商業(yè)物業(yè)物業(yè)管理運作方案樣本

**************物業(yè)管理方案編制部門：客戶服務(wù)中心編制日期：9月2日目錄第一某些物業(yè)項目概況...............................................-3-第二某些物業(yè)管理服務(wù)整體設(shè)想及策劃...............................-3-第一節(jié)物業(yè)服務(wù)理念..................................................-3-第三節(jié)物業(yè)服務(wù)定位及思路............................................-3-第三某些服務(wù)組織架構(gòu)與崗位職責(zé)....................................-6-第一節(jié)組織架構(gòu)與配備闡明............................................-6-第二節(jié)部門及崗位職責(zé)...............................................-9-第三節(jié)人員培訓(xùn)與管理...............................................-15-第四某些管理服務(wù)重點及辦法.........................................-16-第一節(jié)強(qiáng)化客戶服務(wù)，調(diào)和商住矛盾，創(chuàng)立和諧社區(qū)......................-16-第二節(jié)嚴(yán)格商鋪二次裝修管理，維護(hù)良好業(yè)態(tài)...........................-17-第三節(jié)公共設(shè)施設(shè)備管理及能源控制.................................-18-第四節(jié)以安全防范為核心，狠抓消防治安管理............................-20-第五節(jié)商場保潔綠化管理……………-22-第五某些綜合管理服務(wù)方案..........................................-24-第一節(jié)客戶服務(wù)方案..............................................-24-第二節(jié)物業(yè)共用部位維護(hù)與管理服務(wù)方案............................-25-第三節(jié)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備運營、維護(hù)、養(yǎng)護(hù)和管理服務(wù)方案.-27-第四節(jié)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境清潔服務(wù)方案.............................-29-第五節(jié)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠化和園林護(hù)養(yǎng)、管理服務(wù)方案.................-31-第六節(jié)物業(yè)管理區(qū)域公共秩序維護(hù)和安全防范管理服務(wù)方案.............-32-第七節(jié)有償服務(wù)方案...............................................-34-第六某些財務(wù)預(yù)算方案.............................................-39-第一某些物業(yè)項目概況物業(yè)項目名稱：**********物業(yè)使用性質(zhì)：商業(yè).開發(fā)建設(shè)單位：廣州*****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理單位：廣州*****物業(yè)管理有限公司物業(yè)總體概況：第二某些物業(yè)管理服務(wù)整體設(shè)想及策劃第一節(jié)物業(yè)服務(wù)理念**********************************************************************。第二節(jié)物業(yè)服務(wù)定位及目的物業(yè)服務(wù)定位1、管家服務(wù)設(shè)立：配備商場貼心管家、服務(wù)前臺，服務(wù)時間為每天早上10：00-晚上22：00，接受及解決客戶意見及投訴、服務(wù)預(yù)訂、定期提示、費用代繳、維修接報等服務(wù)。2、安全管理服務(wù)設(shè)立：A、B、C各組團(tuán)門崗、監(jiān)控室24小時執(zhí)勤，每兩小時一次巡邏，人防與技防相結(jié)合。3、維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)設(shè)立：維修工24小時值班制度，統(tǒng)一客服熱線接報后30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，同步建立電話回訪制度。4、全面履行《首問責(zé)任制》管理。首問負(fù)責(zé)人對屬自己職責(zé)范疇內(nèi)工作要認(rèn)真全程接待，耐心精確地做好解答，自己不清晰，將弄清晰后再答復(fù)。不屬於本崗位職責(zé)事項，要負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)達(dá)到關(guān)于領(lǐng)導(dǎo)、關(guān)于部門和關(guān)于職能崗位，找到詳細(xì)負(fù)責(zé)人交待辦理，并做好跟蹤服務(wù)，直至問題解決。物業(yè)服務(wù)目的在物業(yè)服務(wù)過程中貫徹“和諧共融”物業(yè)服務(wù)理念，充分體現(xiàn)“亞運概念”。以市場競爭態(tài)勢、市場發(fā)展為導(dǎo)向，以商戶需求為關(guān)注焦點，以建立完善管理體系，打造高效商業(yè)管理團(tuán)隊為管理目的，給商戶、客戶提供人性化服務(wù)。通過對商場建筑外觀、建筑構(gòu)造維護(hù)、商業(yè)街區(qū)配套設(shè)施、設(shè)備維護(hù)、外立面管理、秩序維護(hù)、人文環(huán)境工作、景觀綠化養(yǎng)護(hù)及保潔工作，商業(yè)包裝管理等，給顧客營造一種美好溫馨購物環(huán)境。本司就上述服務(wù)管理服務(wù)總體目的為：采用整體管理和專業(yè)管理相結(jié)合辦法。強(qiáng)調(diào)成本控制意識和成本管理程序。強(qiáng)調(diào)流程團(tuán)隊有效運作和服務(wù)流程持續(xù)改進(jìn)。保證公眾服務(wù)規(guī)范化與特約服務(wù)個性化。依照上述服務(wù)總體規(guī)劃目的，為使*****物業(yè)管理工作水準(zhǔn)真正達(dá)標(biāo)、上檔次，充分滿足商家、客戶服務(wù)需求，本著“精干高效、優(yōu)質(zhì)服務(wù)”管理原則，遵循“顧客至上、服務(wù)第一”服務(wù)宗旨，以“顧客承認(rèn)”為工作原則，倡導(dǎo)“每天邁進(jìn)一步，永遠(yuǎn)真誠服務(wù)”服務(wù)精神，對國際商業(yè)區(qū)實行“管、養(yǎng)、修、服務(wù)”為一體綜合管理。1、建立健全有關(guān)管理制度，涉及組織架構(gòu)、崗位職責(zé)、運作制度、規(guī)程、流程等，并結(jié)合*****設(shè)施設(shè)備條件，運用當(dāng)代管理科學(xué)和先進(jìn)技術(shù)對*****進(jìn)行管理。2、引入ISO9002質(zhì)量認(rèn)證體系，對各項制度實行進(jìn)行全程監(jiān)控，保證管理與服務(wù)專業(yè)化、規(guī)范化和有效性。3、人防與技防相結(jié)合。該項目目的顧客多為本項目或周邊樓盤人士，因目的群體較廣，顧客素質(zhì)參差不齊，對物業(yè)管理安全防范工作規(guī)定較高。因而，除當(dāng)代化管理方式和手段外，我司將結(jié)合廣州*****項目實際狀況，采用人車分流管理模式，購物車輛憑卡進(jìn)入車場，安防定崗定點巡邏。實現(xiàn)安防對講，智能監(jiān)控系統(tǒng)、24小時值班及巡邏制度等組合管理方式，讓商戶營業(yè)得放心、安心。4、將全方位特色服務(wù)、安全管理、設(shè)備管理列為工作重點全方位服務(wù)是指服務(wù)對象、服務(wù)內(nèi)容與方式系統(tǒng)化和多樣化。其中重要涉及尋常服務(wù)、特約服務(wù)。特色服務(wù)是指服務(wù)個性化、追求持續(xù)不斷創(chuàng)新、服務(wù)過程凸顯“亞運文化”理念。安全管理以“尋常安全秩序維護(hù)、車輛交通管理、消防管理”為重點，實行層級監(jiān)控、人防與技防相結(jié)合，全員參加安全網(wǎng)絡(luò)管理模式。廣州*****項目各類設(shè)施設(shè)備齊全，物業(yè)管理技術(shù)含量高。設(shè)備管理在廣州*****項目物業(yè)管理服務(wù)工作中是重中之重，必要在前期全面熟悉設(shè)備，掌握運營規(guī)律，在正式運營后，保證供配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防控制系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、電梯等核心設(shè)備運營正常。第三某些服務(wù)組織架構(gòu)與崗位職責(zé)第一節(jié)組織架構(gòu)與配備闡明一、組織架構(gòu)*****人員架構(gòu)圖二、配備闡明組織機(jī)構(gòu)設(shè)立參照了公司-狀況及同行原則，依照有關(guān)法律法規(guī)指引意見、結(jié)合公司實際狀況和發(fā)展規(guī)定配備。原則是精干高效，一專多能。（一）、安保人員安全管理部人員實行8小時工作制24小時執(zhí)勤，實現(xiàn)人防與技防相結(jié)合，每兩小時一次巡邏制度。（其中：領(lǐng)班級以上人員實行5天工作制，安管員為6天工作制）。當(dāng)前，經(jīng)測算：設(shè)主管1人、領(lǐng)班3人、安管員27人，共計31人。其中安管員：ABC三區(qū)每區(qū)每班1人，每天3班，需9人；每個監(jiān)控室每班次配備1人，每天3班，共2個監(jiān)控室，共6人；ＡＢＣ公共區(qū)域巡邏崗2個（含早、中室內(nèi)便衣崗1個，共2人，外圍及車庫早中夜班各設(shè)巡邏崗1人，共3人；巡更點共設(shè)10個，其中：A區(qū)4個、B區(qū)3個、C區(qū)3個，規(guī)定每2小巡邏一次），共5人；車庫出入口崗１個，每天3班，共3人；頂休：4人；共計27人。（二）、工程人員工程維修部人員實行8小時工作制24小時運營服務(wù)，運營技工每兩小時對設(shè)備房進(jìn)行一次巡邏。（其中：領(lǐng)班級以上人員實行5天工作制，運營及維修技工為6天工作制）。當(dāng)前，經(jīng)測算：設(shè)主管1人、領(lǐng)班1人、技工6人，共計8人。其中運營技工：每天三班制，每班8小時；每班1人，共3人。運營技工每兩小時對設(shè)備房進(jìn)行一次巡邏；（負(fù)責(zé)所轄區(qū)域公共設(shè)施設(shè)備，涉及電房、泵房、風(fēng)機(jī)、排污泵系統(tǒng)等巡邏工作）；維修技工：每天2人，頂替1人，共3人。負(fù)責(zé)建筑物所屬各專業(yè)系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施、房屋、公共場合、土木、家具綜合維修保養(yǎng)工作及給排水系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施維修，暫時性安裝及維修工作等，共計6人。（三）、客服人員客戶服務(wù)中心人員實行8小時工作制，12小時提供服務(wù)。當(dāng)前，依照實際狀況，經(jīng)測算：設(shè)服務(wù)中心主任兼客服主管1人、客服助理4人，共計5人。其中客服助理：前臺接待兼收費1名、商業(yè)區(qū)客服助理2名（兩班：早上9：00-下午17：30）、下午14：00-晚上22：00）及頂休1名，共計共４人（六天工作制，12小時運作，物業(yè)服務(wù)中心服務(wù)時間：星期一至星期日，上午10：00至晚上22：00）。（四）、行政人員設(shè)行政文員兼?zhèn)}庫管理員1人。負(fù)責(zé)服務(wù)中心行政、倉管、后勤等方面工作。A區(qū)外圍崗B區(qū)外圍崗監(jiān)控中心C區(qū)外圍崗消防中心巡邏崗車庫出入口B區(qū)外圍崗A區(qū)外圍崗崗位分布圖：ABC三區(qū)每區(qū)每班1人，每天3班，需9人，2人頂休，共需11人；每個監(jiān)控室每班次配備1人，每天3班，共2個監(jiān)控室，1人頂崗，共7人；ＡＢＣ每區(qū)公共區(qū)域及車庫巡邏崗1個，每天3班，共3人；車庫出入口崗１個，每天3班，頂休1人，共4人，共計25人。A區(qū)外圍崗B區(qū)外圍崗監(jiān)控中心C區(qū)外圍崗消防中心巡邏崗車庫出入口B區(qū)外圍崗A區(qū)外圍崗崗位分布圖：ABC三區(qū)每區(qū)每班1人，每天3班，需9人，2人頂休，共需11人；每個監(jiān)控室每班次配備1人，每天3班，共2個監(jiān)控室，1人頂崗，共7人；ＡＢＣ每區(qū)公共區(qū)域及車庫巡邏崗1個，每天3班，共3人；車庫出入口崗１個，每天3班，頂休1人，共4人，共計25人。崗位分布圖：ABC三區(qū)每區(qū)每班1人，每天3班，需9人，2人頂休，共需11人；每個監(jiān)控室每班次配備1人，每天3班，共2個監(jiān)控室，1人頂崗，共7人；ＡＢＣ每區(qū)公共區(qū)域及車庫巡邏崗1個，每天3班，共3人；車庫出入口崗１個，每天3班，頂休1人，共4人，共計25人。第二節(jié)部門及崗位職責(zé)一、部門職責(zé)（一）、客戶服務(wù)中心1、配合開展招商工作，對意向客戶存在工程方面問題予以解答。2、負(fù)責(zé)交匙驗鋪全過程工作，安排商戶進(jìn)場營業(yè)事宜，做好與客戶各項聯(lián)系與溝通；3、對商戶二次裝修方案審批及裝修現(xiàn)場進(jìn)行有效監(jiān)督、管理；特別是對影響“外立面”重點項目，顧客在提請裝修時，「服務(wù)中心」將會以書面形式回答審批事項，注明外立面規(guī)定，知會商戶在裝修時不容許行為。4、對商場經(jīng)營過程中客戶投訴及突發(fā)事件解決。5、負(fù)責(zé)商戶意見調(diào)查、資料分析及質(zhì)量記錄工作6、負(fù)責(zé)商場保潔、綠化服務(wù)。7、負(fù)責(zé)商場滅蚊、滅蠅、滅鼠和消殺工作。8、于各大節(jié)日期間統(tǒng)一為商場策劃及安排宣傳推廣活動，以吸引更多顧客前來購物。（二）、工程維修部1、負(fù)責(zé)商場內(nèi)供電、給排水、弱電、電梯、消防系統(tǒng)尋常管理和檢查工作。2、負(fù)責(zé)電梯、變頻供水等業(yè)務(wù)對外分包服務(wù)管理工作。3、負(fù)責(zé)商場內(nèi)設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護(hù)、維修，涉及發(fā)電設(shè)備、消防供水設(shè)備；停車場道閘尋常使用維護(hù)，樓內(nèi)公用設(shè)施養(yǎng)護(hù)，附屬建筑物維修保養(yǎng)。4、負(fù)責(zé)工程資料保管工作。5、負(fù)責(zé)工程維修配件采購、保潔、消殺、儲存、保管、對不合格品進(jìn)行控制。6、負(fù)責(zé)商場內(nèi)共公設(shè)施管理和工作臺賬登記工作。7、協(xié)助做好收繳水、電費工作。8、依照該區(qū)域保養(yǎng)規(guī)定和物業(yè)管理質(zhì)量大檢查成果，制定房屋及公共設(shè)施維修保養(yǎng)籌劃，并組織實行。（三）、安全管理部

1、保安三班8小時工作制：實行24小時值班和巡視。

2、門衛(wèi)進(jìn)出管理要嚴(yán)格，來訪客人要登記，搬遷貨品需由業(yè)主開具放行條。

3、充分發(fā)揮商場24小時電視監(jiān)控等系統(tǒng)、搞好商場智能化管理。

4、做好消防工作，建立防火、防盜責(zé)任制，定期檢查消防器械。

5、建立消防安全制度，開展消防知識宣教活動。

6、配有消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備，能隨時啟用。

7、商場內(nèi)出入口設(shè)有明顯標(biāo)志，設(shè)立消防疏散示意圖，照明設(shè)施引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通。

8、加強(qiáng)與派出所聯(lián)系，建立治安聯(lián)防工作，共同維護(hù)樓宇安全，創(chuàng)造良好治安環(huán)境。

9、車輛收發(fā)卡并由保安員專人指揮進(jìn)入地下車庫和停車場。二、崗位職責(zé)客戶服務(wù)中心（一）服務(wù)中心主任兼客服主管崗位職責(zé)1、按照合同商定，完畢服務(wù)區(qū)域內(nèi)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和有關(guān)場地維修、養(yǎng)護(hù)和管理，維護(hù)有關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序，協(xié)助做好服務(wù)區(qū)域內(nèi)安全防范工作。2、負(fù)責(zé)解決該區(qū)域?qū)こＰ姓聞?wù)，制定有關(guān)規(guī)章制度（涉及商場正常營業(yè)各項管理條例及員工懲罰條例等）。3、負(fù)責(zé)商場內(nèi)廣告位置布置檢查及有效控制更新。4、統(tǒng)籌商場在重大節(jié)日促銷活動安排，現(xiàn)場活動秩序維持。5、做好專業(yè)服務(wù)分供方選取。6、協(xié)調(diào)好商家間關(guān)系，理解商家需求，及時增設(shè)特約服務(wù)項目或內(nèi)容。7、督促、指引、考核服務(wù)中心人員履行崗位職責(zé)，定期對服務(wù)中心員工進(jìn)行績效考核，公正評價員工工作業(yè)績；保證服務(wù)中心各項工作有序開展。8、對商業(yè)運營過程中客戶重大投訴及突發(fā)事件解決。9、組織對商場進(jìn)行定期消防檢查，安排營業(yè)員進(jìn)行防火、滅火知識培訓(xùn)，并對其實際考核。10、對商品展銷故意向客戶業(yè)務(wù)洽談工作，展銷現(xiàn)場形象及人員有效管理。11、統(tǒng)籌、組織各大節(jié)日期間宣傳策劃及推廣活動。（二）客助助理崗位職責(zé)1、熟悉物業(yè)管理法規(guī)、本場內(nèi)房屋構(gòu)造、功能、商戶狀況，收費原則及其構(gòu)成等。2、負(fù)責(zé)區(qū)內(nèi)清潔綠化、房屋維修、入伙管理、裝修管理、檔案管理、附屬設(shè)備、設(shè)施完好性管理。3、嚴(yán)格執(zhí)行區(qū)內(nèi)管理規(guī)章制度，做好各項目日檢、月檢工作，并做好記錄。4、認(rèn)真做好每月定期關(guān)于工作。如抄水電表并記錄；整頓管理費單據(jù)并發(fā)到各商家；發(fā)催交單，上門催交管理費，對遲交和欠交管理費業(yè)主進(jìn)一步理解，提出解決辦法，既要及時解決，又要做好耐心細(xì)致思想工作，如期完畢管理費繳收任務(wù)。5、負(fù)責(zé)裝修管理審批、監(jiān)管、驗收工作。6、負(fù)責(zé)入伙手續(xù)辦理及商戶檔案管理。7、負(fù)責(zé)區(qū)內(nèi)裝修人員暫時出入證、電梯使用允許證及物品放行手續(xù)辦理。8、配合派出所、居委會、消防部門做好有關(guān)工作。9、對商場內(nèi)各商家營業(yè)開關(guān)時間進(jìn)行監(jiān)督，以保障營業(yè)氛圍；10、對各商家店鋪內(nèi)清潔、安全隱患、招牌管理、物品陳設(shè)、照明予以規(guī)定及建議、監(jiān)督；11、配合各大節(jié)日期間宣傳推廣活動，如個別業(yè)主/顧客自行安排推廣宣傳活動，則引導(dǎo)到客戶服務(wù)中心聯(lián)系。12、嚴(yán)格對商場內(nèi)外宣傳單及消費者調(diào)查等活動監(jiān)督。13、嚴(yán)格對商場店鋪內(nèi)音樂、噪音、氣味、煮食、飼養(yǎng)寵物管控工作。14、協(xié)調(diào)各商家關(guān)系，解決商家之糾紛或商戶間投訴、糾紛等。15、完畢領(lǐng)導(dǎo)交辦其他工作任務(wù)。（三）前臺兼收費員崗位職責(zé)1、堅守崗位，不擅自離崗。2、負(fù)責(zé)商場檔案管理及保存工作。及時做好商場店鋪資料遷入、遷出等有關(guān)資料及數(shù)據(jù)更新等工作；3、負(fù)責(zé)接受各類征詢、投訴信函或電話，予以耐心解釋、解答，并將詳細(xì)內(nèi)容記錄在案，及時向客服主任反饋關(guān)于信息。對她們征詢事項予以積極、文明、圓滿、詳盡答復(fù)、解釋。4、負(fù)責(zé)商戶需求服務(wù)全程跟進(jìn)，與商戶溝通交流，將解決狀況、過程、成果及時向商戶反饋，同步記錄商戶意見及建議。5、負(fù)責(zé)客服服務(wù)中心前臺接待，及電話接聽工作，且做好值班記錄，每周將值班狀況簡樸扼要地向主管報告。6、重大事項將及時向主管報告或直接告知責(zé)任部門承辦。7、負(fù)責(zé)上傳下達(dá)，收集商戶、員工意見，向主管報告。8、依照主管告知和協(xié)調(diào)責(zé)任部門完畢任務(wù)。9、在上級領(lǐng)導(dǎo)、同行、友人等前來我部檢查、指引或參觀時，負(fù)責(zé)安頓、接待，將當(dāng)熱情、文明、周到。10、完畢該區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)交辦其他任務(wù)。11、依照公司財務(wù)規(guī)定，負(fù)責(zé)商場合有款項收繳和支付工作（涉及區(qū)內(nèi)管理費、特約服務(wù)費、出入證工本費、裝修等有關(guān)費用收取及退款等）；12、負(fù)責(zé)保管區(qū)內(nèi)公共地方鑰匙、尚未移送商戶鑰匙及商戶托管鑰匙，并做好關(guān)于領(lǐng)用、交接記錄、定期向上級領(lǐng)導(dǎo)報告鑰匙管理狀況；13、負(fù)責(zé)區(qū)內(nèi)商戶物品出入管理工作，按照物品放行規(guī)定管理對物品放行；14、完畢上級交辦其她暫時任務(wù)。工程維修部（一）主管崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)制定設(shè)備運營方案、安全操作規(guī)程、維修保養(yǎng)籌劃、商場設(shè)備、設(shè)施更新、改造籌劃，并組織實行。2、負(fù)責(zé)商場供配電、發(fā)電、照明、空調(diào)、電梯、通訊、給排水、防盜對講機(jī)等設(shè)備故障將急解決。3、負(fù)責(zé)商場建筑物、公共設(shè)施維護(hù)管理。4、負(fù)責(zé)安排顧客維修工作。5、負(fù)責(zé)本部門不合格服務(wù)解決及制定貫徹糾正、防止辦法。6、負(fù)責(zé)與電話該區(qū)域、自來水該區(qū)域、供電部門保持聯(lián)系，接受業(yè)務(wù)檢查指引。7、負(fù)責(zé)本部所有工程資料管理。8、負(fù)責(zé)本部門員工考核。9、負(fù)責(zé)本部工程維修材料申報和組織采購及驗收。（二）領(lǐng)班崗位職責(zé)負(fù)責(zé)電工班工作實行，督促本班員工嚴(yán)格執(zhí)行供配電工作規(guī)程。負(fù)責(zé)供配電設(shè)備、值班人員排班、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)等工作安排及檢查監(jiān)督。3、負(fù)責(zé)零星設(shè)備配件、材料采購籌劃編制。4、負(fù)責(zé)編制設(shè)備臺賬、標(biāo)記卡。5、負(fù)責(zé)設(shè)備檔案建立以及設(shè)備技術(shù)資料、運營、維修、保養(yǎng)記錄收集、整頓、歸檔。6、負(fù)責(zé)設(shè)備故障將急解決。7、負(fù)責(zé)顧客機(jī)電項目維修服務(wù)工作安排或?qū)嵭小?、負(fù)責(zé)本班不合格服務(wù)解決及糾正、防止辦法制定、貫徹和跟蹤。9、負(fù)責(zé)本班員工考核工作。10、完畢領(lǐng)導(dǎo)交辦其他工作任務(wù)。（三）技工崗位職責(zé)1、嚴(yán)格遵守電氣安全操作規(guī)程，精確掌握設(shè)備程序運營規(guī)定，熟悉商場機(jī)電設(shè)備原理、技術(shù)性能，優(yōu)質(zhì)、高效地完畢維修、保養(yǎng)任務(wù)。2、負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)。服從班長工作安排，履行設(shè)備保養(yǎng)人職責(zé)，按設(shè)備保養(yǎng)項目、保養(yǎng)內(nèi)容、保養(yǎng)周期對設(shè)備實行檢查保養(yǎng)，實行保養(yǎng)工作后將記錄在該設(shè)備保養(yǎng)登記表中，并需班長檢查簽名確認(rèn)。3、負(fù)責(zé)設(shè)備維修。設(shè)備在運營中浮現(xiàn)故障，維修人員將及時前去故障地點，實行維修操作。設(shè)備維修后將記錄于《設(shè)備維修登記表》。4、負(fù)責(zé)顧客機(jī)電項目維修，為顧客提供快捷、優(yōu)質(zhì)服務(wù)，并注意儀表儀容、文明施工。5、負(fù)責(zé)安裝各類電器線路和設(shè)備。6、負(fù)責(zé)公共照明設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)。7、完畢領(lǐng)導(dǎo)交辦其他工作任務(wù)。安全管理部（一）安全管理部主管崗位職責(zé)1.定期分析商場內(nèi)外治安形勢和消防工作，貫徹將對防范辦法，及時預(yù)見存在不安定因素。2.負(fù)責(zé)督導(dǎo)本部門員工對商場內(nèi)外公共秩序安全維護(hù)和對突發(fā)事件解決；3.組織本部門人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)和軍體培訓(xùn)；4.負(fù)責(zé)本部門尋常事務(wù)解決；5.制定本部門年度、月度工作籌劃，并組織實行；6.執(zhí)行上級領(lǐng)導(dǎo)和公司交辦其她工作。（二）安全管理部領(lǐng)班崗位職責(zé)1.對上級主管負(fù)責(zé)，嚴(yán)格執(zhí)行上級命令；2.負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查本班各崗位工作狀況，發(fā)現(xiàn)問題及時解決，并做好記錄和報告；3.負(fù)責(zé)本班員工上下班崗位交接工作和調(diào)度工作。（三）安全管理部安全員崗位職責(zé)1.負(fù)責(zé)維護(hù)所轄物業(yè)區(qū)域公共秩序，保持道路、消防通道暢通；2.負(fù)責(zé)所轄物業(yè)區(qū)域車輛進(jìn)出、停放及安全管理工作；3.熟悉所轄物業(yè)區(qū)域內(nèi)各類設(shè)施設(shè)備、物品位置，發(fā)現(xiàn)可疑狀況，將及時查明并報告關(guān)于部門；4.忠于職守，維護(hù)社區(qū)治安秩序，防止治安案件事故發(fā)生；5.熱忱待客，扶老攜幼，助人為樂，在不影響崗位工作狀況下為客人、業(yè)主提供力所能及協(xié)助。綜合行政部（一）行政人員崗位職責(zé)負(fù)責(zé)物資倉庫詳細(xì)工作，涉及物資入庫登記、出庫申領(lǐng)、定期盤點等；負(fù)責(zé)物資采購籌劃工作。統(tǒng)籌后勤服務(wù)工作（涉及員工排班、考勤、入職、離職手續(xù)、工衣、工卡辦理、領(lǐng)用、文具申領(lǐng)等后勤工作）；文書檔案管理工作；負(fù)責(zé)服務(wù)中心文獻(xiàn)收發(fā)、存檔、打印（涉及編寫會議紀(jì)要、周報、月報呈報等工作）。貫徹完畢客服主任安排任何工作及事項。第三節(jié)人員培訓(xùn)與管理公司競爭歸根究竟是人才競爭。而人才競爭核心在公司與否最大限度地開發(fā)人才資源。要實現(xiàn)管理人員素質(zhì)當(dāng)代化，必要規(guī)范公司培訓(xùn)制度，把培訓(xùn)作為公司發(fā)展戰(zhàn)略，常抓不懈。我司擬定了極具針對性**********物業(yè)管理服務(wù)人員培訓(xùn)目的，確立了全員中長期培訓(xùn)籌劃。本處從員工入職開始，采用各種培訓(xùn)方式，全方位、多層次地傳播新理論，傳授新技術(shù)。以培訓(xùn)與考核相結(jié)合培訓(xùn)方針，使培訓(xùn)真正貫徹到實處?！衽嘤?xùn)系統(tǒng)構(gòu)成圖目的籌劃目的籌劃考核評價崗位將用組織安排1、為了使培訓(xùn)更有實效，我司依照**********物業(yè)管理特點，擬定目的，擬定籌劃。在此基本上擬定培訓(xùn)組織形式、課程設(shè)立、培訓(xùn)方式及時限等。2、籌劃制定后，依照培訓(xùn)籌劃進(jìn)行貫徹，靈活運用適當(dāng)訓(xùn)練形勢和辦法，使培訓(xùn)獲得預(yù)期效果。3、培訓(xùn)考核與評估是培訓(xùn)工作一種極其重要環(huán)節(jié)，我司籍此充分理解培訓(xùn)功能，掌握員工接受效果。4、最后依照評估考核，及時調(diào)節(jié)培訓(xùn)思路，擬定此后培訓(xùn)工作重點。并把理論將用到實踐工作之中，使培訓(xùn)工作真正貫徹到實處。5、我司培訓(xùn)目的是：通過培訓(xùn)，提高員工文化素質(zhì)、業(yè)務(wù)技能和管理服務(wù)水平，為**********培養(yǎng)出一支品質(zhì)優(yōu)良、專業(yè)過硬物業(yè)管理服務(wù)隊伍，使本區(qū)物業(yè)服務(wù)管理更上一種臺階。第四某些管理服務(wù)重點及重要辦法強(qiáng)化客戶服務(wù)，調(diào)和商住矛盾，創(chuàng)立和諧社區(qū)*****經(jīng)營活動對*****三、四區(qū)業(yè)主尋常生活也許產(chǎn)生一定影響，容易產(chǎn)生矛盾沖突。*****商場開業(yè)后，商業(yè)街區(qū)、居住區(qū)由于使用功能不同，也也許會產(chǎn)生比較尖銳矛盾沖突。因而*****商戶與高層樓宇顧客、大商業(yè)與居住區(qū)關(guān)系協(xié)調(diào)解決將是我司此后管理重點。我司擬采用如下辦法協(xié)調(diào)解決鄰里關(guān)系。（一）統(tǒng)一引導(dǎo)、規(guī)劃商業(yè)經(jīng)營項目。在商鋪出租時，從居民生活需求各個方面考慮，在引進(jìn)項目時向顧客提出合理化建議，引導(dǎo)其合理安排各類經(jīng)營項目比例、位置、格調(diào)，堅持大商場與小鋪面相結(jié)合，保健與娛樂相結(jié)合，專賣店與百貨店相結(jié)合，金融與商務(wù)相結(jié)合原則，既在商業(yè)門類上盡量涵蓋居民生活需求，又能讓出租方經(jīng)濟(jì)效益得到保證，盡量避免商業(yè)經(jīng)營者與樓上顧客發(fā)生矛盾。（二）規(guī)范商業(yè)門店裝修。在商業(yè)門店裝修管理中，抓好裝修宣傳提示、裝修審批、裝修檢查、違章解決和裝修驗收五個環(huán)節(jié)。裝修須先向公安消防部門提出消防申報審批，竣工后，須經(jīng)公安消防部門驗收后方可營業(yè)。杜絕越線經(jīng)營等違規(guī)行為，防止餐飲油煙污染等擾民行為發(fā)生。（三）嚴(yán)格合同訂立。在商業(yè)門面轉(zhuǎn)售、轉(zhuǎn)租時，買受人或承租人須訂立*****《管理規(guī)約》、《區(qū)域防火安全責(zé)任書》等合同，在享有物業(yè)服務(wù)權(quán)利時，須自覺履行有關(guān)義務(wù)，使商戶和顧客和諧相處。（四）、商業(yè)社區(qū)文化與住宅社區(qū)文化活動有機(jī)結(jié)合，積極創(chuàng)立和諧社區(qū)。商業(yè)社區(qū)文化與住宅社區(qū)文化活動結(jié)合對于*****及住宅區(qū)內(nèi)所有單位及顧客均有重大意義。一方面，文化活動開展有助于在物業(yè)社區(qū)內(nèi)形成一種和睦、融洽、安寧氛圍，密切居民及內(nèi)部各商業(yè)單位間往來，為互相之間溝通提供了渠道，俗話說，和氣才干生財。另一方面，通過開展各種形式商業(yè)社區(qū)文化活動，有助于加強(qiáng)業(yè)主、租戶與物業(yè)管理單位溝通，增進(jìn)互相間理解，及時化解矛盾，使物管工作得以順利開展。第三，商業(yè)社區(qū)文化活動開展有助于喚起全體業(yè)主、商戶榮譽感，制造名牌效應(yīng)。如通過組織業(yè)主旅行團(tuán)、音樂會、康樂比賽等文化活動，一方面可喚起全體業(yè)主、租戶參加意識，另一方面也提高了物業(yè)知名度，并將為物業(yè)帶來可觀商業(yè)效將。第四，通過開展文化工作，保證了物業(yè)社區(qū)“安全文明”，為社區(qū)穩(wěn)定和長期發(fā)展奠定了基本。嚴(yán)格商鋪二次裝修管理，維護(hù)良好業(yè)態(tài)為保證*****公共設(shè)備設(shè)施完好性及使物業(yè)保持良好使用功能，從*****營運啟動初級階段進(jìn)行全面管控，特別是商鋪營運前二次裝修階段進(jìn)行嚴(yán)格控制。物業(yè)公司將從如下方面做好裝修管理工作：建立周全、詳細(xì)、便于操作管理制度；專人負(fù)責(zé)對工程實行嚴(yán)格監(jiān)督；選定資質(zhì)高、信譽好工程承包商進(jìn)行裝修；對裝修現(xiàn)場進(jìn)行監(jiān)督管理。顧客在二次裝修過程將遵守*****客戶服務(wù)中心制定《二次裝修施工管理規(guī)定》；顧客裝修需使用電焊、氣焊、砂輪、切割機(jī)等設(shè)備，將嚴(yán)格遵守《商鋪動火申請制度》各項規(guī)定；禁止擅自更改水、電管線及負(fù)荷用電；裝修完畢后，*****客戶服務(wù)中心依照裝修前顧客遞交經(jīng)承認(rèn)裝修設(shè)計圖、裝修合同，對工程進(jìn)行竣工驗收，如發(fā)既有違背裝修設(shè)計圖及裝修合同某些條款，將視情節(jié)輕重作不同解決；為了保證顧客在裝修過程中不損傷樓宇構(gòu)造等重要部位，裝修工程施工方是由*****客戶服務(wù)中心選定還是由顧客選定將視工程涉及方面來擬定，普通分如下幾種狀況：凡涉及電力設(shè)備（由鋪外配電架至鋪內(nèi)終端空氣開關(guān)箱等）進(jìn)行增建、改裝；為該層消防設(shè)備（涉及消防噴淋裝置、管道、警鈴等）進(jìn)行增建或改造；為該層電梯、自動扶梯進(jìn)行增建或改裝，以及電視監(jiān)控系統(tǒng)、公共天線分布系統(tǒng)等進(jìn)行增建或改裝，都由*****客戶服務(wù)中心指定工程實行工方。顧客則按工程費用一定比例支付給*****客戶服務(wù)中心作為工程監(jiān)督管理費。凡涉及鋪面、商號招牌、天花板、墻面、墻壁裝飾、內(nèi)部間隔，水管、排水道、電力裝置，通風(fēng)設(shè)備、電話等小規(guī)模裝修可由顧客自行選定工程施工方，也可由*****客戶服務(wù)中心選定施工方。但均須事先提交裝修申請，經(jīng)審核批準(zhǔn)后方可施工。顧客遞交裝修設(shè)計方案所附圖紙，將涉及：清晰顯示樓層內(nèi)部間隔平面圖；樓層平面圖正視圖、切面圖（附鋪面、商號招牌細(xì)節(jié)）；排水系統(tǒng)分布圖（附由關(guān)細(xì)節(jié)）；電力供將設(shè)備分布圖及電線敷設(shè)簡圖（附有敷設(shè)電線資料及負(fù)荷量）；照明設(shè)備位置圖；假天花平面，切面圖；及其她某些*****客戶服務(wù)中心或商鋪規(guī)定提供建筑細(xì)節(jié)；裝修工期、開工期、防火辦法、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)規(guī)定、違約責(zé)任、施工期保險等。等等裝修現(xiàn)場監(jiān)督管理：在施工過程中，*****客戶服務(wù)中心將派專人在現(xiàn)場進(jìn)行管理。管理內(nèi)容重要涉及三方面：對施工人員管理，以及對工程與否按圖施工、按“裝修合同”規(guī)定和對裝潢現(xiàn)場環(huán)境衛(wèi)生（裝潢垃圾）進(jìn)行監(jiān)督管理。普通建筑施工隊人員狀況復(fù)雜，大多是暫時工，施工方對她們也許也缺少有效控制；裝修施工與整個樓宇建筑不同，施工人員普通局限于一種單元或一種樓層內(nèi)施工，而其她層面則照常營業(yè)，如對施工人員無有效管理，勢必會影響其她顧客營業(yè)活動。對于裝修工程監(jiān)控重要著眼于施工人員有否嚴(yán)格按承認(rèn)設(shè)計圖紙進(jìn)行施工，有否違背已訂立“裝修管理合同”上條款，有否違背*****客戶服務(wù)中心其她管理規(guī)定等，如有違背規(guī)定要及時聯(lián)系，發(fā)出“整治告知單”等。如裝修時損及商鋪裝飾、裝置或公用設(shè)施，則由顧客負(fù)責(zé)將其修復(fù)，直至恢復(fù)原狀為止。固然，也可由*****客戶服務(wù)中心修理，但關(guān)于費用則由顧客支付。這些管理服務(wù)都將做好詳細(xì)記錄，作為竣工驗收時證據(jù)或參照。公共設(shè)備設(shè)施管理及能源管理*****高起點、高質(zhì)量設(shè)備設(shè)施需要具備先進(jìn)當(dāng)代化管理手段和專業(yè)化養(yǎng)護(hù)維修技術(shù)。因而在養(yǎng)護(hù)維修方面，必要有一支專業(yè)化隊伍，對*****物業(yè)各種設(shè)施設(shè)備加強(qiáng)養(yǎng)護(hù)，如空調(diào)設(shè)備、電梯設(shè)施等。由于*****使用頻繁，防止性維護(hù)工作與建筑地面、設(shè)備尋常檢查工作就顯得尤為重要。*****內(nèi)部屬于人流高度密集區(qū)域，空氣調(diào)節(jié)必要適當(dāng)，載人運送工具必要保證長時間安全運營，因而必要加強(qiáng)各類設(shè)施、設(shè)備維修保養(yǎng)，減少停機(jī)率，并在*****開放運營中及時解決各種設(shè)備故障，保證其正常運轉(zhuǎn)，為物業(yè)業(yè)主及使用權(quán)人提供以便及不間斷服務(wù)。一、*****設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)管理重要采用如下辦法：（1）籌劃預(yù)修與事后修理相結(jié)合對比較重要設(shè)備實行籌劃預(yù)修（如；制冷機(jī)組、消防報警聯(lián)動主機(jī)等）而對普通設(shè)備實行事后修理或按設(shè)備使用狀況進(jìn)行修理。依照設(shè)備設(shè)施使用功能、運營特點及設(shè)備運營安全規(guī)定，制定不同維修項目及有關(guān)維修保養(yǎng)內(nèi)容。例如：對于類似電梯、煤氣、供電、消防等特殊行業(yè)設(shè)備維修，按政府或關(guān)于規(guī)定對設(shè)備進(jìn)行維修和保養(yǎng)，維修保養(yǎng)方式采用行業(yè)委托式、廠家委托式等，維修保養(yǎng)原則則按有關(guān)行業(yè)工程原則執(zhí)行。通過對商業(yè)工程設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)實現(xiàn)商業(yè)設(shè)備設(shè)施綜合管理規(guī)定，采用技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理、工藝對的科學(xué)維修管理模式，進(jìn)行技術(shù)維護(hù)和技術(shù)改造，保障設(shè)備設(shè)施高效率、低消耗、長周期、安全正常運營。（2）合理擬定修理周期及設(shè)備維修類型依照商業(yè)工程設(shè)備在不同商業(yè)環(huán)境，即運營狀態(tài)和運營中詳細(xì)狀況制定設(shè)備維修周期及設(shè)備維修類型。建立以操作工、維修工巡檢保修為基本設(shè)備維修制，實行重點設(shè)備專門（專業(yè)公司進(jìn)行維修保養(yǎng)）管理，大型設(shè)備定點維修（生產(chǎn)廠家進(jìn)行維修保養(yǎng)），尋常維護(hù)與籌劃檢修相結(jié)合，定期檢測與抽檢相結(jié)合，做好維修記錄和資料記錄及分析，保證設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)工作科學(xué)、有序開展。二、能源管理方面商業(yè)管理中能源涉及水、電、氣、暖等，普通能源成本占總管理成本20％左右，加大對能源注重和管理，除采用新技術(shù)、新設(shè)備之外還要在管理上下功夫，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)管理與技術(shù)管理相結(jié)合節(jié)能降耗能源管理過程。為有效控制成本，減輕顧客承擔(dān)，我司在*****物業(yè)管理活動中將以保障正常運營為前提，加強(qiáng)對設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)及最大化運用，有效進(jìn)行能源控制：（1）通過能源計量、記錄、定額管理，實行對能源使用輸送、貯存、運營等環(huán)節(jié)監(jiān)督管理，減少能源損耗率，提高合理使用率。（2）采用節(jié)能工藝和技術(shù)裝備，提高購物中心運營過程和設(shè)備使用能效率等，從技術(shù)辦法上全面加強(qiáng)能源管理，實現(xiàn)能源科學(xué)用法。（3）通過有組織系列學(xué)習(xí)、培訓(xùn)，提高商業(yè)管理環(huán)境和人員素質(zhì)，加強(qiáng)對工程人員進(jìn)行環(huán)境意識保護(hù)和綜合素質(zhì)培訓(xùn)，加強(qiáng)能源管理組織制度建設(shè)和組織建設(shè)，完善和提高工程能源管理整體水平。以安全防范為核心，狠抓消防及治安管理作為定位高品位商業(yè)物業(yè)**********，消防安全及治安管理將是物業(yè)管理重中之重，也將是我司尋常管理服務(wù)工作尋常核心內(nèi)容。由于*****建筑格局分散，出入口多，電梯（客梯、自動扶梯等）分散，需要保潔、保安人員也相對較多；管理點分散，管理難度較大給物業(yè)公司消防安全管理及治安管理帶來了嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。對于*****安全管理，我司將從如下幾點著手：①、將物業(yè)管理中安全管理與商業(yè)經(jīng)營中防損規(guī)定結(jié)合起來，依照商業(yè)區(qū)實際狀況合理設(shè)立便衣內(nèi)保及外保人員。*****內(nèi)人流構(gòu)成復(fù)雜，幾乎任何一家商業(yè)機(jī)構(gòu)都要面對商品防損難題，將采用涉及錄像監(jiān)控、便衣巡邏等各種保安辦法力求杜絕商品流失。我司安全人員將依照委托管理合同規(guī)定，合理分工，明確責(zé)任。若*****經(jīng)營管理方自身設(shè)有專門保衛(wèi)部門(如商品防損部)，我司將注意明確同防損部門職責(zé)分工、責(zé)任區(qū)域劃分及詳細(xì)工作對接程序。若*****經(jīng)營管理方將防損工作交予我司管理，我司將在自身安全管理部門內(nèi)部明確各安全崗位詳細(xì)設(shè)立及崗位職責(zé)，通過有效分工，采用各項有效辦法，在做好物業(yè)社區(qū)治安工作同步，積極注重商業(yè)防損工作，將商品損失限度限制在最小范疇內(nèi)。②、將物業(yè)保安管理同物業(yè)消防管理相結(jié)合。消防安全是物業(yè)安全重要環(huán)節(jié)。由于*****內(nèi)人員密集、設(shè)備昂貴、財物(產(chǎn))匯集，發(fā)生火災(zāi)所導(dǎo)致生命、財產(chǎn)損失無法預(yù)計。因而，我司派駐*****每一位安全人員都將同步是兼職消防安全管理員，并具備相將消防知識與技能，及時發(fā)現(xiàn)并解決各種火災(zāi)隱患。作為*****物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，我司整個管理團(tuán)隊將定期參加消防演習(xí)，全員均為義務(wù)消防員。并有責(zé)任部門定期對*****所有區(qū)域及設(shè)備設(shè)施進(jìn)行消防安全檢查，保證商業(yè)區(qū)消防安全。③、將安全管理與客戶服務(wù)工作相結(jié)合。*****物業(yè)管理服務(wù)對象較多，涉及業(yè)主、租戶及商業(yè)顧客，同其她類型物業(yè)物管工作相比，由于物業(yè)商業(yè)特性，*****物業(yè)管理更加強(qiáng)調(diào)管理服務(wù)性，安全管理人員在尋常工作中，隨時都也許會接到客戶各種服務(wù)規(guī)定，因而，必要將安全人員尋常工作納入到客戶服務(wù)工作中去，為顧客提供各種細(xì)致服務(wù)，盡量地保護(hù)業(yè)主、租戶和顧客利益。④、緊急事故應(yīng)急解決住宅社區(qū)整體環(huán)境屬于封閉型或半封閉型，而*****屬開放型環(huán)境。當(dāng)代物業(yè)管理中安全管理概念正變得越來越復(fù)雜化、嚴(yán)格化，已不但僅局限于物業(yè)方面安全保衛(wèi)，還涉及犯罪、意外事故、自然災(zāi)害及危險物等緊急事故導(dǎo)致安全保護(hù)問題。安全人員所承擔(dān)責(zé)任隨著社會發(fā)展和業(yè)主需求變化而不斷增長。對于高度密集性*****而言，若發(fā)生緊急事故后解決不當(dāng)或不及時，將會導(dǎo)致無法預(yù)計生命財產(chǎn)損失，因而必要設(shè)計一套有效緊急事故解決程序，該套程序必要為諸如火災(zāi)、電源失控、水管暴裂、犯罪活動、爆破威脅、電梯事故、嚴(yán)重傷病等緊急事項有所準(zhǔn)備。所有安保人員必要與物業(yè)電氣、機(jī)械、交通和控制設(shè)備有關(guān)人員及物業(yè)業(yè)主、租戶緊密配合。任何一項安全籌劃都將有四個目的：防止辦法、問題檢測和報警、損壞遏制及防止損失進(jìn)一步擴(kuò)大。解決物業(yè)緊急事故最先進(jìn)辦法在于防止辦法。由于無法事先精確預(yù)測事故發(fā)生，因而在設(shè)計保護(hù)籌劃時，必要盡量地提考慮任何緊急事故也許發(fā)生各種狀況，最大限度地作出反將。某些詳細(xì)防止辦法如：事先做好電梯準(zhǔn)備工作，以便在緊急狀況下供事故發(fā)生樓層受傷人員疏散使用;在租戶中倡導(dǎo)使用不易燃、防火性家具及材料;組織業(yè)主、租戶定期舉辦各種將急反將訓(xùn)練和活動;編制緊急事故程序指南手冊并發(fā)放到所有物業(yè)工作人員、業(yè)主、租戶手中;儲備少量緊急物資等。一旦緊急事故發(fā)生，人身安全就處在第一位。我司將按設(shè)計好基本應(yīng)急程序履行職責(zé)，及時與業(yè)主、租戶建立個人聯(lián)系，告示危機(jī)現(xiàn)狀以及解決辦法。我司將全力以赴，以避免發(fā)生更大損失，盡量快地恢復(fù)正常工作運營是減少商業(yè)經(jīng)營損失最佳辦法。提高安全重要性還涉及免受犯罪活動侵襲。對此，我司將針對*****現(xiàn)場實際狀況進(jìn)行全面安全檢查，對需要改進(jìn)地方提出整治建議并采用有效防范辦法，例如：增長照明燈以加強(qiáng)顧客安全感;使人行道附近和停車場無藏身之處;為顧客提供哨崗將安排在停車場重要位置等等。增長訓(xùn)練合格保安人員，配備高性能安全設(shè)備，都可在一定限度上提高安全而減少犯罪發(fā)生。我司將積極與本地公安部門加強(qiáng)聯(lián)系，獲得必要建議與協(xié)助。此外，租戶若發(fā)既有可疑行跡將及時互相告示，這樣由于失誤導(dǎo)致犯罪事故就會減少。此外，由于*****毗鄰水域，特別升旗廣場區(qū)域，廣場周邊無安全防護(hù)圍欄，廣場地面也經(jīng)常被水浸，路面濕滑，行人極易落入水中，產(chǎn)生安全事故隱患。接管后，我司將因地制宜向委托方提出整治建議，并采用相應(yīng)安全辦法，防患于未然。此外，*****建筑物特殊建造風(fēng)格，及商場上方可上人天臺，增長了安防管理難度。我司將依照實際狀況，在招商時提出合理建議，規(guī)定商業(yè)運營簽約時，將該區(qū)域安全管理責(zé)任納入承租者范疇，達(dá)到共管目。商場保潔綠化管理一、商業(yè)樓宇物業(yè)環(huán)境清潔與否是衡量物業(yè)管理水平重要標(biāo)志。保潔工作對物業(yè)業(yè)主、租戶及顧客影響極大，越是高檔、當(dāng)代商業(yè)樓宇，對清潔工作規(guī)定就越高。*****人流多且人員雜亂，產(chǎn)生垃圾源頭較多，除將有專人負(fù)責(zé)流動保潔、及時清運垃圾、隨時保持室內(nèi)外衛(wèi)生之外，同步將注重提高清潔工作專業(yè)性，滿足內(nèi)部各種設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)需要。*****保潔將采用如下方式：①、由于*****尋常保潔需求時間較長(營業(yè)時間長，且節(jié)假日照常營業(yè))，在保潔人員工作安排上普通實行兩班倒，即將巡視和清潔分開，隱蔽部位(如消防通道內(nèi)設(shè)施)保潔工作安排在白天巡視時間完畢，夜間重要對營業(yè)區(qū)域進(jìn)行清潔，涉及地面、衛(wèi)生間、玻璃、消防器具等公共設(shè)施。②、*****保潔重點在大堂及大門入口處。大堂、大門是出入人群必經(jīng)之地，且位置最接近物業(yè)外部環(huán)境，只要注意大堂和大門出入口衛(wèi)生保持，并及時進(jìn)行保潔作業(yè)，即可在很大限度上減輕物業(yè)其她樓層、部位保潔壓力，但需注旨在顧客通過出入口防塵墊之后，仍會有某些灰塵散落地面，如逢雨天，將組織人員將污跡控制在大堂入口范疇內(nèi)。③、保潔巡視除商場理貨區(qū)外，同步也將停車場、理貨區(qū)及垃圾存儲點重點進(jìn)行巡視保潔，為以便顧客，將在合理位置擺放垃圾收集桶。④、我司將合理安排保潔人員工作時間、工作區(qū)域及作業(yè)方式，做到既要保證物業(yè)環(huán)境清潔衛(wèi)生，同步也盡量避免因保潔作業(yè)對物業(yè)內(nèi)部正常商業(yè)經(jīng)營活動導(dǎo)致不良影響。二、營造良好購物環(huán)境是*****成功基本條件，而出眾綠化管理則能提高*****區(qū)域環(huán)境“含金量”。盡管商業(yè)樓宇單位面積價值昂貴，仍需要通過環(huán)境綠化來點綴，并以此營造和諧舒服當(dāng)人氛圍，提高業(yè)主、租戶及顧客生活、工作質(zhì)量。*****綠化管理以經(jīng)濟(jì)合用、美觀大方為原則，為與建筑環(huán)境氛圍獲得協(xié)調(diào)一致效果，將對其進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，合理布局。詳細(xì)綠化方案設(shè)計將結(jié)合客觀環(huán)境，合理布置，既要考慮美觀，通過綠化起到美化環(huán)境、改進(jìn)環(huán)境小氣候作用，也考慮植物品種選取，以便長期尋常養(yǎng)護(hù)。同住宅物業(yè)相比，*****因其著重商業(yè)綜合使用功能及建筑空間方面限制，使得物業(yè)內(nèi)可綠化區(qū)域面積較小，加上室內(nèi)陽光照射不充分，因而給綠化工作帶來困難，為較好解決這一問題，將充分運用有限場地，采用水平綠化與垂直綠化相結(jié)合辦法，在擁擠有限空間里營造綠意環(huán)境。在綠化裝點室內(nèi)空間時，將注意如下幾點：①、*****綠化配備重要以室內(nèi)綠化為著眼點，屬花卉租擺范疇，對花卉質(zhì)量規(guī)定相對較高，花卉在擺放期間將體現(xiàn)出良好生長狀態(tài)，防止浮現(xiàn)亂葉、黃葉、蟲害、痿焉、老化、不規(guī)整等生長不良狀況。②、*****室內(nèi)亮度重要由日光燈補(bǔ)償，光線較柔和，因而在品種選取上以觀賞葉片花卉為主，葉片質(zhì)地將為革質(zhì)以上，光亮無毛，顏色純正。在養(yǎng)護(hù)中將及時清潔葉片，去除灰塵，以保持葉片光亮，必要時可噴施少量光亮劑。③、室內(nèi)花卉選取將注意避免選用姿態(tài)臃腫花卉，重要突出線條美和層次美。同步要避開有異味、有毛、有毒植物?；緮[放講究藝術(shù)，品種配備與擺放位置要恰當(dāng)，風(fēng)格統(tǒng)一協(xié)調(diào)，構(gòu)圖合理美觀。④、因室內(nèi)光照度有限，不適當(dāng)擺放較高大植物，注重環(huán)境配備商家往往采用人造花搭配某些真花，并在透視焦點部位人為加上背景以烘托氛圍。例如，在蔬菜區(qū)用塑料制作藤本蔬菜來映襯主題。⑤、室內(nèi)花木普通產(chǎn)自熱帶，因而室內(nèi)濕度要較大某些。由于受到環(huán)境制約，室花更換較頻繁，尋常養(yǎng)護(hù)大多限于夜間澆水或補(bǔ)充少量顆粒劑復(fù)合緩釋肥料。⑥、搬運花草植物時，保護(hù)花卉枝葉不受損傷，同步注意花木放置場地衛(wèi)生保潔。經(jīng)常對植株進(jìn)行檢查，恰當(dāng)進(jìn)行綠化補(bǔ)缺與品種調(diào)劑，保證植物生長成型，成活率達(dá)95%以上，保持植物常盛態(tài)勢，可使室內(nèi)環(huán)境布滿生機(jī)與活力。第五某些綜合管理服務(wù)原則方案客戶服務(wù)方案一、設(shè)立高效運作客戶服務(wù)中心客戶服務(wù)中心作為物業(yè)服務(wù)公司運作一種新管理模式，大大提高了物業(yè)服務(wù)公司工作效率，提高了服務(wù)質(zhì)量，贏得了業(yè)主信任和支持?？蛻舴?wù)中心提供一站式服務(wù)、資源集中解決、迅速將答、及時反饋。（一）保證客戶服務(wù)中心地位客戶服務(wù)中心由前臺接待處、檔案資料室、后臺辦公室這幾種功能某些構(gòu)成?？蛻舴?wù)中心是整個公司窗口，是與客人聯(lián)系、溝通平臺?？蛻舴?wù)中心重要以給客戶提供服務(wù)渠道和信息為主，解答客人提出問題。我司將以熱誠服務(wù)態(tài)度，細(xì)心、耐心、精確、快捷地為客戶解決疑難，把工作做好，為廣州**********客戶提供專業(yè)、熱忱服務(wù)。（二）前臺接待處重要工作依照管理服務(wù)需要，向客戶傳遞廣州**********商業(yè)物業(yè)管理規(guī)定、告知或其她政府部門有關(guān)規(guī)定、告知等有關(guān)信息。辦理商鋪收樓、轉(zhuǎn)名等手續(xù)。辦理商鋪裝修申報、停工、延期及退場手續(xù)，以及辦理裝修工人出入證等手續(xù)。接受客人來人來電征詢，為業(yè)主、住戶提出各種有償或免費服務(wù)進(jìn)行協(xié)調(diào)、調(diào)度，做好接待工作。接受及解決客戶意見及投訴，耐心傾聽、仔細(xì)理解客人想反映狀況，視實際狀況回答。如遇到客戶專人無法解決事情，將該對客戶作出相將指引，竭力做好連接工作。（三）客戶服務(wù)中心對客服務(wù)承諾1.提供10：00——22：0012小時不間斷現(xiàn)場接待服務(wù)；前臺接待時間之外，由監(jiān)控中心負(fù)責(zé)值班接聽業(yè)主來電。2.服務(wù)高效、專業(yè)。（四）、投訴解決為實現(xiàn)投訴解決高效率，客戶服務(wù)中心24小時接受業(yè)主投訴，值班人員填寫好《投訴受理登記表》。在受理投訴后，投訴接待人員需要及時回答業(yè)主，其中，成功解決投訴需要反饋與業(yè)主；能解決但需要時間投訴需要告知業(yè)主解決問題最后時間；短時間不能解決投訴將該告知業(yè)主因素并盡量獲得業(yè)主諒解，在投訴受理登記表中注明并歸檔在未完畢投訴文檔存儲處。業(yè)主有效投訴解決完畢后，由客戶專人電話或上門形式回訪，以征求業(yè)主意見，同步在《投訴受理登記表》上做好回訪記錄，我司將做到回訪率100％。（五）、商場商戶服務(wù)調(diào)查客服中心每半年一次進(jìn)行物業(yè)服務(wù)滿意度調(diào)查，記錄并向上報告?？蛻舴?wù)中心依照業(yè)主滿意度狀況進(jìn)行下半年工作重點改進(jìn)。物業(yè)共用部位維護(hù)與管理服務(wù)方案一、物業(yè)公共部位維修養(yǎng)護(hù)范疇房屋本體及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)范疇房屋本體維修養(yǎng)護(hù)范疇：房屋承重構(gòu)造部件（基本、屋面、梁、柱、墻體），抗震構(gòu)造部位（構(gòu)造柱、梁、墻）、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、公共屋面、電梯、機(jī)電設(shè)備、本體消防設(shè)施、公共天線、公共水泵、本體上下水共用管道、共用防盜監(jiān)控設(shè)施及其她房屋本體共用某些。二、物業(yè)公共部位維修養(yǎng)護(hù)籌劃表設(shè)施名稱尋常管理內(nèi)容定期維修養(yǎng)護(hù)籌劃實行方案工作參照原則實行效果房屋主體承重構(gòu)造部位每周巡邏一次并做好記錄工程維修服務(wù)部員負(fù)責(zé)實行巡邏、維修和檢查房屋主體承重構(gòu)造部位每中修一次，每30年大修或局部更新改造一次工程維修服務(wù)部負(fù)責(zé)組織實行、檢查或委托專業(yè)公司進(jìn)行大修、更新改造1.《建筑工程施工及驗收規(guī)范》2.建筑工程質(zhì)量評估原則3.公司《公共設(shè)施巡邏制度》4.公司《維修工作手冊》5.公司《維修過程檢查》l.元件滿足強(qiáng)度、剛度和穩(wěn)定性規(guī)定；2.房屋構(gòu)造部位正?？煽?；3.完好率達(dá)到98％以上；4、構(gòu)造部位合理、性能完好。外墻面每周巡邏一次并做好記錄工程維修服務(wù)部負(fù)責(zé)組織實行巡邏、維修和檢查l.每2年對于較大面積滲漏局部翻新一次；2.每5年清洗一次工程維修服務(wù)部負(fù)責(zé)組織實行、檢查或委托專業(yè)公司進(jìn)行大修、更新改造l.建筑工程施工及驗收規(guī)范；2.建筑工程質(zhì)量評足原則3.房屋滲漏修繕技術(shù)規(guī)程l.外墻無滲漏現(xiàn)象；2.外墻使用功能正?？煽?；3.平整、清潔、美觀；4.完好率達(dá)至99%以上。 屋面每周巡邏一次并做好記錄工程維修服務(wù)部負(fù)責(zé)組織實行巡邏、維修和檢查l.每半年檢查屋面一次，中修5年，大修8年；2.每2年對于局部大面積損壞翻新一次工程維修服務(wù)部負(fù)責(zé)組織實行、檢查或委托專業(yè)公司進(jìn)行大修、更新改造l.《建筑工程施工及驗收規(guī)范》2.建筑工程質(zhì)量評估原則3.房屋滲漏修繕技術(shù)規(guī)程4.公司《公共設(shè)施巡邏制度》5.公司《維修工作手冊》1.保證使用功能正?？煽?；2.清潔美觀；3.完好率達(dá)到99%以上。樓梯間、通道每周巡邏一次并做好記錄工程維修服務(wù)部負(fù)責(zé)組織實行巡邏、維修和檢查 l.中修4年，大修8年；2.每粉刷一次工程維修服務(wù)部負(fù)責(zé)組織實行、檢查或委托專業(yè)公司進(jìn)行l(wèi).建筑工程施工及驗收規(guī)范2.建筑工程質(zhì)量評估原則3.公司《公共設(shè)施巡邏制度》4.公司《維修工作手冊》 l.保證使用功能正?？煽浚?.清潔美觀；3.完好率達(dá)到99%以上。溝渠、池、沙井每周巡視檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題做好《公共設(shè)施巡邏記錄》并及時解決工程維修服務(wù)部負(fù)責(zé)組織實行巡邏、維修和檢查l.每半年清理疏通一次2.每季度清除各類雜物一次3.中修4年．大修8年。 工程維修服務(wù)部負(fù)責(zé)組織實行、檢查l.公司《公共設(shè)施巡邏制度》2.公司《維修工作手冊》3.公司《維修過程檢查》4.市政排水管渠工程質(zhì)量檢查標(biāo)難5.市政排水管渠工程質(zhì)量評估原則l.溝渠、池、沙井功能正常，暢通、無堵塞現(xiàn)象；2.完好率達(dá)到98%以上；3.加強(qiáng)井蓋及雨水管道，保證完好無損；4.雨季來臨邁進(jìn)行一次清掏、疏通。停車場每周1次巡邏，發(fā)現(xiàn)問題及時解決工程維修服務(wù)部負(fù)責(zé)組織實行巡邏、維修和檢查l.車場內(nèi)地面有局部沉陷損壞及時維修2.中修5年，大修工程維修服務(wù)部負(fù)責(zé)組織實行或委托專業(yè)公司進(jìn)行大修、更新改造l.公司《維修工作手冊》2.公司《維修過程檢查》3.《道路養(yǎng)護(hù)技術(shù)規(guī)范》 1.車場使用功能正?？煽?；2.場地平整，無坑洼積水，完好率達(dá)到98%以上。 第三節(jié)公共設(shè)施設(shè)備運營、維護(hù)、養(yǎng)護(hù)和管理服務(wù)方案共用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)方案分為尋常維修方案和定期養(yǎng)護(hù)方案，每一項均從工作籌劃、實行方案、執(zhí)行原則和實行效果四個方面提出規(guī)定，量化執(zhí)行原則，使其具備科學(xué)性和實操性。一、維修養(yǎng)護(hù)范疇共用設(shè)施設(shè)備涉及發(fā)電機(jī)組、變配電沒備、消防設(shè)施設(shè)備、中央空調(diào)、水泵、通風(fēng)、防盜對講系統(tǒng)、可視監(jiān)控系統(tǒng)、公共照明、給排水管道、園林綠化、通道、溝渠、池、井、停車場、文化娛樂及休閑場合等。二、廣州**********供配電系統(tǒng)管理工作原則1.尋常對供配電、發(fā)電機(jī)組等設(shè)備進(jìn)行檢查、維護(hù)，保持設(shè)備完好，并有暫時將急用電管理辦法，值班維修人員媒體巡視檢查2次并有記錄，每季度清潔保養(yǎng)一次強(qiáng)電井及井內(nèi)設(shè)備；2.高低壓配電柜內(nèi)部設(shè)備、接線端子熱敏涂層、儀表、蜂鳴器、電鈴、按鈕、批示燈完好；配電回路標(biāo)記清晰；各回路電路在額定范疇內(nèi)，三相不平衡電流不超過25%；3.發(fā)電機(jī)、柴油發(fā)動機(jī)、潤滑油泵、啟動電機(jī)等能保持正常運轉(zhuǎn)狀態(tài)，配備兩套備用啟動蓄電池按每月輪換使用一次，啟動蓄電池每兩年更換一次；4.在緊急狀況下，發(fā)電機(jī)組在15秒鐘內(nèi)啟動，發(fā)電機(jī)組儲備油料滿足機(jī)組滿洲運營8小時需要；5.功率因數(shù)控制器功能完好，設(shè)備運作敏捷、可靠無損壞，補(bǔ)償控制器手動、自動切換有效，補(bǔ)償電容完好，相間絕緣電阻打印1毫安，功率因數(shù)不低于0.9；6.對移送技術(shù)資料管理保存率100%；7.24小時值班無斷崗現(xiàn)象，運營記錄完整，交接班記錄清晰，交接事項明確；8.設(shè)備房每周清潔一次，干凈整潔，無污損和積塵，系統(tǒng)內(nèi)內(nèi)元件狀態(tài)良好，性能正常，按鈕、選取開關(guān)操作正常，批示燈、儀表顯示正常。三、廣州**********電梯系統(tǒng)管理工作原則1.建立巡視監(jiān)控管理制度。由電梯機(jī)房值班人員實行巡視監(jiān)控管理，定期對電梯設(shè)備進(jìn)行巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。電梯機(jī)房值班人員每日對電梯進(jìn)行一次巡視，依照巡視狀況填寫《電梯設(shè)備巡視記錄》；2.建立電梯機(jī)房管理制度。機(jī)房值班人員嚴(yán)格執(zhí)行；3.建立電梯維修保養(yǎng)制度。為使電梯安全運營，需要對電梯進(jìn)行經(jīng)常性維護(hù)、檢查和修理，并制定電梯月、季、年維修籌劃和維修保養(yǎng)制度，以及電梯維修保養(yǎng)記錄和電梯負(fù)責(zé)人。電梯維修工和電梯機(jī)房值班人員負(fù)責(zé)電梯發(fā)生故障時緊急維修工作，電梯發(fā)生嚴(yán)重、公司內(nèi)部維修工無法維修故障，及時聯(lián)系電梯廠商，由電梯廠商進(jìn)行及時維修；或直接聘請專業(yè)維修保養(yǎng)單位進(jìn)行日、周、月、季、年度檢查及保養(yǎng)，依照檢查籌劃對電器控制箱、機(jī)房、轎廂、井道、底坑、層門等部位和設(shè)備，以及對電梯曳引主機(jī)、減速器等系統(tǒng)部、附件及廂門機(jī)構(gòu)等各項設(shè)備，進(jìn)行全面檢查和維護(hù)保養(yǎng)；4.電梯準(zhǔn)用證、安全運營允許證、維修保養(yǎng)合同完備，由持有專業(yè)技術(shù)資格維修保養(yǎng)人員進(jìn)行維修作業(yè)。5.轎廂內(nèi)按鈕、燈具、對講電話（或報警警鈴）、監(jiān)控等設(shè)備和配件保持完好，轎廂整潔；6.電梯運營穩(wěn)定，開關(guān)門靈活，平層精確，轎廂通風(fēng)，風(fēng)機(jī)無噪音，照明良好；7.發(fā)生電梯困人或其她重大突發(fā)故障事件時，將在5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場將急解決；電梯發(fā)生普通故障，專業(yè)維修人員15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場維修。四、廣州**********給排水系統(tǒng)管理工作原則1.尋常維護(hù)水泵運營無異響，無異常震動，水泵軸無滴漏，盤根結(jié)合器處無積油泥，各閥門無生銹，運作正?？煽浚冾l供水系統(tǒng)變頻器、壓力調(diào)節(jié)器、控制柜及柜內(nèi)散熱電扇等將定期檢查，保持設(shè)備干燥、無灰塵。2.每天檢查供水設(shè)備一次，每季度對水泵潤滑部位加注潤滑油，每年對泵房、管道等設(shè)備進(jìn)行除銹、油漆，每年保養(yǎng)水泵，保證二次供水正常，泵房整潔。3.每年清洗生活水箱兩次，清洗單位將有相將資質(zhì)，保證達(dá)到國家飲用水原則，并有水質(zhì)部門檢測報告，單獨消防水池保持水質(zhì)無臭味，消防水泵每年啟動不少于4次。4.排污水泵正常運轉(zhuǎn)，無異響和震動，閥門法蘭、止回閥、管道無漏水、無明顯銹蝕；排污水位控制裝置敏捷可靠?？刂葡溟_關(guān)、批示燈完好。5.下水管道、水溝、集水井、污水池、化糞池、地漏無堵塞、無淤積；各種井蓋面板完好，各種警示安全標(biāo)記齊全，安裝牢固。五、廣州**********公共照明1.每日一次以上巡檢并及時修復(fù)損壞公共照明設(shè)備，保持燈具、燈罩、燈架、燈棚完好，公共照明設(shè)備完好率在99%以上。2.依照季節(jié)變化狀況，工作時間及節(jié)假日合理調(diào)節(jié)公共照明設(shè)備開、關(guān)機(jī)時間。3.公共照明設(shè)備進(jìn)行編號、存檔管理。第四節(jié)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境清潔服務(wù)方案一、基本規(guī)定1.物業(yè)服務(wù)區(qū)域建立有關(guān)清潔制度、消殺方案和詳細(xì)操作規(guī)程，清潔服務(wù)定期定點，按照操作規(guī)程進(jìn)行，保持物業(yè)服務(wù)區(qū)域環(huán)境整潔、干凈，垃圾清理及時，日產(chǎn)日清。2.物業(yè)服務(wù)區(qū)域禁止有污染物和污染源物品存儲，動物糞便、腐爛物等將及時清理。3.保潔服務(wù)員通過培訓(xùn)上崗，統(tǒng)一著裝、佩戴工卡。4.清潔沖洗建筑物公共場合、走道、樓梯、大堂等地面，現(xiàn)場設(shè)立安全提示標(biāo)記。5.尋常各項清潔服務(wù)工作進(jìn)行記錄、存檔管理。6.消殺、清運、外墻清洗等業(yè)務(wù)采用外聘形式，將聘請具備相將資格證書專業(yè)服務(wù)單位進(jìn)行，操作人員必要持證上崗。7.全員保潔，人過地凈，重點部位，重點保潔。二、尋常服務(wù)內(nèi)容與原則序號項目工作原則保潔頻次室外部份：1人行道目視無明顯垃圾、紙屑、煙頭、無泥沙巡回保潔、隨臟隨掃2排水溝溝內(nèi)無淤泥、無明顯垃圾不少于1次/日3綠化帶無紙屑垃圾不少于1次/日4消防設(shè)施消防設(shè)施，管道，墻身無積塵，無蜘網(wǎng)不少于1次/日5地面干凈、無垃圾雜物、墻角邊無沙土、無明顯落葉、積水不少于1次/日6配套設(shè)施公共設(shè)施無積塵、無污漬、保持干凈不少于1次/日7排水排水溝暢通、無堵塞不少于1次/日室內(nèi)部份：1門目視無大塵、無明顯污漬不少于1次/日2玻璃無大塵、無明顯污漬、明亮、干凈不少于1次/日3配套設(shè)施外表干凈、擺放整潔、無明顯污漬、不少于1次/日4設(shè)施設(shè)備干凈、無明顯污漬、不少于1次/日5疏散批示牌無大塵、能正常使用不少于1次/日6地面干凈、無明顯垃圾、不少于2次/日7天花無積塵，無蜘網(wǎng)每月1次8走廊燈罩外表干凈、無大塵每月1次9管線無積塵，無蜘網(wǎng)不少于1次/日10樓梯無垃圾、頂面無明顯蜘蛛網(wǎng)、無泥沙不少于1次/日11消防栓消防栓內(nèi)設(shè)施無積塵，雜物不少于1次/日12警鈴無大塵、無明顯污漬不少于1次/日13垃圾桶垃圾桶表面干凈、無明顯污跡不少于1次/日14衛(wèi)生間干凈、整潔，定期消毒不少于1次/日三、蟲害消殺1.做好蟲害防治工作，滅四害消殺工作每月不少于1次。達(dá)到物業(yè)服務(wù)區(qū)域無明顯蚊、蠅活動，視狀況每季度滅鼠1次，特殊狀況（如傳染病流行期間），增長物業(yè)管理區(qū)域消殺次數(shù)。2.消殺用藥符合國家規(guī)定，有專業(yè)人員操作，每次消殺作業(yè)前向業(yè)主和住戶發(fā)出告知，并在作業(yè)現(xiàn)場設(shè)立安全警示牌，保證人員安全。第五節(jié)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠化和園林護(hù)養(yǎng)、管理服務(wù)方案一、基本規(guī)定：1.建立園林綠化養(yǎng)護(hù)制度和詳細(xì)養(yǎng)護(hù)操作規(guī)程，綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)定期、定點，依照不同季節(jié)規(guī)定按照操作原則進(jìn)行，保持物業(yè)服務(wù)區(qū)域環(huán)境綠化植物、草地、花卉等生長良好、整潔、美觀，并與環(huán)境互相協(xié)調(diào)。2.護(hù)養(yǎng)人員通過統(tǒng)一培訓(xùn)，有統(tǒng)一工作服操作服務(wù)。3.對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)園林綠化重要樹種、綠籬、花草品種等，懸掛品名標(biāo)牌。4.尋常各項綠化服務(wù)工作將有記錄，每月進(jìn)行1次匯總存檔。二、基本辦法：尋常綠化作業(yè)，如澆水、松土、修剪、種移植、施肥、消殺等均不同限度影響業(yè)主、使用人。因而，在作業(yè)過程中將注意、避免因操作不當(dāng)和選取在人流少、氣候條件適合狀況下進(jìn)行作業(yè)，必要時用標(biāo)記牌告示、或?qū)ψ鳂I(yè)區(qū)域?qū)嵭蟹忾]。三、養(yǎng)護(hù)原則：序號項目原則1草地長勢良好，無明顯枯死現(xiàn)象；平整，無明顯起伏；無明顯高于150mm雜草，120mm雜草不超過5棵/平方米；（4）無病蟲害。2喬灌木（1）喬木生長健壯，形態(tài)整潔，無凌亂枝條和冗長枝葉；灌木株形整潔，造型植物輪廓清晰，修剪面平直整潔，棱角分明；沒有200mm以上枯枝荒野、折斷枝、修剪殘留枝；無明顯病害蟲；喬木基部無300mm高以上蔭蘗枝，無過長雜草；灌木腳部整潔清潔，無過長雜草，無嚴(yán)重黃葉、積塵；（6）喬木修剪截口與枝位平齊，直徑50mm以上截口要封蠟。3綠籬造型綠籬輪廓清晰，棱角分明；綠籬側(cè)面垂直，平面水平，無明顯缺剪漏，無崩口，腳部整潔；（3）每次修剪原則上不超過一次剪口，已定型綠籬新枝留高不超過5cm；片植綠籬修剪將由坡度變化，但坡度將平滑，不能有明顯交接口；（5）綠籬內(nèi)生出雜生枝位、爬藤等將及時予以連根消除。4時花無殘花、黃葉，無高出花面竹簽、雜草等；花盆擺放整潔，盆內(nèi)無雜物，外圍盆邊整潔美觀；整個花壇待換花不超過1/2；（4）地栽時花生長良好，無雜草財貿(mào)禿斑，過界分明，過界草不蔓入時花境內(nèi)；無明顯病害蟲，大葉時花時面無蟲口；（6）無缺水干旱現(xiàn)象，植株生長良好。第六節(jié)公共秩序維護(hù)和安全防范管理服務(wù)方案一、安全管理辦法及對策1.保證安全人員綜合素質(zhì)物業(yè)管理部作為物業(yè)管理公司重要職能部門，同樣也成為社區(qū)形象風(fēng)景線，代表客戶服務(wù)中心精神面貌同步，也代表了廣州*****和諧、尊貴家園品質(zhì)保障。因而，秩序維護(hù)人員必要具備良好身體素質(zhì)，過硬保安業(yè)務(wù)水平以此成為業(yè)主安全感來源。同步，作為一線部門，與業(yè)主經(jīng)常接觸，業(yè)主/住戶經(jīng)常會將問題直接反饋給秩序維護(hù)人員，或通過秩序維護(hù)人員傳達(dá)給客戶服務(wù)中心，而非事事直接向客戶服務(wù)中心反饋，因而，規(guī)定秩序維護(hù)人員必要具備良好服務(wù)意識和物業(yè)管理基本知識，在擁有過硬保安業(yè)務(wù)水平同步加強(qiáng)物業(yè)管理基本知識，更好為業(yè)主服務(wù)。2.安全管理體系建立（1）巡邏方式我司將采用崗位固定崗和機(jī)動巡邏崗相結(jié)合方式對社區(qū)進(jìn)行安全管理。設(shè)立固定崗。針對廣州**********ABC三區(qū)整體規(guī)劃，在三區(qū)重要門崗、人流較大部位以及需要展示社區(qū)形象崗部位，設(shè)立固定崗。固定崗進(jìn)行24小時站崗值勤。安排機(jī)動巡邏。機(jī)動巡邏重點在于對區(qū)域內(nèi)死角巡邏，保證安全防范不浮現(xiàn)盲點。針對廣州**********整體規(guī)劃和實際狀況，每兩小時一次進(jìn)行區(qū)域巡邏。3.不同步期安全防范（1）接管前期我司重要以人防為主，技防為輔。這一時期安全管理對象重要是周邊施工人員、現(xiàn)場裝修人員及外來可疑人員。這一時期工作重點是制止違章裝修，制止破壞公共設(shè)施以及保證場內(nèi)環(huán)境干凈整潔。因而，這一時期，我司采用人防為主方略，以保證接管入伙期安全防范工作。（2）接管營業(yè)期這一時期安全防范逐漸向人防、技防相結(jié)合，著重體現(xiàn)技防威力。這一時期安全管理對象重要是外來購物客戶，這一時期，我司將加強(qiáng)物業(yè)管理部對智能化系統(tǒng)使用技能，充分運用智能化安防系統(tǒng)，加強(qiáng)監(jiān)控中心管理，著重對監(jiān)控中心批示反將速度培訓(xùn)。二、消防管理1.消防管理目的堅持“防止為主，防消結(jié)合”消防工作方針，嚴(yán)格實行防火安全責(zé)任制，并樹立“全員防消”管理觀念，實行全員義務(wù)消防員制。2.加強(qiáng)消防教誨宣傳工作客戶服務(wù)中心將不間斷地傳播消防法規(guī)、防火知識，并定期邀請消防中隊前來舉辦消防知識講座。重點加強(qiáng)秩序維護(hù)人員消防實操技能，對秩序維護(hù)人員進(jìn)行消防基本理論、實操技能不定期培訓(xùn)。3.加強(qiáng)商場裝修消防管理（1）對二次裝修審批時，規(guī)定裝修施工單位按原則配備滅火器材方可入場施工。（2）對于復(fù)雜裝修、大面積裝修及有關(guān)商鋪裝修，規(guī)定施工單位必要提供消防報批手續(xù)，方可開工。（3）在營業(yè)期間，我司將通過設(shè)專人巡邏監(jiān)管，著重解決違章占用消防通道問題，保證消防通道順暢。三、突發(fā)事件解決（一）、解決原則1、以人為本，減少危害。切實履行公司管理和服務(wù)職能，把保障業(yè)主生命財產(chǎn)安全作為首要任務(wù)，最大限度地減少突發(fā)事件及其導(dǎo)致人員傷亡和危害。2、居安思危，防止為主。高度注重公共安全工作，常抓不懈，防患于未然。增強(qiáng)憂患意識，堅持防止與將急相結(jié)合，常態(tài)與非常態(tài)相結(jié)合，做好將對各類突發(fā)事件準(zhǔn)備工作。3、依法規(guī)范，加強(qiáng)管理。根據(jù)關(guān)于法律和行政法規(guī)，加強(qiáng)將急管理，維護(hù)公司和顧客合法權(quán)益，使將對各類突發(fā)事件工作規(guī)范化、制度化、法制化。4、迅速反將，協(xié)同將對。加強(qiáng)以安管為主將急隊伍建設(shè)，建立聯(lián)動協(xié)調(diào)制度，充分發(fā)揮自身作用，依托各部力量，形成統(tǒng)一指揮、反將敏捷、功能齊全、協(xié)調(diào)有序、運轉(zhuǎn)高效將急管理機(jī)制。5、依托先進(jìn)管理手段，提高全員素質(zhì)。采用先進(jìn)監(jiān)測、預(yù)測、預(yù)警、防止和將急預(yù)案，充分發(fā)揮安管隊伍作用，提高將對各類突發(fā)事件科技水平和指揮能力，避免發(fā)生次生、衍生事件；加強(qiáng)宣傳和培訓(xùn)教誨工作，提高公眾自救、互救和從容將對各類突發(fā)事件能力。（二）、解決程序詳見廣州*****物業(yè)管理有限公司各職能部門服務(wù)手冊。第七節(jié)有償服務(wù)方案我司將按照優(yōu)質(zhì)優(yōu)價原則為顧客提供有償服務(wù)，例如家居清潔、水電維修、綠化護(hù)養(yǎng)、家電維修。為更好滿足顧客需求，我司將通過招投標(biāo)形式，引進(jìn)市場競爭，將服務(wù)優(yōu)、有保障優(yōu)質(zhì)專業(yè)公司作為我司合伙方，提供公司合伙庫名單給顧客，以供顧客選取。通過這種方式，可以監(jiān)督進(jìn)區(qū)、進(jìn)戶服務(wù)公司服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)安全。廣州*****物業(yè)管理有限公司有償服務(wù)價目表制表部門：客戶服務(wù)中心制表時間：.8.30序號服務(wù)項目單位材料品牌、規(guī)格材料價格（元）人工收費

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