張家港新城置業(yè)合興鎮(zhèn)項(xiàng)目定位策劃報(bào)告樣本

張家港新城置業(yè)合興鎮(zhèn)項(xiàng)目定位策劃報(bào)告8.com發(fā)布上海同策房產(chǎn)征詢股份有限公司第一區(qū)域事業(yè)部貳零壹壹年柒月0鄉(xiāng)鎮(zhèn)布局、蓄勢(shì)待發(fā)錦豐新城、必爭(zhēng)之地新城置業(yè)、又一起點(diǎn)1作為錦豐新城規(guī)劃出讓首宗商品住宅地塊，本案面臨如何核心問(wèn)題？咱們來(lái)到了一種極具發(fā)展空間熱土……一方面咱們需要評(píng)估一下地塊自身2錦豐新城本案地處張家港合興鎮(zhèn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊，但處在錦豐新城規(guī)劃片區(qū)中。當(dāng)前區(qū)域內(nèi)無(wú)直接競(jìng)爭(zhēng)樓盤，本案將成為區(qū)域高品位置業(yè)首選。從地塊位置可以看出本地塊位于市區(qū)外圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)，但合興鎮(zhèn)已并歸大錦豐新城規(guī)劃中，將來(lái)升值潛力較大。當(dāng)前是合興鎮(zhèn)內(nèi)當(dāng)前唯一待開(kāi)發(fā)樓盤，將來(lái)區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)較少，無(wú)疑將成為區(qū)域內(nèi)高品位品質(zhì)置業(yè)首選。錦豐新城規(guī)劃錦豐新城規(guī)劃錦豐新城規(guī)劃錦豐新城3戰(zhàn)略意義本項(xiàng)目是新城置業(yè)進(jìn)入鄉(xiāng)鎮(zhèn)深耕全港城，擴(kuò)大布局，將是又一典型項(xiàng)目，進(jìn)一步鞏固港城龍頭開(kāi)發(fā)商地位。本案4地塊屬性地塊1.6容積率，具備打造低密度產(chǎn)品條件，但是地塊西側(cè)最低33米限高規(guī)定，決定只能做小高層或高層公寓。地塊擁有天然水景資源，西側(cè)華昌路主干道出入市區(qū)迅速便捷，但有一定噪音影響。用地面積：81743.2平米土地性質(zhì)：商住容積率：≤1.6總建面積：130789.12綠地率：≥30%建筑密度：≤30%限高60米，但是西側(cè)某些地塊限高規(guī)定在33-60米之間；東側(cè)地塊沒(méi)有限制最低限高。華山路華昌路地塊東部西側(cè)河道宗地限高規(guī)定33-60米之間東側(cè)地塊無(wú)最低限高規(guī)定景觀河道5客戶來(lái)源本案重要以錦豐新城片區(qū)以及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)等港城北部鄉(xiāng)鎮(zhèn)中中高品位及高品位客戶為主力客源，大量導(dǎo)入市區(qū)客源也許性不大。錦豐新城地區(qū)當(dāng)前基本無(wú)在售新盤，且前期土地供應(yīng)也稀缺，因而本案面市時(shí)基本沒(méi)有區(qū)域內(nèi)直接競(jìng)爭(zhēng)壓力。合興鎮(zhèn)本地客戶、北面錦豐鎮(zhèn)南向?qū)肟驮词潜景钢髁驮创送忭?xiàng)目周邊某些鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶也是本案機(jī)會(huì)客戶但導(dǎo)入市區(qū)客戶至本案難度較大本案合興鎮(zhèn)錦豐鎮(zhèn)錦豐新城及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶是本案重要客戶來(lái)源，而導(dǎo)入市區(qū)客難度較大那么：如何精準(zhǔn)滿足這些目的客戶置業(yè)需求將成為本案成功定位核心6利潤(rùn)空間地塊樓板價(jià)：2231元/平米在宏觀調(diào)控不放松，價(jià)格上漲壓力較大前提下，依照當(dāng)前合興及市區(qū)價(jià)格水平，基本決定了本案產(chǎn)品價(jià)格區(qū)間市區(qū)樓盤價(jià)格（城東、城西）公寓價(jià)格：11000-13000元/平米聯(lián)排價(jià)格：15000-0元/平米合興鎮(zhèn)二手房?jī)r(jià)格（隆泰園）公寓價(jià)格：6000元/平米聯(lián)排價(jià)格：10000元/平米那么：如何在樓板價(jià)已定，價(jià)格空間不大前提下，追求更高絕對(duì)收益？合興及市區(qū)價(jià)格基本決定了本案價(jià)格區(qū)間，在價(jià)格空間有限前提下，提高項(xiàng)目收益是本案面臨一大課題。7核心問(wèn)題如何精準(zhǔn)化客戶需求，在滿足客戶需求同步追求項(xiàng)目最大投入產(chǎn)出比？核心問(wèn)題界定①客戶需求精準(zhǔn)化②最大化投入產(chǎn)出比8客戶需求精準(zhǔn)化主流產(chǎn)品分析客戶調(diào)研深訪9主流產(chǎn)品分析10陽(yáng)光里程暨陽(yáng)湖一號(hào)中聯(lián)皇冠緹香世家君臨新城主流產(chǎn)品分析本案合興鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)當(dāng)前無(wú)可參照項(xiàng)目，咱們選用市區(qū)代表張家港城東、城西、城南板塊當(dāng)前主流產(chǎn)品樓盤進(jìn)行分析。暨陽(yáng)湖皇冠11城西-中聯(lián)皇冠占地面積12萬(wàn)方建筑面積24萬(wàn)方物業(yè)形態(tài)小高層、聯(lián)體、雙拼容積率2.0建筑風(fēng)格西班牙綠化率50%主力戶型141、174、181、226平米公寓均價(jià)13000元/平米項(xiàng)目開(kāi)盤時(shí)間為7月，三期于6月開(kāi)盤，在售三棟小高層，面積為141、174、181、226平米三種。當(dāng)前公寓剩余90余套。已進(jìn)入最后一期銷售環(huán)節(jié)。小高層報(bào)價(jià)在13000元/平米。周邊道路交通車流量較少，同步周邊學(xué)校較多，因而限制高聲貝，噪音污染相對(duì)較少。周邊依托張家港購(gòu)物公園、省重點(diǎn)梁豐高檔中學(xué)等，文化、商業(yè)以及生活配套較好。在售城西代表項(xiàng)目，140-230平米大戶型，西班牙風(fēng)格，余量為90套左右，最后一期三期在售，均價(jià)13000元/平米別墅區(qū)12181平米4房226平米5房141平米3房174平米4房每個(gè)戶型基本保證至少三個(gè)開(kāi)間朝南，采光面較大；其中226平大戶型有五個(gè)開(kāi)間朝南。140平米三房占60%以上。別墅戶型主力面積在350平米以上。城西-中聯(lián)皇冠房型面積段（㎡）套數(shù)套數(shù)比三房104262.4%三房14167661.5%四房160444%四房174-1811089.8%五房22511610.6%聯(lián)排272363.2%聯(lián)排384464.2%雙拼420464.2%雙拼65210.1%總計(jì)1099100%13城西-陽(yáng)光里程占地面積14萬(wàn)方建筑面積25萬(wàn)方物業(yè)形態(tài)小高層容積率1.78建筑風(fēng)格ART-DECO綠化率40%主力戶型127、142、185平米公寓均價(jià)11000-13000元/平米在售項(xiàng)目二期于6月25日開(kāi)盤，小高層，面積為127、142、185平米三種。當(dāng)前公寓剩余332套，小高層低區(qū)報(bào)價(jià)在11400元/平米，中高區(qū)為12400元/平米。車位售價(jià)為75000元一種。周邊商業(yè)配套齊全，配套教誨資源豐富。127-185平米戶型為主，均價(jià)11000-13000元/平米、ART-DECO風(fēng)格、當(dāng)前余量為332套左右。14城西-陽(yáng)光里程185平米4房142平米3房127\142三房為主力戶型戶型常規(guī)，客廳位置運(yùn)用率不高，有待改進(jìn)社區(qū)景觀綠化率40%，內(nèi)部水景資源，售樓處樣板段景觀效果較好。房型面積段（㎡）套數(shù)套數(shù)比小三房12726042.5%大三房14226443.2%四房1858814.3%共計(jì)612100%15城東-緹香世家項(xiàng)目位置長(zhǎng)途客運(yùn)站對(duì)面占地面積5.5萬(wàn)方建筑面積15.8萬(wàn)方物業(yè)形態(tài)多層、小高層，高層，聯(lián)排容積率2.2建筑風(fēng)格公寓ART-DECO,別墅是意式綠化率32%開(kāi)發(fā)商新東方置業(yè)主力戶型公寓130-145平米，別墅375～460平米項(xiàng)目跟新長(zhǎng)途汽車站僅一條馬路之隔，緊鄰梁豐生態(tài)園景區(qū)，屬港城城東生態(tài)園板塊，周邊道路狀況良好，但配套稀少。項(xiàng)目于6月5日開(kāi)盤，推出高層、小高層、聯(lián)院類獨(dú)棟別墅共288套房源，其中公寓270套，有約130-145平米三房，180左右四房，重要是以130～145平左右三房為主；別墅18套，面積在370-460平米。當(dāng)前公寓剩余69套，重要集中在小高層房源里，別墅為1套。130-145三房，ART-DECO風(fēng)格公寓，意式風(fēng)情別墅，背靠80公頃梁豐生態(tài)園景區(qū)16城東-緹香世家公寓房型面積段（㎡）套數(shù)套數(shù)比三房126-129135%三房139-14214855%三房130-1359635%四房180135%共計(jì)270100%戶型特點(diǎn)：供應(yīng)產(chǎn)品重要集中面積段在130～145平米面積段之間，以三房為主。三面朝南，約11米寬闊采光尺度，采光效果好客廳面寬在4米以上贈(zèng)送入戶花園和空中花園銷售均價(jià)：高層報(bào)價(jià)在11000元/平米，小高層為12800元/平米，別墅為15500～0元/平米左右。B2約130-142平米G2約139-145平米17城東-君臨新城項(xiàng)目位置人民東路和東苑路交界占地面積12萬(wàn)方建筑面積35萬(wàn)方物業(yè)形態(tài)高層容積率2.3建筑風(fēng)格歐陸地中海風(fēng)格綠化率82%開(kāi)發(fā)商張家港市新城置業(yè)主力戶型89～169平米新城置業(yè)又一力作，150米超大棟距，大面積中央水景，82%超高綠化率，超大贈(zèng)送空間89㎡112㎡127㎡163㎡169㎡193㎡該案是湖濱國(guó)際升級(jí)力作，在原有基本上，繼續(xù)進(jìn)行品質(zhì)提高，樹(shù)立其新城品牌在張家港標(biāo)桿性作用。150米超大棟距、82%超高綠化率、大面積水景，體現(xiàn)了該案豪宅氣度。靈動(dòng)個(gè)性空間，使產(chǎn)品具備很高附加值。君臨新城是新城集團(tuán)在張家港市區(qū)，繼湖濱國(guó)際又一標(biāo)桿力作，該案與本地塊同處華昌路沿線，兩項(xiàng)目將互相借力，雙星閃耀。18城南-暨陽(yáng)湖皇冠項(xiàng)目位置暨陽(yáng)湖大道占地面積27927平米建筑面積96887.6平米物業(yè)形態(tài)高層商住樓容積率2.33建筑風(fēng)格ART-DECO綠化率50%開(kāi)發(fā)商沙鋼宏潤(rùn)主力戶型163～255平米總規(guī)劃面積約27927平方米，總建筑面積96887.60平方米，共建商住樓3幢292套，其中兩幢25層（1-2幢）、一幢18層（3幢）；三幢建筑扇形排布，采用ACT-DECO外立面，與周邊項(xiàng)目相比，突顯其品質(zhì)感；項(xiàng)目毗鄰暨陽(yáng)湖，具備得天獨(dú)厚景觀資源；受樓層和景觀影響，該項(xiàng)當(dāng)前銷售均價(jià)梯度也比較大，均價(jià)范疇在15000元/平～30000元/平之間。1幢2幢3幢毗鄰暨陽(yáng)湖，景觀資源優(yōu)越；ART-DECO外立面；商辦性質(zhì)公寓19房型面積段（㎡）套數(shù)套數(shù)比一房784013.70%二房1636221.23%三房2055217.81%四房245-2559131.16%4+1房28020.68%5+1房3454515.42%共計(jì)292100%項(xiàng)目房型設(shè)計(jì)突顯豪宅氣質(zhì)，一梯一戶或兩梯兩戶設(shè)計(jì)，雙入戶方式，入戶玄關(guān)，除一房和兩房外，主次臥均附帶獨(dú)立衛(wèi)生間和更衣室，增長(zhǎng)私密性和最貴感；項(xiàng)目房型與張家港其她高層相比，戶型明顯偏大，從而擴(kuò)大了各功能區(qū)尺度，體現(xiàn)其舒服特性；4+1房戶型4房戶型該項(xiàng)目為區(qū)域內(nèi)高品位高層項(xiàng)目，但其用地性質(zhì)為商業(yè)辦公，使其在使用年限和付款方式上受到一定影響。該項(xiàng)目銷售狀況不甚抱負(fù)，自開(kāi)盤以來(lái)，當(dāng)前僅成交81套，去化率為28%，重要成交面積段是在78平米左右一房和163平米左右兩房，以及少量245～255之間四房。城南-暨陽(yáng)湖皇冠20城南-暨陽(yáng)湖壹號(hào)項(xiàng)目位置暨陽(yáng)湖大道占地面積23萬(wàn)方建筑面積15萬(wàn)方物業(yè)形態(tài)疊加，聯(lián)排，雙拼，類獨(dú)棟容積率0.6建筑風(fēng)格西班牙風(fēng)格綠化率56%開(kāi)發(fā)商沙鋼宏潤(rùn)主力戶型330～440平米“環(huán)水雙軸自由式”整體布局，外湖內(nèi)河雙水景循環(huán)系統(tǒng)，內(nèi)部水系面積達(dá)3.5萬(wàn)㎡；7個(gè)性格鮮明景觀組團(tuán)；6重庭院設(shè)計(jì)：大地庭院、架空層入戶庭院、觀景大平臺(tái)內(nèi)置式趣味庭院、屋頂露臺(tái)、車庫(kù)園藝庭院；人車完全分流。張家港頂級(jí)別墅豪宅，西班牙風(fēng)情社區(qū)；330-440平聯(lián)排別墅；依托暨陽(yáng)湖，擁有優(yōu)越水景資源21房型面積段（㎡）套數(shù)套數(shù)比疊加291-3139221%聯(lián)體330-44026261%雙拼450-5404811%獨(dú)棟593-600317%共計(jì)433100%地下室1層平面2層平面3層平面戶型特點(diǎn)：供應(yīng)產(chǎn)品重要集中在聯(lián)排，占比61%，面積在330-440平米；大面寬設(shè)計(jì)，達(dá)8.2米以上；贈(zèng)送地下室100㎡左右；銷售均價(jià)：當(dāng)前聯(lián)排別墅銷售均價(jià)為3元/平米左右，獨(dú)棟為43700元/平米左右。聯(lián)排別墅平面圖城南-暨陽(yáng)湖壹號(hào)22主流產(chǎn)品分析項(xiàng)目名稱物業(yè)類型建筑風(fēng)格主力面積段（平米）均價(jià)（元/平米）陽(yáng)光里程小高層ART-DECO公寓127-18511000-13000中聯(lián)皇冠小高層、聯(lián)排、雙拼西班牙公寓140-230聯(lián)排270-420公寓13000緹香世家多層、小高層，高層，聯(lián)排ART-DECO、意式公寓130-145聯(lián)排375-460高層11000、小高層12800、別墅15500-0君臨新城高層歐陸地中海公寓89-169待定暨陽(yáng)湖皇冠公寓ART-DECO公寓163-34515000-30000暨陽(yáng)湖一號(hào)聯(lián)體，雙拼，獨(dú)幢，疊加西班牙聯(lián)排330-440聯(lián)排均價(jià)3獨(dú)棟均價(jià)43700西班牙地中海和ART-DECO建筑風(fēng)格是當(dāng)前張家港主流風(fēng)格，這兩種風(fēng)格外在形象展示力較強(qiáng)。戶型面積設(shè)立較大，公寓以主力三房130-150平米三房為主，輔配二房及四房，特別二房更少，別墅主力面積段設(shè)立在330-420平米，以貼合本地高品位人群住慣大戶型居住習(xí)慣此外作為公寓升級(jí)產(chǎn)品疊加別墅以及多層花園洋房，并不屬于本地主流產(chǎn)品，配備較少。以舒服型大戶型為絕對(duì)主力產(chǎn)品，公寓以大三房為主，別墅面積基本在300平米以上。23客戶調(diào)研深訪24本案目的客戶以張家港錦豐新城本地客戶為核心，以周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)等地區(qū)高品位客戶為補(bǔ)充，爭(zhēng)取市區(qū)外溢客戶。合興鎮(zhèn)、錦豐鎮(zhèn)本地客戶來(lái)源：本地私營(yíng)業(yè)主，個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶、高檔公務(wù)員、沙鋼等公司中高檔管理者。補(bǔ)充客戶樂(lè)余、南豐、大新鎮(zhèn)等鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶來(lái)源：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)公司中高層管理者、私營(yíng)業(yè)主。爭(zhēng)取客戶市區(qū)導(dǎo)入客戶來(lái)源：市區(qū)外溢客戶或產(chǎn)品追隨客戶?？蛻魟澐挚蛻舴治瞿康目蛻?5客戶訪談為了更有針對(duì)性指引本項(xiàng)目產(chǎn)品定位，在此通過(guò)對(duì)目的客戶實(shí)地訪談，進(jìn)一步進(jìn)一步理解該客戶群體需求及關(guān)注，從而從客戶角度指引本項(xiàng)目將來(lái)產(chǎn)品定位：通過(guò)訪談，咱們發(fā)現(xiàn)客戶對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃、建筑外觀、功能空間和服務(wù)及配套有較為集中關(guān)注和需求，讓咱們看到本案存在機(jī)會(huì)點(diǎn)。重要關(guān)注和訴求會(huì)所車位戶型需求功能布局及尺度建筑形態(tài)立面風(fēng)格項(xiàng)目規(guī)劃社區(qū)景觀26公寓客戶訪談受訪人物年齡身份背景家庭構(gòu)造居住區(qū)域風(fēng)格偏好面積需求景觀需求其她需求趙小姐25-27歲公司員工2大新鎮(zhèn)歐式二房100-120㎡無(wú)特殊需求社區(qū)氛圍好華小姐32-36歲公司員工3合興鎮(zhèn)有情調(diào)二房90-110㎡綠化多盼望房間空間感較大；最佳能保證一種車位，社區(qū)內(nèi)最佳有健身會(huì)所盛先生35-40歲個(gè)體戶3兆豐鎮(zhèn)洋氣三房140㎡綠化需要有備用配電房、會(huì)所規(guī)定有健身類器材、游泳池袁先生40左右個(gè)體戶3錦豐鎮(zhèn)西班牙三房140-150㎡有中央園林景觀，象花園同樣類似湖濱國(guó)際那種風(fēng)格；會(huì)所要有健身設(shè)備，游泳池配備，有棋牌室龐先生40-45歲個(gè)體戶4塘橋鎮(zhèn)歐式四房170㎡以上保證綠化面積，景觀豐富某些對(duì)附贈(zèng)面積關(guān)注、人車分流、運(yùn)動(dòng)會(huì)所吳小姐30-40個(gè)體戶3錦豐鎮(zhèn)歐式三房130-140㎡社區(qū)規(guī)劃花園人車分流；規(guī)定會(huì)所有泳池（本次訪談覆蓋區(qū)域：重要針對(duì)北部鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)及其她鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)客戶）27華小姐：30-35歲左右，公司員工，當(dāng)前居住于合興鎮(zhèn)，當(dāng)前和父母小孩住在一起，但隨著家庭經(jīng)濟(jì)條件改進(jìn)，想和父母分開(kāi)居住，購(gòu)買一種離市區(qū)交通較為便利兩房或小三房，最佳在合興鎮(zhèn)區(qū)，距離市區(qū)相對(duì)以便，便于自己上下班?？蛻粜枨箨P(guān)注：產(chǎn)品需求面積90-110平米，空間感不能太局促，空間布局要合理，南北通，采光面要大，客廳空間要大。購(gòu)房關(guān)注點(diǎn)將來(lái)會(huì)買車，最佳能保證一種車位，社區(qū)內(nèi)最佳有健身會(huì)所。立面風(fēng)格沒(méi)特別規(guī)定，看著有情調(diào)就行景觀規(guī)劃綠化最佳多點(diǎn)，景觀只要看著舒服就行。公寓客戶訪談28袁先生：40歲左右，個(gè)體戶，經(jīng)營(yíng)一家電器元件作坊，年收入在10-20萬(wàn)元左右。當(dāng)前居住于錦豐鎮(zhèn)，當(dāng)前與妻子和孩子居于三居室，但戶型房子都比較老舊，想要改進(jìn)住房條件，重新購(gòu)買一種較大，設(shè)計(jì)規(guī)劃更舒服房子，進(jìn)出市區(qū)便捷三房或四房。花園洋房和高層公寓無(wú)所謂，沒(méi)有偏好?？蛻粜枨箨P(guān)注：產(chǎn)品需求面積140-150平米之間，預(yù)算在150萬(wàn)之內(nèi)，戶型設(shè)計(jì)合理，更加舒服。購(gòu)房關(guān)注點(diǎn)會(huì)所要有健身設(shè)備，游泳池配備，有棋牌室；有一輛車，要保證有一種車位。出行便捷，各種配套齊全。立面風(fēng)格整體風(fēng)格大氣點(diǎn)，歐式西班牙感覺(jué)不錯(cuò)，有朋友買過(guò)湖濱國(guó)際不錯(cuò)景觀規(guī)劃綠化盡量多一點(diǎn)，最佳有中央園林景觀，象花園同樣公寓客戶訪談29龐先生：年齡在40～45歲之間，當(dāng)前居住在塘橋鎮(zhèn)，職業(yè)為個(gè)體戶。買房子重要是改進(jìn)居住條件，二個(gè)孩子，家庭人口較多，故考慮170平以上四房。并且在考慮大戶型面積時(shí)，對(duì)房子附贈(zèng)面積，也有一定關(guān)注。此外，比較注重社區(qū)內(nèi)部車流狀況，但愿是人車分流，這樣孩子更安全?？蛻粜枨箨P(guān)注：產(chǎn)品需求需求是四房大戶型，170平以上，對(duì)戶型附贈(zèng)面積也有一定關(guān)注購(gòu)房關(guān)注點(diǎn)會(huì)所內(nèi)最佳運(yùn)動(dòng)娛樂(lè)一點(diǎn)，但是更側(cè)重是運(yùn)動(dòng)性，例如球館之類，考慮小孩安全，人車一定要分流，不喜歡社區(qū)路上有車立面風(fēng)格但愿房子立面可以西方化一點(diǎn)，靚麗一點(diǎn)，偏向于歐式風(fēng)格景觀規(guī)劃綠化一方面做足，盡量搞些水景，景觀豐富某些，看著舒服是第一原則公寓客戶訪談30核心需求特性總結(jié)公寓客戶主力需求90-120平米二房、130-150平米三房為主，170平米四房也有某些需求（某些家庭人口較多），三房需求居多?；▓@洋房和高層公寓接受度沒(méi)有明顯差別。車位、會(huì)所需求較一致，保證一種車位，會(huì)因此運(yùn)動(dòng)為主。建筑風(fēng)格上對(duì)歐陸風(fēng)情立面更加偏愛(ài)，某些客戶提到西班牙風(fēng)格。公寓客戶訪談31重點(diǎn)樣本客戶特性受訪人物年齡身份背景家庭構(gòu)造既有居住條件范先生43歲個(gè)體經(jīng)營(yíng)貿(mào)易公司4自建房馬先生45歲私營(yíng)建材公司老板6自建房別墅客戶訪談32范先生：43歲，私營(yíng)貿(mào)易公司，位于錦豐鎮(zhèn)，當(dāng)前與父母妻兒居于自建房，孩子大了，需要改進(jìn)住房條件，但愿能彰顯自己身價(jià)，同步社區(qū)環(huán)境要好，對(duì)區(qū)域內(nèi)西班牙風(fēng)格樓盤比較喜歡，置業(yè)首選考慮距離錦豐鎮(zhèn)和市區(qū)都較便利位置別墅房源。客戶需求關(guān)注：產(chǎn)品需求預(yù)算明確，400-500W之間，重要在看聯(lián)排和獨(dú)棟別墅，面積段考慮在300-400平米購(gòu)房關(guān)注點(diǎn)會(huì)所要有健身設(shè)備，生活配套齊全，只對(duì)社區(qū)內(nèi)業(yè)主開(kāi)放專業(yè)配套服務(wù)；最佳有兩個(gè)車位。立面風(fēng)格喜歡西班牙風(fēng)情，類似于湖濱國(guó)際那類風(fēng)格，要有大氣尊貴感覺(jué)，要有腔調(diào)、要有品位景觀規(guī)劃綠化感覺(jué)要舒服，要有些景觀小品，對(duì)水景無(wú)特別規(guī)定，固然水景能多些最佳了別墅客戶訪談33馬先生：45歲，建材公司老板，當(dāng)前居住錦豐鎮(zhèn)，考慮換一套別墅，聯(lián)排和獨(dú)棟都行，對(duì)疊加產(chǎn)品并無(wú)好感，以為其就是復(fù)式房，面積要在350以上。她兒子已經(jīng)上高中，對(duì)教誨資源已經(jīng)沒(méi)什么講究，但由于錦豐鎮(zhèn)工廠較多，空氣質(zhì)量不太好，加上有家里有老人，因而考慮別墅位置離錦豐鎮(zhèn)稍遠(yuǎn)些，自然環(huán)境好些?？蛻粜枨箨P(guān)注：產(chǎn)品需求考慮別墅產(chǎn)品是聯(lián)排和獨(dú)棟，面積段要在350以上，臥室要在四個(gè)以上，空間要大購(gòu)房關(guān)注點(diǎn)別墅品質(zhì)感和身份尊崇感能否凸顯，，對(duì)表面形式東西比較注重，但愿別墅營(yíng)造出一種精致豪華生活氛圍立面風(fēng)格喜歡穩(wěn)重大氣一點(diǎn)建筑風(fēng)格，偏重于歐式風(fēng)情景觀規(guī)劃與建筑風(fēng)格匹配協(xié)調(diào)，要有私密感；做精致點(diǎn)，植被密集，不太喜歡硬質(zhì)景觀，水景可以多一點(diǎn)別墅客戶訪談34核心需求特性總結(jié)別墅客戶主力需求面積段在300平米以上。外立面訴求大氣、尊貴，歐式風(fēng)情風(fēng)格較受歡迎。聯(lián)排和獨(dú)棟類產(chǎn)品接受限度較高，疊加別墅認(rèn)同度低，以為更接近復(fù)式公寓，沒(méi)有別墅有天有地私密感以及單獨(dú)擁有一棟尊貴感，不能彰顯本地重要客群顯富心理。別墅客戶訪談35依照前面兩類分析，結(jié)合市場(chǎng)主流產(chǎn)品和客戶需求，洋房及疊加產(chǎn)品客戶接受度低，不建議設(shè)立，因而建議本案做高低結(jié)合公寓+別墅做法。產(chǎn)品建議核心問(wèn)題鑒定36最大化投入產(chǎn)出比投入產(chǎn)出37上述某些咱們建議，本案產(chǎn)品重要由公寓和別墅兩某些構(gòu)成。其中最核心投入產(chǎn)出來(lái)自別墅某些。產(chǎn)品規(guī)劃如何規(guī)劃又省地又能有高溢價(jià)別墅產(chǎn)品，是一大核心。那么：38項(xiàng)目地址周康板塊秀沿西路68弄建筑形態(tài)別墅+小高層總占地面積12萬(wàn)㎡建筑密度≦30%總建筑面積14.4萬(wàn)㎡容積率整體1.2，別墅0.6公寓樓層14及18層別墅形態(tài)類雙拼+類獨(dú)棟公寓主力面積90㎡別墅主力面積250-300㎡小高層與類獨(dú)棟/雙拼別墅混合社區(qū)聯(lián)排別墅通過(guò)對(duì)建筑形態(tài)解決，實(shí)現(xiàn)了類獨(dú)棟和雙拼產(chǎn)品感受；有英式和法式兩種風(fēng)格。創(chuàng)新別墅案例保利林語(yǔ)溪39284㎡類獨(dú)棟二層客廳二層挑空284㎡類獨(dú)棟一層增長(zhǎng)花園面積增長(zhǎng)采光面僅有紅色區(qū)域洗手間某些外墻相連，跳脫了原先聯(lián)排產(chǎn)品束縛，使戶型布局設(shè)計(jì)更合理，私密性更強(qiáng)類獨(dú)棟位置類獨(dú)棟類獨(dú)棟雙拼通過(guò)衛(wèi)生間巧妙解決，實(shí)現(xiàn)獨(dú)棟別墅居住體驗(yàn)保利林語(yǔ)溪?jiǎng)?chuàng)新別墅案例40262㎡類雙拼一層262㎡類雙拼二層262㎡類雙拼三層增長(zhǎng)采光面客廳二層挑空增長(zhǎng)花園面積僅有紅色區(qū)域衛(wèi)生間某些外墻相連，實(shí)現(xiàn)了從聯(lián)排到雙拼轉(zhuǎn)變類雙拼衛(wèi)生間外墻相連，聯(lián)排中間套實(shí)現(xiàn)雙拼別墅效果保利林語(yǔ)溪?jiǎng)?chuàng)新別墅案例類雙拼41形態(tài)創(chuàng)新聯(lián)排實(shí)現(xiàn)了較高溢價(jià)備注：保利林語(yǔ)溪主力銷售周期為.1.1-.12.31，因而采用該時(shí)間段成交數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。保利林語(yǔ)溪?jiǎng)?chuàng)新別墅案例類獨(dú)棟與類雙拼之間價(jià)格系數(shù)約為1.1342產(chǎn)品規(guī)劃因而建議本案產(chǎn)品規(guī)劃為：公寓+類獨(dú)棟+聯(lián)排從市場(chǎng)格局來(lái)看當(dāng)前主流別墅產(chǎn)品多為聯(lián)排別墅，但從市場(chǎng)上聯(lián)排別墅產(chǎn)品來(lái)看，都較為普通；咱們借鑒我司操作過(guò)保利林語(yǔ)溪?jiǎng)?chuàng)新型類獨(dú)棟和聯(lián)排方案，從而可以得到更高溢價(jià)。43戶型配比公寓戶型建筑面積擴(kuò)建后使用面積套數(shù)比2+1房90-100110-12010-20%3房130-140150-16060-70%4房160-170180-19010-20%聯(lián)排別墅350-類獨(dú)棟400-450-從市場(chǎng)盤點(diǎn)中可以看出，主流戶型配備在130-150平米左右，90-100平米以及160-170平米戶型配備較少。別墅主力面積段設(shè)立在330-420平米從客戶意向來(lái)看，因本地居住習(xí)慣影響，主流需求多為120-150平米大戶型，120平米如下以及150平米以上公寓有某些需求。別墅基本需求面積都在300平米以上那么：戶型配比有之后，接下去尚有哪些可以進(jìn)一步提高投入產(chǎn)出比要點(diǎn)呢？44會(huì)所建議下沉式會(huì)所設(shè)計(jì)可以不占用建筑面積，提高土地運(yùn)用率，同步也能滿足社區(qū)對(duì)會(huì)所需求；可以與下沉式廣場(chǎng)連接，形成組團(tuán)景觀?？梢詼p少外部噪音對(duì)會(huì)所影響，營(yíng)造一種靜謐私密氛圍，無(wú)形中提高了社區(qū)檔次。下沉式會(huì)所可以不占用建筑面積，提高土地運(yùn)用率，并可以與下沉式廣場(chǎng)連接，形成組團(tuán)景觀。45車庫(kù)建議半地下車庫(kù)可以減少開(kāi)發(fā)成本，節(jié)約能源，便于管理，減少業(yè)主生活成本，同步也能起到人車分流作用半地下車庫(kù)有助于解決首層住戶私密性問(wèn)題和首層住戶房屋嘲濕問(wèn)題；并且不影響人車分流作用。容易管理，既不會(huì)像全露天停車場(chǎng)那樣遭受風(fēng)吹雨打或影響居住寧?kù)o，也不會(huì)像全地下停車場(chǎng)那樣需要配設(shè)更多設(shè)備更難以監(jiān)控；停車場(chǎng)都是自然通風(fēng)采光，節(jié)約了通風(fēng)照明能源，全天無(wú)需電力抽風(fēng)，可以大大節(jié)約居住公攤電費(fèi)，減少業(yè)主居住生活成本；做成半地下車庫(kù)，由于只需挖一半地下，因而可以節(jié)約開(kāi)發(fā)成本，并且可以在車庫(kù)頂部增長(zhǎng)更多綠化面積，提高綠化率，美化環(huán)境。46首層挑空建議一樓挑空，某些做為入戶大堂，提高產(chǎn)品品質(zhì)感。某些做綠化及小孩老人活動(dòng)設(shè)施，帶來(lái)較多附加值。內(nèi)部景觀空間感更大，提供應(yīng)客戶附加值更高建議公寓首層挑空，3米以上，不計(jì)入容積率，空間感更強(qiáng)47PARTONE方案建議48項(xiàng)目產(chǎn)品定位SUGGESTION規(guī)劃圖地塊以中央主軸景觀分割，將社區(qū)別為東西兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立社區(qū)。主入口次入口次入口產(chǎn)品套數(shù)公寓703類獨(dú)棟42聯(lián)排3249項(xiàng)目產(chǎn)品定位SUGGESTION2小時(shí)以上4小時(shí)以上6小時(shí)以上日照分析50項(xiàng)目產(chǎn)品定位SUGGESTION車行主干道人行主道消防車道交通動(dòng)線半地下車庫(kù)出入口位置主入口次入口次入口51項(xiàng)目產(chǎn)品定位SUGGESTION規(guī)劃圖鳥(niǎo)瞰圖52項(xiàng)目產(chǎn)品定位SUGGESTION規(guī)劃圖鳥(niǎo)瞰圖53PARTTow戶型建議54產(chǎn)品類別項(xiàng)目特性高層單層戶數(shù)2梯2戶、2梯3戶主力戶型3房和4房主力面積段3房：130-140㎡4房：170㎡其她擁有較好資源、入戶花園、空中院館、景觀陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送，后期可改建為房間使用。原則：戶型創(chuàng)新設(shè)計(jì)加強(qiáng)，注重產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力戶型建議55戶型落點(diǎn)高層商業(yè)別墅會(huì)所56項(xiàng)目產(chǎn)品定位SUGGESTION戶型建議57項(xiàng)目產(chǎn)品定位SUGGESTION戶型建議戶型方正，套型內(nèi)部均有巧妙附贈(zèng)空間。三房：130平米二房：90平米二房：90平米三房：130平米三房贈(zèng)送20平贈(zèng)送率14.7%二房贈(zèng)送16平贈(zèng)送率16%58項(xiàng)目產(chǎn)品定位SUGGESTION戶型建議59大尺度陽(yáng)臺(tái)大大增長(zhǎng)功能間采光通風(fēng)效果，將室外景觀引入室內(nèi)，增長(zhǎng)內(nèi)部景觀視野。三房：140平米二房：100平米三房：140平米三房贈(zèng)送20平贈(zèng)送率14.7%二房贈(zèng)送16平贈(zèng)送率16%戶型建議60項(xiàng)目產(chǎn)品定位SUGGESTION戶型建議61二梯兩戶設(shè)計(jì)成一梯一戶感覺(jué)，大面寬，附加值大。板式小高層，舒服型三房：140平米贈(zèng)送21平贈(zèng)送率15%戶型建議62項(xiàng)目產(chǎn)品定位SUGGESTION戶型建議63一梯一戶獨(dú)享電梯廳，三功能間朝南，大面寬，動(dòng)線合理，尺寸舒服。四房：170平米贈(zèng)送22.6平贈(zèng)送率14.12%戶型建議64戶型建議類獨(dú)棟與聯(lián)排之間通過(guò)衛(wèi)生間相連解決方式，減少了戶與戶之間干擾，保證了住戶私密性?？稍趹襞c戶之間種植灌木等植被，祈禱屏障作用，增長(zhǎng)各住戶私密性。衛(wèi)生間別墅戶型建議一綠化65戶型建議類獨(dú)棟別墅：建議面積控制在450平米。地下室一層二層三層雙起居室設(shè)計(jì)、客廳挑空寬敞大氣。提高樓盤品質(zhì)感。主臥套衛(wèi)生間客臥套套房休閑室客臥套客臥套別墅戶型建議一66戶型建議聯(lián)排：建議面積控制在350平米。地下室一層二層三層客廳挑空寬敞大氣，超大主臥套產(chǎn)品品質(zhì)感。主臥套套房客臥客臥別墅戶型建議一67別墅戶型建議二一層68別墅戶型建議二二層69別墅戶型建議二三層70別墅戶型建議二剖面71項(xiàng)目產(chǎn)品定位SUGGESTION本項(xiàng)目高層社區(qū)所有采用人車分流方式。兩個(gè)車庫(kù)入口分別位于高層社區(qū)北側(cè)次入口與南側(cè)主入口處。半地下車庫(kù)，節(jié)約建導(dǎo)致本在車庫(kù)頂部做社區(qū)景觀半地下車庫(kù)入口車庫(kù)建議72項(xiàng)目產(chǎn)品定位SUGGESTION車庫(kù)建議半地下車庫(kù)通過(guò)堆頗等工藝，提高景觀步行道與建筑融合感，配合地下車庫(kù)開(kāi)挖強(qiáng)化景觀環(huán)境品質(zhì)73PARTThree外立面建議74【西班牙建筑風(fēng)格】西班牙建筑以追求人生浪漫和自由為其意境，因此有諸多曲線弧度造型，屋頂多為紅色筒瓦，墻體厚重，多為白色或米色，門洞窗洞普通為拱形．立面建議風(fēng)格特性一：白墻紅瓦是西班牙風(fēng)格明顯特性，結(jié)合西班牙風(fēng)格元素烘托出陽(yáng)光空氣感覺(jué)風(fēng)格特性二：圓角厚墻給人安全柔和感覺(jué)，提高了居住舒服度風(fēng)格特性三：采用建筑材料普通都會(huì)給人斑駁、手工、比較舊感覺(jué)，但卻有非常親和視覺(jué)感和生態(tài)性，像陶瓦，泥土燒制、環(huán)保吸水，可以保持屋內(nèi)溫度；墻面柔和，不產(chǎn)生反射光風(fēng)格特性四：建筑風(fēng)格上，對(duì)小拱券、文化石外墻、紅色坡屋頂、圓弧檐口等符號(hào)進(jìn)行抽象化運(yùn)用75建筑符號(hào)白墻紅瓦，連廊，圓形小氣窗，小拱券，馬蹄形窗戶加鐵藝裝飾等。在細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)，注意裝飾性小氣窗設(shè)計(jì)與排列。立面建議76項(xiàng)目產(chǎn)品定位SUGGESTION高層立面結(jié)合連廊、白墻、紅瓦等西元素立面，凸顯出西班牙風(fēng)格詩(shī)意。為提高立面品質(zhì)，材質(zhì)上可選取面色高檔面磚等予以代替。提高樓盤品質(zhì)。立面建議77PARTFour景觀建議78項(xiàng)目產(chǎn)品定位SUGGESTION景觀設(shè)計(jì)原則以中央主軸作為社區(qū)主入口，對(duì)社區(qū)進(jìn)行分割。形成別墅社區(qū)與高層社區(qū)。運(yùn)用基地內(nèi)部河道，重點(diǎn)打造水體景觀，形成組團(tuán)式景觀，提高社區(qū)品質(zhì)。各式小品景觀結(jié)合堆坡、植被喬灌木層層種植，打造出層次感豐富景觀。景觀建議79項(xiàng)目產(chǎn)品定位SUGGESTION景觀建議沿河景觀沿河岸處可設(shè)立景觀木道，將景觀自然延伸到河道邊，同步設(shè)立欄桿，豐富了景觀性又起到了安全作用。80項(xiàng)目產(chǎn)品定位SUGGESTION組團(tuán)景觀充分發(fā)揮中心超大景觀綠地磅礴氣勢(shì)，營(yíng)造內(nèi)涵豐富文化底蘊(yùn)生態(tài)型公園式綠化內(nèi)部空間。以綠化、水景、庭院、小品相結(jié)合，隨空間形成多層次景觀。65米71米景觀建議81景觀小品以硬質(zhì)景觀（小品、雕塑、鋪裝）進(jìn)行表意；完整、層次清晰豐富標(biāo)記系統(tǒng)可以體現(xiàn)嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致社區(qū)精神，同步融入開(kāi)發(fā)公司VI元素，逼迫識(shí)記；景觀建議82項(xiàng)目產(chǎn)品定位SUGGESTION五層垂直綠化多采用本地樹(shù)種，就地移植，并考慮植物常綠及季節(jié)化特性進(jìn)行配備型設(shè)計(jì)；采用立體化景觀植被體系，以3-5層為主，從草坪-灌木-喬木按層次化進(jìn)行設(shè)計(jì),打造出層次感豐富景觀，保證了私密性及安全性。7-8米大喬木4-5米小喬木、大灌木2-3米灌木花卉、小灌木草坪、地被景觀建議83PARTFive會(huì)所建議SUGGESTION84項(xiàng)目產(chǎn)品定位SUGGESTION下沉式會(huì)所建議會(huì)所建議采用下沉式設(shè)計(jì)方式，不占用建筑面積，結(jié)合下層式組團(tuán)綠化，沉穩(wěn)大氣。會(huì)所建議85花園洋房二層（附送地下室）140㎡功能面積服務(wù)健身房400-500㎡健身器械、瑜伽房高檔餐廳、宴會(huì)廳500㎡早餐、中餐、晚餐，送餐上門服務(wù)咖啡廳100-200㎡提供咖啡及各類軟飲私人會(huì)所200㎡雪茄吧、紅酒吧、VIP賓客室24小時(shí)全配服務(wù)50㎡訂票、訂餐、交通、郵遞等外部天然石材干掛、大理石內(nèi)飾，為主人增添身份感，榮譽(yù)感內(nèi)設(shè)棋牌室、小型餐飲、賓客房等，為客戶提供私密交流平臺(tái)。運(yùn)動(dòng)配備健身房、室內(nèi)游泳池等設(shè)施完善，健身器材等。會(huì)所建議86生活、文化配套：便利店、24小時(shí)自助銀行、干洗店、咖啡店、書(shū)店、花店管家服務(wù)：環(huán)境綠化與保潔服務(wù)安全保安服務(wù)公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)室內(nèi)維修服務(wù)24小時(shí)專人電話熱線會(huì)所建議87項(xiàng)目產(chǎn)品定位SUGGESTION公寓一層大堂建議建議公寓一層挑空與社區(qū)整體景觀相融合，提高樓盤品質(zhì)。挑空建議做到3米以上，不計(jì)入容積率，不影響整體規(guī)劃。挑空某些做入戶大堂、停車庫(kù)、公共空間、景觀小品、休閑活動(dòng)區(qū)域等，增長(zhǎng)了業(yè)主公共活動(dòng)區(qū)域。大堂建議88項(xiàng)目毫無(wú)疑問(wèn)將成為此后區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品領(lǐng)導(dǎo)者，打造區(qū)域高品位商品房標(biāo)桿，鞏固新城置業(yè)龍頭地位。項(xiàng)目戰(zhàn)略定位89典型傳承——錦豐首席西班牙水景豪宅90919293949596979899備選案名100業(yè)務(wù)方略排期101銷售周期項(xiàng)目名稱開(kāi)盤時(shí)間供應(yīng)套數(shù)（套）去化套數(shù)（套）余量月均去化（套/月）陽(yáng)光里程2月61233228018中聯(lián)皇冠7月109997212726暨陽(yáng)湖一號(hào)別墅5月4331852487本案方案產(chǎn)品套數(shù)公寓703類獨(dú)棟42聯(lián)排32當(dāng)前張家港代表項(xiàng)目公寓月均去化在20-30套左右，別墅在10套以內(nèi)鑒于本案在合興鎮(zhèn)當(dāng)前屬于唯一項(xiàng)目，面臨競(jìng)爭(zhēng)壓力較少，再加上新城品牌效應(yīng)，預(yù)估去化速度將不不大于其她項(xiàng)目，公寓至少可以達(dá)到35-40套/月結(jié)合體量，本案公寓去化預(yù)估需要1年半左右時(shí)間，而別墅套數(shù)較少，完全可以在這個(gè)周期內(nèi)去化完畢102銷售分期一期二期三期整個(gè)項(xiàng)目建議分三期開(kāi)發(fā)銷售；結(jié)合以會(huì)所為核心樣板展示區(qū)，項(xiàng)目由南往北開(kāi)發(fā)；前兩期公寓和別墅同批銷售，能規(guī)避單一物業(yè)類型也許銷售不佳風(fēng)險(xiǎn)；北部小地塊作為三期，通過(guò)前兩期開(kāi)發(fā)，社區(qū)基本成形，作為最后壓軸樓王銷售。公寓別墅分期面積段戶數(shù)總體量物業(yè)類型面積段戶數(shù)總體量一期2R90383420類獨(dú)棟43024102202R1005757003R130384940聯(lián)排3501759503計(jì)//32340660//4116170二期2R100383800類獨(dú)棟4301877403R1407610640聯(lián)排3501552504計(jì)//22833820//3312990三期3///共計(jì)//15221280////總計(jì)//70395760//7429160103銷售排期假定項(xiàng)當(dāng)前期設(shè)計(jì)規(guī)劃進(jìn)展順利，在1月可進(jìn)場(chǎng)施工1月5月12月5月12月進(jìn)場(chǎng)施工一期開(kāi)盤二期開(kāi)盤三期開(kāi)盤竣工交付104營(yíng)銷期項(xiàng)目導(dǎo)入期項(xiàng)目推廣期導(dǎo)客蓄客期開(kāi)盤強(qiáng)銷期續(xù)銷蓄客期時(shí)間1月1-2月3-4月5月開(kāi)盤5月-6月工程節(jié)點(diǎn)進(jìn)場(chǎng)施工市區(qū)售樓處公開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)售樓處、樣板段、樣板房公開(kāi)首批房源達(dá)到預(yù)售條件繼續(xù)施工企劃方略案名，LOGO擬定，

前期企劃和軟文擬定售樓處內(nèi)外布置；媒體全面覆蓋(產(chǎn)品特色釋放)媒體全面覆蓋(產(chǎn)品特色釋放)開(kāi)盤造勢(shì)開(kāi)盤報(bào)道，后批房源預(yù)熱活動(dòng)方略奠基典禮項(xiàng)目產(chǎn)品發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景開(kāi)放；風(fēng)水講座；西班牙之旅抽獎(jiǎng)新城置業(yè)張家港品質(zhì)體驗(yàn)之旅開(kāi)盤活動(dòng)客戶答謝酒會(huì)重要媒體張家港日?qǐng)?bào)

●硬廣

●軟文戶外網(wǎng)絡(luò)張家港日?qǐng)?bào)

張家港樓市

電視

DM

網(wǎng)絡(luò)戶外張家港日?qǐng)?bào)

張家港樓市

電視

DM短信

網(wǎng)絡(luò)戶外引導(dǎo)旗鄉(xiāng)鎮(zhèn)巡展公司定向推薦張家港日?qǐng)?bào)

張家港樓市

電視

DM短信網(wǎng)絡(luò)戶外引導(dǎo)旗張家港日?qǐng)?bào)

張家港樓市

電視

DM短信網(wǎng)絡(luò)戶外引導(dǎo)旗初次開(kāi)盤方略排期105項(xiàng)目導(dǎo)入期【推廣時(shí)間】：1月【推廣目的】：新城置業(yè)又一標(biāo)桿項(xiàng)目動(dòng)工，引起客戶持續(xù)關(guān)注【階段方略】：由于該階段項(xiàng)目產(chǎn)品資料尚不齊備，且距離開(kāi)盤尚有一定期間，因而以新城置業(yè)入駐鄉(xiāng)鎮(zhèn)作為入市鋪墊，以新城口碑和雄厚實(shí)力予以客戶充分信心，同步增長(zhǎng)市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目關(guān)注度【工作重點(diǎn)】：1、宣傳銷售物料定稿準(zhǔn)備；2、項(xiàng)目開(kāi)工前期宣傳；3、開(kāi)工奠基典禮106項(xiàng)目推廣期【推廣時(shí)間】：1-2月【推廣目的】：樹(shù)立本地標(biāo)桿項(xiàng)目形象，詳細(xì)產(chǎn)品規(guī)劃對(duì)外發(fā)布【階段方略】：由于前期宣傳，外界對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品布滿著期待，但由于現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景尚未達(dá)到開(kāi)放條件，在市區(qū)設(shè)一前期暫時(shí)售樓處，某些產(chǎn)品資料對(duì)外發(fā)布，一種轟動(dòng)性活動(dòng)，開(kāi)始蓄水累客【工作重點(diǎn)】：1、市區(qū)售樓處公開(kāi)；2、項(xiàng)目某些產(chǎn)品信息宣傳；3、項(xiàng)目產(chǎn)品發(fā)布會(huì)107導(dǎo)客蓄客期【推廣時(shí)間】：3-4月【推廣目的】：項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景開(kāi)放，制造轟動(dòng)，繼續(xù)累客、誠(chéng)意客排摸【階段方略】：配合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景開(kāi)放，將真實(shí)產(chǎn)品品質(zhì)傳達(dá)給市場(chǎng)，并運(yùn)用現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景平臺(tái)，以暖場(chǎng)活動(dòng)來(lái)保持現(xiàn)場(chǎng)人氣，同步對(duì)客戶進(jìn)行維護(hù)、排摸，為開(kāi)盤做準(zhǔn)備【工作重點(diǎn)】：1、現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景開(kāi)放；2、現(xiàn)場(chǎng)暖場(chǎng)活動(dòng)；3、新城置業(yè)張家港品質(zhì)體驗(yàn)之旅；4、客戶導(dǎo)入、維護(hù)、排摸108開(kāi)盤強(qiáng)銷期【推廣時(shí)間】：5月【推廣目的】：項(xiàng)目入市開(kāi)盤【階段方略】：通過(guò)前期累客排摸，制定相應(yīng)開(kāi)盤方略和價(jià)格方略，實(shí)現(xiàn)熱銷轟動(dòng)效應(yīng)【工作重點(diǎn)】：開(kāi)盤工作準(zhǔn)備及開(kāi)盤109續(xù)銷累客期【推廣時(shí)間】：5-6月【推廣目的】：開(kāi)盤轟動(dòng)效應(yīng)宣傳，為后批房源積累客源【階段方略】：開(kāi)盤客戶簽約回款工作，余房去化，后批房源累客【工作重點(diǎn)】：1、購(gòu)房簽約；2、業(yè)主關(guān)系維護(hù)；3、余房銷售；4、持續(xù)累客110客戶組織管理1、為保證足夠人氣，本案首批面市公寓和別墅2種產(chǎn)品，為爭(zhēng)奪更多客戶、提高客戶對(duì)本項(xiàng)目粘性和忠誠(chéng)度、積累第一批開(kāi)盤時(shí)足夠多客戶，保證開(kāi)盤高去化率。（成為VIP客戶門檻不高，填寫(xiě)VIP客戶申請(qǐng)表，辦理同策匯會(huì)員，提供身份證復(fù)印件即可）2、蓄客中期當(dāng)VIP客戶達(dá)到一定數(shù)量時(shí)，且預(yù)售允許證獲得后，開(kāi)始VIP升級(jí)，此時(shí)客戶獲得開(kāi)盤當(dāng)天選房資格及優(yōu)惠權(quán)益（拿到選房順序號(hào)需交納一定預(yù)約金作為購(gòu)房誠(chéng)意金，如開(kāi)盤當(dāng)天客戶購(gòu)買則轉(zhuǎn)為定金，若未購(gòu)買則退還客戶，此舉可減少選房時(shí)收款流程加快選房速度）3、蓄客中期當(dāng)VIP客戶達(dá)到一定數(shù)量時(shí)，而預(yù)售允許證未獲得時(shí)，為盡早爭(zhēng)奪客源，開(kāi)始VIP升級(jí)，此時(shí)客戶獲得開(kāi)盤選房資格及優(yōu)惠權(quán)益（拿到選房順序號(hào)需提供一定金額存折證明，以此規(guī)避預(yù)售允許證未獲得法律風(fēng)險(xiǎn)，此舉在于盡早爭(zhēng)奪客源，提高客戶忠誠(chéng)度，但是會(huì)影響選房速度）基本接待意向客戶登記辦理VIP卡開(kāi)盤選房VIP客戶升級(jí)選房順序號(hào)及開(kāi)盤優(yōu)惠獲得預(yù)約期開(kāi)盤期蓄水期以第一批開(kāi)盤蓄水為例111客戶組織管理112客戶組織管理基本客戶VIP客戶同策匯客戶VIP客戶VIP升級(jí)客戶基本客戶VIP客戶成交客戶簡(jiǎn)介客戶成交客戶面向第下批房源客戶積分方案節(jié)日禮物贈(zèng)送節(jié)日問(wèn)候生日問(wèn)候產(chǎn)品新信息客戶活動(dòng)SP活動(dòng)113產(chǎn)品價(jià)格及經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估114市場(chǎng)定價(jià)法運(yùn)用相類似項(xiàng)目作為樣本，通過(guò)對(duì)影響價(jià)格因素分析及修正，從而得到評(píng)估項(xiàng)目最也許實(shí)現(xiàn)合理價(jià)格【比較因子選取原則】在詳細(xì)數(shù)量計(jì)算中，需全面考察比較各類比樓盤諸多價(jià)值要素。決定一種成熟市場(chǎng)（合理買方市場(chǎng)）成熟商品住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)值要素涉及如下三類：1、類比土地價(jià)值：交通、環(huán)境、位置2、價(jià)值實(shí)現(xiàn)宏觀因素：成熟度、居住氛圍3、項(xiàng)目可提高價(jià)值判斷：戶型、配套等在權(quán)重中，各權(quán)重值為本機(jī)構(gòu)價(jià)值分析法之經(jīng)驗(yàn)值。在價(jià)值類比中，以“1”作為本項(xiàng)目類比系數(shù)及類比值參照基準(zhǔn)，不不大于“1”則表白本項(xiàng)目差于類比對(duì)象、不大于“1”則表白本項(xiàng)目?jī)?yōu)于類比對(duì)象，數(shù)值相距越遠(yuǎn)，相差限度越大，反之越小?！径▋r(jià)測(cè)算辦法闡明】在權(quán)重中，各權(quán)重值為本機(jī)構(gòu)價(jià)值分析法之經(jīng)驗(yàn)值。在價(jià)值類比中，以“1”作為本項(xiàng)目類比系數(shù)及類比值參照基準(zhǔn)，不不大于“1”則表白本項(xiàng)目差于類比對(duì)象、不大于“1”則表白本項(xiàng)目?jī)?yōu)于類比對(duì)象，數(shù)值相距越遠(yuǎn)，相差限度越大，反之越小。價(jià)格定位通過(guò)同類產(chǎn)品比較，擬定入市價(jià)格115競(jìng)爭(zhēng)板塊中當(dāng)前銷售較好項(xiàng)目主力產(chǎn)品與本項(xiàng)目相似度較高產(chǎn)品力是所在板塊內(nèi)標(biāo)桿項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域典型項(xiàng)目選用原則物業(yè)類別選取項(xiàng)目選取因素公寓陽(yáng)光里程、緹香世家當(dāng)前區(qū)域內(nèi)地理位置較好，且市場(chǎng)