2024年高等教育經(jīng)濟類自考-00122房地產(chǎn)評估筆試歷年真題薈萃含答案

2024年高等教育經(jīng)濟類自考-00122房地產(chǎn)評估筆試歷年真題薈萃含答案（圖片大小可自由調(diào)整）第1卷一.參考題庫(共30題)1.某宗房地產(chǎn)建成于2000年底，此后收益年限為48年；2001年底至2004年底分別獲得凈收益83萬元、85萬元、88萬元、92萬元；預(yù)計2005年底至2007年底可分別獲得凈收益94萬元、95萬元、96萬元，從2008年底起每年可獲得的凈收益將穩(wěn)定在95萬元；該類房地產(chǎn)的報酬率為9%。試?yán)蒙鲜鲑Y料測算該宗房地產(chǎn)2004年底的收益價格。2.應(yīng)計息的項目包括取得土地成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用和銷售稅費。3.某宗房地產(chǎn)采用比較法、成本法、收益法估價的結(jié)果有較大的差異，其最終估價結(jié)果應(yīng)（）。A、取三者的平均值B、取三者的中間值C、任選其中之一D、在三者的基礎(chǔ)上綜合分析決定4.國有土地所有權(quán)只能在一級市場進行交易，而不能進入二級市場流轉(zhuǎn)。5.在成本法中，只有貸款計算利息，而自有資金則無需計算利息。6.政府對房地產(chǎn)的限制一般是通過（）的權(quán)力來實現(xiàn)。A、管制權(quán)B、征收權(quán)C、征稅權(quán)D、充公權(quán)E、行政事業(yè)收費權(quán)7.某綜合辦公樓建設(shè)期為3年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年，現(xiàn)補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為50年，建筑物剩余經(jīng)濟壽命為35年，則計算該建筑物折舊的經(jīng)濟壽命應(yīng)為（）。A、35年B、45年C、48年D、50年8.下列不屬于導(dǎo)致建筑物經(jīng)濟折舊的因素是（）。A、交通擁擠B、建筑技術(shù)進步C、城市規(guī)劃改變D、自然環(huán)境惡化9.某地區(qū)某類房地產(chǎn)2009年4月1日至10月1日的價格指數(shù)分別為89.6、84.7、86.7、95.0、89.2、92.5、98.1（以2008年1月1日為100）。其中有一房地產(chǎn)在2009年6月1日的價格為2000元/平方米，對其作交易日期修正到2009年10月1日的價格為（）元/平方米。A、2263B、1962C、1768D、173410.某商品住宅總價為100萬元，首付款為40%，其余為抵押貸款，貸款期限為20年，按月等額還本利息，貸款年利率為7.5%，自有資金資本化率為6%。則其綜合資本化率為（）。A、7.5%B、6.9%C、6.6%D、6%11.在運用成本法時最主要的有（）。A、區(qū)分計劃成本和實際成本B、區(qū)分實際成本和客觀成本C、結(jié)合實際成本來確定評估價值D、結(jié)合實際開發(fā)利潤來確定評估價值E、結(jié)合市場供求分析來確定評估價值12.如果先按原幣種的價格進行交易日期修正，則對進行了交易日期修正后的價格，應(yīng)采用（）的市場匯價進行換算。A、估價作業(yè)日期B、成交日期C、估價時點D、交易日期修正后13.不同的估價目的將影響估價結(jié)果是因為（）。A、估價對象的范圍可能不同B、估價時點可能不同C、評估的價值類型可能不同D、估價依據(jù)可能不同E、估價應(yīng)考慮的因素可能不同，甚至估價方法也可能不同14.開發(fā)利潤是該類房地產(chǎn)開發(fā)項目在正常條件下房地產(chǎn)開發(fā)商所能獲得的平均利潤，而不是個別房地產(chǎn)開發(fā)商最終實際獲得的利潤，也不是個別房地產(chǎn)開發(fā)商所期望獲得的利潤。15.某寫字樓預(yù)計持有兩年后出售，持有期的凈收益每年216萬元，出售時的價格為5616萬元，報酬率為8%，則該寫字樓目前的收益價格為多少萬元？16.某在建工程規(guī)劃建筑面積為12400平米，土地使用期限為40年，從開工之日起計算。項目建設(shè)期為2年，建成后一年內(nèi)可全部出租（第一年的收益暫且不計），按可出租面積計算的月租金為60元/平米，可出租面積為建筑面積的75%，正常出租率為90%，運營費用為有效毛收入的20%。假設(shè)報酬率為8%，則該在建工程續(xù)建完成時的總價值為（）萬元。A、1607萬元B、1486萬元C、473萬元D、438萬元17.資產(chǎn)的非市場價值也是資產(chǎn)交易中的一種相對公平合理的價值，只是其相對合理性的適用范圍較窄。18.某出讓的居住用地使用了30年后，決定轉(zhuǎn)讓該土地使用權(quán)，則該土地受讓人的使用期限不得超過（）年。A、70B、30C、40D、5019.期房與現(xiàn)房的價格孰高孰低？20.成本法中的利潤是（）。A、正常條件下的平均利潤B、個別開發(fā)商的利潤C、開發(fā)商的平均實際利潤D、開發(fā)商預(yù)期的平均利潤21.合理確定評估基準(zhǔn)日有助于減少和避免不必要的資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日期后事項調(diào)整。22.下列關(guān)于重新購建價格的說法中，正確的有（）。A、重新購建價格是指重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價對象所必需的支出B、重新購建價格是在估價時點的價格C、重新購建價格是客觀的價格D、建筑物的重新購建價格是全新狀況下的價格E、土地的重新購建價格是法定最高出讓年限狀況下的價格23.綜合成新率反映評估對象現(xiàn)行價值與其全新狀態(tài)重置成本的比率。24.影響房地產(chǎn)流動性的因素有（）。A、房地產(chǎn)的通用性B、房地產(chǎn)的獨立使用性C、房地產(chǎn)的價值大小D、房地產(chǎn)的可分割轉(zhuǎn)讓性E、房地產(chǎn)的開發(fā)程度、區(qū)位、市場狀況25.貢獻原則是房地產(chǎn)評估中收益法和剩余法的基礎(chǔ)。26.估價報告使用者可能是（）。A、估價對象權(quán)利人B、債權(quán)人C、投資者D、受讓人E、政府及其有關(guān)部門和社會公眾等27.委托人的義務(wù)包括（）。A、向估價機構(gòu)如實提供其知悉的估價所必要的情況和資料B、對所提供的情況和資料的真實性、合法性和完整性負(fù)責(zé)C、協(xié)助估價人員搜集估價所必要的情況和資料D、協(xié)助估價人員對估價對象進行的實地查看等工作E、不得干預(yù)估價人員和估價機構(gòu)的估價行為和估價結(jié)果28.資產(chǎn)評估是一項國際性的社會經(jīng)濟活動。29.同一宗房地產(chǎn)在不同的時間會有不同的價值。30.下列表述中不正確的是（）。A、在實際估價中，不同的估價方法將影響估價結(jié)果B、在實際估價中，不同的估價時點將影響估價結(jié)果C、在實際估價中，不同的估價目的將影響估價結(jié)果D、在實際估價中，不同的估價作業(yè)期將影響估價結(jié)果第1卷參考答案一.參考題庫1.參考答案: P.94÷（1+9%）+95÷（1+9%）2+96÷（1+9%）3+95×（P/A，9%，44）×（P/F，9%，3）=86.24+79.96+74.13+796.70=1037萬元2.參考答案:正確3.參考答案:D4.參考答案:錯誤5.參考答案:錯誤6.參考答案:A,B,C,D7.參考答案:B8.參考答案:B9.參考答案:A10.參考答案:B11.參考答案:B,E12.參考答案:C13.參考答案:C,D,E14.參考答案:正確15.參考答案:P=216×(P/A,8%,2)+5616÷(1+8%)2=385+4815=5200萬元16.參考答案:D17.參考答案:正確18.參考答案:C19.參考答案: 在期房與現(xiàn)房同品質(zhì)（包括質(zhì)量、功能、環(huán)境和物業(yè)管理等）下，期房價格低于現(xiàn)房價格。以可以出租的公寓來看，由于買現(xiàn)房可以立即出租，買期房在期房成為現(xiàn)房期間不能享受租金收入，并由于買期房總存在著風(fēng)險。所以，期房價格與現(xiàn)房價格之間的關(guān)系是： 期房價格=現(xiàn)房價格-預(yù)計從期房達到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值-風(fēng)險補償20.參考答案:A21.參考答案:正確22.參考答案:A,B,C,D,E23.參考答案:正確24.參考答案:A,B,C,D,E25.參考答案:錯誤26.參考答案:A,B,C,D,E27.參考答案:A,B,C,D,E28.參考答案:正確29.參考答案:正確30.參考答案:D第2卷一.參考題庫(共30題)1.委托人不一定是估價對象權(quán)利人或估價報告使用者。2.企業(yè)的特許經(jīng)營權(quán)、商譽、客戶基礎(chǔ)、員工隊伍等不能作為估價對象。3.重新購建價格，是指假設(shè)在估價時點重新取得全新狀況的估價對象的必要支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價對象的必要支出加上合理的利潤。4.某估價事務(wù)所在2008年6月20日至7月20日評估了一宗房地產(chǎn)于2008年6月30日的價格。之后，有關(guān)方面對其估價結(jié)果有異議?，F(xiàn)在若要求你重新估價以證明該估價結(jié)果是否真實，則重新估價的估價時點應(yīng)為（）。A、2008年6月30日B、現(xiàn)在C、重新估價的作業(yè)日期D、要求重新估價的委托方指定的日期5.某企業(yè)擁有一辦公樓，建成于1996年1月，1998年1月補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，出讓年限為50年（自補辦之日算起）。在2006年1月時，建筑物剩余經(jīng)濟壽命為45年，則在計算建筑物折舊時，經(jīng)濟壽命應(yīng)取為（）年。A、45B、50C、52D、556.比較法中，采用間接比較對可比實例價格進行個別因素修正，其中可比實例的個別因素優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)個別因素得102分，估價對象的個別因素劣于標(biāo)準(zhǔn)個別因素得97分，則個別因素修正系數(shù)為（）。A、1.05B、1.02C、0.97D、0.957.由于土地的不可再生性，導(dǎo)致了土地級差地租的產(chǎn)生。8.屬于非市場價值的評估結(jié)果既適用于產(chǎn)權(quán)變動類資產(chǎn)業(yè)務(wù)，又適用于非產(chǎn)權(quán)變動類資產(chǎn)業(yè)務(wù)。9.政府對房地產(chǎn)的限制中，下列屬于管制權(quán)的是（）。A、限制在居住區(qū)內(nèi)建設(shè)某些工業(yè)或商業(yè)設(shè)施B、因公益事業(yè)，強制取得公民和法人的房地產(chǎn)C、對房地產(chǎn)征稅或提高房地產(chǎn)稅收D、在房地產(chǎn)業(yè)主死亡或消失而無繼承人的情況下，無償收回房地產(chǎn)10.現(xiàn)對某期貨房地產(chǎn)進行估價，在此估價中，估價對象狀況應(yīng)為未來某時點的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場情況應(yīng)為（）時點的狀態(tài)。A、現(xiàn)在B、過去C、未來D、B和C11.某套房屋合同總價為80萬元，在實際交易中合同約定的付款方式可能有下列幾種情況：1.成交日期一次性付清；2.先支付5%的保證金，一年后一次性付清房價款；3.分期付款，其中成交日首付40萬元，一年后支付24萬元，兩年后再付20萬元；4.成交日期首付24萬元，余款在10年內(nèi)以抵押貸款方式支付，每月償還6500元；5.約定部分分期付款，部分以抵押貸款方式支付，如在成交日期首付15萬元，一年后支付10萬元，余款在20年內(nèi)以抵押貸款方式支付，每月償還4250元。假設(shè)年利率為6%，那么對于買方來說，上述各種情況下的實際成本分別為多少？12.在機器設(shè)備評估實踐中，技術(shù)檢測是確定設(shè)備成新率的唯一手段。13.建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊三大類。其中，屬于經(jīng)濟折舊的有（）。A、功能落后B、功能缺乏C、環(huán)境污染D、交通擁擠E、正常使用的磨損14.資產(chǎn)評估程序是規(guī)范資產(chǎn)評估行為、提高資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)質(zhì)量的重要保證。15.下列可以作為估價對象有（）。A、在建房地產(chǎn)B、正在開發(fā)建設(shè)或者計劃開發(fā)建設(shè)、但尚未出現(xiàn)的房地產(chǎn)C、已經(jīng)滅失的房地產(chǎn)D、現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)與過去狀況下的房地產(chǎn)的差異部分E、以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)16.某建筑物的建筑面積為200m2，有效經(jīng)過年數(shù)為12年，重置價格為800元/m，建筑物經(jīng)濟壽命為40年，殘值率為2%，則運用直線法計算該建筑物的現(xiàn)值為（）。A、10.2萬元B、11.0萬元C、11.3萬元D、11.5萬元17.某企業(yè)擁有一辦公樓，建成于1996年1月，1998年1月補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，出讓年限為50年（自補辦之日算起）。在2006年1月時，建筑物剩余尚可使用經(jīng)濟壽命為45年，則在計算建筑物折舊時，經(jīng)濟壽命應(yīng)取為（）。A、55年B、50年C、48年D、45年18.房地產(chǎn)流動性差與房地產(chǎn)的（）特性有關(guān)。A、價值量大B、獨一無二C、易受限制等特性D、交易手續(xù)較復(fù)雜E、交易稅費較多19.房地產(chǎn)價格是由房地產(chǎn)的（）這兩種相反的力量共同作用的結(jié)果。A、供需與價格B、需求與價格C、供給與價格D、供給與需求20.某房地產(chǎn)的土地面積為500m2，土地價格為2000元/m2；建筑面積為1000m2，成本法估算的建筑物重置價將為1800元/m2；市場上同類房地產(chǎn)的正常房地價格為2500元/m2，則該房地產(chǎn)中建筑物的實際價值比重置價格低（）元/m2。A、200B、300C、700D、100021.運用市場途徑評估時，為了減少評估人員的工作量，一般只要求選擇一個參照物。22.非專業(yè)估價要承擔(dān)法律責(zé)任，而專業(yè)估價不必須承擔(dān)法律責(zé)任。23.一個地區(qū)房地產(chǎn)價格總水平與該地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r成正比關(guān)系。24.某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000m2，建筑面積為1400m2，現(xiàn)需拆除重建。估計建筑面積的拆遷費用和殘值分別為300元/m2和50元/m2，則該宗土地的減價修正額為（）元/m2。A、350B、300C、250D、5025.收益現(xiàn)值是指為獲得該項資產(chǎn)以取得預(yù)期收益的權(quán)利所支付的貨幣總額。26.在用比較法評估某宗房地產(chǎn)的價值時，選擇了五個可比案例，經(jīng)過修正得到的五個比準(zhǔn)價格之間存在較大的差異，最終估價結(jié)果應(yīng)（）。A、取五個比準(zhǔn)價格的算術(shù)平均值B、取五個比準(zhǔn)價格的中位數(shù)C、任選其中之一D、綜合分析后決定27.某房地產(chǎn)土地總價為6000萬元，土地單價為1000元/m2，容積率為2，則該房地產(chǎn)的樓面地價為（）。A、2000B、1000C、750D、50028.專業(yè)估價的特點為（）。A、由專業(yè)人員完成B、是一種專業(yè)意見C、具有社會公信力D、不具有社會公信力E、承擔(dān)法律責(zé)任29.供需原則是房地產(chǎn)評估中市場法的理論基礎(chǔ)。30.房地產(chǎn)估價中的“分析”包括對（）的分析。A、估價對象本身B、人口、制度政策C、經(jīng)濟、社會D、國際因素E、僅僅對估價對象本身第2卷參考答案一.參考題庫1.參考答案:正確2.參考答案:錯誤3.參考答案:正確4.參考答案:A5.參考答案:C6.參考答案:D7.參考答案:錯誤8.參考答案:正確9.參考答案:A10.參考答案:C11.參考答案: （1）p1=80萬元 （2）p2=80×5%+80÷（1+6%）=79.47萬元 （3）p3=40+24÷（1+6%）+20÷（1+6%）2=80.44