程維修部主管崗位職責(zé)崗位名稱維修部主管定員1人直接上級(jí)工程部經(jīng)理所轄人數(shù)所屬部門工程維修部直接下級(jí)維修員崗位職責(zé)1、執(zhí)行工程部經(jīng)理批示，保證所管系統(tǒng)設(shè)備安全運(yùn)營是首要任務(wù)；對(duì)下屬人員和所屬系統(tǒng)設(shè)備負(fù)有全面管理責(zé)任，每天作如下檢查：重要設(shè)備運(yùn)營技術(shù)狀況，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)組織解決。下屬崗位紀(jì)律及精神狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)不良現(xiàn)象及時(shí)糾正。現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)重要維修工程及整治狀況。實(shí)地考察下屬員工維修保養(yǎng)工作質(zhì)量與工作效率，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)采用糾正辦法。掌握所屬系統(tǒng)當(dāng)天能耗狀況，發(fā)現(xiàn)異常分析因素，及時(shí)杜絕揮霍現(xiàn)象。2、設(shè)備發(fā)生故障及時(shí)組織檢修，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)組織解決；當(dāng)設(shè)備發(fā)生故障或影響正常使用時(shí)，迅速到現(xiàn)場(chǎng)組織解決，并及時(shí)向工程部經(jīng)理報(bào)告。3、負(fù)責(zé)實(shí)行所管系統(tǒng)設(shè)備月度和年度維修保養(yǎng)籌劃，備品、備件籌劃定期報(bào)送工程經(jīng)理審定。4、負(fù)責(zé)制定所管系統(tǒng)運(yùn)營方案，研究改進(jìn)辦法，使本系統(tǒng)設(shè)備在保證安全運(yùn)營前提下節(jié)約能耗。5、認(rèn)真貫徹崗位責(zé)任制，督導(dǎo)下屬員工嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程、員工守則、設(shè)備維修保養(yǎng)制度，做到設(shè)備干凈、機(jī)房干凈、工作場(chǎng)地干凈，不漏電、不漏油、不漏氣、不漏水，使用性能良好、密封良好、潤滑良好、緊固良好、調(diào)節(jié)良好。6、理解下屬員工技術(shù)狀態(tài)和思想狀況，經(jīng)常對(duì)下屬員工進(jìn)行溝通和業(yè)務(wù)指引。7、改進(jìn)不合理設(shè)備性能，完善設(shè)施和施工遺留缺陷，對(duì)所屬系統(tǒng)重大改造工程參加設(shè)計(jì)，提出可行方案。8、負(fù)責(zé)住宅裝修管理檢查和驗(yàn)收，保證建筑物構(gòu)造安全、裝修協(xié)調(diào)、統(tǒng)一、美觀、符合規(guī)范規(guī)定。9、完畢上級(jí)下達(dá)其她任務(wù)。崗位要求基本規(guī)定25歲以上，50歲如下，具備吃苦耐勞精神；有較強(qiáng)工作組織性、紀(jì)律性；有較強(qiáng)溝通能力、組織能力。從事社區(qū)工程維修3年以上工作經(jīng)歷輔助技能熟悉電腦及各類軟件操作品質(zhì)規(guī)定思想品質(zhì)先進(jìn)學(xué)歷規(guī)定大專及以上身體規(guī)定身體健康3、工程維修部維修工崗位職責(zé)崗位名稱工程部維修工定員直接上級(jí)工程部主管所轄人數(shù)所屬部門工程維修部直接下級(jí)崗位職責(zé)熟悉社區(qū)供電、消防、中控和機(jī)電設(shè)備等系統(tǒng)。負(fù)責(zé)對(duì)公共照明、管線檢查、維護(hù)和保養(yǎng)工作。為業(yè)主提供有償維修服務(wù)。負(fù)責(zé)社區(qū)內(nèi)水、電表管理及抄表工作。負(fù)責(zé)配合保安隊(duì)對(duì)消防、監(jiān)控系統(tǒng)進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)故障配合專業(yè)單位及時(shí)維修。負(fù)責(zé)供配電設(shè)備、地下室風(fēng)機(jī)、水泵等機(jī)電設(shè)備正常運(yùn)營，發(fā)現(xiàn)故障配合專業(yè)單位及時(shí)修理。負(fù)責(zé)對(duì)電梯進(jìn)行巡視和定期保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決或聯(lián)系電梯公司限期解決，并為電梯公司提供必要協(xié)助。運(yùn)營中電梯突然浮現(xiàn)故障，應(yīng)盡快趕到現(xiàn)場(chǎng)，按照應(yīng)急預(yù)案解決負(fù)責(zé)給排水管道疏通清理工作，以及房屋本體、附屬設(shè)施、道路檢查、維修和保養(yǎng)工作。為業(yè)主提供有償管道維修安裝、土建修繕服務(wù)。負(fù)責(zé)對(duì)給排水系統(tǒng)檢查、維護(hù)保養(yǎng)工作，以及做好水泵房尋常保養(yǎng)工作。熟悉社區(qū)內(nèi)房屋本體、附屬設(shè)施、給排水、消防用水設(shè)施，以及各類管路走向，閥門控制范疇。負(fù)責(zé)社區(qū)內(nèi)水表管理及每月抄表工作。負(fù)責(zé)解決房屋滲漏和業(yè)主裝修過程中浮現(xiàn)滲漏問題。履行24小時(shí)應(yīng)急搶修職責(zé)。完畢上級(jí)下達(dá)其她任務(wù)。崗位要求基本規(guī)定25歲以上，50歲如下，具備吃苦耐勞精神；從事物業(yè)管理行業(yè)2年以上工作經(jīng)歷，有水電安裝上崗證書。輔助技能能閱讀工程技術(shù)圖紙品質(zhì)規(guī)定思想品質(zhì)先進(jìn)學(xué)歷規(guī)定高中及以上身體規(guī)定身體健康第二某些、工程維修部服務(wù)流程1、工程部上門維修操作流程：顧客報(bào)修(電話\上門)維修人員實(shí)行維修物業(yè)管理處顧客簽字確認(rèn);驗(yàn)收客戶接待填寫*派工單*一式二份并預(yù)約維修時(shí)間第一聯(lián)交與綜合部第二聯(lián)交與工程主管工程主管簽收派工單指派維修人員維修2、工程部尋常工作內(nèi)容與各類籌劃：每天巡視周檢中央空調(diào)運(yùn)營狀況生活水泵運(yùn)營狀況電梯運(yùn)營狀況游泳池循環(huán)泵運(yùn)營狀況路面人行道;砼道樓梯間墻面扶手;花崗巖維護(hù),各單元樓道燈;燈罩;聲控開關(guān);社區(qū)路面;澆花水龍頭等各配電柜線路檢查維護(hù).發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決，月計(jì)劃季度籌劃電梯水泵等機(jī)電設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)尋常機(jī)電設(shè)備零部件易耗品維修;更換預(yù)算公共能耗;及實(shí)際需要維修費(fèi)用雨水口;雨水井;污水井;化糞池;閥門井等室外消防栓;水泵接合器公用地面維修改.公共墻門廳墻.天棚維護(hù)；隔熱層破損;防水層破損導(dǎo)致屋面滲漏;屋面積水疏散標(biāo)志維修及維護(hù);室內(nèi)消火栓（箱）維護(hù)及檢修。半年計(jì)劃公用地面維修改造;公共墻;門廳墻；天棚維護(hù)樓梯間墻面;扶手;臺(tái)階維護(hù).隔熱層破損;防水層破損導(dǎo)致屋面滲漏;屋面積水污廢水管接口及砂眼漏；管道堵塞、破裂；固定碼松脫等對(duì)生活水箱進(jìn)行消毒;生活泵;消防泵進(jìn)行保養(yǎng).每半年對(duì)所有線路檢修一遍年計(jì)劃房屋承重構(gòu)造部位;外墻起鼓脫落修補(bǔ).外墻局部滲漏;外墻大面積滲;外墻面翻新.各線路檢查維護(hù);燈具維修及更新.對(duì)屋面出煙口蓋板及防護(hù)罩進(jìn)行一次維修潛污泵拆卸泵體;檢查密封狀況,更換機(jī)械油.生活泵;消防泵;電動(dòng)機(jī)等各元件檢修所有電梯年度保養(yǎng)及年審3、電動(dòng)設(shè)備、操作規(guī)程操作前應(yīng)先測(cè)量三相電源電壓與否偏低，三相電壓與否平衡。要檢查禁錮螺栓有無卡阻、損壞或磨耗現(xiàn)象。在操作中應(yīng)注意，在啟動(dòng)中和運(yùn)營后電動(dòng)機(jī)具，音響和震動(dòng)與否正常，要檢查電動(dòng)機(jī)層裝風(fēng)葉扇風(fēng)狀況與否良好。開始正常運(yùn)營后要測(cè)量三相電流表負(fù)荷電流與否同樣，其表針批示位置有無反常現(xiàn)象。電動(dòng)機(jī)及其起動(dòng)電氣設(shè)施有無過熱和焦味，應(yīng)檢查各部軸承有無過熱現(xiàn)象。應(yīng)經(jīng)常檢查電表，有無失效現(xiàn)象，操作開關(guān)及保險(xiǎn)絲等零件與否完完好。導(dǎo)電體有無過熱變質(zhì)現(xiàn)象。電氣電機(jī)設(shè)施金屬外殼接地保護(hù)與否完好，選掛保險(xiǎn)絲容量與否對(duì)的、壓合與否妥當(dāng)。發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)予以修好，保證設(shè)備正常運(yùn)營。要檢查軸承室有無進(jìn)水或缺油，有無過熱或噪音、轉(zhuǎn)動(dòng)某些與否良好。如聯(lián)軸器、金屬鏈條和齒輪有無磨損現(xiàn)象以及電動(dòng)機(jī)或機(jī)具緊錮螺釘與否齊全，有無松動(dòng)不全現(xiàn)象。要檢查水泵有無漏水，泵輪和風(fēng)輪有無磨殼現(xiàn)象，并對(duì)“癥”進(jìn)行修理。4、配電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程嚴(yán)格按照供配電系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)籌劃進(jìn)轄區(qū)設(shè)備保養(yǎng)。主管、工程、每年12月制定下一年度設(shè)備保養(yǎng)籌劃。工作過程應(yīng)嚴(yán)格遵守電氣作業(yè)規(guī)程。依照系統(tǒng)設(shè)備特點(diǎn)，重點(diǎn)做好除塵、潤滑、禁錮接線端子等保養(yǎng)工作。各系統(tǒng)維修保養(yǎng)以不影響社區(qū)正常原則，特殊狀況須報(bào)告管理處和主管，及時(shí)告知受影響顧客。電房倒閘操作制度停電拉閘操作必要按照開關(guān)—負(fù)荷側(cè)刀閘—進(jìn)線側(cè)刀閘順序依次操作，送電合閘順序與此相反。如變壓器需要停電時(shí)，應(yīng)先停低壓，后停高壓。送電時(shí)先送高壓，后送低壓。嚴(yán)防帶負(fù)荷拉合隔離開關(guān)（刀閘），為防止誤操作，高壓電氣設(shè)備都應(yīng)加裝閉鎖。倒閘操作由操作人填寫操作表，每張操作表只能填寫一種操作任務(wù)，下列項(xiàng)目應(yīng)填入操作表內(nèi)：eq\o\ac(○,1)應(yīng)拉合開關(guān)和刀閘eq\o\ac(○,2)檢查開關(guān)和刀閘位置eq\o\ac(○,3)檢查負(fù)荷分派eq\o\ac(○,4)檢查接地線與否拆除eq\o\ac(○,5)裝拆接地線eq\o\ac(○,6)安裝或拆除控制回路，電壓互感器回路保險(xiǎn)器eq\o\ac(○,7)切換保護(hù)回路和檢查與否確無電壓等倒閘操作應(yīng)由兩人執(zhí)行，其中一人對(duì)設(shè)備較為熟悉者作監(jiān)護(hù)。操作中發(fā)生疑問時(shí)，不準(zhǔn)擅自更改操作，不準(zhǔn)隨意解除閉鎖，應(yīng)及時(shí)向主管負(fù)責(zé)人報(bào)告，弄清晰后再操作。電器設(shè)備停電后，雖然是事故停電，在未拉開關(guān)于刀閘和做好安全辦法此前，不得觸及設(shè)備或進(jìn)入遮攔，以防突然來電。5、電氣維修操作規(guī)程電氣維修人員必要持證上崗，嚴(yán)格按照國標(biāo)作業(yè)。在進(jìn)行電氣維修時(shí)，維修人員應(yīng)配備絕緣良好電工工具。維修和保養(yǎng)電氣設(shè)備時(shí)，應(yīng)按規(guī)定做好保證安全組織和技術(shù)辦法。維修同步向維修人員闡明工作中安全注意事項(xiàng)，并在工作中檢查、監(jiān)督執(zhí)行狀況。在高、低壓配電箱上作業(yè)時(shí)，應(yīng)設(shè)專人監(jiān)護(hù)，并至少二人進(jìn)行。普通狀況下，盡量避免帶電作業(yè)，若因特殊需要而必要帶電作業(yè)時(shí)，應(yīng)裝設(shè)隔離擋板，并有專人監(jiān)護(hù)。維修和保養(yǎng)時(shí)，開關(guān)操作把手上，應(yīng)懸掛“禁止合閘，有人作業(yè)”批示牌。維修和保養(yǎng)后電氣設(shè)備或線路，在經(jīng)檢查無誤，拆除所有安全辦法，全體維修人員撤出工作現(xiàn)場(chǎng)后，方可送電。6、管理處水、電、機(jī)械設(shè)備維修、保養(yǎng)規(guī)程（一）消防系統(tǒng)：消防水泵每月試運(yùn)營一次，每次以不少于兩分鐘為宜。消防水泵軸承每季加油一次；電動(dòng)機(jī)軸承每半年加油一次。每周檢查一次閘閥、止回閥、開關(guān)與否敏捷，密封與否良好，如有毛病應(yīng)及時(shí)進(jìn)行維修。供電、照明、控制信號(hào)線路應(yīng)隨時(shí)保持良好應(yīng)急狀態(tài)。每周檢查消防帶一次，如發(fā)既有潮濕應(yīng)及時(shí)進(jìn)行晾曬，如有霉壞應(yīng)及時(shí)更換，以利應(yīng)急使用。報(bào)警系統(tǒng)每星期檢查一次與否敏捷。每周檢查水泵結(jié)合器，消防栓與否完好，檢查消防器材與否損壞丟失。（二）供水系統(tǒng)：水泵每周輪換運(yùn)營。水泵軸承每季加油一次；電動(dòng)機(jī)軸承每半年加油一次。每周檢查一次閘閥、止回閥、開關(guān)與否敏捷，密封與否良好。水泵每半年保養(yǎng)一次，對(duì)磨損零件及時(shí)進(jìn)行更換。每半年清洗水池一次。每月檢查水表一次，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時(shí)更換和修理。水泵運(yùn)營完好質(zhì)量指標(biāo)：·連接部份規(guī)定螺絲、墊圈、銷子齊全、完整、結(jié)實(shí)，每一次放水閥、星形環(huán)完好?！x表方面，規(guī)定電流表、電壓表、壓力表齊全精確?！こ鏊y門、逆止閥、進(jìn)水閥門齊全完好，盤根密封良好，泄露合乎規(guī)定?！け皿w各部門連接嚴(yán)密，不漏水。油圈齊全，油質(zhì)合格，油量適中，不漏油?！ぴO(shè)備無油污，無積塵，機(jī)房無積水，無雜物；工具、材料配件存儲(chǔ)整潔，油料要加蓋?！ぽS承溫度不得超過60-65℃·電機(jī)溫升不得超過品牌規(guī)定，絕緣電阻要符合規(guī)定。·過流及欠壓保護(hù)齊全；接線齊全，導(dǎo)電良好，接地合格?！じ黝愒O(shè)施設(shè)備有技術(shù)檔案，供、排水圖齊全。（三）供電系統(tǒng)：每月檢查電表箱一次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決。公共照明與其他開關(guān)及時(shí)維修更換。第三某些、工作規(guī)范、原則1、設(shè)備檢查維修保養(yǎng)原則認(rèn)真做好設(shè)備運(yùn)營管理體制，制定設(shè)施籌劃和保養(yǎng)規(guī)定，按籌劃做好維修保養(yǎng)工作，并做好維修保養(yǎng)記錄。每周巡視檢查樓道內(nèi)水表、電表、電話設(shè)備、門窗、燈具、開關(guān)、樓梯扶手、地面等，及時(shí)關(guān)鎖所有箱盒門蓋。如有缺損，及時(shí)更換，發(fā)現(xiàn)故障隱患及時(shí)解決，并填寫《公共樓道設(shè)施檢查保養(yǎng)記錄》每周巡邏社區(qū)內(nèi)設(shè)施，涉及路燈、音響監(jiān)控探頭、標(biāo)牌、地面、垃圾箱、凳子、球場(chǎng)等，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)解決，并填寫《室外公共設(shè)施檢查保養(yǎng)記錄》維修保養(yǎng)時(shí)盡量不影響居民正慣用電、用水，如必要因工作需要停電、停水時(shí)，應(yīng)事先告知業(yè)主，做好應(yīng)急準(zhǔn)備。維修保養(yǎng)事先做好備品備件和其他充分準(zhǔn)備工作，盡量縮短維修保養(yǎng)時(shí)間。維修保養(yǎng)同步做好各種安全辦法工作，防觸電、防火、防設(shè)備人為損傷，防人員損傷等。維修保養(yǎng)結(jié)束，檢查設(shè)備安全運(yùn)營辦法與否貫徹，涉及絕緣電阻測(cè)量，接地保護(hù)與否良好等，并同步做好記錄。2、供電系統(tǒng)管理原則顧客對(duì)原設(shè)計(jì)電路不得擅自拆改，如需要時(shí)，必要提出書面申請(qǐng)。電路浮現(xiàn)故障，物業(yè)工程部應(yīng)及時(shí)負(fù)責(zé)維修，必要時(shí)告知供電公司搶修。業(yè)主顧客室內(nèi)線路發(fā)生故障，維修人員要及時(shí)維修，以免擴(kuò)大故障范疇。經(jīng)常檢查、保養(yǎng)分弱電系統(tǒng)，如對(duì)講系統(tǒng)。保持各電表、電表箱清潔衛(wèi)生。監(jiān)視電氣設(shè)備運(yùn)營狀況，禁止不合理超負(fù)荷運(yùn)營。3、低壓配電柜保養(yǎng)原則電工每天檢查低壓配電柜運(yùn)營狀況，并填寫《配電房運(yùn)營登記表》每半年對(duì)配電設(shè)施進(jìn)行檢修保養(yǎng)，填寫《配電房設(shè)施檢修保養(yǎng)登記表》。詳細(xì)過程如下：斷開總開關(guān)，掛批示牌“禁止合閘，有人操作”。用搖表檢查絕緣電阻與否良好。檢查母線接頭有無變形，保證接頭連接緊密、無松動(dòng)和損壞。清潔柜內(nèi)無灰塵，實(shí)驗(yàn)機(jī)械合閘、分閘狀況。逐級(jí)檢查各配電屏。對(duì)轉(zhuǎn)動(dòng)某些如自動(dòng)開關(guān)等，需要時(shí)添加潤滑油，以保持轉(zhuǎn)動(dòng)靈活。檢查所有低壓電器金屬某些，應(yīng)保持均有可靠接地裝置。4、配電房管理規(guī)定配電房?jī)?nèi)所有機(jī)電設(shè)備，由專業(yè)電工負(fù)責(zé)管理、操作，無關(guān)人員禁止入內(nèi)。保持良好室內(nèi)照明和通風(fēng)，墻上配掛溫度計(jì)，室內(nèi)溫度控制在40oC如下。建立運(yùn)營記錄，值班電工每天至少巡邏兩次，發(fā)既有異常，立即報(bào)告工程部主管。房?jī)?nèi)禁止拉接暫時(shí)線路，供電線路禁止超載供電。禁止違章操作，操作或檢修時(shí)必要按規(guī)定使用電工絕緣工具，絕緣鞋套等。配電房?jī)?nèi)設(shè)備及線路需變化，必要報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，請(qǐng)專業(yè)人員確認(rèn)方可變化。5、水系統(tǒng)管理原則每月檢查生活水系統(tǒng)各路閥門與否正常。發(fā)現(xiàn)水管爆裂時(shí)，及時(shí)告知顧客停水，緊急搶修。要注意水池、水箱保養(yǎng)，防止破裂或生銹。轄區(qū)內(nèi)水表、水閘閥門發(fā)生故障時(shí)，應(yīng)即修理或更換。業(yè)主不得對(duì)原設(shè)計(jì)安裝給排水管道隨意改動(dòng)，如有特殊狀況應(yīng)向物業(yè)管理處提出書面申請(qǐng)，批準(zhǔn)或方能實(shí)行。對(duì)損壞公共區(qū)域管道及供水設(shè)備者，應(yīng)負(fù)責(zé)補(bǔ)償。應(yīng)每月啟動(dòng)消防泵、潛污泵，觀測(cè)運(yùn)營與否正常，填寫《消防泵啟動(dòng)記錄》和《潛污泵啟動(dòng)記錄》。生活水池每年清洗消毒一次。做好記錄報(bào)告總則：水泵房及地下水池、消防系統(tǒng)所有機(jī)電設(shè)備由機(jī)電人員負(fù)責(zé)監(jiān)控，定期保養(yǎng)、維修、清潔，定期進(jìn)行巡回檢查，理解設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)狀況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)故障苗子和消防隱患并及時(shí)解決，認(rèn)真做好記錄，解決不了問題書面報(bào)告上級(jí)重要部門，爭(zhēng)取早日解決。6、水泵房管理原則水泵房?jī)?nèi)機(jī)電設(shè)備必要由專職人員操作，其中人員不得擅自操作。不得擅自改動(dòng)泵房電器線路及設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)狀況，若需改動(dòng)必要經(jīng)上級(jí)部門批準(zhǔn)后方可進(jìn)行。水泵房電器檢修必要由持電工有效操作證人員解決，無證人員不得擅自動(dòng)手，檢修時(shí)必要在顯眼處懸掛警示牌，禁止合閘，不得帶電操作。水泵房必要保持良好通風(fēng)散熱及照明環(huán)境，門窗啟動(dòng)靈活無破損。應(yīng)每天檢查設(shè)備運(yùn)營狀況，對(duì)設(shè)備運(yùn)營狀況做到心中有數(shù)，發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)排除，若重大故障自己無法解決應(yīng)及時(shí)向工程部主管報(bào)告并配合其盡快解決。消防設(shè)施良好，禁止在工作場(chǎng)合吸煙。閑雜人員不得隨意進(jìn)入泵房。操作人員必要嚴(yán)格按制度及章程辦事，禁止違紀(jì)操作消防泵每月運(yùn)轉(zhuǎn)一次（2分鐘）以保持正常運(yùn)轉(zhuǎn)狀況，每半年運(yùn)營一次“自動(dòng)、手動(dòng)”保修檢查，每年進(jìn)行一次全面檢查。水泵房衛(wèi)生每周打掃一次。消防泵、生活泵、恒壓泵、污水泵選取開關(guān)位置于自動(dòng)位置，操作標(biāo)志都應(yīng)簡(jiǎn)樸明確。7、電梯管理原則轎廂載重量不應(yīng)超過額定重量，物件盡量安放在轎廂當(dāng)中。不容許裝運(yùn)易燃、易爆危險(xiǎn)物品。如遇特殊狀況，需經(jīng)司機(jī)和物業(yè)管理部處批準(zhǔn)并嚴(yán)加安全保護(hù)辦法。不容許運(yùn)用轎頂安全窗、轎廂安全門啟動(dòng)來裝長(zhǎng)物件。維修、保養(yǎng)等因素導(dǎo)致停梯，應(yīng)在一層掛牌告示。任何人不得在電梯機(jī)房、轎廂、并道吸煙。保持良好照明幾通風(fēng)，常備手電筒及應(yīng)急照明設(shè)施，門窗啟動(dòng)靈活無破損。電梯維修工每月進(jìn)行一次檢查保養(yǎng)，并做好記錄。督促電梯公司按規(guī)定進(jìn)行維修保養(yǎng)工作。遇火警/火災(zāi)時(shí)，應(yīng)將電梯迫降至最底層，并鎖住禁止使用。遇水管爆裂等水浸事件，水流也許流入電梯井道時(shí)，應(yīng)將電梯升至最高層，并鎖住禁止使用，立即告知電梯維修人員進(jìn)行檢修。待水浸狀況解決完畢，且電梯檢修成果正常后方能重新投入使用，在上述過程中，應(yīng)做好顧客解釋工作。8、電梯維修保養(yǎng)管理原則電梯鑰匙必要有專人保管。機(jī)房每周打掃一次。電梯公司按《電梯保養(yǎng)合同》對(duì)電梯作保養(yǎng)，按規(guī)定記錄。對(duì)電梯運(yùn)作時(shí)產(chǎn)生微小故障能自行解決，如需大修及時(shí)請(qǐng)專業(yè)電梯公司上門維修。對(duì)電梯產(chǎn)生之故障，及解決成果，做好記錄，并及時(shí)歸檔。每月檢測(cè)電梯報(bào)警系統(tǒng)，保證完好及可靠性。9、設(shè)施巡回檢查原則第一條：設(shè)備巡回檢查是為了掌握設(shè)備運(yùn)營狀況，以便即時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)備隱患，監(jiān)視設(shè)備運(yùn)營，保證設(shè)備安全運(yùn)營。第二條：當(dāng)班人員應(yīng)認(rèn)真做好巡回檢查，詳細(xì)記錄。第三條：巡回檢查路線：水泵房、配電房、電梯機(jī)房、中央空調(diào)系統(tǒng)。第四條：巡回檢查時(shí)間：?jiǎn)T工每天不少于兩次，值班長(zhǎng)每天不少于一次。第五條：高、底壓配電室，每天抄表兩次，抄表時(shí)應(yīng)同步注意設(shè)備運(yùn)營狀況和有無超負(fù)荷現(xiàn)象。第六條：巡回檢查中如果發(fā)現(xiàn)設(shè)備有缺陷或設(shè)備運(yùn)營不正常，應(yīng)及時(shí)向上級(jí)報(bào)告狀況或在不危及人身安全前提下做相應(yīng)緊急解決，并加強(qiáng)巡回檢查。第七條：檢查運(yùn)營設(shè)備時(shí)，必要注意人身安全，保持一定安全距離，禁止用手或其她非良好絕緣物觸及帶電體。第八條：在雷雨、高溫、滿負(fù)荷運(yùn)營期間，應(yīng)加強(qiáng)巡回檢查。第九條：巡回檢查要做到“五勤”：勤看、勤聽、勤摸、勤嗅、勤分析。第十條：雷雨天氣需要巡視高壓設(shè)備時(shí)，應(yīng)穿絕緣鞋，并不得接近避雷器或避雷針。第十一條：高壓設(shè)備發(fā)生故障時(shí)，室內(nèi)不得接近故障點(diǎn)4m。第四某些、各類工程應(yīng)急解決方案一、停電應(yīng)急程序：（一）預(yù)先得到告知：1．及時(shí)將狀況告知辦公室、維修組或工程部，使每位員工都懂得此事。2．告知大廈、社區(qū)內(nèi)每一位業(yè)主，在顯眼處貼告示告知。3．工程部采用停電后應(yīng)急辦法。4．使用應(yīng)急照明燈，保證公共通道照明。5．保安人員到大廳、社區(qū)主入口維持秩序，指引人員行走，上下樓梯。6．保安查看電梯所處位置，若有狀況告知工程部。7．恢復(fù)供電后，保安、維修人員檢查設(shè)備與否運(yùn)營正常。8．若住房?jī)?nèi)發(fā)生水浸，盡快告知當(dāng)事人關(guān)閉水閥等相應(yīng)辦法。9．垃圾堵塞下水道泛水，及時(shí)疏通。（二）未接到告知；因未知因素發(fā)生暫時(shí)停電時(shí)，停電區(qū)域主管和員工應(yīng)迅速告知工程部主管。主管應(yīng)依照停電時(shí)間、場(chǎng)合，迅速向供電部門理解停電因素，組織恢復(fù)供電，告知有關(guān)部門并做好記錄。2.1雙路供電全停時(shí)啟動(dòng)應(yīng)急燈、手電或蠟燭。與供電部門獲得聯(lián)系（聯(lián)系電話）理解停電因素和恢復(fù)供電時(shí)間，報(bào)告管理處經(jīng)理。告知保安。加強(qiáng)各重要機(jī)房、設(shè)備巡視。2.2單路停電時(shí)供電切換，加強(qiáng)有關(guān)設(shè)備巡視；理解停電因素和恢復(fù)時(shí)間。2.3局部停電告知保安主管或領(lǐng)班，通報(bào)停電狀況并加強(qiáng)聯(lián)系；啟用應(yīng)急照明燈設(shè)施，迅速派員進(jìn)行搶修；預(yù)計(jì)搶修時(shí)間、報(bào)告主任。3.保安部程序3.1保安依照停電信息和人流狀況，迅速調(diào)集應(yīng)急照明燈，迅速組織停電區(qū)域人員疏導(dǎo)，加強(qiáng)巡視，加強(qiáng)出入口監(jiān)控，必要時(shí)控制人員進(jìn)出。3.2廣播依照停電和人流狀況，對(duì)全樓或某些進(jìn)行停電狀況通報(bào)，進(jìn)行疏導(dǎo)人員、平定人心廣播。4.行政服務(wù)部程序管理處電話一定要有接聽、解釋；電梯困人，管理處立即派人與里面人聊天、安慰；解決問題時(shí)，態(tài)度要端正，有禮貌。2、溢水應(yīng)急程序1．員工發(fā)現(xiàn)樓內(nèi)外有溢水現(xiàn)象時(shí)，應(yīng)及時(shí)告知工程部。2．工程部接報(bào)后，告知工程主管并迅速派員到現(xiàn)場(chǎng)理解狀況。作出溢水流量、溢水來源、溢水去向及影響預(yù)計(jì)，并及時(shí)報(bào)告主任。3．工程主管組織維修工，切斷溢水源或堵漏，切斷某些受影響區(qū)域電源，將受影響區(qū)域電梯開至頂層。4．運(yùn)用沙包及可用之物堆放，保護(hù)重要設(shè)備，防止水侵。溢水多時(shí)，應(yīng)安裝暫時(shí)泵等辦法盡快排水。5．保潔綠化組長(zhǎng)組織清潔工，調(diào)集吸水機(jī)、水桶等工具迅速清理溢水多時(shí)，應(yīng)安裝暫時(shí)泵等辦法盡快排水。6．保安在溢水解決過程中控制現(xiàn)場(chǎng)，變化人流方向。7．如噴淋損壞，則用消防水帶一頭套住噴頭，另一頭接到出排放窨井中，另一方面關(guān)閉閥門、穩(wěn)壓泵和噴淋泵。8．若住戶內(nèi)發(fā)生水浸，盡快告知當(dāng)事人并關(guān)閉水閥門等響應(yīng)辦法。9．垃圾堵塞下水道泛水，及時(shí)疏通。10．觀測(cè)現(xiàn)場(chǎng)附近電掣。如有浸水應(yīng)及時(shí)切斷電源，以防水浸漏電傷人。3、普通溢水狀況防止一．屋頂排水口被堵溢水防止：保潔員定期清掃天臺(tái)（涉及排水溝），以防止下雨后垃圾沖入排水口，導(dǎo)致堵塞。二．水池溢水防止：定期檢查保養(yǎng)自動(dòng)控制系統(tǒng)，檢查限位聯(lián)動(dòng)與否失靈、報(bào)警裝置與否失靈，此外檢查排水口與否堵塞。水后恢復(fù)供水產(chǎn)生溢水防止：當(dāng)市政停水后，普通尚有一段時(shí)間水池尚有余水供應(yīng)，當(dāng)余水用完后，工程人員應(yīng)在恢復(fù)供水前檢查水龍頭，將水龍頭所有關(guān)閉，并在恢復(fù)供水時(shí)檢查水池供水系統(tǒng)與否正常平時(shí)檢查地漏與否堵塞。4、困梯解決程序一．社區(qū)大廈電梯損壞經(jīng)常發(fā)生，與否辦公時(shí)間，監(jiān)控人員和工程人員應(yīng)及時(shí)告知電梯維修人員或電梯外包公司到場(chǎng)修理，同步應(yīng)張貼“服務(wù)暫?！钡茸謽佑陔娞萃猓酝Ｂ毟魇褂谜?。二．乘客被困電梯內(nèi)，監(jiān)控人員須密切注視被困梯內(nèi)人員狀況，并通過對(duì)講機(jī)詢問被困者狀況；無監(jiān)控室，保安人員應(yīng)到現(xiàn)場(chǎng)與被困者通話，保持聯(lián)系，使她們懂得救援行動(dòng)進(jìn)度。三．如果電梯維修人員于30分鐘后仍未到解決，被困者內(nèi)有孕婦或病人需要救援，現(xiàn)場(chǎng)保安員或監(jiān)控人員應(yīng)及時(shí)報(bào)警，待消防人員到場(chǎng)解決。四．被困者救出后，須與她們聯(lián)系及詢問，須記錄被困者姓名、地址、聯(lián)系電話或送往何處醫(yī)治。五、須記錄該事件之始末及時(shí)間、詳細(xì)狀況，維修人員救護(hù)人員到達(dá)及離開時(shí)間等。5、臺(tái)風(fēng)、暴雨解決程序一．檢查緊急應(yīng)用工具如雨衣、雨靴、手電筒、沙包、草包、潛水泵等有否備足并擬定其性能良好。二．管理處發(fā)放告知給全體業(yè)主、提示業(yè)主搬離放在窗臺(tái)或花架上花盆，各類雜物，外出時(shí)關(guān)好門窗。三．檢查露臺(tái)、窨井、單元雨蓬、屋頂設(shè)施層、機(jī)房、地下車庫下水道、雨水渠、沙井、地漏等，有無沙泥雜物堵塞，貫徹人員清掃，保證其暢通。四．撤離放在圍墻頂及其她高處各類可調(diào)動(dòng)物件，將安裝有屋頂霓虹燈、廣告牌等綁好或移走。五．緊閉所有門窗、電梯機(jī)房及垃圾房等門窗，還必要做好防水辦法。六．加固所有樹木用繩索捆好，將盆栽之花卉移至低處或隱蔽角落。七．留意電臺(tái)播放關(guān)于風(fēng)暴進(jìn)展消息，及時(shí)將最新臺(tái)風(fēng)訊號(hào)張貼于宣傳欄、信息欄，以便向業(yè)主告知臺(tái)風(fēng)進(jìn)展。八．員工為自身之安全應(yīng)避免逗留在空曠地方，如參加搶險(xiǎn)工作時(shí)，要注意自身安全，采用恰當(dāng)安全辦法，并告知其她員工。九．當(dāng)臺(tái)風(fēng)訊號(hào)減低至3號(hào)時(shí)，主任應(yīng)及時(shí)進(jìn)行檢查及填報(bào)臺(tái)風(fēng)損毀報(bào)告。保潔員迅速清理由臺(tái)風(fēng)所導(dǎo)致垃圾淤塞渠道，綠化工對(duì)樹木扶植等善后工作。第五某些、設(shè)施設(shè)備管理規(guī)定（一）技術(shù)檔案管理規(guī)定1、設(shè)施設(shè)備檔案要齊全，并且要分類存儲(chǔ)，專人負(fù)責(zé)；2、要愛護(hù)技術(shù)檔案資料，保證檔案安全與保密，不得擅自涂改、勾畫、抽取、拆散、摘抄、翻譯、復(fù)印、外借、或損壞，否則嚴(yán)肅解決；3、如發(fā)現(xiàn)檔案有遺失或損壞，應(yīng)及時(shí)上報(bào)管理處負(fù)責(zé)人。（二）管理負(fù)責(zé)人獎(jiǎng)懲規(guī)定1、每周末工程技術(shù)部要對(duì)園區(qū)設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行檢查，對(duì)設(shè)備保養(yǎng)無記錄或記錄不詳負(fù)責(zé)人要予以經(jīng)濟(jì)懲罰，再次浮現(xiàn)加重懲罰。2、對(duì)設(shè)施設(shè)備不進(jìn)行定期維護(hù)保養(yǎng)維修人員（涉及設(shè)備負(fù)責(zé)人）要進(jìn)行恰當(dāng)經(jīng)濟(jì)懲罰，并限期保養(yǎng)。3、對(duì)設(shè)備違章操作，導(dǎo)致較大事故要予以經(jīng)濟(jì)懲罰，并且在崗培訓(xùn)一周。4、對(duì)影響設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作，導(dǎo)致事故負(fù)責(zé)人予以通報(bào)批評(píng)，并進(jìn)行經(jīng)濟(jì)懲罰。5、非工作人員對(duì)設(shè)備亂動(dòng)亂拉影響正常工作，依照情節(jié)輕重，分別予以警告、罰款、下崗培訓(xùn)等懲罰。6、每月要對(duì)各部門設(shè)備管理保養(yǎng)工作進(jìn)行小結(jié)。7、每年對(duì)設(shè)施設(shè)備管理保養(yǎng)工作進(jìn)行總結(jié)評(píng)比，成績(jī)好表揚(yáng)，差懲罰。（三）住宅區(qū)設(shè)施設(shè)備管理規(guī)定1、在設(shè)備接管時(shí),主管責(zé)任部門負(fù)責(zé)按設(shè)備使用闡明書和有關(guān)資料對(duì)接管設(shè)備進(jìn)行驗(yàn)收。對(duì)達(dá)不到規(guī)定，應(yīng)告知關(guān)于單位限期整治。設(shè)備接管由主管責(zé)任部門辦理相應(yīng)手續(xù)，有關(guān)資料由主管責(zé)任部門復(fù)核存檔。2、設(shè)備正式接管后，由主管責(zé)任部門進(jìn)行清點(diǎn)，并分別在《設(shè)施/設(shè)備臺(tái)帳》上登記。3、驗(yàn)收合格設(shè)施由主管責(zé)任部門進(jìn)行編號(hào)，并按照《基本設(shè)施和工作環(huán)境控制程序》規(guī)定懸掛設(shè)施標(biāo)記卡，規(guī)定設(shè)施/設(shè)備維護(hù)負(fù)責(zé)人，并在《設(shè)施/設(shè)備臺(tái)帳》上登記。4、主管責(zé)任部門保存《設(shè)施/設(shè)備臺(tái)帳》和重要設(shè)施/設(shè)備技術(shù)資料（圖紙），并保存好設(shè)施/設(shè)備定期維護(hù)保養(yǎng)記錄、維修記錄和檢查記錄。5、所有設(shè)施由專業(yè)人員進(jìn)行操作。填寫相應(yīng)設(shè)施/設(shè)備運(yùn)營記錄。對(duì)國家規(guī)定特殊工種，規(guī)定操作人員持有相應(yīng)上崗證和操作證方可上崗。6、主管責(zé)任部門負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)施制定檢查、維護(hù)和保養(yǎng)籌劃，組織實(shí)行維修保養(yǎng)工作，并填寫《設(shè)備（施）檢查保養(yǎng)登記表》。7、計(jì)量器具管理1）本社區(qū)合用計(jì)量器具備：維修用萬用表、鉗形表、兆歐表、絕緣電阻表；水泵壓力表；電流表、電壓表。2）依照《中華人民共和國強(qiáng)制檢定工作計(jì)量器具目錄》對(duì)涉及貿(mào)易結(jié)算、安全防護(hù)、醫(yī)療衛(wèi)生、環(huán)境檢測(cè)計(jì)量器具進(jìn)行記錄，鑒于我司所用計(jì)量器具均用于監(jiān)視設(shè)備與否正常運(yùn)營配套設(shè)施，無需直接向顧客提供計(jì)量數(shù)據(jù)，故對(duì)計(jì)量器具校準(zhǔn)依照計(jì)量器具鑒定關(guān)于規(guī)定，接合我司各社區(qū)實(shí)際使用狀況，分別作如下規(guī)定：（1）對(duì)于常壓熱水鍋爐、水泵配套壓力表在使用前作一次檢定，檢定合格后可使用，后來每年由工程技術(shù)部自行檢查一次，并做好檢查記錄。（2）對(duì)于其他壓力表及維修用儀表由工程技術(shù)部依照實(shí)際使用狀況自行校準(zhǔn)。工程技術(shù)部應(yīng)備有一只經(jīng)鑒定有效壓力表作為校準(zhǔn)根據(jù)。經(jīng)校準(zhǔn)壓力應(yīng)有校準(zhǔn)標(biāo)志。（3）對(duì)于只作通表用不出數(shù)據(jù)萬用表，作好專用標(biāo)志，不再作檢定。（4）對(duì)于經(jīng)鑒定擬定某項(xiàng)功能失準(zhǔn)萬用表，在使用前應(yīng)按檢定報(bào)告內(nèi)容作失準(zhǔn)功能項(xiàng)禁用表志。（5）對(duì)作為校準(zhǔn)根據(jù)萬能表，由計(jì)量部門作一次檢定，檢定周期不超過一年。（6）由工程技術(shù)部負(fù)責(zé)上述計(jì)量器具檢定和校準(zhǔn)：保存檢定或校準(zhǔn)記錄。4）如發(fā)現(xiàn)計(jì)量器具失效，應(yīng)作報(bào)廢解決，并同步換上經(jīng)檢定合格相似類型計(jì)量器具。8、當(dāng)發(fā)現(xiàn)設(shè)施損壞，主管責(zé)任部門應(yīng)及時(shí)進(jìn)行維修，填寫《設(shè)備（施）維修登記表》。重大維修應(yīng)向主管責(zé)任部門負(fù)責(zé)人報(bào)告，對(duì)于本單位不能解決維修項(xiàng)目，需外包維修，應(yīng)填寫《設(shè)備（施）對(duì)外委托維修申請(qǐng)單》，經(jīng)主管責(zé)任部門負(fù)責(zé)人審核，報(bào)請(qǐng)公司批準(zhǔn)后方可執(zhí)行。9、對(duì)無法修復(fù)設(shè)備，應(yīng)填寫《設(shè)備（施）報(bào)廢申請(qǐng)單》，經(jīng)主管責(zé)任部門負(fù)責(zé)人確認(rèn)，報(bào)財(cái)務(wù)部門核準(zhǔn)，總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可報(bào)廢。同步在設(shè)施/設(shè)備檔案中注明報(bào)廢日期，封存該設(shè)施/設(shè)備檔案。（四）設(shè)備設(shè)施巡回檢查規(guī)定1、目為保證社區(qū)公共設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)正常使用，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和排除故障，特制定本規(guī)程。2、合用范疇本規(guī)程合用于社區(qū)公共設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)巡回檢查3、操作流程1）工程技術(shù)部主管負(fù)責(zé)組織實(shí)行水泵、電梯、公共燈具、給排水系統(tǒng)等公共設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)巡回檢查。2）電梯尋常巡檢（1）電梯工每日應(yīng)對(duì)電梯進(jìn)行巡檢，巡檢工作重要涉及如下內(nèi)容：①檢查電梯樓層批示燈與轎廂實(shí)際位置與否附合。②檢查廳門按鈕及按鈕燈與否正常；廳門關(guān)閉與否密封牢固；電梯到達(dá)平層與否平穩(wěn)，廳門地坎與轎廂地坎互差與否達(dá)到規(guī)定原則，與否影響到業(yè)主進(jìn)出。③檢查轎廂內(nèi)各附件設(shè)施（層樓信號(hào)燈、電扇、照明設(shè)備、警鈴、電話、開關(guān)門按鈕等）與否正常。④檢查機(jī)房?jī)?nèi)有無異常運(yùn)營聲響，異常氣味；機(jī)房溫度與否適當(dāng)，有無漏水，進(jìn)水；門窗與否關(guān)好等。⑤必要時(shí)對(duì)電梯進(jìn)行如下三方面檢查a、電梯起動(dòng)與否平穩(wěn)，與否有明顯上浮感。b、運(yùn)營速度與否恒速，運(yùn)營中有無震動(dòng)感。c、減速停層有無明顯壓迫感。（2）巡檢中發(fā)現(xiàn)普通故障，巡檢人員應(yīng)做現(xiàn)場(chǎng)解決，解決不理解或重大故障應(yīng)向工程技術(shù)部主管報(bào)告。（3）電梯巡檢工作應(yīng)安排在人流低峰期以減少對(duì)業(yè)主影響。3）水泵巡回檢查詳見《水泵維修保養(yǎng)規(guī)范》4）公共燈具、排水系統(tǒng)巡回檢查詳見《房屋共用部位維修保養(yǎng)管理規(guī)定》。（五）設(shè)施設(shè)備維修原則內(nèi)容時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)住宅維修維修工接到維修單后15分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)急修10分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng),小修2小時(shí)內(nèi)完畢,中修24小時(shí)內(nèi)完畢,大修1天內(nèi)有答復(fù)公共部位維修保養(yǎng)路燈,樓道燈，庭院燈每周檢查一次,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決燈泡燈罩無缺損,設(shè)備完好,亮燈率在99%以上井、溝、格柵井每月清理一次無積水，無塌陷，水流暢通，井蓋完好外墻面每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決無脫無鼓無滲水，表面完好無損壞內(nèi)墻面每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決，每二年翻新一次表面整潔無破損道路、停車場(chǎng)、自行車庫每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決平整，無積水，無破損屋面每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決無積水，無滲漏、隔熱層無缺損公共娛樂場(chǎng)合每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決安全整潔，無改建，亂堆放公共門窗、鎖每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決表面完好無變形，窗戶無滲水（六）設(shè)備事故管理規(guī)定1、為加強(qiáng)設(shè)備管理，保證社區(qū)物業(yè)管理工作正常進(jìn)行，對(duì)設(shè)備使用過程中發(fā)生設(shè)備事故應(yīng)及時(shí)采用有效辦法，防止事故擴(kuò)大和重復(fù)發(fā)生。必要堅(jiān)持“防止為主”方針，認(rèn)真吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，以達(dá)到消滅事故，保證設(shè)備安全運(yùn)營目；2、設(shè)備事故是指：非正常設(shè)備損害導(dǎo)致設(shè)備停用或設(shè)備損壞，或增長(zhǎng)修復(fù)費(fèi)用；3、設(shè)備事故分類：1）特大設(shè)備事故指：設(shè)備損壞，導(dǎo)致物業(yè)停業(yè)三天以上、設(shè)備損壞后修復(fù)費(fèi)用達(dá)20萬元以上；2）重大設(shè)備事故是指：設(shè)備因非正常損害，經(jīng)大修、中修才干恢復(fù)性能、效率和使用周期；設(shè)備損害直接損失費(fèi)用在5萬元以上；供電設(shè)備損壞而中斷供電，影響業(yè)主生活（由于外界影響導(dǎo)致停電不作為事故解決）；3）普通設(shè)備事故是指：設(shè)備因非正常損壞，通過小修可以修復(fù)，并不影響設(shè)備性能、效率；和運(yùn)轉(zhuǎn)周期；直接經(jīng)濟(jì)損失在元如下；單機(jī)設(shè)備損壞，影響物業(yè)正常使用不到4小時(shí)；4、下列狀況不作設(shè)備故障：1）設(shè)備發(fā)生故障，經(jīng)事先檢查發(fā)現(xiàn)需單機(jī)停機(jī)檢修，但通過事先采用應(yīng)急辦法解決進(jìn)行檢修可不作設(shè)備故障；2）新設(shè)備安裝后，設(shè)備更新改造或設(shè)備進(jìn)行大修后，在試行階段中發(fā)生設(shè)備事故，不作設(shè)備事故論處，但一經(jīng)正式驗(yàn)收并投入正常運(yùn)營后發(fā)生事故仍按設(shè)備事故解決；5、設(shè)備事故分責(zé)任事故和非責(zé)任事故：1）非責(zé)任事故：非人力所能抗拒和消除自然災(zāi)害所導(dǎo)致事故；2）責(zé)任事故：凡屬違章操作，維修保養(yǎng)不良，及人為過錯(cuò)導(dǎo)致事故；6、設(shè)備事故解決原則：若發(fā)生設(shè)備事故和人身傷亡事故，必要及時(shí)向公司、管理處報(bào)告。任何人不準(zhǔn)隱瞞事故，對(duì)事故隱瞞者必要追究責(zé)任。事故解決必要貫徹“三不放過”原則（即事故因素未查明不放過；事故解決必要貫徹未受到教誨不放過；沒有采用防范辦法不放過）。對(duì)事故責(zé)任者按事故性質(zhì)，予以經(jīng)濟(jì)懲罰、行政處分直至追究刑事責(zé)任；7、對(duì)一貫愛護(hù)設(shè)備、消滅事故于萌芽狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)重大事故隱患，為避免損失作出貢獻(xiàn)者，應(yīng)予以表揚(yáng)和獎(jiǎng)勵(lì)。（七）房屋公用部位維修保養(yǎng)管理規(guī)定1、工程技術(shù)部負(fù)責(zé)對(duì)房屋公共部位維修保養(yǎng)。2、路燈、庭院燈、樓道燈每周檢查一次，規(guī)定燈泡亮度正常，燈罩完好，亮燈率保持在99%以上。3、所有污（雨）水井保證暢通，發(fā)現(xiàn)堵塞及時(shí)疏通。定期清理排污格柵井，保證無污水外溢現(xiàn)象。4、屋面每月檢查一次，做到無積水、無滲漏。如發(fā)現(xiàn)滲漏應(yīng)修復(fù)。5、內(nèi)墻面每月檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決或通報(bào)關(guān)于部門。6、道路、停車場(chǎng)、自行車庫每周檢查一遍，針對(duì)檢查成果及時(shí)進(jìn)行維修保養(yǎng)，做到平整，無積水，無破損。7、外墻面每月檢查一遍，針對(duì)檢查成果及時(shí)進(jìn)行維修保養(yǎng)，做到無脫無鼓，無滲水，外觀整潔。8、公共娛樂場(chǎng)合每周檢查一遍，依照檢查成果及時(shí)進(jìn)行維修保養(yǎng)，做到安全整潔，無亂改建亂堆放。9、公共門窗、鎖每周檢查一次發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決，做到表面完好，窗戶無滲水。（八）節(jié)能管理規(guī)定1、管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)社區(qū)能源管理，詳細(xì)由工程技術(shù)部主管負(fù)責(zé)實(shí)行2、工程技術(shù)部主管負(fù)責(zé)記錄社區(qū)重要耗能設(shè)備以及公共照明設(shè)備功率、分布、數(shù)量等狀況。以便指定能耗預(yù)算，合理安排節(jié)能工作。3、能源計(jì)量1）管理處應(yīng)規(guī)定開發(fā)公司為社區(qū)重要耗能設(shè)備和重要耗能區(qū)域安裝計(jì)量?jī)x表，以建立完整能源計(jì)量體系。2）工程技術(shù)部按照水、電類別每月記錄重點(diǎn)耗能設(shè)備/設(shè)施及社區(qū)總能耗，并記錄于“能源登記表”中。3）能耗記錄資料每月應(yīng)上報(bào)管理處主任和公司工程技術(shù)部，以便其制定能耗籌劃，提出改進(jìn)辦法，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題。4、管理處應(yīng)加強(qiáng)對(duì)電梯、水泵房、公共照明用電經(jīng)濟(jì)運(yùn)營管理。應(yīng)在設(shè)備管理制度和操作規(guī)范中加入經(jīng)濟(jì)運(yùn)營內(nèi)容，以使每個(gè)設(shè)備系統(tǒng)每個(gè)操作均有專人負(fù)責(zé)，按實(shí)質(zhì)需要啟動(dòng)或停機(jī)，提高運(yùn)營效率。5、工程技術(shù)部可采用如下辦法以便節(jié)能1）加強(qiáng)對(duì)設(shè)備尋常維護(hù)保養(yǎng)，認(rèn)真點(diǎn)檢，堅(jiān)持巡回制度，發(fā)既有跑電、冒氣、滴水、漏油狀況，要及時(shí)進(jìn)行解