商業(yè)地產(chǎn)公司制度樣本

江西越秀物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司經(jīng)營(yíng)管理制度9月1日目錄第一章總則一、《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司經(jīng)營(yíng)管理制度》編制目二、《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司經(jīng)營(yíng)管理制度》實(shí)行規(guī)定三、《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司經(jīng)營(yíng)管理制度》控制四、《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司經(jīng)營(yíng)管理制度》解釋和合用第二章行政、人事管理制度第一節(jié)、商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司組織架構(gòu)圖、商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司職能、架構(gòu)、各部門崗位職責(zé)描述檔案管理制度第三章招商管理制度第一節(jié)、市場(chǎng)調(diào)查第二節(jié)、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商政策及租金方案第三節(jié)、商鋪招商第四節(jié)、品牌資源庫(kù)建立第四章運(yùn)營(yíng)管理制度第一節(jié)、經(jīng)營(yíng)規(guī)范管理（管理制度）第二節(jié)、監(jiān)督、檢查第五章合同管理第一節(jié)、合同文本原則化建設(shè)第二節(jié)原則格式合同文本編制、審定和發(fā)布第三節(jié)、合同管理第四節(jié)合同履行監(jiān)督管理第六章企劃管理第一節(jié)、營(yíng)銷策劃與宣傳推廣管理第二節(jié)、媒體管理第三節(jié)、商業(yè)氛圍管理第四節(jié)、廣告招租管理第七章物業(yè)管理第一節(jié)、物業(yè)管理重要環(huán)節(jié)管理辦法第二節(jié)、尋常管理第三節(jié)、消防管理第四節(jié)、安防管理第五節(jié)、環(huán)境管理第八章銷售管理制度第一節(jié)、總則第二節(jié)、銷售控制第三節(jié)、認(rèn)購(gòu)管理第四節(jié)、工作規(guī)定第九章財(cái)務(wù)管理制度第一章總則一、《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司經(jīng)營(yíng)管理制度》編制目1為實(shí)現(xiàn)集團(tuán)所屬物業(yè)保值、增值、實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理規(guī)范化、科學(xué)化，建立科學(xué)、切實(shí)可行管理機(jī)制和操作規(guī)范，提高集團(tuán)品牌形象，制定本制度。2《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司經(jīng)營(yíng)管理制度》闡明了集團(tuán)物業(yè)管理思想和各項(xiàng)業(yè)務(wù)操作規(guī)定。通過(guò)《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司經(jīng)營(yíng)管理制度》制定和實(shí)行，盼望能在如下各方面規(guī)范集團(tuán)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)，提高物業(yè)管理品質(zhì)。（1）優(yōu)化、整合物業(yè)管理及業(yè)務(wù)流程，使之更為明確規(guī)范，切實(shí)可行；（2）明確管理責(zé)權(quán)體系,清晰職責(zé)；（3）加強(qiáng)信息溝通,提高物業(yè)管理有效性和效率；（4）營(yíng)造開(kāi)放、誠(chéng)信管理環(huán)境，增進(jìn)組織學(xué)習(xí)和創(chuàng)新。二、《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司經(jīng)營(yíng)管理制度》實(shí)行規(guī)定1本制度是“江西越秀物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司”開(kāi)展工作指南。2所有江西越秀物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司員工均必要遵循本制度規(guī)定,勝任本職工作必要以掌握和有效執(zhí)行本制度規(guī)定為前提。三、《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司經(jīng)營(yíng)管理制度》控制依照集團(tuán)對(duì)制度文獻(xiàn)管理規(guī)定,本制度在正式發(fā)布前必要經(jīng)集團(tuán)總裁辦公會(huì)議審議通過(guò)，并經(jīng)集團(tuán)總裁訂立發(fā)布。四、《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司經(jīng)營(yíng)管理制度》解釋和合用1本制度解釋和修改權(quán)歸集團(tuán)董事會(huì)。2本制度每年需依照實(shí)際管理運(yùn)作狀況進(jìn)行修訂和完善,詳細(xì)由集團(tuán)董事會(huì)負(fù)責(zé)。3本制度生效后,如集團(tuán)董事會(huì)下發(fā)文獻(xiàn)內(nèi)容與本制度有沖突,以集團(tuán)董事會(huì)新下發(fā)文獻(xiàn)為準(zhǔn)。第二章行政人事管理制度第一節(jié)、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司組織架構(gòu)圖總經(jīng)理總經(jīng)辦營(yíng)銷總監(jiān)總經(jīng)辦營(yíng)銷總監(jiān)物管部運(yùn)營(yíng)部銷售部招商部企劃部財(cái)務(wù)部物管部運(yùn)營(yíng)部銷售部招商部企劃部財(cái)務(wù)部附：開(kāi)業(yè)籌辦重要管理人員到崗時(shí)間公司成立籌辦重要管理人員到崗時(shí)間表崗位到崗時(shí)間總經(jīng)理已有副總經(jīng)理（營(yíng)銷總監(jiān)）總經(jīng)理秘書15天招商經(jīng)理30天運(yùn)營(yíng)經(jīng)理30天企劃經(jīng)理已有銷售經(jīng)理已有財(cái)務(wù)經(jīng)理30天物管經(jīng)理30天三、第二節(jié)、物業(yè)經(jīng)營(yíng)公司各部門職能及崗位職責(zé)一、物業(yè)經(jīng)營(yíng)公司各部門職能1、招商部職能：①開(kāi)業(yè)前招商、涉及：市場(chǎng)調(diào)查、制定招商方案、招商實(shí)行；②開(kāi)業(yè)后招商更新、供應(yīng)商優(yōu)化；③商戶更迭、裝修進(jìn)場(chǎng)/撤場(chǎng)管理；④對(duì)接集團(tuán)招商資源與工作安排。2、企劃部職能：①企劃方案制定及預(yù)算提報(bào)；②平面設(shè)計(jì)；③廣場(chǎng)形象維護(hù)；④活動(dòng)策劃與實(shí)行；⑤公司VI形象監(jiān)控。3、營(yíng)運(yùn)部職能：①?gòu)V場(chǎng)尋常管理；②商戶、顧客服務(wù)；③租金、管理費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等現(xiàn)場(chǎng)催收；④商戶管理。4、物業(yè)管理部職能：①安全保衛(wèi)；②消防安全臨控；③衛(wèi)生保潔；④綠化美化；⑤物業(yè)收費(fèi)記錄、分?jǐn)偣芾?。EQ\o\ac(○,6)設(shè)備設(shè)施啟閉運(yùn)營(yíng)管理；EQ\o\ac(○,7)設(shè)備維修維護(hù)；EQ\o\ac(○,8)配電房、空調(diào)機(jī)房值守；EQ\o\ac(○,9)客戶維修服務(wù)；EQ\o\ac(○,10)工程收費(fèi)記錄。5、總經(jīng)辦職能：①招聘、培訓(xùn)、人事、薪酬、考核、員工關(guān)系管理；②尋常行政后勤管理；資產(chǎn)、零星采購(gòu)、庫(kù)房管理；③政府公共關(guān)系維護(hù)、解決對(duì)外事務(wù)；④團(tuán)隊(duì)建設(shè)、公司文化建設(shè)。EQ\o\ac(○,5)各部門檔案、合同備案和數(shù)據(jù)庫(kù)建立。6、財(cái)務(wù)部職能：①提報(bào)預(yù)算；②執(zhí)行預(yù)算；③尋常費(fèi)用支出控制管理；④財(cái)務(wù)管理軟件運(yùn)營(yíng)管理；⑤公司整體運(yùn)作財(cái)務(wù)監(jiān)督。7、銷售部職能二、商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司各部門崗位職責(zé)描述（經(jīng)理級(jí)以上）1總經(jīng)理職責(zé)描述崗位概述：依照董事會(huì)決策和方針，全面負(fù)責(zé)公司各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)管理工作，組織擬訂、報(bào)批并實(shí)行各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)管理籌劃，保證集團(tuán)下達(dá)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和管理指標(biāo)實(shí)現(xiàn)。崗位職責(zé)：全面主持公司經(jīng)營(yíng)管理工作，組織實(shí)行董事會(huì)決策；組織制定公司年度經(jīng)營(yíng)籌劃，經(jīng)董事長(zhǎng)辦公會(huì)議批準(zhǔn)后負(fù)責(zé)組織實(shí)行；擬定公司基本規(guī)章制度，并保證有效執(zhí)行。主持公司經(jīng)營(yíng)班子尋常各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)管理工作；組織制定公司月度/年度費(fèi)用預(yù)算；負(fù)責(zé)對(duì)各部門負(fù)責(zé)人工作布置、指引、檢查監(jiān)督、評(píng)價(jià)和考核管理工作；負(fù)責(zé)召集主持總經(jīng)理辦公會(huì)議，檢查、督促和協(xié)調(diào)各部門工作進(jìn)展；訂立尋常行政、業(yè)務(wù)文獻(xiàn)；負(fù)責(zé)公司對(duì)外社會(huì)公共關(guān)系協(xié)調(diào)解決。崗位權(quán)限：對(duì)公司主管級(jí)如下人員具備人事審批權(quán)，對(duì)副經(jīng)理級(jí)~總監(jiān)級(jí)人員具備人事審核權(quán)。對(duì)副總經(jīng)理人員錄取、任免、調(diào)職與獎(jiǎng)懲、辭退具備直接提名、建議權(quán)。對(duì)公司經(jīng)營(yíng)工作具備全面指引，指揮，監(jiān)督，管理權(quán)力。2、營(yíng)銷總監(jiān)職位描述：崗位概述：協(xié)助商業(yè)物業(yè)管理公司總經(jīng)理制定并實(shí)行公司戰(zhàn)略、物業(yè)管理等政策方略,實(shí)現(xiàn)公司物業(yè)管理目的及發(fā)展目的，參加公司經(jīng)營(yíng)管理與決策，負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查公司內(nèi)部管理系統(tǒng)正常運(yùn)營(yíng)，規(guī)劃并推動(dòng)公司市場(chǎng)營(yíng)銷戰(zhàn)略與方略，實(shí)現(xiàn)公司經(jīng)營(yíng)指標(biāo)。崗位職責(zé)：一：營(yíng)銷戰(zhàn)略規(guī)劃制定二：市場(chǎng)調(diào)研管理三：項(xiàng)目營(yíng)銷管理四：客戶關(guān)系管理五：營(yíng)銷費(fèi)用管理六：?jiǎn)T工管理崗位權(quán)限：（1）對(duì)公司各部門主管級(jí)以上崗位有聘請(qǐng)與辭退建議權(quán)。（2）對(duì)下級(jí)員工有錄取、任免建議審核權(quán)、監(jiān)督權(quán)、調(diào)配權(quán)、考核權(quán)、獎(jiǎng)懲權(quán)。（3）對(duì)分管各部門總監(jiān)/經(jīng)理工作有指引權(quán)。3、招商經(jīng)理職責(zé)描述：崗位概述：協(xié)助副總經(jīng)理或招商總監(jiān)執(zhí)行招商目的達(dá)到。崗位職責(zé)：（1）參加招商過(guò)程管理及談判（2）制定階段招商目的，并在實(shí)行過(guò)程中依照實(shí)際狀況及時(shí)向公司領(lǐng)導(dǎo)反饋意見(jiàn)和建議（3）協(xié)助副總組織項(xiàng)目所在都市市場(chǎng)調(diào)研工作，收集有關(guān)詳細(xì)信息并進(jìn)一步理解本地商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，協(xié)助項(xiàng)目招商整體運(yùn)作，掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，做好市場(chǎng)預(yù)測(cè)，及時(shí)提報(bào)相應(yīng)招商籌劃，認(rèn)真組織和努力完畢項(xiàng)目招商任務(wù)工作（4）負(fù)責(zé)開(kāi)展項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃、品牌規(guī)劃執(zhí)行工作，并對(duì)項(xiàng)目招商客戶及品牌進(jìn)行篩選（5）按公司各項(xiàng)工作流程，與公司各部門做好溝通、協(xié)調(diào)工作，并將招商過(guò)程中遇到問(wèn)題進(jìn)行及時(shí)反饋。（6）完畢市場(chǎng)調(diào)研及信息收集工作（7）按照公司規(guī)定，定期向公司及關(guān)于部門提交工作報(bào)告（周報(bào)、月報(bào)）、工作籌劃及《招商月例會(huì)內(nèi)容》（8）負(fù)責(zé)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商合伙談判，主持起草重要文案、合同。（9）控制各區(qū)塊招商進(jìn)度，協(xié)助各招商區(qū)塊執(zhí)行人員與商戶談判并及時(shí)跟進(jìn)。（10）負(fù)責(zé)重要招商關(guān)系網(wǎng)絡(luò)搭建與維護(hù)開(kāi)拓，維護(hù)行業(yè)協(xié)會(huì)關(guān)系，政府主管部門，民間組織關(guān)系。崗位權(quán)限：項(xiàng)目招商方略建議權(quán)對(duì)直接下級(jí)人員調(diào)配建議權(quán)及考核評(píng)價(jià)權(quán)。（3）對(duì)所屬下級(jí)工作監(jiān)督、檢查權(quán)。4、運(yùn)營(yíng)經(jīng)理崗位描述崗位概述：對(duì)公司運(yùn)營(yíng)管理全過(guò)程進(jìn)行籌劃執(zhí)行和控制，負(fù)責(zé)組建公司運(yùn)營(yíng)體系，指引、培訓(xùn)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)完畢營(yíng)運(yùn)目的，對(duì)公司經(jīng)營(yíng)行為及業(yè)務(wù)流程和負(fù)責(zé)，保證部門互相銜接流暢；全面負(fù)責(zé)所轄商城客戶關(guān)系維持、業(yè)態(tài)規(guī)劃調(diào)節(jié)、環(huán)境衛(wèi)生、店柜布置、商品陳列、設(shè)施維護(hù)等軟、硬件規(guī)范管理控制；崗位職責(zé)：（1）負(fù)責(zé)把握公司在營(yíng)運(yùn)方面發(fā)展方向，協(xié)助制定公司整體發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃；（2）制定公司年度工作籌劃和整體經(jīng)營(yíng)管理規(guī)劃；（3）公司總體經(jīng)營(yíng)方略指引下，制定符合本地市場(chǎng)需求營(yíng)運(yùn)政策、市場(chǎng)地位政策、商品政策、客戶政策、促銷政策、等各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)政策（4）負(fù)責(zé)部門經(jīng)營(yíng)目的擬定（或依照公司下達(dá)指標(biāo)擬訂經(jīng)營(yíng)籌劃），并將指標(biāo)合理、科學(xué)地進(jìn)行分解、下達(dá)并監(jiān)督進(jìn)展完畢狀況。（5）在遵循公司總體經(jīng)營(yíng)方略下，領(lǐng)導(dǎo)營(yíng)運(yùn)部達(dá)到公司業(yè)績(jī)及利潤(rùn)規(guī)定。（6）負(fù)責(zé)各費(fèi)用支出核準(zhǔn)，各項(xiàng)費(fèi)用預(yù)算審定和報(bào)批貫徹。（7）責(zé)收集商品信息，對(duì)其經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行分析預(yù)測(cè)，為商戶優(yōu)化管理提供科學(xué)根據(jù)。（8）定期檢查合同執(zhí)行狀況，完善合同基本條款。（9）負(fù)責(zé)各項(xiàng)業(yè)務(wù)合同訂立、變更、執(zhí)行、終結(jié)。（10）負(fù)責(zé)大型促銷活動(dòng)方案和辦法貫徹和協(xié)調(diào)。（11）負(fù)責(zé)租金、水電費(fèi)、營(yíng)運(yùn)費(fèi)收繳與商房有維穩(wěn)和管理。崗位權(quán)限（1）項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)管理有建議權(quán)和執(zhí)行權(quán)。（2）對(duì)直接下級(jí)人員調(diào)配、獎(jiǎng)懲建議權(quán)和任免提名權(quán)，考核評(píng)價(jià)權(quán)。（3）對(duì)所屬下級(jí)工作監(jiān)督、檢查權(quán)；對(duì)所屬下級(jí)工作爭(zhēng)議有裁決權(quán)。5、銷售經(jīng)理崗位描述：崗位概述管理公司地產(chǎn)項(xiàng)目策劃、銷售方案制定、組織、貫徹；帶領(lǐng)銷售隊(duì)伍完畢公司銷售籌劃和目的。崗位職責(zé)根據(jù)公司總體經(jīng)營(yíng)籌劃編制營(yíng)銷戰(zhàn)略規(guī)劃并提出建設(shè)性意見(jiàn)；依照公司年度經(jīng)營(yíng)目的制定年度銷售籌劃并組織實(shí)行；售目的分解方案；全面負(fù)責(zé)案場(chǎng)銷售管理工作；控制銷售過(guò)程中各項(xiàng)費(fèi)用支出合理控制銷售成本。指引銷售人員建立、維護(hù)與客戶良好合伙關(guān)系。負(fù)責(zé)維持與公司重要客戶良好合伙關(guān)系。監(jiān)督、檢查本部門各項(xiàng)工作及籌劃執(zhí)行狀況。崗位權(quán)限（1）項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)管理有建議權(quán)和執(zhí)行權(quán)。（2）對(duì)直接下級(jí)人員調(diào)配、獎(jiǎng)懲建議權(quán)和任免提名權(quán)，考核評(píng)價(jià)權(quán)。（3）對(duì)所屬下級(jí)工作監(jiān)督、檢查權(quán)；對(duì)所屬下級(jí)工作爭(zhēng)議有裁決權(quán)。6、企劃經(jīng)理崗位描述：崗位概述全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃、推廣執(zhí)行工作。關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)向，調(diào)查分析市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，為營(yíng)銷推廣提供決策根據(jù)。參加公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位和規(guī)劃設(shè)計(jì)，配合銷售管理。管理和拓展公司媒體廣告資源，建立各種媒體渠道。崗位職責(zé)負(fù)責(zé)定期進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，提供市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告。負(fù)責(zé)公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃案制定。負(fù)責(zé)項(xiàng)目營(yíng)銷籌劃執(zhí)行、監(jiān)控、分析、總結(jié)、調(diào)節(jié)。負(fù)責(zé)制定項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)用籌劃，經(jīng)公司審批后執(zhí)行，并控制費(fèi)用。負(fù)責(zé)推廣執(zhí)行過(guò)程中與合伙公司對(duì)接。負(fù)責(zé)營(yíng)銷資料設(shè)計(jì)、審核、制作、發(fā)布執(zhí)行。參加項(xiàng)目銷售價(jià)格制定，并在銷售過(guò)程根據(jù)實(shí)際狀況做出及時(shí)調(diào)節(jié)建議。負(fù)責(zé)在營(yíng)銷工作中協(xié)助銷售經(jīng)理與招商經(jīng)理，解決銷售部現(xiàn)場(chǎng)運(yùn)營(yíng)中浮現(xiàn)各類問(wèn)題。負(fù)責(zé)管理公司媒體廣告資源，開(kāi)發(fā)開(kāi)拓媒體資源，進(jìn)行媒體渠道拓展和管理維護(hù)。負(fù)責(zé)媒體資源經(jīng)營(yíng)，簽定有關(guān)合同。節(jié)約廣告成本。崗位權(quán)限（1）管理建議權(quán)和執(zhí)行權(quán)。（2）對(duì)直接下級(jí)人員調(diào)配、獎(jiǎng)懲建議權(quán)和任免提名權(quán)，考核評(píng)價(jià)權(quán)。（3）對(duì)所屬下級(jí)工作監(jiān)督、檢查權(quán)；對(duì)所屬下級(jí)工作爭(zhēng)議有裁決權(quán)。（4）廣告媒體合同擬定和建議權(quán)，經(jīng)公司審核批準(zhǔn)后合同簽約權(quán)。7、物管經(jīng)理崗位描述：崗位概述對(duì)公司自有自持物業(yè)和有關(guān)商業(yè)管理，維護(hù)，保養(yǎng)，保潔以及商業(yè)場(chǎng)合安全工作。崗位職責(zé)參照集團(tuán)公司下達(dá)物業(yè)管理制度，結(jié)合所屬商場(chǎng)實(shí)際狀況，制定依照集團(tuán)公司有關(guān)業(yè)務(wù)流程規(guī)定，負(fù)責(zé)所屬商場(chǎng)固定資產(chǎn)、低值易耗品等有形資產(chǎn)管理，安排專人建立明細(xì)帳卡，及時(shí)登記，定期解決意見(jiàn)。負(fù)責(zé)所屬物業(yè)建筑物、照明及各種設(shè)備、設(shè)施維護(hù)、保養(yǎng)和使維修登記臺(tái)帳，同步在總經(jīng)理室指引下控好有關(guān)費(fèi)用支出。負(fù)責(zé)所屬商場(chǎng)安全保衛(wèi)工作，保證商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)安全無(wú)事故。建立建全關(guān)于安全、保衛(wèi)、應(yīng)急解決等方面規(guī)章制度與實(shí)行細(xì)則，并設(shè)立檢查臺(tái)帳?？椚珕T展開(kāi)消防安全知識(shí)培訓(xùn)、消防事故演習(xí)。貫徹以檢為主，以防為主”消防安全核心思想，發(fā)現(xiàn)安全隱患要第一時(shí)間向上級(jí)報(bào)告，貫徹解決。發(fā)現(xiàn)特急隱患，可先解決后報(bào)告。依照商場(chǎng)裝修管理制度，堅(jiān)守原則，嚴(yán)格審查進(jìn)場(chǎng)品牌展位裝修、審查，管理，對(duì)不達(dá)標(biāo)展位規(guī)定整治后營(yíng)業(yè)。負(fù)責(zé)所屬商場(chǎng)內(nèi)外環(huán)境衛(wèi)生和綠化管理工作，做到門前三包，門內(nèi)達(dá)標(biāo)。執(zhí)行完畢本部各項(xiàng)工作。對(duì)下屬人員進(jìn)行獎(jiǎng)懲擬定和建議權(quán)。解決分管工作范疇內(nèi)突發(fā)事件。安排下屬工作人員各項(xiàng)工作權(quán)。第三節(jié)檔案管理制度一、總則（一）為加強(qiáng)公司檔案管理，提高檔案管理工作規(guī)范化水平，依照集團(tuán)檔案管理制度等關(guān)于規(guī)定，結(jié)合公司實(shí)際狀況，制定本制度。（二）本制度合用于除財(cái)務(wù)帳薄以外所有檔案管理。（三）公司行政部（總經(jīng)辦）負(fù)責(zé)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)檔案管理工作，并設(shè)立檔案室和專門檔案管理人員集中統(tǒng)一管理各類重要檔案。二、存檔范疇（一）公司基本信息檔案：指注冊(cè)資料、資質(zhì)文書、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證及公司各類信息卡類等；（二）文書檔案：指公司各類合同、合同、制度、簽批文獻(xiàn)、決策、記錄、會(huì)議紀(jì)要、發(fā)文、收文、工作函件、籌劃、總結(jié)、考核、證書等；（三）電子檔案：圖像、圖形、影象、聲音、多媒體、程序、數(shù)據(jù)等。三、立卷方式（一）檔案編碼辦法為：全宗號(hào)+類別號(hào)+案卷號(hào)+文獻(xiàn)號(hào)；（二）以發(fā)文單位擬定文獻(xiàn)存檔位置；3.3全宗號(hào)+類別號(hào)（闡明）：序號(hào)資料內(nèi)容全宗號(hào)類別號(hào)備注1外來(lái)單位往來(lái)檔案PL××·SYWL“××”（例：福州為FZ）2行政類檔案PL××·SYXZ“××”（例：福州為FZ）3財(cái)務(wù)類檔案PL××·SYCW“××”（例：福州為FZ）5營(yíng)運(yùn)類檔案PL××·SYYY“××”（例：福州為FZ）6物業(yè)類檔案PL××·SYWY“××”（例：福州為FZ）4招商類檔案PL××·SYZS“××”（例：福州為FZ）7企劃類檔案PL××·SYQH“××”（例：福州為FZ）8銷售類檔案PL××·SYXS“××”（例：福州為FZ）（三）各案卷號(hào)預(yù)定兩位數(shù)：從01-99號(hào)；（四）案卷內(nèi)文獻(xiàn)號(hào)按日期先后編排，流水號(hào)為日期+二位數(shù)流水號(hào)（從01到99號(hào)）；（五）案卷目錄預(yù)先打印空白文獻(xiàn)，手寫填入；（六）案卷標(biāo)題規(guī)定：標(biāo)題明確簡(jiǎn)潔，如要屬保密文獻(xiàn)需注明密級(jí)（分為秘密、機(jī)密、絕秘），注明保管期限（永久、長(zhǎng)期：、中期：3-、短期：3年如下等四種），注明案卷內(nèi)容收進(jìn)起止時(shí)間；立卷方式細(xì)目：序號(hào)資料內(nèi)容全宗號(hào)類別號(hào)案卷號(hào)文獻(xiàn)號(hào)1外來(lái)單位往來(lái)檔案PL××·SYWL01-99年月日流水號(hào)2行政類檔案PL××·SYXZ01-99年月日流水號(hào)3財(cái)務(wù)類檔案PL××·SYCW01-99年月日流水號(hào)4招商類檔案PL××·SYZS01-99年月日流水號(hào)5營(yíng)運(yùn)類檔案PL××·SYYY01-99年月日流水號(hào)6物業(yè)類檔案PL××·SYWY01-99年月日流水號(hào)7企劃類檔案PL××·SYQH01-99年月日流水號(hào)8銷售類檔案PL××·SYXS01-99年月日流水號(hào)三、檔案管理員重要職責(zé)（一）負(fù)責(zé)公司工程技術(shù)資料、產(chǎn)權(quán)人檔案、租賃者檔案、公司重要資料等管理工作。（二）嚴(yán)格執(zhí)行檔案資料保密制度，查閱機(jī)密、絕密檔案，必要進(jìn)行登記按規(guī)定程序?qū)徟蠓娇刹殚?。（三）?yán)格檔案室入庫(kù)制度，認(rèn)真做好分類登記，對(duì)檔案分類做到科學(xué)合理，便于查找。（四）檔案借閱應(yīng)按規(guī)定辦理登記手續(xù)，認(rèn)真檢查到期歸還資料與否完整無(wú)缺，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)報(bào)告和解決。（五）建立多功能查詢電子檔案管理文檔，便于調(diào)閱、查找。（六）檔案查閱以電子文檔為主，對(duì)于檔案原件借閱按檔案管理規(guī)定辦理。（七）定期更新檔案信息庫(kù)，獲取最新檔案匯總信息。（八）按關(guān)于規(guī)定對(duì)檔案進(jìn)行例行保養(yǎng)、管理或銷毀，做到信息庫(kù)與檔案原件相符。四、文檔收集程序（一）公司檔案管理基本原則：集中管理原則，即公司文書檔案由總經(jīng)辦集中統(tǒng)一管理，公司各部門在各項(xiàng)活動(dòng)中形成具備參照價(jià)值文獻(xiàn)、材料，由主辦人負(fù)責(zé)將自己辦完文獻(xiàn)資料及時(shí)歸檔。（二）檔案查閱與借閱：1、檔案查閱應(yīng)盡量在資料室進(jìn)行，需帶出資料室，必要經(jīng)主管公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。2、員工查閱未帶密級(jí)檔案資料必要經(jīng)部門經(jīng)理以上領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。3、借閱時(shí)間，普通資料不得超過(guò)七天，帶密級(jí)資料不得超過(guò)三天。4、未經(jīng)主管公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，借閱人不得將帶有密級(jí)檔案資料擅自復(fù)印。5、借閱人應(yīng)當(dāng)愛(ài)護(hù)，保護(hù)檔案資料，不得轉(zhuǎn)借、拆卸、調(diào)換、污損所借資料，不得在資料上劃線、圈點(diǎn)、涂改或作其她標(biāo)記。6、外單位查閱檔案，應(yīng)持其單位簡(jiǎn)介信，經(jīng)我司主管公司領(lǐng)導(dǎo)書面批準(zhǔn)，由關(guān)于部門人員陪伴進(jìn)行。7、檔案管理員應(yīng)當(dāng)建立借閱登記簿，詳細(xì)記錄檔案借閱狀況。五、檔案銷毀：（一）普通檔案銷毀必要經(jīng)部門經(jīng)理批準(zhǔn)，帶密級(jí)檔案銷毀必要經(jīng)主管公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。（二）檔案銷毀工作在年終集中進(jìn)行，由檔案管理員依照檔案保管期限開(kāi)具已過(guò)期檔案清單，報(bào)主管公司領(lǐng)導(dǎo)審批。（三）檔案銷毀由檔案管理員進(jìn)行，總經(jīng)辦負(fù)責(zé)人監(jiān)督。（四）檔案銷毀清單永久性保存。第三章招商管理制度第一節(jié)、市場(chǎng)調(diào)查一、市場(chǎng)調(diào)查工作界定（一）項(xiàng)目規(guī)劃定位前，由招商部展開(kāi)市調(diào),調(diào)查內(nèi)容涉及商圈狀況、同行業(yè)及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀況、居住人口及消費(fèi)水平、租金水平、商戶資源、物業(yè)管理、媒體、薪酬福利水平等；（二）應(yīng)不定期對(duì)商品品牌、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、所在都市新商業(yè)項(xiàng)目狀況進(jìn)行調(diào)查，形成市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告后交總經(jīng)辦主管審核；（三）遇商業(yè)業(yè)態(tài)重大調(diào)節(jié),需進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查,調(diào)查內(nèi)容為商圈狀況、同行業(yè)及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀況、租金水平、商戶資源，形成市調(diào)報(bào)告后報(bào)集團(tuán)總經(jīng)辦主管核算。二、市場(chǎng)調(diào)查準(zhǔn)備（一）資料準(zhǔn)備建筑資料,都市行政、人口、經(jīng)濟(jì)資料，市場(chǎng)調(diào)查表格，本地商業(yè)地圖等。（二）人員準(zhǔn)備由總經(jīng)辦統(tǒng)籌按排參調(diào)人員。三、市場(chǎng)調(diào)查工作籌劃、內(nèi)容及規(guī)定（一）詳細(xì)調(diào)查本地商業(yè)、居民、商戶資源、人力資源薪酬、物業(yè)費(fèi)用狀況，為商業(yè)規(guī)劃及廣場(chǎng)籌辦提供數(shù)據(jù)支持，最后形成市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告。（二）都市零售狀況分析重要商圈狀況,不同業(yè)態(tài)在本地商圈分布狀況、數(shù)量和面積比例、經(jīng)營(yíng)狀況，將來(lái)發(fā)展規(guī)劃等；（三）同類競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析基本狀況,總面積,規(guī)劃布局,業(yè)態(tài)面積配比,檔次定位,開(kāi)業(yè)時(shí)間,歷史經(jīng)營(yíng)狀況,消費(fèi)環(huán)境,消費(fèi)構(gòu)造(客層定位),租金價(jià)格或合伙條件,有關(guān)費(fèi)用(物業(yè)管理費(fèi)),人力資源費(fèi)用、品牌狀況，服務(wù)管理、停車位數(shù)量、客流量、客單價(jià)、招商優(yōu)惠條件等；（四）本項(xiàng)目分析地理位置、項(xiàng)目規(guī)模、周邊環(huán)境，交通，2-5公里半徑人口數(shù)量構(gòu)造和特性、商業(yè)設(shè)施、服務(wù)設(shè)施、市政設(shè)施、社區(qū)數(shù)量、入住人口、居住戶數(shù)、人均收入、人均消費(fèi)支出、消費(fèi)特性、物業(yè)狀況（規(guī)劃部提供涉及住宅、酒店寫字樓、商業(yè)全面狀況），工程進(jìn)度時(shí)間等；對(duì)本項(xiàng)目定位、商業(yè)規(guī)劃、招商政策、目的品牌及租金價(jià)格物業(yè)費(fèi)原則建議。（五）新聞媒體調(diào)查調(diào)查各種媒體收費(fèi)原則和本地主流媒體、廣告媒體合伙單位狀況。（六）形成調(diào)研結(jié)論依照數(shù)據(jù)形成調(diào)研結(jié)論,指引公司決策。第二節(jié)、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商政策及租金方案一、業(yè)態(tài)規(guī)劃（一）依照市調(diào)報(bào)告及發(fā)展部提供有關(guān)數(shù)據(jù),負(fù)責(zé)草擬業(yè)態(tài)規(guī)劃；（二）對(duì)于已開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)浮現(xiàn)嚴(yán)重問(wèn)題或50%以上租賃合同到期前3個(gè)月；由招商部負(fù)責(zé)草擬商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)節(jié)規(guī)劃；（三）都市廣場(chǎng)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃涉及步行街商業(yè)定位、業(yè)態(tài)面積占比、各業(yè)態(tài)在步行街分布、目的品牌等；（四）經(jīng)營(yíng)期商業(yè)業(yè)態(tài)需調(diào)節(jié)規(guī)劃,要經(jīng)公司總經(jīng)辦審核審批；（五）招商部負(fù)責(zé)根據(jù)總經(jīng)辦審批后商業(yè)規(guī)劃制定招商方案；（六）商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃一經(jīng)擬定,招商部必要嚴(yán)格執(zhí)行。若執(zhí)行中有調(diào)改意見(jiàn)須提報(bào)調(diào)改方案，經(jīng)總經(jīng)辦審核后報(bào)審批，審批后調(diào)改方案方可執(zhí)行。二、招商政策及租金方案（一）招商部依照本地市場(chǎng)狀況、經(jīng)營(yíng)狀況、商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)節(jié)規(guī)劃、應(yīng)草擬招商政策及租金方案；（二）招商政策及租金方案涉及:各商鋪?zhàn)饨?、各業(yè)態(tài)租賃合同年限，保證金、租金交納方式，租金年增長(zhǎng)比率，優(yōu)惠政策；商（三）政策及租金方案草擬后,由招商部提報(bào)總經(jīng)辦論證,集團(tuán)其她部門領(lǐng)導(dǎo)參加論證。經(jīng)討論、調(diào)節(jié)后招商政策及租金方案報(bào)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)審批；（四）招商政策及租金方案制定形成后,經(jīng)總經(jīng)辦審核,報(bào)集團(tuán)審批；（五）總經(jīng)辦負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查政策及方案執(zhí)行狀況；（六）總經(jīng)辦批復(fù)招商政策及租金方案,擬定每個(gè)鋪位租金及招商政策,報(bào)集團(tuán)審批。商鋪招商政策及租金經(jīng)審批后，招商部需嚴(yán)格執(zhí)行。第三節(jié)商鋪招商一、招商工作安排（一）招商準(zhǔn)備1、制定招商方案及招商籌劃；商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商政策及租金方案經(jīng)批準(zhǔn)后，由總經(jīng)辦下發(fā)給招商部。招商部制定招商籌劃書及招商工作進(jìn)度籌劃，并報(bào)總經(jīng)辦審批后執(zhí)行。2、招商方案及工作籌劃內(nèi)容：招商條件:租金及遞增比例、合同年限、租金及押金收取方式、招商優(yōu)惠條件等；招商范疇：業(yè)態(tài)、業(yè)種、品牌檔次，每個(gè)鋪位鎖定三個(gè)目的品牌，分高中低三個(gè)檔次；招商都市：本地及異地都市；任務(wù)指標(biāo)：鋪位數(shù)量、面積；時(shí)間節(jié)點(diǎn)安排：從啟動(dòng)到完畢整個(gè)過(guò)程時(shí)間節(jié)點(diǎn)；3、由招商部建立商戶資源信息庫(kù),并進(jìn)行尋常補(bǔ)充、完善、更新。4、招商人員指標(biāo)分解，按品類分工，責(zé)任到人；5、各掃商部負(fù)責(zé)申購(gòu)招商辦公設(shè)備及辦公用品；招商辦公室和招商環(huán)境氛圍布置，招商熱線電話貫徹。6、招商資料準(zhǔn)備:涉及招商手冊(cè)、都市廣場(chǎng)步行街平面圖、意向合同、租賃合同及附件、物管合同、補(bǔ)充合同、廣告位使用合同等；7、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、房屋租賃允許證、停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)允許等國(guó)家和本地政府規(guī)定有關(guān)證照準(zhǔn)備；8、招商部制定商戶洽談流程、意向合同審批流程、租賃合同審批流程、租賃合同審批流程、合伙條件更改審批流程、合同終結(jié)審批流程、招商管理制度，經(jīng)總經(jīng)辦審批后執(zhí)行；9、招商部制定招商手冊(cè)、項(xiàng)目簡(jiǎn)介，方案須報(bào)總經(jīng)辦審批后方可制作,招商宣傳資料印制完畢應(yīng)交總經(jīng)辦存檔備案；10、培訓(xùn)招商人員統(tǒng)一招商說(shuō)辭(如:答商戶100問(wèn)),其內(nèi)容應(yīng)與宣傳資料和招商手冊(cè)內(nèi)容保持一致,不得夸大事實(shí)；（二）商鋪招商工作實(shí)行1、招商部招商人員進(jìn)行工作分工,分解目的任務(wù)；2、注重發(fā)揮知名品牌、大客戶影響力，對(duì)故意向知名品牌及關(guān)于整體包租、區(qū)域分租重點(diǎn)大客戶，招商負(fù)責(zé)人須親自跟進(jìn)；3、招商部制定品牌落位圖,做出至少兩套備選方案,一套預(yù)警方案；4、做好客戶記錄。每日登記商戶洽談狀況并進(jìn)行匯總，外出拜訪商戶，外出前做好去向登記，返回后登記商戶洽談表狀況。依照接待和拜訪商戶狀況擬定故意向目的商戶，招商人員對(duì)目的商戶要進(jìn)行重點(diǎn)跟進(jìn)和洽談。依照洽談狀況做好目的商戶洽談?dòng)涗洠?、招商部制定招商啟動(dòng)籌劃,總經(jīng)辦審核并監(jiān)督招商進(jìn)度；6、建立招商檔案,涉及商戶資源、商戶合同及資料，定期匯總上報(bào)總經(jīng)辦；7、目的商戶合伙條件商洽完畢并擬定合伙商務(wù)條款后,主談?wù)猩倘藛T可以填寫合同申報(bào)表進(jìn)行審批流程,并及時(shí)跟進(jìn)審批成果；（依照各地狀況不同，可以在鑒定正式合同之前訂立意向書，流程與租賃合同流程相似）；8、目的商戶通過(guò)合同申報(bào)、審批流程后，需跟進(jìn)商戶訂立《房屋租賃合同及附件》及有關(guān)要約文本，并將簽字蓋章合同統(tǒng)一編號(hào)存檔；9、合伙條件變更:若通過(guò)合伙申報(bào)、審批流程后，與商戶合伙條件發(fā)生變化，招商人員應(yīng)填寫合批準(zhǔn)見(jiàn)反饋或合同變更審批，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)審后上報(bào)集團(tuán)商業(yè)管理中心審批變更；10、招商啟動(dòng)2個(gè)月內(nèi),酌情召開(kāi)一次大型招商簽約典禮暨招商推廣活動(dòng),組織已經(jīng)簽約進(jìn)駐或意想進(jìn)駐商戶現(xiàn)場(chǎng)簽約,邀請(qǐng)目的商戶參觀商鋪并簡(jiǎn)介商場(chǎng)定位、發(fā)展前景等狀況，邀請(qǐng)本地政府主管部門和新聞媒體參加會(huì)議，進(jìn)一步擴(kuò)大影響；11、編寫招商活動(dòng)評(píng)估報(bào)告；2.12招商部選取性參加全國(guó)性商業(yè)零售博覽會(huì),可參加在我省舉辦各種展覽,參加會(huì)議人員應(yīng)收集有關(guān)資料,編寫參會(huì)總結(jié)報(bào)告；（三）商鋪招商工作規(guī)定1、招商工作需嚴(yán)格遵守公司規(guī)章制度和管理辦法,認(rèn)真貫徹和貫徹招商政策和租金指標(biāo),不得有弄虛作假、徇私舞弊、貪污受賄行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將嚴(yán)肅解決并追究其法律責(zé)任；2、嚴(yán)格控制空鋪率,對(duì)于空鋪補(bǔ)充招商。3、對(duì)于商鋪品牌更換,應(yīng)訂立后續(xù)品牌后方可與現(xiàn)經(jīng)營(yíng)品牌訂立終結(jié)合伙合同；4、商鋪?zhàn)赓U合同審批,需招商經(jīng)理睬簽,監(jiān)督招商政策及租金條件執(zhí)行狀況；5、應(yīng)遵循公司規(guī)定招商審批權(quán)限,嚴(yán)格按照各種招商工作流程開(kāi)展招商工作,超過(guò)權(quán)限應(yīng)及時(shí)上報(bào)總經(jīng)理審批；6、對(duì)已經(jīng)形成都市廣場(chǎng)步行街商業(yè)規(guī)劃定位、執(zhí)行方案、招商政策、租金價(jià)格進(jìn)行調(diào)節(jié)和改動(dòng)，需事先上報(bào)總經(jīng)辦批準(zhǔn)后方可更改；7、各商業(yè)公司每周五將招商進(jìn)展上報(bào)總經(jīng)辦；涉及招商進(jìn)度匯總表，并附品牌明細(xì)表。8、招商前期啟動(dòng),以一線主力品牌客戶、次主力店為重點(diǎn)，率先洽談，優(yōu)先簽約，保證招商質(zhì)量及都市廣場(chǎng)一流市場(chǎng)地位，可在保證明現(xiàn)租金整體目的和公司總體規(guī)定基本上，對(duì)重點(diǎn)核心品牌合伙條件在上報(bào)批準(zhǔn)后可予以優(yōu)惠扶持政策；（四）重點(diǎn)品牌戰(zhàn)略聯(lián)盟合伙1、重點(diǎn)品牌戰(zhàn)略聯(lián)盟工作由公司總經(jīng)辦負(fù)責(zé)完畢；2、對(duì)戰(zhàn)略合伙商家應(yīng)積極提供有關(guān)物業(yè)技術(shù)資料,按合同優(yōu)先引進(jìn)；3、戰(zhàn)略合伙商家合同由總經(jīng)辦按照戰(zhàn)略合同內(nèi)容主導(dǎo)訂立。（五）合同審批流程招商專人招商經(jīng)理營(yíng)銷總監(jiān)（副總）總經(jīng)理集團(tuán)分管領(lǐng)導(dǎo)（六）商鋪?zhàn)赓U狀況分析1、建立商鋪基本狀況檔案,涉及商鋪數(shù)量、各商鋪面積、租賃期限及經(jīng)營(yíng)品類等，報(bào)總經(jīng)辦備檔。如有更新，及時(shí)上報(bào)。2、運(yùn)營(yíng)部需按周上報(bào)空鋪狀況,并上報(bào)空鋪招商進(jìn)展?fàn)顩r(附表:空鋪招商狀況表)，未開(kāi)業(yè)項(xiàng)目需每周上報(bào)招商周報(bào)。3、關(guān)注各商鋪品牌自身發(fā)展、商鋪經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、商戶履約狀況，在商鋪品牌調(diào)節(jié)時(shí)，上報(bào)總經(jīng)辦。第四節(jié)品牌資源庫(kù)建立一、建立品牌資源檔案表(品牌檔案明細(xì)表)品牌資源檔案表按統(tǒng)一原則填寫,于每月25日前上報(bào)更新品牌。招商部建立品牌檔案資源庫(kù)，理清品牌資源明細(xì)，清算品牌檔案總量，依照每月上報(bào)品牌資源狀況于當(dāng)月30日對(duì)資源庫(kù)總數(shù)進(jìn)行調(diào)節(jié)。并定期對(duì)品牌資源庫(kù)內(nèi)容進(jìn)行整頓，清除無(wú)效品牌資源，達(dá)到有效化和實(shí)用化。二、建立在場(chǎng)商戶調(diào)節(jié)表各商業(yè)公司每月20日前對(duì)在場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商戶狀況進(jìn)行整頓,按統(tǒng)一表格規(guī)定上報(bào)各地公司在場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商戶變動(dòng)狀況,招商部依照商鋪經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行及時(shí)更新。三、戰(zhàn)略聯(lián)盟檔案建立依照總經(jīng)辦訂立戰(zhàn)略聯(lián)盟品牌狀況建立詳細(xì)戰(zhàn)略聯(lián)盟品牌資源檔案。以季度為整頓時(shí)間段，每季度最后一種25日前匯總完畢。四、新進(jìn)入品牌資源檔案由招商部負(fù)責(zé)收集整頓,依照有關(guān)資料建立品牌資源檔案。以月為整頓時(shí)段，每月15日整頓匯總。第四章、運(yùn)營(yíng)管理制度第一節(jié)、經(jīng)營(yíng)規(guī)范管理（管理制度）一、制度建設(shè)（一）總經(jīng)辦負(fù)責(zé)制定、修訂、完善各項(xiàng)營(yíng)運(yùn)管理；（二）運(yùn)營(yíng)部依照營(yíng)運(yùn)管理制度規(guī)定,結(jié)合實(shí)際狀況制定本部門營(yíng)運(yùn)管理規(guī)定、規(guī)范及流程；（三）運(yùn)營(yíng)部必要制定《營(yíng)運(yùn)管理手冊(cè)》,報(bào)總經(jīng)辦審批后執(zhí)行。二、規(guī)范經(jīng)營(yíng)（一）遵守國(guó)家各項(xiàng)法律法規(guī),與本地政府各部門建立良好關(guān)系,樹(shù)立集團(tuán)形象,不斷提高知名度和美譽(yù)度；（二）遵守集團(tuán)各項(xiàng)管理制度,規(guī)范經(jīng)營(yíng),組織商戶開(kāi)展“誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)”等活動(dòng),不斷提高商戶經(jīng)營(yíng)管理水平,爭(zhēng)取在同行業(yè)占據(jù)領(lǐng)先地位。（三）嚴(yán)格執(zhí)行公司管理制度,針對(duì)尋常浮現(xiàn)問(wèn)題,及時(shí)總結(jié)、修訂、完善管理規(guī)定，使?fàn)I運(yùn)管理工作持續(xù)改進(jìn)并不斷提高。第二節(jié)、監(jiān)督、檢查一、必要建立內(nèi)部監(jiān)督檢查體制,對(duì)浮現(xiàn)違背管理規(guī)定現(xiàn)象、行為及時(shí)糾正、解決；二、總經(jīng)辦營(yíng)每對(duì)運(yùn)營(yíng)部營(yíng)運(yùn)管理工作進(jìn)行檢查及考核,對(duì)存在問(wèn)題提出整治規(guī)定及建議,并督辦整治成果。三、現(xiàn)場(chǎng)管理（一）巡場(chǎng)管理1、必要制定尋常巡視管理制度,明確巡場(chǎng)線路及巡視規(guī)定；2、營(yíng)運(yùn)人員每日巡場(chǎng)不少于4次：營(yíng)業(yè)前、營(yíng)業(yè)中（上午、下午各一次）、營(yíng)業(yè)后必要巡視；3、每次巡場(chǎng)必要按照規(guī)定線路、檢查事項(xiàng)進(jìn)行巡視記錄，填寫《尋常營(yíng)運(yùn)巡視登記表》，由營(yíng)運(yùn)部存檔；4、巡場(chǎng)中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題須及時(shí)告知有關(guān)責(zé)任方解決,無(wú)法及時(shí)解決問(wèn)題填寫《整治告知單》,須注明問(wèn)題、負(fù)責(zé)人、整治規(guī)定、完畢時(shí)限等項(xiàng)內(nèi)容，送達(dá)負(fù)責(zé)人或其負(fù)責(zé)人簽收。跟蹤《整治告知單》貫徹狀況，對(duì)在規(guī)定期限未完畢整治事項(xiàng)上報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)；5、各營(yíng)運(yùn)部經(jīng)理每周不少于一次須組織營(yíng)運(yùn)部人員進(jìn)行集體巡場(chǎng),全面檢查現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)運(yùn)管理狀況；6、各營(yíng)運(yùn)部每周對(duì)《尋常營(yíng)運(yùn)巡視登記表》中記錄問(wèn)題進(jìn)行分析,對(duì)超過(guò)時(shí)限仍未解決問(wèn)題進(jìn)行跟蹤,對(duì)存在共性問(wèn)題進(jìn)行分析,提出解決辦法,上報(bào)公司總經(jīng)理；7、營(yíng)運(yùn)部負(fù)責(zé)將現(xiàn)場(chǎng)管理存在重大問(wèn)題及未能解決問(wèn)題進(jìn)行匯總,于次月5日前上報(bào)總辦；8、總經(jīng)辦不定期地對(duì)各地商業(yè)公司巡場(chǎng)管理記錄和現(xiàn)場(chǎng)管理狀況進(jìn)行抽查,對(duì)存在問(wèn)題提出整治規(guī)定和建議,并負(fù)責(zé)督辦貫徹。四、開(kāi)、閉店管理（一）必要制定開(kāi)、閉店管理規(guī)定，內(nèi)容涉及：?jiǎn)T工進(jìn)場(chǎng)、開(kāi)業(yè)前準(zhǔn)備、迎賓、閉店前準(zhǔn)備、送賓、閉店管理程序及規(guī)定；（二）必要規(guī)定商戶做到統(tǒng)一開(kāi)、閉店；（三）遇重大節(jié)日或其他因素需變更營(yíng)業(yè)時(shí)間時(shí)必要提前上報(bào)總經(jīng)辦批準(zhǔn)后實(shí)行；五、晨會(huì)管理（一）必要制定晨會(huì)管理制度；1、營(yíng)運(yùn)部負(fù)責(zé)組織召開(kāi)晨會(huì),保證每周不少于一次；2、晨會(huì)重要內(nèi)容：2.1常規(guī)內(nèi)容：1)檢查營(yíng)運(yùn)人員儀容儀表；2）練習(xí)服務(wù)用語(yǔ)；3）對(duì)存在問(wèn)題及違紀(jì)現(xiàn)象提出整治規(guī)定；4）對(duì)營(yíng)運(yùn)人員進(jìn)行各類專項(xiàng)培訓(xùn)。2.2暫時(shí)內(nèi)容：1)提示、督促各專賣店依照季節(jié)變化及時(shí)補(bǔ)充應(yīng)季商品，更換商品陳列和環(huán)境布置；2）通報(bào)公司有關(guān)管理規(guī)定、近期工作安排、規(guī)定及有關(guān)信息。3、晨會(huì)規(guī)定：營(yíng)運(yùn)部對(duì)參會(huì)人員出勤、會(huì)議內(nèi)容進(jìn)行記錄，存檔；4、經(jīng)營(yíng)環(huán)境管理六、環(huán)境管理（一）必要建立《經(jīng)營(yíng)環(huán)境管理規(guī)范》；1、營(yíng)運(yùn)部負(fù)責(zé)都市廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境檢查管理工作,協(xié)調(diào)、監(jiān)督有關(guān)部門共同維護(hù)、保持良好經(jīng)營(yíng)環(huán)境，為消費(fèi)者營(yíng)造舒服購(gòu)物環(huán)境；2、營(yíng)運(yùn)部對(duì)經(jīng)營(yíng)環(huán)境存在不符合項(xiàng)及時(shí)書面告知責(zé)任部門,規(guī)定限期進(jìn)行整治,并督辦整治狀況；對(duì)超過(guò)期限未整治事項(xiàng)，上報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)；定期對(duì)改進(jìn)和提高經(jīng)營(yíng)環(huán)境及形象提出意見(jiàn)、建議，上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。3、店招管理3.1商鋪店招設(shè)立必要經(jīng)商場(chǎng)批準(zhǔn)后方可施工；3.2未經(jīng)批準(zhǔn)不能擅自變化施工方案；3.3營(yíng)業(yè)期間應(yīng)保證商鋪店招明亮,不能擅自關(guān)閉店招電源；3.4保持店招完好,清潔。4、櫥窗管理4.1設(shè)計(jì)新穎,體現(xiàn)品牌風(fēng)格和商品特色；4.2模特服裝展示應(yīng)時(shí)應(yīng)季；4.3櫥窗保持干凈、整潔；5、物價(jià)簽管理5.1遵守本地物價(jià)部門法律法規(guī)；5.2經(jīng)營(yíng)者出售商品,應(yīng)做到明碼標(biāo)價(jià)、貨簽到位；5.3物價(jià)簽禁止涂改,價(jià)簽老舊、價(jià)格發(fā)生變動(dòng)須及時(shí)更換；5.4營(yíng)業(yè)員必要按照物價(jià)簽標(biāo)示價(jià)格出售商品,如商品降價(jià)或打折銷售,應(yīng)使用降價(jià)簽。6、總服務(wù)臺(tái)形象管理6.1設(shè)立總服務(wù)臺(tái),配備服務(wù)人員,統(tǒng)一著裝；6.2總服務(wù)臺(tái)標(biāo)記明顯；6.3形象設(shè)計(jì)新穎、美觀；6.4三包制度、服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)承諾等必要公示。7、空鋪管理7.1浮現(xiàn)空鋪時(shí),應(yīng)及時(shí)進(jìn)行遮擋,遮擋物所用材質(zhì)、設(shè)計(jì)風(fēng)格應(yīng)與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)一致；7.2招商人員盡快完畢招商工作。8、服務(wù)管理8.1制度建設(shè)8.2建立客戶服務(wù)體系,制定服務(wù)管理規(guī)定；8.3設(shè)立總服務(wù)臺(tái),公示客戶服務(wù)熱線,作為統(tǒng)一對(duì)外服務(wù)窗口,為商戶、消費(fèi)者提供征詢、服務(wù)、投訴解決等工作；8.4須建立“總服務(wù)臺(tái)首問(wèn)負(fù)責(zé)制”,負(fù)責(zé)商戶、消費(fèi)者投訴受理、協(xié)調(diào)有關(guān)部門解決、重大投訴上報(bào)、跟蹤解決成果、回饋等工作。9、溝通管理9.1與商戶溝通9.2建立商戶信息檔案:涉及:建立商戶基本資料檔案、評(píng)價(jià)商戶信用；1）建立商戶檔案：商戶五證復(fù)印件、聯(lián)系人、聯(lián)系方式、合伙條件、市場(chǎng)占有率等狀況；2）跟蹤商戶信息：經(jīng)營(yíng)狀況、履約狀況、商品品牌發(fā)展戰(zhàn)略、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況狀況、公司經(jīng)濟(jì)實(shí)力及人事重大變動(dòng)狀況；9.4每日客服人員須與商戶進(jìn)行溝通,理解各商鋪銷售數(shù)據(jù)、貨源、人員服務(wù)、品牌發(fā)展等狀況，收集商戶重要消費(fèi)資料；9.5每周營(yíng)運(yùn)人員與各商戶進(jìn)行溝通,聽(tīng)取商戶對(duì)經(jīng)營(yíng)管理方面意見(jiàn)和建議；9.6每月至少召開(kāi)一次商戶(所有或某些)座談會(huì),聽(tīng)取商戶負(fù)責(zé)人意見(jiàn)和建議,做好記錄,并對(duì)意見(jiàn)進(jìn)行整頓,提出改進(jìn)意見(jiàn)和辦法,上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)；9.7每季度組織一次商戶問(wèn)卷調(diào)查,對(duì)調(diào)查成果進(jìn)行研究分析,編制《商戶調(diào)查分析報(bào)告》,上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)備案；9.8公司領(lǐng)導(dǎo)須定期或遇節(jié)假日拜訪重點(diǎn)商戶,溝通狀況。9.9消費(fèi)者溝通9.10客服人員在尋常巡場(chǎng)中應(yīng)積極與消費(fèi)者進(jìn)行溝通,聽(tīng)取、記錄意見(jiàn)和建議；9.11在總服務(wù)臺(tái)設(shè)立總經(jīng)理信箱,接受消費(fèi)者意見(jiàn)和建議；9.12總服務(wù)臺(tái)人員詳細(xì)記錄消費(fèi)者提出投訴及意見(jiàn)；9.13各地商業(yè)公司每半年須進(jìn)行一次《消費(fèi)者滿意度調(diào)查》,編制《調(diào)查報(bào)告》,作為改進(jìn)經(jīng)營(yíng)管理和服務(wù)根據(jù),并上報(bào)總經(jīng)辦備案。10、服務(wù)管理10.1對(duì)商戶服務(wù)10.1.1接受商戶監(jiān)督,受理商戶投訴；10.1.2遇重大節(jié)日提前給商戶負(fù)責(zé)人發(fā)送短信致以問(wèn)候；10.1.3每年至少組織一次“先進(jìn)商戶”評(píng)比,并進(jìn)行公示；10.1.4協(xié)助商戶開(kāi)展促銷活動(dòng),運(yùn)用廣播播放商戶促銷活動(dòng)信息等；10.1.5定期開(kāi)展?fàn)I銷推廣活動(dòng),印制、發(fā)放DM單等；10.1.6總服務(wù)臺(tái)提供信件收發(fā)、推車、梯子、尋常維修工具等租借服務(wù)；10.2對(duì)消費(fèi)者服務(wù)10.2.1接受消費(fèi)者監(jiān)督,受理消費(fèi)者投訴；10.2.2建立消費(fèi)者資料庫(kù),傳遞商品信息和活動(dòng)信息；10.2.3定期開(kāi)展商品知識(shí)、化妝、形象設(shè)計(jì)等講座、演示及文化活動(dòng)；10.2.4在公共區(qū)域設(shè)立休閑椅；10.2.5提供廣播尋人、禮物包裝、嬰兒車、輪椅借用等人性化服務(wù)項(xiàng)目。11、投訴解決各總服務(wù)臺(tái)負(fù)責(zé)受理商戶和消費(fèi)者投訴，實(shí)行“首問(wèn)負(fù)責(zé)制”，所有投訴均應(yīng)進(jìn)行記錄，并存檔管理。6、營(yíng)運(yùn)籌劃管理12、制定營(yíng)運(yùn)籌劃12.1營(yíng)運(yùn)部負(fù)責(zé)制定年度營(yíng)運(yùn)工作目的及工作籌劃；12.2制定下一年度營(yíng)運(yùn)工作籌劃,內(nèi)容涉及:運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)目的、需要改進(jìn)、提高營(yíng)運(yùn)工作重要事項(xiàng)及籌劃安排等。12.3上報(bào)、審批12.3.1須于每年12月15日前將下一年度《營(yíng)運(yùn)籌劃》上報(bào)集團(tuán)商業(yè)中心營(yíng)運(yùn)部；12.3.2總經(jīng)辦負(fù)責(zé)審批各地商業(yè)公司《營(yíng)運(yùn)籌劃》,并于次年1月15日前審批后返給運(yùn)營(yíng)部；12.3.3負(fù)責(zé)對(duì)《營(yíng)運(yùn)籌劃》按月進(jìn)行分解,制定月度營(yíng)運(yùn)工作籌劃；12.3.4于每月5日前將上月工作總結(jié)和下月工作籌劃上報(bào)總經(jīng)辦備案。13、數(shù)據(jù)記錄分析管理13.1數(shù)據(jù)分析界定13.1.1為了更好地理解和掌握各都市廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況,每周必要向總經(jīng)辦提報(bào)營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù),并定期對(duì)營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析和研究,提出改進(jìn)辦法和辦法。13.1.2必要制定數(shù)據(jù)采集、記錄分析有關(guān)規(guī)定，明確數(shù)據(jù)采集、整頓、分析頻次、流程及規(guī)定，指定專人每日準(zhǔn)時(shí)采集、整頓數(shù)據(jù)并及時(shí)上報(bào)，若浮現(xiàn)漏報(bào)、錯(cuò)報(bào)、不及時(shí)狀況總經(jīng)辦將進(jìn)行通報(bào)批評(píng)，并計(jì)入全年考核，情節(jié)嚴(yán)重者將予以懲罰。13.1.3營(yíng)運(yùn)部負(fù)責(zé)制定數(shù)據(jù)報(bào)表及分析，并定期對(duì)上報(bào)數(shù)據(jù)信息進(jìn)行匯總分析。13.1.4數(shù)據(jù)采集負(fù)責(zé)采集營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)涉及:主力店面積、日銷售額、步行街面積、日銷售額；日客流量；日停車場(chǎng)收入及其他某些需關(guān)注數(shù)據(jù)。13.1.5數(shù)據(jù)載體:營(yíng)運(yùn)狀況報(bào)表。14、營(yíng)運(yùn)狀況報(bào)表管理14.1營(yíng)運(yùn)狀況報(bào)表指每日依照所采集主力店、步行街、車流、客流等有關(guān)數(shù)據(jù)后形成狀況及分析報(bào)表，涉及：日?qǐng)?bào)表、周報(bào)表和月度分析報(bào)告。14.2日?qǐng)?bào)14.2.1每日上午依照所采集前一日數(shù)據(jù)形成《運(yùn)營(yíng)日?qǐng)?bào)表》及,于12:00以電子郵件形式上報(bào)總經(jīng)辦。14.3周報(bào)每周一下午依照收集上周一至周日運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)形成《運(yùn)營(yíng)狀況周報(bào)表》,經(jīng)公司主管副總及總經(jīng)理審核批準(zhǔn)后于每周一上報(bào)總經(jīng)辦。14.4月度分析報(bào)告14.4.1次月5日前須將編制《營(yíng)運(yùn)狀況月度分析報(bào)告》上報(bào)總經(jīng)辦。14.4.2《營(yíng)運(yùn)狀況月度分析報(bào)告》內(nèi)容涉及:當(dāng)月?tīng)I(yíng)運(yùn)狀況；當(dāng)月與上月對(duì)比；當(dāng)月與去年同期相比；對(duì)主力店、步行街?jǐn)?shù)據(jù)進(jìn)行分析；若遇重大節(jié)假日（元旦、春節(jié)、五一、十一、店慶等）時(shí)須對(duì)節(jié)假日先后一周數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比分析，并提出改進(jìn)辦法和辦法。15、報(bào)表存檔總經(jīng)辦在營(yíng)運(yùn)報(bào)表上報(bào)后必要及時(shí)進(jìn)行歸檔管理。16、數(shù)據(jù)保密16.1必要制定營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)查閱權(quán)限及保密規(guī)定,未經(jīng)總經(jīng)理或分管副總批準(zhǔn),她人不得隨意查閱。16.2數(shù)據(jù)為公司經(jīng)營(yíng)管理重要機(jī)密,不得隨意外傳,違者將予以解決,情節(jié)嚴(yán)重予以辭退,給公司導(dǎo)致?lián)p害追究其法律責(zé)任。第五章合同管理第一節(jié)、合同文本原則化建設(shè)一、原則格式合同文本定義及類別（一）原則格式合同文本定義原則格式合同文本是指公司依照各種業(yè)務(wù)特點(diǎn)，就與租戶（或者合伙方）權(quán)利義務(wù)而預(yù)先擬訂、經(jīng)集團(tuán)法律事務(wù)部批準(zhǔn)、各部門須遵循各類合同文本。（二）公司原則格式合同文本類別1、租賃類合同:商鋪?zhàn)赓U合同、廣告位租賃合同、商鋪返租合同、商戶戰(zhàn)略聯(lián)盟合伙合同。2、各種經(jīng)營(yíng)合同:各種經(jīng)營(yíng)管理合同、暫時(shí)促銷合同、各種經(jīng)營(yíng)點(diǎn)位租賃合同。3、物業(yè)服務(wù)合同：主力店物業(yè)服務(wù)合同、商鋪物業(yè)服務(wù)合同、公寓前期物業(yè)服務(wù)合同、住宅前期物業(yè)服務(wù)合同以及其她類物業(yè)服務(wù)合同。4、物管服務(wù)外包業(yè)務(wù)合同:保潔委托服務(wù)合同、綠化租擺合同、電梯等各種工程維護(hù)保養(yǎng)合同等。5、物資采購(gòu)類合同。6、管理類合同或公約:消防責(zé)任書、裝修合同書、業(yè)主暫時(shí)公約等。第二節(jié)原則格式合同文本編制、審定和發(fā)布一、原則格式合同文本編制部門（一）招商部負(fù)責(zé)“租賃合同類”、“各種經(jīng)營(yíng)合同”原則文本編制。（二）物管部負(fù)責(zé)“物業(yè)服務(wù)合同”、“物管服務(wù)外包業(yè)務(wù)合同”、“管理類合同或公約”原則文本編制和審核。（三）銷售部與企劃部編制有關(guān)業(yè)務(wù)合同，其她部門編制本部門合同。二、原則格式合同文本編制后,報(bào)送集團(tuán)法務(wù)部審核,經(jīng)集團(tuán)分管副總經(jīng)理審批后執(zhí)行。三、原則格式合同文本管理（一）招商部、物管部等部門指定專人管理經(jīng)審核批準(zhǔn)后合同文本。1、對(duì)發(fā)布后原則格式合同文本實(shí)行編號(hào)管理,保證發(fā)布原則格式合同文本版本統(tǒng)一和適當(dāng)。2、原則格式合同文本調(diào)節(jié)與補(bǔ)充2.1編制部門須依照合同執(zhí)行及各地商管公司反映狀況,定期審核原則格式合同文本,發(fā)現(xiàn)原則格式合同文本中與實(shí)際需要不符合或原則文本缺項(xiàng),定期集中修改、補(bǔ)充完善。2.2修改后合同文本發(fā)布須依照編號(hào)規(guī)定進(jìn)行，防止浮現(xiàn)新老版本混用狀況。第三節(jié)、合同管理一、合同內(nèi)容洽商（一）合同談判應(yīng)由有關(guān)業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門負(fù)責(zé)組織。經(jīng)招標(biāo)擬定合伙方合同談判，應(yīng)由招標(biāo)相應(yīng)招標(biāo)委負(fù)責(zé)。（二）所有經(jīng)濟(jì)合同談判,原則上至少有二名經(jīng)辦人員參加。（三）與合同對(duì)方進(jìn)行合同內(nèi)容洽商后,將雙方洽商成果形成書面內(nèi)容,雙方領(lǐng)導(dǎo)簽字確認(rèn)后作為合同文本形成根據(jù)。二、合同文本制定（一）合同文本制定和流轉(zhuǎn)控制由相應(yīng)業(yè)務(wù)主管副總經(jīng)理負(fù)責(zé)組織。負(fù)責(zé)各種待辦理合同文本流轉(zhuǎn)。（三）各部門與合伙方訂立合同前,應(yīng)規(guī)定由己方草擬合同文本。（四）若關(guān)于原則格式合同范疇內(nèi)合同文本草擬,須參照公司發(fā)布原則格式合同模板,依照雙方洽商合同內(nèi)容進(jìn)行修訂。（五）對(duì)集團(tuán)或公司尚未發(fā)布原則格式合同模板,由部門自行編制,但應(yīng)保證合同內(nèi)容完整、表述精確，經(jīng)集團(tuán)法律顧問(wèn)審核后，并將自行編制合同文本報(bào)集團(tuán)有關(guān)職能部門審核，并轉(zhuǎn)集團(tuán)法務(wù)部審批后，方可進(jìn)入合同審批程序。集團(tuán)有關(guān)部門應(yīng)及時(shí)將合同文本納入原則格式合同文本模板中。（六）必要采用合同對(duì)方合同文本時(shí),須由總經(jīng)理組織有關(guān)部門及人員認(rèn)真審核合同文本內(nèi)容,發(fā)現(xiàn)不符合我司利益條款須及時(shí)交涉修正。雙方擬定后將合同文本報(bào)集團(tuán)有關(guān)職能部門審核，并轉(zhuǎn)集團(tuán)法務(wù)部審批后，方可進(jìn)入合同審批程序。該文本未納入集團(tuán)原則格式合同模板，應(yīng)及時(shí)將此合同文本納入原則格式合同文本模板中。（七）業(yè)務(wù)外包合同制定須充分考慮質(zhì)量保證及保修內(nèi)容確立和修訂。（八）物資采購(gòu)合同制定須充分考慮質(zhì)量保證、保修、退換貨內(nèi)容確立和修訂。三、合同報(bào)審、報(bào)批（一）審批條件材料準(zhǔn)備1、各部門進(jìn)行合同報(bào)審報(bào)批前,須準(zhǔn)備合同審批條件材料,合同審批條件材料涉及:集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)以此合同有關(guān)批復(fù)文獻(xiàn)、總經(jīng)理簽字《合同決策信息一覽表》等。2、總經(jīng)理對(duì)《合同決策信息一覽表》內(nèi)容真實(shí)性負(fù)責(zé)。（二）合同審批程序與權(quán)限1、各經(jīng)辦人員必要按《合同辦理流程及審批權(quán)限》執(zhí)行公司內(nèi)部合同審批,將草擬合同及審批條件材料呈送有關(guān)授權(quán)人員審批訂立。2、須上報(bào)集團(tuán)審批時(shí),將我司有關(guān)審批人簽字后合同審批會(huì)簽單及有關(guān)合同審批條件材料上報(bào)集團(tuán),集團(tuán)將合同文本打印,附上審批材料,再按《合同辦理流程及審批權(quán)限》流轉(zhuǎn)審批,完畢相應(yīng)“簽字組合”。3、集團(tuán)負(fù)責(zé)將上報(bào)審批材料及合同文本電子版歸檔。（三）合同審核批復(fù)1、集團(tuán)有關(guān)合同審批授權(quán)人員負(fù)有審查責(zé)任,必要就其職能范疇對(duì)合同進(jìn)行審查,以保證合同重要條款及內(nèi)容合法性、嚴(yán)密性、可行性。禁止批復(fù)合同文本時(shí)，未審就簽字通過(guò)。2、對(duì)有關(guān)條款內(nèi)容不清晰或需理解更多信息時(shí),及時(shí)與地方商管公司經(jīng)辦人員溝通。須辦退合同必要注明辦退因素。3、各部門依照辦退合同簽批內(nèi)容,與合同對(duì)方交涉修正,并填寫《合同會(huì)簽意見(jiàn)貫徹狀況表》后,再行上報(bào)。4、各地商管公司報(bào)批合同步,須預(yù)測(cè)充分審批時(shí)間。5、合同附件作為合同重要構(gòu)成某些,須與主體合同文本等同上報(bào)、審批及保存。（四）合同訂立1、訂立前校審合同通過(guò)審批后,將合同文本打印成正式文稿,合同金額在五萬(wàn)元(含)如下由經(jīng)辦人、經(jīng)辦部門主管副總經(jīng)理實(shí)行訂立前審稿，合同金額在五萬(wàn)元（含）以上由經(jīng)辦人、經(jīng)辦部門主管副總經(jīng)理、總經(jīng)理實(shí)行訂立前審稿。2、訂立過(guò)程控制2.1須按集團(tuán)規(guī)定程序及合同訂立規(guī)范規(guī)定進(jìn)行合同訂立,禁止未經(jīng)正式授權(quán)委托簽字行為。在訂立合同步驗(yàn)證對(duì)方簽字代表人及印章合法代表性。2.2按雙方現(xiàn)場(chǎng)簽字原則,若雙方無(wú)法實(shí)現(xiàn)同步訂立,原則由對(duì)方先簽。若己方先簽，則禁止己方訂立且對(duì)方未簽合同文本外流。（五）已訂立合同文本保管與借閱1、已簽合同文本保管與保密1.1財(cái)務(wù)部為各種合同保管部門。1.2須采用雙本保存辦法,將合同正本與復(fù)印件共同保存,若有保密數(shù)據(jù)或條款,復(fù)印件應(yīng)消除保密數(shù)據(jù)或條款。2、已訂立合同文本借閱2.1合同正本不得外借,消除保密數(shù)據(jù)或條款復(fù)印件可由有關(guān)業(yè)務(wù)監(jiān)管部門或人員借閱。2.2合同復(fù)印件借閱必要通過(guò)歸口業(yè)務(wù)副總經(jīng)理審批,涉及主力店及總經(jīng)理擬定為重要合同,其復(fù)印件借閱必要通過(guò)總經(jīng)理審批。2.3須建立合同借閱記錄,借閱時(shí)間不得超過(guò)一周。2.4借閱人員不得將合同轉(zhuǎn)借,不得向公司外部人員透露合同內(nèi)容。第四節(jié)合同履行監(jiān)督管理一、合同履行有關(guān)責(zé)任合同有關(guān)部門負(fù)責(zé)人為履行合同重要負(fù)責(zé)人；公司總經(jīng)理是我司各種合同履行指引及監(jiān)督人；集團(tuán)是合同履行監(jiān)督部門。二、合同內(nèi)容傳達(dá)與培訓(xùn)合同履行負(fù)責(zé)人將有關(guān)合同內(nèi)容傳達(dá)到與之關(guān)聯(lián)部門和人員，并組織與合同業(yè)務(wù)有關(guān)人員進(jìn)行合同條款培訓(xùn)。三、合同履行檢查監(jiān)督各部門按有關(guān)方管理制度對(duì)合同對(duì)方合同履行狀況進(jìn)行檢查監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)不符合合同條款規(guī)定期，及時(shí)采用相應(yīng)辦法予以糾正。若對(duì)方達(dá)到解除合同條件，按非正常合同期內(nèi)解除合同規(guī)定執(zhí)行。五、合同履行評(píng)估（一）合同期較長(zhǎng)且循環(huán)執(zhí)行服務(wù)分包合同(如清潔、綠化、消殺、設(shè)備保養(yǎng)等合同)評(píng)估：1評(píng)估時(shí)機(jī)1.1每月進(jìn)行定期評(píng)估。1.2付款邁進(jìn)行付款評(píng)估(若為每月付款與月評(píng)估合并)。1.3合同到期前評(píng)估。2評(píng)估部門:合同歸口業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)人組織有關(guān)人員進(jìn)行。3評(píng)估成果解決:評(píng)估成果作為業(yè)務(wù)改進(jìn)分析、合同付款及合同續(xù)簽與否根據(jù)。（二）租賃類合同及各種經(jīng)營(yíng)合同執(zhí)行評(píng)估：1、評(píng)估時(shí)機(jī)：1.1每季度進(jìn)行一次定期評(píng)估。1.2租金及其她費(fèi)用收取達(dá)到預(yù)警限度時(shí)進(jìn)行評(píng)估。1.3合同對(duì)方經(jīng)營(yíng)管理對(duì)商業(yè)廣場(chǎng)也許導(dǎo)致影響時(shí)進(jìn)行評(píng)估。1.4己方經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略發(fā)生調(diào)節(jié)影響到合同續(xù)約時(shí)進(jìn)行評(píng)估。1.5其他需要評(píng)估時(shí)機(jī).。（三）評(píng)估部門:集團(tuán)和公司總經(jīng)辦1.評(píng)估成果解決:作為租金定位、租戶調(diào)節(jié)根據(jù)。（四）一次性業(yè)務(wù)合同(如工程施工合同、外墻清洗合同等)評(píng)估：1付款前由該業(yè)務(wù)歸口部門負(fù)責(zé)人組織進(jìn)行業(yè)務(wù)效果評(píng)估,評(píng)估成果作為款項(xiàng)支付根據(jù)。2尾款支付前質(zhì)量保證評(píng)估(如有商定)。（五）主力店物業(yè)服務(wù)合同評(píng)估：1物業(yè)管理邊界發(fā)生變化時(shí),由公司組織人員進(jìn)行評(píng)估,評(píng)估成果作為物業(yè)管理合同談判根據(jù)。2對(duì)方不履行合同條款時(shí)由不執(zhí)行某些歸口部門組織進(jìn)行評(píng)估,評(píng)估成果作為雙方交涉根據(jù)。3雙方對(duì)合同條款產(chǎn)生重大分歧時(shí)進(jìn)行評(píng)估,評(píng)估成果作為雙方交涉根據(jù)。（五）供應(yīng)商采購(gòu)合同評(píng)估：1在如下時(shí)機(jī),由財(cái)務(wù)部組織人員對(duì)供應(yīng)商進(jìn)行評(píng)估：1.1物資采購(gòu)金額明顯比市場(chǎng)高時(shí)。1.2采購(gòu)貨品經(jīng)常性供應(yīng)局限性時(shí)。1.3采購(gòu)貨品質(zhì)量不符合規(guī)定或供應(yīng)商未按合同提供維修、退貨、換貨時(shí)。（六）評(píng)估成果作為與否解除合同根據(jù).（七）其他類別合同參照以上合同評(píng)估時(shí)機(jī)和條件進(jìn)行。（八）所有合同執(zhí)行評(píng)估均需保存有關(guān)記錄。（九）合同款項(xiàng)支付或收取1合同款項(xiàng)支付1.1須依照合同支付款項(xiàng)時(shí),支付前須進(jìn)行合同執(zhí)行評(píng)估。合同履行監(jiān)督負(fù)責(zé)人書面檢查評(píng)估意見(jiàn)，須作為上級(jí)簽批合同款項(xiàng)支付申請(qǐng)以及財(cái)務(wù)部支付款項(xiàng)前提和根據(jù)。1.2付款前評(píng)估原則須按合同商定質(zhì)量原則執(zhí)行。1.3嚴(yán)格執(zhí)行合同中合用于質(zhì)量保證尾款(若有)延遲支付及質(zhì)量問(wèn)題扣款條款內(nèi)容。（十）合同款項(xiàng)收取詳見(jiàn)《租賃管理》。四節(jié)合同續(xù)簽與解除一、合同續(xù)簽（一）外包(采購(gòu))業(yè)務(wù)合同續(xù)簽條件須滿足如下規(guī)定1上個(gè)合同期間,合同雙方提供服務(wù)(物資)質(zhì)量符合甚至超越集團(tuán)商業(yè)中心及地方商管公司規(guī)定,且雙方合伙高興。有關(guān)根據(jù)見(jiàn)合同到期前評(píng)估。2上個(gè)合同期間,客戶對(duì)外包服務(wù)滿意度高于公司質(zhì)量指標(biāo)。3當(dāng)前外包(采購(gòu))業(yè)務(wù)在同等條件下符合或低于市場(chǎng)價(jià)格。（二）租賃及各種經(jīng)營(yíng)合同續(xù)簽時(shí)須考慮如下條件1上個(gè)合同期間,合同對(duì)方準(zhǔn)時(shí)提交租金及其她費(fèi)用。2守法經(jīng)營(yíng)且經(jīng)營(yíng)品類及檔次不影響商業(yè)廣場(chǎng)業(yè)態(tài)規(guī)劃及整體品牌形象。3下個(gè)合同期租金符合集團(tuán)公司盼望。4其她規(guī)定。（三）合同續(xù)簽審批規(guī)定合同續(xù)簽報(bào)批時(shí),須按“合同報(bào)審、報(bào)批”規(guī)定同步上報(bào)續(xù)簽合同審批條件。（四）合同解除1正常合同到期解除不符合或放棄續(xù)簽條件,按合同規(guī)定期間告知對(duì)方本合同期終結(jié)合伙關(guān)系,并做好代替有關(guān)方聘請(qǐng)準(zhǔn)備工作。2非正常合同期內(nèi)解除若因一方違背合同,依照合同商定在合同期內(nèi)非正常解除合同,須注意避免合同解除對(duì)公司經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn),并做好有關(guān)方倉(cāng)促離場(chǎng)應(yīng)急辦法。3合同解除期間,須做好業(yè)務(wù)正常過(guò)渡及物資保全工作。其她合同管理工作按集團(tuán)有關(guān)規(guī)定執(zhí)行第七章企劃管理第一節(jié)營(yíng)銷策劃與宣傳推廣管理一、工作范疇及職責(zé)（一）企劃部是企劃管理業(yè)務(wù)指引部門,負(fù)責(zé)制定、修改、完善各項(xiàng)企劃管理規(guī)定；開(kāi)業(yè)前宣傳推廣、開(kāi)業(yè)慶典、全國(guó)聯(lián)動(dòng)大型活動(dòng)策劃、組織與實(shí)行監(jiān)控；公司年度、季度營(yíng)銷策劃籌劃與宣傳推廣活動(dòng)方案審批與實(shí)行監(jiān)控。（二）公司總經(jīng)理全面負(fù)責(zé)都市廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃與宣傳推廣工作,依照集團(tuán)企劃管理制度規(guī)定,結(jié)合實(shí)際狀況組織制定企劃部企劃管理規(guī)定、規(guī)范及流程，報(bào)集團(tuán)審批后執(zhí)行。（三）企劃部是企劃管理重要負(fù)責(zé)部門,負(fù)責(zé)公司年度、季度營(yíng)銷策劃籌劃與宣傳推廣活動(dòng)方案制定、實(shí)行、評(píng)估和總結(jié)。（四）基本規(guī)定1、啟動(dòng)招商時(shí)必要進(jìn)行營(yíng)銷策劃和宣傳推廣,開(kāi)業(yè)時(shí)必要組織開(kāi)業(yè)慶典活動(dòng)。2、重大節(jié)日如圣誕、元旦、春節(jié)、勞動(dòng)節(jié)、國(guó)慶節(jié)、周年慶等必要組織系列策劃及宣傳推廣活動(dòng)。3、依照都市廣場(chǎng)發(fā)展和品牌推廣需要,每年定期組織全國(guó)聯(lián)動(dòng)大型活動(dòng)。4、營(yíng)銷策劃籌劃與宣傳推廣方案制定4.1調(diào)研及信息收集4.1.1在營(yíng)銷策劃籌劃和宣傳推廣方案制定前,必要進(jìn)行調(diào)研和信息收集。4.1.2調(diào)研和信息收集涉及：1)經(jīng)營(yíng)管理目的責(zé)任書；2）招商籌劃、宣傳推廣需求；3）商戶經(jīng)營(yíng)狀況、經(jīng)營(yíng)特色和需求；4）商場(chǎng)業(yè)態(tài)調(diào)節(jié)、商戶品牌調(diào)節(jié)和商場(chǎng)重新定位狀況；5）媒體市場(chǎng)狀況；6）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手促銷動(dòng)態(tài)；7）市場(chǎng)需求和消費(fèi)行為、商戶滿意度；8）本地文化、民俗特色、公益宣傳熱點(diǎn)等。5、擬定主題及內(nèi)容5.1擬定招商服務(wù)主題,重點(diǎn)是宣傳業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)、品牌形象、管理團(tuán)隊(duì)、招商重點(diǎn)、經(jīng)營(yíng)特色等。5.2依照開(kāi)業(yè)慶典擬定以開(kāi)業(yè)氛圍營(yíng)造、吸引客流、制造良好新聞效應(yīng)和產(chǎn)生社會(huì)效益為主題，重點(diǎn)推出都市廣場(chǎng)整體形象和服務(wù)理念。5.3依照重大節(jié)日活動(dòng)、店慶日活動(dòng)、季節(jié)促銷、專項(xiàng)促銷（如珠寶節(jié)、化妝品節(jié)等）、公益活動(dòng)（配合政府有關(guān)部門開(kāi)展服務(wù)類活動(dòng)）等特點(diǎn)，擬定策劃主題。5.4依照商家經(jīng)營(yíng)特色和需求擬定策劃主題。5.5依照商場(chǎng)業(yè)態(tài)調(diào)節(jié)、商戶品牌調(diào)節(jié)或更新、商場(chǎng)重新定位等擬定策劃主題。5.6營(yíng)銷策劃籌劃和宣傳推廣方案內(nèi)容涉及：1)目、主題；2）大型活動(dòng)策劃；3）美陳方案制定；4）與主力店、業(yè)主、商戶等互動(dòng)；5）媒體選取、廣告發(fā)布、效果預(yù)估；6）預(yù)算及費(fèi)用分?jǐn)偅?）應(yīng)急解決預(yù)案。（五）籌劃(方案)評(píng)審1、由企劃部牽頭組織各業(yè)務(wù)部門對(duì)開(kāi)業(yè)前宣傳推廣方案及預(yù)算、開(kāi)業(yè)慶典方案及預(yù)算、全國(guó)聯(lián)動(dòng)大型活動(dòng)策劃案及預(yù)算進(jìn)行評(píng)審。2、由總經(jīng)辦組織,企劃部主持,各業(yè)務(wù)部門參加,對(duì)年度、季節(jié)營(yíng)銷策劃籌劃與宣傳推廣活動(dòng)方按進(jìn)行評(píng)審。3、在評(píng)審中,應(yīng)注意杜絕如下情形：1)企劃宣傳嚴(yán)重不實(shí)；2）與主力店或商戶有沖突或貶損情形；3）不符合公司身份和定位；4）檔次或品位低俗；5）與本地民俗、文化有沖突或不利情形；6）易引起歧義、糾紛或存在安全隱患，等等。4、營(yíng)銷策劃籌劃與宣傳推廣方案制定須嚴(yán)格保守商業(yè)機(jī)密。（六）營(yíng)銷策劃籌劃與宣傳推廣方案上報(bào)、審批及權(quán)限1、各地商管公司必要于每年11月10前完畢下一年度營(yíng)銷策劃籌劃,每季度最后一種月15日前完畢下一季營(yíng)銷策劃籌劃,經(jīng)總經(jīng)理審核后上報(bào)審批。2、宣傳推廣活動(dòng)方案與預(yù)算須在執(zhí)行前1個(gè)月完畢,并提前20個(gè)工作日上報(bào)總經(jīng)辦審批。3、客戶暫時(shí)提出宣傳推廣活動(dòng)籌劃應(yīng)與總經(jīng)辦及時(shí)溝通獲得批準(zhǔn)后實(shí)行,但須在一周內(nèi)補(bǔ)辦審批手續(xù)。4、開(kāi)業(yè)前宣傳推廣方案及預(yù)算報(bào)告、開(kāi)業(yè)慶典方案及預(yù)算報(bào)告，企劃部負(fù)責(zé)組織制定，并逐級(jí)上報(bào)審批。5、招商發(fā)布會(huì)、招商酒會(huì)、全國(guó)聯(lián)動(dòng)大型活動(dòng)策劃案及預(yù)算報(bào)告，由企劃部負(fù)責(zé)組織制定，并逐級(jí)上報(bào)審批。6、招商手冊(cè)、宣傳片等宣傳資料內(nèi)容、設(shè)計(jì)由總經(jīng)辦審批；涉及集團(tuán)對(duì)外形象宣傳事項(xiàng)，須經(jīng)集團(tuán)核準(zhǔn)。7、廣告媒體合伙單位選取、費(fèi)用、廣告投放、須符合集團(tuán)招投標(biāo)管理規(guī)定，并報(bào)總經(jīng)辦審批。8、宣傳推廣費(fèi)用審批權(quán)限詳見(jiàn)集團(tuán)財(cái)務(wù)管理制度。（七）營(yíng)銷策劃籌劃與宣傳推廣方案實(shí)行1、實(shí)行前須充分做好預(yù)熱宣傳,增長(zhǎng)活動(dòng)氛圍和氛圍,吸引消費(fèi)者,拉動(dòng)人氣提高.2、開(kāi)業(yè)前媒體選取、媒體宣傳推廣籌劃（方案）及預(yù)算策劃、組織、實(shí)行；招商手冊(cè)、宣傳片等策劃、制作、推廣、發(fā)布，原則上于啟動(dòng)招商前一種月開(kāi)始；3、招商發(fā)布會(huì)、招商酒會(huì)等活動(dòng)策劃組織，原則上開(kāi)始于招商兩個(gè)月內(nèi)實(shí)行；4、開(kāi)業(yè)前三個(gè)月,開(kāi)業(yè)慶典策劃啟動(dòng),由企劃部負(fù)責(zé)組織與有關(guān)部門進(jìn)行協(xié)調(diào)溝通,結(jié)合共享資源,籌辦開(kāi)業(yè)慶典。5、開(kāi)業(yè)后必要組織至少三個(gè)月宣傳推廣活動(dòng),之后按正常營(yíng)運(yùn)階段企劃管理規(guī)定執(zhí)行；6、活動(dòng)實(shí)行過(guò)程控制要點(diǎn)涉及：6.1需要時(shí)協(xié)調(diào)公安、城管、消防等政府部門，完畢必要報(bào)批手續(xù)；6.2與新聞單位聯(lián)系擬定媒體發(fā)布、現(xiàn)場(chǎng)報(bào)道等事宜；6.3參加活動(dòng)品牌商、廣告公司、表演公司等單位工作協(xié)調(diào)；6.4嘉賓邀請(qǐng)及接待方案；6.5各商戶需要配合事項(xiàng),各商戶店長(zhǎng)、營(yíng)業(yè)員培訓(xùn)；6.6活動(dòng)前一天進(jìn)行檢查,保證所有活動(dòng)準(zhǔn)備工作到位；6.7做好活動(dòng)安全管理及制定應(yīng)急預(yù)案。（七）評(píng)估總結(jié)1、策劃籌劃(方案)實(shí)行后,必要在一周內(nèi)編制評(píng)估總結(jié)報(bào)告,上報(bào)公司與集團(tuán)備案；2、評(píng)估總結(jié)詳細(xì)內(nèi)容涉及：2.1費(fèi)用評(píng)估:預(yù)算費(fèi)用與實(shí)際費(fèi)用比較、分析，超支闡明；并按媒介宣傳費(fèi)、美工制作費(fèi)、活動(dòng)促銷費(fèi)、費(fèi)用回收四項(xiàng)歸類；2.2銷售評(píng)估:活動(dòng)前銷售與活動(dòng)中銷售對(duì)比分析及同期銷售對(duì)比分析；2.3客流評(píng)估:活動(dòng)前客流、活動(dòng)中客流及同期客流；2.4美陳評(píng)估:創(chuàng)意、美感、時(shí)間、工作量、顧客滿意度；2.5媒體效果運(yùn)用評(píng)估:時(shí)間、形式、媒體選取等；2.6同業(yè)反映狀況分析；2.7活動(dòng)成效、局限性以及改進(jìn)辦法等；2.8活動(dòng)聲象、圖片、文本樣稿資料留存。第二節(jié)媒體管理一、工作范疇及職責(zé)（一）企劃部負(fù)責(zé)參加各地媒體市場(chǎng)調(diào)研,組織地方管理公司建立廣告、媒體單位合伙關(guān)系，建立公司媒體客戶資源庫(kù)。（二）公司總經(jīng)理為媒體管理第一負(fù)責(zé)人,負(fù)責(zé)媒體溝通、媒體合伙條件、媒體選取談判、媒體投放等業(yè)務(wù)組織、實(shí)行、監(jiān)督。（三）企劃部是媒體管理業(yè)務(wù)部門,負(fù)責(zé)媒體管理各項(xiàng)業(yè)務(wù)運(yùn)作、實(shí)行、評(píng)估和總結(jié)。（二）媒體選取1媒體市場(chǎng)調(diào)研1.1媒體市場(chǎng)調(diào)研分析、原則上有關(guān)部門組織市場(chǎng)調(diào)研同步展開(kāi)；1.2每年必要對(duì)媒體廣告合伙單位等信息進(jìn)行更新。1.3媒體調(diào)研范疇涉及：1)地方媒體種類、特點(diǎn)；2）不同規(guī)格刊例價(jià)、折扣價(jià)；3）發(fā)行量或收視（聽(tīng)）率；4）受眾人群或目的顧客媒體習(xí)慣；5）地方主流媒體展露價(jià)值及影響力；6）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手媒體方略和媒體結(jié)合。1.4媒介分類重要有：1)報(bào)紙、電視、電臺(tái)、互聯(lián)網(wǎng)、電訊、畫冊(cè)、雜志、宣傳單、禮物等；2）平面廣告媒體（車體廣告、戶外招牌、廣告宣傳欄、布幅、吊旗、服裝、導(dǎo)視牌）。2媒體選取規(guī)定2.1媒體選取應(yīng)依照各類營(yíng)銷策劃與宣傳推廣主題、對(duì)象、內(nèi)容、特點(diǎn)等規(guī)定，進(jìn)行科學(xué)選取，達(dá)到最優(yōu)規(guī)定；2.2媒體應(yīng)重點(diǎn)選取主流強(qiáng)勢(shì)媒體,如報(bào)刊選取發(fā)行量大、覆蓋面廣、客戶層全、影響力高報(bào)刊或?qū)I(yè)報(bào)刊，以及適當(dāng)時(shí)段和版面；電視臺(tái)、電臺(tái)選取主流欄目、黃金時(shí)段等；2.3原則上報(bào)刊、電視臺(tái)、電臺(tái)應(yīng)實(shí)行多家備選制，凡未經(jīng)地方商管公司科學(xué)選取媒體單位，原則上不開(kāi)展合伙業(yè)務(wù)；2.4把握本地各種商業(yè)展會(huì)、大型活動(dòng)等時(shí)機(jī)借勢(shì)造勢(shì)，以最經(jīng)濟(jì)投入達(dá)到最佳效果。（三）媒體投放1開(kāi)業(yè)前媒體宣傳推廣須依照開(kāi)業(yè)時(shí)間擬定廣告最佳投放時(shí)間,原則上為開(kāi)業(yè)前10個(gè)月啟動(dòng)；2開(kāi)業(yè)慶典舉辦前1個(gè)月,須加大媒體宣傳推廣密度；3報(bào)刊媒體部發(fā)布時(shí)間與活動(dòng)舉辦時(shí)間間隔原則上不超過(guò)5天,最后一期廣告應(yīng)在活動(dòng)前2天刊出；4電視、電臺(tái)媒體投放應(yīng)關(guān)注時(shí)段、頻次，并重復(fù)強(qiáng)調(diào)具備吸引力內(nèi)容及活動(dòng)時(shí)間、地點(diǎn)，或推出商業(yè)管理品牌形象。（四）媒體發(fā)布審批1廣告媒體合伙單位選取、合伙條件與價(jià)格擬定、廣告投放等，須符合集團(tuán)招投標(biāo)管理規(guī)定，并經(jīng)集團(tuán)與公司審批后執(zhí)行。2對(duì)外廣告、新聞通稿、軟文、廣播稿、電視宣傳片等發(fā)布內(nèi)容、形式，發(fā)布時(shí)段、版面，以及費(fèi)用預(yù)算、有關(guān)合同個(gè)文獻(xiàn)必要上報(bào)公司總經(jīng)辦與集團(tuán)審核；涉及公司對(duì)外形象宣傳事項(xiàng)，須經(jīng)公司總經(jīng)辦審核。3公司總經(jīng)辦與集團(tuán)財(cái)務(wù)部為媒體發(fā)布稽核部門,負(fù)責(zé)對(duì)廣告合同條款、補(bǔ)充合同等進(jìn)行審核；并對(duì)媒體發(fā)布后與否與合同一致，與否發(fā)布在指定版面、時(shí)段等進(jìn)行核驗(yàn)。41萬(wàn)元以上媒體發(fā)布項(xiàng)目執(zhí)行公司招投標(biāo)管理規(guī)定。（五）媒體費(fèi)用結(jié)算1媒體費(fèi)用結(jié)算必要符合公司及集團(tuán)規(guī)定。2媒體費(fèi)用結(jié)算時(shí)應(yīng)將稽核部門意見(jiàn)作為付款重要根據(jù)。3媒體費(fèi)用結(jié)算時(shí)應(yīng)擬定相應(yīng)扣款項(xiàng)目,如刊登內(nèi)容、形式、版面、時(shí)段有誤或合同不相符合，平面媒體破損、質(zhì)保期間不合格，均應(yīng)扣除一定比例款額。（六）媒體關(guān)系1公司總經(jīng)理、副總、企劃負(fù)責(zé)人必要維持與媒體良好合伙關(guān)系。2公司須定期開(kāi)展事件營(yíng)銷、系列軟新聞專項(xiàng)策劃，對(duì)關(guān)于商業(yè)管理品牌形象、公司文化、先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)、大型公益活動(dòng)等典型事件進(jìn)行媒體報(bào)道宣傳，提高各地商業(yè)廣場(chǎng)整體形象。（七）負(fù)面報(bào)道解決1在與媒體單位合伙時(shí),應(yīng)對(duì)其信譽(yù)度進(jìn)行評(píng)審,并在合同中明確規(guī)定,不得出既有損公司名譽(yù)行為。2在負(fù)面報(bào)道未成事實(shí)前,應(yīng)啟動(dòng)危機(jī)預(yù)案,第一時(shí)間與媒體方面獲得聯(lián)系,及時(shí)跟進(jìn)和控制事態(tài)發(fā)展,避免負(fù)面報(bào)道發(fā)布；一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題第一時(shí)間上報(bào)集團(tuán)商業(yè)中心。3在負(fù)面報(bào)道無(wú)法挽回或突發(fā)既成事實(shí)時(shí),應(yīng)及時(shí)采用補(bǔ)救辦法,及時(shí)把負(fù)面影響降到最低限度,直至消除負(fù)面影響；必要時(shí)可邀請(qǐng)公正、權(quán)威性機(jī)構(gòu)協(xié)助，保證社會(huì)公眾對(duì)公司信任。第三節(jié)商業(yè)氛圍管理一、基本規(guī)定（一）企劃部負(fù)責(zé)指引、監(jiān)督項(xiàng)目商業(yè)氛圍管理；企劃部負(fù)責(zé)對(duì)商業(yè)氛圍管理基本元素進(jìn)行統(tǒng)一設(shè)計(jì)、制作、布置和維護(hù)，營(yíng)造潮流、高雅商業(yè)氛圍，樹(shù)立項(xiàng)目和商業(yè)管理品牌良好形象。（二）商業(yè)氛圍管理元素涉及:燈光效果、聽(tīng)覺(jué)效果、視覺(jué)效果、場(chǎng)內(nèi)外商業(yè)氛圍營(yíng)造、環(huán)境美化與布置、導(dǎo)視系統(tǒng)管理等。（三）企劃部應(yīng)依照季節(jié)、不同主題進(jìn)行環(huán)境美化設(shè)計(jì)和布置，每季、店慶、重大節(jié)日必要更新。（四）各地商管公司環(huán)境美化與布置方案及預(yù)算須于實(shí)行前20個(gè)工作日公司總經(jīng)辦審批。二、環(huán)境美化與布置（一）節(jié)假日、節(jié)令性、重大活動(dòng)環(huán)境美化與布置；1節(jié)假日、節(jié)令性、重大活動(dòng)環(huán)境美化與布置整體布局安排必要要緊密結(jié)合節(jié)日主題、活動(dòng)主題和季節(jié)特性，做到主題突出，特色鮮明，氛圍隆重，具備良好形象傳達(dá)及視覺(jué)效果；2所有宣傳物上要浮現(xiàn)公司LOGO,主題宣傳物上要將促銷主題標(biāo)示清晰；3節(jié)假日、節(jié)令性、重大活動(dòng)環(huán)境美化與布置普通涉及三方面：1）商場(chǎng)內(nèi)布置涉及：活動(dòng)主題大型篇幅；標(biāo)示公司LOGO征詢臺(tái)；標(biāo)示公司LOGO批示牌；商場(chǎng)頂端、中庭等POP掛旗；包柱；場(chǎng)內(nèi)宣傳海報(bào)或宣傳單；背景音樂(lè)等等。2）商場(chǎng)外布置涉及：公司LOGO刀旗陳列；豎標(biāo)空氣球設(shè)立；大型拱門；發(fā)布活動(dòng)主題大型展板；樓體巨型彩色豎標(biāo)懸掛；商場(chǎng)門口氣球、花束、大型花牌裝飾；等等。4節(jié)假日、節(jié)令性、重大活動(dòng)環(huán)境美化與布置須注重時(shí)效性，做到應(yīng)季、應(yīng)時(shí)更換。（二）空鋪遮擋美化空鋪必要進(jìn)行遮擋、包裝、美化，遮擋物設(shè)計(jì)、材質(zhì)及布局、風(fēng)格須經(jīng)各地商管公司企劃部設(shè)計(jì)，與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)一致，并標(biāo)有“即將開(kāi)業(yè)，敬請(qǐng)期待”等告知內(nèi)容和電話。（三）空置廣告位布置空置廣告位在未招租前,必要進(jìn)行布置、包裝、美化，可用于宣傳公司形象及公司廣告招商熱線等內(nèi)容。（四）美陳布置1依照不同季節(jié)、不同主題記性美陳布置，每季、店慶、重大節(jié)日必要更新；2美陳分類1）主題美陳:配合重大節(jié)日活動(dòng),如春節(jié)暫時(shí)性張掛；2）季節(jié)美陳：針對(duì)四季特點(diǎn)；3）尋常美陳：尋常對(duì)賣場(chǎng)環(huán)境裝飾。3美陳區(qū)域1)建筑物外墻及廣場(chǎng)；2）商場(chǎng)內(nèi)人流匯集區(qū)域；3）內(nèi)場(chǎng)公共區(qū)域；4）商場(chǎng)內(nèi)各通道天花和地面；5）各商鋪個(gè)性美陳：如商品陳列、店堂布置、營(yíng)業(yè)員服裝等，須符合商場(chǎng)整體風(fēng)格和管理規(guī)定。（五）吊旗、POP等宣傳用品，由各地商管公司企劃部組織進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)范設(shè)計(jì)，須從主題、形象、色彩、比例等視覺(jué)方面達(dá)到和諧、優(yōu)美效果。三、導(dǎo)視系統(tǒng)管理（一）基本規(guī)定1企劃部負(fù)責(zé)指引、監(jiān)督、檢查項(xiàng)目導(dǎo)視系統(tǒng)執(zhí)行狀況，導(dǎo)視系統(tǒng)須符合有關(guān)行業(yè)規(guī)范及集團(tuán)統(tǒng)一VI系統(tǒng)有關(guān)規(guī)定。2依照項(xiàng)目人流動(dòng)線設(shè)計(jì)和營(yíng)運(yùn)需求,由企劃部組織對(duì)導(dǎo)視系統(tǒng)進(jìn)行統(tǒng)一布局,對(duì)種類、數(shù)量進(jìn)行記錄，或者聯(lián)系專業(yè)廣告公司承擔(dān)形象設(shè)計(jì)，并提交布置方案和預(yù)算報(bào)告，待公司總經(jīng)辦批準(zhǔn)后，在本地組織專業(yè)廣告公司進(jìn)行制作和安裝。3企劃部在委托專業(yè)廣告公司制作安裝時(shí),應(yīng)嚴(yán)格按照商業(yè)廣場(chǎng)布局、氛圍、設(shè)施坐標(biāo)和集團(tuán)統(tǒng)一VI系統(tǒng)規(guī)定審核，保證其內(nèi)容精確，比例協(xié)調(diào)，美觀大方，清晰醒目，位置合理，易于顧客精確找到位置。4公司企劃部須對(duì)項(xiàng)目導(dǎo)視系統(tǒng)按名稱、功能、數(shù)量、位置統(tǒng)一登記建冊(cè)管理。5公司企劃部須組織有關(guān)部門對(duì)導(dǎo)視系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)狀況進(jìn)行定期檢查、維護(hù)，對(duì)狀態(tài)標(biāo)記要經(jīng)常驗(yàn)證，發(fā)生損壞丟失時(shí)應(yīng)及時(shí)更換增補(bǔ)。檢查驗(yàn)證內(nèi)容涉及：位置合理性、外觀完好性、內(nèi)容完整性、實(shí)效性、安全性、清潔美觀限度等。6當(dāng)經(jīng)營(yíng)狀況(業(yè)態(tài))或動(dòng)線發(fā)生變化時(shí),須由公司企劃部牽頭,及時(shí)對(duì)導(dǎo)視系統(tǒng)進(jìn)行調(diào)節(jié)。（二）導(dǎo)視系統(tǒng)應(yīng)用范疇1營(yíng)業(yè)現(xiàn)場(chǎng)導(dǎo)向標(biāo)記；2公開(kāi)服務(wù)信息標(biāo)記；3公共設(shè)施管理規(guī)定和提示標(biāo)記；4環(huán)保和安全提示標(biāo)記；5車輛交通導(dǎo)向標(biāo)記；6公司辦公區(qū)域標(biāo)記第四節(jié)廣告招租管理一、公司成立廣告招標(biāo)工作領(lǐng)導(dǎo)小組,由各商業(yè)公司總經(jīng)理任組長(zhǎng),由分管副總、（業(yè)主代理人）、招商部經(jīng)理、銷售部經(jīng)理、策劃部經(jīng)理、財(cái)務(wù)經(jīng)理及工程技術(shù)人員參加構(gòu)成，10萬(wàn)元以上項(xiàng)目必要由公司總經(jīng)辦參加監(jiān)標(biāo)。二、企劃部進(jìn)行廣告市場(chǎng)調(diào)查,理解本地廣告市場(chǎng)價(jià)格、政府主管部門對(duì)廣告設(shè)立、發(fā)布有關(guān)法律、法規(guī)；聯(lián)系故意向廣告公司，并對(duì)廣告公司資質(zhì)進(jìn)行理解，擬定招標(biāo)對(duì)象。三、擬制所要招標(biāo)廣告資源簡(jiǎn)介,明確數(shù)量、規(guī)格、位置和與否獲得政府主管部門設(shè)立允許等，并繪制簡(jiǎn)圖加以標(biāo)注；對(duì)沒(méi)有規(guī)劃建設(shè)樓頂廣告位，需明確延長(zhǎng)米、位置和樓頂建筑構(gòu)造、設(shè)備狀況，以及政府主管部門有關(guān)規(guī)定等；此外，還應(yīng)對(duì)周邊商圈狀況作簡(jiǎn)要簡(jiǎn)介。四、招標(biāo)小組研究招標(biāo)方案,對(duì)招標(biāo)對(duì)象進(jìn)行評(píng)估；并擬定招標(biāo)方案，對(duì)保證金數(shù)額、招標(biāo)時(shí)間、地點(diǎn)、招標(biāo)對(duì)象，告知準(zhǔn)備應(yīng)標(biāo)廣告公司或公司。五、召開(kāi)招標(biāo)預(yù)備會(huì),將廣告資源簡(jiǎn)介下發(fā)給應(yīng)標(biāo)廣告商或公司,解答提出有關(guān)提問(wèn)；明確：應(yīng)標(biāo)單位在投標(biāo)前應(yīng)付保證金數(shù)額、帳號(hào)、截止時(shí)間，出示應(yīng)標(biāo)單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照、廣告發(fā)布允許證原件，提交復(fù)印件及經(jīng)營(yíng)過(guò)項(xiàng)目簡(jiǎn)介等。六、向應(yīng)標(biāo)單位明確投標(biāo)條件及合同重要內(nèi)容：七、規(guī)定投標(biāo)單位,投標(biāo)時(shí)按標(biāo)物和租賃年分別報(bào)價(jià),合同期內(nèi)應(yīng)按年限有所遞增,中標(biāo)為報(bào)價(jià)總額最高者；八、由投標(biāo)單位將標(biāo)書加印密封,按指定期間送達(dá)招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組指定人員簽收,并妥善保管。九、召開(kāi)招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議,現(xiàn)場(chǎng)將投標(biāo)單位所投標(biāo)書啟封,對(duì)投標(biāo)報(bào)價(jià)、改造方案等進(jìn)行評(píng)審、討論，對(duì)照應(yīng)標(biāo)單位資質(zhì)，實(shí)力進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。十、綜合指標(biāo)小組集體審核意見(jiàn),擬定中標(biāo)單位,并由招標(biāo)小構(gòu)成員在中標(biāo)標(biāo)書上現(xiàn)場(chǎng)簽字確認(rèn),指定人員起草評(píng)標(biāo)、定標(biāo)報(bào)告，附中標(biāo)標(biāo)書，分別報(bào)集團(tuán)審核。十一、集團(tuán)批準(zhǔn)后,正式書面告知中標(biāo)單位,按確認(rèn)合同格式文本,由企劃部代表和對(duì)方代表共同進(jìn)行洽談,擬定廣告租賃合同商務(wù)條款。十二、在合同基本達(dá)到一致后,分別上報(bào)公司總經(jīng)辦經(jīng)集團(tuán)法務(wù)部審核達(dá)到一致后,共同與廣告公司或投標(biāo)公司確認(rèn),最后形成雙方承認(rèn)租賃合同文本。十三、按合同商定,負(fù)責(zé)代收有關(guān)保證金、租金、廣告管理費(fèi)和代收代繳電費(fèi)；十四、公司應(yīng)對(duì)廣告公司經(jīng)營(yíng)廣告進(jìn)行監(jiān)督,對(duì)電源開(kāi)閉時(shí)間、電費(fèi)計(jì)量、保潔、安全管理、管理費(fèi)收取等合同商定條款履行權(quán)利和義務(wù)，特別是廣告內(nèi)容有無(wú)違背國(guó)家法律法規(guī)或違背主力店租賃合同或其她侵權(quán)行為，如發(fā)生上述侵權(quán)行為應(yīng)及時(shí)予以制止；同步須加強(qiáng)廣告安全管理,發(fā)現(xiàn)構(gòu)造等安全隱患應(yīng)及時(shí)督促?gòu)V告公司整治,避免浮現(xiàn)被動(dòng)法律糾紛。十五、在合同執(zhí)行過(guò)程中浮現(xiàn)爭(zhēng)議時(shí),由合同雙方依照問(wèn)題進(jìn)行協(xié)商,結(jié)合協(xié)商問(wèn)題相應(yīng)范疇,擬定責(zé)任歸屬,研究解決問(wèn)題方案,經(jīng)公司、集團(tuán)總部請(qǐng)示審核后，進(jìn)行溝通，共同與廣告公司進(jìn)行洽談解決。第九章物業(yè)管理第一節(jié)物業(yè)管理重要環(huán)節(jié)管理辦法一、為了更好總結(jié)管理經(jīng)驗(yàn),將經(jīng)驗(yàn)制度化,并提高基本物業(yè)管理有關(guān)業(yè)務(wù)水平,針對(duì)重點(diǎn)、難點(diǎn)環(huán)節(jié)提出相應(yīng)管理辦法和原則。二、公司須按照管理辦法和原則，結(jié)合我司實(shí)際狀況，詳細(xì)貫徹我司原則化管理體系文獻(xiàn)中。三、公司在尋常管理過(guò)程中，可進(jìn)一步總結(jié)和提高管理經(jīng)驗(yàn)。四、基本物業(yè)管理重點(diǎn)節(jié)點(diǎn)管理辦法和原則。第二節(jié)尋常管理一、安防管理無(wú)縫布防（一）各地商管公司建立閉店后清場(chǎng)布防制度,解決商業(yè)廣場(chǎng)閉店后至開(kāi)店前安全漏洞問(wèn)題。（二）值班商管隊(duì)在每天閉店時(shí)對(duì)廣場(chǎng)進(jìn)行全面、地毯式、由上至下清場(chǎng)，對(duì)也許存在安全隱患、安全死角區(qū)域進(jìn)行清查，并進(jìn)行無(wú)縫布防，消除各種安全隱患。（三）規(guī)定清場(chǎng)時(shí)動(dòng)作規(guī)范、嚴(yán)謹(jǐn)，并制定由部門經(jīng)理每月不少于一次、安防隊(duì)長(zhǎng)每周不少于一次抽查監(jiān)督制度，保證清場(chǎng)和布防機(jī)制有效實(shí)行。二、安全漏洞評(píng)估（一）公司須建立定期對(duì)項(xiàng)目安全形勢(shì)進(jìn)行評(píng)估制度,解決因各種因素變化導(dǎo)致安全漏洞問(wèn)題。（二）每個(gè)季度、重大節(jié)假日前15天，由總經(jīng)理或指定副總經(jīng)理組織召開(kāi)廣場(chǎng)安全評(píng)估會(huì)議，評(píng)估會(huì)議可獨(dú)立召開(kāi)，也可列入其他會(huì)議議程。會(huì)議參加人員必要包括總經(jīng)理、副總經(jīng)理。（三）會(huì)議評(píng)估內(nèi)容涉及階段性安全檢查及分析成果、外部安全環(huán)境變化狀況、隊(duì)伍建設(shè)狀況、預(yù)案可行性與適當(dāng)性等。（四）會(huì)議須作出安全漏洞與否存在評(píng)估結(jié)論,并對(duì)下一階段安全管理工作提出方略性規(guī)定,須保存有關(guān)會(huì)議記錄。（五）形成評(píng)估報(bào)告經(jīng)總經(jīng)理報(bào)集團(tuán)備案督察。三、突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案（一）公司須建立突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案機(jī)制,保證各種也許突發(fā)事件均有預(yù)案應(yīng)對(duì),使突發(fā)事件危害限度降到最低。（二）物管部須依照項(xiàng)目也許發(fā)生突發(fā)事件,制定相應(yīng)解決預(yù)案,并不斷補(bǔ)充和完善。（三）物管部預(yù)案編制后須經(jīng)總經(jīng)理審核,報(bào)集團(tuán)審批。每季度安全評(píng)估會(huì)議中對(duì)預(yù)案可行性、適當(dāng)性進(jìn)行評(píng)估。（四）公司須依照預(yù)案進(jìn)行培訓(xùn)、預(yù)案演習(xí)籌劃，