平桂新城二期安居工程申請(qǐng)報(bào)告打印版樣本

平桂新城二期安居工程項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告廣西信永工程征詢有限責(zé)任公司二〇一一年二月平桂新城二期安居工程項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告審核：馮武龍注冊(cè)造價(jià)工程師韋華注冊(cè)征詢工程師校核：黃勝注冊(cè)造價(jià)工程師編制：謝育勤注冊(cè)征詢工程師閆英建筑工程師蔣吉鵬建筑工程師編制單位：廣西信永工程征詢有限責(zé)任公司工程征詢證書(shū)編號(hào)：工咨丙1250014目錄第一章申報(bào)項(xiàng)目及申報(bào)單位概況 1一、項(xiàng)目概況 1二、項(xiàng)目申報(bào)單位概況 19第二章發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 20一、發(fā)展規(guī)劃分析 20二、產(chǎn)業(yè)政策分析 23三、行業(yè)準(zhǔn)入分析 26第三章資源開(kāi)發(fā)及綜合運(yùn)用分析 28一、資源開(kāi)發(fā)方案 28二、 資源運(yùn)用方案 28三、資源節(jié)約辦法 29第四章節(jié)能方案分析 31一、節(jié)能政策與規(guī)范分析 31二、能耗狀況 32三、節(jié)能辦法和節(jié)能效果分析 32第五章場(chǎng)址選取、征地拆遷及移民安頓分析 36一、項(xiàng)目選址及用地方案 36二、土地運(yùn)用合理性分析 37三、征地拆遷和移民安頓…………….39第六章環(huán)境和生態(tài)影響分析 39一、編制根據(jù) 40二、 環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀 40三、生態(tài)影響分析及生態(tài)保護(hù)辦法 41四、其她環(huán)保辦法 46五、地質(zhì)災(zāi)害影響分析 47六、特殊環(huán)境影響 49第七章經(jīng)濟(jì)影響分析 49一、項(xiàng)目投資費(fèi)用和資金來(lái)源 49二、經(jīng)濟(jì)費(fèi)用效益或費(fèi)用效果分析 50三、行業(yè)影響分析 55四、區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響分析 56五、宏觀經(jīng)濟(jì)影響分析 57第八章社會(huì)影響分析 58一、社會(huì)影響效果分析 58二、社會(huì)適應(yīng)性分析 59第九章重要風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)辦法評(píng)估 61一、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn) 61二、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn) 62三、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 63第十章結(jié)論和建議 65一、結(jié)論 65二、建議 65附表：附表1、項(xiàng)目總投資估算表附表1-1、工程費(fèi)用估算表附表1-2、工程建設(shè)其她費(fèi)用計(jì)算表附表2、營(yíng)業(yè)收入和營(yíng)業(yè)稅金及附加估算表附表3、成本與費(fèi)用表附表4、項(xiàng)目投資鈔票流量表附件:1、賀州市平桂都市建設(shè)投資有限公司《委托書(shū)》2、451101HPJ-0040號(hào)《建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)》3、賀州市平桂管理區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理局地字第451101HPJ-0032字《建設(shè)用地規(guī)劃允許證》4、賀州市平桂都市建設(shè)投資有限公司《公司法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》附圖：1、項(xiàng)目詳細(xì)位置圖2、社區(qū)規(guī)劃平面圖3、平桂管理區(qū)別區(qū)規(guī)劃圖4、社區(qū)戶型圖第一章申報(bào)項(xiàng)目及申報(bào)單位概況一、項(xiàng)目概況（一）項(xiàng)目名稱賀州市平桂新城二期安居工程建設(shè)項(xiàng)目（二）項(xiàng)目地點(diǎn)本項(xiàng)目位于平桂管理區(qū)黃田鎮(zhèn)公和村，207國(guó)道以西，西灣河以東，濱江南路以北，東安山東路以南。地塊沿賀旺路呈長(zhǎng)方形狀，該項(xiàng)目用地性質(zhì)原為集體用地，當(dāng)前本項(xiàng)目建設(shè)單位賀州市平桂都市建設(shè)投資有限公司正向土地主管部門(mén)申報(bào)進(jìn)行征用工作。項(xiàng)目建設(shè)總用地面積：110249.43平方米（165.37畝）。經(jīng)賀州市都市規(guī)劃行政主管部門(mén)審核批準(zhǔn)其選址意見(jiàn)；項(xiàng)目用地范疇在《賀州市平桂管理區(qū)別區(qū)土地運(yùn)用總體規(guī)劃》規(guī)劃中為居住用地。（三）項(xiàng)目擬實(shí)行狀況建設(shè)期為3年，其中項(xiàng)當(dāng)前期準(zhǔn)備為1年：1月-12月，施工期為2年：1月-12月。項(xiàng)目建設(shè)擬實(shí)行進(jìn)度為：1、工程前期準(zhǔn)備工作：1月至12月完畢。重要涉及：項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、環(huán)境評(píng)估等前期工作編制及審批工作，施工準(zhǔn)備，施工報(bào)建等工作。2、完畢工程施工圖：6月至9月，重要完畢工程施工圖設(shè)計(jì)、評(píng)審及備案。3、工程招標(biāo)：11月份前完畢。4、工程建設(shè)期：從1月開(kāi)工，12月所有竣工并交付使用。（四）建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模、總投資及資金籌措本項(xiàng)目占地面積110249.437平方米，總建筑面積為497224.93平方米；綠化面積39248m2，停車(chē)場(chǎng)4000m2。其中25層高住宅樓9棟、18層5棟、11層5棟，2層商業(yè)樓共4棟，以及相應(yīng)公共設(shè)施等。本項(xiàng)目總投資60539.97萬(wàn)元，其中：工程費(fèi)用：52923.8萬(wàn)元；其她費(fèi)用：4733.31萬(wàn)元；預(yù)備費(fèi)用：2882.86萬(wàn)元。資金來(lái)源為：在項(xiàng)當(dāng)前期，項(xiàng)目單位自籌資金用于支付土地獲得、前期工程費(fèi)以及用于大某些地上主體建筑物及配套設(shè)施建設(shè)，剩余某些由房屋預(yù)售再投入補(bǔ)充。（五）報(bào)告編制根據(jù)1、《中華人民共和國(guó)土地管理法》；2、《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》；3、中華人民共和國(guó)國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)公示（第37號(hào)）4、國(guó)家發(fā)展和改革委《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)辦法與參數(shù)》（第三版）；5、建設(shè)部《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)辦法》；6、原國(guó)家計(jì)委《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》7、《都市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地原則》（GBJ-137-90）；8、《都市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50180-93）；9、《民用建筑設(shè)計(jì)通則》（GB50353-）10、國(guó)家和賀州市政府有關(guān)政策及法律、法規(guī)。11、《賀州市總體規(guī)劃規(guī)劃》和《賀州市平桂管理區(qū)別區(qū)規(guī)劃》12、廣東名都設(shè)計(jì)有限公司《平桂新城二期安居工程項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案》；（六）項(xiàng)目重要技術(shù)指標(biāo)詳見(jiàn)表1-1。序號(hào)項(xiàng)目單位指標(biāo)數(shù)值備注1建筑用地面積m2110249.432總建筑面積m2497224.932.1住宅面積m2459438.732.2組團(tuán)內(nèi)部會(huì)所m2.32.3主題公園會(huì)所m2730.23綠化面積m2392484停車(chē)場(chǎng)m2115005設(shè)計(jì)停車(chē)位個(gè)9006項(xiàng)目總投資萬(wàn)元60539.976.1工程費(fèi)用萬(wàn)元52923.86.2工程建設(shè)其她費(fèi)用萬(wàn)元4733.316.3基本預(yù)備費(fèi)萬(wàn)元2882.867建設(shè)期月36本項(xiàng)目容積率：4.51；綠化率：35.6%；建筑密度：33.2%。住宅總戶數(shù)：4900戶；總投資：60539.97萬(wàn)元；總收入：92391.88萬(wàn)元；項(xiàng)目利潤(rùn)總額：4637.37萬(wàn)元（七）項(xiàng)目提出理由1、項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)前，國(guó)內(nèi)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)正處在一種特殊發(fā)展時(shí)期，為了增進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步健康發(fā)展，必然規(guī)定擴(kuò)大內(nèi)需，優(yōu)化消費(fèi)構(gòu)造，把住宅建設(shè)作為推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)之一。依照國(guó)家記錄局分析和研究，房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用約1.5—2個(gè)百分點(diǎn)。依照國(guó)家關(guān)于部門(mén)分析和預(yù)測(cè)，國(guó)內(nèi)居民住宅當(dāng)前正在從生存型向舒服型方向轉(zhuǎn)變，到，國(guó)內(nèi)城鄉(xiāng)居民人均建筑面積將達(dá)到22平方米，平均每戶擁有一套功能基本齊全住房，住房消費(fèi)占整個(gè)消費(fèi)比重將達(dá)到15%，都市化水平將提高到36%左右。國(guó)內(nèi)居民住宅近期發(fā)展目的是戶均一套、人均一室，力求達(dá)到人均建筑面積35平方米，主導(dǎo)戶型為三室兩廳和兩室兩廳。正由于房地產(chǎn)投資帶動(dòng)作用較大，國(guó)家為推動(dòng)國(guó)內(nèi)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，將建筑業(yè)列為國(guó)家支柱產(chǎn)業(yè)之一。因而，本項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要。2、項(xiàng)目對(duì)平桂管理區(qū)都市建設(shè)將起到增進(jìn)作用平桂新城位于平桂管理區(qū)黃田鎮(zhèn)公和村，與賀州市區(qū)相鄰，成為接受賀州市政治影響和經(jīng)濟(jì)輻射前沿地區(qū)，為城區(qū)后續(xù)開(kāi)發(fā)帶來(lái)便利。本項(xiàng)目結(jié)合都市改造和新城建設(shè)，開(kāi)發(fā)建設(shè)平桂新城二期安居工程，形成環(huán)境優(yōu)美、生活舒服、配套齊全生活住宅社區(qū)，可擴(kuò)大平桂管理區(qū)都市范疇，對(duì)于平桂管理區(qū)都市建設(shè)迅速發(fā)展起到增進(jìn)作用。使平桂管理區(qū)居住環(huán)境得到明顯改進(jìn)，都市形象得到明顯改觀。本項(xiàng)目緊臨富江河，在建設(shè)中盡量保存富江河沿岸景觀，充分發(fā)揮濱水地區(qū)獨(dú)特自然資源和豐富人文資源，把平桂新城二期安居工程建設(shè)和即將開(kāi)發(fā)建設(shè)濱江南路項(xiàng)目連接起來(lái)，可成為平桂都市功能組團(tuán)有力補(bǔ)充，通過(guò)對(duì)安居工程總體開(kāi)發(fā)建設(shè)，與平桂新城連接起來(lái)，使平桂新城安居社區(qū)成為一種布局合理，功能健全，設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)美，集生活、休閑、娛樂(lè)于一體高質(zhì)量、高品位住宅中心；其建筑風(fēng)格將突出都市新區(qū)當(dāng)代氣息，并結(jié)合平桂管理區(qū)地方特色，創(chuàng)造環(huán)境優(yōu)美、風(fēng)格獨(dú)特都市空間，并著重考慮交通、環(huán)境、綠化、美化及景觀效果；創(chuàng)造以人為本，營(yíng)造良好生態(tài)自然環(huán)境。因而，項(xiàng)目建成后必將提高賀州市平桂管理區(qū)都市質(zhì)量和品位，擴(kuò)大平桂管理區(qū)都市建設(shè)空間范疇，是增進(jìn)平桂都市建設(shè)發(fā)展有力補(bǔ)充。當(dāng)前，平桂管理區(qū)都市建設(shè)基本設(shè)施較差，人均住宅面積偏小，并且居住環(huán)境也比較差，與廣西住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃相差甚遠(yuǎn)。因而，改進(jìn)平桂管理區(qū)居民居住條件已經(jīng)成為平桂管理區(qū)黨工委及管委政府特別關(guān)懷問(wèn)題之一。同步，隨著平桂管理區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平不斷提高，人們對(duì)居住環(huán)境等方面規(guī)定也越來(lái)越高，近年來(lái)實(shí)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)就是為了使平桂管理區(qū)都市居民生活環(huán)境、居住環(huán)境不斷得到改進(jìn)。3、平桂新城二期安居工程建設(shè)項(xiàng)目符合《賀州市總體規(guī)劃》（—）和《賀州市平桂管理區(qū)別區(qū)規(guī)劃》（—2030）。項(xiàng)目實(shí)行有助于平桂新區(qū)迅速形成，有助于呈現(xiàn)都市實(shí)力，有助于都市總體規(guī)劃實(shí)行?？傊?，項(xiàng)目建設(shè)是都市建設(shè)和增進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，是實(shí)行平桂管理區(qū)總體規(guī)劃需要，是改進(jìn)平桂管理區(qū)形象需要。項(xiàng)目實(shí)行后將帶動(dòng)平桂管理區(qū)該片區(qū)土地增值，有助于平桂管理區(qū)都市規(guī)模擴(kuò)大，有助于進(jìn)一步增進(jìn)平桂管理區(qū)社會(huì)及經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展。（八）項(xiàng)目背景4月，廣西壯族自治區(qū)人民政府正式批準(zhǔn)設(shè)立賀州市平桂管理區(qū)，為賀州市人民政府派出機(jī)構(gòu)，行使相稱縣（區(qū)）級(jí)政府管理職能，機(jī)關(guān)辦公地址暫定賀州市西灣組團(tuán)原平桂礦務(wù)局總部?jī)?nèi)。依照《賀州市平桂管理區(qū)別區(qū)規(guī)劃》（－2030年）所述，賀州市平桂管理區(qū)都市性質(zhì)為：融合“山、水、城”于一體、布局合理、功能完善、環(huán)境優(yōu)美活力之城，是廣西桂東南地區(qū)乃至大西南與粵港澳聯(lián)系便捷通道。為了更好發(fā)揮其交通優(yōu)勢(shì)，就是抓住國(guó)家實(shí)行西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略歷史性機(jī)遇，加快都市基本設(shè)施建設(shè)，擴(kuò)大城區(qū)規(guī)模，不斷壯大平桂管理區(qū)經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力，增強(qiáng)中心城鄉(xiāng)集聚和輻射能力，打造“整合山、水、城于一體、布局合理、功能完善、環(huán)境優(yōu)美”平桂新城，努力擴(kuò)大新城區(qū)面積，拓展城區(qū)發(fā)展空間；改進(jìn)平桂管理區(qū)居民居住條件，為居民創(chuàng)造良好工作生活環(huán)境。1、平桂管理區(qū)概況平桂管理區(qū)，位于廣西東北部、賀州市中部，距賀州市城區(qū)中心僅6km（有公交車(chē)通達(dá)）。東與賀州市八步區(qū)毗鄰，西嶺鐘山縣、昭平縣，南接梧州市蒼梧縣，北連富川瑤族自治縣及湖南省江華瑤族自治縣。管理區(qū)是賀州市一種派出機(jī)構(gòu)，轄區(qū)總面積2022km2，管理西灣街道、黃田鎮(zhèn)、鵝塘鎮(zhèn)、沙田鎮(zhèn)、公會(huì)鎮(zhèn)、大平瑤族鄉(xiāng)、水口鎮(zhèn)、望高鎮(zhèn)、羊頭鎮(zhèn)共9個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道），124個(gè)行政村（社區(qū)）、1246個(gè)自然村（屯、寨）、2468個(gè)村民小組，境內(nèi)重要居住有漢族、瑤族、壯族等民族，總?cè)丝?1.5萬(wàn)，漢族人口占96.9%；農(nóng)業(yè)人口36萬(wàn)，占總?cè)丝?6.7%。2、交通條件207國(guó)道通過(guò)平桂西灣組團(tuán)城區(qū)，規(guī)劃將過(guò)境交通外移，即規(guī)劃西灣縱三路、規(guī)劃工業(yè)大道承擔(dān)過(guò)境交通功能，原207國(guó)道城區(qū)路段規(guī)劃為都市主干路，以避免過(guò)境交通對(duì)都市內(nèi)部交通干擾。規(guī)劃在永賀高速賀州支線互通立交東南，下馬嶺橫一路南側(cè)布置一處長(zhǎng)途客運(yùn)站，占地面積1.82公頃。選址在此處一方面客運(yùn)交通疏解以便，另一方面也可帶動(dòng)周邊居住用地開(kāi)發(fā)。既有城區(qū)道路6條：縱貫規(guī)劃范疇南北207國(guó)道，路寬9米；中發(fā)街，路寬11米；8米寬道路兩條，電廠路和西發(fā)街；另有兩條6米寬道路，一條為聯(lián)系舊城區(qū)和平桂礦務(wù)局道路，另一條為繞行黃花山西北兩側(cè)并跨越富江道路?，F(xiàn)狀道路總長(zhǎng)8.31公里，人行道4.99萬(wàn)平方米。3、施工條件本項(xiàng)目建設(shè)位置水、電比較以便，材料運(yùn)送道路也比較流暢，項(xiàng)目建設(shè)各種施工條件比較優(yōu)越，賀州市施工力量和設(shè)備完全有能力完畢本項(xiàng)目建設(shè)。4、社會(huì)經(jīng)濟(jì)概況賀州市生產(chǎn)總值280億元，增長(zhǎng)12.2%。財(cái)政收入18.15億元，增長(zhǎng)13.4%。其中，地方普通預(yù)算性收入10.39億元，增長(zhǎng)22%，增幅位居全區(qū)第7。實(shí)現(xiàn)工業(yè)增長(zhǎng)值116.53億元，增長(zhǎng)7.9%；農(nóng)業(yè)增長(zhǎng)值58.9億元，增長(zhǎng)5.5%；工業(yè)技改投資51.6億元，完畢自治區(qū)下達(dá)任務(wù)172%，增長(zhǎng)194.8%，增幅位居全區(qū)第1。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資254.68億元，增長(zhǎng)59.8%，人均固定資產(chǎn)投資初次突破1萬(wàn)元。其中，城鄉(xiāng)固定資產(chǎn)投資212.82億元，增長(zhǎng)59.4%，增幅位居全區(qū)第3。社會(huì)消費(fèi)品零售總額68.87億元，增長(zhǎng)18%。金融機(jī)構(gòu)新增貸款總量和增幅均創(chuàng)歷史新高，新增貸款38.37億元，完畢自治區(qū)下達(dá)任務(wù)153.5%，增長(zhǎng)52.8%，增幅位居全區(qū)第2。外貿(mào)出口總額1.35億美元，增長(zhǎng)35%，增幅位居全區(qū)第3。全市招商引資新簽項(xiàng)目投資總額240億元，增長(zhǎng)63%。其中，內(nèi)資項(xiàng)目到位資金175億元，增長(zhǎng)81.1%，完畢自治區(qū)下達(dá)任務(wù)159%，增幅位居全區(qū)第5。萬(wàn)元生產(chǎn)總值能耗下降3%，二氧化硫排放量控制在3.98萬(wàn)噸以內(nèi)，化學(xué)需氧量排放量控制在3.2萬(wàn)噸以內(nèi)。人民生活切實(shí)改進(jìn)。新增就業(yè)13619人，城鄉(xiāng)登記失業(yè)率控制在3.57%以內(nèi)。城鄉(xiāng)居民人均可支配收入14509元，增長(zhǎng)13.6%；農(nóng)民人均純收入3876元，增長(zhǎng)12.1%。人口自然增長(zhǎng)率為9.27‰。（九）重要建設(shè)條件平桂新城二期安居工程是平桂管理區(qū)都市建設(shè)重要構(gòu)成某些，該項(xiàng)目以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造休閑、生態(tài)、養(yǎng)生安居生活。為加快平桂管理區(qū)都市基本設(shè)施建設(shè)，增進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展，把平桂管理區(qū)建設(shè)成為賀州市副中心都市，擴(kuò)大新城區(qū)都市建設(shè)范疇，平桂管理區(qū)黨工委及管委將安居工程建設(shè)納入平桂管理都市建設(shè)統(tǒng)籌層面來(lái)抓?？紤]到該項(xiàng)目投資大、建設(shè)周期長(zhǎng)，帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益明顯，市政府對(duì)該項(xiàng)目予以享有有關(guān)優(yōu)惠政策，下發(fā)有關(guān)告知，并在土地及關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)政策提供優(yōu)惠。（十）建筑規(guī)劃和設(shè)計(jì)理念1、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)理念（1）、自然融入生活整個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)以“品位自然，健康生活”為基調(diào)。自然而安靜居住生活是人們追求和向往，同步也成為了潮流品位體現(xiàn)，把社區(qū)打?qū)е麓夯ɡ寺挠袧庥?，秋色盡然，冬有綠葉四季變化自然美景是本設(shè)計(jì)最明顯特色。該設(shè)計(jì)通過(guò)中心景綠地——組團(tuán)漫步道設(shè)計(jì)把自然景色融入居住尋常生活之中。形成大自然與生活自然融合。（2）、居住演繹文化貫徹以人為本、尊重自然、享有自然與可持續(xù)發(fā)展思想，綜合運(yùn)用了生態(tài)學(xué)都市設(shè)計(jì)理論先進(jìn)概念，以建立獨(dú)具特質(zhì)而與自然親和人文環(huán)境，并注重社區(qū)文化氛圍設(shè)計(jì)，針對(duì)信息時(shí)代高情感生活節(jié)奏容易使人產(chǎn)生亞健康狀態(tài)這一社會(huì)問(wèn)題，把綠化空間引入社區(qū)；另一方面是把設(shè)計(jì)師在設(shè)計(jì)案中架構(gòu)設(shè)計(jì)思想，通過(guò)詳細(xì)設(shè)計(jì)把先進(jìn)生活理念，潮流生活品質(zhì)帶入賀州市民生活，形成平桂管理區(qū)獨(dú)特生活文化。（3）、空間產(chǎn)生場(chǎng)合繁華都市生活失之于喧囂和嘈雜，寧?kù)o郊野缺少了激情和想象。本設(shè)計(jì)方案把都市生活激情浪漫和郊野生活寧?kù)o閑適精心設(shè)計(jì)在藍(lán)天碧野背景中，大手筆空間解決和細(xì)膩獨(dú)到細(xì)部相得益彰，精彩空間構(gòu)架了潮流、激情、康樂(lè)文明場(chǎng)合內(nèi)涵，本方案通過(guò)流暢清晰布局，合理交通組織，使得中心綠帶和組團(tuán)綠化渾然一體，居住組團(tuán)安靜地坐落在園林綠化中，使得整個(gè)居住區(qū)特色鮮明，每個(gè)組團(tuán)都具備鮮明辨認(rèn)性。通過(guò)詳細(xì)設(shè)計(jì)把人情、人性、生活品質(zhì)和潮流融入整體構(gòu)想，創(chuàng)造了具備良好歸屬感，明確向心力，舒展明朗場(chǎng)合精神，創(chuàng)造了富有凝聚力個(gè)性，把人們對(duì)居住環(huán)境回憶和憧憬在本社區(qū)居住區(qū)得以實(shí)現(xiàn)。（4）、住宅布局本社區(qū)重要以高層住宅建筑為主。綜合考慮社區(qū)周邊發(fā)展及將來(lái)顧客需求，設(shè)立少量底層商鋪、會(huì)所及公用建筑，高層戶型比例符合控規(guī)規(guī)定，規(guī)劃高層住宅樓有規(guī)律排列，有助于行成良好景觀效果。住宅單體組合以條為主，既有助于通風(fēng)，又有助于景觀營(yíng)造。各樓棟之間留出20m左右景觀通道，以保持較好組團(tuán)空間形態(tài)，做到“常年葉綠，四季花開(kāi)；開(kāi)門(mén)見(jiàn)綠，推窗見(jiàn)景”。此外也有助于向南或東南向夏季主導(dǎo)風(fēng)向通行?？紤]到本地民俗和日照通風(fēng)特點(diǎn)，住宅基本呈南北向布置，并恰當(dāng)做某些錯(cuò)位組合。（5）、公建布局商業(yè)設(shè)施以相對(duì)集中為原則設(shè)立社區(qū)東西兩側(cè)，會(huì)所及公用建筑按合理原則布置在社區(qū)內(nèi)部，合理位置規(guī)劃既以便本區(qū)居民生活購(gòu)物，亦為周邊地區(qū)市民服務(wù)，有助于構(gòu)成富有生活氣息和文化品質(zhì)社區(qū)家園，從空間上豐富和提高了社區(qū)檔次和環(huán)境品質(zhì)。2、住宅建筑設(shè)計(jì)（1）、設(shè)計(jì)根據(jù)《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50045-95()《汽車(chē)庫(kù)、修車(chē)庫(kù)、停車(chē)場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50067-97《都市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50180-93()《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50096-1999()《民建筑設(shè)計(jì)通則》GB50352-《都市道路和建筑物無(wú)障礙設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ50-《屋面工程技術(shù)規(guī)范》GB50345-《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50016-《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)原則》JGJ134-《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50011-）國(guó)家現(xiàn)行其他關(guān)于規(guī)范、規(guī)程（2）、設(shè)計(jì)理念回歸當(dāng)代主義理性空間，重新追尋技術(shù)美與人情味和諧同一。以簡(jiǎn)約、明快、純凈建筑風(fēng)格，使居住者情感回歸寧?kù)o與自然，脫離平日浮躁。完整和諧整體格局與精心設(shè)計(jì)建筑細(xì)節(jié)充分體現(xiàn)居住建筑在走向理性同步，又注重對(duì)人性全面關(guān)懷。設(shè)計(jì)中始終以“人居”為基準(zhǔn)點(diǎn)，追求居住舒服與品位，同步建立社區(qū)獨(dú)特風(fēng)格。以“品位自然，健康生活”為主線，貫穿設(shè)計(jì)全過(guò)程。（3）、單體平面設(shè)計(jì)本社區(qū)擬建住宅樓25層高9棟、18層5棟、11層5棟，2層商業(yè)樓共4棟。住宅樓電梯設(shè)立以兩臺(tái)四戶為主，兼有一部樓梯一臺(tái)電梯三戶或四戶，戶型面積從50㎡如下小戶型型到180以上復(fù)式住宅等各種戶型，其中以70㎡~100㎡二室；100㎡~120㎡套型為三室為重要戶型，多樣戶型既考慮了年輕人及小家庭需要，也考慮了某些高品位住宅需要，設(shè)計(jì)主力戶型考慮人們普遍需求住房改進(jìn)需求。（4）、住宅立面設(shè)計(jì)住宅立面以清爽、簡(jiǎn)約當(dāng)代風(fēng)格為主。每隔兩到三層以橫向突出水平線條進(jìn)行分隔，強(qiáng)調(diào)建筑統(tǒng)一性和完整性，用放大尺度整合住宅零散立面，使其顯得更加高大、完整。建筑色彩清晰，底部為深色使建筑顯得穩(wěn)重、可靠。頂部構(gòu)架采用鮮艷紅色和黃色進(jìn)行點(diǎn)綴，即豐富了建筑群體色彩又使砼建筑附有勃勃朝氣。使人感覺(jué)到積極向上青春氣息。3、公共建筑設(shè)計(jì)在社區(qū)東、西兩側(cè)路邊設(shè)有兩層商業(yè)門(mén)面房，以便住戶生活。綠地和硬地相結(jié)合，為高層住宅顧客提供一種室外活動(dòng)場(chǎng)合，同步使得社區(qū)綠化在空間上更有層次。為了妥善解決社區(qū)車(chē)輛停放，對(duì)進(jìn)入住宅區(qū)車(chē)輛實(shí)行有序停放和有效管理。車(chē)輛進(jìn)入社區(qū)后，可停放在社區(qū)停車(chē)場(chǎng)內(nèi)。整個(gè)社區(qū)共設(shè)計(jì)機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位900個(gè)，總占地面積為11500m2；其中生態(tài)停車(chē)場(chǎng)600個(gè)，場(chǎng)地硬化固定停車(chē)場(chǎng)300個(gè)。停車(chē)場(chǎng)采用水泥預(yù)制塊嵌草鋪裝，加強(qiáng)停車(chē)場(chǎng)及周邊綠化美化，通過(guò)綠化美化，建成環(huán)境優(yōu)美生態(tài)停車(chē)場(chǎng)。生態(tài)停車(chē)場(chǎng)詳細(xì)構(gòu)造為：面層12cm厚生態(tài)磚，基層為15cmC15大孔混凝土，墊層為18cm厚厚級(jí)配碎石。此外社區(qū)內(nèi)部設(shè)立高檔會(huì)所，會(huì)所作為社區(qū)中相對(duì)集中場(chǎng)合，提供健康體育、文化、餐飲、休閑、娛樂(lè)等活動(dòng)公共活動(dòng)空間，是社區(qū)文化培養(yǎng)基地，也是一種高檔社區(qū)特有身份特性。(十一）建筑設(shè)計(jì)1、主體工程構(gòu)造設(shè)計(jì)（1）設(shè)計(jì)根據(jù)《建筑構(gòu)造荷載規(guī)范》GB50009-《混凝土構(gòu)造設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50010-《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50011-《鋼筋混凝土高層建筑構(gòu)造設(shè)計(jì)與施工規(guī)程》JGJ3-《建筑地基基本技術(shù)規(guī)范》GB50007-（2）、構(gòu)造設(shè)計(jì)①地基基本依照當(dāng)前擬建場(chǎng)地工程地質(zhì)勘察資料普通狀況，高層住宅采用鋼筋混凝土交叉梁基本，多層商鋪、會(huì)所等公用建筑采用獨(dú)立柱基本。②構(gòu)造體系高層住宅樓：現(xiàn)澆鋼筋砼框架構(gòu)造低層住宅：現(xiàn)澆鋼筋砼框架構(gòu)造公共廁所：磚砼構(gòu)造2、輔助工程設(shè)計(jì)（1）給排水設(shè)計(jì)①設(shè)計(jì)根據(jù)《建筑給排水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50015-《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50016-《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50084-()《建筑滅火器配備設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50140-《室外排水規(guī)范》GB50014-《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50013-《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50096-1999()國(guó)家、省市有關(guān)法令、法規(guī)②給水系統(tǒng)設(shè)計(jì)本工程需要設(shè)計(jì)必要生活給排水及消防給水系統(tǒng)和消防給水設(shè)施。為保證供水可靠，分別用兩根DN300從周邊道路市政干管接入供應(yīng)生活、消防及其她用水。在各區(qū)域內(nèi)部埋設(shè)DN100管，供建筑物生活用水和消防用水接入。水源為市政供水，高層二次變頻供水。③排水系統(tǒng)設(shè)計(jì)項(xiàng)目采用雨水、生活污水分別收集、排放分流制排水式。雨水經(jīng)DN300和DN500雨水管收集后排至已建雨水管網(wǎng)。各建筑物生活污水由DN300和DN500污水管收集排入賀旺路和濱江南路市政污水管網(wǎng)。④管材給水管：室內(nèi)給水立管、戶內(nèi)給水管為PP-R聚丙烯給水塑料管，熱熔連接。排水管：采用UPVC螺旋消音管，化學(xué)粘接。室外埋地管采用砼管。消防管：室內(nèi)消火栓及噴淋管壓力不大于8kg/c㎡采用內(nèi)外熱鍍鋅鋼管，壓力不不大于8kg/c㎡采用無(wú)縫管，法蘭連接。埋地管及室外消防水管采用鋼塑復(fù)合管，法蘭連接?？照{(diào)冷凝水管、雨水管：采用防噪U(xiǎn)PVC復(fù)合排水管，化學(xué)粘接。（2）消防系統(tǒng)除按《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》設(shè)立室內(nèi)外消火栓系統(tǒng)外，還按《建筑滅火器配備設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定，設(shè)立一定數(shù)量手提式滅火器。室外消防：消防水量按25L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間2h計(jì)。室內(nèi)消防：消防按用水量20L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間2h計(jì)，按兩股水柱同步到達(dá)任意一點(diǎn)布置，每支水槍最小流量5L/S，充實(shí)水柱以10m計(jì)?？偲矫嬖O(shè)立消防車(chē)環(huán)道，各建筑物間距離符合規(guī)范規(guī)定。（3）供配電設(shè)計(jì)①設(shè)計(jì)根據(jù)《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ/T16-92《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50116-98《建筑防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50057-94《10KV及如下變電所設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50053-95《智能建筑設(shè)計(jì)原則》GB/T50314②供電設(shè)計(jì)依照本工程用電負(fù)荷性質(zhì)，由市網(wǎng)引入兩路10KV高壓電源，同步工作，互為備用。10KV主線采用單母線分段方式；低壓（0.4KV）采用單母線分段方式。為了提高供電可靠性，減少事故停電時(shí)間，二級(jí)負(fù)荷備用電源設(shè)立BZT（備用電源自動(dòng)投入）裝置。消防負(fù)荷兩路進(jìn)線，末端切換。用電計(jì)量：社區(qū)住戶采用一戶一表，公建采用一種單位一種計(jì)量表；住宅與商業(yè)用電分別計(jì)量，個(gè)單元分戶計(jì)量，公共某些單獨(dú)計(jì)量；線路鋪設(shè)：低壓配電系統(tǒng)采用放射式結(jié)合樹(shù)干供電方式；電纜選?。浩胀ǜ删€，采用VV22電力電纜配電；相仿干線：采用阻燃電纜配線方式。（4）弱電設(shè)計(jì)①電信、寬帶系統(tǒng)本社區(qū)內(nèi)電信、信息網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃，統(tǒng)一由電信通訊電纜及室外光纖（四芯）引入每棟建筑內(nèi)電信寬帶多媒體箱，然后由電話線及超五類線分別引至每戶。②有線電視系統(tǒng)本社區(qū)有市有線電視整體規(guī)劃外線引入。經(jīng)放大器、分派器、分支器傳播至每戶供應(yīng)點(diǎn)。③安防、監(jiān)控管理系統(tǒng)社區(qū)范疇內(nèi)設(shè)立獨(dú)立安防監(jiān)控室，統(tǒng)一管理。④家庭智能控制系統(tǒng)住宅某些每單元處設(shè)立可視安防對(duì)講系統(tǒng)，每戶進(jìn)門(mén)處設(shè)立可視對(duì)講；設(shè)立家庭信息箱，戶內(nèi)設(shè)兩個(gè)信息點(diǎn)，三個(gè)電話點(diǎn)。（5）防雷設(shè)計(jì)本項(xiàng)目房屋建筑防雷均按三級(jí)防雷建筑物設(shè)計(jì)。在屋頂上設(shè)立避雷帶作接閃器，凡有金屬欄桿部位運(yùn)用金屬欄桿作避雷帶，無(wú)金屬欄桿部位以Φ10鍍鋅圓鋼作避雷帶，屋面上所有金屬件應(yīng)與避雷帶焊接。避雷帶、接地體、引下線連接應(yīng)焊接，所有金屬件應(yīng)鍍鋅、焊牢。高層建筑為公共地極網(wǎng)，避雷接地、工作接地、保護(hù)接地共用地板，接地電阻規(guī)定不大于1歐姆。（6）交通組織設(shè)計(jì)本地塊周邊道路重要為東側(cè)東安山東路，南側(cè)濱江南路，北側(cè)賀旺路。①本社區(qū)道路分為三級(jí)，即社區(qū)主路、組團(tuán)級(jí)道路和宅前路。社區(qū)主路呈直線貫穿南北，組團(tuán)級(jí)道路則在各個(gè)組團(tuán)內(nèi)形成內(nèi)環(huán)，通達(dá)性好，宅前路由組團(tuán)級(jí)道路引出，連通各住宅，在某些庭院空間擴(kuò)大為停車(chē)場(chǎng)。②步行系統(tǒng)結(jié)合綠化、公共建筑設(shè)施以及綠地景觀主軸曲型步行道設(shè)計(jì)，道路用花崗巖或鵝卵石拼砌而成，強(qiáng)調(diào)線型自由活潑,以便居民出入，有良好可達(dá)性。③停車(chē)

社區(qū)內(nèi)停車(chē)場(chǎng)配備按照《都市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定配備。停車(chē)場(chǎng)結(jié)合組團(tuán)綠地布置。（十二）建設(shè)項(xiàng)目管理本項(xiàng)目由賀州市平桂都市建設(shè)投資有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)。按照當(dāng)代公司管理制度，實(shí)行項(xiàng)目法人負(fù)責(zé)制，機(jī)構(gòu)按照統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分層管理、人員精簡(jiǎn)原則設(shè)立。設(shè)立工程部，其下設(shè)籌辦工作組、籌劃財(cái)務(wù)組、施工供應(yīng)組、器材供應(yīng)組和總務(wù)組，勞動(dòng)定員8人。項(xiàng)目建設(shè)工期（不含前期工作時(shí)間）預(yù)測(cè)為2年，即擬在8月開(kāi)工建設(shè)，7月所有竣工驗(yàn)收。項(xiàng)目在施工建設(shè)時(shí)，必要采用整體規(guī)劃，分項(xiàng)施工方針。在管理制度上制定籌建工作條例，實(shí)行崗位責(zé)任制，對(duì)工程質(zhì)量、實(shí)行進(jìn)度、合同、資金、施工現(xiàn)場(chǎng)等進(jìn)行管理協(xié)調(diào)和成本控制。為了保障項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)資金持續(xù)性，項(xiàng)目單位應(yīng)做好資金籌措工作，同步在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)中要注意管理工作中如下問(wèn)題：1、質(zhì)量管理從建筑材料、設(shè)備安裝以及施工質(zhì)量等方面加強(qiáng)質(zhì)量控制，堅(jiān)持質(zhì)量高原則，質(zhì)量控制規(guī)范化，建立和健全質(zhì)量保證體系，使質(zhì)量管理工作制度化。招標(biāo)選取具備相應(yīng)資質(zhì)監(jiān)理機(jī)構(gòu)，督促承包單位設(shè)專職質(zhì)量部、質(zhì)量科及質(zhì)檢員，形成質(zhì)檢網(wǎng)絡(luò)。2、進(jìn)度管理規(guī)定承包單位針對(duì)工程特點(diǎn)進(jìn)行施工組織設(shè)計(jì)，合理安排工程進(jìn)度，采用先進(jìn)網(wǎng)絡(luò)控制技術(shù)，按工程各工序間先后邏輯順序組織施工，在嚴(yán)格遵守安全規(guī)范狀況下，組織平行流水，交叉作業(yè)，充分運(yùn)用工作面，以提高效率，控制各工序施工進(jìn)程，以保證工程總進(jìn)度籌劃貫徹。3、合同管理合同管理貫穿于合同談判簽定、履行、合同期滿直至歸檔全過(guò)程。本工程要體現(xiàn)合同公平、程序公開(kāi)、公平競(jìng)爭(zhēng)和機(jī)會(huì)均等性。實(shí)行全過(guò)程合同管理，每個(gè)合同均有專人管理，使得每個(gè)分項(xiàng)工程都處在有效控制之下，以保證整個(gè)工程順利完畢。4、資金管理本項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中要及時(shí)支付工程款，防止承包商以此為由遲延工期，對(duì)項(xiàng)目資金實(shí)行分階段驗(yàn)收?qǐng)?bào)帳管理，對(duì)不達(dá)進(jìn)度、不合質(zhì)量原則工程堅(jiān)決不予驗(yàn)收和撥付資金。5、現(xiàn)場(chǎng)管理工程建設(shè)期間，要保證施工現(xiàn)場(chǎng)有條不紊、文明施工。要以系統(tǒng)、合理、可行為原則，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理，組織科學(xué)文明施工。依照不同施工階段制定不同總平面圖，以總平面圖為根據(jù)檢查各分包商文明施工貫徹狀況。結(jié)合施工現(xiàn)場(chǎng)周邊詳細(xì)狀況，對(duì)出入施工現(xiàn)場(chǎng)人員要制定相應(yīng)管理制度作為基本行為準(zhǔn)則，以保證施工現(xiàn)場(chǎng)人員管理得到有效控制。二、項(xiàng)目申報(bào)單位概況本項(xiàng)目建設(shè)申報(bào)單位為賀州市平桂都市建設(shè)投資有限公司（如下簡(jiǎn)稱公司），公司是元月6日經(jīng)賀州市工商行政管理局登記注冊(cè)成立具備獨(dú)立法人資格國(guó)有獨(dú)資公司，直屬平桂管理區(qū)管委領(lǐng)導(dǎo)，注冊(cè)資本為人民幣1000萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)年限為~，公司資產(chǎn)總計(jì)1100萬(wàn)元，負(fù)債123萬(wàn)元，所有者權(quán)益977萬(wàn)元，資產(chǎn)負(fù)債率為11.18%。公司法人代表為陶軍恒先生。當(dāng)前公司內(nèi)設(shè)綜合辦公室、財(cái)務(wù)部、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)部、項(xiàng)目工程部。作為平桂管理區(qū)融資平臺(tái)、投資主體和建設(shè)實(shí)體，公司正承擔(dān)起都市基本設(shè)施建設(shè)和土地開(kāi)發(fā)建設(shè)等職能。為完畢上級(jí)下達(dá)市政基本設(shè)施建設(shè)和都市建設(shè)發(fā)展目的任務(wù)，公司緊緊抓住管理區(qū)都市化進(jìn)程不斷加快、大規(guī)模都市建設(shè)發(fā)展勢(shì)頭迅猛機(jī)遇，牢牢堅(jiān)持服務(wù)都市建設(shè)這一宗旨，持續(xù)發(fā)揮政府都市建設(shè)融資平臺(tái)和投資主體功能，有效實(shí)行重大項(xiàng)目投資，努力盤(pán)活存量土地資產(chǎn)、做大都市增量資產(chǎn)、不斷優(yōu)化債務(wù)構(gòu)造，切實(shí)強(qiáng)化內(nèi)部管理，全力打造核心競(jìng)爭(zhēng)能力。逐漸建立起職能清晰、分工明確，以優(yōu)質(zhì)都市建設(shè)項(xiàng)目為融資載體，以公司為融資平臺(tái)“政府主導(dǎo)、產(chǎn)業(yè)化發(fā)展、市場(chǎng)化運(yùn)作、公司化經(jīng)營(yíng)、法制化管理”新型都市建設(shè)融資體制。當(dāng)前，該公司已正在開(kāi)發(fā)建設(shè)平桂城投服務(wù)大廈工程項(xiàng)目、公園南一路、江濱路工程項(xiàng)目。.第二章發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析一、發(fā)展規(guī)劃分析（一）國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃符合性分析《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一種五年規(guī)劃綱要》指出要健全城鄉(xiāng)化發(fā)展體制機(jī)制，加快破除城鄉(xiāng)分割體制障礙，建立健全與城鄉(xiāng)化健康發(fā)展相適應(yīng)財(cái)稅、征地、行政管理和公共服務(wù)等制度。完善行政區(qū)劃設(shè)立和管理模式。發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，調(diào)住房供應(yīng)構(gòu)造，重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房和經(jīng)濟(jì)合用住房，嚴(yán)格控制大戶型高檔商品房。按照保障供應(yīng)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)原則，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)調(diào)控，增進(jìn)住房梯次消費(fèi)。完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資方式，加強(qiáng)資本金管理，規(guī)范物業(yè)管理行為，提高市場(chǎng)化限度?！稄V西壯族自治區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一種五年規(guī)劃綱要》指出要加快推動(dòng)城鄉(xiāng)化建設(shè)，充分發(fā)揮城鄉(xiāng)規(guī)劃綜合指引作用，按照循序漸進(jìn)、節(jié)約土地、集約發(fā)展、合理布局規(guī)定，突出發(fā)展大中都市，集約發(fā)展縣城和小城鄉(xiāng)，哺育形成都市群和城鄉(xiāng)帶，走符合區(qū)情大中小都市和小城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展道路，增進(jìn)都市和諧發(fā)展和可持續(xù)發(fā)展。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理調(diào)控，擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)合用住房供應(yīng)，完善廉租住房和城鄉(xiāng)住房補(bǔ)貼制度，規(guī)范物業(yè)管理，健全城鄉(xiāng)房屋拆遷政策法規(guī)，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展?！顿R州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一種五年規(guī)劃綱要》指出加快推動(dòng)賀州中心都市建設(shè)，進(jìn)一步拉大都市框架，擴(kuò)大都市規(guī)模，完善都市功能，提高都市品位，增強(qiáng)輻射帶動(dòng)和承載能力，統(tǒng)籌銜接都市發(fā)展規(guī)劃與都市建設(shè)總體規(guī)劃，按照“東西延伸，南北拓展”規(guī)定，打造都市鮮明特色，加快城區(qū)路網(wǎng)建設(shè)；著力發(fā)展功能齊全、設(shè)施完備商品住宅社區(qū)，加快經(jīng)濟(jì)合用房建設(shè)，積極推廣智能化住宅社區(qū)，哺育住房消費(fèi)市場(chǎng)，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)和物業(yè)管理。平桂管理區(qū)二期安居工程建設(shè)項(xiàng)目符合國(guó)家、廣西及賀州市加強(qiáng)和諧社會(huì)建設(shè)，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，調(diào)節(jié)住房供應(yīng)構(gòu)造、增長(zhǎng)普通商品住房和保障性住房供應(yīng)規(guī)劃和原則規(guī)定；在空間區(qū)域布置上也符合優(yōu)化人口布局規(guī)定。本項(xiàng)目建設(shè)，符合各級(jí)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃規(guī)定，是其精神和發(fā)展原則詳細(xì)貫徹和貫徹。（二）區(qū)域和空間規(guī)劃符合性分析《賀州市都市總體規(guī)劃（-）》擬定賀州都市性質(zhì)為廣西桂東北區(qū)域中心都市，桂粵湘三省通衢，以發(fā)展商貿(mào)、旅游、農(nóng)林礦產(chǎn)品加工為主，富有地方文化和民族特色山水園林都市。本次總體規(guī)劃初步擬定都市規(guī)模為：遠(yuǎn)期都市人口達(dá)到45萬(wàn)，則都市建設(shè)用地控制在50平方公里左右。其中中心城區(qū)人口為33萬(wàn)，都市建設(shè)用地控制在35-40平方公里左右。全市規(guī)劃布置居住用地1297公頃，占都市建設(shè)用地25.9%，人均28.8平方米。本次總體規(guī)劃都市空間發(fā)展模式為：“一城三鎮(zhèn)，山水其間；區(qū)域聯(lián)動(dòng)，城鄉(xiāng)一體”。都市空間發(fā)展方向總體為“南擴(kuò)北拓”戰(zhàn)略。賀州市平桂管理區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)科學(xué)發(fā)展三年（－）籌劃總體思路強(qiáng)調(diào)：重點(diǎn)抓好城鄉(xiāng)化建設(shè)、投資項(xiàng)目、節(jié)能減排、改進(jìn)民生和維護(hù)穩(wěn)定等工作。努力把平桂管理區(qū)打?qū)е沦R州市新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極，建設(shè)成為“開(kāi)放度高、輻射力強(qiáng)、經(jīng)濟(jì)量大、環(huán)境優(yōu)美、富裕和諧”新城區(qū)。平桂新城二期安居工程建設(shè)項(xiàng)目位于賀州市平桂管理區(qū)黃田鎮(zhèn)公和村賀旺一級(jí)路和濱江南路之間，項(xiàng)目占地面積110249.437平方米（165.374畝），項(xiàng)目區(qū)地勢(shì)平坦，項(xiàng)目四周交通便利，公共配套設(shè)施較齊全，項(xiàng)目建設(shè)將有助于加快該地區(qū)建設(shè)步伐，增進(jìn)該區(qū)域建設(shè)發(fā)展，貫徹賀州市總體規(guī)劃目的規(guī)定。項(xiàng)目所在土地為集體用地，在平桂管理區(qū)別區(qū)規(guī)劃中所占地塊規(guī)劃為居住用地；項(xiàng)目嚴(yán)格按照平桂管理區(qū)別區(qū)規(guī)劃規(guī)定細(xì)致規(guī)劃，合理布局，精心設(shè)計(jì)。擬建設(shè)功能齊全、設(shè)施完備、交通便利、環(huán)境優(yōu)美住宅社區(qū)，提高土地使用率，改進(jìn)既有環(huán)境，改進(jìn)人文景觀。規(guī)劃設(shè)計(jì)中，住宅樓高層為鋼筋砼框架構(gòu)造，通過(guò)合理設(shè)計(jì)，可保證有較高使用率，并與鄰近建筑物錯(cuò)落有致，疏密適當(dāng)、完全可保證通風(fēng)，日照、采光規(guī)定。項(xiàng)目場(chǎng)地四周有完備市政設(shè)施，周邊交通便捷，項(xiàng)目建設(shè)將有助于加快該地區(qū)建設(shè)步伐，增進(jìn)該區(qū)域建設(shè)發(fā)展，且項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃規(guī)定，符合賀州市總體規(guī)劃、賀州市平桂管理區(qū)別區(qū)規(guī)劃規(guī)定。（三）房地產(chǎn)專項(xiàng)規(guī)劃符合性分析當(dāng)前，國(guó)內(nèi)國(guó)民經(jīng)濟(jì)迅速增長(zhǎng)，綜合國(guó)力明顯增強(qiáng)，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)得到全面發(fā)展，人民生活水平大幅度提高。賀州市生產(chǎn)總值280億元，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資254.68億元，人均固定資產(chǎn)投資初次突破1萬(wàn)元，城鄉(xiāng)居民人均可支配收入14509元，這使賀州市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展進(jìn)入一種工業(yè)化、都市化迅速推動(dòng)，為賀州市在較短時(shí)期內(nèi)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)總量跨越式增長(zhǎng)提供了良好外部環(huán)境。黨中央國(guó)務(wù)院關(guān)于?進(jìn)一步深化城鄉(xiāng)住房制度改革、加快住房建設(shè)告知?中指出：穩(wěn)步推動(dòng)住房商品化、社會(huì)化、逐漸建立適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制和國(guó)內(nèi)國(guó)情所需住房新制度；加快住房建設(shè)，促使住宅業(yè)成為新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，不斷滿足城鄉(xiāng)居民日益增長(zhǎng)住房需求。平桂管理區(qū)別區(qū)重要職能為：以商業(yè)金融、居住休閑為主綜合性都市功能區(qū)。隨著賀州市平桂管理區(qū)都市化進(jìn)程不斷加快，轄區(qū)內(nèi)人力資源必將大幅度上漲，而本項(xiàng)目建設(shè)總住宅459438.93㎡，戶型面積從50㎡如下小戶型到180以上復(fù)式住宅等各種戶型，既考慮了年輕人及小家庭需要，也考慮了某些高品位住宅需要，同步本項(xiàng)目在總體規(guī)劃和戶型設(shè)計(jì)上嚴(yán)格按照規(guī)劃部門(mén)規(guī)定各項(xiàng)指標(biāo)規(guī)劃設(shè)計(jì)，將有助于解決管理區(qū)內(nèi)各層次收入家庭購(gòu)房問(wèn)題，在一定限度上完善保障住房制度，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，有助于提高管理區(qū)住房品質(zhì)和居住質(zhì)量，符合住房建設(shè)規(guī)劃規(guī)定。二、產(chǎn)業(yè)政策分析《國(guó)務(wù)院關(guān)于增進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展告知》中指出：房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。增進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，是提高居民住房水平，改進(jìn)居住質(zhì)量，滿足人民群眾物質(zhì)文化生活需要基本規(guī)定；是增進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)投資增長(zhǎng)，保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)迅速健康發(fā)展有力辦法；是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)有效途徑。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，對(duì)于全面建設(shè)小康社會(huì)，加快推動(dòng)社會(huì)主義當(dāng)代化具備十分重要意義。（一）調(diào)節(jié)住宅供應(yīng)構(gòu)造政策“舊國(guó)八條”將穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格放在首位，并提出要大力調(diào)節(jié)住房供應(yīng)構(gòu)造與用地供應(yīng)構(gòu)造，增長(zhǎng)普通商品房和經(jīng)濟(jì)住房土地供應(yīng)；“新國(guó)八條”將“強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改進(jìn)商品房構(gòu)造”放在第一位；充分體現(xiàn)了宏觀調(diào)控政策向調(diào)節(jié)住房供應(yīng)構(gòu)造方面傾斜。依照規(guī)劃，平桂新城二期安居工程建設(shè)項(xiàng)目擬占地面積110249.437平方米，總建筑面積為497224.93平方米，建設(shè)總?cè)莘e率為4.51，建設(shè)密度為33.2%,綠化率35.6%。項(xiàng)目設(shè)立以兩臺(tái)電梯四戶為主，兼有一部樓梯一臺(tái)電梯三戶或四戶，戶型面積從50㎡如下小戶型到180以上復(fù)式住宅等各種戶型，其中以70㎡~100㎡為重要戶型。項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家關(guān)于調(diào)節(jié)住房供應(yīng)構(gòu)造政策。（二）土地政策“九部委新政”再次重申對(duì)閑置土地處置條件，從而打壓囤積土地行為，逼迫開(kāi)發(fā)商加速將土地投放市場(chǎng)，減少市場(chǎng)投機(jī)，以形成土地有效供應(yīng)。《限制用地項(xiàng)目目錄》和《禁止用地項(xiàng)目目錄》將大型商業(yè)設(shè)施項(xiàng)目，低密度、大套型住宅項(xiàng)目（指住宅社區(qū)建筑容積率低于1.0、單套住房建筑面積超過(guò)144平方米住宅項(xiàng)目）等列入限制用地項(xiàng)目目錄，并且禁止占用耕地，亦不得通過(guò)先行辦理都市分批次農(nóng)用地轉(zhuǎn)用等形式變相占用耕地；對(duì)別墅類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及黨政機(jī)關(guān)、國(guó)有公司、事業(yè)單位新建培訓(xùn)中心項(xiàng)目等國(guó)家明令禁止投資項(xiàng)目，則列入禁止用地項(xiàng)目目錄。本項(xiàng)目擬開(kāi)發(fā)地塊與賀州市區(qū)相臨。隨著都市發(fā)展和經(jīng)濟(jì)中心轉(zhuǎn)移，在有限空間里，中心城區(qū)都市用地已不能滿足發(fā)展需求。為進(jìn)一步貫徹《賀州市總體規(guī)劃規(guī)劃》和《賀州市平桂管理區(qū)別區(qū)規(guī)劃》，拉開(kāi)都市框架，擴(kuò)大都市規(guī)模，使整個(gè)都市重心逐漸向北轉(zhuǎn)移，改進(jìn)生態(tài)環(huán)境和人們居住條件，賀州市國(guó)土資源局?jǐn)M對(duì)本項(xiàng)目用地進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo)掛牌出讓，用地性質(zhì)按商住用地出讓，用于商住社區(qū)開(kāi)發(fā)。本項(xiàng)目地位于賀州市平桂管理區(qū)黃田鎮(zhèn)公和村賀旺一級(jí)路和江濱南路之間，總占地面積110249.43平方米，（165.37畝），土地所有權(quán)將通過(guò)商業(yè)方式獲得，擬建設(shè)19棟高層住宅樓，2層商業(yè)樓共4棟，總建筑面積為497224.93，容積率為4.51，建設(shè)密度為33.2%,綠化率為35.6%，依照國(guó)土資源部發(fā)布《全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)原則》、《限制用地項(xiàng)目目錄》和《禁止用地項(xiàng)目目錄》規(guī)定，本項(xiàng)目符合國(guó)家關(guān)于項(xiàng)目用地限制政策規(guī)定。開(kāi)發(fā)建設(shè)平桂新城二期安居工程，是實(shí)行平桂管理區(qū)總體規(guī)劃需要，是改進(jìn)平桂管理區(qū)形象需要；項(xiàng)目實(shí)行不但可以帶動(dòng)平桂管理區(qū)土地增值、推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，并且可以改進(jìn)人民居住條件，同步又可擴(kuò)大平桂都市范疇，對(duì)于平桂管理區(qū)都市建設(shè)迅速發(fā)展起到增進(jìn)作用。該項(xiàng)目建設(shè)符合?中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法?、?中華人民共和國(guó)土地管理法?、?中華人民共和國(guó)建筑法?、?都市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例?、?都市房屋拆遷管理?xiàng)l例?等國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)。房地產(chǎn)業(yè)建設(shè)是一件利國(guó)利民好事，符合國(guó)家及地方有關(guān)產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定。三、行業(yè)準(zhǔn)入分析（一）、行業(yè)重要法律法規(guī)1、《中華人民共和國(guó)都市規(guī)劃法》自1990.4.1起施行2、《城鄉(xiāng)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》自1990.5.19起施行3、《中華人民共和國(guó)都市房地產(chǎn)管理法》1995.1.1起施行4、《中華人民共和國(guó)建筑法》自1998.3.1起施行5、《都市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》自1998.7.20起施行6、《中華人民共和國(guó)土地管理法》自1999.1.1起施行7、《商品房銷售管理辦法》自.6.1起施行8、《都市房屋拆遷管理?xiàng)l例》自.11.1起施行9、《物業(yè)管理?xiàng)l例》自.9.1起施行（二）行業(yè)準(zhǔn)入分析近兩年隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策影響，房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)準(zhǔn)入原則也大幅提高，重要體當(dāng)前國(guó)家運(yùn)用稅收、信貸、行政監(jiān)管等手段，并規(guī)范外商投資房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入規(guī)定。1、宏觀調(diào)控政策“國(guó)八條”、“國(guó)六條”出臺(tái)，通過(guò)國(guó)家宏觀調(diào)控政策來(lái)抑制投機(jī)及投資性購(gòu)房需求迅速增長(zhǎng)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序得到整頓和規(guī)范。對(duì)于面向中檔收入消費(fèi)者、以開(kāi)發(fā)普通住宅為主、具備較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力及品牌影響力房地產(chǎn)公司，將獲得更遼闊發(fā)展空間。2、房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入增值稅征收、房地產(chǎn)行業(yè)信貸政策調(diào)控、外商投資房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入原則出臺(tái)，其重要目是提高房地產(chǎn)行業(yè)投資資金門(mén)檻。投資房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入原則中重要規(guī)定注冊(cè)資金與投資總額關(guān)系，對(duì)公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、經(jīng)營(yíng)范疇、辦理《國(guó)有土地使用證》、《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》、《建設(shè)用地規(guī)劃允許證》、《建設(shè)工程規(guī)劃允許證》等提出了更高規(guī)定。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)單位賀州市平桂都市建設(shè)投資有限公司是經(jīng)賀州市工商行政管理局登記注冊(cè)國(guó)有獨(dú)資公司，業(yè)主證照齊全，經(jīng)核準(zhǔn)主營(yíng)業(yè)務(wù)為：都市基本設(shè)施建設(shè)投資，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，小城鄉(xiāng)和農(nóng)村基本設(shè)施建設(shè)投資，農(nóng)產(chǎn)品購(gòu)銷，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)。因而，擬建項(xiàng)目符合行業(yè)準(zhǔn)入原則規(guī)定。第三章資源開(kāi)發(fā)及綜合運(yùn)用分析一、資源開(kāi)發(fā)方案本項(xiàng)目為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，不屬于資源開(kāi)發(fā)類項(xiàng)目，因而不需分析資源開(kāi)發(fā)方案。二、資源運(yùn)用方案本項(xiàng)目為居住建筑項(xiàng)目，依照項(xiàng)目居住人數(shù)初步估算項(xiàng)目水資源消耗量為：最高日用水量為5531m3，最大時(shí)用水量579m3（詳見(jiàn)表3-1）。因而合理運(yùn)用水資源，是本項(xiàng)目資源運(yùn)用方案重點(diǎn)。表3-1項(xiàng)目用水量預(yù)測(cè)表序號(hào)用水項(xiàng)目用水量原則設(shè)計(jì)規(guī)模使用時(shí)間時(shí)變化系數(shù)最高日用水量（T）最大時(shí)用水量（T）1住宅240L/人.d19600242.54704.0490.02商鋪6.5L/㎡.d35041.7㎡121.5227.828.53配套用房6.5L/㎡.d2744.5㎡12217.83.04綠化2L/㎡.d39248㎡2178.539.25小計(jì)5028.1560.76未預(yù)見(jiàn)水量日用水量10%502.818.5共計(jì)5530.9579.2（一）給水給水系統(tǒng)從市政自來(lái)水干管上接兩根DN300進(jìn)水管，并在建筑周邊敷設(shè)成環(huán)狀以滿足住宅居民生活、消防用水。（二）中水本項(xiàng)目在社區(qū)內(nèi)設(shè)立中水解決設(shè)備，重要用于衛(wèi)生間沖廁、綠地、道路澆灑用水、景觀水系等用水。（三）雨水、污水排水系統(tǒng)采用雨污水分流制，本項(xiàng)目居住區(qū)產(chǎn)生污水經(jīng)匯集后，排入市政污水管網(wǎng)。雨水可經(jīng)匯集后，排入市政雨水管網(wǎng)。三、資源節(jié)約辦法（一）水資源現(xiàn)狀 平桂管理區(qū)，位于廣西東北部、賀州市中部，管理區(qū)內(nèi)有兩條河流經(jīng)集鎮(zhèn)，由發(fā)源于富川富江河與發(fā)源望高、水巖壩五拱水河在西灣街道辦鎮(zhèn)匯合流入賀州，富江在鐘山境內(nèi)流段46.4km，從西灣集鎮(zhèn)西面至南面進(jìn)入賀州城區(qū)段，近年平均流量35.00m3/s，常年水位124.5m，水資源豐富。（二）水資源節(jié)約辦法依照現(xiàn)行《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50015-），《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50013-）選用給水用水定額。 1、充分運(yùn)用市政供水壓力（1）通過(guò)調(diào)查收集和掌握精確市政水壓、水量及供水可靠性資料，為合理設(shè)計(jì)給水系統(tǒng)、運(yùn)用市政供水壓力提供根據(jù)。（2）依照用水設(shè)備、用水衛(wèi)生器具和水嘴供水最低工作壓力規(guī)定，擬定直接運(yùn)用市政供水層數(shù)。 2、回收屋面雨水作為澆灑綠地和道路用水，室外某些地面采用滲水磚使雨水回滲，綠地采用滴灌。 3、所有給水龍頭等用水器具采用節(jié)水型產(chǎn)品，管材采用焊接或電熔連接管道，以防漏水。 4、雨水運(yùn)用 （1）屋面雨水設(shè)計(jì)為重力流內(nèi)排水。在建筑物旁設(shè)初期雨水棄流池和貯水池，收集屋面雨水，用做澆灑綠地和道路用水。 （2）社區(qū)內(nèi)道路雨水盡量流向綠地和滲水磚。雨水滲入地下涵養(yǎng)水源。 5、合理配制水表等計(jì)量裝置。建筑物引入管、住宅入戶管及公用建筑物需計(jì)量水管上均應(yīng)設(shè)立水表。第四章節(jié)能方案分析一、節(jié)能政策與規(guī)范分析當(dāng)前，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新一輪持續(xù)迅速增長(zhǎng)周期，與此同步也遭遇到資源、能源、環(huán)境瓶頸制約，節(jié)約能源成為國(guó)內(nèi)一項(xiàng)長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略方針。中華人民共和國(guó)建筑能耗總量逐年上升，在能源消費(fèi)總量中所占比例已從上世紀(jì)70年代末10%，上升到近年27.8%。而建筑最大耗能點(diǎn)是采暖和空調(diào)，據(jù)悉，國(guó)內(nèi)在采暖和空調(diào)上能耗占建筑總能耗55%。據(jù)調(diào)查，國(guó)內(nèi)城鄉(xiāng)既有建筑達(dá)430多億平方米，數(shù)量如此之巨建筑中，最樂(lè)觀預(yù)計(jì)，能達(dá)到節(jié)能建筑原則僅占5%左右；雖然是新建筑，也有90%以上仍屬于高能耗。與氣候條件相近發(fā)達(dá)國(guó)家相比，國(guó)內(nèi)每平方米建筑采暖能耗盡管約為發(fā)達(dá)國(guó)家3倍左右，但熱舒服限度遠(yuǎn)不如人。無(wú)論從整個(gè)國(guó)際經(jīng)濟(jì)氣候還是中華人民共和國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)大勢(shì)來(lái)看，中華人民共和國(guó)能源問(wèn)題已經(jīng)日趨嚴(yán)峻，節(jié)約能耗勢(shì)在必行，而建筑能耗則是人們普通被忽視重大問(wèn)題。建筑節(jié)能問(wèn)題已經(jīng)得到國(guó)家和關(guān)于部委高度注重，建設(shè)部下發(fā)了《關(guān)于新建居住建筑嚴(yán)格執(zhí)行節(jié)能設(shè)計(jì)原則告知》〔〕55號(hào)、《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》(建設(shè)部令第143號(hào))，明確規(guī)定：新建民用建筑應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行建筑節(jié)能原則規(guī)定，民用建筑工程擴(kuò)建和改建時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)原建筑進(jìn)行節(jié)能改造?！断臒岫涞貐^(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)原則》（JCJ134-）規(guī)定：居住建筑通過(guò)采用增強(qiáng)建筑圍護(hù)構(gòu)造保溫隔熱性能和提高采暖、空調(diào)設(shè)備能效比節(jié)能辦法，在保證相似室內(nèi)熱環(huán)境指標(biāo)前提下，與未采用節(jié)能辦法前相比，采暖、空調(diào)能耗應(yīng)節(jié)約50％。新建、擴(kuò)建、改建民用建筑，必要嚴(yán)格執(zhí)行建筑節(jié)能強(qiáng)制性原則，在進(jìn)行建筑圍護(hù)構(gòu)造和用能系統(tǒng)施工時(shí)，要按照現(xiàn)行建筑節(jié)能原則采用建筑節(jié)能辦法。對(duì)達(dá)不到節(jié)能50%原則建筑，不得辦理開(kāi)工允許和竣工驗(yàn)收備案手續(xù)，不準(zhǔn)銷售使用。二、能耗狀況（一）項(xiàng)目能源品種選用原則 本項(xiàng)目依照國(guó)家和賀州市有關(guān)節(jié)能與環(huán)保政策，本著節(jié)能、環(huán)保、因地制宜原則，結(jié)合本項(xiàng)目區(qū)域定位、住宅建筑類型和外部條件等詳細(xì)狀況選取能源形式。（二）項(xiàng)目所在地能源供應(yīng)狀況項(xiàng)目地位于賀州市平桂管理區(qū)黃田鎮(zhèn)公和村賀旺一級(jí)路和江濱南路之間，該區(qū)域市政設(shè)施可以得到保證，只要項(xiàng)目自身進(jìn)行必要區(qū)內(nèi)管線建設(shè)及與大市政接入，即可滿足本項(xiàng)目建設(shè)和使用規(guī)定，能源供應(yīng)條件具備。三、節(jié)能辦法和節(jié)能效果分析（一）節(jié)能辦法 1、節(jié)能辦法綜述本項(xiàng)目在方案設(shè)計(jì)中，充分考慮運(yùn)用既有資源，提高設(shè)備運(yùn)營(yíng)效率和優(yōu)化設(shè)備技術(shù)參數(shù)，以達(dá)到整體節(jié)能效果，建筑本體圍護(hù)采用保溫隔熱設(shè)計(jì)，構(gòu)造設(shè)計(jì)恰當(dāng)考慮壓縮建筑構(gòu)造空間；空調(diào)冷卻水系統(tǒng)采用多臺(tái)并聯(lián)技術(shù)，送風(fēng)采用變風(fēng)量方式調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度，以及空調(diào)系統(tǒng)均采用自動(dòng)控制，冷媒管，冷凍水管均采用橡塑海綿保溫材料；合理選取配電系統(tǒng)布局，加強(qiáng)節(jié)能管理。 2、有關(guān)專業(yè)節(jié)能辦法 （1）建筑及構(gòu)造專業(yè)節(jié)能辦法建筑節(jié)能重要從建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃、圍護(hù)構(gòu)造、遮陽(yáng)設(shè)施等方面考慮。 ①本項(xiàng)目依照建筑功能規(guī)定和本地氣候參數(shù)，在總體規(guī)劃和單體初步設(shè)計(jì)中，科學(xué)合理地?cái)M定了建筑朝向、平面形狀、空間布局、外觀體型、間距、層高，初步設(shè)計(jì)將選用節(jié)能型建筑材料、保證建筑外圍護(hù)構(gòu)造保溫隔熱等熱工特性，最大限度減少建筑物能耗量，將會(huì)獲得抱負(fù)節(jié)能效果。②建筑圍護(hù)構(gòu)造保溫隔熱性能使用環(huán)保、節(jié)能型建筑材料，可有效減少通過(guò)圍護(hù)構(gòu)造傳熱，從而減少各重要設(shè)備容量，達(dá)到明顯節(jié)能效果。對(duì)垂直墻面可采用外廓、陽(yáng)臺(tái)、挑檐陽(yáng)等遮陽(yáng)設(shè)施和淺色墻面、反射幕墻、植物覆蓋綠化等。 ③門(mén)窗 盡量減少門(mén)窗面積：門(mén)窗是建筑能耗散失最薄弱部位，因而，本項(xiàng)目在進(jìn)行初步設(shè)計(jì)時(shí)，在保證日照、采光、通風(fēng)、觀景條件下，將盡量減少外門(mén)窗洞口面積，以減少建筑能耗。 提高門(mén)窗氣密性：初步設(shè)計(jì)中將采用密閉性良好門(mén)窗。通過(guò)改進(jìn)門(mén)窗產(chǎn)品構(gòu)造，如加裝密封條提高門(mén)窗氣密性，防止空氣對(duì)流傳熱。盡量使用新型保溫節(jié)能：門(mén)窗將選用新型保溫節(jié)能門(mén)窗。 ④屋頂初步設(shè)計(jì)時(shí)，屋頂將采用淺色屋面，以隔熱太陽(yáng)輻射熱，減少陽(yáng)光直射。建議在屋頂涂上隔熱防水膏，使屋面具備保溫、隔熱、防水等節(jié)能效果。 （2）電氣專業(yè)節(jié)能辦法 ①合理擬定供電線路長(zhǎng)度及電纜截面，減少供電線路上電能損耗。 ②用現(xiàn)場(chǎng)和集中補(bǔ)償辦法,提高功率因數(shù)，使供電系統(tǒng)功率因數(shù)達(dá)0.9以上。 ③采用高效燈具、光源及節(jié)能型電感鎮(zhèn)流器或電子鎮(zhèn)流器。 ④照明采用集中、分散和自動(dòng)相結(jié)合控制方式，擬定合理照度值,充分運(yùn)用天然光。 ⑤采用品有節(jié)能效果新系列高、低壓電器，以取代功耗大老產(chǎn)品。 ⑥設(shè)立合理計(jì)量和檢測(cè)設(shè)備。 （3）其她節(jié)能辦法 ①采用高效節(jié)能名牌水泵、風(fēng)機(jī)以提高運(yùn)營(yíng)效率。②綠化：對(duì)建筑周邊環(huán)境進(jìn)行綠化設(shè)計(jì)，綠化將對(duì)居住區(qū)氣候條件起著十分重要作用，它能調(diào)節(jié)改進(jìn)氣候，調(diào)節(jié)碳氧平衡，削弱溫室效應(yīng)，減少都市大氣污染，減低噪聲，遮陽(yáng)隔熱，是改進(jìn)居住區(qū)微小氣候，改進(jìn)建筑室內(nèi)環(huán)境，節(jié)約建筑能耗有效辦法。（三）節(jié)能效果分析為達(dá)到節(jié)能、環(huán)保目的，在建筑熱工設(shè)計(jì)、采暖與通風(fēng)節(jié)能設(shè)計(jì)方面項(xiàng)目建設(shè)嚴(yán)格執(zhí)行《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)原則》、《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)原則》和《廣西壯族自治區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)原則》，通過(guò)采用積極選用高效節(jié)能設(shè)備、材料和技術(shù)方案等節(jié)能辦法，達(dá)到在老式能耗原則基本上節(jié)能50%目的；預(yù)測(cè)本項(xiàng)目在建筑圍護(hù)構(gòu)造上節(jié)以節(jié)能25%，在采暖、降溫、照明上節(jié)能25%。第五章場(chǎng)址選取、征地拆遷及移民安頓分析一、項(xiàng)目選址及用地方案（一）項(xiàng)目選址擬建項(xiàng)目位于平桂管理區(qū)黃田鎮(zhèn)公和村，207國(guó)道以西，西灣河以東，濱江南路以北，東安山東路以南；項(xiàng)目位置交通便捷，同步，項(xiàng)目區(qū)地勢(shì)較為平坦，三通一平、水、電等配套基本設(shè)施屆時(shí)一將完善，即具備住房社區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)條件。（二）項(xiàng)目用地現(xiàn)狀本項(xiàng)目占地110249.43m2，原屬于平桂管理區(qū)黃田鎮(zhèn)公和村集體土地，項(xiàng)目建設(shè)單位擬向上級(jí)土地主管部門(mén)申報(bào)進(jìn)行征用。本項(xiàng)目場(chǎng)址地貌簡(jiǎn)樸，地勢(shì)平坦、無(wú)森林草原植被、動(dòng)物棲息處，地質(zhì)條件穩(wěn)定，且當(dāng)前無(wú)探明礦藏，便于建設(shè)，同步區(qū)位優(yōu)越、交通便利，便于居家生活。依照工程設(shè)計(jì)及地質(zhì)勘查，在本項(xiàng)目征地范疇內(nèi)沒(méi)有壓覆礦床和文物，具備開(kāi)發(fā)建設(shè)條件。（三）有關(guān)規(guī)劃規(guī)定1、本地塊在《賀州市平桂管理區(qū)別區(qū)土地運(yùn)用規(guī)劃》中為居住用地；項(xiàng)目建設(shè)以居住建筑為主，恰當(dāng)設(shè)立配套公建。以優(yōu)化生態(tài)環(huán)境為約束條件，增長(zhǎng)綠地面積，減少污染排放，創(chuàng)造一流人居環(huán)境和生態(tài)環(huán)境。2、發(fā)揮區(qū)域特色和優(yōu)勢(shì)，發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)，促使區(qū)域可持續(xù)發(fā)展，為適應(yīng)市場(chǎng)需要，對(duì)土地運(yùn)用在功能分區(qū)明確基本上有一定彈性和靈活性。道路系統(tǒng)、土地運(yùn)用、市政設(shè)施等方面要與賀州市都市總體規(guī)劃、平桂管理區(qū)別區(qū)規(guī)劃相銜接、相協(xié)調(diào)。3、高度注重土地資源節(jié)約，在保證社區(qū)建筑功能布局、保護(hù)環(huán)境和有助于生態(tài)環(huán)境建設(shè)前提下，十分愛(ài)惜土地運(yùn)用合理性，絕不揮霍土地資源。4、盡量運(yùn)用既有條件和資源，充分運(yùn)用項(xiàng)目規(guī)劃區(qū)既有土地、水資源、地形地貌、交通條件、配套服務(wù)條件和勞動(dòng)力資源，減少社區(qū)設(shè)成本。（四）項(xiàng)目用地方案本項(xiàng)目占地面積110249.43m2，建筑面積為497224.93m2，其中：總建筑面積為497224.93平方米，25層高住宅樓9棟、18層5棟、11層5棟，2層商業(yè)樓共4棟。總住宅面積459438.73平米，組團(tuán)內(nèi)部會(huì)所.3平米，主題公園會(huì)所730.2平米，商業(yè)面積35041.7平米，綠化面積39248m2，停車(chē)場(chǎng)11500m2。在保證社區(qū)功能使用前提下，合理規(guī)劃設(shè)計(jì)，節(jié)約土地資源，節(jié)約工程投資。盡量做到既要節(jié)約土地又要運(yùn)用好土地，多留綠地。本項(xiàng)目區(qū)擬使用范疇土地性質(zhì)屬于集體土地，用地須經(jīng)報(bào)批并依法獲得批準(zhǔn)后，以招拍掛有償方式獲得土地使用權(quán)。依照平桂都市建設(shè)投資有限公司提供資料，本項(xiàng)目地下無(wú)礦藏資源和文物遺跡。本項(xiàng)目場(chǎng)址周邊無(wú)軍事設(shè)施，對(duì)軍事設(shè)施無(wú)影響，場(chǎng)址遠(yuǎn)離室內(nèi)大小河道，對(duì)河道通航及防洪排澇均沒(méi)有影響。在土地合理運(yùn)用中，要依照對(duì)土地現(xiàn)狀破壞限度，采用有力水土保持辦法，提高項(xiàng)目區(qū)水土保持能力。二、土地運(yùn)用合理性分析1、該項(xiàng)目建設(shè)當(dāng)前擬向賀州市土地主管部門(mén)和規(guī)劃主管部門(mén)申請(qǐng)審批，符合國(guó)家和地方有關(guān)政策規(guī)定。在占地范疇內(nèi)建設(shè)居住建筑及其有關(guān)配套設(shè)施，各項(xiàng)用地平衡指標(biāo)滿足《都市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》。2、依照國(guó)家對(duì)項(xiàng)目用地高層建筑容積率控制指標(biāo)為5.0，本項(xiàng)目設(shè)計(jì)容積率為4.51，在規(guī)劃控制指標(biāo)范疇內(nèi)有效地運(yùn)用了土地資源。3、項(xiàng)目在總平設(shè)計(jì)時(shí)，除了居住空間外，充分考慮了居民活動(dòng)、休閑場(chǎng)地和綠地景觀系統(tǒng)，同步設(shè)立了2層4棟低層商業(yè)面積，在服務(wù)本社區(qū)居民生活同步，也滿足了臨近社區(qū)生活所需。本項(xiàng)目建設(shè)將進(jìn)一步提高項(xiàng)目地塊及周邊地塊土地價(jià)值?；谝陨?點(diǎn)，項(xiàng)目地塊土地運(yùn)用較為合理。三、征地拆遷和移民安頓規(guī)劃方案本項(xiàng)目擬選址于平桂管理區(qū)黃田鎮(zhèn)公和村，位于207國(guó)道以西，西灣河以東，江濱南路以北，東安山東路以南，該區(qū)域?yàn)橘R州市平桂新城規(guī)劃建設(shè)用地，建設(shè)總用地110249.43平方米（計(jì)163畝）。擬以掛牌出讓方式獲得用地使用權(quán)，項(xiàng)目區(qū)內(nèi)無(wú)居民住宅，不涉及拆遷及移民安頓。第六章環(huán)境和生態(tài)影響分析環(huán)境是資源載體，保護(hù)環(huán)境就是為持續(xù)發(fā)展提供持續(xù)運(yùn)用資源也許。同步，環(huán)境又是人們共同居所，發(fā)展生產(chǎn)以及保護(hù)環(huán)境目都是為了提高人們生活水平。因而，在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與再開(kāi)發(fā)同步，需要充分結(jié)識(shí)和把握都市生態(tài)系統(tǒng)特點(diǎn)，注重都市生態(tài)系統(tǒng)中各要素有機(jī)聯(lián)系，根據(jù)生態(tài)規(guī)律，謀求適合都市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與都市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、生態(tài)環(huán)境同步改進(jìn)有效途徑，以增進(jìn)都市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益統(tǒng)一，堅(jiān)持走經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、資源和環(huán)境互相協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展之路，建立適合當(dāng)代都市生態(tài)、經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展開(kāi)發(fā)模式，推動(dòng)都市房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展。當(dāng)代化都市是一種以人為主體，以空間環(huán)境運(yùn)用為特點(diǎn)，以匯集經(jīng)濟(jì)效益為目，集約人口、經(jīng)濟(jì)、科學(xué)和文化大系統(tǒng)，它重要由自然生態(tài)環(huán)境系統(tǒng)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)、社會(huì)系統(tǒng)三個(gè)子系統(tǒng)構(gòu)成，這三個(gè)系統(tǒng)互相依存、互相制約、互相影響，構(gòu)成一種復(fù)雜有機(jī)整體。自然生態(tài)環(huán)境系統(tǒng)具備為人類活動(dòng)提供物質(zhì)資源、凈化廢棄物和提供舒服優(yōu)美自然條件三種功能，是人類社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本和條件。都市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，事實(shí)上是對(duì)土地這一都市生態(tài)基本所提供自然資源和環(huán)境進(jìn)行調(diào)節(jié)和綜合運(yùn)用過(guò)程，這就必然會(huì)變化和影響整個(gè)都市生態(tài)環(huán)境。一、編制根據(jù)《中華人民共和國(guó)環(huán)保法》《中華人民共和國(guó)水污染防治法》《中華人民共和國(guó)大氣污染防治法》《污水綜合排放原則》GB8978-96《環(huán)境空氣質(zhì)量原則》GB3095-1996《大氣污染物綜合排放原則》GB16297-1996《建筑施工場(chǎng)界噪聲限值》GB12532-90二、環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀（一）地形地貌管理區(qū)位于桂東北，北面為丘陵地帶，南面為河灘，集鎮(zhèn)四周環(huán)山，東為石灰?guī)r，別的為黃土嶺丘陵，中間為盆地，北高南低，集鎮(zhèn)地勢(shì)在海拔200.4m。所處地質(zhì)構(gòu)造類型屬印支期，是海西、印支期凹陷區(qū)，從元古代到中生代均有巖漿活動(dòng)，規(guī)模較大且分布面積廣。地質(zhì)構(gòu)造類型屬印支期，均為侵入巖。本項(xiàng)目所選場(chǎng)址地形地貌重要體現(xiàn)為紅土丘陵地，土質(zhì)大某些屬黃紅壤土，少量紫色土，紅土壤較好，覆蓋較厚，地勢(shì)較平。因而，不需要進(jìn)行太大土地開(kāi)挖。（二）氣象及水文條件平桂管理區(qū)屬于亞熱帶季風(fēng)氣候，光照充分，溫暖潮濕，雨量充沛，季節(jié)南早北遲，夏長(zhǎng)酷熱，秋多旱情，冬有霜凍，入春后低溫陰雨，且有倒春寒。年均氣溫19.9℃，極端最高溫度38.9℃，極端最低溫度-4℃，活動(dòng)積溫達(dá)6439.8℃，持續(xù)天數(shù)278天。年降雨量1500-mm，年平均降雨日171天，年均日照時(shí)數(shù)1586.6小時(shí)，年平均相對(duì)濕度78%。年無(wú)霜期320多天。常年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)槲魑鞅?，頻率為16%，次風(fēng)向?yàn)闁|風(fēng)，頻率為14%，年均風(fēng)速1.8m/s。平桂管理區(qū)西灣街道辦境內(nèi)有兩條河流經(jīng)集鎮(zhèn)，發(fā)源于富川富江河與發(fā)源望高、水巖壩五拱水河在西灣街道辦鎮(zhèn)匯入合流入賀州，富江在鐘山境內(nèi)流段46.4km，從西灣集鎮(zhèn)西面至南面進(jìn)入賀州城區(qū)段，近年平均流量35.00m3/s，最小流量25.9m3/s，常年水位124.5m，最高水位126.8m。（三）大氣質(zhì)量現(xiàn)狀依照檢測(cè)成果，建設(shè)區(qū)域內(nèi)SO2、NOX污染限度輕微，TSP亦未超標(biāo)，大氣質(zhì)量現(xiàn)狀基本符號(hào)國(guó)家環(huán)境質(zhì)量二級(jí)原則，環(huán)境空氣質(zhì)量較好。本項(xiàng)目當(dāng)前地塊區(qū)域環(huán)境空氣質(zhì)量良好，場(chǎng)界各測(cè)點(diǎn)晝、夜噪聲監(jiān)測(cè)值均低于《都市區(qū)域環(huán)境噪聲原則》GB3096-93中相應(yīng)原則限值，闡明本區(qū)域聲環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀良好，達(dá)到環(huán)境功能規(guī)定。區(qū)域水環(huán)境質(zhì)量滿足GB3838-《地表水環(huán)境質(zhì)量原則》中III類原則規(guī)定，水質(zhì)現(xiàn)狀良好。各場(chǎng)界監(jiān)測(cè)點(diǎn)晝間、夜間噪聲值均符合GB12348-《工業(yè)公司廠界環(huán)境噪聲排放原則》2類原則。三、生態(tài)影響分析及生態(tài)保護(hù)辦法本項(xiàng)目建設(shè)營(yíng)造了適當(dāng)居家生活舒服環(huán)境；而本項(xiàng)目綠化及環(huán)境工程實(shí)行，與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)一致，較好地改進(jìn)了區(qū)域環(huán)境質(zhì)量。因而本項(xiàng)目建設(shè)對(duì)項(xiàng)目地塊自身乃至周邊區(qū)域環(huán)境生態(tài)改進(jìn)是非常有利。如下對(duì)項(xiàng)目建設(shè)期和營(yíng)銷期環(huán)境影響進(jìn)行分析，并提出防治辦法。（一）施工期環(huán)境影響及防治1、污水、廢水該項(xiàng)目施工期暫住民工會(huì)產(chǎn)生較大量生活污水，施工生活廢水采用清污分流處置，廁所等高濃度廢水經(jīng)化糞池（在營(yíng)地附近建設(shè)簡(jiǎn)易廁所，并設(shè)立簡(jiǎn)易化糞池）解決后，作為農(nóng)肥給項(xiàng)目區(qū)周邊林地追肥，不會(huì)對(duì)周邊環(huán)境導(dǎo)致污染。施工作業(yè)廢水由項(xiàng)目施工方在施工場(chǎng)地內(nèi)修建某些簡(jiǎn)易導(dǎo)排溝，將建筑施工廢水引入二級(jí)沉淀池，經(jīng)沉淀后上清液可用于周邊農(nóng)田、林地用水。清洗及維修機(jī)械污水具有大量高濃度石油類，此類廢水需經(jīng)隔油后引入二級(jí)沉淀池沉淀，清液可用于周邊農(nóng)田、林地用水或排入周邊農(nóng)灌系統(tǒng)。禁止施工污水未經(jīng)解決達(dá)標(biāo)后向臨近水域排放。由此可見(jiàn)，項(xiàng)目施工期污水、廢水對(duì)區(qū)域地表水影響較小。2、廢氣施工期間運(yùn)送車(chē)輛及施工機(jī)械排放廢氣中具有CO、NO2、THC等污染物，通過(guò)類比分析，廢氣影響范疇在附近50～100m內(nèi)，100m外基本無(wú)影響。3、揚(yáng)塵揚(yáng)塵是建筑施工期重要空氣污染物，揚(yáng)塵污染GB3095—1996《環(huán)境空氣質(zhì)量原則》二級(jí)原則據(jù)類比調(diào)查，在大風(fēng)狀況下，施工現(xiàn)場(chǎng)下風(fēng)向60m范疇內(nèi)TSP濃度超標(biāo)。道路所通過(guò)敏感點(diǎn)將會(huì)受到不同限度揚(yáng)塵影響，因而，項(xiàng)目建設(shè)單位加強(qiáng)施工管理，貫徹國(guó)家和廣西控制都市揚(yáng)塵污染關(guān)于辦法和規(guī)定，使揚(yáng)塵對(duì)環(huán)境影響，特別是對(duì)敏感目的影響降至最低限度。4、固體廢棄物施工產(chǎn)生廢棄土方、建筑垃圾等，如管理不當(dāng)會(huì)影響施工區(qū)周邊景觀，并有礙道路通行。建議本項(xiàng)目廢棄鋼鐵統(tǒng)一收集，交由回收公司回收，施工建筑棄渣及棄土由平桂管理區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)管理局審批后，運(yùn)至指定地點(diǎn)堆放，運(yùn)送車(chē)輛要覆蓋蓬布以防止廢棄物灑落導(dǎo)致二次污染。施工結(jié)束后應(yīng)及時(shí)清運(yùn)因施工產(chǎn)生固體廢棄物，并妥善處置，因施工給綠化導(dǎo)致破壞，要恢復(fù)植被。5、噪聲各種施工機(jī)械施工噪聲及建材、建筑棄土運(yùn)送車(chē)輛行駛、裝卸時(shí)發(fā)出噪聲對(duì)附近環(huán)境影響較大。為減少施工期產(chǎn)生噪聲污染，必要加強(qiáng)施工管理，合理布局施工設(shè)備，合理安排施工時(shí)間，對(duì)高噪聲施工設(shè)備采用必要減振、降噪解決，在中午（12：30－14：30）和夜間（22：00－次日6：00）禁止施工，如因工藝需要在夜間施工，必要提前公示附近居民，并獲得關(guān)于部門(mén)批準(zhǔn)，方可施工。6、生態(tài)環(huán)境影響分析由于地基開(kāi)挖、棄渣堆放、場(chǎng)地整修等因素，擾動(dòng)表土構(gòu)造，破壞了地表植被，致使土體抗蝕能力減少，土壤侵蝕加劇，引起局部水土流失和生態(tài)破壞。同步，土石方、石灰等物料堆存暫時(shí)占用一定量土地，對(duì)地表植被產(chǎn)生一定影響。但暫時(shí)占地面積較小，重要是施工場(chǎng)地，料場(chǎng)、暫時(shí)道路暫時(shí)用地等，具備短期和可逆性特點(diǎn)。在施工后期經(jīng)復(fù)耕后，暫時(shí)占地可以恢復(fù)原土地功能，也可作為其她用地類型加以再運(yùn)用。暫時(shí)占地影響是短暫，對(duì)土地運(yùn)用功能影響較小。7、室內(nèi)環(huán)境污染控制為防止和控制建筑材料和裝修材料產(chǎn)生室內(nèi)環(huán)境污染，保障業(yè)主健康，項(xiàng)目建設(shè)必要依照《民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》GB30325－規(guī)定進(jìn)行。（1）材料選?、僬澈夏緲?gòu)造所采用膠粘劑也許會(huì)釋放出甲醛，以游離甲醛釋放量不不不大于0.12mg/m3原則進(jìn)行控制。②壁布、帷幕等經(jīng)粘合、定形、阻燃解決后，也許會(huì)釋放出甲醛，游離甲醛量也不應(yīng)不不大于0.12mg/m3。③由于瀝青類防腐、防潮解決劑會(huì)持續(xù)釋放出污染嚴(yán)重有害氣體，禁止用于室內(nèi)木地板及其她木質(zhì)材料解決。④防止織物和木材用阻燃劑釋放氨氣導(dǎo)致污染。⑤脲醛樹(shù)脂泡沫作為室內(nèi)保溫、隔熱、吸聲材料時(shí)會(huì)持續(xù)釋放出甲醛氣體，本項(xiàng)目應(yīng)考慮采用其她類型材料代替。（2）工程施工①室內(nèi)裝修工程所采用稀釋劑和溶劑按國(guó)標(biāo)《涂裝作業(yè)安全規(guī)程》GB7691第2.1節(jié)規(guī)定“禁止使用含苯（涉及工業(yè)苯、石油苯、重質(zhì)苯，不涉及甲苯、二甲苯）涂料、稀釋劑和溶劑?！雹趪?yán)格遵守國(guó)標(biāo)《涂裝作業(yè)安全規(guī)程：涂漆前解決工藝安全及其通風(fēng)凈化》GB7692－1999第5.2.8條“涂漆前解決作業(yè)中禁止使用苯”和第5.2.9條“大面積除油和清除舊漆作業(yè)中，禁止使用甲苯、二甲苯和汽油”。③施工人員在施工過(guò)程中使用涂料、膠粘劑、解決劑和溶劑后應(yīng)及時(shí)封閉存儲(chǔ)。使用剩余廢料及時(shí)清出室內(nèi)，不在室內(nèi)用溶劑清洗施工用品。（二）營(yíng)銷期環(huán)境影響及防治1、廢水項(xiàng)目建成后，由于社區(qū)新建了雨污分流排水設(shè)施，社區(qū)居民尋常生活產(chǎn)生生活污水，經(jīng)管道直接排入市政管網(wǎng)，由市污水解決機(jī)構(gòu)按照有關(guān)原則規(guī)定進(jìn)行解決。社區(qū)內(nèi)生活垃圾由社區(qū)物業(yè)管理公司全權(quán)負(fù)責(zé)。采用以上辦法后，可以有效地防止居民尋常生活產(chǎn)生生活垃圾及生活污水對(duì)環(huán)境導(dǎo)致影響。2、廢氣、揚(yáng)塵項(xiàng)目建成使用后，重要廢氣來(lái)源于車(chē)輛尾氣、車(chē)輛引起道路揚(yáng)塵和入住居民廚房烹飪油煙氣。社區(qū)綠化率為36.5%，通過(guò)綠化喬木、灌木、綠草規(guī)劃設(shè)計(jì)合理搭配，在一定限度上可以減少車(chē)輛尾氣對(duì)該區(qū)域大氣環(huán)境不利影響。此外，通過(guò)灑水增濕辦法，可有效減少由車(chē)輛引起道路揚(yáng)塵，對(duì)環(huán)境影響不大。廚房烹飪油煙氣可通過(guò)吸排油煙機(jī)將油氣分離后經(jīng)專用煙道引到樓頂部排入空中。3、固體廢棄物重要是普通生活垃圾。垃圾解決重要辦法是：建設(shè)區(qū)內(nèi)按功能區(qū)域或建筑區(qū)域劃分垃圾清理服務(wù)區(qū)，設(shè)立不影響室內(nèi)外景觀密封式垃圾收集器，采用全密閉式垃圾收集運(yùn)送小車(chē)和運(yùn)送車(chē)，規(guī)劃固定垃圾收集運(yùn)送通道，將垃圾運(yùn)送至指定解決地點(diǎn)。4、噪聲項(xiàng)目建成后，重要噪聲來(lái)源于社會(huì)噪聲、交通噪聲和建筑物空調(diào)系統(tǒng)、電氣等設(shè)備。社會(huì)噪聲特點(diǎn)是時(shí)間短，瞬間值較大，但對(duì)區(qū)域聲環(huán)境影響不大。交通噪聲重要由來(lái)往車(chē)輛引起，通過(guò)在道路兩旁種植隔離綠化帶，并加強(qiáng)對(duì)進(jìn)出車(chē)輛管理，盡量縮短汽車(chē)急速停留時(shí)間，禁止車(chē)輛隨意鳴笛，可有效減少交通噪聲對(duì)區(qū)域聲環(huán)境影響。對(duì)空調(diào)系統(tǒng)、電氣等設(shè)備產(chǎn)生噪聲采用辦法是：選用低噪音設(shè)備、對(duì)噪音較大聲源采用隔音辦法、建筑裝修一方面選用隔音、吸音材料。5、生態(tài)環(huán)境影響分析項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)野生植物以草本植物為主，棲息動(dòng)物多為小型嚙齒類動(dòng)物，生態(tài)環(huán)境質(zhì)量普通。項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容涉及建設(shè)綠化帶，通過(guò)植草皮、種樹(shù)可補(bǔ)償既有植被，有助于生態(tài)環(huán)境質(zhì)量改進(jìn)。四、其她環(huán)保辦法嚴(yán)格遵循國(guó)家關(guān)于環(huán)保法律法規(guī)和原則，并采用切實(shí)可行辦法，項(xiàng)目對(duì)環(huán)境污染可以控制在限值范疇內(nèi)。（一）建筑環(huán)保辦法采用新型墻體材料，減少對(duì)土地資源消耗；在裝修工程中，采用環(huán)保型裝飾材料，如環(huán)保型建筑涂料，減少有害物質(zhì)擴(kuò)散，外墻裝修避免大面積鏡面玻璃應(yīng)用，以防止對(duì)都市及交通環(huán)境光污染。（二）給排水環(huán)保辦法衛(wèi)生間內(nèi)潔具采用紅外線感應(yīng)沖洗設(shè)備，既節(jié)水又環(huán)保；排水系統(tǒng)采用雨污分流排水體制；選用可防止污水滲漏及糞便發(fā)酵后停留時(shí)間長(zhǎng)、清挖周期長(zhǎng)等長(zhǎng)處三級(jí)鋼筋砼化糞池；化糞池進(jìn)出口采用FRP/PVC玻璃鋼復(fù)合水封管件，保證安裝、使用質(zhì)量，防止大量發(fā)酵臭氣竄入室內(nèi)，制止蛆蟲(chóng)爬入管道，避免漂浮氣體固體兩項(xiàng)污物堵塞化糞池出口管段。（三）電氣環(huán)保辦法選用低噪音、低閃爍、電磁輻射和電磁干擾滿足原則規(guī)定電器設(shè)備及照明燈飾，倡導(dǎo)綠色照明，保證環(huán)境清潔。選取合理電氣設(shè)備及供電方案，提高供電質(zhì)量，減少因供電質(zhì)量引起噪音污染。五、地質(zhì)災(zāi)害影響分析依照“中華人民共和國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖（GB18306-）”，本工程抗震設(shè)防烈度為6度，設(shè)計(jì)基本地震加速度為0.05g，設(shè)計(jì)地震分組為第一組；本工程按基本烈度6度進(jìn)行抗震計(jì)算。該項(xiàng)目所處地段，地勢(shì)平坦，自然條件較好，經(jīng)勘察，本項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)區(qū)地質(zhì)環(huán)境復(fù)雜限度較簡(jiǎn)樸，場(chǎng)區(qū)內(nèi)未發(fā)現(xiàn)滑坡、崩塌、泥石流和地面塌陷等地質(zhì)狀況，屬地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性小級(jí)，本工程建設(shè)誘發(fā)或加劇地質(zhì)災(zāi)害也許性小。工程中也許遇到工程地質(zhì)問(wèn)題，屬易解決類，經(jīng)治理后可避免地質(zhì)災(zāi)害發(fā)生。因而，本項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)址從地質(zhì)災(zāi)害影響角度分析，是較好，適當(dāng)本項(xiàng)目建設(shè)。本項(xiàng)目建設(shè)，不會(huì)誘發(fā)該地區(qū)浮現(xiàn)地質(zhì)災(zāi)害，本項(xiàng)目無(wú)地質(zhì)災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)。六、特殊環(huán)境影響項(xiàng)目周邊沒(méi)有歷史文化遺產(chǎn)、自然遺產(chǎn)、風(fēng)景名勝和自然景觀等，無(wú)特殊環(huán)境影響。若施工過(guò)程中發(fā)既有文物、古跡等，則按國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)執(zhí)行。此外由于本項(xiàng)目位于富江邊，項(xiàng)目建設(shè)必將對(duì)富江導(dǎo)致一定音箱，建議業(yè)主部門(mén)在后續(xù)工作中，依照項(xiàng)目實(shí)際狀況，并結(jié)合市水利部門(mén)規(guī)定，針對(duì)本想對(duì)富江影響實(shí)行防洪影響評(píng)價(jià)，并采用相應(yīng)辦法，保證項(xiàng)目建設(shè)不形成壓縮河道，影響河道排洪功能。第七章經(jīng)濟(jì)影響分析一、項(xiàng)目投資費(fèi)用和資金來(lái)源（一）項(xiàng)目投資費(fèi)用本項(xiàng)目總成本涉及土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)、銷售費(fèi)用、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等,總投資為59671萬(wàn)元，詳見(jiàn)總投資估算表（見(jiàn)表1）。（二）項(xiàng)目資金籌措籌劃本項(xiàng)目總投資為60539.97萬(wàn)元，整個(gè)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期為6年，其中建設(shè)期3年，項(xiàng)目營(yíng)銷期3年。建設(shè)資金所有擬由業(yè)主自籌?？紤]本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資規(guī)模較大，建設(shè)周期較長(zhǎng)，業(yè)主此后可以考慮采用銀行貸款及房屋預(yù)售等渠道來(lái)籌資某些資金，這樣可以減少開(kāi)發(fā)商資金壓力，還可相對(duì)減少開(kāi)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn),保證項(xiàng)目順利開(kāi)發(fā)。詳細(xì)辦法可以參照如下兩點(diǎn)：（1)在項(xiàng)目詳細(xì)規(guī)劃方案完畢后，業(yè)主可以依照項(xiàng)目建設(shè)實(shí)際，結(jié)合公司實(shí)際財(cái)務(wù)狀況，考慮申請(qǐng)銀行貸款、引進(jìn)股東等其她渠道進(jìn)行融資。（2）房屋預(yù)售從來(lái)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中籌集資金重要辦法，在項(xiàng)當(dāng)前期，將匯集到自有資金為用于支付土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)以及用于主體建筑物及配套設(shè)施建設(shè)；當(dāng)房屋建設(shè)完畢了主體工程后就可進(jìn)行預(yù)銷售，通過(guò)房屋預(yù)售及時(shí)回收某些資金，減少業(yè)主資金壓力。由于本報(bào)告為項(xiàng)目初期研究階段，因而報(bào)告內(nèi)容只進(jìn)行融資前分析，不做項(xiàng)目貸款及其她融資研究。二、經(jīng)濟(jì)費(fèi)用效益或費(fèi)用效果分析（一）、分析根據(jù)本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是參照〈建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)辦法與參數(shù)〉（第三版）和國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度，以及關(guān)于規(guī)定進(jìn)行計(jì)算與評(píng)價(jià)，關(guān)于基本數(shù)據(jù)由有關(guān)專業(yè)和建設(shè)單位提供。（二）基本數(shù)據(jù)（1）總投資本項(xiàng)目總投資額為60539.97萬(wàn)元（2）銷售收入項(xiàng)目建成后，住宅某些銷售收入94790.67萬(wàn)元；商業(yè)用房按銷售收入11000.53萬(wàn)元，車(chē)位銷售收入為728.0萬(wàn)元，項(xiàng)目預(yù)測(cè)總銷售收入106519.2萬(wàn)元。（3）營(yíng)業(yè)稅金及附加A營(yíng)業(yè)稅：5630.07萬(wàn)元B城建稅：281.50萬(wàn)元C教誨附加費(fèi)：168.90萬(wàn)元營(yíng)業(yè)稅金及附加估算為6080.48萬(wàn)元。（4）土地增值稅土地增值稅為8046.84萬(wàn)元（5）利潤(rùn)分派本項(xiàng)目扣除各種稅費(fèi)14127.31萬(wàn)元，凈營(yíng)業(yè)收入為92391.88萬(wàn)元。（三）、經(jīng)濟(jì)分析本項(xiàng)目?jī)魻I(yíng)業(yè)收入為92391.88萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)成本為63207.95萬(wàn)元，稅前利潤(rùn)為29183.93萬(wàn)元，所得稅為7295.98萬(wàn)元，凈利潤(rùn)為21887.95萬(wàn)元，稅息前平均利潤(rùn)9727.98萬(wàn)元，總投資收益率為15.81%。（四）、經(jīng)濟(jì)費(fèi)用1、投資估算根據(jù)（1）本項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告擬推薦工程建設(shè)方案、圖紙、文獻(xiàn)及關(guān)于技術(shù)資料。（2）《廣西壯族自治區(qū)市政工程消耗量定額》（）（3）《廣西建筑安裝工程費(fèi)用定額（）》（4）賀州各類建筑工程單位面積造價(jià)登記表（5）其他關(guān)于文獻(xiàn)及類似工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。2、編制闡明（1）本項(xiàng)目投資范疇涉及：賀州市平桂新城二期安居工程主體建筑及配套附屬設(shè)施（2）工程建設(shè)其她費(fèi)：工程建設(shè)其她費(fèi)用涉及建設(shè)單位管理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)、招標(biāo)代理費(fèi)、辦公和生活家具購(gòu)買(mǎi)費(fèi)構(gòu)成。①建設(shè)單位管理費(fèi)按桂財(cái)建[]1號(hào)文規(guī)定進(jìn)行計(jì)算。②勘察設(shè)計(jì)費(fèi)涉及前期