未簽訂書(shū)面合同情況下房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的處理原則合集3篇

未簽訂書(shū)面合同情況下房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的處理原則(第一篇)此文檔協(xié)議是通用版本，可以直接使用，符號(hào)*表示空白。未簽訂書(shū)面合憐憫況下房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的處理原則——梁某上訴鄭某房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案依據(jù)：(X)二中民終字第03640號(hào)核心法律問(wèn)題：要式合同、合同欠缺條款的認(rèn)定案情介紹一、基本案情梁某系位于北京市豐臺(tái)區(qū)某小區(qū)某號(hào)房屋全部權(quán)人。2000年8月14日，梁某書(shū)寫(xiě)收條，內(nèi)容為：今收到鄭某房款共計(jì)24萬(wàn)人民幣。同月，梁某將上述房屋交付鄭某使用，自X年開(kāi)頭鄭某支付該房屋供暖費(fèi)。鄭某持有該房屋購(gòu)房款發(fā)票及購(gòu)房交款清單。X年4月，鄭某訴至原審法院稱(chēng)：2000年我與梁某達(dá)成口頭房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，我給付梁某24萬(wàn)元房款，梁某將涉訟房屋出售給我。后我要求梁某辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，梁某推托。現(xiàn)我居住該房已達(dá)11年，X年3月梁某告知我騰房，故我起訴要求梁某辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)。梁某辯稱(chēng)：我與鄭某非房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，2000年因我需用錢(qián)，托付房屋中介機(jī)構(gòu)做房屋抵押貸款，我向中介支付1萬(wàn)元手續(xù)費(fèi)，鄭某給付我24萬(wàn)元，我同意其居住房屋2年。2000年6月我向鄭某交付房屋，后要求其搬走引起糾紛。鄭某起訴已超過(guò)訴訟時(shí)效，我不同意其訴訟懇求。一審中，鄭某申請(qǐng)證人任某、李某出庭作證，任某稱(chēng)：我與鄭某之弟系同學(xué)關(guān)系，2000年8月，我與鄭某去銀行取錢(qián)，也許20多萬(wàn)元，鄭某買(mǎi)房，后來(lái)在車(chē)上把錢(qián)給了賣(mài)房人，賣(mài)房人收到錢(qián)后在車(chē)上當(dāng)場(chǎng)寫(xiě)了收據(jù)，寫(xiě)完后我們就回家了，我不認(rèn)賣(mài)房人，記不清是誰(shuí)了，鄭某當(dāng)時(shí)是買(mǎi)房。證人李某到庭證明：我與鄭某之弟及梁某均系伴侶關(guān)系，當(dāng)年從事房屋中介服務(wù)。2000年鄭某家因拆遷急于買(mǎi)房，梁某欲賣(mài)房，經(jīng)我促成買(mǎi)賣(mài)交易，房?jī)r(jià)款為24萬(wàn)元。梁某對(duì)上述證人證言不予認(rèn)可，并稱(chēng)其二人證言自相沖突，不能作為定案依據(jù)。本案審理過(guò)程中，經(jīng)鄭某申請(qǐng)，法院依法查封本案涉訟房屋的產(chǎn)權(quán)。二、法院判決一審法院經(jīng)審理認(rèn)為：本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)為鄭某與梁某之間的法律關(guān)系是房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系還是借款關(guān)系。梁某書(shū)寫(xiě)收條確認(rèn)所收款項(xiàng)為“房款”，現(xiàn)鄭某亦持有該房屋購(gòu)房款相關(guān)收據(jù)，且自2000年8月起梁某已將涉訟房屋交付鄭某居住至今，證人李某出庭證明雙方存在房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。上述證據(jù)足以形成完整證據(jù)鏈，證明雙方存在房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，法院予以認(rèn)定。梁某主見(jiàn)雙方系借款關(guān)系，未提交相關(guān)證據(jù)，法院不予采信。梁某主見(jiàn)本案超過(guò)訴訟時(shí)效，缺乏依據(jù)，法院不予支持。法院對(duì)鄭某的訴訟懇求予以支持。據(jù)此，依照《XX民法典》第一百三十條的規(guī)定判決：梁某于判決生效后七日內(nèi)幫助鄭某將涉訟房屋全部權(quán)轉(zhuǎn)移登記在鄭某名下。判決后，梁某不服原判，向二審法院提起上訴，認(rèn)為原判認(rèn)定事實(shí)不清，證據(jù)不足，適用法律錯(cuò)誤，且鄭某的訴訟懇求已過(guò)訴訟時(shí)效，故懇求撤銷(xiāo)原判，依法改判駁回鄭某的訴訟懇求。鄭某同意原判。二審法院經(jīng)審理認(rèn)為：當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟懇求所依據(jù)的事實(shí)或者反對(duì)對(duì)方訴訟懇求所依據(jù)的事實(shí)，有責(zé)任供應(yīng)證據(jù)加以證明。沒(méi)有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明的，負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人應(yīng)擔(dān)當(dāng)舉證不能的不利后果。一方當(dāng)事人提出的證據(jù)，另一方當(dāng)事人認(rèn)可或者提出的相反證據(jù)不足以反對(duì)的，人民法院可以確認(rèn)其證明力。本案中，鄭某主見(jiàn)其與梁某之間就訟爭(zhēng)房屋存在房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，其提交的由梁某書(shū)寫(xiě)的收條中，明確寫(xiě)明“房款”的給付性質(zhì)，梁某亦于收取上述款項(xiàng)后將涉案房屋交付鄭某居住使用至今，且鄭某亦供應(yīng)證據(jù)證明，訟爭(zhēng)房屋的原始購(gòu)房收據(jù)亦由鄭某持有。梁某雖對(duì)鄭某主見(jiàn)的事實(shí)不予認(rèn)可，并堅(jiān)稱(chēng)其與鄭某之間實(shí)為借款關(guān)系，但并未就此供應(yīng)證據(jù)予以證明，梁某應(yīng)擔(dān)當(dāng)舉證不能的不利后果。因此，原審法院對(duì)鄭某的訴訟主見(jiàn)予以采信，處理并無(wú)不當(dāng)，本院予以確認(rèn)。梁某關(guān)于鄭某要求辦理物權(quán)變更登記的訴訟懇求已過(guò)訴訟時(shí)效的抗辯理由，缺乏依據(jù)，原審法院不予采信，處理正確，本院亦予確認(rèn)。綜上，原判處理并無(wú)不當(dāng)，梁某的上訴懇求，并無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。據(jù)此，依照《XX民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定判決：駁回上訴，維持原判。審判規(guī)律一、爭(zhēng)議焦點(diǎn)本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于：梁某與鄭某之間是否存在房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系；當(dāng)事人能否以非書(shū)面形式訂立要式合同；當(dāng)事人商定不明或無(wú)商定時(shí)合同條款的如何確定。二、觀點(diǎn)透析（一）要式合同及其例外依據(jù)合同的成立是否需要特定的形式的區(qū)分，可將合同劃分為要式合同與非要式合同。所謂要式合同，是指依據(jù)法律規(guī)定，合同的成立需要具備特定的形式要件；而非要式合同則與此相反，并無(wú)特定形式要件的要求。依據(jù)《民法典》第10條的規(guī)定，當(dāng)事人訂立合同，有書(shū)面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采納書(shū)面形式的，應(yīng)當(dāng)采納書(shū)面形式。當(dāng)事人商定采納書(shū)面形式的，應(yīng)當(dāng)采納書(shū)面形式。同時(shí)，《城市房地產(chǎn)管理法》第41條亦規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式。結(jié)合上述兩項(xiàng)規(guī)定，可以看出在當(dāng)事人雙方進(jìn)行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)ㄙI(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)全部權(quán)轉(zhuǎn)移的行為時(shí)，均應(yīng)實(shí)行書(shū)面合同的形式。質(zhì)言之，房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同、房地產(chǎn)贈(zèng)與合同等涉及房地產(chǎn)全部權(quán)轉(zhuǎn)移的合同，均為要式合同。關(guān)于合同的形式要件問(wèn)題，在我國(guó)民法典律制度進(jìn)展過(guò)程中，經(jīng)受了一個(gè)從肯定嚴(yán)格到相對(duì)寬松的演化過(guò)程。在《民法典》正式實(shí)行之前，一般實(shí)行嚴(yán)格的形式要件主義，即凡規(guī)定實(shí)行書(shū)面形式訂立的合同，非經(jīng)書(shū)面形式不發(fā)生效力。隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和法律制度的漸漸完善，此嚴(yán)格的規(guī)定漸漸有所放寬。1999年10月1日《民法典》正式實(shí)行，其中第36條明確規(guī)定了要式合同的例外情形，即“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人商定采納書(shū)面形式訂立合同，當(dāng)事人未采納書(shū)面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的，該合同成立”。（二）合同欠缺條款的認(rèn)定《民法典》于總則部分，即第12條第1款規(guī)定了一般情形下合同應(yīng)當(dāng)包括的條款：******（1）當(dāng)事人的名稱(chēng)或者姓名和住宅；（2）標(biāo)的；（3）數(shù)量；（4）質(zhì)量；（5）價(jià)款或者酬勞；（6）履行期限、地點(diǎn)和方式；（7）違約責(zé)任；（8）解決爭(zhēng)議的方法。同時(shí)該法分則部分亦依據(jù)合同詳細(xì)類(lèi)型的不同，對(duì)其他可以商定的條款進(jìn)行了規(guī)定。從法律規(guī)定的文義理解，上述列舉的條款并未合同成立的必需條款。問(wèn)題也由此提出——合同成立至少應(yīng)具備的條款為何？此問(wèn)題在《民法典》頒布實(shí)施后始終有所爭(zhēng)議。X年最高人民法院在《民法典司法解釋(二)》中對(duì)此問(wèn)題予以明確，規(guī)定如雙方當(dāng)事人對(duì)合同是否成立產(chǎn)生爭(zhēng)議，人民法院能夠認(rèn)定當(dāng)事人姓名或名稱(chēng)、標(biāo)的和數(shù)量的，則一般認(rèn)定合同成立，但另有法定或商定的情形除外。在依據(jù)上述規(guī)定對(duì)合同成立與否予以明確后，為保證合同的順當(dāng)履行，以及在糾紛發(fā)生后進(jìn)行救濟(jì)，還須對(duì)欠缺的條款予以認(rèn)定?！睹穹ǖ洹返?1條明確規(guī)定：“合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價(jià)款或者酬勞、履行地點(diǎn)等內(nèi)容沒(méi)有商定或者商定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充；不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，根據(jù)合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。”而在司法實(shí)踐中，還會(huì)消失當(dāng)事人無(wú)法達(dá)成協(xié)議，或依據(jù)合同有關(guān)條款及交易習(xí)慣無(wú)法推斷的情形，此時(shí)就應(yīng)依據(jù)《民法典》第62條予以處理，分為以下幾種狀況：******（1）質(zhì)量要求不明確的，根據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)履行；沒(méi)有國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的，根據(jù)通常標(biāo)準(zhǔn)或者符合合同目的的特定標(biāo)準(zhǔn)履行。（2）價(jià)款或者酬勞不明確的，根據(jù)訂立合同時(shí)履行地的市場(chǎng)價(jià)格履行；依法應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府定價(jià)或者政府指導(dǎo)價(jià)的，根據(jù)規(guī)定履行。（3）履行地點(diǎn)不明確，給付貨幣的，在接受貨幣一方所在地履行；交付不動(dòng)產(chǎn)的，在不動(dòng)產(chǎn)所在地履行；其他標(biāo)的，在履行義務(wù)一方所在地履行。（4）履行期限不明確的，債務(wù)人可以隨時(shí)履行，債權(quán)人也可以隨時(shí)要求履行，但應(yīng)當(dāng)給對(duì)方必要的預(yù)備時(shí)間。（5）履行方式不明確的，根據(jù)有利于實(shí)現(xiàn)合同目的的方式履行。（6）履行費(fèi)用的負(fù)擔(dān)不明確的，由履行義務(wù)一方負(fù)擔(dān)。（三）本案審理思路詳細(xì)到本案而言，首先應(yīng)對(duì)梁某與鄭某之間法律關(guān)系進(jìn)行定性。從舉證責(zé)任的角度分析，鄭某主見(jiàn)其與梁某為買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，就此供應(yīng)了收條、原始購(gòu)房收據(jù)及證人證言用以證明。上述證據(jù)中，作為書(shū)證的收條，其中載明“今收到鄭某房款共計(jì)24萬(wàn)人民幣”，可以直接證明給付性質(zhì)為“房款”；原始購(gòu)房收據(jù)亦屬書(shū)證，但其本身并不能直接證明鄭某與梁某之間的房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，系證明購(gòu)房原始收據(jù)由梁某持有的事實(shí)，故應(yīng)屬間接證據(jù)；證人亦作證稱(chēng)梁某與鄭某之間為買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，其作證的內(nèi)容均系親身經(jīng)受，并非從他人處聽(tīng)來(lái)的狀況的復(fù)述，故應(yīng)屬原始證據(jù)。從證明力的角度來(lái)看，鄭某供應(yīng)的證據(jù)中不僅有可單獨(dú)證明案件事實(shí)的證據(jù)，且各個(gè)證據(jù)之間亦相互印證形成完整證據(jù)鏈，證明雙方買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系的存在。而反觀梁某，其主見(jiàn)的借款合同關(guān)系并無(wú)證據(jù)證明，故應(yīng)擔(dān)當(dāng)舉證不能的不利后果。一審、二審從正反兩個(gè)角度分析，最終對(duì)鄭某主見(jiàn)的事實(shí)予以采信。在對(duì)雙方法律關(guān)系予以定性后，即須解決雙方以非書(shū)面形式訂立要式合同的問(wèn)題。梁某與鄭某進(jìn)行的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易，根據(jù)法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)實(shí)行書(shū)面形式訂立合同。但依據(jù)案件查明的事實(shí)，鄭某作為買(mǎi)受人已經(jīng)履行了支付價(jià)款的主要義務(wù)，梁某亦已接受，故雙方雖未按法律規(guī)定簽訂書(shū)面合同，也應(yīng)當(dāng)依據(jù)《民法典》第36條之規(guī)定，認(rèn)定雙方合同成立。同時(shí)，該合同自成立時(shí)生效。在對(duì)上述問(wèn)題予以認(rèn)定后，最終要處理的是合同履行的問(wèn)題。在買(mǎi)賣(mài)合同中，出賣(mài)人的主要義務(wù)系轉(zhuǎn)移標(biāo)的物全部權(quán)，而依據(jù)物權(quán)登記公示原則，作為不動(dòng)產(chǎn)的城鎮(zhèn)房屋，其全部權(quán)的轉(zhuǎn)讓須經(jīng)依法登記，方始發(fā)生效力。因此，梁某有義務(wù)幫助鄭某進(jìn)行房屋全部權(quán)轉(zhuǎn)移登記。而本案的特別之處在于*，雙方并未對(duì)該義務(wù)的履行期限進(jìn)行商定，此時(shí)應(yīng)首先根據(jù)《民法典》第61條處理，即審查雙方是否能夠達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，如不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，再考慮按合同有關(guān)條款和交易習(xí)慣確定。由于雙方已經(jīng)發(fā)生糾紛，梁某亦對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系予以否認(rèn)，故雙方達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議不具備現(xiàn)實(shí)性。同時(shí)，依據(jù)本案現(xiàn)有證據(jù)，亦無(wú)法通過(guò)合同有關(guān)條款和交易習(xí)慣確定履行期限。在此狀況下，則應(yīng)當(dāng)根據(jù)《民法典》第62條第4項(xiàng)處理，即“履行期限不明確的，債務(wù)人可以隨時(shí)履行，債權(quán)人也可以隨時(shí)要求履行，但應(yīng)當(dāng)給對(duì)方必要的預(yù)備時(shí)間”。因此，鄭某作為債權(quán)人，其要求梁某辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)的訴訟懇求，具有事實(shí)和法律依據(jù)，一審判決判令梁某于判決生效后7日內(nèi)幫助鄭某將涉訟房屋全部權(quán)轉(zhuǎn)移登記在鄭某名下，二審對(duì)此予以維持。未簽訂書(shū)面合同情況下房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的處理原則(第二篇)合同編號(hào)：XXXX-XXXX-XXXX未簽訂書(shū)面合同情況下房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的處理原則摘要：本合同旨在明確未簽訂書(shū)面合同情況下出現(xiàn)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的處理原則，以維護(hù)買(mǎi)賣(mài)雙方的權(quán)益。根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，本合同對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方的權(quán)利和義務(wù)進(jìn)行明確，并明確了糾紛解決的方式和程序。一、定義及約定1.1本合同指未簽訂書(shū)面合同情況下發(fā)生的房屋買(mǎi)賣(mài)行為所涉及的糾紛解決原則。1.2買(mǎi)賣(mài)雙方是指房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的買(mǎi)方和賣(mài)方。二、糾紛解決方式2.1協(xié)商解決：買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)當(dāng)通過(guò)友好協(xié)商的方式解決糾紛。2.2申請(qǐng)仲裁：如協(xié)商未果，任何一方可向相關(guān)仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁，接受其仲裁決定。2.3提起訴訟：如果仲裁決定不被買(mǎi)賣(mài)雙方接受，任何一方可向法院提起訴訟，由法院裁決解決爭(zhēng)議。三、糾紛解決程序3.1協(xié)商解決程序：（1）買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定解決糾紛的方式和內(nèi)容，并記錄相關(guān)協(xié)商內(nèi)容。（2）如協(xié)商一方不履行協(xié)商結(jié)果，對(duì)方可采取適當(dāng)措施予以強(qiáng)制履行。3.2仲裁解決程序：（1）申請(qǐng)仲裁：向相關(guān)仲裁機(jī)構(gòu)遞交仲裁申請(qǐng)書(shū)，并附上相關(guān)證據(jù)材料。（2）仲裁審理：仲裁機(jī)構(gòu)將組織仲裁庭進(jìn)行審理，并依法作出仲裁決定。（3）仲裁決定：仲裁決定具有強(qiáng)制執(zhí)行力，雙方應(yīng)遵守決定結(jié)果，并履行相關(guān)責(zé)任。3.3訴訟解決程序：（1）提起訴訟：向法院遞交訴訟申請(qǐng)書(shū)，并附上相關(guān)證據(jù)材料。（2）法院庭審：法院將組織庭審，并在庭審中充分聽(tīng)取各方意見(jiàn)。（3）法院判決：法院將根據(jù)法律規(guī)定作出公正的判決，并裁決解決糾紛。四、其他條款4.1本合同經(jīng)買(mǎi)賣(mài)雙方簽字生效，并對(duì)雙方具有約束力。4.2未盡事宜以相關(guān)法律法規(guī)為準(zhǔn)。買(mǎi)方：日期：賣(mài)方：日期：未簽訂書(shū)面合同情況下房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的處理原則(第三篇)未簽訂書(shū)面合同情況下房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的處理原則一、案情概述根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，未簽訂書(shū)面合同情況下的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛需要遵循以下處理原則：二、案件事實(shí)1.描述甲方和乙方之間的買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的背景和相關(guān)事實(shí)。2.引用雙方口頭協(xié)議的內(nèi)容及其他相關(guān)證據(jù)。三、法律依據(jù)1.引用相關(guān)法律法規(guī)，概述適用于該合同糾紛的法律依據(jù)。2.解釋與該糾紛有關(guān)的特定法律規(guī)定，如買(mǎi)賣(mài)合同法等。四、合同效力問(wèn)題1.標(biāo)題：合同效力問(wèn)題2.描述根據(jù)法律規(guī)定，未簽訂書(shū)面合同可能存在的效力問(wèn)題，如特殊合同要件要求等。五、合同成立和履行1.標(biāo)題：合同成立和履行2.描述未簽訂書(shū)面合同的情況下，買(mǎi)賣(mài)合同的成立和履行原則，如合同當(dāng)事人的真實(shí)意思表示等。六、誠(chéng)信原則1.標(biāo)題：誠(chéng)信原則2.引用法律對(duì)于誠(chéng)實(shí)信用原則的要求。3.設(shè)計(jì)簡(jiǎn)明扼要的段落，說(shuō)明誠(chéng)信原則在本案中的適用和作用。七、其他法律原則適用1.標(biāo)題：其他法律原則適用