產(chǎn)品案例分析(萬科·悅灣)

產(chǎn)品案例分析——萬科·悅灣萬科·悅灣——項目基本情況項目區(qū)位：北濱路以西，石馬河板塊，雙碑大橋旁。項目產(chǎn)品：創(chuàng)新型65-109㎡小高層，105-247㎡洋房及臨崖別墅。項目配套：1萬方商業(yè)自身商業(yè)配套，玉帶山中學(xué)，樊家山山林公園。項目賣點：坡地電梯洋房，地下室全贈送，江景、人工湖景、高爾夫綠地。

一、項目初步認(rèn)知二、項目區(qū)位分析三、項目產(chǎn)品解析四、項目動態(tài)信息目錄一、項目初步認(rèn)知1.基本概況：北濱路以西，石馬河板塊，雙碑大橋旁2.總體規(guī)劃：105-247㎡洋房+65-109㎡小高層+別墅3.目標(biāo)客戶：三北及沙坪壩區(qū)域客戶為主，輻射全城項目初步認(rèn)知/基本概況——55萬方嘉陵灣極致灣區(qū)生活區(qū)1.1物業(yè)地址

江北北濱路西（雙碑大橋旁）開盤日期待定物業(yè)形態(tài)小高層+洋房+別墅最早開工日期2012-08-01占地面積475畝建筑面積55.5萬方綠化率40%容積率1.75車位數(shù)待定裝修情況小高層精裝、洋房別墅清水投資商重慶中航萬科峻景置業(yè)有限公司開發(fā)商重慶中航萬科峻景置業(yè)有限公司項目位于江北北濱路西,雙碑大橋旁,整個地形呈坡地丘陵狀，東高西低。項目占地476畝，計容建筑面積約55.5萬方，容積率1.75；項目項目分三期開發(fā)，一期南地塊包括5棟6層和12層65-109平米小高層（2T6），36棟5+1、6+1，101-247㎡洋房和24棟臨崖聯(lián)排別墅組成；二期北地塊規(guī)劃小高層+洋房+別墅；三期為佰富高爾夫后期獨立別墅地塊，萬科收購。項目初步認(rèn)知/總體規(guī)劃——分三期開發(fā)，全產(chǎn)品線覆蓋1.2北地塊小高層別墅南地塊小高層洋房別墅項目三期別墅小高層電梯洋房聯(lián)排別墅南地塊（一期）北地塊（二期）規(guī)劃為高層+洋房+別墅二、項目區(qū)位分析1.區(qū)位交通：目前有待完善，雙碑大橋通車后將大幅改善2.板塊特征：石馬河板塊，江北區(qū)城市后續(xù)發(fā)展重點板塊項目區(qū)位分析/交通——路網(wǎng)發(fā)達(dá)，公共交通有待完善2.1項目位于江北區(qū)北濱路西段、石馬河板塊，緊鄰雙碑大橋，道路通達(dá)性良好，可快速到達(dá)主城各區(qū)，但公共交通匱乏；公交線路：項目周邊目前僅有615路和127路兩路公交車。觀音橋商圈本案雙碑大橋宏帆路內(nèi)環(huán)高速北濱路松石大道輕軌六號線往江北機(jī)場沙坪壩商圈項目區(qū)位分析/板塊特征——石馬河片區(qū)，區(qū)域配套逐漸成熟中2.2本案國奧村宏帆鳳凰灣大川壹江城約克郡協(xié)信星都會華宇上院北大資源博雅萬科悅灣占地面積：475畝

建筑面積：55萬方

容積率：1.75凈地單價：302萬/畝樓面地價：2586元/㎡

2010年1月7日取協(xié)信星都會占地面積：176畝

建筑面積：23萬方

容積率：2.0凈地單價：550萬/畝樓面地價：4125元/㎡

2011年6月1日取國奧村占地面積：616畝

建筑面積：75萬方

容積率：2.0凈地單價：62萬/畝樓面地價：509元/㎡

2004年9月27日取大川壹江城占地面積：210畝

建筑面積：35萬方

容積率：2.5凈地單價：55萬/畝樓面地價：392元/㎡

2005年2月取宏帆鳳凰灣占地面積：395畝

建筑面積：76萬方

容積率：2.88凈地單價：112萬/畝樓面地價：580元/㎡

2006年7月取約克郡占地面積：579畝

建筑面積：88萬方

容積率：2.3凈地單價：500萬/畝樓面地價：3285元/㎡

2010年11月26日取北大資源博雅占地面積：215畝

建筑面積：36萬方

容積率：2.5凈地單價：500萬/畝樓面地價：3000元/㎡

2012年6月取華宇上院占地面積：98畝

建筑面積：16萬方

容積率：2.5凈地單價：657萬/畝樓面地價：3937元/㎡

2010年12月10日取悅灣項目是萬科和中航技房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合作開發(fā)，土地款萬科出資30%，由萬科獨立操盤運(yùn)營。后續(xù)利益分成中中航占25%，重慶萬科占25%，中航萬科占比50%。項目區(qū)位分析/板塊特征2.2編號項目占地（畝）建筑體量（萬方）容積率凈地單價（萬/畝）樓面地價（元/㎡）取得時間1國奧村616752.0625092004.92大川壹江城210352.0553922005.23宏帆鳳凰灣395762.881125802006.74華宇上院98162.565739372010.125協(xié)信星都會176232.055041252011.66約克郡579882.350032852010.117北大資源博雅215362.550030002012.6編號項目物業(yè)面積區(qū)間（㎡）套內(nèi)均價（元/㎡）月均去化（套）1國奧村高層、別墅84-1168000922大川壹江城高層39-1157800213宏帆鳳凰灣洋房、小高層別墅洋房120-15小高層107-141別墅162-267洋房10500小高層7500別墅15000洋房6小高層23別墅34華宇上院高層、洋房70-20012000235協(xié)信星都會洋房、別墅、合院洋房90-202別墅198-209合院365-372洋房14000別墅15000合院13500洋房83別墅7合院36約克郡洋房、別墅洋房101-258別墅297-415洋房——別墅16000洋房——別墅157北大資源博雅高層、洋房102-146112002212345671234567三、項目產(chǎn)品解析1、戶型：洋房105-180㎡，小高層65-109㎡2、風(fēng)格：外立面以賴特風(fēng)格元素為主項目產(chǎn)品解析/戶型解析3.1洋房剖面圖平層平層平層平層平層平層平層平層平層平層平層平層平層平層平層平層底躍（室內(nèi)入地下室）底躍（室內(nèi)入地下室）5.5m1F2F3F4F5F6F地下室4m底躍（一層花園入地下室）底躍（室內(nèi)入地下室）地下室地下室底躍（一層花園入地下室）底躍（室內(nèi)入地下室）地下室地下室A、B型洋房產(chǎn)品C、D型洋房產(chǎn)品3.3項目產(chǎn)品解析/戶型——洋房底躍147㎡戶型特點：戶型全明設(shè)計，南北通透，采光良好；戶型布局方正，功能、動靜分區(qū)明確；入戶花園設(shè)計，贈送較大；客廳7.5m大開間設(shè)計，寬敞大氣；二層獨立主人層，主臥4.2米開間，套房設(shè)計；地下室全贈送。項目名稱產(chǎn)品套內(nèi)面積房型套內(nèi)贈送面積套內(nèi)實得面積贈送內(nèi)容萬科悅灣洋房147三室兩廳三衛(wèi)地上15地下140302地下室、陽臺、飄窗一層A型底躍產(chǎn)品二層3.3項目產(chǎn)品解析/戶型——洋房底躍179㎡戶型特點：8.1m米大橫廳、10.2m大開間景觀陽臺，視野開闊，采光良好。贈送大面積入戶花園；二層主臥和次臥共享2層超大景觀陽臺，開間尺寸舒適。地下室全贈送。項目名稱產(chǎn)品套內(nèi)面積房型套內(nèi)贈送面積套內(nèi)實得面積贈送內(nèi)容萬科悅灣洋房179三室兩廳三衛(wèi)地上24地下室120323陽臺、飄窗二層A型底躍產(chǎn)品一層3.3項目產(chǎn)品解析/戶型——洋房平層174㎡戶型特點：戶型干濕、動靜分區(qū)合理，功能齊全；客廳大開間設(shè)計，銜接大面積景觀陽臺，觀景效果較好；雙套房設(shè)計，舒適度較好；電梯直接入戶；5.3m開間生活陽臺，尺寸舒適；項目名稱產(chǎn)品套內(nèi)面積房型套內(nèi)贈送面積套內(nèi)實得面積贈送內(nèi)容萬科悅灣洋房174三室兩廳雙衛(wèi)25199陽臺、飄窗三層A型平層產(chǎn)品3.3項目產(chǎn)品解析/戶型——洋房底躍130㎡戶型特點：戶型全明設(shè)計，橫廳，采光良好；地下室全贈送；主臥套房設(shè)計，專屬性增加；創(chuàng)新型U型廚房設(shè)計；項目名稱產(chǎn)品套內(nèi)面積房型套內(nèi)贈送面積套內(nèi)實得面積贈送內(nèi)容萬科悅灣洋房130三室兩廳雙衛(wèi)地上12地下130約270陽臺、飄窗、地下室一層B型底躍產(chǎn)品3.3項目產(chǎn)品解析/戶型——洋房底躍137㎡戶型特點：負(fù)1、1、2層產(chǎn)品，地下室全贈送，一層花園贈送；電梯直接入戶，尊貴感強(qiáng)烈；6.65m客廳及景觀陽臺開間尺寸舒適；落地窗設(shè)計，視野開闊；項目名稱產(chǎn)品套內(nèi)面積房型套內(nèi)贈送面積套內(nèi)實得面積贈送內(nèi)容萬科悅灣洋房137三室兩廳雙衛(wèi)地上14地下130281陽臺、飄窗二層B型底躍產(chǎn)品一層3.3項目產(chǎn)品解析/戶型——洋房平層139㎡戶型特點：戶型全明設(shè)計，南北通透，采光較好；戶型布局方正，動靜分區(qū)，干濕分離。7.8米橫廳，舒適度較好；10m大開間景觀陽臺，視野較好；電梯直接入戶設(shè)計；主臥套房設(shè)計，私密性高，次臥一步陽臺設(shè)計；項目名稱產(chǎn)品套內(nèi)面積房型套內(nèi)贈送面積套內(nèi)實得面積贈送內(nèi)容萬科悅灣洋房139三室兩廳雙衛(wèi)16155陽臺、飄窗三層B型平層產(chǎn)品3.3項目產(chǎn)品解析/戶型——洋房躍層220㎡（全產(chǎn)權(quán)面積）一層C型躍層產(chǎn)品戶型特點：戶型方正通透，布局合理，功能齊全；私家花園入戶，花園贈送較大；落地窗設(shè)計，視野開闊；主臥套房設(shè)計，舒適性較強(qiáng)；地下室約200㎡全贈送。項目名稱產(chǎn)品套內(nèi)面積房型地下室面積贈送面積贈送內(nèi)容萬科悅灣洋房220三室兩廳雙衛(wèi)110飄窗6飄窗3.3項目產(chǎn)品解析/戶型——洋房躍層200㎡（全產(chǎn)權(quán)）一層C型躍層產(chǎn)品戶型特點：戶型方正通透，布局合理，功能齊全；負(fù)1、1、2層產(chǎn)品設(shè)計，1層過道花園贈送；落地窗設(shè)計，視野開闊；主臥套房設(shè)計，舒適性較強(qiáng)；地下室約180㎡全贈送。二層項目名稱產(chǎn)品套內(nèi)面積房型地下室面積贈送面積贈送內(nèi)容萬科悅灣洋房200三室兩廳雙衛(wèi)約90陽臺10陽臺3.3項目產(chǎn)品解析/戶型——洋房平層128㎡戶型特點：戶型方正，功能齊全；7.5米大橫廳，采光良好，視野開闊；落地窗設(shè)計，視野開闊；主臥套房設(shè)計，舒適性較強(qiáng)；廚房與餐廳距離較遠(yuǎn)，使用不便。項目名稱產(chǎn)品套內(nèi)面積房型套內(nèi)贈送面積套內(nèi)實得面積贈送內(nèi)容萬科悅灣洋房128三室兩廳雙衛(wèi)12140陽臺、飄窗三層C型平層產(chǎn)品3.3項目產(chǎn)品解析/戶型——洋房躍層247㎡（全產(chǎn)權(quán)）一層D型躍層產(chǎn)品戶型特點：戶型方正通透，布局合理；大面積私家花園，贈送較大；套房式主臥，舒適性較強(qiáng)；動靜分區(qū)明確，居住區(qū)與生活區(qū)區(qū)分明確；地下室超大贈送；項目名稱產(chǎn)品套內(nèi)面積房型地下室面積萬科悅灣洋房247三室兩廳雙衛(wèi)約1403.3項目產(chǎn)品解析/戶型——洋房躍層233㎡（全產(chǎn)權(quán)）D型躍層產(chǎn)品戶型特點：戶型方正通透，居住區(qū)、生活區(qū)布局合理，動靜明確；負(fù)1、1、2層3層產(chǎn)品設(shè)計，1層花園過道連接；套房式主臥，舒適性較強(qiáng)；地下室超大贈送；項目名稱產(chǎn)品套內(nèi)面積房型地下面積贈送面積贈送內(nèi)容萬科悅灣洋房233三室兩廳雙衛(wèi)約90陽臺9景觀陽臺一層二層3.3項目產(chǎn)品解析/戶型——洋房平層三室套內(nèi)148㎡戶型特點：戶型方正，室內(nèi)布局合理；動靜分區(qū)明確，居住區(qū)與生活區(qū)嚴(yán)格分離；7.8m大橫廳設(shè)計，景觀視野佳；電梯直接入戶；主臥套房設(shè)計；項目名稱產(chǎn)品套內(nèi)面積房型套內(nèi)贈送面積套內(nèi)實得面積贈送內(nèi)容萬科悅灣洋房148三室兩廳雙衛(wèi)13161陽臺、飄窗三層D型平層產(chǎn)品3.3項目產(chǎn)品解析/戶型——小高層80㎡戶型特點：戶型方正緊湊，室內(nèi)布局合理.動靜分區(qū)明顯，衛(wèi)生間干濕分離。入戶玄關(guān)設(shè)計，私密性好。項目名稱產(chǎn)品套內(nèi)面積房型套內(nèi)贈送面積套內(nèi)實得面積贈送內(nèi)容萬科悅灣小高層80兩室兩廳單衛(wèi)686陽臺、飄窗3.3項目產(chǎn)品解析/戶型——小高層79㎡戶型特點：戶型方正，結(jié)構(gòu)緊湊。動靜分區(qū)明顯，干濕分離。主臥L型飄窗，提升采光和舒適性。項目名稱產(chǎn)品套內(nèi)面積房型套內(nèi)贈送面積套內(nèi)實得面積贈送內(nèi)容萬科悅灣小高層79兩室兩廳單衛(wèi)786陽臺、飄窗3.3項目產(chǎn)品解析/戶型——小高層

兩室套內(nèi)69㎡戶型特點：戶型方正，結(jié)構(gòu)緊湊。主臥L型飄窗，提升采光和舒適性。動靜分區(qū)明顯，衛(wèi)生間干濕分離。多飄窗設(shè)計，采光良好。項目名稱產(chǎn)品套內(nèi)面積房型套內(nèi)贈送面積套內(nèi)實得面積贈送內(nèi)容萬科悅灣小高層69兩室兩廳單衛(wèi)776陽臺、飄窗3.3項目產(chǎn)品解析/戶型——小高層74㎡戶型