英國土地制度

英國土地制度土地權(quán)制度土地規(guī)劃制度土地登記制度土地征用制度2024/3/15土地法的法律體系土地法由成文法和判例中的各種規(guī)則組成；判例法的規(guī)則包含普通法規(guī)則和衡平法規(guī)則。普通法：習慣，由嚴格遵守法律字面意義的法官極為嚴苛地執(zhí)行的。衡平法：利益受損的公民寫信向國王申訴，由樞密大臣進行回復，推翻王座法院的法官判決結(jié)果。自大約1935年之后，樞密大臣法法庭，即大法官法庭已經(jīng)經(jīng)常推翻王座法院的判決。2024/3/15成文法土地法成文法的標志性日期為1925年。英國的土地法包含：AEA遺產(chǎn)管理法LPA財產(chǎn)法LCA土地負擔法LRA定序土地法SLA轉(zhuǎn)讓受限土地法TA受托人法其他2024/3/15什么是土地普通法中，土地是指土壤，地下巖石以及地上空間。它包括其上生長物以及其附屬建筑物。一般規(guī)則是，附屬于土地的一切物體都是土地的一部分?！案綄傥铩?？1977年波利訴波利特（Berleyv.Poulett）案。2024/3/15波利特伯爵八世將其土地出售，并帶走了其中一座希臘神大理石雕像和一些圖畫，這些圖畫之前一直被鑲在鑲板上。買方因此對其提起訴訟，主張賣方帶走的物品是土地的一部分。法院認為，本案需要解決兩個問題：首先，該物品在何種程度上附屬于土地？其次，它為什么附屬于土地？最終法院判決（上訴法院多數(shù)意見）：該圖畫與雕像均非“附屬物”。原因是這些圖畫并非房間固有設計的一部分，而該雕像——不像伯爵未帶走的底座——并非是園景花園的重要組成部分。2024/3/15土地定義的重要性（1）租賃土地時：承租人對土地增加的一切附屬物都可能成為土地的組成部分，從而成為出租人的財產(chǎn)。例如，由于房屋按揭未付而導致銀行收回房產(chǎn)，那么地毯，燃氣，廚房設備都有可能成為“土地”，債權(quán)人則可以將其出售，以所獲收益實現(xiàn)債權(quán)。2024/3/15土地定義的重要性（2）買賣土地時：當某一物品附屬于土地之后，即使買方在購買時未支付價款，供貨方也可能無法再收回貨物。梅盧什訴英國中部航空公司(Melluishv.BMI)案：某公司將一套安裝于會議廳的中央供暖設備出租給當?shù)卣块T，上議院認定，一旦該物附屬于土地，那么它就成為該政府部門的財產(chǎn)，而與當事人的主觀意圖無關。2024/3/15其他定義根據(jù)《1925年財產(chǎn)法》第205條第一款第ix項，土地是指：土地包括任何保有形式的土地，礦藏及礦物……建筑物或建筑物的任何部分……以及其它有形的可繼承地產(chǎn)；同時也包括……地租和其它無形的可繼承地產(chǎn)，以及地役權(quán)，特別權(quán)益或者來自土地或土地之上的利益。2024/3/15注意：自主持有地產(chǎn)權(quán)與租賃持有地產(chǎn)權(quán)均屬“土地”，故而購買租賃持有地產(chǎn)權(quán)的人（即承租人）即是購買土地的人?！坝行蔚目衫^承地產(chǎn)”指土地及其附屬物的?！盁o形的可繼承地產(chǎn)”指土地上的無形利益，例如抵押權(quán)與地役權(quán)（如道路通行權(quán)）。因此，購買鄰居土地道路通行權(quán)的人也稱之為土地購買方。2024/3/152024/3/15地產(chǎn)權(quán)的體例“地產(chǎn)權(quán)”：設定于土地之上具有特定存續(xù)期限的權(quán)益。自從1066年以來，英國的全部土地在法律上都歸英王或國家所有，也就是說英王(國家)是唯一絕對的土地所有人，個人、企業(yè)和各種機構(gòu)團體僅擁有土地的使甩權(quán)(或占有權(quán))。

2024/3/15持有土地所受的條件限制總稱“土地保有條件”，土地持有人所保有的有關他的土地權(quán)利的總和，就叫做他的產(chǎn)業(yè)權(quán)。主要有如下四種土地產(chǎn)業(yè)權(quán)：

①無條件繼承的土地產(chǎn)業(yè)權(quán)；②限定繼承的土地產(chǎn)業(yè)權(quán)；③終身保有的土地產(chǎn)業(yè)權(quán)；④限期保有的土地產(chǎn)業(yè)權(quán)。前三種屬于永業(yè)權(quán)(freehold)，最后一種屬于租業(yè)權(quán)(leasehold).2024/3/15無條件繼承的土地產(chǎn)業(yè)權(quán)的土地持有人實際上是該土地的所有者，只要他不違反土地法、土地規(guī)劃或侵犯他人利益，就可以隨心所欲地利用和處分土地，即可以占有、使用、收益、處分、遺囑繼承。限定繼承的土地產(chǎn)業(yè)權(quán)只限本人和后裔享有。終身保有的土地產(chǎn)業(yè)權(quán)只限本人終身享有，并可在期限內(nèi)轉(zhuǎn)讓權(quán)利。限期保有的土地產(chǎn)業(yè)權(quán)是有一定期限的地產(chǎn)權(quán)，依協(xié)議而產(chǎn)生。又可分為：有期限地產(chǎn)權(quán)和定期地產(chǎn)權(quán)。前者因合同中規(guī)定的期限屆滿而終止，后者只有在地主或租戶在臺同約定的期限屆滿前通知對方時才終止，如果逾期未通知，則新一輪租借期又開始。2024/3/152024/3/15英國中央統(tǒng)計局曾推算全英土地所有制結(jié)構(gòu)如下：公共部門所有的土地占15.4％，其中中央政府所有為2.6％，地方政府所有為11.0％；民間所有的土地占84.6％，其中私人所有為65.5％，法人所有為14.4％。值得注意的是：女王所有土地與女王個人所有土地是兩個概念。

地產(chǎn)權(quán)上的地產(chǎn)權(quán)益地產(chǎn)權(quán)上可能存在無限多份的土地權(quán)益，即從“地產(chǎn)權(quán)”這樣主要的權(quán)利中又劃分出次位的地產(chǎn)權(quán)益?！巴恋貦?quán)益”揭示出相關主體的權(quán)利義務并非是人身性的或合同性的。這些權(quán)利義務同土地緊密相連，并自動地轉(zhuǎn)移到購買或繼承土地的人身上，因此他們可以轉(zhuǎn)讓給他人并對第三人產(chǎn)生約束力。2024/3/15

普通法權(quán)益和衡平法權(quán)益普通法法院承認各種地產(chǎn)權(quán)及土地權(quán)益，并會保障普通法所有人權(quán)利的實現(xiàn)；衡平法法院可能會認為一方當事人對土地擁有更重要的道德上的權(quán)利，并基于此推翻普通法院的判決。在衡平法院看來普通法權(quán)益的所有人只是代表（基于信托）享有更大權(quán)利的所有人擁有那些權(quán)益。2024/3/15布爾訴布爾案布爾訴布爾（（1955）1QB234)案：一對母子共同購買了一棟位于倫敦市郊的房子，但轉(zhuǎn)讓文書（契據(jù)）上只注明了兒子的名字，他也就成了普通法上的所有人。隨后兒子結(jié)婚并試圖獨占這棟房子，上訴法院判決兒子不能把他母親趕出房子，因為她參與了房子的購買，并因此分享衡平法上的所有權(quán)，兒子只是代衡平法上的所有人（這一對母子）享有普通法上的所有權(quán)。從另一個角度來說兒子是他自己和母親的受托人，他們分享該受益權(quán)。當表面上的所有人實質(zhì)上是全部或部分地為他人的利益而持有該土地，衡平法院通常會認定如上信托關系的存在。通過信托這一有效且常用的手段，地產(chǎn)權(quán)得以被多人分享。2024/3/15英國土地利用規(guī)劃制度1909年，英國建立了土地規(guī)劃制度，1947年作了進一步修改，形成了完善的土地利用規(guī)劃制度。英國的土地利用規(guī)劃體系由中央規(guī)劃、大區(qū)規(guī)劃、郡規(guī)劃和市規(guī)劃四級構(gòu)成，均具有法律效力。在規(guī)劃制定上，各級政府部門制定本級土地利用規(guī)劃。全國自下而上編制規(guī)劃，上級規(guī)劃控制下級規(guī)劃，下級規(guī)劃與上級規(guī)劃協(xié)調(diào)一致。在規(guī)劃期限上，大區(qū)、郡、市的規(guī)劃期分別為20年、15年和5年，這三級規(guī)劃均每5年修編一次。

2024/3/15在四級土地利用規(guī)劃中，市政府對土地利用規(guī)劃有更多更大的權(quán)力，規(guī)劃的作用也更直接。政府土地利用規(guī)劃的重點是土地開發(fā)，對改變土地用途及改變建筑物本身用途和性質(zhì)的項目開發(fā)，必須得到規(guī)劃許可，而對土地轉(zhuǎn)讓、地價、土地使用安全性等，土地利用規(guī)劃沒有作過多的控制和限制。

2024/3/152024/3/15土地規(guī)劃中的上訴制度：當私人開發(fā)商的開發(fā)項目不被當?shù)卣S可時，可直接向中央政府提出上訴，如確有必要，中央政府可以直接否決地方政府的決定，地方政府必須修改規(guī)劃。

英國土地規(guī)劃政策的特點一是規(guī)劃編制時公眾廣泛參與，提高了規(guī)劃的實用性和可操作性；二是規(guī)劃一經(jīng)通過，就具有法律效力，有很大的強制性和權(quán)威性；三是規(guī)劃實施中的上訴制度。

2024/3/15城市綠帶政策和存量土地利用政策英國從上世紀５０年代開始建立城市綠帶greenbelt，目的是控制城市過度外擴，減少鄉(xiāng)村土地占用和保護環(huán)境。綠帶政策的負效應：綠帶剛性成為阻礙城市發(fā)展的主要障礙。在劍橋，由于綠帶過于緊湊，存量土地有限，基本沒有工業(yè)廢棄地，導致地價急劇上升，房地產(chǎn)價格過高，引起了可就業(yè)人口與居住人口的失衡，影響了經(jīng)濟發(fā)展。2024/3/15英國主要利用存量土地進行開發(fā)建設：中央政府明確規(guī)定，為加快廢棄地的改造，方便居民就近上班，減少家用轎車數(shù)量，新增住宅建設要集中在城區(qū)內(nèi)，60%的新住宅要在已開發(fā)土地（存量土地）上建設。利用存量土地的做法：一是充分利用老城區(qū)遺留下來的在功能上已不適應的建筑物，對其進行內(nèi)部更新改造。二是充分利用工業(yè)廢棄地，中央政府對廢棄地改造采取了多種鼓勵支持的政策，各級政府比較注意把廢棄地的開發(fā)利用與實現(xiàn)資源的可持續(xù)利用和經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展結(jié)合起來，并成立了專門的開發(fā)機構(gòu)。開發(fā)商根據(jù)政府的規(guī)劃許可，采取先治理，改善周邊環(huán)境后再開發(fā)建設的做法。

2024/3/15皇家特許測量師學會英國皇家特許測量師學會（RICS）是英國影響最大的民間資產(chǎn)評估機構(gòu)，是由社會俱樂部形式發(fā)展起來的。1868年成立的“測量師學會”是現(xiàn)在學會的前身，1881年學會被準予皇家注冊，1946年啟用皇家特許測量師學會的名稱。

2024/3/15特許測量師是就有關土地、物業(yè)、建筑及環(huán)保事務提供專業(yè)建議的世界性權(quán)威人士。英國皇家特許測量師學會擁有11萬名會員，遍布全球120個國家和地區(qū)，是從事有關土地、物業(yè)、建筑及環(huán)保事務的領先專業(yè)團體?；始姨卦S測量師學會下設7個專業(yè)分會，各分會名稱及占會員總數(shù)的比例如下：綜合管理分會，占會員總數(shù)的42%；工程預算分會，占39%；房屋測量分會，占8%；土地代理及農(nóng)業(yè)分會，占6%；計劃及發(fā)展分會，占2%；土地及水文測量分會，占2%；礦業(yè)測量分會，占1%。

2024/3/152024/3/15英國皇家特許測量師學會是一個獨立、非營利的機構(gòu)，不受任何政府部門的約束，以公眾利益為本，針對世界各地影響企業(yè)及社會利益的重大事項，提供不偏不倚和權(quán)威的評估和建議。英國土地登記制度契約登記：由政府土地登記局負責土地登記局。土地登記局總部設在倫敦。7個分局分布在英國各地。土地登記局與軍用測繪部門配合密切。土地登記所需的圖件，一般由軍用測繪部門負責提供，宗地圖由業(yè)主委托測量師土地登記局通過登記收費設立了不動產(chǎn)基金，同時，土地登記局的業(yè)務經(jīng)費從收取的土地登記費中解決。2024/3/15英國目前實行的是產(chǎn)權(quán)登記制度。土地可以其絕對產(chǎn)權(quán)、有限產(chǎn)權(quán)、占有產(chǎn)權(quán)或有效的租賃保有產(chǎn)權(quán)的形式進行登記。土地登記旨在服務于地產(chǎn)市場的交易活動；以簡化地產(chǎn)交易過程中律師所承辦的各種法律手續(xù)。英國土地產(chǎn)權(quán)與登記制度要求在土地登記之前，必須參照地圖對其產(chǎn)權(quán)予以確認，如果有必要的話，還必須去實地勘測其邊界線。土地保有人必須為其產(chǎn)權(quán)提供證據(jù)以滿足土地登記官的要求。2024/3/15土地登記的新規(guī)定2003年10月13日英國修訂了的《土地登記法案2002》和《土地登記規(guī)則2003》。2003年10月13日以前的土地登記仍然有效,登記中的權(quán)利束在此日期之后仍有相同的效果。2024/3/15必須進行登記的新權(quán)利租借或租賃期限在7年以上的

轉(zhuǎn)讓后租賃期限在7年以上的從被授予之日起至今已超過3個月的任何租借或租佃不連續(xù)的租借—如每年租借兩周—可不進行登記。2003年10月13日之前,獲得授權(quán)且租賃期在21年之上的租賃必須進行登記。2024/3/15可以進行登記的新土地權(quán)利不連續(xù)的租借—如每年分時租借兩周—如果時間總長少于7年,可不進行登記

現(xiàn)有租賃還有7年以上的剩余租期獨立于土地所有權(quán)之外的某種運動權(quán)或釣魚權(quán)等特權(quán)—由皇家授予的特別權(quán)利,如市場占有權(quán)或征稅權(quán)2024/3/15土地登記程序（產(chǎn)權(quán)買賣）買者委托律師對擬購不動產(chǎn)向土地登記局咨詢；買者決定購買、買賣雙方律師代當事人商定買賣協(xié)議；向土地登記局提出土地登記申請；土地登記局審查、登記—制作土地證書（包括登記的全部內(nèi)容并附有宗地圖）；通知當事人繳費；新的土地所有權(quán)人辦理完上述土地登記手續(xù)后，土地登記局發(fā)給新的產(chǎn)權(quán)人一張新的土地證書，土地證書副本存檔，老土地證書作廢收回。2024/3/15登記期限及實際內(nèi)容登記局必須在19個工作日之內(nèi)給予登記。英國的土地登記實際上是土地及其建筑物的登記，即房地產(chǎn)或不動產(chǎn)登記。對于承載建筑物的土地，本著房從屬于地、房隨地走的原則，一并登記，但不另外發(fā)放單獨的房屋產(chǎn)權(quán)證書，而是在土地權(quán)屬證書及所附宗地地籍圖中，用文字和圖形載明。土地、房屋的產(chǎn)權(quán)證是一個證而不是兩個證。不論私房、公房的買賣、租賃，都必須在土地登記局登記。主管城市建設、住房建設的環(huán)境事務部，沒有管理房地產(chǎn)權(quán)屬的職能。2024/3/15登記審查登記審查方面，其產(chǎn)權(quán)必須落實到具體人，以免在發(fā)生糾紛時找不到責任人。外國駐英國使領館的用地用房，也需要以使館官員的個人名義買下，在土地登記局登記，并發(fā)給土地所有權(quán)證書，如果再出賣，必須由當時的登記承辦人承辦，否則出賣無效。2024/3/15矛盾的處理在進行土地登記時發(fā)生漏登或錯登的，按規(guī)定允許修改。造成業(yè)主損失的，業(yè)主可向當?shù)赝恋氐怯涋k事處申請登記賠償。如登記錯誤致使另一業(yè)主多用土地，該業(yè)主不必對多用的土地進行補償，而少用土地的業(yè)主可向登記部門申請賠償。如果責任確實在登記部門一方，則按規(guī)定給予相應賠償。如果登記辦事處認為責任在業(yè)主一方，則不予以賠償。業(yè)主不服可向登記局提出申訴或向法院起訴。2024/3/15每年土地登記局都會有1000多萬英磅資金用于因為登記錯誤給業(yè)主造成的損失而給予的賠償。2008/2009年度，登記局賠償產(chǎn)權(quán)人的損失申請1364項，共支出1005.9萬英磅，比上一年度減少9.4％。土地登記局設有專門的賠償基金，賠償費由賠償基金支付。2008/2009年度賠償基金總額為1540萬英磅。當年的基金年評建議增加基金額度760萬英磅，使其總額達到2300萬英磅。2024/3/15公地居住權(quán)無權(quán)占有某塊土地的期限達10年以上且無人提出異議的,則該人可以申請登記為該土地的所有者。2024/3/15土地登記局內(nèi)部管理土地登記局設有土地登記委員會和執(zhí)行委員會以支持局長的管理工作，土地登記委員成員有10名：1名局長，6名業(yè)務主管，3名非執(zhí)行理事，其職責主要是在部門的工作戰(zhàn)略和發(fā)展方向等重大問題上提出決策建議，包括制定10年戰(zhàn)略規(guī)劃等。執(zhí)行委員會成員由土地登記委員會中除3名非執(zhí)行理事以外的其他成員組成，負責制定和發(fā)布每年經(jīng)營計劃和日常的管理工作。2024/3/15土地登記局還設有9個委員會或小組以支持和監(jiān)督執(zhí)行委員會的工作，9個輔助委員會或小組分別是：經(jīng)營改革政策和戰(zhàn)備委員會，經(jīng)營改革計劃委員會，高效經(jīng)營計劃委員會，信息管理委員會，預算和計劃委員會，技術(shù)發(fā)布委員會，保障或賠償委員會，財產(chǎn)管理委員會，計劃協(xié)作小組。各附屬委員會的主席大多為執(zhí)行委員會的成員。2024/3/15英國土地征用制度土地征用：土地的強制性購買(compulsorypurchase)。主要的法律依據(jù)是：1845年頒布的《土地條款統(tǒng)一法》、1961年的土地補償法、1965年的《強制購買法》、1973年的土地補償法、1981年的《土地取得法》、1990年的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的第四部分、1991年的規(guī)劃和補償法、1992年頒布的《交通與工程法》、2004年規(guī)劃與強制性購買法。2024/3/15土地征用的目的土地征用的目的為公共利益。英國沒有公共利益用地的目錄。土地的強制購買權(quán)不僅局限于公共部門，私人用途也屬于強制購買范圍內(nèi)。英國的大部分公用事業(yè)已經(jīng)私有化，根據(jù)1992年頒布的《交通與工程法》，這些私有的公用事業(yè)公司可以通過強制購買取得土地來進行鐵路交通和其他公用事業(yè)建設。根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃法，英國地方當局可以通過強制購買的方式取得土地進行城市開發(fā)，而土地的用途并不僅僅限于公共利益，而是可以用于私人用途如商業(yè)中心，也可以在取得土地以后轉(zhuǎn)由私人開發(fā)商進行開發(fā)。2024/3/15土地征用機構(gòu)在英國并沒有一個具有強制購買權(quán)的機構(gòu)或部門的統(tǒng)一目錄。實際操作中為具有強制購買權(quán)的征地機構(gòu)包括政府部門和大多數(shù)政府機構(gòu)、地方政府、具有法定義務的團體、受限制的團體和通過臨時法令取得強制購買權(quán)的其他團體,包括由法律確定的各項公共事業(yè)實施主體。2024/3/15土地征用程序請求取得土地的政府各部、地方政府或其他征地者向當?shù)卣鞯刂鞴軝C構(gòu)(蘇格蘭設有土地征用局)提出土地征用的申請。在確認征地令時，征地部門必須證明該項目是“一個令人信服的符合公眾利益的案例”,比如證明該項目所帶來的好處超過某些被剝奪土地的人受到的損失。征地者必須用一張相關的地圖描述所要求得到的土地，至少在一份地方報紙上發(fā)布征用通告，并且要求持續(xù)兩周。同時根據(jù)征用法令，給所有與計劃征用的土地有關的土地所有人、租戶和居住者送達通告。2024/3/15征用申請的審批，政府主管機構(gòu)收到相關文件以后，要征詢土地產(chǎn)權(quán)人的意見;如果土地產(chǎn)權(quán)人對于征地有異議，審批部門需要任命聽證員舉行公開聽證會，并根據(jù)聽證報告作出征地與否的決定;如果征地申請獲批，主管部門發(fā)布征地令，對征地令的有效性有異議者可以訴諸法院裁決。補償?shù)淖h定或裁決，征地者與土地所有者及相關利益人達成補償協(xié)議，或由土地法庭作出裁決;讓與合同的訂立和補償?shù)闹Ц?。征地者進入土地。2024/3/15土地征用補償土地所有人、承租人和占用者當其土地被征用時都有得到補償?shù)臋?quán)利土地補償?shù)囊?guī)定包括土地征用補償原則、補償范圍和標準、土地征用補償?shù)墓纼r日期、補償支付與安置、補償爭議的處理等2024/3/15土地征用補償原則土地征用補償以市價為基礎，即以愿意買者與愿意賣者之市價為補償?shù)幕A；補償以相等為原則，損害以恢復原狀為原則。不因為被征購土地的特殊用途而給當事人以價格補貼。如果土地的目前使用有違反公眾利益或違反法律的情形，由此發(fā)生的收益在征購價格中也不予考慮。在特別情形下，土地裁判所會不考慮市場價格，而考慮一個“重置等價”。例如，一座教堂，如果按市場價出售，所有者所獲得的款項難以在另外的地方建立一座同樣的教堂。這個時候，土地征用局只能考慮教堂的重置費用了?？紤]打攪補償。2024/3/15土地征用補償?shù)姆秶恋?包括建筑物)殘余地的分割或損害租賃權(quán)損失遷移費、經(jīng)營損失無土地征收情況下的補償：征地及建設中導致臨近土地權(quán)益的損害；公共設施運營中對周圍土地的侵害其他必要費用支出的補償(如律師或?qū)＜业拇碣M用、權(quán)利維護費用等)2024/3/15補償?shù)墓纼r日期土地征用機關在行使土地征用權(quán)時，應通知被征用土地的所有權(quán)人及其他權(quán)利人，但其取得土地往往會在通知后的幾個月或更長時間，在地價上漲的情況下，土地征用補償?shù)墓纼r日期成為十分關鍵的議題。英國土地征用評估準則規(guī)定，假如當事人雙方所同意協(xié)商補償金額，則以土地征用通知日期為估價日期。假如土地征用補償爭議上訴時，則以土地裁判所聽證的最后一日為估價日期。2024/3/15補償支付與安置補償支付包括征地補償費用支付以及損失支付。征地補償支付：針對土地的價值、隔絕或有害影響、干擾以及相關費用的補償支付。征地補償可在征地機關占有土地前后支付。當事人有權(quán)要求先期支付，由征地機關在申請之日起3個月內(nèi)支付，先期支付的價值一般為補償金額的90%。2024/3/15損失支付。損失支付針對征地對居住年滿一年的當事人造成的不便，包括基本損失補償和居住者損失補償。擁有或使用土地一年以上的當事人可以獲得基本損失補償(為土地價格的7.5%，最高不超過7.5萬英鎊)。滿足上述條件的居住者還可以獲得相應的居住者損失補償(為地產(chǎn)價格的2.5%，最高不超過2.5萬英鎊)。2024/3/15利息與安置利息：若征地機關在補償金額確定前占有土地，必須按照指定的利率支付自占有之日直到補償支付期間的利息。對于無土地征收的補償，利息計算自提交補