物業(yè)設(shè)備運行與管理標(biāo)準(zhǔn)手冊樣本

設(shè)備運營與管理原則手冊（4月修訂）目錄TOC\o"1-2"\h\z\u前言 1第一章物業(yè)設(shè)備管理概述 1第二章消防設(shè)備運營與管理 7第三章電梯運營與管理 14第四章給水設(shè)備運營與管理 22第五章供電設(shè)備運營與管理 32第六章供暖設(shè)備運營與管理 37第七章中央空調(diào)設(shè)備運營與管理 43第八章工程維護管理服務(wù) 47前言物業(yè)設(shè)備是整個物業(yè)重要構(gòu)成某些，是維持業(yè)主正常工作、生活、學(xué)習(xí)重要保證。管理好、運營好、維護好、改造好物業(yè)區(qū)域內(nèi)既有設(shè)備，提高設(shè)備運營效率和完好率，是物業(yè)服務(wù)公司運營和管理設(shè)備主線目的。設(shè)備運營與管理涉及面比較廣，技術(shù)含量高，關(guān)系到物業(yè)正常運營和安全使用是物業(yè)管理服務(wù)重要內(nèi)容之一。物業(yè)設(shè)施設(shè)備重要涉及電梯、消防設(shè)施、供暖與鍋爐、中央空調(diào)、給排水系統(tǒng)以及強電設(shè)備等，是整個物業(yè)核心構(gòu)成某些。在物業(yè)服務(wù)活動中，設(shè)備運營管理是管理過程中重要一環(huán)它關(guān)系到物業(yè)使用價值體現(xiàn)，是支撐物業(yè)管理活動基本。設(shè)備運營不好，不但會直接影響業(yè)主生活質(zhì)量、生活秩序、工作效率，并且還會影響到物業(yè)服務(wù)公司社會名譽，它重要性和因素就在于：一是物業(yè)內(nèi)部環(huán)境是一種相對封閉人造小環(huán)境，社區(qū)和大廈建造原則越高，居住辦公條件越崇高，與外部環(huán)境相對隔離限度就越大。供電、供水、電梯、空調(diào)、通風(fēng)、排污、照明、消防、安全、監(jiān)控等樓宇環(huán)境要素對系統(tǒng)設(shè)備運營依賴性就越強。其二，設(shè)備運營成本在物業(yè)管理運作中占有相稱大比重，特別是大廈設(shè)備運營管理。設(shè)備運營管理好壞，直接關(guān)系到業(yè)主和租戶利益，同步也關(guān)系到物業(yè)服務(wù)公司效益。其三，顧客（業(yè)主、租戶）滿意限度是評價物業(yè)服務(wù)公司服務(wù)質(zhì)量和管理水平綜合尺度，業(yè)主滿意限度第始終覺幾乎都與設(shè)備運營優(yōu)劣關(guān)于。因而，從物業(yè)管理服務(wù)活動功能、效益和質(zhì)量三個方面，都反映出設(shè)備運營管理在物業(yè)管理活動中重要地位。 第一章物業(yè)設(shè)備管理概述物業(yè)設(shè)備管理內(nèi)容范疇很廣，涉及：物業(yè)設(shè)備基本管理、物業(yè)設(shè)備運營管理、物業(yè)設(shè)備安全管理、物業(yè)設(shè)備維修保養(yǎng)管理等內(nèi)容。如何搞好物業(yè)設(shè)備管理工作呢？本節(jié)將從如下三個方面進行闡述。一、物業(yè)設(shè)備運營特點和規(guī)定支撐物業(yè)設(shè)備運轉(zhuǎn)硬件普通由如下幾種某些構(gòu)成：1、各類管、線構(gòu)造各類管、線構(gòu)造涉及空調(diào)管路，給排水管路，消防管路；各類電力母線、干支線；電話、電視、監(jiān)視線纜；各類通風(fēng)、排風(fēng)管路等。管線構(gòu)造特點是縱橫交錯，以隱蔽或半隱蔽工程構(gòu)造形式布置。各類管線通過閥門，插接箱，接線架框等結(jié)點，構(gòu)成網(wǎng)絡(luò)形式，分布在社區(qū)內(nèi)和樓宇各個層面。如果將物業(yè)比作一種生命體，這些網(wǎng)絡(luò)就是維持生命供血、呼吸、神經(jīng)、消化等系統(tǒng)管線。各類設(shè)備運營都依賴這些管線網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系。因而，熟悉物業(yè)設(shè)備運營首要一點，就是要去結(jié)識、熟悉、把握這些管線網(wǎng)絡(luò)走向，從各類結(jié)點入手，逐漸展開、進一步。2、各類驅(qū)動轉(zhuǎn)換設(shè)備各類驅(qū)動轉(zhuǎn)換設(shè)備涉及發(fā)電機組、變壓器；鍋爐、冷水機組、熱水器；各類水泵、送、排風(fēng)機等。由于物業(yè)機電設(shè)備封閉運營特點，重要設(shè)備不可間斷，持續(xù)工作，任何一臺運轉(zhuǎn)中設(shè)備浮現(xiàn)故障，均有也許對整個系統(tǒng)導(dǎo)致重大影響。因而，設(shè)備配備普通采用主備方式，但由于各種因素，往往會浮現(xiàn)原設(shè)計配備不能滿足需求，浮現(xiàn)備用余量局限性狀況，使設(shè)備負荷加重，給運營管理導(dǎo)致較大壓力。針對設(shè)備不同備用余量，當(dāng)備用余量充分時，使主、備設(shè)備都保持隨時能投入運轉(zhuǎn)狀態(tài)，適時調(diào)節(jié)主、備設(shè)備投運時間，是運營管理要點，當(dāng)備用余量局限性時，充分挖掘每一臺設(shè)備潛力。合理調(diào)度機組配備，搞好設(shè)備保養(yǎng)，嚴格控制設(shè)備負荷，是設(shè)備運營管理重點。熟悉設(shè)備，不但要熟悉設(shè)備構(gòu)造、原理、工作方式，更應(yīng)依照物業(yè)運作需求負載變化，理解各類設(shè)備負載能力和調(diào)配特點，做到物盡其用。3、終端設(shè)備終端設(shè)備是指直接作用于服務(wù)對象各類器具。如空調(diào)風(fēng)機盤管，顧客配電箱，各類照明器具，電視、電話插座，衛(wèi)生潔具等等。這些設(shè)施數(shù)量多，分布面廣，易損。單臺設(shè)施停用不會影響到系統(tǒng)工作，易使運營管理人員疏忽。但由于這些設(shè)施直接為顧客使用，是設(shè)備運營管理與顧客對話界面，直接反映工作質(zhì)量和服務(wù)效果。運營管理中不能掉以輕心，因“小”失“大”，失去顧客信賴。4、設(shè)備運營環(huán)境環(huán)境是設(shè)備運營管理水平綜合體現(xiàn)。由于樓宇內(nèi)小環(huán)境是靠各類設(shè)備運營來保證，它在“制造”環(huán)境、提供服務(wù)同步，又受其影響和制約。沒有一種丨離足物業(yè)各類設(shè)備運營環(huán)境條件，如電力、溫度、通風(fēng)、衛(wèi)生等，就不可以使設(shè)備發(fā)揮最大效率，甚至不能保證其正常運營。同樣，沒有一種完善管理機制，也不也許創(chuàng)造良好設(shè)備運營環(huán)境。因而，環(huán)境既是設(shè)備運營體系構(gòu)成某些，又是設(shè)備運營體系運營成果。上述四個某些，構(gòu)成了設(shè)備運營體系基本框架。要把握物業(yè)設(shè)備運營脈搏，必要從這四個某些入手，去理解它，結(jié)識它，掌握它。物業(yè)設(shè)備運營體系是一種龐大系統(tǒng)，理解熟悉是一種由表及里、由淺入深、由靜到動、由知其然進而知其因此然長期過程。作為物業(yè)服務(wù)公司保障設(shè)備運營管理和操作每一位員工，都應(yīng)當(dāng)把熟悉結(jié)識過程當(dāng)作本職工作必須某些。對熟悉限度不同員工，規(guī)定是：生疏者勤，由生到熟；熟悉者精，由熟及巧。員工之間，涉及管理層和操作層，倡導(dǎo)“能者為師，不恥下問”，規(guī)定“互教互學(xué)，共同提高”。這樣。逐漸使從事設(shè)備運營管理全體員工，對管理對象結(jié)識做到“心中有數(shù)，有案可查，有據(jù)可依”，使設(shè)備運營管理工作建立在夯實基本上。二、物業(yè)設(shè)備運營目的物業(yè)設(shè)備運營目的，從物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)角度來看，應(yīng)涉及安全性、可靠性、舒服性、經(jīng)濟性四個方面。1、安全性安全是設(shè)備運營管理第一規(guī)定，沒有安全，就沒有一切。設(shè)備運營管理安全目的，一是設(shè)備體系運營安全，涉及本體、管線、終端、環(huán)境運營安全；二是顧客使用安全，如用電器接地保護等；三是搮作者生產(chǎn)安全。保證安全重要辦法有：思想上高度注重，行動上處處小心。對于管理者，要有一種“婆婆嘴”，不厭其煩，時時提示；對于操作者，要多一種“小心眼”，步步謹慎。嚴格按章辦事。規(guī)章制度是保證安全長堤，決不能開口子。違章指揮，違章操作是發(fā)生安全事故重要因素。發(fā)現(xiàn)違章苗頭，任何人均有權(quán)制止。定期檢測、實驗，進行防止性檢修、維護。設(shè)備運營有自己規(guī)律，應(yīng)當(dāng)納入周期安檢器材或設(shè)備，決不能以任何理由遲延或停止周檢。對某些未規(guī)定周期安檢設(shè)備，當(dāng)運營時間較長時，為防止疲勞損傷形成安全隱患，應(yīng)安排進行檢查或?qū)嶒灐?、可靠性物業(yè)設(shè)備運營可靠性體當(dāng)前兩個方面：一是對服務(wù)需求保障能力；二是應(yīng)付突發(fā)事件及時性。提高設(shè)備運營可靠性，取決于兩基本條件。設(shè)備保障能力。涉及設(shè)備容量、備用設(shè)備容量；設(shè)備運營參數(shù)穩(wěn)定性、可調(diào)節(jié)性；管線布置合理限度，以及終端設(shè)施完好率等。管理能力。良好管理往往可以彌補設(shè)備配備某些先天缺陷。反之，混亂管理就也許抑制設(shè)備能力，使原本可以滿足需求設(shè)備配備感到局限性，形成揮霍。在設(shè)備運營體系已經(jīng)配備完畢，且不易更改狀況下，使設(shè)備保障能力得到充分發(fā)揮，必要做到“三嚴”：嚴格管理制度；嚴密運營籌劃（涉及突發(fā)事件應(yīng)對籌劃）；嚴肅工作作風(fēng)。3、舒服性從物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)性特點看，舒服性目的是物業(yè)設(shè)備運營管理必要目的之一。舒服性是最能體現(xiàn)物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)特點一項目的，也是反映物業(yè)管理員工工作細膩性一面一項指標(biāo)。舒服性指標(biāo)涉及兩個方面：一是指標(biāo)滿足性，即功能滿足限度。這是一項硬性指標(biāo)，靠設(shè)備參數(shù)調(diào)節(jié)來實現(xiàn)。設(shè)備參數(shù)調(diào)節(jié)可以通過自動化儀表和自控系統(tǒng)來實現(xiàn)精準(zhǔn)控制，但給定參數(shù)高、低，要靠操作者和管理人員長期摸索，認真總結(jié)分析才可以得到，這必要要有細膩嚴實工作作風(fēng)方可實現(xiàn)。另一項是感官滿足性，即感覺滿足限度。這一規(guī)定除了考慮服務(wù)對象共性之外，還要考慮服務(wù)對象之間差別，盡量做到“因人而異”提供高質(zhì)量服務(wù)。4、經(jīng)濟性物業(yè)服務(wù)公司在提供服務(wù)同步，必要講效益。那么，經(jīng)濟性目的必然是設(shè)備運營管理目的之一。經(jīng)濟性目的與以上三個目的相比，是一種收斂性或限制性目的。經(jīng)濟性對物業(yè)設(shè)備運營規(guī)定是：必要在滿足安全、可靠、適度舒服前提下實現(xiàn)經(jīng)濟性目的。節(jié)約能源是實現(xiàn)經(jīng)濟性目的重要途徑。能源費用是物業(yè)設(shè)備運營費用重要某些，節(jié)約能源費有兩種方式：一是運用能源可代替性，采用合用經(jīng)濟能源；二是省能，由于釆用第一種方式普通需要進行某些工程和設(shè)備改造，在物業(yè)管理中，工程和設(shè)備改造是比較困難。那么，減少能源費用基本上靠省能方式實現(xiàn)。省能亨兩個途徑：第一，是減少使用量，這在某些場合和時間是可行。例如減少照度過高照明功率；低過高供暖溫度等。但減少使用量與顧客需求往往是矛盾。因而，這個途徑有較大限制。第二，是提高能源運用率。其辦法有三：改造設(shè)備，提高能源運用效率；合理調(diào)節(jié)運營方式和運營參數(shù)，最大限度運用能源；減少能源損失?？傊?，采用一切可行辦法，努力提高能源運用率，是樓宇省能、節(jié)約能源費重要方式。易損零配件和耗材耐用性。樓宇設(shè)備運營時，需要消耗大量消耗性器材，如燈管、潔具配件、設(shè)備易損零配件等。在選取品牌時，耐用性是重要因素。與耐用性相沖突是價格，從運營總體經(jīng)濟性角度考慮，應(yīng)對慣用易損消耗件耐用性，價格比進行記錄分析，擇優(yōu)采用，減少運營消耗。維保以便。新建、改造設(shè)備等工程項目，必要考慮維保以便，以減少維修開支。三、物業(yè)設(shè)備運營管理要點1、建立和完善物業(yè)設(shè)備運營原則。由于各種物業(yè)之間差別，各類物業(yè)構(gòu)造、運營和服務(wù)對象均有各自不同特點，因而就不也許有一種統(tǒng)一設(shè)備運營原則。雖然是同樣類型設(shè)備，在不同物業(yè)，其運營方式、規(guī)定和參數(shù)指標(biāo)均有所不同。因而，依照設(shè)備所在物業(yè)特點和服務(wù)對象，結(jié)合設(shè)備自身技術(shù)規(guī)定，制定與之相適應(yīng)運營原則，是搞好物業(yè)設(shè)備運營首要工作。原則制定是一種動態(tài)，不斷完善過程。隨著設(shè)備運營、時間推移，物業(yè)服務(wù)對象變動等種種因素變化，設(shè)備運營原則補充和完善、變動和修訂將隨著著設(shè)備運營管理全過程。因而，設(shè)備運營管理原則制定，是以“變”求“所謂“變”，是指原則修訂、完善動態(tài)過程；“不變”，是通過完善原則，貫徹執(zhí)行原則，實現(xiàn)設(shè)備運營管理目的，使物業(yè)設(shè)備始終在良好運營最佳狀態(tài)不變。2、強調(diào)防止性辦法。由于物業(yè)管理設(shè)備運營持續(xù)性特點，各種防止性辦法在物業(yè)設(shè)備運營管理中處在特別重要地位，涉及：防止性實驗；防止性檢修；突發(fā)事件應(yīng)變方案；巡檢、點檢、定檢。實現(xiàn)防止性辦法基本是收集整頓、歸納和分析各類資料，有針對性建立各類設(shè)備和管線系統(tǒng)臺賬，運營、保養(yǎng)、檢修記錄檔案等。對于重要設(shè)備，如冷水機組、鍋爐、電梯等，應(yīng)按單臺設(shè)備建立運營和檢修檔案，建立易損零配件資料庫，制定更換周期。檔案建立后，對于收集資料應(yīng)定期進行分析，特別是反映設(shè)備狀況運營參數(shù)，應(yīng)建立分析報表制度，以便從設(shè)備狀態(tài)趨勢，找出故障隱患，有籌劃地進行維護檢修，避免因故障突發(fā)導(dǎo)致停機事故。對于管、線等系統(tǒng)，防止性辦法重點是巡檢和點檢，定期保養(yǎng)。特別是樓宇管井多，管路器件多，容易疏漏。對于管件或電路分支節(jié)點等易發(fā)生故障節(jié)點，可逐漸建立完善節(jié)點臺賬，實行“位式”管理，重要內(nèi)容是：逐件建立臺賬，一一相應(yīng)，有據(jù)可查，防止疏漏；合理制定巡檢路線和巡檢項目，抓住重點，明確主次；制定保養(yǎng)周期，分批輪檢，不疏不漏；采用保養(yǎng)合格及期限標(biāo)貼辦法，便于檢查。防止性實驗制度是設(shè)備可靠運營保障線。防止性實驗對象是涉及安全、重要參數(shù)檢測儀表、儀器和器具。對于季節(jié)性運營，在運營季節(jié)不可停機持續(xù)運營設(shè)備，在停運季節(jié)維保后，運營季節(jié)到來前，應(yīng)提邁進行試運營。樓宇自救設(shè)備，如發(fā)電機組、送排風(fēng)機、消防水泵、報警系統(tǒng)等始終處在一級戰(zhàn)備狀態(tài)設(shè)備，必要定期試機。3、做好突發(fā)事件解決。在突發(fā)事件應(yīng)變方案中，最重要是組織方案。由于物業(yè)運營后，用于突發(fā)事情應(yīng)變設(shè)備普通來說變動不大，其應(yīng)對能力受設(shè)計限制。突發(fā)事件發(fā)生時，通信、組織及時是解決好突發(fā)事件最重要保證。在組織辦法中，人員培訓(xùn)是基本保證。由于人力是一種可變資源，同樣數(shù)量人力資源，訓(xùn)練有素和毫無準(zhǔn)備產(chǎn)生作用有天壤之別。因此，物業(yè)設(shè)備運營管理中，有效地解決好突發(fā)事件應(yīng)變是員工考核中最基本一種項目。4、抓好技術(shù)改造由于受物業(yè)構(gòu)造和運營條件限制，技術(shù)改造在物業(yè)運營管理中地位不十分突出。但隨著科技產(chǎn)品發(fā)展和應(yīng)用，局部技改是彌補某些物業(yè)先天局限性童要辦法。特別是控制和監(jiān)測方式技術(shù)改造，對于提高物業(yè)管理整體運營水平將起重要作用。因而，在物業(yè)設(shè)備管理中，應(yīng)大力倡導(dǎo)小改小革，克服物業(yè)條件限制，發(fā)揮科技進步作用。5、貫徹組織辦法所有類型設(shè)備運營管理都同樣，設(shè)備離不開人，人是各項因素中最活躍因素。在當(dāng)代自動化限度、智能化限度較高，硬件設(shè)施配備完善物業(yè)中，注重人數(shù)量、講究人數(shù)比例已大大減少。強調(diào)人素質(zhì)，注重人技術(shù)技能，放到管理工作首位。再先進設(shè)備，沒有人會使用，先進設(shè)備只能作為擺設(shè)，但由于人素質(zhì)高、可以掌握先進設(shè)備，就可以對設(shè)備效率充分發(fā)揮起到“催化劑”作用，量小作用大。因而，無論物業(yè)設(shè)備當(dāng)代化水平如何，都決不可以忽視員工思想、技術(shù)、技能技巧，注重技術(shù)能力，思想建設(shè)和組織建設(shè)，其中重要辦法是加強員工培訓(xùn)。在當(dāng)代管理辦法中，培訓(xùn)和工作是統(tǒng)一，工作過程也是培訓(xùn)過程，培訓(xùn)是工作中不可分割和缺少一某些。其中核心是組織和方式。培訓(xùn)意義和方式用兩句話可概括為：只有通過培訓(xùn)才是可以上崗；只有在崗上繼續(xù)培訓(xùn)才是合格。另一方面是班會。班會是基層管理最基本、最重要，也是最重要方式。班會形式可以不拘，內(nèi)容可以不拘，但不可不開。通過班會可以使?jié)撛诿芨‖F(xiàn)，可以通過交流使其消解。不開班會班長不是一種合格班長，不聽班會基層管理者更是一種不合格管理者。再次是加強調(diào)協(xié)調(diào)是組織辦法中管理者發(fā)揮其管理藝術(shù)舞臺，是組織辦法中潤滑劑、凝結(jié)劑。協(xié)調(diào)辦法千變?nèi)f化，其主線是因時、因地、因人，因各種可以對協(xié)調(diào)目的產(chǎn)生影響種種因素而變。第二章消防設(shè)備運營與管理消防設(shè)備在物業(yè)區(qū)域內(nèi)地位和作用，一方面是由設(shè)備自身決定，另一方面又是由設(shè)備管理決定。如果沒有科學(xué)管理，再好消防設(shè)備也不會發(fā)揮作用。如果由于管理不善，不能發(fā)揮其消防作用，甚至設(shè)備自身遭到損壞，那么，消防設(shè)備就談不上運營與管理。因而，消防設(shè)備管理對于充分發(fā)揮消防設(shè)備作用，保證消防安全和消防設(shè)備正常運營，提高物業(yè)管理服務(wù)效益都具備重要意義。一、消防設(shè)備管理目1、消防設(shè)備管理是設(shè)備正常運營重要保證。消防設(shè)備管理好壞直接影響著設(shè)備裝備水平和技術(shù)狀態(tài)。只有通過有效設(shè)備管理，對存在問題及時解決，才干提高設(shè)備效率，保障消防設(shè)備正常運營。2、消防設(shè)備管理是提高維修質(zhì)量重要保證。消防設(shè)備管理水平高低，直接影響著設(shè)備維修時間和維修質(zhì)量。積極采用當(dāng)代化管理辦法和手段，通過加強現(xiàn)場管理，科學(xué)組織，在保證質(zhì)量前提下縮短檢修時間，對提高設(shè)備可開動率，減少維修費用品有重要意義。二、消防設(shè)備配備在物業(yè)區(qū)域內(nèi)消防設(shè)備普通配備涉及：消防水泵、消防定壓設(shè)備、C02滅火系統(tǒng)、噴淋設(shè)備、煙感溫感探頭、室外消火栓、消防水泵結(jié)合器、消防聯(lián)動監(jiān)控設(shè)備、防火卷簾、消防水箱、加壓送風(fēng)系統(tǒng)、防排煙裝置等消防設(shè)備。三、消防設(shè)備檔案建立在管理服務(wù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)，要對所有安裝使用消防設(shè)備建立消防設(shè)備管理檔案，通過建立檔案，使消防設(shè)備始終處在監(jiān)管之中，以保證消防設(shè)備保持良好工作運營狀態(tài)。建立了消防檔案后，以便了物業(yè)服務(wù)公司對消防設(shè)備運營管理，無論是在查閱消防設(shè)備技術(shù)資料，還是設(shè)備原始檔案都能以便快捷理解到所配備消防設(shè)備有關(guān)技術(shù)參數(shù)、運營性能、維護規(guī)定等。因而，消防設(shè)備檔案是物業(yè)管理檔案中重要某些。如何建立消防設(shè)備檔案，應(yīng)從如下幾種方面入手：1、消防檔案內(nèi)容設(shè)定。消防設(shè)備檔案內(nèi)容應(yīng)涉及如下：①、生產(chǎn)廠家、型號、規(guī)格、生產(chǎn)能力、出廠日期、購買日期。②、安裝位置、施工圖。③、安裝使用闡明書，制造合格證。④、設(shè)備圖紙、易損件、備件、附件等清單。⑤、消防設(shè)備履歷卡片、設(shè)備編號、重要規(guī)格、安裝地點、投產(chǎn)日期、附屬設(shè)備名稱規(guī)格、重要操作運營條件、周期和主記錄。⑥、檢修、維護、保養(yǎng)內(nèi)容，周期和記錄。⑦、消防設(shè)備技術(shù)鑒定記錄及技術(shù)臺賬。技術(shù)鑒定及技術(shù)臺賬內(nèi)容：①、重要設(shè)備驗證資料。②、重要設(shè)備技術(shù)革新成果匯總表。③、設(shè)備技術(shù)狀況匯總表（設(shè)備完好率和設(shè)備重要缺陷）。④、設(shè)備檢修狀況匯總表（大修項目、實際完畢項目、籌劃外項目、籌劃檢修工時、實際完畢檢修工時、維修費用等)。⑤、設(shè)備事故匯總表（事故次數(shù)，停機時問、停查損失)。⑥、設(shè)備備品備件、材料消耗匯總表。2、消防檔案資料分類。消防檔案資料重要涉及消防設(shè)備原始資料檔案和設(shè)備技術(shù)資料檔案。消防設(shè)備原始資料檔案是在接管物業(yè)區(qū)域后建立起來檔案。原始資料檔案文獻重要有：消防設(shè)備驗收文獻（涉及驗收記錄、測試記錄、產(chǎn)品與配套件合格證書、訂貨合同、安裝合同等）、消防設(shè)備安裝圖及消防設(shè)備使用維護闡明等。消防設(shè)備技術(shù)資料檔案涉及設(shè)備登記卡、設(shè)備臺賬和設(shè)備維修資料檔案。3、建立消防設(shè)備登記卡與設(shè)備臺賬。消防設(shè)備登記卡：物業(yè)服務(wù)公司對所管理消防設(shè)備應(yīng)建立消防設(shè)備登記卡?？▋?nèi)應(yīng)記錄關(guān)于消防設(shè)備各項明細資料如：消防設(shè)備類別、編號、名稱、規(guī)格、技術(shù)參數(shù)、安裝位置、建造年份、開始啟用時間、維修狀況等內(nèi)容。消防設(shè)備臺賬：是依照消防設(shè)備登記卡，按照消防設(shè)備分類順序，統(tǒng)一填寫在消防設(shè)備登記表上，作為物業(yè)服務(wù)公司管理消防設(shè)備數(shù)量及變動數(shù)量臺賬，從而反映所有消防設(shè)備基本狀況，給消防設(shè)備運營管理工作提供以便。定期進行一次清點核對，做到賬物相符。4、保存好消防設(shè)備運營與維修記錄。對消防設(shè)備運營與維修記錄資料要保存并建立檔案妥善管理。消防設(shè)備運營與維修資料涉及：設(shè)備運營狀況記錄、設(shè)備維修記錄、設(shè)備技術(shù)革新資料記錄。設(shè)備運營記錄每月一冊，每月記錄一次，每年裝訂一次，并放檔案室保存；設(shè)備維修記錄每月記錄一次，每季裝訂一次，并放檔案室保存；設(shè)備技術(shù)革新資料記錄保存于檔案室。四、建立消防設(shè)備運營制度物業(yè)區(qū)域內(nèi)消防設(shè)備運營好與壞，除了所配備消防設(shè)備故有瑕疵外，也有人為因素導(dǎo)致設(shè)備浮現(xiàn)這樣或那樣問題，因而，在消防設(shè)備運營同步，消防制度建立是必不可少，這是消防設(shè)備運營前提保障和規(guī)范操作人員行為原則，因此。必要建立消防設(shè)備運營管理制度。消防設(shè)備運營管理制度要體當(dāng)前如下幾種方面：1、物業(yè)服務(wù)公司必要配備消防設(shè)備管理技術(shù)人員，規(guī)定既有機電設(shè)備管理知。2、識和經(jīng)驗，又要懂消防知識復(fù)合型專業(yè)人員。3、泣明確消防設(shè)備負責(zé)人，責(zé)任到人。4、消防監(jiān)控中心24小時監(jiān)管到位。5、消防設(shè)備巡視、檢查、測試方面規(guī)定。6、消防設(shè)備運營操作流程編排。7、消防設(shè)備維護保養(yǎng)詳細辦法。8、關(guān)于消防設(shè)備運營維護記錄管理規(guī)定。9、明確巡檢周期、項目詳細規(guī)定。10、考慮消防設(shè)備突發(fā)故障應(yīng)急辦法。通過建立消防設(shè)備運營管理制度，使物業(yè)區(qū)域內(nèi)消防設(shè)備運營有一種安全保障辦法和消防安全工作到位，保證物業(yè)區(qū)域內(nèi)業(yè)主、使用人生命、財產(chǎn)安全，最后使業(yè)主可以安居樂業(yè)和安心工作。五、消防設(shè)備系統(tǒng)構(gòu)成消防設(shè)備系統(tǒng)是物業(yè)區(qū)域內(nèi)消防安全重要保障，普通消防設(shè)備系統(tǒng)由8個某些構(gòu)成：1、火突報警系統(tǒng)火災(zāi)報警系統(tǒng)由煙感探測器、溫感探測器、手動報警按鈕、監(jiān)控系統(tǒng)、火警警鈴、消防廣播系統(tǒng)等構(gòu)成。2、消防控制中心。消防控制中心由集中報警器、聯(lián)動控制柜、消防電梯控制器等構(gòu)成。當(dāng)發(fā)生火警時，控制中心指揮各項滅火、疏散和救護行動，并直接控制消防泵、送排風(fēng)設(shè)備等。3、消火栓消火栓系統(tǒng)重要由消防泵、管道、閥門、水龍帶、噴水槍、消防水泵接合器等構(gòu)成，是慣用滅火裝置。4、自動噴灑滅火系統(tǒng)自動噴灑滅火系統(tǒng)由噴水泵、供水管道、噴頭等構(gòu)成。當(dāng)火災(zāi)使環(huán)境溫度達到一定臨界值時，該系統(tǒng)就會噴水滅火，是一種有效滅火系統(tǒng)。5、防排煙系統(tǒng)防排煙系統(tǒng)由防火門、通風(fēng)管道、排煙風(fēng)機、正壓送風(fēng)機構(gòu)成，通過排煙風(fēng)機抽走煙氣，用正壓風(fēng)機強制送入新風(fēng)。6、安全疏散與防火隔離系統(tǒng)安全疏散與防火隔離系統(tǒng)由安全疏散批示燈、防火門、防火卷簾、水幕等構(gòu)成，對人員起到安全批示方向作用，對煙和火起到隔離作用。7、滅火器滅火器為較慣用滅火器具，攜帶以便，對初期火災(zāi)滅火效果好，常用滅火器分為泡沫滅火器、干粉滅火器等。8、其她消防設(shè)施其她消防設(shè)施涉及室外消防道路、室外消防管網(wǎng)及消火栓井；對于高層建筑還必要設(shè)立避難層，甚至在屋頂設(shè)立可供直升機起落救援平臺等。六、消防設(shè)備安全檢查與維護搞好消防設(shè)備維護檢查，盡管這些消防設(shè)備也許幾十年也不一定會用上一次，但通過對消防設(shè)備進行檢查維護養(yǎng)護保證其常處在“可用”狀態(tài)，以防萬一，是消防管理重要工作。如何才干搞好消防設(shè)備維護檢查工作，需要從如下幾種方面做起。1、定期對消防設(shè)備進行檢查維護。定期對消防設(shè)施進行檢查，以便發(fā)現(xiàn)問題，更換破損器材，補充丟失器材，普通2個月一次檢查有如下設(shè)施：屋內(nèi)消火栓，查消防水帶與否霉腐。查消火栓接口與否生銹。通過滴油防銹辦法，保證消火栓手柄可以打開。檢查防火門閉門器與否有效，滴油防止生銹卡斷。檢查疏散批示標(biāo)記與否清晰，用手按動實驗鍵，進行斷電自亮檢查。檢查風(fēng)閥箱內(nèi)與否存儲雜物。檢查風(fēng)口擋板和風(fēng)閥箱門與否松脫。檢查消防廣播揚聲器、手動報警按鈕、煙感控測器、消防警鈴等與否松脫，如發(fā)現(xiàn)問題及時修理緊固。2、定期對消防供水系統(tǒng)進行實驗檢查檢查消防管道閥門與否所有處在“開”狀態(tài)，并規(guī)定在消防閥門絲口處滴油防銹檢查地下和樓頂消防水池與否水量足夠；每2個月至少點動一次消防泵，時間以觀測水壓與否上升為準(zhǔn)；定期給消防果電機軸承加注黃油，防止生鎊。保證消防供水系統(tǒng)始終處在“可用”狀態(tài)。3、定期進行消防電梯功能檢查規(guī)定每半年進行一次消防電梯迫降實驗，迫降后來規(guī)定消防電梯能用消防員專用鑰匙打啟動用。定期進行消防功能檢查一年一次定期抽樣對樓道煙感探測器進行吹煙實驗；手動報警按鈕報警實驗；消火栓手動遠程啟泵實驗，與此同步進行消防廣播試音。在吹煙、手動報警及消火栓遠程啟泵實驗同步，消防監(jiān)控中心主機顯示消防報警地址，防排煙風(fēng)機聯(lián)動正常，樓層風(fēng)閥打開，警鈴響起。在進行消防實驗時必要事先“公示”告知物業(yè)區(qū)域內(nèi)業(yè)主，以免引起恐慌。消防功能實驗中應(yīng)檢查：防排煙風(fēng)機啟停與否正常，有無異聲、異味，風(fēng)管有無鎊蝕，并及時給風(fēng)機拖動電機軸承力u注黃油潤滑；檢查風(fēng)閥“開一關(guān)”與否靈活，風(fēng)量與否足夠，有無異物阻塞。應(yīng)定期給風(fēng)閥聯(lián)結(jié)件處株油防銹。4、發(fā)電機維護檢查大廈自備發(fā)電機重要是具備火災(zāi)事故時，市政停電狀況下提供電梯、消防泵、公共通道照明、防排煙風(fēng)機等緊急電源，因而對其定期進行維護性試運營必不可少。普通一種月試運營一次約15分鐘，平時保證機油、柴油和冷卻水量充分。重要檢查項目有：發(fā)電機蓄電池電量與否足夠，必要時定期附加充電；定期更換陳舊電池液；經(jīng)常檢查潤滑機油酸堿度、色澤、黏度和雜質(zhì)量，及時更換陳舊機油；定期檢查水格油格，保證循環(huán)冷卻水路和柴油油管暢通；年一次檢查化煙部位，清理煙垢，提高發(fā)電效率，延長發(fā)電機使用壽命。5、消防監(jiān)控主機檢查普通消防監(jiān)控主機均有自檢查功能，每天檢查一次，搜尋系統(tǒng)故障及時排除。保持主機工作環(huán)境干燥、環(huán)境溫度控制在251室溫。并經(jīng)常檢查主機附屬部件功能與否正常，如打印機打印功能，計算機地址顯示功能和主機自備電源切換功能等與否正常，如發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時修復(fù)或更換故障部件。由于消防監(jiān)控主機是整個消防報警系統(tǒng)“心臟”對的使用，精心維護是保證這個“心臟”正常工作核心。噴淋系統(tǒng)實驗檢查噴淋系統(tǒng)重要用于物業(yè)公共區(qū)域內(nèi)自動滅火，當(dāng)噴淋頭在特定溫度以上爆裂時自動噴水滅火并啟動噴淋泵。消防管理員普通每半年對噴淋管末端放水實驗至啟動噴淋泵止。觀測記錄水壓表變化及噴淋泵運營狀況。對噴淋系統(tǒng)及管道閥門維護保養(yǎng)工作與消火栓泵類似。溫感、煙感及防火門檢查對煙感和溫感及防火分隔卷簾門實驗檢查，普通一年一次。煙感譯餘采用吹煙辦法，而溫感實驗最佳采用電熱吹風(fēng)，不倡導(dǎo)使用明火燃燒。實驗后規(guī)定消防主機能顯示實驗地址并聯(lián)動分隔區(qū)防火卷簾門下降，降到中部時應(yīng)約有10秒鐘停留時間以便區(qū)內(nèi)人員逃生，最后降至底部。這些功能實驗必要同步伴有警鈴報警聲。在卷簾門下降同步，消防管理員應(yīng)檢查卷簾門下降有無異聲，并給門動力傳動部件加油潤滑及防銹。消防設(shè)備維護檢查看似平凡，但它是保證物業(yè)區(qū)域消防系統(tǒng)正常運營基本,消防工作人員工作是保證系統(tǒng)在需要時，能真正啟動消防設(shè)備保障物業(yè)安全。七、消防設(shè)備運營管理在尋常消防設(shè)備運營管理過程中，物業(yè)服務(wù)公司一方面是要做好消防設(shè)備運營勞動組織。勞動組織詳細任務(wù)要從如下幾種方面入手開展工作：1、在合理分工與協(xié)作基本上，合理配備勞動力。依照消防設(shè)備操作技術(shù)規(guī)定與崗位設(shè)立規(guī)定，采用合理組織形式以提高工作效率重要涉及：定員工作；作業(yè)組組織；工作輪班組織。3、建立完善消防設(shè)備管理制度，管理制度是工作根據(jù)與準(zhǔn)則，重要涉及：消防設(shè)備安全操作規(guī)程；消防設(shè)備巡檢工作制度；崗位職責(zé)；值班與交接班制度；記錄與報表制度；報告制度與服務(wù)規(guī)范等。第三章電梯運營與管理電梯作為人們尋常垂直運送工具，其安全性能和舒服性能是備受人們關(guān)注，在曰常電梯運營管理當(dāng)中如何將電梯運營好、管理好是物業(yè)服務(wù)公司工作重點，由于電梯運營管理好與壞關(guān)系到電梯使用壽命和使用安全，因此規(guī)范電梯運營管理工作，是保證電梯良好運營前提。要運營和管理好電梯，就必要對電梯設(shè)備進行全面細致理解，只有理解和熟悉電梯功能和詳細操作，才干傲好電梯管理和安全運營,保證業(yè)主及關(guān)于人員安全使用。一、電梯分類1、電梯按用途分為乘客電梯；載貨電梯；客貨電梯；病床電梯；住宅電梯；服務(wù)電梯（供圖書館、辦公樓、飯店運送圖書、文獻、食品等，不容許人員進入電梯)；觀光電梯。2、電梯按速度分為：低速電梯（lm/s);迅速電梯（2m/s);兩速電梯（不不大于2m/s)。3、電梯按拖動方式分為：交流電梯；直流電梯。4、電梯按驅(qū)動方式分為：液壓式電梯；螺旋式電梯。5、電梯按操作方式分為：乘客自己操作電梯；專門操作員操作電梯。6、電梯按控制方式分為：手柄搮縱電梯；按鈕控制電梯；信號控制電梯；集選控制電梯；并聯(lián)控制電梯；群控電梯。二、電梯構(gòu)成電梯普通由機房、井道、轎廂和層站構(gòu)成。1、機房機房是電樣重要構(gòu)成某些，是安裝曳引機、電氣控制柜、限速器房間。機房普通設(shè)立在井道上方，有足夠空間，通風(fēng)良好。2、井道井道是為轎廂和對重裝置運營而設(shè)立垂直筒體，由頂板、井道壁、底坑和轎廂軌道等構(gòu)成。3、轎廂轎廂是用來運送乘客或貨品箱體，由于各類電梯用途不同，轎廂構(gòu)造也不同樣?？吞蒉I廂內(nèi)裝飾有各種豪華轎頂構(gòu)造及轎壁飾面。4、層站層站是指各樓層用于出入轎廂地點，層站重要涉及層樓顯示屏、自動廳門開關(guān)、手動鑰匙開關(guān)、廳門呼梯鈕、到站鐘等。三、電梯運營管理重要工作在尋常電梯運營管理中，物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)從如下幾種方面開展工作。1、根據(jù)電梯生產(chǎn)廠家提供圖紙及有關(guān)技術(shù)資料，制定本物業(yè)區(qū)域內(nèi)電梯安全運營和維護保養(yǎng)規(guī)章制度和工作程序。2、工作程序涉及：值班安排、操作規(guī)程、應(yīng)急解決、尋常巡檢及保養(yǎng)方案。3、建立電梯技術(shù)檔案，將電梯原始技術(shù)資料、安裝驗收資料、檢測維修資料進行分類歸檔，妥善保管。4、熟悉電梯尋常消耗材料種類及規(guī)格，并恰當(dāng)備置某些慣用消耗品，如照明燈、機油等。5、選取有專業(yè)資格證書專業(yè)電梯維護保養(yǎng)公司作為電梯維護保養(yǎng)單位，并訂立維護保養(yǎng)合同，擬定維護保養(yǎng)級別和維護費用。6、安排專人負責(zé)電梯尋常巡檢和對外聯(lián)系工作。7、對外聯(lián)系工作涉及：政府技術(shù)監(jiān)督部門對電梯年檢和審驗、尋常與電梯維保公司聯(lián)系工作、獲取電梯合格證書等。8、協(xié)助配合專業(yè)電梯維護保養(yǎng)公司做好電梯各項運營工作。四、電梯運營安全防止辦法1、制定應(yīng)急方案針對也許浮現(xiàn)險情制定解決辦法，如電梯困人解困程序、火災(zāi)時電梯迫降程序等。2、建立電梯工作制度和值班制度在電梯內(nèi)設(shè)立照相頭，監(jiān)控中心一旦發(fā)現(xiàn)險情，及時報告工作人員進行解決。3、制定電梯巡邏制度準(zhǔn)時巡檢電梯使用狀況，發(fā)現(xiàn)轎廂升降異常、控制柜有異聲時應(yīng)及時解決。4、將電梯應(yīng)急方案和電梯保養(yǎng)公司緊急聯(lián)系電話懸掛在電梯機房或電梯管理人員辦公室內(nèi)，以便急需。5、電梯管理人員熟記應(yīng)急解決方案，全面掌握應(yīng)急辦法，在緊急狀況下從容應(yīng)對。6、資料中建議附：應(yīng)急方案、電梯工作制度、工程值班制度、電梯巡邏制度和巡邏表格樣本等。五、電梯困人緊急救護環(huán)節(jié)1、如乘客被困在電梯內(nèi)，并有閉路電視及對講機，則須把電視機鏡頭移至困人電梯，觀測電梯內(nèi)活動狀況，詳細詢問被困者關(guān)于狀況及告知管理人員到電梯門外及保持聯(lián)系。2、及時告知電梯保養(yǎng)公司緊急維修站派人釋放被困者及修理該電梯，在打電話時必要詢問對方姓名及告知有人被困。3、被困者內(nèi)如有小孩、老人、孕婦或人多供氧局限性須特別留意，必要時祈求消防人員協(xié)助。4、被救者救出后，須詢問：與否有不適，與否需要協(xié)助等；提供姓名、地址、聯(lián)系電話及到本樓因素；如被困者不合伙或自行拜別，則記錄備案。5、必要記錄事件開始到結(jié)束時間，詳細情形及維修人員、消防員、警員、救護人員到達和拜別時間，消防車、警車及救護車車牌號碼等。6、必要記錄被困者救出時間或傷員離開時間及查詢傷員送往何處醫(yī)院。六、電梯保養(yǎng)要點1、電梯停駛保養(yǎng)時，一方面切斷控制電源，以保證安全。2、電梯機房要保持整潔，做到無積灰、無蛛網(wǎng)，地板上無垃圾和灰塵。電梯機房不得堆放雜物和易燃物品，不準(zhǔn)閑人進入，不準(zhǔn)住人。電梯機房要有明亮采光，窗玻璃完好無損且光亮清晰，通風(fēng)良好，并配有必要消防器材。3、曳引電動機所有外形要擦凈，做到無油垢、無黃油，底盤無積油。4、電梯控制屏用吹風(fēng)機或用漆刷輕撣，要做到無灰塵，磁鐵接觸開關(guān)無銹蝕、無油垢等。如有油垢等時，可用酒精棉花擦凈，以防磁鐵串電后被粘結(jié)吸住不放，導(dǎo)致電動機繼續(xù)運轉(zhuǎn)。5、各層站廳門及地坎槽要經(jīng)常清潔，以防門腳阻塞而影響廳門暢通。廳門外要定期擦凈，保持整潔衛(wèi)生。6、電梯檢修或保養(yǎng)時必要掛牌，確認轎廂內(nèi)無乘客后，方可停機.7、在轎廂頂維修和保養(yǎng)時，除了判斷故障和調(diào)試需要外，禁止快車。工作時必要戴安全帽。8、井底作業(yè)時，禁止關(guān)閉廳門（廳站留有人監(jiān)視時除外），廳門口必要擺設(shè)告示牌，防止無關(guān)人員接近。9、井道底坑如有積水，必要一方面斷電，然后排除。有漏水、滲水狀況，一定要修好。同步要將垃圾清除干凈，不得堆放雜物，保持底坑整潔，保證電梯有效運營。10、如遇跑水事故時，緊急將電梯提高到最高層，并斷電停梯，然后排除險情。11、轎廂內(nèi)外、頂上、底下均須經(jīng)常擦凈，防止生銹腐蝕。要定期油漆，保持清潔美觀。12、電梯所有轉(zhuǎn)動機件均須加油潤滑，要做到定點、定質(zhì)、定量、定期、定人、保證安全運營。13、維修保養(yǎng)工作完畢后，必要認真清理現(xiàn)場，清點工具和物品，切忌漏掉。14、機房、井道因工作需要動火時，必要遵守消防管理規(guī)定，指定專人操作和監(jiān)視，事后清理火種。15、電梯進行維保時，要提前在物業(yè)區(qū)域內(nèi)進行公示告知。七、電梯維護保養(yǎng)安全規(guī)定1、檢修人員作業(yè)應(yīng)穿工作服，高空作業(yè)時應(yīng)系安全帶，上下交叉作業(yè)應(yīng)戴安全帽。2、電梯設(shè)備檢修應(yīng)兩人以上同步進行，操作人員應(yīng)有主有輔，帶電檢修與快車檢修應(yīng)有防范辦法和監(jiān)護人。3、維修養(yǎng)護人員在現(xiàn)場作業(yè)時，應(yīng)告知現(xiàn)場管理人員停止運載乘客或貨品，并作相應(yīng)標(biāo)記。如在重要入口處置掛“檢修停用”，在電梯開關(guān)上懸桂“有人工作，禁止合閘”等警告牌。廳門拆下修理時，必要使用高防護欄或紅色警告燈。4、檢修轉(zhuǎn)動部件和帶電部件時，電梯應(yīng)停止運轉(zhuǎn)，在轎廂頂作業(yè)時必要用檢修速度運營，并使用機頂檢修開關(guān)控制開停。5、在轎廂頂工作時，應(yīng)斷開轎廂頂耠修箱急停開關(guān)或安全鉗聯(lián)動開關(guān)；在廂內(nèi)工作時，應(yīng)斷開轎廂操縱盤內(nèi)運營電源開關(guān)；在底坑作業(yè)時，應(yīng)斷開底坑檢修按鈕箱急停開關(guān)或限速器張緊裝置開關(guān)。6、轎廂頂作業(yè)時，應(yīng)將各廳門關(guān)好，轎廂頂工作人員不準(zhǔn)將身體任何部位伸出護欄。7、禁止作業(yè)人員雙腳分別跨在廳坎和轎廂內(nèi)工作，或雙腳站在廳坎，身體趴在轎頂工作，禁止從轎廂內(nèi)跳到井道外。8、底坑作業(yè)時應(yīng)使用36V低壓照明，并隨時清理廢油、廢棉絲等易燃品，禁止吸煙和使用明火。9、維修工作完畢后，要收好所有警告牌并鎖好電梯操縱控制閥。八、電梯運營管理職責(zé)1、工程主管負責(zé)檢查電梯運營管理工作實行狀況。2、組長負責(zé)電梯運營管理工作組織實行。3、電梯機電維修員詳細負責(zé)電梯運營管理。九、電梯運營管理巡檢1、日檢工作人員每天應(yīng)對電梯進行例行巡檢，檢查內(nèi)容涉及電梯運營狀態(tài)、存在”那些問題、需要對電梯維護部位、現(xiàn)場處置狀況、存在哪些安全隱患等，并對在檢查中發(fā)現(xiàn)問題及存在安全隱患問題及時進行糾正和做相應(yīng)解決，并做巡檢記錄。2、周檢物業(yè)服務(wù)公司安排專人每周應(yīng)依照電梯運營實際狀況進行全面檢查，除日檢內(nèi)容外，其內(nèi)容還涉及電梯機房設(shè)備及電梯井內(nèi)鋼絲繩使用狀況進行檢查、業(yè)主對電梯運營意見反饋、工作人員巡檢記錄和服務(wù)質(zhì)量，以及安全隱患分析等，并填寫周檢登記表。3、月檢項目經(jīng)理對電梯管理服務(wù)工作進行全面檢查，重點檢查現(xiàn)場管理服務(wù)運營效果及過程管理記錄，保證電梯運營管理工作執(zhí)行到位。4、督查物業(yè)服務(wù)公司安排專人不定期對電梯運營管理進行突擊檢查，保證電梯運營管理工作嚴格按照原則執(zhí)行。5、檢查部位檢查重要部位有：電梯轎廂、電梯機房、電梯井、運營記錄等。十、電梯設(shè)備運營監(jiān)控巡視監(jiān)控涉及如下內(nèi)容：1、電梯工作人員每天應(yīng)對電梯重要部位至少巡視一次。巡視監(jiān)控重要內(nèi)容如下：曳引電機有無異常噪聲或氣味，與否溫度過高，曳引電機軸承與否需要加注潤滑油，螺栓與否松動；減速箱與否需要加注潤滑油，油色、油位與否正常，聯(lián)軸器與否牢固可靠，螺栓有無松動；批示儀表、批示燈與否對的，各繼電器、接觸動作與否正常，有無異常聲響；變壓器、電阻器、電抗器溫度與否正常，有無過熱現(xiàn)象；制動器動作與否正常，制動線圈與否過熱，制動輪上與否有油污；曳引輪、曳引繩、限速器、機械選層器、測速機等運營與否正常，有無異常聲響；通信設(shè)施與否敏捷暢通，批示牌、標(biāo)示牌與否完好，盤車手輪、開閘板手等救援工具與否已放置在指定位置；轎廂照明與否正常，廳外及轎廂內(nèi)指層、指令及批示燈與否正常；廳門及轎廂門踏板與否清潔干凈；轎廂和對重導(dǎo)靴油盅油量與否足夠；電梯運營有無異常振動聲響，舒服感有無明顯變化；開關(guān)門有無異常（順暢），轎廂內(nèi)應(yīng)急燈與否可靠；坑限速器、張緊裝置、開關(guān)和碰鐵距離與否異常；償鏈與否有異響；底坑有無積水或臟物。2、巡視過程中如發(fā)現(xiàn)上述狀況有不正常時，工作人員應(yīng)及時告知電梯專業(yè)保養(yǎng)公司到場采用辦法予以解決。十一、電梯運營突發(fā)事件處置1、發(fā)生火災(zāi)處置樓層發(fā)生火災(zāi)時，工作人員應(yīng)及時擊碎玻璃按動“消防開關(guān)”使電梯進入消防運營狀態(tài)，電梯運營到基站后，應(yīng)使乘客保持鎮(zhèn)定，疏導(dǎo)乘客迅速離開轎廂。井道內(nèi)或轎廂發(fā)生火災(zāi)時，電梯機電維修員應(yīng)立即停梯，疏導(dǎo)乘客迅速離開轎廂，切斷電源。用干粉和1211滅火器滅火控制火勢蔓延。對于上述兩種狀況，工作人員應(yīng)及時告知上級主管按應(yīng)急消防預(yù)案程序執(zhí)行。2、電梯濕水處置當(dāng)?shù)卓觾?nèi)浮現(xiàn)少量進水或浸水時，應(yīng)將電梯停在二層以上，斷開電梯總電源。當(dāng)樓層發(fā)生水淹而使井道或底坑進水時，應(yīng)將轎廂停于進水層站上一層，斷開電梯總電源。當(dāng)?shù)卓?、井道或機房進水較多時，應(yīng)及時停梯，斷開電梯電源總開關(guān)。發(fā)生濕水時，應(yīng)迅速阻斷漏水源。對濕水電梯應(yīng)進行除濕解決，如用于抹布擦拭、熱風(fēng)吹干（溫度不能太高）、自然通風(fēng)（用工廠用鼓風(fēng)機）、更換管線等。確認濕水已消除，各絕緣電阻達到規(guī)定并且試梯運營無異常后，方可投入正式運營。3、停電導(dǎo)致停梯或故障導(dǎo)致停梯時困人救援應(yīng)按照電梯困人救援應(yīng)急預(yù)案解決。十二、電梯機房管理1、班人員不準(zhǔn)進入機房，若需要進入，須經(jīng)物業(yè)主管批準(zhǔn)，并在值班人員陪伴下方可進入機房。2、禁止存儲易燃、易爆或危險品，機房內(nèi)應(yīng)配足消防器材，禁止吸煙3、周打掃一次機房衛(wèi)生，做到地面、墻壁、頂棚、門窗、設(shè)備設(shè)施表面無積塵、無繡蝕、無油漬、無污物，油漆完好、整潔光亮。4、房應(yīng)當(dāng)通風(fēng)良好、光線足夠、門窗啟動靈活。5、房應(yīng)當(dāng)做到隨時上鎖，鑰匙由當(dāng)值工作人員保管。十三、電梯運營管理交接班規(guī)定1、班工作人員應(yīng)準(zhǔn)時來接班。2、班人員認真聽取交班人員交代，并查看《電梯運營日記》，檢查工具、物品與否齊全，確認無誤后在《電梯運營日記》表上簽名。3、下列狀況之一者不準(zhǔn)交接班：上一班運營狀況未交代清晰；記錄不規(guī)范、不完整、不清晰；機房不干凈； 接班人未到崗；事故正在解決中或交班時發(fā)生故障，應(yīng)由交班人負責(zé)繼續(xù)解決，接班人協(xié)助進行。第四章給水設(shè)備運營與管理給水設(shè)備運營管理好壞，直接關(guān)系到業(yè)主正常生活，同步也關(guān)系到物業(yè)服務(wù)公司管理水平。業(yè)主滿意限度是評價物業(yè)服務(wù)公司服務(wù)質(zhì)量和管理水平綜合尺度，業(yè)主滿意限度第始終覺幾乎都與設(shè)備運營優(yōu)劣關(guān)于。因而，給水設(shè)備運營管理在物業(yè)管理服務(wù)活動中占有重要地位。要運營和管理好給水設(shè)備，就必要對給水設(shè)備進行全面細致理解，只有理解和熟悉給水功能和詳細操作，才干運營和管理好給水設(shè)備，才干保障物業(yè)區(qū)域內(nèi)正常給水。一、給水系統(tǒng)分類給水系統(tǒng)按用途可分為：1、活給水系統(tǒng)在生活給水系統(tǒng)中，除了滿足需要水量和壓力外，其水質(zhì)必要符合國家規(guī)定飲用水質(zhì)原則。2、消防給水系統(tǒng)在消防給水系統(tǒng)中，對水質(zhì)規(guī)定不高，但必要按建筑消防規(guī)范關(guān)于規(guī)定設(shè)計，規(guī)定有足夠水量和壓力。3、產(chǎn)給水系統(tǒng)在生產(chǎn)給水系統(tǒng)中，其對水質(zhì)、水量.水壓以及安全可靠性規(guī)定因工藝規(guī)定不同存在一定差別。二、給水方式分類1、接給水方式直接給水方式又稱為直供方式（物業(yè)區(qū)域外給水管網(wǎng)壓力水量滿足建筑物室內(nèi)用水規(guī)定）其給水方式簡樸、經(jīng)濟。2、置升壓設(shè)備給水方式單設(shè)水箱給水方式：在單設(shè)水箱給水方式中，不需要增壓設(shè)備。單設(shè)水泵給水方式：在單設(shè)水泵給水方式中，出水量均勻、水質(zhì)穩(wěn)定、壓力也相對穩(wěn)定。3、水泵—水箱聯(lián)合給水方式當(dāng)直供方式水壓局限性時，可在設(shè)于地下室水池中用水泵將水打入設(shè)在足夠高度水箱中，再由水箱向下為各顧客供水。4、壓式給水方式氣壓式給水方式重要是通過氣壓罐和附件，將水輸入到給水管網(wǎng)。由于氣壓罐是1類壓力容器，故需接受鍋爐壓力容器安全監(jiān)管部門管理。5、層建筑給水方式對于某些高層建筑，由于上下某些壓差較大，故常將給水管網(wǎng)分為高區(qū)和低區(qū)，上部樓層由高區(qū)給水，下部樓層由低區(qū)給水三、給水設(shè)備運營管理要點1、立和完善給水設(shè)備運營原則由于各種物業(yè)之間差別，各類物業(yè)構(gòu)造、運營和服務(wù)對象均有各自不同特點。因而，依照給水設(shè)備所在物業(yè)特點和服務(wù)對象，結(jié)合給水設(shè)備自身技術(shù)規(guī)定，制定與之相適應(yīng)運營原則，是搞好給水設(shè)備運營首要工作。原則制定是一種動態(tài)、不斷完善過程。隨著給水設(shè)備運營時間推移，物業(yè)服務(wù)對象變動等種種因素變化，要進行給水設(shè)備運營原則補充和完善、變動和修訂將隨著著給水設(shè)備運營管理全過程。2、制定防止性辦法由于給水設(shè)備運營持續(xù)性特點，各種防止性辦法在運營管理中處在特別重要地位。這些防止性辦法涉及：防止性實驗；防止性檢修；突發(fā)事件應(yīng)變方案；巡檢、點檢、定檢。實現(xiàn)防止性辦法基袖是收集整頓、歸納和分析資料，有針對性地建立給水設(shè)備和管線系統(tǒng)臺賬和運營檔案等。檔案建立后，對于收集資料應(yīng)定期進行分析，特別是反映給水設(shè)備狀況運營參數(shù)，應(yīng)建立分析報表制度，以便從給水設(shè)備運營狀態(tài)趨勢，找出故障隱患，有籌劃地進行維護檢修，避免因故障突發(fā)導(dǎo)致停機事故。3、完善組織管理給水設(shè)備運營離不開人管理與操作，人是各項因素中最活躍因素。因而，無論給水設(shè)備當(dāng)代化水平如何，都決不可以忽視員工思想、技術(shù)、技能技巧。注重技術(shù)能力、思想建設(shè)和組織建設(shè)，其中重要辦法是加強員工培訓(xùn)。在當(dāng)代管理辦法中，培訓(xùn)和工作是統(tǒng)一，工作過程也是培訓(xùn)過程，培訓(xùn)是工作中不可分割和缺少一某些。四、給水設(shè)備設(shè)施管理內(nèi)容給水系統(tǒng)設(shè)備管理重要針對給水系統(tǒng)中所涉及各種設(shè)備及管道等尋常操作運營、維護等管理活動。涉及物業(yè)服務(wù)公司對所管轄區(qū)內(nèi)給水系記錄劃性養(yǎng)護、零星返修和改進添裝。如消防水箱定期調(diào)水放水，以防浮現(xiàn)阻塞、水質(zhì)腐臭等現(xiàn)象，消防泵定期試泵等等都屬于給水設(shè)備管理范疇。給水設(shè)備管理內(nèi)容涉及諸多，依照詳細給水系統(tǒng)及設(shè)備種類而定。但普通重要涉及如下幾種方面：1、給水設(shè)備設(shè)施基本資料管理給水設(shè)備基本資料管理重要內(nèi)容是建立給水設(shè)備管理原始資料檔案和設(shè)備維修資料檔案。所有給水設(shè)備（涉及別的如采暖、空調(diào)等）接管后均應(yīng)建立原始資料檔案。此類檔案資料重要有：產(chǎn)品與配套件合格證、竣工圖、給水設(shè)備檢查合格證書、供水試壓報告等等。建立設(shè)備卡片，應(yīng)記錄關(guān)于設(shè)備各項明細資料，如：給水設(shè)備類別、型號、名稱、規(guī)格、技術(shù)特性、開始使用日期等。給水設(shè)備維修檔案資料重要有：報修單：即每次維修填寫報修單，按月、季記錄裝訂，維修管理部門負責(zé)保管以備存查；運營記錄：規(guī)定值班人員每天填寫設(shè)備運營記錄，以備存查；檢查記錄：平時設(shè)備檢查記錄；運營月報：管理部門每月上報一次運營狀況總結(jié)；考核資料：定期或不定期檢查記錄獎罰狀況，每年歸納匯總、裝訂保存；其她資料：涉及技術(shù)革新資料，設(shè)備運營改進、設(shè)備更新、技術(shù)改進辦法等資料。2、給水設(shè)客尋常操作管理給水設(shè)備設(shè)施尋常運營操作管理內(nèi)容重要是規(guī)范給水設(shè)備操作程序。保證對的安全地操作給水設(shè)備。3、給水設(shè)備運營管理給水設(shè)備運營管理內(nèi)容是建立合埂運營制度和運營操作規(guī)定，保證給水設(shè)備良好運營。4、給水設(shè)備維修養(yǎng)護管理給水設(shè)備維修養(yǎng)護管理是依照給水設(shè)備設(shè)施性能按照一定科學(xué)管理程序和制度，以一定技術(shù)管理規(guī)定，對設(shè)備進行尋常養(yǎng)護和維修更新，保證給水設(shè)備設(shè)施性能良好。5、文明安全管理文明安全管理內(nèi)容是對給水設(shè)備運營操作、使用進行文明安全管理，定期檢查操作人員、維修人員安全操作，并進行安全作業(yè)訓(xùn)練，還要建立安全責(zé)任制。五、給水設(shè)備運營管理職責(zé)1、給水設(shè)備管理人員工作職責(zé)負責(zé)對所管轄范疇內(nèi)給水設(shè)備運營，解決某些普通性故障，協(xié)助維修組人員進行設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)工作，對發(fā)生問題及時向管理組或經(jīng)理報告；必要對所管轄范疇內(nèi)給水及設(shè)備狀況有詳盡理解；握有關(guān)設(shè)備操作程序和應(yīng)急解決辦法；定期巡視設(shè)備運營狀況，并做好巡邏記錄和值班記錄；密切關(guān)注給水設(shè)備壓力狀態(tài)，保持平穩(wěn)壓力值；記錄設(shè)備運營投訴狀況，并及時解決；保持值班室、設(shè)備及水泵房等清潔有序；負責(zé)設(shè)備房安全管理工作，禁止非工作人員進入，做好防水、防火、防小動物安全管理工作；遇突發(fā)事件，采用應(yīng)急辦法，迅速告知有關(guān)人員解決等。2、維修組人員工作職責(zé)純熟掌握設(shè)備構(gòu)造、性能、特點和維修保養(yǎng)辦法；準(zhǔn)時完畢設(shè)備各項維修、保養(yǎng)工作，并作好關(guān)于記錄；保證設(shè)備與機房整潔；嚴格遵守安全操作規(guī)程，防止發(fā)生事故； 發(fā)生突發(fā)狀況，應(yīng)迅速采用應(yīng)急辦法，保證設(shè)備正常完好；定期對設(shè)備巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時解決等。3、管理組人員工作職責(zé)詳細負責(zé)對外協(xié)調(diào)；負責(zé)統(tǒng)一調(diào)度管理；負責(zé)工具和材料采購、保管和發(fā)放；負責(zé)文獻資料保管、建檔和發(fā)放；負責(zé)組織人員進行安全技術(shù)和質(zhì)量意識培訓(xùn)等工作。為了提高工作效率，保證給水設(shè)備運營、維修和保養(yǎng)工作有序開展，并能在緊急狀況下及時派遣人員到達現(xiàn)場。可設(shè)值班室，值班室每天24小時全天值班，給水設(shè)備故障狀況均應(yīng)告知值班室，以便值班室依照物業(yè)主管規(guī)定合理安排人員進行搶修維護，保障給水正常運營。六、給水設(shè)備運營管理基本規(guī)定1、每年定期消毒清洗生活水池或水箱兩次。2、每年安排兩次對生活飲用質(zhì)進行檢測，保證水質(zhì)符合國家飲用水原則。3、每周對水泵房設(shè)備進行一次例行檢查。4、保養(yǎng)籌劃規(guī)定對設(shè)備進行保養(yǎng)七、給水設(shè)備運營監(jiān)控1、運營監(jiān)控規(guī)定：泵房管理員每兩小時巡視一次給水泵房，維修人員每天巡視一次給水設(shè)備及給水管網(wǎng)和閥門。2、運營監(jiān)控內(nèi)容：水泵房有無異常聲響或大振動；電機、控制柜有無異常；電機溫升與否正常，變頻與否運營正常；電壓表、電流表批示與否正常，各信號燈與否正常；壓力表與否正常；與否浮現(xiàn)失水現(xiàn)象；水池或水箱水位與否正常；閥門、法蘭連接部位與否漏水；止回閥、浮球閥液位控制器與否動作可靠。3、水泵房管理員在巡視過程中發(fā)現(xiàn)給水設(shè)備有不正常現(xiàn)象時應(yīng)及時解決，如解決不了應(yīng)及時上報主管。八、給水設(shè)備運營突發(fā)事件處置1、供水管爆裂及時關(guān)閉其上方供水管上近來處閥門；關(guān)閉閥門后仍大量泄水，應(yīng)及時關(guān)停相應(yīng)水泵，并向業(yè)主發(fā)布停水緊急告知；及時告知維修人員進行搶修；修復(fù)后，恢復(fù)現(xiàn)場原狀。2、水泵房發(fā)生火災(zāi)當(dāng)水泵房發(fā)生火災(zāi)時，應(yīng)按《火警、火災(zāi)應(yīng)急解決原則作業(yè)規(guī)程》處置。水泵發(fā)生異常狀況解決停止有異常響聲水泵運轉(zhuǎn)；及時啟動備用果；泵房管理員先進行自檢，理解故障基本狀況，然后上報主管，請維修專業(yè)人員進行修理。九、給水設(shè)備運營管理巡檢1、日檢工作人員每天應(yīng)對給水設(shè)備進行例行巡檢，檢查內(nèi)容涉及給水設(shè)備運營狀況、存在哪些問題、需要維護部位、現(xiàn)場處置狀況、存在哪些安全隱患等，并對在檢查中發(fā)現(xiàn)問題及存在安全隱患問題及時進行糾正和做相應(yīng)解決，并做巡檢記錄。2、周檢物業(yè)服務(wù)公司安排專人每周應(yīng)依照給水設(shè)備運營實際狀況進行全面檢查，除日檢內(nèi)容外，其內(nèi)容還涉及對水泵房設(shè)備及變頻設(shè)備和電氣控制柜使用狀況進行檢查、業(yè)主對給水設(shè)備運營意見反饋、工作人員巡檢記錄和服務(wù)質(zhì)量，以及安全隱患分析等，并填寫周檢登記表。3、月檢項目經(jīng)理對給水設(shè)備管理服務(wù)工作進行全面檢查，重點檢查現(xiàn)場管理服務(wù)運營效果及過程管理記錄，保證給水設(shè)備運營管理工作執(zhí)行到位。4、督查物業(yè)服務(wù)公司安排專人不定期對給水設(shè)備運營管理進行突擊檢查，保證給水設(shè)備運營管理工作嚴格按照原則執(zhí)行。5、檢查部位檢查重要部位有：泵體、控制閥門、7JC質(zhì)狀況、電器控制柜、變頻設(shè)備、運營壓力、供水量、運營記錄等。十、給水設(shè)備保養(yǎng)1、制定《給水設(shè)備維修保養(yǎng)年度籌劃》每年年終，由物業(yè)主管組織水泵房管理員一起研究、制定《給設(shè)備維修保養(yǎng)年度籌劃》并報審批。2、制定《給水設(shè)備維修保養(yǎng)年度籌劃》原則：給水設(shè)備使用頻度；給水設(shè)備運營狀況及故障隱患；檢修時間避開節(jié)假日、特殊活動日。3、《給水設(shè)備維修保養(yǎng)年度籌劃》應(yīng)涉及如下內(nèi)容：維修保養(yǎng)項目及內(nèi)容；備品、備件籌劃；詳細實行維修保養(yǎng)時間；預(yù)測費用。4、水泵機組維修保養(yǎng)水泵房管理員每年4月、10月應(yīng)對水系機組進行一次清潔、保養(yǎng)。5、電動機維修保養(yǎng)用500V搖表檢測電動機線圈絕緣電阻與否在0.5Mn以上，否則應(yīng)烘干解決或修復(fù)；檢查電動機軸承有無阻滯或異常聲響，如有則應(yīng)更換同型號軸承；檢查電動機風(fēng)葉有無碰殼現(xiàn)象，如有則應(yīng)修整解決；清潔電動機外殼，檢查電動機與否脫漆嚴重，如是則應(yīng)徹底鏟除脫落層后重新油漆。6、水泵維修保養(yǎng)檢查水泵軸承與否轉(zhuǎn)動靈活，如有阻滯現(xiàn)象則應(yīng)加注潤滑油。如有異常摩擦聲響則應(yīng)更換同型號軸承；轉(zhuǎn)動水泵軸，如果有卡住，碰撞現(xiàn)象，則應(yīng)更換同規(guī)格葉輪。如果軸鍵槽損壞嚴重，則應(yīng)更換同規(guī)格水泵軸；檢查壓盤根處與否漏水，如是則應(yīng)添加或更換壓盤根；清潔水泵外表，如水泵外表脫漆腐蝕嚴重，則應(yīng)鏟除脫落層，重新上油漆；檢查電動機與水泵聯(lián)軸器有無損壞，如有則應(yīng)更換；檢查水泵機組螺栓與否緊固，如松弛則應(yīng)擰緊。7、控制柜維修保養(yǎng)水泵管理員在每年5月、11月，應(yīng)對水泵房、控制柜進行一次清潔、保養(yǎng)。用壓縮空氣、干凈干抹布清潔柜內(nèi)所有元器件，清潔控制柜外殼，務(wù)必使柜內(nèi)無積塵、無污物；檢查所有線頭與否連接牢固，對于燒蝕嚴重不能正常工作觸頭應(yīng)更換；檢查柜內(nèi)所有線頭號碼與否清晰，與否有脫落現(xiàn)象，如有則應(yīng)更新，整固。8、交流接觸器維修保養(yǎng)：清除滅弧罩內(nèi)氧化物顆粒；清除觸頭表面及四周污物（但不要修銼觸頭），燒飾嚴重則應(yīng)更換；清除鐵芯上油污及臟物；檢查復(fù)位彈簧狀況；擰緊所有緊固件。9、自耦減壓啟動器維修保養(yǎng)：用500V搖表檢查絕緣電阻，應(yīng)不低于0.5MI2，否則則應(yīng)千燥解決；外殼應(yīng)可靠接地，如有松脫或銹蝕則應(yīng)在除銹解決后擰緊接地線；10、熱繼電器維修保養(yǎng)：檢查熱繼電器絕緣板，與否完整無損，如損壞則應(yīng)更換；檢查熱繼電器導(dǎo)線接頭處與否有電弧燒灼痕跡或燒壞。如有則應(yīng)修理，修理后達不到規(guī)定則應(yīng)更換。11、自動空氣開關(guān)維修保養(yǎng)：用500V搖表測量絕緣電阻，應(yīng)不低于lOOMfL否則應(yīng)烘干解決；清除滅弧罩內(nèi)氧化物顆粒，如果滅弧罩破裂則應(yīng)更換；自動空氣開關(guān)在閉合或斷開過程中，其可動某些與滅弧室觸頭應(yīng)無卡住現(xiàn)象；檢查觸頭表面與否有積碳和燒灼現(xiàn)象，如有則應(yīng)清除，但不能修銼，只能輕輕擦拭。12、信號燈、批示儀表維修、保養(yǎng)：檢查信號燈與否正常，如有不亮則應(yīng)更換；檢查各儀表與否正常，如有偏差，應(yīng)做調(diào)節(jié)，調(diào)節(jié)后偏差仍大則應(yīng)更換。13、閘閥、止回閥、浮球閥、液位控制器維修保養(yǎng)?閘閥保養(yǎng)：檢查密封墊與否漏水，如漏水則應(yīng)換墊；對閘閥閥桿加黃油潤滑。止回閥維修保養(yǎng)：檢查密封塾與否損壞，如損壞則應(yīng)更換；檢查止回閥彈力與否足夠，如太軟則應(yīng)更換。浮球閥維修保養(yǎng)：檢查浮球閥密封墊與否老化，如已老化則應(yīng)更換；檢查浮球閥桿與否彎曲，如彎曲則應(yīng)矯正；檢查浮球閥連桿插銷與否磨損嚴重，如磨損嚴重則應(yīng)更換.14、潛水泵、排污泵維修保養(yǎng)用500V搖表檢測潛水泵、排污泵、絕緣電阻與否在0.25I\m以上，否則應(yīng)拆開，對線圈進行烘干解決；檢查密封藝與否老化，如是則應(yīng)更換；檢查軸承磨損狀況，如轉(zhuǎn)動有異常現(xiàn)象則應(yīng)更換。15、給水管維護保養(yǎng)每年10月對明裝給水管進行一次維修保養(yǎng)；每年入冬以邁進行一次室外給水管網(wǎng)檢查維護，對有也許受凍管道、閥門進行保溫防護；每次給水維修保養(yǎng)時間應(yīng)盡量短，以免給居民生活帶來不便；維修保養(yǎng)需停水時要提前24小時告知關(guān)于顧客，如遇特殊狀況突然停水，應(yīng)在恢復(fù)供水12小時內(nèi)向顧客作出闡明。第五章供電設(shè)備運營與管理在物業(yè)區(qū)域內(nèi)供電設(shè)施與否可以正常運營，關(guān)系到整個物業(yè)區(qū)域內(nèi)業(yè)主生活和辦公，因而，作為物業(yè)服務(wù)公司在做好尋常物業(yè)服務(wù)工作同步，要特別加大對供電設(shè)施運營管理，保證萬無一失。一、物業(yè)區(qū)域內(nèi)供電設(shè)施構(gòu)成供電設(shè)施構(gòu)成涉及供電線路、變壓器、總開關(guān)、負荷開關(guān)、漏電保護自動開關(guān)、計量表、照明裝置、互感器、配電箱（盤、柜）等。這些供電設(shè)施構(gòu)成了整個供電系統(tǒng)，在運營中互有關(guān)聯(lián)缺一不可，這就規(guī)定物業(yè)服務(wù)公司，要注重平時巡檢和維護，發(fā)現(xiàn)問題及時解決，避免因這樣或那樣供電設(shè)施由于浮現(xiàn)故障，而導(dǎo)致停電事故浮現(xiàn)。二、供電運營服務(wù)基本內(nèi)容1、理解供電范疇內(nèi)各建筑物構(gòu)造方式，用電內(nèi)容及重要規(guī)定。2、掌握供電方式、電壓級別、用電容量、分派負荷狀況。3、理解整個物業(yè)區(qū)域內(nèi)供電線路、供電原理，以及配套設(shè)備闡明書、配線圖、產(chǎn)品合格證書、實驗、檢查報告。4、掌握實際安裝線路及供電設(shè)備數(shù)量、規(guī)格、型號、位置等狀況。5、建立供電設(shè)備檔案。6、供電設(shè)備啟用后，要理解用電狀況、設(shè)施運營狀況。三、供電運營管理工作重要內(nèi)容1、依照物業(yè)供電設(shè)施配備狀況，合理配備一定數(shù)量專業(yè)人員。2、依照實際運營狀況制定嚴格供配電運營制度和維護保養(yǎng)制度，并建立相應(yīng)檢查監(jiān)督機制和各項規(guī)章制度。3、建立供配電系統(tǒng)技術(shù)檔案。4、配備必要專業(yè)操作工具。5、定期對計量表進行檢查和校對，保證計量精確性。6、在供電運營同步，要做好用電記錄與分析工作。7、建立供電運營檢查原則。8、建立火災(zāi)、水災(zāi)、地震等災(zāi)害發(fā)生時應(yīng)急供電預(yù)案。9、建立24小時值班制度，發(fā)生故障時能緊急組織力量進行搶修，盡快回答供電運營。10、注重?zé)o功功率和補償工作，提高功率因數(shù)，改進用電質(zhì)量。11、定期對公共用電進行分析和記錄，隨時掌握物業(yè)區(qū)域內(nèi)用電狀況。四、供電運營安全操作規(guī)定1、操作高壓設(shè)備、設(shè)施時，必要戴絕緣手套，穿絕緣鞋，身著全棉質(zhì)工作服，使用絕緣操作桿。2、禁止帶電作業(yè)。3、空氣開關(guān)跳閘或熔斷器熔斷時，應(yīng)查明因素，排除故障后再恢復(fù)供電。4、變、配電房拉、合閘時，應(yīng)一人操作一人監(jiān)護。五、供電運營保養(yǎng)規(guī)定1、主管經(jīng)理負責(zé)審核《供配電設(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng)年度籌劃》并核查執(zhí)行狀況。2、物業(yè)主管負責(zé)制定《供配電設(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng)籌劃》并組織實行該籌劃。3、變、配電室組長負責(zé)對供配電設(shè)備、設(shè)施進行維修保養(yǎng)工作。4、保養(yǎng)規(guī)定《供配電設(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng)年度籌劃》制定。每年年終前制定籌劃，上報審批。5、制定籌劃原則：各設(shè)施使用頻度；供配電設(shè)備、設(shè)施運營狀況（依照尋常記錄存在隱患）；在每年定檢供電設(shè)備和春檢變電室停電時，實行大型保養(yǎng)?；I劃作出預(yù)算，提早準(zhǔn)備好配件6、變壓器維修保養(yǎng)：運用供電部門春檢時間，在每年春季進行一次外部清潔。進行變壓器測試，并檢查油樣，缺油時補充變壓器油。7、高壓柜維修保養(yǎng)：每年協(xié)助供電局對高、低壓柜進行一次檢查和維修保養(yǎng)，并將供電局年度檢查報告交給部門主管入檔保存。8、低壓柜保養(yǎng)：每年4月、10月對低壓配電柜內(nèi)外進行清潔、吹污、吹塵工作。每年進行兩次刀閘開關(guān)、交流接觸器、熔斷器維修保養(yǎng)。六、供電運營巡視內(nèi)容1、變壓器油位、油色與否正常，密封處與否漏油，變壓器運營與否超溫（85度）。2、有無異常響聲或氣味。3、各種儀表批示與否正常，批示燈與否正常。4、單相、三相電壓與否在額定值正負10%范疇內(nèi)，與否超載運營。5、各種接頭與否有過熱或燒傷痕跡。6、防小動物設(shè)施與否完好。7、接地線有無鎊蝕或松動。8、各種暫時用電接駁狀況。9、各種標(biāo)示牌、標(biāo)示物與否完好。10、安全用品與否齊全，與否存儲于規(guī)定位置；11、準(zhǔn)時開關(guān)管轄區(qū)域內(nèi)內(nèi)路燈、燈飾或噴水池，及時維修好轄區(qū)內(nèi)路燈。12、對于巡視中發(fā)現(xiàn)問題，當(dāng)值變配電室值班電工應(yīng)及時采用整治辦法加以解決，解決不了問題應(yīng)及時如實地報告給物業(yè)主管，在主管協(xié)同下加以解決。七、供電設(shè)備運營管理巡檢1、日檢工作人員每天應(yīng)對供電設(shè)備進行例行巡檢，檢查內(nèi)容涉及供電設(shè)備運營狀況、存在哪些問題、需要維護部位、現(xiàn)場處置狀況、存在哪些安全隱患等，并對在檢查中發(fā)現(xiàn)問題及存在安全隱患問題及時進行糾正和做相應(yīng)解決，并做巡檢記錄。2、周檢物業(yè)服務(wù)公司安排專人每周應(yīng)依照供電設(shè)備運營實際狀況進行全面檢查，除日檢內(nèi)容外，其內(nèi)容還涉及各類電氣控制柜運營使用狀況進行檢查、業(yè)主對供電設(shè)備運營意見反饋、工作人員巡檢記錄和服務(wù)質(zhì)量，以及安全隱患分析等，并填寫周檢記錄3、月檢項目經(jīng)理對供電設(shè)備管理服務(wù)工作進行全面檢查，重點檢查現(xiàn)場管理服務(wù)運營效果及過程管理記錄，保證供電設(shè)備運營管理工作執(zhí)行到位。4、督查物業(yè)服務(wù)公司安排專人不定期對供電設(shè)備運營管理進行突擊檢查，保證供電設(shè)備運營管理工作嚴格按照原則執(zhí)行。八、供電設(shè)備運營突發(fā)事件處置1、觸電處置發(fā)既有人觸電時，當(dāng)值變配電室值班電工應(yīng)保持鎮(zhèn)定、保持頭腦冷靜，盡快使觸電者脫離電源，并進行緊急急救。拉開電源開關(guān)、拔去插頭或熔斷器。用干燥衣服或絕緣塑料布墊住，將觸電者脫離電源。防止觸電者在斷電后跌倒。如果觸電者尚未失去知覺，則必要讓其保持安靜，并及時請醫(yī)生進行診治，密切注意其癥狀變化。如果觸電者已失去知覺，但呼吸尚存，應(yīng)使其舒服、安靜地仰臥，將上衣與褲帶放松，使其容易呼吸，若觸電者呼吸困難，有抽筋現(xiàn)象，則應(yīng)積極進行人工呼吸，并及時送進醫(yī)院。如果觸電者呼吸、脈搏及心跳都已停止，此時不能以為其已死亡，應(yīng)當(dāng)及時對其進行人工呼吸。人工呼吸必要持續(xù)不斷地進行到觸電者自行呼吸或醫(yī)生趕到現(xiàn)場救治為止。配電柜自動空氣開關(guān)跳閘處置判斷跳閘因素（短路或過載）。查清晰負載種類及分布狀況。對可疑處逐個檢查，確認故障部位或報告物業(yè)主管，請協(xié)調(diào)援助解決。如故障已排除應(yīng)及時恢復(fù)供電。2、變配電房發(fā)生火災(zāi)應(yīng)按《火警、火災(zāi)應(yīng)急解決原則作業(yè)規(guī)程》處置。3、變配電房發(fā)生水浸時處置視進水狀況，拉下總電源開關(guān)或高壓開關(guān)。堵住漏水源。如果漏水較大，應(yīng)及時告知機電維修部主管，同步竭力阻滯進水。滿水源堵住后，應(yīng)及時排水。排千水后，應(yīng)及時對濕水設(shè)備設(shè)施進行除濕解決（如用干干凈抹布擦拭、熱風(fēng)吹干、自然通風(fēng)，更換有關(guān)管線等）。確認濕水已消除（如各絕緣電阻達到規(guī)定規(guī)定），開機試運營，如無異常狀況浮現(xiàn)，則可以投入正常運營。九、變配電室管理1、非值班人員不準(zhǔn)進入變配電室，若需要進入，須經(jīng)主管批準(zhǔn)，并在值班人員陪伴下方可進入。2、變配電室內(nèi)禁止存儲易燃、易爆、危險物品。室內(nèi)應(yīng)備齊消防器材，并禁止吸煙。3、每班打掃一次室內(nèi)衛(wèi)生，每周清潔一次室內(nèi)和設(shè)備設(shè)施衛(wèi)生，做到地面、墻壁、天花板、門窗、設(shè)備設(shè)施表面無積塵、無油漬、無銹蝕、無污物，油漆完好，整潔光亮。4、變配電室內(nèi)應(yīng)當(dāng)通風(fēng)良好、光線足夠、門窗啟動靈活，防小動物設(shè)施完好。5、對變配電室都應(yīng)當(dāng)做到隨時上鎖，鑰匙由當(dāng)值班電工保管，值班電工不得擅自配鑰匙。十、交接班規(guī)定1、接班人員應(yīng)準(zhǔn)時來接班。2、接班人員應(yīng)認真聽取交班人員交代，并查看《供配電設(shè)備設(shè)施運營日記》。檢查工具、物品與否齊全，確認無誤后在《供配電設(shè)備設(shè)施運營日記》上簽名。3、有下列狀況之一者不準(zhǔn)交接班上一班運營狀況未交代清晰。記錄不規(guī)范、不完整、不清晰。室內(nèi)不干凈。事故正在解決中或交班時發(fā)生故障，此時交班人負責(zé)繼續(xù)解決，接班人協(xié)助進行。第六章供暖設(shè)備運營與管理鍋爐是供暖設(shè)備重要某些，鍋爐設(shè)備構(gòu)成除鍋爐本體外，還涉及輔機設(shè)備、除塵設(shè)備、除渣設(shè)備、上煤設(shè)備（燃油燃氣鍋爐除外）等，不論其中哪一某些浮現(xiàn)故障，都會導(dǎo)致供暖設(shè)備不能正常運營，就會影響業(yè)主正常生活。因而在供暖設(shè)備運營與管理中要對設(shè)備進行維護保養(yǎng)，科學(xué)管理，從而保障鍋爐安全使用。一、供暖運營管理特點供暖運營管理具備如下特性：1、系統(tǒng)性與和整體性供暖管理對象是由熱源管理、熱網(wǎng)管理、顧客管理三個某些構(gòu)成有機整體，缺少任何某些都不能完畢供暖過程，體現(xiàn)出明顯系統(tǒng)性和整體性。供暖管理要和供暖系統(tǒng)相適應(yīng)，要具備系統(tǒng)性和完整性，保證供暖系統(tǒng)正常運營。2、季節(jié)性供暖具備明顯季節(jié)性，普通只在寒冷地區(qū)冬季才運營供暖系統(tǒng)。隨著嚴冬過去，供暖系統(tǒng)也將停止運營。3、復(fù)雜性供暖管理自身很復(fù)雜，重要體現(xiàn)為如下兩點：管理內(nèi)容復(fù)雜性：涉及設(shè)備管理、燃料采購、爐渣外運、人員培訓(xùn)、取暖費用收取等；管理顧客復(fù)雜性：顧客文化素質(zhì)不同，收入也有差別，對供暖系統(tǒng)結(jié)識也不盡相似等，而使管理復(fù)雜化。在制定供暖管理實行方案操作規(guī)程時，一定要依照供暖管理對象及供暖管理特點，制定供暖管理遵循普遍原則，為實行管理建立理論基本。二、燃煤鍋爐設(shè)備構(gòu)成鍋爐設(shè)備構(gòu)成涉及鍋爐本體、輔機設(shè)備、除塵設(shè)備、除渣設(shè)備、上煤設(shè)備幾種某些。1、鍋爐本體涉及水暖鍋爐或蒸汽鍋爐、鍋筒、對流管、爐排、安全閥；2、輔機設(shè)備涉及風(fēng)機設(shè)備、循環(huán)設(shè)備、增壓設(shè)備、補水設(shè)備、除氧設(shè)備、軟化水設(shè)備、水箱等。3、除塵設(shè)備涉及過濾水池、麻石除塵器或鋼制除塵器。4、除渣設(shè)備涉及渣槽、刮板、鏈條、機頭。三、鍋爐運營注意事項在鍋爐運營時要注意如下事項：1、鍋爐及管網(wǎng)系統(tǒng)壓力變化。2、鍋爐水位計變化，依照水位計顯示水位狀況及時補水。3、安全閥要進行檢測后，方可使用。4、定期排污。5、鼓風(fēng)、引風(fēng)調(diào)節(jié)要恰當(dāng)，保持鍋爐爐膛內(nèi)始終為負壓燃燒（引風(fēng)要恰當(dāng)不不大于鼓風(fēng))。6、除渣系統(tǒng)、除塵系統(tǒng)運營狀態(tài)與否正常，定期進行巡邏。7、觀測鍋爐水溫變化狀況，避免鍋爐開鍋。8、注意調(diào)節(jié)煤層厚度。四、鍋爐運營管理工作內(nèi)容1、建立鍋爐設(shè)備技術(shù)檔案資料在管理服務(wù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)，要對鍋爐設(shè)備建立設(shè)備管理檔案，通過建立檔案，使鍋爐設(shè)備始終處在監(jiān)管之中，以保證鍋爐設(shè)備保持良好工作運營狀態(tài)。建立了鍋爐檔案后，以便了物業(yè)服務(wù)公司對鍋爐設(shè)備運營管理，無論是在查閱設(shè)備技術(shù)資料，還是設(shè)備原始檔案都能以便快捷地理解到所配備設(shè)備有關(guān)技術(shù)參數(shù)、運營性能、維護規(guī)定等。因而，鍋爐設(shè)備檔案是物業(yè)管理檔案中核心。如何建立鍋爐設(shè)備檔案，應(yīng)從如下幾種方面入手。鍋爐設(shè)備檔案內(nèi)容應(yīng)涉及：①、生產(chǎn)廠家、型號、規(guī)格、生產(chǎn)能力、出廠日期、購買日期；②、安裝位置、施工圖；③、安裝使用闡明書，制造合格證；④、設(shè)備圖紙、易損件、備件、附件等清單；⑤、設(shè)備履歷卡片、設(shè)備編號、重要規(guī)格、安裝地點、投產(chǎn)日期、附屬設(shè)備名稱規(guī)格、重要操作運營條件、周期和主記錄；⑥、檢修、維護、保養(yǎng)內(nèi)容，周期和記錄；⑦、設(shè)備技術(shù)鑒定記錄及技術(shù)臺賬。技術(shù)鑒定及技術(shù)臺賬內(nèi)容：①、重要設(shè)備驗證資料；②、重要設(shè)備技術(shù)革新成果匯總表；③、設(shè)備技術(shù)狀況匯總表（設(shè)備完好率和設(shè)備重要缺陷）；④、設(shè)備檢修狀況匯總表（大修項目、實際完畢項目、籌劃外項目、籌劃檢修工時、實際完畢檢修工時、維修費用等)；⑤、設(shè)備事故匯總表（事故次數(shù)，停機時間、停查損失)；⑥、設(shè)備備品備件、材料消耗匯總表。檔案資料分類檔案資料重要涉及鍋爐設(shè)備原始資料檔案和設(shè)備技術(shù)資料檔案。①、設(shè)備原始資料檔案是在接管物業(yè)區(qū)域后建立起來檔案，原始資料檔案文獻重要有：設(shè)備驗收文獻（涉及驗收記錄、測試記錄、產(chǎn)品與配套件合格證書、訂貨合同、安裝合同等）、設(shè)備安裝圖及鍋爐設(shè)備使用維護闡明等。②、設(shè)備技術(shù)資料涉及設(shè)備登記卡、設(shè)備臺賬和設(shè)備維修資料檔案。2、建立鍋爐設(shè)備登記卡與設(shè)備臺賬備登記卡。物業(yè)服務(wù)公司對所管理設(shè)備應(yīng)建立鍋爐設(shè)備登記卡?？▋?nèi)應(yīng)記錄關(guān)于設(shè)備各項明細資料如：設(shè)備類別、編號、名稱、規(guī)格、技術(shù)參數(shù)、安裝位置、建造年份、開始啟用時間、維修狀況等內(nèi)容。設(shè)備臺賬。是依照設(shè)備登記卡，按照設(shè)備分類順序，統(tǒng)一填寫,在設(shè)備登記表上，作為物業(yè)服務(wù)公司管理設(shè)備數(shù)量及變動數(shù)量臺賬，從而反映所有設(shè)備基本狀況，給設(shè)備運營管理工作提供以便。定期進行一次清點核對，做到賬物相符。3、保存好鍋爐設(shè)備運營與維修記錄對設(shè)備運營與維修記錄資料要保存并建立檔案妥善管理。設(shè)備運營與維修資料涉及：設(shè)備運營狀況記錄、設(shè)備維修記錄、設(shè)備技術(shù)革新資料記錄。設(shè)備運營記錄每月一冊，每月記錄一次，每年裝訂一次，并移送檔案室保存；設(shè)備維修記錄每月記錄一次。每季裝訂一次，并移送檔案室保存；設(shè)備技術(shù)革新資料記錄保存于檔案室。4、建立鍋爐設(shè)備運營制度物業(yè)區(qū)域內(nèi)鍋爐設(shè)備運營好與壞，除了所配備設(shè)備故有瑕疵外，也有人為因素導(dǎo)致設(shè)備浮現(xiàn)這樣或那樣問題，因而，在鍋爐設(shè)備運營同步，供暖管理制度建立是必不可少，是鍋爐設(shè)備運營前提保障和規(guī)范操作人員行為原則。鍋爐設(shè)備運營管理制度要體當(dāng)前如下幾種方面：物業(yè)服務(wù)公司必要配備設(shè)備管理技術(shù)人員，規(guī)定既有機電設(shè)備管理知識和經(jīng)驗，又要懂鍋爐供暖設(shè)備運營知識復(fù)合型專業(yè)人員；應(yīng)明確鍋爐設(shè)備負責(zé)人，做到責(zé)任到人；設(shè)備巡視、檢查、測試方面規(guī)定要到位；設(shè)備運營操作流程編排；設(shè)備維護保養(yǎng)詳細辦法；關(guān)于設(shè)備運營維護記錄管理規(guī)定；明確巡檢周期、項目詳細規(guī)定；考慮設(shè)備突發(fā)故障應(yīng)急辦法；建立完善各項運營管理制度。通過建立設(shè)備運營管理制度，使物業(yè)區(qū)域內(nèi)鍋爐設(shè)備運營有一種安全保障辦法和平穩(wěn)運營到位，保證物業(yè)區(qū)域內(nèi)業(yè)主、使用人享有到供暖帶來溫暖，最后使業(yè)主可以安居樂業(yè)和安心工作。強化人員培訓(xùn)定期到主管部門進行人員培訓(xùn)，并持證上崗操作；現(xiàn)場強化純熟操作規(guī)范規(guī)定；熟記安全操作規(guī)定；現(xiàn)場技術(shù)人員進行隨機性檢查和幫教。五、鍋爐運營管理操作程序1、啟動前檢查檢查鍋爐、風(fēng)機、循環(huán)泵電流、電壓與否正常；各儀表、信號與否正常；啟動鍋爐前檢查煤倉與否有煤，出渣倉與否滿溢；檢查鍋爐各風(fēng)門、閘門與否啟動靈活，及鍋爐爐排油杯與否有潤滑油。2、啟動鍋爐順序啟動循環(huán)錄；啟動出渣機和除塵泵；啟動引風(fēng)機和鼓風(fēng)機；啟動鍋爐爐排，調(diào)節(jié)風(fēng)門和爐排上煤層厚度。3、啟動后各設(shè)備觀測觀測出渣機轉(zhuǎn)動與否正常；觀測除塵泵啟動后，灰槽中水流與否正常；觀測鼓、引風(fēng)機電流與否正常，風(fēng)機轉(zhuǎn)動聲音、振動與否正常觀測爐排轉(zhuǎn)速與否正常；開爐門看爐膛內(nèi)燃燒狀況與否正常。3、停爐程序按下爐排轉(zhuǎn)動設(shè)備停止按鈕；停鼓風(fēng)機、引風(fēng)機；停出渣機；停除塵泵；檢查爐前與否集灰和煤，如有則清掏干凈。4、巡視規(guī)定當(dāng)班工作人員每隔2小時巡視一次鍋爐。巡視部位涉及鍋爐本體、爐膛、水泵機組、鼓、引風(fēng)機、電氣控制系統(tǒng)及各種附屬裝置涉及閘閥、壓力表、水箱等。5、鍋爐運營管理原則內(nèi)容鍋爐供暖運營管理工作必要要達到國家關(guān)于規(guī)定和原則，這就必要：科學(xué)管理、制度健全、設(shè)備完好、精心操作、安全運營、消煙除塵、節(jié)能節(jié)電。詳細原則是：嚴格執(zhí)行制定鍋爐運營各項管理制度。文明運營操作，保持操作現(xiàn)場整潔，鍋爐及附屬設(shè)備，供暖管網(wǎng)保持完好。安全運營做到：、鍋爐使用須登記。設(shè)備技術(shù)立卷建檔。工作人員通過培訓(xùn)后持證上崗；保證鍋爐安全附件，壓力表、安全閥、水位表等齊全、精確、敏捷、可靠；、每年檢查檢修，保障鍋爐設(shè)備安全運營；、搞好水質(zhì)管理。、經(jīng)濟供暖方面做到、煤質(zhì)進場驗收和量核對；、建立用煤考核制度；、在達到國家規(guī)定溫度后，要調(diào)節(jié)供熱熱量，節(jié)約能源消耗。七、鍋爐運營管理巡檢1、日檢工作人員每天應(yīng)對鍋爐設(shè)備進行例行巡檢，檢查內(nèi)容涉及鍋爐設(shè)備運營狀況、存在哪些問題、需要進行維護部位、現(xiàn)場處置狀況、存在哪些安全隱患等，并對在檢查中發(fā)現(xiàn)問題及存在安全隱患問題及時進行糾正和做相應(yīng)解決，并做巡檢記錄。2、周檢物業(yè)服務(wù)公司安排專人每周應(yīng)依照鍋爐設(shè)備運營實際狀況進行全面檢查,除日檢內(nèi)容外，其內(nèi)容還涉及各類輔機設(shè)備等運營使用狀況進行檢查、業(yè)主對供暖設(shè)備運營意見反饋、工作人員巡檢記錄和服務(wù)質(zhì)量，以及安全隱患分析等，并填寫周檢登記表。3、月檢項目經(jīng)理對鍋爐設(shè)備管理服務(wù)工作進行全面檢查，重點檢查現(xiàn)場管理服務(wù)運營效果及過程管理記錄，保證鍋爐設(shè)備運營管理工作執(zhí)行到位。4、督查物業(yè)服務(wù)公司安排專人不定期對鍋爐設(shè)備運營管理進行突擊檢查，保證鍋爐設(shè)備運營管理工作嚴格按照原則執(zhí)行。八、交接班規(guī)定1、接班人員應(yīng)準(zhǔn)時來接班。2、接班人員應(yīng)認真聽取交班人員交代，并查看《鍋爐運營日記》。檢查工具、物品與否齊全，確認無誤后在《鍋爐運營日記》上簽名。3、有下列狀況之一者不準(zhǔn)交接班：4、上一班運營狀況未交代清晰；5、記錄不規(guī)范、不完整、不清晰；6、機房不干凈；7、事故正在解決中或交班時發(fā)生故障，此時交班人負責(zé)繼續(xù)解決，接班人協(xié)助進行。第七章中央空調(diào)設(shè)備運營與管理中央空調(diào)設(shè)備運營管理水平高低決定著設(shè)備運營質(zhì)量好壞限度，對中央空調(diào)設(shè)備管理涉及設(shè)備運營和對設(shè)備尋常維護兩大某些。所謂運營管理，是指依照建筑物實際狀況擬定中央空調(diào)運營方案，最大限度地做到中央空調(diào)在運營時節(jié)能，又能使業(yè)主在舒服狀態(tài)下生活和工作，也就是說既要滿足業(yè)主使用規(guī)定，又要達到經(jīng)濟運營目。因而，物業(yè)服務(wù)公司在中央空調(diào)設(shè)備運營狀況下，有責(zé)任對運營中浮現(xiàn)問題進行及時解決，保障設(shè)備正常運營，使建筑物使用功能得以最大限度發(fā)揮。中央空調(diào)運營管理最重要工作就是進行系統(tǒng)調(diào)節(jié)。依照使用負荷變化狀況進行運營調(diào)試，保障室內(nèi)溫度和濕度規(guī)定。通過調(diào)節(jié)系統(tǒng)達到舒服、經(jīng)濟、節(jié)能和環(huán)保規(guī)定。一、中央空調(diào)設(shè)備構(gòu)成中央空調(diào)設(shè)備構(gòu)成涉及：直燃機組、冷凍泵、冷卻泵、補水系統(tǒng)、軟化水系統(tǒng)、冷卻塔、風(fēng)機盤管等。二、中央空調(diào)運營注意事項在中央空調(diào)運營時要注意如下事項：1、注意新風(fēng)量調(diào)節(jié)，在滿足正常使用狀態(tài)下，合理調(diào)節(jié)新風(fēng)量。2、合理擬